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Órgano:
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Sección:
Nº de Recurso:
Nº de Resolución:
Procedimiento:
Ponente:
Tipo de Resolución:
STS 6367/2010
28079110012010100737
Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
Madrid
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2200/2006
771/2010
Casación
JUAN ANTONIO XIOL RIOS
Sentencia
Voces:
• x DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO (JUICIO VERBAL) x
• x PROCESOS SOBRE ARRENDAMIENTOS URBANOS x
Resumen:
Desahucio por falta de pago. Retraso en el pago: pago de la renta con posterioridad a
demanda. Incumplimiento resolutorio y no mero retraso.
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a veintidós de Noviembre de dos mil diez.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el
recurso de casación que con el n.º 2200/06 ante la misma pende de resolución, interpuesto por la
representación procesal de Ajestur S.L., aquí representada por el procurador D. Nicolás Álvarez Real, contra
la sentencia de18 de septiembre de 2006 dictada en grado de apelación, rollo n.º 337/06, por la Audiencia
Provincial de Asturias Sección 6 .ª, dimanante de procedimiento de juicio verbal n.º 52/2006 seguido ante el
Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 2 de Siero .Habiendo comparecido en calidad de parte
recurrida el procurador Sr. Gutiérrez Álvarez en nombre y representación Grupo el Árbol, Distribución y
Supermercados S.A.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia e instrucción n. º 2 de Siero dictó sentencia de fecha 29
de marzo de 2006 en el juicio verbal n.º 52/06 , cuyo fallo dice:
«Fallo.
»Que desestimando la demanda interpuesta por la representación procesal de la entidad demandante
Grupo el Árbol, Distribución y Supermercados S.A., contra la entidad demandada Ajestur, S.L., debo
absolver y absuelvo a la entidad demandada de todos los pedimentos contra la misma dirigidos; con
imposición de costas a la parte demandante ».
SEGUNDO. - En los fundamentos de Derecho de la sentencia se declara:
«PRIMERO.- Por la entidad demandante, en calidad de arrendataria financiera, se ejercita acción de
desahucio contra la entidad demandada, en calidad de subarrendataria, en relación al contrato de
subarrendamiento para uso distinto de vivienda estipulado con fecha de 19 de septiembre de 1994 por la
entidad "Centro Comerciales Gijón S.A." absorbida por "Grupo Unigro S.A.", entidad ésta que ha cambiado
su denominación social por la de «Grupo EI Árbol Distribución y Supermercados S.A.», aquí demandante, y
«Ajestur S.L.», demandada en el presente procedimiento, en relación a parte de la nave industrial sita en la
localidad de Granda (Siero), de una superficie aproximada de 1.978,61 metros cuadrados y terreno no
construido con una superficie aproximada de 865,46 metros cuadrados; alegando un incumplimiento de la
obligación de pago de la subarrendataria en base al artículo 117 LAU de 24-11-64, aplicable conforme a lo
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dispuesto en la DT 1 .ª de la Ley de 24-11-94 de Arrendamientos Urbanos , concretamente el impago de las
mensualidades de la renta correspondiente al mes de diciembre de 2005 y enero de 2006.
Frente a tal pretensión se opone la entidad demandada en base a que no se ha producido un
incumplimiento de la obligación de pago sino que ha existido un cumplimiento tardío entendiendo dicha
entidad que dicho retraso en el pago ha sido consentido por la entidad demandante, sin que, en el momento
de la interposición de la demanda hubiere transcurrido el plazo otorgado a la demandada para el pago de la
renta.
»SEGUNDO.- En el contrato estipulado, con fecha de 19-9-94, por las aquí partes procesales de
subarriendo (doc. 5 de la demanda) en su estipulación tercera se pacta el aspecto relativo al pago de la
renta, consistente durante el primer año de vigencia del contrato en un 1.029.421 ptas; y para el segundo y
sucesivos años será "la cantidad resultante de aplicar un porcentaje del 71,83% al canon 0 cuota neta,
incluidos gastos financieros, que mensualmente debe pagar CECOGISA a BBV S.A., por el arrendamiento
financiero referenciado en el expositivo I de este contrato"; fijándose como plazo para el pago de la renta
estipulada "... dentro de los diez primeros días de cada mes en el domicilio de la subarrendadora 0 en la
cuenta corriente que ésta designe".
