sentencia - Derecho Para Innovar

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245700627016207766
"B. M. B. C/ B. S.A. S/COBRO
SUMARIO SUMAS DINERO
(EXC.ALQUILERES, ETC.)"
Expte.: SI-28621-2010 (J. 12)
Registro Nº 143
En la Ciudad de San Isidro, Provincia de Buenos Aires, a
los
13 días de octubre de 2015, se reúnen en Acuerdo los
señores Jueces de la Sala Primera de la Cámara Primera de
Apelación
en
lo
Civil
y
Comercial
del
Departamento
Judicial de San Isidro, Dres. Carlos Enrique Ribera y
Hugo O. H. Llobera (artículos 36 y 48 de la ley 5.827),
para dictar sentencia en el juicio: “B. M. B. c/ B. S.A.
s/Cobro Sumario Sumas Dinero” y habiéndose oportunamente
practicado
el
sorteo
pertinente
(arts.
168
de
la
Constitución de la Provincia de Buenos Aires y 263 del
Código
Procesal
Civil
y
Comercial),
resulta
que
debe
observarse el siguiente orden: Dres. Llobera y Ribera
resolviéndose plantear y votar la siguiente:
CUESTIÓN
¿Es justa la sentencia apelada?
VOTACIÓN
A LA CUESTIÓN PLANTEADA EL DR. LLOBERA, dijo:
I. La sentencia apelada
La
sentencia
recurrida
hace
lugar
a
la
demanda
interpuesta por M. B. B. contra B. S.A., a quien condena
a pagar a la actora la suma de dólares estadounidenses
veintiún mil (U$S 21.000) con más el 6% de interés anual
compensatorio y el 4% en concepto de punitorio, desde el
31
de
agosto
del
2009;
dispone,
asimismo,
que
“...a
partir de agosto del 2015” deberán acumularse al capital;
todo ello en el plazo de diez días bajo apercibimiento de
ejecución. Impone las costas al demandado y difiere la
regulación
de
honorarios
288/292).
II La apelación
para
su
oportunidad
(fs.
La demandada apela la sentencia (fs. 295) y expresa
agravios (fs. 305/307), los cuales son contestados por la
actora (fs. 309/310).
III Antecedentes
1. La demanda
En el escrito de inicio M. B. B. demanda por el
cobro de honorarios profesionales como martillera, contra
B.
S.A.
Fundamenta
su
reclamo
en
las
siguientes
afirmaciones:
·
Que en abril del año 2008 inició conversaciones con
el presidente de la citada sociedad por la venta de su
planta industrial ubicada en la calle M. R. 1433 de Villa
Adelina, la cual se emplazaba sobre dos lotes de terreno.
·
Que para ello la accionada le remitió los datos de
la propiedad, instrucciones y se le advirtió que había un
compromiso
caduco;
de
venta
asimismo
autorización
de
con
se
venta
le
“LJ
R.”,
aclaró
con
el
que
cual
no
exclusividad,
se
se
pero
hallaba
firmaría
que
se
admitiría la presentación de ofertas y en su caso se
firmaría un acuerdo de comisiones.
·
Que recibió un e-mail en el transcurso de aquél mes,
en el cual la vendedora le sugería el precio.
·
Que en respuesta le remitió un correo en el cual le
indicó que en forma previa debía "dejar en claro con tu
jefe el tema de la comisión y respetar al cliente que yo
llevo".
·
Que a tal fin se realizó un acuerdo para iniciar su
actividad como martillera/corredora y que la requerida
accedió al pago del porcentaje del 3%, pero que no se
haría cargo de los gastos de publicidad.
2
·
Que
habiendo
acordado
tales
términos
en
forma
verbal, procedió a publicar la venta de la propiedad; al
mismo efecto tomó contacto con otras inmobiliarias y una
gran
cantidad
de
interesados,
ninguno
de
los
cuales
formularon una oferta.
·
Que en noviembre de aquél año se comunicó con su
parte la martillera N. F., quien dijo tener un oferente,
H. C..
·
Que acordó con la citada profesional que, si se
concretaba
la
operación,
compartirían
la
comisión
que
pagase el comprador, no así la de la parte vendedora la
cual sería exclusiva para la aquí demandante.
·
Que F. recibió una reserva de C.; luego se realizó
una reunión entre las partes y se concretó una oferta que
consistía en U$S 700.000.
·
Que el 16 de enero 2009 la vendedora le remitió un
e-mail en el cual le comunicó que aceptaba la oferta y en
el que le hizo saber que firmarían un boleto y que la
escritura sería a los 90 días; en cuanto a la comisión,
accedía a pagarle el 2%.
·
Que solicitó a la requerida que reconsiderara su
posición en cuanto al porcentaje de su retribución.
·
Que desde el 24 de enero de aquél año el comprador y
la vendedora negociaron los términos del contrato sin
intervención suya ni de F.
·
Que la compraventa se formalizó mediante escrituras
de fecha 31 de agosto y del 16 de septiembre del año
2009.
·
Que la conducta, tanto de la vendedora como del
comprador,
resultan
censurables
3
dado
la
ardua
tarea
cumplida por su parte para ofertar el bien, solventar los
gastos de publicidad y exhibir la propiedad; en función
de ello la vendedora no puede reducir el porcentaje del
3% sobre U$S 700.000.
·
las
Que en ningún momento manifestó que no seguiría con
tratativas;
por
el
contrario,
cumplió
con
sus
obligaciones y que la operación se concretó, por lo cual
la suma de U$S 700.000 debe ser la base para determinar
sus honorarios profesionales.
·
Que delegó en un abogado el cobro de su comisión,
pero no se obtuvo un resultado positivo.
2. La contestación de la demanda
La accionada contesta la demanda y argumenta:
·
Que vendió los lotes en cuestión a C. Hnos. S.A.,
pero que no es cierto que el vínculo entre las partes lo
haya realizado la actora, quien lo abandonó en forma
voluntaria.
·
Que el precio fue el indicado en las escrituras.
·
Que
no
solicitó
los
servicios
de
la
demandante,
quien sólo actuó de modo tangencial.
·
Que la operación se concretó sin su intervención ni
asesoramiento.
·
Que en relación al cuestionamiento del precio de
venta,
la
actora
debió
redargüir
de
falsas
las
escrituras.
Por todo ello pide se rechace la demanda.
3. Fundamentos de la sentencia
La
decisión
apelada
tuvo
por
probado
el
vínculo
contractual. Para ello la magistrada consideró que la
actora, quien se encuentra inscripta en el Colegio de
Martilleros y Corredores Públicos de este Departamento
4
Judicial (fs. 146), intervino en el acercamiento entre B.
S.A. y C. Hnos. S.A., lo cual concluyó en la compraventa
de la propiedad detallada en los informes de dominio
agregados en autos (fs. 7/8 y 9/11), los cuales fueron
reconocidos por el representante de la demandada, en la
audiencia cuya acta obra a fs. 104. En tal oportunidad
también fueron admitidos los mails que la actora acompañó
a su demanda, los cuales dan cuenta de las tratativas
tendientes a concluir el negocio y fijar su comisión. La
sentenciadora
debían
entendió
considerarse
que
como
tales
correos
“instrumento
electrónicos
particular
no
firmado” (art. 1190 inc. 2º C. Civil) a efectos de probar
la celebración del contrato o bien como “principio de
prueba por escrito” (art. 1191 del C. Civil.
