Informe de oficinas 2015-4T

Consultores Inmobiliarios Internacionales
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MARKET_INSIGHT
Oficinas Lima
Cuarto trimestre - 2015
San Isidro, Lima - Perú
Binswanger Perú
Lima Oficinas|4T-2015
ESCENARIO ECONÓMICO
El crecimiento económico del 2015 fue de 2.9% y la inversión privada
decreció (-5.5%) por segundo año consecutivo, según estimaciones
del Banco Central de Reserva del Perú. El BCRP también plantea que
para el 2016 y 2017, se podría crecer a tasas superiores al 4.0%,
siempre y cuando mejoren las expectativas privadas, el dinamismo
de la demanda interna y la ejecución del gasto de los gobiernos regionales. No obstante, la experiencia reciente nos invita a considerar a la baja estas previsiones en un futuro cercano.
En esta línea, el BCRP comenta que la inversión privada empezaría a
crecer recién desde el 2017. Para el 2016 el crecimiento sería prácticamente nulo, debido al retraso y estancamiento de una serie de
proyectos mineros y de infraestructura. Como resultado, se tendría
una caída de 26% de la inversión privada ligada a la minería. Naturalmente, este hecho se ha venido reflejando en nuestro sector con la
reducción del área de oficinas que ocupan varias empresas mineras
en Surco, San Isidro y Miraflores, en tanto que otras están evaluando
mudarse a oficinas con rentas más atractivas.
Fuera de ello, la demanda de oficinas del 2015 ha sido liderada por
segmentos no tradicionales como la industria farmacéutica, publicidad, consumo masivo, entre otros. Afortunadamente, según datos
del BCRP, la inversión privada de estos sectores empresariales (no
mineros) pasaría a crecer 4.70% durante el 2016.
Fuente: Banco Central de Reserva del Perú (BCRP).
3T-2015
RESUMEN del 2015
VACANCIA
La absorción neta del mercado de oficinas prime de Lima sumó
PRECIO DE VENTA (Proyectos en construcción)
2
74,784 m durante el 2015, y resultó un 7.7% superior a lo obtenido
4T-2015
ABSORCIÓN
PRECIO DE ALQUILER (Entrega Inmediata)
en el año anterior. Sin embargo, pese a que la demanda por oficinas
prime continuó creciendo, la tasa de vacancia general de Lima se
incrementó de 8.46% a 18.35% entre los cierres del 2014 y 2015.
Este suceso estuvo directamente relacionado con las entregas de
nuevas oficinas prime, las cuales durante el 2015 sumaron un total
de 162,472 m2. Considerando la demanda efectiva de 74,784 m2, es
evidente que este nivel de oferta ha dejado un remanente amplio de
oficinas sin ocupar, que finalmente condujo a un disparo de la tasa
de vacancia. La respuesta de los agentes ofertantes frente a este
escenario fue disminuir el precio promedio de alquiler de USD 20.55/
m2 a USD 18.17/m2 durante el 2015.
Como primera impresión, tenemos una sobreoferta de oficinas más
crítica.
Sin embargo, veamos el panorama como un vaso medio
lleno en vez de uno medio vacío: el cierre del 2015 significó el cese
Definiciones
Stock. Es el total de metros cuadrados de oficinas acumulados hasta un
determinado periodo de corte. Sólo se consideran edificios entregados.
Absorción neta. Es la sumatoria del total de ocupaciones (positivo) y
desocupaciones (negativo) de las áreas de oficinas que se dan durante un
periodo. Solo se considera a usuarios finales.
Vacancia. Es la cantidad de metros cuadrados de oficinas disponibles en
un momento determinado para venta o alquiler sobre la base del stock.
Tasa de vacancia. Corresponde al nivel de disponibilidad de oficinas
tanto para venta o alquiler respecto al stock. Equivale a la fórmula:
Tasa de vacancia = ( Vacancia / Stock )*100%.
