Naturaleza jurídica del consorcio de propietarios.

NATURALEZA
JURIDICA
DE
sobre
No obstante
la naturaleza
jurisprudencia
concepción de
un
“ente
Adjunto
los
una
A.
Interino
escasos
jurídica
y
que
DEL
CONSORCIO
PROPIETARIOS
MANUEL
Profesor
fuerte
constituye
LAQUIS
de
Derecho
Civil
IV
'estudios
realizados
hasta
el presente
del consorcio
de propietarios,
alguna
corriente
doctrinaria
la
sustenta-n
una
“personalidad
restringida”
o
ideal".
En
el pronunciamiento
del Tribunal
del Trabajo
N9 2 de
Mar
del Plata,
el doctor
Gulminelli
su
voto, a propóal fundar
sito del tema
nos
que
ocupa,
dijo: “Entiendo
que sin necesidad
de incursiones
en
de valoración
profundos
jusfilosóproblemas
fica —impropios
(le este
lugar y momento-—
puedo determinar
estrictamente
la cuestión
mantiene
el régicon
estos
conceptos:
men
de la ley 13.512
los principios
del dominio
de exclusividad
una
del código civil, estableciendo
no
obstante
pery condominio
sonalidad
restringida e indispensable
para
posibilitar el goce de
la cosa
común.
de caracteres
Sur e así un ente
propios, símil de
al conal
de
sociedad,
y obligar
representar
grupo
de propietarios
sorcio, ya sea por la asamblea
(art, 10), del re‘
o administrador
(arts.
9, 11 y concs.)".
presentante
susceptibfe
h
Esta
sostenida
por el d0cpostura es también
y desarrollada
la misma
en
de fundamentarla
Racciatti,
ley.
quien además
en
el conen
el pensamiento
reconoce
de Lafaille,
apoya
que
.” al quebrarse
dominio
“.'. .unernbrión
de sujeto de derecho.
el “rigorismo del jus prohibendi”
(art. _2680 del Cód. Civil)
y
2699 y 2700, Cód.
de las mayorías (arts.
privar la determinación
a favor
de que existen
.“créditos
en
el hecho
Civ.); asimismo,
tor
se
.
.
1
llermo
La
G.
Ley, T. 68, pág. 166. Ver nota
del Trabajo,
Lascano, Derecho
adversa
1953
al
.
fallo
(T. XIII),
citado.
pág.
por
Gui-
59.
23
de la masa
y prestaciones
2
del Cód. cit.)".
Este
a
la misma
de
cargo
2685
(arts.
a la
que el autor
precitado extiende
tanto
en
lo que
reparos;
respecta
.embrión
de sujeto de derecho.
." en
al concepto
de “personalidad
como
restringida"
en
el sistema
de la ley 13.512.
criterio,
horizontal,
merece
de
tencia
minio,
sorcio
“.
un
.
y 2687
propiedad
a
.
la exisel condodel con-
lo tocante
al condominio,
la opini'ón de Lafaille
En
no
es
la materia
los elementos
definitiva
en
esenciales
y no altera
que
lo caracterizan.
Así es que, a pesar
que en su Tratado
insistenteha procurado
articular
la “posibilidad” de la existencia
de
un
de la administración
del
.", al ocuparse
“‘sujeto de derecho.
el legislador
trató
de mancondominio,
después de señalar
que
tener
la diferencia
“clásica”
entre
condominio
y sociedad
y las
entre
la actuación
del socio
1676 Cód. cit.)
diferencias
(art.
y la
2701
d'el condómino
(arts.
y 2709. cód. cit;) 3, concluve
que ello
en
tal categoría de derecho
a que
no
ha desenvuelto
“obedece
se
de la personalidad” colectiva.
a diferencia
el concepto
de' lo que
las personas
conciviocurre
jurídicas y aún con las sociedades
mente
.
.si ello es asi en
Racciatti
que
expresa
en
cl
es
._.no
posible dejar de (reconocerle)
ha
en
el que
se
por
pisos o por departamentos,
7
a los
casos
de los arts:
de veto”
(jus prohibendi)
de
’de un
y 14 (hipoteca
propietario)
de actos
de disposición
la realización
en
ciertos
casos
de la mayoría
(arts
por resolución
los propietarios
dice que
en
el mismo
orden
de ideas.
8, 10, 12 y 16)
dc los de.se
horizontal
del sistema
de propiedad
dentro
desprenden
todo
.ello
a favor
la cosa
común
del consorcio.
rechos
sobre
y que
—el consorciocon
societario
crea
una
voluntad
común.
suaspecto
como
dicha
como
edificio
de propiedad
del
titular
del derecho
tal...";
que
a un
.voluntad
colectiva
(es) la que da origen
dirigida a un fin común
incio
atenuada
a
una
embrión
de personalidad
juridica.
personalidad
(La Ley, T. 71, págs. 901 a 907. y T. 83. págs. 124 a 129; “La
piente.
2 En
lo
el condominio
sistema
de
(obras
esencial,
nuevas
.
.
interés
en
el
todo
sobre
el doctor
normal.
propiedad
el derecho
restringido
inmueble).
comunes
partes
.
particular
permitiéndose
.
.
.
.
.
.
propiedad
Civil.
217
la
Sobre
3
Art.
pisos
por
Derecho
págs. 209.
ALBERTO
in fine.
y
o
departamentos”,
T. 4:
233.
personalidad
SPOTA, Tratado
G.
1676:
“El
Tratado'
de
los
del consorcio.
de Derecho
p.
101,
Derechos
autor
cit.).
Reales,
también:
Civil.
T.
Hficron
LAFAILLE,
T. 79, p. 429 y
LaLey,
28
1,.Vol. 3-4, p. 75. nota
la sociedad
de ellos,
uno
uno
nombrado
poder de administrar
ejercido
reputa
por cada
corresponde
atodos
si
más
o
hubiesen
los socios
mandatarios,
ejercerlo.
o no
socios".
será reputala administración
Art.
2701: “El condómino
que
ejerciere
el mansobre
mandatario
de los otros.
aplicándosele las disposiciones
administrador".
sobre
el socio
dato. y no las disposiciones
de los
sin
mandato
Art.
2709:
de los condóminos
que
“Cualquiera
oficioso".
la cosa
otros, administrase
gestor
común, será juzgado como
los
socios.
para
socios
do
Z-I
y
se
no
constare
que
les-o
comerciales-en
existe
que
-miembros”¿..-*-
sus
sujeto; .único
un
-
y- distinto
.-
de
-
,
_
En este mismo
sentido.
indicabezexpresar
que los elementos
vidualistas
en
el condominio,
predominantes
excluyen. el nacimiento
de una
distintaa
la de sus
personalidad
componentes.
Los derechosde-l
condómino
sobre
su
2676
(arts.
parte indivisa
de pedir en cualquier
y sig., cód. cit.)
y el derecho
tiempo la
división
de la cosa
la
común (art. 2692, c_ód.cit.) contradicen
concepción de un sujeto de derecho. Spota, después de analizar
de distintos
autores,
los aportes
dirigidos a_ la. “personificación”
de un
como
del condominio.
sostén
esti“sujeto de derecho
ellos. “... .no
con
lanoción
del condominio,
ma
que
concuerdan
5
el
derecho
.”.
según
positivo_argentino._..