La
corredor
sentencia
se
fundamenta
público
le
confiere
remuneración
por
los
en
que
derecho
negocios
la
a
eficaces
labor
del
cobrar
una
en
los
que
intervenga y a percibir del comitente el reintegro de los
gastos convenidos y realizados; ello desde que las partes
concluyan la operación, salvo pacto o uso contrario.
Se señaló que en razón que la demandada niega la
intervención
de
la
actora
en
las
tratativas
que
culminaron con la venta y ante la ausencia de documento
escrito,
debía
establecerse
si
la
prueba
producida
acreditaba los hechos invocados por aquella.
En la instancia de origen se hace una relación de lo
declarado por la testigo M. A. R., martillera que dijo
haber consultado a la demandante por un galpón en una
planta industrial, en la calle M. R. al 1200 o 1300 (fs.
129). También se cita al testigo A. A., el cual se habría
interesado por el inmueble en cuestión (fs. 178).
5
La señora juez consideró esclarecedor el relato de
la
testigo
N.
A.
S.,
por
cuanto
en
su
exposición
manifiesta que es martillera y que fue ella quien derivó
a H. C. con la actora para la compra de la propiedad,
pues era ésta quien intermediaba en la operación, por ser
la persona que tenía a su cargo la venta (fs. 176). Se
señala
que
la
testigo
dijo
que
visitaron
en
varias
oportunidades el inmueble y C. le dejó una reserva, la
que
entregó
declarante
comisión
B.
por
expresó
del
ser
que
comprador
ella
quien
compartía
y
que
si
intermediaba.
con
bien
la
se
actora
llegó
a
La
la
un
acuerdo para realizar la venta por U$S 700.000, luego su
cliente le dijo que compraría otra propiedad, por lo cual
retiró la reserva. Por último refiere la testigo que
cuando se enteró que "nos habían pasado", ella inició un
juicio en Capital Federal, por cobro de su comisión, el
que se encuentra en trámite. Dicha testigo reconoció la
documentación relativa a la reserva efectuada por C. (fs.
26/29).
La
juzgadora
concluyó
que
las
referidas
declaraciones acreditaban la versión de la actora, en
cuanto
a
su
intervención
en
el
acercamiento
de
las
partes, pues evidencian que se encontraba en condiciones
de publicitar la venta de la propiedad, recibir ofertas y
visitarla
con
publicidad
la
potenciales
sentencia
oferentes.
indica
las
En
cuanto
efectuadas
a
en
la
las
revistas Nova Casas y Publicasas (fs. 32 y 33), todo ello
en concordancia con la ficha técnica y tomas fotográficas
admitidas por el representante de la demandada, según
consta en el acta de fs. 104.
6
Asimismo, la sentencia se refiere a la testimonial
de E. O. F., quien fuera empleado de la accionada y que
al declarar reconoció que entre los años 2008 y 2009
fueron ofrecidos a la venta inmuebles de su empleadora,
con frente sobre la calle M. R. de Villa Adelina; que en
el año 2009 M. B. comenzó su comercialización y ello
concluyó en una venta (fs.131). El testigo dijo que con
la
martillera
perjuicio
de
no
lo
se
suscribió
cual
refiere,
ningún
en
convenio,
lo
relativo
sin
a
la
comisión, que en un principio se había hablado que sería
del 3 o el 4%, pero que luego B. y la actora fueron
quienes
concluyeron
el
tema;
también
dijo
que,
a
solicitud de la parte compradora, B. se había apartado de
la operación, aunque ello lo sabría por dichos de su
empleador, aclarando que según creía ese apartamiento se
debió a los problemas de salud de la madre de la actora.
Esta versión fue impugnada por la demandante quien negó
que
hubiese
tenido
problemas
personales
y
adjuntó
un
informe médico relativo a su progenitora, para acreditar
que su internación sería posterior a la celebración de
las
escrituras,
hubiera
tenido
con
un
lo
cual
quedaría
impedimento
para
desmentido
desarrollar
que
su
actividad profesional (fs. 227).
La magistrada señaló que el argumento defensivo de
la demandada partía de una confusión en la interpretación
de lo relatado por la actora, en cuanto ésta dijo que
delegó el cobro de sus honorarios luego de realizadas las
escrituras, pero no, que hubiese delegado la tarea que
intermediación en la operación de venta.
Por ello la juzgadora, en el marco de la facultad
conferida
por
el
art.
456
del
7
CPCC,
restó
fuerza
de
convicción a la respuesta dada por el testigo F. a la
segunda
repregunta,
pues
consideró
que
su
afirmación
estaba desprovista de correspondencia con otra prueba y
que, además, había sido desvirtuada de modo verosímil por
la documental acompañada por la actora.
En base a las consideraciones precedentes, en la
sentencia se tuvo por acreditada la labor profesional de
la
actora
sin
que
se
encontrase
probado
que
hubo
alejamiento voluntario en el curso de las negociaciones.
También se puso de relieve que aunque no hay un
documento
escrito
que
acreditase
la
encomienda
ni
la
comisión pactada, cabía estimar que, por tratarse de un
contrato
comercial,
podría
probase
por
confesión
de
parte, lo cual aparecería en los mails reconocidos y
también por testigos.
En función de todo ello la señora juez estimó que la
actora tenía derecho a reclamar su comisión.
IV. Los agravios
a) El planteo
La demandada al expresar sus agravios cuestiona las
siguientes conclusiones de la sentencia:
·
la
Que se tuvo por probado que la actora abandonó
negociación
en
forma
voluntaria,
por
cuestiones
personales relacionadas con la salud de su madre; indica
que así se expresa en el escrito de inicio; no obstante
se le hizo lugar a la demanda.
·
Que los certificados presentados en la causa lo
fueron en forma extemporánea, pretendiendo justificar con
ellos que la internación de la madre de B. era de fecha
posterior; expresa que, sin perjuicio de no constar su
autenticidad, el hecho que la internación fuese en un
8
tiempo
posterior
al
negocio,
no
obstaba
a
que
su
enfermedad datara de la época en que aquél se llevó a
cabo.
·
Que el retiro espontáneo de la reclamante se
encuentra probado con la declaración testimonial de O. F.
y además, porque la actora no participó en ninguno de los
instrumentos que perfeccionaron la venta.
A su vez la parte contraria responde:
·
Que en el escrito de inicio expresó que junto
con la corredora N. F., fueron alejadas del negocio por
una
acción
conjunta
de
la
partes
y
que
ellas
no
lo
consintieron.
·
Que respecto a los dichos de F., en su momento
cuestionó la idoneidad del testigo, por cuanto contestó
en forma dubitativa cuando se refirió a que la madre de
la demandante se hallase enferma.
·
Que
enfermedad
también
con
el
se
desacredita
certificado
la
médico
época
de
la
adjuntado
al
impugnar la declaración, del cual resuelta la internación
en el mes de septiembre de 2009, en tanto la negociación
sin que ella participase comenzó en enero de aquél año.
·
Que la mencionada documental no fue desconocida
por la accionada en el momento oportuno, es decir cuando
fue presentada.
