La industria hotelera en Madrid_2010

La industria hotelera en la ciudad de
Madrid
Resumen ejecutivo
Junio 2010
La industria hotelera en la ciudad de Madrid
ÍNDICE
1. INTRODUCCIÓN
1.a. España
1.b. Madrid
2. EL SECTOR TURÍSTICO
2.a. Introducción
2.b. Intermediación
2.c. Entorno económico
2.d. Accesibilidad
2.e. Seguridad
2.f. Otros factores
3. OFERTA
3.a. Cadenas españolas internacionales
3.b. Cadenas internacionales con presencia en Madrid
3.c. Planta hotelera en la ciudad de Madrid
3.c.1. Número de hoteles
3.c.2. Descripción de la tipología hotelera de Madrid
3.c.3. Tendencias
4. DEMANDA
5. MARCO LEGAL Y TRAMITACIÓN ADMINISTRATIVA
6. TIPOLOGÍA CONTRACTUAL
6.a. Variaciones de contratación
6.b. Tendencia
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7. PROTAGONISTAS HOTELEROS
7.a. Fondos de inversión
7.b. Cadenas hoteleras
7.c. Modelo de contrato de arrendamiento
8. SITUACIÓN ACTUAL
9. CONCLUSIONES
10. TESTIMONIOS
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1. INTRODUCCIÓN
1.a. España
España tiene un área de 504.750 km2, siendo el cuarto país más extenso del continente
europeo con una población superior a los 46 millones de habitantes. La lengua oficial del
Estado es el español. Además el catalán, gallego, valenciano y vasco son cooficiales en
Cataluña, Galicia, Comunidad Valenciana y País Vasco respectivamente.
La capital de España es Madrid y el Gobierno es una Monarquía Parlamentaria encabezada
por S.M. D. Juan Carlos I, con una democracia firmemente establecida que se recoge en la
Constitución de 1978.
España es miembro de la Unión Europea y disfruta de una ubicación privilegiada, la
moneda es el euro y la religión mayoritaria es el catolicismo.
Administrativamente está organizada en 17 Comunidades Autónomas con un alto nivel de
autogobierno, ocupando la mayor parte de la Península Ibérica a la que se añaden los
archipiélagos de las Islas Baleares e Islas Canarias, así como el norte del continente
africano con las plazas de soberanía de las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla.
La renta per cápita está situada por encima de los 24.000 €, estando un 104% respecto a la
media de la Unión Europea.
España es el segundo destino turístico del mundo superando los 57 millones de visitantes
en el ejercicio 2008.
1.b. Madrid
Madrid es la capital de España y es la ciudad más grande y poblada del país, alcanzando
oficialmente los 3.213.271 habitantes dentro de su municipio, mientras que la cifra
oficiosa del padrón a 1 de enero de 2009 es de 3.273.006 y 6.043.031 en su área
metropolitana, siendo por ello la tercera ciudad más poblada de la Unión Europea por
detrás de las áreas metropolitanas de París y Londres.
Como capital del Estado, Madrid alberga las sedes del Gobierno, Cortes Generales,
Ministerios, Instituciones y Organismos asociados, así como la residencia oficial de los
reyes de España. En el plano económico, Madrid es la cuarta ciudad más rica de Europa,
tras Londres, París y Moscú.
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Es el principal centro financiero y empresarial de España. Es sede del principal mercado de
valores del país, de numerosas empresas nacionales y de varias de las más grandes
corporaciones del mundo.
Es un influyente centro cultural y cuenta con museos de referencia internacional entre los
que destacan el Museo del Prado, sin duda uno de los más importantes del mundo, el
Thyssen-Bornemisza y el Museo Nacional Centro de Arte Reina Sofía. Todos ellos están
situados en el denominado “Paseo del Arte” de Madrid, uno de los itinerarios más
espléndidos del centro de Madrid.
Madrid recibe anualmente 4 millones de turistas extranjeros al año. Sus principales
mercados foráneos en 2009 han sido el norteamericano (12,4%), el italiano (10,1%) y el
británico (7,9%) y es la primera Comunidad Autónoma en diversificación de mercados,
algo que le dota de fortaleza y le genera una reducción de riesgo.
Madrid es además líder nacional en cuanto a ferias y exposiciones se refiere. Cuenta con
la primera organización ferial de España y mayor del sur de Europa, IFEMA, con 1,32
millones de metros cuadrados de espacio de exhibición, que organiza ferias como: FITUR,
Madrid Fusión, ARCO, SIMO TCI, el Salón del Automóvil y la Cibeles Madrid Fashion Week.
En la actualidad se esta construyendo en la zona norte de la capital, el nuevo Centro
Internacional de Convenciones de Madrid. Dicho Centro Internacional de Congresos, que
se situará en la nueva zona financiera y de negocios del norte de Madrid, tendrá
70.000 m² de superficie, contará con un área de exposición de 15.000 m² y estará
integrado dentro de un parque urbano de 62.000 m². Un proyecto que hace que Madrid
cuente con el mayor y más vanguardista centro de congresos de España.
El Metro de Madrid es la segunda red de metro más extensa de Europa Occidental
después de la de Londres, aunque se la considera la más moderna y avanzada.
Actualmente el tráfico de pasajeros supera los 52 millones, convirtiendo a Barajas en el
décimo del mundo por volumen de pasajeros y el cuarto de Europa. La conexión entre los
aeropuertos de Madrid-Barajas y Barcelona continúa en 2009 ostentando el liderazgo en
número de operaciones entre dos ciudades europeas, según los datos del organismo
europeo responsable, Eurocontrol.
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2. El SECTOR TURÍSTICO
2.a. Introducción
El turismo se ha convertido en uno de los sectores económicos del mundo que registra un
crecimiento más rápido debido a los efectos multiplicadores que tiene sobre otros
sectores. En las últimas décadas la industria turística mundial se ha consolidado como una
de las más importantes industrias exportadoras, representando cerca del 7% del total de
la exportación de bienes y servicios. En la actualidad, los ingresos de exportación
generados por el turismo internacional ocupan la 4ª posición, después de los
combustibles, los productos químicos y los productos automotrices.
El importante crecimiento del turismo hace que sea claramente uno de los fenómenos
económicos y sociales más importantes del pasado siglo, y dadas las importantes mejoras
en las conexiones y en el transporte, previsiblemente del actual.
2.b. Intermediación
Más allá de ventas directas proveedor-consumidor, la aparición de grandes
touroperadores que consolidan la amplia oferta turística ha permitido acercar destinos
lejanos a un amplio público con tarifas accesibles para un gran segmento de viajeros.
2.c. Entorno económico
Es un hecho que la evolución económica de los países emisores marca la tendencia en
el sector turístico. Aunque el mayor número de turistas se sitúa en los países
desarrollados, muchas economías emergentes crecen año a año.
