VER PDF - Colegio de Administradores de Fincas de Sevilla

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Boletín
de
Propiedad Horizontal
y Derechos Reales
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Año XIII - Número 128. Mayo 2012
www.elderecho.com
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Foro Abierto
Sumario
Foro Abierto
Pág. 1
¿Asume el adquirente de un
inmueble que lo ha comprado
a un banco por la ejecución
hipotecaria que ha llevado a
cabo a un comunero la
afección real del art. 9 lph, o
esta la asume solo el banco?
D. Vicente Magro Servet. Presidente
de la Audiencia Provincial de
Alicante. Doctor en Derecho
Declaración de doctrina
jurisprudencial
Pág. 7
Consultas
Pág. 8
Reseñas
Pág. 14
¿Asume el adquirente de un
inmueble que lo ha comprado
a un banco por la ejecución
hipotecaria que ha llevado
a cabo a un comunero la
afección real del art. 9 LPL,
o esta la asume solo el banco?
Por D. Vicente Magro Servet
Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante. Doctor en Derecho
La crisis económica está provocando que ante la
existencia de la doble deuda que existe en las
comunidades de personas que deben dinero al
banco por la imposibilidad de pagar el préstamo
hipotecario y, asimismo, a la comunidad de
propietarios por los gastos de comunidad
resulta que algunas entidades bancarias están
aceptando la dación en pago de los inmuebles
como pago de la deuda restante con el banco.
En este caso la asunción de la propiedad del
inmueble por el banco le hace ser deudor como
adquirente de la afección real de la anualidad
corriente del año en curso y el año anterior,
correspondiendo el resto al deudor que ha
hecho la dación en pago. Ahora bien, en muchos
casos los bancos vuelven a vender el inmueble
de inmediato, o al cabo de cierto tiempo, a un
tercero que se convierte en adquirente del
inmueble. Pues bien, en este caso ¿puede
entenderse que este adquirente que lo compra
directamente del banco también asume la
afección real y, por consecuencia, asume la
anualidad corriente y el año anterior?, o al
producirse la transmisión y no ser el adquirente,
el tercero, del deudor real no debe asumir nada
de la deuda que tenía el inmueble y habría que
reclamar al banco esa afección real y al
primitivo deudor lo que excedía de la afección
real. ¿Entra limpio de deuda este adquirente del
banco o asume la afección real?
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Depósito legal: BI-2358-00 / ISSN 1888-489X
Franqueo concertado 01/3174
Grupo Editorial El Derecho y Quantor S.L.
1
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Foro Abierto
mayo de 2012
----------------------------Coordinador:
Vicente Magro Servet
Presidente AP Alicante
Consejo de Redacción:
Francisco Berjano Arenado
Magistrado-Juez Juzgado de
Primera Instancia núm. 11
Sevilla
Luis Alberto Gil Nogueras
Magistrado-Juez Juzgado de
Primera Instancia núm. 3
Zaragoza
Juan Luis Gordillo ÁlvarezValdés
Magistrado AP Madrid,
Sección 9ª
Miguel Ángel Larrosa
Amante
Magistrado AP Murcia,
Sección 5ª
Juan Ángel Moreno García
Magistrado AP Madrid,
Sección 9ª
Eduardo Salinas Verdeguer
Presidente AP Albacete
Luis Antonio Soler Pascual
Magistrado del Tribunal de
Marca Comunitaria.
AP Alicante, Sección 8ª
María Félix Tena Aragón
Magistrado AP Cáceres,
Sección 2ª
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Salvador Vilata Menadas
Magistrado-Juez Juzgado de lo
Mercantil núm. 1 Valencia
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Respuesta unánime
1.- Supuestos:
a) El propio banco o entidad que se adjudica el
bien, debe responder en la responsabilidad de
hacer frente al pago de los créditos a favor de la
comunidad, correspondientes a la anualidad en
que se lleva a cabo la adquisición y la anualidad
anterior, ya se adquiera el bien como
consecuencia de la ejecución de la hipoteca, o
bien porque acepte en pago del préstamo
hipotecario la vivienda.
b) El propio banco o entidad una vez adjudicada
la vivienda procede a su trasmisión a un tercero
en la misma anualidad en que el banco se ha
adjudicado la vivienda. El tercer adquirente solo
responderá con la vivienda, de las cuotas que se
adeuden del año en que él adquiera la vivienda y
de la anualidad anterior; quedando exonerado
en principio de esa obligación la entidad
bancaria o transmitente, dado que la afección
real es de la vivienda, excepto de las cuotas que
se hayan devengado e impagado cuando la
entidad bancaria era propietaria de la vivienda,
debiendo responder solidariamente de esas
cuotas el transmitente y el adquirente. Sin
perjuicio de los pactos que interpartes que sobre
esta cuestión haya celebrado la entidad bancaria
y el adquirente.
c) El problema surge cuando la adquisición o
adjudicación de la vivienda a favor de la entidad
bancaria tiene lugar en un año distinto aquel en
el que procede a su transmisión a un tercero. En
este caso el tercero adquirente de la vivienda
responderá de las deudas correspondientes a la
anualidad en que haya adquirido la vivienda y
del año anterior, pero no de las anteriores, de las
que responde el banco o el transmitente si eran
de este.
2.-La Comunidad, si no ha cobrado
íntegramente las cuotas del art. 9 LPH, tiene por
las impagadas acción real contra el piso o local.
Y además puede reclamar frente al primitivo
deudor los importes que adeude hasta la dación
en pago, al banco las cuotas adeudadas de la
anualidad correspondiente al año de la dación,
las adeudadas de la anualidad anterior a ésta, y
las cuotas devengadas mientras ha sido
propietario si no se han pagado, y al tercer
adquirente las cuotas impagadas de la anualidad
en que se lleva a cabo la nueva transmisión y las
pendientes del año anterior a ésta.
3.- Se llevan a cabo dos transmisiones, en cuyo
curso, los adquirentes serán sucesivamente
deudores de las cuotas adeudadas hasta el límite
que se sustancie. No hay propiamente una
subrogación, puesto que el ámbito de
responsabilidad variará derivado del propio
límite. Puede variar la deuda y puede variar el
límite de la responsabilidad, ya que ello depende
del momento en que adquiere el banco, y aquél
en que adquiere el tercero
4.- El banco, desde que adquiere la finca,
responde en los términos que marca el art.
9.1.e).3 de la LPH y una vez que la transmite a
un tercero será éste el que haga lo propio con
iguales límites y condiciones, es decir,
responderá de la deuda imputable a la parte
vencida de anualidad en que adquiere y el año
natural inmediatamente anterior liberando al
banco de dicha obligación real, tomando como
referencia la fecha en que adquiere.
Si lo que hubo fue una cesión tras la celebración
de subasta será el cesionario quien responda de
la deuda, tomando como referencia la fecha de
adjudicación a su favor, sin que en este caso, el
banco adquiriera responsabilidad alguna.
5.- Ello puede dar lugar a que, como
consecuencia del paso del tiempo y los pagos,
parte de la deuda derivada de la primera
transmisión no sea responsabilidad del nuevo
comprador y debe ser asumida por el antiguo
propietario o en su caso por el banco. Por poner
un ejemplo, si la dación en pago se lleva a cabo
en octubre de 2011, la afección real alcanzaría a
las deudas de 2010 y hasta octubre de 2011. A
partir de esta fecha el banco es propietario y por
ello obligado al pago de las cuotas comunes, de
forma que sí paga las cuotas ordinarias hasta
marzo de 2012, fecha en la que se lleva a cabo la
segunda venta, pero no las anteriores afectadas
por el crédito privilegiado, el nuevo adquirente
no responder de la anualidad en curso, al estar
abonadas a la comunidad, pero sí de las deudas
de la anualidad anterior que irían desde enero a
octubre de 2011, quedando sin cubrir por tanto
en esta segunda transmisión las deudas
inicialmente garantizadas del año 2010.
LUIS ALBERTO GIL NOGUERAS
Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia
núm. 3 de Zaragoza
A mi juicio para acometer la respuesta no
puede olvidarse la naturaleza de la carga que
establece el art 9 LPH. Como se deduce del
párrafo tercero de la letra e) existe una afección
real del piso o local al cumplimiento de la
obligación de contribución al sostenimiento de
los gastos generales, con independencia de
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marzo de 2012
Foro Abierto
----------------------------FRANCISCO BERJANO ARENADO
Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia
núm. 11 de Sevilla
La obligación que dimana del art. 9.1.e).3 LPH tiene
la naturaleza de afección real, es decir, que no es una
obligación de carácter personal. El adquirente
responde con la finca, no con más bienes.
El supuesto por el que responde el propietario
adquirente es el que se da si existieran cantidades
adeudadas a la comunidad por cuotas impagadas al
tiempo de adquirir la finca. En tal caso, responde el
adquirente "con el propio inmueble adquirido"
hasta el límite de los gastos generales impagados
que fueren imputables a la parte vencida de la
anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y el
año natural inmediatamente anterior.
Por tanto, si concurre el supuesto de hecho
mencionado, la responsabilidad real tendrá lugar
por parte del adquirente dentro de los límites
marcados.
Y esto puede suceder porque un banco se
adjudique una finca en subasta judicial o porque
se lo adjudique como dación en pago, por
reseñar los supuestos a que se refiere la pregunta
formulada. Incluso, en el primer caso, sucederá,
también, si la entidad bancaria vendiese
posteriormente el inmueble a un tercero
quedando éste como obligado.
El banco, desde que adquiere la finca, responde en
los términos que marca el art. 9.1.e) 3 LPH y una
vez que la transmite a un tercero será éste el que
haga lo propio con iguales límites y condiciones,
es decir, responderá de la deuda imputable a la
parte vencida de anualidad en que adquiere y el
año natural inmediatamente anterior liberando al
banco de dicha obligación real, tomando como
referencia la fecha en que adquiere.
