SENTENCIA DEFINITIVA. Pachuca de Soto, Hidalgo, 12 doce de

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EXPEDIENTE No. 252/2009
ORDINARIO CIVIL.
SENTENCIA
DEFINITIVA.
Pachuca
de
Soto,
Hidalgo, 12 doce de noviembre de 2012 dos mil doce.
VISTOS los autos del juicio ORDINARIO CIVIL
promovido por (****) en contra de (****) y (****) para
dictar
SENTENCIA
DEFINITIVA,
expediente
número
252/2009 y:
RESULTANDO:
1. En ocurso presentado ante Oficialía de Partes el
día 25 veinticinco de marzo de 2009 dos mil nueve, (****)
demandó en la Vía Ordinaria Civil de (****) y (****) el pago
de las prestaciones siguientes:“A) la terminación del
contrato de arrendamiento que celebramos con fecha 20
veinte de marzo del año 2008 dos mil ocho de esta ciudad ,
respecto del local (****) en Pachuca de Soto Hidalgo. B)
Como consecuencia de lo anterior, solicito la desocupación
y entrega del inmueble descrito en el inciso que antecede.
C) El pago de daños y perjuicios que ha ocasionado la
demandad por la no entrega y desocupación del espacio
anteriormente descrito. D) El pago de los gastos y costas
que origine el presente juicio en términos del articulo 2100
de la legislación Sustantiva Civil y 138 del Código de
Procedimientos Civiles vigente para el Estado de Hidalgo”
2. Mediante auto emitido el 27 veintisiete de marzo
de
2009
dos
interpuesta,
mil
nueve,
radicada
bajo
se
el
admitió
la
número
demanda
252/2009
ordenándose emplazar y correr traslado a la parte
demandada a efecto de que produjera su contestación en
el término de 9 nueve días.
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EXPEDIENTE No. 252/2009
ORDINARIO CIVIL.
3. Mediante diligencia llevada a cabo el día 06 seis
de abril de 2009 dos mil nueve, quedó legalmente
emplazada el demandado (****).
4. En proveído emitido el 21 veintiuno de abril de
2009 dos mil nueve, se tuvo al demandado (****) dando
contestación a la demanda entablada en su contra,
interponiendo excepciones y defensas que considero
pertinentes y toda vez que el demandado interpuso la
excepción
de
incompetencia
por
declinatoria,
se
suspendió el procedimiento al ser esta una excepción de
previo y especial pronunciamiento, por lo que se ordenó
remitir los autos a la sala civil y familiar en turno para su
substanciación.
5. Se tuvo interponiendo recurso de apelación en
contra
del
auto
que
admitió
la
excepción
de
incompetencia por declinatoria, tal como se proveyó en un
auto fechado el 18 dieciocho de mayo de 2009 dos mil
nueve.
6. Mediante diligencia de fecha 17 diecisiete de
noviembre de 2009 dos mil nueve, quedó debidamente
emplazada la codemandada (****).
7. Por resolución de fecha 17 diecisiete de marzo de
2010 dos mil diez, dictada por
la Primera Sala Civil y
Familiar del Tribunal Superior de Justicia, se confirma el
auto dictado por esta autoridad el 21 veintiuno de abril de
2009 dos mil nueve.
8. Se ordenó la remisión de los autos a la Sala Civil
y Familiar en turno del Tribunal Superior de Justicia en
el Estado para la substanciación y resolución de la
excepción de incompetencia tal como se acordó en auto
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ORDINARIO CIVIL.
fechado el 24 veinticuatro de noviembre de 2010 dos mil
diez, la cual se declaró improcedente mediante resolución
de fecha 24 veinticuatro de octubre de 2011 dos mil once
dictada por la Primera Sala Civil y Familiar del Tribual
Superior de Justicia del Estado.
9. Mediante auto de fecha 24 veinticuatro de enero
de 2012 dos mil doce se ordenó la suspensión del
procedimiento hasta en tanto se recolviera la falta de
personalidad interpuesta por el codemandado, la cual se
declaró improcedente mediante resolución de fecha 13
trece de abril de 2012 dos mil doce.
10. Por proveído fechado el 24 veinticuatro de abril
de
2012
dos
mil
doce,
se
tuvo
al
codemandado
interponiendo recurso de apelación en contra de la
sentencia interlocutoria de fecha 13 trece de abril de 2012
dos mil doce, la cual se admitió en efecto devolutivo.
11. Se tuvo por acusada la rebeldía en la que
incurrió
la
codemandada
(****)
al
no
haber
dado
contestación a la demanda entablada en su contra, tal
como se proveyó en auto de fecha 31 treinta y uno de
mayo de 2012 dos mil doce.
12. En proveído de fecha 12 doce de junio de 2012
dos mil doce se tuvo a la parte actora contestado a la
reconvención
interpuesta
por
el
codemandado,
declarándose fijada la litis así mismo se abrió un término
de 10 diez días para el ofrecimiento de pruebas.