2.d. Accesibilidad
Entendida como desarrollo de infraestructuras, se entiende que la evolución en los
medios de transporte ha sido un hecho determinante de la eclosión del sector, no sólo
limitado a aeropuertos y carreteras sino destacando el fenómeno del desarrollo de los
vuelos chárter y, últimamente, los de bajo coste. La ampliación de las redes
ferroviarias, en cantidad como en calidad, así como el transporte marítimo, justifica
este incremento del número de viajeros.
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2.e. Seguridad
El turista, como consecuencia de atentados terroristas y guerras con repercusión
mundial, encuentra en este un factor decisivo a la hora de decidir el destino. La
estabilidad política, así como la salubridad son fundamentales a la hora de la decisión.
2.f. Otros factores a tener en cuenta
Redistribución de la renta: Permite igualación de las rentas entre zonas más o menos
deprimidas y del mismo modo permite una más justa distribución entre los
perceptores de rentas.
Modificación de las estructuras de consumo: Se incrementan la demanda de bienes y
servicios como consecuencia del mayor empleo.
Influencia sobre los precios: Tiende a generar inflación de precios auque por la
estacionalidad se puede prever de antemano.
Efectos sobre importaciones y exportaciones: Origina importación de bienes de
equipo, de tecnología (know-how) en incluso de productos de consumo corriente
entre turistas, además de movimientos de capitales y rentas.
Efectos sobre la inversión: El desarrollo de determinadas zonas crea capital fijo
(inversiones) no sólo por particulares sino por el Estado.
Efectos sobre el empleo: Genera tanto empleos directos (personal de hotel, agentes
de viajes) como indirectos (proveedores de los agentes del sector).
Efectos sobre la Balanza de Pagos: Como actividad generadora de riqueza genera
recursos para el Estado en forma de exacciones fiscales.
En España los impuestos que gravan el turismo son:
IVA, otros impuestos indirectos (bebidas), renta de aduanas, IRPF, Impuesto de
Sociedades e impuestos locales.
Tendencia actual: La industria turística española sufrió una acelerada contracción de la
demanda en 2008, especialmente a partir del segundo semestre del año, lo que, junto
a la crisis económica mundial, ha afectado actualmente a la llegada de turistas y al
gasto y estancia media.
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Ha provocado una reducción de la afluencia extranjera de Reino Unido, Alemania y
EE.UU.
La competencia internacional, especialmente Egipto y Turquía, sigue creciendo en
afluencia e ingresos.
Las claves del año turístico 2009 han venido de la mano de los cambios en el
comportamiento del consumidor final y la evolución de las políticas y estrategias
empresariales, tanto de la tendencia a la reducción de tarifas en todos los subsectores,
y especialmente en el aéreo incentivada por las compañías aéreas de bajo coste y la
multiplicación de conexiones con los aeropuertos españoles, como de la venta a través
de internet.
La disminución de los desplazamientos de turistas ha penalizado la evolución de las
agencias de viajes. Este sector, además está experimentando una profunda
modificación de su configuración tradicional derivada del auge de sistemas
electrónicos en la contratación de servicios.
Dentro del sector hotelero, cada vez es más habitual la separación entre el negocio de
gestión de establecimientos hoteleros y el de tenencia de activos hoteleros.
Los años 70 y principios de los 80 la industria se caracterizó por la propiedad de una
gran cantidad de activos fijos. Esta tendencia cambia en los años 90, donde se produce
una renuncia a dicha propiedad. Este proceso fue liderado por las grandes compañías
americanas. La razón hay que encontrarla en las consecuencias derivadas de las
recesiones económicas para este modelo de empresa hotelera, donde estas empresas,
con un elevado inmovilizado, generaba importantes pérdidas ante el aumento de la
carga financiera, lo cual reducía el “pay-back” al accionista.
Los activos más importantes pasaron principalmente a manos niponas, dado que éstos
perseguían una estrategia de inversión a largo plazo buscando la revalorización de
estos activos.
Desde entonces se aprecia una clara aceleración en el crecimiento de los negocios de
pura gestión hotelera, donde las capacidades, aptitudes y, en definitiva, el “knowhow” obtienen sus beneficios en forma de porcentajes de los beneficios
empresariales.
Las razones para separar estos negocios son claras:
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Las necesidades y estrategias de inversión son distintas.
La centralización de la estrategia empresarial en la gestión pura de hoteles
eliminando falta de rigor por la operación de hoteles propios.
El interés en acomodar las características financieras de la empresa a las
exigencias de los inversores y a la facilidad para acceder a nuevas vías de
financiación.
Según la OMT, “El Turismo en la era de las alianzas, fusiones y adquisiciones”, “la
mundialización” de la economía, la apertura de los mercados y el auge de las nuevas
tecnologías han supuesto, literalmente, la explosión de los viajes y han ejercido una
profunda influencia sobre los actores del sector turístico”.
Las compañías españolas en este ámbito de negocio han sido pioneras en la
internacionalización y han vivido una apertura progresiva a los mercados mundiales,
así como un necesario crecimiento en sus estructuras.
Esta tendencia empezó a marcarse en la última década del siglo XX, con la adopción de
estrategias de crecimiento interno que, posteriormente, derivaron en adquisiciones y,
más tarde, en fusiones entre subsectores de esta área de negocio. Así arrancó la
configuración de las cadenas hoteleras, de los grandes touroperadores de paquetes
turísticos, estandarizados y comercializados a través de agencias de viajes más
dinámicas agrupadas bajo el paraguas de una gran marca.
Tras ese primer paso de crecimiento horizontal, llegó el momento de adoptar
posiciones que se tradujeron en la creación de conglomerados empresariales turísticos
para explotar las sinergias propias de la diversificación horizontal e integrar
verticalmente la cadena de distribución de los productos y servicios turísticos.
La integración vertical ha supuesto un cambio rotundo en la dinámica del turismo. Se
ha acentuado la competitividad de las estructuras que conviven en el sector para
captar clientes, a través de paquetes complementarios.
En esta carrera, los touroperadores se han posicionado en el accionariado de
compañías de transporte y han establecido-por compra o mediante acuerdos
estratégicos- su propia línea de agencias minoristas o de alojamiento.
En paralelo, algunas aerolíneas se han integrado en cadenas verticales por medio de
participaciones en cadenas hoteleras y en los canales de comercialización. Así se han
configurado las grandes compañías o grupos de empresas.
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3. OFERTA HOTELERA
3.a. Cadenas españolas internacionales
Las cadenas hoteleras han sido, hasta la fecha, el principal y casi único protagonista de la
internacionalización del sector turístico español.
Actualmente son 22 las firmas españolas con presencia en los mercados exteriores que
controlan más de 400 hoteles en cuatro continentes. Europa y el Caribe se reparten el
60% de la oferta hotelera española en los destinos extranjeros. Un segmento que lleva ya
más de 20 años de presencia en los destinos turísticos fuera de España y que, por el
momento, sigue siendo el motor que, casi en solitario, monopoliza el esfuerzo inversor de
la industria turística española en los mercados exteriores.