.
‘
de “pers_onalidad”_en el condoQuieredecir
que el concepto
no
referencia
puede tomarse
para:
aplicarlo por excomo
como
tensión
a la- propiedad
tanto
horizontal;
por lo relacionado
se
contexto
de la ley 13.512, tal como
verá, no puede
porquedel
la- existencia,,aún
de un
deducirse
sujeto de derecho.
incipiente,
del jus
una
reducción
en
la ley citada,
Existe,
en, verdad,
ra'casos
determinados
prohibendi
régimen de mayorías;
y un;
subsisellomo
nace
un
de
con
derecho",
porque
“sujeto
empero;
exclusivas
sobre-las
teni los derechos
de los propietarios
partes
minio.-
ningún-caso
en
ycomunes;
derechos
del sistema.
componentes
'Asirni'smo,
porque" la
comunes
cosas
la
es
‘de
un
“ente”
distinto
de
.
las
sobre
cabida
tiene
sujeto
un
los elementos
demostrarlo
exclusivas
y, comunes.
las
tienen
sobre
el dominio
predominan-
Analizarem0svpa'ra
sobre
tes-
Los
vas
(arts.
sas
comunes
las
pa'rte's
propietarios
2, 4 y 14, ley cit.);
(art.
2, ley cit.),
ningún
duce
sona
Salas.
E.
0
piso
o
son
y
7
de
__
partes
sobre
copropietarios
de
derechos
respecto
238.
Seo“, ob.- cit., págs. 74/75:
»jurídica...";
LaPropiedad.
Acdeel
“
“desprendimiento”
pág.
LAFAll¿LE,.Ob..CÍt.,
4
5
los
a
'
condominio
naturaleza
del
d'e indivisión
forzosa,
y en- él no
de derecho.
'
idea
los
cuales
favor.
a
no
del
.
“El
se
no
PlERRE
.
constituye
Pommn,
pro-
consor-
.
condominio
Horizontal,
exclusilas co-
una
p.
pernota
127,
.
Ley 13.512, art.
departamento...";
2:
“Cada
art.
de su
exclusivo
será dueño
propietario
puede, sin necesidad
_-1:--“Cada propietario
le
el piso o departamento
que
o
personales
sobre el mismo";
separadamenpodrá hipotecarse
consentimiento
de los demás
enajenar
reales
o-constituir
derechos
pertenece,
art..14:
“...cada
piso o departamento
de
te.
...”.
«7
todas
su
Ley
las
13.512,
cosas
seguridad.
.
de
.”.
art.
uso
2:
común
copropietariosobre
del
edificio,
ojndispensables
el
terreno
para
y
sobre
mantener
«
.
cada propietario,
conforme
con
el art. 3
Muy por el contrario.
de los bienes
comunes
conforme
a
su
.podrá usar
destino,
o
el derecho
restringir
legítimo de los demás".
segundo está fijados sus derechos
y en el tercero
los derechos
“. .de cada
en
los biepropietario
son
comunes
del
dominio, uso y goce de su resinseparables
o piso.
.".
pectivo departamento
A través
de estos
artículos
puede apreciarse
que se delinea,
al lado del dominio
el condopleno sobre las partes exclusivas,
minio
sobre
las partes
comunes,
expresión en el arque tienen
tículo
8 de la ley, que
fija las obligaciones de cada propietario
de contribuir
al
en
o piso,
proporción al valor del departamento
de
.las expensas
de administración
pago
y reparación de las
cio.
.
sin
perjudicar
En el apartado
establecido
que
.
nes
.
.
comunes
del
edificio.
.", “. .o innovaciones
y bienes
ello
en
o' bienes
comunes.
dichas
."; que
partes
el condominio
caracte.define
llamado
romano,
cuyo
rasgo
3
la cosa
es
la cuota
en
común..."
rístico
parte de cada condómino
Relacionado
con
el artículo 3, primera
parte y su apartado precaracterízase
un
condominio
de indivisión
citado,
forzosa,
pues
el delas cosas
o partes
comunes
son
accesorias
de la principal,
del art.
2710 del código civil)
(correlativo
y la mepartamento
con
el
dida
de su uso
a
su
destino
conforme
(se correlaciona
de
forzosa
art.
2712
del mismo
código). Además, la indivisión
de propiedad
está
las partes
en
el sistema
comunes
horizontal.
18 que deroga exprcen
el art_ 8 in fine. y en el art.
consagrada
de la propiedad
samente
el art.
2693, a los efectos
especial creada por la ley. 9
partes
.
.
dispuestas
“.
.
.
Sobre
forzosa,
8
p ág
no
Tratado
la naturaleza
juridica
existen
discrepancias
de Derecho
Civil
indivisión
del condo-
de
del condominio
de que ella participa
Argentina:
Derechos
Reales,
T.
ll. SALVAT,
'
.
I
9 Art.
sea
2710:
el condominio
“Habrá
indivisión
cuando
forzosa,
de
sobre
al uso
cosas
afectadas
como
accesorios
común
indispensables
dos o más heredades
a diversos
y ninguno
que
pertenezcan
propietarios,
uno
de
2712:
los
art.
“Cada
condóminos
la división”:
podrá
pedir
de los condóminos
de la cosa
común
de la totalidad
y de sus
puede usar
diversas
de no hacerla
de una
como
cosa
partes
propia, bajo la condición
servir
a otros
está destinada.
a que
y de no embarazar
usos que aquellos
al derecho
no
2693:
“Los condóminos
art.
pueigual de los condóminos”;
den
de pedir la división:
el derecho
renunciar
de una
manera
indefinida
les es permitido
de la división
convenir
en
la suspensión
pero
por un
este
todas
término
convenio
no
de cinco
exceda
años
que
.y de renovar
las veces
a los
efectos
de la ley
lo iuzguen
conveniente.
que
(Derogado
N9 13.512
sobre
art.
18)"; SALVAT, ob. cit.. págiHorizontal.
Propiedad
nas
EnvAnno
en
la Legislación
Horizontal
438/9; La Propiedad
Argentina,
Jona:
Lua, pág. 10/11.
26
g
minio
diferenciado
normal;
que en él no existe
ningún “sujeto”
"’
de los elementos
distinto
o “ente”
que 19 integran.
Por otra
del criteparte, la ley es rica en reglas ilustrativas
a la idea
de personalidad
rio adverso
del consorcio.