·
Que no se consideraron los dichos de la testigo
N. S., quien tomó la reserva al comprador. Transcribe
parte de dicha testimonial, en la cual la declarante
manifiesta que compartiría la comisión con la actora;
luego de recibir la reserva y dado que el interesado le
dijo
que
compraría
otra
propiedad
se
la
restituyó
perdiendo contacto con el tema; luego se enteró que la
9
operación se había realizado por lo cual inició también
su
demanda
contra
C.,
la
que
tramita
en
la
Capital
Federal.
b)
El análisis
1. El alegado desinterés de la corredora
La apelante se agravia en cuanto dice que no se tuvo
en cuenta que la actora, en su demanda, expresa que fue
ella quien se alejó en forma voluntaria del negocio;
aprecio que la queja no considera lo señalado al respecto
por la magistrada de la anterior instancia. En efecto, en
la sentencia se destaca que tal alejamiento no lo fue
respecto a la realización del negocio, sino del cobro de
la comisión. En el escrito inicial se expresa “A raíz de
un
grave
problema
de
salud
de
mi
madre
delegué
temporariamente el cobro del honorario pendiente… a un
abogado de la matrícula…” (fs. 42 y 42 vta.).
Queda claro, en mi parecer, que los alcances de la
manifestación de la demandante no son los que pretende la
accionada.
En cuanto al testimonio de E. O. F. (fs. 131), cabe
observar que ha sido claro, respecto la causa por la cual
la demandante no intervino en el tramo final del negocio:
“…tuvo que apartarse o no intervenir directamente dado
que la parte comprado (sic) es decir C. le solicita a O.
(sic) B. manejar la operación o el acuerdo entre ellos…”
(fs. 32).
Cuando
al
mencionado
testigo
se
lo
interrogó
respecto a si sabía que ese apartamiento de la actora
hubiese coincidido con algún problema personal de ella,
no respondió en forma certera. Luego de expresarse en
forma dubitativa y sin evidente conocimiento directo de
10
los hechos, lo cual así resulta de su expresión “creo”,
puso
de
manifiesto
su
ignorancia
sobre
el
tema,
al
declarar “…acá no me acuerdo mucho… la madre tenía un
problema
de
salud”.
Es
decir,
aun
admitiendo
que
existiese la enfermedad de la familiar, nada indica que
ello haya sido determinante, pues el testigo no dudo ni
expresó una mera creencia cuando expresó que la actora se
apartó de la negociación por una petición del comprador
asentida por el cliente de la corredora.
El testigo F., quien se desempeñaba como dependiente
de
la
accionada,
circunstancias
tuvo
que
conocimiento
rodearon
la
directo
de
las
negociación.
Su
declaración no fue cuestionada por la demandada. También
entiendo
que
corresponde
meritar
que
el
testigo
mencionado puso de manifiesto que con el segundo cliente
presentado por la actora, refiriéndose a C., se llegó a
un acuerdo (p.12), quien resultó comprador (p.13), siendo
B.
quien
formalizó
el
contacto
(p.14);
también
quedó
reconocido el intercambio de correos electrónicos por el
cual se iniciaron la tratativas para que la corredora se
ocupase de la venta (p.8).
Las
manifestaciones
de
F.,
en
cuanto
a
la
coincidencia temporal entre el cierre del negocio y el
problema personal de B., y precisamente con fundamento en
la falta de su certeza ya señalada, fue impugnada por la
actora
lo
cual
se
tuvo
presente
para
el
momento
de
sentenciar (fs. 227/228).
Si bien las partes desistieron recíprocamente de la
prueba
confesional,
demandada
reconoció
el
como
representante
de
su
legal
autoría
los
de
la
e-mails
agregados a fs. 14, 16, 19, 21, 22, 23/24 (fs. 104). De
11
tales
constancias
resulta
claro
que
la
requerida
no
desconoce la intervención fructífera de la parte actora
pues, en definitiva, en tal intercambio lo que se discute
es el porcentaje de la comisión, pero en modo alguno el
derecho de aquella a percibirla y ello en especial en los
correos del 01/06/2009 (fs. 21) y del 02/11/2009 (fs.23).
Lo
expuesto
lo
es
sin
perjuicio
que
la
corredora
inmobiliaria no haya intervenido en la etapa comprensiva
del boleto de compraventa, si éste se hubiera suscripto
(e-mail de fs. 14) ni al momento de la escritura, hechos
de los cuales no consta que haya sido anoticiada.
Ante tales evidencias lo relativo a la enfermedad de
la madre de la demandante, como causal de que ésta no
haya
intervenido
en
la
etapa
final
del
negocio,
no
resulta convincente y tampoco avalada por ninguna prueba.
Ya me he expedido en cuanto a que del texto de la demanda
no surge tal cosa, sino sólo lo atinente al intento de
cobro extrajudicial de su retribución.
Aprecio
que
el
apelante
no
ha
probado,
en
modo
alguno, que la actora se hubiera desinteresado de la
operación inmobiliaria, en tanto reconoció que fue su
parte
y
el
comprador
quienes
prosiguieron
las
negociaciones, a pedido de éste y prescindiendo de la
corredora inmobiliaria; es claro que si la demandante no
intervino en la conclusión del negocio ello obedeció a la
conducta
de
las
partes
de
la
compraventa
y
no
a
la
voluntad de la intermediaria.
En cuanto a los dichos de la testigo N. A. S. (fs.
176) quien expresó que el comprador le dijo que no haría
la operación y después se enteró que había ocurrido lo
contrario, no dejo de advertir que como lo expresa al
12
responder la generales de la ley, manifestó tener un
interés
económico
en
este
juicio
porque
fue
quien
presentó al comprador C.; dijo, además, que ella había
iniciado juicio en Capital Federal, sin dar más detalles
respecto a quiénes estarían alcanzado por su reclamo. De
todas
formas
testimonial
pone
de
aprecio
referida,
manifiesto
que,
la
aun
prescindiendo
restante
que
no
prueba
medió
ya
de
la
analizada
abandono
de
la
negociación por la corredora, sino que fueron las partes
quienes concluyeron el negocio prescindiendo de ella, lo
cual a las resultas de la causa pone en evidencia que lo
fue para eludir o al menos disminuir su comisión.
En
función
de
las
consideraciones
precedentes
concluyo que la defensa de la accionada, en cuanto a que
la actora se desentendió por propia decisión del negocio,
no ha sido probada. Ello sin perjuicio del análisis que
corresponde
hacer
respecto
al
derecho
del
corredor
inmobiliario a percibir la comisión de ley, lo cual, como
se verá, resta aun mayor valor a la defensa opuesta por
la accionada.
2. El derecho del corredor a una comisión
La comisión cuyo análisis se efectúa, se devenga
desde que las partes acuerdan la operación respecto de la
cosa objeto del corretaje, para la cual fueron acercadas
por el corredor y ello aunque este último no participe en
la instrumentación de la compraventa; todo lo dicho sin
perjuicio
de
los
recaudos
que
sobre
el
particular
establece la legislación.
El art. 89 del Código de Comercio, que establecía
“... Todo corredor está obligado a matricularse en el
Tribunal
de
Comercio
de
su
13
domicilio...”,
ha
sido
derogado por la ley 25.028 y sustituido en definitiva por
el art. 33 primer párrafo de la ley 20.266. Este último
precepto mantiene su vigencia, aún luego de promulgada la
ley 26.994 (y establece en su párrafo final que quienes
ejercen el corretaje sin cumplir las condiciones en él
establecidas, entre ellas la inscripción en la matrícula
de la jurisdicción “... no tienen derecho para cobrar la
remuneración prevista por el art. 37 ni retribución de
ninguna especie...”.