Iniciado en la segunda mitad de la década de los ochenta, el proceso de
internacionalización de las empresas hoteleras experimentó una fuerte aceleración entre
1993 y 1999, período en el que el número de hoteles de las cadenas españolas en países
extranjeros se multiplicó por tres. Esta dinámica fuertemente expansiva se ha mantenido
durante los diez años ya transcurridos del siglo XXI, en los que continúan sucediéndose los
anuncios de nuevas inversiones y la firma de nuevos contratos de gestión.
3.b. Cadenas internacionales con presencia en Madrid
A lo largo del informe quedarán detalladamente explicados los motivos que
tradicionalmente han alejado a las grandes cadenas hoteleras extranjeras a tener una
presencia importante en nuestro país. No obstante España cuenta con un gran número de
grandes cadenas internacionales pero el crecimiento esperado y su potencial hacen
pensar que hay muchas oportunidades para apostar por nuestro país, y más
concretamente, por Madrid.
En la actualidad, la capital de España cuenta con un marco incomparable y es un gran foco
de atracción para el inversor extranjero; y las cadenas extranjeras pueden sacar ventaja de
ello. Situada geográficamente en el corazón de la península ibérica, goza de un nivel de
infraestructuras a la vanguardia mundial, un ritmo económico por encima de la media,
siendo un mercado financiero clave en la Unión Europea. Como centro generador de
negocios, Madrid ofrece al inversor unas facilidades únicas, sus Palacios de Congresos y
Centros de Convenciones, su aeropuerto internacional o su amplia oferta cultural y de
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ocio la hacen el destino ideal para las multinacionales extranjeras. Hoy Madrid es el
destino más atractivo para negocios del sur de Europa.
La coyuntura económica actual ha obligado un cambio en los parámetros de rentabilidad
de las promotoras y constructoras propietarias de los activos hoteleros. Este cambio
alcanzará incluso a las propias cadenas españolas que, buscando liquidez, verán con
buenos ojos la llegada de inversores de calidad, fondos internacionales con garantías.
Su llegada ha dado lugar a dos escenarios diferentes, fondos que únicamente buscan la
propiedad del inmueble manteniendo al gestor actual en explotación, o bien realizar la
compra como un plan de crecimiento internacional de cadenas de prestigio con deseos de
incorporar a la ciudad de Madrid en su portafolio hotelero.
Actualmente las cadenas internacionales con presencia en Madrid son las siguientes:
Orient Express
o Hotel Ritz
o www.ritz.es
o Adicionalmente es partner de Ritz-Carlton Hotels and Resorts
Grupo Sodio GPS
o Hotel Villamagna
o www.hotelvillamagna.com
Accor hoteles
o A través de sus marcas Sofitel, Novotel e Ibis.
o www.accorhotels.com
Hilton
o Milton Madrid
o www.hilton.com
IHG HOTELS (Intercontinental Hotels Group)
o Hotel Intercontinental Madrid
o A través de sus marcas Holiday Inn, Holiday Inn Express
o www.ihghotels.com
Westin hotels & Resorts
o Hotel Palace
o www.westinpalacemadrid.com
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Best Western
o 5 establecimientos en Madrid capital
o www.bestwestern.com
Travelodge
o Hotel Travelodge en Las Rozas (20 km)
o www.travelodgehoteles.es
Madrid es una ciudad muy atractiva para grandes cadenas internacionales, más aún con
las perspectivas de oportunidad que presenta la capital de España. De hecho, son
numerosas las cadenas que están mostrando su interés por situarse en Madrid,
convencidos de la rentabilidad e imagen de marca que una ciudad como ésta genera para
sus accionistas y clientes. Se prevé la llegada de algunas de las más prestigiosas en los
próximos años, reconociendo la modernidad y las posibilidades que Madrid ofrece, como
la italiana La cadena italiana Town House Collection que recientemente manifestó su
interés por la capital de España. Adicionalmente, y entre otras, destacamos las que
cuentan con mayor imagen de marca y mayor expansión mundial:
Four Seasons
W hotels
Hyatt
Sheraton
Marriot
Cendant
Choice
The Luxury Collection (asociación)
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3.c. Planta hotelera en la ciudad de Madrid
3.c.1. Números de hoteles
En 2009 en Madrid y su zona de influencia hay un total de 357 hoteles sumando casi
40.000 habitaciones.
Respecto a su organización geográfica, la capital se podría dividir en tres grandes áreas de
actividad desde un punto de vista hotelero, por un lado un primer núcleo de negocios que
está situado en el eje del Paseo de la Castellana y su zona de influencia. Le sigue la zona
centro o histórica que responde a la demanda del, cada vez mayor y de más calidad, de
turistas que visitan la ciudad. Por último sobresale la zona de Congresos en el área de
influencia de IFEMA, el Palacio de Congresos de Madrid.
Cada inversor, en función de la tipología de cliente, marca y servicio que ofrece, elegirá en
cuál de las tres grandes áreas es más apropiada su ubicación.
CATEGORÍA
5 estrellas
4 estrellas
3 estrellas
2 estrellas
TOTAL
CANTIDAD
23
115
73
27
901
Nº PLAZAS
11.038
35.305
11.903
3.742
76.386
Fuente: Encuesta de ocupación en alojamientos turísticos. Diciembre 2009
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3.c.2. Descripción de la tipología hotelera de Madrid
Una de las características importantes de Madrid, al igual que en el resto de España, es la
enorme atomización del sector.
Nos encontramos en un sector en el que la mayoría de los establecimientos son
independientes y las grandes cadenas, a pesar de su gran crecimiento en los últimos años,
no gozan de la presencia que sí tienen en otras grandes capitales. Italia es un país similar
al nuestro en cuanto a su comportamiento en la atomización del sector.
Aunque parezca paradójico, la industria hotelera española ha entrado en punto de
ebullición provocado por la actual situación económica. Es precisamente por ésta por lo
que se están generando interesantes oportunidades de negocio, atraídos los inversores
por unas expectativas de rentabilidad superiores a la de otros activos.
Particularmente son los hoteles urbanos operados por cadenas internacionales y
localizados en las principales ciudades, - con Madrid a la cabeza.- los que están
protagonizando las operaciones de activos individuales más relevantes
Como ejemplos relevantes de este auge inversor, hay que destacar la adquisición del
Hotel Intercontinental de Madrid, junto a otros seis establecimientos europeos del mismo
grupo, por parte del banco de inversión Morgan Stanley, que desembolsó 638 millones de
euros por los siete hoteles.
Las otras dos operaciones significativas, protagonizadas por el consorcio formado por Host
Hotels& Resorts (ex Host Marriott), el fondo inmobiliario del Gobierno de Singapur (GIC) y
el fondo de pensiones holandés ABP, han sido la adquisición, en dos transacciones
independientes, de los hoteles Westin Palace de Madrid (385 millones de euros),
perteneciente a la cadena norteamericana Starwood, y el Hotel Arts de Barcelona, de Ritz
Carlton, (417 millones de euros).Estas operaciones están ligadas al creciente
desplazamiento de la titularidad de la propiedad de inmuebles hoteleros.
