acceso al informe sobre la lotup, elaborado por ortuño

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LA LEY 5/2014 DE LA GENERALlT~ T VALENCIANA, DE ORDENACION
DEL TERRITORIO, URBANISMO Y PAISAJE.
1. VISION GENERAL.
la lOTUP constituye, en primer lugar y tal como se han encargado de
enfatizar sus mentores, un notable eSf~erzo por clarificar la profusa y compleja
normativa urbanística y ambiental dj la Comunidad Valenciana. Y puede
afirmarse que ese objetivo lo cumple. Pues en sus 268 artículos, 7
Disposiciones Transitorias y 9 Anexos, refunde la ley de Ordenación del
Territorio y Protección del Paisaje, la ~ey sobre Suelo No Urbanizable, la ley
Urbanística Valenciana, la ley sobr~ Campos de Golf de la Comunidad
Valenciana, la ley de Impulso a las Actt~aCionesTerritoriales Estratégicas y los
Reglamentos de Ordenación y Gestión erritorial y Urbanística y del Paisaje.
Se trata de algo más que una era refundición de las normas que
deroga, pues introduce algunas noved I des de cierto calado y otras de menor
alcance. Es la norma que regula po tanto el Urbanismo y la Ordenación
Territorial en esta Comunidad. Continú n con regulación propia lo relativo a las
licencias ambientales (con la misma f cha de la lOTUP se ha publicado la
reciente ley 6/2014 de Prevenció, Calidad y Control Ambiental de
Actividades) y a las licencias para espectáculos públicos y actividades
recreativas (continúan regulándose Pfr la ley 14/2010 de Espectáculos
Públicos, Actividades Recreativas y Est¡bleCimientos Públicos).
la lOTUP se estructura en tres ~ibros,que tratan las tres partes en que
tradicionalmente se divide el Urbanismo! planeamiento, gestión y disciplina.
Abordamos a continuación los a+ectos más destacables de esta nueva
norma.
2. PLANEAMIENTO.
El elemento más destacado de la let desde el punto de vista territorial es la
Infraestructura Verde, constituida por rl conjunto de espacios protegidos por
normativas supramunicipales, o con riesgos naturales o las zonas verdes más
relevantes del municipio. Este conju~to es una referencia obligada para
cualquier planeamiento territorial y urbanístico.
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enumera los instnumentos de alsale, que tendrán que
acompañar a cualquier planeami nto: Estudio de Paisaje, Estudio de
Integración Paisajística y programas e Paisaje.
A continuación enumera tambi ' n los instrumentos urbanísticos, entre los
que destaca la novedad de que e planeamiento general del municipio se
desdobla ahora en Plan General E tructural (contiene las determinaciones
básicas del planeamiento) y Plan ,e Ordenación Pormenorizada (abarca
básicamente la ordenación detallad del suelo urbano y es de aprobación
definitiva municipal).
Otra novedad importante del la LOTUP es la integración de los
rocedimientos ambiental urbanístito, que ya se iba aplicando a los últimos
planes tramitados aunque sin una normativa clara. Estos procedimientos
integrados consisten en la tramitació simultánea de los aspectos urbanísticos
y ambientales de un plan, de maner interactiva y con preponderancia de lo
ambiental sobre lo urbanístico. El Ayuntamiento va enviando al órgano
ambiental propuestas de planeamien o y va recibiendo de éste directrices en
forma de documentos, que tienen q e ser recogidas obligatoriamente en las
sucesivas versiones de los planes, asta el punto de que éstos pueden ser
declarados inviables a lo largo del rocedimiento si se considera que son
ambientalmente improcedentes.
La LOTUP incorpora tambiJn la regulación de las Actuaciones
Territoriales Estratégicas, que hast~ ahora venían reguladas por una ley
específica.
3. GESTION.
La ley recoge las técnicas tr~dicionales de gestión (reparcelación,
expropiación, transferencias de aprovichamiento), añadiendo las Actuaciones
en Medio Urbano, que son las estableFidas en la reciente ley estatal 8/2013 de
Rehabilitación, Regeneración y Renov ción Urbana.
Las novedades principales dent de lo referente a la gestión urbanística
conciernen a los Programas de Actuaci ' n Integrada y en especial, a sus formas
de gestión y al procedimiento pa a su aprobación y designación del
Urbanizador.