“…responderá de
la deuda
imputable a la
parte vencida de
anualidad en que
adquiere y el año
natural
inmediatamente
anterior liberando
al banco de dicha
obligación real,
tomando como
referencia la
fecha en que
adquiere.”
Si lo que hubo fue una cesión tras la celebración
de subasta será el cesionario quien responda de
la deuda, tomando como referencia la fecha de
adjudicación a su favor, sin que en este caso, el
banco adquiriera responsabilidad alguna.
JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA
Magistrado de la Sección 9ª AP de Madrid
La cuestión planteada debe resolverse partiendo
de la afección real que establece el artículo 9.1. e)
LPH, en virtud de la cual el adquirente de la
vivienda responde con la misma, del importe de
las cantidades que se adeuden a la Comunidad
por cuotas correspondientes al año en el que se
produzca la adquisición y el año
inmediatamente anterior.
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quien sea el deudor. Además, el nuevo
adquirente, porque de modo expreso así se
establece, de la vivienda o local en régimen de
propiedad horizontal, responde hasta el límite
que se menciona, por tanto por las cuotas de la
anualidad en que se verifica la transmisión y
por las del año inmediatamente anterior no
satisfechas.
Precisamente para que el adquirente tenga
perfecto conocimiento de ello, y ni siquiera
pueda acogerse al mecanismo de protección
registral del art 34 de la Ley Hipotecaria, en el
párrafo cuarto del artículo 9.e) se establece que
en el instrumento público de transmisión por
cualquier título de la vivienda o local, el
transmitente (en este caso el banco) deberá
declarar hallarse al corriente en el pago de los
gastos generales de la comunidad de propietarios
o expresar los que adeude, aportando en
consecuencia la certificación del administrador
sobre este estado, coincidente con la anterior
declaración que ha formulado. Sin esta
certificación y declaración no se podrá autorizar
el instrumento público, a salvo que fuera
exonerado de ello por el adquirente, en cuyo
caso el será responsable frente a terceros de esta
relevación.
Por tanto en el caso que aquí se sustancia la
peculiaridad es que se llevan a cabo dos
transmisiones, en cuyo curso, los adquirentes
serán sucesivamente deudores de las cuotas
adeudadas hasta el límite que se sustancie. No
hay propiamente una subrogación, puesto que el
ámbito de responsabilidad variará derivado del
propio límite. Puede variar la deuda y puede
variar el límite de la responsabilidad, ya que ello
depende del momento en que adquiere el banco,
y aquél en que adquiere el tercero. Y ya juegan
los pactos internos a los que las partes
contratantes quieran llegar sobre la satisfacción
de la deuda o su cómputo o asunción como
parte del precio.
Pero a mi juicio la Comunidad si no ha
cobrado íntegramente las cuotas del art 9 LPH,
tiene por las impagadas acción real contra el
piso o local. Y además puede reclamar frente al
primitivo deudor los importes que adeude
hasta la dación en pago, al banco las cuotas
adeudadas de la anualidad correspondiente al
año de la dación, las adeudadas de la anualidad
anterior a ésta, y las cuotas devengadas
mientras ha sido propietario si no se han
pagado, y al tercer adquirente las cuotas
impagadas de la anualidad en que se lleva a
cabo la nueva transmisión y las pendientes del
año anterior a ésta.
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Foro Abierto
mayo de 2012
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“…la
responsabilidad
del adquirente es
independiente del
modo que se
adquiera la
vivienda, ya lo sea
en virtud de un
contrato de
compraventa, por
la dación en
pago, o como
consecuencia de
su adjudicación en
virtud de una
ejecución
judicial.”
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En base a esta afección real la responsabilidad
del adquirente es independiente del modo que se
adquiera la vivienda, ya lo sea en virtud de un
contrato de compraventa, por la dación en pago,
o como consecuencia de su adjudicación en
virtud de una ejecución judicial.
Dada la preferencia que establece el artículo 9.1.
e), párrafo tercero, de la ley de propiedad
horizontal de este crédito, respecto a los créditos
garantizados con hipoteca, el hecho de que se
adjudique una entidad bancaria o un tercero la
vivienda, como consecuencia de la ejecución del
derecho real de hipoteca no es obstáculo a la
pervivencia de dicho crédito, a diferencia de los
créditos anteriores a ese periodo, de los que no
debe responder el adquirente, ni esta afecta ya a
su pago la vivienda o local.
De la dicción literal del artículo 9.1.e) párrafo
tercero LPH la responsabilidad de hacer frente al
pago de esos créditos a favor de la comunidad,
correspondientes a la anualidad en que se lleva a
cabo la adquisición y la anualidad anterior, es del
que sea propietario de la vivienda al tiempo en
que se formule la reclamación por parte de la
Comunidad de Propietarios, pero solo responderá
de esas deudas con el piso o local, cuando dichas
deudas ya existieran al adquirir la vivienda.
Deben distinguirse los siguientes supuestos:
a) El propio banco o entidad que se adjudica el
bien, debe responder en la forma señalada
anteriormente, ya se adquiera el bien como
consecuencia de la ejecución de la hipoteca, o
bien porque acepte en pago del préstamo
hipotecario la vivienda.
b) El propio banco o entidad una vez adjudicada
la vivienda procede a su trasmisión a un tercero
en la misma anualidad en que el banco se ha
adjudicado la vivienda. El tercer adquirente solo
responderá con la vivienda, de las cuotas que se
adeuden del año en que él adquiera la vivienda y
de la anualidad anterior; quedando exonerado
en principio de esa obligación la entidad
bancaria o transmitente, dado que la afección
real es de la vivienda, excepto de las cuotas que
se hayan devengado e impagado cuando la
entidad bancaria era propietaria de la vivienda,
debiendo responder solidariamente de esas
cuotas el transmitente y el adquirente. Sin
perjuicio de los pactos que interpartes que sobre
esta cuestión haya celebrado la entidad bancaria
y el adquirente.
c) El problema surge cuando la adquisición o
adjudicación de la vivienda a favor de la entidad
bancaria tiene lugar en un año distinto aquel en
el que procede a su transmisión a un tercero. En
este caso el tercero adquirente de la vivienda
responderá de las deudas correspondientes a la
anualidad en que haya adquirido la vivienda y del
año anterior, pero no de las anteriores, surgiendo
la duda si las correspondientes al año anterior al
que se llevó a cabo la adquisición por parte de la
entidad bancaria deben ser responsabilidad de
dicha entidad. Por ejemplo el banco se adjudica
la vivienda en el año 2011, en tal caso responderá
con la vivienda de las deudas correspondientes al
año 2010 y 2011. Si la entidad bancaria procede a
la enajenación a un tercero de la vivienda en el
año 2012, este tercero responderá de las deudas
correspondientes al año 2011 y 2012, pero no de
las correspondientes al año 2010, lo que plantea
el problema si el banco debe responder de las
deudas de 2010 y de las cuotas correspondientes
a 2011 aunque se refieran a parte de esa
anualidad en que no era propietario. A pesar de
los vidrioso de este tema y que puede dar lugar a
que se produzca algún tipo de fraude de ley, ha
de entenderse que la entidad bancaria solo
deberá responderá de las cuotas que se hubieran
devengado cuando era propietaria de la vivienda,
pero no de las correspondientes al año 2010 en la
medida que ha desaparecido la afección real de la
vivienda, como consecuencia de su trasmisión.
A modo de conclusión debe entenderse que la
afección real de la vivienda solo se refiere a las
cuotas del año en que se adquiera la vivienda y
en el año inmediatamente anterior, sin que se
mantenga de forma indefinida esa afección real,
no respondiendo el anterior adquirente y luego
transmitente de la vivienda de los créditos a
favor de la Comunidad de Propietarios derivados
de cuotas anteriores a la fecha en que el adquirió
la vivienda, si a su vez a procedido a la
trasmisión de la finca a un tercero, salvo que se
haya dirigido contra él la correspondiente acción
de reclamación durante el periodo en que ha
ostentado la propiedad de la vivienda. El artículo
9.1.e) LPH limita la responsabilidad del
adquirente respecto de ese crédito preferente a la
vivienda o local adquirido.
MIGUEL ÁNGEL LARROSA AMANTE
Magistrado de la Sección 5ª AP de Murcia
Se plantea la cuestión relativa a los efectos que
tiene sobre el crédito privilegiado a favor de la
comunidad de propietarios sobre la última
anualidad vencida y la anualidad corriente en los
casos de sucesivas transmisiones, especialmente
en los casos de ventas inmediatas del inmueble
por parte de los bancos que los habían adquirido
por dación en pago. El artículo 9.1.e) LPH viene
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mayo de 2012
Foro Abierto
----------------------------tras adquirir la propiedad el banco inicia el pago
de las cuotas ordinarias que vayan venciendo, en
el momento en el que vende la finca a un tercero
posteriormente, la afección real se aplica de nuevo
en relación con la deuda que pueda tener
pendiente sobre ese inmueble de tal forma que
habrá que tomar como base la fecha de esta
segunda transmisión y el nuevo adquirente deberá
de responder de lo que se pueda deber de la
anualidad en curso y de la anualidad anterior a la
fecha de esta segunda transmisión. Ello puede dar
lugar a que, como consecuencia del paso del
tiempo y los pagos, parte de la deuda derivada de
la primera transmisión no sea responsabilidad del
nuevo comprador y debe ser asumida por el
antiguo propietario o en su caso por el banco. Por
poner un ejemplo, si la dación en pago se lleva a
cabo en octubre de 2011, la afección real
alcanzaría a las deudas de 2010 y hasta octubre de
2011. A partir de esta fecha el banco es
propietario y por ello obligado al pago de las
cuotas comunes, de forma que sí paga las cuotas
ordinarias hasta marzo de 2012, fecha en la que se
lleva a cabo la segunda venta, pero no las
anteriores afectadas por el crédito privilegiado, el
nuevo adquirente no responder de la anualidad en
curso, al estar abonadas a la comunidad, pero sí
de las deudas de la anualidad anterior que irían
desde enero a octubre de 2011, quedando sin
cubrir por tanto en esta segunda transmisión las
deudas inicialmente garantizadas del año 2010.
