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UNIVERSIDAD REGIONAL AUTÓNOMA DE LOS ANDES UNIANDES FALCULTAD DE JURISPRUDENCIA ESCUELA DE DERECHO TESIS PREVIA A LA OBTENCIÓN DEL TITULO DE ABOGADO DE LOS TRIBUNALES DE LA REPÚBLICA TEMA: “PROYECTO DE REFORMA AL ARTÍCULO 48 DE LA LEY DE INQUILINATO A FIN QUE PERMITA EL LANZAMIENTO MEDIANTE DESAHUCIO POR TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRIENDO” AUTOR: BYRON NORBERTO VELASQUEZ PURUNCAJA TUTOR: AB. JULIAN RODOLFO SANTILLÁN ANDRADE. ESP. SANTO DOMINGO – ECUADOR 2013 UNIVERSIDAD REGIONAL AUTÓNOMA DE LOS ANDES “UNIANDES” APROBACIÓN DEL TUTOR Ab. JULIAN RODOLFO SANTILLÁN ANDRADE. ESP., en mi calidad de Asesor de Tesis, designado por disposición de Cancillería de la UNIANDES, certifico que el señor BYRON NORBERTO VELASQUEZ PURUNCAJA, alumno de la Facultad de Jurisprudencia, Escuela de Derecho, ha cumplido con su trabajo de Tesis con el Tema “PROYECTO DE REFORMA AL ARTÍCULO 48 DE LA LEY DE INQUILINATO A FIN QUE PERMITA EL LANZAMIENTO MEDIANTE DESAHUCIO POR TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRIENDO” quien ha cumplido con todos los requerimientos exigidos por la Universidad, por lo que se aprueba la misma. El interesado puede hacer uso del presente para los efectos oportunos, así como también se autoriza la presentación para la evaluación por parte del tribunal respectivo. Atentamente, Ab. JULIAN RODOLFO SANTILLÁN ANDRADE. ESP. ASESOR DE TESIS ii DECLARACIÓN DE AUTORÍA DE TESIS BYRON NORBERTO VELASQUEZ PURUNCAJA estudiante de la Facultad de Jurisprudencia, Escuela de Derecho, de la Universidad Regional Autónoma de los Andes ―UNIANDES‖, declaro en forma libre y voluntaria que la presente investigación y elaboración de la tesis que versa sobre: “PROYECTO DE REFORMA AL ARTÍCULO 48 DE LA LEY DE INQUILINATO A FIN QUE PERMITA EL LANZAMIENTO MEDIANTE DESAHUCIO POR TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRIENDO” así como las expresiones vertidas en la misma son autoría del compareciente, quien ha realizado a base de recopilación bibliográfica de la legislación ecuatoriana e internacional, y consultas en Internet. En consecuencia asumo la responsabilidad de la originalidad de la misma y el cuidado respectivo a remitirse a las fuentes bibliográficas respectivas para fundamentar el contenido expuesto. Atentamente, BYRON NORBERTO VELASQUEZ PURUNCAJA. AUTOR iii DEDICATORIA Esta tesis está dedicada de manera especial a mi madre que ha sido el motor que ha empujado este barco contra viento y marea. Para ti Lucia Chávez, ya que sin ti me hubiera perdido en el camino. A mi familia y mis amigos que siempre de una manera u otra me han obligado a seguir adelante. A la doctora Lourdes Sánchez por su paciencia y conocimientos brindados durante el transcurso de mi carrera universitaria Y para todos aquellos que algún día dijeron que nunca terminaría esto, pues para ustedes también se las dedico. Nunca dejes de soñar, no importa que tan grande ese sueño, quizá algún día lo conviertas en realidad. BYRON NORBERTO VELASQUEZ PURUNCAJA. AUTOR iv AGRADECIMIENTO A DIOS AL DESTINO A LA PACHA MAMMA A LA VIDA BYRON NORBERTO VELASQUEZ PURUNCAJA. AUTOR v INDICE PORTADA APROBACIÓN DEL TUTOR .......................................................................... ii DECLARACIÓN DE AUTORÍA DE TESIS .................................................... iii DEDICATORIA .............................................................................................. iv AGRADECIMIENTO ...................................................................................... v INDICE ........................................................................................................... vi RESUMEN EJECUTIVO ................................................................................ ix INTRODUCCIÓN ........................................................................................... 1 Antecedentes de la investigación ................................................................... 2 Situación problemática ................................................................................... 2 Problema científico ......................................................................................... 4 Objeto de estudio y campo de acción ............................................................ 4 Identificación de la línea de investigación ...................................................... 4 Objetivos ........................................................................................................ 5 Idea a defender .............................................................................................. 6 Variables de la investigación .......................................................................... 6 Metodología a emplear .................................................................................. 6 Métodos ......................................................................................................... 7 Resumen de los capítulos de la tesis ......................................................... 8 Aporte teórico, significación práctica y novedad científica. ............................ 9 CAPÍTULO I ................................................................................................. 10 1.1 Origen de los contratos ....................................................................... 10 1.1.2 Los contratos en el derecho ecuatoriano ....................................... 11 1.1.3 Clasificación de los contratos según los requisitos de fondo .............. 12 1.1.4 Clasificación doctrinaria ...................................................................... 14 1.1.5 Tipología del contrato de arrendamiento según el Código Civil .......... 15 1.1.6 Definición de contrato de arriendo ...................................................... 15 1.1.7 Reseña histórica del contrato de arrendamiento ........................... 16 1.1.7 Naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento .............................. 17 1.1.7.1 Personal ........................................................................................... 17 vi 1.2.7.2 Real .................................................................................................. 17 1.1.8 Forma de los contratos de arrendamiento........................................... 17 1.1.9 Características del contrato de arrendamiento .............................. 18 1.1.10 Requisitos del contrato de arrendamiento ......................................... 19 EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y LA LEY DE INQUILINATO ...... 20 1.2.1 Caracteres del contrato de arrendamiento .......................................... 20 1.2.2 Objeto del arrendamiento en la Ley de Inquilinato ........................ 23 1.2.3 El canon de arrendamiento en la legislación de inquilinato ......... 23 1.2.4 Fijación de las pensiones de arrendamiento .................................. 24 1.3 Los desahucios en materia de inquilinato ......................................... 29 1.3.1 Concepto etimológico de desahucio ............................................... 29 1.3.2 Concepto gramatical de desahucio ................................................. 30 1.3.4 Importancia del desahucio .............................................................. 30 1.3.5 Carácter del desahucio ..................................................................... 31 1.3.8 Elementos del desahucio ................................................................. 32 1.3.9 Las diversas clases de desahucios en la Ley de Inquilinato ........ 33 1.3.9.1 Primero.- El desahucio por demolición ........................................ 33 1.3.9.2 Segundo El desahucio por traspaso de dominio ....................... 34 1.3.9.3 Tercero El desahucio por terminación del plazo ......................... 35 1.3.9.3.1 Características y efectos del desahucio por terminación del plazo ............................................................................................................ 37 1.3.9.3.2 Fines del desahucio por terminación del plazo ....................... 38 CONCLUSIONES DEL CAPITULO.............................................................. 42 CAPÍTULO II ................................................................................................ 43 2. MARCO METODOLÓGICO Y PLANTEAMIENTO DE LA PROPUESTA43 2.1. Caracterización de la investigación .................................................. 43 2.2.- Procedimiento Metodológico ................................................................ 44 2.2.1.- Investigación cualitativa ................................................................. 44 2.2.2.- Investigación cuantitativa .............................................................. 44 2.2.3 - Tipo de investigación ..................................................................... 44 2.2.3.1 - De campo ...................................................................................... 44 2.2.3.2 Bibliográfica .................................................................................. 44 2.2.3.3 Descriptiva ...................................................................................... 45 2.2.3.4 Explicativa ...................................................................................... 45 vii 2.3.1.- Método inductivo ............................................................................ 45 2.3.2.- Método deductivo .......................................................................... 45 2.3.3.- Sintético .......................................................................................... 46 2.3.4.- Histórico .......................................................................................... 46 2.3.5.- Técnicas........................................................................................... 46 2.3.5.6 Población y muestra de la investigación. .................................... 47 2.3.5.7 Tabulación de los datos obtenidos ............................................. 48 2.4 Conclusiones.......................................................................................... 51 CAPÍTULO III ............................................................................................... 52 3.1. Desarrollo de la propuesta ................................................................. 52 3.1.2 Contenido del numeral a incorporarse ................................................ 53 3.2 Proyecto de Ley. ............................................................................... 55 3.3 Conclusiones........................................................................................ 59 RECOMENDACIONES. ............................................................................... 60 BIBLIOGRAFIA……………………………………………………………………………………………………………… ANEXOS…………………………………………………………………………….. viii RESUMEN EJECUTIVO El presente trabajo investigativo de tesis busca solucionar un problema Jurídico que nace de un vacío legal en la Ley de Inquilinato , con respecto la finalización del contrato de arriendo una vez finalizado el plazo que se pactó en arriendo , la ley vigente no manifiesta que paso o que proceso realizar en el caso que el arrendatario no quiera desocupar las dependencia que se le fueron cedidas para su uso , por lo que el medio para solucionar este problema Jurídico se ha convertido la vía Civil través de un juicio de Finalización de contrato de arriendo , los mismos que en la práctica suelen durar de 1 a 2años . Por lo que es imperioso, plantear a la Asamblea Nacional que realice una reformar a la Ley de Inquilinato actual, ya que estos problemas van incrementándose en el país día a día causando más saturación a nuestro Sistema Judicial. Para nuestro trabajo se realizó una ardua investigación documental de Jurisprudencia y doctrina referente al tema, a través de una investigación de campo pudimos constatar la realidad del tema en los juzgados, mediante una encuesta y resultados estadísticos se pudo conocer la realidad del tema. La línea de investigación jurídica está basada en la Administración de Justicia De la presente investigación pude constatar el crecimiento del problema planteado y la necesidad que existe en la colectividad para que se dé una solución rápida y eficaz a un problema que se podría solucionar con una mera resolución judicial. ix EXECUTIVE SUMMARY This research work thesis seeks to solve a problem that stems from a Legal loophole in the Residential Tenancies Act, regarding the completion of the lease term once the lease is agreed, the existing law does not state what has happened or that process performed in the event that the tenant does not want to vacate the unit were transferred to it for use, so the means of solving this problem has become Legal Civil pathway through Completion trial lease, the same as in practice usually last 1 to 2 years. So it is urgent, ask the National Assembly to make a law to reform the current tenancy, as these problems are increasing in the country day by day causing more saturation to our judicial system. For our study was conducted painstaking research Jurisprudence and Doctrine documentary about the subject, through field research we observed the reality of the issue in the courts, through a survey and statistical results could know the reality of the topic. The online legal research is based on the Administration of Justice. From this research I noted the growth of the problem and the need in the community to be a quick and effective solution to a problem that could be solved with a simple ruling x INTRODUCCIÓN El constante evolucionar de la sociedad en aspectos sociales, económicos, políticos y legales, ha ocasionado que vayan apareciendo nuevas controversias en la misma, de manera en especial he fijado mi interés en el tema arrendamiento en al área urbana, misma que está regulada en nuestra Ley de Inquilinato. Como podemos ver en nuestro país las Leyes civiles, penales, laborales e Inquilinato están orientados a salvaguardar la parte más débil, en la Ley de Inquilinato es evidente esto, ya la Ley protege de manera en especial al arrendatario, que es la persona que por sus escasos recursos económicos opta por arrendar un bien inmueble ya sea para negocio, vivienda, etc. La Constitución actual manifiesta en el capítulo del régimen del Buen Vivir. Que los ecuatorianos podemos suscribir contrato de arriendo con el fin de que podamos tener una vivienda digna. Como mencione anteriormente la Ley de Inquilinato actual no es equitativa por lo cual existe un vacío legal en cuanto a la finalización del contrato de arrendamiento, el mismo que ha ocasionado disputas judiciales y extrajudiciales, por lo cual se requiere de manera inmediata una reforma a la misma. 