13. Se dictó auto admisorio de pruebas en fecha 05
cinco de julio de 2012 dos mil doce, por lo que, a la parte
actora se le admitieron todas y cada una de las pruebas
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ORDINARIO CIVIL.
ofrecidas, en tanto que a los demandados (****) no se hizo
pronunciamiento alguno, por no haber ofrecido prueba
alguna, así mismo se señaló día para el desahogo de la
prueba confesional.
14. Mediante diligencia de fecha 20 veinte de agosto
de 2012 dos mil doce, la parte actora se desistió en su
perjuicio de la confesional admitida y se pasó al periodo
de alegatos.
15. Por auto de fecha 10 diez de septiembre de 2012
dos mil doce, se declaró firme la interlocutoria, toda vez
que la parte demandada no exhibió las constancias que
señaló para la integración del testimonio de apelación,
declarándose la rebeldía en que incurrió el demandado al
no haber formulado alegatos, por lo que, visto el estado
procesal, se citó a las partes para oír sentencia definitiva
que conforme a derecho procediera.
16. Turnado que fue el expediente a la suscrita Juez
para el dictado de la resolución respectiva, esta se dicta
hoy y:
C O N S I D E R A N D O:
I. La suscrita juez ha resultado competente para
conocer y resolver el presente juicio en términos del
contenido de los artículos 141, 142 y 154 fracción IV del
Código de Procedimientos Civiles, así como 46 fracción XI,
47 fracción I, 51, 55 y 55 BIS de la Ley Orgánica del
Poder Judicial del Estado de Hidalgo, por razón de grado,
en tratándose de un procedimiento que por aplicación de
leyes locales es susceptible de conocer una autoridad
jurisdiccional del fuero común; en razón de la materia,
por virtud de haberse ejercitado una acción civil; en razón
del territorio, habida cuenta de que la ubicación del
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inmueble motivo de la presente acción se encuentra
ubicado en el Centro comercial (****)en esta ciudad de
Pachuca de Soto Hidalgo.
II. En términos de los artículos 253, 254, 258 y en
general, en los preceptos contenidos en el título Sexto del
Código de Procedimientos Civiles, resulta procedente la
Vía Ordinaria Civil por virtud de la cual se substanció el
presente juicio.
III. Considerando que se encuentran reunidas las
condiciones previas al dictado de la sentencia, la suscrita
juez procederá a realizar el estudio correspondiente
respecto al fondo del asunto.
En esa tesitura, se advierte que la parte actora (****)
ejercita
en
la
Vía
Ordinaria
Civil
la
acción
de
TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO en
contra de (****) y (****), exigiendo diversas prestaciones
como consecuencia de aquella, las cuales han sido
determinadas
en
la
parte
resolutiva
que
precede,
argumentando, previa sinopsis de los hechos invocados
en
el
capítulo
correspondiente
de
la
demanda,
lo
siguiente: “1. Que con fecha 20 veinte de marzo de 2008 dos
mil ocho, la parte actora celebró contrato de arrendamiento
con (****) y (****)respecto del Local (****) en Pachuca de Soto
Hidalgo
y
que
dicho
inmueble
seria
destinado
única
y
exclusivamente para locales comerciales como se precia en la
cláusula quinta del contrato base de la acción. 2. La vigencia
del contrato fue por 12 doce meses forzoso para ambas partes
contados a partir del 20 de marzo del año 2008 dos mil ocho,
finalizando precisamente el día 19 de marzo de 2009 dos mil
nueve. 3. Que los demandados antes arrendatarios se obligaron
con la actora, en términos de la cláusula segunda a pagar por
concepto de arrendamiento la cantidad de (****) mensuales,
más el Impuesto al Valor agregado, pagaderos los días 20 veinte
de cada mes o dentro de los tres días siguientes en el domicilio
del arrendador. 4. Toda vez que la vigencia del contrato ha
cesado y a la fecha los ahora demandados no han desocupado
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ORDINARIO CIVIL.
el inmueble arrendado, se ve en la necesidad de demandar la
terminación del contrato de arrendamiento. 5. Que a pesar de
las diversas gestiones extrajudiciales encaminadas para que
realizaran
la
desocupación
del
inmueble
arrendado
los
demandados han hecho caso omiso. 6. Que como se desprende
de la cláusula vigésima cuarta del contrato base, las partes se
sometieron a la jurisdicción de los tribunales de Pachuca
Hidalgo.”
Así, de las constancias que integran el presente
juicio, con efectos probatorios conforme lo dispone el
articulo 409 del Código de Procedimientos Civiles en
vigor, se advierte que la parte actora ejercita la acción de
TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO,
acción personal en términos del contenido del artículo 25
del Código de Procedimientos Civiles, la cual se encuentra
prevista en el artículo 1931 del Código Civil que establece:
“La facultad de resolver las obligaciones se entiende
implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los
obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado
podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución
de la obligación, con el resarcimiento de daños y perjuicios
en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aún
después de haber optado por el cumplimiento, cuando este
resultare imposible.” En relación con el numeral 2473 del
mismo ordenamiento legal que de su lectura se desprende
lo siguiente: “El arrendamiento puede terminar: I. Por
haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la ley,
o por estar satisfecho el objeto para que la cosa fue
arrendada II... III... IV...V... VI... VII... VIII...”