Salvo excepciones, como Sol Meliá, los grupos hoteleros internacionales tienen el objetivo
de convertirse en gestores puros de establecimientos. A través de operaciones de
sale&leaseback (venta del hotel manteniendo la gestión del mismo) Starwood, Hilton,
Intercontinental, Accor y Whitbread, entre otros, han vendido una parte significativa de su
cartera de hoteles en propiedad, con el fin de dar mayor valor a sus accionistas y como
medio de financiación de agresivos crecimientos.
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Para las entidades financieras involucradas, el mercado inmobiliario hotelero combina una
rentabilidad recurrente y estable vinculada a la explotación del establecimiento, y una
atractiva revalorización del inmueble.
Este proceso creciente de disociación entre la titularidad del inmueble y la explotación del
hotel corre paralelo a otro de mayor calado. Más del 80% de la planta hotelera española
no pertenece a ninguno de los grandes grupos hegemónicos. En este sentido, la elevada
atomización que caracteriza la industria nacional, y particularmente la de la ciudad de
Madrid, contrasta abiertamente con la situación en otros mercados maduros, como
Estados Unidos, donde el 90% de los establecimientos está afiliado a las grandes cadenas
hoteleras. Esta dispersión se refleja en el tamaño de los grupos hoteleros nacionales.
A pesar de que España es la segunda potencia turística mundial, ninguna de las principales
compañías se encuentra en el top ten del ranking hotelero internacional, liderado por la
británica Intercontinental (619.851 habitaciones en 2008). La primera compañía española,
Sol Meliá, no aparece hasta el puesto decimoséptimo de la lista, con 76.335 habitaciones
(año 2008), frente a las 478.975 de la francesa Accor, quinta en la tabla mundial y segunda
cadena hotelera europea, de acuerdo al prestigioso ranking elaborado por la revista
Hotels.
Según un informe de BNP Paribas Real Estate, en los diez primeros meses de 2009 se han
cerrado un total de 18 operaciones de inversión en el sector hotelero español, la mayoría
concentradas en el segmento vacacional. Los inversores nacionales son los que se han
mostrado más activos y, así, el 89% de las transacciones tenían a españoles como
compradores y/o vendedores.
Durante el primer semestre de 2009 las transacciones hoteleras en Europa Occidental
supusieron una inversión total de 1.392 millones de euros, un 13% menos que las
registradas en el mismo periodo de 2008.
Por lo que se refiere a las previsiones, las cadenas serán cada vez más selectivas con sus
nuevos destinos y primarán los contratos de gestión frente a los alquileres. La tendencia a
la concentración seguirá activa y, pese a la tradicional atomización del sector, son
previsibles las concentraciones entre los grandes grupos y la integración de los
independientes en cadenas o grupos.
. Las cadenas hoy apuestan más por no invertir en el activo inmobiliario tanto como
antaño, centrándose en mayor proporción en fórmulas de alquiler, gestión o mixtas,
centrándose en lo propio de su negocio, la explotación hotelera.
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3.c.3. Tendencias
El imparable auge de las aerolíneas de bajo coste en nuestro país, que actualmente
acaparan una cuota de mercado superior al 30% en los vuelos desde y hacia Europa, el
favorable momento de los viajes de negocios, vinculado a la celebración de convenciones
y congresos, y la acertada segmentación de la política de promoción del turismo español
por parte de la Secretaría de Estado de Turismo y Comercio y varias comunidades
autónomas, están potenciando el crecimiento de una demanda de alto valor en busca de
la creciente oferta cultural de las ciudades españolas.
La tendencia apunta hacia un auge de los hoteles de bajo coste (como complemento de
las aerolíneas) y los hoteles de cinco estrellas. Frente a la saturación existente en la
categoría de cuatro estrellas, se espera un fuerte tirón del gran lujo convencional (cinco
estrellas), además de los hoteles de una y dos estrellas bien ubicados en el centro de las
ciudades.
Uno de los productos que cuenta con mayores expectativas de crecimiento en el
panorama hotelero en los próximos años es el hotel boutique, el establecimiento a la
carta. Este tipo de hoteles es uno de los que mayor crecimiento está experimentando en
Europa, con unos niveles de ocupación, precio medio diario y de rentabilidad por
habitación muy por encima de los registrados en los hoteles convencionales.
Frente al momento dulce del hotel boutique, hay en contraposición un estancamiento del
condo-hotel, muy popular en otras latitudes. Uno de los puntos en común en torno al que
acaban siempre orbitando los discursos de empresarios y analistas es la necesidad de la
consolidación del sector en España. Frente a una afiliación hotelera del 80% en Estados
Unidos, en el mercado nacional tan sólo el 20% de los establecimientos forman parte de
una gran marca hotelera. En España, y particularmente en Madrid por su fortaleza en las
oportunidades de negocio y crecimiento, se prevé un proceso de concentración del sector
principalmente entre las cadenas de medio tamaño.
La situación económica, aunque resulte paradójico, ayudará a acelerar el ritmo de las
oportunidades en el mercado español para los grandes fondos y las cadenas
internacionales.
Frente a un inmovilismo tradicional del sector, y provocado por la escasa liquidez a la que
están sometidos los grandes grupos hoteleros y constructores, es el momento en el que
los fondos internacionales, de la mano de cadenas de prestigio, encuentren su hueco en
Madrid.
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Hoy, como se ha venido explicando, los contratos son principalmente de gestión y de
arrendamiento mixto, esto es, vinculado a los resultados. En esta fórmula en donde las
grandes cadenas encuentran su acomodo.
En esta coyuntura, y motivado por la crisis internacional, la atomización del sector parece
acercarse a su fin, al menos tal y como lo hemos conocido hasta hoy.
La situación del mercado nacional no es única. El internacional también está sufriendo con
agresividad los azotes de la crisis. No obstante esta fotografía, lejos de reducir los
movimientos y oportunidades en Madrid, genera unos obligados giros que hacen atractiva
la presencia en la capital de cadenas internacionales de primer nivel.
Hasta finales de 2009 , los ingresos de las grandes cadenas sufrieron caídas de dos dígitos,
frente al mismo periodo de 2008, mientras que el beneficio de explotación también
resultó dañado.
En este contexto, InterContinental Hotels Group (IHG), líder mundial por habitaciones,
cerró la primera mitad del año con una reducción del beneficio operativo del 38,5% (por
debajo del 50% previsto por los analistas) y del 25,5% en la cifra de negocios, hasta 513
millones de euros.
El baile de fusiones también ha comenzado en el sector, después de que el grupo de
inversión estadounidense Starwood Capital Group anunciase en junio la compra de la
holandesa Golden Tulip Hospitality. El objetivo es formar una alianza estratégica con
Golden Tulip y su holding hotelero Groupe du Louvre, que podría suponer el primer
cambio en tres años en el ranking de cadenas hoteleras, desplazando a Hyatt del top ten
mundial.