1 Antecedentes de la investigación El presente trabajo de investigación, tiene como finalidad analizar problemas jurídicos entre el arrendador y el arrendatario los al momento de finalizar la vigencia del contrato de arriendo y su vez darles una solución viable para la resolución de los mismos de una manera rápida y eficaz. En la Provincia de Santo Domingo de los Tsáchilas, no se cuenta con un Juzgado de Inquilinato por lo cual en el presente trabajo investigativo tendremos que remitirnos a los Juzgados de lo Civil de la provincia a fin de esclarecer el crecimiento de esta problemática en nuestro Cantón . Luego de una exhausta investigación en el Centro de Documentación e investigación CEDIC de Uniandes de la ciudad de Santo Domingo, se ha logrado constatar que no existen antecedentes investigativos respecto a las controversias que se forman por la finalización de un contrato de arriendo por haberse cumplido el tiempo pactado para el mismo. Por lo cual la presente investigación es pertinente y de carácter original. Situación problemática En la actualidad, existe un vacío legal a la Ley de Inquilinato, siendo así que la que tenemos en vigencia fue publicada en Noviembre de 1989, habiendo así muchas falencias en esta Ley y en especial voy a hacer hincapié al desahucio en materia inquilinato de manera especial al desahucio por finalización del arriendo. 2 El Artículo 33 de la Ley de Inquilinato manifiesta ´´ANTICIPACION DEL ARRENDADOR.- El arrendador comunicará al arrendatario su resolución de terminar el contrato con noventa días de anticipación, por lo menos, a la fecha de expiración del mismo. Si no lo hiciere, el contrato se entenderá renovado en todas sus partes, por el período de un año y por una sola vez. Transcurrido este plazo, cualquiera de las partes podrá darlo por terminado mediante el desahucio respectivo. Notificado con el desahucio el arrendatario deberá desahuciar a su vez, a los subarrendatarios o cesionarios en el término de quince días. Si no lo hiciere, y el subarrendatario o cesionario fuere desalojado, le indemnizará con una cantidad igual a la pensión de tres meses´´ (LEY DE INQUILINATO, 2012) La Ley de Inquilinato, es clara con respecto a al plazo que le brinda al arrendatario para que sea notificado con el desahucio desocupe el bien del cual está haciendo uso, sin embargo, existe una falencia en la ley ya que no le garantiza al arrendador al momento de realizar este pedido que el bien materia de arriendo sea devuelto cundo este exija su entrega. ¿Qué sucede si ese arrendatario no quiere desocupar el inmueble al cumplirse los noventas días que la Ley estipula? En nuestro País, cuando existen estos problemas, no se puede recurrir a la Ley de Inquilinato, ya que la misma no prevee, quedando como única alternativa., que el arrendador ventile este proceso en la vía verbal sumaria y en la provincia de Santo Domingo de los Tsáchilas existiendo tan solo dos judicaturas de lo Civil este trámite se demora de 2 a 3 años, lo que viola el principio de celeridad. 3 Problema científico El arrendatario, presenta varias dificultades para recuperar el bien que dispuso en arriendo, pese a ver finalizado el tiempo pactado para el mismo. La ley de Inquilinato tiene un vacío legal referente a esta problemática. Objeto de estudio y campo de acción El Objeto de estudio Ley de Inquilinato El campo de acción El catastro inmobiliario de la ciudad Lugar Santo Domingo de los Tsáchilas Tiempo 2013 Identificación de la línea de investigación La línea de investigación jurídica está basada en la Administración de Justicia, ya que buscamos brindar soluciones jurídicas rápidas y eficaces, para lograr evitar la acumulación de más trámites Judiciales en nuestros Juzgados. 4 Objetivos Objetivo General Proyectar una reforma a la Ley de Inquilinato que permita el lanzamiento mediante resolución del Juez de Inquilinato, cuando el arrendador cumplido el plazo previsto en arriendo requiera su bien sujeto al mismo. Objetivos Específicos Fundamentar jurídica y doctrinariamente la necesidad de reformar el Artículo 48 de la Ley de Inquilinato, a fin de que exista también la figura del lanzamiento cuando se dé el vencimiento del contrato de arriendo. Acudir a los diferentes Juzgados de lo Civil de Santo Domingo de los Tsáchilas y mediante revisión de diferentes expedientes conocer la problemática en nuestra Provincia con miras a solucionarla Diagnosticar las causas y efectos que existen en nuestro medio, con respecto a la finalización de los contratos arriendo, cuales son las vías que utilizan tanto arrendador y arrendatario al culminar los mismos. Elaborar los componentes jurídicos que permitan la incorporación al Artículo 48 de la Ley de Inquilinato para que mediante esta se logre una inmediata solución a los conflictos entre las partes al finalizar el tiempo estipulado de duración del contrato de arriendo. Validar la propuesta por expertos especialistas entendidos en la materia 5 Idea a defender Con la reforma al Artículo 48 a la Ley de Inquilinato, el arrendador podrá acudir ante el Juez para que este le otorgue el desalojo de manera directa, ya que pese haber finalizado el tiempo que la Ley le concede al arrendatario para que desocupe el inmueble, este se niega a cumplir con esta disposición, esto permitirá al arrendador evitarse el problema Judicial que suele realizarse para el mismo. Variables de la investigación Variable independiente Reforma al Artículo 48 ayudaría que de manera más rápida y eficaz se logre la recuperación del inmueble arrendado sin necesidad de plantear mediante procedimiento judicial el lanzamiento Variable dependiente Evitar el proceso judicial que se realiza para pedir el lanzamiento por finalización del contrato de arriendo. Metodología a emplear La metodología que utilizamos es cualitativa y cuantitativa. Cualitativa porque se determinarán en base a la observación y el dialogo directo con los involucrados en la problemática y cuantitativa porque se desarrollaran al tabular los datos de la investigación realizada, siendo esta ultima la de mayor énfasis. 6 Métodos Inductivo Sirve para analizar de manera directa el problema en cuestión mediante el estudio de casos concretos, lo que me permite obtener conclusiones universales, que permitieron explicar el problema estudiado. Deductivo Mediante este método se lograra obtener un resultado concreto de en donde se encuentra la verdadera problemática en este tema, ya que mediante el análisis de información entre público general y estudiantes de derecho, poder identificar las causes reales del problema Analítico - Sintético Aplicado en el análisis de la información referente a las controversias que se generan entre arrendador y arrendatario, para luego aplicarlo al marco teórico. Técnicas Encuesta Realizada para obtener información referente a la Ley de Inquilinato y a la manera en cómo se manejan los contratos de arriendo, derechos y obligaciones entre las partes. Entrevista Que se efectuara a varios profesionales en la rama del derecho, para conocer su criterio respecto a la solución del problema desde su punto de vista Jurídico. 7 El presente trabajo investigativo se encuentra divido en tres capítulos, los cuales se perfeccionan el tema investigado, los mismos que se encuentran comprendidos de la siguiente manera: Resumen de los capítulos de la tesis En el CAPÍTULO I se encuentra el desarrollo del marco teórico, constituye el sustento o base teórica en la cual se desarrolla el presente trabajo de tesis, su estudio, la fundamentación y el sustento legal con el cual se han tratado los puntos específicos dentro de este capítulo, sustento que pretende llegar a establecer la equidad que debe existir entre las personas; y en base a las normas Constitucionales y la Ley Civil fijar un método que sea rápido e eficaz para que se otorgué el lanzamiento de estos malos inquilinos que se niegan a entregan las dependencias que se les dio en arriendo y pesa a la finalización del tiempo pactado , quieren seguir permaneciendo con el uso de los mismos , la misma que debe ser plasmada en la Ley. . El CAPÍTULO II se encuentra el marco metodológico, el cual nos va a permitir llevar adelante el desarrollo del presente trabajo investigativo; donde se muestran los distintos, tipos de investigación, los métodos y técnicas que fueron utilizados para llegar al objetivo deseado. En el CAPÍTULO III se encuentra el Marco Propositivo, el donde se encuentra expuesta la idea propuesta, la misma que se la ha hecho en base a una investigación, para que de esta manera se logre alcanzar el objetivo deseado que es de afianzarse y ser aceptado el Proyecto Reformatorio al Artículo 48 de la Ley de Inquilinato, para su mejor entendimiento dejaremos varias conclusiones y recomendaciones al final del trabajo. 8 Aporte teórico, significación práctica y novedad científica. Aporte teórico El presente trabajo investigativo, permitirá tanto a estudiantes, profesionales en derecho y de manera primordial la colectividad de nuestro Cantón, puedan conocer acerca de este problema jurídico en el área Inquilinato, su origen y cuáles son sus posibles soluciones, ya que afecta a la sociedad de manera directa e indirecta y se ha convertido actualmente en un problema viene en aumento, causando saturación de causas y por lo tanto demoras en cuanto a la Administración de Justicia por parte de los distintos juzgados de nuestra localidad . Significación práctica Como aspectos principales en el que recae la presente investigación serán el económico y moral. En la parte económica debido a que el arrendador, tiene que optar por la vía judicial para recuperar su bien inmueble que está sujeto a arriendo, lo cual le ocasionara un gasto monetario no previsto. Moral ya que este problema judicial por lo general en nuestro País el tiempo que suele demorarse para obtener la sentencia de desalojo es de 1 a 2 años y esto afecta tanto moral como psicológicamente a arrendador como persona por el mero hecho de estar involucrado un trámite judicial por falta de una normativa que le permita una solución más rápida. Novedad científica. Con una reforma a la Ley de Inquilinato se podría, dar una solución rápida e eficaz a los problemas que se le suscitan al arrendador cuando ya ha finalizado el tiempo que pacto con el arrendatario del uso de su bien inmueble y este lo requiere de manera inmediata . 9 CAPÍTULO I EL CONTRATO DE ARRIENDO EPÍGRAFE 1 1.1 Origen de los contratos En el derecho romano no encontramos una definición de contrato y en sus textos utilizaron como términos semejantes, las palabras convención pacto y contrato. Solo posteriormente se los distingue, siendo la convención el género respecto del contrato, y el pacto se diferencia del contrato por carecer de acción Desde el punto de vista etimológico contrato deriva de contrahere por lo cual solo comprende a los acuerdos cuyo objeto es crear o, modificar obligaciones, entre las partes. En cambio la Convención comprende también los acuerdos que extinguen obligaciones. Obligación romana surge en el campo de los delitos. Originariamente el culpable de una lesión habría quedado sometido, de acuerdo con las formas de mancipium o nexum, a la persona lesionada, pero el reo habría tenido la posibilidad de liberarse sufriendo la pena del Talión o bien pagando una composición El nexun fue el primer contrato romano que se caracterizaba por las rígidas solemnidades que debían seguirse para su perfeccionamiento, como la pesada del cobre y la balanza y la presencia del librepiens y de los cinco testigos. 10 Posteriormente, se agregaron el mutuo, el comodato, el depósito y la prenda, estos surgen cuando deja de ser el nexum el medio más idóneo para celebrarlos, bastando la simple tradición de una cosa. Estos constituyen los contratos reales (CASTILLO) Finalmente, cuando la evolución del Derecho Romano hizo del acuerdo de voluntades el elemento característico del contrato, se acepta que puedan ser perfeccionados por el mero consentimiento de las partes, apareciendo así, los contratos consensuales. No todo acuerdo de voluntades se lo consideraba como contrato, sino solamente aquellas relaciones a las que la ley atribuía el efecto de engendrar obligaciones civilmente exigibles. 1.1.2 Los contratos en el Derecho Ecuatoriano Podemos encontrar una definición en el libro segundo del Código Civil Ecuatoriano en el articulo 1480 que dice: “ Las obligaciones nacen, ya del concurso real de las voluntades de dos o más personas, como en los contratos o convenciones; ya de un hecho voluntario de la persona que se obliga, como en la aceptación de una herencia o legado y en todos los cuasicontratos; ya a consecuencia de un hecho que ha inferido injuria o daño a otra persona, como en los delitos y cuasidelitos; ya por disposición de la ley, como entre padres y los hijos de familia”, (PUBLICACIONES, 2011) 11 Diccionario Jurídico de Guillermo Cabanellas Es el acuerdo de dos o más personas sobre un objeto de interés jurídico; y el contrato constituye una especie particular de convención, cuyo carácter propio consiste en ser productor de obligaciones (ROVELLI) El art 1481.- Contrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser una o muchas personas (PUBLICACIONES, 2011) La legislación ecuatoriana da como válidos los contratos ya sean orales o es escritos. -Oral: cuando se ha pactado por medio de la palabra tan solo. Esta clase de contrato es utilizado en contratación laboral y esta regalada en el código de trabajo Art 12 inc. 2do -Escrito: cuando se ha estipulado este contrato por medio de un papel donde ambas partes firman en señal de aprobación o común acuerdo 1.1.3 Clasificación de los contratos según los requisitos de fondo Su clasificación se encuentra legislada en el libro IV del Código Civil vigente en los artículos 1483 al 1487 entre los cuales podemos encontrar los siguientes: Contratos de Adhesión y Contratos de Mutuo acuerdo: El tránsito del contrato de mutuo acuerdo al contrato de adhesión es insensible y cualquier clasificación luce delicada, ya que resulta imposible para un particular discutir las condiciones del contrato de servicio que celebra con la compañía telefónica 12 o para un obrero aislado lograr que se modifiquen condiciones de trabajo impuestas por la empresa; Contrato Individual: es al que sólo obliga a las personas que hayan dado su consentimiento, por si mismas o por medio de sus representantes, y Contratos Colectivos: es al que, contrariamente al principio del efecto relativo de las convenciones, obliga a un grupo de personas, sin que sea necesario su consentimiento. Contratos Sinalagmáticos Perfectos: El contrato es sinalagmático o bilateral, cuando los contratantes se obligan recíprocamente los unos respecto de los otros. Contratos Unilaterales: Es cuando una o varias personas están obligadas respecto de otras o de una, sin que por parte de estos últimos se contraiga compromiso. Contratos Sinalagmáticos Imperfectos: Es un contrato, unilateral que en su origen, puede hacer que nazca, en su curso, una obligación con cargo al acreedor. El depositario gratuito o el prestatario que han efectuado gastos para la conservación de la cosa, se convierten, a su vez, en acreedores del depositante o del prestador. Contratos a Título Gratuito: es aquel que es movido por un fin desinteresado, no persiguen ningún provecho personal. Contratos a Título Oneroso: es aquel que busca una ventaja, hacer negocios, es decir, obtener beneficios y estos a su vez se subdividen en: Contratos Conmutativos: es cuando la ventaja que cada uno de las partes obtiene del contrato es susceptible de ser evaluada en el momento mismo de la conclusión del acto: en la compraventa, el comprador y el vendedor pueden apreciar los beneficios recíprocos que representa el contrato para ellos. 13 Contratos Aleatorios: es aquel en el cual la ventaja que las partes obtendrán no es apreciable en el momento en que se perfecciona el contrato, porque depende de un acontecimiento incierto. 1.1.4 Clasificación doctrinaria a) Contrato privado y público Contrato privado: es el realizado por las personas intervinientes en un contrato con o sin asesoramiento profesional. Tendrá el mismo valor que la escritura pública entre las personas que los suscriben y sus causahabientes (http://es.wikipedia.org/wiki/Contrato) Por definición, un contrato privado es aquel que se celebra entre particulares y que por disposición de la Ley surte efectos única y exclusivamente entre quienes lo realizan, es decir, que no surte efectos contra terceros. Contrato público: son los contratos autorizados por los funcionarios o empleados públicos, siempre dentro del ámbito de sus competencias, tiene una mejor condición probatoria. Los documentos notariales son los que tienen una mayor importancia y dentro de ellos principalmente las escrituras públicas. (http://es.wikipedia.org/wiki/Contrato) b) Contrato nominado o típico e innominado o atípico Contrato nominado o típico: es aquel contrato que se encuentra previsto y regulado en la ley. Por ello, en ausencia de acuerdo entre las partes, existen normas dispositivas a las que acudir. (Compraventa, Arrendamientos...) 14 Contrato innominado o atípico: es aquel para el que la ley no tiene previsto un nombre específico, debido a que sus características no se encuentran reguladas por ella. 1.1.5 Tipología del contrato de arrendamiento según el Código Civil El Art. 1884 del Cód. Civil ―el Arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado, salvo lo que disponen las leyes del trabajo y otras especiales”. (PUBLICACIONES, 2011) El Contrato de Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a la entrega de una cosa para que su contraparte, el arrendatario, la tenga a nombre y en lugar del dueño, use y goce de ella, pagando al arrendador un precio por el mismo. El precio puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez, o bien en una cantidad periódica, que en este caso recibe el nombre de renta. Otro tipo de precio puede consistir en la mitad de los bienes o beneficio, según el tipo de contrato en que consista. 1.1.6 Definición de contrato de arriendo Es un contrato por el cual se comprometen dos partes, la una a entrega un bien mueble o inmueble para el uso y goce y la otra se compromete a cuidar la cosa y hacer uso exclusivo de ella y al pago de una prestación que puede ser de dinero, bienes o servicios la misma que se denomina renta 15 Proviene del latín ―CONTRACTUS” derivado de “CONTRAHERE” que significa concertar, lograr. Es el acuerdo de voluntades entre dos o más personas con el objeto de crear vínculos de obligaciones. 1.1.7 Reseña histórica del contrato de arrendamiento En el Derecho Romano, el arrendamiento no se inició como una figura propia. Se confundía con la compraventa en el sentido de que se entregaba una cosa, a manera de venta, pero por un tiempo determinado. Posteriormente, las conquistas, el auge comercial, la inmigración y otros factores, sirvieron para que adquiriera identidad este contrato en atención a la necesidad de vivienda para aquellas personas de escasos recursos. Se daba una casa para el uso, con la obligación para el usuario de pagar una renta. Luego se agruparon bajo el concepto de la Iocatio conductio la cesión para su goce de una cosa, la prestación de un trabajo o servicio y la de una obra (rei, operarum, operaris), mediante una remuneración o renta Como dice Eugene Petit "Los romanos distinguían dos clases de arrendamientos: a. - El arrendamiento de cosas, es la aplicación más importante de este contrato b.- El arrendamiento de servicios. (FALCONI, 2009) En el Ecuador los contratos se encuentran regulados en el Código Civil y la Ley de Comercio, pero en el caso directamente de arrendamiento sus disposiciones de manera específica se encuentran reguladas por la Ley de Inquilinato. 16 1.1.7 Naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento Se discute en doctrina si es PERSONAL o REAL. 1.1.7.1 Personal Es PERSONAL dicen varios autores porque existe obligación del arrendador de mantener al arrendatario en el goce y uso pacífico de la cosa arrendada. 1.2.7.2 Real Troplong sostiene que es de derecho REAL, porque fundamentalmente el contrato de arrendamiento subsiste como cuando se vende la propiedad, pero esto sólo sería en nuestro caso cuando hay contrato de arrendamiento por escritura debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad. (FALCONI, 2009) A mi criterio el contrato de arrendamiento es personal. según lo que manifiesta la Ley de Inquilinato del Ecuador ya que está escrito mediante norma escrita que el arrendador debe prestar todas las garantías para que el arrendatario se sienta augusto en el bien que está arrendando , dejando de lado lo de derecho real ya que como bien es cierto que los contratos que son celebrados mediante escritura pública tienen ciertas ventajas al momento de querer el arrendador finiquitar el arriendo , no lo hace en si subsistible a todas las formas de terminación del arriendo , lo cual señalare en el transcurso del trabajo. 1.1.8 Forma de los contratos de arrendamiento El Artículo 29 de la Ley de Inquilinato es categórico en señalar: Forma del Contrato de más de diez mil sucres mensuales.- Los contratos cuyo canon de arrendamiento exceda de diez mil sucres mensuales, se 17 celebrarán por escrito, debiendo el arrendador registrarlos con los respectivos timbres, dentro de los treinta días siguientes a su celebración, en el Juzgado de Inquilinato o en el que hiciere sus veces, los mismos que llevarán un archivo numerado y cronológico de los contratos registrados, bajo la responsabilidad personal del Juez y Secretario". (PUBLICACIONES, 2011) El contrato de arrendamiento es existente y válido aunque no se celebre en forma escrita, pues en los Artículos transcritos no se hace referencia alguna a la inexistencia o invalidez del contrato por falta de forma escrita .Para el ejercicio de cualquiera de las acciones el actor deberá exhibir con su demanda el contrato de arrendamiento correspondiente, en el caso de no haberse celebrado por escrito se sustituye a este mediante una declaración juramentada. 1.1.9 Características del contrato de arrendamiento A breves rasgos podemos señalar las siguientes: 1.- Es un contrato a título oneroso, ya que la misma definición establece la obligación de pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado; 2.- Es un contrato sinalagmático, pues el arrendador debe procurar el goce de una cosa y el locatario o arrendatario debe pagar el alquiler de arrendamiento; 3.- Es un contrato de ejecución sucesiva, pues cada parte debe ejecutar una serie de obligaciones durante el tiempo que dura el mismo; 4.- Las partes generalmente en los contratos de arrendamiento urbano, suelen dar al mismo el carácter de personal, prohibiendo el subarriendo o cesión de todo o parte del local arrendado; 5.- El contrato de arrendamiento es temporal, según lo dispone el Artículo 28 de la Ley de Inquilinato, sin lo cual acarrearía una descomposición de la propiedad. 18 De lo expuesto por el Dr. Falconí en su manual de Inquilinato me gustaría acotar que el contrato de arrendamiento también es PRINCIPAL ya que tiene existencia propia no requiere de otro negocio para adquirir forma contractual 1.1.10 Requisitos del contrato de arrendamiento Como nos han enseñado nuestros maestros, para que un contrato sea válido es preciso que se cumplan CUATRO REQUISITOS: CAPACIDAD, CONSENTIMIENTO, OBJETO Y CAUSA. Capacidad: es la aptitud jurídica que permite ejercer derechos y contraer obligaciones sin representación de terceros. En el arrendamiento urbano, el OBJETO DEL CONTRATO es el goce y uso de inmueble ajeno, por un precio determinado y tiempo cierto. El inmueble debe ser determinado. La CAUSA, para cada parte es la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte. - El arrendador percibir el canon. El arrendatario disfrutar del inmueble. Respecto a la CAPACIDAD DE LOS CONTRATANTES, el Código Civil señala que el consentimiento no debe estar viciado. El arrendamiento es un contrato que se perfecciona con el simple acuerdo de voluntades sobre la cosa y él precio. Desde que se expresa la voluntad, el contrato se reputa perfecto. La voluntad requiere que no adolezca de vicios como: error, fuerza y dolo. El arrendamiento es un contrato que se perfecciona con el simple acuerdo de voluntades sobre la cosa y él precio. Desde que se expresa la voluntad, el contrato se reputa perfecto. La voluntad requiere que no adolezca de vicios como: error, fuerza y dolo. 19 EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y LA LEY DE INQUILINATO EPÍGRAFE 2 1.2.1 Caracteres del contrato de arrendamiento El contrato de arrendamiento goza de múltiples características entre las principales que podemos recopilar dentro de nuestra legislación encontramos las siguientes: 1.2.1.1 Bilateral.- Porque las partes contratantes se obligan recíprocamente, esto es crea obligaciones recíprocas a cargo de ambas partes. (FALCONI, 2009) Por una parte se obliga el arrendador a entregar el inmueble en buen estado para que el inquilino lo utilice, este bien inmueble debe estar en buen estado y es el arrendador quien deberá cubrir los gastos para la conservación adecuada del bien inmueble. El arrendatario tiene la obligación de devolver el inmueble en buen estado; es decir, haberlo conservado. En principio, esta obligación es una simple obligación general de prudencia y diligencia. Devolver el inmueble en el estado en que se encuentre, se trata de una obligación de resultado y la otra es pagar el precio del arrendamiento en la forma, lugar y plazo convenido 20 1.2.1.2 Oneroso. - Porque este contrato tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes, gravándose cada uno a beneficio del otro y esto es obvio, porque la misma definición establece la obligación de pagar por este goce un precio determinado. Existe pues, contra prestaciones entre las partes, esto es tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes. (FALCONI, 2009) 1.2.1.3 De ejecución sucesiva.- Porque el cumplimiento del contrato supone la ejecución de prestaciones sucesivas durante un tiempo más o menos largo, pues cada parte debe ejecutar una serie de obligaciones durante el tiempo que dura el mismo. De lo dicho se colige que es de tracto sucesivo, porque va cumpliendo a través de cierto tiempo y no puede ser de ejecución instantánea, también se dice que es de tracto sucesivo, ya que el arrendatario va haciendo entregas periódicas de la renta fijada. (FALCONI, 2009) 1.2.4 Administrativo.- Porque no hay tradición de dominio, no hay acto dispositivo. 1.2.5 Principal.- Porque subsiste por sí mismo sin necesidad de otra convención y porque produce obligaciones principales. (FALCONI, 2009) El contrato de arrendamiento no necesita de ningún otro tipo de acuerdos entre las partes, es decir un contrato de arrendamiento no puede incluirse cláusulas de futura compra, es decir el inquilino no está en otra obligación que no sea más de las que estip0ula el contrato que es la utilización de la cosa y pagar el precio. 