Los PAls se consideran corno] instrumentos de gestión (la LUV los
consideraba instrumentos de planearniénto) y tienen una función similar a la
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asignada en la normativa anterior. f.e componen de Alternativa Técnica (el
plan urbanístico no forma parte del Al, aunque frecuentemente se tramita de
forma simultánea, lo que da lugar a confusiones) y de Proposición JurídicoEconómica.
La forma de gestión de los PAls sí presenta una novedad importante y
es que el agente Urbanizador es S~bsidiario de los propietarios, es decir,
sólo en defecto de iniciativa de ést9s puede adjudicarse un PAI a un agente
Urbanizador.
Un esquema de las formas de ejecución de UnjPAI sería:
Gestión directa: Administració . Sin licitación.
Gestión por los propietarios. Si licitación:
• Propietario único/pro ietarios totales
• Agrupación de Interé Urbanístico
• Empresas con más d I 50% del suelo
• Sujetos rehabilitador s
Gestión indirecta:
• Empresas mixtas. Sil
• Agente Urbanizador.
En cuanto al rocedimiento del a robación de un PAI y de designación
del urbanizador, entraña una compl jidad derivada de que suele realizarse
conjuntamente con el plan a ejecu ar, lo que hace que se integren tres
procedimientos: el urbanístico, el amb ental y el concurso para adjudicar el PAI.
Básicamente, se aprueba en prim r lugar la Alternativa Técnica, previo
concurso convocado al efecto, y d spués se convoca otro concurso para
designar al Urbanizador que ejecute la Alternativa Técnica elegida; es decir,
contrariamente a lo que sucedía con a LUV, se pueden presentar plicas para
ejecutar una Alternativa presentada po un tercero.
Los instrumentos para ejecutar¡ un PAI (reparcelación y urbanización)
son similares a los ya conocidos.
El Título 111
de esta parte de la L~y dedicada a la gestión urbanística trata
de la estión de la edificación la rehabilitación, de forma básicamente similar
a lo regulado en la LUV, pero con alg nos matices que se pasan a comentar
por el interés que pueden tener para e colectivo de Aparejadores y Arquitectos
Técnicos.
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Se mantiene el deber de los pr¡opietariosde edificar los solares una vez
que sea legalmente posible, aument,ndo el plazo para ello a 6 años (la LUV
establecía 1 año desde que pudiera solicitarse la licencia).
Por lo que respecta a la inspe1ción periódica de las edificaciones, la
LOTUP mantiene las exigencias de IJ LUV, añadiéndoles las establecidas por
la Ley estatal 8/2013. En consecuencia fija el plazo de 10 años para llevar a
cabo estas inspecciones y amplía el bbjeto de las mismas a la evaluación del
estado de conservación, a la evalpación de las condiciones básicas de
accesibilidad y no discriminación de¡las personas con discapacidad y a la
certificación de la eficiencia energética del edificio. Se elimina, sin embargo, la
obligación de remitir una copia del certificado al Colegio Profesional.
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Continúa invariable lo relativo deber normal de conservación (hasta
el 50% del coste de ejecución de una Fdificación de similares características) y
a la posibilidad de optar por la demolición si la orden de ejecución excede de
dicho deber, salvo que se trate de un édificio catalogado, en cuyo caso el titular
tendrá derecho a unas hipotéticas ayudas de la Administración.
También contempla la ley las c~nsecuencias del incumplimiento por el
propietario de sus obligaciones - edificar o rehabilitar: posibilidad de
presentación por un tercero de un programa de edificación o rehabilitación o,
en su caso, expropiación o venta forzosa.
Se mantiene la definición de [ta situación legal de ruina y de la
amenaza de ruina inminente (de forma poco comprensible, ésta última no
conduce directamente a la demoli9ión, sino a la adopción de medidas
cautelares y a la incoación del procedirpiento para la declaración de ruina).
4. DISCIPLINA URBANISTICA.
En esta parte de la ley se tratan lar licencias de edificación y similares (no
las de actividades) y las formas de reacción contra las edificaciones ilegales.
Lo más novedoso en cuanto alias licencias es la división entre actos
sometidos a autorización previa (licencia) y actos que pueden realizarse
mediante declaración responsable, conlcomprobación posterior de lo realizado.