El movimiento parece inevitable y Madrid puede resultar fortalecida en términos de
mayor presencia de cadenas internacionales.
Los grandes fondos están buscando oportunidades de negocio de la mano de
multinacionales hoteleras. Concretamente los fondos buscan marcas de prestigio
internacional. Éstas han contado hasta ahora con poca presencia en España debido al
carácter patrimonialista de los hoteleros del país y al elevado precio del suelo, pero en la
actualidad se dan las condiciones para que esta situación cambie.
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4. DEMANDA EN MADRID
Respecto a las pernoctaciones de residentes en el extranjero se han situado en este año
2009 por encima de los 8 millones. En las pernoctaciones de residentes en España superan
los 9 millones de personas.
Este año, particularmente difícil para la economía en general y para el turismo en
particular, Madrid ha conseguido batir su propio record, algo que demuestra la fortaleza
del destino tanto a nivel turístico como profesional y de eventos. La cifra total de turistas
alcanzó en 2009 los 13,7 millones de turistas, siendo EEUU el principal mercado emisor.
Este hecho es una buena oportunidad para el inversor hotelero, especialmente
estadounidense, ya que el turista norteamericano prefiere viajar a cadenas conocidas, y
en Madrid son varias las que aún tienen pendiente establecerse en la capital.
La ocupación media anual está situada en el 66% y unos precios medios en cinco, cuatro,
tres y dos estrellas que son los siguientes; 150 €, 93 €, 82 € y 64 € respectivamente.
Si comparamos los precios medios de Madrid frente a otras grandes capitales europeas
observamos cómo es sensiblemente inferior a ciudades como Londres, París, Roma o
Berlín.
Este dato, lejos de ser desalentador, es uno de los mayores potenciales que Madrid tiene
como destino para cualquier inversor, nacional o extranjero. Mientras los precios tienden
a estabilizarse en otras capitales por estar cerca de su techo de precio máximo, Madrid
tiene un gran potencial de crecimiento.
Prueba de lo anterior es el enorme crecimiento que Madrid ha generado en plazas
hoteleras nuevas en los últimos 5 años.
Además de la oportunidad en precio, los costes de construcción, de licencia, de
mantenimiento y de coste operativo es sensiblemente inferior a otras grandes capitales lo
que hace que su rentabilidad sea mayor en cifras comparadas.
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5. MARCO LEGAL Y TRAMITACIÓN ADMINISTRATIVA
Para una efectiva tramitación administrativa de un hotel en Madrid, es importante
conocer el entramado autonómico y municipal.
Tal y como ha quedado reflejado en la presentación de España como país y de Madrid
como ciudad de oportunidades de inversión y explotación hotelera, a continuación se
explica con detalle los pasos necesarios para poder abrir las puertas de un hotel en la
capital de España.
Las competencias en materia de turismo están transferidas a las Comunidades
Autónomas, con lo que la Comunidad de Madrid es la institución que finalmente otorgará
la licencia definitiva del establecimiento. No obstante el Ayuntamiento también tiene un
papel importante a la hora de dar luz verde a un proyecto.
A continuación se desglosa con detalle los pasos necesarios y las instituciones a las que
dirigirse para poder contar con un nuevo hotel en Madrid.
Debemos distinguir tres grandes apartados, a saber: Licencias, qué documentación es
necesaria y a qué institución dirigirse.
Las licencias necesarias son seis:
Licencia de obras
Licencia de actividad
Calificación previa
Licencia de primera ocupación
Licencia de funcionamiento
Licencia de apertura
Dentro de la documentación necesaria destaca la siguiente:
Proyecto básico en el Ayuntamiento
Proyecto de actividad
Proyecto básico en la Comunidad de Madrid
Las instituciones son dos:
Ayuntamiento de Madrid
Comunidad de Madrid
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La industria hotelera en la ciudad de Madrid
Todas las licencias y presentación de proyectos se solicitan y presentan en el
Ayuntamiento de Madrid con excepción de la Licencia de Apertura que ha de realizarse en
la Comunidad de Madrid. Asimismo el proyecto básico hay que presentarlo en ambas
instituciones.
La normativa que rige la construcción de un hotel en Madrid es municipal y autonómica
excepto la referida a Accesibilidad.
EDIFICACIÓN
Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid.
ORDENACIÓN DEL TURISMO
Ley 1/2003 de 11 de febrero de modificación de la Ley 1/1999, de 12 de marzo.
CALIFICACIÓN DE TURISMO (COMUNIDAD DE MADRID)
Decreto 159/2003, de 10 de julio, de Ordenación de Establecimientos Hoteleros de la
Comunidad de Madrid.
ACCESIBILIDAD (ESTATAL)
Ley 8/1993, de 22 de Junio, de Promoción de la Accesibilidad y Supresión de Barreras
Arquitectónicas
Para obtener información adicional no duden en dirigirse a la Oficina de Apoyo al Inversor:
Gran Vía, 24 1ª Planta
28013 Madrid
ESPAÑA
[email protected]
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6. TIPOLOGÍA CONTRACTUAL
6.a. Variaciones de contratación
La elección de las distintas variantes por las cuales un grupo hotelero puede decantarse
para integrar hoteles en su cadena puede ser múltiple. Así, las más importantes son:
Contrato de Gestión
Contrato de Arrendamiento
Contrato de Franquicia o Asociación
La elección de una u otra fórmula dependerá de lo siguiente:
Si el grupo quiere asumir la gestión y el riesgo de la explotación, elegirá el arrendamiento,
satisfaciendo a cambio una contraprestación (renta) al propietario.
Si simplemente quiere controlar (no asumir) la gestión, tratará de firmar un contrato de
franquicia o asociación.
Si por el contrario quiere asumir la gestión de forma personal y tratando de que el
propietario se inmiscuya poco, optará por el contrato de gestión.
Lo anterior está sujeto, lógicamente, a los intereses del propietario del hotel, así como a la
eventual remuneración que pueda percibir la cadena hotelera, el valor o atractivo que el
activo pueda representar para el grupo hotelero o los medios de que disponga el grupo
hotelero para prestar sus servicios.
6.b. Tendencia
Los contratos de gestión hotelera en el mercado español representan en la actualidad
únicamente entre un 1 y un 2% de las relaciones entre propietarios y operadores de los
inmuebles, si bien esta tendencia cambiará en los próximos años y esta fórmula irá
ganando terreno en el sector nacional, fundamentalmente en el segmento de las cinco
estrellas y en proyectos vinculados al golf.
El optar por la fórmula de la gestión es más bien un tema de percepción de riesgo y de
decisión estratégica, tradicionalmente en España el contrato de gestión ha venido dando
mucho miedo. Pero ahora hay cada vez más gente informada sobre el sector, que sabe
que con la gestión se puede ganar más dinero, y están entrando en el mercado inversores
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La industria hotelera en la ciudad de Madrid
sin experiencia inmobiliaria que están más abiertos a optar por fórmulas de gestión
porque no vienen de la tradición típica española de los contratos de alquiler.