1.2.6. Nominado o típico.- Porque la Ley le da nombre propio, lo define, analiza y reglamenta, en resumen se halla regido en este caso por la Ley 21 de Inquilinato y por el Código Civil como norma supletoria. (FALCONI, 2009) La legislación de Inquilinato en nuestro país es muy corta siendo así que apenas se cuenta con 64 artículos y cuatro disposiciones transitorias en la Ley de Inquilinato, por lo cual en la mayor parte de los casos se tiene que tomar en cuenta la disposición de las leyes civiles con respecto a los contratos, sus derechos y obligaciones Art. 1.- AMBITO.- Esta Ley regla las relaciones derivadas de los contratos de arrendamiento y de subarrendamiento de locales comprendidos en los perímetros urbanos. Las ordenanzas municipales determinarán el perímetro urbano. (PUBLICACIONES, 2011) 1.2.7 De libre discusión.- Porque las partes pueden estipular libremente las condiciones del contrato, con las limitaciones propias de la naturaleza de la Ley de Inquilinato, como Ley social. (FALCONI, 2009) Las partes libremente de lo señalado pueden adicionar clausulas especiales a su gusto a fin de que sientan que lo que se van a comprometer llenan sus expectativas, por lo general una de las cláusulas que no está regulada en nuestra legislación pero se lo utiliza constantemente en la caución o garantía, las normativas ecuatorianas no regulan acerca de esta se lo hace en razón de la costumbre. 1.2.8 Personal. - Porque las partes generalmente en los contratos de arrendamiento urbano, suelen dar al mismo el carácter de personal, prohibiendo el subarriendo o cesión de todo o parte del local arrendado o su traspaso, lo cual además se encuentra prohibido por la propia Ley de Inquilinato. (FALCONI, 2009) 22 1.2.9 Temporal.- Porque así lo dispone el Artículo 28 de, la Ley de Inquilinato, sin lo cual acarrearía una descomposición de la propiedad, esta es una de las principales características del contrato de arrendamiento del sector urbano. (FALCONI, 2009) 1.2.10 Consensual. - Porque se perfecciona sólo con el consentimiento de los contratantes, más cuando el canon es superior a los diez mil sucres mensuales, el contrato debe ser celebrado necesariamente por escrito, acorde a lo dispuesto por el Articulo 29 de la Ley de Inquilinato. Se dice inclusive que es consensual, porque se perfecciona por el mero consentimiento, sin perjuicio de que posteriormente se cumpla la entrega del inmueble arrendado. (FALCONI, 2009) El consentimiento como ya habíamos dicho anteriormente , es igual que la convención pero para que esto sea más formal y tenga validez se lo debe perfeccionar con un contrato de arrendamiento , la ley de inquilinato habla de diez mil sucres (ex moneda de Ecuador ) que transformándolo a dólares seria cuarenta centavos de dólar de los Estados Unidos de América que es nuestra actual moneda , por lo que desde este punto de vista jurídico todo contrato de arrendamiento debería ser realizado de manera escrita y debidamente inscrito. 1.2.2 Objeto del arrendamiento en la Ley de Inquilinato El objeto es el arrendamiento de inmuebles urbanos. 1.2.3 El canon de arrendamiento en la legislación de inquilinato Artículo 10 de la Ley de Inquilinato dispone: "Las Oficinas de Registro de Arrendamientos o las Jefaturas de Catastros Municipales, según el caso, fijarán la pensión máxima de arrendamiento de cada local, y entregarán al arrendador, en el plazo máximo de cuatro meses, un certificado en el que conste la identidad del predio o local inscrito y la pensión mensual para 23 su arrendamiento". (PUBLICACIONES, 2011) De manera particular la disposición que manifiesta el Artículo 10 está en desuso ya que la mayoría de las personas fijan el precio del canon de arriendo de acuerdo a la convención de las partes. 1.2.4 Fijación de las pensiones de arrendamiento Las siguientes son las disposiciones legales que contempla nuestra Ley de Inquilinato, al respecto: 1.- Articulo 17: Límite máximo para las Pensiones de Arrendamiento- La pensión mensual de arrendamiento de un inmueble no podrá exceder de la doceava parte del diez por ciento del avalúo comercial con que dicho inmueble conste en el Catastro Municipal, y de los Impuestos Municipales que gravaren a la propiedad urbana. Para determinar el precio total se tomarán en cuenta todos los departamentos, piezas o locales del inmueble, inclusive los ocupados por el arrendador. Cuando se arrienda sólo una parte del predio, la pensión se fijará proporcionalmente a dicha parte. Para fijar la pensión mensual de arrendamiento, se tendrá en cuenta Estado, condición y ubicación del inmueble y los requisitos exigidos en el Artículo 3. (PUBLICACIONES, 2011) 2.-Articulo 18: "Prohíbase pactar el incremento automático de pensiones locativas de inmuebles destinados a vivienda durante la vigencia mínima del contrato de arrendamiento a que se refiere el inciso primero del artículo 28, siempre y cuando el canon de arrendamiento mensual no exceda de dos salarios mínimos vitales. Toda estipulación que contravenga esta prohibición se (PUBLICACIONES, 2011) 24 tendrá por no escrita". Referente al artículo 17y 18 si bien existe una ley que determina los precios de los arriendos de locales comerciales o residenciales, en la práctica no se la realiza, los precios se establecen por la convención de las partes y más aún se irrespeta ciertas restricciones los dueños de los locales, cobran el arriendo de los mismos a su gusto y siempre buscan una forma de incrementarle el precio al inquilino a pesar que la ley se los prohíbe. Articulo 20.- Fijación Provisional de Pensiones.- Si el inmueble no tuviere avalúo catastral comercial, la Oficina de Registro de Arrendamientos, previa inspección, podrá autorizar el arrendamiento y fijar pensiones provisionales. Si un edificio no se hallare terminado, se podrá autorizar el arrendamiento de los locales que reúnan los requisitos del Artículo 3. (PUBLICACIONES, 2011) Como ya mencione en el titulo anterior todo lo manifestado en la Ley de Inquilinato se encuentra en desuso ya que no existe en la mayoría de los gobiernos municipales una oficina que esté haciendo un constante control de los predios arrendados. Cuando se arrienda una casa, departamento, oficina o local comercial, lo más común es comprar un contrato de arrendamiento en un bazar o papelería. Estos modelos prefabricados cuentan con cláusulas preestablecidas que no siempre dan cobertura a todos los derechos ni del inquilino ni del dueño del inmueble. Lo más preocupante, además, es que no existe una cultura de legalización ni registro del contrato en las respectivas de oficinas de Registro de Arrendamientos, como lo establece la Ley que rige esta actividad. 25 Para protocolizar un documento de arrendamiento no hace falta la asesoría de un abogado. Sin embargo, sí es indispensable registrarlo y le corresponde al arrendador. El contrato sirve de respaldo tanto para el arrendatario como para el arrendador. Todo contrato debe tener las firmas de ambas partes, pero a pesar de que éste cuente con este requisito de quienes lo suscriben, no estará legalizado si no se lo registra en las oficinas de Registro de Arrendamientos. Algunas cláusulas que se suelen sugerir en los contratos d arrendamiento: 1. Descripción detallada del inmueble, desde metraje hasta el mobiliario del sitio a modo de un inventario. 2. Plazo de arrendamiento del inmueble. 3. Facultad o prohibición de obras de mejoras en el sitio. 4. Prohibiciones que el propietario establezca 5. Garantía a modo de una cantidad provisoria. 6. Firma de ambas partes. En cuanto a la garantía la Ley de Inquilinato y el Código Civil vigente no estípula nada, no existe prohibición u obligación alguna con respecto a la misma, esto en nuestro país se lo realiza por costumbre. Otras formas de terminación de los contratos de arrendamiento se encuentran establecidas en la Ley de Inquilinato en el Artículo 30. 26 El contrato de arrendamiento puede darse por terminado antes del plazo, debido a: falta de pago, destrucción del inmueble, destino ilícito del inmueble, escándalos del inquilino, subarriendo o traspaso de derechos, elaboración de obras no autorizadas por el arrendador. De manera particular me voy a referir a Santo Domingo-Ecuador si bien hay una oficina de Catastros y Avalúos no existe personal que se encuentre especializado en este tema y son muy raros las personas que realizan un contrato de arrendamiento de acuerdo al precio que tiene el cabildo municipal de avaluó de sus predios. 1.2.5 El juicio verbal sumario en materia inquilinato Es un proceso especial el cual se lo utiliza para resolver de manera ágil y eficaz procesos que por su misma naturaleza son trámites largos, llenos de formalidades, gastos e inconvenientes, el procedimiento verbal sumario ayuda en la materia de Inquilinato a solucionar los problemas que suceden entre los arrendatarios y arrendadores, el mismo que si se lo hiciera por trámite ordinario sería muy complejo y extenso. El Articulo 42 de la Ley de Inquilinato dispone de manera imperativa lo siguiente: "Trámite de las Controversias.- Las acciones sobre Inquilinato se tramitarán en juicio verbal sumario, ante el Juez de Inquilinato (y Relaciones Vecinales) del respectivo Cantón o de quien haga sus veces. Solo de la sentencia y del auto que niegue el trámite verbal sumario se podrá apelar ante la Corte Superior (hoy Corte Provincial), cuya resolución causará ejecutoria... ". (PUBLICACIONES, 2011) Según lo dispuesto en la Ley de Inquilinato los asuntos referentes a la materia se sustanciaran mediante este procedimiento el mismo que se 27 encuentra regulado en el Código de Procedimiento Civil en el Artículo 828 que dispone en su parte pertinente. "Están sujetas al trámite que esta Sección establece las demandas que, por disposición de la Ley o por convenio de las partes deban sustanciarse verbal y sumariamente; las de liquidaciones de intereses, frutos daños y perjuicios ordenadas en sentencia ejecutoriada, las controversias relativas a predios urbanos entre arrendador y arrendatario o subarrendatario, y los asuntos comerciales que no tuviesen procedimiento especial". (PUBLICACIONES, 2011) En nuestra legislación se encuentra regulada en el Código de Procedimiento Civil desde el Artículo 828 al 847. Ósea que en teoría por lo menos, se supone que se tramitará un proceso de Inquilinato de manera rápida, pero en la vida práctica no sucede ello, tanto más si consideramos que con la Casación Civil, que todavía no ha sido debidamente comprendida en su real valor por varios estratos, aparentemente se ha alargado el trámite de estos juicios. En resumen, es un juicio especial, porque sólo se lo aplica cuando así lo expresa la Ley en forma expresa, hace más oportuna, expedita y económica la acción de la justicia, permitiendo obtener la declaración de un derecho sin tener que someterse a los formalismos y lentitud del juicio ordinario. 28 EL DESAHUCIO EPÍGRAFE 3 1.3 Los desahucios en materia de inquilinato Se encuentran regulados por la Ley de Inquilinato, se lo realiza el arrendador al arrendatario con 90 días de anticipación y cuando es viceversa por lo menos con 30 días de anticipación. 1.3.1 Concepto etimológico de desahucio Desahucio, proviene del latín DES que implica negación y AHUCIO sustantivo de AHUCIAR, contracción de afiduciar, que a su vez viene de FIDUCIA, confianza, significando pérdida de la confianza. Otros autores dicen que Desahucio viene del verbo latino DEJICIO que significa arrojar, lanzar, indicando por tal el lanzamiento o despido del que goza de la posesión arrendaticia. También se señala que viene del verbo latino "DESICIO" que significa "arrojar", "lanzar", por lo que significa un lanzamiento o despido. (Falconi, 1995) De esta etimología me atrevo a sacar un concepto que va enmarcado a la materia que estoy tratando es la acción de Acción de despojar al poseedor de una vivienda que está sujeta a arriendo es decir devolver el uso de un inmueble a su legítimo propietario por deseo del mismo. 29 1.3.2 Concepto gramatical de desahucio Desahucio = despido. La Real Academia de la Lengua, señala; Desahucio igual, acción y efecto de desahuciar, despedir a un inquilino. Despedir al inquilino o arrendatario, porque ha cumplido su arrendamiento o por otra razón. (Falconi, 1995) 1.3.3 Definición de desahucio También se lo define (especialmente cuando se refiere al desahucio del arrendador al arrendatario), como el aviso o la comunicación o la notificación que debe dar el arrendador al arrendatario haciéndole saber que no es su intención continuar con el arrendamiento y solicitando por tal que el arrendatario proceda a realizar las gestiones correspondientes a fin de buscar otro inmueble y proceda a la entrega de la cosa arrendada. (Falconi, 1995) En resumen, el desahucio en materia de Inquilinato es el aviso con que una de las partes hace saber a la otra que su voluntad es dar por terminado el contrato de arrendamiento a pesar de no fijar la norma la manera como él debe hacerse, es aconsejable que se la realice el mismo por escrito, y dejar constancia de su recibo para efectos probatorios. 1.3.4 Importancia del desahucio Tiene una gran importancia, pues esta noticia anticipada, es una garantía para la parte notificada, porque no es sorprendida con la extinción intempestiva del arrendador, merced a la mediación que debe existir entre la fecha del desahucio y la de extinción del contrato, en esta forma se salvaguarda los derechos de la parte desahuciada, la cual tendrá tiempo suficiente para buscar otro local en arriendo si lo necesita y de la parte que da la noticia, que puede necesitar la cosa. (Falconi, 1995) 30 Si no se realiza oportunamente él desahucio y posteriormente negarse a renovar el contrato por parte del arrendador, surge para el arrendatario el derecho no ya a que se renueve el contrato, si no a que este quede automáticamente prorrogado, por el lapso de un año más según manifiesta la Ley de Inquilinato en su Artículo 33 lo que si se mantiene son los mismos cánones de arrendamiento y las mismas cláusulas pactadas. 