Precio de salida. Es el precio de oferta inicial de una oficina. Sobre éste,
se realizan ofertas y contraofertas de compra o alquiler y se obtiene un
Precio de cierre, que puede ser igual o menor al precio de salida. Los
precios mostrados en este informe corresponden a precios de salida.
del crecimiento desmedido de las entregas de oficinas prime. A par-
CLASIFICACIÓN DE EDIFICIOS
tir del 2016, las entregas de nuevas oficinas se irán reduciendo pau-
Se emplea para distinguir las calidades físicas y de ubicación que poseen
los edificios de oficinas, y en consecuencia, sus niveles de renta y perfil de
arrendatarios.
latinamente hasta que se encuentre un nuevo equilibrio entre la
oferta y la demanda. Recordemos que el mercado es de ciclos y que
tiende a corregirse de forma lenta y natural.
Otro punto a considerar, es que la situación inmobiliaria de Lima
también debe de ser analizada por sub-mercados. Lo que acontezca
en Surco y Magdalena durante el 2016, es muy probable que sea
diferente a la historia que cuente San Isidro Empresarial, San Isidro
Financiero o Miraflores.
Clase Prime. Hace referencia a los edificios que poseen frente hacia vías
principales en los distritos más importantes. Sus acabados y áreas comunes son de alta calidad. Están enfocados principalmente a corporaciones
que necesitan áreas grandes. Estos edificios suelen ofrecer plantas libres
o con pocas divisiones.
Clase B. Hace referencia a edificios de fácil acceso. Pueden o no ubicarse
en los distritos más importantes. La calidad de sus acabados es estándar.
La presencia de áreas comunes no es un requisito indispensable y suelen
ofrecer áreas menores que los edificios prime.
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La Molina
San Miguel
San Borja
Magdalena
Surco
San Isidro
Financiero
San Isidro
Empresarial
LEYENDA
Ejército
Chacarilla
Edificios Prime
Edificios B
Zonas corporativas principales
Zona de expansión
Miraflores
1. El precio de alquiler considera sólo a oficinas en edificios ya entregados
2. El precio de venta es para proyectos en fase de construcción
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Lima Oficinas|4T-2015
NUEVOS EDIFICIOS
El 4T-2015 acogió el mayor nivel de entregas del año. En el caso del
segmento prime, fueron 52,654 m2 distribuidos en 5 edificios: Torre
Navarrete en San Isidro Financiero, el Edificio Empresarial Santa Cruz y
Swiss Tower en Miraflores, Torre Trazo (CC La Rambla) en San Borja, y
Pershing Tower en Magdalena.
La previsión del trimestre anterior indicaba que durante el 4T-2015 se
recibirían 101,033 m2 de oficinas prime. Sucede que 3 de estos proyectos previstos (Torre Orquídeas, Torre Paseo República y CE Javier Prado
560) –que coincidentemente se encuentran en San Isidro Financiero–
sufrieron retrasos en obras, por lo que sus entregas fueron postergadas para el 1T-2016.
En el segmento B, las entregas más importantes fueron Soho Plus y el
Edificio República de Panamá. Ambos proyectos suman 30,300 m2 de
área útil de oficinas y pretenden ganar demanda para los submercados de Magdalena y Surquillo, respectivamente.
ABSORCIÓN
La absorción neta del 4T-2015 resultó en 18,299 m2 para las oficinas
de clase prime. Los sub-mercados donde se colocaron más metros
cuadrados fueron Miraflores (7,564 m2) y San Borja (3,638 m2). Cabe
mencionar que los edificios prime recién entregados, tuvieron niveles
de absorción entre 13% y 74%.
En Surco, la velocidad de colocación avanzó a paso suave. Durante el
4T-2015 se absorbieron 2,928 m2, que se repartieron mayoritariamente entre los edificios Capital Golf y Lima Central Tower. En Magdalena,
el edificio Pershing Tower marcó su apertura como nuevo polo de oficinas prime. En cuestión de usuarios finales, se absorbieron 1,976 m2.
En el segmento B, la absorción neta sumó 16,221 m2. Las zonas donde se colocaron más oficinas fueron Surquillo (5,158 m2) y Miraflores
(1,884 m2). Los niveles de colocación a usuarios finales en los nuevos
edificios B van desde el 14% al 40%.