Precisamente una de las causas que pueden motivar el incremento de los contratos de
gestión es que en España hemos pasado de la tradición de un alquiler, que establecía fijos
del 7 u 8%, a contratos más flexibles que contemplan partes fijas y variables, porque hay
una intensa competencia en el mercado, los resultados están descendiendo y,
lógicamente, las rentas se adecuan al entorno actual.
El 63% de los contratos de alquiler ya tienen un componente fijo y otro variable, sólo hay
un 8% de garantías bancarias en este tipo de contratos y únicamente un 36% de ellos
tienen una indexación al IPC, por lo que cada vez resulta menos ventajoso el contrato de
alquiler y esta es una situación general no sólo en España, sino también en Europa. Los
propietarios se están viendo obligados a aceptar contratos de alquiler variable, y visto que
esta fórmula ya no es tan beneficiosa como antes, muchos empiezan a pensar en las
ventajas de los contratos de gestión, sobre todo teniendo en cuenta que pueden partir de
una situación ventajosa a la hora de pactar las condiciones con los operadores.
Por otra parte, los contratos de gestión establecen para los operadores un fijo sobre
ingresos más unos honorarios o incentivos sobre beneficios con lo cual lo que se consigue
es que los hoteleros se comprometan a generar unos beneficios para el propietario y con
ello poder ganar más dinero. Asimismo, en el 90% de los contratos de gestión el
propietario puede decidir sobre el “personal clave”, considerando como tal al director,
director financiero y director de ventas.
En definitiva, los propietarios empiezan a ver las ventajas de la gestión, más aún cuando
los contratos de alquiler son cada vez menos favorables para ellos. Si ven que cada vez
tienen que ir más a un componente variable, preferirán hacerlo con la gestión y no con el
alquiler, porque al final les resulta más rentable.
La entrada de operadores internacionales en el mercado hotelero español, más
habituados a la fórmula de la gestión que a la del alquiler, es otra de las causas por las que
se prevé un crecimiento de esta fórmula.
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La industria hotelera en la ciudad de Madrid
7. PROTAGONISTAS HOTELEROS
7.a. Los fondos de inversión
Un fondo de inversión es un patrimonio constituido por las aportaciones de diversas
personas, denominadas partícipes del fondo, administrado por una Sociedad Gestora
responsable de su gestión y administración, y por una Entidad Depositaria que custodia los
títulos y efectivo y ejerce funciones de garantía y vigilancia ante las inversiones.
Una vez definido el concepto de “fondo de inversión”, en este caso hotelero,
entenderemos con precisión que su fin pasa por obtener una rentabilidad que devolver
con plusvalías a sus accionistas o participados.
Un fondo hotelero necesita un fuerte volumen de inversión ya que es un sector intensivo
en capital y el retorno es lento en calendario y recuperación. No obstante los fondos
siempre buscan seguridad. A pesar de hacer apuestas diariamente, su primera obligación
es hacerlo de modo controlado y asegurado. Los riesgos han de tenerse muy claros antes
de la decisión de cada una de las inversiones.
Su credibilidad es imprescindible para su crecimiento y reputación en el mercado. Por ese
motivo los fondos están conformados, desde la gestión, por profesionales especializados
en las áreas en las que invierte y con unos sólidos conocimientos financieros.
Particularmente en lo que se refiere al sector hotelero, los fondos tienen una fuerte
tradición de inversión. No olvidemos que los activos hoteleros, el inmueble, a priori y en
situaciones estables de mercado, es un bien que su comportamiento es al alza y de
seguridad en la inversión.
Son los grandes protagonistas del crecimiento del sector hotelero occidental en las
últimas décadas. Estados Unidos ha sido el país que con más fuerza ha apostado
tradicionalmente por este modelo. De la mano de grandes cadenas hoteleras han
generado sinergias mutuas, siendo el primero el inversor y el segundo el explotador y el
responsable de la gestión del negocio.
Con el paso del tiempo este modelo ha ido llegando a Europa de una forma lenta pero
firme. Concretamente a España tardó en llegar motivado por la singular idiosincrasia del
sector en nuestro país. España creció de forma singular y todavía hoy está vigente gran
parte de este legado. El carácter propio de nuestro país ha generado que el hotelero,
particular y cadena, haya apostado por ser propietario y explotador, entendiendo un
doble negocio en uno.
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La industria hotelera en la ciudad de Madrid
Este modelo ha limitado mucho el crecimiento y la concentración del sector,
encontrándonos muchos propietarios de pequeños hoteles o cadenas. Los fondos de
inversión poco a poco van teniendo mayor protagonismo, introduciéndolos
fundamentalmente cadenas internacionales que han importado su modelo de negocio.
Esta fórmula ha sido copiada con mayor o menor acierto por inversores españoles en los
últimos años, separando el negocio propio del activo del estrictamente hotelero.
En lo que se refiere a la rentabilidad esperada de un fondo de inversión, sus cifras se
mueven entre el 6 y el 7.5%, dependiendo de la época en la que se produzca la inversión y
del lugar en el que se produzca. A mayor incertidumbre, mayor rentabilidad esperada.
Los fondos tienen claro su papel de inversores, con lo que habitualmente, antes de
aprobar una operación, tienen elegido su socio hotelero, quien le acompañará durante la
vigencia del contrato suscrito.
No obstante, una vez superada la barrera filosófica con la tradicional forma de hacer
negocios en el sector hotelero, en los últimos años ha habido un crecimiento severo en la
aparición de estos protagonistas en la escena hotelera; los fondos de inversión.
7.b. Las cadenas hoteleras
Las cadenas Hoteleras son aquel conjunto de empresas agrupadas, en forma de
concentración vertical, con distintas fórmulas de propiedad y de gestión cuya finalidad es
la de obtener una mayor rentabilidad, una situación de poder, control y prestigio en el
mercado nacional e internacional.
En las empresas de Alojamiento y en hoteles, coexisten grandes empresarios con
pequeñas empresas. Estas pequeñas empresas si quieren conseguir una cuota de mercado
deben integrarse o agruparse con el gran empresario, es el eje de la Cadena Hotelera,
dando lugar a contratos ínter empresariales.
Las fórmulas de contratación ya expuestas, a su vez se podrían subdividir en tantas
opciones como contratos puedan formularse. Las variables que se introducen
corresponden a la negociación particular entre ambos y a las condiciones que cada cadena
y marca tengan en sus modelos de contratación y cesión de marca.
Es destacable que la fortaleza de la marca condiciona las posibles opciones en lo que se
refiere a las variantes contractuales. Así las cadenas norteamericanas que son las que
iniciaron las modalidades de ligazón entre propiedad y explotador, son poco flexibles en
las variaciones contractuales.