La Corte Suprema de Justicia de la Nación ha dicho,
con referencia al art. 89 del Código de Comercio, que “La
inobservancia de tal exigencia legal, impuesta por el
interés público y la necesidad de asegurar la idoneidad,
corrección
y
responsabilidad
de
quienes
se
dedican
a
actividades como las que dicen desempeñar los actores,
les priva del derecho a percibir comisión (art. 89 ya
citado,
párr.
siquiera
último)
ante
celebrada
la
sobre
y
no
puede
existencia
el
punto
ser
de
con
dispensada
convención
apoyo
en
el
ni
expresa
principio
consagrado por el art. 1197 del Código Civil” (CSJN,
17/3/1987,
“Caracciolo,
Ernesto
y
otro
c/
San
Luis,
Provincia de s/cobro de comisión”, Fallos 310:570).
“La
legislación...
como
el
Código
de
Comercio
hicieron de la matriculación del corredor una exigencia a
la cual se subordina el nacimiento de la acción para el
cobro
de
cualquier
matriculado,
nada
sancionándose
así
retribución.
puede
el
reclamarle
corretaje
Quien
al
clandestino”
no
está
comitente,
(Heredia,
Pablo D., en “Corte Suprema de Justicia de la Nación,
Máximos Precedentes, Derecho Comercial”, Pablo D. Heredia
14
– Director, Arecha Mercedes – Coordinadora, Tomo I, p.
422 y ss, La Ley, Bs. As., 2015).
No obstante, la solución legal no ha merecido una
interpretación pacífica y si bien es adoptado por la
jurisprudencia, como regla general, el criterio del fallo
“Caracciolo”,
también
se
han
admitido
numerosas
excepciones cuya consideración excede el objeto de la
presente (ver Heredia, Pablo, obra cit., p. 428 y ss).
Justifica
necesidad
de
las
consideraciones
destacar
la
precedentes,
importancia
que
tanto
la
el
legislador como la jurisprudencia han dado al derecho que
tiene el corredor legítimamente habilitado a cobrar su
comisión por la tarea realizada.
Es que constituye una característica esencial del
contrato
derecho
de
al
corretaje
cobro
de
la
una
de
otorgar
comisión,
de
al
corredor
quienes
se
el
han
servido de su mediación, cuando concluyan el contrato; y
es
condición
para
ello
que
exista
una
relación
de
causalidad entre esa conclusión y aquella actividad. Es
menester resaltar que este derecho persiste en favor del
corredor aun cuando el negocio no sea ejecutado, por
cualquier motivo, o cuando no sea celebrado por culpa de
alguna de las partes, o cuando éstas simulen de modo
fraudulento su abandono, encarguen su conclusión a otra
persona, o lo concluyan por sí mismas (CC 2ª, Sala 1, La
Plata,
causa
n.
118.457,
RSD
55/15,
"Molfesa,
Carlos
Eduardo c/ Salvatori, Facundo y otro/a s/ Cobro sumario
de sumas dinero", JUBA 251364).
Los corredores no tienen a su cargo celebrar los
contratos, sino que promueven y facilitan la realización
de las operaciones que sus comitentes desean concretar
15
(Fernández-Gómez Leo, Tratado Teórico Práctico de Derecho
Comercial, t. II, p. 339 y ss.). El corredor realiza
tareas de acercamiento entre las partes, logrando que
estas concreten determinado negocio jurídico (CACC San
Isidro,
sala
“Fiorito,
cobro
II,
causa
Daniel
Andrés
sumario”,
causa
46.661
c/
n.
del
Saliva,
SI
25-8-88;
Pablo
sala
I,
Norberto
s/
19.560-2011,
Reg.
49,
13/05/2014).
La Suprema Corte provincial ha dicho en la causa Ac.
56.972 (sent. de 3-V-1995), remitiendo a la causa Ac.
32.728
(sent.
de
7-VIII-1984)
"...
que
la
expresión
contenida en el art. 111 del Código de Comercio acerca de
que
la
comisión
es
debida
‘aunque
el
contrato
no
se
realice por culpa de alguno de los contratantes’, se
refiere a que el corredor independiza su derecho al cobro
de su remuneración del resultado ulterior del negocio
pero, en todos los casos, ese derecho debe reconocer
ineludiblemente
como
causa
jurídica
la
efectiva
conclusión de un contrato". Incluso ha señalado el Máximo
Tribunal que “no corresponde considerar que la conclusión
del
contrato
que
origina
el
derecho
a
percibir
la
comisión, requiere -además de la firma del boleto- el
perfeccionamiento
de
esa
promesa
de
venta
con
las
formalidades que la ley impone (escritura, tradición e
inscripción; v. opinión vertida por el doctor Hitters en
la causa antes referenciada)”. En efecto, “la celebración
del boleto genera el derecho del corredor, al cobro de la
comisión,
con
independencia
de
que
acontecimientos
ulteriores ajenos a éste frustren el desenlace natural
del negocio jurídico, cual es el traspaso del dominio de
la cosa (art. 111, Cód. de Comercio y su doct.). En suma,
16
la doctrina invocada alude a aquellos supuestos donde el
derecho a cobrar la comisión del corredor surge como
consecuencia del perfeccionamiento del contrato.”
En el caso la compraventa fue concluida mediante la
suscripción
de
la
pertinente
escritura
traslativa
de
dominio, aspecto no controvertido entre las partes de
este
pleito.
provincial,
Susana
en
contra
sumario
de
suficiente
Aprecio
la
causa
si
C.
Pesalaccia,
dinero"
la
que
del
Máximo
109.634,
Roberto
(5/6/2013
firma
el
–
"Ripodas,
y
otros
JUBA
boleto
de
Tribunal
Silvia
s/
4321)
Cobro
entendió
compraventa
para
conferirle derecho al corredor para cobrar su comisión,
con mayor razón habrá de tenerlo en las presentes en las
cuales se formalizó la escritura pública traslativa del
dominio. Ello sin perjuicio que el art. 111 del Código de
Comercio
haya
sido
derogado
por
la
ley
20.266
(B.O.
17/4/1973), reformada a su vez por la ley 25.028 (B.O.
29/12/1999), pues el criterio legal se ha mantenido en
cuanto al derecho a la retribución.
El Código Civil y Comercial de la Nación, aunque
considero que no rige para el presente caso, pues la
contratación se realizó antes de su vigencia (art. 7),
regula el contrato de corretaje en los arts. 1345 a 1355.
Como una norma más en su diseño tendiente a asegurar
derechos (Limodio, Gabriel F., "Introducción al Código
Unificado", ED 10/08/2015 Nº 13.787), dispone “Las reglas
de
este
Capítulo
no
obstan
a
la
aplicación
de
las
disposiciones de leyes y reglamentos especiales” (art.
1355 CCCN), como lo son sin duda la ley 20.266 (texto
conforme ley 25.028) y las leyes locales que rigen la
matrícula
en
las
respectivas
17
jurisdicciones.
El
nuevo
ordenamiento
continúa
la
senda
legislativa
sobre
la
comisión del corredor, admitiendo su procedencia aunque
éste no intervenga en la suscripción de la compraventa
(art. 1352 inc. c, CCCN), si inició la negociación y el
comitente lo hace por sí en condiciones sustancialmente
similares.