1.3.5 Carácter del desahucio El desahucio es unilateral ya que cualquiera de las partes puede dar por terminado el contrato en cualquier tiempo, luego de transcurrido el plazo legal, mediante noticia anticipada generalmente de tres meses en el caso del arrendador y de un mes en el caso del arrendatario o a su vez cuando se incumpla cualquiera de las clausulas para terminación del contrato de arrendamiento según dispone el Artículo 30 de la Ley de Inquilinato. 1.3.6 Fundamento del desahucio El arrendador tiene derecho a exigir la restitución de la cosa arrendada si ha fenecido el plazo de arriendo y este no se ha renovado, o el nuevo propietario entrar en pleno dominio de la cosa comprada. Hay quienes señalan que el fundamento del desahucio, reside en la necesidad de impedir los abusos del Inquilino delatando la reintegración de la cosa arrendada al propietario o a quien tengo derecho a ella, aquí se ve que se considera al desahucio para garantizar el derecho de propiedad contra los abusos de los arrendatarios. 1.3.7 Forma del desahucio y su procedimiento Para obtener el desahucio, es decir para obtener que el arrendatario sea avisado del deseo de dar por terminado el contrato de arrendamiento, es preciso que el arrendador haga una solicitud por escrito ante el Juez de Inquilinato competente, la misma que deberá contener una serie de requisitos 31 que serán analizados en la parte práctica de cada clase de desahucio. Es un proceso sumario, pues todo lo que se debe hacer es como queda dicho presentar la solicitud de desahucio, ya sea por parte del arrendador al inquilino, de este a su arrendador, del nuevo dueño a los inquilinos que ocupan el inmueble que ha adquirido. 1.3.8 Elementos del desahucio Podríamos señalar los siguientes elementos: Es Unilateral, es decir no requiere asentimiento expreso, ni tácito de la parte que recibe para que tenga valor, pues sólo basta la manifestación de la sola parte que lo da, esa manifestación en nuestro país debe hacerse en forma expresa, por escrito y ante el Juez de Inquilinato competente o el que haga sus veces. Es Revocable o sea quien ha dado la noticia para la terminación del arrendamiento, puede dejarlo .insubsistente generalmente. Es Anticipado, o sea que como elemento esencial del desahucio, está el que la noticia ha de darse anticipadamente, debiendo mediar por lo menos tres meses entre la fecha de desahucio y la del término del contrato y por excepción un mes cuando es el arrendatario quien lo realiza a al arrendador . Hay que señalar expresamente, que la obligación del arrendador es la de mantener la cosa para el goce del arrendatario y la de este pagar el precio al arrendador, es decir que en este plazo subsiste el contrato con todas sus consecuencias jurídicas. 32 1.3.9 Las diversas clases de desahucios en la Ley de Inquilinato En nuestra legislación el desahucio se encuentra regulado en la Ley de Inquilinato desde el Artículo 30 al 35. Existen cuatro desahucios en la Ley de Inquilinato 1. El desahucio por demolición 2. El desahucio por traspaso de dominio 3. El desahucio por terminación del plazo 4. El desahucio del arrendatario al arrendador Según los que manifestado puede ser usado el mismo por el arrendador o por el arrendatario, para que no se produzca un nuevo contrato y ello puede ser debido tanto al interés del arrendador como del arrendatario. De tal manera que a breves rasgos puedo señalar, que el desahucio es la manifestación de voluntad de dar por terminado el contrato de arrendamiento, pero condicionada esa manifestación a la formalidad del Desahucio, por la cual la parte que desea terminar contrato debe notificarle esa voluntad a la otra en forma de noticia anticipada, por escrito, es pues un fenómeno contractual unilateral que permite a cualquiera de las partes contratantes dar por terminado el arriendo, mediante noticia anticipada de una parte a la otra, en la cual manifiesta su voluntad de hacerlo cesar. (Falconi, 1995) 1.3.9.1 Primero.- El desahucio por demolición Está regulado por la Ley de Inquilinato en su Artículo 30 numeral h "El arrendador podrá dar por terminado el arrendamiento y, por consiguiente, exigir la desocupación y entrega del local arrendado antes de vencido el plazo legal o convencional, sólo por una de las siguientes causas: 33 h) Resolución del arrendador de demoler el local para nueva edificación. (PUBLICACIONES, 2011) En este caso, deberá citarse legalmente al inquilino con la solicitud de desahucio, con tres meses de anticipación por lo menos, la fecha fijada, para la demolición, la que sólo podrá ser transmitida cuando se acompañen los planos aprobados y el permiso de la Municipalidad respectiva para iniciar la obra. El arrendador deberá comenzar la demolición en la fecha fijada. Si no lo hiciere, pagará la indemnización contemplada en el inciso segundo del Artículo 6. Lo que indica este artículo es que es requisito para solicitar el desahucio que se adjunte a la petición que se hace el juez los planos previamente aprobados por el Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de la ciudad donde se encuentre la edificación, caso contrario no se debería calificar este desahucio por parte del juez. 1.3.9.2 Segundo El desahucio por traspaso de dominio El Articulo 31 de la Ley de Inquilinato dice: "La transferencia de dominio del local arrendado termina el contrato de arrendamiento. En este caso, el dueño dará al arrendatario un plazo de tres meses para la desocupación. Si el arrendatario no fuere desahuciado en el plazo de un mes contado desde la fecha de transferencia de dominio subsistirá el contrato.(PUBLICACIONES, 2011) Este desahucio lo realiza el nuevo propietario de la propiedad, lo cual se analizara más adelante cuando tomemos este capítulo de manera profunda. Se respetarán los contratos celebrados por escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad del respectivo cantón. 34 1.3.9.3 Tercero El desahucio por terminación del plazo El Articulo 33 de la Ley de Inquilinato dispone: "El arrendador comunicará al arrendatario su resolución de terminar el contrato con noventa días de anticipación, por lo menos, a la fecha de expiración del mismo. Sino lo hiciere, el contrato se entenderá renovado en todas sus partes, por el período de un año y por una sola vez. Transcurrido este plazo, cualquiera de las partes podrá dar lo por terminado mediante el desahucio respectivo. Notificado con el desahucio el arrendatario deberá desahuciar, a su vez, a los subarrendatarios o cesionarios en el término de quince días Si no lo hiciere, y el subarrendatario o cesionario, desalojado, le fuese desalojado le indemnizará con una cantidad igual a la pensión de tres meses (PUBLICACIONES, 2011) De este modo el arrendador que deseare poner término al contrato de arrendamiento, debe comunicar este particular el arrendatario por medio de notificación del desahucio por vía judicial con noventa días de antelación al vencimiento del plazo convencional o legal. En el caso de que no se cumpla el desahucio, por lo menos con 90 días de anticipación a la expiración de los dos años de plazo legal o convencional, se entiende renovado este contrato en todas sus partes, por el período de un año y por una sola vez. Caso en el cual en cualquier tiempo podrá el arrendador dar por terminado el contrato de arrendamiento mediante el desahucio respectivo, pues en esta circunstancia se establece la prórroga legal de los contratos de arrendamiento por un año luego de los dos obligatorios 35 En este caso es el aviso que el arrendador le envía al arrendatario, haciéndole saber que el contrato ha terminado y debe por lo tanto devolver, restituir o entregar la cosa que recibió en arrendamiento, pues se entiende que terminado el contrato, el arrendatario queda obligado a la restitución de la cosa. Pero muchos arrendatarios se niegan a entregar y desocupar la cosa y es así como este desahucio sirve de fundamento para iniciar una acción, la del juicio verbal sumario a base del Art. 33 de la Ley de Inquilinato, que es un verdadero proceso judicial, igual que las señaladas en los otros literales del Art. 30 ibídem. Art. 30.- CAUSALES DE TERMINACION.- El arrendador podrá dar por terminado el arrendamiento y, por consiguiente, exigir la desocupación y entrega del local arrendado antes de vencido el plazo legal o convencional, sólo por una de las siguientes causas: a) Cuando la falta de pago de las dos pensiones locativas mensuales se hubieren mantenido hasta la fecha en que se produjo la citación de la demanda al inquilino; b) Peligro de destrucción o ruina del edificio en la parte que comprende el local arrendado y que haga necesaria la reparación; c) Algazaras o reyertas ocasionadas por el inquilino; d) Destino del local arrendado a un objeto ilícito o distinto del convenido; e) Daños causados por el inquilino en el edificio, sus instalaciones o dependencias, conforme a lo previsto en el Art. 7; f) Subarriendo o traspaso de sus derechos, realizados por el inquilino, sin tener autorización escrita para ello; g) Ejecución por el inquilino en el local arrendado de obras no autorizadas por el arrendador; h) Resolución del arrendador de demoler el local para nueva edificación. En ese caso, deberá citarse legalmente al inquilino con la solicitud de desahucio, con tres meses de anticipación por lo menos, a la fecha fijada, 36 para la demolición, la que sólo podrá ser tramitada cuando se acompañen los planos aprobados y el permiso de la Municipalidad respectiva para iniciar la obra. El arrendador deberá comenzar la demolición en la fecha fijada. Si no lo hiciere, pagará la indemnización contemplada en el inciso segundo del Art. 6; i) Decisión del propietario de ocupar el inmueble arrendado, siempre y cuando justifique legalmente la necesidad de hacerlo, porque es arrendatario y no tiene otro inmueble que ocupar. (PUBLICACIONES, 2011) 1.3.9.3.1 Características y efectos del desahucio por terminación del plazo Podemos señalar las siguientes características: 1.- Su característica principal es que mediante el desahucio que se hace se le notifica al arrendatario la voluntad que tiene el arrendador de no renovar el contrato de arriendo. El efecto es que con esta notificación el arrendatario tiene el plazo de 90 días para buscar un nuevo lugar donde habitar. Así el desahució no tiene carácter contencioso, el efecto es que quedan legalmente avisados los arrendatarios con la notificación de desahucio y auto respectivo. César Benalcázar expresado de manera seria en su obra titulada: "La Ley de Inquilinato" editada ,en el año de 1980, notificado el arrendatario con el desahucio respectivo y una vez que no se cumple con la desocupación y entrega del local arrendado en el plazo de noventa días, puede y debe el arrendador acudir al aparato judicial para iniciar la acción de inquilinato, fundado en lo que dispone el Art. 33 de la Ley de Inquilinato y obtener así 37 la terminación del contrato, la restitución de la cosa arrendada, a través de una sentencia dictada por el Juez de Inquilinato o de quien haga sus veces. (ROBLES) 1.3.9.3.2 Fines del desahucio por terminación del plazo Tiene dos fines principales: 1.- Comunicar la decisión de no renovar el contrato. 2.- Para constituir o servir de causal, para demandar en juicio verbal sumario la terminación del contrato de arrendamiento (Falconi, 1995) Queda claro con este que lo único que se obtiene al momento de realizar un desahucio es notificarle al inquilino el deseo por terminar la relación contractual de arriendo, pero queda a disposición de este la desocupación del bien inmueble revisando la Ley de Inquilinato no hay ningún manifiesto de que acción si transcurrido el plazo legal para la desocupación del inmueble este no sea devuelto al propietario. En legislaciones mucho más avanzadas hay nociones acerca del lanzamiento como una medida cautelar que buscar garantizar la restitución del bien a su propietario a fin de evitarles ciertos perjuicios económicos y psicológicos. 