Presentación Comisión Vivienda y Urbanismo Senado sobre PL

CÁMARA CHILENA DE
CENTROS COMERCIALES A.G.
Presentación ante el Honorable Senado
- Comisión de Vivienda y Urbanismo sobre PdL de aportes al espacio público
Boletín N° 8493-14
Junio 2015
VISIÓN GENERAL
QUIENES SOMOS: Cámara Chilena de Centros Comerciales, socios – historia;
NUEVA INDICACIÓN SUSTITUTIVA, NUEVO PdL
TIPOS DE PROYECTOS: Somos polos o sub centros de equipamiento, generalmente de
escala mediana y mayor, con amplia oferta de servicios, comercio, cultura y
esparcimiento para la comunidad;
APORTES: Somos parte del 5% de proyectos que históricamente ha aportado al espacio
público, como resultado de los EISTU, versus el 95% de las construcciones, que no
generan aportes, y que el PdL, correctamente, pretende sumar. Siempre hemos aportado
y seguiremos aportando en el marco de costos razonables.
INCERTIDUMBRES: Tenemos importantes aprehensiones respecto a los antecedentes,
fundamentos y efectos de la iniciativa, que amenazan y afectan las inversiones y
decisiones de proyectos futuros del gremio.
OBSERVACION CENTRAL
El tope de 44% de la Tasación Fiscal para mitigaciones
indirectas, no se justifica ni urbanística ni
económicamente;
Tope resulta excesivo, ajeno a la realidad, afecta
gravemente la actividad, y genera incertidumbre en el
gremio.
PdL SE LIMITA A REPLICAR TOPE DE CESIONES DE TERRENOS EN LOTEOS (44%)
EN CIRCUNSTANCIAS QUE
FENOMENO DEL DESARROLLO URBANO POR EXTENSION ES DISTINTO
AL FENOMENO DE DESARROLLO URBANO POR DENSIFICACIÓN
La Cesión de terrenos en loteos nace y responde a la lógica, proporcionalidad natural,
requerimientos y partes de los proyectos de urbanización de nuevos barrios; las cesiones
se resuelven «dentro» del proyecto, son parte inherentes de él.
Sólo contabilizando las superficies destinadas a circulaciones, hasta el 30% del
«aporte», (68% del tope) lo sirven o benefician directamente (Sent. 15/04/1997 Tribunal
Constitucional, Rol 253, Cons. 10 letras a. y c. Requerimiento Senadores, Mod. OGUC), al
punto de que existirían aunque no hubiera una norma que las exigiera; por ello su peso
o valor en la ecuación es relativo, no es exclusivamente una CARGA; de ahí que hasta el
68% del gravamen propuesto no sea posible simplemente replicarlo para el caso de la
densificación.
Se necesita una justificación propia del guarismo, su fuente histórica y práctica no
guarda relación ni equivalencia entre las formas de crecimiento.
FALTA DE JUSTIFICACIÓN ECONÓMICA DEL MONTO DEL APORTE
Lógica de conversión de terreno por precio no funciona. No es lo mismo
ceder terrenos que viabilizan un proyecto, que pagar dinero adicional para fines
generales.
Aún conservando el guarismo, al tomar TF como base de cálculo para ambos
modos de crecimiento, montos de proyectos de densificación representan más
que cesión en proyectos de loteos por > valor del suelo para densificación, y <
valor para extensión.
Asimismo, se produce Distorsión de Aportes por diferencias en valor del
suelo (> para terrenos densificados, < para terrenos periféricos)
Revisada la experiencia de los miembros de la Cámara, no hay ningún caso
en que la inversión por medidas de mitigación se acerque al 44% del valor fiscal
del terreno;
Justificación Técnico Histórica del Monto de Inversión EISTUS: Sin tener datos
acabados, estimación de la Cámara llega a valores entre el 10 y 15% de la
tasación fiscal.
POR TANTO:
PAGO DE 44% DE TASACION FISCAL COMO MEDIDA DE MITIGACIÓN INDIRECTA,
ADICIONAL A LAS MITIGACIONES DIRECTAS,
NOS PARECE:
CARENTE DE FUNDAMENTO, POR PROCEDER DE UN ANTECEDENTE DISTINTO
INCONVENIENTE, PORQUE GENERA DISTORSIONES EN APLICACIÓN
BORDE/CENTRO
EXCESIVA, PORQUE SUPERA CON CRECES LA EXPERIENCIA HISTÓRICA DE
APORTES APROBADOS
APARTE OTRAS OBSERVACIONES GENERALES
Falta conceptualización, desarrollo y precisión en definiciones legales: crecimiento
por densidad, intensidad, áreas de influencia, pagos unitarios de mitigación
proporcionales, etc.