Cualquiera
de los propietarios
del edipuede actuar
por sí ya sea
respecto
ficio
como
al primero,
de las partes
en
los
comunes;
en cuanto
casos
de “. .destrucción
total
o parcial
de más de dos terceras
del valor,
de los propietarios
partes
puede pedir la
cualquiera
venta
del terreno
." (art. 12 ley citJ;
las
sobre
y materiales.
la
los
faculta
reclamar
judicialsegundas,
ley expresamente
para
deduciendo
el interdicto
de obra
las innocuando
mente,
nueva,
vaciones
ordenadas
sobre
dichas
por los demás
propietarios
partes
comunes
resultaren
contrarias
al reglade costo
excesivo,
mento
o a la ley.
etc.
también
cual(art. 8, segundo apartado):
en
quiera de los propietarios
puede (art. ’8, apartado tercero)
ausencia
del administrador
mediando
y no
oposición de los denecesarias
advertidos.
realizar
más, previamente
paexpensas
ra
la conservación
con
derecho
de partes
o bicnes
o reparación
de los propietaa
ser
reembolsados.
Podrá
también
cualquiera
sin llenar
rios realizar
las reparaciones
y urgentes
indispensables
en
el reembolso
los requisitos
mencionados,
pudiendo reclamar
la medida
en
útiles.
En 'su caso
podrá ordenarse
que resultaren
restituir
a su
estado".
costa
a su
anterior
las cosas
del conla personería de los integrantes
Es, pues, ostensible
sorcio
actuar
individualmente;
que, en los aparpara
subrayamos
tados
del art.
al propietario
8 reproducidos,
se
reconoce
que hizo
inlo cual
su
¡as reparaciones
el derecho
de obtener
reembolso,
.
.
.
.
.
.
.
no
sino que
obligó al consorcio,
estos
principio‘s concordantes
2688 y 2722 del código civil. 1‘
10 de la ley en su última
artículo
la facultad,
que
puede ejercer
dica que
resultando
2687,
El
tamente
10
nas
de
de
esta
ma
LAFAHLE. ob.
cit.,
pág. 263; SPOTA,
obligó personalmente
se
los
con
de
cualquier
de
Tratado
los
contiene
parte
arts.
2685,
implíci‘
propietario,
Medianeria.
pági-
418/19.
1‘
“Todo condómino
pueLAFAILLE, ob. cit., págs. 229 y 267; art._-2685:
en
a los
gastos
obligar a los copropietarios
proporción de sus partes
de
de la cosa
o reparación
común; pero
pueden librarse
últi(le propiedad”.
de su derecho
(Esta
obligación por el abandono
a los
de la ley N9 13.512 sobre
efectos
Propieparte ha sido derogada
conservación
en
de la
contraídas
art.
pro
18); Art. 2687: “A las deudas
las
el condómino
sino
que
ella, no está obligado
y durante
el reembolso
el cual
los condóminos
contra
tendrá
acción
para
hubiere
pagado”.
los condóminos
2688:
sido
contraída
“Si la deuda
hubiere
por
solidacuotas
estipulado
y sin haberse
(le
iguales, salvo el derecho
por partes
uno
cada
contra
los otros
le abone
lo que
se
haya pagado (le
para
que
a la. cuota
más, respecto
que le corresponda".
dad
Horizontal,
comunidad
contrajo,
'
de
lo que
'
Art.
sin expresión
de
colectivamente,
al acreedor
ridad, están obligados
27
no-fuere
la mayoría necesaria
de propieposible reunir
decidir
sobre
los asuntos
de interés
común. de propara
la convocatoria
con
el
judicial de la reunión. de acuerdo
el art.
15
citado; 13 asimismo,
fijado por el artículo
formular
las denuncias
para
judiciales
por la.violanormas
del art.
6, o en su caso, el_ desalojo del ocu-
cuando
tarios
mover
procedimiento
los autoriza
ción de las
del departamento
o piso, como
también las
pante no propietario
¡3'
acciones
civiles
resarcitorias.
El artículo
13 es también
ilustrativo
la ley noha
de que
al consorcio
reconocido
los propietarios
personalidad,
ya
que
individualmente
tasas
o
contribuciosoportarán los impuestos,
nes
de mejoras
asi como
por sus
partes privativas,
que las valuaciones
se
practicarán “. .computándose a la vez la parte pro.
de los bienes
comunes".
de los factores
individuales
aún
se. configura
forma
de soportar
las expensas
por administración
y
de las partes
como
se
comunes,
desprende
y bienes
del artículo
las obligaciones
contraíel mismo
8; establece
que
“.
das corresponderán
en
a cada
.proporción al .vapropietario
lor de sus
son
no
."; es evidente
pisos o departamentos.
que
“mandel consorcio
sino obligaciones
como
entidad
obligaciones
H
comunadas
divisibles".
indivisa
porcional
El
más,
predominio
en
la
reparación
.
.
están
de un
muro
o
condóminos
pared medianera,
o
de reparaciones
a los gastos
obligados en la proporción de sus derechos,
PiERRE
reconstrucciones
de la pared
La Propiedad
o muro";
Horizontal,
de un deparno
Pomu-m, pág. 159: “El condominium
permite al propietario
tamento
en
.".
actuar
nombre
de la colectividad.
fuere
no
posible lograr la reunion
l'2Ley 13.512, art. 10: “. .Cuando
al juez
de la mayoria
se
solicitará
necesaria
de propietarios,
que
con:
en
a la
a cabo
suya
y quedara
reunión. que se llevará
presencia
voque
en
resolver
autorizado
a tomar
medidas
El juez deberá
.urgentes.
formaa
Citar
una
audiencia
sin más procedimiento
sumarisima,
y deberá
que
de
fin
a
los propietarios
en
la forma
corresponda
que
procesalmente
escucharlos".
1"
de violación
por
parte de cualqunera
Ley 13.512. Art. 15: “En caso
del art.
de los propietarios
de las normas
u
6°, el represenocupantes,
o los
la denuncia
tante
formularán
afectados
correspondienpropietarios
te ante
el juez competente.
."
el
si
de
“...Sin
lo
perjuicio
dispuesto
precedentemente,
infractor
de remercaso
en
fuese
un
no
podrá ser desalojado
ocupante
propietario,
el representante
dencia.
La acción
de
por
respectiva
podrá ser ejercida
.".
los propietarios
o por
el propietario
afectado.
de la
el ejercicio
obstará
no
.La
aplicación de estas
penas
afectados'.
o propietarios
civil
resarcitoria
al propietario
que
competa
H
Del voto
García
en
disidencia
del doctor
Durán, fallo del Tribunal
de “exhabla
89
.El
art.
“.
1:
del Trabajo
N9 2 de Mar
del Plata,
citado
la designación del personal
99 figura
el art.
comunes".
pensas
y por
_de
a mérito
cuotas.
servicio
ctwas
por
y su
despido, por ese representante
3266 del
del art.
ei concepto
de lo dispuesto
enel art.
17 de la ley y en
“Los
2722:
Art.
.
_
.
_
.
.
.
.
acción
.
.
cod. civil,
693
y
28
aparece
del
concs.,
Obligaciones
en
una
cód.
General,
obligación
civil)...":
mancomunada
Tratado
SALVAT, Nos.
de
divisible_(arts.
Derecho
802. 867, 870
y
Cwnl
871.
690.
9%1.