En el caso no se encuentra discutida la matrícula de
la
demandante,
cuya
inscripción
en
el
Colegio
de
Martilleros y Corredores Públicos de esta jurisdicción,
desde el 2/3/1999, se ha acreditado en autos (fs. 146).
Más
allá
de
las
consideraciones
que
habré
de
efectuar más abajo en cuanto al precio de la compraventa,
no se advierte que en el caso las condiciones del negocio
concluido
entre
sustancialmente
actora.
Esto,
vendedor
diversas
porque,
y
a
comprador
las
como
se
hayan
autorizadas
verá
ha
de
a
sido
la
aquí
estarse
al
primer acuerdo habido entre las citadas partes.
En virtud de las consideraciones precedentes aprecio
que
no
han
sido
desvirtuados
los
fundamentos
de
la
sentencia, por los cuales se admitió el derecho de la
corredora
inmobiliaria
a
cobrar
una
comisión
por
el
negocio inmobiliario que la vinculara con la demandada.
3. La base a tener en cuenta para determinar la
comisión
En este estado recuerdo que la sentencia toma como
base
para
el
cálculo
de
la
comisión
la
suma
de
U$S
700.000. Para ello tuvo en consideración lo pedido por la
actora y el informe pericial de martillero público (fs.
221), el cual indica que el valor del bien, entre los
meses
de
enero
y
julio
de
2009,
oscilaba
entre
U$S
680.000 y U$S 700.000. Señala, asimismo, que este último
18
es el aceptado por la demandada en su e-mail de fs. 14
(16/01/2009).
La apelante sostiene que debe estarse al valor de la
escritura en que se instrumentó la compraventa; señala
que
ella
no
ha
sido
impugnada
y
que
el
instrumento
público hace plena fe, en tanto no sea argüida de falsa.
La
parte
escrituras
actora
traslativas
expresa
de
en
dominio
su
lo
demanda
que
las
fueron
por
U$S
90.000, en el caso de la Matrícula 3.825 SI (NC: CV-SDM249-P21) y por U$S 358.134,71 en lo que se refiere a las
Matrículas 16.170, 11.417 y 14.600 (NC: CV-SD-M249-P3ALotes
29,
28
y
30).
Ello
importa
un
valor
total
de
escrituración de U$S 448.134,71.
Se
advierte
que,
efectivamente,
habría
una
diferencia en cuanto al valor en que fue aceptada la
propuesta por la vendedora, según el e-mail expresamente
reconocido por esta última (U$S 700.000 – fs. 14 y 104.)
y aquél que se habría manifestado en las escrituras.
En el caso corresponde distinguir el negocio en que
la corredora intervino, no sólo acercando a las partes,
sino logrando un primer acuerdo entre ellas, lo cual tuvo
lugar desde el momento en que la oferta de la compradora
fue aceptada por la vendedora (fs. 14 y 104), de aquél
otro
contrato
que
las
partes
instrumentaron
con
posterioridad.
La tarea que compete al corredor es acercar a las
partes, de modo que exista acuerdo entre ellas, pero no
garantizar la formalización del negocio. Ha de tenerse
presente para resolver en estos actuados, que las partes
en la compraventa, luego del acuerdo que resulta de la
aceptación de la oferta, habrían conformado dejarlo sin
19
efecto. Entiendo que ante la posterior formalización del
negocio entre ellas por un valor que declaran diverso, no
resulta oponible al corredor, pues aquí éste ya había
cumplido su cometido, lograr el acuerdo entre las partes
y en un valor determinado (U$S 700.000). Por esa misma
razón la solución de la controversia que aquí se plantea,
por
sus
circunstancias,
no
requiere
cuestionamiento
alguno de las escrituras traslativas de dominio, porque
ellas
y
su
contenido
no
están
en
juego.
El
negocio
vinculante es el que las partes concluyeron en primer
término con la oferta y su aceptación, más allá de las
vicisitudes que haya sufrido luego.
Esas circunstancias ameritan que en el presente caso
no deba tenerse en cuenta el valor de la escritura que se
menciona, sino el que constituyó el acuerdo logrado por
la
corredora.
Es
de
señalar
que
este
último
es
coincidente con la pericial de martillero (fs. 221) y no
obsta a la conclusión precedente la prueba contable, por
cuanto no sólo se refiere a uno de los inmuebles, sino
que,
además,
no
responde
al
pacto
logrado
por
la
corredora sino al negocio cerrado entre las partes con
posterioridad (fs. 243, 263, 268/269).
En el marco de los hechos probados en esta causa,
admitir que la comisión de la corredora se calcule sobre
el valor del acuerdo que ésta logró, responde asimismo a
la interpretación de la conducta de las partes bajo la
óptica del principio de la buena fe, que constituye una
exigencia en la celebración y ejecución de los contratos.
La regla general de la buena fe, contenida en el
art.
1198
del
Código
Civil
se
aplica
no
sólo
a
la
interpretación del alcance del contrato, sino también a
20
la ejecución de las obligaciones que de él emanan. “Ello
significa que las partes deben adoptar un comportamiento
leal en toda la fase de constitución de las relaciones, y
que
deben
también
desenvolvimiento
comportarse
de
las
lealmente
relaciones
en
el
jurídicas
ya
constituidas entre ellos. Este deber de comportarse según
buena fe se proyecta a su vez en dos direcciones en que
se diversifican todas las relaciones jurídicas: derechos
y deberes; los derechos deben ejercitarse de buena fe;
las
obligaciones
tienen
que
cumplirse
de
buena
fe”
(CNCom., Sala D, “El Sombrerito S.A.A.C. c/ Banco de la
Provincia de Buenos Aires”, 7/9/1984, PSJ-CNCom).
La buena fe hace referencia a la rectitud, honradez,
honestidad en las relaciones sociales y jurídicas; puede
considerarse como un criterio de conducta al que ha de
adaptarse el comportamiento honesto de los sujetos de
derecho. Se contrapone a la mala fe, que alude a doblez,
alevosía, ingratitud o traición (Cajarville, Juan, “La
buena fe y su aplicación en el derecho argentino” – y su
referencia al Anteproyecto de CCCN, en Prudentia Juris,
Revista
de
la
Facultad
de
Derecho
de
la
Pontificia
Universidad Católica Argentina, N. 74, Diciembre de 2012,
p. 249 y ss).
El Código Civil y Comercial de la Nación mantiene y
en cierto modo refuerza la presencia de la buena fe en el
ordenamiento
positivo
al
incluirlo
en
el
título
preliminar (arts. 9) con alcance a todo el ordenamiento,
como
norma
general,
tanto
en
materia
de
obligaciones
(art. 729) como de contratos (art. 961); esto último ya
sea con referencia a los de larga duración (art. 1101),
21
como así también de modo especial en algunos de ellos; e
incluso, en las tratativas contractuales (art. 991).
En cuanto al impacto de la buena fe en el ejercicio
de los derechos individuales “...existe un límite fijado
por el principio de sociabilidad de los derechos y su
control mediante la buena fe (art. 9) y el abuso del
derecho
(art.
10),
contemplados
en
el
título
introductorio como normas generales” (Lorenzetti, Ricardo
L., Entra en vigencia el Código Civil y Comercial de la
Nación, LL, 03/08/2015, 1).
