instituto tecnológico de la construcción

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ítt lAfíWhífítltíjUttN
INSTITUTO TECNOLÓGICO
DE LA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENADMINISTRACIÓN
DELACONSTRUCCIÓN
"DETERMINACIÓNDEL VALOR
COMERCIAL DELOS BIENES
AGROPECUARIOS"
TESIS
que para obtener elGradode
Maestro enAdministración de la Construcción
presenta:
EULALIO DOMÍNGUEZ VIVEROS
Estudioscon reconocimiento devalidez oficial por laSecretaría deEducación Pública
conforme alacuerdo No.2004464 defecha 15de diciembre de2000
México D.F.
Octubre de 2002
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
AGRADECIMIENTOS
A MISPADRES:
POR ELEJEMPLODE
ESFUERZO PARA LEVANTAR
A UNA FAMILIA.
A MISHERMANOS YHERMANAS:
TODOS ELLOSSON
EJEMPLO DETRABAJOY
AFECTO.
A MIESPOSA EHIJOS:
POR LAPACIENCIA MOSTRADA
ENLOSMOMENTOS DIFÍCILES
YA ELLOS PORQUESIEMPRE
MEPROPORCIONAN LA ENERGÍA
PARA LASUPERACIÓN.
A MISCOMPAÑEROS DEGENERACIÓN:
POR MOSTRAR SIEMPRE SER UNGRUPO
UNIDO DEGRANDESAMIGOS
A MISMAESTROS:
QUIENES DENTROY FUERA DELA
ESCUELA SONVERDADEROS
MAESTROS.
Eulalio Domínguez Viveros
1
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS
ÍNDICE
1.Protocolo de Investigación
1.1.Justificación delTema
1.2.Planteamiento del Problema
1.3. Hipótesis
3
3
7
8
II. Introducción alValor
11.1LosTratados delValor
II.2. ElSignificado delaPalabra"Valuación"
II.3. Valuación:Técnicao Disciplina
11.4.Costos,Valoresy Precios
10
10
13
14
17
III. NormasJurídicas enMateriadeValuación
111.1.Nociones sobre el Patrimonio
111.2.Derechosy Obligaciones
111.3.LaPosesión yla Propiedad
III.4. Los Bienes Mueblese Inmuebles
20
28
30
35
37
IV. Normas Éticas para laValuación
IV.1. DeberesyObligaciones PrimordialesdelValuador
40
40
V. Normas Metodológicas Valuatorias
V.1. Respecto delos Bienes Muebles e Inmuebles
V.2. ElMétododelValorde Cambio
V.3. ElMétododelValordeUso
46
46
52
59
VI. ValuacióndeTerrenos
VI.1. EstudiosValuatorios dePrediosdeGran Extensión
VI.2. ElMétododelaRazónde Superficie
70
70
74
Vil. Aplicación Práctica
VI1.1.Clasificación delas Propiedades del Suelo
VI1.1.1. FactoresAgrológicos
Vil.1.2. Factores Topográficos
VI1.1.3.Factores Climáticos
VI1.2.Aplicación delos FactoresyOtras Consideraciones
77
78
78
82
83
84
Vil. Conclusiones
89
Bibliografía
92
Eulalio Domínguez Viveros
2
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
I. PROTOCOLO DE INVESTIGACIÓN
1.1. JUSTIFICACIÓN DEL TEMA
El plan deestudios del Posgrado enAdministración de la Construcción aborda los
siguientes temas genéricos:
•
a
a
•
a
a
a
•
•
a
•
•
•
•
Análisis deCostos,
Planeación, Programación yControl de Proyectos,
NormasdeConstrucción,
NormasdeCalidad,
Mercadotecnia,
Contabilidad y Finanzas,
Administración de Finanzas,
Economía Administrativa,
Legislación y Reglamentación enla Industria delaConstrucción,
Métodos de Investigación,
Administración de Empresas deConstrucción,
Administración de Recursos Humanos,
Análisis yTeoría de Decisiones y,
Administración de Proyectos,
Se considera que la problemática puede ser enfrentada mediante la aplicación del
conocimiento adquirido en los temas específicos de Análisis de Costos, Normas
de Construcción, Normas de Calidad, Mercadotecnia, Legislación y
Reglamentación en la Industria de la construcción, Métodos de Investigación y
análisisyTeoría de Decisiones.
Algunas veces, las decisiones se basan en análisis y razonamientos sencillos,
pero muchas otras dependen de una combinación de experiencia general,juicio,
especulación e incertidumbre, donde siempre existe el riesgo de que una decisión
tomada en determinado momento no sea tan buena como una que se tome
posteriormente. Por esta razón, lostomadores de decisiones buscan herramientas
que ofrezcan soluciones nuevas, eficaces y más eficientes, para aquellos
problemas que seconsideran derutina yrepetitivos.
Unadecisión escontestación auna interrogante donde lossucesos asu alrededor
tienen tanta incertidumbre que la respuesta no resulta obvia y cuyas
consecuencias pueden ser determinantes para un proyecto si no se actúa
adecuadamente.
En lo sucesivo, se entenderá por la palabra "proyecto" a la conceptualización de
una ideaquetiene lafactibilidad deconvertirse en realidad mediante la asignación
Eulalio Domínguez Viveros
3
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
de recursos que revertirán bienes y/o servicios útiles al ser humano y a su
sociedad.
La administración ha ayudado a resolver problemas diversos, como dirigir a
vendedores adecuadamente hacia los compradores en el momento preciso,
distribuir el presupuesto de publicidad de la manera más efectiva, establecer
sistemasjustos decomisiones, mejorar laspolíticas deabastecimiento ycontrolde
inventarios, planear la producción a costo mínimo,definir las relaciones detrabajo
ycapital necesarios para una nueva operación,determinar lacapacidad óptima de
unidades productivas, establecer planes para eldesarrollo urbano de lasciudades,
implantar estrategias deprecios ensituaciones degran competencia,yotrasmás.
Muchas aplicaciones han mostrado que la Administración provee bases para
lograr un análisis integrado y objetivo de los problemas de operación. Las
características de esta técnica son las necesidades de expandir los puntos de
vistaytomar una actitud máscrítica einterrogadora enelanálisisdelossistemas.
Además estimula el pensamiento objetivo, en parte porque hace énfasis en
objetivos amplios ytambién porque la naturaleza del modelo ylas técnicas limitan
la influencia de las preferencias personales; pero principalmente, la Administración
permite encontrar soluciones adecuadas a problemas, ayudando a identificar las
partes críticas del sistema que requieren evaluación y análisis, pues suministra
una base sólida de carácter cuantitativo para orientar el juicio del tomador de
decisiones, disminuir el esfuerzo y el tiempo de análisis, e intensificar el potencial
desuactividad enlatomadedecisiones másracionales.
Para algunos ejecutivos ycientíficos, laAdministración representa laaplicación de
la estadística y sentido común a problemas de negocios; para otros es un
calificativo más general para actividades como la investigación de mercados,
control de calidad o ingeniería industrial. Sin embargo, la Administración no es
ninguna de estas cosas, sino que cubre un campo mucho más amplio como se
verá acontinuación.
La Administración no es un concepto explícito y fácilmente identificable que se
haya desarrollado específicamente para las necesidades de la industria. Después
de la segunda guerra mundial, algunas compañías experimentaron con este tipo
de investigación y encontraron su aplicación a problemas de administración de
negocios; y desde entonces se ha logrado una base de acción dentro del campo
industrial.
La Administración se ha desarrollado en México desde elaño de 1965 en una
forma activa tanto en el gobierno como en la industria, donde el primer punto en
consideración es que la Administración es exactamente lo que su nombre indica,
un manejo de las operaciones; donde las operaciones se consideran como un
sistema.
Eulalio Domínguez Viveros
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Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS
Elobjetivo noes analizar el equipo utilizado, ni la moral de los participantes, nilas
propiedades físicas del producto; sino la combinación de todas esas
características como un proceso económico. Además identifica las principales
interacciones entre partesdelsistema yevalúa su influencia total eneldesarrollo y
eficiencia delconjunto delaorganización.
Estas interrelaciones entre las operaciones se sujetan al análisis lógico y a la
metodología que ha caracterizado el trabajo de investigación y que es lo que se
conocecomo"método científico".
Una vez que se ha comprendido el funcionamiento y las interrelaciones de las
partes del sistema, se procede a construir una analogía con la naturaleza real de
dicho sistema. Aestoselellama el"modelo delsistema".
Esta analogía nunca será perfecta, sin embargo, debe ser lo suficientemente
exacta para satisfacer las necesidades que la originaron; y para lograrlo, se
repetirá cuantas veces sea necesario el proceso de observación, inducción,
refinamiento teórico y experimentación; por lo tanto, se debe formular un modelo
experimental que permita predecir losefectos deunadecisión enelsistema real.
Sin embargo, la evolución presentada hasta nuestros días en la Administración,
señala que la mismatoma rumbos más allá de los planteamientos de modelos
meramente matemáticos paraformular elementos detomadedecisiones,sinoque
conjunta diversos aspectos del conocimiento para crear visualizaciones de los
problemas con perspectivas más amplias en las que intervienen las ciencias
exactas y las disciplinas sociales; es decir, los modelos de decisión determinados
por la Administración toman en cuenta los preceptos establecidos en economía,
sociología,ypsicología, porejemplo;además delosfijados porelcálculo,álgebra,
estadística yprobabilidad,entreotros.
Por otra parte, la Administración evalúa los potenciales de los modelos
determinados para establecer deestaforma las limitantes delos mismos,tomando
así, el carácter de una técnica multidisciplinaria, que busca la solución de
problemas de toma de decisión, mediante la formulación y aplicación de modelos
acotados.
Puede afirmarse también que como técnica, la Administración puede verse como
una ciencia y como unarte. El aspecto de ciencia radica en ofrecer técnicas y
algoritmos matemáticos para resolver problemas de decisión adecuados; y el
aspecto de arte surge debido aque el éxito que sealcanza entodas las fases
anteriores y posteriores a la solución de un modelo, depende en forma apreciable
delacreatividad ylahabilidad personal del Administrador.
Son cuatro los conceptos de fundamental importancia: la formulación del modelo,
la medición de su efectividad, la necesidad de una toma de decisiones, y la
importancia delaexperimentación.
Eulalio Domínguez Viveros
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Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
El modelo es una representación simplificada de la operación y debe contener
aquellos aspectos que son de fundamental importancia en el problema que se
examina. Esmuyútil paraelanálisisdeunaoperación.
íntimamente relacionado con el modelo del sistema se debe tener una medida de
la efectividad con la cual sepueda evaluar si las modificaciones a la operación
están logrando lametaesperada.
Es muy importante definir las metas fundamentales de la operación (en forma
congruente) para desarrollar la lógica del modelo. Si los objetivos no están claros,
no es posible lograr resultados lógicos y significativos. Algunas veces la
Administración salva estas incoherencias.
Otro concepto fundamental en la Administración es la toma de decisiones. En
muchas operaciones existen distintas posibilidades de acción, entre las cuales se
debe escoger una; si no es así, el estudio de una operación se convierte en un
procesoteórico,sin utilidadpráctica.
El último concepto fundamental es la experimentación con el sistema, ya que
generalmente el modelo se construye con base en observaciones, experiencias y
datos. En algunas ocasiones dependerá notablemente de suposiciones "a priori"
de la situación. En cualquier caso, la teoría que describe la operación del sistema
sedebe poderverificar enformaexperimental.
Dostipos deexperimento tienen gran importancia enesteproceso:el primero está
diseñado simplemente para obtener información;eIsegundotienecarácter más
críticoysediseña paraprobarlavalidezdelasconclusiones.
Por otra parte, el administrador utiliza los métodos estadísticos cuando son
necesarios, pero está restringido por ellos. La estadística se preocupa
principalmente por las relaciones entre los datos; la Administración trata de
entender la operación del sistema básico que esos datos representan. Como
consecuencia deesto,losresultados muchasveces difieren significativamente.
Es importante señalar que laAdministración no pretende sustituir otras técnicas ni
competir con ellas, aunque algunas veces se ha demostrado suutilidad aún en
aquellas áreas donde otrostiposdeactividades están muydesarrollados.
Una contribución de la Administración es integrar la información, es decir, usar la
opinión de los expertos, o los datos básicos que provienen de otros estudios, en
un análisis sistemático y organizado. El analista necesita de los consejos y
servicios de los expertos en otras ramas para poder lograr una solución efectiva y
unplaneamiento satisfactorio alosproblemas.
En resumen,el objetivo de laAdministración esclasificar la relación que existe
entre las diferentes alternativas de acción, determinar sus posibles resultados, e
indicar cuál esla másefectiva atendiendo alosobjetivos ymetas planteados,para
Eulalio DomínguezViveros
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Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
que con base en esto, el tomador de decisiones elija de una manera más
razonada.
Sin embargo, la Administración no es un curativo para todos los problemas de
negocios ni una fuente automática de decisiones. Aunque provee una base
cuantitativa, muchos factores importantes en el proceso de toma de decisiones
conservan su carácter cualitativo o intangible, ydeben evaluarse basándose en el
juicio eintuición deltomador dedecisiones.
1.2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
Pareciera que en tiempos de bonanza los directores de empresas constructoras
en nuestro país suelen ignorar el hecho de que algún día las cosas pueden ser
diferentes; experiencias pasadas mostraron que, a pesar que la economía
nacional mostraba un panorama poco promisorio, hubo empresarios que se
deslumbraron por elfalso periodo de expansión económica y solicitaron créditos a
las instituciones financieras del país, las cuales se los otorgaron. Se dispusieron
los recursos sin invertirlos adecuadamente, incluso destinándose aadquirir bienes
improductivos cuyo precio resultó ser mucho máselevado que suvalor, esto porla
falta de estudio del mercado, lo cual redundó en la pérdida de los recurso y en la
insolvencia para efectuar los pagos que debían devolverse a las instituciones
financieras. Estas y otras acciones equivocadas resultaron nefastas para muchas
empresas constructoras, lascuales seretiraron tras muchos años de operar.
Sinduda,ante las inminentes perspectivas deglobalización, nos hace pensarque,
tarde otemprano, lasempresas del sector delaconstrucción deberán cambiar sus
políticas de administración, obligándose a actuar con base en la "sana" toma de
decisiones, sustentada a su vez en análisis serenos, objetivos y enfocados en el
corto, mediano ylargo plazos.
Porotro lado,esnotable lanecesidad deque la industria de laconstrucción brinde
apoyo a otros sectores primarios y secundarios de la economía nacional para
ayudarles alograr laproductividad que requieren lasdiversas regiones mexicanas,
por lo que, tomando esto en cuenta, el presente trabajo tiene la finalidad de
presentar un análisis de las condiciones actuales del sector agropecuario que, por
suriqueza ytamaño,sepresentacornoun sector quepodría sumarseaIdeIa
industria delaconstrucción envarios desus aspectos particulares.
Vale la pena mencionar que las condiciones topográficas de nuestro país
restringen la superficie dedicada al trabajo agrícola; el 36%de su área total tiene
pendiente menor del 10%y es posible sucultivo, el resto es inadecuada para ello,
a menos que se lleven acabo diversas obras detipo cultural para acondicionarlas.
Nuestro país cuenta con 195.8 millones de hectáreas, de las cuales son
susceptibles de aprovechamiento agrícola 30 millones, que representan el 15.3%
Eulalio Domínguez Viveros
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Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
de la superficie total del país; sin embargo únicamente se cultivan entre 20 y 25
millones de hectáreas al año, y de estos, sólo 4.8 millones son de riego, cerca de
unmillón sonde humedad ymásde 18millones son detemporal.
Encuanto alaclimatología sondos losfactores quemás interesan alaagricultura:
las lluvias y la temperatura, pero es el agua el principal elemento que requiere la
tierra para la producción agrícola. De los 350 millones de metros cúbicos de agua
quearrastran lascorrientes mexicanas solo64millones son utilizables.
En términos generales, las lluvias se concentran en dos periodos: de julio a
octubre yde diciembre afebrero; el primero es intenso y con ciclones, el segundo
es ligero. El resto del año casi todo el país sufre de sequía; no obstante, los
mayores porcentajes de lluvia se constriñen a Veracruz, Tabasco y Chiapas, Sur
de Yucatán, Morelos, Nayarit, Sur de Guerrero y Oaxaca, aunque en las planicies
tropicales de Tabasco y el sureste de Veracruz existe el peligro de las
inundaciones en años particularmente lluviosos. El promedio general de lluvia en
el paísalcanza de700a717 mm,contra 811 mmdetodoelglobo terrestre.
Es evidente que solamente estableciendo vínculos estratégicos entre los diversos
sectores productivos del país,como son los propios de las actividades culturales o
agropecuarias y los de las industrias de la transformación, como lo es la
construcción, se podrán mitigar muchos de los riesgos que surgen en una
economía emergente como lanuestra.
Elvalor de los bienes rurales destinados al uso agropecuario es sin lugar a dudas
él más complejo de los análisis a realizar, ya que en la determinación de su valor
incide factores externos como las políticas internacionales de precio y
comercialización de los productos del campo, e internos como pueden ser la
política nacional agropecuaria, la legislación agraria, la diversidad de las
características físico-geográficas de nuestro país, el costo de las obras de
infraestructura, edificaciones e instalaciones agregadas del predio, el tipo y la
calidad de las especies vegetales y animales producidas, así como, los costos y
tiempos de producción y comercialización de los productos agropecuarios y la
variabilidad desus precios enelmercado nacional.
I.3. HIPÓTESIS
En ese sentido, la hipótesis es que las inversiones que se destinan a la
construcción de obras de infraestructura, edificaciones, instalaciones especiales,
obras especiales y elementos accesorios en predios agropecuarios, no solo
revierten incrementos enla productividad de loscultivos, sino quetambién aportan
incrementos sustanciales alvalor del suelo;esto significa que ladiferencia entreel
valor de un terreno agrícola en breña y el valor de otro que cuenta con obras de
apoyo y consolidación constituye la cantidad máxima cantidad de dinero que debe
Eulalio Domínguez Viveros
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Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS
invertirse en el primero para que alcance la productividad del segundo, y así
alcanzar condiciones similares que permitan comparar también susvalores.
Eulalio Domínguez Viveros
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E LOSfelENES AG"ROPECUARTC?5"
II. INTRODUCCIÓN AL VALOR
11.1 Los TRATADOS DEL VALOR
Los fundamentos teóricos del valor han sido resultado de profundos
razonamientos de varios filósofos a lo largo de la historia de la humanidad. El
concepto nace cuando el hombre comienza a obtener excedentes en su
producción ydesea cambiarlos porotros bienesque necesita yque noproduce.
Así surgen los conceptos tales como, costo, valor, precio y sus derivados como
valor de uso y valor de cambio, mismos que serán expuestos más adelante en el
presente documento.
Aristóteles, enlaedad deorode losgriegos,enuncia suteoría delvalor subjetivoy
diceque elvalor delosobjetos creados por el hombre noestá enelobjeto,sinoen
lamente humana,estableciendo así uncarácter subjetivo aeste concepto.
En el siglo XVI surge en Inglaterra el grupo llamado "los mercantilistas", integrado
por hombres de negocios que sostenían que el bienestar económico individual
sólo era posible en un estado económicamente fuerte y políticamente estable, lo
cual exigía un control absoluto de las fuentes productivas de la tierra y de los
medios detransporte. Con estafilosofía capitalista, se aplicaron valores alatierra,
aunque ésta no tuviese un costo de producción; y es en esta época cuando
comienza ahablarse de laley noescrita delaoferta ylademanda.
En el siglo XVIII, John Stuart, primer ministro de Jorge III (1761-1763), aborda el
tema del valor de la tierra desde el punto de vista político económico, y
recomienda a su gobierno que proceda a valuaciones periódicas de todas las
propiedades agrícolas y urbanas a efecto de cobrar impuestos sobre dichas
valoraciones. Sinembargo, porsuautoritarismo, soloduró2años enelcargo.
A finales del siglo XVIII, Adam Smith, fundador de la economía política como
ciencia independiente, defensor de la libertad de comercio y adversario de los
monopolios y privilegios, ensu"teoría sobre elcosto" reconoce alvalor de usoyal
valor de cambio, e introduce, como parte de esevalor, la importancia del trabajo y
del uso del capital. Concibe al valor de uso como la utilidad de cualquier bien
concreto, y al valor de cambio como poder proporcionado por la posesión de los
bienes; sin embargo, al no existir relación entre ambos conceptos, prescinde del
primero, dedicándose a estudiar únicamente el segundo, dada su creencia de que
elcambio eselfundamento esencial del sistema económico ysus leyes labasede
laciencia económica.
EulalioDomínguezViveros
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Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
Adam Smith consideró la producción de riqueza o actividad determinada por la
conjunción dedosfactores:eltrabajo (principio activo) ylatierra (principio pasivo).
Sostuvo queeltrabajo es lafuente productora de riqueza,así como la medida real
devalor de cambio de todos los bienes, ya que el valor de un bien viene definido
porlacantidad detrabajo quedicho bien proporciona acambio, locual setrata del
concepto de Labour Commanded.Además consideró la posibilidad de medir el
valor através del trabajo incorporado o cantidad detrabajo que ha sido necesario
emplear en su producción, pero loconsideró únicamente válido en el estadio dela
sociedad que precede a la acumulación de capital, en el que los bienes pueden
serconsiderados comoembodimentsdetrabajo.
En Smith resulta evidente la existencia de un "trabajo productivo" como aquel que
da lugar a un aumento de valor, cuando el producto en que se plasma es tal que
puede poner en funcionamiento una cantidad de trabajo mayor que la del trabajo
empleado,yelde"trabajo improductivo", cuando nosedan estas características.
Definitivamente, elcriterio deLabourCommandeddeSmith puede concretarse del
modo siguiente:eI valor de un producto no se calcula con referencia al trabajo
mediante el cual ha sido producido, sino con el trabajo que pondrá en
funcionamiento.
En el mismo siglo XVIII, David Richard aporta suteoría sobre la renta económica,
en la cual establece que,elvalor de un bien esdeterminado por su escasez y por
la cantidad de trabajo necesario para su producción. Bajo esta conceptualización,
la renta de la tierra es un pago diferencial obtenido en función de su capacidad
productiva. Acepta la idea smithiana de que es el trabajo el determinante de los
valores, pero abandona el concepto de Labour Commanded y amplía la
concepción deSmithde"trabajo incorporado".
Al analizar la unidad de medida del valor de cambio, David Richard toma como
unidad la cantidad detrabajo empleado y no elvalor de éste,considerado en este
caso como valor de cambio de la mercancía a la "fuerza de trabajo" (en su
acepción marxista).
El criterio de la cantidad de trabajo incorporado enfrenta a Richard con la
existencia de la tierra y del capital para la determinación del valor; desposee a la
tierra de influencia en la determinación del valor y considera el capital como
cristalización del trabajo anteriormente realizado, suponiendo que el trabajo
anterior y el actual se combinan en las distintas producciones en proporciones
idénticas.
La teoría de la renta marginal de Thomas R. Malthus vino después a incorporar
conceptos de valor de uso, renta y cambio, relacionándolos con la demanda de
bienes en el mercado. Aceptó en principio el Labour Commandedde Smith, pero
define el valor real de cambio como poder de disposición de las cosas necesarias
y útiles de la vida, incluyendo el trabajo, en contraposición con poder de
disposición de metales preciosos; no obstante, distingue claramente el trabajo
Eulalio Domínguez Viveros
11
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
como factor productivo originario de la mercancía fuerza de trabajo; hecha esta
distinción, consideró que Smith se refirió al trabajo y no a la mercancía fuerza de
trabajo, mientras que para Malthus el criterio del Labour Commandedse refiere
claramente alamercancíafuerza-trabajo ynosolamente altrabajo.
En contraposición a David Richard, para quien el examen de las variaciones del
valor se remite en última instancia al examen a largo plazo de las modificaciones
en el costo de producción del trabajo, él,por el contrario,fundamentó lateoría de
valor en el razonamiento de que el examen de las variaciones del valor lleva
necesariamente alanálisis delas alteraciones en los precios demercado;por esta
causa,en Malthus lademanda adquiere una importanciafundamental.
K. Marx parte en su teoría del valor del concepto de trabajo incorporado de David
Richard, desarrollándolo e intentando hacer rigurosa al máximo la teoría
ricardiana. Define la fuerza de trabajo como una mercancía constituida por la
suma decualidades que hacen al hombre capaz de producir trabajo; alvalor dela
fuerza de trabajo como el trabajo necesario para mantener y desarrollar la
capacidad de trabajo de los hombres; y el trabajo como la actualización de la
fuerza detrabajo.
Marx se planteó frontalmente un problema no resuelto en Richard,el del beneficio
del capitalista, plusvalía generada por el hecho de que la cantidad de trabajo que
el trabajador efectúa es superior a la cantidad de trabajo precisa para la
producción de sus medios de subsistencia, siendo la diferencia entre el valor
producido yelconsumido laplusvalía.