Ello no obstante no implica que la comunidad no
pueda ejercitar acciones sobre dicha deuda
aunque sería más difícil entender que responda el
inmueble más allá de la deuda que corresponde
asumir al segundo adquirente.
EDUARDO SALINAS VERDEGUER
Presidente de la AP de Albacete
Si el adquirente del inmueble hipotecado lo
adquiere en subasta como consecuencia de la
ejecución hipotecaria, de las deudas por gastos de
comunidad (por la anualidad vencida y el año
anterior) sólo responderán el primitivo propietario
y el adquirente, sin que responda de estas deudas
el acreedor hipotecario. Por el contrario si, como
se refiere en la pregunta, se produce una dación en
pago de la deuda garantizada con hipoteca y el
banco acreedor adquiere el inmueble, que luego
transmite a otra persona, el banco habrá asumido
la deuda y responderá de su pago, igual que el
último adquirente.
El primer caso no ofrece duda, el banco
ejecutante de la hipoteca no llega a ser
propietario del inmueble hipotecado, sólo lo son
el deudor ejecutado, que evidentemente
responde de los gastos de comunidad (primer
párrafo del art. 9. 1. e) LPH), y además
solamente el único adquirente (tercer párrafo del
mismo art.).
El otro caso también es claro, el banco que
adquiere el inmueble por dación en pago pasa a
ser su dueño y debe los gastos de comunidad,
por tanto responderá cuando lo venda, en este
caso se produce un efecto similar a la solidaridad
de deudores, aunque no igual y habrá que
distinguir entre la relación externa (el derecho de
la comunidad de propietarios de dirigirse contra
cualquiera de los deudores para el completo
cobro de su crédito) y la relación interna, esto es
el eventual derecho a repetir de quien paga frente
a los demás (en esta relación habrá que estar a
los pactos entre los sucesivos propietarios y, en
su defecto, el propietario que paga tendrá
derecho a repetir frente al que le trasmitió el
inmueble sin pagar los gastos de comunidad).
Son varios los motivos por los que la comunidad
puede reclamar los gastos frente a cada uno de los
sucesivos propietarios. En primer lugar porque así
lo dice el artículo ya citado, según el cual "el
adquirente de una vivienda o local en régimen de
propiedad horizontal, incluso con título inscrito
en el registro de la propiedad, responde con el
propio inmueble adquirido de las cantidades
adeudadas…". En segundo lugar este precepto es
consecuencia de la modificación de la LPH por la
Ley 8/1999, de 6 de abril, que en su exposición de
motivos decía que una "de las grandes demandas
de la sociedad es lograr que las comunidades de
propietarios puedan legítimamente cobrar lo que
les adeudan los copropietarios integrantes de las
mismas… a través de… afección real del
inmueble transmitido al pago de los gastos
generales correspondientes a la anualidad en la
cual tenga lugar la adquisición y al año
inmediatamente anterior…", por lo que no hay
duda de que el legislador pretendió luchar contra
la morosidad, haciendo que el adquirente pague
los gastos comunes, pero sin liberar de su deuda al
propietario anterior. En tercer lugar si no
respondiera de las deudas por gastos cada uno de
los propietarios anteriores se produciría su
enriquecimiento injusto o inmotivado, desde
luego el primer propietario incumplió su
obligación de pago, que subsiste a cargo del
adquirente, por lo que este la tiene en cuenta al
------------
a reconocer un crédito privilegiado a favor de la
comunidad, privilegio que se articula en un
doble sentido. Por un lado afecta al propio
crédito, con los límites señalados en el citado
artículo (anualidad en curso y anualidad anterior
a la fecha en la que se produzca la venta),
estableciendo una preferencia general sobre el
resto de los créditos a los que se refiere el
artículo 1923 CC a excepción de los créditos a
favor del Estado y sobre los bienes asegurados.
Por otro lado dicho privilegio se fundamenta en
la propia vinculación del inmueble a dicho
crédito privilegiado lo que implica la directa
afectación del piso o local al cumplimiento de
esta obligación.
El sistema anterior implica que si se adquiere el
inmueble por cualquier título, o en concreto por
dación en pago, sí existen deudas para el pago de
los gastos comunes, el antiguo propietario será
deudor frente a la comunidad por el exceso con
relación al límite fijado en el citado artículo 9.1.e)
LPH. Por su parte el Banco en cuanto
adquiriente, tal como se indica tercer párrafo del
apartado e), responde frente a al comunidad de
las deudas del anterior propietario (sin perjuicio
del posible derecho de repetición posterior frente
al antiguo propietario) hasta el límite legal de la
anualidad en curso y la anualidad
inmediatamente anterior. No es propiamente una
deuda personal de la entidad adquirente del
inmueble, pero sí es una deuda de la que debe de
responder con el bien que adquiere y que en
consecuencia la comunidad puede reclamar y que
en caso de impago podría dar lugar a la pérdida
del inmueble en la correspondiente ejecución.
El planteamiento inicial es claro, complicándose
posteriormente cuando el banco, pasado un
tiempo más o menos largo, vende el inmueble a
un tercero, planteándose la deuda de si este
adquirente entra limpio de la deuda anterior (por
haberla asumido el banco) o bien asume la
afección real. La cuestión no es fácil de responder
por la falta de claridad del texto legal y los
problemas que genera el propio transcurso del
tiempo entre la primera adquisición y la
transmisión posterior a un tercero. Normalmente,
en la práctica, estamos ante una cuestión que se
negociará por el banco con el comprador y la
comunidad verá satisfecho su crédito. Sin
embargo, si no existe dicho acuerdo, la situación
es compleja pues hay que entender que el artículo
9.1.e) LPH opera en relación a cada una de las
sucesivas transmisiones que tengan lugar. Eso
significa que cuando el banco adquiere por la
dación en pago responder por la afección real por
el importe y límite señalado en el texto legal. Si
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Foro Abierto
mayo de 2012
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“…el título de
transmisión es la
adquisición del
bien, y esa
propiedad del
bien se consolida
con las cargas y
gravámenes que
conlleva, tanto las
inscritas en el
Registro de la
Propiedad, como
las que sin estarlo
vengan impuestas
legalmente,...”
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cuantificar el precio o, en este caso, la deuda
satisfecha con la dación en pago, el banco que ha
adquirido por dación en pago el inmueble recibe
un activo con una carga asociada y se enriquecería
injustamente si al trasmitir por venta quedará
exonerado del pago de la carga que asumió. En
cuarto lugar, porque para sustituir a un deudor
por otro, por la regla del art. 1205 CC, es
imprescindible el consentimiento del acreedor (en
este caso la comunidad de propietarios), por tanto
con las sucesivas adquisiciones de la vivienda se
produce una asunción sucesiva y cumulativa de
deuda, por la que cada uno de los adquirentes
pasa a ser deudor, sin que deje de serlo el anterior,
por tanto la comunidad de propietarios podrá
dirigirse contra cualquiera de ellos y el que pague
podrá reclamar lo satisfecho frente a quienes le
transmitieron, salvo el caso de pacto en contrario,
teniendo en cuenta que este posible pacto sólo
vincula a quién enajena y adquiere, pero no a la
comunidad de propietarios acreedora.
MARÍA FÉLIX TENA ARAGÓN
Magistrada de la Sección 2ª AP de Cáceres
El art 9.1 e) tercer párrafo establece lo que a mi
juicio puede conceptuarse como un gravamen
real sobre el inmueble, que expresamente dice la
LPH transmitirse a los sucesivos adquirentes. La
redacción del art no permite exonerar a esos
sucesivos adquirentes del gravamen por rentas
debidas en el tiempo que esa propia norma
establece, habla en todo momento de adquirente,
sea el primero después de contraer esa deuda, o
los sucesivos; y para garantizar que esos
compradores nuevos tengan conocimiento del
estado real de la finca que adquieren, y de los
gravámenes que pesan sobre la misma, el párrafo
cuarto del apartado y art citados establece la
obligación de incorporar, cuando se firme la
escritura de transmisión patrimonial, el estado
de los débitos con la comunidad de propietarios,
precisamente para que el nuevo adquirente sea
consciente de esa afectación real del inmueble
que compra, carga que se transmite como tal
junto con el bien.
En ello ninguna incidencia tiene, en mi opinión,
que esa compra se haga al banco que a su vez se
ha adjudicado el inmueble en una subasta por
impago del crédito hipotecario, el título de
transmisión es la adquisición del bien, y esa
propiedad del bien se consolida con las cargas y
gravámenes que conlleva, tanto las inscritas en el
Registro de la Propiedad, como las que sin
estarlo vengan impuestas legalmente, asegurado,
por otra parte, su conocimiento por el
comprador como es el caso.
LUIS ANTONIO SOLER PASCUAL
Magistrado AP de Alicante. Sección 8ª
La afección que el art 9 LPH impone por la
anualidad actual y la pasada de gastos comunitarios
opera, señala la jurisprudencia y la doctrina, como
una carga tácita, incluso en perjuicio de
propietarios posteriores, para evitar que el límite
temporal de las cantidades garantizadas con la
afección operara extinguiendo las mismas durante
la tramitación del procedimiento declarativo en que
las cantidades se reclamaren, y, teniendo en cuenta
que dicha afección tiene carácter real, puede
anotarse la demanda en que dichas cantidades se
exigen, y, que, mientras tanto, se carece de título
para hacer constar la afección en el Registro, ya en
consecuencia, convertir en expresa la carga tácita
existente.