1.3.10 El lanzamiento o desalojo como medida cautelar Hay muchos doctrinarios en otras legislaciones que han llegado plantear como el desalojo como una medida cautelar en los juicios de Inquilinato 38 Creemos que en todos los casos, aunque cautelarmente se adelante el objeto de la pretensión, en lo que hace al proceso de desalojo estamos hablando de una entrega provisoria de la tenencia del inmueble, por lo que es ineludible el dictado de una sentencia de mérito que convierta tal tenencia en definitiva. Falcón –con referencia al instituto analizado aplicado en casos de desalojos promovidos contra intrusos- considera que “Se trata de un procedimiento preventivo… Es claramente un procedimiento cautelar que requiere la confirmación de una sentencia de mérito para su fijación definitiva, y donde la misma ley permite su actuación en virtud de la naturaleza del derecho en juego. Por un lado tiene al resguardo del bien, por otro, a evitar que el tiempo que dura el juicio haga perder derechos al reclamante que no podrán ser recuperados jamás, especialmente en los casos en que los intrusos son insolventes. (Estenoz) Santos, quien al respecto entiende que ―Este instituto –que actúa directamente el derecho material- es, en cuanto a su naturaleza jurídica, lo que se ha dado en llamar una `tutela anticipada o coincidente’ y presenta diferencias sustanciales con las medidas cautelares previstas en los códigos procesales, pese a compartir con estas el carácter de medidas urgentes. … La denominada `desocupación inmediata´ consiste…en una modalidad de tutela anticipada, que tiene por objeto la satisfacción provisoria de una pretensión urgente, que es coincidente total o parcialmente con lo pretendido en la demanda. En realidad de lo que se trata es de un supuesto de sentencia anticipada que hace lugar total y definitivamente a la pretensión del actor, que tiene como fundamento lo que tanto la experiencia como la estadística enseñan que los 39 procesos de desalojo fundados en las causales de falta de pago o vencimiento de contrato prácticamente prosperan en su totalidad. Como refuerzo, apunta que, en virtud de que al obtener la medida analizada el actor ya logra la satisfacción de su pretensión, cesa para él la carga de impulsar el proceso, quedando únicamente en cabeza del inquilino accionado, a fin de acreditar la falsedad de los extremos invocados por el locador, y además, dado que la medida se dispone con posterioridad a la traba de la litis, la verosimilitud del derecho del actor se acerca mucho a la certeza A fin de situarnos en el contexto y marco conceptual en el que opera y cobran virtualidad los temas y figuras que serán tratados a continuación, comenzaremos por efectuar una muy breve caracterización del proceso de desalojo. El proceso de desalojo es aquel que tiene por objeto una pretensión tendiente a recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso aunque sin pretensiones a la posesión La pretensión de desalojo sólo implica la invocación, por parte del actor, de un derecho personal a exigir la restitución del bien El juicio de desalojo es un procedimiento especial, que tiende a celeridad de la acción Para que la persona que se crea con un título suficiente obtenga el inmueble de aquel que se encuentra obligado a restituirlo por lo que es ajeno a cualquier otra pretensión que se intente debatir. En nuestra Legislación los juicios por finalización del contrato de arrendamiento, por finalización del tiempo, siempre dan la razón al actor ya que este lo que en si exige es su derecho al dominio sobre su bien inmueble, 40 siendo así que no encuentro un fundamento alguno para que se tenga que optar la vía Judicial para resolver este tipo de controversias En resumen es el aviso que el arrendador le envía al arrendatario, haciéndole saber que el contrato ha terminado y debe por lo tanto devolver, restituir o entregar la cosa que recibió en arrendamiento. Pues se entiende que terminado el contrato y que no hay deseo por parte de este de renovarlo, el arrendatario queda obligado a la restitución de la cosa, pero muchos arrendatarios se niegan a entregar y desocupar la cosa y es así como este desahucio sirve de fundamento para iniciar una acción, la del juicio verbal sumario a base del Articulo 33 de la Ley de Inquilinato, que es un verdadero proceso judicial. En síntesis, al actor—arrendador le basta demostrar: la expiración del término del plazo del contrato de arrendamiento; y, que el desahucio fue notificado en forma oportuna al arrendatario o inquilino, Es conveniente recordar que el desahucio debe ser presentado ante el respectivo Juez de Inquilinato, por escrito, pues sólo así se prueba su realización en el juicio principal. Por otra parte recalco, que el desahucio debe darse por escrito, por lo menos con 90 días de anticipación a la fecha de terminación del contrato de arrendamiento o de la prórroga, pues de no efectuarse en ese tiempo, el contrato se prorroga por un año, y el arrendador deberá tener que esperar mucho tiempo más para desahuciar y/o para iniciar la demanda a base del desahucio, pues vencido el plazo de 90 días, el arrendador podrá demandar al arrendatario la restitución de la cosa arrendada. En resumen, la acción de inquilinato, en juicio verbal sumario, por el Art. 33 de la Ley de Inquilinato, no obtendrá éxito, esto es la desocupación, sino después del examen del derecho que se justifique con estas pruebas en el juicio y esto en la práctica tiene un lapso de aproximadamente 2 años hasta su ultima instancia. 41 CONCLUSIONES DEL CAPITULO EPÍGRAFE 4 Una vez finalizado este capítulo he llegado a conocer el origen del contrato de arriendo y su evolución desde la historia hasta la época actual. Con el desarrollo del Marco Teórico se pudo obtener distintos conceptos de varios autores acerca de la problemática planteada a fin de poder obtener un mejor diagnóstico de la problemática y poder desarrollar una solución acorde a la necesidad actual de nuestra Legislación Gracias a la información recabada de los diferentes libros y leyes del Ecuador hemos alcanzado llegar al objetivo planteado dentro del presente capitulo. No solo se logró palpar lo caduca que están la Ley de Inquilinato, pude verificar que no se cumple lo manifestado en la Ley en muchos aspectos, sobre todo en cuanto a la fijación del canon de arrendamiento y el incremento de los precios de los mismos. Es necesario que la Asamblea Nacional mande una verdadera reforma de fondo y forma a La Ley de Inquilinato, creo que adicional a la pena pecuniaria debería existir algún tipo de privación de la libertad cuando se contravenga ciertas disposiciones que existan en la ley a fin de garantizar con esto el respeto a las Leyes impuestas. 42 CAPÍTULO II 2. MARCO METODOLÓGICO Y PLANTEAMIENTO DE LA PROPUESTA 2.1. Caracterización de la investigación El área en el presente trabajo investigativo se desarrolló en materia Civil , de manera específica en área Inquilinato , por lo cual hemos realizado una ardua investigación dentro los Juzgados de nuestra Provincia y también en el Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Santo Domingo y que la ley de Inquilinato le transfiere la competencia principal para la validez de los contratos de arriendo que es la inscripción en la oficina de registros de arrendamientos urbanos de dichos contratos . En las entrevistas realizadas a la colectividad pudimos constatar el desconocimiento de la ciudadanía respecto a los procedimientos administrativos y judiciales que se tiene que realizar con respecto a los contratos de arriendo para su validez al momento de suscribirlos. A través de una encuesta realizada a estudiantes y profesionales en derecho, logre constatar que existe desconocimiento a cuales son las acciones a tomarse una vez finalizado el tiempo pactado en arriendo. De las opiniones dadas por los profesionales en derecho hay bastante aceptación para que se realice una reforma pertinente a la Ley de Inquilinato y así evitar los Juicios de terminación de contratos de arriendo que son tediosos y costosos en la práctica. 43 2.2.- Procedimiento Metodológico 2.2.1.- Investigación cualitativa Mediante la investigación cualitativa me ayudo identificar la naturaleza propia de los asuntos entre arrendador y arrendatario en nuestro país además me logro dar una realidad del porqué de los mismos. Todo se ve reflejado en la falta de información que tiene la ciudadanía acerca de este tema hay deficiencia en conocimiento de las obligaciones de las dos partes. 2.2.2.- Investigación cuantitativa A través de la investigación cuantitativa se recolecto y analizo los datos cuantitativos sobre las variables en estudio. Este modelo investigativo es muy importante ya que permite mediante la recolección y análisis sobre ciudadanos comprendidos entre 20 y 50 años , los cuales respondieron el cuestionario establecido ; luego se examinara esos datos de manera numérica utilizando la estadística. 2.2.3 - Tipo de investigación En la presente investigación fueron utilizados los siguientes tipos de investigación: 2.2.3.1 - De campo Se utilizó esta modalidad de investigación ya que el transcurso del presente trabajo investigativo, tuve que acudir a juzgados a preguntar a los servidores públicos que se encuentran laborando ahí acerca de los problemas en materia de Inquilinato, además varios profesionales en derecho me dieron sus criterios acerca del tema. 2.2.3.2 Bibliográfica Por la naturaleza del estudio se requirió la recopilación documental, que se trata del acopio de los antecedentes relacionados con la investigación. Para tal 44 fin se consultaron documentos escritos, en bibliotecas encontrando en ella documentos tales como libros, revistas judiciales, gacetas judiciales, publicaciones entre otras como varias doctrinas de prestigiosos juristas en la materia de Inquilinato. De la misma manera se tomó información de páginas en el Internet. 2.2.3.3 Descriptiva Este tipo de investigación me permitió la identificación del conocimiento real que tienen tanto la colectividad en general acerca del tema planteado y sus posibles soluciones y describir como es la solución que se la realiza de manera general por la ciudadanía al tener los mismos. 2.2.3.4 Explicativa De la misma forma se utilizó este tipo de investigación, ya que me permitió obtener una explicación del problema y el porqué de la necesidad de incorporar esta reforma a Ley, cuáles serían sus beneficios y efectos. (ZEA, 2008) 2.3 MÉTODOS Son procesos lógicos a través del cual se obtiene el conocimiento. 2.3.1.- Método inductivo Este método me sirvió para analizar de manera directa el problema en cuestión mediante el estudio de casos concretos, lo que me permitió obtener conclusiones universales, que permitieron explicar el problema estudiado. 2.3.2.- Método deductivo Mediante este método logre obtener un resultado concreto de en donde se encuentra la verdadera problemática en este tema, ya que mediante el análisis de información entre público general y estudiantes de derecho, pude identificar la falta de información del primer grupo. 45 2.3.3.- Sintético Mediante este método me permitió que mucha información existente la pueda resumir de una manera más sencilla a fin de que se pueda identificar en este trabajo de manera concreta, el problema y sus soluciones. 2.3.4.- Histórico El presente método nos permitió realizar un estudio cronológico de la legislación internacional y la nacional para llegar a comparar hasta se han incrementado las controversias judiciales y extrajudiciales en asunto de Inquilinato. 2.3.5.- Técnicas La técnica es el conjunto de instrumentos y medios a través de los cuales se efectúa el método. 2.3.5.1.- El fichaje A través del fichaje como técnica auxiliar de la investigación científica se registró todos los datos obtenidos en los instrumentos utilizados como fue la ficha, en este caso la ficha bibliográfica y nemotécnica. 2.3.5.2.- Encuestas Esta técnica fue utilizada en razón de que se aplicaron 50 encuestas. 2.3.5.3. - Entrevistas De la misma forma las entrevistas orales fueron realizadas desde el momento de la búsqueda del problema, en el desarrollo de la tesis, con el objetivo de obtener criterios y opiniones de personas que conocen y han vivido la problemática en estudio. 2.3.5.4.- Instrumentos 46 Los instrumentos que se utilizaron para ésta investigación son: 2.3.5.5 - Cuestionarios Este instrumento que fue utilizado me permitió realizar las correspondientes 10 preguntas las mismas que fueron aplicados a 50 personas. 2.3.5.6 Población y muestra de la investigación. Los estratos que se seleccionarán serán los siguientes COMPOSICIÓN POBLACIÓN ABOGADOS EN LIBRE EJERCICIO PROFESIONAL 6 ESTUDIANTES DE DERECHO 30 PUBLICO GENERAL 14 TOTAL 50 47 2.3.5.7 Tabulación de los datos obtenidos N° Pregunta SI 1 ¿Sabe que es un contrato de 45 NO 5 arrendamiento? 2 ¿Ud. ha sido arrendador o 32 18 ¿Sabe Ud. Que es un canon de 32 18 arrendatario alguna vez? 3 arriendo? 4 ¿Considera excesivos el valor de 40 los 10 arriendos comerciales o residenciales en nuestro Cantón? 5 ¿Conoce Ud. si existe algún 34 16 trámite para la validez de los contratos de arriendo? 6 ¿Sabe Ud. donde acudir en el 30 caso de problemas 20 de inquilinato? 7 ¿Cree que se debería desalojar a 46 los inquilinos cuando 4 estos incurran en faltas al contrato de arrendamiento? 8 ¿Sabe Ud. si existe el 25 25 lanzamiento por terminación del contrato de arriendo? 9 ¿Es necesaria la incorporación de 42 8 un Artículo en el que permita el lanzamiento termina inmediato el cuando contrato de arrendamiento? 10 ¿Cree que debería informarse 48 más a la colectividad acerca de la Ley de Inquilinato? 48 2 DATO ESTADISTICO CUESTIONARIO 45 40 35 30 25 SI NO 20 15 10 5 0 1 2 3 4 5 50 45 40 35 30 SI 25 NO 20 15 10 5 0 6 7 8 49 9 10 1-.La respuesta a nuestra primera pregunta fue abrumadoramente positiva ya que todos los 50 encuestados tenían una noción muy clara de lo que es un contrato de arrendamiento teniendo así un resultado del 100 % en esta. 2.-En esta pregunta siguió gozo de una gran conocimiento por parte de los encuestados, ya que la mayoría se dio cuenta que se refería a el valor del precio de arriendo pude notar que las personas que habían optado por la respuesta del no lo hicieron por el desconocimiento del significado en sí de la palabra canon. 3.-En este grafico podemos notar que conforme nos metemos en preguntas más técnicas y propias de la tesis podemos notar que tengo un 16 % de encuestados con desconocimiento si existe algún tipo de acción referente cuando se suscitan este tipo de problemas. 4.- Se determinó que existe bastante desconocimiento por parte de los encuestados con respecto al lanzamiento, muchos asociaron a esto con el desalojo, que es algo totalmente distinto. En cuanto a las preguntas del 5-9 el desarrollo de preguntas que fueron más de carácter Judicial, para poder determinar cuánto era el conocimiento de donde obtener solución a este tipo de controversias y cuáles son las soluciones que podían tomar la colectividad obteniendo un resultado casi igual en todas que en un desconocimiento de casi el 40 % de los encuestados. En la última pregunta con respecto si se debe informar más acerca de la Ley de Inquilinato a la colectividad la respuesta por los encuestados fue afirmativa en el 99 % de los casos, creen que se necesita mayor difusión, porque son problemas nuevos y que se están suscitando con mayor frecuencia día a día. 50 2.4 Conclusiones Dentro del desarrollo de este capítulo y mediante la utilización de los distintos métodos investigativos he logrado sacar unas breves conclusiones. Mediante el uso de la entrevista, logre obtener el criterio de varios jurisconsultos, los mismos que coincidieron en que es momento de que se plantee reformas a la ley de Inquilinato vigente, ya que cada vez surgen nuevas controversias derivados del arrendamiento de inmuebles. Gracias a los métodos de investigación pude obtener de manera más rápida y efectiva, información real brindada por la colectividad en general. Gracias a la encuesta realizada y mediante la representación gráfica de estas muestras pude notar la falta del conocimiento de la ciudadanía con respecto a la ley de Inquilinato y cuáles son sus fines, falta mayor difusión de la ley por parte del Gobierno Nacional La opinión ciudadana fue que se cree un lugar único donde se realice todos los trámites referentes a Inquilinato, tanto para reclamos, inscripciones y solución de las distintas controversias. 