Ahora bien, considerando que el estudio de la acción
es una cuestión de orden público que impone a la
autoridad jurisdiccional el deber de analizar de oficio si se
reúnen
los
elementos
de
aquella,
esta
autoridad
procederá a realizar el análisis correspondiente. En ese
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ORDINARIO CIVIL.
orden de ideas, atentos al principio dispositivo que rige
los procesos de estricto derecho como lo es el que hoy se
resuelve, acogido por el artículo 279 del Código de
Procedimientos Civiles vigente en el Estado de Hidalgo
que
establece:
“El
actor
debe
probar
los
hechos
constitutivos de su acción y el reo los de sus excepciones”,
esta autoridad procederá a realizar el estudio de la acción
ejercitada, así como de las excepciones opuestas a efecto
de determinar la procedencia o improcedencia de la
acción y de las prestaciones reclamadas.
Así, en términos del numeral 95 del Código de
Procedimientos Civiles, que de su lectura se desprende lo
siguiente: “También deberá acompañarse a toda demanda
o contestación, el documento o documentos en que la parte
interesada funde de derecho”. En lo conducente, a efecto
de demostrar la procedencia de su acción, la parte actora
(****) ofreció y aportó además los siguientes medios de
convicción:
A) DOCUMENTAL PRIVADA. Contrato privado de
arrendamiento de fecha 20 veinte de marzo de 2008 dos
mil
ocho,
celebrado
entre
(****)
en
carácter
de
arrendadora y (****) y (****) en carácter de arrendatario y
fiador respecto del Local (***) cuya fecha de vencimiento
fue 19 diecinueve de marzo de 2009 dos mil nueve, del
cual se advierte que la renta mensual fue por la cantidad
de (***) Documental privada que en términos del numeral
410 del Código de Procedimientos Civiles tiene pleno valor
probatorio.
Por
otra
parte
el
codemandado
(****)
al
dar
contestación a la demanda entablada en su contra, dio
contestación
a
las
prestaciones
reclamadas
de
la
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EXPEDIENTE No. 252/2009
ORDINARIO CIVIL.
siguiente manera: “En relación a la prestación marcada
en el inciso “A” es improcedente, pues a dicho del
demandado no ha dado motivo alguno para que se
demande la terminación del contrato de arrendamiento,
pues a afirma que se encuentra al corriente en el pago de
las
rentas
interpuesta
como
por
la
se
demuestra
ahora
con
actora…
la
que
demanda
nunca
fue
requerido extrajudicialmente de la desocupación como lo
estipula el articulo 2400 del Código Civil, por lo que al
vencer el contrato y no ser requerido por el arrendador de
la entrega de la cosa, continúo en el uso de la misma, sin
oposición de aquél, por tal motivo opera la tácita
reconducción del contrato, esto es se convirtió en un
contrato por tiempo indeterminado, por ende, para que
proceda la desocupación requerida por vencimiento del
plazo estipulado en el contrato se debió dar aviso
indubitable
de
desocupación,
el
cual
a
dicho
del
demandado nunca se realizó… en relación a la prestación
B) alude la parte demandada que no ha dado motivo para
la desocupación puesto que desde que venció el pago del
arrendamiento del local comercial la parte actora ya no le
ha recibido pago por dicho concepto negándose a recibir
dicho pago… en relación a la prestación marcada en el
inciso c) dice que no tiene porque pagar daños y
perjuicios… ni mucho menos el pago de gastos y costas.
Así mismo, se advierte que a los hechos contestó de la
siguiente forma, el hecho uno queda fuera de litis, el
hecho dos es cierto en parte, puesto que operó la tacita
reconducción es decir se convirtió en un contrato por
tiempo indeterminado, por lo que para que proceda la
desocupación se debió dar aviso indubitable… el hecho
tres que se contesta es parcialmente cierto puesto que al
vencer el contrato y no ser requerido por el arrendador de
la entrega de la cosa continúo con el uso de la misma, sin
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EXPEDIENTE No. 252/2009
ORDINARIO CIVIL.
