PLAN DE ACCION SANEAMIENTO FISICO LEGAL

PLAN DE ACCIÓN PARA MEJORAR LOS
PROCESOS DE SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL DE
PREDIOS PARA LA INVERSIÓN
Las opiniones expresadas en esta publicación son de los autores y no reflejan necesariamente los
puntos de vista del Ministerio de Economía y Finanzas y del Consejo Nacional de la Competitividad.
El documento puede ser descargado en su disco duro o impreso únicamente para su uso personal o
con fines académicos, a condición de que incluyan en cada ejemplar la presente nota relativa a los
derechos de autor o cualquier otra nota relativa a los derechos de propiedad intelectual.
PLAN DE ACCIÓN PARA MEJORAR LOS PROCESOS DE
SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL DE PREDIOS PARA LA
INVERSIÓN
El siguiente informe tiene como finalidad presentar un plan de acción y alternativas para
mejorar los procedimientos de saneamiento físico legal de las propiedades necesarias
para el desarrollo de proyectos de inversión, tanto de privados como del mismo Estado.
Luego de realizar el diagnóstico correspondiente, se detectó las principales dificultades
que presentan los diferentes procedimientos que actualmente se deben llevar a cabo
para realizar el saneamiento físico legal de predios necesarios para la inversión.
Teniendo en cuenta las dificultades detectadas en cada procedimiento, plantearemos
los correspondientes cambios normativos, creación de nuevos procedimientos para
casos de proyectos declarados de interés nacional o sectorial, integraciones de
trámites, intercambio e integración de información entre las entidades que participan en
los procedimientos, abreviación de trámites ante las entidades, etc.
Es importante destacar que para que se materialicen cambios en los procedimientos
existentes de saneamiento físico legal, debemos planificar un proceso de cambio por
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medio de acciones de corto, mediano y largo plazo. De esta manera los impactos en la
realidad pueden ser mejor soportados tanto por las Entidades involucradas como por los
administrados.
Finalmente, esbozaremos un procedimiento para el saneamiento de predios que se
requieran para inversiones de interés nacional, los cuales por su naturaleza necesitan
ser ejecutados a la brevedad posible y que de detenerse, a causa del largo plazo que
toma el procedimiento de saneamiento físico legal ordinario, representaría un
menoscabo en el impacto de la obra de infraestructura a desarrollarse.
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Principales dificultades detectadas en los
procedimientos de saneamiento físico legal de predios
requeridos para proyectos de inversión.
El diagnóstico elaborado arrojó varias observaciones sobre los principales motivos
que detienen un óptimo avance de las solicitudes presentadas por los inversionistas,
tanto privados como incluso públicos, para disponer de predios necesarios para
proyectos de inversión.
Iniciaremos revisando punto por punto los procedimientos analizados en el
diagnóstico realizado entre ellos tenemos: (i) el procedimiento donde el Estado
requiere realizar inversiones en un predio privado; (ii) el procedimiento donde el
Estado requiere realizar inversiones en un predio del Estado; (iii) el procedimiento
donde un inversionista privado requiere adquirir un predio del Estado para
desarrollar un proyecto de inversión; finalmente (iv) el procedimiento de adquisición
de un predio privado por parte de otro privado.
1. Procedimiento donde el Estado requiere realizar inversiones en un predio privado
En los casos en que el Estado requiere adquirir la propiedad de algún predio de
propiedad de un privado, hemos identificado las siguientes dificultades:

No se encuentra regulado un mecanismo de adquisición de predios por parte
del Estado que sea alternativo al proceso expropiatorio. Debe entenderse
que la expropiación debería ser un procedimiento excepcional en los casos
que la adquisición deba hacerse de forma compulsiva y siempre que se
cumplan las condiciones que la constitución establece. En todos los otros
casos, las entidades estatales deberían contar con un mecanismo ágil y
efectivo para la adquisición de predios de manera directa.
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
El monto de la indemnización no es atractivo para los privados, quienes
fuerzan un proceso judicial o arbitral para discutir el justiprecio.

Parte del problema con las tasaciones que se realizan para determinar el
monto indemnizatorio se debe al cuestionamiento de los usos permitidos en
la zona. por ejemplo, el no reconocimiento del carácter urbano de un predio
genera un menoscabo en el monto indemnizatorio que corresponde pagar,
por ello, deberían establecerse criterios adecuados para el reconocimiento
de los usos y potencialidades del predio.