Otro problema que resuelve Marx, es la eliminación del supuesto restrictivo de
Richard cuando ésteconsidera que el capital yeltrabajo se combinan siempre en
proporciones idénticas, mediante la introducción del concepto de composición
orgánica del capital,definiendo el concepto decapital variable como el costo dela
mercancía, fuerza de trabajo y el de capital constante como costo de los
instrumentos productivos distintos a la fuerza de trabajo. El valor, entonces,
vendrá definido porlasumadecapital constante,decapitalvariable ydeplusvalía,
con lo que composiciones orgánicas distintas producen el mismo valor, pero
distintotipodebeneficios.
Sin embargo,J.B. Sayfue el primero queconsideró elvalor decambio deun bien
definido por la demanday laoferta, la demanda determinada por la utilidad del
bien y la oferta fijada por la suma de remuneración de los factores productivos o
costodeproducción.
Marshall, fundador de la escuela neoclásica, partió de una concepción muy
precisa: el precio término es el valor expresado en dinero, y el valor expresa la
relación entre los bienes; el valor de cambio de un bien en términos de otro es la
cantidad deeste segundo bienque en ciertas circunstancias puede serobtenida a
cambio del primero. Consideró el contenido de la teoría del valor fijado en dos
Eulalio Domínguez Viveros
12
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
puntos: formación de los precios y examen de las fuerzas que están detrás de la
demanda ylaoferta,concebidas entérminos psicológicos.
Entre losaños 1825y 1850,Johann H.Thunen,economista alemán que desarrolló
lateoría de la renta de latierra en su país, hace una clara distinción entre el valor
del suelo y las contribuciones al capital y eltrabajo, y reconoce que la localización
delatierra influye ensu propiovalor, ideaque persiste hasta nuestrosdías.
En esa misma época, elfrancés Claude F. Bastiat, influenciado por la abundancia
detierras vírgenes enAmérica, sostenía que elvalor de latierra erafunción de su
localización, desu productividad ydesus mejoramientos.
II.2. EL SIGNIFICADO DE LA PALABRA "VALUACIÓN"
Como fue expresado en el apartado anterior, muchas fueron las teorías
desarrolladas al respecto, pero hoy se puede definir a la valuación como un
procedimiento técnico y metodológico que, mediante la investigación física,
económica y social, permite determinar las variables cuantitativas y cualitativas
que inciden enelvalor delosbienes.
En términos gramáticos, valuación es un sustantivo femenino, cuyo significado es
conocido como acción y efecto de valuar; por lo que valuar es un verbo transitivo
que consiste en señalar la cuantía económica de intercambio de una cosa;
proviene del latín tardío "valoris", que significa grado de utilidad o aptitud de las
cosas parasatisfacer necesidades odar bienestar.
Paraefectos dedefinición, basados en lohastaahoradocumentado, la palabra
valor significará: gradode utilidad delascosas,cualidad delascosas quelashace
objeto de aprecio, y a partir de ello se emplearán las palabras avalúo, valuación y
valoración comoderivadas deeste concepto.
Normalmente, por avalúo se conoce al dictamen emitido por perito en la materia
(experto en valuación) con el cual se describe un bien específico y, a través de
metodología determinada, se le asigna un valor referido en términos económicos.
Seentenderá pues,que la palabra avalúo se trata de un sustantivo masculino que
se define como la acción de valuar, es decir, de asignación de un valor. Palabras
sinónimas de ésta son valuación yvaloración; no obstante, en este documento se
empleará por preferencia del autor la palabra valuación para designar al dictamen
valuatorio.
Eulalio Domínguez Viveros
13
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
11.3. VALUACIÓN: TÉCNICA O DISCIPLINA
Definitivamente no existe un sólo método apto para el progreso de cualquiera de
las ramas del conocimiento humano, se emplean varios métodos, sustentados
principalmente en el método científico, del cual se puede decir, sin lugar adudas,
que es una herramienta consistente y sumamente útil para identificar si se está
hablando deunatécnica ode unadisciplina del conocimiento. Elmétodo científico,
entérminos generales, puede decirse que se integra con la unión de cuatro pasos
esenciales para su desarrollo: la observación, la formulación de hipótesis, la
experimentación y,finalmente, el pronunciamiento deunaleyoun principio.
La observación es la etapa que consiste en la realización de un diagnóstico y el
establecimiento de una visión sobre un fenómeno específico, con lo cual se
formulará el problema por resolver, base sustantiva para establecer un punto de
partida para entender el objeto en estudio. Undiagnóstico será entendido como la
descripción del estado actual del fenómeno en estudio, mientras que una visión
será una descripción de lo deseado sobre el mismo; y, a través de estas dos
descripciones, puede establecerse unadiferencia entérminos cuantitativos, misma
que representará elplanteamiento de unproblema propiamente dicho.
Seguidamente, con base en la experiencia acumulada por el conocimiento formal,
o bien, en la experiencia empírica, se establecen las teorías con las que,
posiblemente, se puede dar una solución adecuada al problema planteado, es
decir, un mecanismo teórico o práctico para reducir la diferencia entre el estado
real del fenómeno y el estado que se desea alcanzar; con este segundo paso se
enuncia una hipótesis, misma que en términos "a priori" puede establecer una
solución al problema formulado. La hipótesis propondrá, además, la estructura
metodológica oseriede pasos quesedeben satisfacer.
Para validar el postulado o postulados que sostenga la hipótesis, se procederá a
repetir, de manera controlada, los aspectos del fenómeno sobre los que existe
cuestionamiento e integran el planteamiento del problema por resolver,
comparando los resultados obtenidos con lo sostenido por la hipótesis, de manera
que si la comparación es positiva, es decir, si se cumple, la hipótesis tendrá
carácter detesis,encasocontrario, sehabrá obtenido unaantítesis.
Cuando un proceso de investigación, que necesaria y evidentemente debe
sustentarse en el método científico, logra integrar sistemáticamente y de manera
suficiente los postulados convertidos en tesis y antítesis en un proceso de
"síntesis", establece, por una parte, las condiciones y lineamientos bajo los cuales
es posible repetir y explicar un determinado fenómeno, y por otra, formula los
mecanismos con los cuales es posible resolver problemas específicos. En ese
momento, se dice que se ha conformado una disciplina, misma que tendrá
fronteras definidas respecto del conocimiento materia desuestudio.
Eulalio Domínguez Viveros
14
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
Esta aplicación recursiva del proceso de investigación establece la perspectiva
inductiva del método científico, ya que a través del estudio sistémico de
particularidades es posible enunciar la generalidad, no obstante que, una vez
integrada lageneralidad,esposibledar respuestayresolver aspectos particulares.
Con base en lo anteriormente sustentado, cuando se hable devaluación,se debe
pensar en ésta como una técnica multidisciplinaria, ya que de ninguna manera
establece postulados objetivamente mesurables como lo hace una ciencia o
disciplina, tampoco desarrolla metodologías propias para la asignación de los
valores a bienes específicos, sino que recurre al conocimiento desarrollado en
otras ramas del conocimiento para lograr su fin; en otras palabras, no genera ni
enriquece conocimiento; sin embargo, esta no debe ser razón para desmeritar la
actividad valuatoria, por elcontrario, su fortaleza radica en el hecho de que se
adjunta al quehacer humano como herramienta fundamental para la toma de
decisiones enmateria devalor.
Decimos que la valuación es una técnica porque aporta una base metodológica
para asignar un valor económico a un bien específico, aunque también decimos
quees unatécnica multidisciplinaria porque utiliza ycombina los conocimientos
formulados por otras disciplinas o ciencias. Por su naturaleza social yeconómica,
podríamos decir que la valuación es una técnica ética profesional, con normas y
metodologías definidas yadaptables, encargada de indagar, analizar y seleccionar
lasvariables objetivas ysubjetivas que influyen enladeterminación delvalor.
Dehecho, puede decirsetambién que lavaluación es una de las ramas ytécnicas
que emplea la Investigación deOperaciones, yaque utiliza de manera combinada,
pero ordenada, conceptos de probabilidad, de estadística, de matemática
financiera, de simulación,deteoría de decisiones, de evaluación de proyectos, de
la economía, de normas jurídicas y de laética primordialmente. Estos aspectos
sonlosqueledanalavaluación sucarácter multidisciplinario.
Habiendo citado eneI párrafo anterior a la "Investigación deOperaciones" sera
necesario explicar que ésta en una ciencia multidisciplinaria que tiene sus
orígenes durante la segunda Guerra Mundial, cuando un grupo de científicos
fueron comisionados por el gobierno inglés para idear recomendaciones que
mejoraran las estrategias militares (inteligencia, administración, servicios de
operación,cuerposdeseñales,transportes, logística,etc.).
Esta actividad fue denominada por los británicos "Investigación de Operaciones",
debido a que los primeros estudios fueron dedicados a operar el radar y estudiar
susposiblesaplicaciones,sustentados enaplicaciones detipo matemático.
Después de la guerra, algunas compañías experimentaron con este tipo de
investigación y encontraron su aplicabilidad a problemas de administración de
negocios; desde entoncessehaIogrado una based e a ccióndentrodelcampo
industrial. Sin embargo, ha surgido mucha confusión al tratar de identificar el
nombre "Investigación de Operaciones" con técnicas especiales, o al hacer
Eulalio Domínguez Viveros
15
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS
distinciones rígidas entre la Investigación deOperaciones yotras actividades al
servicio del ejecutivo como la contabilidad, la estadística y la ingeniería, aunque
conesta última lasdiferencias sonmássutiles.
El primer punto en consideración es que la Investigación de Operaciones es
exactamente lo que su nombre indica, una investigación en las operaciones; sin
embargo,representa un puntodevista particular en lasmismas y, másimportante,
untipo particular deinvestigación.
Las operaciones se consideran como un sistema, donde el objetivo del estudio no
es analizar el equipo utilizado, ni la moral de los participantes, ni las propiedades
físicas del producto; sino la combinación de todas esas características como un
proceso económico.
A través de los años se han desarrollado técnicas experimentales y análisis
matemáticos para utilizarlos como herramientas en el desarrollo deeste tipo de
actividad. La aplicación de esta posición científica y de las técnicas asociadas al
estudio de lasoperaciones,yaseande negocios,gubernamentales, o militares,es
lo que se conoce con el nombre de Investigación de Operaciones, la cual resulta
ser, alfinal decuentas, unaciencia multidisciplinaria dirigida hacia la investigación
orientada.
Como es sabido, algunas veces las decisiones se basan en análisis y
razonamientos sencillos, pero muchas otras dependen de una combinación de
experiencia general,juicio, especulación e ¡ncertidumbre, donde siempre existe el
riesgo de que una decisión tomada en determinado momento no sea tan buena
como una que se tome posteriormente. Por esta razón, los tomadores de
decisiones buscan herramientas que ofrezcan soluciones nuevas, eficaces y más
eficientes, para aquellos problemas queseconsideran derutina yrepetitivos.
Enese sentido, la Investigación de Operaciones ha ayudado a resolver problemas
variables a través de sus diversas ramas, como dirigir a vendedores
adecuadamente hacia los compradores en el momento preciso, distribuir el
presupuesto de publicidad de la manera más efectiva, establecer sistemas justos
de comisiones, mejorar las políticas de abastecimiento y control de inventarios,
planear la producción a uncosto mínimo,definir las relaciones detrabajo y capital
necesario para una nueva operación,determinar lacapacidad óptima de unidades
productivas, establecer planesparaeldesarrollo urbanodelasciudades, implantar
estrategias deprecios ensituaciones degran competencia, aevaluar proyectosde
inversión directa, a analizar portafolios de inversión y, por supuesto, a asignar
valores con fines de toma de decisiones a derechos y a bienes muebles e
inmuebles,entreotras aplicaciones más,sujetándose siempre alanálisis lógicoya
la metodología que hacaracterizado eltrabajo de ¡nvestigación yque es loquese
conoce como"método científico".
Eulalio Domínguez Viveros
16
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS
11.4.COSTOS,VALORESYPRECIOS
Elvalordeunbien puedeserapreciado bajodosesquemas básicos:
1. Valor deuso,y
2. Valordecambio.
Elvalor de uso es aquel que poseen los bienes por su capacidad de proporcionar
una satisfacción. Este valor es asignado subjetivamente por cada individuo,
dependiendo del grado de utilidad que recibe; por tanto, el grado de satisfacción
será distinto de una persona a otra y su expresión objetiva puede ser que se
establezca entérminos distintos alosmonetarios.
Por otra parte, el valor de cambio de los bienes, es aquel que toman en los
mercados al momento de su intercambio, y se identifica a través del equilibrio de
lasfunciones deoferta ydemanda.
Cabe llamar la atención en el sentido de que el concepto de valor debe ser
diferenciado de los de costo yprecio, pues por costoentendemosquesetratade
lacuantía monetaria quedebe erogareIproductor de unb¡eny/o serviciopara
producirloy ponerlo a disposiciónen el mercado;y por precio nos referimosa la
cuantía también monetaria que pretende recibir dicho productor del bien y/o
servicioporsu venta,esdecir, porsuintercambio.
Esto significa que el precio está formado por el costo más una cuantía monetaria
adicional que es referida en términos contables como "utilidad", aunque en
realidad puede ser entendida también como "plusvalía", la cual es originada por la
existencia deciertosfactores quehacen atractivo eladquirir unacosa.
Lo anterior hace entender que las cuantías del valor, del costo y del precio son
iguales únicamente al momento de llevar a cabo el intercambio del bien y/o
servicio entre el oferente y el demandante del mismo, pues desde el momento en
que una persona paga por adquirirlo, por esa simple acción,queda establecido su
valor en un instante dado; después, por distintas circunstancias (inflación, cambio
en las condiciones de mercado, oferta y demanda, etc.), éste puede cambiar,
aunque el hecho histórico contable se conserva y mantiene el monto del precio y
delcosto para elvendedor yelcomprador respectivamente.
No obstante, en momentos de recesión económica, el precio puede llegar a ser
igual o menor que el costo, en la inteligencia que setiene urgencia y premura por
vender elbien, llevando estasituación asuremate.
Con base en lo anterior, se definirá al valor como la cuantía económica,
expresada en nuestra época en términos monetarios, dispuesta a sercambiada
por la posesión de una cosa; es decir, con la cual se llevan a cabo los
Eulalio Domínguez Viveros
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Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
intercambios de bienes y/o servicios entre los oferentes de los mismos y sus
demandantes enmercados específicos.
Por su capacidad de conservar el valor, algunos bienes son mercancías
acumuladoras de valor, es decir, tienen el potencial de conservarlo, y de
incrementarlo en eltiempo entérminos reales. Esta clasede bienes toma laforma
decapital,destinado alaproducción ocomocapitalfinanciero.
Es importante considerar que el valor de los bienes son meras manifestaciones
estadísticas de un componente intrínseco del bien que es expresado por el
productor o productores del mismo (precio); de este modo podemos admitir queel
valor es función de un precio potencial, o sea, el precio que podría alcanzar un
bienen undeterminado mercadoymomento.
Si se atiende al comportamiento de los precios en el mercado, la predectibilidad
aproximada de los precios se basa en principios que dan a tal pronóstico un
fundamento científico; la ciencia resultante se llama timografía. La timografía se
integra por cinco principios fundamentales: permanencia, coherencia,
equivalencia, proporcionalidad y normalidad. Tales principios configuran un
modeloqueexplica conaproximación satisfactoria larealidad.
PoreIprincipiode permanencia sabemosque hayunIapsoduranteeIcualIos
precios se mantienen; esto admite la variabilidad de los precios, pero siempre
habrá unintervaloduranteelcualel precio pronosticado tienevigencia.
El principiod e c oherencia refiere Iasd¡versas manifestaciones delpreciode un
bien, lascualesguardan una relación lógicaentresí.
Elprincipio de equivalencia sostiene quedos bienes equivalentes en mercados
equivalentes tendrán el mismoprecio.
El principio de proporcionalidad afirma que dos bienes semejantes en mercados
semejantes tienen precios semejantes y que la diferencia de precios es
proporcional alasdiferenciasentresuscaracterísticas (debienesydemercados).
El principio de normalidad asegura que los pronósticos de precio obtenidos para
un mismo bien en un mismo mercado tienen todos una distribución estadística
llamada "distribuciónnormal".
Los primeros cuatro principios timográficos inducen a la comparación como
técnica para el pronóstico de los precios, en virtud de que el precio no secalcula,
sinoquesemide,ytoda medición implicacomparación.
Esnecesario acotar que,al haber definido las ideasde costo, precio yvalor, seha
referido también elconcepto de"unidades monetarias", lascuales pretenden serel
reflejo del valor de las cosas; sin embargo, dichas unidades monetarias pueden
serdedostipos:
Eulalio Domínguez Viveros
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Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS
• constantes o reales,y
• corrientes onominales.
Si hablamosdeunaseriedeflujos deefectivo expresados enunidades monetarias
constantes, significará que todos ellos están ligados a una misma fecha y que
cada unidad monetaria expresada tendrá el mismo poder adquisitivo que las
demás, entendiendo por poder adquisitivo el índice de la cantidad de bienes que
sepueden intercambiar por unaunidad monetaria.Siporelcontrario, hablamos de
flujos de efectivo expresados en unidades monetarias corrientes, se querrá decir
que cada flujo de efectivo de un periodo específico estará afectado por una tasa
inflacionaria, o por una tasa de productividad nominal respecto de los flujos
anteriores o posteriores, por lo que cada unidad monetaria tendrá distinto poder
adquisitivo delasotras.
Eulalio Domínguez Viveros
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Tesis:DETERMINACIÓNDELVALORCOMERCTflfÜETeS-BJENfcSAGRBPÍCIIAR|5S'~
III. N O R M A S J U R Í D I C A S E N M A T E R I A D E V A L U A C I Ó N
Primeramente habrá que definir el concepto de Derecho Civil,el cual es parte del
conocido como Derecho Privado, o sea, aquél que regula los hechos, situaciones
y actos que entran en el campo de la "autonomía privada", es decir, del interés
propio decada unode los individuos que,asuvez,toman parte enrelacionescon
otros individuos (entidades autónomas independientes), persiguiendo en éstas,
cadaunodeellos,suinterés particularconlibertaddejuicioydevoluntad.
Puntualmente, puede afirmarse que el Derecho Civil es el Derecho Privado
General que tiene por objeto la relación de la persona en su estructura orgánica,
en los derechos que le corresponde como tal yen las relaciones derivadas de su
integración en lafamilia yde ser sujeto de un patrimonio dentro de lacomunidad,
afirmando que es general porque afecta las relaciones más comunes de la vida y
en él seencuentran los conceptos másfundamentales. Es el Derecho Civil el que
da antes queotras ramasdel Derecho conceptos comoel depatrimonio,el de
bien, el de propiedad,el de la división de bienes y derechos, el de derecho real y
decrédito,edeposesión,eldeactojurídico, eldeprescripción,eldeobligación,el
de convenio y contrato, el de sucesión atítulo particular y a título universal, el de
mancomunidadysolidaridad,entreotros.
Es precisamente el Derecho Civil el que comprende a la persona como sujeto de
un patrimonio, la composición de ese patrimonio y la clase de elementos que lo
integran, que es la materia de los bienes y de los derechos, mismos que pueden
sersujetosdevaluaciónenunmomentodado.
En este sentido, lasvaluaciones tendrán como objetivo establecer una cuantía de
valor para la cosa valuada (bienes y/o derechos que integran un patrimonio), tal
como es sabido; esto con fines que incurren en materia del Derecho Civil
evidentemente,entreloscualespodemos citar:
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)
i)
j)
Conocerelvalorcomercial parafines particulares nocontenciosos.
Adquisiciones o enajenaciones: compraventa, donación, sucesión,
prescripción positiva,cesión de derechos, permuta,dación en pago,traslado
dedominio,etc.
Segurosyfianzas.
Créditoshipotecarios.
Créditos congarantíadebienesmuebles.
Valuación de activos fijos para los efectos de reexpresión de estados
financieros.
Indemnizaciones porexpropiación.
Afectaciones porcausasdeutilidadpública.
Justipreciación de los productos que la Federación deba cobrar cuando
concesione inmueblesfederales,
Embargosyremates.
EulalioDomínguezViveros
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Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOSBIENES AGROPECUARIOS
k) Liquidación desociedades, aumentosdecapital,escisiones yfusiones.
I) Controversias deordenjudicial enmateria penal,civilomercantil.
m) Estudios técnicos para determinar el monto deobras de urbanización ypago
dederechosderegularización deobra,
n) Justipreciación dearrendamiento,
o) Tomadedecisiones.
Para los efectos anteriores, habrá que vigilar constantemente lo expresado por
ordenamientos jurídicos tales como los siguientes que, bien sea de una forma
general o de una forma específica, expresan disposiciones relacionadas con el
ejerciciovaluatorio:
Constitución Política delos Estados Unidos Mexicanos.
Constitución Política delos Estados.
Ley Reglamentaria del Servicio Público deBancaCrédito.
LeyGeneral deTítulos yOperaciones deCrédito.
Ley General deSociedades Mercantiles.
Código deComercio.
Código Fiscaldela Federación ysu Reglamento.
Código CivilysuCódigode Procedimientos.
Leydel Impuesto Sobrela Rentaysu Reglamento.
Leydel ImpuestoalActivodelas Empresas.
Leydel ImpuestoalValorAgregado ysuReglamento.
Leyde Impuesto sobreAdquisición de Inmuebles.
Ley de Hacienda del Departamento del D. F. y sus correlativas en los
EstadosyMunicipios.
Ley General deBienes Nacionales.
Reglamento delaComisión deAvalúos deBienes Nacionales.
LeydeExpropiación.
Ley Federaldelas Entidades Paraestatales.
Reglamento de Construcciones para el D. F. y sus correlativas para los
EstadosyMunicipios.
Ley Federal para laReformaAgraria.
LeydeObras Públicasysu Reglamento.
LeyGeneral deAsentamientos Humanos.
Leydel Notariado.
Ley General del Equilibrio Ecológicoy Protección alAmbiente.
Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueológicas, Artísticas e
Históricas.
Ley Sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el
D. F.ysuscorrelativas para losEstados.
Ley Sobre Adquisiciones, Arrendamientos y Almacenes de la
Administración PúblicaFederal.
LeyGeneral sobreelContrato deSeguros.
Leyde Herencias yLegados.
Eulalio Domínguez Viveros
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Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS
• Reglamento del Registro PúblicodelaPropiedad.
• Disposiciones del BancodeMéxico,delaComisión Nacional Bancaria yde
ValoresydelaComisión Nacional deSeguros yFianzas.
• Disposiciones deSociedades Profesionales.
En los documentos anteriormente mencionados se enuncia que, dentro de la
competencia que los mismos señalan, son organismos que regulan la profesión
valuatoria lossiguientes:
• LaComisión Nacional Bancaria ydeValores de la Secretaría de Hacienda
yCrédito Público.
• La Comisión Nacional de Seguros y Fianzas de la Secretaría de Hacienda
yCrédito Público.
• La Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales de la Secretaría de
Contraloría yDesarrollo Administrativo.
• Las tesorerías de las Secretarías de Finanzas de las Entidades
Federativas delaRepública.
• Órganosdeapoyo para laadministración delajusticia del PoderJudicial.
Complementariamente, es importante decir que, para efectos de evitar
interpretaciones erróneas relativas a la emisión de normas valuatorias, cualquier
ordenamientos estará sujeto acumplir y respetar unajerarquía de tipo jurídico,
mismaque prevalecerá entodo momentoyqueescomosigue:
1. Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y Tratados
Internacionales.
2. Leyes.
3. Códigos.
4. Reglamentos.
5. Decretos.
6. Acuerdos.
7. Boletines yCirculares.
En este contexto, la valuación agropecuaria puede circunscribirse a lo expresado
enla Figura 3.1, mismaqueacontinuación semuestra:
Eulalio Domínguez Viveros
22
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
CONSTITUCIÓN POLÍTICA
DELOSESTADOS UNIDOS
LEY
AGRARIA
LEY
FORESTAL
LETDE
BIENES
NACIONALES
LEYDE
AGUAS
NACIONALES
REGLAMENTO
NORMASY
BOLETINES
CABIN
HYDE
EXPROPIACIÓN
LEY GENÉRALE
BE
INSTITUCIONES
DI CRÉDITO
REGLAMENTO
NORMASY
BOLETINES
CJNB.Y.
VALUACIÓN AGROPECUARIA
Figura 3.1 Marcojurídico normativo de lavaluación agropecuaria
Lasvaluaciones siempre serán ligadas aunafecha de referencia,entendiendo por
este concepto, la fecha en la cual se relacionan los bienes a valuar y se
determinan sus valores. Para efectos de evitar la extemporaneidad o
congestionamiento en virtud que la elaboración de una valuación de activo fijo
implica en ocasiones mucho tiempo, lafecha de referencia puede no coincidir con
ladel cierre del ejercicio social,pero en ningún caso excederá de 6 meses previos
a l a de dichocierre. Losvalores a la fecha de referenciatendrán vigencia a l a
fecha de cierre del ejercicio social, siempre y cuando no ocurran eventos que
modifiquen sustancialmente elvalor delosactivosvaluados.