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La industria hotelera en la ciudad de Madrid
Hay que tener claro que si bien la cadena hotelera aparentemente no arriesga tanto como
la propiedad, su negocio es explotar hoteles y debe asegurarse cláusulas que protejan su
permanencia e independencia en la gestión.
En términos orientativos una cadena hotelera obtiene una rentabilidad entre el 4% y el
10% de la facturación a la que hay que sumar un porcentaje del beneficio de explotación
que oscila entre el 10% y el 17% según las cadenas. El conjunto de beneficios de la marca
se completa con un canon en servicios de marketing y otros por comisiones sobre las
reservas generadas por sus canales de reserva.
Algunas de las ventajas de pertenecer a un gran grupo o marca hotelera son las siguientes:
Acceso a una base de datos de clientes
Incorporación de clientes de la marca a su hotel
Inclusión en sistemas de reservas mundiales (Global Distribution System, GDS)
Central de Reservas
Tarjeta de fidelización
Prestigio de marca para mayor captación comercial
Incorporación de sistemas de gestión comercial profesional
Metodología interna
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La industria hotelera en la ciudad de Madrid
8. SITUACIÓN ACTUAL
Los males actuales del sector hotelero europeo y español son reflejo de los graves
problemas que sufre inmerso en una triple crisis: la económica y financiera de índole
general, la inmobiliaria y la de su propio modelo de negocio aquejado en muchos casos de
envejecimiento y falta de competitividad en precios y calidad.
El sector hotelero español, está abocado a un proceso de grandes cambios. Existe un
escenario de partida en el que la crisis inmobiliaria favorece que en el negocio hotelero se
produzcan cambios de operador y de titularidad de los establecimientos dando lugar a
nuevas cadenas y propiciando el declive de otras. Un marco en el que pese a la atonía en
la demanda de alojamiento y a la reducción de precios y márgenes se siguen abriendo
hoteles, sobre todo en los segmentos de cinco y cuatro estrellas y Madrid destaca como
uno de los principales focos de inversión.
Los hoteles españoles redujeron sus tarifas más de un 10% durante los once primeros
meses del año para afrontar la pérdida de clientes, frente a descensos medios del 2,7% en
igual periodo de 2008. El ajuste de precios se debe al excedente de stocks y a la aparición
de un nuevo competidor que recurre al alquiler como solución a no vender sus activos
inmobiliarios en época de crisis.
A pesar de la crisis el sector ha seguido creciendo hasta finales de 2009. En el colectivo de
las cien primeras cadenas, el crecimiento ha sido del 13% en ventas, del 5% en número de
habitaciones y del 3% en número de hoteles.
La estrategia actual pasa en el segmento urbano, ante la fuerte caída de la demanda y los
precios, por la innovación y la diferenciación. Los extranjeros buscan contratos de gestión
más que oportunidades de compra. Las cajas de ahorros desean, pero no encuentran
comprador, vender sus participaciones en cadenas regionales.
Por su parte los inversores procedentes de la construcción y de la promoción inmobiliaria
tratan de desandar a toda velocidad su todavía reciente desembarco en la hostelería
como los casos de Habitat, Aifos, Tremón, Nozar o Grupo Jale.
La atonía económica está reduciendo el número de establecimientos independientes que
se redujeron un 15,9% en 2008, al recurrir como salida a la crisis a ceder la gestión a
grandes cadenas. Así, la actual coyuntura y la caída de rentabilidades ha "reorientado" los
negocios de los grandes grupos, que descartan la compra y el alquiler como modelo de
crecimiento y se decantan por estrategias de gestión y de franquicia.
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La industria hotelera en la ciudad de Madrid
Ante este panorama, se apunta una pronta reconversión del sector que se va a hacer
sobre todo en forma de fusiones y alianzas industriales.
El escenario actual hace pensar también en estos momentos síntomas de una posible
reactivación de operaciones corporativas en este mercado, otorgando la primacía de la
gestión frente a propiedad. La situación actual favorece más que nunca las uniones para
mantener la competitividad mediante ahorros de costes y economías de escala.
Respecto a los índices macroeconómicos, se espera una mejoría de forma generalizada en
el PIB español y el de sus principales países emisores a partir de 2010, lo que hace prever
una inflexión en el panorama macroeconómico europeo a partir del año que viene.
Además, se puede interpretar como una oportunidad para el sector en la caída del IPC
español ya que podría contribuir a que España se perciba como un destino más
competitivo en precio para el resto de países europeos.
El dato más destacable es que se ralentiza el deseo mostrado por las cadenas hoteleras de
incorporar nuevos hoteles en propiedad, expresado como tendencia en años anteriores,
pasando de un 25% a un 17% retornando a niveles de 2005. La incorporación de
establecimientos bajo la modalidad de alquiler está en franco retroceso, pasando esta
preferencia de un 32% a un 6%. Sin embargo bajo el régimen de gestión/management se
produce un aumento muy significativo pasando del 40% al 65%.
Entran con fuerza en este sector las empresas de gestión de fondos y de capital riesgo, las
cuales ya están tomando posiciones de forma clara habiendo visto tanto en la gestión,
apoyados en alianzas estratégicas con cadenas mayoritariamente, como en el valor
patrimonial un importante campo donde colocar su dinero y conseguir la rentabilidad
deseada.
Los establecimientos de 3 estrellas pierden terreno en las preferencias de las cadenas, en
beneficio de los hoteles de 4 estrellas. Mientras que los primeros suponen un 52%, los
segundos marcan un 67%. Los establecimientos de 5 estrellas suponen un 31%. Es
importante destacar que algunas cadenas han reconsiderado su estrategia de crecimiento
y han abierto de forma importante su gama de hoteles, en ocasiones abarcando ésta
hoteles desde 3 hasta 5 estrellas, diversificando su cliente y su producto de forma muy
significativa. Sin embargo, el producto más demandado por las cadenas hoteleras sigue
siendo el de categoría 4 estrellas.
Sigue existiendo un gran interés por la gama de hoteles “Express”. Actualmente están
consolidando su posición en el mercado gracias a la buena relación existente entre
calidad-precio.
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La industria hotelera en la ciudad de Madrid
Frente a las grandes cadenas hoteleras de hoteles “tradicionales” se empiezan a
posicionar los exclusivos hoteles boutique, personalizados y a medida del cliente. Son
varias las cadenas, internacionales la mayoría, que han encontrado una línea de desarrollo
de negocio en este selecto concepto hotelero. Este segmento a crecido este año un 5.9%
en Europa.
La tendencia observada en concepto urbano, se mantiene e incluso se reduce ligeramente
hacia hoteles de un tamaño menor, la preferencia se vuelca en los de 80 habitaciones
mínimo y 100 habitaciones, de media. La dificultad de encontrar suelo disponible o
edificios de uso hotelero en las principales ciudades, así como asegurar un porcentaje de
ocupación adecuado, está llevando a posiciones más prudentes.