Demora en las etapas que involucran la participación de los Registros
Públicos. Tratándose de procesos relacionados con obras públicas estatales,
se podría regular un proceso especial más expeditivo. Además, no existe un
procedimiento especial para el caso de proyectos que requieren realizar
múltiples actos de inscripción, como puede ser el caso de una carretera
2. Procedimiento donde el Estado requiere realizar inversiones en un predio del
Estado
En el caso que una entidad del Estado desea ejecutar un proyecto de inversión o
una obra pública en un predio del Estado, hemos identificado las siguientes
dificultades:

No existe acceso fluido a la información sobre predios del Estado. En ese
sentido, las entidades públicas no toman conocimiento sobre los predios
estatales disponibles y sobre sus características.

Tiempo de espera para el cumplimiento de las diversas etapas del
procedimiento. Si bien, los procedimientos no son necesariamente
complejos, la falta de personal y la alta carga de trabajo hace que las
solicitudes no sean atendidas de inmediato. Esto genera un alto grado de
imprevisibilidad respecto a los plazos en que se podrá contar con el derecho
solicitado.
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
Demora en las etapas que involucran la participación de los Registros
Públicos. En especial en lo que se refiere a la inmatriculación, acumulación
y subdivisión de los predios pues en registros públicos la revisión en el área
de catastro prolonga el procedimiento.
3. Procedimiento donde un inversionista privado requiere adquirir un predio del
Estado para desarrollar un proyecto de inversión
En el caso de inversionistas privados que requieren contar con un predio estatal
para el desarrollo de proyectos, hemos identificado las siguientes dificultades:

No existe acceso fluido a la información sobre predios del Estado. En ese
sentido, los inversionistas no toman conocimiento sobre los predios estatales
disponibles y sobre sus características.

Tiempo de espera para el cumplimiento de las diversas etapas del
procedimiento.
Si bien, los procedimientos no son necesariamente
complejos, la falta de personal y la alta carga de trabajo hace que las
solicitudes no sean atendidas de inmediato. Esto genera un alto grado de
imprevisibilidad respecto a los plazos en que se podrá contar con el derecho
solicitado.

Demora en las etapas que involucran la participación de los Registros
Públicos. En especial en lo que se refiere a la inmatriculación, acumulación
y subdivisión de los predios pues en registros públicos la revisión en el área
de catastro prolonga el procedimiento.

Existe actualmente una decisión de la SBN de no priorizar la venta de activos
estatales, en ese sentido, en el último año y medio no se ha realizado ni una
sola subasta pública para la venta de bienes inmuebles.

Los proyectos que involucran inversiones importantes no cuentan con
mecanismos que le garanticen el acceso a los predios estatales de forma
directa. Al respecto, si bien se encuentra normada la posibilidad que dichos
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proyectos sean declarados de interés nacional o regional, no existe un
procedimiento ágil y expeditivo para que se produzca dicha declaración. En
el pasado los titulares de concesiones para la explotación de recursos
naturales contaban con derechos especiales para la adquisición de predios
estatales, este derecho ha venido siendo limitado y hasta eliminado en los
últimos años.

No se promueven los procedimientos alternativos a la compraventa de
predios estatales como alternativa a la no voluntad de transferir la propiedad
de dichos bienes. Es necesario revisar dichos procedimientos y ajustarlos a
las necesidades de los inversionistas.
4. Procedimiento de adquisición de un predio privado por parte de otro privado
En el caso que un inversionista privado desee desarrollar un proyecto que
involucre la adquisición de un predio privado, hemos identificado las siguientes
dificultades:

No existe acceso fluido a la información catastral con la que cuentan
diversas entidades del Estado.
En ese sentido, los inversionistas tienen
dificultades para conocer que predios se superponen con sus áreas de
interés o cuales cumplen con las características que requieren. Esto tiene
más relevancia cuando se trata de proyectos de inversión que involucran
gran cantidad de predios y cuando la información sobre los mismos se
encuentra en diversas entidades. Pongamos el caso de un gaseoducto o
una línea de transmisión eléctrica de muchos kilómetros de extensión, en
esos casos lo más probable es que la información requerida sobre los
predios afectados y sus titulares se encuentre dispersa entre entidades como
registros públicos, COFOPRI, gobiernos regionales, municipalidades, archivo
de la nación, etc.
Además, para tomar decisiones adecuadas los
inversionistas deberán acceder a información sobre existencia de restos
arqueológicos, áreas naturales protegidas, derechos de agua, concesiones
para la extracción de recursos naturales, etc. Sin embargo, la información
indicada no siempre es accesible para los usuarios.
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
Demora en las etapas que involucran la participación de los Registros
Públicos. En especial en lo que se refiere a la inmatriculación, acumulación
y subdivisión de los predios pues en registros públicos la revisión en el área
de catastro prolonga el procedimiento. Además, no existe un procedimiento
especial para el caso de proyectos que requieren realizar múltiples actos de
inscripción, como puede ser el caso de un ducto o una línea de transmisión.