51 CAPÍTULO III 3.1. Desarrollo de la propuesta La Ley de Inquilinato existente hoy en Ecuador carece de ciertos Artículos que protejan del derecho de dominio que tiene el arrendador sobre el bien que presta en arrendamiento siendo así que se ha visto en el transcurso de los últimos años los problemas judiciales y extrajudiciales en materia de Inquilinato han ido creciendo de una manera vertiginosa. Estos problemas anteriormente mencionados se dan en su mayoría en los contratos de arriendo al momento de su finalización, ya que al llegar el tiempo de vencimiento la Ley no estipula que hacer si vencido el contrato, el inquilino no abandonare el bien inmueble materia de arriendo La Ley actual de Inquilinato si bien es verdad permite el desahucio que es en si la notificación que hace en este caso el arrendador al arrendatario para que este desocupe el bien. El mismo que se lo realiza por tres casos la demolición, transferencia de dominio y la finalización de contrato de arriendo. Las cuales solo las dos primeras gozan de lanzamiento que es en si la acción de retirar los bienes muebles de la propiedad de arriendo si los arrendatarios no quieren desocuparlas mediante resolución judicial. La realidad indica que judicialmente cuando se finaliza el contrato de arriendo y suceden este tipo de situaciones, la vía judicial es la última en utilizarse ya que es costosa y extensa la misma que puede durar hasta dos años entre todo su desarrollo. En virtud de la lo tedioso de este proceso, los arrendatarios por falta de seguridad jurídica de la Ley han optado por vía extrajudicial de manera violenta desalojar a esos inquilinos 52 Por todo lo anteriormente expuesto es necesario establecer la siguiente incorporación a la Ley de Inquilinato, por lo que la reforma quedaría de la siguiente forma. 3.1.2 Contenido del numeral a incorporarse ACTUAL REFORMA Artículo 48.- OPOSICION DEL Art 1 .- En el art 48 de la Ley de INQUILINO AL DESAHUCIO.- Citado Inquilinato incorpore los siguientes el inquilino, podrá oponerse en el cambios Articulo 48.- OPOSICION término de tres días, al desahucio a DEL INQUILINO AL DESAHUCIO.que se refiere el literal h) del Artículo Citado el inquilino, podrá oponerse en 30 y el Artículo 31. Esta oposición, en el término de tres días, al desahucio a caso del literal h), sólo podrá fundarse que se refiere el literal h) del Articulo en el hecho de no estar comprendido 30 ,31 y Articulo 32. Esta oposición, el local arrendado en la parte del en caso del literal h), sólo podrá edificio cuya demolición ha sido fundarse en el hecho de no estar autorizada por el Municipio. El Juez comprendido el local arrendado en la deberá verificar, por sí mismo, el parte del edificio cuya demolición ha fundamento de la oposición en el sido autorizada por el Municipio. El término de tres días, y ordenar que el Juez deberá verificar, por sí mismo, el desahucio surta o no el efecto de fundamento de la oposición en el terminar el contrato de arrendamiento. término de tres días, y ordenar que el En el caso previsto en el Articulo desahucio surta o no el efecto de 31, la oposición del arrendatario no terminar el contrato de arrendamiento. podrá fundarse sino en haber En el caso previsto en el Articulo transcurrido más de un mes desde el 31, la oposición del arrendatario no traspaso de dominio o en haber podrá celebrado el contrato fundarse sino en haber de transcurrido más de un mes desde el arrendamiento por escritura pública traspaso de dominio o en haber debidamente inscrita, y sólo se celebrado 53 el contrato de considerará presentada, si fuere arrendamiento por escritura pública acompañada de la correspondiente debidamente copia certificada. Examinado inscrita, este considerará y presentada, sólo si se fuere instrumento, y el de transferencia de acompañada de la correspondiente dominio que deberá presentar el copia certificada. Examinado este desahuciante, el Juez de Inquilinato instrumento, y el de transferencia de ordenará que el desahucio surta o no dominio que deberá presentar el el efecto de terminar el contrato. desahuciante, el Juez de Inquilinato Si el inquilino se allanare o ordenará que el desahucio surta o no guardare silencio, se declarará que el el efecto de terminar el contrato desahucio da por terminado el En el caso del Artículo 32 cumplido el contrato y una vez transcurridos los plazo del vencimiento del contrato de plazos previstos en las disposiciones arriendo el inquilino tendrá que citadas, se procederá al lanzamiento, desocupar el inmueble de manera sin perjuicio de cumplir lo dispuesto en inmediata. El el Artículo 52. juez verificara la existencia del contrato de arriendo y la La resolución que dicte el Juez de fecha de finalización del mismo para Inquilinato causará ejecutoria. proceder con el respectivo desahucio. Si el inquilino se allanare o guardare silencio, se declarará que el desahucio da por terminado el contrato y una vez transcurridos los plazos previstos en las disposiciones citadas, se procederá al lanzamiento, sin perjuicio de cumplir lo dispuesto en el Artículo 52. La resolución que dicte el Juez de Inquilinato causará ejecutoria. 54 3.2 Proyecto de Ley. ASAMBLEA NACIONAL LA COMISIÓN LEGISLATIVA Y DE FISCALIZACIÓN EL PLENO DE LA COMISIÓN LEGISLATIVA Y DE FISCALIZACIÓN CONSIDERANDO: Que, la actual Constitución de la República en su Artículo 1 manifiesta que: El Ecuador es un Estado constitucional de derechos y justicia, social, democrático, soberano, independiente, unitario, intercultural, plurinacional y laico. Se organiza en forma de República y se gobierna de manera descentralizada. Que la actual Constitución manifiesta en el Artículo 3 numeral 1, son deberes primordiales del Estado: 1. Garantizar sin discriminación alguna el efectivo goce de los derechos establecidos en la Constitución y en los instrumentos internacionales, en particular la educación, la salud, la alimentación, la seguridad social y el agua para sus habitantes. 55 Que, la actual Constitución de la República en su Artículo. 6 expresa que Todas las ecuatorianas y los ecuatorianos son ciudadanos y gozarán de los derechos establecidos en la Constitución. Que, la Constitución en su Artículo. 11 expresa lo siguiente: El ejercicio de los derechos se regirá por los siguientes principios: 2. Todas las personas son iguales y gozarán de los mismos derechos, deberes y oportunidades. Nadie podrá ser discriminado por razones de etnia, lugar de nacimiento, edad, sexo, identidad de género, identidad cultural, Estado civil, idioma, religión, ideología, filiación política, pasado judicial, condición socio-económica, condición migratoria, orientación sexual, Estado de salud, portar VIH, discapacidad, diferencia física; ni por cualquier otra distinción, personal o colectiva, temporal o permanente, que tenga por objeto o resultado menoscabar o anular el reconocimiento, goce o ejercicio de los derechos. La Ley sancionará toda forma de discriminación. El Estado adoptará medidas de acción afirmativa que promuevan la igualdad real en favor de los titulares de derechos que se encuentren en situación de desigualdad. Que, el Artículo Articulo 30 de la Constitución manifiesta Las personas tienen derecho a un hábitat seguro y saludable. Que, el régimen del buen vivir está garantizado en la Constitución. Que el Articulo 375 numeral 7 manifiesta que El Estado, en todos sus niveles de gobierno, garantizará el derecho al hábitat y a la vivienda digna, para lo cual; 56 Asegurará que toda persona tenga derecho a suscribir contratos de arrendamiento a un precio justo y sin abusos. Que es de ámbito de la Ley de Inquilinato reglar las relaciones derivadas de los contratos de arrendamiento y de subarrendamiento de locales comprendidos en los perímetros urbanos y rurales. Que, es de menester reformar la Ley de Inquilinato ya que no garantiza la igualdad de derechos entre las partes Que mediante una reforma a la misma se logre un rápido alivio al sistema judicial ecuatoriano en cuanto a los juicios en materia Inquilinato. Que, Asamblea Nacional de conformidad con lo dispuesto en los Artículos 120 numeral 6 le concede como atribución el poder expedir, codificar, reformar y derogar Leyes e interpretarlas con carácter generalmente obligatoria y en uso de sus atribuciones expide la siguiente: LEY REFORMATORIA LA LEY DE INQUILINATO.- Artículo 1.- En el Artículo 48 de la Ley de Inquilinato insértense la siguiente reforma: Artículo 48.- OPOSICION DEL INQUILINO AL DESAHUCIO.- Citado el inquilino, podrá oponerse en el término de tres días, al desahucio a que se refiere el literal h) del Artículo 30 ,31 y Artículo 32. Esta oposición, en caso del literal h), sólo podrá fundarse en el hecho de no estar comprendido el local arrendado en la parte del edificio cuya demolición ha sido autorizada por el Municipio. El Juez deberá verificar, por sí mismo, el fundamento de la oposición en el término de tres días, y ordenar que el desahucio surta o no el efecto de terminar el contrato de arrendamiento. 57 En el caso previsto en el Articulo 31, la oposición del arrendatario no podrá fundarse sino en haber transcurrido más de un mes desde el traspaso de dominio o en haber celebrado el contrato de arrendamiento por escritura pública debidamente inscrita, y sólo se considerará presentada, si fuere acompañada de la correspondiente copia certificada. Examinado este instrumento, y el de transferencia de dominio que deberá presentar el desahuciante, el Juez de Inquilinato ordenará que el desahucio surta o no el efecto de terminar el contrato En el caso del Artículo 32 cumplido el plazo del vencimiento del contrato de arriendo el inquilino tendrá que desocupar el inmueble de manera inmediata. El juez verificara la existencia del contrato de arriendo y la fecha de finalización del mismo para proceder con el respectivo desahucio. Si el inquilino se allanare o guardare silencio, se declarará que el desahucio da por terminado el contrato y una vez transcurridos los plazos previstos en las disposiciones citadas, se procederá al lanzamiento, sin perjuicio de cumplir lo dispuesto en el Artículo 52. La resolución que dicte el Juez de Inquilinato causará ejecutoria. Disposición final.- La presente Ley reformatoria entrará en vigencia a partir de la fecha de su publicación en el Registro Oficial y derogará las disposiciones legales que se le opongan. Dado y suscrito en la sede de la Asamblea Nacional, ubicada en el Distrito Metropolitano de Quito, provincia de Pichincha, a los --- días del mes de --- del dos mil doce.- f) Fernando Cordero Cueva, Presidente de la Comisión Legislativa y de Fiscalización.- f) Dr. Francisco Vergara O., Secretario de la Comisión Legislativa y de Fiscalización. 58 3.3 Conclusiones. El presente trabajo de tesis referente al PROYECTO DE REFORMA AL ARTÍCULO 48 DE LA LEY DE INQUILINATO A FIN QUE PERMITA LANZAMIENTO MEDIANTE DESAHUCIO POR TERMINACIÓN EL DEL CONTRATO DE ARRIENDO me permitió llegar a las siguientes conclusiones. Que los problemas de Inquilinato son problemas que se dan todos los días en la sociedad, ya que nuestro país está en constante desarrollo tanto poblacional como económicamente, el pueblo ecuatoriano tiene la necesidad de arrendar algún bien ya sea para vivienda o para uso comercial. Que la Ley de Inquilinato actual está muy desactualizada siendo así, que hay Artículos en los todavía se menciona al Sucre (ex. Moneda de la República del Ecuador) por lo cual necesita de muchas reformas. Que se necesita más juzgados de Inquilinato en el Ecuador para que de esta manera los jueces de lo civil dediquen su tiempo a otras causas y dejar estos asuntos a jueces que estén especializados en esta área del derecho. Que se realice una reforma a la Ley de Inquilinato y que sea socializada antes de realizarla, ya que muchas leyes que se crean en nuestro País son meras copias de otras legislaciones, por lo que no van a estar acorde a la realidad nuestra. 59 RECOMENDACIONES. Después de haber realizado la presente investigación considero las siguientes |recomendaciones: Se recomienda de manera especial a los lectores de este trabajo investigativo tener en cuenta todas las disposiciones que se encuentran plasmadas en esta tesis ya que tanto arrendatarios y arrendadores que contravienen todo lo dispuesto en la Ley de Inquilinato. Mayor difusión por parte del Gobierno Nacional sobre temas Jurídicos, como el uso de los contratos responsabilidades y obligaciones, afín de que con esto podamos dejar el informalismo existente en el País y hacer nuestras transacciones o acuerdos de la manera que enmarca la Ley. Que los legisladores de la Asamblea Nacional deberían reformar La Ley de Inquilinato vigente a fin de evitar problemas judiciales y así colapsar más el sistema judicial que tenemos actualmente. Que de manera directa la Universidad Regional Autónoma de los Andes ―UNIANDES‖, debería realizar todas las gestiones para que este tipo de propuestas que buscan el beneficio de la colectividad sean presentadas a la Asamblea Nacional y se den las reformas que se crean oportunas a la Ley de Inquilinato. 