oposición de aquél, por tal motivo opera la reconducción
tácita del contrato… el hecho cuatro es parcialmente
cierto, pues es cierto que se pactó un contrato por tiempo
determinado, es decir por doce meses, el cual venció el 19
diecinueve de marzo de 2009 dos mil nueve, pero es falso
y se niega que no le haya manifestado al arrendador el
deseo de seguir usando la cosa arrendada porque desde
meses antes de que dicho contrato concluyera, la parte
demandada se constituyó en el domicilio del arrendador
para externarle el deseo de continuar en el uso y goce de
la cosa objeto de contrato, incluso lo hizo a mediados del
mes de febrero, por lo que el arrendador le señaló que no
habría problema alguno y sin que se hiciera efectiva
sanción de algún tipo.. que con posterioridad le haría
llegar el contrato por escrito, situación que reitera de
manera verbal a principios del mes de marzo, haciéndole
mención que la renta no sufriría aumento alguno,
quedando muy formal el arrendador de regresar al día
siguiente con el contrato elaborado a máquina, hechos
que acontecieron en presencia de empleados y clientes
que se encontraban en ese momento en el negocio,
pasaron los días y el arrendador no volvió, incluso se
negó a atender al arrendatario en el domicilio del
arrendador, sin aceptar la cantidad por concepto de renta
mensual, es el caso de que notificaron la presente
demanda,
existiendo
novación
en
las
obligaciones
contraídas en el contrato base de la acción, siendo las que
ha descrito hasta este momento, pues la desocupación
sería hasta el 20 veinte de marzo del año 2009 dos mil
nueve, por lo tanto la parte actora carece de acción de
derecho para reclamar la desocupación pretendida.
Es el caso que como transcurrió el plazo que la ley
establece para que el arrendador ejercite la acción de
desocupación por terminación de contrato, sin que lo
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ORDINARIO CIVIL.
haya hecho operó según a dicho de la parte demandada
la tácita reconducción, pues el contrato se convirtió en un
contrato por tiempo indeterminado; así mismo, que toda
vez que está pagado el Impuesto al Valor Agregado solicita
el reembolso de lo pagado es decir la cantidad de (***) en
virtud de lo manifestado en los hechos contestados, pues
el arrendador solicitó que cada año al renovar el contrato
fuera una persona distinta., el hecho cinco que se
contestar es falso, pues nunca se realizaron las gestiones
extrajudiciales, estableciendo que fue la actora quien ya
no quiso entrevistarse con los demandados, ni mucho
menos aceptar el pago por concepto de renta del local
comercial, por último el hecho seis es cierto y queda fuera
de la litis.
Oponiendo como excepciones las siguientes:
a). LA FALTA DE ACCIÓN Y DE DERECHO. La cual
sustenta, en el hecho de que ha operado la reconducción
tácita a favor de los hoy demandados, pues al vencer el
contrato y no ser requerido por el arrendador de la
entrega de la cosa, continuó con el uso de la misma, sin
oposición de aquél, pues al convertirse en un contrato por
tiempo indeterminado, operó la tácita reconducción, por
lo que para ser procedente la desocupación requerida por
vencimiento del plazo estipulado en el contrato se debió
dar aviso indubitable de desocupación, de igual forma el
contrato
se
convirtió
en
un
contrato
de
tiempo
indeterminado, porque transcurrió el término que la ley
establece para el ejercicio de la acción de terminación de
contrato de arrendamiento.
b).
EXCEPCIÓN
DE
INCOMPETENCIA
DECLINATORIA POR RAZÓN DE TERRITOPRIO.
POR
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EXPEDIENTE No. 252/2009
ORDINARIO CIVIL.
c).
LA
EXCEPCIÓN
DE
INCOMPETENCIA
EN
RAZON DE LA CUANTIA.
Ambas excepciones han sido motivo de estudio, las
cuales han sido declaradas improcedentes mediante
resolución dictada por el Tribunal de Alzada en fecha 24
veinticuatro de octubre de 2011 dos mil once.
d). EXCEPCIÓN DE FALTA DE PERSONALIDAD.
La
cual
ha
sido
declarada
improcedente
mediante
sentencia interlocutoria dictada por esta autoridad en
fecha 13 trece de abril de 2012 dos mil doce.
En ese orden de ideas, la suscrita juez procederá a
realizar una valoración lógica y en su conjunto de los
medios de prueba aportados por la parte actora, a efecto
de determinar sobre la procedencia o improcedencia de la
acción.
En lo conducente, se advierte que la actora acreditó
fehacientemente
la
relación
contractual
con
los
demandados, derivada del contrato de arrendamiento
celebrado el 20 veinte de marzo de 2008 dos mil ocho, tal
como se advierte de la documental privada la cual ha sido
descrita en líneas que anteceden, el cual tiene pleno valor
probatorio, por lo que se concluye que la parte actora
acreditó los elementos constitutivos de la acción de
terminación de contrato de arrendamiento, mientras que
los demandados (****) y (****), teniendo la obligación de
probar, sólo establecieron que el contrato celebrado se
convirtió en tiempo indeterminado, siendo contradictorio,
pues en sus hechos alude el propio demandado que se
prorrogó por un año más, por lo que no podría
considerarse como un tiempo indeterminado, tanto más
que alude, que continuaron con el uso del inmueble sin
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ORDINARIO CIVIL.
