Objeciones al Proyecto de Ley de Aportes al Espacio Público

Objeciones al Proyecto de Ley de Aportes al Espacio Público
Antonia Lehmann
Arquitecta
Consejo Nacional de Desarrollo Urbano
Ante que nada quisiera decir que estoy totalmente de acuerdo con la necesidad de que
todos los proyectos de densificación privados aporten a la construcción del espacio
público para una mejor ciudad.
Este proyecto de ley originalmente tenía por objeto generar un sistema de aportes
para vialidad, equipamiento comunitario y áreas verdes por parte de todos los
proyectos de densificación. Esto último EN REEMPLAZO de los EISTU actuales, que
son los Estudios de Impacto sobre el Sistema de Transporte Urbano.
¿Porqué razón el PL del 2013 proponía cambiar estos EISTU por APORTES según el
artículo 70 de la Ordenanza General?
En relación a su objetivo urbano, por ser ineficientes, ya que nunca la agregación de
esfuerzos separados va a reemplazar la visión planificadora global de la totalidad de la
ciudad.
En relación a la inversión privada, por arbitrarios, y por la incertidumbre de los costos
de mitigación comprometidos. En efecto: los montos de inversión en que han de
incurrir los inversionistas inmobiliarios antes de obtener la aprobación de los EISTU ,
o los IMIV propuestos, son muy cuantiosos. Para empezar, debe invertir en la compra
de un terreno y en honorarios de arquitectura y gestión SIN PODER CONOCER
PREVIAMENTE LOS MONTOS A PAGAR POR LAS MITIGACIONES VIALES, y SIN LA
SEGURIDAD DE OBTENER LA APROBACIÓN DEL EISTU, o IMIV [Informe de
Mitigación de Impacto Vial). Todo esto queda al arbitrio de funcionarios estatales.
Llegándose fácilmente al extremo de no poder aprobarse los proyectos, en zonas en
donde los planos reguladores sí permiten la densificación, por considerar estos
funcionarios que no hay un EISTU a su juicio satisfactoriamente aprobable para el
caso. Así, muchos terrenos y proyectos están paralizados hace varios años por
problemas de índole político de sus funcionarios municipales y particularmente de
aquellos alcaldes que ejercen su influencia no obstante las restricciones que les
impone la Ley en pro de sus eventuales reelecciones.
Porqué y como ocurre esto?
Por la dinámica de cómo se hace un proyecto en la ciudad. Pasaré brevemente a
explicarlo con un caso cualquiera:
Un privado quiere llevar a cabo un proyecto inmobiliario en densificación, y
encuentra un terreno que le interesa. Llama a un arquitecto para que le estudie la
cabida constructiva según la normativa aplicable que consta en el certificado de
informes previos emitido por la DOM respectiva. Según ello hace la evaluación
económica del proyecto, de lo que resulta el precio a pagar por ese terreno. Hace una
oferta de compra al propietario y si hay acuerdo, firman una promesa de compraventa
usualmente SUJETA A LA APROBACIÓN MUNICIPAL DE UN ANTEPROYECTO, que
garantiza legalmente la constructibilidad del terreno. Los arquitectos hacemos y
obtenemos la aprobación municipal de este anteproyecto, y el inversionista compra el
terreno, invirtiendo su precio completo.
Pero ahora, si después de aprobar el anteproyecto, la municipalidad no otorga el
permiso de edificación, que, en el caso de proyectos de cierto tamaño, requiere la
aprobación de un EISTU o futuro IMIV, el inversionista habrá perdido sin
recuperación posible, el capital invertido en el terreno. Por las grandes cantidades de
dinero que se juegan en estos negocios la arbitrariedad en la aprobación de los EISTU
o IMIV y en la determinación del costo de las mitigaciones implica graves riesgos de
corrupción empresarial y funcionaría.
Nótese que el nuevo Proyecto de Ley quiere hacer extensivos estos IMIV a todos los
proyectos de cierto tamaño, clasificándolos para los efectos del procedimiento
administrativo a cumplir, según un sistema electrónico. Supone que la mayoría de los
proyectos requerirán sólo una aprobación municipal de estos IMIV, y no ministerial ni
del Gobierno Regional, como se exigiría para los grandes proyectos. Pero esa
tramitación, en la práctica, será muy incierta y difícil de llevar a cabo , ya que, dada la
cantidad de organismos que actualmente tienen potestad sobre un mismo espacio
público la Municipalidad deberá necesariamente consultar con cada uno de ellos,
generándose una aún mayor incertidumbre y complicación administrativa.
Ya padecemos actualmente este engorro administrativo en la aprobación de los EISTU
sin una ley reguladora. Y lo que este PL está promoviendo es justamente incrementar
y consolidar esta arbitrariedad, porque en los hechos debilitará los Planes
Reguladores al dejar su aplicación en cada caso sometida a la obtención del IMIV
particular. En resumen, este proyecto generará una incertidumbre mucho mayor en el
mercado inmobiliario, que se traducirá en mayores costos y una caída de en la
actividad económica, y por otra parte causará un riesgo de corrupción enorme,
precisamente ahora cuando la sensibilidad de la opinión pública al respecto es
acuciante.