En general, el nivel de absorción del 4T-2015 resultó tibio comparado
con los otros trimestres del año, considerando el volumen de metros
cuadrados que ingresaron. Pese a ello, el 2015 logró rebasar la absorción neta del año anterior.
VACANCIA
Las nuevas entregas y el resultado de la absorción condujeron a un
incremento global de la tasa de vacancia. En el segmento prime, esta
alcanzó un nivel de 18.35%; mientras que en el segmento B, se llegó a
14.80%. Sin embargo, como es usual en nuestro mercado, se dieron
situaciones particulares en cada sub-mercado.
En el segmento prime, la zona que experimentó la mayor subida de la
tasa de vacancia fue San Isidro Financiero, con una variación de 8.94%
a 14.69%. Esto se debió al bajo nivel de colocación con el que ingresó
Torre Navarrete. En tanto que en Surco, la tasa de vacancia se redujo
de 34.52% a 32.81%, del 3T-2015 al 4T-2015. En San Isidro Empresarial
y La Molina, no se registraron movimientos de la tasa de vacancia.
En cuanto a oficinas de clase B, no hubo cambios significativos. Las
tasas de vacancia se mantuvieron entre 5% y 20% en San Isidro Financiero, San Isidro Empresarial, Miraflores, Chacarilla y Surco.
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PRECIOS
Los precios de alquiler continuaron disminuyendo durante el 4T-2015.
Los promedios generales resultaron en USD 18.17/m2 para las oficinas
prime, y USD 17.04/m2 para las oficinas B.
En el segmento prime, San Isidro Financiero registró la mayor caída del
precio de alquiler, pasando de USD 19.47/m2 a 18.98/m2. Prevemos
que el escenario de mayor vacancia que se avecina para los siguientes
trimestres en esta zona, presione aún más el ajuste a la baja de sus
alquileres. Mientras que en Surco, la variación de la tarifa de alquiler
respecto al 3T-2015 fue de –1.88%. Con ello, se obtuvo un promedio de
salida de USD 16.99/m2. El rango de precios que se maneja en este
sub-mercado es el más alto de Lima ya que se encuentra entre USD
13.76/m2 y USD 20.00/m2. La elevada cantidad de inversionistas que
compiten por alquilar sus oficinas frente al 32% de vacancia, ha desencadenado una guerra de precios que permite la existencia de un diferencial de hasta USD 7.00/m2 entre oficinas de similares características
y hasta ubicadas en un mismo edificio.
Respecto al precio de venta, se observó que los proyectos de clase
prime que se encuentran en construcción registraron un promedio de
salida de USD 2,156.39/m2. En comparación al trimestre anterior, éste
se redujo en 1.58% debido a una menor demanda de compradores.
Entre tanto, Magdalena se mantiene como la zona con el menor precio
de venta de oficinas prime con USD 1,857.82/m2.
TENDENCIAS
¿Qué sucede con la demanda de oficinas en Surco?
Surco es el sub-mercado de oficinas prime que más ha escalado en la última década. Pasó de tener un stock de 26,558 m 2 en el 2009 a
171,490 m2 en el 2015. Esto no hubiera sido posible de no existir inversionistas interesados en apostar por Surco y una demanda potencial interesada en la zona. Respecto a esta última variable, la demanda, observamos que viene atravesando por 3 etapas hasta el
momento.
La primera correspondió a una fase de expansión y crecimiento agresivo. Varias empresas vieron a Surco como opción de alejamiento
de la congestión de San Isidro; y muchos de sus trabajadores, de estar más cerca de sus zonas de residencia. Existía también otro grupo de empresas dispuestas a comprar grandes bloques de oficinas prime a precios atractivos y Surco llegó a ofrecerlas en su momento.
Después, el contexto estuvo marcado por la caída del 50% de la demanda de usuarios finales, consecutivamente entre el 2013 y 2014.
Las razones: el incremento excesivo de los precios y el hecho de que gran parte de la demanda potencial ya había sido cubierta. No
había incentivos para crecer más.
