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UNIVERSIDAD VERACRUZANA
Facultad de Contaduría y Administración
“Arrendamiento de Bienes Inmuebles”
MONOGRAFÍA
para obtener el Título de:
Licenciado en Contaduría
Presenta:
Carlos Alberto Andrade Torres
Director:
Dr. Jerónimo Domingo Ricárdez Jiménez
Cuerpo académico:
Gestión para la sustentabilidad de las
organizaciones
Xalapa-Enríquez, Veracruz
Agosto 2013
AGRADECIMIENTOS
A Dios:
Por darme todo lo que tengo, salud, familia, pero sobre todo por haberme guiado
para recorrer esta etapa de mi vida y alcanzar un peldaño más. Por darme la
fuerza para seguir siempre adelante.
A mis padres:
Sr. Benjamín Andrade Barradas
Sra. Araceli Torres Méndez
Por haberme dado la vida, dedicarme cada minuto y estar conmigo en las buenas
y en las malas, por todo su amor, cariño, compresión, confianza, y porque con su
esfuerzo me permitieron realizar todos mis estudios. A quienes les debo todo, que
no existe el número de palabras suficientes para agradecerles.
A mi hermana:
Mariana Melina Andrade Torres
Por apoyarme y estar siempre conmigo en las buenas y en las malas.
A mi familia:
Por estar siempre apoyándome y ser una base sólida, por ser una gran familia
muy unida.
A mis amigos:
Por estar en los momentos más importantes y contar siempre con su apoyo
incondicional.
A mi director:
Dr. Jerónimo Domingo Ricárdez Jiménez
Agradeciéndole por su valiosa intervención y el tiempo dedicado, como guía y
apoyo para la realización de la presente.
A mis sinodales:
Dra. Eva Luz Espinoza Priego
Mtro. José Vicente Díaz Martínez
Con todo respeto y admiración por su valioso tiempo dedicado a la revisión de la
presente monografía.
A mis maestros:
A cada uno de ellos que me brindaron sus conocimientos para formarme como un
profesional.
A la Universidad Veracruzana:
Honorable casa de estudios que me proporcionó conocimientos y una formación
profesional.
Y a todas aquellas personas que de alguna manera contribuyeron para que
lograra esta meta más en mi vida.
ÍNDICE
Pág.
Resumen.
Introducción.
Capítulo I Generalidades del contrato de arrendamiento.
1.1 Generalidades del contrato…………………..……………………………...7
1.1.1 Antecedentes del contrato…………………………………………7
1.1.2 Concepto de contrato……………………………………………….8
1.1.3 Interpretación del contrato…………………………………………9
1.1.4 Elementos del contrato……………………………………………10
1.1.4.1 Elementos de existencia………………………………..10
1.1.4.2 Elementos de validez……………………………………11
1.1.5 Clasificación del contrato………………………………………....13
1.1.6 Tipos de contratos…………………………………………………15
1.1.7 Efectos del contrato……………………………………………….16
1.1.8 Terminación del contrato………………………………………….18
1.2 Antecedentes del contrato de arrendamiento de bienes inmuebles…...19
1.2.1 Antecedentes generales………………………………………….19
1.2.2 Antecedentes en México………………………………………….20
1.3 El contrato de arrendamiento………………………………………………25
1.3.1 Importancia del arrendamiento…………………………………..25
III
1.3.2 Concepto de arrendamiento……………………………………...26
1.3.3 Elementos del contrato de arrendamiento……………………...27
1.3.4 Clasificación del contrato de arrendamiento……………………28
1.3.5 Clases del contrato de arrendamiento…………………………..31
1.3.6 Tipos de arrendamiento…………………………………………..32
1.3.7 Clasificación de los bienes……………………………………….34
1.3.8 Derechos y obligaciones del arrendador………………………..37
1.3.9 Derechos y obligaciones del arrendatario………………………37
1.3.10 Requisitos del contrato de arrendamiento…………………….38
1.3.11 El sub arrendamiento……………………………………………39
1.3.11.1 Concepto de subarrendamiento……………………………...39
1.3.11.2 Requisitos del subarrendamiento…………………………....39
1.3.12 Duración del contrato de arrendamiento………………………40
1.3.13 Causas que originan la terminación del contrato de
arrendamiento…………………………………………………………….41
Capítulo II Aspecto fiscal del contrato de arrendamiento de bienes inmuebles.
2.1 Estructura de la ley del impuesto sobre la renta………………………...44
2.1.1 Sujetos del impuesto sobre la renta……………………………..52
2.1.2 Objeto del impuesto sobre la renta………………………………53
2.1.3 Ingresos exentos………………………………………………..…54
2.1.4 Base gravable……………………………………………………...55
2.1.5 Ingresos acumulables……………………………………….........55
IV
2.1.6 Deducciones……………………………………………………….55
2.1.6.1 Deducciones autorizadas……………………………....56
2.1.6.2 Deducción opcional “deducción ciega”………………..57
2.1.6.3 Partidas no deducibles………………………………….58
2.1.7 Requisitos de las deducciones………………………………..…59
2.1.8 Casos de sociedad conyugal y copropiedad…………………...62
2.1.9 Obligaciones de los contribuyentes…………………………..…63
2.1.10 Determinación del impuesto…………………………………….63
2.1.11 Pagos provisionales……………………………………………..63
2.1.12 Pago anual. ……………………………………………………...68
2.2 Ley del impuesto al valor agregado……………………………………….74
2.2.1 Estructura de la ley del I.V.A……………………………………..74
2.2.2 Sujetos del I.V.A………………...…………………………………75
2.2.3 Objeto del I.V.A………………….…………………………………75
2.2.4 Momento de causación del I.V.A…..…………………………….77
2.2.5 Base del impuesto en uso o goce temporal de bienes………..77
2.2.6 Pagos mensuales del I.V.A……………………………………….77
2.2.7 Procedimiento para el pago mensual…………………………...79
Capítulo III Casos Prácticos
3.1.- Casos prácticos…………………………………………………………….81
3.1.1 Caso práctico de persona física calculo de ISR………………….……83
V
3.1.2 Caso práctico de persona física casado bajo el régimen de sociedad
conyugal calculo de ISR…………………………………………………………90
3.1.3 Caso práctico de persona física calculo de ISR e IVA………………..97
Conclusión……………………………………………………………………....107
Fuentes de información………………………………………………………..111
Índice de tablas………………………………………………………………....112
VI
RESUMEN
Desde que los seres humanos dejaron de ser nómadas para volverse
sedentarios, formaron pequeños grupos y más adelante formaron pueblos, se
dedicaron a sembrar para poder comer, usar pieles de los animales que cazaban
para poder vestir, se dieron cuenta de que podían hacer trueques de unas semillas
por otras y empezó lo que fueron los pequeños comercios.
En resumen el objetivo principal de esta investigación es mostrar las
generalidades del contrato de arrendamiento de bienes inmuebles celebrado por
personas físicas. En el cual se analizan aspectos generales de los contratos y
primordialmente el aspecto fiscal, leyes y reglamentos que se relaciona con la
obligación a que está sujeto el contribuyente que celebra un contrato de
arrendamiento de bienes inmuebles.
1
INTRODUCCIÓN
Una de las actividades económicas que más demanda ha tenido en nuestro
país es sin duda el arrendamiento de bienes inmuebles ya que su demanda opera
en doble beneficio: uno social, al otorgar el uso o goce como casa-habitación y
sustituir así el rezago de viviendas que las instituciones gubernamentales con sus
extensos requisitos hacen imposible cada día satisfacer en forma completa tal
necesidad y el otro fin, comercial pues en la actualidad tal actividad económica por
hacerse de más espacio para ofrecer bienes y servicios ocupa un lugar importante
en la economía de nuestro país.
Sin embargo cabe mencionar que todas las personas físicas que
potencialmente pueden ser contribuyentes de éste régimen de arrendamiento de
inmuebles no se encuentran consideradas en tal opción legal, debido al
desconocimiento en gran medida de las reglamentaciones jurídicas y a la
constante modificación que la autoridad hacendaria hace de las disposiciones
fiscales.
Hoy en día el arrendamiento de bienes inmuebles forma parte importante de
las actividades socioeconómicas del país, por tanto se hace necesario conocer las
disposiciones legales que rigen dicha actividad.
Se entiende por uso o goce temporal de bienes el arrendamiento, el
usufructo y cualquier otro acto, independientemente de la forma jurídica que al
efecto se utilice, por el que una persona permita a otra usar o gozar
temporalmente bienes tangibles, a cambio de una contraprestación.
En la actualidad, resulta de suma importancia conocer el Contrato de
Arrendamiento, tanto en su aspecto general como aspecto fiscal, de tal forma que
aquéllas personas que otorguen o hagan uso o goce temporal de algún bien en
arrendamiento, conozcan los derechos y obligaciones a que se someten.
3
El objetivo de éste trabajo es el de servir de guía y explicar de manera
sencilla y comprensible, tanto a contribuyentes que pertenezcan a esta actividad,
como a los lectores en general para que conozcan y puedan elaborar tanto sus
pagos provisionales como su declaración anual de impuestos. Todo esto basado
en la Ley del Impuesto Sobre la Renta.
Éste trabajo también tiene como fin servir de apoyo en la consulta para la
realización de de otros trabajos recepcionales de aspecto fiscal o trabajos sobre
arrendamiento de bienes inmuebles a compañeros de generaciones posteriores.
En éste trabajo se señalara la situación de los impuestos que cada
determinado tiempo surgen dependiendo las necesidades de los ciudadanos y del
Estado, para poder proveerse de recursos y brindar mejores servicios a toda la
ciudadanía, como son: agua potable, luz eléctrica, drenaje, pavimentación,
transporte, salud, etc., para dar mejor calidad de vida a las personas. En esta
investigación se pretende esclarecer las dudas que le surgen a un contribuyente y
con esto hacer que tenga una idea más clara de cómo cumplir con sus
obligaciones dándole a conocer cuáles son sus ingresos, deducciones y sobretodo
sus obligaciones, mencionarle que existen dos opciones para el cálculo de sus
impuesto.
 Deducción de gastos comprobados
 Deducción opcional “ciega”
La presente investigación consta de tres capítulos: en el primer Capítulo
“Generalidades del contrato de arrendamiento” presenta las generalidades del
contrato, así como sus; antecedentes, concepto, interpretación, elementos,
clasificación, tipos, efectos, terminación. Los antecedentes del contrato de
arrendamiento, los antecedentes generales y los antecedentes en México. El
contrato de arrendamiento de bienes inmuebles así como su importancia,
concepto, elementos, clasificación, clases, tipos, clasificación, derechos y
obligaciones del arrendador y del arrendatario, requisitos, duración, terminación y
el subarrendamiento.
