La Burbuja Inmobiliaria de España - IEAF

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ANÁLISIS FINANCIERO
Sofía Ruiz Campo*, Linghua Zhang**
La Burbuja Inmobiliaria de España:
Una Comparación con el Mercado
Inmobiliario de China
The real estate bubble in Spain: A comparison
with the real estate market of China
ABSTRACT
Spain enjoyed a rapid economic development powered by the real estate market from the years 1998 to 2005. However, in 2008, with the bursting of the housing bubble, the national economy has suffered a strong recession with a
rise in unemployment, the banking crisis and sovereign. At the same time, China is experiencing a high development
of the real estate market in recent years, especially since 2007, the price of homes has surpassed the purchasing
power of ordinary residents. For this reason, it has caused an international debate about whether there is or not a
bubble in China. This study primary aims to figure out this question, through comparisons of the real estate market in both countries, and presents some proposals for the healthy development of the real estate market of China.
Keywords: Real Estate Market, Real Estate Bubble.
RESUMEN
España disfrutó de un rápido desarrollo económico propulsado por el mercado inmobiliario desde los años 1998
a los 2005. Sin embargo, en 2008, con el estallido de la burbuja inmobiliaria, la economía nacional ha sufrido una
fuerte recesión con un aumento del desempleo, la crisis bancaria y soberana. Al mismo tiempo, China está experimentando un alto desarrollo del mercado inmobiliario en los últimos años, especialmente desde 2007, el precio
de las viviendas ha superado la capacidad de compra de los residentes ordinarios. Por eso, se ha provocado un
debate internacional sobre si hay o no una burbuja inmobiliaria en China. Este estudio tiene como primordial
objetivo averiguar esta pregunta, mediante las comparaciones del mercado inmobiliario de ambos países, y presenta unas propuestas para el sano desarrollo del mercado inmobiliario de China.
Palabras claves: burbuja inmobiliaria, mercado inmobiliario.
Recibido: 14 de mayo de 2013
Aceptado: 11 de junio de 2013
* Universidad Católica del Norte (Chile). [email protected].
** Universidad de Estudios Internacionales de Shanghái. Dirección: C/ Benjamín, Nº3, 2ºA. Tel: +34 695926978
[email protected]
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Inmobiliario de China. The real estate bubble in Spain: A comparison with the real estate market of China
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ANÁLISIS FINANCIERO
1. INTRODUCTION
En la actualidad, España está sufriendo una fuerte recesión causada por la crisis inmobiliaria. Desde que se
aprobó la ley de liberalización del suelo, en el año 1998,
afloraron las sociedades públicas o privadas en el desarrollo urbano. El dinamismo en el sector inmobiliario
creó miles de trabajos y estimuló la economía estatal,
acompasado por el incremento desorbitado del endeudamiento bancario privado. Así se formó la burbuja
inmobiliaria. Cuando explotó esta burbuja, en el año
2008, se fracturaron la cadena de crédito y la de demanda, quedaron muchas viviendas sin vender, se incrementó el desempleo, se dispararon los créditos morosos,
dando lugar a la denominada la crisis soberana.
Por su parte, China está experimentando un alto crecimiento del desarrollo inmobiliario. En 1998, China abolió el sistema de distribución de la vivienda social que
había durado durante más de 50 años, y llevó a cabo la
reforma de la vivienda. Desde entonces, el mercado
inmobiliario comenzó a formarse y a crecer, convirtiéndose en una de las industrias pilares de la economía
nacional. Sin embargo, en los últimos años el crecimiento del precio de las viviendas ha estado fuera de
control, especialmente en algunas grandes ciudades,
como Shanghai, Beijing, Hangzhou y Shenzhen. Por
ello, se ha originado un debate internacional sobre la
existencia o no de una burbuja inmobiliaria en China.
En este artículo se pretende averiguar esta pregunta,
mediante las comparaciones del mercado inmobiliario
de ambos países. Comenzando por introducir unas
teorías básicas sobre la burbuja inmobiliaria: la definición de Charles Kindleberger sobre burbuja y las particularidades de la burbuja inmobiliaria. A continuación
se analizan las causas más importantes de su formación,
como son el crecimiento demográfico, la conversión de
la vivienda en un activo de inversión, el mayor esfuerzo
económico, las elevadas facilidades crediticias, los
incentivos fiscales y las causas del estallido de la burbuja inmobiliaria, como la española, el cambio de ciclo
económico, el inalcanzable precio de viviendas o la
influencia de la crisis estadounidense. En el tercer apartado, se analiza la situación actual del mercado inmobiliario chino: el sistema de viviendas, el sistema de la
asignación del uso de tierra, las fuentes de financiación
y las medidas políticas para moderar el mercado inmobiliario. Una vez vistos los dos mercados, se pasa a
comparar el actual mercado inmobiliario de China y el
de España en los períodos de burbuja: el entorno económico, el impacto de urbanización, el peso del sector
inmobiliario en la economía estatal y el sector bancario,
los indicadores inmobiliarios que presentan la relación
de demanda y oferta y la accesibilidad de la gente a las
viviendas. Finalmente, se presentan unas conclusiones
y unas propuestas para que China no sufra el mismo
problema estallado en España.
