MODIFICACIÓN PUNTUAL nº 14 DEL PLAN GENERAL DE

MODIFICACIÓN PUNTUAL nº 14
DEL PLAN GENERAL DE CARCAIXENT
COLEGIO AVE MARIA
Modificación Puntual nº14 del Plan General de Carcaixent
Reclasificación para Suelo Dotacional Privado
MODIFICACIÓN PUNTUAL nº 14
DEL PLAN GENERAL DE CARCAIXENT
COLEGIO AVE MARIA
MARZO DE 2008
RECALIFICACIÓN DE UNA PARCELA URBANA POR
CAMBIO DE USO DE DOTACIONAL A RESIDENCIAL
Y
RECLASIFICACIÓN DE SUELO NO URBANIZABLE
COMÚN COMO SUELO DOTACIONAL PRIVADO
Director del trabajo:
Jose Angel Escandell Tudela
aquitecto municipal
Equipo Redactor:
HAC-90 ARQUITECTES SL
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Modificación Puntual nº14 del Plan General de Carcaixent
Reclasificación para Suelo Dotacional Privado
INDICE GENERAL DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL
I.
MEMORIA INFORMATIVA (sin eficacia normativa)
0. Antecedentes y Objeto
1. Condiciones físicas del territorio ordenado
2. Condiciones Institucionales del territorio ordenado
2.1 Relación con el planeamiento de rango superior
2.2 Política de inversiones públicas
2.3 Afecciones de la Legislación Sectorial
II.
MEMORIA JUSTIFICATIVA (con eficacia normativa)
1. Justificación de la alternativa de planeamiento y adecuación a
los criterios de ordenación territorial
2. Cumplimiento de los estándares urbanísticos
3. Delimitación del Sector
4. Area de Reparto y Aprovechamiento Tipo
5. Sistema de Actuación
6. Reserva de Vivienda de Protección Pública
7. Ficha de características del Sector
III.
NORMAS URBANÍSTICAS (con eficacia normativa)
IV.
ANEXO - DOCUMENTO DE JUSTIFICACIÓN DE LA INTEGRACIÓN
TERRITORIAL
1. Complemento de las Directrices Definitorias de la Estrategia de
Evolución Urbana
2. Clasificación del suelo y Suelo de Especial Protección
3. Ampliación de la Red Primaria
4. Medidas Correctoras del Impacto Medioambiental de la nueva
urbanización
5. Criterios de Amortiguación en el Entorno de la nueva
urbanización
6. Normas complementarias para la regulación de la Edificación
7. Medidas complementarias para el Patrimonio Cultural
V.
PLANOS DE INFORMACIÓN (sin eficacia normativa)
A.- Ordenación Estructural.
B.- Clasificación del suelo
C.- Ordenación Pormenorizada
D.1.- Catastral área del cambio de uso
D.2.- Catastral área a reclasificar
E.- Levantamiento Topográfico
e:1/4000
e:1/4000
e:1/3000
e:1/1000
e:1/1000
e:1/1000
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Reclasificación para Suelo Dotacional Privado
VI.
PLANOS DE ORDENACIÓN (con eficacia normativa)
1.2.3.4.5.-
Ordenación Estructural
Clasificación del suelo
Calificación y usos
Ordenación peormenorizada
Conexión a las infraestructuras urbanas
e:1/4000
e:1/4000
e:1/3000
e:1/1000
e:1/1000
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Reclasificación para Suelo Dotacional Privado
I - MEMORIA INFORMATIVA
0. Antecedentes y Objeto_________________________________
El presente documento de planeamiento se formula por el Ayuntamiento de
Carcaixent, en desarrollo del convenio urbanístico suscrito con la Fundación de
la Comunidad Valenciana Escuelas del Ave Maria (en adelante La Fundación) el
pasado 21 de noviembre de 2007. Se adjunta copia del Convenio.
La Fundación es una entidad de carácter docente, sin ánimo de lucro, que está
inscrita en el Registro de Asociaciones de la Conselleria de Justicia de la
Comunidad Valenciana; ostenta la titularidad del centro docente sito en
Carcaixent, en la calle Baronesa Santa Bárbara, núm. 27.
El convenio suscrito tiene como objeto promover la modificación puntual del
Plan General de Ordenación Urbana, para reubicar el referido centro docente
en suelo clasificado como no urbanizable común. Al mismo tiempo, el terreno
que ocupan dichas instalaciones se pretende recalificar, confiriéndole
aprovechamiento lucrativo, a fin de financiar el coste derivado de la
construcción del nuevo colegio.
De esta manera, el objetivo de la modificación puntual tiene una doble
vertiente, a saber:
¾ de un lado, alterar la vigente calificación urbanística-dotacional escolar
privado- de un solar sito dentro del núcleo urbano de Carcaixent. Dicho
solar, que cuenta con una superficie de 1.900 m², forma parte de una
manzana consolidada por edificación residencial. El nuevo uso que se
pretende conferir al solar es el residencial, que constituye el uso
dominante en la zona de ordenación urbanística del que forma parte
(Casc Antic – Protecció 2). El alcance de esta modificación se
circunscribe a la ordenación pormenorizada del plan vigente.
¾ de otro lado, reclasificar, como urbanizable, una extensión 10.925 m2,
actualmente clasificada como no urbanizable común, donde reubicar
las nuevas instalaciones del centro docente, del que continuará siendo
titular la Fundación.
Mediante esta reclasificación se compensa el equipamiento dotacional escolar,
aunque sea de carácter privado, y se mejora el equilibrio dotacional, dada que
la extensión que se dedica a este uso es notablemente superior a la actual, a
fin de cumplir con los estándares de calidad requerido para un centro de
enseñanza, que se compondrá de las siguientes unidades:
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Reclasificación para Suelo Dotacional Privado
- 4 unidades de educación infantil
- 6 unidades de ed. primaria
- 4 unidades de ed. secundaria
Con opciones de ampliación hasta doblar las líneas educativas.
Esta reclasificación se acompaña de la ordenación pormenorizada de la
superficie afectada, consistente en delimitar el espacio edificable de titularidad
privada-que ocupará una superficie de 8.165 m2 del espacio público -viales,así como en definir los parámetros urbanísticos de la dotación privada. El
alcance de esta modificación incide sobre la ordenación estructural.
Se estima que esta reclasificación está exenta de la obligación de cesión de
suelo no urbanizable protegido, en la medida de que se trata de una actuación
singular, promovida por el Ayuntamiento, y orientada a la implantación de un
equipamiento de interés público, pese a la titularidad privada del mismo.
Los terrenos que se pretenden reclasificar son de titularidad de la Fundación,
razón por la cual la gestión del suelo, una vez aprobada la modificación, se
resolvería mediante actuación aislada, ejecutándose la urbanización de forma
simultánea a la edificación.
Los términos de la alteración propuesta se detallan en la siguientes tablas:
Cuadros Resumen de la Modificación Puntual
AREA-1 calle Baronesa Santa Bárbara nº 27
USO
SUPERFICIE
ZONA ORDENANZAS
Nº ALTURAS
PLAN GENERAL
VIGENTE
Colectivo Docente
1.900 m2
Casc Antic – Protecció 2
Pb + 2
MODIFICACION
PUNTUAL
Residencial
1.900m2
Casc Antic – Protecció 2
Pb + 2
AREA-2 Suelo No Urbanizable en Polígono Catastral nº79
CLASIFICACIÓN DEL
SUELO
USO
SUPERFICIE TOTAL
SUPERFICIE EDIFICABLE
EDIFICABILIDAD BRUTA
PLAN GENERAL
VIGENTE
SUELO NO
URBANIZABLE
COMÚN
MODIFICACIÓN
PUNTUAL
SUELO URBANIZABLE
DOTACIONAL PRIVADO
– DOCENTE
10.925 m2s
8.165 m2s
0,68 m2t/m2s
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1. Condiciones físicas del territorio ordenado__________________
El colegio Ave María está emplazado en el centro del núcleo urbano de
Carcaixent, dentro de la manzana conformada por las calles Baronesa Santa
Barbara( que constituye el frente del edificio). Echegaray, del Passeig y San
Francisco de Asis. El centro escolar no ocupa la totalidad de la superficie de la
manzana, sino parte de la misma, encontrándose rodeada de edificaciones
residenciales, lo que inhabilita cualquier ampliación en el actual
emplazamiento.