En los ejercicios contables siguientes a la actualización mediante valuación
emitida por perito independiente en la materia, se podrán ajustar las cifras
derivadas de esa valuación utilizando índices específicos de precios e los activos
fijos de que se trate, los cuales podrán ser proporcionados por los propios
valuadores. Cuando sea evidente que las cifras tienden aapartarse de los valores
demercado,es necesarioquesepractique una nuevavaluación.
Excepcionalmente, lasentidades económicas podrándeterminar, porsímismas,el
valor neto de reposición de sus activos fijos, cuando dispongan de elementos
objetivos yverificables paraello.
Eulalio Domínguez Viveros
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Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS
De conformidad con la Ley General de Sociedades Mercantiles en vigor, las
empresas pueden capitalizar utilidades retenidas o reservas de valuación o de
revaluación bajo lossiguientes requisitos:
• Deberán haber sido previamente reconocidas en estados financieros,
debidamente aprobados por laasamblea deaccionistas.
• Tratándose de reservas de valuación o de revaluación, deberán estar
apoyadas en valuaciones efectuadas por valuadores independientes
certificados, por valuadores autorizados por instituciones de crédito o por
Corredores Públicostitulados.
Desde fines de 1993 y principios de 1994 existía la inquietud sobre la
conveniencia de mantener o eliminar la alternativa contenida en eI Boletín B-10
sobre la actualización de los activos no monetarios através de la metodología del
costo de reposición, por esta razón la Comisión de Principios de Contabilidad del
Instituto Mexicano de Contadores Públicos emitió el "Quinto Documento de
Adecuaciones al Boletín B-10", documento normativo cuyo objetivo fue lograr una
mayor comparabilidad y objetividad de la información financiera mediante la
aplicación de un método único para la actualización de inventarios, costos de
ventas y activo fijo, así como la depreciación acumulada y la del periodo. Dicho
método resultó sereldeajuste porcambiosenelnivel general deprecios.
Este documento dispone que deja de existir para las entidades económicas la
alternativa de actualizar sus activos no monetarios con base en el costo de
reposición, lo cual entró en vigor el 1 o de enero de 1997, afectándose
directamente el ejercicio valuatorio, ya que se cuestionó la calidad del trabajo de
los valuadores yse marcó un concepto discriminatorio de parte de los contadores
donde sedaprioridad alcosto históricodelosactivos.
Por su parte, el Instituto Mexicano de Ejecutivos de Finanzas,A.C. (IMEF), en su
boletín técnico nacional no. 37 de diciembre de 1996, plantó algunas sugerencias
para clarificar el proceso valuatorio, tales como crear la carrera de valuador, o
bien, la especialidad en las carreras afines de ingeniería civil y arquitectura. El
Instituto planteó la importancia de una educación continua al respecto, la creación
de un código de ética profesional, así como la necesidad de contar con una
agrupación uorganismofederal quelovigileysancione.
Noobstante,los lineamientos generales paraelejercicio de lavaluación de bienes
por parte del sistema bancario mexicano de bienes fueron regulados en su
momento por circulares tales como 1118 y 1118-bis en relación con la circular
1110 para elcasode mobiliario yequipo,ypor lascirculares 1201(defecha 23de
marzo de 1988 "Reglas a las que habrán de sujetarse las Instituciones de Banca
Múltiple y las Instituciones de Banca de Desarrollo, en laformulación de avalúos")
y 1202 (formato para avalúos de inmuebles) en el caso de bienes inmuebles.
Estascuatro circulares fueron emitidas por la Comisión Nacional Banearía y de
Eulalio Domínguez Viveros
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Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
Valores (CNBV) de la Secretaría de Hacienda yCrédito Público (SHCP) del Poder
EjecutivoFederal.
Dichas circulares otorgaban la misma fuerza probatoria a las valuaciones
practicadas por instituciones bancarias que las leyes asignan a los hechos por
corredor público o perito y, por consiguiente, los avalúos bancarios deben
formularse con métodos y criterios adecuados uniformes que permitan determinar
de la mejor manera posible elvalor de los bienes valuados de acuerdo con reglas
específicas, aunque sustituidas actualmente por la circular 1462, que se integra
con un cuerpo textual y cuatro apartados: el primero es relativo a las prácticas y
procedimientos, el segundo sobre la valuación de bienes inmuebles, el tercero
versa sobrevaluaciones de maquinaria y equipo y,finalmente, el cuarto establece
las normas paraelcasodevaluaciones agropecuarias.
Es importante destacar que la circular 1201 señalaba que el valor de los bienes a
valuar debería determinarse con independencia de los fines para los cuales se
requiere el avalúo (principio del valor único), así como que la circular 1118 de la
Ley del Mercado de Valores prohibía, en su apartado 2.3.1.1, a los valuadores la
utilización del índice Nacional de Precios al Consumidor que publica el Banco de
México, toda vez que a la letra dice: "2.3.1.1.-Deben aplicarseíndices específicos
para cada uno de los activos valuados,por tipoy rama a quepertenezcany sin
utilizar el índice Nacional de Precios al Consumidor que publica el Banco de
México."
Por su parte también, la Comisión Nacional de Seguros y Fianzas (CNSF) de la
Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP) del Poder Ejecutivo Federal,
facultada por la Ley General de Instituciones y Sociedades Mutualistas de
Seguros, emitió sus circulares S-15.1 (seguros) y F-5.2 (fianzas), en las cuales se
emitieron las disposiciones para la valuación y registro contable de inversiones
inmobiliarias, así como también sus circulares S-15.1.1 y F-5.2.1, en las que se
establecieron los procedimientos para determinar el valor máximo que pueden
afectar a reservas técnicas en inmuebles urbanos de productos regulares. De
hecho, un importante principio establecido en estas circulares es considerar al
valor comercial equivalente alasemisuma del costo netode reposición ydelvalor
deuso(valorfísicoyvalordecapitalización).
En otro tema, como es sabido, a raíz de las altas tasas de inflación que se
presentaron en nuestro país entre los años de 1983 y 1988, las autoridades
fiscales adoptaron la ideade reconocer losefectos que provoca paradeterminar el
monto del impuesto a serdevengado por lasentidades económicas, por lo que
utilizando el índice Nacional de Precios al Consumidor se actualizan algunos
valores fiscales, pero en general, la base para la actualización de la partida del
activofijo eslavaluación emitida por peritoen lamateria.
Para determinar la base del impuesto sobre la renta, podemos deducir de los
ingresos, los costos y gastos inherentes a la operación de las entidades
económicas. Las inversiones en activos fijos, se deducen mediante la aplicación
Eulalio Domínguez Viveros
25
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS
de los porcentajes señalados para tal efecto, los cuales se aplican sobre el valor
actualizado delosactivosfijos,hastaqueseacumule el 100%dedepreciación.
Cuando seenajenan los activosfijos,secompara el preciodeventa contra elvalor
fiscal del bien (costo de adquisición menos depreciación, debidamente
actualizado), para determinar la utilidad gravable o pérdida en laventa. Enelcaso
de los bienes inmuebles que estén integrados al activo fijo, si nofuera posible
determinar el valor del terreno y construcciones por separado, del valor total del
bien, se considera que un 20% es aportado por el terreno, y el resto por las
construcciones.
Para determinar la base del impuesto al activo de las entidades económicas, se
suman los promedios de los activos de la entidad económica deduciendo algunos
pasivos, la actualización de los bienes se realizará para calcular el promedio de
activosqueseincluyen en labasedel impuesto.
El artículo 102 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, en su primer párrafo
establece que los contribuyentes podrán solicitar la práctica de un avalúo por
corredor público titulado o institución de crédito autorizados por la Secretaría de
Hacienda y Crédito Público. Las autoridades fiscales estarán facultadas para
practicar, ordenar o tomar en cuenta, el avalúo del bien objeto de enajenación y
cuando el valor del avalúo exceda en más de un diez por ciento de la
contraprestación pactada por la enajenación, el total de la diferencia se considera
ingreso del adquirente en los términos del capítulo quinto; en cuyo caso se
incrementará sucosto coneltotaldeladiferenciacitada.
El artículo 4 del Reglamento del Código Fiscal de la Federación, reformado el 21
de mayo de 2002 por Decreto emitido por el Poder Ejecutivo Federal,a través de
la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, en su primer párrafo establece que
los avalúos que se practiquen para efectos fiscales tendrán vigencia seis meses
contados a partir de lafecha enque seefectúen ydeberán llevarse acabo porlas
autoridades fiscales, institucionesde crédito, la Comisión de Avalúosde Bienes
Nacionales, por corredor público o personas que cuenten con cédula profesional
devaluadores expedida porlaSecretaría de Educación Pública.
Por otra parte, el artículo 6 fracción 11 de la Ley Federal deCorreduría Pública
establece que al "corredor público" corresponde fungir como perito valuador para
estimar, cuantificar yvalorar los bienes, servicios, derechos yobligaciones que se
sometan a su consideración, por nombramiento privado o por mandato de
autoridad competente. Corredor es el agente auxiliar del comercio, con cuya
intervención se proponen yajustan los actos, contratos y convenios yse certifican
los hechos mercantiles; tiene fe pública cuando expresamente lo faculta este
código uotras leyesypuedeactuarcomo peritoenasuntosdetráficomercantil.
Los Corredores Públicos habilitados conforme a la Ley Federal de Correduría
Pública del 29 de diciembre de 1992, son profesionales que acreditan ante la
Secretaría de Comercio y Fomento Industrial una alta calidad profesional y
Eulalio Domínguez Viveros
26
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
reconocida honorabilidad, por lo que pueden presentar cabalmente cualquier
dictamen de valuación, siempre que no exista prohibición legal o reglamentaria a
este respecto. El artículo 3 fracción II de la Ley Federal de Correduría Pública
preceptúa que corresponde a la Secretaría de Comercio y Fomento Industrial
examinar alas personasquedeseenobtener lacalidaddeaspirantes acorredores
o a ejercer como corredores públicos, asegurándose de que éstos sean personas
dotadas dealta calidad profesional yreconocida honorabilidad.
El artículo 1252 del Código de Comercio establece que el título de habilitación de
corredor público acredita para todos los efectos la calidad de perito valuador. El
artículo 1 257deIaLey encitaseñalaque,entodos loscasos enquesetrate
únicamente de peritaje sobre elvalor de cualquier clase de bienes yderechos, los
mismos se realizarán por avalúos que practiquen dos corredores públicos o
instituciones de crédito, nombrados por cada una de las partes, y en caso de
diferencias en los montos que arrojen los avalúos, no mayor del treinta por ciento
en relación con el monto mayor, se mediaran esas diferencias. De ser mayor tal
diferencia, se nombrará un perito tercero en discordia, conforme al artículo 1255
deestecódigo,enloconducente. Elartículo 1300establece quelosavalúos harán
prueba plena.
El artículo 1410 del Código de Comercio preceptúa que cuando los bienes deban
salir aremate deberán servaluados pordos corredores públicos o peritosyporun
tercero endiscordia.
El artículo 116 de la Ley de Sociedades Mercantiles en su segundo párrafo
establece que tratándose de reservas de valuación o de revaluación, éstas
deberán estar apoyadas en avalúos efectuados por valuadores independientes
autorizados por la Comisión Nacional de Valores, instituciones de crédito o
corredores públicostitulados.
El último párrafo del artículo 346 del Código de Procedimientos Civiles establece
que el título de habilitación de corredor público acredita para todos los efectos la
calidad de perito valuador. El artículo 353 de Ley Procesal Civil establece, la
mismasituación invocada enelartículo 1257delCódigodeComercio.
Elartículo486 del Códigode Procedimientos Civiles establece que en el juicio
hipotecario cuanto de remate se trate, cada parte tendrá derecho de exhibir,
dentro de los diez días siguientes aque sea ejecutable la sentencia, avalúo de la
finca hipotecada, practicado por un corredor público, una institución de crédito o
por perito valuador autorizado por el Consejo de la Judicatura, los cuales en
ningún caso podrán tener el carácter de parte o de interesada en el juicio. El
artículo 569 del Código de Procedimientos Civiles, contenido en la Sección
Tercera, de los remates, señala que el avalúo se practicará de acuerdo con las
reglas establecidas para lapruebapericial.
Eulalio Domínguez Viveros
27
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
Lafracción XXIIdelartículo46dela Leyde Instituciones deCrédito preceptúa que
las instituciones de crédito podrán encargarse de hacer avalúos que tendrán la
mismafuerza probatoria que lasleyes asignan aloshechos por corredor público.
Lafracción V del artículo 26 de la Ley Federal de Instituciones de Fianzas señala
que la garantía que consiste en prenda sólo podrá constituirse sobre bienes
valuados por instituciones decrédito o corredor.
Tratándose de valuación de predios en las distintas Entidades Federativas, debe
observarse lo señalado por los instructivos correspondientes, mismos que son
publicados por las respectivas tesorerías de sus secretarías de finanzas, o bien,
por lasoficinas catastrales facultadas para ello,donde se establecen los requisitos
mínimos que debe contener un avalúo, tanto en materia de terreno como en
materiadeconstrucciones edificadas sobreellos.
Por último, es importante decir que, como consecuencia del esfuerzo conjunto y
continuo del Comitéde Normas deValuación,creado enabrilde2000 por acuerdo
de la entonces Secretaría de Comercio y Fomento Industrial (hoy Secretaría de
Economía del Ejecutivo Federal) dentro del Comité de Normalización en Materia
de Información en Prestación de Servicios, de los organismos de valuadores
profesionales queconstituyen Iasentidades másrepresentativas deIa actividad
valuatoria y de sus socios agremiados, el 31 de diciembre de 2001 fueron
aprobadas las "Normas de Valuación vigentes en la República Mexicana",
mismas que tienen como objetivo establecer reglas de observancia general que
orienten al usuario y fijen las expectativas de la profesión en cuanto a la calidad
del trabajo que deben producir los profesionales de latécnica valuatoria dentro de
la actividad económica en México. Serán de tipo voluntario para el usuario y
obligarán, por decisión propia a los prestadores del servicio, con base en los
convenios que en materia valuatoria se tienen celebrados con los Organismos
Internacionales
Estas Normasde Valuaciónhabrán de servir como base para la elaboración de la
Normas Mexicanas primero y, con su adecuación al transcurrir del tiempo, de las
Normas Oficiales que ya reclama la sociedad respecto de la profesión valuatoria;
al respecto habrá queesperar lapublicación oficial correspondiente.
111.1.NOCIONES SOBRE EL PATRIMONIO
El patrimonio es unconcepto doctrinal y abstracto, ya que los bienes son tomados
en cuenta por el Derecho en cuanto el hombre puede sacar provecho deellos;
todo hombre tiene a su disposición diversas cosas sobre las cuales tiene
"derechos privativos", constituyendo este conjunto de cosas supatrimonio, aunque
también tieneobligaciones ylosbienes quetiene responden deesas obligaciones,
por lo que la composición del patrimonio no sólo es integrada por el activo
Eulalio Domínguez Viveros
28
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS
(conjunto de bienes y derechos), sino también por el pasivo (obligaciones) que
disminuye aésteprimero.
Hay dos teorías principales sobre el patrimonio: la clásica o subjetivista y la
objetiva o económica. La primera considera al patrimonio como reflejo de la
personalidad y que es una noción abstracta distinta de los elementos que lo
componen y que comprende derechos y obligacions, así como la aptitud para
adquirirlos; según esto, solamente las personas pueden tener patrimonio, toda
persona tiene un patrimonio, nadie puede tener más de un patrimonio y el
patrimonio es inseparable de la persona. La segunda, también llamada de los
patrimonios sin sujeto, considera al patrimonio con individualidad propia sin tomar
encuenta queestéunidoonoaunapersona.
Tomando ambas teorías en cuenta, podemos definir al patrimonio como un
conjunto de derechos o, mejor aún, de relaciones jurídicas activas y pasivas que
pertenecen a una persona y son susceptibles de estimación pecuniaria. En cierto
modo, ésteforma una universalidad, esdecir, una masa de bienes que componen
untodo (activoypasivo).
Elpatrimonio puedetransmitirse como untodo sólo porcausa demuerte,perosus
elementos pueden renovarse por cambio de los elementos que lo componen, lo
cual significa que los bienes y/o derechos individuales de una persona pueden
incorporarse y desincorporarse (subrogación real) sin que cambie la atribución
jurídica del patrimonio, es decir, el bien o derecho que entra toma el lugar de otro
bienoderecho que sale,oensu lugar, unbienoderecho salesinqueotroentreo
viceversa.
No forman parte del patrimonio todos los derechos ni todas las obligaciones; en
primer lugar, noentran en él losque notienenvalor económico (v.gr. los derechos
políticos), y en segundo lugar no entran los que son personalísimos que son
extrapatrimoniales (lafama porejemplo). Noobstante esto,hayciertos derechos o
situaciones que, aunque no entran en el patrimonio como se ha mencionado, sí
podrían tener consecuencias patrimoniales, como por ejemplo: la patria potestad,
que da derecho a percibir parte del usufructo de los menores; el parentesco, que
da derecho a recibir alimentos; o bien el desempeño de un cargo público, que da
derecho a recibir el pago de honorarios. Como puede verse, estas consecuencias
económicas intervienen enel patrimonio.
Existen también determinados derechos que se incorporan al patrimonio, pero se
extinguen por la muerte del titular, como puede ser el usufructo, uso y habitación,
yportanto nosetransmiten porherencia.
Con estas consideraciones podemos decir que forman parte del patrimonio los
derechos relativos a la apropiación o derecho sobre cosas (derechos reales), los
que permiten exigir servicios a otro (derechos de crédito u obligaciones), y los
provenientes delaposesión.
Eulalio Domínguez Viveros
29
B I u - ' ** l c C A
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCTAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
La determinación y cuantificación en términos de valor del patrimonio son
indispensables porque una persona responde de todas sus deudas con su
patrimonio y porque éste, como un todo, es el que pasará a manos de los
herederos cuando su titular fallezca; además, los acreedores que tengan derecho
real sobre bienes específicos de un patrimonio (prenda, hipoteca), tendrán
derecho a cobrar el adeudo con ellos. Esto último quiere decir que el patrimonio
puede dividirse en determinados casos para así dar cierta autonomía a una
determinada cantidad de bienes de una misma persona, tal como es el caso del
patrimonio del ausente, el patrimonio familiar, el patrimonio de la sociedad
conyugal, el de la herencia antes de la adjudicación de bienes, el del sujeto a
concurso yeldelquebrado, porcitaralgunos ejemplos.
Cuando unacantidad específica de bienes está destinada aunfindeterminado, se
le llama "patrimonio de afectación", el cual constituye una unidad abstracta de
bienes que crea un ámbito de poder económico independiente al que se le
imputan como propias obligaciones y deudas. Incluso en otros países se admite
queelcomerciante desligue partedesus bienes paraformar unfondo de comercio
que responda desusobligaciones, llamado patrimonio deriesgo.
III.2. DERECHOS Y OBLIGACIONES
Todos losderechos tienen elcarácter común deser relaciones entre personas,
reconocidas y sancionadas por el Derecho, el cual procura clasificarlos según sus
diferentes caracteres y modalidades. La más importante es la distinción entre
derechos personales llamados decrédito uobligaciones yderechos reales.
El derecho de crédito está incluido en el concepto de oblicación en su sentido
amplio, la cual es unvínculojurídico entre dos personas en virtud del cual una de
ellas (acreedor) tienen derecho de exigir a la otra (deudor) un dar, un hacer o un
no hacer, es decir, exigirle una actividad o una abstención de algo concreto.
Cuanto esta relación se mira del lado activo (del acreedor), se le conoce con el
nombre de "crédito", y si se le mira del lado pasivo (del deudor), se le llama
"deuda"uobligación.
El derecho real es el que concede a su titular un poder inmediato y directo sobre
una cosa que permite legal yIegítimamente a sacar provecho de una cosa sin
requerir la mediación detercero alguno. Dicho derecho real puede ser ejercitado y
hechovaler frente atodos,esto es,su concepto comprende aquella relación desu
titular frente a todas las personas que tienen el deber (no la obligación) de no
perturbar esederecho,osea,undeber desimple abstención.
Laclasificación delosderechos reales seilustra enelCuadro 3.1 y posteriormente
seexplicarán.
Eulalio Domínguez Viveros
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Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
' De dominio
{ Propiedad
Usufructo
/
Temporales
Uso
Habitación
De goce
Servidumbre
Perpetuos
' Censo
Superficie
DERECHOS
REALES
Limitativos dedominios
Sobre muebles
De garantía
{ Prenda
Hipoteca
Sobre inmuebles
Anticresis
Retención
De adquisición
Tanto
V
Cuadro 3.1 Clasificacióndelosderechos reales
Retracto
El usufructo eselderecho deusarydisfrutar directa einmediatamente decosas
ajenas, salvando lasustancia delascosas, esdecir, dejando a salvo la nuda
propiedad (laparte material desnuda delasfacultades dedisfrute). Para algunos
autores es unadesmembración de la propiedad. Es enajenable, gravable y
arrendable, pero noesembargable nisepuede heredar, porloque,en ese
sentido,tienecaráctertemporal.
El usotiene la misma naturaleza queel usufructo, pero deinferior extensión,
diferenciándose ambos porelderecho decrédito quetiene eluso, toda vez que
éste seestablece mediante elcomodato oelarrendamiento. No esenajenable,ni
gravable,niarrendable,niembargable.
La habitación daaquien lotiene lafacultad deocupar gratuitamente casa ajena,
las piezas necesarias para sí y laspersonas desufamilia. Serige por las
disposiciones delusufructo encuanto noseopongan reglas especiales.Sus
titulares nopueden traspasar suderecho y éste nopuede serembargado ni
hipotecado,yaqueseconsidera comounaayuda caritativaaltitularysufamilia
La servidumbre eselgravamen real impuesto sobre uninmueble enbeneficiode
otro perteneciente adistinto dueño, aunque puede ser también aplicable sobreun
predio que nolotenga;entérminos formales sedefine como elderecho limitativo
Eulalio Domínguez Viveros
31
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS
del dominio que consiste, bien en conferir a un tercero el derecho de hacer actos
de uso sobre un fundoque no lepertenece, o a restringir elejercicio de algún
derecho del propietario de él. No es forzoso que los predios sean contiguos entre
sí,aunqueestoeslomásordinario.
El censoes la sujeción deun inmueble alpago de un canono rédito anual en
retribución de un capital quese recibe en dinero odel dominio plenoo menos
plenoquesetransmite delosmismos bienes.
Superficie es aquel derecho por cuya virtud una persona otorga a otra
(superficiario) el derecho de levantar en el suelo de su propiedad edificios o
plantaciones delque,elquelas hace,devienetitular bajociertas condiciones.
La prenda es el derecho real constituido sobre un bien mueble enajenable para
garantizar elcumplimiento deunaobligación ysu preferencia enelpago.
La hipoteca es una garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al
acreedor, yque daderecho aéste,en caso de incumplimiento de la obligación
garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia
establecido por la ley. La hipoteca puede ser voluntaria o necesaria: una hipoteca
voluntaria es la convenida entre partes o impuestas por disposición del dueño de
los bienes sobre los que ésta se constituye y, se llamará necesaria a la hipoteca
especial yexpresa quepordisposición delaleyestánobligadas aconstituir ciertas
personas para asegurar los bienes que administran o para garantizar los créditos
dedeterminados acreedores.
Por la anticresis el acreedor adquiere el derecho de percibir los frutos de un
inmueble de su deudor, con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses, si
sedebieran,ydespués alcapitaldesucrédito.
Elderecho de retención suspende laobligación quetiene una persona deentregar
o devolver una cosa,es lafacultad legal de prolongar latenencia de una cosa por
virtuddeuncrédito relacionado conella hastael pagodelmismo.
El derecho de tanto o tanteo es aplicable en el régimen de copropiedad, cuando
un copropietario tiene la intención de venta de su parte alícuota respectiva a un
extraño y,segúnvarios autores, nosolamente encasodeventa puede ejercitarse,
sino en cualquier otro caso de enajenación onerosa (dación en pago, permuta,
subasta, aportación, etc.). Este derecho se ejercita antes de la venta por
cualquiera otro copropietario con intención de adquirirla parte que se pretende
enajenar, sin distinguirla porción que represente en lacopropiedad,dándole la
preferencia para que le sea vendida en la cantidad ofrecida por el extraño, es
decir, en "tanto" como el extraño ofrezca; si varios propietarios de cosa indivisa
hicieran uso de este derecho, será preferido el que represente la mayor parte, y
siendo iguales, el designado por la suerte, salvoconvenio encontrario. En ese
sentido, nosedesea que elcopropietario que pretende enajenar sufra un perjuicio
patrimonial,niqueelquequiera adquirirtenga unaganancia,simplemente limitala
Eulalio Domínguez Viveros
32
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS
libertad al enajenante sólo en lo que respecta a la elección del adquirente,
procurando el amparo de los intereses privados de los copropietarios, y a ese
efecto el copropietario referido deberá notificar a los demás, por mediojudicial o
notarial, la venta que tuviere convenida para que, dentro de un plazo perentorio
establecido por la ley, hagan uso del derecho de tanto o tanteo (mientras no se
haya hecho la notificación,laventa noproducirá efecto legalalguno).