De la prueba practicada en el acto de la vista y puesta en relación con el contenido de la documental
aportada por la parte demandada se acredita que el importe mensual al que ascendía la renta no era igual
todos los meses y su importe concreto era fijado por la parte arrendadora, en aplicación de las reglas que
fija la estipulación tercera del contrato de subarriendo al que nos hemos referido con anterioridad, por lo que
hasta que no se recibiera dicha comunicación con el señalamiento del importe concreto, no podría la
entidad demandada proceder al pago, así se ha pronunciado el representante de la entidad demandada, D.
Agustín Díaz Fernández, y se ha pronunciado de igual modo el testigo, D. Felipe , conocedor directo de tal
circunstancia toda vez que el mismo ostenta igualmente la condición de subarrendatario respecto a la 0tra
parte de la nave, al lado de la del demandado, y se aprecia igualmente de las facturas emitidas por la
entidad demandante (documentos 1 a 13 de la contestación a la demanda) donde se acredita que al menos
desde junio de 2005 hasta marzo de 2006 todas las mensualidad de renta son distintas, así como de los
documentos relativos al pago de la mensualidad de marzo de 2006 (docs. 13 a 15), abonada por la entidad
demandada con fecha de 10-3-06, sin recibir la correspondiente factura, el importe de 6.261,26 euros que
correspondía al de la última factura emitida, es decir la de febrero de 2006, y que tras la emisión de la
factura con fecha de 15-3- 06 por la entidad demandante, se fijaba el importe de 6.327,23 euros, debiendo
proceder a la ampliación del pago de los 65,97 euros restantes con fecha de 21-3-06.
»TERCERO.- A este desconocimiento previo del importe de la mensualidad correspondiente se une la
circunstancia de que la demandante no comunicaba, mediante la remisión de la factura, el importe de la
renta con anterioridad al día 15 de cada mes, extremo éste apreciable de las facturas aportadas, por lo que
era imposible el pago por el demandado antes del día 10 de cada mes, de este modo se constata que con
fecha de 15-6-05 se emite la factura correspondiente al mes de junio de 2005, por importe de 5.997,65
euros y abonada por el demandado con fecha de 13-7-05 (doc. 1 de la contestación); con fecha de 15-7-05
se emite factura del mes de julio, por importe de 6.025,07 euros y abonada con fecha de 23-8-05 (doc. 2);
con fecha de 15-8-05 se emite la factura del mes de agosto por importe de 6.052,75 euros que es abonada
con fecha de 21-9-05 (doc. 3); con fecha de 15- 9-05 se emite la del mes de septiembre por importe de
6.080,64 euros . abonada con fecha de 21-10-05 (doc. 4); con fecha de 15-10-05 5e'" emite la del mes de
octubre por importe de 6.108,77 euros abonada con, fecha de 22-11-05 (doc. 5); con fecha de 15-11-05 se
emite la correspondiente al mes de noviembre por importe de 6.137,13 euros que es abonada con fecha de
21-12- 05 (doc. 6); circunstancia ésta que viene a acreditar que por la entidad demandante se emitían las
facturas con fecha de 15 de cada mes y eran remitidas con posterioridad a tal fecha a la entidad
demandada, la cual hacía frente al pago de la cantidad debida dentro de la mensualidad siguiente,
habiéndose pronunciado en tales términos además del representante legal de la entidad demandada, el
testigo deponente, D. Felipe , al señalar el mismo en el acto de la vista que se verificaba el pago cuando
llegaba la factura, que aunque se emitían el día 15 no llegaban hasta aproximadamente el día 20", sin que
se hubiere acreditado una disconformidad en tal sentido por la entidad demandante, toda vez que no consta
el haber ejercitado acción alguna de reclamación en tal concepto, máxime cuando la reclamación judicial
que con anterioridad se había ejercitado correspondía a las mensualidades de septiembre, octubre,
noviembre y diciembre de 2003 y enero de 2004, como se acredita con el documento n.º 9 de los aportados
con la demanda, lo que implica una aceptación tácita por la entidad demandante del tiempo de pago y por
ello una novación tácita en los términos en su día pactados, en el extremo relativo al pago de la renta; sin
que tal aceptación tácita hubiere quedado desvirtuada de contrario, toda vez que el representante legal de
la entidad demandante, D. José Manuel Fernández Cuervo, en el acto de la vista ha mostrado un
desconocimiento total de tales extremos, así como de la existencia de reclamación alguna en tal sentido.