2. LA TEORÍA SOBRE LA BURBUJA INMOBILIARIA
Según la definición de la burbuja de Charles Kindleberger, una burbuja se puede definir en términos generales como un fuerte aumento en el precio de un activo,
o un conjunto de activos, en un proceso continuo. El
aumento inicial genera expectativas de nuevas subidas y
atrae nuevos compradores, por lo general a los especuladores les interesan ??los beneficios en la negociación
en lugar de su utilidad o capacidad de ganancia. El
aumento viene seguido por un cambio completo de
expectativas y una fuerte disminución de los precios, y
a menudo termina transformándose en una severa crisis
financiera.1 Se puede deducir que una burbuja tiene dos
etapas. En la primera, el precio del activo, propulsado
los comportamientos especulativos, crece fuertemente.
En esta etapa, el precio ya se desvía de su valor fundamental y crece sólo por las expectativas de las personas.
En la segunda etapa, con el precio inalcanzable y el
cambio de las actitudes de los inversores, se disminuye
bruscamente el precio.
Específicamente, el sector inmobiliario ha sido tratado
como la industria pilar de la economía nacional. Hay
más de 60 industrias que se relacionan directamente con
él, como los sectores de construcción, industria química, industria de las materias primas (piedra, acero, hormigón, madera), sector eléctrico, sector financiero e
industria de la publicidad entre muchas otras. Estas
industrias relacionadas pueden promover la economía
nacional y también puede ayudar a millones de personas
creando puestos de trabajo.
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Un carácter especial del sector inmobiliario es que la
vivienda, por un lado, es un bien de consumo, y por otro,
también es un bien de inversión. Los bienes de consumo
normales se desvalorizan cuanto más se usan. Pero la
escasez de terreno hace que se revaloricen a lo largo del
tiempo, por ello, las viviendas frecuentemente tienen
apreciación. Como consecuencia de esta particularidad,
es fácil que ocurran burbujas inmobiliarias, que cuando
se pinchan, con las estrechas vinculaciones que tiene el
sector inmobiliario con otros sectores, provoca la recesión económica.
3. LA BURBUJA INMOBILIARIA DE ESPAÑA
La burbuja se formó entre los años 1998 y 2005. Según
los datos de Instituto Nacional de Estadística (INE),
desde 1999 a 2005, el precio del metro cuadrado de las
viviendas libres se incrementó en un 117%. El año 2006
fue el año de transición: hubo un elevado stock de
viviendas sin vender y se inició un suave aterrizaje de
los precios. En 2008, con el estallido de la crisis
financiera estadounidense, se restringieron los créditos
de las entidades financieras y, definitivamente, explotó
la burbuja inmobiliaria española.
3.1. La creación de la burbuja inmobiliaria
Como la formación de las mayorías burbujas, la creación de la de España está inicialmente causada por el
aumento de su valor fundamental. Al principio, el
aumenta de demanda y una escasez de oferta de las
viviendas pulsó el aumento del precio. Y luego entraron
los inversores especulativos que, junto con el bajo tipo
de interés, la facilidad crediticia y los factores fiscales
fortalecieron la inversión en las viviendas. Y así se creó
la burbuja inmobiliaria. A continuación se mencionan
los factores que influyeron en la creación de la burbuja:
„
La elevada demanda, dentro de la cual están:
„ El factor demográfico, que explica una parte significativa en la formación del boom inmobiliario. La población española ha registrado un fuerte crecimiento en términos absolutos desde 2001
a 2011, habiéndose incrementado en más de
39
5.968.545 habitantes, lo que supone un aumento
del 14%.
Pero para tener una vista más detallada a la demanda de
vivienda, hay que centrarse en la evolución de los tramos de población, ya que la demanda varía en función
de la edad de la población. Las personas con mayores
requerimientos de primera vivienda se sitúan entre los
20 y 35 años mientras que las que requieren una vivienda de reposición y de segunda residencia oscilan entre
35 y 50 años. La evolución de los distintos grupos da
cuenta de un aumento tanto en los demandantes de primera vivienda como los de la segunda: la población con
mayor demanda de vivienda se incrementó en 1471634
personas.
La tabla 1 también señala que la principal causa del
incremento de la población entre los años 2001 y 2011
se debe al fuerte incremento de la población extranjera.
En ese periodo han llegado a España más de tres millones y medio de extranjeros. La mayoría de estos extranjeros no venían a disfrutar de la elevada calidad de vida,
sino a trabajar. La escasez de mano de obra existente en
la industria de la construcción y en el sector servicio
hizo necesaria la incorporación de un elevado número
de extranjeros al mercado laboral español.
Inicialmente, la inmigración es un colectivo demandante de una vivienda en alquiler concentrada en determinados barrios con precios de alquiler bajos y con presencia numerosa de compatriotas que facilitan su primera instalación con una fuerte solidaridad de grupos y
familias. Pero como consecuencia de un empleo estable,
el reagrupamiento de la familia en España y el aumento
de las facilidades crediticias otorgadas por las entidades
financieras, los inmigrantes se trasladaron desde el mercado de alquiler al de propiedad. Al mismo tiempo, el
acceso de inmigrantes a créditos hipotecarios incrementó la tasa de morosidad.