Por tanto, resulta evidente que se reconoce que
tal afección es una carga real y que ello supone
un gravamen sobre la finca para el pago de un
crédito que, además, se declara legalmente
preferente.
Esta naturaleza atribuida a la afección
inmobiliaria supone, de un lado, que estamos
ante una garantía que se antepone a cualquier
otra carga inscrita o anotada sobre el mismo bien
inmueble y, de otro, y en ello está la respuesta a la
cuestión formulada, que, siendo real, es posible
repetir contra la finca para su cobro y ello,
cualquiera que sea el titular de la misma.
Como dice la Dirección General del Registro y
del Notariado, la preferencia de la carga viene a
formar parte del contenido ordinario del ámbito
de poder y responsabilidad del dominio de cada
piso o local sujeto a dicho régimen. Cualquier
hipoteca o embargo sobre ellos ha de entenderse,
por tanto subordinados en su eficacia a la
afección real y preferencia aneja que por Ley se
reconoce a los créditos que ampara.
Por tanto, la venta no libera la carga porque al
ser real se transmite con la finca, sin perjuicio de
las relaciones y responsabilidades del vendedor
en función de la relación contractual de la
transmisión. En el supuesto planteado, la venta
por el banco a un tercero se transmite con la
afección del artículo 9 LPH, sin perjuicio de la
responsabilidad por dicha deuda de los
transmitente en atención a las fechas de devengo
y sin perjuicio de los pactos contractuales entre
las partes que en absoluto podrían oponerse a la
comunidad.
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mayo de 2012
Declaración de doctrina
y jurisprudencia
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Declaración de doctrina
jurisprudencial
Últimas sentencias de la Sala 1ª del TS que declaran o reiteran doctrina jurisprudencial,
conforme a lo establecido en el art. 487 LEC, al estimar recursos de casación
que presentan interés casacional (previstos en el núm. 3º, ap. 2, art. 477 LEC).
La doctrina de los actos propios no es aplicable para convalidar actos nulos de pleno derecho
Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de febrero de 2012 (EDJ:2012/43911), Nº 194/2011, rec. 2226/2006, Pte: Xiol Ríos, Juan Antonio
Se reitera como doctrina jurisprudencial que la doctrina de los actos propios no es aplicable para convalidar actos nulos de pleno derecho
"La jurisprudencia en torno a la doctrina de los actos propios, cuya base legal se encuentra en el artículo 7.1 CC, con carácter general, exige la concurrencia de
las siguientes circunstancias : i) que el acto que se pretenda combatir haya sido adoptado y realizado libremente; ii) que exista un nexo causal entre el acto realizado
y la incompatibilidad posterior; iii) que el acto sea concluyente e indubitado, constitutivo de la expresión de un consentimiento dirigido a crear, modificar y
extinguir algún derecho generando una situación desacorde con la posterior conducta del sujeto. Pero como presupuesto esencial para su aplicación, resulta
imprescindible que el acto sea susceptible de ser confirmado. Como expone la parte recurrente, la jurisprudencia de esta Sala establece que sólo son susceptibles
de ser confirmados los contratos que reúnan los requisitos del artículo 1261, a saber los elementos esenciales, consentimiento, objeto y causa, en definitiva, la
doctrina de los actos propios, no es aplicable en materia en materia de nulidad"
Exigencia de que se fijen en el orden del día los asuntos a tratar, para la validez de los acuerdos
Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de enero de 2012 (EDJ:2012/37474). Nº 974/2011, rec. 1070/2009, Pte: Xiol Ríos, Juan Antonio
Reitera como doctrina jurisprudencial que la convocatoria para la celebración de juntas de propietarios exige, para la validez de los acuerdos
que se adopten, que se fijen en el orden del día los asuntos a tratar, para que puedan llegar a conocimiento de los copropietarios.
"La jurisprudencia fijada por esta Sala, en torno a la aplicación del actual artículo 16.2 LPH, tal y como pone de relieve la parte recurrente, considera exigible que
en el orden del día de la convocatoria de la junta de propietarios se fijen con claridad los asuntos objeto de debate, a fin de que todos los copropietarios tengan
conocimiento de las materias que se van a tratar, de modo que exista una plena concordancia entre el contenido del orden del día y los temas que se debatirán
(así, no solo las sentencias citadas por la parte recurrente, sino también las de 10 de noviembre de 2004 (RC 3047/1998) y 28 de junio de 2007 (RC 3062/2000)).
La finalidad de que quede claramente fijado el orden del día permite cumplir con la exigencia de que los comuneros puedan adquirir antes del momento de
celebración de la junta la suficiente información para votar respecto a las materias que van a ser discutidas, o bien para decidir si delegan su voto a favor de un
tercero, o si, en su caso, optan por no asistir a su celebración.
La asistencia a las juntas de propietarios es voluntaria, de modo que dar validez a la inclusión de asuntos para ser tratados al margen de los fijados en el orden
del día permitiría aprovechar la inasistencia de determinados propietarios para obtener la aprobación de acuerdos prescindiendo de su voluntad"
El abuso de derecho en materia de Propiedad Horizontal
Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de enero de 2012 (EDJ:2012/5033). Nº 970/2011, rec. 887/2009, Pte: Xiol Ríos, Juan Antonio
Se reitera como doctrina jurisprudencial que en materia de Propiedad Horizontal, el abuso de derecho, se traduce en el uso de una norma,
por parte de la comunidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin que por ello se obtenga un
beneficio amparado por la norma
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"En cuanto a la doctrina del abuso de derecho, en palabras de la STS de 1 de febrero de 2006 (RC núm. 1820/2000) EDJ 2006/16003 se sustenta en la existencia
de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciada,
una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando
efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva
de exceso en el ejercicio del derecho exigiendo su apreciación, una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad
en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo). En materia de propiedad horizontal, el abuso de
derecho, se traduce en el uso de una norma, por parte de la comunidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro u otros
copropietarios, sin que por ello se obtenga un beneficio amparado por la norma."
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Consulas
mayo de 2012
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Consultas
--------------------------------Mancomunidad para contribuir a
los gastos de parcela común en una
unidad de actuación
------------
“…si sobre las
parcelas se
hubieran
constituido
regímenes de
propiedad
horizontal, la
contribución de
los respectivos
propietarios en
los gastos de
conservación y
mantenimiento se
determinará por
su cuota de
participación con
relación al total
valor del
inmueble
implicado en ese
ámbito.”
-----------8
Planteamiento: En una Unidad de actuación en
la que hay varios propietarios (promotores
inmobiliarios) con distinto porcentaje de
participación, existe una parcela común respecto
de la que se ha establecido un porcentaje de cada
parcela en esa de titularidad común.
El promotor que tenia el porcentaje mayoritario
en la Unidad de actuación, ha edificado y
entregado las viviendas a sus compradores, por
tanto ya hay una comunidad de propietarios
funcionando, el resto de promotores aún no ha
iniciado las obras. Pues bien esa comunidad,
cuyos estatutos no prevén la constitución de una
mancomunidad, pretende ahora crear una
mancomunidad para que el resto de promotores
participen en los gastos de esa parcela común
(destinada a viales, zonas verdes y piscina que
ellos ya están disfrutando) aun cuando el resto
de promotores no se beneficia de esos servicios.
La consulta es: ¿están obligados el resto de
integrantes de la Unidad de actuación a formar
ya una mancomunidad con la comunidad de
propietarios existente para contribuir a los
gastos de la parcela común, incluso aunque no se
haya previsto su constitución? o por el contrario,
¿no es exigible la contribución del resto de
promotores hasta que éstos edifiquen y sus
ocupantes puedan disfrutar de esos servicios?.
El ámbito territorial de la consulta es la
Comunidad Autónoma del Principado de
Asturias.
Solución: La cuestión planteada puede ser
contemplada desde una doble perspectiva
normativa:
1) Con carácter indirecto, por la legislación
urbanística.
2) Con carácter directo, por la legislación civil.
1) Legislación urbanística.
Desde el punto de vista de la legislación
urbanística y, tomando como referencia el
sistema de fuentes consagrado por el Tribunal
Constitucional en sus sentencias de 20 de marzo
de 1997 y 11 de julio de 2001, la normativa
aplicable es la autonómica. En concreto, el D.
Legislativo 1/2004 de 22 abril de 2004, por el que
se aprueba el Texto Refundido de las
disposiciones legales vigentes en materia de
ordenación del territorio y urbanismo.
Este texto normativo no contempla
expresamente el supuesto de hecho planteado en
la consulta. No obstante, su art. 192.1 a)
establece el principio de que en toda
reparcelación el derecho de los propietarios será
proporcional a la superficie de las parcelas
respectivas en el momento de la aprobación de la
delimitación del polígono o unidad de
actuación. La traducción económica de este
principio, es decir, la cantidad con la que cada
propietario contribuirá a los gastos comunes
originados por un proceso reparcelatorio o sobre
un bien sometido a un régimen de copropiedad
(como es el descrito en el texto de la consulta)
responde al porcentaje o cuota de participación
que en los mismos tenga.
Esta afirmación encuentra su respaldo en la
legislación estatal, normativa de aplicación
supletoria a la autonómica que corresponda. Así
lo ha reconocido la jurisprudencia del Tribunal
Constitucional a la que antes se ha hecho
referencia. En este sentido, el art. 69.2 del
Reglamento estatal de Gestión Urbanística,
señala que si sobre las parcelas se hubieran
constituido regímenes de propiedad horizontal,
la contribución de los respectivos propietarios en
los gastos de conservación y mantenimiento se
determinará por su cuota de participación con
relación al total valor del inmueble implicado en
ese ámbito.
2) Legislación civil.
