estudio de detalle - Ayuntamiento de Benavente

ESTUDIO DE
PARA
LA
REFORMA DE
DETALLE
VIVIENDA UNIFAMILIAR
SITUACION:
C/ BAILEN Nº 2
LOCALIDAD:
BENAVENTE (ZAMORA)
PROMOTOR:
CONCEPCIÓN MARTÍN VEGA
ARQUITECTOS:
JULIO CARBAJO CARBAJO
LUIS LOPEZ SANCHEZ
FECHA:
JULIO 2012
ESTUDIO DE DETALLE PARA LA REFORMA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR C/ BAILEN Nº 2 BENAVENTE
CONCEPCIÓN MARTIN VEGA
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INDICE
1. INTRODUCCION
1.1. AUTOR DEL ENCARGO
1.2. AUTOR DEL ESTUDIO DE DETALLE
1.3. DEFINICION DEL TRABAJO
1.4. ANTECEDENTES DEL ESTUDIO DE DETALLE
1.5. OBJETO Y SITUACION DEL ESTUDIO DE DETALLE
2. MEMORIA VINCULANTE
2.1. OBJETIVOS Y PROPUESTAS
2.2. JUSTIFICACIÓN DE NO ALTERACIÓN DE DETERMINACIONES DE ORDENACIÓN
GENERAL
2.3. RELACIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LAS MODIFICACIONES
2.4. JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DEL REGLAMENTO DE URBANISMO DE
CASTILLA Y LEÓN
2.5. DESCRIPCION ORIENTATIVA DE LA EDIFICACION REFORMADA
3. DOCUMENTOS DE INFORMACION
3.1 ANEXO FOTOGRÁFICO
3.2 PLANO Nº 1. ANÁLISIS DE LA INCIDENCIA URBANISTICA, EQUIPAMIENTOS
EXISTENTES EN EL ENTORNO
3.3 PLANO Nº 2. PROPUESTA NO VINCULANTE DE LA EDIFCIACION REFORMADA
4. PLANO DE ORDENACION
5. RESUMEN EJECUTIVO
5.1. DELIMITACIÓN DEL AMBITO DE APLICACIÓN DEL ESTUDIO DE DETALLE.
5.2. DEFINICIÓN DEL AMBITO EN QUE SE SUSPENDE LA ORDENACIÓN Y
DURACIÓN DE LA MISMA
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1. INTRODUCCION
1.1. AUTOR DEL ENCARGO
Concepción Martín Vega, con N.I.F. 71.005.931-D, y domicilio en c/ Carbajés nº 7,
3º D Benavente (Zamora), teléfono 980630274.
1.2. AUTOR DEL PROYECTO
Julio Carbajo Carbajo, arquitecto colegiado nº 2433, y Luís López Sánchez,
arquitecto colegiado nº 2448, en representación de GRUPO ARQUITECTOS
ASOCIADOS GAAS, S.L.P., con dirección en C/ de Francos 1, 1º D, de Benavente
(Zamora).
1.3. DEFINICION DEL TRABAJO
Se redacta el presente trabajo consistente en la redacción del Estudio de
Detalle para la Reforma de Vivienda Unifamiliar, situada en la calle Bailén nº 2
de Benavente (Zamora).
1.4. ANTECEDENTES DEL ESTUDIO DE DETALLE
Según el Plan General de Ordenación Urbana de Benavente éste solar está
incluido dentro de la Norma Zonal 5.11, Edificación Unifamiliar, Grado 11
Conservación del Aprovechamiento, siendo el uso predominante el Residencial
en su Clase A, Vivienda, categoría 1ª y clase B, Residencia Comunitaria.
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De acuerdo con el artículo 7.5.3. Obras permitidas par el grado 11 el Plan
General de Ordenación Urbana de Benavente prevé:
“En caso de obra nueva por sustitución de la existente, se mantendrán las condiciones
de edificabilidad con las que en su momento se hubiera concedido la correspondiente
licencia”.
“ Para llevar a cabo operaciones de sustitución de las edificaciones actuales, en las que
se modifique la configuración de las edificaciones existentes, manteniendo siempre las
determinaciones fijadas en el párrafo anterior, será preciso redactar un Estudio de
Detalle.”
Por tanto el objeto del presente Estudio de Detalle es definir la volumetría de la
nueva edificación, manteniendo siempre las determinaciones fijadas las
condiciones de edificabilidad con las que se concedió la licencia.