Ausencia de Plataforma Técnica Institucional capaz de asumir aumento demanda
burocrática.
Límite de vigencia de IMIV es demasiado reducido. No reconoce Vicisitudes de
proyectos.
Incluir necesidad de fundamentación técnica de rechazo del IMIV, y prever sistema,
autoridades y procedimientos explícitos de reclamación.
Falta coordinación de los instrumentos IMIV, PITEP y PM. ¿Qué pasa cuando medidas
de mitigación apropiadas están fuera del área de influencia, y no están en PITEP ni en
PM?. Incluir mecanismo para ampliación de obras del PITEP.
Incluir mecanismo para corregir Sub valorización de las obras o medidas en PITEP/PM.
Incluir posibilidad de hacer aporte en dinero a obras determinadas del PITEP. Plazo.
Ausencia de Supervisión de Contraloría respecto de la organización y funcionamiento
de las Corporaciones Regionales de derecho privado (Tít. XXXIII CC), para Inversión en
Transporte y Espacio Público.
Áreas de Influencia extendida en nuevas zonas urbanas y de extensión urbana. ¿hasta
cuándo son nuevas áreas urbanas o de extensión urbana?. Indefinición.
Delegaciones abiertas a la potestad reglamentaria, insuficiencia de marcos.
Régimen Transitorio: doble pago, AI de IMIV amplio (EISTU), y pago completo.
Al Capítulo II, De las mitigaciones directas (impacto local)
1.
¿Cuáles son las externalidades efectivamente generadas en un sector con déficit histórico de infraestructura? ¿Cómo se
distinguen las medidas correspondientes a los impactos, y las medidas paliativas del déficit histórico?
2.
Abarcar a "todo proyecto" implica generar en el sector público capacidades técnicas y sistemas en cantidad y calidad
suficientes para acoger aumento de burocracia. Definir exenciones. Prever recursos refuerzos de personal.
3.
Área de Influencia no se agota con descripción de intersecciones, debe limitarse a un máximo en metros a la redonda del
proyecto. (Caso Calle Larga; «o hasta 300 m» en actuales EISTUS Menores)
4.
Descripción de proyecto en IMIV debiera acotarse a características relacionadas con la generación de impacto, tales como
estacionamientos, flujos, cargas de ocupación, localización de accesos y salidas, horarios y destinos.
5.
Se pueden incluir en IMIV medidas Regionales del PITEP, que se consideran como aportes, permitiendo convertir el
aporte obligatorio en mitigación. Se excluye injustificadamente medidas del Plan Maestro.
6.
Debiera añadirse que el rechazo del IMIV debe ser fundado en consideraciones técnicas.
7.
Debiera preverse sistema, autoridades y procedimientos explícitos de reclamación, con plazos.
8.
No se define nivel de modificaciones que requieren nueva validación. Todas las modificaciones debieran validarse.
Excesiva burocracia, debe preverse en la ley mecanismo expedito para eximir revisión de modificaciones irrelevantes.
9.
Plazo de 5 años de vigencia a contar de inicio de proyecto es insuficiente incluso para ejecución de medidas en horizontes
mayores a 5 años. Debiera relacionarse con fechas de última medida prevista, y establecerse mecanismo para ampliación
del mismo vía autorización de la SEREMI TT, para reconocer eventuales interrupciones debido a circunstancias
imprevistas.
10.
Plazo de garantías debiera revisarse en función de flexibilización de plazo máximo.
Al Capítulo III, De las mitigaciones indirectas
1.
¿Cuándo hay crecimiento urbano por densificación?. ¿Todo metro cuadrado adicional?. No se visualizan umbrales, a diferencia
del caso de exención de loteos <200 h/h. Necesidad de definir umbrales.
2.
Tope de 44% de tasación fiscal carece de fundamento técnico. Guarismo sirve proyecto en extensión. Si IMIV resuelve
impactos viales locales, mitigación indirecta se justifica sólo como mejoras y contribución universal, proporcional, que no
puede significar inviabilidad económica de proyectos. Tope tan alto, aunque sea sólo un tope, resulta excesivo y genera
incertidumbre.
3.