La cuestión planteada en la consulta puede tener
una mejor respuesta aplicando la normativa
civil, en concreto, las previsiones contenidas en
el art. 24 LPH (tras la reforma operada por la
Ley 8/1999), al regular la figura de los complejos
inmobiliarios privados.
A tenor de los datos expuestos en la consulta,
nos hallamos ante un posible complejo
inmobiliario privado, cuyo régimen es de
aplicación para resolver la cuestión planteada.
Así ya se pronuncia la Audiencia Provincial de
Asturias, en su sentencia de 6 de julio de 2005,
cuando indica que previamente a la reforma
legal efectuada por la Ley 8/1999 (a la que se
acaba de hacer referencia en el párrafo anterior),
la jurisprudencia ya había contemplado la
-------------
mayo de 2012
Consultas
----------------------------en donde la autonomía de la voluntad vendrá
limitada por aquella realidad, de tal forma que
aun adoptada una forma asociativa, las normas
imperativas de la Ley de Propiedad Horizontal
resultarán de ineludible aplicación.
Sintetizando la jurisprudencia elaborada sobre
este tema podemos tomar como referencia la
sentencia del TS de 7 de febrero de 2007, en
donde, recogiendo la doctrina fijada por sus
Sentencias de 23 de julio de 1996 y la sentencia
de la AP Madrid de 16 de mayo de 2001 se
declara que "junto a las fincas urbanas y edificios
en general, sujetos al régimen de propiedad
previsto en el artículo 396 del Código Civil y
desarrollado por la Ley de 21 de julio de 1960,
existen innumerables urbanizaciones o conjuntos
constructivos, en los que se incardinan los
supuestos denominados de propiedad tumbada
en los que aparecen ubicados edificios de pisos
circundados por espacios libres, complejos
deportivos, viales e incluso locales, de modo que
junto a los elementos comunes propios de cada
bloque o edificio, como fachadas, portales,
muros, portería etc., existen otros generales a
toda la urbanización, generándose para su
administración una comunidad de intereses,
tanto en lo relativo al destino y utilización de
cada una de las fincas, que debe respetar su
integración en el conjunto, como en lo
concerniente a las relaciones de los propietarios
entre sí y con respecto al todo, a la ordenada
convivencia de sus miembros y al disfrute y
conservación de los elementos privativos y de los
de naturaleza común, cuya puesta a disposición
de los condóminos hace surgir la necesidad de
subvertir a su mantenimiento, lo que, en
definitiva origina y posibilita la coexistencia de
dos tipos de comunidades entrelazadas: la propia
y exclusiva de cada edificio con pluralidad de
viviendas y la de la urbanización, cada una con
sus propios cometidos comunitarios, pero
hallándose ambas sometidas, a falta de una
especifica regulación de la segunda, en cuanto a
su constitución y funcionamiento al régimen de
la Ley de Propiedad Horizontal, sin que exista
inconveniente legal, ni jurisprudencial, en
admitir que la defensa de aquellos intereses
comunitarios que, por extravasar los propios y
exclusivos de cada edificio, afecten a la
generalidad o la gran mayoría de los
componentes del conjunto urbanístico pueda
asumirla la expresada Comunidad de la
Urbanización, cualquiera que sea su
denominación (...).
Así pues, puede de modo general concluirse: a)
Que junto a las edificaciones como tal sujetas al
“…no pueden
prescindir del
sustrato objetivo
que en ellas
existe: el conjunto
de elementos
patrimoniales y
servicios comunes
que exigen, como
consecuencia, una
actividad gestora
y unos gastos
producidos que
deben ser
pagados por los
beneficiarios de
aquellos
servicios.”
------------
posibilidad y el régimen de los complejos
inmobiliarios y urbanizaciones, en que junto a
las comunidades independientes coexiste otra
relativa a la urbanización o servicios o elementos
comunes, para la que se propugnaba, por
analogía, aplicar el régimen de la Propiedad
Horizontal y no el de las servidumbres
(sentencias del TS de 28 de mayo de 1986, 26 de
junio de 1995 y 5 de julio de 1996) y cuyo
reconocimiento (el de la supracomunidad o
comunidad de los elementos o servicios
comunes a las otras comunidades) había de
producirse aunque no hubiese llegado a
formalizarse documentalmente y existiese de
facto (sentencia del TS de 7 de abril de 2003).
Debe recordarse que la jurisprudencia había
optado por calificar a las urbanizaciones
privadas como "propiedad similar a la conocida
como propiedad horizontal por la existencia de
un derecho de propiedad sobre un conjunto de
elementos comunes" (Sentencia del Tribunal
Supremo de 28 de mayo de 1985), lo que
conlleva, en consecuencia, que se apliquen por
analogía las normas de la Ley de Propiedad
Horizontal (sentencia del TS de 30 de mayo de
1997) que vienen a afirmaban que "ante la
realidad de un edificio, o de un complejo
urbanístico, o de un centro comercial u otros
casos de igual o mayor complejidad, en que
coexisten elementos privativos y comunes, tan
sólo es posible acogerse a la Ley de Propiedad
Horizontal".
El art. 24 LPH (en particular su apartado cuarto)
ha querido dar carta de naturaleza a la
autonomía privada, propiciando la posibilidad
de crear una persona jurídica, lo que se
alcanzaría por la vía asociativa (bien al modo de
una asociación de vecinos para la defensa y
gestión de sus intereses, bien de la manera
prevista en la constitución de una asociación al
amparo de la Ley Orgánica 1/2002, reguladora
del Derecho de Asociación ), con la finalidad de
gestionar, en el sentido más amplio del término,
el complejo urbanístico. De todas formas, lo
importante y decisivo es que,
independientemente de la forma jurídica en que
se organicen y presenten ante la realidad del
Derecho las urbanizaciones privadas, éstas no
pueden prescindir del sustrato objetivo que en
ellas existe: el conjunto de elementos
patrimoniales y servicios comunes que exigen,
como consecuencia, una actividad gestora y unos
gastos producidos que deben ser pagados por los
beneficiarios de aquellos servicios. Nos
encontraremos así ante una situación de
comunidad, por muy especial que pueda parecer,
-----------9
-------------
Consultas
mayo de 2012
----------------------------------------
“…a falta de una
prioritaria
regulación
especifica ad hoc
su constitución y
funcionamiento
quedan sometidos
a las disposiciones
de la vigente Ley
de Propiedad
Horizontal,...”
-----------10
régimen de propiedad horizontal establecido por
la ley de 21 de julio de 1960, existen conjuntos
urbanísticos, dentro de los que pueden
englobarse aquellos, con un régimen de gobierno
distinto y propio en lo que concierne a los
elementos comunes a todos b) Que la
pertenencia a estas urbanizaciones o supuestos
de propiedad horizontal tumbada no viene
determinada por un acto expreso de voluntad,
aunque de ordinario suela existir junto con la
adquisición de un piso o vivienda una
manifestación de adhesión al régimen de
administración de los elementos comunes, sino
por la titularidad dominical de los inmuebles
sitos en la Urbanización, lo que genera la
obligación, correlativa al uso, o posibilidad de
hacerlo, de contribuir en la proporción
establecida a los gastos comunes, englobados o
separados a los propios del inmueble, pues en
otro caso quedaría al arbitrio de los integrantes
del ente urbanístico la contribución al
mantenimiento de los servicios e instalaciones
generales, pese a ser disfrutados, lo que
provocaría un manifiesto enriquecimiento
injusto. Y así lo han entendido, entre otras, las
Audiencias Provinciales de Barcelona (Sentencia
7 de octubre de 1991), Las Palmas de Gran
Canaria (Sentencia de 15 de febrero de 1993),
Palma de mallorca (Sentencia 10 de marzo de
1993) y Tarragona (Sentencias de 14 de marzo y
11 de abril de 1995). c) Que a falta de una
prioritaria regulación especifica ad hoc su
constitución y funcionamiento quedan
sometidos a las disposiciones de la vigente Ley
de Propiedad Horizontal, lo que en este caso se
ha acordado de modo expreso. d) Que la
representación enjuicio y fuera de él la ostenta el
Presidente, o, naturalmente, el órgano al q ue le
sean conferidas tales facultades de
representativas.
Esta línea jurisprudencial que aboga por la
aplicación supletoria de la Ley de Propiedad
Horizontal, si no unánime si podemos
considerarla abrumadoramente mayoritaria,
siendo sostenida, además de en las sentencias
citadas del Tribunal Supremo, en las de 18 de
abril de 1988, 28 de mayo de 1986, 13 de
marzo de 1989, 23 de septiembre de 1991, 5 de
julio de 1996, 26 de enero y 6 de julio de 1999,
entre otras, encontrando actual respaldo
normativo en la Ley 8/1999, de 6 de abril
(Artículo 24 ).
La laguna legal ha quedado en la actualidad
integrada por la citada Ley 8/1999, modificadora
de la Ley de Propiedad Horizontal, de 6 de abril,
cuyo artículo 24.4 dispone que a los complejos
inmobiliarios privados que no adopten ninguna
de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2
(carencia de constitución formal) les serán
aplicables, supletoriamente respecto de los
pactos que establecen entre sí los
coopropietarios, las disposiciones de esta Ley
con las misma especialidades señaladas en el
apartado anterior".
Como conclusión a cuanto antecede, la
existencia de una parcela en la unidad de
actuación en régimen de copropiedad entre
todos los promotores inmobiliarios titulares de
la misma, implica la aplicación directa o
supletoria de la Ley de Propiedad Horizontal, sin
que sea posible aplicar la acción divisoria
prevista en el art. 400 CC, al margen de que se
considere o no la situación como propia de un
complejo inmobiliario privado. En este sentido,
debe recodarse cómo la sentencia de la AP
Madrid de 2 de abril de 2004, señala que "a nadie
se le oculta que la titularidad de una parcela a la
que se anudan elementos comunes, viene
obligado, ya en el régimen de propiedad
horizontal, bien en régimen de la comunidad de
bienes del Código Civil (comunidad ordinaria) o
en el régimen de complejos inmobiliarios
privados (artículo 24 y siguientes LPH), a pagar
las cuotas reconocidas por la voluntad
mayoritaria de los partícipes".