Argentum:
Estimamos
las consideraciones
de los distintos
que
precephasta
de'la
sostener:
'ley 13.512, realizadas
aquí, permiten
En lo que se refiere
a las
el propiepartes-exclusivas,
que
el dominio
tiene
de las mismas;
sobre
las cosas
comunes,
se
encuentra
caracterizado
un
condominio
de indivisión forzosa.
tos
tario
en
en
cambio,
de
Que la “posibilidad” de existencia
el condominio
normal
es
controvertida
de su inexistencia
en
respecto
'forzosa.
crepancias
“sujeto de derecho"
existen
disy que no
el condominio
de indi-
un
visión
_
Nuestra
adhesión
“sujeto de derecho"
su
reconocimiento
en
en
esta
última
el
ne
a
en
la
tesis
que
el condominio
la
fundamenta
niega
existencia
de
el rechazo
un
de
la propiedad
se
mantiehorizontal,
porque
de los propietapredominio de los derechos
con
la concepción de una
aún
incompatible
personalidad,
diferenciada
de los componentes
del sistema.
Ello,
restringida,
tanto
en
lo que se refiere,
como
es
obvio, a las partes exclusivas,
las comunes,
como
en
en
las cuales
se
configura un condominio
de indivisión
forzosa
del que
no
un
surge
“sujeto de derecho”.
La naturaleza
dominio
indicados,
jurídica de los derechos
y
rios,
condominio
ción del
men
de
de indivisión
forzosa, no es desvirtuada
por la creade propietarios"
del régiy establecimiento
a
los
atenuante
del jus prohibendi,
reducido
los arts.
7 y 14 de la ley (veremos
luego que
forma
del inmueble,
manifiesta
otra
de administración
de los
las atribuciones
conferidas
al representante
“consorcio
mayorías,
previstos por
casos
en
ello
además
se
de
propietarios)
.
El consorcio,
de las mayorías y aca través
que se expresa
exclullena
fines
túa mediante
el representante
o administrador,
del
sivamente
el funcionamiento
a facilitar
prácticos orientados
de copropiedad
dicta
el reglamento
sistema, a cuyo efecto
y administración
eventualmente
(arts. 9 y 10
y _lo suple o modifica
15
de la ley cit.; art.
7 del decreto
10.712/5).
‘15
el consorcio
de propietarios,
Ley 13.512, Art. 99: “Al constituirse
de copropiedad
acordar
un
y administray redactar
reglamento
de la
en
el Registro
ción, por acto de escritura
pública que se inscribirá
de
resolución
sólo podrá modificarse
Dicho
por
Propiedad.
reglamento
Esta
tercios.
de dos
los propietarios
una
mediante
mayoría no menor
en
escritura
deberá
también
modificación
pública e_inscriconsignarse
de
asuntos
Art.
10: “Los
birse
en
el Registro
de la Propiedad”;
interés
delas
dentro
común
no
se
encuentren
comprendidos
que
atribucxones
deberá
conferidas
deliberación
al
10.712/54.
Art.
por
ser
las
resueltos
serán
de los condóminos.
prevna
de
votos.
las
.”; Decreto
mayoría
por
propietarios,
e inscripto
redactado
de Copropiedad
79: “El reglamento
a dividir
dominio
de la propiedad
horizontalmente,
podrá
en
de prOpietarlos
en
momento
cualquier
por el consorcio
el
fuera
9 de la ley 13.512, cualquiera
previstas
por ei art.
representante
de
el titular
modificado
condiciones
del
.
29
de la ley no
se
Del contexto
puede inferir
haya sido
que
concedida
intermedio,
alguna al consorcio;
personalidad
por su
no
se adquieren
derechos
ni se contraen
como
“sujeto de derecho",
Los
derechos
a los
pertenecen
propietarios indiviobligaciones.
considerados
en
tamdualmente
definitiva,
y las
obligaciones,
la
del
en
las soportan
valor
sus
bién
de
ellos,
proporción
pisos
la parte
indivisa
de
o
proporcional
computada
departamentos,
comunes"
los bienes
(arts.
3, segunda parte, 8 y 13 citados).
en
El régimen instituido
conconstituye,
por la ley 13.512
un
sistema
con
caracteristicas
secuencia,
propias, que participa
el condominio
del dominio
de indivisión
e “integra” con
forzosa,
en
el cólos principios
en
que rigen la materia
y que encuadra
“3
estrechamente
con
la
éste que
se
vincula
criterio
digo civil;
en
naturaleza
jurídica de la propiedad horizontal,
_la cual se vc
real
derecho
un
sui
generis,
“real
derecho
un
señalar
También
es
oportuno
no
habiendo
clusiones
precedentes,
ella
“personalidad” al consorcio,
‘7
neamente”.
autónomo".
con
de acuerdo
que,
la ley “investido”
no
puede
las
con-
de
una
“espontá-
originarse
se
hubiera
la cláusula
de irrevocaestablecido
y aunque
El art.
1° del
bilidad".
de la
“Sin perjuicio
Decreto
18.734/49
dispone:
e inscribir
un
de copropiedad
y admiobligación de redactar
reglamento
9 de la ley
al consorcio
el art.
de
nistración,
impuesta
ropietarios
por
en
los
e inscripto
13.512, dicho
reglamento
podrá “tambi n ser redactado
a divifisica
o ideal,
registros
públicos por toda persona,
que se disponga
dir horizontalmente
en
conforme
al
de
la
ley 13.512,
propiedad,
régimen
plazo
un
del
estipulado
edificio
inmueble
glamento”;
con
poder
ciencia.
1°
existente
con
“El
para
o
construir
a
y
que
acredita
ser
titular
del dominio
rereferido
al cual
solicite
la inscripción
del
de propietarios
es
una
institución
de la comunidad
reglamento
y llenar
cit., pág. 464.
respecto
consorcio
el
dar
.", SALVAT, ob.
—dice
“Es, pues,
.
doméstica
su
insufi-
NOVILLO Convuánuna
institución
mixjuridica
el Código, sin
derechos
reconoce
por
y legisla
que
de éstos, y con
de que
la propiedad
la sola peculiaridad
se
el condominio.
con
.” SALVAT, ob. cit.. pág. 434; “
.en
realidad
integra
se
trata
de un derecho
real
autónomo,
indiscutiblemente,
que
puede tener,
de semejanza
los demás, pero
al mismo
con
y de contacto
puntos
que,
Reales
en
su
fisonomía
Tratado
de Derechos
conserva
tiempo,
propia".
el Código y en
coexisla Reforma,
pág. 193, FERNANDO LEGÓN: “. .existe
vinientencia
de propiedades
distintas
y superposición
y exclusivas,
pero
do a conjugarse,
del inmueble,
una
indivilas partes
comunes
con
para
una
señalado
lo hemos
sión
es
como
también,
precedentemente.
que
T. 1, V. III,
Derecho
indivisión
forzosa
Civil, L. Jossemmn,
y perpetua".
en
un
de
la yuxtaposlción
resulta...
“...una
p. 362;
particularidad
." Derecha
mismo
indivisión
y de propiedades
privativas.
objeto de una
Civil, Coun
y CAPITANT.
p. 629.