oposición del arrendador, por lo que a dicho del
demandado operó la tacita reconducción, perdiendo de
vista el hoy demandado que el actor al interponer la
demanda, es evidente que existe oposición de la parte
actora para que el objeto que tuvo lugar a la celebración
del contrato no continué, por lo que, para que operara la
tacita reconducción, las partes debieron continuar con
sus obligaciones como si el contrato estuviera en vigor, es
decir, el arrendatario tuviera en uso el inmueble y el
arrendador siguiera percibiendo la cantidad por concepto
de renta mensual, hechos que en el presente caso no se
configuran, pues en primer lugar existe oposición de la
parte actora para que se siga usando el inmueble en renta
y en segundo lugar no percibió cantidad alguna por
concepto de renta, ilustran el argumento antes aludido el
contenido de la jurisprudencia de la Novena Época,
sustentada por la Primera Sala de la Honorable Suprema
Corte de Justicia de la Nación, publicada Semanario
Judicial de la Federación y su Gaceta XXXI, Mayo de
2010, Tesis 1a./J. 83/2009, página 792 del texto y rubro
siguientes: “TÁCITA RECONDUCCIÓN. ESTÁ PREVISTA
EN EL CÓDIGO CIVIL DEL ESTADO DE MÉXICO
PUBLICADO EN LA GACETA DEL GOBIERNO DE ESA
ENTIDAD EL 7 DE JUNIO DE 2002.Desde el derecho
romano se distinguía dentro del contexto de la locatioconductio rerum (contrato de arrendamiento), la relocatio
tacita, es decir, la reconducción tácita, según la cual si al
término del plazo previsto en el contrato las partes
continuaban comportándose como si todavía estuviera en
vigor, se tenía por prorrogado en las mismas condiciones,
pero sin plazo determinado, hasta que una de ellas
manifestara su deseo de terminarlo, y si se trataba de un
predio rural, la relocatio tacita se hacía siempre año por
año, a causa del ciclo anual de las labores agrícolas.
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EXPEDIENTE No. 252/2009
ORDINARIO CIVIL.
Luego, la esencia de dicha figura jurídica es permitir la
persistencia
por
cierto
tiempo
(indeterminado
o
determinado) de un contrato de arrendamiento de plazo
vencido, pero que por acuerdo que se presume tácito, y
acorde con el principio de conservación de los contratos,
continúa
surtiendo
sus
efectos,
no
así
crear
la
indeterminación en un contrato de esa naturaleza. De
acuerdo con esa tradición romanista, el Código Civil del
Estado de México de 1956 aludía a la tácita reconducción
en sus artículos 2.340 y 2.341, pues establecía que si
después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si
la hubo, continuaba el arrendatario sin oposición en el
goce del predio y si éste era rústico, se entendería
renovado el contrato por otro año, pero si el predio fuere
urbano,
el
arrendamiento
continuaría
por
tiempo
indefinido. Ahora bien, el Código Civil del Estado de
México vigente (publicado en la Gaceta del Gobierno de la
entidad el 7 de junio de 2002), regula el contrato de
arrendamiento en sus artículos 7.670 al 7.720, pero sin
reiterar lo previsto en los artículos 2.340 y 2.341 del
código anterior; sin embargo, ello no significa que se haya
proscrito de la legislación sustantiva civil mexiquense la
figura de la tácita reconducción, pues además de que del
proceso legislativo correspondiente no se advierte que el
legislador haya pretendido desaparecer esa institución
fundamental del derecho civil, la permitió expresamente
al establecer en el artículo 7.717 del citado Código vigente
que
al
vencimiento
del
plazo,
el
contrato
de
arrendamiento termina en el día prefijado, y que si ha
subsistido, se observará lo previsto en las disposiciones
generales de dicho contrato, lo cual implica que aunque
éste llegue a su término en el día prefijado, sus efectos y
consecuencias pueden persistir, aunque ya no es posible
que sea indeterminadamente, pues se entenderá que esa
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EXPEDIENTE No. 252/2009
ORDINARIO CIVIL.
prolongación queda sujeta a los plazos fijos que señala el
artículo 7.673 del referido Código vigente, comprendido
dentro de las disposiciones generales del contrato a las
cuales remite el aludido artículo 7.717; circunstancia que
no
desnaturaliza
la
figura
jurídica
de
la
tácita
reconducción, la cual no consiste en la indeterminación
de un contrato de arrendamiento, sino en prorrogarlo
tácitamente por tiempo indefinido o por tiempo fijo.” Tesis
de exacta aplicación al caso en concreto.
Ahora
bien,
el
demandado
estableció
estar
al
corriente en el pago de renta, por lo que no ha dado
origen a la terminación de contrato, sin embargo, el
demandado pierde de vista que el motivo por el que se
solicita la terminación del contrato que celebraron las
partes, es por haberse cumplido el plazo fijado en el
contrato y no por incumplimiento en el pago de las rentas
a que se obligaron, ni mucho menos le asiste la razón al
establecer que para la procedencia de la desocupación del
inmueble le debieron dar aviso indubitable, pues la
desocupación
inmediata
de
del
la
inmueble
es
terminación
una
consecuencia
del
contrato
de
arrendamiento, mientras que el aviso indubitable tiene la
finalidad de hacer del conocimiento de manera judicial al
arrendatario que es deseo del arrendador dar por
terminado el contrato celebrado por las partes, sin
embargo se insiste, la acción ejercitada en el presente
juicio, es la terminación del contrato de arrendamiento
por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato, sin
que las excepciones opuestas por el demandado acrediten
su dicho, ni mucho menos desvirtuaron la acción en
análisis.
