daos derivados de cosas propias

TPC 198
Daños y perjuicios derivados de cosas propias. Responsabilidad del consorcio por
daños derivados de la caída de objetos desde los pisos superiores al patio de uno de los
propietarios
Por la Dra. Diana C. Sevitz
Es una práctica muy común de los propietarios o habitantes de los pisos superiores, en vez de
utilizar las bolsa de residuos arrojar sus desperdicios por las ventanas obstruyendo las rejillas y
trayendo un sinnúmero de problemas, entre los que se encuentran las obstrucciones de las
rejillas que provocan inundaciones dentro de los departamentos o no arreglando las filtraciones
derivadas de sus caños o cosas propias.
El principio general es que el cuidado del espacio común de uso exclusivo se encuentra en
cabeza del propietario, es decir, debe mantener libre las rejillas para que éstas no se tapen y
produzcan una inundación. Pero si se produce esta situación ¿Quién es el responsable?
¿Quién paga los daños? ¿Qué sucede si no se puede identificar al responsable?
Es de destacar el fallo que transcribo en sus partes pertinentes:
"Por lo expuesto precedentemente, y ponderando además que carecería de seriedad que a
través de circulares dirigidas a los consorcistas se les encareciera no arrojar residuos en el
patio de la unidad de los afectados, si los hechos no tuvieran visos de realidad, considero que
corresponde receptar los agravios vinculados con el rechazo de la responsabilidad del
consorcio accionado por no haberse identificado a los autores, disponiendo en consecuencia
que resulta responsable la demandada por los ítems ut supra referidos ..... Los elementos
arrojados a la propiedad de los actores corroboran la existencia del daño causado a través de
esos hechos, reiterados en varias oportunidades, al extremo que debió echarse mano al
recurso de protección que en definitiva desluce tanto la vista de los demás consorcistas como
el goce propio de los afectados, y no se me escapa que precedentes similares al sub-lite
derivaron en condena por subsumirse la cuestión en las prescripciones del Art.1119 del Código
Civil, dado que si se desconoce el autor del arrojo, responden todos por el daño causado,
interesándole a la ley la autoridad doméstica, con independencia de la calidad de dueño,
locatario, usufructuario, usuario, poseedor, comodatario, depositario, etc.
Como indica Llambías, Jorge Joaquín, en su Tratado de Derecho Civil- Obligaciones-, T.IV-A-,
Edit. Perrot, Buenos Aires, 2° edic., Pág. 449, resulta responsable por las cosas arrojadas la
persona que tiene el control del sitio de donde provino la cosa que produjo el daño, y si se
ignora la procedencia de la cosa arrojada o caída, todos responderán mancomunadamentearg. Art. 1121-, en un típico caso de responsabilidad colectiva, que parece corporizarse en
autos, dado que las cosas, salvo en una oportunidad, fueron arrojadas desde lo alto,
ignorándose si desde unidades particulares o de espacios comunes, vbgr. azoteas, terrazas o
aberturas de palieres, los sujetos que las arrojaron no fueron identificados y el consorcio de
propietarios demandado es quien ejerce una suerte de autoridad de control respecto de las
violaciones legales por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes en relación a las
normas del Art.6 de la Ley 13.512, y de conformidad a las prescripciones del Art. 15 del mismo
cuerpo legal."
“En el régimen de propiedad horizontal, las normas propias de convivencia y vecindad exigen
que cada propietario use los bienes comunes, en este caso el disfrute del aire y luz, sin causar
perjuicio ni restringir los legítimos derechos de los demás, que se patentiza en el sub-lite por la
imposibilidad para los actores de disfrutar de un patio de acuerdo a su naturaleza, esto es un
espacio abierto para el esparcimiento, que les pertenece como tal en exclusiva, y se degrada
en su uso conforme a su destino por el ejercicio abusivo de quienes acceden al aire y luz que
se proyecta hacia lo alto. ... “
“Corresponde sin duda alguna hacer lugar al daño moral reclamado por los interesados, toda
vez que surgen evidentes los padecimientos que causan las conductas desagradables y
desaprensivas de arrojar basura, desperdicios y toda clase de objetos al patio de los actores, lo
que en definitiva les impide usar y gozar de dicho lugar conforme a su destino, obligándolos a
la limpieza, en este caso del cerramiento, ante cada hecho que se reitere.”
27315: Expediente N° 48.724/2006. "Moore, David Sumner Paterson y otro c/ Consorcio
de Propietarios Av. De Los Incas 3515 s/Daños y Perjuicios s/ Ordinario". Rec. Nº 524514
J.
También son responsables los propietarios de todas aquellas reparaciones, que según el
reglamento, sean consideradas como propias.
"El principio es que toda reparación, trabajo o arreglo a realizar en bienes privativos está a
cargo de su titular. De ahí que, si el daño en la unidad de los actores tuvo su origen en las
cosas de la propiedad exclusiva del copropietario del piso superior (en el caso los desperfectos
se ubicaron en los desagües propios de la unidad privativa del demandado) y no en un bien
común, esté o no contemplado en el reglamento de copropiedad, el consorcio sólo debe cargar
con los daños originados en bienes comunes estando vedado liquidar los gastos relativos a los
trabajos de reparación en las partes privativas como expensas comunes.
(Sumario Nº 15973 de la Base de Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara
Civil - Boletín Nº 11/2004)."
Éste NO es un tema menor en los consorcios donde los propietarios, locatarios y/o habitantes,
no guardan el más mínimo respeto por el resto de los habitantes del edificio y no procuran
mantener sus unidades funcionales en condiciones.
¿Será por ignorancia o desconocimiento? ¿Será porque los propietarios cada día tienen menor
capacidad económica y tratan de incluir todos los gastos dentro de la comunidad?
Ante esta situación el administrador debe advertir tempranamente el problema y asesorarse
con un especialista para encuadrar a los propietarios renuentes a cumplir con el reglamento y
las normas de convivencia para no derivar en acciones judiciales.
09/09/2013
Dra. Diana C. Sevitz
- Abogada especialistas en conflictos consorciales.
- Mediadora–árbitro en los Tribunales arbitrales de consumo.
- Docente en UAI y CIA.
[email protected].