17
de
al
consorcio
La
investido
Ley no__“. .ha
personalidad..."
débil de la ley belga es no conceder,
SALVAT, ob. cit., p. 463: “Un punto
en
el carácter
de
reunidos
a los
asamblea,
de-pleno derecho.
propietarios
ob. clt., p. 127, con
nota
al pie de Acdeel
E. SaPouun,
juridica".
persona
.El condominio
no
una
las, quien expresa:
constituye
juridipersona
ta‘. constituida
modificación
dos
.
.
.
.
.
30
En
la doctrina
consecuencia,
su
recho,
sólo
una
contrapuesta,
excluida
toda
la existencia
de un
jurídica que apoye
sujeto de deha podido
apartándose de la ley y de su contenido,
al consorcio
de pro“personalidad”, aún restringida,
posibilidad
atribuir
pietarios.
FACULTADES
en
artículo
de
presentante
El
extraño,
que
aprovechamiento
de
DEL
ADMINISTRADOR
Las facultades
del administrador
distintos
artículos
de la ley 13.512.
los
fondos
Dicho
se
establecidas
encuentran
se
reque
designará “. .un
los
puede ser uno de ellos o un
tendrá
facultades
administrar
las cosas
de
para
común
a
la recaudación
y proVeer
y empleo
necesarios
tal fin.
para
9, inc.
a),
dispone
propietarios,
que
.
podrá elegir
representante
el
personal
de
servicio-de
la casa
y despedirlo”
El artículo
11 expresa:
“El representante
de los propietarios actuará
en
las autoridades
todas
las gestiones
ante
administrativas
de cualquier
mandatario
clase, como
legal y exclusivo
de aquéllos. Está, además, obligado a asegurar
el edificio
contra
incendio".
de
Y el artículo
de
cualquiera
ca"; “En la propiedad
15
los
establece:
propietarios
“En
u
caso
de
ocupantes,
violación
de las
por
normas
parte
del
base
casa
pisos de una misma
para
puede haber
el reconocimiento
de un
ente
la personalidad
juridica
corporativo,
pero
no
es
de una
concemanera
algo que surge
espontánea, sino que es una
del ordenamiento
a
sión del Derecho,
lo haga atendiendo
legal, aunque
realidades
La Prepiedad
de casas
preexistentes".
por pisos, p. 51, MANUEL
BATLLE VÁZQUEZ; LAJE, ob. cit., p. 243. En la iniciativa
el Poder
Ejeque
cutivo
de la República
de México
envió
a la Cámara
de Senadores,
sobre
la ley de propiedad
el VI, llamado
“Del
un
horizontal,
capitulo,
figuraba
de propietarios",
el cual, en
el art.
45 se declaraba
consorcio
y en
que
tendrá‘
el “...consorciode propietarios
juridica...",
pero
personalidad
de la revisión
de la iniciativa,
lo suprimieron.
las comisiones
encargadas
el
en
“...no
debe
establecerse
lo esencial:
He
aqui los fundamentos,
menos
con
consorcio
de propietarios
jurídica, pues
y mucho
personalidad
no
bastaría
o propiedad
en
común
de una
mancomunidad
el hecho
para
de una
si no se trata
establecer
la personalidad
copropiedad
juridica,
estarse
atento
debiendo
asimismo
es
el administrador,
cuyo
representante
al consorcio
de proen
dar personalidad
a pretender
lo que toca
juridica
el Distrito
25 del Código Civil
a lo establecido
y
para
pietarios,
por el art.
en
sobre
no
México
Territorios
Federales
interrumpida
y a la doctrina
la propiedad
juridica,
personalipersonalidad
jamás ha creado
una
que
en
favor
del consorcio
de procrear
innecesario
dad juridica
sería
que
el Derecho
en
o
de pisos
La propiedad
departamentos
pietarios...".
Mexicano,
págs. 215/16, MANUEL BORJA MARTÍNEZ.
por
31
o los
art.
afectados
fórmularán
6, “el
representante
propietarios
el juez competente.
ante
la denuncia
'lo
."';. “Sin perjuicio-de
si el infractor
fuese
un
=no
dispuesto precedentemente,
ocupante
caso
de treincidencia.
La
podrá ser. desalojado-en
propietario,
acción
los
podrá ser ejercida por el representante-de:
respectiva
.”
propietarios.
en
la doctrina
No obstante,
tanto
en
la jurisprudencia,
como
.
.
la extensión
es
de estas
materia
de controversia
facultades;
espea
la intervención
del administraen
lo que se refiere
cialmente
no
en
el predor en juicio, "en todos
aquellos casos
especificados
antes
indicado
de la ley (art.
15 ley cit.).
cepto
el punto,
la ley está
señalando
considerado
Objetivamente
.en
a la amplitud
.de facultades
lo tocante
una
restricción;
propide la "‘personal.idad"_del consorcio,
la deducen
ciada
por quienes
de la representación
del admiel carácter
la ley define
también
nistrador.
a
los
artículos
está expresado
En
distintos
que
representa
como
no
al consorcio
“ente”, :siendo
ejemplo de
copropietarios,
art.
9 inc. a), art. 10, art.
ello los siguientes:
11, art. 15.
de .‘la
de .la existencia
los sostenedores
Estos
elementos.
para
del
carecen
de
del
trascendencia;
consorcio,
pues
personalidad
la
de la ley y por los fundamentos
contexto
ya desarrolladosen
‘
anterior
parte
existiría
dicha
personalidad
'
restringida.
—el de reprecarácter
";
.Y es ese
dice Racciatti:
detentará
también
consorcio—
que el administrador
las autoridades
ante
en
las gestiones
todas
“actuar
las judiciales
11) y ante
clase"
de cualquier
(art.
consecuena ejercer
las acciones
cuando
,sean
correspondientes,
del representante,
o las
administrativas
cia de las actividades
de
esa
se
revistiendo
no
naturaleza,
ejerzan en interés
que, aun
Por
eso
del
deba
cuando
administrativas
.
sentante
la masa’ï
‘°
1“
de más
total
o parcial
de destrucción
Ley 13.512, art. 12: “En caso
las dos terceras
de los propietarios
del valor,
puede
partes
cualquiera
del terreno
o materiales.
.Si la mayoría no lo resolviera
pedir la venta
fuere
Si la destrucción
a la autoridad
así, podrá recurrirse
judicial.
mea la reconstrucla mayoria
a contribuir
nor,
puede obligar a la minoría
en
a
caso
de negarse
ello dicha
ción, quedando
autorizada,
minoría, a
la parte
de ésta, según valuación
adquirir
judicial”.
19 La
tomo
Ley, T. 71, págs. 906/7; en el mismo
y páginas precitadas
del adde las facultades
la extensión
de La Ley, el mismo autor enuncia
al consorcio
en
ministrador:
“Así
activa
y pasivamente
representará
todas
las cuestiones
cuidado
la administración.
concernientes
con
y conservación
o
del edificio
uso
de las partes
o
comunes.
y goce
privadas
deban
contra
de los propietarios
que
promoverse
(v. gn. en
cualquiera
los
el propietario
contra
inconveniente
o perturbador
casos de denuncia
de
que
refiere
prevé el
lnC.
el art.