IV.
En
esa
tesitura,
para
continuar
con
la
congruencia de la presente resolución esta autoridad
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ORDINARIO CIVIL.
procederá al estudio respecto a la reconvención opuesta
por el codemandado (****), cuyas prestaciones a la
reconvención reclama: “a) El otorgamiento por escrito del
contrato de arrendamiento que tenemos celebrado respecto
del local comercial que ocupo, ubicado en el local comercial
número (***) de Pachuca, ubicada en la Avenida (***). b) La
devolución del Impuesto al Valor Agregado, respecto del
contrato de arrendamiento cuya terminación me reclama mi
contraria en la acción principal, cuya cuantificación se hará
en ejecución de sentencia. c) El pago de los gastos y costas
del juicio.”
Estableciendo como hechos los siguientes: “1. Con
fecha
20
veinte
de
marzo
de
2009
dos
mil
nueve,
(****)celebraron contrato de arrendamiento en carácter de
arrendatarios con la señora (***) en su carácter de arrendadora
respecto del local comercial que ocupa ubicado en el local
comercial número (***), ubicada en (***) en esta ciudad de
Pachuca, hidalgo, pactándose en dicho contrato un lapso de un
año el cual fenecería el día 20 veinte de marzo de 2009 dos mil
nueve, el cual se demostró con el contrato de arrendamiento
exhibido por la parte actora principal. 2. Que en el contrato de
arrendamiento ya citado, las partes pactaron que sería ocupado
para giro comercial por una duración de un año a partir de la
fecha del contrato, que el precio de la renta sería la cantidad
de $(***) mensuales más el I.V.A. por adelantado, los cuales
serían pagados los días veinte de cada mes. 3. Una vez vencido
el contrato, sin oposición de la señora (****), el contrato se
convirtió en indeterminado, de acuerdo a lo establecido por el
numeral 2468 del Código Civil y en virtud de que la parte
demandada reconvencional no promovió el aviso indubitable
que estable el normativo antes descrito. 4. Que (****) han
pagado oportunamente las rentas y no han dado motivo para la
instauración del juicio que se reconviene en virtud de que en
repetidas ocasiones se presento al domicilio de (****) a efecto
de realizar el pago correspondiente al mes de marzo, quien le
recibió la renta y de igual forma habían establecido que
continuaría con el contrato que tenían sobre el arrendamiento,
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EXPEDIENTE No. 252/2009
ORDINARIO CIVIL.
quien le comento que realizaría el contrato de arrendamiento,
el cual nunca lo realizó. 5. Que no obstante de que el contrato
se celebró por tiempo determinado el cual se venció el 20
veinte de marzo de 2009 dos mil nueve, pero la parte actora
reconvencional manifestó a la demandada reconvencional su
deseo de seguir usando la cosa arrendada porque desde meses
antes de que se venciera el contrato se constituyó en el
domicilio del arrendador para externarle el deseo de continuar
con el uso y goce de la cosa objeto del contrato, por lo que a
mediados del mes de febrero la demandada reconvencional le
señaló que no había ningún problema, que le concedía el
inmueble en arrendamiento por un año, que siguiera usando el
inmueble y que con posterioridad le haría llegar el contrato por
escrito respectivo, cuestión que se repitió a principios del mes
de marzo fecha e la cual el arrendador le reiteró que
continuaría con el contrato de referencia por un año más y con
las mismas condiciones, esto es que no habría aumento en el
monto de la renta debido a que siempre cumplió con toda
oportunidad en el pago de las mismas quedando muy formal el
arrendador de regresar al día siguiente con el contrato ya
elaborado a máquina para que lo firmaran, esto en presencia de
empleados y clientes que se encontraban en ese momento;
pasaron los días y el arrendador no volvió por el negocio, no
teniendo noticias de la arrendadora ni mucho menos atendió al
arrendador en el domicilio negándose a recibir la cantidad de
dinero por concepto de renta, hasta que le notificaron la
presente demanda, por ende se celebró un nuevo contrato de
arrendamiento que la arrendadora está obligada a cumplir por
el plazo de un año a concluir el 20 veinte de marzo de 2010
dos mil diez, el pago mensual del mismo precio con motivo de
la renta y como se niega a entregarle el contrato por escrito se
ve obligada a demandarle el cumplimiento del mismo.”