Por todo ello es evidente que, quienes habiendo sido
acercados por la corredora y cerrado un primer acuerdo,
luego
lo
terminan
por
sí,
sin
dar
inmediato
aviso
a
aquella a efectos de pagarle su comisión, no han obrado
conforme
avances
la
y
exigencia
retrocesos,
primaria
en
la
de
la
buena
concreción
del
fe.
Los
negocio,
aprecio que en este supuesto no resultan oponibles a la
corredora, ya que ha sido ella quien acercó a las partes
y logró el primer acuerdo. Si éstas luego han modificado
en forma unilateral las condiciones, como sostiene la
accionada,
cuestionar
no
el
es
algo
derecho
a
que
la
puede
esgrimirse
comisión,
la
que
para
se
ha
devengado desde la aceptación de la oferta.
En otras palabras, si las partes de la compraventa
arribaron
a
un
acuerdo
con
la
intervención
de
la
corredora, ese es el negocio cuyo valor, en el caso,
corresponde tener en cuenta, más allá de la suerte que
tal
convención
haya
tenido.
De
modo
particular,
adviértase que la vendedora y la compradora dejaron sin
efecto, al menos en apariencia, aquél primer negocio, mas
luego formalizaron otro por su cuenta, el cual no resulta
22
oponible
a
querido
la
intermediaria,
presentar
posterior
y
la
ajeno
a
desde
demandada,
la
actora,
que,
como
sería
ello
un
en
lo
ha
contrato
función
del
principio del efecto relativo de los contratos (art. 1195
C. Civil; cc arts. 1021 CCCN).
Por todo lo dicho concluyo, que la parte actora
tiene derecho a que se fije su comisión de acuerdo al
valor
en
que
fue
aceptado
el
negocio,
merced
a
su
intervención. Es decir sobre la suma de U$S 700.000, con
prescindencia del valor declarado por las partes en el
ulterior negocio celebrado por escritura pública, todo
ello
conforme
la
circunstancias
acreditadas
en
esta
causa.
4. El porcentaje de la comisión
Sobre la suma indicada en el párrafo que antecede,
la sentencia establece la comisión de la corredora en el
3%.
Respecto a los porcentajes que han de tenerse en
cuenta en materia de retribución de los corredores, esta
Sala - aunque integrada en forma parcialmente diversa –
se ha expedido en los autos caratulados “D'Aria, Carlos
A.
y/o
c/
dólares”
Armoring
(causa
System
S.A.
nº104.294,
y
otros
27/3/2008,
s/
Cobro
Reg.63).
de
Al
expresar mi voto en dichos actuados expuse la evolución
de la jurisprudencia y la doctrina sobre la cuestión. En
aquella oportunidad recordé que:
“... la materia referida a la retribución de los
honorarios
tanto
de
los
martilleros
como
de
los
corredores públicos emana de preceptos de la ley en los
cuales
se
encuentra
comprometido
el
orden
público
y,
consecuentemente, como prescribía el art. 65, ap. III de
23
la ley 7.021 -texto según ley 9.126-, recogido incluso en
la
actual
ley
10.973,
“los
martilleros
y
corredores
públicos podrán fijar por contrato con sus comitentes el
monto de sus aranceles y honorarios, sin otra sujeción
que a esta ley y a los Códigos de fondo...”(Cám. Civil y
Com. 2a. Sala III, La Plata, Causa B 79.862,
R.S.D. 48-
95, 18-4-1995, “Martigano, Edith c/ Novelli, Juan C. s/
Ordinario”, JUBA B352271).
En similar sentido nuestra Suprema Corte de Justicia
ha resuelto en numerosos casos que la ley de aranceles de
los abogados es considerada de orden público en todo lo
que se refiere a su naturaleza y a los fines tuitivos
perseguidos con su sanción, lo que impone la aplicación
de sus normas aún de oficio (SCBA, L 73.763, 13-12-2006,
“Malbert, Jorge Alberto c/ Telefónica de Argentina S.A.
s/ Ejecución de honorarios”; ídem, L 73.429, 30-5-2007,
“Malbert, Jorge Alberto c/ Telefónica de Argentina S.A.
s/ Ejecución de honorarios”, JUBA B 51392).
Sin perjuicio de ello y en lo que hace a las escalas
arancelarias debe tenerse presente lo dispuesto por el
Decreto 2.284/91 (P.E.N.), cuyo art.8 dispone “déjanse
sin
efecto
las
declaraciones
de
orden
público
establecidas en materia de aranceles, escalas o tarifas
que fijen honorarios, comisiones o cualquier otra forma
de retribución de servicios profesionales no comprendidos
en la legislación laboral o en convenios colectivos de
trabajo, en cualquier clase de actividad, incluyendo los
mercados
de
activos
financieros
y
otros
títulos
establecidos, aprobados u homologados por leyes, decretos
o resoluciones” (S.A.I.J. – Normas vigentes).
24
Al respecto la Suprema Corte Provincial resolvió en
un primer momento que no puede sostenerse que la adhesión
al régimen de desregulación del decreto nacional 2284/91,
dispuesta
por
decreto
provincial
3942/91,
importe
derechamente la derogación o modificación de las normas
de la legislación provincial que pudieran colisionar con
el
régimen
subvertir
de
el
desregulación,
orden
ya
que
constitucional
ello
local
implica
atribuyendo
facultades legislativas al Poder Ejecutivo. La referida
norma invita al Poder Legislativo a proyectar preceptos
para modificar o derogar las disposiciones que considere
incompatibles con la desregulación, pero hasta tanto ello
no
ocurra
y
las
nuevas
normas
estén
sancionadas,
promulgadas y publicadas, las actuales gozan de toda su
operatividad (conf. arts. 104, 108, 144 incs. 2 y 3 y
conds. de la Constitución de la Provincia)
(S.C.B.A.,
“Polacchini, Enza c/ Capano, Orlanda s/ Cobro ejecutivo”,
Ac 58.087, 20-11-1996, JUBA B23852).
En
igual
precedente
decreto
se
sentido
expidió
(provincial)
al
esta
indicado
en
Sala,
afirmar
3492/91
no
al
el
puede
párrafo
que
el
importar
la
derogación o modificación de normas de legislación de la
provincia sin subvertir el orden constitucional. Y agregó
que así lo ha entendido la misma norma citada en cuanto
invita
al
Poder
Legislativo
a
adecuar
la
legislación
vigente, modificando o derogando las disposiciones que
considere
incompatibles
con
la
desregulación.
En
referencia a la ley 8.904, expresó que es evidente que
hasta tanto
norma
no ocurriese aquella adecuación, la citada
arancelaria
resulta
aplicable
en
su
totalidad
(“Romero, Guillermo c/ Costa, Abel s/ Incumplimiento de
25
contrato”,
Causa
76.331
RSD-347-98,
16-7-1998);
el
criterio del referido fallo resultaría aplicable a la
escala arancelaria que concierne a los corredores.
También se dijo que sólo existe por parte del Poder
Ejecutivo de la Provincia de Buenos Aires, adhesión a los
principios del régimen de desregulación estatuido por el
Decreto Nacional 2284/91 e invitación a la Legislatura
para elaborar los proyectos de reforma que correspondan a
la legislación provincial (Decreto P. B. A. N° 3942/91)
sin que hasta el presente se haya efectuado modificación
alguna con relación a la Ley 10.411 (Cám. Civ. Especial,
La
Plata,
10.411”,
“G.,
S.
causa
nº
s/
Presunta
230.591
trasgresión
RSD-58,
a
la
29-6-2000,
Ley
JUBA
B3200074).