El actual edificio data de los años setenta y su construcción se adecuaba a las
exigencias de los centros de EGB. Posteriormente, y para hacer frente a las
exigencias de la L.O.G.S.E. se han realizado una serie de reformas para poder
obtener la clasificación definitiva para la Secundaria. (La primera promoción de
la ESO salió al finalizar el curso 1999-2000)
El edificio actual se compone de diferentes bloques, correspondientes a
distintas épocas de construcción, que se han ido adaptando al solar conforme
han crecido las necesidades de espacio, colmatándolo a costa de reducir los
espacios libres disponibles.
Las aulas y zonas comunes son inadecuadas por dimensión y cualificación y los
patios absolutamente insuficientes para su normal disfrute, conforme a los
estándares de calidad de los centros docentes. De hecho las últimas obras
emprendidas para la habilitación de un gimnasio han supuesto sobreelevar en
altura el cuerpo principal del edificio y cubrir parte del patio de juegos.
La zona donde se ubica el actual colegio dispone a menos de 200 metros de
distancia de grandes espacios dotacionales consistentes tanto en zonas
verdes: la plaza de España y el parque Navarro Daras, que suman más de
11.000 m2, así como en otros colegios como el CP Navarro Darás y el CP
Francesc Pons
Se acompaña plano esquemático del casco urbano, con la ubicación de centros
de enseñanza y jardines.
En cuanto a los terrenos propuestos para albergar el nuevo colegio, los
mismos se sitúan al sur este del núcleo urbano, junto a un sector de suelo
residencial de reciente ejecución. Se emplaza en el polígono fiscal núm. 79 y
comprende las parcelas identificadas con los números 22, 26, 27, 28, 87, 123
y 124.
Adopta una forma rectangular y viene delimitada por dos ejes viarios de la
red estructural (RPLV-3 y RPLV-6), más el barranco de Gaianes, que también
del que guarda una distancia de separación de 75 metros. Esta separación
permite ejecutar las obras de encauzamiento del barranco previstas en el Plan
Especial de Protección contra inundaciones de Carcaixent, (aprobado por la
CTU el 5 de diciembre de 2003), sin interferir en las mismas.
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Se trata de un terreno llano, actualmente destinado en parte al cultivo de
naranjos y en parte erial, en el que no existe edificación alguna.
No está afectado por ninguna infraestructura y está exento de riesgo de
inundabilidad.
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FOTOGRAFIAS DEL COLEGIO ACTUAL:
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PLANO DE UBICACIÓN DE COLEGIOS Y JARDINES DE CARCAIXENT
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2. Condiciones Institucionales del territorio ordenado____________
2.1 Relación con el planeamiento de rango superior
El instrumento de planeamiento vigente en Carxcaixent lo constituye el PGOU,
aprobado definitivamente por la Comisión Territorial de Urbanismo de
Valencia, en sesión celebrada el 21 de Octubre de 1998. Las normas
urbanísticas se publicaron en el Boletín Oficial de la Provincia núm. 186 de
7.8.1998.
El Ayuntamiento está actualmente redactando el documento de concierto
previo a la revisión del PGOU, sin que en estos momentos pueda fijarse una
fecha concreta de su sometimiento a información pública
Según la memoria justificativa del vigente plan general, la superficie del
término de Carcaixent queda estructurado, a nivel de clasificación de suelo, en
las magnitudes siguientes:
Suelo
Suelo
Suelo
Suelo
Urbano
Urbanizable
No Urbanizable Común
No Urbanizable Protegido
238,47 Has
184,42 Has
2.791,56 Has
2.560,54 Has
En lo que respecta al suelo urbanizable, se delimitan 4 sectores de uso
residencial, de los que el plan general ordena pormenorizadamente el sector
conocido como el Parque (situado al sur), y pospone al plan parcial la
ordenación de los sectores identificados como Boticario Bodi (al norte),
Margua (al este) y Gaianes (al sureste).
De los cuatro sectores residenciales citados, sólo está pendiente de ordenación
el sector 2, Maragua.
El modelo de ordenación urbanística que plantea el plan general consiste en
orientar el crecimiento residencial en los extremos norte, sur y este, obviando
el margen oeste por la presencia de la vía férrea y la variante de la carretera.
Se crea un continuo urbano en el que queden integrados los asentamientos
diseminados del núcleo principal. A tal efecto, el plan propone identificar con
nitidez el perímetro urbano, en particular en los lados norte y este, que se
define mediante ejes viarios, a modo de ronda.
A nivel de equipamiento, según se declara en las directrices definitorias de la
estrategia de evolución urbana, no resulta necesario prever nuevos
equipamientos, pues es suficiente con desarrollar los previstos en el anterior
plan.
Por lo que respecta a la reserva de suelo escolar, Carcaixent actualmente
cuenta con 8 centros escolares, de los que cinco son de titularidad pública y
los tres restantes de titularidad privada. A su vez, la enseñanza de
infantil/primaria/eso se imparte en 4 colegios de titularidad pública y 3 de
titularidad privada, mientras que la enseñanza media se imparte en 1 colegio
de titularidad pública y 2 de titularidad privada.
El colegio Ave María únicamente imparte enseñanza en infantil, primaria y eso.
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Para la justificación de la suficiencia de reserva de dotación escolar en función
del techo poblacional previsto, el plan general realiza las previsiones
siguientes:
¾ computando las plazas existentes en los centros docentes implantados
en Carcaixent ( públicos y privados), se cubre sin dificultad la
demanda derivada del desarrollo del suelo urbano, sin perjuicio de una
posible ampliación en alguno de ellos.
¾ se considera innecesario efectuar una reserva escolar en el sector
residencial “El Parque”, al entender que la demanda puede ser cubierta
con el aumento de plazas del centro público Jose Mª Boquera, situado
en las inmediaciones.
¾ impone al Plan parcial que desarrolle el sector 1”Boticario Bodí” la
obligación de prever una reserva adecuada de suelo dotacional
escolar, tanto por su entidad como por la circunstancia que el
centro escolar lindante, Colegio Público Victor Oroval (RPED-1), no
tiene posibilidad de ampliación.
¾ respecto al sector núm.2,”Maragua”, admite la posibilidad de que
el plan parcial que lo desarrolle justifique la no previsión de
reserva escolar,dado que el Colegio Público colindante -Francisco
Pons- puede ampliarse en 3 Unidades de enseñanza infantil y 6 de
primaria.
¾ en cuanto al sector núm. 3, “Gaianes”, se razona en la memoria
que, dado que el posible incremento de plazas necesarias en el
Colegío José María Boquera serían "consumidas" por el desarrollo
del Sector Parque, es necesario que el Plan Parcial del sector 3
prevea suelo dotacional suficiente para absorber la población que
el mismo genere. Este razonamiento tiene su reflejo en la ficha de
planeamiento, donde se dice que:”los suelos dotacionales se
situaran, preferentemente, en el rectángulo delimitado por RPLV-4,
RPLV -5 y RPLV- 3. En caso que el presente sector fuese el primero o
el segundo en desarrollarse, el plan parcial ha de reservar, como
mínimo, una parcela de 8.000m2 de superficie para la implantación de
un centro público de enseñanza infantil y primaria; el
dimensionamiento del centro o, incluso la exoneración de la reserva
corresponderá a la Conselleria, que será preceptivamente consultada
durante la elaboración técnica del plan parcial y, en todo caso, antes
de la aprobación por parte del Ayuntamiento”.
El plan parcial de este sector ha sido aprobado y, efectivamente,
dentro del mismo se prevé un espacio calificado como de
equipamiento, sin que se concrete su uso específico.
El sector Gaianes linda, en su borde sur y este, con los terrenos que se
pretende reclasificar como urbanizable para la reubicación del centro escolar
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Ave María. En cualquier caso, la reserva escolar del sector Gaianes está
planteada para absorber el nuevo techo poblacional que se genere con motivo
del desarrollo del mismo, mientras que el centro Ave Maria cubre la demanda
de la población asentada en el núcleo urbano, por tanto, son dotaciones
complementarias y no excluyentes.
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Reclasificación para Suelo Dotacional Privado
2.2 Política de inversiones públicas
La reubicación del centro docente, dada su titularidad privada, se financia
íntegramente con fondos privados.
Asimismo, los ejes viarios sobre los que se apoya la nueva localización del
centro escolar se ejecutan con cargo a los sectores a que quedan adscritos,
caso del sector núm. 3 Gaianes.
La única inversión pública es la prevista en el encauzamiento del barranco
Gaianes, que consiste en la mejora de sus taludes y solera y parcial cubrición,
para permitir acondicionar los viales adyacentes. Esta intervención puede
desarrollarse sin interferir en la implantación del centro docente, dada la
distancia que media entre la localización propuesta y el cauce del barranco.
