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ÍNDICE
ABREV IATURAS.......................................................................................................................13
I. INTRODUCCION ....................................................................................................................15
II. LA COMPETENCIA LEGISLATIVA. ALUSI0N A LAS LEYES VALENCIANA
Y GALLEGA SOBRE LA MATERIA..........................................................................................21
1. La Ley 6/1986, de 15 de diciembre, de las Cortes Valencianas, de regulación de
los arrendamientos históricos valencianos, y la STC 121/1992, de 28 de
septiembre ...........................................................................................................................25
2. La Ley 3/1993, de 16 de abril, de las aparcerías y de los arrendamientos
rústicos históricos de Galicia................................................................................................31
III. AMBITO DE APLlCACION: EL «ARRENDAMIENTO
RUSTICO HISTORICO»35
1. Del «arrendamiento protegido» al «arrendamiento histórico»................................................35
2. Los arrendamientos sometidos a régimen especial en la Ley de Arrendamientos
Rústicos de 31de diciembre de 1980 ....................................................................................38
3. La Ley 1/1987, de 12 de febrero, por la que se prorrogan determinados
contratos de arrendamientos rústicos y se establecen plazos para el acceso a la
propiedad.............................................................................................................................40
4. El artículo primero, párrafo primero, de la Ley de10
de febrero de 1992: la tipología de «arrendamientos rústicos históricos». Las
condiciones para recibir dicha calificación; en particular, la noción de «cultivador
personal» .............................................................................................................................42
5. Acreditación y pérdida de la condición de «arrendamiento rústico histórico»: el
párrafo segundo del artículo
primero de la Ley 1/1992, de 10 de febrero ......................48
A) Prueba.............................................................................................................................49
B) Irrelevancia extintiva de los pactos novatorios.................................................................53
C) La pérdida del carácter «rústico» del arrendamiento: el artículo 7 de la LAR...................58
IV. LA «ULTIMA» PRORROGA.................................................................................................61
1. ¿Derecho de recuperación del arrendador?..........................................................................64
2. Supresión del derecho de subrogación ex artículo 73 de la LAR66
3. Prórrogas complementarias ................................................................................................68
A) La prórroga complementaria en función de la edad
del arrendatario: el artículo 3.........................................................................................69
B) El derecho de opción a continuar en el arrendamiento de la casa de labor
cuando constituya la vivienda del arrendatario: el artículo 4.3............................................72
V. EL DERECHO DE ACCESO A LA PROPIEDAD ..................................................................77
1. Introducción y antecedentes históricos ..................................................................................77
2. El fundamento ......................................................................................................................81
3. Configuración técnico-jurídica del derecho de acceso a la propiedad: ¿contratación
forzosa, nuevo modo de adquirir la propiedad, derecho de opción legal? ..................................85
A) El derecho a adquirir, ¿un derecho real? ..............................................................................85
B) ¿Cómo se produce la adquisición de la propiedad?...............................................................88
4. Beneficiarios del derecho de acceso a la propiedad: legitimación activa. Supuestos
especiales......................................................................................................................................95
5. Legitimación pasiva ..................................................................................................................100
6. El objeto: «las fincas arrendadas»..............................................................................................102
7. El precio de adquisición ............................................................................................................105
A) Criterios para la determinación: el artículo 2.2.....................................................................106
B) La fijación del «valor en venta»...........................................................................................110
1. ¿Debe tomarse en consideración la existencia del arrendamiento -y, en
concreto, de un arrendamiento rústico histórico- para calcular el precio de
venta de la finca?.............................................................................................................110
2. ¿Deben considerarse en la valoración las circunstancias no estrictamente
«rústicas» de la finca, como la proximidad a núcleos urbanos, expectativas
urbanísticas, etc.? ............................................................................................................113
3. ¿Quid en relación con las mejoras introducidas por el arrendador o el
arrendatario? ¿Habrán de computarse para la determinación del valor en venta,
o deberán excluirse y/o abonarse aparte? .........................................................................114
C) Procedimiento para su determinación: la decisión preceptiva, y con carácter
ejecutivo, de las Juntas Arbitrales ...................................................................................116
D) El pago del precio.......................................................................................................119
8. Los beneficios y ayudas a cargo del Estado para facilitar el ejercicio del derecho de
acceso. La disposición adicional segunda de la LARH y el Real Decreto 1147/1992,
de 25 de septiembre ..................................................................................................................121
9. Efectos del ejercicio del derecho de acceso a la propiedad.........................................................123
A) Conversión del arrendamiento en propiedad, entre las partes y en relación a
terceros.....................................................................................................................................124
B) ¿Saneamiento por evicción?.................................................................................................127
C) La obligación de cultivar personalmente la finca por un período de seis años: el
artículo 2.4...........................................................................................................................128
1. ¿inalienabilidad de la finca durante seis años? ..................................................................131
2. ¿Se transmite la obligación de cultivo personal
a los herederos del arrendatario? ..........................................................................................134
3. Las consecuencias del incumplimiento de la obligación de cultivo personal
durante seis años .............................................................................................................135
VI. LA COMPENSAClON POR ABANDONO DE LA FINCA ...................................................139
1. Introducción y antecedentes históricos................................................................................139
2. ¿Quid, si el arrendatario no ejercita el derecho de acceso, ni el dueño quiere o
puede pagar la compensación por abandono en 1997?........................................................142
3. Cómputo de las mejoras para la determinación de la
cuantía de la compensación................................................................................................143
A) Mejoras introducidas por el arrendador .........................................................................144
B) Mejoras introducidas por el arrendatario. ......................................................................145
4. El derecho a permanecer en la explotación de las fincas hasta la percepción
íntegra de la compensación por abandono ..........................................................................146
5. Indemnización por abandono en caso de expropiación
de las fincas arrendadas .....................................................................................................149
VII. ALGUNAS CUESTIONES DE DERECHO TRANSITORIO ...............................................151
VIII. EPILOGO: SOBRE LA COMPATIBILIDAD DE LA LEY DE
ARRENDAMIENTOS RUSTICOS HISTORICOS CON LA
DISCIPLINA CONSTITUCIONAL DE LA PROPIEDAD...........................................................155
IX. ANEXO LEGISLATIVO
1. Ley 111992, de 10 de febrero, de Arrendamientos Rústicos Históricos...............................169
2. Ley 6/1986, de 15 de diciembre, de las Cortes Valencianas, de regulación de los
arrendamientos históricos valencianos ...............................................................................175
3. Ley 3/1993, de 16 de abril, de las aparcerías y de los
arrendamientos rústicos históricos de Galicia.....................................................................183
4. Real Decreto 1147/1992, de 25 de septiembre, por el que se establece una línea
especial de ayudas para facilitar a los arrendatarios de fincas rústicas, a los que
se refiere la Ley 1/1992, de 10 de febrero, de Arrendamientos Rústicos
Históricos, el ejercicio del derecho de acceso a la propiedad ..............................................189