El derecho de retracto se aplica también en el régimen de copropiedad, en el
mismo contexto descrito en el párrafo inmediato anterior, pero, a diferencia del
derechodetanto,se ejercedespuésdeverificada Ia venta deIaparte alícuota
respectiva cuando no se realiza la notificación judicial o notarial a los demás
condueños. En sí, el retracto tiene el mismo fondo que el tanteo, proteger
determinadas situaciones contra la incursión deextraños alacomunidad mediante
la sustitución del adquirente por el retrayente, es decir, el titular del derecho de
retracto podrá subrogarse en el lugar del adquirente en la esfera jurídica a través
de dos fases: primeramente la anulación de la enajenación y, posteriormente, la
adquisición delaparte porelcopropietario ocondueño.
Es importante indicar que no existe derecho de tanto en el régimen de propiedad
en condominio, excepto a favor de los inquilinos que usan una o más unidades
integrantes; si dichas unidades se enajenaren sin la notificación correspondiente,
eltitulardelderechodeltanto podrá subrogarse enIugar deladquirenteenIas
mismas condiciones estipuladas en el contrato de compraventa, ejerciéndose
entonces elderechoderetracto.
Cuando un deudor suspende el pago de sus obligaciones civiles, líquidas y
exigibles ysuvuelve enundeudor insolvente,osea,aquél cuyas deudas exceden
a su activo patrimonial, el derecho real que tienen sus acreedores sobre bienes
específicos de su patrimonio les otorga el "derecho de preferencia" y el "derecho
de persecución", lo cual significa que, por un lado podra ejercer su acción que le
corresponde como acreedor y obtendrá el pago del crédito con el valor del bien
pignorado, ya sea prendario (bien mueble) o hipotecario (bien inmueble), y por el
otro que podrá perseguir el bien donde quiera que se encuentre para ejercer su
acción. Si los acreedores no tienen derecho real (acreedores quirografarios),
entonces concurrirán a concurso porque ninguno de ellos tiene derechos
especiales sobre losdemás (salvo algunos casos de prelación decréditos) y, sise
trata dedeudas dedinero, se repartirá entre todos ellos la pérdida que resulte de
la insolvencia del deudor, dado que están sujetos a la "ley del concurso"; además
nopodrán ejercer acción realsinosólo personal contra sudeudor.
Complementariamente a los derechos reales, existen obligaciones que nacen por
el hecho de ser titular de los mismos. No se originan en las fuentes ordinarias de
las obligaciones sino que la ley las impone a determinadas personas por razón y
enlamedida delascosas sobre lascualestenganderecho.
Estas obligaciones dependen de la cosa sobre la que se ejerce un derecho real,
se contraen por el hecho de adquirir la cosa o por adquirir un derecho real sobre
Eulalio Domínguez Viveros
33
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS
ella, se transmiten al transmitirse el bien o el derecho real sin necesidad del
consentimiento del acreedor y por eso sedice que el acreedor ydeudor, en estas
obligaciones, son ambulantes y, finamente, se extinguen al extingurse el bien o el
derecho real.
Por razón de su dependencia con la cosa, a estas obligaciones se les llaman
reales, y existen obligaciones reales que nacen con motivo de la propiedad, la
copropiedad, el usufructo, el arrendamiento, la prenda y la hipoteca, por ejemplo,
mismas que son establecidas y definidas por los ordenamientos normativos
correspondientes.
Cabe mencionar que una persona puede adquirir derechos y librarse de
obligaciones mediante el transcurso detiempo determinado ybajo las condiciones
establecidas por la ley a través de la "prescripción". La adquisición de bienes en
virtud de la posesión se llama prescripción adquisitiva o positiva y la liberación de
las obligaciones por no exigirse su cumplimiento se llama prescripción extintiva o
negativa.
Estos conceptos de Derecho toman relevancia en el ámbito valuatorio debido a
que, como puede verse, están ligados a la cosa misma y, en un sentido se
establece un derecho para un individuo, pero en el otro una obligación para una
persona distinta, lo cual podría limitar el goce y disposición de la plena propiedad
de un bien en un momento dado,traduciéndose esto, sin duda,en una afectación
aalvalorque potencialmente podría alcanzar.
Evidentemente losderechos reales también puedenser sujetos devaluación,para
locual deberá tomarse en cuenta los preceptos ycondiciones que establecen,así
como las limitantes que propiamente establecen, pues todo esto en conjunto
definirá la metodología y las consideraciones específicas sobre la misma que
deberán ser adecuadamente articuladas y aplicadas con elfin de determinar el
valor procedente, ya sea del derecho mismo o de los bienes sobre los cuales
procede el mencionado derecho.
A este respecto es importante destacar que sería ilógico afirmar queelvalordeun
derecho real sobre un bien es idéntico que el valor del bien mismo, pues en un
casose estaría valuando solounadeIasdos partesqueintegran Ia propiedad
(derecho real y nuda propiedad) y, en elotro,ambas. Por ejemplo, si sevaluara el
puro usufructo de una propiedad, podría aplicarse la diferencia entre el enfoque
metodológico del valor de uso y del costo neto de reposición del bien, siempre y
cuando ésta resulte ser positiva, con elfin de equipararla y así determinar el valor
buscado (ambosenfoques metodológicos seránexpuestos másadelante).
Eulalio Domínguez Viveros
34
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
111.3.LA POSESIÓN Y LA PROPIEDAD
Un derecho, cualquiera que sea, consiste en la posibilidad legal de usar ciertas
facultades, y el uso de ellas no es el derecho, sino el ejercicio del mismo; esta
situación referida eslo que se llama posesión. El individuo que usa el derecho
está en posesión de éste, por lo que la posesión no es, entonces, sino un puro
hecho que nodebe ser confundido con elderecho propiamente dicho.
En la doctrina del Derecho Romano, poseer es estar en contacto con una cosa
material, tenerla asudisposición, ejercer sobre ella actos de dueño y comportarse
con ella como propietario, pero esta manifestación exterior del derecho de
propiedad no es el derecho mismo. Posesión y propiedad son dos conceptos
distintos, siambos estuvieran siempre reunidas enlasmismas manos, la distinción
no sería necesaria; sin embargo, puede ocurrir que estén separadas en dos
personas diferentes cuando lacosa está en manos de unoque noesel propietario
y, portanto,ejerce sobreella actos dedueño.
En su más amplia acepción, la posesión puede definirse como el ejercicio de un
derecho, independientemente de que éste pertenezca a quien lo ejercita como
propio. A este hecho, la ley lo dota de importantes consecuencias jurídicas y, por
tal razón, laposesión setransforma eninstituciónjurídica protegida por laley.
De acuerdo con la doctrina tradicional del Derecho Romano, la posesión se
compone de dos elementos: el material y el intencional. El material, llamado
corpus, es el conjunto de hechos que constituyen la posesión, o sea, actos
materiales de detención, de uso y de goce en relación con la cosa. El intencional,
llamado animus implica en el poseedor la intención o voluntad de actuar por su
propia cuenta; el animusse presume cuando una persona tiene materialmente en
su poder una cosa y no está obligado a probar que es realmente el poseeder, en
todo caso,sería eladversario alquetoca probar locontrario.
Como se mencionó, la ley toma en cuenta y protege laposesión, sea esta con
derecho o sinel mismo. Laposesión producirá distintos efectos jurídicos según
seajusta o injusta, de buena o de mala fe,sin confundir la posesión como un
"hecho" y no con el "derecho a poseer"; de antemano, la posesión se protege por
medio de "interdictos" (prohibiciones), que son acciones o procesos cautelares
orientados para retener y recuperar la posición, definidos en el Código de
Procedimientos Civiles.
En cambio, la propiedad es la prolongación de la persona individual en el mundo
material orientada a la satisfacción de los cometidos exigidos por los fines
existenciales, dando por resultado una distribución del poder de dominio entre la
sociedad. Es el derecho real por excelencia del que se desprenden todos los
demásysobreelque hagiradotodo eldesarrollo delderecho sobre lascosas.
Eulalio Domínguez Viveros
35
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS
El propietario ejerce un derecho subjetivo que le permite imponer a todos el
respeto de la cosa que le pertenece, estableciendo una relación de derecho
privado,envirtuddeIacualuna cosa,cornopertenencia deunapersona,está
completamente sujeta alavoluntad deésta entodo loque noresulte prohibido por
el Derecho Públicooporlaconcurrencia deunderechoajeno.
El derecho de propiedad es absoluto, exclusivo y perpetuo. Es absoluto porque el
propietario puede hacer o no hacer con el bien lo que considere conveniente, es
exclusivo porque sólo el propietario aprovecha los beneficios del derecho y puede
rechazar a todos los que perturben su uso o goce, y es perpetuo porque no lleva
ensímismo unarazón decaducidad,durandoensítandocomo lacosamisma.
Todo hombre tiene derecho a ala propiedad en la misma medida en que tiene
derecho acomportarse deacuerdo con sucategoría racional ysucategoría deser
libredentro,naturalmente,deciertos límites.
Al comparar el derecho a la propiedad con el uso de los bienes materiales, hay
que reconocer que este último es más importante, ya que objetivamente es
considerado como primario en comparación con el derecho a la propiedad,que se
denomina, en cambio, como secundario o derivado. Cuando de dos derechos uno
es calificado de primario y otro de derivado, no solamente se significa que el
segundo se basa en el primero, sino que también que se subordina a él y, por tal
razón,tienenvaloresdistintos.
El punto focal que diferencia a la propiedad de la posesión es que la primera
puede ser adquirida y la segunda no. La propiedad se adquiere mediante actos
jurídicos a los cuales el Derecho reconoce la virtud de hacer surgir el dominio en
un determinado sujeto, o sea, la incorporación a unpatrimonio de unbien que
estabafueradeél.
Los modos deadquisición de la propiedad pueden ser originarios oderivados. Los
originarios operan sobre cosas de nadie o cosas abandonadas, y bajo esta
definición podemos referirnos a la ocupación (aprehensión de una cosa corporal
apropiable ysin dueño, con ánimo de hacerla propia), al hallazgo de tesoro (cosa
mueble oculta e ignorada cuya legítima pertenencia no se puedejustificar por los
medios de prueba valederos en Derecho yque noseconsidera comofruto de una
finca), la accesión (derecho que compete al dueño de una cosa sobre loque ésta
produzca o a ella se una o incorpore en calidad de accesorio y de un modo
inseparable, toda vez queel Derecho Romano establece que lacosa accesoria
sigue y acrece a la principal: accesorium sequitur et cedit principale) y la
usucapión (modo de adquirir la propiedad mediante la posesión continuada
durante cierto tiempo y en determinadas condiciones), llamada también
prescripción adquisitiva o positiva. Los derivados se caracterizan por que sí hay
relaciónjurídica oderecho anterior, pudiendo referir enestemodo alos nacidosde
convenio como son la dación en pago, la compraventa, la permuta, la donación y
el mutuo; a losgenerados por coacción de la ley como son la adjudicación por
remate judicialo laadjudicación por remateadministrativo;a los originados por
Eulalio Domínguez Viveros
36
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
disposición de la autoridad como es la expropiación; a los que surgen por causa
demuertecomo son laherencia (atítulo universal) yellegado (atítulo particular).
111.4.Los BIENES MUEBLES E INMUEBLES
El Código Civil para el Distrito Federal en materia común,ypara toda la República
en materia federal, establece la clasificación legal de los bienes en los artículos
750 al 763 de su Título Segundo del Libro Segundo. Dentro de dicha clasificación
se establece la descripción de aquellos bienes que son considerados inmuebles y
deaquellos queson muebles.
Según elCódigo Civil,son bienes inmuebles:
1. Elsuelo ylasconstrucciones adheridas aél;
2. Las plantas y árboles, mientras estuvieren unidos a la tierra, y los frutos
pendientes de los mismos árboles y plantas, mientras no sean
separados deellos porcosechas ocortes regulares;
3. Todo lo que esté unido a un inmueble de manera fija, de modo que no
pueda separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a él
adherido;
4. Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de ornamentación,
colocados en edificios o heredades por el dueño del inmueble, en tal
forma que revele el propósito de unirlos de un modo permanente al
fundo;
5. Los palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos análogos,
cuando el propietario los conserve con el propósito de mantenerlos
unidosalafinca yformando partedeellade unmodo permanente;
6. Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el
propietario de la finca, directa o exclusivamente, a la industria o
explotación delamisma;
7. Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estén en las
tierras donde hayan de utilizarse, y las semillas necesarias para el
cultivo delafinca;
8. Los aparatos eléctricos y accesorios adheridos al suelo o a los edificios
poreldueñodeéstos,salvo convenio encontrario;
Eulalio Domínguez Viveros
37
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
9. Los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua, así como los
acueductos y las cañerías de cualquiera especie que sirvan para
conducir loslíquidosogases aunafincaoparaextraerlos deella;
10. Los animales que formen el pie de cría en los predios rústicos
destinados total o parcialmente al ramo de ganadería, así como las
bestias de trabajo indispensables para el cultivo de la finca, mientras
estándestinadas aeseobjeto;
11. Los diques y construcciones que, aún cuando sean flotantes, estén
destinados por suobjeto ycondiciones apermanecer en unpuntofijode
unrío,lagoocosta;
12. Losderechos reales sobre inmuebles;
13. Las líneas telefónicas y telegráficas, y también las estaciones
radiotelegráficasfijas.
Entérminosjurídicos, el régimen de propiedad de los bienes inmuebles puede ser
detrestipos:
a) Patrimonionacional,
b) Propiedad privaday,
c) Propiedadsocial.
La integración ydivisión decada uno de los regímenes mencionados se ilustra en
elCuadro3.2.
DominiopúblicodelaFederación
PATRIMONIO
NACIONAL
DorinioprivadodelaFederación
Individual
Privativa
Condominio
Cornil
Colectiva <
REGIMEN
DE
PROPIEDAD
PROPEDAD
PRIVADA
.Copropiedad
Certificadosdeparticipacióninmobiliaria
tCertificadosdevivienda
Ejido
PROPEDAD
SOCIAL
l Propiedadcomunal
Cuadro 3.2 Ordenamiento del régimende propiedad de losbienes inmuebles
Eulalio Domínguez Viveros
38
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
Los bienes muebles, por su lado, son los cuerpos que pueden trasladarse de un
lugar a otro, ya sea quese muevan por símismos opor efecto de una fuerza
exterior. Estos bienes sonmueblescomotales por:
a) sunaturaleza;o
b) pordisposición delaley.
Son bienes muebles pordeterminación dela ley, lasobligaciones ylosderechos o
acciones quetienen por objeto cosas muebles o cantidades exigibles envirtud de
acción personal. Ende, serán muebles las acciones que cada socio tiene en las
asociaciones o sociedades, aún cuando a éstas pertenezcan algunos bienes
inmuebles.
En general, son bienes muebles por su naturaleza todos los demás no
considerados por la ley como inmuebles, como son por ejemplo, las
embarcaciones detodogénero, los materiales procedentes de lademolición deun
edificio y los que se hubieren acopiado para repararlo o para construir uno nuevo,
los derechos de autor, las colecciones científicas yartísticas, el acervo informativo
y bibliográficojunto con sus estantes, las medallas, lasarmas, los instrumentos de
artes yoficios,lasjoyas, losgranos,mercancías ydemás cosassimilares.
Cabeaclarar que los bienes muebles porsu naturaleza,quesehayan considerado
como inmuebles, recobrarán su calidad de muebles cuando el mismo dueño los
separe del inmueble, salvo el caso de que en elvalor de éste se haya computado
eldeaquellos,paraconstituir algúnderecho realafavor deuntercero.
Así mismo, la ley establece que para efectos comerciales y/o legales, los bienes
muebles e inmuebles podrán ser sujetos de la práctica de una valuación. Una
valuación es un dictamen que se practica con base en criterios técnicos y
requerimientos generales que determinan el valor de un bien, el cual será
estimado bajo el supuesto de que el mismo se encuentra en caso de venta,
coincidentemente conel principiocontable de"negocioenmarcha".
Eulalio Domínguez Viveros
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B l t i f i J T E C A
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
IV. NORMAS ÉTICAS PARA LA VALUACIÓN
En los Estados Unidos Mexicanos, reconociendo la necesidad de promover y
fomentar elejercicio profesional deexcelencia, laAsociación Nacional de Institutos
Mexicanos de Valuación, A.C., durante su XXXI Convención Nacional de
Valuación realizada en Querétaro, Qro. el 26 de octubre de 1995, ha promulgado
un conjunto de reglas con las que pretende establecer un "Código de Ética y de
Principios Generales para el Ejercicio de laValuación" para los profesionales dela
valuación agremiados enlos Institutos que laintegran.
La Asociación Nacional del Institutos Mexicanos de Valuación, A.C., es una
sociedad mexicana fundada en el año de 1969, misma que agrupa a los
organismos de profesionales valuadores denominados "Institutos Mexicanos de
Valuación", los cuales están constituidos, a su vez, por personas físicas
profesionales asociadas que han demostrado, a satisfacción del Instituto
respectivo, que son competentes para valuar bajo alguna especialidad o
especialidades específicas y, por lo tanto, han merecido que se les otorgue el
derecho deseñalar sudesignación como"Miembros I.M.V.".
El propósito de establecer el código referido ha sido instruir a los usuarios de los
servicios de valuadores profesionales en relación con lo que, en opinión de la
Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C., constituye el
ejercicio competente y ético de la valuación, orientar a los asociados de los
Institutos Mexicanos deValuación paraque sean mas competentes en su ejercicio
profesional y proveer de medios que complementen los usados para examinar a
candidatos que deseen ingresar a los Institutos, con el propósito de juzgar su
destreza, competencia y su entendimiento de los principios de ética. Los
postulados quese resuelven sonexpuestos sucesivamente eneste apartado.
IV.1. DEBERES Y OBLIGACIONES PRIMORDIALES DEL VALUADOR
Es obligación del valuador determinar, describir y definir la expresión de valor
adecuada, toda vez que existen diferentes metodologías aplicables, cada una de
lascualestienevalidez enlaconclusión final dependiendo deltrabajo devaluación
solicitado, es obligación del valuador establecer cuál de éstas es la adecuada al
caso particular. El procedimiento y método para determinar el valor requerido, es
una elección que el valuador mismo debe realizar, no se le podría hacer
responsable del resultado amenos que tenga la libertad deseleccionar el proceso
a través del cual se obtendrá ese resultado; noobstante, la práctica correcta de la
valuación requiere que el método seleccionado sea adecuado para el propósito,
que incluya la consideración de todos los factores que influyen en el valor y que
sea presentado enforma clara ylógica.
Eulalio Domínguez Viveros
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Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS
Al cumplir con esta obligación, el valuador puede considerar las instrucciones de
su cliente o puede buscar asesoría legal ó profesional, pero la selección de la
expresión correcta de valor es responsabilidad única del valuador. Es también su
obligación explicar y describir claramente el significado de la expresión de valor
específico queélhadeterminado conelpropósito deobviar unmal entendido yasí
evitar la aplicación equívoca, incorrecta o mala, ya sea en forma deliberada ó no
deliberada.
De lo anterior, se desprende la obligación de determinar los resultados numéricos
adecuados y aplicables con elgrado deexactitud que exige el propósito mismode
lavaluación,evitando expresar einformar unresultado numéricofalso.
Para poder cumplir con sus obligaciones, el valuador debe ser competente en su
campo deejercicio;tal competencia se logrará mediante el estudio, lapráctica yla
experiencia. También debe reconocer, comprender y guiar su conducta por los
principios de ética que son parte esencial del auténtico ejercicio y práctica
profesional.
Una profesión está basada en un conjunto organizado de conocimientos
específicos que no poseen los legos. El conocimiento es de carácter general y
específico, por tanto, requiere un.alto grado de capacitación, así como una
inversión considerable de tiempo y esfuerzo para adquirirse y poderse aplicar. El
cliente, debido a que no tiene el conocimiento especializado necesario, deposita
toda su confianza en el valuador y confía que éste aplique sus conocimientos y
habilidades profesionales hasta el punto que sea necesario para lograr los
objetivos del trabajo. Los valuadores deben reconocer esta responsabilidad hacia
elclienteyparacon lasociedad.
Frecuentemente, una valuación pasa de manos del cliente a terceras personas
para su uso, mismas que pueden o no conocer al valuador, pero
independientemente deello,tienenderecho aconfiar enlavalidez yobjetividadde
las conclusiones del valuador, como lo hace el cliente, por lo que, los valuadores
deben reconocer también que tienen una responsabilidad ante estas personas
que, además desucliente,utilizan losresultados obtenidos enlavaluación.
Noobstante, el bienestar del público engeneral frecuentemente se involucra enla
ejecución de asignaciones devaluación y, derivado de esto, elvaluador tiene una
obligación y responsabilidad hacia el público en general, que invalida y sobresee
suobligación hacia su cliente,aunque la principal obligación del valuador hacia su
cliente es entregar untrabajo completo, sin error yoportunamente, con resultados
independientes de los deseos ó anhelos del cliente, de otras personas,
organismos óinstituciones públicas óprivadas.
El hecho de que un valuador sea contratado para hacer una valuación constituye
un asunto confidencial, ya que el cliente, sea un ciudadano particular ó una
entidad determinada, preferirá, por razones válidas, mantener el encargo en
Eulalio Domínguez Viveros
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Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
secreto. El conocimiento por terceras personas de que un valuador ha sido
contratado para llevar a cabo untrabajo especifico puede dificultar laoperación y,
consecuentemente, noesapropiado departedelvaluador revelar suasignación,a
menos que el cliente lo apruebe ó que el valuador sevea obligado por diligencias
previstas por laley.
Igualmente, es incorrecto que un valuador revele a terceras personas la cantidad
que hadeterminado en untrabajovaluatorio sin el permiso desu cliente, amenos
queestaobligación laimponga laley,comoyaseseñaló.
En ausencia de acuerdo en contrario, el contenido de un informe de valuación es
propiedad del cliente y éticamente no puede ser publicado, en ninguna forma
identificable, sinsuaprobación.
Es incorrecto que un valuador acepte un trabajo que involucre la valuación de un
bien para cuyavaluación noestacalificado; amenosqueseasocie óconsulte con
otro valuador que esté debidamente calificado para valuar tal tipo de bienes,
debiendo informar esta situación al cliente con antelación. En otras palabra, es
contrario a la ética que un valuador pretenda poseer o manifieste que posee
conocimientos profesionales quenotenga.
Porotro lado,cuando unvaluador escontratado por una de las partes en un litigio
de ordenjudicial, se considera práctica contraria a la ética que el valuador, en su
dictamen, suprima u oculte cualquier hecho, dato u opinión que sea adverso a la
causa de su cliente;o que destaque o haga resaltar cualesquiera hechos, datos u
opiniones que sean favorables a la posición de su cliente; oque en cualquier otra
forma asuma actitud parcial. En ese sentido, el valuador tiene la obligación de
presentar los datos, el análisis y el valor sin importar el efecto que dicha
presentación tenga sobre lacausadesucliente.
Si fuera el caso, que más de un cliente busquen los servicios de un mismo
valuador con respecto a la misma propiedadó con respecto a la misma causa
legal,dichovaluador nopuedeservir apropiadamente amásdeuno,excepto enel
casoenquetodas las partesestén enteradas ydeacuerdo.
El que utiliza un informe de valuación, antes de depositar confianza en las
conclusiones incluidas en él,tiene derecho a presumir que la persona quefirmael
informe es responsable de las mismas, sea porque ejecutó personalmente el
trabajo ó porque dicho trabajo fue hecho bajo su supervisión, por ello, es
importante señalar que la validez de las conclusiones del valuador sobre el valor
de un bien dependen de la validez de las declaraciones y los datos en que el
valuador se ha basado, hayan sido proporcionados porel cliente, miembros de
otras profesiones u obtenidos por él de fuentes oficiales y, en ese sentido, es
apropiado que el valuador confíe y use ese material, siempre y cuando haga
constar en su informe sus fuentes documentales y/o de campo que ha utilizado,
las cuales, debe estar dispuesto y preparado para presentarlas ante la posibilidad
decualquier verificación queserequiera.
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Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS
El correcto ejercicio profesional de la valuación exige que el valuador estipule en
su informe cualesquiera condiciones contingentes ó limitantes que afecten la
valuación, sin que ello implique descargar en otros la responsabilidad en relación
con cuestiones que están odeberían estar dentro del ámbito de su competencia y
conocimientos profesionales.