Esa aplicación directa o supletoria de la Ley de
Propiedad Horizontal implicaría la contribución
en los gastos de la parcela común de todos los
copropietarios con arreglo o en proporción a su
cuota de participación (art. 9.1 e) LPH), sin
perjuicio de que los afectados puedan pactar, por
ejemplo, un régimen de contribución transitorio
(inferior al importe que les correspondería
abonar en atención a su cuota de participación),
que tenga en cuenta la posibilidad o el grado de
uso de dicha parcela común (en tanto en cuanto
el resto de los copropietarios no hayan
construido definitivamente en su parte de la
finca común, para impedir así un posible
enriquecimiento injusto de la comunidad de
propietarios ya existente en el inmueble
edificado).
Conversión de vivienda en
autoescuela sin autorización de la
comunidad
Planteamiento: Se trata de una Comunidad de
propietarios en la que el piso 1º es adquirido
recientemente y convertido en autoescuela, sin
autorización de la comunidad.
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mayo de 2012
Consultas
----------------------------Solución: Como regla general la adscripción a
un uso o destino que se haga en el título
constitutivo de la comunidad respecto de una
finca supone la prohibición de que aquélla
pueda ser destinada a otro distinto del previsto,
salvo que se cuente con el concurso unánime de
todos los comuneros quienes, no olvidemos,
tomaron la condición de tales en la confianza de
que las distintas fincas que componían la
comunidad estaban destinadas a un uso
determinado.
Por tanto, si se pretende variar el destino de una
vivienda a oficina o local se estaría vulnerado el
destino y, por tanto, el título, razón por la que es
necesario el previo permiso y acuerdo unánime
de la Junta de vecinos (art. 17.1 LPH).
A este respecto es interesante la lectura del
FORO ABIERTO, "¿Es posible el cambio de
destino establecido en el título constitutivo de
los elementos privativos?", de la Base de Datos de
EL DERECHO de Propiedad horizontal.
En este sentido la sentencia de la AP Asturias de 7
de enero de 2003, afirma que: Para ver si se ajustó
o no a derecho el acuerdo, en la forma que señala
la recurrida, habrá de tenerse en cuenta que el
art. 7 LPH, prohíbe a los propietarios llevar a
cabo alteración alguna, por lo que no procede el
cambio de destino en la forma que consta en el
título, en virtud de actos dispositivos realizados
en forma unilateral por uno de ellos, que
desnaturalizan el servicio de las cosas.
Así, en nuestra opinión, se ha producido un
cambio de uso sin los requisitos legales, es decir,
el previo acuerdo por unanimidad de los
propietarios.
Colocación de valla denegada por
unanimidad por la comunidad
Planteamiento: El propietario de un local,
solicita permiso a la comunidad para colocar
una valla en la fachada principal de su local. La
comunidad le deniega dicho permiso por
unanimidad. Dicho propietario la instala.
En las escrituras se dispone: "que los
propietarios de los locales comerciales en planta
baja podrán colocar en la parte que les
corresponda en las fachadas, toda clase de
anuncios luminosos o no, toldos, marquesina,
vitrinas, adornos, etc."
Se habla con el propietario del local para que
desinstale la valla en cuestión y éste se reafirma
en que no va ha hacerlo.
¿Qué jurisprudencia hay al respecto, para que
quite esta vaya, ya que la comunidad deniega su
colocación?
Solución: A la vista de la disposición estatutaria
de la comunidad "los propietarios de los locales
comerciales en planta baja podrán colocar en la
parte que les corresponda en las fachadas, toda
clase de anuncios luminosos o no, toldos,
marquesina, vitrinas, adornos, etc.".
Ahora bien, la citada autorización se refiere a los
elementos normales o habituales que sirven para
la explotación del negocio, sin que la
autorización estatutaria deba interpretarse en el
sentido de que puede realizarse cualquier tipo de
obra o instalación, sino las de la clase de las allí
autorizadas.
A tal efecto, hay que tener en cuenta que cada
propietario puede colocar en la porción de pared
privativa (como es la ventana) que le
corresponde carteles publicitarios, si con ello no
se menoscaba la seguridad del edificio, su
configuración o estado exterior, o se perjudiquen
los derechos de otro propietario (art. 7.1 LPH;
sentencia de la AP de Barcelona de 5 de mayo de
2000).
A la vista de su consulta, el propietario en
cuestión ha colocado una valla que según el
diccionario puede ser tanto una "cartelera
situada en calles, carreteras, etc., con fines
publicitarios", como un "cerramiento, obstáculo
o impedimento material o moral".
Imaginamos que en el caso al que se refiere en su
consulta se trata del primero de los supuestos, es
decir, una cartelera con fines publicitarios.
Pues bien, a nuestro juicio dicho elemento queda
incluido en la cláusula estatutaria como
elemento publicitario. De otra parte, la parte de
construcción del local en cuestión, como es la
ventana, no forma parte de la fachada y, por ello,
no es un elemento común.
Ahora bien, si dicha cartelera o valla ocupa la
fachada (es decir, no se limita a su ventana) no
cabe duda que se está extralimitando haciendo
“…la citada
autorización se
refiere a los
elementos
normales o
habituales que
sirven para la
explotación del
negocio, sin que
la autorización
estatutaria deba
interpretarse en el
sentido de que
puede realizarse
cualquier tipo de
obra o instalación,
sino las de la clase
de las allí
autorizadas.”
------------
Dicho piso es una vivienda, así aparece en el
Registro, y desde que los vecinos observan el
comienzo de las obras para abrir una autoescuela
(actividad comercial) le manifiestan al
propietario del piso en cuestión, que no están de
acuerdo.
Se reúnen en asamblea para tratar el asunto y
todos los vecinos están de acuerdo en no dar su
autorización para la instalación de dicho
negocio.
¿Se ha producido un cambio de uso, sin los
requisitos legales (unanimidad de los
propietarios)?
-----------11
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Consultas
mayo de 2012
----------------------------------------
“…para la
realización de
cualquier otra
alteración en la
estructura o
fábrica del edificio
o en las cosas
comunes, por
afectar al título
constitutivo, se
requerirá un
acuerdo que
tendrá que
adoptarse por
unanimidad...”
-----------12
un uso indebido de un elemento común, es
decir, para ubicar allí la valla en cuestión debería
haber solicitado y obtenido previamente el
acuerdo unánime de la Junta de propietarios. Al
no haberlo obtenido, se trataría de una
instalación arbitraria y se puede iniciar un
proceso judicial para que retirar tal elemento de
la parte del elemento común.
En ese sentido, La prohíbe a los propietarios de
los pisos o locales, realizar en el resto del
inmueble, esto es, fuera del espacio de su
propiedad singular, cualquier alteración.
Dispone que para la realización de cualquier otra
alteración en la estructura o fábrica del edificio o
en las cosas comunes, por afectar al título
constitutivo, se requerirá un acuerdo que tendrá
que adoptarse por unanimidad (Sentencia del TS
de 4 de julio de 1980).
Actividades molestas
complementarias a actividad
negocial en plazas de garaje
Planteamiento: En una comunidad compuesta
de viviendas, locales y plazas de garaje, un solo
propietario tiene diez plazas de aparcamiento
(no tiene piso ni local) que utiliza como servicio
complementario a un hostal cercano. Ello
produce molestias, inseguridad e incidencias no
deseables.
La comunidad se pregunta si esta situación es de
derecho, legal y en su caso qué requisitos debería
reunir, pues se considera que se está realizando
una actividad empresarial y comercial en esas
plazas, al ser continuación y complemento del
negocio de hospedaje de su hostal.
Solución: Ciertamente el tema es delicado y no
existe jurisprudencia específica sobre la cuestión.
Ahora bien, en el caso de las plazas de garaje, como
elemento privativo que son, les resulta plenamente
aplicable lo establecido en el art. 3 LPH, por lo que
todo propietario dispone del derecho singular y
exclusivo de propiedad sobre dicho espacio, y en
consecuencia puede llevar a cabo dentro de los
límites de su propiedad privada, las actividades que
estimen oportunas, siempre que no afecte a los
elementos comunes ni cause perjuicios a los
elementos privativos de otros copropietarios.
Es decir, dicho uso tiene como límite el
establecido en el art.7 LPH, relativo a las
actividades molestas o prohibidas en los
estatutos.
A tal efecto, podría decirse que el uso de tales
plazas como parte de una actividad negocial
podría significar una alteración del destino de
dichas plazas que es el aparcamiento de
vehículos por personas residentes. De otra parte,
en general, La sentencia de la AP Madrid de 7 de
septiembre de 1993, afirma que todo otro uso
incompatible con dicho destino resulta contrario
al título y es por esa razón contrario a la ley,
cayendo bajo la prohibición establecida por el
art. 7.2 LPH, ya que si el propietario le está
vedado desarrollar en su elemento privativo
actividades prohibidas por los estatutos, con
mayor razón le estarán vedadas aquéllas
actividades que sean contrarias o incompatibles
con el título de constitución de la propiedad
horizontal.
Asimismo, podría decirse que se trata de
constituye por ello también una actividad
prohibida por el art.7.2 LPH, infringiendo al
propio tiempo las relaciones de buena vecindad
que derivan de las obligaciones impuestas a los
copropietarios por el art. 9.1 b) LPH,
constituyendo igualmente una extralimitación
del contenido normal del derecho de propiedad
a tenor del art.348 CC, en el marco y ámbito del
régimen de copropiedad que regula la Ley de la
Propiedad Horizontal y en claro y patente abuso
de derecho proscrito por el art.7 CC.