4
Capítulo dos, “aspectos fiscales del contrato de arrendamiento de bienes
inmuebles” presenta las leyes fiscales en materia de arrendamiento de bienes
inmuebles, detalla a profundidad el tratamiento que reciben los impuestos en
materia de arrendamiento como son el Impuesto Sobre la Renta, la forma de
calcular el impuesto, las deducciones a las que tiene derecho, el Impuesto al Valor
Agregado de igual manera la forma de calcularlo, los artículos que están
relacionados con el arrendamiento de bienes inmuebles.
Está conformado por la estructura de la LISR, sujetos, objeto, ingresos
exentos, base gravable, ingresos acumulables, deducciones autorizadas y
deducción ciega, requisitos de las deducciones, sociedad conyugal, obligaciones
de los contribuyentes, determinación del impuesto, pagos provisionales, pago
anual, estructura de la ley del IVA, sujetos, objeto, base del impuesto, pagos
mensuales.
Capítulo tres, “Casos prácticos” presenta los casos prácticos del
arrendamiento de bienes inmuebles de personas físicas que otorgan el uso o goce
de bienes inmuebles, en el primer caso se hace el cálculo de los pagos
provisionales así como la declaración anual, en el segundo caso se hace el cálculo
de los pagos provisionales así como la declaración anual, pero donde la persona
está casada bajo el régimen de sociedad conyugal, y en el tercer caso se hace el
cálculo de los pagos provisionales así como la declaración anual, así como
también
el
cálculo
de
los
pagos
provisionales
del
IVA.
5
CAPÍTULO I
GENERALIDADES DEL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO
1.1 Generalidades del contrato
Para iniciar el estudio de los ingresos por arrendamiento de las personas
físicas, se debe en primera instancia conocer acerca de los contratos, ya que
debido a éstos, la relación de arrendamiento se puede generar. A continuación se
presenta el concepto, elementos, clasificación, efectos y terminación del contrato.
1.1.1 Antecedentes del contrato
El perfeccionamiento del Derecho como materia que regula la conducta del
hombre en su más generalizada idea jurídica racional y que evoluciona de acuerdo
a
las
exigencias
mismas
de
la
sociedad,
también
trae
consigo
un
perfeccionamiento mayor en materia de contratos, ya que éstos ocupan un lugar
muy importante dentro de esta materia.
De tal modo que primitivamente, debido a la necesidad que se tenía de
apropiarse de los bienes ajenos, los hombres negociaban entre si cambiándose
una cosa por otra, llamándole a esto cambio o trueque, se explica que éste
contrato de cambio o trueque era únicamente verbal, evolucionando hasta que se
llegaron a emplear diversos metales, cuya cantidad se determinaba pensándolos
como una mercancía común para operar en las distintas negociaciones de
trueque.
En la vida diaria contraemos obligaciones a favor o en contra nuestra;
constantemente también, celebramos contratos: al salir de nuestra casa y subir al
camión, no hacemos otra cosa que celebrar un contrato de transporte, al adquirir
en el puesto de revistas un periódico no hacemos otra cosa que celebrar un
contrato.
7
En tal cantidad lo hacemos a diario, que alejamos de ellos la noción jurídica
del contrato; sólo cuando éste tiene una tendencia o cuando el obligado en él no
cumple, es cuando queremos saber, porque nuestro interés así lo exige: qué
especie de contrato hemos celebrado, cuáles son las obligaciones y derechos que
tenemos; por esto es indispensable entender, perfecta y completamente, la forma
como funciona éste acto jurídico que se le denomina convenio generalmente, y
contrato cuando nos referimos a una de sus especies.
La palabra “Contrato” proviene del latín “Contratus”, que significa contraer,
estrechar, unir, pacto. Entre otras acepciones tiene la de juntar o reunir.
Para conocer lo que es un contrato en necesario conocer lo que es un
convenio debido a que por éste, es como se le da origen al contrato, es decir, que
es necesario un convenio para que nazca un contrato.
CONVENIO: Es el acuerdo de dos o más personas para crear, transferir,
modificar, o extinguir obligaciones. (Art. 1725 Cód. Civ. del Estado de Veracruz).
El acuerdo es el elemento principal de un convenio y por consiguiente del
contrato, ya que el acuerdo es cuando dos personas o más están dispuestas a
cumplir o hacer determinados acciones u obligaciones.
1.1.2 Concepto de contrato
Son los convenios que producen o transfieren las obligaciones y derechos,
es decir, que el contrato cuenta con las características del convenio y además las
antes mencionadas para que tome el nombre de contrato.
El contrato se define como un acuerdo de voluntades para crear o transmitir
derechos y obligaciones, es una especie dentro del género de los convenios. El
convenio es un acuerdo de voluntades para crear, transmitir, modificar o extinguir
obligaciones y derechos reales o personales; por lo tanto, el convenio tiene dos
funciones: una positiva, que es crear o transmitir obligaciones y derechos, y otra
negativa: modificarlos o extinguirlos. Se prefiere decir derechos reales y
8
personales, y no derechos patrimoniales, en virtud de que pueden existir derechos
personales de contenido extramatrimonial.
Dentro de los derechos y obligaciones que se crea o transmite en un
contrato, se encuentran derechos personales y reales, algunos contratos generan
sólo una de las dos, y otros pueden generar ambos. Contratos como el de
arrendamiento, crean exclusivamente derechos personales.
En contratos como el arrendamiento, que se transmite temporalmente el
uso de una cosa, también se originan exclusivamente derechos personales. La
transmisión del uso en el arrendamiento no engendra el derecho real de uso.
Por tanto el contrato es un acuerdo entre partes que crea o transmite
derechos y obligaciones, en el caso del contrato de arrendamiento éstos derechos
son exclusivamente personales, es decir, sólo la persona puede tenerlos no la
cosa.
1.1.3 Interpretación del contrato
Las normas para interpretar el contrato llevan a cabo una interpretación
preponderadamente subjetiva; ya que mediante la interpretación del contrato se
trata de fijar la significación y el alcance de los términos empleados y de las
cláusulas convenidas por las partes.
Las normas para interpretar los contratos se dividen en dos grupos: las
normas para investigar la intención común de las partes y las normas para eliminar
las dudas y antigüedades del contrato.
Cuando los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la
intención de los contratantes las partes se sujetarán al sentido literal de sus
cláusulas.
Cuando exista confusión o las palabras pareciesen contrarias a la intención
evidente del contrato, deberá recalcarse la verdadera intención de las palabras.
9
De tal forma que, no deberán entenderse comprendidas en el contrato
cosas distintas y casos diferentes de aquéllos sobre los que los interesados se
propusieron contratar.
1.1.4 Elementos del contrato
Los elementos del contrato se dividen en: elementos de existencia, y
elementos de validez.
1.1.4.1 Elementos de existencia
1. Consentimiento
El consentimiento es el elemento esencial del contrato. Es el acuerdo o
concurso de voluntades que tiene por objeto la creación o transmisión de derechos
y obligaciones.
Significa acuerdo de voluntades. Las partes incluidas en el contrato
consisten o afirman que se presenta su voluntad para llevar a cabo el contrato, es
decir, que el contrato existe debido a que han aprobado su realización.
Puede presentarse entre presentes o ausentes.
2. Objeto
Se distingue el objeto directo de los contratos que es crear o transmitir
obligaciones en los mismos; y el objeto indirecto, que es la cosa o el hecho, que al
mismo tiempo es el objeto de la obligación que engendra el contrato.
El objeto del contrato, 1) la cosa que el obligado debe dar, 2) el hecho que
el obligado debe hacer o no hacer.
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Las obligaciones de dar son de cuatro especies:
1. Traslativas de Dominio: De esta especie son aquéllas que traen consigo la
transmisión del dominio de las cosas: Venta, Permuta, Donación, Mutuo y
Sociedad.
2. Traslativas de Uso: De esta especie son ejemplos: el Arrendamiento y el
Comodato.
3. De Restitución de Cosa Ajena: Implica la restitución de cosa ajena, lo son el
Depósito de la Propiedad.
4. Pago de la Cosa Debida: Entre éstos tenemos el préstamo y en general el
pago del precio de venta, arrendamiento, prestación de servicios, entre
otros.
Las obligaciones de hacer o no hacer debe ser posible, tanto 1) física como
2) jurídicamente:
1. Física: Se dice que hay una imposibilidad física para ejecutar una
obligación de hacer, cuando una ley de la naturaleza impide la realización
del hecho, constituyendo un obstáculo insuperable, de tal manera que en
forma absoluta y para toda persona no podrá realizarse la prestación
convenida.
2. Jurídica: El objeto debe ser posible desde el punto de vista jurídico, se dice
que hay una imposibilidad jurídica, cuando el hecho no puede realizarse
porque una norma de derecho constituye a su vez un obstáculo insuperable
para su ejecución.
1.1.4.2 Elementos de validez
Son los elementos de validez:
1. Capacidad y Representación
La capacidad jurídica de las personas físicas se adquiere por el nacimiento
y se pierde por la muerte; pero desde el momento en el que un individuo es
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concebido, entra bajo la protección de la ley. El que es hábil para contratar, puede
hacerlo por sí o por otro medio legalmente autorizado, a esto se le llama
representación.
La capacidad hace referencia a quienes celebren el contrato sean capaces
de hacerlo, sólo existen dos grados de capacidad: jurídica o de goce y la legal o
de ejercicio. La de goce es la aptitud para ser titular de derechos y obligaciones.
La capacidad de ejercicio es la facultad de realizar por si misma los actos
jurídicos, ejercitar sus derechos y cumplir sus obligaciones por sí misma. Es esta
última a la que hace referencia el requisito de validez.
La capacidad no es un elemento esencial en los contratos, puesto que
también se dan contratos celebrados por incapacidad jurídicamente.
2. Vicios del Consentimiento
La voluntad de los contratantes debe manifestarse libremente, sin engaño, y
no estar sujeta a presiones o circunstancias que le hagan desviarse a sus
auténticos propósitos. La ley no le reconoce validez a la voluntad de una persona
sobre la cual han influido factores que la aparten de su real y verdadera intención.
En estos casos que se dice que la voluntad está viciada; puesto que la
libertad debe ser plena y libre. Las circunstancias que invalidan la voluntad se
denominan vicios de voluntad o vicios de consentimiento, y éstos son:
1. Error.
2. Dolo.
3. Mala fe.
4. Violencia.
5. Lesión.
12
1.1.5 Clasificación del contrato
Existen diversos criterios que sirven de base para la clasificación de los
contratos, son los siguientes:
1. Contratos bilaterales y unilaterales.
2. Contratos onerosos y gratuitos.
3. Contratos comunicativos y aleatorios.
4. Contratos reales.
5. Contratos formales y consensuales.
6. Contratos principales y accesorios.
7. Contratos instantáneos y sucesivos.
Contratos bilaterales y unilaterales
Bilaterales.- Se dan cuando en el acuerdo de voluntades se da nacimiento a
derechos y obligaciones de ambas partes.