„
Vivienda como un activo de inversión. Desde el
estallido de la burbuja especulativa de la “nueva
economía” y el atentado de las Torres Gemelas, los
inversores veían a las acciones como un activo de
excesivo riesgo en el entorno mundial. Estos inversores desplazaron una elevada proporción de su
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capital a inversiones alternativas como los bonos, el
oro y, por supuesto, la vivienda. La distribución de
los activos financieros de los hogares españoles
refleja fielmente el proceso de desinversión en
acciones y fondos de inversión. En el año 2002, las
acciones y otras participaciones (incluyendo fondos
de inversión) representaron el 35,5% de los activos
totales, frente a cuotas cercanas al 49% alcanzada a
finales de los noventa.2
b) La elevada accesibilidad al mercado inmobiliario:
dentro del cual influyen:
„ La creciente renta disponible. Tras una profunda
recesión, entre los años 1991 y 1994, la economía española empezó a tener un cambio de
ciclo, y así mejoraba la situación de empleo. Esta
tendencia siguió hasta el año 2007. Concretamente la ocupación de los jóvenes de edades
comprendidas entre los 20 y los 34 años se situó
en 2001 en el 63%, nivel desconocido por este
segmento de población, y que ha empujado al
alza la demanda de viviendas. Respecto a la renta disponible, según datos del INE, ésta ha experimentado un crecimiento del 31,1% en precios
constantes desde 1995 a 2002, con una media
anual de crecimiento superior al 3,5%.3
„ El bajo tipo de interés. Desde que entró en la
unión monetaria europea, España perdió la política monetaria independiente. Debido a la laxitud
de la política monetaria europea, el tipo de
interés se mantuvo en un nivel bajo durante un
largo período, que alimentó el auge del crédito.
„
Las entidades financieras eran más líquidas y
más generosas al dar préstamos a los promotores
inmobiliarios y a las familias. Asimismo, los
tipos de interés a la baja han provocado la disminución de las inversiones en mercados de renta
fija y también han favorecido el aumento de la
demanda de activos no financieros.
La competencia entre los bancos. A finales de la
pasada década, la combinación de una elevada
cuota de mercado y una creciente competencia
en sus territorios de origen hicieron que los
directivos de las cajas se convencieran de la dificultad para aumentar, o incluso mantener, su
volumen de negocio y de beneficios. Con la finalidad de seguir creciendo, procedieron a diseñar
agresivos planes de expansión territorial. Sus
objetivos fundamentales eran incrementar la
diversificación geográfica del negocio bancario,
aumentar el mercado potencial y conseguir, a
medio plazo, un superior beneficio.
El proceso de expansión se enfrentó a un considerable
reto: hacer rentables en el período más breve posible las
oficinas instaladas en las nuevas localidades. Para conseguir dicha meta utilizaron la financiación a los promotores y la posterior subrogación hipotecaria de las
familias como los principales instrumentos de captación. En algunos casos, las condiciones ofrecidas por las
cajas a los promotores eran prácticamente imposibles de
mejorar: financiación del 100 por 100 del importe del
solar y de los costes de construcción (IVA incluido), y
fijación de un tipo de interés hipotecario equivalente al
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Euribor a 1 año más un diferencial de 0,3 por ciento.4 La
agresividad comercial de las cajas de ahorro hizo que
los bancos cambiaran su política comercial y rebajaran
considerablemente las exigencias para la concesión de
créditos a promotores y particulares. Como reflejo de la
competencia, los productos en el mercado español se
caracterizaron por un alargamiento del plazo de concesión del préstamo, por estar referenciados al tipo de
interés de mercado a 12 meses más un estrecho diferencial y por el incremento de la ratio préstamo/valor de
tasación, que en algunos casos llega al 100%.
c) El entorno jurídico, dentro del cual hay dos componentes:
„ La Ley del Suelo de España en esencia consiste
en expropiar a los dueños de un terreno el derecho a edificar y trasladarlo a los poderes públicos. Es una herencia del franquismo, que fue el
primero en eliminar esta libertad (una más) en el
año 1956. En los próximos años, aunque se ha
hecho muchas modificaciones, no han hecho
sino restringir todavía los derechos de los propietarios.
La ley del 98 se aprobó con el motivo de liberalizar el
suelo: con más suelo aumentarían las viviendas y
41
bajarían los precios. Se construían viviendas no porque
fueran baratas sino porque eran caras y se tenían expectativas de que lo fueran aún más en el futuro. Esta ley
también hizo que los Ayuntamientos fueran capaces de
controlar la oferta del suelo y así influyeron en el precio
del suelo y el de las viviendas. De hecho, algunas administraciones han dependido demasiado de la financiación extraordinaria de este tipo para su funcionamiento
durante estos años, que ello ha potenciado el incremento artificial de los precios del suelo. También han ocurrido casos de corrupción en la recalificación del suelo.
„
La política fiscal. La entrada en vigor de la Ley
40/1998, de 9 de diciembre, del Impuesto sobre
la Renta de las Personas Físicas (IRPF), establecía tres modalidades de inversión en vivienda
que admitían desgravaciones fiscales: la cuenta
vivienda, la adquisición de vivienda habitual y la
rehabilitación. Concretamente, se preveía en esta
norma una deducción del 15%, con carácter
general, sobre un máximo de 9.015,18 euros,
pudiendo llegar a alcanzar la modalidad de
deducción por adquisición de vivienda habitual
porcentajes de hasta el 25%, en los supuestos de
utilización de financiación ajena, extendiéndose
además a lo largo de toda la vida del préstamo.
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Estas deducciones supusueron una importante
rebaja en el desembolso final exigido por la
vivienda. Añadir además que pueden gozar de
una exención por reinversión en vivienda habitual, las ganancias patrimoniales que se pongan
de manifiesto en la transmisión de la vivienda
habitual del contribuyente cuando el importe
total obtenido se reinvertía en la adquisición de
una nueva vivienda habitual. Así, la vivienda
habitual en propiedad era uno de los activos con
mejor tratamiento en el sistema impositivo
español, tanto por la ausencia de renta imputada
como por las desgravaciones en el IRPF.