15 o
a) del art.
en
9
o
lo referente
a la recaudación
de los fondos
contra
terceros)
(v. gr., accionesderivadas
:que
del
no
de
Es evidente
entOnces
que
tendrían
limitación, aunque
la ley o del reglamento
de
dilema
se
desenvuelve
dos criterios;
según
sentante
de los copropietarios
da y alcance
de sus
atribuciones.
a
las facultades
del
ellas
no
deriven
Hemos
visto
En
su
de
la
expresamente
.
en
un
sin
consecuencia,
prácticos
ces
de
existencia
se
la ley es expresa
en
a
cuanto
sus
que
el análisis
sobre
la naturaleza
jurídica
tendría
de la
cabida, ni podría extraerse
de sus
sujeto diferenciado
componentes.
antes
asimismo,
facultades;
no
consorcio,
que
del
ley, la
administrador
y administración.
como
es
en
ostensible,
y resuelve
al administrador
conciba
repreo del
consorcio
se
tendrá
la medi-
copropiedad
El
torno
tesis
desdeñar
amplia,
los
sostenemos
fundamentos
y alcanlas facultades
que
autorizan
a proyectarde sus
textos
9
(arts.
no
por la ley al administrador
emana
allá de la extensión
que
a), art. 11 y art. 15 citados).
de la ley, muy
Los antecedentes
parlamentarios
pobres para
al
el pensamiento
del legislador
en
lo que
establecer
respecta
una
del deart.
11 constituyen
excepción, no por la importancia
lo aprobó suprino
se
bate
suscitado,
existió, sino porque
que
a
al administrador
del artículo
miendo
la parte
que autorizaba
como
en
el
de comisión
en
el despacho
actuar
en
juicio, tanto
2°
del
Poder
Ejecutivo.
proyecto
conferidas
las más
mc.
“La
sostuvo:
su
senador
modificación,
Antille, al fundar
final
artículo
es
de este
porejemplificadora.
simplemente
en
se
da casos
ocasiones,
que
puedan vincular,
y ejemplos
así en
se
vote
Por
ello pido que
la disposición principal.
El
parte
que
con
de los derechos
el art.
de garantia,
atención
17
ejercicio
y privilegio
que
confiere
al consorcio,
o de sus
ser
actividades
como
desadministrativas,
el personal
incon
de servicio.
alojo de locales
comunes,
juicios laborales
etc., etc.); en el mismo
LAJE, ob. cit..
terrupción de prescripciones,
sentido,
de despido
del encargado
pág. 138 y sig.; “La demanda
por indemnización
en
inmuebles
en
debe
horizontal
prestó servicios
propiedad
dirigirse
el administrador
del “consorcio”
de propietarios,
de
por. tratarse
que
contra
una
cuestión
N9
Trabajo
2°
relativa
2 de Mar
a
del
incumbencia”
Plata
cit. 1).
su
(resumen
fallo
Tribunal
del
‘
de los
“El
de Comisión:
11.
actuará
las gestiones
ante
las autoridades
todas
en
públicas de
de interés
en
los casos
común, como
clase, asi como
judiciales
del
del terreno,
juicios de expropiación, reivindicación
etc.; del proyecto
actuará
de los propietarios
Poder
art.
Ejecutivo:
11, “El representante
clase
en
todas
las gestiones
ante
las autoridades
y
públicas de cualquier
de
los casos
actuará
en
nombre
de todos
los propietarios
en.
judiciales
del terreno,
interés
común, como
juicios de expropiación, reivindicación
de 1948,
etc.".
Diario
de Sesiones
de la Nación, 26 de agosto
del Senado
r
págs. 1342 y 1344 respectivamente.
Despacho
tarios
cualquier
art.
—
representante
propie-
esta
; sin
parte...
al texto
diendo
que
debate
hemos
se
vota
afirmativamente
transcripto
al
correspon-
principio.
'-"
antecedentes
han
inadecuada
encontrado
y sus
D de la Cámara
la jurisprudencia,
La Sala
Nala explicación del seconceptuó “insuficiente”
“.
hemos
la disposi.a) porque
Antille,
transcripto:
que
mantuvorefiere
a
las
se
se
del
gestiones
principal —que
la
ante
las autoridades
b) porque
administrativas:
representante
las enunciaciones
ejemplifisupresión comprendió no solamente
ante
los juela facultad
misma
de actuar
sino
también
cativas,
de la exclumotivos
el fallo:
“Los
verdaderos
ces”, y prosigue
sión
sin
surgen,
embargo, de las palabras del propio miembro
de
el despacho
de la Comisión
informante.
Dijo éste al fundar
del
a
la aprobación
posterioridad
legislación general que con
de Jusdel Ministerio
“el Poder
mismo
Ejecutivo,
por mediación
a
las
ticia, hizo ampliar
algunos fundamentos
y observaciones
En la discuaclarar
algunos de sus puntos.
prescripciones
para
Este
texto
terpretación
cional
nador
ción
en
en
lo Civil
.
de la Comisión
indicará
son
estas
sión en particular
cuáles
disposiciones
desde
aclaran
que
ya considero
aceptables,
puesto
que
los artículos
dela
regla general del
pertinentes
y no se apartan
de sesiones
Una de las reformas
cit., p. 1351).
despacho (Diario
la supresión
propuestas
por el Poder
Ejecutivo fue precisamente
del art.
excesivo
con11, párr. 2° del proyecto,
“por considerarse
ferir
poderes a los representantes
de litigios judiciales.
en
los que
de los que
pueden carecer”.
de
se
los propietarios
idoneidad
requieren
en
materia
y títulos
conclusión
del tribunal
el administrador
fue que
y redel consorcio,
los casos
exceptuando
contemplados
arts.
6 y 15, ap. 3'de
facultades
la ley 13.512, sólo tiene
por
en
carece
de atribuciones
actuar
administrativas;
que
juipara
de los propietarios
al régimen
de la finca
afectada
cio a nombre
de la ley 13.512.
“salvo
esa
encomenfunción
le haya sido
que
dada
de copropiedad
el consorcio
o por
por el reglamento
La
presentante
los
I'
0')
--
.
‘-"
Diario
de Sesiones
del Senado
cit., pág. 1354.
La Ley, T. 84, págs. 554-56; en
el mismo
La Ley, T. 83.
sentido.
“Es indudable
de prolos representantes
del consorcio
págs. 336-37:
que
dentro
de los límites
ll de la ley 13.512, no
del art.
tienen
pietarios
personería
o terceros.
en
nombre
de aquél, ante
los jueces
Sus
actuar,
para
ante
las
funciones
son
las de un mero
de actuar
mandatario.
al solo efecto
ante
los jueces
autoridades
de representación
“Carece
administrativas";
su
no
mandato
emana
de una
porque
juridicorporación, de una persona
."
ca.