Por tanto, aunque la solución final dependerá de
lo que dictamine el Juez de instancia, si las
molestias son muy intensas podría considerarse
como una actividad molesta, así como un uso
que va más allá del contenido normal del
derecho de propiedad de ese tipo de plazas.
¿Puede colocarse información
sobre fincas deudoras en el tablón
de anuncios de la comunidad?
Planteamiento: Una comunidad de propietarios,
coloca en los tablones de anuncios de la misma,
el listado de las fincas deudoras.
Un propietario se queja, argumentando que se
vulnera la ley de protección de datos al poner en
el tablón la información en cuestión.
El propietario, ¿está en lo cierto?
Solución: No debe colocarse información alguna
relativa a ningún piso o local, aunque no lleve
nombre y apellidos, si no es en cumplimiento de
alguna de las obligaciones que se imponen en la
Ley.
Es legal colocar la relación de propietarios
morosos en el tablón de anuncios cuando esta
relación acompaña a la convocatoria, tal y como
exigen los arts. 15 y 16 LPH. En tales casos, en la
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mayo de 2012
Consultas
----------------------------a) LOPD, al estar fundamentada en una norma
con rango de ley.
Sistema rotatorio que permite
disfrutar a todos los propietarios de
un garaje
Planteamiento: En un edificio hay un local
semisótano de 220 metros cuadrados, destinado
a garaje
En la escritura de división horizontal se describe:
"Que el actual propietario del local destinado a
garaje, se reserva para sí y ulteriores propietarios
el derecho de segregar, dividir, agrupar...sin
consentimiento de la junta…"
El propietario, vende partes indivisas del local,
hasta llegar en la actualidad a 8 copropietarios.
Con el tiempo, el número de las plazas se han
ido borrando, y en la actualidad solo aparcan 6
copropietarios, puesto que las dimensiones de
dicho local no admite la posibilidad de que
aparquen 8 vehículos. Resulta imposible, según
estudio efectuado por perito.
¿Qué solución tiene la cuestión, si siendo 8 los
propietarios, solo pueden aparcar 6?
Solución: Dice el art.23 LPH, que "El régimen de
propiedad horizontal se extingue:
"1. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en
contrario. Se estimará producida aquélla cuando el
coste de la reconstrucción exceda del cincuenta por
ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el
siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté
cubierto por un seguro. 2. Por conversión en
propiedad o copropiedad ordinarias".
De otra parte, el art.4 LPH, indica que "La
acción de división no procederá para hacer cesar
la situación que regula esta Ley. Sólo podrá
ejercitarse por cada propietario pro indiviso
sobre un piso o local determinado, circunscrita
al mismo, y siempre que la proindivisión no
haya sido establecida de intento para el servicio
o utilidad común de todos los propietarios".
Por tanto, a la vista de ambos preceptos, y de que
se trata de un inmueble en régimen de
propiedad no cabe la división de la cosa común,
ni, por tanto, el ejercicio de la acción a la que se
refiere el art.401 CC.
Por tanto, si sólo pueden aparcar seis vehículos,
la única solución es arbitrar un sistema rotatorio
que permite disfrutar a todos los copropietarios
del garaje. Si en el tal sentido los vecinos no se
ponen de acuerdo (por unanimidad) la única
solución será solicitar judicialmente que se
imponga dicho turno.
Las consultas pueden enviarse por correo a las direcciones:
[email protected] / [email protected],
o por Fax al nº 91-578-16-17. Responderán al formato
ejemplo - caso práctico, que se sigue en la obra.
Versarán sobre materias urbanísticas reguladas por la
legislación estatal y autonómica, y deberán redactarse de
forma precisa y breve.La respuesta se enviará por Fax o
correo electrónico en un máximo de 10 días y con una
extensión máxima de 2.500 caracteres.
Gurpo Editorial El Derecho y Quantor no se
responsabiliza de las consecuencias que se puedan derivar
del uso que se pueda dar a la información facilitada en la
respuesta a las consultas, al expresar estas únicamente el
criterio de la editorial, sometido a cualquier otro
igualmente fundado en Derecho.
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medida en que se trata del cumplimiento de una
obligación impuesta en la Ley dicha publicación
o colocación no es ilegal.
Por tanto, la relación de propietarios morosos no
se puede poner tal cual en el tablón pues eso
sería contrario a la ley, sino sólo cuando se hace
la convocatoria.
En efecto, la publicación en el tablón de avisos
de la comunidad de una relación de
propietarios que no se encuentren al corriente
en el pago de sus cuotas implica una cesión de
datos de carácter personal, definida por el art.
3 letra i) LOPD, como toda revelación de datos
realizada a una persona distinta del interesado.
En relación con la cesión, el art. 11.2 a) LOPD,
dispone que los datos de carácter personal
objeto de tratamiento sólo podrán ser
comunicados aun tercero para el
cumplimiento de fines directamente
relacionados con las funciones legítimas del
cedente y del cesionario con el previo
consentimiento del interesado, si bien será
posible la cesión inconsentida de los datos en
caso de que la misma se encuentre
fundamentada en lo establecido por una
norma con rango de ley (art. 11.2 a) LOPD).
En este sentido, entre las obligaciones
impuestas por la LPH (en los términos
previstos tras su reforma, operada por Ley
8/1999, de 6 de abril), en su objetivo de lograr
que las comunidades de propietarios puedan
legítimamente cobrar lo que les adeuden los
copropietarios integrantes de las mismas, se
encuentra la de dar publicidad a través de la
convocatoria de la junta de propietarios de
aquellos que no se encuentren al corriente en el
pago de todas las deudas vencidas con la
comunidad. Así, el art.16.2 LPH, respecto a la
convocatoria de la junta establece, "la
convocatoria contendrá una relación de los
propietarios que no están al corriente en el
pago de las deudas vencidas a la comunidad y
advertirá de la privación del derecho de voto si
se dan los supuestos previstos en el art.15.2
LPH", lo que conlleva necesariamente el
conocimiento de aquellos propietarios
deudores, sin necesidad de recabar el
consentimiento de los mismos.
En consecuencia, sólo si la publicación obedece
al hecho de que la convocatoria de la Junta, en la
que deben figurar los datos a los que se refiere el
art.16.2 LPH, no ha podido ser notificada a
alguno de los propietarios por el procedimiento
que la LPH indica, la cesión que implica la
publicación de la convocatoria en el tablón de
anuncios, se encuentra amparada por el art. 11.2
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Reseñas
mayo de 2012
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Reseñas de Jurisprudencia
Propiedad Horizontal
Responsabilidad de la promotora frente a los copropietarios por los
vicios ruinógenos de la obra
Sentencia del TS de 02 de marzo de 2012, Sala 1ª, rec. 2177/2008. Ponente: Seijas Quintana, José
Antonio EDJ: 2012/30162
“…la "garantía
decenal" no
impide al
comitente
dirigirse contra
quienes con él
contrataron, a fin
de exigir el exacto
y fiel
cumplimiento de
lo estipulado,...”
El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación interpuesto por la promotora codemandada contra
la sentencia de la AP que desestimó el recurso de apelación y confirmó la sentencia de primera instancia
estimatoria parcialmente de la demanda de acciones acumuladas sobre responsabilidad decenal y las
derivadas del incumplimiento del contrato de arrendamiento de obra por vicios de construcción.
Entiende la Sala entre otros pronunciamientos que la "garantía decenal" no impide al comitente dirigirse
contra quienes con él contrataron, a fin de exigir el exacto y fiel cumplimiento de lo estipulado, tanto si
los vicios o defectos de la construcción alcanzan tal envergadura que pueden ser incluidos en el concepto
de ruina, como si suponen deficiencias que conllevan un cumplimiento defectuoso. En este sentido el
promotor, en el supuesto que se enjuicia, es vendedor, y como tal está obligado, en virtud del contrato, a
entregar la cosa en condiciones de servir para el uso que se la destina, conforme al mismo. Si la edificación
padece vicios ruinógenos que la hacen inidónea, es responsable de estos vicios frente al comprador.
Indemnización de constructora a promotora por incumplimiento
contractual en la ejecución de las obras por defectos de acabado
Sentencia del TS de 27 de febrero de 2012, Sala 1ª, rec. 1336/2008. Ponente: Arroyo Fiestas,
Francisco Javier EDJ: 2012/19029
El TS desestima los rec.de casación y extraordinario por infracción procesal interpuestos por una
constructora contra la sentencia de la AP que, entre otros pronunciamientos, le condenó a pagar una
indemnización a la demandada y actora reconvencional -promotora- por daños y perjuicios por
incumplimiento contractual en la ejecución de obras -defectos de acabado- en un edificio. El Alto
Tribunal rechaza el supuesto del que parte el recurrente, ya que considera que es un hecho distinto del que
se declaró probado en la sentencia de instancia -impago de facturas-, así como porque invoca
determinados artículos del Código Civil que no fueron usados ni en la reconvención ni en la sentencia.
Igualmente, rechaza el motivo de cosa juzgada que alega el recurrente, dado que la comunidad de vecinos
y algunos propietarios demandaron previamente a la constructora por vicios ruinógenos y ésta fue
absuelta, pero en aquel procedimiento se ejercitó una acción errónea -por ser vicios de acabados- y las
partes del actual proceso fueron entonces demandados, por lo que no pudieron reconvenir entre ellos y
no existe, por tanto, a juicio de la Sala, una perfecta igualdad en las circunstancias determinantes, lo que
impide el instituto de cosa juzgada y, de este modo, la admisión del recurso.