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»CUARTO.- Entrando ya a examinar las dos mensualidades de diciembre de 2005 y enero de 2006
que alega como impagadas en plazo la entidad demandante para interesar el desahucio; debemos de
señalar que respecto a la primera de ellas ha sido emitida con fecha de 15-12-05, como se acredita con el
documento n.º 7 de la contestación, pero que en cambio no había llegado al demandado hasta enero de
2006, extremo éste que ha quedado acreditado por la declaración tanto del demandante como del testigo, al
señalar éste que "con fecha de 31-12-05 reclamó a la entidad arrendadora la factura correspondiente al mes
de diciembre de 2005 ya que quería hacer el cierre del ejercicio, siendo la misma remitida tras dicha petición
por fax pero que no llegó el original por correo hasta el mes de enero de 2006", por lo que dado el sistema
de pagos que se venía produciendo desde al menos junio de 2005, aceptado tácitamente por la entidad
demandante, a la fecha de interposición de la demanda, 31-1-06, no se había producido incumplimiento de
pago por la entidad demandada, sino que el pago que la misma efectuó con fecha de 6-2- 06 (doc. 7 de la
contestación) se encontraba dentro del plazo en el que habitualmente se procedía al pago; así como la
correspondiente al mes de enero de 2006, pagada el 16-2-06 (documento 9 de la contestación); y sin que se
pueda alegar un pago por la entidad demandada de tales mensualidades de diciembre 2005 y enero de
2006 como consecuencia del conocimiento de la presente demanda, toda vez que como consta en autos
que de la interposición de tal demanda tuvo conocimiento la entidad demandada con fecha de 20-2-06, con
posterioridad al pago de las mensualidades reclamadas.
Todo ello nos lleva a estimar que no concurre el motivo de impago que es alegado por la entidad
demandante para fundamentar su pretensión de desahucio contra la entidad demandada, entendiendo que
los pagos de las mensualidades referidas de diciembre de 2005 y enero de 2006 se habían producido
dentro del periodo habitual de pago que la entidad demandada venía realizando, al menos desde junio de
2005, sin que hubiere mostrado oposición en contra la entidad demandante, por lo que no procede la
estimación de la demanda.
»QUINTO.- En materia de costas y conforme dispone el artículo 394.1 LEC procede su imposición a
la parte demandante al haber sido desestimadas sus pretensiones.»
TERCERO.- La Audiencia Provincial de Asturias Sección 6.ª, dictó sentencia de 18 de septiembre de
2006 en el rollo de apelación número 337/2006 cuyo fallo dice:
«Fallamos.
»Se estima el recurso de apelación interpuesto por la mercantil demandante Grupo El Árbol
Distribución y Supermercados, S.A. frente a la sentencia dictada en autos de juicio de desahucio y
reclamación de rentas, que con el núm. 52/06 se siguieron ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de
Pola de Siero, cuya sentencia se revoca.
En su lugar, con estimación de la demanda presentada por dicha parte apelante contra la demandada
Ajestur, S.L., debemos declarar y declaramos resuelto el contrato de subarrendamiento para uso distinto del
de vivienda correspondiente a parte de la nave industrial descrita en el Hecho Primero de la demanda, con
apercibimiento a dicha demandada de lanzamiento caso de que no la desaloje.
»Igualmente la condenamos a abonar a la actora el importe de doce mil cuatrocientos cuarenta euros
con cuarenta y un céntimos por la renta correspondiente a los meses impagados.