Unilaterales.- Es cuando un acuerdo de voluntades procrea sólo
obligaciones para una parte y derechos para otra.
Contratos onerosos y gratuitos
Onerosos.- Imponen derechos y gravámenes recíprocos.
Gratuitos.- Los provechos corresponden a una de las partes y los
gravámenes a otra.
Contratos comunicativos y aleatorios
Comunicativos.- Los provechos y los gravámenes son ciertos y conocidos
desde la celebración del contrato; es decir, cuando la cuantía de las
prestaciones puede determinarse desde la celebración del contrato.
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Aleatorios.- Cuando los derechos y gravámenes dependen de una
condición o término, la cuantía de las prestaciones no puede determinarse
en forma exacta si no cuando se realiza la condición del término.
Contratos reales
Reales.- Son aquéllos que se constituyen por la entrega de la cosa. Entre
tanto no exista dicha entrega, sólo hay un ante contrato, llamado también
contrato preliminar o promesa de contrato.
Contratos formales y consensuales
Formales.- Son aquéllos en los que el consentimiento debe manifestarse
por escrito. Con un requisito de validez, de tal manera que si no se otorga
en escritura pública o privada, según el acto, el contrato estar afectado de
nulidad relativa.
Consensuales.- En oposición a los formales, son aquéllos que para su
validez no requieren que el consentimiento se manifieste por escrito y, por
lo tanto, puede ser verbal, o puede tratarse en un consentimiento táctico,
mediante hechos que necesariamente lo supongan.
Contratos principales y accesorios
Principales.- Son aquéllos que existen por sí mismos.
Accesorios.- Son aquéllos que siguen la suerte de los principales porque la
nulidad o la inexistencia de los primeros originan a su vez, la nulidad o
inexistencia del contrato de accesorios.
Éstos contratos accesorios son llamados también “de garantía” porque
generalmente se constituyen para garantizar el cumplimiento de una
obligación que se reputa principal.
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Contratos instantáneos y de tracto sucesivo
Instantáneos.- Son los que se cumplen en el mismo momento en el que se
celebran. El pago de las prestaciones se lleva a cabo en un sólo acto.
De tracto sucesivo.- El cumplimiento de las prestaciones se realiza en un
periodo determinado.
1.1.6 Tipos de contratos
Existen varios tipos de contratos, y a continuación serán mencionados.
1. Contratos de prestación de servicios:
 El depósito.
 Mandato.
 Presentación de servicios personales.
 Contrato de obra.
 Transporte.
 Hospedaje.
 De trabajo.
 Pública promesa.
2. Contratos de uso y disfrute
 Arrendamiento.
 Subarrendamiento.
 Comodato.
 Servidumbre.
 Precario.
 Censo consignativo y enfitéutico.
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3. Contratos de realización de un fin común
 Asociación.
 Sociedad.
 Aparcería.
4. Contratos aleatorios
 Juego.
 Apuesta.
 Renta vitalicia.
 Seguro.
5. Contratos de garantía
 Fianza.
 Prenda.
 Hipoteca.
 Promesa.
 De reconocimiento de crédito o deuda.
6. Contratos dirigidos a la decisión de controversia
 Compromiso.
 Transacción.
1.1.7 Efectos del contrato
Los contratos obligan a las personas que los realizan a cumplirlos; por lo
tanto, el principal efecto de un contrato es su cumplimiento.
Si el contrato obliga a la entrega de una cosa, se cumple haciendo dicha
entrega, y si se trata de la prestación de un servicio, el cumplimiento del contrato
implica la realización de ese servicio.
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Debido a que el contrato también puede obligar a una abstención, el
obligado cumple realizando el hecho negativo al que se obligó.
Los efectos del contrato son los siguientes:
1. Obligatoriedad.
2. Intangibilidad del contrato.
3. Relatividad de los contratos.
4. Oponibilidad del contrato.
5. La seguridad de los contratos.
Obligatoriedad.- Es el primer efecto ya que da por iniciado el contrato,
estableciendo que ninguna de las partes puede deslindarse hasta cumplir con lo
que haya acordado.
Intangibilidad del contrato.- No puede una de las partes por voluntad unilateral,
disolver o modificar el contrato, salvo casos específicamente previstos en la ley,
como son la revocación de la donación.
Relatividad de los contratos.- Consiste en que los efectos del contrato sólo
aprovechan o perjudican directamente a las partes. Los terceros, por regla general
no se aprovechan de los contratos.
Oponibilidad del contrato.- Constituye un efecto denominado reflejo, ya que
deriva de los contratos con efectos reales los cuales son oponibles frente a
terceros siempre y cuando cumplan diversos requisitos.
La seguridad de los contratos.- Se refiere a que no se permitirá la revisión de
contrato alguno.
17
1.1.8 Terminación del contrato
Existen diferentes formas por las que se puede dar la terminación de un
contrato, de entre ellas destacan las siguientes:
Frustración.- Significa quedar sin efecto un propósito contra la intención de quien
quiera llevarlo a cabo, y se presenta en los siguientes casos:
1. Cuando falta alguno de los elementos de existencia del contrato
2. Cuando el contrato está afectado de nulidad absoluta, misma que se
presenta si el contrato recae sobre un objeto imposible o ilícito, o si el fin o
motivo determinante del contrato es ilícito.
3. Cuando hay falta de capacidad en alguna de las partes o ha habido algún
vicio de consentimiento, incluyendo el estado de necesidad.
Terminación.- Un contrato que se ha celebrado válidamente y ha empezado a
producir sus efectos, puede dejar de producir éstos o extinguirse a consecuencia
de hechos o acontecimientos posteriores a dicha celebración y que constituyen
propiamente los medios de terminación del contrato como son:
 El vencimiento, cuando se establece un plazo por la terminación del
contrato y cuando éste se presenta, generalmente el contrato termina.
 La muerte de uno de los contratantes, hay contratos en los que la muerte
de uno de los contratantes pone fin al contrato, como sucede en el
mandato.
 El agotamiento natural del contrato.
 La quiebra cuando no hubiese llegado el momento de su cumplimiento.
 Por voluntad unilateral, cuando así éste expresamente por la ley, tal y como
ocurre en el arrendamiento entre las partes.
 Por resolución del contrato.
18
1.2 Antecedentes del contrato de arrendamiento de
bienes inmuebles.
A continuación se mencionarán los antecedentes generales y los
antecedentes en México del contrato de arrendamiento de bienes inmuebles.
1.2.1 Antecedentes generales
La palabra arrendamiento proviene de arrendar que significa “ceder o
adquirir mediante precio el aprovechamiento temporal de cosas inmuebles, o de
beneficio o rentas”.
En sus orígenes el arrendamiento podía ser de cosas, obras o servicios. La
idea de servicios tiene su origen en la idea romanista de la “locatio conducto”, y
así, si bien como señala diez-picazo, el que asigna el precio se llama “arrendador”
y el que paga el precio se llama “arrendatario”.
Es necesario reiterar que en los contratos de arrendamiento intervienen dos
partes (arrendador y arrendatario), como en todos los contratos y que las
soluciones deben encaminarse a armonizar los intereses de ambos al amparo de
la garantía social que consagra nuestra Constitución, sin menoscabo de los
derechos del que menos tiene.
Los antecedentes más antiguos del arrendamiento los encontramos en el
Derecho Romano. No fue hasta el Siglo II a.C. cuando apareció la renta de tierras.
Posteriormente, ya en época del imperio, en Roma fueron construidas grandes
edificaciones con fines habitacionales; de esta manera comenzó el alquiler de
viviendas.
La locación, en el Derecho Romano, se aplica al acto jurídico por el cual
una persona cede a otra el uso o goce de un bien mueble o inmueble. Consiste
esencialmente en la concesión temporal del uso o goce de un bien mediante el
pago de una renta o precio determinado.
19
La influencia del Derecho Inglés y del Derecho Romano sentaron sus bases
para complementar al Derecho Romano, al grado de no admitirse en la actualidad
el arrendamiento perpetuo, pues a partir de la Revolución Francesa se modifica
esta situación.
Se considera que lo que se adquiere con arrendamiento es la compra del
uso. En la legislación europea, y en alguna parte de la historia patria, el contrato
de arrendamiento consistió en la cesión del uso o goce de algo mediante el pago
de un precio, ya se trate de cosas muebles, inmuebles, obra o servicios que preste
una persona, intelectuales o mecánicos y las actividades en caminadas a llevar a
cabo una obra. La legislación vigente mexicana permite que sean objeto en
materia del contrato de arrendamiento, tanto los bienes muebles como los
inmuebles, los corporales como los incorporales o intangibles con la salvedad de
los bienes consumibles y los derechos estrictamente personales. Tenemos así,
que los servicios que preste una persona, sean éstos intelectuales o mecánicos y
las actividades encaminadas a llevar a cabo una obra son objeto de distinto
contrato, pero no del pacto arrendaticio.
Los países europeos, después de la Segunda Guerra Mundial, aprobaron
una legislación de carácter excepcional y temporal que decretó la moratoria de las
rentas y la prórroga de los contratos, incluso se condenó la especulación ilícita, y
se crearon comisiones arbitrales para juzgar ante tribunales especiales los
problemas de alquileres. En España por ejemplo, hubo varias legislaciones de
prorroga en que se les negaron los beneficios a los extranjeros y se fijaron los
montos máximos de aumento de rentas, lo mismo que la obligación de los
propietarios de publicar anuncios cuando hubiera inmuebles vacios.
1.2.2 Antecedentes en México
El arrendamiento llega a México a través del Derecho Español que trajeron
los conquistadores y cuyos ordenamientos prevalecieron hasta mediados del Siglo
pasado; no es sino hasta la aparición de nuestro primer Código Civil (en 1871)
cuando esa figura jurídica adquiere carta de naturalización.
20
Al contrato de arrendamiento se le ha señalado como el segundo contrato
en importancia de los regulados por la legislación civil, dada la frecuencia de su
uso, después del contrato de compraventa. Su importancia, tanto económica como
jurídica, ha obligado a la especialización de los juzgadores, al menos en la capital
de México, donde se cuenta con jueces de arrendamiento inmobiliario.
El Código Civil de 1871, “en el Titulo Vigésimo, del Libro Tercero –dice
Antonio de Jesús Lozano- trata de manera extensa, y podríamos decir que casi
completa, la materia de arrendamiento, modificando de una manera notable las
antiguas doctrinas y preceptos legales”.