Validez del acuerdo comunitario sobre uso de elemento común en
beneficio general
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Sentencia del TS de 09 de febrero de 2012, Sala 1, rec. 970/2009. Ponente: Xiol Ríos, Juan Antonio
EDJ: 2012/21738
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El TS acuerda desestimar el recurso de interés casacional interpuesto con motivo de la sentencia que,
revocando la de instancia, vino a constatar la validez del acuerdo comunitario en virtud del cual se
establecía la "Prohibición de aparcar, estacionar, descargar, cargar, depositar mercancías en jardines y
accesos del edificio, autorizándose únicamente el tránsito de vehículos con la finalidad de acceder a los
garajes o locales comerciales".
Señala la Sala que la ausencia de oposición de la comunidad de propietarios en el uso que ha venido
haciendo el demandante, ahora recurrente, de un elemento común como acceso al local de su propiedad,
con la carga y descarga de mercancías durante años, no comporta en ningún caso un consentimiento de
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mayo de 2012
Reseñas
----------------------------la citada comunidad, corroborando así la decisión de la sentencia recurrida que señala la validez del
acuerdo comunitario impugnado, al regularse el uso de un elemento común en beneficio de todos y no
como un privilegio particular de la parte demandante. Concluye que en el caso de autos ha existido una
mera tolerancia por la comunidad, sin que la misma comportara un consentimiento tácito.
Inexistencia de alteración de elementos comunes por ser las obras de
mera conservación
Sentencia del TS de 06 de febrero de 2012, Sala 1ª, rec. 1019/2009. Ponente: Xiol Ríos, Juan
Antonio EDJ: 2012/37471
El TS declara no haber lugar al rec.de casación interpuesto por el actor contra la sentencia de la AP que absolvió
a los demandados de la pretensión de retirar la construcción de cierre de una terraza de naturaleza común pero
de uso privativo. El Juzgado estimó la demanda y les condenó a reponer la misma al estado original porque no
contaron con autorización expresa de la comunidad, se apropiaron de un espacio común y consideró que la
acción ejercida era de carácter real y no estaba prescrita al tener un plazo de treinta años. Por su parte, la AP
revocó íntegramente la sentencia por error de valoración de la prueba. El fallo confirmó que las obras eran de
mera conservación, pues la cobertura ya existía desde que se construyera el edificio. Además, su existencia era
conocida y consentida por la comunidad, y no había perjuicio para el demandante. Igualmente, consideró que
la acción era de carácter personal y así, estaba prescrita al superarse los quince años de plazo.
El TS confirma este fallo y concreta la naturaleza personal de la acción. Señala que no se trata de una
acción reivindicatoria de un espacio común apropiado, que sí tendría naturaleza real, sino que el actor
buscaba retirar la construcción porque afectaba a un espacio común -aunque su uso es privativo- y no
tuvo la aprobación unánime de la comunidad. Es una acción centrada en una obligación de hacer y surge
de la pertenencia del demandado a una comunidad sometida al régimen de la LPH y, por tanto, a un
régimen de prescripción de quince años, considerando la acción prescrita al superarse el plazo.
Falta de legitimación activa para impugnra acuerdos de la Junta de
asociación de propietarios por estar en situación de morosidad
Sentencia del TS de 06 de febrero de 2012, Sala 1ª, rec. 2030/2008. Ponente: Xiol Ríos, Juan
Antonio EDJ: 2012/21119
El TS desestima el recurso de casación interpuesto por los actores frente a la resolución dictada por la AP
que confirmó la de instancia y desestimó la demanda sobre impugnación de acuerdos comunitarios. La
sentencia objeto de casación declara la falta de legitimación activa de la parte demandante -asociación de
propietarios- para impugnar los acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios demandada al haber
resultado acreditado que se encontraban en situación de morosidad respecto de las cuotas comunitarias, así
mismo concluyó que los acuerdos cuya impugnación se realizaba no afectaban al establecimiento o
alteración de las cuotas de participación, como único supuesto en el cual la ley aplicable excluye la regla
general de estar al corriente en el pago de las cuotas para hallarse legitimado activamente. No obstante la
“Es una acción
centrada en una
obligación de
hacer y surge de la
pertenencia del
demandado a una
comunidad
sometida al
régimen de la LPH
y, por tanto, a un
régimen de
prescripción de
quince años,...”
parte recurrente pretende combatir a través del presente recurso de casación el razonamiento esgrimido por
la sentencia recurrida sobre la individualización de los gastos, sin que sea posible al haber resultado estimada
la excepción de falta de legitimación activa alegada de contrario y que deslegitima a la parte demandante
para formular la demanda, pese a reconocer a dicha asociación legitimación activa en cuanto que agrupa a
varios propietarios para la mejor defensa de sus derechos como tales dentro de la comunidad demandada,
sin embargo falta del requisito de procedibilidad establecido en la LPH consistente en no hallarse los
copropietarios integrantes de la asociación al corriente en el abono de las cuotas comunitarias.
Sentencia del TS de 23 de enero de 2012, Sala 1ª, rec. 2038/2008. Ponente: Seijas Quintana, José
Antonio EDJ: 2012/2252
El TS declara no haber lugar al rec. de casación confirmando la sentencia impugnada que condenaba a la
promotora-constructora como consecuencia de la existencia de defectos constructivos en la comunidad
de propietarios demandante.
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Constructora responsable por los vicios ruinógenos y por los defectos de
acabado
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Reseñas
mayo de 2012
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“El carácter
excepcional del
rec. de casación
por razón de la
cuantía exige una
fundamentación
suficiente sobre la
infracción del
ordenamiento
jurídico alegada y
comporta la
necesidad de una
interpretación
rigurosa de esta
modalidad para
que mantenga su
finalidad de
unificación de la
aplicación de la ley
civil y
mercantil,…”
La promotora-constructora recurre en casación alegando infracción del art. 1591 CC por cuanto
entiende, de un lado, que se atribuye al recurrente responsabilidad por vicios ruinógenos en supuestos en
los que no existe tal vicio y, de otro, que se le imputa responsabilidad derivada del trabajo de otro de los
intervinientes en el proceso constructivo. Señala la Sala que en el caso planteado lo que se formula es un
rec. de casación y no de apelación en el que bastaba al apelante con exponer las alegaciones en que basa
la impugnación, citar la resolución apelada y señalar los pronunciamientos que impugna. El carácter
excepcional del rec. de casación por razón de la cuantía exige una fundamentación suficiente sobre la
infracción del ordenamiento jurídico alegada y comporta la necesidad de una interpretación rigurosa de
esta modalidad para que mantenga su finalidad de unificación de la aplicación de la ley civil y mercantil,
y no se convierta en una vía de acceso al TS carente de justificación institucional, como ocurre en este caso
en el que el recurso no solo incurre en una valoración interesada de la prueba en relación con la
acreditación o no de los vicios o defectos constructivos de los que resulta responsable la recurrente, sino
que, bajo la apariencia de plantear cuestiones de naturaleza jurídica como las referidas a la calificación de
los vicios como ruinógenos o de simple acabado, desconoce el fundamento de la resolución que impugna,
que mantiene y refuerza la argumentación de instancia distinguiendo lo que son vicios ruinógenos y
defectos de simple acabado que por su concreción y carácter secundario o accesorio son ajenos a las
funciones propias de los técnicos, identificando el título de imputación que corresponde a cada uno de
los agentes que intervinieron en la construcción del que resulta la responsabilidad que les imputa, bien de
forma individual, bien solidaria, por estar comprometida la actividad de todos ellos en el daño a través
del contrato o del incumplimiento del art. 1591 CC. Se desestima, por tanto, el recurso.
Indemnización a una comunidad por los defectos de construcción
debido a la responsabilidad decenal
Sentencia del TS de 23 de enero de 2012, Sala 1ª, rec. 657/2009. Ponente: Xiol Ríos, Juan Antonio
EDJ: 2012/19024
El TS desestima el rec.extraordinario por infracción procesal interpuesto por la contratista de un proyecto
de rehabilitación de un edificio de viviendas contra la sentencia de la AP que le condenó a pagar
solidariamente con el arquitecto y director de obra una indemnización por responsabilidad decenal, al
existir defectos de construcción en la obra. La comunidad de propietarios solicitó en su demanda una
cuantía que superaba los 150.000 euros, si bien cuando accedió a la segunda instancia se produjo una
reducción del inicial objeto de litigio, dado que en su recurso de apelación manifestó que se aquietaba
sobre los conceptos por los que debía ser indemnizaba y sólo impugnó una cuantía de la condena, que ya
era inferior a esa cifra. Por este motivo, la Sala confirma que no alcanza el citado mínimo para acceder al
rec.de casación y, por tanto, rechaza el recurso.
Necesidad de acuerdo unánime para realizar obras que afecten a la
configuración exterior del edificio y causen un perjuicio estético
Sentencia del TS de 17 de enero de 2012, Sala 1ª, rec. 1584/2007. Ponente: Xiol Ríos, Juan Antonio
EDJ: 2012/6927
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Declara la Sala no haber lugar al recurso de casación interpuesto por el actor contra sentencia dictada por
la AP que confirmó el fallo desestimatorio de instancia, en tanto rechazó la demanda en la cual se
interesaba por el recurrente autorización para instalación de chimenea y de aire acondicionado que
debían discurrir por elementos comunes. Indica la Sala que en el caso de locales comerciales la posibilidad
de realización de obras debe ser más amplia. Sin embargo, en el caso de autos, y con aplicación de la
doctrina jurisprudencial, las instalaciones litigiosas al alterar la configuración exterior del edificio y causar
un perjuicio estético precisan, por imperativo legal, de la autorización de la comunidad de propietarios
adoptada mediante acuerdo unánime, incluso en el supuesto, no concurrente en el caso de autos, de que
dichas instalaciones estuvieran autorizadas por los estatutos de la comunidad de propietarios.