»Las costas de la primera instancia se imponen a la demandada. Sin imposición respecto de las
causadas en el presente recurso.».
CUARTO.- En los fundamentos de Derecho de la sentencia, se declara:
«PRIMERO.- La sentencia de primera instancia desestima la demanda en petición de desahucio y
pago de las rentas no satisfechas por la subarrendataria demandada correspondientes a los meses de
diciembre 2005 y enero 2006 por el alquiler de una parte de la nave industrial subarrendada. Considera la
recurrida que existió una novación tácita entre las partes por virtud de la cual la renta, que según el contrato
debería abonarse anticipadamente dentro de los diez primeros días de cada mes, se pagaría al mes
siguiente de recibirse la comunicación de la arrendataria-subarrendadora fijando el concreto importe de la
mensualidad, absolutamente necesaria porque su cálculo sólo lo conoce la subarrendadora, al tener que
abonar, a su vez, el precio del arrendamiento financiero obtenido por el arriendo de parte de la nave a su
propietario.
En el recurso planteado por la actora se sostiene, como primer motivo de impugnación, que la
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novación tácita del plazo para abonar la renta no fue en los términos que la recurrida tiene por probados, es
decir, al mes siguiente de recibir la notificación de la subarrendadora, sino en el propio mes de dicha
recepción, por lo que el pago efectuado por la subarrendataria un mes más tarde supone incumplimiento del
contrato. El segundo motivo afirma que, cuando interpuso la demanda (31-1-2006) no habían sido abonadas
todavía las rentas de dicho mes de enero ni de diciembre anterior, que lo fueron en fechas 6 y 16 de febrero
del 2006, lo que supone en todo caso el incumplimiento del contrato. Finalmente, señala en cuanto a la
imposición de costas que los términos del debate permiten considerar que tal condena resulta excesiva.
»SEGUNDO.- Los dos primeros motivos de oposición a la sentencia dependen, obviamente, de lo que
se estime probado respecto de la conducta de las partes. Conforme al art. 1.282 del Código Civil y a falta de
pacto escrito, para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos
de éstos, coetáneos y posteriores al contrato, bien entendido que el art. 1.288 del mismo Código ordena que
la interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese
ocasionado la oscuridad.
En el presente caso, la cláusula contractual por la que se establecía el pago anticipado de la renta
dentro de los diez primeros días de cada mes, resulta de imposible cumplimiento para la subarrendataria,
teniendo en cuenta que para abonar la renta necesita conocer previamente su cuantía real, variable cada
mes, como lo evidenció la prueba, ante los cálculos derivados del arrendamiento financiero por el cual la
referida actora ostenta la condición de arrendataria y subarrendadora frente a la demandada. Es más, la
anterior mercantil subarrendadora (antecesora de la actual actora) remitía anticipadamente al hoy
demandado un avance o extracto con los importes a satisfacer durante varios meses a fin de que éste
conociera la cantidad de renta a satisfacer, pues cada mes resulta diferente.
Por otro lado, la prueba demostró que la parte subarrendadora facilita al demandado el importe de la
renta no antes del día 15 de cada mes; incluso en el mes de diciembre de 2005 tuvo que ser requerida
(tanto por el hoy demandado como por el subarrendatario de la otra parte de la nave subarrendada) para
que remitiera el importe correspondiente a dicha mensualidad. Así mismo, en el mes de mayo del año
anterior (2.004) se siguió pleito entre las mismas partes hoy litigantes, en el que se dictó auto por el que se
declaraba enervada la acción de desahucio por falta de pago, comenzando el demandado desde entonces a
abonar las rentas a la semana siguiente de recibir la factura con su importe y dentro del mismo mes de la
emisión, como tiene expresamente reconocido en su declaración en el acto del juicio (comportamiento este
que se corresponde con otro idéntico, aunque a cargo del legal representante de quien resulta ser
subarrendataria de la otra parte o mitad de la nave industrial que constituye el objeto de uno y otro contrato
de subarriendo). Sin embargo, dicho demandado, pasado un año, cambia unilateralmente el plazo
observado hasta entonces y comienza a partir del mes de junio de 2005 a satisfacer la renta no en el mismo
mes en que recibe la factura especificando su importe, sino en la segunda quincena del siguiente.