El Código Civil de 1884 prácticamente transcribe el contenido que sobre
arrendamiento disponía su antecesor. El problema social a partir de la época
posrevolucionaria se advierte en todo el país una escasez de viviendas adecuadas
para el desarrollo de la familia mexicana.
Después de la Segunda Guerra Mundial, México disfruta de cierto auge
económico que permite mejores niveles de vida: prolongar la longevidad y mejoría
de la salud, lo cual propicia un desbordamiento demográfico que lleva al país de
26 millones de habitantes en 1950 a 87 millones en 1990,
sin disponer de
programas ni recursos capaces para resolver la demanda de casas-habitación,
realidad que prevalece en el Valle de México y se agudiza en el Distrito Federal.
El Valle de México convertido en la máxima concentración humana de la
Republica, sufre graves problemas originados en la falta de viviendas: aparición de
ciudades perdidas y cinturones de miserias, incremento del “paracaidismo”, alto
costo de arrendamiento, habitaciones inadecuadas e insalubres que generan
promiscuidad
surgimiento
de
pandillerismo
y
drogadicción,
entre
otras
consecuencias negativas que estabilizan a las familias.
El problema del arrendamiento, ligado estrechamente con la carencia de
casas, principalmente en la ciudad de México y el área metropolitana, merece la
atención
de
juristas,
sociólogos,
urbanistas,
ecologistas,
arquitectos,
21
municipalistas, etcétera, pues la morada en la cual se alberga una familia, es el
escenario donde se desarrolla la vida de ésta.
La vivienda configura la familia, en primer lugar, en el aspecto material: la
higiene de la vivienda incide en la salud de sus ocupantes. También en el aspecto
educativo: una vivienda atrae por su comodidad, que invita a la velada, ejerce
insospechada influencia en la conducta de esposos e hijos, así como en las
mutuas relaciones de unos y otros.
El gobierno ha realizado serios esfuerzos por solucionar la falta de vivienda
sin haberlo conseguido, pues el problema subsiste y crece paulatinamente a pesar
de las cuantiosas inversiones y múltiples dotaciones de créditos a través de
instituciones como el INFONAVIT, FOVISSSTE, FOVI, FONHAPO y la
participación de los bancos.
La cuestión jurídica: El problema del arrendamiento originalmente es de
índole jurídica, cuyo acierto o desacierto legislativo trae consecuencias, además
de las que les son inherentes, de carácter social, económico, ecológico, de salud
pública y político.
El problema parte de la actitud reivindicatoria del Estado para las clases
trabajadoras como fruto de la lucha revolucionaria iniciada en 1910. También es
de reconocer la tendencia de gobiernos populistas por llevar a cabo políticas que
representaron un alto costo social para el país por su carácter paternalista y
proteccionista.
La congelación de las rentas en 1942, México siguiendo el ejemplo de otros
países tomó medidas para proteger a las clases trabajadoras y el 24 de julio de
ese año el Presidente de la República decretó que “no podrán ser aumentadas las
rentas por ocupación de inmuebles mientras rija la suspensión de garantías
individuales”.
Esta medida fue oportuna en su momento, pero al concluir la Segunda
Guerra Mundial debió abrogarse tal Decreto al desaparecer la situación que lo
22
había generado; sin embargo, el Gobierno del Presidente Alemán, optó por
prorrogar la congelación de las rentas mediante un Decreto publicado el 24 de
diciembre de 1948, el cual sufrió algunas reformas que fueron publicadas en el
Diario Oficial el 30 de diciembre de ese año y modifico a su vez el Decreto del 31
de diciembre de 1947; posteriormente fue reformado el Articulo Segundo del
Decreto de 1948, excluyéndose del beneficio a las casas o locales destinados a
cantinas, pulquerías, cabarets, o centros de vicios autorizados, etcétera.
A finales de 1945 es levantada la suspensión de garantías a través del
Decreto publicado en el Diario Oficial del 28 de diciembre de 1945, el cual fue
reformado el 21 de enero de 1946, con el propósito de dejar vigentes las leyes y
disposiciones que preveían la congelación de rentas y la continuidad de los
contratos de arrendamiento para casas habitación y la ampliación de este último a
establecimientos de comercio en pequeño.
García Colorado, citando un estudio de Raúl H. Figueroa Esquer, transcribe
lo siguiente al referirse a los problemas generados por la congelación de las rentas
y la prolongación de los contratos.
“El deterioro de una serie de edificios de incalculable valor artístico e
histórico en el corazón de la ciudad. Desperdicio el suelo urbano respecto a su
valor y el de la infraestructura existente. Esto tiene repercusiones difíciles de
determinar en el ámbito total del Instituto Nacional de la Vivienda. Los gobiernos
posteriores también hicieron sus aportaciones en la materia: Instituto Nacional
para el Fomento de la Vivienda de los Trabajadores, Fondo de la Vivienda del
Instituto de Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado, Fondo Financiero
de Vivienda, Fondo Nacional para la Habitación Popular, etcétera; además,
organismos descentralizados como el Instituto Mexicano del Seguro Social
contribuyeron con sus recursos y reservas en la construcción de unidades
habitacionales. El mismo caso es de organismos centralizados como las Fuerzas
Armadas”.
23
Todos esos esfuerzos no han sido estériles porque miles de familias han
logrado obtener un departamento, una casa, pero si debemos estimarlos
insuficientes; en consecuencia, urge buscar mecanismos más ágiles y con menor
dependencia gubernamental, incrementando el concurso de los particulares a
efecto de revertir la situación actual, es decir, que sea mayor la oferta de venta y
renta de inmuebles que la demanda.
La crisis de 1976-1991 la más grave afectación que hemos tenido los
mexicanos ha sido la pérdida del poder adquisitivo de nuestra moneda debido al
proceso inflacionario. Esta crisis prácticamente paralizo desde 1976 hasta 1990 la
construcción de viviendas particulares. La edificación de inmuebles para
arrendamiento ha estado muerta desde 1972 debido a las políticas de
proteccionismo inquilinario. Los créditos para vivienda no reaparecen hasta 1991.
La crisis ha sido una amarga experiencia que ha dejado una secuela de
problemas irreparables. Durante éste periodo y debido a la escasez de dinero, la
desorientación de la gente y el abuso de algunos propietarios de inmuebles dados
en renta, generó una serie de demandas contra los arrendadores y de éstos contra
los arrendatarios, que los juzgados civiles atendieron, pero dado el enorme
número de juicios de arrendamiento en los tribunales del fuero común, fue
necesario optar por la especialización y división del trabajo para atender con
eficiencia la creciente demanda de tales juicios. Para tal efecto, en 1985 fueron
modificados el Código Civil, Código de Procedimientos Civiles y la Ley Orgánica
de los Tribunales de Justicia del Fuero Común.
Para dar cumplimiento a las reformas y adiciones al Código Civil, Código
de Procedimientos Civiles, Ley Orgánica de los Tribunales de Justicia del Fuero
Común, el Pleno del Tribunal Superior de Justicia del Distrito Federal acuerda el
20 de febrero de 1985 que a partir del 26 de febrero de ese mismo año se inicie el
funcionamiento de quince juzgados de arrendamiento de inmobiliario; en 1987
fueron creados quince más y en 1989 otros diez, lo que da un total de cuarenta
juzgados funcionando, extraídos de los de materia civil.
24
En México también existió una legislación de excepción con motivo de la
Segunda Guerra Mundial que limitó el arrendamiento y terminó por propiciar una
injusticia con respecto a los propietarios (ésta legislación fue abrogada el 30 de
diciembre de 1992), situación que se agudizó con las reformas de 1985 que
hicieron obligatorios los plazos respecto a las casas habitación; ello provocó una
alteración en las relaciones arrendaticias, con lo cual se llego al grado de tener
que modificar esa situación, en la capital de la República, con las reformas del 21
de julio y del 23 de septiembre de 1993.
Según el censo de 1990, en el Distrito Federal existen 1,799,410 viviendas
ocupadas por 8,235,744 personas; de tales inmuebles 346,818 –que afectan a
1,387,272 ocupantes no reúnen condiciones de higiene y seguridad para una
adecuada convivencia familiar. Pero esto no es todo, el mismo censo proporciona
los siguientes datos: viviendas de un solo cuarto para tres a nueve o más
moradores: 35,400, de dos cuartos con cuatro a nueve o más ocupantes: 79, 709,
y de tres cuartos con cinco a nueve o más habitantes: 72,242, etcétera. Sirvan
estas cifras para imaginar la tremenda sobre población en centenares en miles de
hogares, como muestra del gravísimo problema de la falta de viviendas dignas que
sufren los habitantes de la capital de la República.
1.3 El contrato de arrendamiento
En éste apartado realizaremos un estudio sobre el panorama actual que
guarda el arrendamiento en México, citando su concepto, clasificación, elementos,
tipos, importancia, integrantes, estructura, requisitos, clases, modalidades,
capacidad, duración y causas para la terminación del contrato.
1.3.1 Importancia del arrendamiento
El arrendamiento es uno de los contratos más importantes tanto teórica
como prácticamente, por las dificultades que pueden surgir tanto jurídica como
fiscalmente por la constante aplicación en la práctica.
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Desde los inicios del contrato de arrendamiento los legisladores han dedicado su
atención a normar esta actividad estableciendo leyes, códigos y reglamentos
tratando de resolver los problemas que se han originado a través de los años,
debido al auge que va adquiriendo esta actividad entre la sociedad por falta de
recursos para adquirir una propiedad y el cambio constante de residencia que se
ha dado en los últimos años.
1.3.2 Concepto de arrendamiento
El contrato de arrendamiento es uno de
los contratos que tienen gran
importancia, tanto teórica como práctica, por su constante aplicación en la vida
diaria. Cumple el contrato que analizamos la función económica de permitir el
aprovechamiento de las cosas ajenas, ya que abarca lo mismo a éste que al goce
de dichas cosas.
El arrendamiento es el más importante de los contratos llamados de uso o
disfrute. La palabra arrendamiento ha tenido una significación excesivamente,
comprendiendo no sólo de las cosas sino también los denominados de obra y de
servicios.
Los elementos básicos del contrato de arrendamiento son:
 La concesión del uso o goce temporal de una cosa.
 El pago de un precio cierto como contraprestación por dicho uso o goce.
“El arrendamiento es un contrato por medio del cual una de las partes
obliga a dar a otra, por tiempo determinado y a cambio de un precio fijado el uso o
disfrute de un bien.”
El término arrendamiento se aplica para designar el acto jurídico por el cual
una persona cede temporalmente a otra el uso o goce de una cosa mueble o
inmueble.
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El arrendamiento es el contrato por el cual ambas partes se obligan
recíprocamente, una a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a
pagar por ese uso o goce un precio cierto.