Asimismo, la viabilidad de la implantación del centro no depende en modo
alguno de la ejecución de la intervención proyectada sobre el barranco, ya que
el acceso rodado se articula a través de los viales del sector núm.3, ya
urbanizado.
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2.3 Afecciones impuestas por la legislación sectorial.
El Plan de Acción Territorial de carácter sectorial sobre el Riesgo de
Inundaciones en la Comunidad Valenciana (PATRICOVA), en su cartografía
(hoja nº 770 de Valencia) clasifica el área ocupada por todo el casco urbano
de Carcaixent, y los terrenos que lo rodean, como Zona de Riesgo-5 de
inundación, lo que supone una frecuencia entre 100 y 500 años, y un calado
superior a 80 cm.
Carcaixent no figuraba inicialmente en la relación de municipios de la
Disposición Adicional Primera de las Normas Urbanísticas del Patricova, de los
clasificados como municipios con elevado riesgo de inundación por tener 2/3
de la superficie de su término municipal con riesgo.
No obstante, por contar con fuertes limitaciones para orientar los futuros
desarrollos hacia zonas no inundables, y en virtud de la posibilidad que
contempla la referida Disposición Adicional, por resolución del Conseller de
Territorio y Vivienda de fecha 8 de junio de 2004, se acordó “incluir el
municipio de Carcaixent en la categoría de municipio de elevado riesgo de
inundación al considerarse suficientemente cumplidos los condicionantes
establecidos en el Patricova”, y asimismo “limitar los efectos de esta
declaración en el sentido de no permitir las reclasificaciones de suelo no
urbanizable inundable en el ámbito delimitado por las variantes de Carcaixent
y Pobla Llarga y el río Júcar”
Por tanto en cumplimiento de la Disposición Adicional Segunda del Patricova
habrá de redactarse un Estudio de Inundabilidad que justifique la adecuación
de los terrenos que se reclasifican.
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Reclasificación para Suelo Dotacional Privado
II - MEMORIA JUSTIFICATIVA
1. Justificación de la alternativa de planeamiento y adecuación a los
criterios de ordenación territorial.
Como ya se ha adelantado el objeto de esta Modificación es doble: por una
parte se re-califica el actual solar del Colegio Ave Maria, pasando su uso de
colectivo docente a residencial, y por otra se reclasifica un área de suelo
clasificado como suelo no urbanizable común a suelo urbanizable dotacional
educativo, de titularidad privada.
Ambos cambios guardan una relación de interdependencia; no obstante ello, la
justificación de la alternativa de planeamiento escogida precisa de un
tratamiento individual, dado que su alcance y trascendencia sobre la
ordenación vigente es de diferente calado.
Reclasificación de suelo no urbanizable
Tal y como se expone en el convenio urbanístico, del que trae causa la
presente modificación puntual, el actual emplazamiento del centro escolar
“Ave Maria”, que se encuentra constreñido entre edificaciones consolidadas,
impide cumplir mínimamente los actuales estándares de calidad de la
normativa de centros educativos1.
Se precisa de un mayor espacio físico y de una renovación de las instalaciones,
que pasa por la construcción de un nuevo complejo. Ante tal vicisitud, el
Ayuntamiento asume el compromiso de ejercitar su potestad de alterar el
planeamiento y decide que la reubicación del centro escolar se materialice en
suelo no urbanizable.
El artículo 2 de la vigente Ley de Suelo (7/2008) determina que la política de
ordenación, transformación y uso del suelo tiene como fin común la utilización
de éste recurso conforme al interés general. Por su parte, el art. 3 del mismo
texto legal afirma que la ordenación urbanística es una función pública no
susceptible de transacción que organiza y define el uso del territorio y del
suelo de acuerdo con el interés general.
Resulta, pues, incuestionable que la potestad de planeamiento debe
ejercitarse siempre buscando el interés general, que comprende la satisfacción
de necesidades tanto públicas como privadas, así como la consecución del
equilibrio territorial.
Se plantea, entonces, la cuestión de si la habilitación de suelo ex profeso para
la construcción de un centro docente concertado, de titularidad privada,
Real Decreto1537/2003, de 5 de Diciembre por el que se establecen los requisitos
mínimos de los centros que imparten enseñanzas escolares de régimen general
1
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responde al interés general, máxime cuando se dispone de suelo, de
titularidad pública, para atender esta necesidad.
Como respuesta a dicha cuestión importa señalar que no cabe hacer una
contraposición excluyente entre intereses generales e intereses particulares.
De acuerdo con el marco constitucional, el interés público es un concepto que
puede tener distinto alcance y significación, según responda a las distintas
ideologías que caben dentro del pluralismo, pero, en ningún caso, excluye la
convergencia con intereses particulares. Este mismo criterio cultural de admitir
la convergencia de intereses públicos y privados es reconocido expresamente
en el artículo 5.2 de la LUV cuando afirma que: La ordenación urbanística
deberá facilitar el desarrollo de las acciones administrativas resolviendo la
integración espacial de las necesidades públicas y privadas
En esta misma línea de razonamiento cabe reseñar que el marco educativo,
establecido por la Constitución Española, proporciona el espacio normativo
integrador, en el que pueden convivir las diversas opciones educativas. Así,
tras el derecho a la educación [artículo 27.1 a)] se reconoce la libertad de
enseñanza [artículo 27.1 b)], al lado del derecho de los padres a elegir la
formación religiosa y moral que estimen más oportuna para sus hijos (artículo
27.3), se garantiza la libertad de creación de centros docentes (artículo 27.6),
y se responsabiliza a los poderes públicos de una programación general de la
enseñanza (artículo 27.5) orientada a asegurar un puesto escolar a todos los
ciudadanos.
La libertad de enseñanza ha de entenderse en un sentido amplio y no
restrictivo; es un concepto que abarca todo el conjunto de libertades y
derechos en el terreno de la educación. Incluye, sin duda, la libertad de crear
centros docentes y de dotarlos de un carácter o proyecto educativo propio;
incluye, asimismo, la capacidad de los padres de poder elegir para sus hijos
centros docentes distintos de los creados por los poderes públicos, así como la
formación religiosa y moral que esté de acuerdo con sus convicciones.
Resolver la necesidad de integración espacial del nuevo centro escolar, del que
es titular la Fundación Escuelas del Ave María (declarada benéfico-docente y
de interés social)2, entre cuyos miembros natos figura el propio Ayuntamiento
de Carcaixent, es, en sí misma, una cuestión de interés público. No olvidemos
que la creación de este colegio forma parte de la historia local y su
continuidad constituye una demanda de los padres que han libremente han
optado por el proyecto educativo que desarrolla este centro.
El poder planificador no puede ignorar los condicionantes sociales citados, al
tiempo de que goza de un cierto margen de discrecionalidad para apreciar, en
cada caso concreto, la forma de articular los intereses públicos y privados
convergentes. En este contexto, el convenio urbanístico suscrito por el
Ayuntamiento de Carcaixent con la Fundación es lícito y compatible con los
criterios legales que rigen la función pública de ordenación urbanística.
2
Orden Ministerial de 16 de Agosto de 1943 y Real Decreto 3232/1977
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Reclasificación para Suelo Dotacional Privado
En el referido convenio se declara que las nuevas instalaciones han de
ubicarse necesariamente fuera del suelo urbano y, en concreto, en suelo no
urbanizable, dada la inexistencia de terrenos idóneos asequibles para su
adquisición por la Fundación.
Aunque tal razonamiento es correcto, la decisión de reclasificación de un suelo
no urbanizable ha de fundarse en motivos propios de la ordenación
urbanística, y dicha motivación es la que ha de desarrollar la presente
memoria; el reconocimiento, a favor de la Administración, de una evidente
discrecionalidad técnica para el desenvolvimiento de su potestad de
planeamiento no le exime de la necesaria motivación, en el sentido de
acreditar que la solución escogida, entre varias alternativas, es la óptima y
más proporcionada, aportando datos objetivos que avalen la misma.
Al objeto de justificar la idoneidad del emplazamiento escogido, las premisas a
considerar en la elección de la localización del centro escolar son las
siguientes:
¾ Ha de ser una localización de fácil accesibilidad y próxima al núcleo
urbano, a fin de que el desplazamiento al mismo no precise de vehículo
motorizado y pueda realizarse a pie(art. 8.2 de la LOTyP).
¾ Diversificación espacial de los centros docentes dentro de la ciudad.
¾ Proximidad del nuevo emplazamiento a la actual posición del colegio
dentro del núcleo urbano.