»TERCERO.- Los hechos expuestos en el anterior fundamento son compartidos por la sentencia
recurrida, aunque los interprete en el sentido de entender que no existe una voluntad de no pagar la renta,
sino simplemente una especie de consentimiento tácito por parte de la actora en la forma de abonar ésta
por parte del demandado, teniendo en cuenta que durante todos esos meses desde junio 2005 hasta la
interposición de la demanda el 31 de enero de 2006 la actora nada advirtió al respecto, por lo que el
supuesto impago de las dos mensualidades que se reclaman (diciembre y enero) se abonaron dentro del
mes siguiente, como así venía haciéndose desde dicho mes de junio hasta el de enero en que se presentó
la demanda. Por el contrario, la apelante entiende que dicho consentimiento tácito se produjo respecto de la
conducta observada por el demandado a partir del mes de mayo de 2004, una vez enervada la anterior
acción de desahucio por impago, ya que durante todo un año satisfizo las rentas dentro del mismo mes de
recibir la comunicación de su importe, modificando unilateralmente su anterior proceder por otro distinto:
Pagar al mes siguiente de la recepción de tal factura.
El art. 1.256 del Código Civil señala que la validez y cumplimiento de los contratos no pueden dejarse
al arbitrio de uno de los contratantes. En el presente caso el demandado así lo hizo, ya que satisfaciendo
durante un año la renta dentro del mismo mes de recibir la comunicación, dejó de hacerlo unilateralmente y
sin advertencia, menos consentimiento, de la parte arrendadora, que ninguna obligación tenía de requerirle
de pago, porque si bien la intimación al deudor es precisa para constituirlo en mora, como así lo establece el
art. 1.100, pfo. 1º, del expresado Código , ello no es necesario cuando de la naturaleza de la obligación o de
la ley se deduzca un plazo para el cumplimiento de la obligación, lo que tiene lugar en la generalidad de los
contratos de arrendamiento y, en concreto, en el presente, al acomodar tácitamente las partes el plazo
contractual por otro consistente en pagar dentro del mes en que se recibía la factura, tal y como hizo el
demandado y tácitamente aceptado por la actora, ya que durante todo un año (la renta es mensual,
obviamente) nada dijo en contrario.
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No puede admitirse jurídicamente que estamos en presencia de un simple retraso (no se trata de uno
o dos días después del plazo convenido), sino en todo caso de un retraso culpable, es decir, que se trata de
mora en el cumplimiento de la obligación, lo que supone su incumplimiento conforme al art. 1.101 del
Código Civil .
»CUARTO.- Por todo ello procede estimar el recurso y revocar la sentencia recurrida, estimando en
su integridad la demanda respecto de la acción de resolución contractual, habida cuenta que el importe de
las rentas reclamadas ya fue abonado por el demandado, aunque con posterioridad a la presentación de la
demanda, lo que equivale a una estimación íntegra de la misma y a la obligada imposición al citado de las
costas causadas en la primera instancia, conforme al art. 394.1 de la LEC . Sin imposición respecto de las
del presente juicio, según el art. 398.2 de dicha Ley procesal.»
QUINTO.- En el escrito de interposición del recurso de casación presentado por la representación
procesal Ajestur S.L. se formula en torno a un motivo que se introduce con la siguiente fórmula:
«Al amparo del artículo 477.2.3 y 3 LEC por presentar interés casacional la resolución del recurso al
resolver puntos y cuestiones sobre los que existe jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales»
Se fundamenta este motivo, en síntesis, en las siguientes alegaciones:
1.- El interés casacional se funda en la interpretación más o menos restrictiva que debe darse a la
causa de resolución del contrato de arrendamiento prevista en el artículo 117.A.1ª LAU 1964. Se trata de
dilucidar cuando se entiende que concurre esta causa de resolución por existir una verdadera volunta de
incumplimiento en el deudor, y cuando se ha producido un mero retraso sin existir una verdadera voluntad
obstativa al cumplimiento de la obligación de pago de la renta.