3.2. El pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Hasta
2006, el alto precio de vivienda y el aumento de tipo de
interés debilitaron el esfuerzo de los hogares que desean
acceder a una vivienda. El cambio de ciclo económico,
que implicaba más paro, también disminuyó la demanda. Se inició el suave aterrizaje. Pero el contagio de la
crisis de Estados Unidos lo hizo un duro aterrizaje.
Factores que influyeron en el pinchazo de la burbuja
inmobiliaria:
„
Cambio del ciclo económico. Tras un prolongado
periodo de dinamismo elevado, la economía
española se encontraba en una etapa de ajuste gradual desde finales de 2006.
Se puede observar en la gráfica como claramente la caída del PIB por causa de la burbuja se refleja en un gran
incremento en el desempleo. Una de las razones que justifican este aumento de la tasa de desempleo puede ser
toda aquella mano de obra que resulta innecesaria debido a la caída de la construcción.
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La Subida del tipo de interés. Desde 2006, con motivo de
combatir el posible repunte de inflación, el Banco Central
Europeo ()BCE empezó a subir los tipos de interés. La subida era tan progresiva que alcanzó el 4% a mediados de 2007.
Esta subida, junto con la continuación de la subida de los
precios, ha endurecido las condiciones de accesibilidad a la
vivienda y las presiones de los promotores inmobiliarios.
Según un Estudio de Planner-Asprima (2003), en el año
2002, se mantienen el resto de variables definidas en el
escenario central y se eleva el tipo de interés de referencia
2 puntos porcentajes, el índice de esfuerzo5 subió desde
48% al 55%. En 2007, el tipo de interés era dos puntos
más alto que lo de 2002 y el precio de vivienda era más
alto que en 2002, lo que significaba que muchas personas
eran bloqueadas fuera del acceso a las viviendas.
Reducción de los inversores especulativos. Con la subida
de tipo de interés, los inversores se enfrentaron a una
mayor presión por devolver sus deudas, y al comprobar el
bloqueo de las subidas de precios, comenzaron a poner en
venta sus pisos, a precios inferiores a los del mercado. Este
comportamiento produjo un doble efecto: por un lado la
reducción de la demanda, porque ya no comprarían, y por
otro, el aumento en la oferta, al poner sus pisos a la venta.
La influencia de la crisis financiera de Estados Unidos.
Indudablemente, la crisis hipotecaria de Estados Unidos
ha afectado de forma indirecta al mercado inmobiliario
español. Al restringirse la capacidad para encontrar financiación extranjera por parte de cajas y bancos españoles,
se provocó que éstos endurecieran considerablemente los
criterios de concesión de préstamos. Evidentemente,
dada la estrecha relación entre disponibilidad de crédito y
demanda de vivienda, este endurecimiento de las condiciones de financiación se reflejó en un menor pulso de la
demanda de vivienda, lo que se traduce en un alargamiento de los plazos de venta, el práctico estancamiento
de las transacciones, especialmente de la vivienda usada,
y en una moderación de la demanda de crédito de los
hogares para adquisición de vivienda.
4. LA BURBUJA INMOBILIARIA DE ESPAÑA
Antes de la reforma económica de China en 1978 existía
poca propiedad inmobiliaria privada en China. Las
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viviendas solían proporcionarse por la unidad de trabajo de una persona en la zona urbana, lo que se conocía
como sistema de viviendas distribuidas por el Estado.
Después del año 1978, se empezó la comercialización
de viviendas. En 1988, se modificó la Constitución para
permitir las transacciones de tierras. En 1998, el Consejo de Estado decidió poner fin completamente al antiguo
sistema de asignación de viviendas y así gradualmente
se formó el actual mercado inmobiliario.
4.1. Sistema de viviendas
Actualmente, hay tres tipos de viviendas para las familias
chinas: viviendas económicamente asequibles y viviendas
comercializadas y propiedades de alquiler. Los gobiernos
locales determinan los precios de las viviendas económicamente asequibles antes de iniciar estos proyectos. Estas
residencias se venden generalmente por 3% y un 5% por
encima de los costos totales y dirigidos a familias con
ingresos bajos y medios. Pero ahora mantienen un porcentaje bajo ahora. En 2010, las casas económicamente asequibles representaron sólo el 3% del total de las casas construidas. Las viviendas comercializadas son las que se compran y/o se alquilan a precios determinados por el mercado.
4.2. Sistema de la asignación del uso de tierra
En la actualidad, el Estado es el propietario de los terrenos de las ciudades y las tierras rurales y suburbanas son
propiedad colectiva de los campesinos (excepto las tierras que son del Estado, previstos por la ley, los municipios ganan por arrendar el derecho del uso de tierra en el
mercado primario de transferencia de tierras y tienen el
derecho de usar este ingreso. Desde 2004, se estableció
que en escala estatal el proceso de asignación el derecho
del uso de tierra se cumpliera a través de la licitación o la
subasta. Si la licitación se refiere a un acto en el que el
departamento de la tierra y los recursos bajo el gobierno
de la ciudad o el condado de la gente libera la notificación
de licitación, lo que invita a personas físicas específicas o
no específicas, a personas jurídicas y a otras organizaciones a participar en la licitación de la construcción el uso
del suelo, y el titular del uso de la tierra se determinará de
acuerdo con el resultado de la licitación.
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La subasta, se refiere a un acto en el que el cedente libera el anuncio de subasta, los compradores realizan la
competencia abierta de precios realizar en el momento y
el lugar determinado, y el titular del uso de la tierra se
determinará de acuerdo con los resultados de la competencia de los precios.