Una de las opciones acordes con el planeamiento vigente sería la de
emplazarlo en el sector núm. 2 –Maragua-, que es el único de los sectores de
uso residencial, previstos en el plan general, que todavía no ha sido
desarrollado. Sin embargo esta opción se ha descartado por los motivos
siguientes:
• El principio de utilización racional del suelo(art.13 de la LOTyP) impide
que se transforme mayor extensión de suelo de la que resulte
estrictamente necesaria para atender una demanda, objetivamente
justificada. En este punto,cabe recordar que el sector núm.3- Gaianes-, ha
sido recientemente urbanizado y dispone de suelo vacante para su
edificación, mientras que el sector núm.1 -Boticario Bodí- todavía no está
colmado.
• el sector núm 2 se sitúa a continuación del centro escolar
Francisco Pons (RPED-4), que puede ampliarse en 3 Unidades de
enseñanza infantil y 6 de primaria. No se cumpliría, entonces, la
premisa enunciada de espaciar los centros escolares dentro del núcleo
urbano.
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Reclasificación para Suelo Dotacional Privado
La segunda opción de emplazarlo en un sector industrial decae por la situación
de los mismos, al estar separados del núcleo residencial, y por la
incompatibilidad e interferencia con los usos propios de estas zonas.
Descartadas las opciones de situar el colegio dentro de un sector urbanizable
pendiente de desarrollo, la solución concertada en el convenio urbanístico de
reclasificar suelo se justifica en las consideraciones siguientes:
o
Esta reclasificación no entra en colisión con ninguna de las
Directrices de la estrategia de evolución urbana del vigente plan general.
Su incorporación en el actual modelo territorial se resuelve de
o
forma satisfactoria, tal y como se razona con más detalle en el
documento de justificación de la integración territorial. El equipamiento
escolar se inserta en el espacio interior de la ronda perimetral proyectada
en el borde este, esto es, dentro límite del crecimiento urbano
proyectado por el planeamiento vigente.
o
La reclasificación incide sobre un suelo no urbanizable común, en
el que no concurre valor alguno que lo haga merecedor de protección.
Cabe recordar que el planeamiento vigente utilizó el criterio residual en el
momento de conferir la clasificación de suelo no urbanizable
común(art.1.1 letra f) de la Ley 4/92, vigente en el momento de la
aprobación).
o
La localización escogida dista 400 m de la ubicación actual del
colegio y su continuidad con el núcleo urbano permite su accesibilidad
peatonal.
o
La implantación del nuevo colegio no precisa de obras de conexión
de envergadura, dada la colindancia con un suelo de reciente
transformación, así como tampoco merma el nivel de calidad de las
infraestructuras y servicios ya ejecutados en sus inmediaciones.
o
La ubicación del centro escolar, adyacente al sector núm. 3Gaianes-, promocionaría la ocupación de esta zona residencial, ya que es
un tipo de equipamiento que favorece los asentamientos urbanos en su
zona de influencia.
Junto a los motivos aducidos, concurren otros que, aunque no sean
inherentes a la ordenación urbanística, no dejan de ser determinantes
para justificar la decisión municipal de reclasificar suelo para emplazar el
colegio, a saber:
9
La implantación del centro escolar debe realizarse con cierta celeridad;
esta premura no es compatible con el proceso que acompaña a la planificación
y programación de un suelo urbanizable.
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Modificación Puntual nº14 del Plan General de Carcaixent
Reclasificación para Suelo Dotacional Privado
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el ROGTU no admite que las dotaciones escolares de titularidad privada
computen a efectos de cumplimiento de estándares dotacionales. Además, la
edificabilidad de un dotacional privado no integra la edificabilidad bruta de un
ámbito de actuación (art. 198 ROGTU) lo que, en el momento de la gestión,
suscita divergencias en cuanto a las cargas urbanísticas a soportar por el
titular del suelo dotacional privado.
9
La condición de propietario único del suelo permite que la urbanización
se realice de forma simultánea a la edificación.
Recalificación solar sito en la calle Baronesa Santa Bárbara nº 27
La parcela está calificada en el Plan General como “Uso Colectivo - CDO”. Esta
calificación, que aparece en el plano “Ordenación Detallada”, equivale a una
dotación secundaria privada, como puede comprobarse por las parcelas que
ostentan dicha nomenclatura en el conjunto del casco urbano: todas ellas
corresponden a colegios privados (con el rótulo CDO, se infiere “colectivo
docente”) e iglesias (señaladas como CRE, se intuye “colectivo religioso”)
En lo que respecta al nuevo uso a conferir, las opciones son limitadas, a saber:
o se implanta una nueva dotación, pública o privada, o se le confiere un
aprovechamiento lucrativo.
La primera opción se descarta, por cuanto la configuración del solar y la
consolidación de su entorno, limita la posible implantación de un equipamiento
que, normalmente, precisa de espacios abiertos . Además, Carcaixent cuenta
con un nivel aceptable de suelo dotacional para cubrir la demanda de la actual
población, y en caso de déficit o de aparición de una necesidad nueva, ésta
puede cubrirse con los equipamientos de los sectores de suelo urbanizable.
Se opta por la segunda opción: calificación como residencial, por ser la más
acorde con su entorno, teniendo presente que las plusvalías derivadas de la
atribución de aprovechamiento lucrativo se destinan a la construcción del
nuevo equipamiento escolar, dando así cumplimiento al mandato del artículo
47.2 de la Constitución.
Esta recalificación es compatible con la limitación contenida en el artículo 94.5
de la LUV, (los planes calificarán como suelo dotacional a las parcelas cuyo
destino efectivo precedente haya sido el uso público docente o sanitario), dado
que dicha limitación viene referida únicamente al suelo dotacional, escolarsanitario, de titularidad pública; ello es así, por cuanto la Ley 7/1985,
reguladora de las bases de régimen local, define los bienes de uso público
como bienes demaniales (art. 79.3), esto es, de titularidad pública y no
privada.
Esta interpretación es, a su vez, acorde con tenor literal del precepto antes
citado, pues a reglón seguido, limita el cambio de uso al resto del suelo
21
Modificación Puntual nº14 del Plan General de Carcaixent
Reclasificación para Suelo Dotacional Privado
dotacional de titularidad pública (aquellas de titularidad pública de cualquier
administración cuyo destino precedente haya sido también dotacional).
22
Modificación Puntual nº14 del Plan General de Carcaixent
Reclasificación para Suelo Dotacional Privado
2. Cumplimiento de los estándares urbanísticos________________
El llamado “ius variandi” tiene unos límites propios derivados del necesario
acatamiento a los estándares previstos en la legislación urbanística. Estos
estándares son determinaciones normativas,que se establecen con la finalidad
de garantizar unos mínimos de calidad urbana en todas las actuaciones
urbanísticas. Tienen el carácter de mínimos en cuanto a las reservas de suelo
dotacional, y de máximos en cuanto a la edificabilidad lucrativa privada.
Obviamente estos estándares únicamente operan respecto del suelo con
aprovechamiento lucrativo, quedando exento la operación reclasificatoria por
el uso no lucrativo atribuído.
Estándares de edificabilidad.
Por lo que respecta a la atribución de edificabilidad lucrativa al solar de la calle
Baronesa Santa Bárbara nº 27, es de aplicación la limitación contenida en el
artículo 205.2 letra d) del ROGTU ( En zonas consolidadas, y cuando se trate de la
asignación por el Plan de edificabilidad a parcelas concretas, la edificabilidad atribuida
a las parcelas no superará la edificabilidad característica de los edificios que, dentro de
ordenación, existan en la propia manzana o su entorno) .
En este extremo, cabe reseñar que las normas urbanísticas del PGOU no
establecen condiciones particulares, a nivel de volumen edificable, para los
equipamiento privados, siendo de aplicación las normas de edificación de la
zona de ordenanzas en el que está inmerso el equipamiento, en este caso,
zona de Casco Antiguo – Protección-2.
Por esta razón, el nuevo uso residencial se regirá por la normativa de la zona
urbanística del planeamiento vigente, que fija el índice máximo de
edificabilidad utilizando los parámetros de número máximo de plantas. Con el
cambio de uso(dotacional privado a residencial) no se ve alterada ni la
edificabilidad ni el volumen edificable de la manzana en cuestión. Se cumple,
pues, con la limitación del índice máximo de edificabilidad lucrativa privada.