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Citamos estos últimos, que son los menos numerosos, entendiendo que el
resto de actividades de edificación y uso del suelo siguen sujetas a la previa
licencia municipal. Los actos sujetos a Declaración Responsable son:
Instalación de tendidos eléctricos, telefónicos y similares y antenas
Obras de modificación o reforma, sea o no estructural, que no supongan
ampliación u obra nueva
Obras de mantenimiento que no requieran andamios
Primeras y sucesivas ocupaciones
Sabido es que la Declaración Responsable faculta para el inicio inmediato
de las obras, pero la Administración conserva la facultad de inspeccionarlas en
cualquier momento y de corregir (paralización y posible sanción) los desajustes
entre lo declarado y lo realizado.
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La LOTUP excepciona de licencia y de Declaración Responsable a las
obras autorizadas en un Proyecto de Urbanización, a las autorizadas en un
procedimiento ambiental (autorización ambiental integrada, licencia ambiental,
declaración o comunicación ambiental) y a las auxiliares de las autorizadas
mediante licencia (acopios, etc.).
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Respecto a la reacción contra las construcciones ilegales, lo novedoso de la
leyes que amplía el plazo de dicha reacción (incoación de procedimiento para
la restauración de la legalidad urbanística, que finaliza con la legalización o la
orden de demolición) hasta los 15 años. Este plazo se aplicará a las
actuaciones que se realicen a partir del 20 de agosto de 2014, que es la fecha
de entrada en vigor de la LOTUP; para las actuaciones anteriores a dicha fecha
continúa el plazo de posibilidad de restauración en 4 años, pues las leyes no
pueden aplicarse retroactivamente.
Para encuadrar esta innovación legal, hay que recordar que, ante una obra
o uso del suelo ilegal, el Ayuntamiento tiene dos formas de reaccionar:
Expediente de restauración de la legalidad urbanística, que
comprende la paralización de las obras si están realizándose, el
requerimiento de su legalización (estén o no realizándose) y la orden de
demolición si no se legalizan (o la erradicación del uso ilegal).
Expediente sancionador: independientemente
y además del anterior,
se incoa un expediente sancionador, que concluye con una multa ..
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En la legislación vigente hasta ahora (hasta el 20 de agosto de 2014) el
plazo para incoar ambos expedientes era de 4 años desde la total terminación
de la obra (o desde el cese del uso ilegal, pues éste se considera una
infracción continuada). La LOTUP deja inalterado el plazo de 4 años para
incoar el expediente sancionador y alarga el plazo hasta 15 años para incoar
el expediente de restauración de la legalidad. En consecuencia, una obra ilegal
puede ser sancionada durante 4 años desde su terminación, pero puede ser
demolida durante los 15 años siguientes a esa terminación.
5. DISPOSICIONES TRANSITORIAS,
FINALES Y ANEXOS.
Entre la normativa posterior de la LOTUP se encuentran algunas
determinaciones interesantes, que destacamos brevemente:
A) La normativa transitoria parte del principio de no retroactividad, por lo
que los expedientes que estuviesen tramitándose según la legislación anterior
continuaran rigiéndose por ella. Como matización de esto, en los casos de
planes que reclasifiquen suelo no urbanizable en suelo urbanizable que se
encuentren en tramitación, el Ayuntamiento podrá optar por seguir aplicando el
1 x 1 (cesión de 1 m2 de suelo no urbanizable protegido por cada m2 que se
reclasifique) o aplicar la cesión del 15% de aprovechamiento tipo, del que un
10% será para el Ayuntamiento y un 5% para la Generalitat.
Se suspende temporalmente durante 4 años la obligación de reservar el
30% de la edificabilidad residencial para VPO en nuevos planes o en planes en
tramitación (e incluso en planes aprobados en los que aún no lo estuviera la
reparcelación).
B) La Disposición Final Tercera
permite legalizar las viviendas
existentes en suelo no urbanizable construidas antes del 2 de mayo de
1975, si mantienen el uso y tipología iniciales y no se encuentran en ruina.
C) Los Anexos de la ley tienen un considerable carácter práctico, pues
establecen los contenidos y los modelos de diversos planes y documentos:
Estudio de Paisaje, Estudio de Integración Paisajística, Programas de Paisaje,
Fichas Urbanísticas, Fichas del Catálogo, Estudio Ambiental y Territorial
Estratégico. De esa manera se configura una guía de gran utilidad para los
profesionales que tengan que elaborar documentación de ese tipo.
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