A pesar de lo anterior, en varias ocasiones el valuador se encuentra en
situaciones en que los datos que considera pertinentes y necesarios para realizar
unavaluación no le son suministrados, o bien, el acceso al bien en cuestión lees
negado, sea por el cliente mismo ó por cualquier otra de las partes involucradas,
por ejemplo los libros de registro de la producción de un campo de petróleo o los
libros de registro de ingresos yegresos de un hotel,ental caso elvaluador puede
negarse a prestar sus servicios. Esto significa que,cuando considere insuficientes
losdatos parallevaracabo sutrabajo,nodebe realizarlo.
Enlos casos en que dos ó másvaluadores son contratados para elaborar una
valuación de manera conjunta, el solicitante puede suponer que si todos firman el
informe, todos son, mancomunada, solidaria, colectiva e individualmente
responsables de la validez de todas las conclusiones incluidas; si no todos lo
firman, elsolicitante tienederecho aconocer cualesquiera opiniones disidentes.
Cuando dos ó mas valuadores son contratados para valuar individualmente la
misma propiedad, el cliente tiene el derecho a esperar recibir opiniones
independientes y a usarlas como forma de cotejo entre los diversos informes, por
loque resultaría ser comportamiento contrario a la ética engañar respecto aquién
realizó una valuación añadiendo la firma de cualquier persona que, ni hizo el
trabajo personalmente, ni tuvo asu cargo la supervisión del mismo.Si fuera el
caso de tratar con informes colectivos, igualmente será contrario a la ética omitir
cualesquiera firmas u opiniones disidentes, así como que alguno o algunos de
ellos emitan informes separados
Si dos o mas valuadores han sido contratados por un mismo cliente para emitir
dictámenes independientes del mismo bien, que colaboren entre si o que usen el
producto y la información de las pesquisas o los resultados numéricos de él o los
otros constituirá del mismo modo una práctica carentedeética.
Noobstante, undespacho o unaempresadevaluadores puede usarelnombrede
la sociedad con la firma del responsable, pero la persona quien hizo la valuación
debe firmar y se debe incluir en el informe el nombre de la persona que llevó a
caboeltrabajo.
Si un valuador emite una opinión de valor de un bien sin haber investigado y
analizado todos los factores que influyen, tal opinión, excepto por coincidencia
extraordinaria, será errónea. Emitirtales opiniones improvisadas tiende adisminuir
la importancia de la inspección, investigación y análisis en el procedimiento
valuatorio y reduce la confianza con que se reciben los resultados del buen
Eulalio Domínguez Viveros
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Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOSBIENES AGROPECUARIOS
ejercicio de la valuación, por eso es declarado que, emitir opiniones irreflexivas y
sinfundamento,constituye unacto noprofesional.
Si unvaluador preparase un informe preliminar, sin señalarlo como tal y estipular
que lascifras incluidas podrían estar sujetas amodificación cuando secomplete el
informe final, existe la posibilidad de que el usuario del informe, estando bajo la
impresión de que el informe es final, dé a las cifras un grado de exactitud y
confiabilidad que éstas no poseen. Los resultados de ésta confianza errónea
pueden ser negativos para la reputación de los valuadores profesionales en
general, así como para la del valuador involucrado. Para eliminar esta posibilidad
debe declararse también que, omitir una declaración limitante apropiada y
calificadora enuninforme preliminar, espráctica noprofesional enlavaluación.
Los anuncios autolaudatorios y la procuración de contratos o comisiones
valuatorias mediante el uso de pretensiones o promesas falsas, inexactas o
desorientadoras, son prácticas totalmente negativas al establecimiento y
mantenimiento de la confianza pública en los resultados de los trabajos de
valuación, por loque es de considerar atales prácticas como constitutivas de una
conductacontraria alaéticayalrectoejercicioprofesional.
Ahora, abordando un tema que también es importante, es buena práctica llegar a
un contrato escrito ó al menos un acuerdo verbal claro, entre el valuador y el
cliente, especificando los objetivos y el propósito del trabajo, tiempo en que se
entregará el informe yel montodelos honorarios. Sifuera elcasoque unvaluador
disminuyera los honorarios quehacotizado auncliente para unservicio especifico
de valuación con el propósito de desplazar a otro valuador, cuando él se ha
enterado de la cotización del mismo, se considerará a ésta como una acción
contraria a la ética; de ninguna manera será ética la conducta del valuador que
intenta desplazar a otro, después que éste ha sido contratado (verbal ó
formalmente), para unservicioespecifico devaluación.
Si un valuador aceptara un trabajo para el cual el monto de sus honorarios
dependiera de la cuantía de la adjudicación en un convenio inmobiliario o en una
causa judicial endonde se empleen sus servicios ódependa de la cantidad de
reducción de impuestos obtenida por un cliente en donde se utilizan sus servicios
ó se sujete a la consumación de una venta ó el financiamiento de una operación
inmobiliaria en conexión con los cuales se utilizaron sus servicios ó está
condicionado a la obtención de un resultado o conclusión especificada por su
cliente, entonces cualquier persona que considerase la posibilidad de utilizar el
resultado del trabajo del valuador podría sospechar que los resultados son
tendenciosos para buscar un beneficio propio ylos consideraría también inválidos;
tal situación obraría en contra del establecimiento y mantenimiento de la
credibilidad y confianza en los resultados de los trabajos valuatorios en general,
por lo que, al contratar y aceptar ese tipo de honorarios condicionados o
dependientes del resultado, se actúa de manera contraria la ética y se constituye
unaforma deejercicio noprofesional.
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Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
En relación con lo mismo, todo valuador debe obligarse a jamás alterar los
resultados obtenidos mediante la aplicación de métodos y procedimientos
considerados como buena práctica de la valuación, para obtener mayores
honorarios.
Por los anteriores motivos, se declara que no es ético y constituye una forma de
ejercicio no profesional si un valuador alterase los resultados numéricos de un
trabajo de valuación, pagare o aceptase conceder, a fin de obtener un trabajo
valuatorio, cualquiertipodecomisión,reembolso,división decomisión de corretaje
o cualquiera que se les asimile, o si compitiese o concursare por un trabajo o
comisión de valuación sobre postura en subasta cuando el monto de los
honorarios sea la única base para la contratación; sin embargo, esta última
restricción nodebe interpretarse como impedimento para laentrega de propuestas
para laprestación deservicios.
Finalmente, cualquier valuador tiene la obligación de proteger la reputación
profesional detodos los valuadores, sean éstos miembros de alguna asociación o
no, mientras que trabajen conforme al "Código de Ética yde Principios Generales
para el Ejercicio de la Valuación"; de hecho, es declarado contrario a la ética que
un valuador perjudique ó trate de perjudicar, a través de declaraciones falsas ó
tendenciosas ópor insinuaciones, lareputación profesional decualquier valuador.
Eulalio Domínguez Viveros
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Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
V. NORMAS METODOLÓGICAS VALUATORIAS
V.1. RESPECTO DE LOS BIENES MUEBLES E INMUEBLES
Para valuar bienes desde un esquema tradicional, pueden aplicarse tres
mecanismos para estimar el valor, y elegir aquel que represente el "mayor y
mejor uso con condiciones de bajo riesgo" desde el punto de vista del
valuador, es decir, en cada caso particular de valuación, se aplica uno de los
siguientes criterios:
a) Los bienes pueden tener unvalor equivalente al costode sufabricación o
adquisición (principiodel costo netode reposición).
b) Los bienes pueden tener un valor equivalente a la cuantía monetaria
necesaria para lograr su intercambio en mercados secundarios
específicos (principio delvalordecambio).
c) Los bienes pueden tener un valor equivalente a la capitalización del
beneficio periódico que producen mediante expresiones de la matemática
financiera (principio delvalor deuso).
La base devaluar un bien cualquiera confundamento en el mayor y mejor usodel
mismo con condiciones de bajo riesgo constituye el "principio fundamental dela
valuación", el cual deberá aplicarse en todo estudio valuatorio sin excepción
alguna.
Elvalor de los bienes avaluar deberá determinarse con base en el "principio del
valor único", es decir, con independencia de losfines para loscuales se requiera
el avalúo, observando para tal efecto las disposiciones legales y administrativas
emitidas por autoridades enmateriadeavalúosque ensucasosean aplicables.
El proceso valuatorio, en términos generales, se realizará considerando los
siguientes aspectos:
a)Alcance de la valuación. Define el propósito y las consideraciones
técnicas a seguir.
b)Análisis de la información. Se estudia la información con que cuenta la
Institución, tal como facturas de adquisición del Activo Fijo, balanzas de
comprobación de los registros contables, o bien, estados financieros
anteriores que reflejen los gastos efectuados para mantener el activo en
lugar y condiciones de funcionamiento. Esta información incluye los
Eulalio Domínguez Viveros
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Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
derechos, gastos de importación, fletes, seguros y gastos de instalación.
Una mayor cantidad de información permitirá obtener una opinión de
valor másapegada alarealidad.
c) Verificación ocular. Los bienes a valuar se identifican utilizando un
formato "ad hoc"parasuregistro.
d) Procesamiento de datos. Se realiza la valuación con los datos obtenidos
encampo,con el propósito de determinar elValor Netode Reposición de
losbienes.
e) Informefinal.Seintegra elinformeyeldictamen delavaluación.
En lo sucesivo, se entenderá por proceso valuatorio al conjunto secuencial de
actividades que realiza el profesional de la valuación para obtener la solución de
un problema específico, mismaque esgenerada apartir delosconocimientos que
éste posee. Para ello tendrá que definir y acotar el problema; recabar, tipificar y
clasificar los datos disponibles y, por último, generará e interpretará la información
queconduzca aobtener elvalordelacosaencuestión.
En la elaboración del dictamen (valuación), el valuador debe conservar todos los
elementos de información, datos técnicos, económicos y documentos relativos y
de apoyo al proceso valuatorio durante por lo menos cinco años contados a partir
delafecha dereferencia delavaluación.
Lavaluación debeformularse ycontener por lo menos cada uno de los siguientes
apartados:
a) Definición delavaluación,
b)tipodeactivosvaluados,
c) tipodebienes uotros activos noincluidosen lavaluación,
d)fechade la relación debienesvaluados,
e) periododeverificación física,
f) definicióndeconceptos,
g) periodode investigación deprecios,
h)descuentos e ImpuestoalValorAgregado,
i) cambios significativos,
j) descripción del contenido delavaluación,y
Eulalio Domínguez Viveros
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Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
k) cálculo,resumen ycertificación devalores.
La definición de la valuación deberá realizarse conforme al convenio escrito
celebrado entre el valuador y la entidad económica interesada en emplear sus
servicios; eltipo de activos valuados yno incluidos en e lavaluación según el giro
para el cual son empleados; la fecha de relación de bienes valuados debe
contener la inclusión de la leyenda Tos bienesincluidosenlapresentevaluación
correspondena los declaradospor la entidad económica como de supropiedad,
según relaciones contables proporcionadas a fecha determinada y que la
propiedad legal no fue verificada, nise investigaron gravámenes o reservas de
dominioquepudiesenexistirsobredichosbienes";el periodo deverificación física
se refiere a la indicación de las fechas en que se llevaron a cabo las visitas para
verificar laexistencia ycaracterísticas de los bienes;el periodode investigación de
preciosdebeseñalar lainvestigación deprecios ocotizaciones deIosb¡enes a
valuar, así como los tipos de cambio empleados si es el caso; el rubro de
descuentos e impuesto al valor agregado debe contener la siguiente leyenda:"La
valuaciónsepracticó sin tomarencuentaningúndescuentoespecialporpartede
los proveedores de materiales, de maquinaria o cualquier otro tipo de bien
valuado,asícomotampocoelImpuestoal ValorAgregado (IVA)".
Sifuera el casode contar convaluaciones inmediatas anteriores, seseñalarán los
cambios significativos con respecto a ellos, así como las explicaciones
correspondientes; las partes o acciones se podrán agrupar en la descripción del
contenido de la valuación a discreción, según las necesidades del valuador y la
entidad económica, pero siempre buscando una forma de integración; por último,
el resumen de valores de los bienes valuados mencionará su valor de reposición
nuevo, valor neto de reposición, vida útil remanente y depreciación anual para
cada cuenta e indicando si se trata de una valuación inicial o primera o segunda
recurrente,deloscualessehablará posteriormente.
Posteriormente al resumen, se debe mencionar la certificación de los valores
resultante, así como la fecha, firma y registro de las personas físicas o morales
autorizadas por la Comisión Nacional Bancaria ydeValores paravaluar inmuebles
industriales y/o maquinaria yequipo.
El valuador debe practicar la valuación del activo fijo de la entidad económica de
acuerdo alascuentasorubroscontables que lointegran,comoson:
• Paraelcasodebienes inmuebles:
a) Terrenos,
b) Edificacionesyconstrucciones,
• Para elcasodebienes muebles:
a) Maquinaria yequipo,
b) Herramientas, moldes,dadosytroqueles,
c) Mueblesyenseres,
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Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS
d) Equipo decómputo,y
e) Equipodetransporte.
Lainformación necesaria podráser, entreotra:
I. Inmuebles:fecha ycostodeadquisición,copiafotostática delaescriturao
documento relativo donde se indiquen medidas y colindancias, así como
superficie y nomenclatura catastral vigente, además de planos
arquitectónicos, estructurales yde instalaciones hidrosanitarias, eléctricas
yespeciales, encasodeexistir construcciones.
II. Mubles en general:fecha ycosto de adquisición, indicando si se adquirió
nuevo o usado, descripción, marca, modelo, número de serie, capacidad
nominal ydimensiones.
Cuando sevalúen inmuebles, éstos deben ser valuados enfunción del uso actual
de los mismos y no de acuerdo al uso probable por circunstancias diferentes. El
informe sedesarrollará bajolossiguientes incisos:
I.
Antecedentes,
II.
Características urbanasgeneralesdelpredio,
III.
Datosespecíficos delterreno,
IV.
Descripcióngeneral delinmueble,
V.
Descripción deelementos delostiposde construcciones,
VI.
Descripción metodológica yconsideraciones previas,
Vil. Valuación porelmétododel costo netodereposición (físico),
VIII. Valuación porelmétododelvalordecambio (mercado),
IX.
Valuación porel métododelvalordeuso (capitalización derentas),
X.
Resumen devaloresobtenidos,
XI.
Consideraciones previas alaconclusión,y
XII. Conclusiones.
Debe notarse que, siel inmueble porvaluar setrata únicamente de unterreno,de
lo anteriormente listado se omitirán los puntos IV, V, Vil y, eventualmente, el IX.
Ocasionalmente, cuando el estudio valuatorio tenga como finalidad la reexpresión
Eulalio Domínguez Viveros
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«"• T I C
B l w . , j i ECA
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS
de estados financieros, se requerirá señalar separadamente el valor del terreno y
eldelasconstrucciones.
La descripción de los elementos que integran los diferentes tipos de
construcciones deberá realizarsedemañera breve yconcisa,señalando,desde
una perspectiva constructiva adecuadamente seleccionada por el valuador como
lamostrada enelAnexo 16,almenos lossiguientes puntos pormenorizados:
1. Obragruesa.
2. Revestimientos yacabados interiores.
3. Carpintería.
4. Instalaciones hidráulicas ysanitarias.
5. Instalaciones eléctricas.
6. Cerrajería.
7. Revestimientos yacabadosexteriores.
8. Instalaciones especiales.
9. Elementos accesorios.
10.Obras complementarias.
Es necesario precisar que, eventualmente, algunos bienes se considerarán
integrados por otros que en lo individual son unidades económicamente
indivisibles; si se considera un elemento como parte de un bien, su valor, en
general, podría ser diferente del valor del mismo elemento si se considera como
independiente del bien en cuestión. La valuación de un elemento de una
propiedad, considerado sóloe ignorando su relación con el resto,seconoce como
"valuación parcial", de la cual existen usos legítimos, como es el caso de la
valuacióndeedificios paracontratar unseguro,enlacual sedescuenta elvalorde
la cimentación, pero la buena práctica valuatoria requiere que una valuación
parcial se identifique como tal y que las limitaciones de uso del avalúo por parte
delclienteódeterceras personasqueden claramente establecidas.
Los avalúos inmobiliarios deberán contener los valores obtenidos por los métodos
del costo (físico),delvalor decambio (mercado) ydelvalor deuso (capitalización);
mismos que se fundamentarán en estudios de mercado en la zona en que se
encuentra el inmueble por valuar y en el que se considerarán aquellos factores o
condiciones particulares que influyan o puedan influir en variaciones significativas
delosvalores,razonando entodocasolosresultados delavaluación.
Eulalio Domínguez Viveros
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Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
Lavaluación detoda clase de terrenos deberá consignar, según corresponda, los
siguientes datos: ubicación, topografía, calidad de los suelos, características
panorámicas, dimensiones, forma, proporción, uso del suelo, densidad de
población, intensidad de construcción, servicios municipales, afectaciones o
restricciones aqueestén sujetosysu régimendepropiedad.
En el caso de terrenos urbanos, el valor unitario del lote tipo deberá tomar en
cuenta el programa o planes parciales de desarrollo urbano de la localidad o se
afectará en su caso, con los factores de premio o castigo que le correspondan de
acuerdocon loscriterios másrecomendables.
En caso de terrenos cuyo mejor uso sea el de desarrollo inmobiliario
(fraccionamiento, plazas comerciales u otros), se deberá utilizar el método de
cálculo del "valor residual", el cual podrá ser fundamentado en una visión estática
o en una visión dinámica. La visión estática se basará en suponer que dicho
desarrollo existe, ypor lotanto se le puede asignar unvalor global hipotético enel
mercado; dicho valor global de mercado será reducido por los costos de las
construcciones que se edificarían para dar lugar al desarrollo inmobiliario, y el
"residuo" que resta corresponderá al valor del terreno. Por su parte, la visión
dinámica sefundamentará en suponer el establecimiento de un negocio de índole
inmobiliaria, donde se considerará el valor del dinero en el tiempo y donde la
cuantía monetaria involucrada por concepto del terreno será la variable por
calcular; este principio financiero será aplicable a los costos y beneficios que
actuarían durante un periodo de planeación específico yrazonable para que dicho
negocio poseacaracterísticas deseables derentabilidad.
Para la valuación de edificaciones se deberán precisar todos los tipos de
construcción que puedan determinarse, acorde a su uso, calidad y descripción de
los elementos de construcción, que se indicarán en forma pormenorizada y
completa, señalándose para cada tipo un Costo de Reposición Nuevo (C.R.N.) al
quese le deducirán los deméritos que procedan por razónde edad,estado de
conservación,deficiencias deproyecto,deconstrucción odefuncionalidad.
Todas aquellas instalaciones especiales, elementos accesorios u obras
complementarias que formen parte integral del inmueble, deberán considerarse
con su valor unitario correspondiente, señalando el valor de reemplazo así como
sufactordedepreciación.
Las instalaciones especiales de un inmueble son aquellas que se consideran
indispensables o necesarias para el funcionamiento operacional del inmueble, tal
como pueden ser los elevadores y montacargas, escaleras electromecánicas,
equipos de aire acondicionado o aire lavado, sistemas hidroneumáticos, sistemas
de riego por aspersión, albercas y chapoteaderos, sistemas de sonido ambiental,
calefacción, antenas parabólicas, pozos artesianos, sistemas de aspiración
central, bóvedas de seguridad, subestaciones eléctricas, sistemas de
intercomunicación, pararrayos, equipos contra incendio, equipos de seguridad y
circuitoscerradosdetelevisión,etc.
Eulalio Domínguez Viveros
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Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
Los elementos accesorios son aquellos que se consideran necesarios para el
funcionamiento de un inmueble de uso especializado, que en sí se convierten en
elementos característicos del bien analizado, como por ejemplo la caldera en un
hotel y baños públicos, el depósito de combustible en plantas industriales, la
espuela de ferrocarril en industrias, la pantalla en un cinematógrafo, la planta de
emergencia en unhospital,olasbutacas enunasalade espectáculos.
Las obras complementarias son aquellas que aportan alguna amenidad especial o
beneficio adicional al inmueble, como son las bardas, celosías, rejas, patios y
andadores, marquesinas, pérgolas, jardines, fuentes, espejos deagua, terrazas,
balcones, cocinas integrales, cisternas, aljibes, equipos de bombeo, gas
estacionario, etc.
En las valuaciones de inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio,
el valor del local, departamento o despacho deberá determinarse en función del
porcentaje que le corresponda con relación al valor total del terreno, a áreas
comunes e instalaciones generales del edificio, valuadas en forma separada y
detalladamente, así como el valor de las áreas privativas e instalaciones propias
ensucaso.
Para determinar el valor por el método de capitalización de un inmueble, deberán
considerarse los siguientes elementos: renta real, o en su defecto, renta óptima o
renta estimada, indicando el motivo porelque sefijan estas dos últimas, debiendo
determinarse en forma unitaria y para cada tipo de construcción apreciado,
deducciones por vacíos, impuestos, servicios y demás gastos generales,
debidamente fundamentados, la tasa de capitalización fundada en edad, vida
probable, uso, estado de conservación, deficiencias en la solución arquitectónica,
constructiva, de instalaciones, zona de ubicación y otros que sean necesarios a
juicio del valuador.
Para los avalúos agropecuarios, independientemente de la investigación de
mercado, enlaque se considerarán lascondiciones físicas,tantodelterreno como
de las construcciones e instalaciones propias, se determinará el índice de
redituabilidad, tomando en cuenta, según corresponda, el coeficiente de
agostadero, o bien el uso actual, y un promedio del rendimiento de las tierras
dedicadas a las explotaciones típicas de la región que ofrezcan las mismas
características de lasque son motivo del avalúo,fundamentando los resultados de
dichos exámenes.
V.2. EL MÉTODO DELVALOR DE CAMBIO
Este método es también llamado "comparativo" o "de mercado", y aplica en los
casos de valuación de derechos y bienes muebles e inmuebles, sean nuevos o
Eulalio Domínguez Viveros
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Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS
usados, teniendo su fundamento en la consideración que éstos tienen
deseabilidad en el mercado donde se comercializan, lo cual significa que su
aplicación queda condicionada a la existencia del mismo, que como su definición
económica señala,estará integrada poroferta ydemanda.
Tras verificada la presencia de ambos integrantes que definen el mercado
específico, habrá que extraer de él losvalores representativos con que los bienes
o derechos son "cambiados" de las manos de los oferentes a las de los
demandantes. Es difícil conocer de hecho operaciones concretas de intercambio
de bienes y/o derechos, así como el valor involucrado; lo que comúnmente se
difunde enel medio esel precio pretendido por losoferentes y, eventualmente, las
propuestas que los demandantes hacen para adquirir las cosas. Sin embargo, es
evidente y definitivo que dichas operaciones se realizan por otras cantidades que,
seguramente, seubican entreambas posturas,marcando asíel conceptodevalor,
lo cual nosignifica que éste seencuentre a la mitad dela banda que seforma por
las primeras cantidades referidas, aunque también podría decirse que dichas
operaciones se efectúan por debajo del precio en que son ofrecidas y, en ese
sentido,elvaluador aplicaelconceptodel"factor pornegociación"(F.Ne.).
Se definirá al factor por negociación (F.Ne.) a aquel por el cual, con base en el
precio indagado enelmercadodelelemento queintegrará lamuestra,seestimael
valor que podría tener dicho elemento, es decir, la probable cantidad en que
podría efectuarse el intercambio del bien o derecho en el ámbito propio del
mercado en que se comercializa. Este factor por negociación (F.Ne.) opera en la
siguiente fórmula, donde "P."es el precio difundido en el mercado de la cosa,"V"
la estimación de su valor, y el subíndice "i" expresa que la fórmula será aplicable
para cada elemento que integre la muestra estadística, por loque dicho subíndice
tomará valores desde la unidad hasta "n",parámetro que representará al tamaño
delamisma:
V.C.j = (F.Ne.s) (P.¡)
Desde ese punto de vista, y considerando que el universo de bienes y derechos
que son dispuestos en el mercado puede ser muy grande, o bien, su tamaño
indefinido, habrá que extraer un subconjunto finito de dicho universo que resulte
ser característico del mismo entérminos estadísticos. Específicamente, habrá que
extraer una muestra suficientemente representativa en términos de valor de
cambio, para lo cual se considerará como representativa para el proceso
valuatorio aquella muestra quetenga:
1. Características de identidad,o bien, de similitud en cada uno de los bienes o
derechosqueIaintegren respecto delque sepretende valuar, recordando
que lacomparación entreel sujeto devaluación ycada unode los elementos
de la muestra debe hacerse en condiciones de identidad; si existiesen
condiciones de similitud tendría que aplicarse, antes del estudio estadístico
delamuestra,unprocedimiento dehomologación.
Eulalio Domínguez Viveros
53
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS
2. Propiedades de "leptokurtosis", es decir, que su coeficiente "p2"sea igual a
mayor que 3 unidades,o bien,que elvalor de su coeficiente devariación "v"
sea menor o igual a 10%,aplicando como máximo eventual el 12%para este
valor.
3. Un error relativo no mayor del 7%, aunque podría tolerarse como máximo el
10%.
4. Un nivel de confianza de, al menos, 95%; sin embargo podría aceptarse
comomáximo el90%.