En lo que respecta a la edificabilidad del sector de suelo urbanizable dotacional
privado, y a sabiendas que el estándar de edificabilidad no opera respecto de
la edificabilidad dotacional privada( art. 196.2 y 3 del ROGTU), no obstante
ello, resulta de aplicación las determinaciones siguientes:
del ROGTU: Los usos, tipos edificatorios y
aprovechamientos de los suelos dotacionales privados serán
análogos a los equivalentes de los de dominio público, salvo
regulación expresa del planeamiento. La ordenación
pormenorizada debe establecer el plazo de tiempo mínimo
durante el que esos suelos quedarán vinculados a los usos
dotacionales, que no podrá ser inferior a 30 años.
a) art. 125.4
23
Modificación Puntual nº14 del Plan General de Carcaixent
Reclasificación para Suelo Dotacional Privado
Según las instrucciones de la Consellería de Educación, los parámetros
urbanísticos que el planeamiento municipal establezca para las parcelas de uso
escolar no deben estar en contradicción con lo establecido por la propia
Conselleria, razón por la cual las limitaciones edificatorias no serán más
desfavorables que las siguientes:
•
•
•
•
•
coeficiente de edificabilidad ≥ 1 m2t/m2s
coeficiente de ocupación de parcela ≥ 50%
número de plantas ≥ 3
distancias a lindes, sin limitación alguna
altura de cornisa ≥ 12 m.
Para cumplir con estos estándares y conciliarlos con los criterios de integración
paisajística, la edificación de la nueva zona escolar se rige, a través de las
normas urbanísticas que se incorporan a las del plan vigente, por los
siguientes parámetros:
•
•
•
•
•
tipología de edificación: edificación aislada
índice de edificabilidad: 0,90 m2t/m2s
coeficiente de ocupación máxima de parcela: 50%
número máximo de plantas: Pb+ 2
altura reguladora: 12m.
b) art. 132.2 del ROGTU: Podrán calificarse suelos con destino
dotacional y de dominio privado de las siguientes categorías:
Educativo-cultural (ED).
El uso que se atribuye es el educativo, calificación que se establece de forma
indefinida, incorporándose a las normas urbanísticas la previsión de que el uso
dotacional tendrá una vigencia no inferior a 30 años, a contar desde la fecha
de la entrada en vigor de la presente modificación puntual.
Las disposiciones contenidas en los preceptos citados se materializa en la
ordenación del suelo reclasificado para uso dotacional.
Estándares de dotación.
Toda modificación del planeamiento se rige por el principio de que las nuevas
soluciones propuestas deberán mantener el equilibrio de las dotaciones
públicas, suplementando la red primaria y secundaria, de forma que cumplan
con los criterios de calidad, capacidad e idoneidad(art. 94.2 de la LUV).
En el convenio urbanístico, la medida prevista para reestablecer este equilibrio
(Indicie Suelo Dotacional/Indice Edificabilidad Bruta), derivado de la
recalificación del solar propiedad de la Fundación, es la cesión gratuita al
Ayuntamiento de una porción de terreno para aparcamiento público, de
extensión no inferior a 600m2, cuya localización y régimen de utilización no se
concreta, sino que se pospone a la presente modificación puntual.
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Modificación Puntual nº14 del Plan General de Carcaixent
Reclasificación para Suelo Dotacional Privado
A tal efecto, se ha considerado oportuno que el referido aparcamiento público
se emplace dentro del área reclasificada, para completar la dotación del barrio
residencial colindante. La ordenación pormenorizada del nuevo suelo
urbanizable incorpora, de hecho, una zona de aparcamiento público de 655
m2, cuya urbanización se ejecutará y financiará por el beneficiario de la
reclasificación.
Cualquier modificación
puntual de Plan de ámbito superior a una manzana completa y todo plan
modificativo, que incrementen la capacidad poblacional respecto del
planeamiento vigente, deberá suplementar la dotación de parque público de
red primaria siempre que el Plan General vigente no tenga ningún exceso
sobre la dotación mínima prevista como parques de red primaria (5 metros
cuadrados por habitante).
Por su parte, el artículo 207 del ROGTU dispone que:
Sin perjuicio de que el ámbito de la recalificación para uso lucrativo no supera
el de una manzana, ante el potencial aumento de la población que la misma
comporta, que se ha estimado en 130 nuevos habitantes ( que resulta de la
ratio de 2,1 hab/vda y 100m2t/vda), no resulta necesario suplementar la
dotación de parque público, ya que el PGOU vigente tiene un excedente de
814.362 m2 3.
la dotación mínima se ha establecido en 212.655 m2 de PQL mientras que el PGOU
califica 1.027.017 m2
3
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Modificación Puntual nº14 del Plan General de Carcaixent
Reclasificación para Suelo Dotacional Privado
3. Delimitación del sector_________________________________
El sector de suelo urbanizable, resultante de la reclasificación, adopta una
forma rectangular y se delimita tomando como referencia las alineaciones de
dos viales primarios, RPLV-3 y RPLV-6, ya ejecutados con cargo al Sector
Gaianes, que conforman el perímetro norte y oeste.
El perímetro sur y oeste lo constituyen las alineaciones de dos viales, que se
proyectan perpendicularmente a los ya ejecutados, para garantizar el acceso
rodado en todos los frentes de la única manzana edificable que conforma el
sector.
Se da cumplimiento, por tanto, a los criterios de sectorización que establece el
artículo 54 de la LUV:
La ordenación del sector se integra dentro de la modificación puntual haciendo
innecesario un plan de desarrollo.
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Modificación Puntual nº14 del Plan General de Carcaixent
Reclasificación para Suelo Dotacional Privado
4. Establecimiento del área de reparto y aprovechamiento tipo.
Esta determinación únicamente es de aplicación al solar sito en la Calle
Baronesa Santa Bárbara nº 27, ya que respecto del sector de suelo
urbanizable dotacional privado, la técnica del aprovechamiento tipo y el área
de reparto (orientada a materializar el principio de distribución de beneficios y
cargas) no tiene virtualidad, dado que no existe aprovechamiento lucrativo.
Respecto del solar urbano objeto de recalificación, en la medida que el mismo
está inserto dentro de una manzana consolidada, con viales abiertos al uso
público y completamente urbanizada, el solar en si conformará su propia área
de reparto(art. 55.2, letra c), mientras que el aprovechamiento tipo equivale a
la edificabilidad permitida por el plan, en función del número máximo y
mínimo de plantas permitido y de la profundidad máxima edificable.
5. Sistema de actuación__________________________________
Tanto para edificación de la parcela en suelo urbano, como para la
urbanización y edificación del sector de suelo urbanizable, la forma de
actuación será la actuación aislada, resultando innecesaria la programación,
por tratarse de propietario único (art. 253 del ROGTU)
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Modificación Puntual nº14 del Plan General de Carcaixent
Reclasificación para Suelo Dotacional Privado
6. Reserva de vivienda de protección pública___________________
El artículo 10 de la Ley de Suelo 7/2008, en relación con la disposición
transitoria primera, impone la obligación de establecer una reserva de suelo
para vivienda protegida en todos los cambios de ordenación, cuya aprobación
se inicie a partir de la entrada en vigor de la referida ley, en la forma prevista
por la legislación urbanística autonómica( en este caso LUV y ROGTU). Ahora
bién, esta obligación ha de matizarse, ya que el propio artículo 10 declara que
la reserva debe hacerse sobre la edificabilidad residencial, prevista por la
ordenación urbanística en el suelo que vaya a ser incluido en actuaciones de
urbanización. Ello supone que tal obligación no opera sobre las actuaciones de
dotación.
La definición de actuaciones de urbanización y actuaciones de dotación se
contiene en el artículo 14.1 del citado texto legal; la actuación de dotación se
diferencia de la de urbanización, por no precisar de la reforma o renovación
integral de la urbanización de aquellas parcelas a las que se asigna un nuevo
uso por la ordenación urbanística.
La recalificación del solar donde se emplaza el colegio Ave Maria es una
actuación de dotación y no de urbanización.
Por lo que respecta a la normativa urbanística autonómica, cabe indicar que, la
Disposición Transitoria Octava, apartado primero, del ROGTU, dispone que“a
efecto de lo previsto en el artículo 46.4 y en la disposición transitoria quinta de
la Ley Urbanística Valenciana, y en el artículo 9 de la Ley de Ordenación del
Territorio y Protección del Paisaje, se establecen las reservas mínimas que se
aplicarán al suelo urbanizable y en su caso al suelo urbano que deba ser
desarrollado mediante Planes de Reforma Interior en los supuestos previstos
en el artículo 73 de la LUV, mientras los Planes Generales vigentes no se
adapten a la LUV”. El artículo 73 de la LUV se refiere a los Planes de Reforma
Interior que impliquen “la atribución global de nuevos usos o
aprovechamientos para áreas de suelo urbano en remodelación”.
De la interpretación conjunta de ambos preceptos, debe concluirse que la
reserva de suelo, para vivienda protegida, únicamente es exigible en los suelos
urbanos cuya ordenación se remita a un posterior Plan de Reforma Interior, y
en los que exista una atribución global de nuevos usos.