El arrendamiento es un contrato en virtud del cual una parte llamada
arrendador se obliga a transferir temporalmente, el uso o goce de una cosa a otra
parte llamada arrendatario quien a su vez, se obliga a pagar por ese uso o goce
temporalmente un precio cierto y determinado.
1.3.3 Elementos del contrato de arrendamiento
El contrato de arrendamiento, tiene elementos propios, los que ya se
mencionaron previamente en el apartado 1.1, y algunos otros que se definen
por ser parte del arrendamiento como actividad, de entre los elementos
destacan los siguientes:
Elementos personales
Los elementos personales que intervienen en el arrendamiento son dos:
 El arrendador, da la cosa en arrendamiento y tiene legitimación sobre el
bien.
Es el sujeto que transfiere el uso o goce de la cosa en arrendamiento.
 El arrendatario, recibe la cosa en arrendamiento.
Es la persona que se obliga a pagar por el derecho a usar la cosa en
arrendamiento a un precio cierto determinado.
Elementos esenciales
Los elementos esenciales son tres:
 La cosa. Se refiere al bien que se dará en arrendamiento, todas las cosas
son susceptibles de arrendamiento a excepción de los consumibles y
aquéllas que expresamente la ley prohíbe en arrendamiento y los derechos
estrictamente personales.
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 El precio. Que sea determinable al hacerse exigible, la renta o precio de
arrendamiento puede consistir en una suma de dinero o en cualquier otra
cosa equivalente, con tal de que sea cierta y determinada.
 El tiempo. En el arrendamiento, como lo indica su carácter temporal, el
tiempo es un elemento esencial.
1.3.4 Clasificación del contrato de arrendamiento
Es importante que el contrato de arrendamiento pueda considerarse como
un contrato:
 Bilateral.
 Oneroso.
 Principal.
 Traslativo de uso y de tracto sucesivo.
Se dice que el arrendamiento es un contrato bilateral, porque al momento
de crearse el contrato se establecen derechos y obligaciones recíprocos.
Por parte del arrendador la obligación principal es la de conceder el uso o
goce de una cosa, y por parte del arrendatario, pagar un precio cierto y
determinado por el uso o goce de la cosa.
Es oneroso, en virtud de que hay provechos y gravámenes para ambas
partes. El provecho que recibe el arrendador, cuando se le paga un precio cierto y
determinado, reporta el gravamen en conceder el uso o goce de la cosa arrendada
y a la inversa, el provecho que obtiene el arrendatario, por el uso o goce de la
cosa, reporta el gravamen de pagar un precio cierto y determinado. El
arrendamiento siempre es en consecuencia, un contrato oneroso.
Principal porque no depende de ningún otro contrato para existir.
El arrendamiento es un contrato traslativo de uso, en virtud de que el objeto
principal es transferir el uso o goce de una cosa, siendo dicha concesión temporal.
28
Por último el arrendamiento es un contrato de tracto sucesivo, porque el
arrendamiento, por su propia naturaleza prolonga su efecto a través del tiempo, ya
que la cosa estará en poder del arrendatario y a su vez éste pagará
periódicamente una renta, es por eso que no se puede concebir el arrendamiento
como un contrato instantáneo.
Manejan diversas clasificaciones del arrendamiento, estas obedecen a los
principios, normas y características que en materia contable, fiscal y financiera
consisten en nuestro medio, la clasificación que propone es la siguiente:
Contable
En materia contable el arrendamiento se clasifica como:
 Operativo: Es aquel en donde los riesgos y beneficios que conlleva la
propiedad del activo materia del arrendamiento, recaen en el arrendador.
Las rentas que se cubren por el derecho a utilizar el bien, se llevan a
resultados conforme se devengan.
 Capitalizable: Es aquel en donde los riesgos y beneficios que conlleva la
propiedad son transferidos al arrendatario; por lo general en éste caso, los
convenios no son revocables y aseguran al arrendador la recuperación de
su inversión y una utilidad.
Las rentas cubiertas se integran por los intereses y las amortizaciones; los
primeros se llevan directamente a resultados y las segundas disminuyen el
pasivo registrado en el balance, que se contabilizó al iniciar la operación.
En éste tipo de arrendamiento el arrendatario contabiliza el valor del bien
dentro de su activo fijo y tiene el derecho a depreciarlo.
29
Fiscal
Dentro del contexto fiscal el arrendamiento se clasifica como puro y
financiero:
 El arrendamiento puro es la figura jurídica mediante la cual dos partes
contratantes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso o goce
temporalmente de una cosa (arrendador), y la otra, a pagar por ese uso o
goce un precio cierto (arrendatario). Éste arrendamiento debe otorgarse por
escrito.
 El arrendamiento financiero es el contrato por medio del cual una persona
se obliga a otorgar el uso o goce temporal de bienes tangibles a plazo
forzoso, obligándose esta última a liquidar, en pagos parciales como
contraprestación, una cantidad de dinero determinada que cubra el valor de
adquisición de los bienes, las cargas financieras y los demás accesorios y
adoptar el vencimiento del contrato alguna de la opciones que establezca la
ley de la materia.
Financiera
Financieramente el arrendamiento se clasifica como:
 Normal: es aquél donde el arrendatario cubre por medio del pago de las
rentas del arrendador, el costo del bien objeto del contrato y el costo de
financiamiento de la adquisición (costo de capital, costos de operación y
margen de utilidad). Los accesorios tales como: gastos de seguros,
instalación, mantenimiento, etc., son a cargo del arrendatario.
 Ficticio: es aquel financiamiento de bienes que son ya propiedad de la
empresa, a esta modalidad se le denomina también como “sale and lease
bank”.
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1.3.5 Clases de arrendamiento
Las clases del arrendamiento son las siguientes: mercantil, administrativo, y
civil por lo que resulta conveniente desarrollar cada uno de ellos.
A. Mercantil
Es mercantil exclusivamente cuando recae sobre bienes muebles,
existiendo el propósito de especulación comercial.
B. Administrativo
Se presume administrativo cuando los bienes pertenezcan a la Federación,
a los Estados o a los Municipios, es decir cuando sean bienes del Estado. Cuando
estos entes celebren contratos de arrendamiento con particulares, se estará en
condiciones de llamarle arrendamiento administrativo.
C. Civil
Se considera civil, por exclusión, cuando no tenga el carácter de mercantil
ni el carácter de administrativo.
También se encuentran las siguientes clases:
a) Sobre inmuebles: casas, edificios de apartamentos: para vivienda, locales
comerciales: para comerciantes. Predios rurales para colonos.
b) Sobre muebles: establecimientos de comercio de vehículos, maquinaria
industrial de elementos para establecimientos de comercio de naves y
aeronaves, éstos crean un vínculo por el cual el arrendatario puede exigir el
uso o goce, en tanto se recibe la renta convenida.
Sobre bienes inmateriales: lo comprende la inteligencia, la mano de obra, obras
literarias.
31
1.3.6 Tipos de arrendamiento
En éste apartado se ha realizado bosquejo sobre los distintos tipos de
arrendamiento estipulados en el Código Civil Federal.
 Arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación.
 Arrendamiento de fincas rústicas.
 Arrendamiento de bienes muebles.
 Arrendamiento financiero.
Arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación
En éste tipo de arrendamiento la casa debe reunir las condiciones de
higiene y salubridad exigidas por la ley de la materia para que pueda ser
arrendada, por consiguiente el arrendador que no haga las obras que ordene la
autoridad correspondiente como necesarias para que una localidad sea habitable,
higiénica y segura es responsable de los daños y perjuicios que los inquilinos
sufran por esa causa.
La duración mínima de todo contrato de arrendamiento de fincas urbanas
destinadas a la habitación será de un año forzoso para arrendador y arrendatario,
salvo convenio en contrario, según lo establece el artículo 2448-C del Código Civil
Federal. La renta del bien debe pagarse en moneda nacional en los plazos
convenidos por ambas partes ya sea quincenal, mensual, bimestral, etc. Y a falta
de convenio, por meses vencidos. El arrendatario no está obligado a pagar la
renta sino desde el día en que reciba el inmueble objeto del contrato.
Algo importante que vale la pena mencionar es que el arrendamiento de
fincas urbanas destinadas a la habitación no termina por la muerte del arrendador
ni por la muerte del arrendatario, sino sólo por los motivos establecidos en las
leyes que más adelante veremos en las causas que originan la terminación del
contrato de arrendamiento.
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Arrendamiento de fincas rústicas
Cuando se está ante el arrendamiento de fincas rústicas, éste tiene que
cumplir con ciertas disposiciones, por ejemplo: la renta debe pagarse en los plazos
convenidos, y a falta de convenio, por semestres vencidos; el arrendatario no
tendrá derecho a la rebaja de la renta por esterilidad de la tierra arrendada o por
pérdida de frutos proveniente de casos fortuitos ordinarios; pero si en caso de
pérdida de más de la mitad de los frutos, por casos fortuitos extraordinarios,
entendiéndose por éstos: incendios, guerra, peste, inundación insólita, langosta,
terremoto u otro acontecimiento igualmente desacostumbrado y que los
contratantes no hayan podido razonablemente prever. En los casos anteriores el
precio del arrendamiento se rebajará proporcionalmente al monto de las pérdidas
sufridas.
Terminado el arrendamiento, tendrá a su vez el arrendatario saliente,
derecho para usar las tierras y edificios por el tiempo absolutamente indispensable
para la recolección y aprovechamiento de los frutos pendientes al terminar el
contrato.
Arrendamiento de bienes muebles
Éste tipo de arrendamiento sigue las disposiciones generales del
arrendamiento, siempre y cuando sea compatible con la naturaleza de esos
bienes.
Si el contrato no hubiere fijado plazo, ni se hubiere expresado el uso a que
la cosa se destina, el arrendatario será libre para devolverla cuando quiera, y el
arrendador no podrá pedirla sino después de cinco días de celebrado el contrato.
De la misma forma si la cosa se arrendó por años, meses, semanas o días, la
renta se pagará al vencimiento de cada uno de esos términos, salvo convenio en
contrario.
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Arrendamiento financiero
Por medio del contrato de arrendamiento financiero, la arrendadora
financiera se obliga a adquirir determinados bienes y a conceder su uso o goce
temporal, a plazo forzoso, a una persona física o moral, obligándose ésta a pagar
como contraprestación que se liquidará en pagos parciales, según se convenga,
una cantidad de dinero determinada o determinable, que cubra el valor de
adquisición de los bienes, las cargas financieras y los demás accesorios.
Al vencimiento del contrato se podrá optar por alguna de las opciones
terminales, las cuales son:
1. La compra de los bienes a un precio inferior a su valor de adquisición, que
quedará fijado en el contrato. En caso de no haber sido fijado, el precio
debe ser inferior al valor de mercado a la fecha de compra.