Por ubicación y especialidad para los nuevos hoteles a incorporar, las ciudades prioritarias
siguen siendo Madrid y Barcelona.
En lo que se refiere a Madrid se observa poca presencia de marcas multinacionales y de
propiedades extranjeras. En la mayor parte de los casos, los hoteles están en manos de
inversores privados, propietarios-operadores o de cadenas hoteleras nacionales que por
lo general mantienen los establecimientos con contratos de arrendamiento o de
explotación directa. Además, durante los últimos años la ciudad ha experimentado un
creciente desarrollo de hoteles “express” en la periferia de la ciudad, así como hoteles
urbanos de cuatro estrellas. No obstante lo anterior, Madrid sigue creciendo como destino
preferido de inversores nacionales y extranjeros. Hoy pocas capitales en Europa ofrecen
tantas oportunidades de crecimiento como Madrid.
La oferta hotelera en Madrid se incrementó en un 110,24% (incluyendo el área
metropolitana) durante los últimos 10 años, un porcentaje muy superior al registrado por
la mayoría de las grandes ciudades europeas.
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La industria hotelera en la ciudad de Madrid
9. CONCLUSIONES
Como se ha podido comprobar a lo largo del estudio, Madrid es un destino muy atractivo
para inversores, fondos y cadenas hoteleras. De hecho, según el informe “Tendencias del
mercado inmobiliario en Europa”, recientemente realizado por PriceWaterhouse&Coopers y el Urban Land Institute, Madrid y Barcelona se sitúan a la cabeza
de las preferencias de los inversores inmobiliarios en hoteles, junto a ciudades como París,
Londres, Estambul, Moscú y Múnich.
La situación actual está obligando a modificar un modelo de negocio en el que el
propietario únicamente aceptaba contratos de arrendamiento con una retribución fija. El
escenario tradicional de un sector muy atomizado parece que tiene los días contados,
abriéndose una apasionante etapa en la que se prevén fusiones, absorciones, compras y,
en definitiva, concentración en el sector.
Concretamente el modelo de gestión, propio de cadenas internacionales, se va
imponiendo en la ciudad de Madrid con la llegada de fondos internacionales asociados a
grandes cadenas internacionales. Ya son numerosas las que han apostado por Madrid,
pero, gracias a la ruptura del modelo tradicional de honorarios fijos, es más que previsible
la entrada de otras tantas que logren enriquecer la planta hotelera de la capital de España.
Madrid, estratégicamente situada, en continuo crecimiento y dotada de unas modernas
infraestructuras, comunicaciones, seguridad jurídica, simpleza administrativa, atracción de
turistas y generador de negocios, convenciones y eventos, está preparada para recibir la
apuesta de grandes multinacionales hoteleras.
Aparte de las adecuadas condiciones para las cadenas hoteleras antes mencionadas,
Madrid ofrece excelentes comunicaciones y una amplia red de circunvalaciones, trenes de
cercanía y metro. Además por su situación en el centro de la península ofrece las mejores
comunicaciones con el centro de España, por carretera, tren (una extensa rede de trenes
de alta velocidad) o vía aérea.
Madrid constituye un enclave estratégico para los tráficos entre Europa y África, y entre
Asia y Europa. El aeropuerto de Madrid Barajas, constituye uno de los mejores núcleos de
comunicaciones nacionales e internacionales de Europa, con un elevado número de
vuelos directos a Europa, Latinoamérica y África. El 25% de los vuelos directos entre
América Latina y Europa tienen origen o destino Madrid.
Ahora es el momento y Madrid está preparada para ello, la ciudad y el mercado.
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La industria hotelera en la ciudad de Madrid
10. TESTIMONIOS
Accor Hoteles.Director de Desarrollo
Jesús Seseña
1.- ¿Qué motivos le hicieron elegir Madrid como destino para instalarse en la ciudad?
Estar presentes en todas las grandes ciudades mundiales. Madrid es una de las grandes
capitales europeas y la primera de España.
2.- ¿Qué atractivos tiene la ciudad para una multinacional como la suya?
Su fuerte posición como destino de negocios dentro de Europa así como su amplia oferta
cultural, gastronómica y de ocio.
3.- ¿Cómo calificaría las infraestructuras de la ciudad?
Muy buenas tanto en términos de comunicaciones como de transporte público
4.- ¿Es atractivo y dinámico el mercado de Madrid?
Sí. Ya que en los últimos años el mercado hotelero de Madrid ha evolucionado hacia una
mayor diversificación y equilibrio. Sin embargo, las categorías “express” siguen sin estar
desarrolladas en todo su potencial. Igualmente hay una ausencia notable de cadenas
internacionales. Quizás todo ello provocado por normativas hoy ya fuera de lugar.
5.- ¿Le parece suficiente la oferta cultural y de ocio de la ciudad?
Suficiente
6.- ¿Recomendaría Madrid para otras multinacionales hoteleras?
Por supuesto
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La industria hotelera en la ciudad de Madrid
(IHG) Intercontinental Hotel Group. Area General Manager Spain
Luigi de Rosa
1.- ¿Qué motivos le hicieron elegir Madrid como destino para instalarse en la ciudad?
Tras haber trabajado en diversos hoteles en todo el mundo, la idea de
trasladarme a España por primera vez me parecía muy atractiva, ya que Madrid
es una de las principales capitales europeas con un gran potencial turístico.
2.- ¿Qué atractivos tiene la ciudad para una multinacional como la suya?
No sólo que la infraestructura multinacional de nuestra compañía nos permite
obtener negocio para reuniones y convenciones de cualquier parte del mundo,
sino que también es un destino muy atractivo para los clientes de ocio, dada
la riqueza cultural de la ciudad.
3.- ¿Cómo calificaría las infraestructuras de la ciudad?
Me ha sorprendido la fantástica red de comunicaciones, hace muy fácil el acceso
de nuestros clientes a cualquier parte de la ciudad, incluso a ciudades cercanas
como Toledo, Segovia, etc.
4.- ¿Es atractivo y dinámico el mercado de Madrid?
Es un mercado francamente dinámico, dado que todos los meses hay alguna feria
Internacional, así como reuniones y convenciones que, aunque organizadas desde
España, atraen numerosos participantes del resto del mundo.
5.- ¿Le parece suficiente la oferta cultural y de ocio de la ciudad?
Me parece muy amplia, pero tal vez se podría organizar alguna programación
especial, pongamos un fin de semana al mes, que sea atractivo para las personas
de otras provincias, por ejemplo organizando una ruta gastronómica que incluya
una visita a un museo o al teatro, etc.
6.- ¿Recomendaría Madrid para otras multinacionales hoteleras?
Definitivamente sí, ya que los clientes cada vez más prefieren alojarse en hoteles
que tengan una consistencia de marca.
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La industria hotelera en la ciudad de Madrid
Informe elaborado por Apunta Hoteles
Actualización Junio 2010 por Madrid Emprende
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