Loanterior redunda endefinir eltamañodela muestra cumpliendo con lasiguiente
expresión entérminos apriori:
_ _ 72 „
2 #_
2
n = Z v v .c. / ev.c. ,
donde:
n: Tamañodelamuestra.
Z: Númerode unidades de desviaciónestandar en ladistribución normal que
producirá el nivel deseado deconfianza. Parael caso planteado,Z será igual
a 1.960 cuando el nivel de confianza sea del 95%, y de 1.645 cuando este
seadel90%.
vv.c.:Coeficiente devariación,
ev.c.:Error relativo entre la media de la muestra y la media de la media
poblacional.
Loanterior significaqueeltamaño mínimo esperado decualquier muestraserá:
(1.960)2(0.10)2/ (0.07)2=7.84 «8unidades,
aunque podría aceptable,deforma más holgada, lasiguiente cantidad proveniente
deaplicar losvalores "tolerados"enlamismaexpresión,osea:
(1.645)2 (0.12)2/(0.10)2=3.90 «4unidades.
Conservadoramente, y de forma práctica, podría definierse el tamaño adecuado
deIamuestra,entorminos aprioricornos e r efirióanteriormente,considerando
una combinación establecida con base en los valores ya aplicados de los
parámetros involucrados enlaexpresión,mismaqueacontinuación sedesarrolla:
(1.960)2(0.10)2/ (0.07)2=7.84 «8unidades,
(1.960)2(0.10)2/ (0.10)2=3.84 «4unidades,
(1.960)2(0.12)2/ (0.07)2= 11.28« 12unidades,
(1.960)2(0.12)2/ (0.10)2=3.90 «4unidades,
Eulalio Domínguez Viveros
54
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOSBIENES AGROPECUARIOS
(1.645)2 (0.10)2/(0.07)2=5.52 * 6unidades,
(1.645)2(0.10)2/ (0.10)2=2.71«3unidades,
(1.645)2 (0.12)2/ (0.07)2=7.95 * 8unidades,
(1.645)2(0.12)2/(0.10)2=3.90 * 4unidades,
Puede verse que el rango obtenido de la anterior combinación, respecto de la
cantidad de elementos que deben integrar una muestra es relativamente amplio,
(entre 3 y 12) con media de 6 unidades y moda de 4, por lo que podría
considerarse, para fines pragmáticos, buscar siempre muestras de 6 elementos,4
como mínimo, aunque loque debe hacerse es recopilar la mayor cantidad posible
deelementos enel mercado que setrate para integrar la muestra de comparación
y poderefectuar, incluso,selección razonadadeloselementos másconsistentesy
discriminaciónjustificada deaquellos norepresentativos.
Habiendo recaudado la muestra (al menos 6 o4 elementos), primeramente habrá
que registrar el rango de valor de la misma, parámetro que se determinará con la
diferencia delvalor mayor yelvalor menorque la integren,esdecir:
f = V-C. max —V.C.min,
después se homologarán los valores que correspondan a elementos con
características desimilitud respecto delsujetodevaluación ysecalculará elnuevo
rangoque provendrá delosvaloresya homologados yque permitirán establecer la
comparación entérminos de identidad,estoes:
r
Ho. = "-C.Ho.max ~~V.C.Ho.min.
posteriormente secalculará ladiferenciadeambosrangos:
d = r- rHo.
si esta diferencia resultare negativa, querrá decir que el proceso de homologación
fue incorrecto y que se deberán hacer adecuaciones consistentemente
coherentes, pues el objetivo de la homologación es establecer la concurrencia de
los valores hacia uno característico de la muestra, lo cual únicamente se logra
cuando el rango de losvalores homologados esmenor queel queexistía antesde
ese proceso,esdecir, cuando estadiferencia espositiva.
Una vez que el valuador apruebe su homologación, verificará que la muestra
cumpla con la condición quesea establecida en lorelativo al nivel deconfianza de
lamisma,esdecir, secalculará "Z"através delasiguientefórmula:
2
2 1/2
/« «.
..
\
Z -- (n
ev.c. // vv.c.)
,
y posteriormente se comparará el valor determinado con lo expresado en la tabla
siguiente:
Eulalio Domínguez Viveros
55
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
VALOR
éMJCABLEDE
1.645
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
1.695
1.750
1.810
1.880
1.960
2.055
2.170
2.330
2.575
Si la muestra no lograel nivel de confianza requerido, se deberá elegir uno de
estos dos caminos: depurar la muestra cuando esta tenga un tamaño amplio que
lopermita,o bien, indagar nuevamente en elmercadoquese trate para incluir
más elementos a la muestra. Después de aplicar cualquiera de ellas, con
elementos ya homologados, se calculará de nueva cuenta el nivel de confianza,
recurriendo a estemecanismotantas veces como sea necesario, hasta cumplir
conél.
Contandocon unamuestra devalor representativa, se procederá a calcular los
principales estadísticos de tendencia central y de dispersión que la distinguen: la
media (|av.c.),'a moda (Mv.c). la mediana (mv.c.),ladesviación estándar (av.c.)yel
coeficiente devariación (vv.c.)- No obstante que existen opinionesque divergen
respecto delvalorquedebe adoptarse más apropiadamente de los estadísticos de
tendencia central, el más consistente de ellos es la media, tanto que incluso es
tomada como base para determinar los estadísticos que constituyen las medidas
de dispersión de la muestra, de las cuales las más manejadas son la desviación
estándar yelcoeficientedevariación.
Los estadísticos referidos en el párrafo anterior se calcularán a través de las
siguientesfórmulas estadísticas:
Uve =1/nEV.C.¡,
i=1
ffiv.c. = V.C.(n+i)/2 si"n" es impar,o
m v .c. = Vi (V.C.n/2 + V.C.(n/2)+i) si"n"espar.
Eulalio Domínguez Viveros
56
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
av.c.=[1/nS(V.C.¡-jxv.c.)2]1/2,
i=1
Vv.c.= CTV.C./M-v.c.
donde:
V.C.¡: Cada uno de los elementos que integran la muestra del valor decambio de
losbienesy/oderechos idénticososimilares alqueseestávaluando.
Uve.:Media muestral delvalordecambio.
mv.c.:
Mediana delvalordecambioquecaracteriza alamuestratomada,
ove.:Desviación estándar delvalordecambioenlamuestra.
vv.c.:Coeficiente devariación delvalordecambio.
Por lotanto, elvalor del bien y/o derecho que se estétratando será caracterizado
por alguna medida de tendencia central, primordialmente la media, y podrá
variarse dentro de un rango delimitado pordosveces ladesviación estándar, pero
ubicando alcentrodeéstealamedia,es decir:
V.C.X = nv.c.±M°V.c).
o bien:
V.C.x = Hv.c. ±M(vv.c.)(Hv.c.)],
donde:
V.C.X:Valor decambiodel sujetodevaluación.
X:
Coeficiente establecido por criterio del valuador, cuyo valor se establecerá
entreceroylaunidad,incluyendo estoslímites.
El elemento "±k"de la expresión anterior es el que permite establecer la amplitud
del rangocon equivalencia dehasta eldobledeladesviación estándar, demanera
que el valor de cambio del bien y/o derecho sea concluido en algún punto dentro
dedichorango.
Es importante acotar que en casos como los de la valuación de inmuebles es
necesario trabajar con valores de cambio unitarios, pues en las cuantías de
intercambio de estos bienes se involucra su extensión y, en ese contexto,
inmediatamente después de aplicar elfactor por negociación (F.Ne.¡) a los precios
indagados enel mercado, habráquecalcular dichosvalores decambio unitariose
integrar conellos lamuestra.
Eulalio Domínguez Viveros
57
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOSBIENES AGROPECUARIOS
Los valores de cambio unitarios simplemente serán determitados mediante el
cociente que resulte de dividir el valor de cambio proveniente de multiplicar el
precio extraído de mercado (P.¡) por el referido factor por negociación (F.Ne.¡),
entrelaextensión del bienqueseestétratando,estoes,para elcasodeterrenos:
V.C.'j = (F.Ne.¡) (P.¡) / A.Te.¡,
yenelcasodeterrenos con edificaciones:
V.C.'i = (F.Ne.j) (P.¡) / A.Co.¡,
donde:
V.C.'¡: Valor de cambio unitario de cada uno de los elementos que integrarán la
muestra (bienes y/o derechos idénticos o similares al que se está
valuando).
F.Ne.¡:Factor por negociación aplicado en el caso de cada elemento indagado en
mercado.
P.¡: Preciodemercado indagado paracadacasodelos bienesdelamuestra.
A.Te.¡:Área deterreno.
A.Co.¡:Área deconstrucción queintegran lasedificaciones del solar (terreno).
Lo anterior significa, para finalizar, que el valor de cambio unitario medio deberá
aplicarse de la siguiente manera, para el caso de terrenos, a efecto de obtener el
valordecambiocorrespondiente albiensujetodevaluación:
V.C.x = [A.Te.x][nv.c.'± MCTvc)],
obien:
V.C.x = {A.Te.x}{nv.c ±M(vv.c.)(nv.c.O]},
y, paraelcasodevaluar edificaciones ensolares (terrenos),seaplicará:
V.C.x = [A.Co.x][|iv.c.' ±M<*v.c)],
otambién:
V.C.x = {A.Co.x}{^v.c.'±>-[(vv.c.')(u,v.c.')]},
donde:
V.C.X:
A.Te.x:
Valordecambio delsujetodevaluación.
Área delterreno osolarquesevalúa.
Eulalio Domínguez Viveros
58
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS
A.Co. x :
Mv.c.-:
ave.':
vv.c.':
X:
Área de construcción que integran las edificaciones del solar
(terreno) que se están valuando.
Media muestral del valor de cambio unitario.
Desviación estándar del valor de cambio unitario en la muestra.
Coeficiente de variación del valor de cambio unitario.
Coeficiente establecido por criterio del valuador, cuyo valor se
establecerá entre cero y la unidad, como ya se ha dicho, incluyendo
estos límites.
V.3. EL MÉTODO DELVALOR DEUSO
A este método se le denomina también "de rentabilidad", "de productividad" o "de
capitalización", y considera que el valor de las cosas tiene relación con la
capacidad que éstas tienen, o el potencial que podrían tener para generar, a
quienes las poseen legal y legítimamente, beneficios económicos periódicos y
constantes denominados "renta", a través del transcurso del tiempo que duren
(hablando de los bienes), o mientras que tengan vigencia (si se habla de los
derechos); esto significa que el valor de uso deriva en la aplicación de una
metodología de carácter financiero.
La renta es un término legal que expresa el beneficio económico reflejado como
ingreso que una persona percibe como resultado de destinar el uso de un bien y/o
derecho a la producción de nuevos bienes y/o servicios, o también por ceder el
uso de las cosas a otras personas para fines lícitos, y hablar de renta periódica
significa referirnos al beneficio económico que sucede en intervalos iguales, y
referir que ésta sea constante quiere decir que se incluirá en los cálculos en
unidades monetarias reales de la fecha en que se valúa, o sea, en cantidades
ligadas a una misma fecha, donde cada una de sus unidades tendrá el mismo
poder adquisitivo que las demás.
Cuando el uso de las cosas son cedidas de facto, generalmente suscriben,tanto la
parte propietaria del bien y/o derecho, como la parte que ejercitará su uso, un
documento en el que se plasman las condiciones bajo las cuales se dará esta
circunstancia (contrato), incluyendo la cantidad periódica que legalmente se
establece en contraprestación para poder ejercer el uso por persona distinta al
dueño (recibo), la cual conformará la llamada "renta bruta periódica" del sujeto de
valuación (R.B.P.X) y que servirá de base para determinar el valor de uso del
mismo.
Eventualmente, la mencionada renta bruta periódica del sujeto de valuación
(R.B.P.x) podría ser establecida mediante la consulta documental de registros
contables específicos (cuentas de resultados), aunque en realidad a ellos se
acude porque son primordialmente útiles para obtener información aplicable en la
valuación de negocios en marcha, donde los bienes y/o derechos constituyen,
Eulalio Domínguez Viveros
59
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS
fundamentalmente, el activo fijo utilizado para generar utilidades, pero este tema
seráexpuesto enotroapartadodeestetextoynocorresponde aesteapartado.
En cambio, cuando de hecho las cosas no producen beneficio alguno,
primeramente se seguirá un procedimiento similar al aplicado en elmétodo del
valor de cambio; lo procedente es conocer el potencial que tienen para producir
algún beneficio quesea cuantificable entérminos económicos, habráde indagarse
si existe oferta y demanda de bienes y/o derechos idénticos o similares que
definan laexistencia del mercado específico y, encasode existir, se integrará una
muestra con elfin deobtener ycuantificar los posibles productos económicos que
podrían generarse periódicamente a través del "uso" del sujeto de valuación, es
decir, sedeberá extraer del mercado la"renta"que,deforma periódica yconstante
como ha sido dicho, podría obtenerse durante el transcurso del tiempo que
subsista elbieny/oderechoquedeseavaluarse.
Sin duda, en el ámbito del mercado es difícil que se conozcan las cantidades
concretas en la que los dueños de bienes y/o derechos específicos los ceden a
quienes demandan el ejercicio de su uso, pero suele difundirse en medios
informativos el precio pretendido por los oferentes que disponen en el mercado el
mencionado uso y, eventualmente, las propuestas que los demandantes hacen
para usar las cosas; por tal motivo, y tomando en cuenta con toda seguridad que
la cesión se lleva a cabo en una cantidad que se ubica entre ambas posturas (no
necesariamente enun punto medio), por lo quees aplicable, al igual queen el
método del valor de cambio, el concepto del "factor por negociación" (F.Ne.), ya
queentérminos prácticos,puededecirsetambién queIa cesión del usodeIas
cosasocurre porcantidad inferior alprecio.
El factor por negociación se define como aquella cantidad comprendida entre el
cero y la unidad, incluyendo estos valores, misma que sirve para modificar el
precio indagado en el mercado de cada elemento que integrará la muestra,
estimándose así el posible valor de la cesión del uso del bien y/o derecho sujeto
de la valuación. En la siguiente fórmula se expone cómo opera el factor por
negociación (F.Ne.),donde "P.R.P."es el precio de la renta periódica difundido en
el mercado para ceder el uso de lacosa, "R.B.P." la renta bruta periódica que
podría generarse entérminos de práctica seguridad,yel subíndice "i" expresa que
la fórmula será aplicable para cada elemento que integre la muestra estadística,
por lo que dicho subíndice tomará valores desde la unidad hasta "n", parámetro
querepresentará altamañodelamisma:
R.B.P.¡= (F.Ne.i) (P.R.P.¡)
Es importante indicar que todas las rentas brutas periódicas de los bienes y/o
derechos que serán integrantes de la muestra de estudio (R.B.P.¡) deberán
referirse al mismo intervalo, es decir, si el periodo es fijado semanalmente, las
mencionadas rentas deberán aplicarsecada semana; si el periodo se refiere al
mes, éstas serán aplicables mensualmente; si el periodo es de seis meses, todas
Eulalio DomínguezViveros
60
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
ellas seaplicarán semestralmente; siel periodofuera anual,serelacionarán conel
año;yasísucesivamente.
Tomando en cuenta que el conjunto de bienes y derechos que son dispuestos en
el mercado para ceder su uso puedetener untamaño indefinido o muygrande,se
deberá conformar una muestra finita de ellos que los caracterice lo mejor posible
desde el punto de vista característico. Al igual que lo expuesto en el método del
valordecambio,lamuestra deberátener:
1. Características de identidad,o bien, desimilitud en cada uno de los bieneso
derechosqueIaintegren respecto delque sepretende valuar, recordando
que lacomparación entre elsujeto devaluación ycada unode los elementos
de la muestra debe hacerse en condiciones de identidad; si existiesen
condiciones de similitud tendría que aplicarse, antes del estudio estadístico
delamuestra,unprocedimiento dehomologación.
2. Propiedades de "leptokurtosis", es decir, que su coeficiente "pY sea igual a
mayor que 3 unidades,o bien, que elvalor de su coeficiente devariación "v"
sea menoro iguala 10%,aplicando como máximo eventual el 12%paraeste
valor.
3. Un error relativo no mayor del 7%, aunque podría tolerarse como máximo el
10%.
4. Un nivel de confianza de, al menos, 95%; sin embargo podría aceptarse
comomáximoel90%.
Para definir el tamaño de la muestra, de manera a priori, puede aplicarse la
siguienteexpresión:
_ _ 72 „
2/ _
2
n - Z VR.B.P. / e R.B.P. ,
donde:
n:
Z:
Tamañodelamuestra.
Número deunidadesdedesviación estándar en ladistribución normal
queproducirá el nivel deseado deconfianza. Para elcaso planteado,Zserá
igual a 1.960 cuando el nivel de confianza sea del 95%,yde 1.645 cuando
esteseadel90%.
VR.B.P.:
Coeficiente devariación delas rentas brutas periódicas indagadas.
SR.B.P.:Error relativo entre la media de la muestra y la media de la media
poblacional.
Al igual que el análisis hecho en el caso del método del valor de cambio, puede
decirse que el tamaño de la muestra tendrá un rango entre 3 y 12 unidades, con
media de 6 y moda de 4, por lo que prácticamente habrá siempre que buscar
Eulalio Domínguez Viveros
61
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
muestras de6 elementos, 4 como mínimo, aunque lo que debe hacersees
recopilar la mayor cantidad posible de elementos en el mercado que setrate para
integrar la muestra de comparación ypoder efectuar, incluso, selección razonada
de loselementos más consistentes y discriminación justificada deaquellosno
representativos.
Habiendo recaudado la muestra de rentas brutas periódicas de bienesy/o
derechos similares al que sequierevaluar (al menos 6o4 elementos), habrá que
registrar primero el rango devalor dela misma,valor que seestablecerá mediante
ladiferencia dela renta brutaperiódica mayorylamenorque laintegren,esdecir:
r = K.D.r\ max — K.D.r. m jn,
después se homologarán Ios valores detodaIamuestra respectodelsujetode
valuación y se calculará el nuevo rango proveniente de los valores ya
homologados,que permitirán lacomparación entérminos de identidad,estoes:
THO. = R-B.P.Ho.max ""R-B.P.Ho.min.
posteriormente secalculará ladiferencia deambosrangos:
d =r- rHo.
si esta diferencia resulta ser negativa, el proceso de homologación fue incorrecto,
por lo que se deberán hacer adecuaciones consistentemente coherentes, ya que
el findela homologación esestablecer la concurrencia delasrentas brutas
periódicas hacia un valor característico dela muestra,locual únicamente se logra
cuandoelrangode losvalores homologados esmenorque elqueexistía antesde
ese proceso,esdecir,cuando estadiferencia espositiva.
Una vez que elvaluador apruebe suhomologación, verificará que la muestra
cumpla con lacondición que sea establecida enlo relativo al nivel deconfianza de
la misma, es decir, se calculará "Z" a través de la siguiente fórmula, análoga a la
expuesta enelmétododelvalordecambio:
•7 - / « «.
2 / „
2x1/2
2 - (n eR.B.p. / VR.B.P. ) ,
y posteriormente se comparará el valor determinado con lo expresado en la tabla
yamostradaenelmétodoanterioryqueeslasiguiente:
Eulalio Domínguez Viveros
62
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
NIVELBE
CONFIANZA (X)
VALOR
APLICABLE DE
«7»
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
1.645
1.695
1.750
1.810
1.880
1.960
2.055
2.170
2.330
2.575
Si la muestra no logra el nivel deconfianza requerido, sedeberá elegir unadedos
posibilidades: depurar la muestra cuando esta tenga un tamaño amplio que lo
permita, o bien, indagar nuevamente en el mercado que se trate para incluir más
elementos a la muestra. Después deaplicar cualquiera de ellas,con elementos ya
homologados, se calculará de nueva cuenta el nivel de confianza, recurriendo a
este mecanismotantasvecescomosea necesario, hastacumplir conél.
Contando con una muestra de valor representativa, es decir, homologada, se
procederá a calcular los principales estadísticos de tendencia central y de
dispersión que la distinguen: la media (U,R.B.P.), la moda (MR.B.P.), la mediana
(ITIR.B.P.), la desviación estándar (CTR.B.P.)y el coeficiente de variación (VR.B.P.)- NO
obstante que existen opiniones que divergen respecto del valor que debe
adoptarse más apropiadamente de los estadísticos de tendencia central, el más
consistente deeNos es lamedia,tanto que inclusoestornadacornobasepara
determinar los estadísticos que constituyen las medidas de dispersión de la
muestra, de las cuales las más manejadas son la desviación estándar y el
coeficiente devariación.
Los estadísticos referidos en el párrafo anterior se calcularán a través de las
siguientesfórmulasestadísticas:
URBP
= 1/nER.B.P.j,
i=1
TIR.B.P.
=
R-B.P.(n+i)/2 si"n" esimpar,o
mR.B.p. = (1/2)(R.B.P. n/2 + R.B.P.(n/2)+i) si"n"espar.
n
Eulalio Domínguez Viveros
63
Tesis:DETERMINACIÓNDELVALORCOMERCIALDE LOS BIENESAGROPECUARIOS
OR.B.P.= [1/n I ( R . B . P , -
^R.B.P.) 2 ] 1 / 2 ,
i=1
VR.B.P.
donde:
R.B.P.¡:
HR.B.P.:
mR.B.p.:
CTR.BP.:
VR.B.P.:
=
OR.B.P./H-R.B.P..
Cada uno de los elementos que integran la muestra de la renta bruta
periódica de los bienes y/o derechos idénticos o similares al que se
quierevaluar.
Media muestral delarenta bruta periódica.
Mediana de la renta bruta periódica que caracteriza a la muestra
tomada.
Desviación estándar delarenta bruta periódica enlamuestra.
Coeficiente devariación delarentabrutaperiódica.
Por lotanto, la renta bruta periódica potencial que el bien y/o derecho que seesté
tratando podría generar será caracterizada por alguna medida de tendencia
central, primordialmente la media, y podrá variarse dentro de un rango delimitado
por dos veces la desviación estándar, pero ubicando al centro de éste a lamedia,
es decir:
R.B.P.x = U-R.B.P. ± MCTR.B.P.).
o bien:
R.B.P.x = URB.P. ± k[(VR.B.P.)(u,R.B.P.)],
donde:
R.B.P.X: Rentabrutaperiódicadelsujetodevaluación.
X:
Coeficiente establecido por criterio del valuador, cuyo valor se
establecerá entreceroylaunidad,incluyendo estoslímites.
El elemento "±X" de la expresión anterior es el que permite establecer la amplitud
del rangocon equivalencia dehastaeldobledeladesviación estándar, demanera
que la renta bruta periódica del bien y/o derecho por valuar (R.B.P.x) sea
establecida enalgúnvalordentro dedichorango.
Unavezestablecida lacantidadequivalente alarenta bruta periódicadelsujetode
valuación (R.B.P.X), sea ésta tomada de la contabilidad, de un contrato, de un
recibo, o bien, estimada en términos de investigación de mercado, se deducirá de
ésta, segúnproceda, aquellos gravámenes que deben ser pagados durante los
mismos periodos en que es referida dicha renta,así como los costos ygastos que
deben ser erogados, también en los mismos periodos y a favor del bien y/o
EulalioDomínguezViveros
64
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOSBIENES AGROPECUARIOS
derecho por valuar, con la finalidad de remozamiento, mantenimiento,
conservación, administración, vigilancia, aseguramiento, etc.; con lo que se
determinará la"renta neta periódica"del sujeto devaluación (R.N.P.X),lacual será
insumoenelcálculodelvalordeusodelacosaquesedesea valuar.
Entre las deducciones generales aplicables a la renta bruta periódica podemos
mencionar aquellas denominadas "por desocupación", las cuales se derivan del
tiempo en que,a pesar que sean dispuestas en el mercado para ceder su uso,no
sontomadas pordemandante alguno (estoocurre normalmente cuando la persona
a quien se permitió ejercer el uso a cambio de una renta, lo devuelve al legal y
legítimo dueño paraque éstelovuelva aceder aotra persona);otras deducciones
son las llamadas "por administración", que ocurren afavor de un tercera persona
cuando el propietario de los bienes y/o derechos dispone que ésta procure, entre
otras cosas, su adecuada disposición y manejo en lo que respecta a la cesión su
uso, la recaudación de los ingresos que se originen por tal acción, la coordinación
de la erogación de los gastos propios del remozamiento, mantenimiento y
conservación que sean necesarios yque corresponda aldueño efectuar, asícomo
también el pago de los gravámenes que sean procedentes; sin olvidar que las
debidas "por conservación y mantenimiento" propiamente dicho, ademásde las
correspondientes "por impuestos o gravámenes" que deban pagarse (v.gr. el
impuesto sobre la renta, el impuesto predial y el impuesto al activo), también son
deducciones alarentabrutaperiódica,junto conlasprimerasdos mencionadas en
estepárrafo.