Desde el punto de vista del municipio, las mitigaciones caso a caso de los IMIV, como
condición para el permiso de construcción y la ejecución de sus mitigaciones para la
recepción final tampoco son eficientes. Muchas veces hay varios proyectos de tamaño
mediano simultáneos, y que tienen las mismas medidas de mitigación, de lo que
resulta que cuando uno de ellos quiere construir su mitigación, (por ejemplo la
colocación de un semáforo], éste ya fue colocado por la empresa que construye el otro
proyecto simultáneo. Acude al municipio y este le dice que debe cambiar el EISTU, ya
que no le puede recepcionar el proyecto sin una nueva medida de mitigación. Este
caso, que ocurre muy a menudo en las DOM, implica una nueva gestión en la ventanilla
única desde donde se gestiona el cambio. Esto puede demorar meses, ya que la DOM
tiene que nuevamente consultar a todos los organismos pertinentes sobre la nueva
medida propuesta. En el intertanto, el proyecto no se puede entregar ni escriturar ya
que no tiene la Recepción Municipal otorgada. Las DOM preferirían tener ejecutada su
lista de proyectos prioritarios y que los privados concurran con un pago
preestablecido a un fondo que ellos administren y ejecuten.
Además de esto , el proyecto de Ley en discusión genera DUPLICIDAD EN EL COBRO.
¿Cómo así? Lo duplica porque hasta hoy no existen los "aportes por densificación" que
señala el art 175 del nuevo PL.
Además de pagar la suma impredecible y arbitraria de los IMIV, los obliga a pagar los
aportes del artículo 70 de la ordenanza general, con una suma que tiene como tope el
44% del avalúo fiscal del terreno, y donde el 70% de ese monto se invertirá
obligatoriamente en Movilidad, léase, aportes al sistema de transporte urbano, es
decir, finalmente al Transantiago. O sea, además del incierto pago que habrá que
hacer después del incierto IMIV, habrá que volver a pagar otro aporte, donde el 70%
irá nuevamente a vialidad.
El PL original presentado el año 2013, a través del artículo 70 bis, tenía el cuidado
especial de que los cobros fueran proporcionales al impacto que generan los
proyectos. El cobro, que tenía un tope máximo , ERA CALCULABLE ANTES DE
CUALQUIER DESICIÓN DE INVERSIÓN, y habría sido expresado en una tabla en el
reglamento. La variable de localización era importante, además de la densidad y
destino del proyecto. Esta variable hacía que en zonas más demandadas y
congestionadas los cobros pudieran ser mayores, manteniendo la condición de que su
monto pudiera ser conocido ANTES de la compra del terreno para evaluar el proyecto.
Además, en el PL del 2013 las municipalidades tenían que aprobar un Plan de
Inversiones en el Espacio Público (concepto más amplio que solo movilidad o
transporte). Dicho plan debía contemplar TODAS LAS OBRAS NECESARIAS PARA DAR
CABIDA A LOS PROYECTOS que permite el Plan Regulador. Especialmente las
necesarias en los sectores con mayor constructibilidad y densidad.
Como es lógico que el Plan de Inversiones no pueda suponer todas las obras de acceso
y conexiones que pueda contemplar un proyecto específico, el proyecto de Ley
señalaba que el propietario del proyecto podía proponer obras adicionales,
respaldadas técnicamente con un estudio. Tales obras se tomarían en cuenta como
parte del aporte del proyecto. Con eso, todos los proyectos grandes propondrían
obras adicionales para el mejor funcionamiento de su proyecto, simplemente porque
les convendría. Por su parte, la Municipalidad luego de conocido el proyecto tenía la
facultad de rechazar dichas obras adicionales y contratar un consultor para que
recomendara las obras de adecuación necesarias a realizar, y estas podían quedar
incorporadas al plan de inversiones en el Espacio Público, de forma expedita.
El proyecto de ley actual no solo mantiene sino que refuerza la posibilidad de que
distintos organismos puedan exigir obras sin ningún límite. Lo anterior, porque los
proyectos requerirán aprobar el "INFORME DE MITIGACIÓN DE IMPACTO VIAL, bajo
la condición de que las obras propuestas (medidas de mitigación) sean suficientes
para "mantener estándares de servicio semejantes a los existentes". Este es un aspecto
central de PL y es engañoso: dichos servicios y estándares no están fijados, no son
conocidos, y por lo tanto su cumplimiento queda al arbitrio de los distintos
organismos que participarán en la aprobación de los informes. Al igual que los EISTUS
actuales, será habitual que alguno de tales organismos considere "insuficientes" las
obras de mitigación contenidas en el informe, y de no ser estas aumentadas a
satisfacción de la autoridad de turno, el informe será rechazado. No escapará al
legislador las posibles consecuencias de aprobar tal grado de arbitrariedad en manos
de funcionarios del Estado descoordinados y no regulados entre sí.
Por lo anterior no se cumple el principio de PREDICTIBILIDAD que señala el PL nuevo.
La cantidad de obras a ejecutar como medidas de mitigación serán las que determine
caso a caso los organismos que aprueban el informe, y este cobro se duplicará con los
aportes que todos los proyectos de densificación deberán hacer según el art 175.
Es por estas razones que yo recomiendo no aprobar el Proyecto de Ley en discusión y
retomar el antiguo proyecto del 2013 considerando muchas buenas iniciativas que
incorpora este PL pero manteniendo sus exigencias de PREDICTIBILIDAD.