Asimismo la vigencia de los mínimos y máximos del
arancel
de
los
corredores
ha
sido
reconocida
por
la
jurisprudencia en numerosos fallos, al señalar que de
conformidad con la ley 10.973, "les está prohibido a los
martilleros
y
corredores
descuentos,
bonificaciones
públicos,...
o
reducción
a)
de
practicar
comisiones
arancelarias (art. 53, inc. a)”. Y que, si bien estos
profesionales pueden fijar contractualmente sus aranceles
y honorarios, ello lo es con sujeción a la propia ley y a
las disposiciones de los códigos de fondo, y aquélla
dispone
que
"las
escalas
arancelarias
serán
de
observancia obligatoria, tanto en los mínimos como en los
máximos previstos (art. 54, II, dos últimos párrafos)”
(Cám. Civ. y Com. 2, Sala 1, La Plata, “Bruno, Julio
Alfredo c/ Di Popolo, Lucia s/ Cobro suma de dinero”,
RSD-119-94,
9-6-1994– JUBA B 77467).
26
Sin embargo, a partir de la reforma del Art.1627 del
Código Civil (art. 3 de la ley
24.432) la Suprema Corte
de esta Provincia compartiendo “el
criterio sustentado
por la doctora Kemelmajer de Carlucci sobre la criticable
técnica legislativa que adolece la ley en estudio: aborda
la reformulación de varios temas que involucran, no sólo
incorporaciones precisas al Código Civil, ley concursal y
ordenamiento procesal civil y laboral de la Nación, sino
también
modificaciones,
derogaciones
de
sustituciones
diversas
normativas,
e
incluso
especialmente
en
materia arancelaria (ley 21.839; conf. SC Mendoza, Sala
I,
Julio
81.996,
"Amoretti,
Marcos
Rafael"
en
J,
127.335/30.235; "P. L. por su hija M. A. C. c. José
Miranda s/ daños y perjuicios s/ inc.", E.D., 170-363 y
sigtes.);
mas
la
amplia
gama
de
normas
derogadas,
modificadas o sustituidas, no autoriza a pensar que en
todas
ellas
sea
necesaria
la
legislación
provincial
convalidatoria, ya que la adhesión del art. 16 de la
mencionada
ley
no
puede
interpretarse
en
todos
los
artículos, sino en "los pertinentes", o sea, en aquellos
que tienen estricta atingencia con el Código procesal y
las leyes que se vinculan con esa materia. En cambio la
modificación efectuada por el art. 3 de la ley 24.432
art.
1627
sustancial
ratificación
del
Código
no
requiere
o
adhesión
Civil
por
para
ser
su
de
naturaleza
aplicación
legislativa
al
provincial
de
y,
la
en
consecuencia, tiene operatividad inmediata. Esta norma
dispone
la
posibilidad
de
que
las
partes
ajusten
libremente el precio de los servicios, sin que dicha
facultad pueda ser cercenada por leyes locales.” Agregó
el Máximo Tribunal que “... la ley 24.432...modificó los
27
términos de la legislación fondal (sic) proyectando, por
imperio del art. 31 de la Constitución Nacional, sus
efectos sobre la normativa local. Cabe recordar que el
art. 1627 conforme ley 24.432
establece: "... Las partes
podrán ajustar libremente el precio de los servicios, sin
que
dicha
facultad
pueda
ser
cercenada
por
leyes
locales...". Señalan José Carlos Neira y Carlos Ernesto
Ure que la incorporación de esta norma al Código Civil y
su expresa mención a su prevalencia sobre los aranceles
locales, unifica el principio en todo el país. Conviene
precisar que el caso está referido a los supuestos de
convención particular entre el profesional y el cliente
acerca de la retribución del primero, por lo cual todo el
sistema arancelario contenido en las leyes respectivas,
sólo resultaría de aplicación en forma supletoria, cuando
dicha remuneración deba ser abonada por el propio cliente
y
tales
acuerdos
no
existan
(en
"La
nueva
ley
de
aranceles", "La Ley", t. 1997-B-870). Menciona Antonio
Juan Rinessi sobre este tipo de convenio que "las partes
pueden pactar libremente el precio de los servicios y que
esta situación se asienta en el campo contractual, su
regulación e interpretación queda sometida al sistema del
derecho privado, dentro del orden público de protección reseñado arts. 1071, 954 y 1198 del Código Civil. La
norma emanada del Congreso se refiere al derecho común,
materia exclusiva del gobierno federal, por virtud del
art. 75 inc. 12 de la Constitución nacional en forma
exclusiva. No hay duda de que los alcances de esta ley
son
de
aplicación
también
a
las
jurisdicciones
provinciales, por ser una ley común, de obligatoriedad
general, por la naturaleza de las mismas, y que no entra
28
en
conflicto
con
el
poder
de
policía
local
por
el
carácter que ostenta". Finalmente, agrega el autor citado
que "en principio aquí se viene a consagrar el criterio
relativamente
opuesto
al
que
había
regido
con
anterioridad; que los pactos sobre honorarios solamente
tenían validez cuando respetaban el mínimo legal, o eran
superiores a ese mínimo arancelario. En cambio ahora hay
libertad absoluta de pactarlos en cualquier monto. No
obstante ese pacto reconoce algunos límites: el abuso del
derecho o la lesión subjetiva u objetiva, o la teoría de
la imprevisión, en su caso" (en "Las nuevas reformas
sobre honorarios", "La Ley", t. 1995-B-1210) (SCBA, Ac.
82.557, "Banco de La Pampa contra Cuevas Emilio Alfredo
s/ cobro ejecutivo", 8 de junio de 2005, JUBA; ídem,
causa C. 80.159, "Biondo, Alejandro contra Diser, José y
otros s/ Ejecución de honorarios", 13-9-2006; ídem, causa
C. 80.039, "Biondo, Alejandro J.R. contra Buzeta, Ricardo
y otro s/Ejecución de honorarios", 27-12-2006 - JUBA).
Este es también el criterio que prevalece en la
doctrina sobre los alcances de la reforma al art.1627 del
Código
Civil
y
las
leyes
arancelarias
locales,
en
especial cuando se trata de la retribución profesional
originada en un acuerdo de voluntades, al menos cuando el
desempeño no está relacionado con la intervención en un
proceso judicial (Bueres, Alberto J. – Highton, Elena:
“Código Civil...”, Tomo 4ª, Hammurabi – pág.558 y sgtes.;
Cifuentes, Santos: “Código Civil...”, Tomo II, La Ley,
pág.462; Belluscio, Augusto C. y Zannoni, Eduardo A.:
“Código
Civil...
Tomo
8,
pág.47
y
963;
Ghersi
Weingarten: “Código Civil... Tomo III, pág.246)...”.
29
–
El criterio sustentado por la SCBA., a partir, de la
causa 82.557 "Banco de la La Pampa c/ Cuevas, Emilio
Alfredo, 08/06/2015", ya citada, ha sido convalidado por
el Alto Tribunal con fecha posterior, por mayoría, en la
causa
“Feltrin,
Alberto
Juan
c/
Banco
Francés
S.A.
s/Ejecución de honorarios” (con disidencia del Dr. Negri,
SCBA, C 92207, 10/08/2011, JUBA B27885).