También existen deducciones más específicas que se aplican excepcionalmente
en algunos casos, las cuales se desprenden de la procuración de la existencia de
la cosa misma y que resultan ser, por ejemplo, aquellas orientadas hacia su
"vigilancia"ohacia su"aseguramiento", deducciones que redundan enel pago,por
parte del dueño, de primas de seguros que cubran algún posible daño que pueda
sufrir el bieny/oderecho encuestión,obien, deservicios deterceros queeviten la
pérdidadelacosa.
Con la cuantificación de las deducciones mencionadas y de aquellas otras que
sean pertinentes ajuicio delvaluador, larenta neta periódica (R.N.P.X) secalculará
delsiguiente modo:
j
R.N.P.X = R.B.P.X-SD.¡
i=1
donde:
R.N.P.X: Renta neta periódica delsujetodevaluación.
R.B.P.X: Renta bruta periódica delbieny/oderechoquedeseavaluarse.
D.¡:
Cada una de las deducciones determinadas y cuantificadas por el
valuador.
Eulalio Domínguez Viveros
65
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOSBIENES AGROPECUARIOS
Es un hecho que económica y financieramente el dinero tiene diferente valor en
puntos específicos del tiempo, y para fines de análisis se considera que dicho
valor cambia en intervalos que tienen la misma equivalencia temporal, o sea,
cambia entiempos iguales; porloqueenel siguiente pasodel métododelvalorde
uso habrá que establecer los intervalos correspondientes a la revolvencia de los
beneficios o flujos netos periódicos futuros que ocurrirán durante el tiempo que le
resta al bien de duración o el que le queda al derecho de vigencia, es decir, los
momentos iguales en los que la renta neta periódica del sujeto de valuación
(R.N.P.x) será "capitalizada" en un horizonte equivalente asu "vida útil remanente"
(V.U.R.x),lacual sedetermina delasiguienteforma:
V.U.R.X =V.U.T. X -V.U.C. X
donde:
V.U.R.X:
V.U.T.X:
V.U.C.X:
Vida útil remanente del sujeto devaluación otiempo restante en que
la cosa que se desea valuar aún durará (caso de los bienes) o será
vigente (casodelosderechos).
Vida útiltotalovigenciatotaldelsujetodevaluación.
Vida útil consumida o edad del bien y/o derecho del cual se quiere
saber suvalordeuso.
Debe acotarse que la vida útil remanente (V.U.R.X), la vida útil total (V.U.T.X) y la
vida útil consumida (V.U.C.X) de las cosas deben establecerse en las mismas
unidades de tiempo, las cuales deben corresponder a los momentos establecidos
para capitalizar la renta neta periódica, sean estos semanas, meses, bimestres,
semestres, años, lustros, etc.; así mismo, será indispensable que la propia renta
neta periódica también esté relacionada con dichas unidades de tiempo, por lo
que se deberá efectuar los ajustes que sean necesarios, ya sea acumulándola o
dividiéndola acordemente aefectodecumplir conestacondición.
Contando con la renta neta periódica, con la vida útil remanente y con los
intervalos de capitalización, restará definir, bajo el esquema de la teoría del
interés, latasa de deflactación, llamada "tasa de productividad real" (T.P.R.X),que
se empleará para convertir la serie de beneficios o flujos netos periódicos futuros
mecionados en el valor de uso del bien y/o derecho sujeto de valuación, esto
mediante la aplicación del concepto de la sumatoria o acumulación del valor
presente decada unodeellos,elcual se refleja en lasiguiente expresión derivada
delaaplicación dematemáticasfinancieras:
V.U.x=(R.N.P.X/T.P.R.X) (1 - (1+T.P.R. X ) VuRx )
donde:
V.U.:
Valor deusodel bieny/oderecho sujetodevaluación
Eulalio Domínguez Viveros
66
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
R.N.P.X: Renta neta periódica delsujetodevaluación.
V.U.R.X:
Vida útil remanente del sujeto devaluación otiempo restante en que
la cosa que se desea valuar aún durará (caso de los bienes) o será
vigente (casodelosderechos).
T.P.R.X:
Tasa de productividad real aplicable para capitalización de los
beneficios netosperiódicosfuturos.
Importante es decir, igualmente como se hizo en el método del valor de cambio,
que en casos como los de la valuación de inmuebles es necesario trabajar con
rentas brutas y netas periódicas unitarias,yaque las cuantías por lasque secede
su usose relacionan consu extensión y,con esa referencia, seguidamente de
aplicar elfactor por negociación (F.Ne.¡) alos precios indagados enel mercado de
las rentas periódicas de cada uno de los elementos con los que se conforme la
muestra de análisis (P.R.P.¡), habrá que calcular las respectivas rentas brutas
periódicas. Esto significa que dichas rentas brutas periódicas unitarias (R.B.P.'¡)
serán calculadas a través del cociente que resulte de dividir la renta bruta
periódica proveniente de multiplicar el precio de la renta periódica extraído de
mercado (P.R.P.¡) por el referido factor por negociación (F.Ne.¡),entre la extensión
del bienqueseestétratando,estoes,paraelcasodeterrenos:
R.B.P.'j = (F.Ne.j) (P.R.P.j) / A.Te.¡,
y enelcasodeterrenos conedificaciones:
R.B.P.'j = (F.Ne.¡) (P.R.P.j) / A.Co.¡,
donde:
R.B.P.'¡:
F.Ne.¡:
P.¡:
A.Te.¡:
A.Co.¡:
Renta bruta periódica unitaria de cada uno de los elementos que
integrarán la muestra (bienes y/o derechos idénticos o similares al
queseestávaluando).
Factor por negociación aplicado en el caso de cada elemento
indagado enmercado.
Precio de mercado indagado para cada caso de los bienes de la
muestra.
Área deterreno.
Área de construcción que integran las edificaciones del solar
(terreno).
Lo anterior significa, por un lado, que las deducciones aplicables a la renta bruta
periódica unitaria deberán referirse también en términos unitarios del siguiente
modo,si nosreferimos aterrenos:
D.'j = D.¡ / A.Te.¡,
ydelasiguiente manera sihablamosdelossolares con edificaciones:
Eulalio Domínguez Viveros
67
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS
D.'j = D.¡ / A.Co.¡,
aunque debe considerarse que si las deducciones fueron calculadas o estimadas
mediante valores relativos (porcentajes), estos no se modificarán, aplicándose sin
efectuar cambioalguno.
Por el otro lado, trabajar con valores unitarios significa que el valor de uso de un
terreno sujetodevaluación secalculará con lasiguienteexpresión:
V.C.X=(A.Te.x) (R.N.P.'X/T.P.R.X) (1- (1+T.C.R.X)VURx ),
yeldeedificaciones ensolares (terrenos) sedeterminará conestaotra:
V.C.X=(A.Co.x) (R.N.P.'X/T.P.R.X) (1 - (1+T.P.R.X)VURx),
donde:
V.U.X:
A.Te.x:
A.Co.x:
yalor deusodel sujetodevaluación.
Área delterrenoosolarquesevalúa.
Área de construcción que integran las edificaciones del solar
(terreno) queseestánvaluando.
R.N.P.'X: Renta neta periódica unitaria delsujeto devaluación.
V.U.R.X:
Vida útil remanente del sujeto devaluación otiempo restante en que
la cosa que se desea valuar aún durará (caso de los bienes) o será
vigente (casodelosderechos).
T.P.R.X:
Tasa de productividad real aplicable para capitalización de los
beneficios netosperiódicosfuturos.
V.3.1.CÁLCULODELATASADEPRODUCTIVIDADREAL
El cálculo de la Tasa de Capitalización Real es en términos anuales, y se efectúa
aplicando lasiguienteexpresión:
T.C.R. =[(1+T.P.N.)/ (1+T.I.A.)]- 1
donde:
T.C.R.
T.P.N.
T.I.A.:
TasadeCapitalización Real
Tasade Productividad Nominal
Tasa Inflacionaria Anual
La Tasa de Productividad Nominal es expresada también en términos anuales, y
será equivalente alvalor de lastasas de interés que la universidad accede en sus
Eulalio Domínguez Viveros
68
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
inversiones, o bien puede considerarse equivalente a las tasas líderes en
mercados financieros (v.gr. CETES). El valor de la Tasa Inflacionaria Anual se
tomará delapublicada porel BancodeMéxico.
Eulalio Domínguez Viveros
69
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
VI. VALUACIÓN DE TERRENOS
VI.1. ESTUDIOS VALUATORIOS DE PREDIOS DE GRAN EXTENSIÓN
Para propósitos deplaneación deIosdistintos sectores del ámbito nacional,en
varias ocasiones es necesario estimar el valor de tierra de los predios sobre los
cuales se pretende edificar proyectos específicos. Para lograr este fin se
programan estudios valuatorios sobre los diferentes tipos de terreno existentes
que integran alos mencionados predios.
Es recomendable que el estudio valuatorio se sujete a los criterios técnicos
dispuestos por laComisión deAvalúos deBienes Nacionales, aefecto deseguir la
metodología propia para estos casos y, en lo referente al producto resultado del
estudio, que éste se apegue a lo que se considera un Avalúo Maestro. Por
consiguiente, se da por entendido que la valuación tendrá como objeto el
seccionamiento del predio según los distintos usos del suelo que se tengan
(criterio denominado "portramos")y noeldelotes individuales.
El objetivo primordial será determinar el precio mínimo y máximo de cada uno de
los diferentes tipos de terrenos que se identifiquen en el predio, con el fin de
estimar el pago que por indemnización les pueda corresponder a sus legítimos
propietarios o poseedores, así como también de los elementos inmuebles que en
él se encuentren; así como establecer un fabulador con los precios que
correspondan a cada uno de los tipos de terreno con base en su valor de
mercado, a los cultivos que se encuentren y a los distintos grupos de
construcciones con iguales características que sean identificados.
El estudio valuatorio del predioen cuestión, comoya se especificó, atenderá al
criterio "por tramos" y los valores individuales que en su momento procedan, por
su parte, serán determinados con base en aquellos que sean obtenidos en este
estudio; no obstante, se investigarán en las instancias competentes los aspectos
relacionados con latenencia de latierra y se señalarán, comovalor de referencia,
elvalor deterrenos de propiedadejidal.
Aquellos lotes que cuenten con características no correspondientes con las
señaladas en este estudio, serán considerados como casos especiales
susceptibles de unavalúo individual posterior, siensumomento procede.
Los trabajos que se realicen serán orientados hacia la consecución de, al menos,
lossiguientes puntos:
1.
Recopilación yanálisisdeuna base informativa documental.
Eulalio Domínguez Viveros
70
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS
2.
Análisisdeplanos cartográficos yfotos aéreas existentes.
3.
Ordenamiento delaboresdecampoylogística devisitas.
4.
Levantamiento topográfico.
5.
Verificación ocular de tramos y clasificación de construcciones
existentes portipo.
6.
Elaboración dereportefotográfico.
7.
Elaboración deplanotopográfico.
8.
Investigación demercado.
9.
Clasificación definitiva detramosyconstrucciones existentes.
10. Determinación de los valores de cada tipo terreno y de
construcción.
11. Señalamiento detramosyconstrucciones en planotopográfico.
12. Elaboración defabuladores y de fichas técnicas porcada tramo
identificado yporcadatipodeconstrucción.
1.
Recopilación y análisis de unabase informativa documental. Seacudirá
a las autoridades relacionadas con el registro catastral deIa región y con
dependencias federales encargadas de la administración informática
nacional, para obtener la mayor cantidad de documentos que permitan
elaborar un marco informativo en elcual se indique la situaciónjurídica de la
tenencia deIatierra,Iosusosagronómicos potenciales,Iost¡pos desuelo
existentes, etcétera. De igual manera, se identificarán las características
físicas y urbanas del predio y su posible integración a planes de desarrollo
regionales, estatalesonacionales.
2.
Análisis de planos cartográficos y fotos aéreas existentes. Esta
actividad tendrá la finalidad de efectuar una clasificación preliminar de los
tramos que integran el predio en estudio, así como también ubicar posibles
construcciones queen élexistan.
3.
Ordenamiento de labores de campo y logística de visitas. Se
determinarán las posibles rutas que deberán seguir las brigadas de campo
para llevar a cabo el levantamiento topográfico y la verificación ocular,
incluyendo también las fechas y horarios en que deberán realizarse las
visitasalsitio.
Eulalio Domínguez Viveros
71
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOSBIENES AGROPECUARIOS
4.
Levantamiento topográfico. El levantamiento topográfico del predio y de
los tramos particulares que lo componen se hará con base en los planos
cartográficos y fotografías aéreas existentes, trazando sobre el terreno una
poligonal envolvente, la cual quedará debidamente referenciada,
determinándose las coordenadas de todos sus vértices y realizando su
compensación de forma que se tenga una precisión de cierre lineal mínima
de 1:20,000. Partiendo de la poligonal de apoyo envolvente y sus
coordenadas, se trazarán poligonales auxiliares que permitan levantar los
vértices que delimitan cada uno de los tramos particulares que existen en el
predio y se calculará su área. Las construcciones que sean encontradas, por
suparte,serán referidas aalguno delosvértices determinados.
5.
Verificación ocular de tramos y clasificación de construcciones
existentes por tipo. Se realizarán visitas de inspección con apoyo de
cuadrillas conformadas poringenieros agrónomos yciviles,esto,conelfinde
ratificar o rectificar las conclusiones obtenidas de los análisis de la base
informativa documental y de la interpretación cartográfica y fotogramétrica,
así comotambién de analizar con más detalle las características del sueloy,
en los casos que se tenga duda, realizar muéstreos simples del suelo para
asegurar que el tipo inicialmente previsto sea correcto. Igualmente, se
ubicarán las construcciones que existan y se determinará, en los casos que
sea posible, su área exacta (cuando no sea posible acceder a ellas, se
estimará). Otras cuadrillas identificarán los principales cultivos a lo largo del
tramo y obtendrán información sobre las técnicas de producción,
rendimientos y costos de los insumos para especificar los precios de los
cultivos másimportantes.
6.
Elaboraciónde reportefotográfico. Como un resultado que también se
obtendrá del punto inmediato anterior, será la toma, el ordenamiento y la
elaboración de un compendio de fotografías que ilustrarán los distintos
tramos que se ubiquen, las construcciones existentes, los panoramas físicos
o urbanos que puedan influir en el valor, los cultivos más importantes y otros
aspectos queseconsideren relevantes.
7.
Elaboración de plano topográfico. Con los datos generados durante la
etapa de levantamiento, se elaborará un plano en el que se indiquen las
coordenadas delos puntosqueformen losvértices delapoligonal delpredio.
8.
Investigación de mercado. Seconformarán,comoenel caso anterior, otras
cuadrillas que tendrán como objetivo realizar la investigación de mercado,
con la cual sedeterminarán losvalores comerciales decada unode lostipos
de terreno que se hayan identificado y confirmado para los diversos usos
actuales y potenciales. Esta información se obtendrá mediante la búsqueda
directa de los precios reales de venta en la zona y en las aledañas, según
seaaplicablealcaso:por hectáreaopormetrocuadrado.
Eulalio Domínguez Viveros
72
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS
9.
Clasificación definitiva de tramos y construcciones existentes. Con las
conclusiones obtenidas en los análisis cartográficos, en la inspección de
campo y con los resultados de los muéstreos simples que sean requeridos,
se determinarán las características del suelo en los terrenos que serán
afectados, con loque posteriormente se procederá a identificar los diferentes
tramos homogéneos que existan en el predio sobre el plano topográfico que
sea elaborado. Esta clasificación se realizará de acuerdo con los aspectos
fundamentales del uso delsuelo,topografía,edafología (empleando tablas
de factores físicos y agrológicos que afecten la productividad del suelo) y
climatología, procurando reflejar sólo cambios que se consideren
significativos.
10. Determinación de los valores de cada tipo terreno y de construcción.
Habiendo realizado la investigación de mercado y determinado las
características más importantes de los tramos de suelo y de las
construcciones existentes, se aplicará un análisis estadístico a los precios
obtenidos y se determinará el nivel de confianza de la muestra. Con ello se
fundamentarán los precios máximos y mínimos de cada tramo identificado,
procurando mantener consistencia a lo largo de la superficie que será
afectada. Para Io anterior s e c lasificarán Iospreciosdeterrenosobtenidos
para cada uno de los tramos identificados, ordenándolos de menor a mayor.
Adicionalmente se considerará lo establecido por la Ley de la Reforma
Agraria ylaLeydeExpropiación.
11. Señalamiento de tramos y construcciones en planotopográfico. Con
base en los elementos cartográficos y fotografías aéreas existentes, así
como con el levantamiento ejecutado, se indicarán en el plano respectivo los
distintos tramos que integran el predio, señalando en cada uno de ellos el
áreaconquecuentanysusprincipales características.
12. Elaboración de fabuladores y de fichas técnicas por cada tramo
identificado y por cada tipo de construcción. Seelaborará un resumen
que muestre la ubicación topográfica de cada uno de los tramos, su
extensión, regímenes depropiedad existentes,asícomo losprecios máximos
y mínimos. Del mismo modo, se identificarán los tramos en fichas
individuales que indiquen sus características físicas,agronómicas o urbanas,
según seaelcaso,junto consus precios máximo ymínimo.
La relación esquemática de estas actividades puede ser observada en la Figura
6.3, que a continuación se muestra; la secuencia antecedente y consecuente de
dichasactividades, asícomosunomenclatura, seseñala enlaTabla 6.1.
Eulalio DomínguezViveros
73
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
^25
Figura 6.1 Diagrama Esquemático de larelación deactividades para realizar
estudios valuatorios relativos apredios degran extensión
ACTIVIDAD
DESCRIPCIÓN
ANTECEDENTE
CONSECUENTE
A
Recopilación yanálisis de base informativa documental
*
C
B
Análisis de planos cartográficos yfotos aéreas existentes
*
c
C
Ordenamiento de labores decampo ylogística de visitas
A, B
D,E
D
Verificación ocular detramos yconstrucciones existentes
C
F, H, I
E
Levantamiento topográfico
C
G, I
F
Elaboración de reporte fotográfico
D
L
G
Elaboración de plano topográfico
E
K
H
Investigación de mercado
D
J
I
Clasificación definitiva detramos yconstrucciones existentes
D,E
J, K
J
Determinación devalores deterreno y construcciones
H, I
L
K
Señalamiento detramos yconstrucciones en plano topográfico
G,I
*
L
Elaboración defabuladores yfichas técnicas
F, J
*
Tabla( 3.1Secuencia vnomenclatura deactividad* ÍS para realiz. arestudios
valuatorios relativos apredios degran extensión
En este informe se indicarán también antecedentes, características y descripción
general del predio y, en su caso,de los inmuebles que existan y de los elementos
agronómicos. Asimismo, se integrarán las consideraciones previas del estudio
valuatorio, constituidas por los datos oficiales del predio (información catastral y
datosdeusodelsuelo),resultado delasactividades respectivas.
VI.2. EL MÉTODO DELA RAZÓN DE SUPERFICIE
Este método será aplicable cuando se pretenda valuar un predio con base en
otros dos que posean el mismo usoy edificabilidad, pero diferente superficie entre
ellos y aquél por valuar. La base para tal fin la establecen dos premisas: La
primera deellas,ladefinición de larazón desuperficie:
R.Su.¡ = A.Te.¡ / ATe.v
Eulalio Domínguez Viveros
74
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS
donde:
R.Su.¡:
A.Te.¡:
A.Te.x:
i:
Razóndesuperficie deliésimo prediocuyovalor esconocido.
Áreadel iésimo predio delcual seconoce suvalor.
Área delpredio quesepretende valuar,
Sólotomará losvalores equivalentes aunoydos.
Y la segunda, la idealización del comportamiento de dicha razón con un modelo
matemático deltipo:
F.Su. = R.Su.1/k
donde:
F.Su.:
R.Su.:
Factor porsuperficie.
Razóndesuperficie.
Este modelo matemático mantiene una relación directa entre larazón de superficie
y elfactor por superficie, esdecir, cuando el primero crece, el segundo también lo
hará, ocurriendo lo análogo en caso contrario; sin embargo, si la razón de
superficie es igual acero o a la unidad,elfactor por superficie tendrá, igualmente,
el mismo valor. Esta propiedad resulta ser independiente de las superficies de los
predios involucrados en el método, situación que hace al modelo adecuado y
conveniente enloquerespectaasuaplicación.
Posteriormente,seestablecerá lasiguiente equivalencia:
V.C. X ' = ( V . d ' ) (F.Su.!) = (V.C. 2 ') (F.S11.2)
donde:
V.C.x':
F.Su.¡:
V.C.¡':
Valordecambio unitariodel predioquesepretende valuar.
Factor porsuperficie del iésimo predio cuyovalor essabido.
Valor de cambio unitario del iésimo predio del cual se conoce su
valor.
Acto seguido, se determinará el valor de "k" aplicable al modelo matemático,
mismoquesedeterminará delsiguiente modo:
( V . d ' ) (R.Su.i1/k) =(V.C.2') (R.Su.21/k)
[ V . d ' ] [(ATe.T /A.Te.x)1/k] =[ V . d ' ] [(A.Te.2/ A.Te.x)1/k]
Ln(V.C.i')+[1/k] [Ln(A.Te.i)-Ln(A.Te.x)] =Ln(V.C.2')+[1/k] [Ln(A.Te.2)-Ln(A.Te.x)]
k [Ln(V.d') - Ln(V.d')] =Ln(A.Te.2) - [Ln(A.Te.i)
Eulalio Domínguez Viveros
75
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS
k=[Ln(A.Te.2)- [LníA-Te.i)]/ [LníV.C.!')- Ln(V.C2')]
donde:
A.Te.¡:
V.C.¡':
i:
Área del ¡ésimoterrenodelcual sesabesuvalor.
Valor decambio unitariodel iésimo predio cuyovalor esconocido.
Sólotomará losvalores equivalentes aunoydos.
Por último, el valor del predio en cuestión se determinará aplicando las siguientes
equivalencias:
V.C.x = (V.C. 1 ')(A.Te. 1 ) 1/k (A.Te. x ) [(k - 1)/k]
V.C.x = (V.C. 2 ')(A.Te. 2 ) 1/k (A.Te. x ) [(k - 1)/k]
donde:
V.C.X:
V.C.j':
A.Te.¡:
A.Te.x:
i:
Valor decambiodel predioquese pretende valuar.
Valor decambio unitariodel iésimo predio cuyovalor esconocido.
Áreadel iésimoterreno delcual sesabesuvalor.
Áreadelterreno quesequiere valuar.
Sólotomará losvaloresequivalentes aunoydos.
Eulalio Domínguez Viveros
76
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
VIL APLICACIÓN PRÁCTICA
Para el caso abordado en el presente documento habrá que considerarse a la
"pequeña propiedad individual", la cual es la única forma de propiedad privada
sobre la tierra, con exclusión expresa de las sociedades; en la actualidad se
encuentra legislada en el capitulo sobre las sociedades propietarias detierras. Se
conservan las figuras de la propiedad agrícola y ganadera, introduciéndose la
propiedad forestal con características especiales. La ley mantiene ciertos límitesa
la extensión depropiedades individuales que se pueden tomaren propiedad, lo
cualdepende desutipo,asaber:
a) Pequeña propiedad agrícola
• 100hectáreas detierrasderiegoo humedad primaria.
• 200hectáreasdetierrasdetemporal.
• 400 hectáreas deagostadero debuenacalidad.
• 800hectáreas de monteoagostadero entierrasáridas.
• 200 hectáreas de tierras de temporal o de agostadero susceptibles de
cultivo.
b) Pequeña propiedad ganadera
• Sujeta a los coeficientes de agostadero ponderados en la región de que
se trate, suficiente para mantener hasta 500 cabezas de ganado mayor
o suequivalente enganado menor.
• Puede coexistir la propiedad agrícola con la ganadera, lo que constituye
la propiedad agropecuaria.
c) Pequeña propiedad forestal
• Se integra con los suelos utilizados para el manejo productivo de
cualquier clasecuya extensión noexcedade800hectáreas.
d) Pequeña propiedad inafectable
• Debe considerarse también como pequeña propiedad, pero en este
caso como inafectable, las propiedades que hubieren sido tituladas con
base en los repartimientos realizados en virtud de la Ley de
Desamortización del 25 dejunio de 1856 y poseídas en nombre propio,
por masdediezaños,cuando susuperficie noexcedade50hectáreas.
No obstante, el derecho agrario permite que todo tipo de sociedades civiles y
mercantiles adquieran dominio pleno sobre cualquier tipo detierras, estafigura de
la propiedad rústica coexiste con la pequeña propiedad individual, por loque para
distinguirla de aquella se ha denominado como "propiedad de sociedades", a la
cual laleyidentifica comosociedades propietarias detierras.