En el caso que nos ocupa no nos hallamos ante un sector de desarrollo
mediante PRI,
ni se va a efectuar una atribución global de nuevos usos, sino que la
modificación afecta de forma aislada a una parcela, enclavada en suelo
urbano, cuyo nuevo uso es el mismo que el previsto por el plan general para
los terrenos que se encuentran en la misma zona de ordenación .
Por ello, entendemos que legalmente no es exigible que se prevea una reserva
de suelo para vivienda protegida4
Vease acuerdo de la Comisión Territorial de Urbanismo de 1-12-2006(PRI
Benetusser), publicado en el DOCV DE 8.3.2007
4
28
Modificación Puntual nº14 del Plan General de Carcaixent
Reclasificación para Suelo Dotacional Privado
FICHA DE CARACTERISTICAS DEL SECTOR
dotacional educativo privado
CARACTERISTICAS
SUPERFICIE (m2s)
CLASIFICACIÓN DEL SUELO
USO DOMINANTE
USOS COMPATIBLES
PLANEAMIENTO DE DESARROLLO
SISTEMA DE ORDENACIÓN
10.925 m2
SUELO URBANIZABLE
Dotacional EducativoCultural privado
Los auxiliares
estrictamente vinculados
al uso dominante
NO
Edificación aislada
APROVECHAMIENTO
INDICE EDIFICABILIDAD NETO
0,90 m2t/m2s
SUPERFICIES
SUELO LUCRATIVO (Educativo)
8.165 m2
VIARIO
2.105 m2
EQUIPAMIENTO (APARCAMIENTO
PUBLICO)
CRITERIOS DE ORDENACIÓN Y DESARROLLO
655 m2
- El desarrollo del sector se realizará mediante actuación
aislada, sin necesidad de programación, al ser propietario
único. las obras de urbanización prevista podrá realizarse de
manera simultánea a la construcción de la edificación y estar
concluida y recibida antes del inicio de la actividad.
- El aparcamiento es de cesión obligatoria al Ayuntamiento y se
ejecutará con cargo a la actuación aislada
- Será de obligada observancia, tanto en la urbanización como
en la proyección de la edificación, cumplir con
los
condicionantes que resultan del Estudio de impacto ambiental,
de integración paisajística y de inundabilidad
29
Modificación Puntual nº14 del Plan General de Carcaixent
Reclasificación para Suelo Dotacional Privado
III – NORMAS URBANÍSTICAS
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Modificación Puntual nº14 del Plan General de Carcaixent
Reclasificación para Suelo Dotacional Privado
NORMAS URBANÍSTICAS PARA EL EQUIPAMIENTO DOCENTE:
Las Normas Urbanísticas del Plan General de Carcaixent no incuyen
determinaciones concretas para este tipo de edificios, no obstante sí hace
referencia, en los artículos 20.4 y 30.2, a que los edificios dotacionales no
estarán sujetos a las normas generales y quedan libres en su composición,
respetando la normativa sectorial correspondiente, y armonizando en el
conjunto urbano en el que se sitúen.
Se establecen en esta modificación las siguientes Normas urbanísticas para la
regulación de este tipo de edificios dotacionales:
artículo 1.- Tipologia de la edificación
La tipología de las edificaciones responderán a la Edificación Aislada –
Bloque Exento
artículo 2.- Parcela Mínima
La única parcela contemplada en la actuación se considera mínima e
indivisible.
artículo 3.- Ocupación de la parcela
La máxima ocupación de parcela se establece en el 50 % de ésta.
artículo 4.- Indice de edificabilidad neta
El Indice máximo de edificabilidad neta se establece en 0,90 m2t/m2s
artículo 5.- Número máximo y mínimo de plantas
El máximo número de plantas será de 3 (PB+2), y el mínimo de 1
planta.
Se permite la construcción de semi-sótanos, que ocuparán como
máximo la proyección horizontal de la planta baja de los edificios
Se permite la construcción de sótanos, que podrán ocupar la totalidad
de la superficie de la parcela
artículo 6.- Altura reguladora
La máxima altura reguladora se establece en 12,0 metros, y se medirá
en el plano de fachada de la edificación desde la rasante de la acera
hasta la intersección con la cara inferior del forjado del techo de la
última planta.
artículo 7.- Distancia a lindes
No se establecen distancias mínimas a los límites de la parcela,
pudiendo los edificios adosarse a éstos.
artículo 8.- Voladizos
Se permiten cuerpos volados sobre las calles recayentes al sector
Gaianes (Norte y Oeste), siempre que no ocupen en planta más del
20% de la longitud de la fachada y su vuelo no supere 1,0 metro.
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Modificación Puntual nº14 del Plan General de Carcaixent
Reclasificación para Suelo Dotacional Privado
artículo 9.- Dotación de aparcamientos
En el interior de la parcela se deberán disponer una dotación de
aparcamiento de cómo mínino 1 plaza por cada unidad docente que
disponga el centro.
artículo 10.- Vallado
El perímetro de la parcela estará vallado en su integridad, con cierres
que tengan una altura máxima de 2,50 metros.
artículo 11.- Elementos por encima de la altura reguladora
Por encima de altura reguladora se permitirá la construcción de:
- antepechos y barandillas de cubierta
- Cualquier elementos técnico y de las instalaciones
- Casetones y cuerpos específicos vinculados a las instalaciones
- Cubiertas inclinadas, con una pendiente máxima del 100%. Los
espacios definidos bajo ellas podrán ser habilitados para el uso
principal o auxiliar del edificio
artículo 12.- Instalaciones auxiliares
Se permiten las instalaciones auxiliares complementarias del uso
principal del edificio. Se entiende por ellas las pistas deportivas,
piscinas, cobertizos, frontones, elementos de las instalaciones, etc.
Estas instalaciones no computarán a efectos de edificabilidad ni
ocupación de parcela, si no presentan una cubrición.
articulo 13.- Medidas correctoras del impacto ambiental y de
integración paisajística
- La desaparición del arbolado existente deberá ser compensada con
FRANJAS O ALINEACIONES DE ARBOLADO
y se empleará
preferentemente especies autóctonas, así como la implantación de una
franja verde en la zona sur de especies arbóreas de porte alto, que
reduzca el impacto visual y marque la transición entre lo rural y lo
urbano.
- Atendiendo a la topografía de la zona, la actuación se planteará
respetando la cota y pendiente del terreno.
Se favorecerá la consolidación de los bordes urbanos, estableciendo
para ello unos frentes urbanos bien definidos, evitando la
desorganización como consecuencia del propio desarrollo urbano.
- La composición de la fachada deberá prestar especial atención a las
proporciones de la estructura, formas, colores, sin que ello suponga la
renuncia a lenguaje arquitectónico alguno.
- Integración en el paisaje urbano de la edificación, tanto en altura
como en volumetría y ocupación (como máximo el 80% de las
parcelas).
32
Modificación Puntual nº14 del Plan General de Carcaixent
Reclasificación para Suelo Dotacional Privado
- Canalización subterránea del suministro eléctrico y de alcantarillado.
- Se deberán respetar los caminos existentes para conformar el viario.
- Medidas en el diseño del acceso para adaptarse a las formas del lugar
(manteniendo la direccionalidad y orientación de las calles que rodean
el área de estudio, NE-SO).
- reposición y continuidad en las obras que afecten los servicios e
infraestructuras. Cualquier desvío o alteración de canalizaciones de
riego afectadas deberá disponer de la autorización de la comunidad de
regantes u órgano competente.
- en fase de ejecución se deberá prever e identificar una zona para el
acopio de materiales, evitando ocupaciones colindantes, con medidas a
adoptar para evitar la formación de nubes de polvo por la acción del
viento.
- se deberá definir el área donde se quedará aparcada la maquinaria de
obra indicando el lugar donde acometer las labores de limpieza y
mantenimiento de la misma. Los residuos resultantes del
mantenimiento deberán ser debidamente gestionados por gestor
autorizado.
- la tierra vegetal extraída susceptible de aprovechamiento deberá
mantenerse en condiciones adecuadas hasta su reutilización.
- se prohíbe la incineración «in situ» del desbroce o tala de arbolado,
debiendo gestionarse de forma adecuada a su naturaleza.
- se exige recogida selectiva de residuos generados durante las obras y
gestionarlos de acuerdo a sus características físico-químicas,
determinando unos contenedores, sobre una superficie definida, al
efecto.
- la empresa que ejecute la obra de urbanización y/o edificación deberá
entregar, tras la finalización de las obras, certificados de recepción de
residuos sólidos inertes.