La cotización es una combinación de los dos anteriores
mencionados, y el titular del uso de la tierra se determinará
de acuerdo con los precios de cotización en el momento de
expiración de cotización o los resultados de la subasta.
Tras el año 2004, el 95% de las ciudades usan las últimas dos formas de asignación de tierra, que tienen el
efecto más directo a la subida del precio de tierra y el
precio de vivienda.
4.3. Fuentes de financiación
Para los hogares. En China, una gran parte de la financiación de los hogares proviene de propios ahorros de los
hogares. El ahorro bruto de China es mucho más alto que
el nivel de España y del nivel medio del mundo. Esto se
debe a que los chinos tienen la tradición de ahorro y no
tienen la costumbre de consumir al crédito. Además, la
subdesarrollada seguridad social nacional hace que la
gente tenga los ahorros para emergencias. La segunda
fuente proviene del Fondo de Prevención Inmobiliaria,
que es un sistema aprendido de Singapur. Es un fondo al
cual contribuyen tanto empleados como empresas. Los
empleados contribuyen normalmente con el 5% al 20%
de su salario al fondo, con un importe equivalente aportado por sus empresas. Los empleados pueden usarlo para
la compra o la rehabilitación de viviendas o prestar préstamos a un tipo de interés bajo y con mejores condiciones. El defecto del Fondo es que para los empleados que
no tienen recién plan o necesidad de comprar viviendas,
el Fondo es como un depósito obligatorio a un interés
bajo y se devaluará por la inflación. Los préstamos hipotecarios son una forma relativamente nueva para las familias. La mayoría de los bancos ofrecen préstamos a tipo
variable, y algunos también préstamos a tipo fijo. Como
el mercado secundario de bonos en China sigue siendo
subdesarrollado, prácticamente no hay titulización de
hipotecas o emisión de bonos hipotecarios.
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Para los promotores. En el desarrollo del sector inmobiliario y de construcción en China, los préstamos bancarios mantienen una posición absoluta en la financiación para los promotores. La parte procedente de los
préstamos bancarios, se ha ido reduciendo en el 2010 y
2011. Esto se debe en parte al hecho de que los bancos
han endurecido recientemente sus normas de préstamo
bajo la presión de los reguladores. Pero hay que tener en
cuenta que los préstamos por parte de sociedades fiduciarias o Real Estate Investment Trust reciben financia-
ción de los bancos, y una gran parte del dinero recaudado por los promotores proviene de pre-venta a las personas que también reciben financiación a través de créditos hipotecarios. Pues, los bancos, tanto directamente
como indirectamente, proporcionan más del 50% de la
financiación para los promotores inmobiliarios. Por
consiguiente, el desarrollo y la construcción inmobiliaria se vinculan con los servicios bancarios tan estrechamente que la situación del sector inmobiliario va a afectar directamente a la sanidad financiera de los bancos.6
4.4. Las políticas y la evolución del precio
de vivienda
A diferencia del gobierno español en los períodos de
burbuja, el gobierno chino ha tomado medidas para
moderar el mercado inmobiliario. Pero las políticas
cambian a medida que cambia el entorno económico.
En general, se reconoce que hay varias etapas de cambio de política del gobierno. Por ejemplo, en 2008,
cuando las medidas de moderar el mercado empezaban a tener efecto, se ocurrió la crisis financiera en
EEUU, el gobierno tuvo que realizar el plan de Estí-
mulo Económico y recalentar el mercado inmobiliario. La evolución de las políticas se resume en la
Tabla 2. La política más reciente se publicó al
comienzo de abril de este año y tiene reglamentos
como los solteros se limitan a comprar una vivienda,
no tener acceso de préstamo hipotecario al comprar la
tercera vivienda, entre otros. Estas medidas están destinadas a enfriar la demanda de viviendas como propiedades de inversión. El objetivo es mantener la
vivienda asequible y de impedir la especulación sin
causar un “aterrizaje duro”.
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ANÁLISIS FINANCIERO
5. COMPARACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO
DE CHINA Y ESPAÑA
a) Comparación del entorno macroeconómico
a) Desarrollo económico. La diferencia más destacada
entre el macro entorno de España y el de China es el crecimiento de la economía. Durante los años 1997 y 2007,
el PIB de España creció en ritmo medio anual de 3,8%,
que era bastante alto en comparación con otros años. En
contraste, el crecimiento de la economía de China en la
última década era de dos dígitos. Este alto crecimiento
económico es la base del boom inmobiliario: con el elevado nivel de vida, la población necesita viviendas más
grandes y de mejor calidad. El crecimiento de los ingresos, junto con la alta tasa de ahorro y alta inflación, también estimula las inversiones. Pero como el gobierno
chino no deja muchas opciones para la población y el
mercado de capital está mal regulado, la mayoría invierte en el mercado inmobiliario. Además, la recesión de
manufactura en los últimos años también hace muchas
capitales influyen en el mercado inmobiliario.
b) La urbanización. En 1989, la población urbana en
España ya llegó al 75%. Y desde 1997 a 2008, la población urbana creció con un ritmo de 0.12%. Por el contrario, China está en pleno proceso de urbanización. A partir de 1999, la tasa de urbanización aumentó a un ritmo
medio de 3.57% y cada año se incrementa 20 millones de
población urbana. Si mantiene este ritmo de crecimiento,
y multiplica por 30 metros cuadrados, que es la superficie de vivienda per cápita, se supone que la demanda
causada por la urbanización es 600 millones metros cuadrados. La gran demanda propulsada por la urbanización, en cierta medida, compensa los factores especulativos en el crecimiento de los precios de vivienda.