2. A prorrogar el plazo para continuar con el uso o goce temporal, pagando
una renta inferior a los pagos periódicos que se venían haciendo, conforme
a las bases que se establezcan en el contrato.
3. A participar con la arrendadora financiera del precio de venta de los bienes
a un tercero, en las proporciones y términos que se establezcan en el
contrato.
1.3.7 Clasificación de los bienes
Cuando se hace mención de la clasificación de los bienes se hace
referencia a los bienes muebles y a los bienes inmuebles. A continuación se
mencionará el concepto de cada uno de ellos.
Bien mueble: Son muebles por su naturaleza los cuerpos que puedan
trasladarse de un lugar a otro, ya se muevan por si mismos, ya por efecto de una
fuerza exterior.
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Son muebles por determinación de la ley las obligaciones y los derechos
que tienen por objeto cosas muebles o cantidades exigibles en virtud de acción
personal.
Bien inmueble: Se puede decir que es todo aquéllo que no es movible, es
decir el suelo y las construcciones adheridas a él.
Dice que los bienes inmuebles se pueden clasificar atendiendo a cuatro
criterios:
 Por su naturaleza
 Por su destino
 Por su objeto
 Por determinación de la ley
Inmueble por su naturaleza
En realidad el único bien inmueble por su naturaleza es el suelo, y si se
habla de otros bienes inmuebles por su naturaleza, es atendiendo en realidad a la
facultad de adhesión que las cosas tengan al suelo; esta facultad puede ser de
dos formas:
 Por incorporación natural al suelo, esto es, que se incorporan a éste sin la
necesidad de una intervención directa del ser humano, como sucede en el
caso de las plantas, los árboles, etc.…, que se adhieren al suelo en forma
natural y espontanea, un ejemplo de un bien inmueble por naturaleza por
incorporación natural sería la vegetación.
 Por incorporación artificial al suelo, esto es, que su incorporación se realiza
a través de la actividad humana. En éste grupo se incluyen los edificios, las
casas y en general todo el conjunto de materiales consolidados con fines de
permanencia, ya sea unidos al suelo o al subsuelo como sería la
construcción de un pozo.
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Inmueble por destino
Éste es un aspecto muy importante de los bienes inmuebles, pues reporta
múltiples aplicaciones en la vida práctica. Para que se configure un inmueble por
destino se requiere de:
 Un bien mueble por naturaleza y un inmueble por naturaleza; es decir que
exista una cosa mueble y que ella se destine al servicio del inmueble o se le
incorpore a éste.
 Que las dos cosas sean del mismo dueño; se precisa que ambas cosas
sean del mismo propietario, y esto es fundamental, pues de otra manera no
se puede decir jurídicamente que haya un inmueble por destino.
 Que el mueble esté destinado al servicio permanente del inmueble; puede
suceder que al mueble por naturaleza no convenga adherirlo materialmente
al piso y en éste caso, también se le considerara inmueble por destino si se
afecta el mueble al inmueble en una forma permanente.
 Que la ley sancione o admita ese destino del inmueble; se precisa como
último elemento técnico para que se genere un inmueble por destino que
haya una norma jurídica que sancione la voluntad del dueño del mueble y
que lo es también del inmueble. Y acepte y determine que ese mueble se
convierte y estima para los efectos jurídicos como bien inmueble.
Inmueble por su objeto
Las cosas o bienes por su objeto inmuebles por su objeto, son los derechos
reales, que recaen sobre, bienes inmuebles; basta decir que es bien inmueble por
su objeto, un derecho de propiedad de una casa o también el derecho real de
servidumbre.
Inmueble por disposición de la ley
Con éste tipo de inmuebles concluye la clasificación y se entiende por ellos
a los que la ley les confiere ese carácter de inmuebles por no encuadrarse en las
tres clasificaciones anteriores.
36
1.3.8 Derechos y obligaciones del arrendador
El arrendador tiene derechos y obligaciones dentro del contrato del
arrendamiento, dichas obligaciones y derechos le son impuestas en el Código Civil
Federal, son intransferibles, positivas y negativas.
Derechos y obligaciones para el arrendador.
 Transmitir el uso o goce temporal del bien.
 Recibir el pago de la renta en fechas convenidas.
 Entregar la cosa arrendada en el tiempo convenido.
 Conservar la cosa arrendada en el mismo estado.
 No estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada.
 Garantizar un uso o goce pacífico.
 A responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los
defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento.
 El arrendador no puede durante el arrendamiento, mudar la forma de la
cosa arrendada, ni intervenir en el uso legítimo de ella.
 Realizar las reparaciones necesarias para el uso a que está destinada la
cosa.
 Responder de los vicios o defectos de la cosa arrendada que impidan el
uso de ella.
 Devolver todo saldo a favor del arrendatario, al terminar el arrendamiento.
 Pagar las mejoras hechas por el arrendatario.
1.3.9 Derechos y obligaciones del arrendatario
En la actividad de arrendamiento, el contrato que le da origen, crea y
transfiere obligaciones y derechos para ambos elementos del contrato. A
continuación se mencionan los derechos y obligaciones del arrendatario.
37
Derechos y obligaciones para el arrendatario.
 Pagar la renta en la forma y tiempo convenido.
 A responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o
negligencias de sus familiares, domésticos o subarrendatarios.
 Servirse de la cosa solamente para el uso convenido.
 El arrendatario no está obligado a pagar la renta sino hasta el día en que
recibe la cosa arrendada.
 La renta se paga en la casa-habitación o despacho del arrendatario.
 Devolver saldo que hubiere a favor del arrendador al término del contrato.
 Si el precio del arrendamiento debiere pagarse en frutos y el arrendatario
no los entrega en el tiempo debido, está obligado a pagar en dinero el
mayor precio que tuvieren los frutos dentro del tiempo convenido.
 Si se impidiera en parte el uso de la cosa, el arrendatario tendrá el derecho
de pedir la reducción parcial de la renta.
 El arrendatario es responsable de las consecuencias que puede provocar
incendios en la cosa arrendada, a no ser que provenga de caso fortuito.
 El arrendatario no responderá de incendios que se hayan comunicado de
otra parte, si tomo las precauciones que estuvieren a su alcance.
 el arrendatario no puede, sin consentimiento expreso del arrendador, variar
la forma de la cosa arrendada.
 Devolver la cosa arrendada tal como la recibió.
1.3.10 Requisitos del contrato de arrendamiento
Para poder llevar a cobo el contrato de arrendamiento se deben cumplir
ciertos requisitos que marca la ley, sin ellos el contrato no podrá ser realizado
legalmente, por esta razón a continuación se mencionan dichos requisitos:
1) Nombre del arrendador y arrendatario.
2) La ubicación del inmueble.
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3) Descripción detallada del inmueble objeto del contrato y de las instalaciones
y accesorios con que cuenta para el uso o goce del mismo, así como el
estado que guardan.
4) El monto de la renta.
5) La garantía en su caso.
6) La mención expresa del destino habitacional del inmueble rentado.
7) El término del contrato.
8) Las obligaciones que el arrendador y el arrendatario contraigan,
adicionalmente las establecidas en la ley.
1.3.11 El subarrendamiento
Una modalidad del arrendamiento es el subarrendamiento, a continuación
mencionaremos su concepto y requisitos para que éste se lleve a cabo.
1.3.11.1 Concepto de subarrendamiento
Hay subarrendamientos cuando el arrendatario concede, a su vez, en
arrendamiento la cosa arrendada, es decir, cuando respecto de una misma cosa
existen dos contratos sucesivos de arrendamiento. En el primer contrato, a las
partes se les designan arrendador y arrendatario, en el segundo contrato
(subarrendamiento), subarrendador (antiguo arrendatario) y subarrendatario.
En otras palabras el subarrendamiento es una figura de subcontrato que
consiste en un arrendamiento (por sí mismo), en el cual el arrendatario se hace
arrendador.
1.3.11.2 Requisitos del subarrendamiento
El arrendatario no puede subarrendar la cosa arrendada en todo, ni en
parte, ni ceder sus derechos sin consentimiento del arrendador; si lo hiciere,
responderá solidariamente con el subarrendamiento de los daños y perjuicios.
39
La autorización antes mencionada puede ser general o especial. Cuando el
subarrendamiento se hiciere en virtud de autorización general concedida en el
contrato, el arrendatario es responsable ante el arrendador como si el mismo
continuara con el uso o goce de la cosa arrendada.
Existen dos contratos, primero el de arrendamiento, en el que el
arrendatario responde ante el arrendador, y el segundo el de subarrendamiento,
en el que el subarrendatario responde ante el subarrendador.
Si existe una autorización especial para subarrendar, el subarrendatario
ocupa el lugar del arrendatario y éste queta libre de toda obligación, pues en lo
sucesivo, las relaciones se establecen entre el arrendador y el subarrendatario,
por lo que prácticamente el contrato de arrendamiento queda extinguido.
1.3.12 Duración del contrato de arrendamiento
El arrendamiento no puede exceder de diez años para fincas destinadas a
casa- habitación; quince para fincas destinadas al comercio, veinte para fincas
destinadas al ejercicio de la industria.
El arrendamiento puede celebrarse por tiempo determinado o por tiempo
indeterminado. Cuando se celebra por tiempo indefinido éste concluye a voluntad
de cualquiera de las partes contratantes, con dos meses de anticipación si el
predio es urbano y con un año si el predio es rústico.
Prórroga del contrato de arrendamiento: cuando vence un contrato, el
inquilino tiene derecho, siempre que esté al corriente en el pago de las rentas, a
que se prorrogue hasta por un año.
Si después de terminado el contrato de arrendamiento y su prórroga, si la
hubo, continúa el arrendamiento sin oposición en el uso o goce de la cosa, se
entiende que se renueva el contrato por un año más cuando sea predio rústico; si
el predio es urbano, el arrendamiento continúa por tiempo indefinido.
40
1.3.13 Causas de terminación del contrato de arrendamiento
Se establece que las causas por las cuales puede darse por terminado el
arrendamiento:
1. Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la ley, o por estar
satisfecho el objeto para el que la cosa fue arrendada.
2. Por convenio expreso.
3. Por nulidad.
4. Por recesión.
5. Por confusión.
6. Por pérdida o destrucción total de la cosa arrendada, por caso fortuito o
fuerza mayor.
7. Por expropiación de la cosa arrendada hecha por causa de utilidad pública.
8. Por evasión de la cosa dada en arrendamiento.
 El arrendador puede exigir la recisión del contrato en los siguientes casos:
1. Por falta de pago de la renta.
2. Por usarse la cosa en contravención a lo dispuesto en las leyes.
3. Por el subarrendamiento de la cosa en contravención a lo dispuesto en
las leyes.
4. Por daños graves a la cosa arrendada imputables al arrendatario.
5. Por variar la forma de la cosa arrendada sin contar con el
consentimiento expreso del arrendador.