- en caso de afectar a cultivos colindantes se deberán realizar trabajos
para la restitución al estado original.
- el programa de vigilancia ambiental contemplará, al menos, los
controles de:
1) ocupación de terrenos colindantes y de las zonas no
habilitadas para almacenamiento de materiales y residuos
generados.
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Modificación Puntual nº14 del Plan General de Carcaixent
Reclasificación para Suelo Dotacional Privado
2) ubicación de maquinaria y mantenimiento de la misma.
3) aparición de restos arqueológicos o elementos merecedores
de
protección.
4) la gestión de los distintos tipos de residuos generados y de
los materiales empleados en las obras.
- Cualquier vertido de aguas residuales deberá realizarse a la red
general de saneamiento. En caso de existir imposibilidad técnica
debidamente justificada, deberá adoptarse el correspondiente sistema
de depuración, acorde con las características del vertido y del medio
receptor del efluente.
- No se admitirá el uso de fosa séptica.
- Los valores máximos admisibles para los distintos parámetros de las
aguas residuales vertidas a la red municipal deberán reglamentarse, de
acuerdo con el sistema de tratamiento de aguas residuales que se
adopte y la legislación vigente.
- Toda actividad (laboratorio escolar, aula informática, etc.) cuyo
funcionamiento produzca vertidos cuyas características relativas a su
concentración y/o características químicas o biológicas se manifiestan
incompatibles con las instalaciones de depuración de aguas residuales
urbanas prevista, deberá efectuar el tratamiento de los mismos antes
de su evacuación a la red general, de manera que se adapte a las
disposiciones legales aplicables y características de las instalaciones
existentes o previstas.
- Se prohíbe el depósito de residuos sólidos de cualquier tipo fuera de
instalaciones concebidas para tal fin, y adaptadas a las características
de estos residuos.
- La red de saneamiento deberá estar siempre por debajo de la de
abastecimiento de agua, siempre que no exista peligro de
contaminación en zanjas diferentes.
artículo 14.- Medidas de protección contra la inundabilidad
En la construcción de los edificios se Seguirán las recomendaciones
establecidas en el artículo 27 del Patricova
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Modificación Puntual nº14 del Plan General de Carcaixent
Reclasificación para Suelo Dotacional Privado
IV - ANEXO
DOCUMENTO DE JUSTIFICACIÓN DE LA
INTEGRACIÓN TERRITORIAL
DE LA
MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN GENERAL DE
CARCAIXENT
COLEGIO AVE MARIA
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Modificación Puntual nº14 del Plan General de Carcaixent
Reclasificación para Suelo Dotacional Privado
INDICE DEL DOCUMENTO DE JUSTIFICACIÓN DE INTEGRACIÓN
TERRITORIAL
1. Complemento de las Directrices Definitorias de la Estrategia de Evolución
Urbana
2. Clasificación del suelo y Suelo de Especial Protección
3. Ampliación de la Red Primaria
4. Medidas Correctoras del Impacto Medioambiental de la nueva urbanización
5. Criterios de Amortiguación en el Entorno de la nueva urbanización
6. Normas complementarias para la regulación de la Edificación
7. Medidas complementarias para el Patrimonio Cultural
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Modificación Puntual nº14 del Plan General de Carcaixent
Reclasificación para Suelo Dotacional Privado
Conforme a lo previsto en el artículo 73 de la LUV, en caso de que un
instrumento de planeamiento, diferente a la revisión del plan, comporte la
reclasificación de suelo no urbanizable, resulta preceptiva la incorporación,al
contenido del mismo, de un documento adicional, donde se justifique la
integración territorial del terreno que se reclasifica.
Obviamente la extensión del contenido de este documento y la intensidad de
la motivación está directamente relacionado con la magnitud del suelo que se
reclasifica y el destino del mismo; magnitud que ha de valorarse no sólo
desde el punto de vista de la ocupación del territorio, sino también desde la
óptica del consumo de recursos naturales, así como de la suficiencia y
capacidad de las infraestructuras que sirvan de soporte al crecimiento urbano
que se plantea.
Para evitar reiteraciones innecesarias, el presente documento se formula como
Anexo integrante de la Modificación Puntual.
En el caso que nos ocupa, el suelo que se reclasifica tiene una extensión de
10.925 m2, que representa el 0,039% del suelo no urbanizable común,
clasificado por el vigente plan; a su vez, comporta un aumento del 0,59% del
suelo clasificado como urbanizable.
Además, el uso a implantar en la zona a reclasificar -dotacional privado
docente- es sustitutivo del mismo uso ya instalado en suelo urbano, por lo
que no requiere de una demanda de recursos (hídricos, consumo energético y
evacuación de aguas) superior a la que actualmente consume; ha de tenerse
presente que las nuevas instalaciones se adecuarán al Código Técnico de la
Edificación, norma que obliga a incluir dispositivos de ahorro de agua y
energía, así como la dotación de agua caliente sanitaria mediante placas
solares.
El caudal de agua estimado para un centro escolar es reducido, mientras que
el vertido que se genera es únicamente de fecales, que no precisan de un
tratamiento previo. Debe tenerse presente que un centro educativo tiene una
utilización estacional, en el sentido de que su funcionamiento está limitado a
una franja horaria, y que permanece cerrado en el periodo estival, donde se
produce mayor consumo de agua. Asimismo a estos vertidos y consumos
habría que detraer los que se producen en la actualidad en el centro existente.
Es cierto que la reclasificación va acompañada de una recalificación con
aumento del techo residencial, pero también en este extremo la magnitud del
cambio tiene una significación mínima; el incremento de la edificabilidad
residencial se estima en 5.900m2t que, traducido a viviendas, supone un
aumento aproximado de 60 unidades y un techo poblacional de 130 nuevos
habitantes.
Según datos del INE, la población de Carcaixent se sitúa en 21.753 habitantes,
por lo que el aumento estimado representa el 0,59%. El potencial de
consumo de agua se estima en unos 150 litros/persona/dia, sin que su
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Modificación Puntual nº14 del Plan General de Carcaixent
Reclasificación para Suelo Dotacional Privado
atención provoque perturbación ni merma en la calidad del servicio domiciliario
de agua potable. Conviene recordar, que el plan general vigente estima un
techo poblacional de 41.936 habitantes, habiendo dimensionado la capacidad
de los servicios públicos, en particular el de dotación de agua y tratamiento de
los vertidos, en función de tal previsión.En estos momentos la población real
dista mucho de la potencial.
Los indicadores reseñados revelan, sin ningún tipo de duda, la sostenibilidad
del desarrollo urbanístico planteado.
En cuanto a la incidencia sobre el actual modelo de ordenación territorial y la
red primaria de dotaciones públicas, también en este punto la modificación del
plan tiene un alcance poco significativo, pues la localización del nuevo centro
docente, como ya se ha dicho, se ha resuelto bajo la lógica de la continuidad
de la trama urbana, obviando un crecimiento diseminado. Además, el
equipamiento se sitúa respetando los elementos(red viaria estructural) que el
propio plan general establece como limite del crecimiento residencial.
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Modificación Puntual nº14 del Plan General de Carcaixent
Reclasificación para Suelo Dotacional Privado
1. Complemento de las Directrices definitorias de la Estrategia de
Evolución urbana
Las directrices del vigente plan se han formulado de una forma un tanto
genérica, pues se dice que su objetivo es el de “preparar de forma anticipada
y racional un asentamiento urbano, social y económicamente adecuado a la
evolución, en todos los sentidos, de la comunidad de Carcaixent, potenciando
una mejor calidad de vida...”
Asimismo, se utiliza la técnica de contraposición respecto de los objetivos de la
ordenación anterior, con un propósito de corrección de las deficiencias
apreciadas en el modelo del anterior plan. No obstante ello, si que declara
que el crecimiento de la ciudad debe limitarse a la resolución de las áreas de
borde y al desarrollo de un plan parcial ya previsto en el plan anterior.
En cuanto a los equipamientos, el plan considera que los proyectados en la
ordenación que se revisa son suficientes, sin que sea preciso una mayor
ampliación que la que resulte de las dotaciones propias de cada sector de
suelo urbanizable que se desarrolle. Acorde con esta directriz, la reclasificación
no aboga por la creación de un nuevo equipamiento escolar, cuya demanda
está actualmente cubierta a través de los colegios en funcionamiento, sino por
la renovación de un centro escolar ya instalado.
Se entiende, pues, que no es necesario completar las DEUT del plan vigente,
dada la compatibilidad de la reclasificación con el modelo de ordenación
territorial del vigente plan.