2.- Indica el recurrente que la sentencia recurrida y la sentencia dictada por la misma sección 6ª de la
Audiencia Provincial de Asturias de 5 de noviembre de 2001 , mantienen que el descubierto de una sola
mensualidad de renta es suficiente para estimar una acción de desahucio. El pago de la renta es una
obligación que se genera mes a mes, sin necesidad de una previa intimación o reclamación del arrendador,
de modo que vencida cualquiera de ellas en los términos pactados, surge el incumplimiento contractual que
justifica la acción de desahucio.
3.- Frente al anterior criterio, indica la parte que las Sentencias de la Audiencia Provincial de Sevilla,
sección 2ª, de 9 de enero de 2004 y de 3 de enero de 2000 , consideran que un retraso en el pago de la
renta no puede ser considerado un incumplimiento contractual, ni sustentar una acción de desahucio. Este
retraso o cumplimiento tardío de la obligación, puede dar lugar a una indemnización de los perjuicios que el
retraso haya causado al arrendador, pero no puede ser valorado como un incumplimiento contractual,
cuando el pago de la renta es satisfecho antes de que en el juzgado se incoe el procedimiento judicial.
4.- Aplicada ésta última línea jurisprudencial al caso objeto del presente pleito, se debe concluir que
los pagos abonados con retraso que fueron admitidos por la subarrendaora, vienen a acreditar que los que
fundan la presente acción de desahucio, eran simples retrasos en el cumplimiento de la obligación.
SEXTO.- Por auto de 18 de noviembre se acordó admitir el recurso de casación formalizado por la
representación procesal de Ajestur S.L., contra la Sentencia dictada, con fecha 18 de septiembre de 2006,
por la Audiencia Provincial de Asturias(Sección 6ª), en el rollo de apelación nº 337/2006 .
SÉPTIMO.- En el escrito de impugnación del recurso presentado por la representación procesal de
Grupo El Árbol Distribución y Supermercados S.A. (unipersonal) se formulan, en síntesis, las siguientes
alegaciones:
1.-El supuesto interés casacional fundado en la existencia de jurisprudencia contradictoria de
Audiencias Provinciales, carece de sentido, dado que la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de julio de
2008 ha declarado como doctrina jurisprudencial que el pago de la renta del arrendamiento de un local de
negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de
la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de
renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el
abono de las rentas periódicas.
2.- La sentencia recurrida declara plenamente probado que la arrendataria decidió unilateralmente, a
partir de junio de 2005, abonar el importe de renta la segunda quincena del mes siguiente a la emisión de la
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factura, incumpliendo los términos relativos al momento de pago voluntariamente fijados por ambas partes.
3.- Lo que en realidad está cuestionando la parte recurrente, no es tanto la infracción de las normas
sustantivas aplicables al supuesto enjuiciado, como la valoración de la prueba realizada en sede de
apelación y la apreciación, por parte del Tribunal de la existencia de un verdadero retraso culpable en el
pago de la renta demostrativo de la voluntad obstativa de la arrendataria al incumplimiento de sus
obligaciones, y no de un mero retraso intrascendente, apreciación que la demandada trata de sustituir,
haciendo supuesto de la cuestión, por su propio e interesado criterio.
OCTAVO.- Para la deliberación y fallo del recurso se fijó el día 10 de noviembre de 2010, en que tuvo
lugar.
NOVENO .- En los fundamentos de esta resolución se han utilizado las siguientes siglas jurídicas:
LAU 1964, Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 .
LEC, Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil .
RC, recurso de casación.
STS, sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Rios, que expresa el parecer de la
Sala.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO .- Resumen de antecedentes.
1.- El juzgado desestimó una demanda de desahucio por falta de pago de la renta.