“En primer
SALVAT, ob. cit, págs. 463-64; Contra:
lugar, el proyecto
de la ley 13.512
contenía
la facultad
de actuar
en
originario
juicio, acordada
al administrador.
fué suprimida
La cláusula
durante
expresamente
la tramitación
aduciéndose
como
la refundamentos
parlamentaria,
que
del art.
ll era
ferencia
un
mero
ejemplo.
l
'-"-’
.
'
34
decir
que el
persona
del consorcio,
no
constiha sido demostrado,
es
La extensión
de sus
el reglamento
de
caso
de silencio
—dice
Acdeel
Salassólo
los actos
de administración
comprenderá
los arts.
(art.. 1880, Cód. Civil) y los que mencionan
9, 11 y 15,
en
necesarios
excluyéndose los supuestos
que son
poderes especiales"
(art. 1881, Cód. Civil).23
Quiere
éste
tuyendo
mandatario
atribuciones
una
de
cada
uno
dependerá
representante
de
de
juridica como
sus
integrantes.
las
'y administración;
copropiedad
que
“.
contenga
.
.en
En
la administración
de las cosas
de aprovechacuanto-a
común
miento
a
este
(art. 9, inc. a) conforme
artículo, supone
la actuación
de un
administrador
común
designado por los cola ley introduce
también
la determinación
de
propietarios;
pero
de éstos en la administración
del inmueble,
facultánlos asuntos
de interés
decidir por mayoria de votos
no
se
encuentren
dentro
de las atribuciones
con.que
administrador.
." (art.
10, 1'! parte,
ley cit.); igualal régimen de mayorías impuesto
la
mente,
y de acuerdo
por
las innovaciones,
sobre
obras
nuevas,
ley, deciden
reparaciones,
de la propiedad
horizontal
gravámenes y_ aún sobre la extinción
de l'os
(arts.
7, 8, 12,‘ 14 y 16 ley cit.). Todo
ello, sin perjuicio
actos
sobre
las
que cualquiera de los propietarios
puede realizar
como
hemos
visto
en
anterior.
la parte
comunes,
partes
la voluntad
dolos
para
“.
común
feridas
al
.
.
se
cumple por interpues, que la administración
los copropietarios.
administrador
que
designado
por
de ellos
o un
tercero,
y por gravitación de las ma'-’"
excluir
los actos
individuales
puntualizados.
Tenemos,
medio
del
puede
yorías,
ser
uno
sin
Con
la representación
ello se quiso
manifestar
evidentemente
que
debía considerarse
judicial
legales del Síndiimplícita en las atribuciones
en
un
arco.
no
conclusión
distinta
Quiere decir que una
podría fundarse
derivado
de la
a contrario,
ese
directo
existiendo
antecedente
gumento
se
inclina
intención
por
Además, la legislación comparada
legislativa.
la representación
en
numerosas
como
se
leyes, algunas
amplia,
dispone
han
de las
la uruguaya
como
la chilena,
Italiano,
cuales,
y el Código
se
inclina
en
En igual sentido
muchos
a la nuestra.
aspectos
inspirado
ob. cit., pág. 138.
la doctrina"
2'!
"Es
del autor
un
citado;
represenPomu-m, ob. cit., pág. 122; nota
tante
de las personas
consideradas
individualmente
y
(el administrador)
es
la mayoria
si lleva
su
de lo que resuelva
voz y su gestión a favor
por
ha impuesto
razón del régimen'interno
de la comunidad
que
un determilos
de
nado
número
como expresión de la voluntad
propietarios..."
.el ejercicio
de las acciones
a
SALVAT, ob. cit., p. 464;
que corresponden
cada
las ejercerá
referentes
a los
bienes
éste, y las acciones
propietario
comunes
el administrador
las ejercitará
como
de Ios coproapoderado
no
derecho
se
la
admite
.”; “Cqmo'se ve, en nuestro
pletarios.
vigente
del
.".
MANUEL
Bonn
mor'al
consorcio
de propietarios.
MARTpersonalidad
rinrz, ob. cit., p. 216.
"-4 En
este
sentido
ACDEEL E. SALAS, notas
en
ob. cit., págs. 119-120.
“
.
.
.
'
35
de lo expuesto
o representante
Resulta
que el administrador
tiene
atribuciones
a
de los propietarios
limitadas,
circunscriptas
lo preceptuado
9, inc. c), 11 y 15 de la ley 13.512, si
por los arts.
el “reglamento de copropiedad
de ellas
fuera
y administración"
nada
ha dispuesto
(art.
ampliándolas, los actos de administración
reducirestrictivamente,
1880, Cód. Civ.) deberán
interpretarse
no
de los cuales
dos a los de mera
podrá involugestión, dentro
de los propietarios,
en
la intervención
crarse
juicio en nombre
la ley no
lo ha facultado
11) y sólo lo ha autorizado
(art.
pues
los
en
el art.
com15_ No estarán
por
tampoco
poderes especiales (art. 1881,
que requieren
consecuentemente,
que el “consorcio”
posatisfaciendo
amplias facultades,
previstos
casos
los
Es
prendidos
Cód.
Civ.).
dría
las
casos
obvio.
al administrador
25
mandato.
conferir
del
reglas
-
del consorcio
coEl debatido
problema de la "personalidad"
el orden
actualidad
en
también
procesal. En el fallo citado
la demanda
del encargado
de un
1 y 19, se resolvió
que
supra,
debía dirigirse
contra
el admien
inmueble
propiedad horizontal
de propietarios.
del “consorcio”
nistrador
bra
del
decisión
en
disidencia.
La
voto
un
fue
el voto
tribunal
En
por mayoría, dándose
doctor
Gulminelli
(mayola
además
de sostener
consideraciones
expuso
adoptada
del
ría), que en parte ya hemos
reproducido,
“personalidad restringida” del consorcio,
25
“El
excepto
administrador
los
en
casos
no
del
estar
podria
art.
15
y
cuando
juicio
en
se
le
por
los
hubieren
propietarios
conferido
po-
ante
las gestiones
“en todas
En
cambio
deres
puede actuar
especiales.
mandatario
como
clase.
de cualquier
las autoridades
administrativas
legal
11).
de los condóminos
(art.
Pommn, ob. cit., pág. 128, nota
de los
SALAS: “Es indudable
que la designación de representante
11 de la ley 13.512, no le
limites
del art.
en
los restringidos
propietarios.
en
nombre
del
confiere
actuar,
legal para
personería o representación
del representanLas
terceros.
facultades
ante
los jueces
o los
consorcio,
y exclusivo"
ACDEEL E.
te
mandatario
mero
las de un
administrativas."
son
ridades
al
solo
efecto
de
las
actual-tante
auto-
de los propieSin embargo,
si el consorcio
confiere
al representante
restarios
o
las autoridades
extensivas
a
facultades,
judiciales
amplias
no
de tal mandato
o personela validez
pecto de terceros
puede discutirse
del régimen de representación
Tal es, en síntesis.
la opinión acerca
el asunhan
estudiado
formulan
los autores
legal del consorcio
que
que
to
4! ed., Ed. Tea, T. 2, págs.