c) El sector inmobiliario y la economía estatal. El
ratio inversión residencial-PIB puede ser un indicador
que justifica la razonabilidad de la estructura de inversión en la economía nacional. La moderada tasa de
crecimiento de la inversión inmobiliaria puede estimular el crecimiento económico. Sin embargo, si el
aumento es demasiado alto, se traducirá en una estructura económica equilibrada y la sobreoferta de vivien-
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LA BURBUJA INMOBILIARIA DE ESPAÑA: UNA COMPARACIÓN CON EL MERCADO INMOBILIARIO DE CHINA
da. En el caso de España, el dinamismo en el sector
inmobiliario es el motor directo del crecimiento del
empleo. Así pues cuando ocurrió la crisis, el ajuste del
sector inmobiliario produjo un freno en la creación de
empleo. Desde el comienzo de la crisis, hasta el año
2011, la construcción ha destruido más de 1,1 millones
de empleos, el 56% del total.7 Este deterioro del mercado laboral supuso una disminución de la renta disponible. Asimismo la reducción de la renta disponible, a
47
su vez, causó menos consumo e influyó la demanda de
viviendas y el sector inmobiliario. En China, desde
que se emprendieron reformas orientadas al mercado
en el sector inmobiliario en 1998, el mercado de la
vivienda ha crecido hasta convertirse en uno de los
principales motores del crecimiento de la economía.
Tiene un ratio inversión-PIB más alto que España, lo
que supone estar en una situación más peligrosa que
España.
Sofía Ruiz Campo, Linghua Zhang: La Burbuja Inmobiliaria de España: Una Comparación con el Mercado
Inmobiliario de China. The real estate bubble in Spain: A comparison with the real estate market of China
Análisis Financiero, n.º 122. 2013. Págs.: 37-53
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ANÁLISIS FINANCIERO
5.2. La comparación de los indicadores inmobiliarios
a) Viviendas iniciadas y viviendas terminadas. Este indicador mide la oferta del mercado inmobiliario. El número de viviendas iniciadas y terminadas representan respectivamente la oferta y la demanda de las viviendas y la
relación entre ellos se utiliza para reflejar la futura diferencia entre la demanda y la oferta. Cuanto mayor sea la
diferencia entre la oferta y la demanda hay mayor probabilidad de que se produzca una burbuja en el mercado
inmobiliario. Como no hay datos concretos en cuanto al
número de viviendas iniciadas o terminadas en China, se
usan los datos de la superficie de edificios iniciados y terminados.8 Como se puede observar, en España, con las
viviendas acumuladas durante los años 2002 a 2007 por
causa de las excesivas construcciones de viviendas iniciadas, se ha ampliado el desajuste entre demanda y oferta. Cuando ocurrió la caída, muchas construcciones en
curso quedaron pendientes de terminarse y llevará años
para absorber este exceso de oferta. En China, sigue
habiendo una sobreoferta de viviendas. El crecimiento de
la superficie de edificios iniciados es mayor que la de los
terminados. Los promotores inmobiliarios chinos reaccionan exageradamente con la demanda de urbanización.
El caso de Ordos representa perfectamente este fenómeno: Ordos, un rico pueblo minero en Mongolia Interior,
planificó el proyecto de obras pública para construir un
nuevo distrito diseñado para vivienda, apoyo y entretener
a 1 millón de personas, pero, al final, casi nadie vive allí.
b) Precio de la vivienda/alquiler. Se comparan los precios de la vivienda y los alquileres por el hecho de que
el alto precio de vivienda puede ser compensado por el
alto alquiler. El valor fundamental de una casa depende
de las rentas esperadas, de la misma manera que el valor
fundamental de bonos y acciones depende del valor presente del flujo de caja de esos activos.
Sin embargo, al igual que los precios de bonos y acciones
no están atados rígidamente a los cupones o dividendos, el
valor fundamental de una casa no está vinculado rígidamente a los alquileres. Entre los numerosos factores que
afectan a la relación precio-alquiler son las tasas de interés,
las primas de riesgo, la tasa de crecimiento, y las políticas
fiscales. El alto índice del precio-alquiler se debe en parte a
sus políticas fiscales. Como hemos visto anteriormente, la
fiscalidad española tiende a favorecer claramente el régimen de tenencia en propiedad frente al alquiler. Además,
debido al mal funcionamiento de la Justicia española, los
derechos de los propietarios no queden suficientemente
garantizados cuando surge la necesidad de ejecutar un
desahucio. Con lo cual había reticencias para sacar al mercado de alquiler las viviendas. A pesar de todo el ratio no
dejaba de crecer entre los años de burbuja, lo que significa
que el precio ha partido de su valor fundamental.