 También se establece que el arrendatario puede exigir la recisión del
contrato de arrendamiento por lo siguiente:
1. Por la pérdida total o parcial de la cosa arrendada.
2. Por la existencia de efectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al
arrendamiento y desconocidos por el arrendatario.
41
Si después de terminado el plazo por el que se celebró el arrendamiento, el
arrendatario continúa sin oposición en el uso o goce del bien arrendado,
continuará el arrendamiento por tiempo indeterminado, estando obligado el
arrendatario a pagar la renta que corresponda por el tiempo que exceda conforme
a lo convenido en el contrato. Las obligaciones contraídas por un tercero con
objeto de garantizar el cumplimiento del arrendamiento, cesan al término del plazo
determinado, salvo convenio en contrario.
42
CAPÍTULO II
ASPECTO FISCAL DEL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES
En éste Capítulo se presentará el tratamiento fiscal de las personas físicas
que obtienen ingresos por la actividad de arrendamiento de acuerdo a la Ley del
Impuesto Sobre la Renta 2013.
2.1 Estructura de la Ley del Impuesto Sobre la Renta
Para iniciar el análisis del tratamiento fiscal de los ingresos por
arrendamiento de las personas físicas de acuerdo a la Ley del Impuesto Sobre la
Renta, se necesita primero conocer la Ley antes mencionada, razón por la cual a
continuación se cita la estructura que tiene la Ley para el año 2013.
ARTICULOS
TITULO I
DISPOSICIONES
1° al 9°-A
GENERALES
TITULO II
DE
LAS
PERSONAS
MORALES
Disposiciones generales
10 al 16 BIS
CAPITULO I
De los ingresos
17 al 28
CAPITULO II
De las deducciones
44
SECCION I
De las deducciones en 29 al 36
general
SECCION II
De las inversiones
37 al 45
SECCION III
Del costo de lo vendido
45-A al 45-I
CAPITULO III
Del ajuste por inflación
46 al 48
CAPITULO IV
De las instituciones de 49 al 60
crédito, de los seguros y
de
fianzas,
de
los
almacenes generales de
depósito,
arrendadoras
financieras, uniones de
crédito,
y
de
las
sociedades de inversión
de capitales
CAPITULO V
De las pérdidas
CAPITULO VI
Del
régimen
61 al 63
de 64 al 78
consolidación fiscal
CAPITULO VII
Del régimen simplificado
79 al 85
45
CAPITULO VII-A
De
las
sociedades 85-A al 85-B
cooperativas
CAPITULO VIII
De las obligaciones de 86 al 89
las personas morales
CAPITULO IX
De las facultades de las 90 al 92
autoridades
TITULO III
DEL REGIMEN DE LAS 93 al 105
PERSONAS MORALES
CON
FINES
NO
LUCRATIVOS
TITULO IV
DE
LAS
PERSONAS
FISICAS
Disposiciones generales
CAPITULO I
De
los
ingresos
106 al 109
por 110 al 119
salarios y en general por
la
prestación
de
un
ingresos
por
servicio personal
CAPITULO II
De
los
actividades empresariales
y profesionales
46
SECCION I
De las personas físicas 120 al 133
con
actividades
empresariales
y
profesionales
SECCION II
Del régimen intermedio 134 al 136 BIS
de las personas físicas
con
actividades
empresariales
SECCION III
Del régimen de pequeños 137 al 140
contribuyentes
CAPITULO III
De
los
ingresos
arrendamiento
y
por 141 al 145
en
general por otorgar el uso
o
goce
temporal
de
bienes inmuebles
CAPITULO IV
De
los
ingresos
por 146 al 154 TER
enajenación de bienes
CAPITULO V
De
los
ingresos
por 155 al 157
adquisición de bienes
CAPITULO VI
De
los
ingresos
por 158 al 161
intereses
47
CAPITULO VII
De los ingresos por la 162 al 164
obtención de premios
CAPITULO VIII
De
los
ingresos
por 165
dividendos y en general
por
las
ganancias
distribuidas por personas
morales
CAPITULO IX
De los demás ingresos 166 al 171
que
obtengan
las
personas físicas
CAPITULO X
De los requisitos de las 172 al 174
deducciones
CAPITULO XI
De la declaración anual
TITULO V
DE LOS RESIDENTES 179 al 211
EN
EL
175 al 178
EXTRANJERO
CON
INGRESOS
PROVENIENTES
DE
FUENTE DE RIQUEZA
UBICADA
EN
TERRITORIO
NACIONAL
TITULO VI
DE
LOS
REGIMENES
FISCALES
48
PREFERENTES
LAS
y
DE
EMPRESAS
MULTINACIONALES
CAPITULO I
De los regímenes fiscales 212 al 214
preferentes
CAPITULO II
De
las
empresas 215 al 217
multinacionales
TITULO VII
DE
LOS
ESTIMULOS
FISCALES
CAPITULO I
De
las
cuentas 218 y 219
personales para el ahorro
CAPITULO II
De
la
deducción 220 al 221-A
inmediata
de
bienes
nuevos de activos fijos
CAPITULO III
De
los
patrones
que 222
contraten a personas que
padezcan discapacidad
CAPITULO IV
De
los
fideicomisos y 223 al 224-A
sociedades
dedicados
adquisición
construcción
mercantiles
a
la
o
de
49
inmuebles
CAPITULO V
De
los
contribuyentes 225
dedicados
a
la
construcción
y
enajenación
de
desarrollos inmobiliarios
CAPITULO VI
Del estímulo fiscal a la 226 y 226 BIS
producción
cinematográfica nacional
CAPITULO VII
De la promoción de la 227 y 228
inversión en capital de
riesgo en el país
CAPITULO VIII
Del fomento al primer 229 al 238
empleo
ARTICULOS TRANSITORIOS
Tabla 2.1 estructura de la Ley del Impuesto Sobre la Renta.
Datos obtenidos de la ley de I.S.R 2013
Una vez ilustrada la estructura de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, nos
enfocamos en el objeto de estudio de esta Monografía, que son los ingresos de
personas físicas por arrendamiento, actividad que se encuentra en el Título IV,
Capítulo III de esta Ley, esta información se complementa con el Capítulo XI de la
citada Ley, quedando de la siguiente forma:
50
CONCEPTO
ARTICULOS
Objeto del impuesto
141°
Sujeto del impuesto
1° y 106°
Ingresos exentos
109°-XIV
Pagos provisionales
Base para el pago provisional
141°
Deducciones
142°
Cálculo del pago provisional
143°
Pago anual
Base para el pago anual
175° y 177°
Deducciones personales
176°
Cálculo del pago anual
177°
Tabla 2.2 Estructura del Título IV del cap. III LISR
Datos obtenidos de la ley de I.S.R 2013
51
2.1.1 Sujetos del impuesto sobre la renta
De acuerdo con el artículo 1° de la LISR, los sujetos de éste impuesto son
las personas físicas y morales, en los siguientes casos.
 Las residentes en México, respecto de todos sus ingresos cualquiera que sea
la ubicación de la fuente de riqueza de donde procedan.
 Los residentes en el extranjero que tengan un establecimiento permanente en
el país, respecto de los ingresos atribuibles a dicho establecimiento
permanente.
 Los residentes en el extranjero, respecto de los ingresos procedentes de
fuentes de riqueza situadas en territorio nacional, cuando no tengan un
establecimiento permanente en el país, o cuando teniéndolo, dichos ingresos
no sean atribuibles a éste.
Para un mejor entendimiento de lo anterior se complementa la información
con los siguientes artículos:
Articulo 8° CFF: Para los efectos fiscales se entenderá por México,
país y territorio nacional, lo que conforme a la Constitución Política de los
Estados Unidos Mexicanos integra el territorio nacional y la zona económica
exclusiva situada fuera del mar territorial.
Articulo 9° CFF: Se consideraran residentes en el territorio nacional:
A las siguientes personas físicas:
 Las que hayan establecido su casa habitación en México. Cuando las personas
físicas de quien se trate también tengan casa habitación en otro país, se
consideraran residentes en México, si en territorio nacional se encuentra un
centro de intereses vitales. Para éstos efectos, se considerará que el centro de
intereses vitales está en territorio nacional cuando, entre otros casos, se
ubique en cualquiera de los siguientes supuestos:
52

Cuando más del 50% de los ingresos totales que obtenga la persona
física en el año de calendario tengan fuente de riqueza en México.

Cuando en el país tengan el centro principal de sus actividades
profesionales.
 Las de nacionalidad mexicana que sean funcionarios del Estado o trabajadores
del mismo, aún cuando un centro de intereses vitales se encuentre en el
extranjero.
 No perderán la condición de residentes en México, las personas físicas de
nacionalidad mexicana que acrediten su nueva residencia fiscal en un país o
territorio en donde sus ingresos se encuentren sujetos a un régimen fiscal
preferente en los vocablos de la Ley del Impuesto Sobre
la Renta. Lo
dispuesto en éste párrafo aplicará en el ejercicio fiscal en el que se presente el
aviso al que se refiere el último párrafo de éste artículo y durante los tres
ejercicios fiscales siguientes.
2.1.2 Objeto del Impuesto Sobre la Renta
De acuerdo al artículo 141° de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR),
se considera objeto de estudio de la LISR la obtención de ingresos por otorgar el
uso o goce temporal de bienes inmuebles en los siguientes casos:
 Los provenientes del arrendamiento o subarrendamiento y en general por
otorgar a título oneroso el uso o goce temporal de bienes inmuebles, en
cualquier otra forma.
 Los rendimientos de certificados de participación inmobiliaria no amortizables.
Los ingresos en crédito de éste Capítulo III, del Título IV, de la Ley del
Impuesto Sobre la Renta, se declararán y se calcularán hasta el año de calendario
en el que sean cobrados.
53
Para entender mejor lo señalado en el artículo 141° de LISR, cabe
mencionar los siguientes artículos:
Artículo 106° LISR: Están obligados al pago del impuesto establecido en
éste Título, las personas físicas residentes en México que obtengan ingresos en
efectivo, en bienes, devengado cuando en los términos de éste Título señale, en
crédito, en servicios en los casos que señale esta Ley, o de cualquier otro tipo.
Artículo 118°-A RISR: Para efectos de lo establecido en el artículo 141° de
la LISR, no se considerarán ingresos acumulables los depósitos recibidos por el
arrendador, cuando éstos tengan como finalidad exclusiva garantizar el
cumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato de arrendamiento y sean
devueltos al finalizar el contrato.
Cuando los depósitos se apliquen al cumplimiento de cualquier obligación
derivada del contrato de arrendamiento, el monto aplicado será considerado como
ingreso acumulable para el arrendador en el mes en que apliquen.