Eulalio Domínguez Viveros
77
Tesis: DETERMINACIÓN DEL VALOR COMERCIAL DE LOS BIENESAGROPECUARIOS
VII.1. CLASIFICACIÓN DE LAS PROPIEDADES DEL SUELO
Deacuerdo con uso del predios e d eberán establecer Ios índices generales de
ponderación de los factores físicos geográficos como se indica en la siguiente
tabla, aunque deberán adecuarse cuando las particularidades de cada uso lo
requieran:
FACTORES
AGROLÓGICOS
TOPOGRAFÍA
CLIMATOLOGÍA
DISPONIBILIDAD
AGRÍCOLA
USO
GANADERO
FORESTAL
40
20
40
30
40
20
30
40
40
Los tres factores físicos se calificaran enuna escala del 0.00 a 1.00, utilizando
para ellos tablas de calificación para cada uno. Los valores calificados se
promediaran, y el resultado obtenido se multiplicará por el factor de ponderación
establecido por cada caso en particular, sumándolos paradeterminar elfactor final
que seaplicara alvalor del predioquesedetermine.
Para efecto de establecer la escala de valuación puede tomarse como base el
criterio que establece la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales (CABIN) en
su compendio de procedimientos, criterios técnicos y metodologías para la
elaboración de avalúos maestros, en el que establece una escala de calificación
de 0a 5,aunque el criterio del Instituto Mexicano deValuación (IMV) esde 0.00 a
1.00, debido aque setiene una mayorflexibilidad para lacalificación.
VII.1.1. FACTORESAGROLÓGICOS
La clasificación de los factores agrológicos se integrará con los elementos que a
continuación sedescribirán.
Textura:
La textura es la proporción de las diferentes partículas que forman el suelo, que
van desde las mas finas (arcillas) a las mas gruesas (arenas) , las partículas
intermedias es limo.D é l a textura depende entre otras cosas, la capacidad del
suelo para retener lahumedad ylosnutrimentos; yseclasificanen:
Suelos francos: En los cuales estas partículas están homogéneamente
mezcladas, se moldea con facilidad cuando esta suficientemente húmedo y se
pega a los dedos en cierta medida. Con dificultad se puede moldear en cordones
pero nose puede moldear paraformar unanillo.
Eulalio DomínguezViveros
78
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS
Migajón Iimoso: Suelo moderadamente plástico (sin ser Muy pegajoso), en la
cual lasensación pegajosa altactoeslacaracterística dominante.
Migajón arcilloso-limoso: Contiene poca cantidad de arena pero limo suficiente
para conferir, al tacto, la sensación jabonosa. Es menos pegajoso que la arcilla
limosaoel migajónarcilloso.
Migajón arcilloso: El suelo es más pegajoso cuando se encuentra
suficientemente húmedo y la presencia de la fracción arenosa puede ser
determinada, cuidadosamente.
Arenas: El suelo consiste en su mayor parte de arenas gruesas yfinas. Contiene
tan poca arcilla que cuando están húmedos, no son pegajosos, y al tallarse entre
las manos nodejan una película sobrelosdedos.
Limo:Suelos enquelasensación suavejabonosa del limoesdominante.
Arcilla fina: Suelo extremadamente pegajoso y plástico, siendo capaz de ser
moldeado formando un anillo cuando esta húmedo y de ser marcado claramente
con huellasdigitales.
Arcilla limosa: Suelo compuesto casi completamente de material fino, pero en el
cual, lasensaciónjabonosa modifica unciertogrado lapegajosidad delaarcilla.
Clasificación
Suelosfrancos
Migajón limoso
Migajón arcilloso-limoso
Migajón arcilloso
Arenas
Limos
Arcillafina
Arcilla limosa
calificación
0.8-1.0
0.6-0.8
0.6-0.8
0.4-0.6
0.3-0.5
0.3-0.4
0.2-0.4
0.1-0.2
Materia Orqánica:
Orgánicos:Aquellos suelos con mas del 30%de materia orgánica sitiene 50%o
masdearcilla,omasde20%demateria orgánica sitiene 0%dearcilla. Contenido
intermedios de arcillas requieren concentraciones proporcionales de materia
orgánica.
Ligeramente húmico: Suelo que da al tacto la sensación del suelo mineral pero
contiene alrededor del8al 13%demateriaorgánica.
Eulalio Domínguez Viveros
79
r* T i <:
B I - - • -> * ¿ c
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS
Gumífero: suelo con la sensación al tacto de materia orgánica, de material pero
conteniendo alrededor del 13 al 20%, 13% para suelos con 0% de arcilla y 20%
para suelos con masdel50%dearcilla.
Clasificación
Ligeramente húmico:
Humifero
Orgánicos
calificación
0.1- 0.3
0.4- 0.7
0.8- 0.3
Pedreaosidad:
Se describe en términos de cantidad, tamaño, forma y clase de las piedras que
existan enelsuelo:
Clasificación
calificación
Sin piedras
1.0
Muypocas piedras
0.8-0.9
Pedregoso
0.5-0.7
Muy pedregoso
0.3-0.2
Predominantemente pedregoso
0.0-0.2
Profundidad delsuelo:
Eselespesor delsuelo quelas raícesdelas plantas comunes puedan penetrar sin
interferencia para conseguir elaguaylos nutrimentos,que porlogeneral alcanzan
unmetro de profundidad o más. Lossuelos profundos resisten mejor lasequía por
su capacidad de retener lahumedad,las rocas,la grava, el tepetate y el agua
friática puedeneliminar lapenetración delas raíces enelsuelo.
Clasificación
Suelo profundo,hasta2mts.Omás
Suelo moderado profundo, hasta 1mts
Suelo poco profundo,hasta50cm.
Suelosuperficial,hasta25cm.
calificación
0.8- 1.0
0.5- 0.7
0.3- 0.4
0.0- 0.2
Grado deacidez oalcalinidad (oh)
Esta es una de las pruebas más sencilla de realizar en el campo ya que existen
dispositivos sencillos que permiten hacer una prueba directa en campo; los suelos
con phentre6 - 8 generalmente norequieren deconsideraciones especiales,pero
al aumentar la acidez o la alcalinidad, es conveniente consultar al especialista en
cuestión:
Eulalio Domínguez Viveros
80
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
Clasificación
Phde6-8
Phde5-6
Phde4-5
Phdemenosde4
Phmasde8
calificación
0.8-1.0
0.6-0.8
0.4-0.6
0.1-0.4
0.1-0.4
Salinidad:
Se refiere a la concentración de sales solubles eneI suelo, su efecto se refleja
sobre la fisiología de las plantas y se expresa en términos de conductividad
eléctrica (mmhos/cm.).
Clasificación
Sinsalinidad
Salinidad débil
Salinidad media
Salinidad alta
Excesivamente sódico
calificación
0.8-1.0
0.5-0.7
0.3- 0.4
0.1-0.2
0
Sodicidad:
Se refiere a la cantidad relativa de sodio que se encuentra en el complejo de
intercambio del suelo. Su afecto daña el desarrollo fisiológico de las plantas
cultivadas.
Clasificación
Sin Sodicidad
Sodicidad débil
Sodicidad media
Sodicidad alta
Excesivamente sódico
calificación
0.8-1.0
0.5- 0.7
0.3- 0.4
0.1-0.2
0
Fijación defósforo:
Indica la capacidad de los suelos para retener en forma de compuesto insoluble,
no asumibles por las plantas, el fósforo que contiene estos en forma natural o
aquel que es aplicado en forma de fertilizantes fosfatados. Esta condición afecta
loscultivosdebido aquesedesarrollan con unadeficiencia nutricionalfuerte.
Clasificación
Fijación nula
Fijación baja
Eulalio Domínguez Viveros
Calificación
0.8-1.0
0.5- 0.7
81
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
Fijación media
Fijación alta
Fijación excesiva
0.3-0.4
0.1 - 0 . 2
0
(Ejemplo parauso agrícola)
PROMEDIO
TEXTURA
MATERIA ORGÁNICA
PEDREGOSIDAD
PROF. DELSUELO
ACIDEZ/ALCALINIDAD
(PH)
SALINIDAD
SODICIDAD
FIJACIÓN DE FOSFORO
SUMA
PROMEDIO
ÍNDICE DE PONDERACIÓN
ÍNDICE AGROLÓGICO
1
2
3
4
5
7
6
8
9
106
CALIFICACIÓN
0.7
0.8
0.6
0.7
X
X
X
X
0.5
X
0.6
0.4
0.5
4.8
0.6
0.40
0.24
X
X
X
Vil.1.2. FACTORESTOPOGRÁFICOS
Por loque respecta a laclasificación de losfactores topográficos sedeberá tomar
encuenta losiguiente:
Pendiente odeclive:
Se refiere a los grados de inclinación que presenta el terreno en relación al
horizonte natural. Lo cual es importante por sus efectos en la erosión, uso de la
maquinaria, posibilidad de riego del suelo y tipo de cultivo, algunos terrenos son
tan inclinados que a pesar de tener buenos suelos no resulta practico su cultivo.
La topografía es el factor físico que más influye en las posibilidades de uso
agrícola delsuelo yseclasificanen:
Clasificación
Llanooplano
Ligeramente inclinado
Moderadamente inclinado
Inclinado
Muy inclinado
Escarpado
Montañoso (solousoforestal)
pendiente
0- 2%
2- 5%
5-12%
12-20%
20- 40%
40- 60%
+60%
calificación
1.0
9-1.0
0.8-0.9
0.6-0.7
0.5-0.6
0.3-04
0.0-0.2
Drenajesuperficial:
Este factor se refiere a la cantidad de agua que ocurre superficialmente en el
terrenoylo podemos clasificaren:
Eulalio Domínguez Viveros
82
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOSBIENES AGROPECUARIOS
Clasificación
Bien drenado
Moderadamente drenado
Probablemente drenado
calificación
0.8-1.0
0.5-0.7
0.1- 0 . 4
Discontinuidad del Terreno:
Aquí seanotaran losaccidentes topográficos delterreno quelohacen discontinuo
como son barrancas, zanjas, huecos, prominencias rocosas, así como
restricciones debidas a: derechos o servidumbres de paso, por líneas de CFE,
ductosdePEMEX canalesderiego,carreterasycaminos,etc.,yseclasificaránde
acuerdoalporcentajedeafectaciónqueestasáreasrepresenten enelpredio.
Clasificación
Muybaja
Baja
Media
Considerable
Excesiva
calificación
0.8-0.9
0.6- 0.7
0.4-0.5
0.2-0.3
0-0.1
(Ejemplo parausoagrícola)
CARACTERÍSTICAS
CARACTERÍSTICAS
CARACTERÍSTICAS
CARECTERISTICAS
SUMA
1
2
3
4
5
6
7
8
g
106
CALIFICACIÓN
X
X
X
PROMEDIO
ÍNDICE DE PONDERACIÓN
ÍNDICE TOPOGRÁFICO
0.7
0.6
0.8
2.1
0.7
0.3
0.21
Vil.1.3. FACTORES CLIMÁTICOS
Laclasificación delosfactores climáticos considerará:
Elclima:
Es sin duda uno de los factores físicos mas estudiados por el hombre, su
observación ha sido una constante desde el inicio de las civilizaciones y lo
continua siendo hoyendía,debido a queen parte a quesu evolución va dela
manoconelfuturo del hombreenelplaneta.
Una de las clasificaciones más genéricas seria la siguiente y se basa en los
índicesdehumedad queseobtienen aldividir lacantidad promedio anualdelluvia
enmm.Entrelatemperatura promedioanual expresada ency elsumando10.
Eulalio Domínguez Viveros
83
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
Clasificación
Semiárido asubhumedo, 21a40
Subhumedo ahúmedo,41a50
Semiárido, 11a20
Húmedo,51a80
Árido, 10o menos
Superhumedo, 80omás
calificación
0.6-1.0
0.4-0.6
0.3-0.4
0.3-0.4
0.1-0.3
0.1-0.2
Disponibilidad deagua superficial:
Estefactor lodeterminaran lostécnicos hidráulicos enrelación al aprovechamiento
del aguadisponible para riego,yconsumo considerando sucalidad.
Clasificación
Suficiente
Moderada
Escasa
Nula
calificación
0.8-1.0
0.5-0.7
0.1-0.4
0
Ejemplo de uso agropecuario)
CARACTERÍSTICAS
CLIMA
DISPONIBILIDAD DE
AGUA
SUMA
PROMEDIO
ÍNDICE DE PONDERACIÓN
ÍNDICE CLIMA Y HÚMEDO
2
3
4
5
6
7
8
9
106
CALIFICACIÓN
0.5
0.7
1.2
0.6
0.30
0.18
VII.2.APLICACIÓN DE LOS FACTORES Y OTRAS
CONSIDERACIONES
Los índices obtenidos para cada factor analizado deberán sumarse y en resultado
seaplicara alvalor máximo quesehaya detectado enlainvestigación del mercado
realizada previamente por el valuador. El valor resultante será el valor intrínseco
del predio enestudio.
Adicionalmente habráqueconsiderar siexistesistema de riegoo no.Para calcular
su valor analizamos los rendimientos promedios por hectárea, mismos que a
continuación seexponen.
Eulalio Domínguez Viveros
84
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENESAGROPECUARIOS
CATALOCBODE
RENDIMIEf\ITODE
PRODUC¡TOS
AGRICO LAS
PREDOMINA?>JTESDEL
ESTADC)DE
VERAC RUZ
CULTIVO
MAÍZ
MANGO
PIPIÁN
CACAHUATE
CHÍCHARO
CALABACITA
FRIJOLES
CHILE
CAÑA
PEPINO
SORGOFR.
COL
HABA
ARVERJON
TOMATE
COPRA
GUAYABO
AVENA
AGUACATE
PIMIENTA
PLÁTANO
TANGERINA
GUANÁBANA
COCO
CIRUELA
PAPA
PERA
MANZANA
CAFÉ
NARANJA
SANDIA
Eulalio DomínguezViveros
RENDIMIENTO
PROMEDIO
Ton/Ha
1.95
9.58
0.50
1.20
0.47
4.10
5.12
14.15
64.29
10.10
13.11
7.33
0.63
0.67
7.18
2.00
3.00
19.28
6.93
3.00
21.84
18.29
5.75
29.50
4.00
7.97
7.83
7.26
2.89
16.64
10.31
85
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
LIMÓN
HULE
CHAYÓTE
JITOMATE
RÁBANO
ARROZ
TORONJA
PINA
CHICOZAPOTE
MANDARINA
PASTO
POMELO
YUCA
CAPULÍN
ESTROPAJO
CAMOTE
CEBADA
MELON
PIÑÓN
TRIGO
AJONJOLÍ
PERÓN
ZAPOPTE
MAMEY
NANCHE
COLIFLOR
ALFALFA
LECHUGA
FRESA
SOYA
GARBANZO
JICAMA
TABACO
GLADIOLA
AZUCENA
6.57
2.89
42.64
10.29
5.00
3.71
18.41
20.00
3.06
13.38
39.11
30.00
10.50
3.35
1.00
7.27
6.73
11.03
1.10
1.26
0.63
10.00
5.00
5.00
8.00
10.00
10.00
5.00
5.70
1.09
0.50
20.00
83.00
33.13
33.13
El análisis nos demostró que la producción en tierras de riego se duplica en
relación a la tierra de temporal, por lo que concluimos con el factor por riego es
200%.
Eulalio Domínguez Viveros
86
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
SISTEMA DE RIEGO
CALIFICACIÓN
CLASIFICACIÓN
SITIENE
200.0%
NOTIENE
0.%
También se deberá considerar el servicio de electrificación, el cual se considerará
como factor de ahorro en la mano de obra por el apoyo en equipo electromotriz.
Para calcular su incidencia recurrimos a los análisis de productividad en cultivos
típicos del estado deVeracruz, loscuales reflejan que la manodeobra representa
el50%del costodeproducción.
Si consideramos que el apoyo del equipo automotriz incrementa 100% la
productividad en mano de obra, estaríamos aceptando que reduce en un 5% su
costo. Concluyendo el factor impactaría "la mitad de la mitad" en el costo de
producción,esdecir el25%.
SISTEMA DE RIEGO
CALIFICACIÓN
CLASIFICACIÓN
SITIENE
25.0%
NOTIENE
0.%
Podría considerarse, en adición, las condiciones que aportan las vías de
comunicación,yaqueestefactor incide enlafacilidad deacceso alterreno para la
compra de insumos y la salida de los productos a los centros de consumo,
condiciones que reducen loscostosdeoperación.
Para cálculo de los índices de premio,también adoptamos el criterio anterior dela
CABIN, aplicamos la escala de calificación del 0% al 100% para hacerla menos
sensible,comoloveremos acontinuación.
VÍAS DE COMUNICACIÓN
CLASIFICACIÓN
CARRETERA BIEN CONSERVADA TODO ELAÑO
CAMINOVECINAL,VIA FÉRREA 0 PLUVIALTRANSITABLES TODO ELAÑO
CAMINOVECINAL MALO,TRANSITABLE LA MAYOR PARTE DELAÑO
CAMINOVECINAL MALO,TRANSITABLE SOLE ELVERANO
CAMINO DERECUASTRANSITABLE TODO ELAÑO
CAMINOOVIA NAVEGABLE PARTEDELAÑO
CALIFICACIÓN
100.%
80-90
70-80
60-70
40-50
0-30
Los factores calculados deberán ser ponderados de acuerdo al uso del suelo, así
proponemos porcentajes de ponderación que serán aplicados a las calificaciones
delainfraestructura comoseejemplifica en lasiguientetabla.
uso
INFRA
SISTEMA DE RIEGO
COMUNICACIONES
ELECTRIFICACIÓN
Eulalio Domínguez Viveros
AGRICO
LA
0.50
0.40
0.10
GANADERA
FORESTAL
0.50
0.40
0-10
0.10
0.70
0.10
87
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
Elfactor del premio ponderado aplicable alpredio enestudio,resulta de multiplicar
la calificación alcanzada en cada tipo de infraestructura por su factor de
ponderación,deacuerdo al usodelsuelo,como loindica lasiguientetabla.
TIPO DE
INFRAESTRUCTURA
CALIF%
SISTEMA DE RIEGO
VÍAS
DE
COMUNICACIÓN
RED
ELECTRIFICACIÓN
TOTALES
200.0%
75.0%
AGRÍCOLA
P
F.P.%
0.40
80
0.40
30
USO
GANADERO
P
F.P.%
100
0.50
30
0.40
25.0%
0.20
0.10
5
155.0
FORESTAL
P
F.P.%
20
0.10
52.5
2.5
0.70
5
132.5
0.10
77.5%
Elejemplo indicaqueel prediodeanálisistendría unincremento del 115%siesde
uso agrícola; 132.5%sifuera ganadero y77.5%para usoforestal sisecuenta con
loselementos deinfraestructura especificados.
Eulalio Domínguez Viveros
88
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS
VIII. CONCLUSIONES
Como es sabido, el tomador de decisiones debe medir para poder comparar, es
decir, para efectos de evaluación surge la necesidad de valuar. Tomar decisiones
es una habilidad clave,yaunque algunasveces las decisiones sefundamentan en
razonamientos o en análisis sencillos, en muchas otras dependen de una
combinación de experiencia general,juicio, especulación e incertidumbre, donde
siempre existe el riesgo de que unadecisión tomada endeterminado momento no
sea tan buena como una que se tome posteriormente. Por esta razón, los
tomadores de decisiones buscan herramientas queofrezcan soluciones nuevas,
eficaces y más eficientes para aquellos problemas que se consideran de rutina y
repetitivos; lavaluación esunadeellas.
Muchas conclusiones podrían deducirse del estudio de la naturaleza en la
determinación del valor comercial delos bienes agropecuarios yde su importancia
en la economía. Nosotros sin embargo,vamos enlistar solo las que consideramos
mas importantes. Toda vez que existe diversidad de criterios por la complejidad y
diversidad de factores que influyen en la determinación comercial de estos, y
sobre todo por la experiencia que nos esta dejando el aspecto de la apertura
comercial de nuestro país y la consecuente desaparición de los precios oficiales
degarantía paradejartodo alaslibresfuerzasdel mercado.
Todo esto puede exigir a los profesionales un replanteamiento de conceptos,
técnicas y de las metodologías a utilizar a fin de ser mas precisos en la
determinación delvalor comercialdelos bienes agropecuarios.
Una vez hecha esta presentación de lo que podríamos llamar una conclusión
general, permítasenos enlistar lasconclusiones queacontinuacion sepresenta:
•
Primero: En la determinación del valor comercial de los bienes
agrarios, se deben considerar los conocimientos amplios y suficiente
por parte del profesional acerca de la macroidentificacion, esto es, la
fisiografía,
comunicaciones,
comercialización,
tecnologías
predominantes, políticas agropecuarias, marco jurídico y
características geográficas de lazona objeto dedeterminación, mismo
que en conjunción con los factores internacionales de precios y
comercialización, se tiene el horizonte suficiente para continuar
desarrollando elformato.
•
Segundo: Varios factores en la determinación del valor comercial de
los bienes agropecuarios pueden ser medidos, pero otros no. (Por
ejemplo, clima, volumen de precipitación pluvial, huracanes.etc). o
bien la expectativa de que ocurra o no cambia tan rápidamente que
implican innumerables problemas para mantener su conocimiento al
día. Esta es la razón por la que se debe usar la abstracción y la
Eulalio Domínguez Viveros
89
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
generalización personal y de lo que implica que esa determinación
tenga parcialmente aspectos depercepción abstracta yparcial de la
realidad cambiante, es decir, una idea altamente limitada. En primer
lugar, por los propósitos de objetivos del estudio o investigación;
segundo, por la disponibilidad de información confiable sobre los
fenómenos determinantes por la forma de concebir el objeto de
determinación delvalorcomercial deIosbienesagropecuarios, para
queafindecuentassemanejen lostérminos intermedios.
•
Tercero: La segunda de un criterio integral de determinación del valor
comercial de los bienes agropecuarios basada fundamentalmente en
los periodos cíclicos de crisis, crecimiento y secesión económica, ya
que la experiencia personal indica que los valores difieren por la
actividad económica y perspectivas de crecimiento en la población,
por tal razón, el presente trabajo induce la necesidad de replantear
este aspecto. Por ejemplo el año 1995 con los deudores de la banca
en México, lo que puede hacerse uso mas real, útil y operacional.
Surgiendo la necesidad de creación de un banco de datos e
información, con la finalidad de obtener progresos en el conocimiento
de los comportamientos de los fenómenos determinantes del valor
comercial. Este banco de datos se mantendría en algún castro
regional que los puedan proporcionar libremente, a bajo costo y en
formas de presentación accesibles. Así, la mejor forma de obtener el
conocimiento estar relacionada con el énfasis especial que se de a la
construcción de estructuras, operacionales para la recolección y
procesamiento de datos e información, y también, en el apoyo
intensivoquesedealasinvestigaciones decampoyacadémicas.
Finalmente es de recomendarse, hasta donde sea posible. La integración de un
equipo multidisciplinario con elfin de obtener diversos puntos de vista al respecto
e intentar amalgamar los aspectos de determinación del valor comercial de los
bienes agropecuarios; desde luego,estoserá objeto deotrotrabajo deestudio.
Por ultimo, la guía temática presentada en el capitulo Vil del presente trabajo,
dentro de la premisas y bases, continúan anteriormente planteado, así como las
investigaciones ymetodología ahí especificada por el caso especifico de unafinca
cafetalera.
Es necesario hacer notar las dificultades existentes para valuar en tiempos de
crisis o de ajustes en la economía, pues existen lógicamente fuertes dispersiones
en el origen de los datos, es decir, encontraremos que entre inmuebles muy
similares en cuanto a superficies, calidades de construcción, características de
entorno, etc., con diferencias, incluso incoherentes, en cuanto a sus precios en el
mercado;y porende, también existirá gran dispersión en la información que se
genera si se respetan estos precios en laalimentacióndel método, por ello, es
muy importante tener presente losaIcances y las acotaciones del mismo,pues
comocualquier otro,tieneconsideraciones quesedebenverificarquesean ciertas
Eulalio DomínguezViveros
90
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS
y aplicables para el caso específico en tiempo y lugar de las valuaciones a
realizar.
Definitivamente, considerando la hipótesis formulada en este trabajo la diferencia
entre el valor de terreno de una zona consolidada y la que pretende urbanizarse
define el monto máximo de la inversión en construcciones de urbanismo e
infraestructura que debe realizarse para colocarla en condiciones de valor
similares a las que se encuentran en la primera, aunque también, estimando en
términos paramétricos las erogaciones necesarias para urbanismo e
infraestructura, se definiría lo que en términos máximos se podría pagar por el
terreno.
En resumen, con base en todo lo anterior puede decirse que la metodología
propuesta alcanza en buena medida la meta fijada, que es contar con un
procedimiento simple yfundamentado en investigaciones del mercado inmobiliario
deedificaciones, lograndoasítener una metodología alternativa paradeterminar el
valor detierra de un inmueble en una zona urbana que no solamente puede estar
altamente saturada, sino que incluso, puede tener cualquier grado de saturación,
pues el método no requiere en ningún momento investigación de valores de
terrenos, aunque en caso de contar con información en ese sentido, ésta puede
serincluida.
Eulalio Domínguez Viveros
91
Tesis: DETERMINACIÓN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
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