Falta de apoyo de entidades encargadas de la formalización de la propiedad.
En muchos casos, proyectos privados importantes se ubican en zonas donde
los predios no se encuentran saneados, sin embargo, no existe regulado un
procedimiento especial para el acompañamiento de estos proyectos. Otros
problema vinculado al saneamiento físico-legal de los predios en que se
desea realizar un proyecto de inversión esta relacionado con el hecho que la
normatividad no prevé un mecanismo ni una entidad especializada para el
saneamiento físico legal de predios extra urbanos que no tienen uso agrícola
o pecuario, en tal sentido, si un inversionista adquiere uno o más predios
rústicos para un fin no agropecuario, no podrá acceder al saneamiento físico
legal masivo para el que hoy son competentes los gobiernos regionales1.
Por otro lado, los diversos cambios en la competencia para el saneamiento
físico-legal de predios urbanos y rurales han debilitado la institucionalidad
pública en este tema y no permiten que se de un acompañamiento más
efectivo para este tema.

Existen problemas con los usos permitidos para el desarrollo de proyectos.
Por ejemplo, en Lima escasean áreas en las que puedan realizarse
actividades industriales de mediana y gran envergadura. También existen
problemas para tramitar el cambio de zonificación y de uso para predios
dado lo engorroso y largo de estos procedimientos.
1
Y que anteriormente fue función del PETT y luego de COFOPRI.
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Medidas para contrarrestar las barreras existentes en
los procedimientos de saneamiento físico legal de
predios requeridos para proyectos de inversión.
A continuación, plantearemos algunas medidas correctivas ante los problemas
identificados en los procedimientos vinculados con el saneamiento físico legal de los
predios requeridos para el desarrollo de proyectos de inversión y presentaremos
planes de acción de corto, mediano y largo plazo.
1. Medidas de carácter general
Existen problemas recurrentes que merecen la implementación de medidas que
afectan más de un procedimiento, entre estos problemas tenemos:
a.
Falta de acceso a la información predial en poder de diversas entidades
estatales como son SUNARP, SBN, COFOPRI, entre otras. De acuerdo a
las coordinaciones realizadas esta medida podría iniciarse en enero de 2013
con la información de COFOPRI para irse implementando paulatinamente
hasta junio de 2013.
b.
Los procedimientos de inscripción y consulta ante SUNARP se tornan
engorrosos, especialmente porque no están preparados para atender
proyectos especiales de inversión pública y privada que involucren muchos
actos relacionados.
c.
La tasas por los servicios prestados por las instituciones públicas vinculadas
con el saneamiento físico legal de inmuebles no siempre guarda relación
con el costo real de dichos servicios.
d.
Creación de comisión multisectorial (Ministerios – SBN - SUNARP) para la
implementación y supervisión del avance del Plan de Acción propuesto.
Asimismo, capacitar a esta comisión para que sea capaz de, por medio de
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protocolos establecidos, responder consultas frente a los problemas que la
implementación del Plan de Acción pueda generar.
e.
Fortalecimiento regional de oficinas y funciones de SBN y COFOPRI.
f.
Complejidad y demora en procedimientos de rectificación de áreas y
linderos que muchas veces son indispensables para poder utilizar un predio
para desarrollar proyectos de inversión.
Las medidas que proponemos al respecto son las siguientes:

Medidas de Corto Plazo
i. Promover que las entidades estatales permitan el acceso a su
información predial (catastral y literal) de forma directa. Para ello,
deberán implementar los procedimientos y regular las tasas
correspondientes.
ii. Implementar áreas de calificación especializadas en proyectos
privados estatales de gran envergadura, calificándose como actos
registrales complejos que incluso podrían ameritar el pago de una
tasa diferenciada.
iii. Es necesario implementar mejoras en los procedimientos de
rectificación de áreas y linderos.
iv. Es necesario implementar un marco normativo para ejecutar
procedimientos de determinación y rectificación de áreas y/o
linderos, con el objetivo de efectuar el saneamiento físico de los
predios involucrados en los proyectos de inversión.
Esta normativa sería de carácter excepcional. Las normas
vigentes de rectificación de áreas para los procesos de
formalización de predios rurales o urbanos y otras especiales se
mantendrían su aplicación en los demás predios no comprendidos
en los proyectos de inversión.
v. Respecto a las etapas donde interviene la Superintendencia de
Registros Públicos:
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o
Reducción de los plazos en la atención de los servicios
registrales.
o
Migración del sistema CAD al sistema GIS.
o
Uniformar tiempos de atención de las Oficinas de Catastro.
o
Repotenciación de las Áreas de Catastro con nuevo
personal.

Medidas de Mediano Plazo
i. Encargar a las diversas instituciones o contratar una consultaría
sobre los costos reales que soportan las entidades públicas
vinculadas con el saneamiento físico legal de predios para
atender las demandas de los usuarios del sector público y
privado. Además del costo de los servicios actualmente
prestados, debería determinarse los costos para:
o
Costos para atención especial de proyectos de inversión,
dado que una atención en menor plazo puede implicar
contar con mayor personal y soporte tecnológico que el
disponible actualmente.
o
Costos para proyectos complejos que involucren áreas
muy grandes y muchos predios a la vez.
o
Costos de acceso a la información de instituciones
públicas que hoy no brindan ese servicio,
ii. Respecto a las etapas donde interviene la Superintendencia de
Registros Públicos:
o
Identificación de los procedimientos y actos registrales
sujetos a formalización de los proyectos.
o
Presentación de información digital de las entidades
encargadas de los procesos de saneamiento..
o
Implementar el servicio de publicidad de Base Gráfica
Registral en archivo digital (Formato Vector).
iii. La Superintendencia Nacional de Bienes Nacionales propone las
siguientes medidas dentro de sus funciones:
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o
Actualización y control de calidad del SINABIP, así como
el acceso de Información en línea de los SINABIP.
o
Inmatriculación a favor del estado en áreas de gran
potencial para el desarrollo de proyectos de inversión
pública- privada.
o

Cobro por concepto de inspección técnica.
Medidas de Largo Plazo
i. Implementar un único sistema integrado que permita el acceso
vía web a la información predial (catastral y literal) de todas las
entidades estatales.
ii. Respecto a las etapas donde interviene la Superintendencia de
Registros Públicos:
o
Rediseño de Procesos Registrales para optimizarlos.
o
Implementación del Geoportal, con esta herramienta los
procedimientos registrales serían mucho mas eficientes y
se reduciría los tiempos involucrados.
o
Actualización de la Base Gráfica Registral.
iii. La Superintendencia Nacional de Bienes Nacionales propone las
siguientes medidas dentro de sus funciones:
o
Implementar áreas de calificación especializadas en
proyectos privados estatales de gran envergadura.
o
Autorizar a la SBN que asuma titularidad de los predios de
gobierno nacional, regional y local para proyectos de
inversión.
o
Fortalecimiento de sistema nacional
de bienes estatal,
que incluye aspectos funcionales, presupuestales y
organizacionales.
o
Capacitar en temas de desarrollo inmobiliario público
privado.
2. Procedimiento donde el Estado requiere realizar inversiones en un predio privado
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
Medidas de Corto Plazo
i. Tratándose de procesos relacionados con obras públicas
estatales, se podría regular un procedimiento registral especial
más expeditivo. Además, no existe un procedimiento especial
para el caso de proyectos que requieren realizar múltiples actos
de inscripción y de identificación de titulares, como puede ser el
caso de una carretera, una línea de transmisión o un gaseoducto.
Se sugiere la creación de áreas de calificación especializadas que
puedan atender las solicitudes relacionadas a proyectos estatales
de envergadura.
Además, es necesario que SUNARP aumente su capacidad de
acción de todas sus áreas de Calificación, Catastro e Inscripción
de las diferentes oficinas registrales, para que sean capaces de
reducir los plazos actuales que toma calificar e inscribir un acto.