En cuanto a la situación en China, tradicionalmente los
chinos piensan que sólo con una vivienda comprada se forma una familia y muchas personas creen que el precio de
las viviendas no deja de crecer. Pues, los chinos tienen a
ahorrar toda la vida para comprar una vivienda en cuanto a
alquiler una. El mercado de alquiler es un mercado inmaduro y falta de regulación. Pero ahora, con el inaccesible
precio de vivienda en las ciudades grandes como Shanghai, hay más jóvenes entran en este mercado. Pero cuando
se casan ellos, normalmente todavía van a comprar una
vivienda, que también es un requisito básico de la familia
de la chica. En este gráfico, la ratio precio-alquiler tiene la
tendencia de crecer. La decadencia en el año 2011 y 2012,
a nuestro juicio, se debe en gran parte a las medidas tomada por el gobierno para enfriar el mercado de vivienda.
c) Precio de la vivienda/Renta bruta por hogar. La ratio
precio-ingreso es una aproximación a la capacidad de
las familias para financiar la compra de activos inmobiliarios. Cuanto mayor sea el ratio, mayor será la probabilidad de que haya una burbuja inmobiliaria causada
por la demanda especulativa. Para calcular este ratio,
usamos la metodología que usa Banco de España. En el
caso de España, se usan los datos de Banco de España,
que es el precio medio de una vivienda libre de 93,75
metro cuadrado construidos dividido por la renta bruta
estimada del hogar mediano. En el caso de China, se
calcula basando en los datos de NBS, que es el precio de
un metro cuadrado de vivienda urbana multiplicado por
la superficie de vivienda urbana per cápita de cada
año10, y dividido por la renta bruta per cápita. Como se
señala en el gráfico, hay una burbuja típica en España.
Durante los años de la formación de burbuja, el precio
de la vivienda incrementó en un ritmo más ratio que la
renta. Y cuando el precio era inalcanzable, se pinchó la
burbuja y empezó a bajar este ratio.
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Análisis Financiero, n.º 122. 2013. Págs.: 37-53
LA BURBUJA INMOBILIARIA DE ESPAÑA: UNA COMPARACIÓN CON EL MERCADO INMOBILIARIO DE CHINA
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ANÁLISIS FINANCIERO
En China, este ratio bajaba desde el año 2000 hasta
2003, debido al boom de la economía y el alto crecimiento de la renta. Pero el crecimiento del precio de
vivienda y de la superficie de vivienda per cápita compensó y superó la subida de renta. Eso se debe en parte a
que a los promotores les gusta construir viviendas grandes y lujosas porque es más fácil para ganar dinero. El
ratio de precio-ingreso ha superado 7 y ha llegado al
mismo nivel de España en los períodos de burbuja. En
las ciudades grandes como Beijing y Shanghai, este
ratio supera a 1211. Desde este punto de vista, hay una
burbuja inmobiliaria grande en China.
Adicionalmente, para tener una perspectiva más concreta
de la accesibilidad a las viviendas, debe considerar las
condiciones vigentes en el mercado hipotecario. La mag-
nitud de las cuotas mensuales que deben destinar las
familias al pago de la hipoteca se ve afectado por la variación en el nivel de los tipos de interés. Paralelamente, el
plazo de amortización del préstamo define, para cada
nivel de interés, una gama de combinaciones para el
tamaño de las cuotas perióticas y el coste total de la financiación hipotecaria. En el caso de España, debe considerar las deducciones fiscales. Y en China, se debe tener en
cuenta el importe del Fondo de Prevención Inmobiliaria.
Otro punto particular en China es que las personas tienen
la costumbre de ahorrar dinero y los padres tienden a
financiar a sus hijos para comprar viviendas. En Shanghai, 62,7% de los jóvenes necesitan ayudas de sus padres
para pagar el desembolsa inicial, 22,83% necesitan ayudas para pagar el cuota de hipotecario 10.67% reciben
plena financiación del desembolsa inicial de sus padres.
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LA BURBUJA INMOBILIARIA DE ESPAÑA: UNA COMPARACIÓN CON EL MERCADO INMOBILIARIO DE CHINA
Desde el mayo de 2005, el Banco de España comenzó a
publicar dentro de sus “Indicadores de Vivienda” un
nuevo indicador de accesibilidad, que mide el importe
bruto de las cuotas a pagar por el hogar mediano, en el
primer año tras la adquisición de una vivienda tipo
financiada con un préstamo estándar por el 80% del
valor del piso, en porcentaje de la renta anual disponible
del hogar e incorpora en el cálculo las deducciones en el
IRPF por los pagos del préstamo hipotecario. Pero en
China, como no hay datos oficiales concretos del medio
pago previo, el medio plazo de amortización del préstamo y el uso del Fondo de Prevención Inmobiliaria, es
difícil de tener el ratio de pago de hipoteca/ingreso y
hacer comparaciones.
–
–
–
–
6. CONCLUSIONES
Las principales conclusiones obtenidas a lo largo del
artículo son las siguientes:
–
La facilidad crediticia, causada por la política
monetaria de UE y las competencias bancarias,
–
51
contribuyó decisivamente a la formación de la burbuja inmobiliaria en España, que incrementó la
demanda de viviendas y el grado de especulación.
La recesión actual inmobiliaria está causada por la
ruptura de la cadena de demanda y la de crédito.
Alto tipo de interés, precio inaccesible y más paros
hacen que disminuyeran la demanda. Y la crisis
estadounidense aceleró este proceso.
El alto crecimiento económico y el proceso de urbanización son las bases del crecimiento del precio de
las viviendas y compensa en cierta medida los factores especulativos.
En China, como en España, el sector inmobiliario
tiene un peso importante en la economía estatal, lo
que se refleja en el ratio inversión inmobiliario/PIB.
El gobierno tiene mucho control del mercado inmobiliario, desde el uso de suelo hasta las políticas inmobiliarias. En los últimos años, el gobierno ha tomado
muchas políticas para enfriar el mercado inmobiliario.
Log hogares chinos reciben financiación principalmente desde los ahorros (incluido los ahorros de sus
padres), el Fondo de Prevención Inmobiliaria y
préstamos hipotecarios de los bancos.