60 BIBLIOGRAFÍA FALCONI, DR. JOSE GARCIA. 1995. EL CONTRATO DE ARRIENDO EN EL SECTOR URBANO Y SUS CAUSALES DE TERMINACION. QUITO : EDICIONES RODIN, 1995. FALCONI, DR. JOSE GARCIA. 1995. LAS DIVERSAS CLASES DE DESAHUCIO EN MATERIA DE INQUILINATO. QUITO : EDICIONES RODIN, 1995. FALCONI, DR. JOSE GARCIA. 2009. MANUAL PRACTICO EN MATERIA DE INQUILINATO. QUITO : EDICIONES RODIN, 2009. PUBLICACIONES, CORPORACION DE ESTUDIOS Y. 2011. CODIGO CIVIL. QUITO : TALLERES DE LA CORPORACION DE ESTUDIOS Y PUBLICACIONES, 2011. 2011. CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL. QUITO : TALLERES DE LA CORPORACION DE ESTUDIOS Y PUBLICACIONES, 2011. 2011. CONSTITUCION DEL ECUADOR. QUITO : TALLERES DE LA CORPORACION DE ESTUDIOS Y PUBLICACIONES, 2011. 2011. LEY DE INQUILINATO. QUITO : TALLERES DE LA CORPORACION DE ESTUDIOS Y PUBLICACIONES, 2011. 2011. LEY ORGANICA DE LA FUNCION JUDICIAL. QUITO : TALLERES DE LA CORPORACION DE ESTUDIOS Y PUBLICACIONES, 2011. 1999. RESOLUCION 185-189. JUICIO 99-97, S.L. : CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DEL ECUADOR, 18 DE MAYO DE 1999. ROBLES, DR. CESAR BENALCAZAR. LA LEY DE INQUILINATO. QUITO : TALLERES GRAFICOS MADERA Y CIA. SECRETARÍA NACIONAL DE PLANIFICACIÓN Y DESARROLLO – SENPLADES, 2009. 2009. PLAN NACIONAL PARA EL BUEN VIVIR 20092013: CONSTRUYENDO UN ESTADO PLURINACIONAL E INTERCULTURAL. 2009. 978-9978-92-794-6. DIGITAL ESTENOZ, MARÍA FLORENCIA DEL LLANO. THOMSONREUTERSLATAM. THOMSONREUTERSLATAM. [EN LÍNEA] [CITADO EL: 01 DE 05 DE 2013.] WWW.THOMSONREUTERSLATAM.COM CASTILLO, LIC. YUNIOR ANDRES. www.monografias.com. [En línea] [Citado el: 22 de 07 de 2013.] http://www.monografias.com/trabajos89/principioscontratos/principios-contratos.shtml#ixzz2aPl1khMU. http://es.wikipedia.org/wiki/Contrato. WIKIPEDIA. [En línea] [Citado el: 25 de 07 de 2013.] http://es.wikipedia.org/wiki/Contrato. ROVELLI, VANNESA VARELES DE. http://estudiantesdejurisprudencia.blogspot.com/2007/08/los-contratos-suclasificacin-y.html. [En línea] [Citado el: 22 de 07 de 2013.] http://estudiantesdejurisprudencia.blogspot.com/2007/08/los-contratos-suclasificacin-y.html. ANEXOS UNIVERSIDAD REGIONAL AUTONOMA DE LOS ANDES “UNIANDES” TRABAJO INVESTIGATIVO PREVIO A LA OBTENCIÓN DEL TÍTULO DE ABOGADO (A) DE LOS TRIBUNALES DEL ECUADOR. LEA DETENIDAMENTE EL SIGUIENTE FORMATO DE PREGUNTAS MARQUE CON UNA X DONDE USTED CREYERE CONVENIENTE. LOS RESULTADOS OBTENIDOS SON NECESARIOS PARA NUESTRO TRABAJO DE INVESTIGACIÓN. 1. ¿Sabe que es un contrato de arrendamiento? Sí______ No______ 2. ¿Ud. ha sido arrendador o arrendatario alguna vez? Sí______ No______ 3. ¿Sabe Ud. Que es un canon de arriendo? Sí______ No______ 4. ¿Considera excesivos el valor de los arriendos comerciales o residenciales en nuestro Cantón? Sí______ No______ 5. ¿Conoce Ud. si existe algún trámite para la validez de los contratos de arriendo? Sí______ No______ 6. ¿Sabe Ud. donde acudir en el caso de problemas de inquilinato? Sí______ No______ 7. ¿Cree que se debería desalojar a los inquilinos cuando estos incurran en faltas al contrato de arrendamiento? Sí______ No______ 8. ¿Sabe Ud. si existe el lanzamiento por terminación del contrato de arriendo? Sí______ No______ 9. ¿Es necesaria la incorporación de un Artículo en el que permita el lanzamiento inmediato cuando termina el contrato de arrendamiento? Sí______ No______ 10. ¿Cree que debería informarse más a la colectividad acerca de la Ley de Inquilinato? Sí______ No______ GRACIAS POR SU COLABORACIÓN MODELO DE DEMANDA DE INQUILINATO CUYO FUNDAMENTO ES EL ARTICULO 33 DE LA LEY DE INQUILINATO (a base del desahucio contemplado en el Artículo 33) Señor Juez de Inquilinato: ABC, de Estado civil......, de... años de edad, profesión....,...... domiciliado y residente en esta ciudad de Santo Domingo, ante usted comparezco con la siguiente demanda: Primero, -- La designación del Juez ante quien se propone esta demanda queda hecha, Segundo.--- Mis nombres, apellidos y demás generales de Ley quedan también indicados. Tercero.- Del Demandado: Los nombres del demandado son XYZ, domiciliado en esta ciudad de Santo Domingo, en la calle. ,... ―Nº…., Cuarto.- Antecedentes o Fundamentos de Hecho: De acuerdo a la notificación de desahucio que adjunto, se desprende que mi inquilino el señor XYZ, fue notificado por intermedio del Juzgado ..., de Inquilinato de este cantón, el día ... : (Indicar),. Para que en el plazo señalado por la Ley, me entregue totálmll1te desocupado el departamento que ocupa, en el inmueble de mi propiedad ubicado en la calle,..., No... , .. , de esta ciudad. Mas sucede que el mencionado inquilino señor XYZ, en un acto de rebeldía y haciendo caso omiso a la notificación de desahucio antes referido, a pesar de haber sido notificado en forma legal, no desocupa el local materia del desahucio. Quinto.- Petición o Demanda: Con estos antecedentes, amparado en lo dispuesto en el Artículo 33 de la Ley de Inquilinato vigente, demando en juicio verbal sumario al señor XYZ, para que en sentencia se le condene a lo siguiente: a) A la terminación del contrato de arrendamiento, por haberse finalizado el tiempo establecido en el contrato. b) A la inmediata desocupación y entrega del departamento arrendado; c) Al pago de las pensiones vencidas y que se vencieren hasta la total desocupación y entrega del local arrendado; d) Al pago de las costas procesales y en las que usted se servirá incluir los honorarios de mi abogado defensor. Sexto.- Cuantía: El canon mensual que paga el inquilino señor XYZ, es de $600 (seiscientos dólares de los Estados Unidos de América), por lo cual la cuantía lo fijo en $3.000 (Tres mil dólares de los Estados Unidos de América), acorde a lo señalado en el Artículo 59 de la Ley de Inquilinato. Séptimo.- Trámite: El trámite que debe darse a la causa es en juicio verbal sumario. Octavo.- Domicilio del Demandado: Al demandado señor XYZ, se lo citará con la presente demanda y providencia respectiva en su domicilio que lo tiene ubicado en la casa Nº..... , de la calle....... de esta ciudad de Santo Domingo. Noveno.- Domicilio y Defensor: Yo recibiré notificaciones que me correspondan en el Estudio Profesional del señor doctor, ubicado en..... , o en su Casillero Judicial Nº , del Palacio de Justicia, profesional a quien autorizo para que a mi nombre y representación, suscriba cuanto escrito fuere necesario en defensa de mis intereses. Acompaño la certificación de fijación de pensión de arrendamiento conferido por la oficina de Registro de Arrendamientos del Municipio de Santo Domingo; y, el desahucio presentado y notificado al inquilino señor XYZ por intermedio del Juzgado...... de lo Civil de este Cantón. Firmo con mi Abogado Defensor. f.) El Abogado f.) ABC Matr. Nº..... El Actor RESOLUCIÓN Nº 185-99 JUICIO Nº 99-97 Juicio verbal sumario que por restitución de local comercial arrendado sigue Yolanda Palacios Avilés contra Ramón Narváez de la A. Nota: Publicada en la Gaceta Judicial Suplemento XVI N° 15, páginas 4274 a 4276 SÍNTESIS: Yolanda Palacios Avilés demanda la restitución del local comercial arrendado a Ramón Narváez conforme el Artículo 1917 del Código Civil (hoy artículo 1890). Tramitada la causa, el Juez Cuarto de Inquilinato acepta la demanda, declara terminado el contrato de arrendamiento, ordena la restitución y pago de los cánones adeudados. En apelación, la Quinta Sala de la Corte Superior de Guayaquil revoca el fallo por no haberse adjuntado el contrato de arrendamiento escrito. Interpuesto recurso de casación, la Tercera Sala de lo Civil y Mercantil de la Corte Suprema de Justicia considera que la actora dio cumplimiento del Artículo 31 de la Ley de Inquilinato (hoy artículo 33) y Articulo 191 de la Constitución Política de la República en concordancia al Artículo 1062 del Código de Procedimiento Civil (hoy artículo 1009) casa la sentencia y confirma la del Juez a-quo. RESOLUCIÓN DEL RECURSO DE CASACIÓN CORTE SUPREMA DE JUSTICIA.- TERCERA SALA DE LO CIVIL Y MERCANTIL.Quito, 18 de mayo de 1999, a las 10h20. VISTOS: Yolanda Marlene Palacios Avilés interpone recurso d e casación contra la sentencia pronunciada por [a Quinta Sala de la Corte Superior de Justicia de Guayaquil, dentro del juicio de Inquilinato que sigue en contra de Ramón Narváez de la A.; sentencia que revoca el fallo de primera instancia y rechaza la demanda. Concedido el recurso ha subido la causa a la Corte Suprema de Justicia, habiendo correspondido su conocimiento a esta Tercera Sala de lo Civil y Mercantil, la misma que, para resolver, considera: PRIMERO: La recurrente considera que en la sentencia se han infringido los artículos 31 y 45 de la Ley de Inquilinato (hoy artículos 33 y 47), así como también los Arts. 1917 y 1923 del Código Civil (hoy artículos 1890 y 1896). Expresa que el recurso lo formula amparada en [o que dispone el Artículo 2, letra a) de la Ley de Casación; y, que los fundamentos en los que se apoya son las causales primera, segunda y tercera del Articulo 3 de la Ley últimamente citada. SEGUNDO: A fajas 18 del cuaderno de primera instancia, Yolanda Palacios Avilés demanda a Ramón Narváez de la A. la terminación del contrato verbal de arrendamiento de un local comercial de su propiedad ubicado en la ciudadela "Los Esteros" Mz. 20-A, Villa NO.56 de la ciudad de Guayaquil, que lo entregó en arrendamiento "aproximadamente el17 de diciembre de 1988". Añade que con la debida oportunidad desahució al inquilino expresándole su verdad de por dar terminado el contrato de arrendamiento, habiendo luego procedido a requerirlo judicialmente para que le restituya el local arrendado, diligencias que acompaña la demanda, así como la declaración jurada de arrendamiento. Funda su demanda en los Arts. 1917 y 1923 (hoy 1890) del Código Civil y en los Arts. 1, 2 Y 31 de la Ley de Inquilinato (hoy 1, 2 y 33). TERCERO: La Quinta Sala de la Corte Superior de Justicia de Guayaquil, considera que en las disposiciones transitorias de las reformas a la Ley de Inquilinato promulgadas en el Registro Oficial No. 959 de 17 de junio, de 1988, "se facultó a los arrendadores que a tal fecha no tuvieren contrato escrito, a sanear este defecto con una declaración jurada que, debidamente registrada, sirva de documento habilitante para cumplir el requisito que exige el antes citado artículo 45 (Ley de Inquilinato) (hoy artículo 47); pero que -agrega- "el legislador no subrogó este artículo -que se encuentra en plena vigencia-, ni a la referida disposición transitoria le dio un alcance que no sea el de arreglar la situación derivada de contratos verbales de arrendamiento convenidos antes del 18 de junio de 1988", por lo que, y como en el caso que se juzga no existe contrato escrito de arrendamiento, "no debió admitirse la demanda al trámite y, en consecuencia, es de rigor desecharla por carecer de requisito de procedibilidad antes señalado", CUARTO: Al respecto, se advierte que la mencionada disposición transitoria de la Ley de Inquilinato de 17 de junio de 1988, faculta a los arrendadores que no tuvieren contrato escrito con su inquilino, acudir ante el Juez de Inquilinato para hacer una declaración juramentada, la misma que, "debidamente registrada servirá como documento habilitante para cumplir con el requisito , establecido en el párrafo segundo del Artículo 45 de esta Ley (hoy artículo 47);, por lo que el Juez de Inquilinato que conozca la demanda la tramitará"; y, si bien es cierto que dicha 'norma al principio dice que: "los arrendadores que al momento no tuvieren contrato escrito con su inquilino", es necesario anotar que la expresión "AL MOMENTO" no se la puede considerar que necesariamente se refiera a la FECHA DEL CONTRATO, sino también como la fecha de presentación de la demanda. QUINTO: De otro lado, la actora ha presentado junto con la declaración juramentada respecto de la relación contractual con el demandado, las diligencias de desahucio y requerimiento, las cuales se han tramitado debidamente realizándose las correspondientes notificaciones al arrendatario y cumpliéndose por lo tanto con lo dispuesto en el Artículo 31 de la Ley de Inquilinato(hoy artículo 33') y Articulo 1917 del Código Civil (hoy artículo 1890), esto es se dio por terminado el contrato de arrendamiento y se constituyó, al inquilino en injusto detentador; y, SEXTO: En síntesis, a criterio de esta Sala, la exigencia del Articulo 45 de la Ley de Inquilinato (hoy artículo 47), relativa a que el contrato de arrendamiento debe ser registrado, se encuentra cumplida con la declaración juramentada presentada por Yolanda Marlene Palacios Avilés (copia a fojas 3 del primer cuaderno), dejándose constancia que lo fundamental resulta que a lo largo del juicio Ramón Narváez de la A. ha reconocido la existencia de la relación de arrendamiento por lo que, en el caso, no deja de incidir la garantía constitucional de que: "No se sacrificará la justicia por la sola omisión de formalidades" (Artículo 192 de la Constitución Política de la República de 1998) (hoy 169), norma que se relaciona con el Articulo 1062 del Código de Procedimiento Civil (hoy artículo 1009), según el cual "Los Magistrados del Tribunal Supremo de Justicia, en las. sentencias y autos con fuerza de sentencia, tendrán la facultad de aplicar el criterio judicial de equidad, en todos aquellos casos en que consideren necesaria dicha aplicación, para que no queden sacrificados los intereses de la justicia por solo la falta de formalidades legales", En mérito de las consideraciones que preceden, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, se casa la sentencia pronunciada por la Quinta Sala de la Corte Superior de Justicia de Guayaquil, y se confirma la expedida por la Juez Cuarto de Inquilinato de Guayaquil, el16 de mayo de 1996 (fojas 34 Y 35 del cuaderno de primera instancia). Sin costas. Notifíquese. Drs. Armando Bermeo Castillo. · Rodriga Varea Avilés.- Estuardo Hurtado tarrea. (1999) 1310