1.5. OBJETO Y SITUACIÓN DEL ESTUDIO DE DETALLE
Se pretende realizar la Reforma de la vivienda existente, modificando las
condiciones de volumen para adaptarse a las necesidades actuales del
promotor.
La actual vivienda pertenece a una promoción de viviendas sociales de los
años cincuenta. Posteriormente a la edificación se realizaron unas obras de
ampliación en el garaje en torno al año 2007, estando vigente el actual Plan
General de Ordenación Urbana de Benavente. De acuerdo con la licencia
concedida de ampliación de garaje se realizó la obra, quedando con las
siguientes características el solar:
CUADRO DE CARACTERÍSTICAS DE LA ACTUAL EDIFICACIÓN
Superficie solar
Superficie ocupada en planta baja
Ocupación
Superficie construida total
Edificabilidad
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127,38 m2
89,72 m2
70,43 %
115,56 m2
0,9072 m2/m2
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La vivienda que se pretende reformar mantiene las condiciones de ocupación
y edificabilidad de la edificación existente, únicamente reordena los volúmenes
existentes agrupando los espacios no edificados en dos patios, uno en fachada
y otro en el fondo de la parcela.
Se plantea modificar interiormente el módulo de dos alturas, coincidente con la
vivienda adosada simétrica a ésta, por lo que se mantiene le volumen exterior
en ésta parte, mientras que el resto de las edificaciones se derribarán y se
edificará ésta parte según la propuesta de la edificación Reformada que se
adjunta.
Los patios cumplen las dimensiones fijadas por el vigente Plan General para los
patios de parcela al superar ambos lados la dimensión de 3,50 metros.
Según esto tenemos las siguientes características:
CUADRO DE CARACTERÍSTICAS DE LA EDIFICACIÓN REFORMADA
Superficie solar
Superficie ocupada en planta baja
Ocupación
Superficie construida total
Nº plantas
Edificabilidad
127,38 m2
89,72 m2
70,43 %
115,56 m2
Según Ordenación de
parcela
0,9072 m2/m2
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SE MANTIENE
SE MANTIENE
SE MANTIENE
SE MANTIENE
SE MANTIENE
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2. MEMORIA VINCULANTE
2.1. OBJETIVOS Y PROPUESTAS
El artículo 7.5.3 establece que para llevar a cabo operaciones de sustitución de
edificaciones actuales en las que se modifiquen la configuración de las
edificaciones existentes, se redacte un estudio de Detalle. El Estudio de Detalle
deberá mantener las condiciones de edificabilidad del edificio existente.
El presente Estudio de Detalle tiene como único objetivo fijar la s condiciones de
volumen de la nueva edificación, manteniendo las condiciones de
edificabilidad con las que en su momento se hubiera concedido la
correspondiente licencia.
La realización de la nueva edificación manteniendo la volumetría existente
incumpliría las condiciones de volumen fijadas por el Plan General para los
patios de parcela, así como varias condiciones higiénicas de los edificios como:
dimensiones de estancias, anchura de patios, condiciones de iluminación etc…
así como del CTE ( Código técnico de la edificación).
Las condiciones de edificación fijadas por el Estudio de Detalle permitirán que la
nueva edificación, manteniendo las condiciones de edificabilidad de la
construcción existente, se adapte a los requerimientos del Plan General y
cumpla las condiciones fijadas en el CTE.
2.2. JUSTIFICACIÓN DE NO ALTERACIÓN DE DETERMINACIONES DE ORDENACIÓN
GENERAL
El presente Estudio de Detalle no suprime, modifica ni altera de ninguna forma
las determinaciones de ordenación general vigentes. Respeta los objetivos y
criterios del Plan General. Es coherente con los objetivos generales de la
actividad urbanística pública.
La determinación que se altera mediante este Estudio de Detalle es una
determinación de ordenación detallada.
2.3. RELACIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LAS MODIFICACIONES
Según el Plan General de Ordenación Urbana de Benavente éste solar está
incluido dentro de la Norma Zonal 5.11, Edificación Unifamiliar, Grado 11
conservación del aprovechamiento, siendo el uso predominante el Residencial
en su Clase A, Vivienda, categoría 1ª y clase B, Residencia Comunitaria.
De acuerdo con el artículo 7.5.3. Obras permitidas par el grado 11 el Plan
General de Ordenación Urbana de Benavente prevé:
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“En caso de obra nueva por sustitución de la existente, se mantendrán las condiciones
de edificabilidad con las que en su momento se hubiera concedido la correspondiente
licencia”.