Finalmente, la tercera etapa es la que Surco afronta hoy en día. Las colocaciones a usuarios finales han sumado 14,985 m 2 durante el
2015, siendo este resultado casi el triple de lo que se obtuvo en absorción neta durante el 2014 (recordemos que nuestra medición de
absorción excluye a las oficinas vendidas a inversionistas). Pese a que Surco ahora presenta una serie de desventajas en accesibilidad
comparada con sus pares de San Isidro, Miraflores, e incluso San Borja, ha vuelto a ganar demanda por cuestiones de precios. Los cierres entre USD 12.00 y USD 16.00 por metro cuadrado, han permitido que el 60% de la absorción neta del 2015 corresponda a relocaciones de empresas provenientes de San Isidro y Miraflores –muchas de ellas cambiando casa/edificio antiguo por edificio corporativo
de estreno–. Sucede que existen empresas que dejan de primar el factor ubicación cuando observan que una determinada zona puede
ofrecerles ahorros importantes en el alquiler. Aun así, la tasa de vacancia no ha logrado bajar significativamente y se ha mantenido por
encima del 30% durante el 2015. Las razones: el exceso de nuevas entregas durante los últimos 12 meses (68,817 m 2) y la incapacidad
de la demanda de responder de manera inmediata. Es un hecho que muchas empresas al observar los precios de Surco desearían mudarse en el acto, pero no pueden porque tienen contratos de alquiler pendientes por cumplir, una inversión en implementación de oficina por recuperar, depreciar, etc.
Lo importante es que la demanda de oficinas en Surco ya está retomando impulso. La velocidad en la que siga creciendo dependerá de
qué tan competitivos se mantengan los precios respecto al de los demás sub-mercados y qué tanto compense los costos de relocación.
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PROYECCIONES
El balance del 2015 es positivo. Frente a un escenario de desaceleración económica y caída de la inversión privada, la demanda por espacios corporativos creció en casi 9%. Como mencionamos en la primera parte del Informe, las entregas de nuevas oficinas prime han llegado a su nivel más alto en el 2015, por lo menos para los siguientes 3 años. Esto no significa que el mercado ya se habrá corregido desde
el 2016. Recordemos que aún quedan más de 300,000 m 2 de clase prime en construcción a entregarse hasta el 2018. Lo que es válido
mencionar es que el mercado ya ha empezado su proceso natural de recuperación.
La velocidad con la que se normalicen los niveles de vacancia será diferente de un sub-mercado a otro. En los sub-mercados ubicados
entre San Isidro y Miraflores, que usualmente se llevan la mayor proporción de la demanda, estimamos que, incluso desde fines del 2017,
las tasas de vacancia estén muy cerca del promedio natural (entre 5% y 10%). Asimismo, creemos que tanto para Surco como para Magdalena, la fase de corrección se extenderá un poco más. Estas zonas, además de generar nueva demanda, tendrán la tarea de captar empresas ubicadas en las áreas tradicionales de oficinas.
El atractivo principal de Surco y Magdalena es el precio, pero recordemos que la respuesta de la demanda no es inmediata. Si el diferencial de precios entre estas zonas respecto a San Isidro y Miraflores se vuelve aún más amplio, la velocidad de la respuesta de la demanda
podría incrementarse. Por ejemplo, existen empresas que firmaron contratos de alquiler hace más de 2 años en San Isidro Empresarial y
que hoy pagan más de USD 26.00/m2. Frente a una renta de USD 15.00/m2, existe la posibilidad de que varias de estas empresas consideren cambiar de ubicación e incluso romper sus contratos de alquiler y pagar penalidades (esto sin considerar el impacto negativo de
abandonar activos no depreciados en su totalidad). También están las empresas que hoy pagan USD 26.00/m 2 y aun así observando rentas de USD 15.00/m2, no decidirán mudarse por razones estratégicas (congestión vehicular, ambiente laboral, necesidades de capital, etc.)
que no podrían ser compensadas con el ahorro en el alquiler.
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