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–
ANÁLISIS FINANCIERO
En la actualidad hay una sobreoferta en el mercado
inmobiliario chino y una sobrevaloración de las
viviendas. El ratio precio de la vivienda/renta bruta
por hogar ha llegado al mismo nivel de España en
los períodos de burbuja.
En cuanto a la pregunta de que si hay burbuja inmobiliaria en China, la respuesta es obvia: sí. Pero esta burbuja no va a explotar, por lo que en China la demanda
todavía es alta y el gobierno chino sigue tomando medidas políticas de enfriamiento, que es diferente a la situación de España en el período de burbuja. A nuestro juicio, para tener un sano desarrollo del mercado inmobiliario, estas medidas no son fundamentales. Deben tener
reformas más estructurales, y algunas propuestas son:
–
–
–
–
Desarrollar el mercado de alquiler. A partir de 2007,
España puso en marcha varias medidas para incentivar el mercado de alquiler para combatir a los
morosos. En China, también debemos regular este
mercado o proporciona incentivos fiscales para
atraer más personas al mercado de alquiler.
Levantar el impuesto sobre la compraventa de
viviendas. En la actualidad, para la transacción de
las viviendas de segunda mano de menos de 5 años,
hay un impuesto de 20%. Esta medida funciona
para la especulación en el mercado pero la implementación no es tan buena. Medidas como las
viviendas tienen que tener la decoración básica para
vender también se pueden poner en marcha, que
aumentan el coste de especulación.
Como los bancos son una fuente muy importante
para la financiación de los promotores, si los bancos
elevan los criterios de prestar préstamos, se va a disminuir las actividades inmobiliarias. Y al mismo
tiempo, se puede dirigir este dinero a otros sectores
como fabricación o tecnología.
Abrir otros canales de inversión para las personas.
Si hay más opciones de invertir, las personas van a
desplazar sus dineros del mercado inmobiliario y
así se modera el mercado inmobiliario.
En total, como el sector inmobiliario es un sector tan
importante en la economía china, las medidas para
enfriar el mercado inmobiliario tienen que ser suaves y
moderados para evitar un aterrizaje duro.
7. BIBLIOGRAFÍA
Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid y Analistas
Financieros Internacionales, Estudio Planner-Asprima:
el mercado inmobiliario. Caracterización y rasgos diferenciales con la Unión Europea., Respuestas a los principales interrogantes, Grupo Planner, 2003.
BERNARDO, G. 2009. Creación y destrucción de la burbuja
inmobiliaria en España, Información Comercial Española, ICE.
BBVA Research y China CETIC Bank, Situación Inmobiliaria
China. 2009, 2010, 2011, 2012.
BBVA Research, Situación Inmobiliaria. 2009.
MULLOR, L. 2007. Estudio sobre los diferentes indicadores de
accesibilidad a la vivienda.
NÚÑEZ, J. 2006. La subida de los precios de vivienda: factores
determinantes. Informe BCE, Febrero.
SHILLER, R. J. 2006. From efficient markets theory to behavioral finance.
YE, Jianping, China housing policy and housing market
Provisions on the Assignment of State-owned Construction
Land Use Right through Bid Invitation, Auction and Quotation (2007 Revision). Disponible en:
www.monografias.com/trabajos81/colonizacion-america-ysus-consecuencias/colonizacion-america-y-sus-consecuencias.shtml
, <http://www.xinhuanet.com/
house/zhuanti/5.htm>
Notas
1.-
Kindleberger, Charles, Bubbles, The New Palgrave: A
Dictionary of Economics, John Eatwell, Murray Milgate,
and Peter Newman, eds., New York: Stockton Press,
1987, pág. 281
2.-
Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid et al,
Estudio Planner-Asprima: el mercado inmobiliario.
Caracterización y rasgos diferenciales con la Unión Europea., Respuestas a los principales interrogantes, Grupo
Planner, 2003, pág. 122.
3.-
Julia Núñez, La subida de los precios de vivienda: factores determinantes, Informe BCE, Febrero 2006, pág.
311.
Sofía Ruiz Campo, Linghua Zhang: La Burbuja Inmobiliaria de España: Una Comparación con el Mercado
Inmobiliario de China. The real estate bubble in Spain: A comparison with the real estate market of China
Análisis Financiero, n.º 122. 2013. Págs.: 37-53
LA BURBUJA INMOBILIARIA DE ESPAÑA: UNA COMPARACIÓN CON EL MERCADO INMOBILIARIO DE CHINA
4.-
Gonzalo Bernardos Domínguez, Creación y destrucción
de la burbuja inmobiliaria en España, Información
Comercial Española, ICE, 2009, pág. 29.
5.-
Índice de esfuerzo: proporción de los pagos periódicos
derivados de la adquisición con financiación ajena de la
vivienda sobre el ingreso medio de los hogares.
6., 05/08/2005, Pág. 13.
7.-
Rafael Doménech, El Impacto Económico de la Construcción y de la Actividad Inmobiliaria, BBVA Research,
17/10/2011, pág. 7.
53
8.-
Los edificios aquí incluyen viviendas, oficinas entre
otras. Según los datos de National Bureau of Statistics of
China (NBS), la superficie de viviendas iniciadas mantenía un 80% de la de los edificios iniciados.
9.-
No hay datos oficiales de alquiler en NBS
10.- En el año 2007 y 2008, la superficie de vivienda urbana
per cápita son estimaciones, como consecuencia de que
NBS no publicara datos oficiales.
11.- E-House China R&D Institute,
, 04/2012.
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