Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Derecho Inmobiliario y Urbanístico
Madrid, 13 de junio de 2012
Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de
viviendas
INTRODUCCIÓN
El pasado 5 de junio de 2013 se publicó en el Boletín Oficial del Estado la Ley 4/2013, de 4 de junio, de
Medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas (la “Ley 4/2013”), que entró en
vigor al día siguiente de su publicación y modifica, entre otras disposiciones, la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos (la “LAU”).
En un mercado inmobiliario como el español, caracterizado por una alta tasa de propiedad de viviendas
(en torno al 80%) y un débil mercado del alquiler, el objetivo fundamental de la aprobación de la Ley 4/2013,
según recoge el propio Preámbulo, es flexibilizar el mercado del alquiler por medio de la búsqueda del
necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los
arrendadores para lograr así dinamización del mercado arrendaticio.
En este sentido, se introducen, entre otras, modificaciones tendentes a posibilitar que arrendadores y
arrendatarios puedan adaptarse a eventuales cambios derivados de circunstancias personales sobrevenidas.
En el ámbito procesal, la Ley 4/2013 modifica la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil al agilizar
los procedimientos de desahucio, otorgando un plazo de diez días al arrendatario para que pueda enervar la
acción de desahucio. Frente al sistema actual que impide señalar el lanzamiento hasta que no se sepa si la
vista se ha celebrado o no, se vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, siendo en ese
caso suficiente un decreto del secretario judicial dando por terminado el juicio.
1.
ÁMBITO DE APLICACIÓN
La Ley 4/2013 será de aplicación a aquellos contratos de arrendamiento urbano celebrados desde el 6 junio
de 2013 (entrada en vigor). Por tanto, los contratos celebrados con anterioridad a esta fecha continuarán
rigiéndose por el régimen jurídico anterior, a menos que las partes acuerden su adaptación a la nueva Ley.
En lo que al ámbito de aplicación de la LAU se refiere, se añade como supuesto de exclusión de su ámbito
de aplicación, la cesión temporal de uso de “la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en
condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con
finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”, en
clara alusión al impulso de la normativa autonómica, que regularía los llamados “alquileres vacacionales”.
2.
PRINCIPALES NOVEDADES Y MODIFICACIONES
La Ley 4/2013 introduce importantes modificaciones en el marco normativo de los contratos de
arrendamientos, siendo las más destacables:
 PRIMACÍA DE LA VOLUNTAD DE LAS PARTES
La Ley 4/2013 refuerza la libertad de pactos priorizando la voluntad de las partes. Así, frente a la regulación
anterior en la que los arrendamientos de vivienda se regían en primer lugar por lo establecido en el Título II,
pasan a regirse ahora por la voluntad de las partes en el marco de lo establecido en el Título II de la LAU.
 DURACIÓN DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO
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Se reduce el plazo de prórroga contractual forzosa para el arrendador, de cinco (5) a tres (3) años.
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El arrendador podrá recuperar la vivienda arrendada, no procediendo la prórroga obligatoria, si la
necesita para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de
consanguinidad o adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación,
divorcio o nulidad matrimonial. Ello sin necesidad de que se haya pactado en el contrato, a diferencia
de la regulación anterior, y siempre comunicándolo al arrendatario con dos (2) meses de antelación.
-
El plazo máximo de prórroga tácita del contrato, a contar desde la terminación del plazo de duración
inicial también se reduce, pasando de tres (3) a un (1) año.
-
El arrendatario podrá desistir del contrato comunicándolo al arrendador con un mes de antelación,
siempre que hayan trascurrido al menos seis meses (6) desde su celebración.
 EFICACIA FRENTE A TERCEROS: ENAJENACIÓN DE LA VIVIENDA ARRENDADA
Como novedad, para que los arrendamientos de vivienda surtan efecto frente a terceros deben inscribirse en
el Registro de la Propiedad, para lo que será necesario que el contrato conste en escritura pública.
Por tanto, tal y como recoge la propia Ley 4/2013, el adquirente de una vivienda que esté arrendada, no
tendrá obligación de subrogarse en el contrato de arrendamiento a menos que éste se encuentre inscrito en
el Registro de la Propiedad, en cuyo caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.
 DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE
Si bien la LAU no permitía la renuncia a los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto) del
arrendatario en aquellos contratos de duración inferior a cinco (5) años, tras la reforma estos derechos pasan
a tener carácter dispositivo por lo que puede pactarse su renuncia en el contrato, cualquiera que sea su
duración.
 ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA Y DE LA FIANZA
Como novedad, las partes podrán pactar un sistema de actualización de la renta y/o de la fianza distinto del
IPC. Asimismo, se reduce a tres (3) años el plazo tras el cual se puede pactar la actualización de la fianza.
 PACTO DE RESOLUCIÓN POR IMPAGO DE LA RENTA
De acuerdo con el nuevo texto, se podrá pactar que el arrendamiento quede resuelto por falta de pago de la
renta debiendo restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador. En este caso el arrendador deberá
requerir judicial o notarialmente al arrendatario instándole al pago.
 REGISTRO DE SENTENCIAS FIRMES DE IMPAGO DE RENTAS DE ALQUILER
Se crea un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler en el que constarán las personas
que hayan sido declaradas responsables de impagos de rentas. La finalidad de esta medida es ofrecer
información a aquellos propietarios que deseen arrendar su finca, que podrán acudir a este Registro para
reducir el riesgo de impago.
3.
LA LEY 4/2013 Y LOS FONDOS SOCIALES DE VIVIENDA
Siguiendo la encomienda realizada al Gobierno en la disposición adicional única del Real Decreto-Ley 27/2012,
de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, se
constituyeron los Fondos Sociales de Viviendas (“FSV”), a los que las entidades bancarias aportan viviendas
que se destinarán exclusivamente a aquellas familias cuyo desalojo se haya producido como consecuencia de
una demanda de ejecución iniciada por la misma entidad de crédito que constituye el fondo social de
viviendas, siempre y cuando la unidad familiar reúna una serie de requisitos.
En la estipulación cuarta apartado tercero del Convenio para la Constitución de un Fondo Social de Viviendas
(el “Convenio”) suscrito el 17 de enero de 2013 entre el Gobierno y 33 entidades financieras, se establece una
duración para estos contratos de arrendamiento “sociales” de dos (2) años prorrogables por un año, salvo
que el arrendatario deje de reunir las condiciones de acceso.
Conforme al apartado quinto de la estipulación cuarta del citado Convenio, estos contratos de arrendamiento
se regirán por las estipulaciones en él contenidas y, para la no previsto en las mismas, por la LAU. Por tanto,
los contratos de arrendamiento sometidos al Convenio y celebrados antes del 6 de junio de 2013, en aquellas
cuestiones no previstas en el mismo, podrán regirse por la Ley 4/2013
Las modificaciones introducidas por la Ley 4/2013 vienen a configurar un marco normativo apto para la
ejecución y desarrollo de los FSV pues conforme al apartado quinto de la estipulación cuarta del citado
Convenio, estos contratos de arrendamiento se regirán por las estipulaciones contenidas en el mismo y, en lo
no previsto en ellas, por la LAU. Por tanto, los contratos de arrendamiento sometidos al Convenio y
celebrados antes del 6 de junio de 2013, en aquellas cuestiones no previstas en el mismo, podrán regirse por
la Ley 4/2013 siempre que así lo pacten las partes.
Jaime Díaz de Bustamante
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Francisco Bengoetxea
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