En lo conducente, se ordenó correrle traslado a la
parte demandada reconvencional efecto de que contestara
la demanda reconvencional opuesta en su contra, la cual
previa sinopsis, manifestó: “1.Es totalmente infundado lo
manifestado por la contraria en virtud de que la terminación de
contrato de arrendamiento debe presentarse dentro de los diez días
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EXPEDIENTE No. 252/2009
ORDINARIO CIVIL.
siguientes al vencimiento del contrato, por lo que dicho contrato
finalizaba el día 19 diecinueve de marzo del año 2009 dos mil nueve,
presentando la demanda de terminación del contrato el día 25
veinticinco de marzo de 2009 dos mil nueve con ello se demuestra
que fue presentado en tiempo y forma. 2. No procede el otorgamiento
del contrato en virtud de que el contrato no existe y si lo que
pretendiera el arrendatario fuera una prorroga, perdió su derecho de
demandarla pues esta debió solicitarla antes del vencimiento del
mismo, es decir diez días anteriores a que finalizara.”
En esa tesitura, debe establecerse que el actor
reconvencional
(****)
no
acreditó
la
acción
de
otorgamiento por escrito del contrato de arrendamiento,
pues en primer lugar no acreditó que el contrato de
arrendamiento cuya fecha de vencimiento fue el 19
diecinueve de marzo 2009 dos mil nueve, el cual era de
tiempo determinado, se hubiera prorrogado por un año
más pactándose dicha circunstancia de manera verbal,
pues sólo se concreta a establecer dentro de los hechos de
la reconvención, que en el mes de febrero y marzo le hizo
del conocimiento a la arrendadora su deseo de seguir
arrendado el bien inmueble motivo de dicho contrato,
aludiendo que esto había sucedido en presencia de
empleados, sin que lo acreditara con medio fehaciente
alguno y con el cual quedara acreditado su dicho. En ese
orden de ideas, debe establecerse, que no quedó probada
la
acción
reconvencional
reconvencional
improcedente
(****)
la
y
que
en
devolución
pretende
la
consecuencia,
del
impuesto
actora
resulta
al
valor
agregado, pues no tiene sustento alguno.
En consecuencia del anterior razonamiento, y en
virtud de que la acción de otorgamiento por escrito de
contrato
de
arrendamiento
intentada
en
la
acción
reconvencional, no procedió, se reitera la procedencia de
la acción principal ejercitada, por la cual se declara la
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EXPEDIENTE No. 252/2009
ORDINARIO CIVIL.
rescisión del contrato de arrendamiento celebrado el 20
veinte de marzo del año 2008 dos mil ocho, respecto del
local (****) en Pachuca de Soto Hidalgo, por lo que deberá
condenarse a los demandados (****) y (****) a desocupar y
entregar al actor el inmueble dado en arrendamiento, en
un plazo de 5 cinco días contados a partir de que cause
ejecutoria la presente resolución.
V. Resulta improcedente a la condena de pago de
daños y perjuicios reclamados por la actora principal,
toda vez que no acreditó que éstos sean resultado de la
comisión de un hecho ilícito diverso a la ausencia de
desocupación del inmueble, pues si bien es cierto que no
sustentan la anterior determinación el contenido de la
tesis de jurisprudencia de la octava Época, sustentada
por los Tribunales Colegiados de Circuito, publicada en el
Semanario Judicial de la Federación VI, Segunda Parte-2,
Julio a Diciembre de 1990, página 504 del texto y rubro
siguientes: “DAÑOS Y PERJUICIOS, PRUEBA DE LOS.
Para que proceda la condena de daños y perjuicios por
haberse negado el inquilino a desocupar un bien inmueble,
no basta acreditar la cantidad posible a que éstos
asciendan, sino también debe probarse que proceden de la
comisión de un hecho ilícito diverso a la ausencia de
desocupación del inmueble. Por lo tanto es insuficiente
demostrar la probable rentabilidad comercial del inmueble
para pretender que sí fue probada la existencia de daños y
perjuicios, ni tampoco es suficiente demostrar la existencia
de algún presunto inquilino, porque el simple hecho de
probar que un inmueble deba rentarse en determinada
cuantía y que existe presunto nuevo arrendatario, no
puede originar el pago de daños y perjuicios, pues éstos
sólo pueden derivar de un acto ilícito, y la continuación en
el uso del inmueble por el actual arrendatario no es ilícito,
aun cuando exista sentencia que termine o rescinda el
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EXPEDIENTE No. 252/2009
ORDINARIO CIVIL.
contrato
de
arrendamiento
que
esté
pendiente
de
ejecutarse, por lo cual el arrendatario vencido en juicio
tendrá la obligación de cubrir el monto de la renta
convenida hasta que se ejecute la sentencia que ordenó el
lanzamiento como efecto de la rescisión o terminación del
contrato.” Por lo tanto deberá absolverse a la demandada
de esta prestación.