La prevalencia del art. 1627 del Código Civil, por
sobre
las
leyes
locales,
también
fue
dictaminada
en
sentido favorable al primero por la Procuración General
de la Nación (CSJN, “Banco de La Pampa c/ Mangieri, Juan
Antonio
S/Cobro
Ejecutivo”,
B.
2216.
XLI.
REX
–
www.pjn.gov.ar) en el cual se señala “...los fundamentos
expuestos por el a-quo en orden a la aplicación al caso
del
artículo
1627,
segundo
párrafo,
del
Código
Civil
(texto según el artículo 3°, de la ley 24.432), reseñados
en el primer apartado al que remito en lo pertinente a
fin de evitar reiteraciones, resultan también conducentes
a los fines de la solución del conflicto, toda vez que
los agravios que al respecto expresa el apelante, sólo
traducen una diferencia con el criterio de los juzgadores
y
no
resultan
suficientes
para
rechazar
las
sólidas
consideraciones en que se apoya el pronunciamiento sobre
esta cuestión. Es acertado, a mi ver, el razonamiento del
juez del primer voto al respecto, en cuanto, invocando
doctrina nacional, manifestó que la norma emanada del
Congreso se refiere al derecho común, materia exclusiva como ya he dicho- del gobierno federal, por virtud del
artículo 75, inciso 12, de la Constitución Nacional. No
hay duda -prosiguió- que los alcances de esta ley son de
aplicación también a las jurisdicciones provinciales, por
30
ser una ley común, de obligatoriedad general, por la
naturaleza de las mismas, y que no entra en conflicto con
el poder de policía local por el carácter que ostenta (v.
fs.
538
vta.).
Esta
argumentación
otorga
respuesta,
asimismo, a la tacha de inconstitucionalidad del referido
párrafo del artículo 1627 del Código Civil, proferida por
el
doctor
trascripta
Héctor
-como
Negri
se
en
ha
su
visto-
voto
por
en
el
disidencia,
apelante
en
y
su
escrito recursivo...” Los fundamentos del Señor Ministro
mencionado en último término resultan coincidentes con su
voto,
también
minoritario,
en
la
precitada
causa
“Feltrin”.
En similar sentido, al texto del C. Civil (art.
1627) el art. 1255 del CCCN dispone que “El precio se
determina por el contrato, la ley, los usos o, en su
defecto, por decisión judicial. Las leyes arancelarias no
pueden cercenar la facultad de las partes de determinar
el precio de las obras o de los servicios. Cuando dicho
precio debe ser establecido judicialmente sobre la base
de la aplicación de dichas leyes, su determinación debe
adecuarse a la labor cumplida por el prestador. Si la
aplicación estricta de los aranceles locales conduce a
una
evidente
retribución
cumplida,
e
injustificada
resultante
el
juez
y
la
puede
desproporción
importancia
fijar
de
entre
la
la
labor
equitativamente
la
retribución…”.
Sin perjuicio de las consideraciones precedentes,
sobre
los
alcances
de
las
leyes
arancelarias,
en
particular el criterio de la SCBA, la ley 10.973 (BA) que
reglamenta el ejercicio de actividad en esta jurisdicción
provincial, establece en su art. 54 que la comisión será
31
determinada hasta en un 3% del valor de la operación. Es
decir, que aún sin recurrir a la precitada doctrina de
nuestra Suprema Corte, admitir en el caso la comisión en
el referido porcentaje (3%) – tal como se estableció en
la sentencia - se encuentra dentro del margen admitido
por la ley del arancel local.
La apelante no ha justificado su planteo en cuanto a
que el 3% de comisión fuese irrazonable.
Por ello, aun teniendo en cuenta los precedentes ya
mencionados en cuanto los alcances del art. 1627 del C.
Civil,
respecto
de
las
normas
arancelarias
locales,
aprecio que en el caso lo dispuesto por el art. 54 II a) de la ley 10.973 (BA) resulta sin dudas aplicable. En
efecto, si bien está acreditado el acuerdo en cuanto a la
intervención de la demandante como corredora, no lo hay
respecto
al
porcentaje
pactado.
Por
ello
no
habiendo
convención alguna sobre dicho aspecto de la comisión sólo
cabe atenerse a lo dispuesto por la ley vigente en la
jurisdicción sobre el punto.
También cabe destacar que en la sentencia se ha
señalado que, según lo dispuesto por el art. 874 del
Código Civil, la intención de renunciar no se presume, a
lo cual cabría agregar el carácter restrictivo que, por
tal directiva, debe darse a los actos que puedan inducir
a ella (cc art. 948 CCCN).
Por cierto no se aprecian elementos que demuestren
que la demandante hubiera aceptado reducir el referido
3%;
por
el
electrónicos
contrario,
habidos
del
entre
intercambio
aquella
y
la
de
correos
vendedora
se
desprende con claridad que no accedió a reducción al
alguna (fs. 24 y 104).
32
Teniendo en cuenta el actual criterio de la Suprema
Corte provincial, y la doctrina mayoritaria referenciada;
y dado que la accionada no ha invocado ninguna de las
circunstancias que podrían dar lugar a una consideración
para apartarse del criterio indicado, según la propia
Corte lo señala, ni resultar ello de los elementos de
prueba
agregados
a
la
causa,
todo
lo
cual
ha
sido
reseñado en las consideraciones precedentes, aprecio que
nada autoriza para reducir la comisión de la corredora ni
fijarla en un porcentual inferior al 3% establecido en la
sentencia, la que postulo sea confirmada también en este
aspecto.
5. Imposibilidad de adquirir moneda extranjera
La
alegada
extranjera
que
imposibilidad
menciona
la
de
parte
adquirir
moneda
demandada
cuando
fundamenta su recurso, no constituye agravio, pues se
trata
de
una
cuestión
no
sometida
a
la
juez
de
la
instancia de origen, razón por la cual esta Alzada se
encuentra imposibilitada, por el momento, de expedirse a
su respecto (art. 266 CPCC).
c) Propuesta al Acuerdo
Por las consideraciones precedentes, lo dispuesto
por: los arts. 33 primer párrafo y 37 de la ley 20.266
(texto
conforme
ley
25.068),
vigentes
al
tiempo
de
celebrarse el contrato de las partes aquí involucradas;
art. 1197, 1998, 1627 y cc del Código Civil; el art. 54
II a) de la ley 10.973 (BA); los arts. 375, 384 y 474 del
CPCC, propongo al Acuerdo confirmar la sentencia apelada
en todo cuanto ha sido materia de agravios.
V. Las costas
33
Las costas de esta instancia deberán imponerse a la
demandada en su calidad de vencida (art. 68 CPCC).
Por
los
fundamentos
expuestos,
voto
por
la
AFIRMATIVA.
Por
los
mismos
fundamentos,
el
Dr.
RIBERA
votó
también por la AFIRMATIVA.
Con
lo
que
terminó
el
Acuerdo
dictándose
la
siguiente:
SENTENCIA
Por
lo
confirma
expuesto
la
en
sentencia
el
Acuerdo
apelada,
que
con
antecede,
costas
a
se
la
recurrente.
Se difiere la pertinente regulación de honorarios
para su oportunidad (arts. 31, 51 de la Ley 8.904).
Regístrese, notifíquese y devuélvase a la Instancia
de origen.
Carlos Enrique Ribera
Hugo O.H. Llobera
Mariano A. Bonanni
Secretario
34