(SALVAT, Derecho
Reales,
Civil, Derechos
462 a 464, núms.'1184
n) y o); Burma
PEKEYRA, La propiedad
horizontal,
2'! ed.,
de la pmpiedad
pág. 61; Neem, Régimen Argentino
horizontal,
Cámara
Nacional
Civil, Sala C, La Ley, T. 83, pág. 337
pags. 116 a 118)
ría.
—
cit. 5—_;sobre
la
pensable
el
dispos1ción”, asi
prendidos
nos
para
dentro
diferencia
es
ciones
de
de
entre
de administración”
"actos
y "actos
e indisnecesaria
“consecuencia”
que son
la administración.
com.", que estarian
facultades
de los mandatos
en
térmiconcebidos
cód. civ.)—
nosotros
esta
para
interpretación
del administrador,
vistas
las restric-
aquéllos
desempeño de
como
de
las
generales _(art_ 1880
amplia
a las
facultades
inaplicable
la ley 13.512, especialmente
.
para
estar
en
juicio,
ver
Suv“,
de orden
con
la' notificación
de la demanpráctico relacionadas
da: “Entender
lo pretende
la recurrente
—dijo— como
que toda
acción
del ejercicio
de actos
de administración
sea
dirigida y
notificada
a
de los propietarios,
todos. y cada uno
significaría
desconocer
la finalidad
la ley al crear
práctica perseguida
por
la figura del representante
“legal y exclusivo”; seria lo mismo
sus
servicios
de los beneficios
de su gesque utilizar
para
gozar
tión sin reconocer
las responsabilidades
que de la misma
puedan
Véase
el absurdo
se
surgir.
obrero,
que
seguiría si un
que
no
ha tenido
con
los propietarios,
debe
ningún trato
dirigir su
demanda
contra
decenas
o centenares
de ellos, notificándolos
a
en
cada
uno
el domicilio
real
de esta
“Sacoa")
(v.gr. el edificio
2°
ciudad".
Tratado
de Derecho
Civil
de las
VI, Fuente
Argentino.
Obligaciones.
T. II, p. 213-14, Acdeel
T. I, p. 1932; Lafaille,
Salas, Código Civil Anotado,
de Contratos,
Curso
las
faed. 1928, págs. 102 y sigts.:
Poirier
enuncia
cultades
del administrador
en
lo esenconsideramos
útil reproducir
que
cial:
a
“Debe
conservar
la cosa
este
deber
común, pero
puede llevarlo
acciones
en
En
caso
de ataque
a los
bienes
comunes.
judiciales
esto
reside
el
la dificultad
de la administración,
frecuentemente
pues
mandatario
carece
de poderes
a los
suficientes
y no puede
comprometer
ejercer
copropietarios
de
urgencia
en
caso
instalaciones
y
.los gastos
.
del
comunes.
se'r
podrian
que
.
.representa
e
El
dificultad.
conservación,
su
por
actos
en
“.
actuar...”;
reglamento
del
de
observancia
voca
a
informa
mandatario
a
obstante
la
no
desaprobados,
la
los copropietarios,
asegura
cona quienes
los interesados
el edificio
administra
y vela
las
de todas
de vigilancia
“. .los
pagos" y efectúa
124 y 127.
función
ejerciendo
recibe
común...";
moblaje
.". ob. cit., págs. 123.
una
.
.
'
el
en
tan
son
cn
la materia
importantes.
cuyos
aportes
En
Pasivas.
“Acciones
Judiciales
lo siguiente:
prinEl terde propietarios.
la colectividad
no
a
gerente
representa
de
deseara
los copropietarios
obrar
contra
administración.
que
un
de ellos
debe
a cada
uno
identificar
edificio,
y notificarlos
por
sepaa
Debe
citarse
resulten
rado, lo que hace que los juicios
muy
gravosos.
20
Pommn,
punto,
—
expone
cipio
el
cero
o
cada
la
copropietario
cuentra
en
el edificio
en
su
del
domicilio
particular,
Para
“condominium”.
menudo
a
que
remediar
esta
no
se
en-
dificultad.
de la ausencia
de personalidad
juridica,
¿puede válidamente
la notificación
al gerente?
En
ello no es posible.
la práctica, la administración
Legalmente
púde impuestos
ha constituido
domicilio
consideran
se
y otras
que
en
de “rela gerencia.
el gerente
tiene
la facultad
En realidad,
cibir
los encargos".
ha de demandar
Entendemos
si el tercero
que
que
a
la colectividad
se
ha
una
que
copia del poder registrado
consigue
conferido
al gerente,
si éste ha sido
copropietapor
algunos
designado
derivada
hacerse
blica
especial
a los
la notisurtirá
efecto
con
demás, pero
respecto
debe
en
conocimiento
del mismo
interesado.
siempre
ponerse
en
un
instrumento
el mandato
privaalegar que constando
válida.
es
al gerente
no
en
mesólo puede representar
juicio a los copropietarios
Aun
en
al efecto.
este
los coproconferido
caso,
poder expreso
la defende vista
tener
y plantear
pietarios
pueden
divergentes
puntos
de distintas
sa
128.
ob. cit. pág.
maneras”,
rios
la
notificación
ficación
podría
pues
do. la
El
diante
notificación
gerente
el contrario,
el doctor
Por
García
Durán, que votó en disila falta
de “personalidad” del
después de fundamentar
del administrador
intervenir
en
y de facultades
para
".
su
finalidad
sostuvo
.aunque
pueda ser conservatoria,
a cada
.debe
citarse
en
su
domicilio
real, “que a
propietario
no
encuentran
el edificio”
menudo
se
en
—caso
de autosy
tal inconveniente
no
ante
litis
válida,
legalmente
puede haber
al gerente".
ni notificando
dencia,
consorcio
juicio,
.
.
Los
fundamentos
de la mayoria
del Tribunal,
basados
en
la
del "consorcio",
con
la posición adde acuerdo
reconocimiento
no
sustentado,
que hemos
podría apomotivo
por
cuyo
argumentos
y los
del voto
en
disidencia
no
existiría
solución
legal del
suscitado.
“personalidad”
versa
a
su
yar
coincidentes
problema
su
pronunciamiento;
Los
inconvenientes
son, sin duda, cierprácticos expuestos
la ausencia
de apoyo
tos; no obstante,
legítimo para superarlos
de la mayoría. Estimamos
que
impide adoptar el temperamento
la solución
se
confiriendo
a
los administradores
puede obtener
facultades
suficientes,
por el conaspecto éste que debe cuidarse
9 ley
.” el reglamento
sorcio
al “. .acordar
(art.
y redactar.
la refornïa
ello no es habitual,
no
sería inoportuna
cit.); y como
mandato
de la ley. Esta
debería.
concederles
legal y la correlade
a
los copropietarios
tiva
informados
obligación de mantener
de plazos perentorios,
los litigios que se promuevan,
dentro
para
más adelas defensas
darles
de intentar
que crean
oportunidad
a la protección
intereses.
cuadas
de sus
.
.