Medidas de PITEP o PM, por su generalidad, pueden resultar completamente ajenas a necesidades de proyectos específicos.
Debe permitirse complementar con propuestas fundadas. (Caso probable de medidas fuera de AI de IMIV y no previstas en
PITEP/PM). Pérdida del aporte.
4.
Aportante en dinero no puede abonar selectivamente a obras o medidas determinadas del PITEP/PM. Debiera permitirse
abonar a obras determinadas, y establecerse obligación de ejecución por Municipio o Corporación dentro de plazo
determinado a partir de reunión de fondos.
5.
Sub valorización de las obras o medidas en PITEP puede afectar compromisos del aportante. Debiese definirse mecanismo para
revisar valorización preliminar.
6.
Debiese también incluirse en el destino de los aportes, las medidas definidas en el PM de zonas saturadas.
7.
Consulta de PITEP debe proporcionar antecedentes que justifiquen selección, priorización y valorización de medidas.
Valorización debe asumir mecanismos de reajustabilidad. Añadir posibilidad de revisión en cualquier momento.
Al Capítulo IV, De las zonas de saturación vehicular
1.
Art. 179 se refiere a distribución de aporte (mitigaciones indirectas). No corresponde referencia a
ampliación áreas de influencia de mitigaciones directas.
2.
Falta incluir posibilidad de Medidas del Plan Maestro en IMIV.
3.
No resuelve casos de modificaciones y ampliaciones. En estos casos aporte no debiese volver a
considerar ponderación de factores de localización, ni destino, ya pagados, sino sólo aumentos de
tamaño y/o intensidad.
4.
Plan Maestro. ¿Aporte es el del art. 174? ¿O el pago unitario de mitigación proporcional? ¿Qué pasa si
PUMP es >o< aporte art. 174. ¿Cuál prima?
5.
PUMP. Dificultad en determinación de pago unitario de mitigación proporcional por Indefinición de
metros cuadrados posibles de construir en una zona saturada con usos mixtos.
6.
Art. 180 inc. 2º, Nuevo reglamento indefinido. Obligación de aportes en dinero u obras. Decisión del
Plan maestro Montos no determinados.
Al Capítulo V, De la mitigación y los incentivos en las nuevas áreas
urbanas o de extensión urbana
1.
No se advierte ningún incentivo.
2.
PdL omite beneficios de sujetarse a condiciones y estudio de impacto urbano.
3.
Áreas de Influencia extendida en nuevas zonas urbanas y de extensión urbana. Art.
180 ¿hasta cuándo son nuevas áreas urbanas o de extensión urbana?. En rigor, una vez
dictado el plan regulador que la establece como tal, seguirá aplicando este artículo
para siempre, con el área de influencia ampliada, condiciones urbanísticas ampliadas,
etc. Indefinición.
4.
Excesiva indefinición en delegación de facultades legales y reglamentarias en Planes
Reguladores (tipo y lugar de urbanizaciones, tipologías de viviendas exigibles).
INCONSTITUCIONALIDAD EN DELEGACIONES DE ATRIBUCIONES (1)
Considerando 19º Fallo 370 TC:
A. “No puede la ley, por ende, reputarse tal en su forma y sustancia si el legislador ha
creído haber realizado su función con meros enunciados globales, plasmados en
cláusulas abiertas, o a través de fórmulas que se remiten, en blanco, a la potestad
reglamentaria, sea aduciendo o no que se trata de asuntos mutables, complejos o
circunstanciales. Obrar así implica, en realidad, ampliar el margen limitado que cabe
reconocer a la discrecionalidad administrativa, con detrimento ostensible de la
seguridad jurídica”.
B. “Que cumplir, entera y satisfactoriamente con el mandato constitucional trazado en el
artículo 19 Nº 24 inciso segundo, significa que el legislador debe precaver hasta los
indicios de una deslegalización constitucionalmente prohibida, evitando incurrir, por
ende, en meros enunciados normativos, en disposiciones abiertas, en suma, en
normas carentes de la determinación y especificidad que, como lo ha exigido este
Tribunal en su sentencia oportunamente transcrita, son requisitos esenciales para que
la potestad reglamentaria de ejecución se halle legítimamente habilitada;”
A las Disposiciones Transitorias
1.
Art. .1 Mientras no se dicte reglamento IMIV, aplica metodología EISTUS, con áreas
de influencia mayores a definidas para IMIV, y pese a eso, igual se cobra total de
aporte medidas de mitigación indirectas. Doble pago.