2.- En el contrato que vinculaba a las partes se estableció que el subarrendatario, ahora demandado,
debía abonar el importe de renta dentro de los diez primeros días de cada mes. El importe mensual de renta
no era igual todos los meses, sino que su determinación debía fijarse cada mes por la parte arrendadora,
aplicando las reglas que para su determinación se establecían en la estipulación tercera del contrato.
3.- La demandante no comunicaba el importe de la renta antes del día 15 de cada mes.
4.- Respecto de las mensualidades impagadas en las que se funda la acción de desahucio, las
mismas fueron abonadas tras la interposición de la demanda, pero no se puede alegar que el pago de las
mismas fuera como consecuencia de la interposición de la demanda, ya que la parte demandada tuvo
conocimiento de la demanda en un momento posterior al pago.
5.- La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación formalizado por la parte actora.
6.- Consideró, en síntesis, que la subarrendadora facilitaba a la parte demandada el importe de la
renta no antes del día 15 de cada mes. Añadió que en el mes de mayo de 2004 se siguió un pleito por las
mismas partes litigantes, en el que se declaró enervada la acción de desahucio. Desde esa fecha la parte
demandada comenzó a abonar las rentas a la semana siguiente de recibir la factura con su importe y dentro
del mismo mes de la emisión. Transcurrido un año, el demandado modificó unilateralmente su
comportamiento y comenzó, desde junio de 2005 a satisfacer la renta, no en el mismo mes en que recibía la
factura en la que se especificaba su importe, sino en la segunda quincena del mes siguiente. La Audiencia
Provincial valoró que la actora no prestó consentimiento para que el importe de la renta fuera abonado en
plazo diferente al estipulado. Por todo ello concluye que el impago en el que se funda la acción desahucio,
referido a las rentas de diciembre de 2005 y enero de 2006, no supone un simple retraso en el pago de la
renta, sino que constituye un retraso culpable, que supone un incumplimiento, motivo por el que la demanda
es estimada.
7.- Contra esta sentencia interpone recurso de casación, al amparo del artículo 477.2.3º LEC .
SEGUNDO .- Enunciación del motivo único de casación.
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«Al amparo del artículo 477.2.3 y 3 LEC por presentar interés casacional la resolución del recurso al
resolver puntos y cuestiones sobre los que existe jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales»
El motivo se funda en síntesis, en la vulneración del artículo 117.A.1ª LAU 1964 y en la discrepancia
que en la interpretación del precepto se ofrece por las Audiencias Provinciales. Para la Audiencia Provincial
de Asturias, Sección 6ª , tal y como se desprende de la sentencia recurrida y de la sentencia de fecha 5 de
noviembre de 2001 , el retraso en el pago de la renta equivale a un incumplimiento de la obligación esencial
del arrendatario que permite fundar una acción de desahucio. Para otras Audiencias, como es el caso de la
Audiencia Provincial de Sevilla, sección 2ª, el retraso en el pago de la renta, no puede dar lugar a la
resolución del contrato, sino en su caso, a una indemnización por los perjuicios causados. La parte
recurrente se opone a la resolución contractual y argumenta que uno de los periodos de renta que la parte
actora considera pagado con retraso se abonó antes de la citación para el acto de la vista del juicio, y el otro
no era debido en ese momento, ya que se pagó, como hasta entonces venía haciendo dentro de los
primeros quince días del mes siguiente al que el importe de renta era debido. A ello añade que siempre tuvo
voluntad de pagar, aunque lo hiciera con retraso.
El motivo debe ser desestimado.
TERCERO .- Admisibilidad del motivo
A) Indicación de la infracción legal cometida en el escrito de preparación.
El motivo respeta la pretensión impugnatoria fijada en el escrito de preparación, en cuanto la
denuncia se limita a señalar que el retraso en el pago de la renta no puede ser considerado un
incumplimiento contractual capaz de sustentar una acción de desahucio. Cita dos sentencias de la misma
Sección de la misma Audiencia Provincial, que defienden este criterio, y otras dos que sostienen que el
retraso en el pago de la renta supone un incumplimiento de la obligación esencial del arrendatario.
B) El interés casacional alegado está razonablemente expuesto en los escritos de preparación y de
interposición.