“ Para llevar a cabo operaciones de sustitución de las edificaciones actuales, en las que
se modifique la configuración de las edificaciones existentes, manteniendo siempre las
determinaciones fijadas en el párrafo anterior, será preciso redactar un Estudio de
Detalle.”
Por tanto la única modificación con respecto al Plan General es la modificación
de la volumetría de la edificación existente, se propone una nueva ordenación
de volúmenes que manteniendo la edificabilidad de la edificación existente
permita el cumplimiento del Plan General, en cuanto a condiciones
geométricas de los patios de luces y adecuación de las dimensiones de las
dependencias existentes.
La modificación que se plantea desarrolla la edificación entorno a dos patios
de parcela que cumplen las dimensiones que para los mismos fija el Plan
General, manteniendo el volumen edificado en la segunda planta en la
edificación existente.
2.4. JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DEL REGLAMENTO DE URBANISMO DE
CASTILLA Y LEÓN
De acuerdo con el Artículo 132 del Reglamento los Estudios de Detalle deberán
cumplir:
No podrán modificar las determinaciones de ordenación General establecidas
por el Plan General. El presente Estudio de Detalle no modifica ninguna de las
determinaciones de ordenación General establecidas por el Plan General.
Deberán respetar los objetivos, criterios y demás condiciones que les señalen los
instrumentos de ordenación del territorio. El presente Estudio de Detalle respeta
los objetivos y criterios establecidos por el Plan General.
Cuando un Estudio de Detalle modifique alguna de las determinaciones de
Ordenación Detallada establecidas previamente por el Plan General, dicha
modificación debe identificarse de forma expresa y clara, y justificarse
adecuadamente. En particular, cuando dicha modificación produzca un
aumento del volumen edificable o del número de viviendas previstos en el suelo
urbano consolidado, el Estudio de Detalle debe prever un incremento
proporcional de las reservas de suelo para espacios libres públicos y demás
dotaciones urbanísticas, conforme a las reglas establecidas en el artículo 173.
El presente Estudio de Detalle identifica de forma expresa y clara, en su
apartado 2.3, las modificaciones que realiza con respecto a la ordenación
detallada. Esta modificación no supone un aumento del volumen edificable, ni
el número de viviendas previsto, por tanto no prevé el incremento de las
reservas de suelo.
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2.5. DESCRIPCION ORIENTATIVA DE LA EDIFICACION REFORMADA
La edificación reformada es una vivienda unifamiliar de dos plantas de altura
desarrollada en torno a dos patios de parcela, uno abierto a fachada, en
posición similar al existente y otro en el fondo de la parcela, que libera las dos
medianeras traseras.
El edificio se desarrolla principalmente en planta baja, en la planta primera
solamente se sitúa el dormitorio principal ocupando la posición de la edificación
existente.
La edificación está compuesta por la intersección de dos volúmenes puros, el
formado por la planta baja y el cuerpo de dos alturas rematado por el
dormitorio principal.
El uso del edificio será el de vivienda unifamiliar datada de salón, dos
dormitorios, cocina, dos baños y un garaje.
El cuadro de superficies de la futura Edificación Reformada es el siguiente:
Planta baja
89,72 m2
Planta primera
25,84 m2
Total
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115,56 m2
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3. DOCUMENTOS DE INFORMACION
PLANO Nº 1. ESTADO ACTUAL DE LA EDIFICACIÓN.
PLANO Nº 2. PROPUESTA NO VINCULANTE DE LA EDIFICACION REFORMADA
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4. PLANOS DE ORDENACIÓN:
PLANO Nº 3. NUEVA ORDENACIÓN DEL SOLAR
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5. RESUMEN EJECUTIVO
5.1. DEFINICIÓN DEL ÁMBITO DE APLICACIÓN DEL ESTUDIO DE DETALLE:
El ámbito en el que la Ordenación proyectada altera la vigente se limita a la
parcela sobre la que se tramita el presente Estudio de Detalle que está situada
en la calle Bailén nº 2 de Benavente. Se ajunta plano de situación.
El alcance de la citada alteración modifica únicamente Determinaciones de
Ordenación Detallada.
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5.2. DEFINICIÓN DEL ÁMBITO EN QUE SE SUSPENDE LA ORDENACIÓN Y DURACIÓN
DE LA MISMA:
El ámbito sobre el que se suspende la Ordenación está limitado a la parcela
situada en la calle Bailén nº 2 de Benavente.
La duración de dicha suspensión, se limita a lo que dure la tramitación de éste
expediente administrativo en el Ayuntamiento. Esto es, hasta su aprobación
definitiva.
Benavente, Julio de 2012
Los arquitectos
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