39
Modificación Puntual nº14 del Plan General de Carcaixent
Reclasificación para Suelo Dotacional Privado
2. Clasificación del nuevo suelo e identificación del suelo no
urbanizable protegido de especial protección de obligada cesión__
La inmediatez al suelo urbano es la que determina la clasificación como
urbanizable del suelo donde se emplazará el equipamiento escolar. Conforme
al criterio de utilización racional del suelo, la nueva clasificación opera respecto
de la superficie que, con arreglo a la normativa de centros docentes, resulta
necesaria para cumplir con los estándares de calidad; esta superficie se
complementa con la red viaria, que conforma el perímetro de la manzana
edificable, más una reserva de aparcamiento, que opera como medida
compensatoria por el aumento de la edificabilidad lucrativa en la parcela
urbana donde ahora se asienta el colegio Ave Maria.
En cuanto a la obligación de cesión de parque público natural con motivo de la
reclasificación de suelo no urbanizable, rige la excepción del artículo 13.6 de la
LOTyP, al estar promovida la reclasificación por el propio Ayuntamiento, sin
perjuicio del convenio previo con la Fundación, y tener como único propósito la
implantación de un equipamiento que, pese a su titularidad privada, responde
a un interés público y social.
Para acreditar la concurrencia de dicho interés público cabe remitirse al
epígrafe 3.1 de la presente memoria
40
Modificación Puntual nº14 del Plan General de Carcaixent
Reclasificación para Suelo Dotacional Privado
3. Ampliación de la Red Primaria_____________________________
La nueva situación del suelo dotacional se articula adecuadamente en la
estructura de la Red primaria de dotaciones públicas: se apoya sobre la
intersección de dos viales primarios, RPLV-3 y RPLV-6, y queda dentro del
rectángulo definido por estos mismos viales y el barranco de Gaianes, que
también compone dicha red (RPC-4).
Respecto de dicho barranco, como ya se ha dicho a lo largo de la memoria, el
municipio de Carcaixent cuenta con un Plan Especial de Protección contra
inundaciones (aprobado por la CTU el 5 de diciembre de 2003), que prevé el
encauzamiento de dicho barranco, con la mejora de sus taludes y solera y
cubrición parcial para permitir acondicionar los viales adyacentes.
La intervención prevista en este plan especial es perfectamente compatible
con la disposición del nuevo suelo dotacional, por cuanto se deja una distancia
prudente hasta el actual trazado del barranco, con el fin de permitir cualquier
actuación; es más, la separación haría viable una intervención más ambiciosa
que la planificada si, llegado el momento de su ejecución, se optase por la
modificación del actual trazado del barranco.
La nueva área reclasificada incluye dos viales perimetrales de 10 m. de
anchura, más una zona de aparcamiento público de 655 m2, que completará
la dotación del barrio residencial colindante, además de cubrir las necesidades
de los usuarios del nuevo centro.
Uno de estos viales, el situado al sur de la actuación, se apoya sobre el
trazado del camino de Gaianes, que se interna hacia la parte Este del término
municipal. Asimismo, la separación de la zona urbana con el entorno agrícola
queda nítidamente definido por los viales que circundarán el equipamiento en
todos sus lados
Con el diseño de los viales propios de la actuación se resuelve el acceso
rodado y el estacionamiento de vehículos; no resulta, por tanto, necesario ni
suplementar ni aumentar la capacidad de los viales de la red primaria que han
sido ya ejecutados con cargo al sector Gaianes.
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4. Medidas correctoras del impacto medioambiental de la nueva
urbanización; en particular en relación al vertido de aguas
En el estudio de impacto ambiental que acompaña al presente documento de
planeamiento se recogen una serie de prescripciones de obligada observancia
en la transformación del suelo que se reclasifica. Tales prescripciones se
plasman en las normas urbanísticas y consisten en:
a)
reposición y continuidad en las obras que afecten los servicios e
infraestructuras. Cualquier desvío o alteración de canalizaciones de riego
afectadas deberá disponer de la autorización de la comunidad de regantes u
órgano competente.
b)
en fase de ejecución se deberá prever e identificar una zona para el
acopio de materiales, evitando ocupaciones colindantes, con medidas a
adoptar para evitar la formación de nubes de polvo por la acción del viento.
c)
se deberá definir el área donde se quedará aparcada la maquinaria de
obra indicando el lugar donde acometer las labores de limpieza y
mantenimiento de la misma. Los residuos resultantes del mantenimiento
deberán ser debidamente gestionados por gestor autorizado.
d)
la tierra vegetal extraída susceptible de aprovechamiento deberá
mantenerse en condiciones adecuadas hasta su reutilización.
e)
se prohíbe la incineración «in situ» del desbroce o tala de arbolado,
debiendo gestionarse de forma adecuada a su naturaleza.
f)
se exige recogida selectiva de residuos generados durante las obras y
gestionarlos de acuerdo a sus características físico-químicas, determinando
unos contenedores, sobre una superficie definida, al efecto.
g)
la empresa que ejecute la obra de urbanización y/o edificación deberá
entregar, tras la finalización de las obras, certificados de recepción de residuos
sólidos inertes.
h)
en caso de afectar a cultivos colindantes se deberán realizar trabajos
para la restitución al estado original.
i)
el programa de vigilancia ambiental contemplará, al menos, los
controles de:
1) ocupación de terrenos colindantes y de las zonas no habilitadas para
almacenamiento
de
materiales
y
residuos
generados.
2) ubicación de maquinaria y mantenimiento de la misma.
3) aparición de restos arqueológicos o elementos merecedores de
protección.
4) la gestión de los distintos tipos de residuos generados y de los
materiales empleados en las obras.
El vertido de aguas residuales se realizará a la red general de saneamiento,
mediante conexión al alcantarillado ejecutado en el Sector Gaianes. No se
prevé un vertido no asimilable a los parámetros propios del vertido urbano.
No obstante ello, en el caso de que una de las actividades docentes a realizar
(caso de contar con laboratorio o dotación similar) produzca vertidos que, por
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su concentración y/o características químicas o biológicas, resulten
incompatibles con los parámetros de vertido admitidos en la red general, el
proyecto de edificación incluirá un instalación de tratamiento de los mismos.
En cuanto a los residuos sólidos, se implantará mecanismos de recogida
selectiva, en particular en lo que respecta a papel y cartón.
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5. Criterios de amortiguación en el entorno de la nueva urbanización
y edificación.
Las medidas adoptadas al respecto y desarrolladas con mayor detalle en el
estudio de integración paisajística consisten en:
La desaparición del arbolado existente se compensará con franjas o
alineaciones de arbolado y se empleará preferentemente especies autóctonas,
así como la implantación de una franja verde en la zona sur de especies
arbóreas de porte alto, que reduzca el impacto visual y marque la transición
entre lo rural y lo urbano.
Atendiendo a la topografía de la zona, la actuación se planteará
respetando la cota y pendiente del terreno. El diseño del acceso se adecuará
a las formas del lugar, manteniendo la direccionalidad y orientación de las
calles que rodean el área de estudio, NE-SO).
La composición de la fachada prestará especial atención a las
proporciones de la estructura, formas (rectilíneas y cuadrangulares), colores
(aterrados o en armonía con el cromatismo de los edificios colindantes y los
terrenos cultivados que envuelven a la zona), sin que ello suponga la renuncia
a lenguaje arquitectónico alguno.
Integración en el paisaje urbano de la edificación, tanto en altura (la
construcción característica de la zona, viviendas adosadas, posee una altura
aproximada de 12 metros), como en volumetría (defensa de la volumetría
expresada para esta zona en el planeamiento de los anteriores 30 años) y
ocupación (como máximo el 80% de las parcelas).
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6. Normas Complementarias para la regulación de la edificación___
En las normas urbanísticas se establecen una serie de parámetros de
edificación que pretenden cumplir con los estándares que fija la propia
Consellería de Educación, así como dar cumplimiento a los criterios de
integración paisajística antes enunciados.
Las medidas adoptadas, para minimizar el impacto sobre el entorno, se
resume en los parámetros siguientes: La edificación será aislada; no se
ocupará más del 50 % de la superficie edificable; se guardará separación
respecto de los bordes sur y este, colindantes con el suelo no urbanizable; la
altura reguladora será de 12m similar a la permitida en la zona urbana con la
que es limítrofe.
7. Medidas complementarias para el patrimonio cultural________
En la zona que se reclasifica no hay indicios de yacimientos arqueológicos ni
en su entorno inmediato hay presencia de elementos etnológicos merecedores
de preservación. Por tal razón, no se incorpora medida alguna.
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