VI. Es procedente condenar al pago de costas en
términos del numeral 138 fracción I del Código de
Procedimientos Civiles el cual establece: “Siempre serán
condenados en costas: I. En lo principal o en los incidentes
que promueva, el litigante que no obtuviere sentencia
favorable, II… III… IV…”En consecuencia al haberse
condenado a (****) y (****), es procedente condenarlos al
pago de costas en la presente instancia a favor de (****),
previa su regulación en ejecución de sentencia.
VII. De conformidad con lo establecido por el
artículo 23 de la Ley de Transparencia y Acceso a la
Información Pública Gubernamental para el Estado de
Hidalgo, que establece “El Poder Judicial deberá hacer
públicas las sentencias que han causado estado o
ejecutoria.
En
todo
caso,
solo
mediante
previa
conformidad de las partes, se procederá a la publicación
de los datos personales.” Por lo que una vez que la
presente resolución haya causado ejecutoria, deberá
hacerse pública. Hágase saber a las partes el derecho que
les asiste para otorgar su consentimiento por escrito
dentro del término de 3 tres días a efecto de que se
publiquen sus datos personales y en caso de no hacerlo,
se tendrá por negada dicha autorización.
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EXPEDIENTE No. 252/2009
ORDINARIO CIVIL.
Por lo antes expuesto y con fundamento en los
artículos 14 y 16 de la Constitución General de los
Estados Unidos Mexicanos; 1, 27, 78, fracción VI, 79, 80,
81, 82 y 85 del Código de Procedimientos Civiles, es de
resolverse y se:
RESUELVE:
PRIMERO. La suscrita juez ha sido y es competente
para conocer y resolver, respectivamente, el presente
juicio.
SEGUNDO. Se declara procedente la Vía Ordinaria
Civil por virtud de la cual se substanció el presente juicio.
TERCERO. La parte actora principal (****) acreditó
los elementos constitutivos de la acción ejercitada, en
tanto que el demandado (****) no probó sus excepciones,
por ende no desvirtuó la acción principal intentada, en
tanto que la demandada (****)se declaró rebelde.
CUARTO.
Como
consecuencia
del
punto
que
antecede, se declara procedente la acción principal
ejercitada, por ende, se declara rescindido el contrato de
arrendamiento celebrado el día 20 veinte de marzo del
año 2008 dos mil ocho, respecto del local (****) en
Pachuca de Soto Hidalgo.
QUINTO. Como consecuencia de la declaración
judicial contenida en el punto que precede, se condena a
la demandada (****) y (****) a desocupar y entregar a la
actora el inmueble dado en arrendamiento descrito en el
punto anterior, en un plazo de 5 cinco días contados a
partir de que cause ejecutoria la presente resolución.
SEXTO. Se absuelve a los demandados (****) y (****)
del pago de daños y perjuicios reclamados en el inciso c)
del escrito respectivo de demandada, por las razones
asentadas en la parte considerativa de la presente
resolución.
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EXPEDIENTE No. 252/2009
ORDINARIO CIVIL.
SÉPTIMO. Se condena a (****) y (****) al pago de
gastos y costas a favor de (****) en la presente instancia,
previa su regulación en ejecución de sentencia.
OCTAVO. La parte actora reconvencional (****) no
acreditó
los
elementos
constitutivos
de
la
acción
ejercitada, en tanto que la demandada reconvencional
(****) probó sus defensas.
NOVENO.
Se
absuelve
a
la
demandada
reconvencional (****) de todas y cada una de las
prestaciones reclamadas.
DÉCIMO. De conformidad con lo establecido por el
artículo 23 de la Ley de Transparencia y Acceso a la
Información Pública Gubernamental para el Estado de
Hidalgo, que establece “El Poder Judicial deberá hacer
públicas las sentencias que han causado estado o
ejecutoria.
En
todo
caso,
solo
mediante
previa
conformidad de las partes, se procederá a la publicación
de los datos personales.” Por lo que una vez que la
presente resolución haya causado ejecutoria, deberá
hacerse pública. Hágase saber a las partes el derecho que
les asiste para otorgar su consentimiento por escrito
dentro del término de 3 tres días a efecto de que se
publiquen sus datos personales y en caso de no hacerlo,
se tendrá por negada dicha autorización.
DÉCIMO PRIMERO. Notifíquese personalmente y
cúmplase.
Así definitivamente lo resolvió y firmó la Licenciada
NINFA VARGAS MENDOZA, Juez Cuarto Civil de este
Distrito Judicial, que actúa legalmente con Secretario de
Acuerdos Licenciada DINORAH HERNÁNDEZ RICARDI
que autentica y da fe.
“En términos de lo previsto en los artículos 23, 42
fracción V y 43 de la Ley de Transparencia y Acceso a la
Información Pública Gubernamental para el Estado de
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EXPEDIENTE No. 252/2009
ORDINARIO CIVIL.
Hidalgo, en esta versión se suprime la información
considerada legalmente como reservada o confidencial que
encuadra en esos supuestos normativos” Autorizó Lic.
Ninfa Vargas Mendoza, 05 cinco de junio de 2013.”