Medidas de Mediano Plazo
i. Se plantea regular un mecanismo de adquisición de predios por
parte del Estado que sea alternativo al proceso expropiatorio. Al
respecto, debe entenderse que la expropiación debería ser un
procedimiento excepcional en los casos que la adquisición deba
hacerse de forma compulsiva y siempre que se cumplan las
condiciones que la constitución establece. En todos los otros
casos, las entidades estatales deberían contar con un mecanismo
ágil y efectivo para la adquisición de predios de manera directa.
En tal sentido, se propone desarrollar un marco legal que permita
que las entidades estatales puedan negociar directamente la
adquisición de predios privados, si necesidad de pasar por un
proceso expropiatorio.
Este procedimiento debería contemplar
los siguientes temas:
o
Regular la instancia adecuada para la toma de decisión
respecto al bien a adquirir.
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o
El monto a pagar por el bien, debe guardar relación con el
valor de mercado del bien, se sugiere que los mecanismos
coincidan con los usados para la determinación de los montos
indemnizatorios en los procesos de expropiación (con las
mejoras que se sugieren más adelante) esto con la finalidad
de evitar que los propietarios prefieran ser expropiados a
transferir el bien libremente. Incluso, debería considerarse el
pago de un plus dado el tiempo y costos que el Estado
ahorraría con este mecanismo.
ii. Se propone emitir una noma técnica de tasaciones que
recogiendo las experiencias de los últimos años, mejore el marco
legal vigente y regule mejor los criterios actuales. La norma debe
establecer mejores criterios de valorización teniendo en cuenta
todas las potencialidades y cualidades físicas del predio.
Al
respecto, se sugiere que se realice una comparación de los
montos indemnizatorios efectivamente pagados con los valores
inicialmente considerados, identificando los elementos que
hubiesen dado lugar al incremento del justiprecio para incluirlos
como
criterios
a
tener
en
cuenta
para
las
próximas
expropiaciones.
Otro problema vinculado con las tasaciones y que debe ser mejor
regulado es el cuestionamiento de los usos permitidos en la zona.
Por ejemplo, el no reconocimiento del carácter urbano de un
predio genera un menoscabo en el monto indemnizatorio que
corresponde pagar, por ello, deberían establecerse criterios
adecuados para el reconocimiento de los usos y potencialidades
del predio.
Este es el supuesto de las islas rusticas que, sin
haber sido formalmente habilitadas, se encuentra incorporadas al
casco urbano.
En estos casos, los predios vendrían siendo
considerados como rústicos a pesar de que la Ley de
Habilitaciones Urbanas dispone que su cambio de condición
como predios urbanos deba producirse de oficio.
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iii. COFOPRI considera necesaria la inserción de las siguientes
medidas de mediano plazo:
o
Previo al proceso de expropiación aplicar el trato directo,
en el área destinada al proyecto de inversión.
Modificar el Art. 11 de la Ley 27117 y Art. 1 de la Ley
27628, para permitir la compra de derechos de posesión
(sin derecho inscrito o resolución judicial). Sobre predios
inscritos. Para la compra de estos derechos de posesión
se debe ejecutar previamente un procedimiento especial
(por regular) de reconocimiento en sede administrativa de
este derecho.
o
Flexibilizar los criterios para proceder con la compra la
propiedad cuando exista duplicidad de partidas con
propiedad el Estado.
o
En la Ley 27628, se estable que COFOPRI está facultado
para ejecutar saneamiento físico legal de predios de
dominio privado del Estado y dominio de privados. Sin
embargo, esta
norma no prevé que
pueda ejecutar
procedimientos especiales de saneamiento físico , para
cumplir dicho fin se requiere que por Ley se faculte a
COFOPRI a desarrollar
procedimientos especiales de
saneamiento físico legal en propiedad privada.
3. Procedimiento donde el Estado requiere realizar inversiones en un predio del
Estado
Para mejorar los problemas identificados en los supuestos en que una entidad
del Estado desea ejecutar un proyecto de inversión o una obra pública en un
predio del Estado, se propone:

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Medidas de Corto Plazo
i. Respecto a la falta de acceso fluido a la información sobre
predios del Estado, proponemos fortalecer el SINABIP para que
permita manejar de manera eficiente la información que tienen las
diferentes entidades Estatales e integrarlas en un sistema el cual
sea de libre acceso para todas las entidades que conforman el
Estado.
El sistema propuesto puede tomar como base el existente
SINABIP, sin embargo es necesario que se agregue toda la
información administrativa, legal, técnica, geográfica y catastral
de los predios que ya se encuentran inscritos a nombre del
Estado. Sin embargo, esto no debería ser impedimento para que
en el corto plazo se pueda facilitar el acceso a la información
existente.
Este sistema, se constituirá como un instrumento fundamental
para los procesos de transferencia de predios del Estado, en
todos los supuestos estudiados, pues en él se encontrará toda la
información necesaria para proceder de manera eficaz y eficiente
en los casos que se requiera el saneamiento de alguno de los
predios. Inclusive en este sistema se podrán solicitar las
transferencias y en la misma plataforma conocerse el estado de
los trámites correspondientes para el caso de transferencias entre
entidades.
ii. La SBN propone las siguientes medidas para su ámbito de
funcionamiento:

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o
Aprobar procedimiento de transferencia interestatal.
o
Modificación de la directiva de afectación en uso.
Medidas de Mediano Plazo
i. Respecto a la gran cantidad de tierras no inscritas que serían de
propiedad del Estado, se debe promover campañas de detección,
saneamiento e inscripción a favor del Estado, en especial en
áreas de gran potencial para el desarrollo de proyectos de
inversión pública y privada.
Todo esto permitirá que el acceso a estos bienes sea mucho más
sencillo e incluso el tiempo que toma el procedimiento de
transferencia se reduciría en una gran proporción.
Para ello,
sería necesario que la SBN generé un proyecto especial que en
base a un compromiso de resultados les permita acceder a
mayores recursos para financiar estas acciones.
ii. La segunda barrera detecta es el largo tiempo de espera para el
cumplimiento de las diversas etapas del procedimiento. Se
detectó que esto se debe principalmente a la falta de personal y la
alta carga de trabajo lo que genera que las solicitudes no sean
atendidas de inmediato. Para menguar esto es necesario la
ampliación de las capacidades de acción de las unidades
encargadas de desarrollar los procedimientos previos a las
transferencias, como lo son dentro de la SBN, por ejemplo, la
identificación de los predios, verificación de antecedentes
registrales, administrativos y judiciales del predio, consultas de
información grafica y las inspecciones técnicas in situ, esto
permitiría un mayor dinamismo en las unidades encargadas y un
mejor trámite de las solicitudes. También es necesario modificar
el marco legal de la SBN para que esta entidad no tome tiempo
evaluando la viabilidad de los proyectos cuando no cuentan con el
expertise ni los recursos necesarios para ello, en este caso se
propone que este control ex ante cambie por una control ex post
de las afectaciones en uso para lo cual la SBN debe contar con
un marco legal que les permita revertir los predios que no sean
dedicados a los fines para los que se solicitaron, además de
contar con el suficiente personal para las labores de fiscalización.
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iii. Se debe cambiar dentro de la SBN, la manera en la cual se
procesan las solicitudes ya en la etapa de la evaluación para que
proceda la transferencia. Optimizar los plazos que se tienen para
evaluar los procedimientos y establecer plazos máximos para
emitir una opinión, como se tiene en SUNARP.
iv. Las medidas propuestas para mejorar la actividad propuestas por
COFOPRI son las siguientes:
o
En el área destinada al proyecto de inversión, pueden
existir terrenos de propiedad privada y terrenos de
propiedad del Estado.
Para evitar el trámite de transferencia interestatal con
SBN, la entidad a cargo del proyecto de inversión
(previamente declarado) podrá asumir titularidad del
predio inscrito a favor del Estado en forma automática
y en los terrenos de propiedad del Estado a nombre
de otra entidad. En terrenos de propiedad del Estado
no inscrito se procederá
a inmatricular de manera
directa a favor de la entidad a cargo del proyecto.
Asimismo, se debe prever que hay que comunicar a la
SBN para mantener actualizado el SINABIP.
En la Ley 27628, se estable que COFOPRI esta
facultada para ejecutar saneamiento físico legal de
predios de dominio privado del Estado y dominio de
privados, sin embargo, se requiere que esta facultad
se extienda a bienes de dominio público. Actualmente
se sanea con las normas especiales para bienes de
Estado.
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4. Procedimiento donde un inversionista privado requiere adquirir un predio del
Estado para desarrollar un proyecto de inversión
En los casos en donde un privado desee adquirir un inmueble de propiedad del
Estado se han podido detectar barreras que convierten a este procedimiento de
trasferencia en uno muy lento y que se convierte en el principal desincentivo de
inversión. Para estas barreras proponemos las siguientes medidas correctivas:

Medidas de Corto Plazo
i. Se pudo advertir la existencia de una barrera que va mas allá de
las limitaciones operativas que pueden presentar las autoridades
capacitadas para disponer de inmuebles del Estado. Nos
referimos a la decisión de la SBN de no priorizar la venta de
activos estatales.
En este caso, se está creando desincentivos para la inversión,
pues no cabe duda que esta medida adoptada por el ente rector
del Sistema Nacional de Bienes Estatales corta toda posibilidad a
los inversionistas de poder contar con inmuebles para ejecutar los
proyectos de inversión. La medida de acción para este punto es
implementar desde el más alto nivel un cambio en la política de la
SBN y promover una actividad más proactiva para la adjudicación
de predios para el desarrollo de proyectos productivos.
ii. La SBN propone los siguiente:
o
Modificación de la directiva de usufructo.
o
Modificar los requisitos de venta directa por causal,
inciso b) del Art. 77 del reglamento e implementación
de mecanismos alternativos.

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Medidas de Mediano Plazo
i. Otra barrera encontrada en este tipo de procedimientos
comprende que los proyectos que involucran inversiones
importantes no cuentan con mecanismos que le garanticen el
acceso a los predios estatales de forma directa. En estos casos,
la única alternativa con la que se cuenta es que el proyecto sea
declarado de interés nacional o regional, sin embargo, no existe
un procedimiento regulado que permita a los inversionistas que
sus proyectos sean calificados de interés nacional o regional de
manera oportuna y transparente. En tal sentido, proponemos que
se regule un procedimiento simplificado que regule este
procedimiento y lo haga realmente accesible.
ii. Es necesario promover adjudicación de derechos alternativos a la
propiedad. En ese sentido, se propone que aquellos proyectos
que se den sobre la base de concesiones, contratos de
explotación u otros similares, sean o no para la explotación de
recursos naturales, cuenten con el derecho de solicitar al Estado
de manera directa el otorgamiento de un derecho de uso,
usufructo, arrendamiento, servidumbre
o superficie para el
desarrollo del proyecto y en contraprestación el inversionista
pagaría una renta al Estado.
Para promover la transparencia, las condiciones de adjudicación
se haría pública para que si existe algún interesado en mejorar
las condiciones de adjudicación a favor del Estado, pueda hacer
su oferta. En este caso, el inversionista tendría derecho a igualar
la mejor oferta y adjudicarse el derecho sobre el predio.
Para los proyectos que no involucren una concesión o contrato
con el Estado, debería regularse un procedimiento simplificado
para que el sector correspondiente o la región involucrada
autoricen la adjudicación. Teniendo en cuenta que estamos ante
derechos que no involucran el desprendimiento del Estado de la
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titularidad sobre el bien, este procedimiento debe ser mucho más
simple que el de la declaratoria de interés.
5. Procedimiento de adquisición de un predio privado por parte de otro privado
En la realidad de nuestro país este tipo de transferencias es la que se celebra
con mayor incidencia. Si bien este es un acuerdo entre privados donde la
Administración no desarrolla una labor determinante en la transacción misma, la
Administración, en cambio tiene un papel importante ya que será la encargada
de otorgar las garantías necesarias para que la inversión de los privados se
encuentre adecuadamente protegida de terceros que puedan intentar menguar
los derechos de propiedad involucrados.
Se identificó varias barreras que, si bien no impiden que se lleven a cabo este
tipo de transacciones, si lo entorpecen y aumentan el tiempo que toma poder
concretarlos. Al respecto, proponemos las siguientes medidas:

Medidas de Corto Plazo
i. Promover que las entidades estatales permitan el acceso a su
información predial (catastral y literal) de forma directa. Para ello,
deberán implementar los procedimientos y regular las tasas
correspondientes. Establecer un procedimiento especial para el
caso de proyectos de inversión que requieren realizar múltiples
actos de inscripción. Si bien no se esta solicitando se les entregue
una prioridad a estos procedimientos, lo que se proponemos es
que para estos casos no sea un solo registrador el encargado de
estas calificaciones, sino se habilite equipos de profesionales
especialistas que se dediquen a la calificación y que vean el caso
en conjunto, para sea conocido por un solo colegiado y se
entienda el caso concreto de la inscripción. Es gasto que esto
implique
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podría
cargarse
a
los
derechos
registrales
correspondientes, debido a que se emplea una mano de obra
mayor calificada. Ver punto 1.
i. Implementar áreas de calificación especializadas en proyectos
privados de gran envergadura,
calificándose
como
actos
registrales complejos que incluso podrían ameritar el pago de una
tasa diferenciada. Ver punto 1.
ii. Es necesario implementar mejoras en los procedimientos de
rectificación de áreas y linderos. Ver punto 1.

Medidas de Mediano Plazo
i. En muchos casos, proyectos privados importantes se ubican en
zonas donde los predios no se encuentran saneados, sin
embargo, no existe regulado un procedimiento especial para el
acompañamiento de estos proyectos. Asimismo, la normatividad
no prevé un mecanismo ni una entidad especializada para el
saneamiento físico legal de predios extra urbanos que no tienen
uso agrícola o pecuario, en tal sentido, si un inversionista
adquiere uno o más predios rústicos para un fin no agropecuario,
no podrá acceder al saneamiento físico legal masivo para el que
hoy son competentes los Gobiernos Regionales.
Para eliminar esta barrera se vuelve necesario la institucionalidad
de los entes encargados de realizar estas labores, así como
establecer medidas de calidad en la labor, la cual puede ser
supervisada por los Ministerios correspondiente, por ejemplo para
el caso de predios agrícolas, el Ministerio de Agricultura; para
predio no agrícolas, el Ministerio de Vivienda, Construcción y
Saneamiento (posiblemente a través de COFOPRI), de esta
manera podemos asegurar una atención eficiente y de calidad de
las entidades existentes. Para ello, será necesario que se realicen
los cambios normativos correspondientes para entregar estas
labores a los Ministerios y crear las Direcciones correspondientes,
así como la creación de sanciones administrativas por la mala
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atención en la calidad del servicio y mal uso de estos
procedimientos, para el caso de procedimientos comprobados
que sean en base de la mala fe y para beneficiar a terceros.

Medidas de Largo Plazo
i. Ante la falta de acceso a la información de las entidades estatales
planteamos la acción coordinada de todas las entidades que
generan información de cualquier índole sobre todos los bienes
que se encuentran disponibles en el mercado, entre las que se
encuentran:
COFOPRI,
Gobiernos
Regionales,
Gobiernos
Locales, Gobierno Central, SUNARP, entre otros.
Estas
entidades deberán integrar las bases de datos que poseen y
coordinar para el uso de un mismo formato características
técnicas para que la información sea uniforme dentro de este
nuevo catastro, de esta manera se consolidará una sola fuente de
información. Posteriormente, a este nuevo catastro, además de la
información netamente catastral, se le podría agregar toda la
información que se tenga sobre los mismos, por ejemplo,
características
urbanas,
zonificación,
usos
permitidos,
limitaciones legales, entre otros.
Una atención especial requiere el caso de información específica
y especializada de los predios como son la existencia de restos
arqueológicos, áreas naturales protegidas, derechos de agua,
concesiones para la extracción de recursos naturales, etc. La falta
de acceso a esta información representa una barrera para la
inversión pues no siempre es accesible para los usuarios.
Por ello se vuelve fundamental que esta información se ponga a
disposición de los privados, pues es indispensable para conocer
que limitaciones puede tener un predio y por ende se realice una
mejor inversión.
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i. Por último, existen problemas con los usos permitidos para el
desarrollo de proyectos. Por ejemplo, muchas ciudades que viene
creciendo de forma importante en los últimos años lo hacen sin
programar sus áreas de desarrollo urbano y considerando la
viabilidad de servicios públicos futuros.
En el caso de zonas
industriales, es tangible que en varias ciudades no se ha
planificado el crecimiento de estos espacios. En este ámbito y
debido al gran crecimiento que se viene desarrollando en varias
urbes del país, es indispensable que las municipalidades cuenten
con planes de desarrollo urbano actualizados. Para ello se
propone que el Ministerio de Vivienda intensifique su apoyo a las
Municipalidades y establezca un proyecto que permita que en un
plazo razonable las principales ciudades del país cuenten con un
Plan de Desarrollo Urbano para los próximos años.
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