¿Hay burbuja inmobiliaria en Uruguay

¿Hay burbuja inmobiliaria en Uruguay?
Los ciclos económicos existen y sería absurdo intentar ignorarlos. Tan cierto como esto es que
el mundo está cambiando muy velozmente y no necesariamente en el futuro, asistiremos a
fenómenos similares a los que nos deparó el pasado.
Creo que será muy difícil ver en el futuro uruguayo, crisis similares a las ocurridas en las
décadas del 60, 80 y la primera de este siglo.
Hacemos esta introducción para referirnos a un tema recurrente en los últimos años, si existe
o no una burbuja inmobiliaria en Uruguay.
Desde hace años, algunos analistas vienen pronosticando su inminente estallido y una abrupta
caída de los valores inmobiliarios en el país. Es obvio que tal anuncio nunca se concretó.
De existir una burbuja inmobiliaria en Uruguay, debería merecer un estudio especial, de parte
de las escuelas de economía que ya incluyen el Real Estate entre sus áreas de investigación.
Sería la primera en el mundo que coexiste con una relación de apenas 4% de hipotecas sobre
el PBI y sobre todo, sería la única en el mundo en la que el valor de las propiedades crece por
debajo del ingreso de las familias.
Lo que ha existido en Uruguay es una elevada inflación en dólares durante muchos años,
provocada por la desvalorización de esa moneda a nivel global. Como las propiedades se
transan en dólares, eso ha generado una sensación óptica de subas desmedidas, que no se
corresponde con la realidad. O dicho de otra manera, las viviendas han crecido, medidas en
dólares y en los últimos años, menos que el resto de los precios de la economía y que el
ingreso de los hogares.
La información del INE nos muestra, que el valor de las viviendas en Montevideo, recién está
alcanzando en pesos constantes, el nivel que tenía en 2003 a la salida de la última crisis.
Si el costo de construcción crece en dólares o en pesos constantes, es poco probable que las
viviendas, al menos las nuevas, pudieran bajar de precio.
A su vez la ausencia de créditos hipotecarios por casi una década, hizo crecer la brecha que
separa el valor de las viviendas nuevas y las usadas. Con la expansión del crédito en los últimos
años, las usadas comienzan a recuperar terreno y achicar una brecha excesivamente amplia.
Los fundamentos del mercado siguen siendo sólidos, en tanto la tasa de desempleo sigue en
mínimos históricos, el ingreso de los hogares creciendo en términos reales y el crédito
hipotecario expandiéndose a tasas de dos dígitos anuales.
Claramente no es un escenario de burbuja, ya que incluso la aun escasa penetración del
crédito ha hecho que el valor de venta de las viviendas vaya algo rezagado respecto del costo
de producirlas.
No se trata de decir que el valor de las viviendas crece siempre, porque no es cierto, pero
tampoco anunciar que llegó el invierno, porque un día de Febrero refrescó.
Si por la crisis inmobiliaria en China, los materiales de construcción de ese origen bajaran en el
futuro de precio y la mano de obra uruguaya, incrementara su productividad sustancialmente,
los Promotores serían los primeros en bajar el precio de sus productos, para tratar de llegar a
más consumidores e incrementar sus ventas. Como cualquiera que produce un bien o brinda
un servicio, en el marco de la libre competencia.
Quienes en el sector inmobiliario piensen que los precios pueden “fijarse” arbitrariamente y
no son los que dicta el mercado en cada momento, con todo respeto deberían dedicarse a otra
actividad.
Definitivamente no hay burbuja inmobiliaria en Uruguay, la última que conocimos fue a fines
de los 70 y creo que todos aprendimos lo suficiente del daño que provocó su estallido, como
para evitar su reiteración.
También es bueno saber que, sobre todo en el mundo que se viene, con elevado acoso a los
paraísos fiscales, Uruguay no está para nada libre de burbujas inmobiliarias y habrá que estar
muy atento, como lo ha estado APPCU en los últimos años, con una postura proactiva en este
tema.
Julio C. Villamide