C) Fundamentación suficiente del motivo.
El motivo debe considerarse suficientemente fundado, en orden al cumplimiento de lo dispuesto en el
artículo 481.1 LEC , en la medida en que permite conocer las razones que apoyan su pretensión
impugnatoria. Las alegaciones que basan la oposición de la parte recurrida a la admisión del recurso se
relacionan con la cuestión de fondo y deben decidirse en la fase de decisión.
CUARTO .- Pago de la renta con posterioridad a la presentación de demanda de desahucio. Doctrina
jurisprudencial.
La controversia existente entre las diferentes Audiencias Provinciales a las que se refiere el
recurrente gira en torno a si, en un proceso de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas,
procede o no decretar el desahucio cuando el demandado haya hecho efectivo el pago de la renta debida,
con unos días de retraso respecto del plazo estipulado en el contrato.
Esta Sala, ya ha fijado como doctrina jurisprudencial(SSTS 24 de julio de 2008, [RC n.º 508/2002 ], 26
de marzo de 2009 [RC n.º 1507/2004 ], 20 de octubre de 2009, [RC n.º 1507/2004 ], entre otras) que el pago
total de la renta del arrendamiento de una local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la
demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, aunque la demanda se funde
en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario
se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.
Esta conclusión se funda en los siguientes argumentos:
A) La primera causa específica de resolución mencionada en el artículo 114.1 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a esta se asimilan.
B) Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, la primera obligación del
arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono
se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de
renta puede motivar la resolución contractual.
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Centro de Documentación Judicial
La sentencia recurrida, que fue dictada antes de las anteriores, se ajusta por completo a la doctrina
de esta Sala. Tras razonar que la parte demandada, ahora recurrente, debía los importes de renta en los
que sustenta la acción ejercitada en el momento en el que se interpuso la demanda, concluye que pese a
que hizo efectivo su pago en un momento posterior, se ha producido un incumplimiento contractual que
exige estimar la acción de desahucio.
QUINTO .- Costas
Desestimado en su integridad el recurso, las costas del mismo se imponen a la parte recurrente, de
conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
FALLAMOS
1.- Se desestima el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de Ajestur S.L.,
contra la sentencia de 18 de septiembre de 2006 dictada en grado de apelación, rollo n.º 337/06, por la
Audiencia Provincial de Asturias Sección 6 .ª, cuyo fallo dice:
«Fallamos.
»Se estima el recurso de apelación interpuesto por la mercantil demandante Grupo El Árbol
Distribución y Supermercados, S.A. frente a la sentencia dictada en autos de juicio de desahucio y
reclamación de rentas, que con el núm. 52/06 se siguieron ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de
Siero, cuya sentencia se revoca.
»En su lugar, con estimación de la demanda presentada por dicha parte apelante contra la
demandada Ajestur, S.L., debemos declarar y declaramos resuelto el contrato de subarrendamiento para
uso distinto del de vivienda correspondiente a parte de la nave industrial descrita en el Hecho Primero de la
demanda, con apercibimiento a dicha demandada de lanzamiento caso de que no la desaloje.
»Igualmente la condenamos a abonar a la actora el importe de doce mil cuatrocientos cuarenta euros
con cuarenta y un céntimos por la renta correspondiente a los meses impagados.
»Las costas de la primera instancia se imponen a la demandada. Sin imposición respecto de las
causadas en el presente recurso.»
2. No ha lugar a casar por los motivos formulados la sentencia recurrida, que resulta confirmada con
este alcance.
3. Se imponen las costas del recurso de casación a la parte recurrente Expídase la correspondiente
certificación a la referida Audiencia Provincial, con remisión de los autos y rollo de Sala en su día enviados.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al
efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Juan Antonio Xiol Rios, Jesus Corbal
Fernandez, Jose Ramon Ferrandiz Gabriel, Antonio Salas Carceller. Rubricado PUBLICACIÓN.- Leída y
publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Juan Antonio Xiol Rios, Ponente que ha sido en el
trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo,
en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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