Por lo anterior se puede decir que el objeto del Impuesto Sobre la Renta,
son los ingresos obtenidos en cualquiera de los dos casos que plantea el artículo
141° de la LISR, cuando efectivamente se cobren y que sólo se excluyen en los
depósitos que se den al inicio para garantizar el cumplimiento de las obligaciones
del contrato.
2.1.3 Ingresos exentos
En la LISR, el artículo 109° señala: No pagará el Impuesto Sobre la Renta,
por la obtención de los siguientes ingresos:
Fracción XIV: Los que provengan de arrendamiento prorrogados por
disposición de Ley.
54
La fracción anterior señala que los contratos de arrendamientos que se
extiendan, por alguna razón en plazo o término, por disposición de la Ley, no
pagarán el Impuesto Sobre la Renta.
2.1.4 Base gravable
En éste Apartado corresponde analizar la base gravable, que incluye los
ingresos que se considerarán, así como las deducciones autorizadas aplicables,
para poder realizar los pagos provisionales y el pago anual.
2.1.5 Ingresos acumulables
En cuanto a los ingresos acumulables el artículo 141° LISR, dice:
que se consideraran ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes
inmuebles, los siguientes:
 Los provenientes del arrendamiento o subarrendamiento y en general por
otorgar a título oneroso el uso o goce temporal de bienes inmuebles, en
cualquier otra forma.
 Los rendimientos de certificados de participación inmobiliaria no amortizables.
El artículo anterior, fue analizado ya en el objeto del impuesto, los artículos
que se relacionan con éste, son el 106° LISR y el 18°-A RISR, citados también con
anterioridad.
2.1.6 Deducciones
Se hará mención de las deducciones autorizadas para esta actividad, que
se encuentran en el artículo 142° LISR, la Ley presenta una opción para deducir
denominada deducción “ciega”, que el contribuyente puede o no aprovechar.
55
2.1.6.1 Deducciones autorizadas
Las siguientes deducciones son las establecidas en el artículo 142° LISR,
que establece que las personas físicas que obtengan ingresos por los conceptos a
que se refiere éste capítulo podrán efectuar las siguientes deducciones:
I.
Los pagos efectuados por el impuesto predial correspondiente al año de
calendario sobre dichos inmuebles así como por las contribuciones
locales de mejoras,
de planificación o de cooperación para obras
públicas que afecten a los mismos y, en su caso, el impuesto local
pagado sobre los ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes
inmuebles.
II.
Los gastos de mantenimiento que no apliquen adiciones o mejoras al
bien de que se trate y por consumo de agua, siempre que no los paguen
quienes usen el inmueble arrendado.
III.
Los intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra,
construcción o mejora de los bienes inmuebles. Se considera interés
real el monto en que dichos intereses excedan del ajuste anual por
inflación. Para determinar el interés real se aplicará en lo conducente lo
dispuesto en el artículo 159 de esta Ley.
IV.
Los salarios, comisiones y honorarios pagados, así como los impuestos,
cuotas o contribuciones que conforme a la Ley les corresponda cubrir
sobre dichos salarios, efectivamente pagados.
V.
El importe de las primas de seguros que amparen los bienes
respectivos.
VI.
Las inversiones en construcciones, incluyendo adiciones y mejoras.
Tratándose de subarrendamiento sólo se deducirá el importe de las rentas
que pague el arrendatario al arrendador.
Cuando el contribuyente ocupe parte del bien inmueble del cual derive el
ingreso por otorgar el uso o goce temporal del mismo u otorgue el uso o goce
temporal de manera gratuita, no podrá deducir la parte de los gastos, así como el
56
impuesto predial y los derechos de cooperación de obras públicas que
correspondan proporcionalmente a la unidad por él ocupada o de la otorgada
gratuitamente. En los casos de subarrendamiento, el subarrendador no podrá
deducir la parte proporcional del importe de las rentas pagadas que correspondan
a la unidad que ocupe o que otorgue gratuitamente.
La parte proporcional a que se refiere el párrafo que antecede, se calculará
considerando el número de metros cuadrados de construcción de la unidad por él
ocupada u otorgada de manera gratuita en relación con el total de metros
cuadrados de construcción del bien inmueble.
Cuando el uso o goce temporal del bien que se trate no se hubiese
otorgado por todo el ejercicio, las deducciones a las que se refieren las fracciones
I a V de éste artículo, se aplicarán únicamente cuando correspondan al periodo
por el cual se otorgó el uso o goce temporal del inmueble.
2.1.6.2 Deducción opcional “deducción ciega”
Se hace un Apartado especial de esta deducción ya que es importante
señalar que esta opción es muy usual, simplemente hay que verificar si conviene o
no para los intereses del contribuyente.
Adquiere el nombre de deducción ciega ya que no necesita comprobante
alguno; la Ley señala:
Los contribuyentes que otorguen el uso o goce temporal de bienes
inmuebles podrán optar por deducir el 35% de los ingresos a que se refiere éste
Capítulo, en sustitución de las deducciones a que éste artículo se refiere. Quienes
ejercen esta opción podrán deducir, además, el monto de la erogaciones por
concepto del impuesto predial de dichos inmuebles correspondientes al año de
calendario o al periodo durante el cual se obtuvieron los ingresos en el ejercicio
según corresponda, de acuerdo a lo establecido en el artículo 142° LISR en su
párrafo octavo.
57
Es conveniente citar el artículo 183° RISR, que dice: Los contribuyentes que
opten por efectuar la deducción a que se refiere el segundo párrafo del artículo
142° LISR, o goce temporal, incluso por aquéllos en los que tengan el carácter de
copropietarios, a más tardar en la fecha en que se presenta la primera declaración
provisional que corresponda al año de calendario de que se trate y una vez
ejercida no podrá variarse en los pagos provisionales de dicho año, pudiendo
cambiarse la opción al presentar la declaración anual del ejercicio al que
correspondan.
2.1.6.3 Partidas no deducibles
Para efectos de éste Capítulo, se presentan las partidas no deducibles
aplicables a la actividad de arrendamiento dichas partidas se encuentran
establecidas en el artículo 173° LISR y son las siguientes:
I.
Los pagos por Impuestos Sobre la Renta a cargo del propio contribuyente o de
terceros. Tampoco serán deducibles los pagos del Impuesto Empresarial a
Tasa Única ni del Impuesto a los Depósitos en Efectivo, a cargo del
contribuyente.
II.
Los salarios comisiones y honorarios, pagados por quien conceda el uso o
goce temporal de bienes inmuebles en un año de calendario, en el monto en
que excedan, en su conjunto, del 10% de los ingresos anuales obtenidos por
conceder el uso o goce temporal de bienes inmuebles.
El tema de las partidas no deducibles se complementa con el artículo
siguiente:
Artículo 184° RISR: Cuando en el año de calendario las deducciones a las
que se refiere el artículo 142° LISR, sean superiores a los ingresos a que se
refiere el Capítulo III del Título IV de la propia Ley, la diferencia podrá deducirse de
los demás ingresos que el contribuyente deba acumular en la declaración anual
correspondiente a ese mismo año, excepto de aquéllos a que se refieren los
Capítulos I y II del Título IV de esta Ley.
58
2.1.7 Requisitos de las deducciones
Las deducciones autorizadas en éste Título para las personas físicas que
obtengan ingresos de los capítulos III, IV y V de éste Título, deberán reunir los
siguientes requisitos:
I Que sean estrictamente indispensables para la obtención de ingresos por
los que se está obligado al pago de impuestos.
II Que cuando esta Ley permita la deducción de inversiones se proceda en
los términos del artículo 174° de la misma, tratándose de contratos de
arrendamiento financiero deberá estarse a lo dispuesto por el artículo 44° de esta
Ley.
5% para construcciones
10% para gastos de instalación
30% para equipo de cómputo electrónico, consiste en una máquina o grupo
de máquinas interconectadas.
10% para el equipo y bienes muebles tangibles, no comprendidas en las
fracciones anteriores.
III
Que se resten una sola vez, aún cuando estén relacionadas con la
obtención de diversos ingresos.
IV
Estar amparada con documentación que reúna los requisitos que
señale las disposiciones fiscales y que los pagos cuyo monto exceda $2000, se
efectúen mediante cheque nominativo del contribuyente, tarjeta de crédito, débito
o de servicios, o a través de los monederos electrónicos que al efecto autorice el
Servicio de Administración Tributaria, excepto cuando dichos pagos se hagan por
la prestación de un servicio personal subordinado.
59
Los pagos que en los términos de esta fracción deban efectuarse mediante
cheque nominativo del contribuyente, también podrán realizarse mediante
traspasos de cuentas en instituciones de crédito o casa de bolsa del propio
contribuyente.
Cuando los pagos se efectúen mediante cheque nominativo éste deberá ser
de la cuenta del contribuyente y contener, en el anverso del mismo, la expresión
“para abono en cuenta del beneficiario”.
V
Que estén debidamente registradas en contabilidad, tratándose de
personas obligadas a llevarla.
VI
Que los pagos de primas por seguros o fianzas se hagan conforme a
las leyes de la materia y correspondan a conceptos que esta Ley señala como
deducibles o que en otras leyes se establezca la obligación de contratarlos y
siempre que, tratándose de seguros, durante la vigencia de la póliza no se
otorguen préstamos por parte de la aseguradora, a persona alguna, con garantía
de las sumas aseguradas, de las primas pagadas o de las reservas matemáticas.
VII
Que se cumplan las obligaciones establecidas en esta Ley en materia
de retención y entero de impuestos a cargo de terceros o que, en su caso, se
recabe de éstos, copia de los documentos en que conste el pago de dichos
impuestos. Tratándose de pagos al extranjero, sólo se podrán deducir siempre que
el contribuyente proporcione la información a que éste obligado en los términos del
artículo 86° de esta Ley.
VIII Cuando los pagos cuya deducción se pretenda se efectúen a personas
obligadas a solicitar su inscripción en el Registro Federal de Contribuyentes, se
proporcione la clave respectiva en la documentación comprobatoria.
IX
Que al realizar las operaciones correspondientes o a más tardar el
último día del ejercicio, se reúnan los requisitos que para cada deducción en lo
particular establece esta Ley. Tratándose únicamente de la documentación
comprobatoria a que se refiere el primer párrafo de la fracción IV de éste artículo,
60
ésta se obtenga a más tardar el día en que el contribuyente deba presentar su
declaración. Tratándose de las declaraciones informativas a que se refiere el
artículo 86° de esta Ley, éstas se deberán presentar en los plazos que al efecto
establezca dicho artículo y contar a partir de esa fecha con la documentación
comprobatoria correspondiente. A demás, la fecha de expedición de la
documentación comprobatoria de un gasto deducible deberá corresponder al
ejercicio por el que se efectúa la deducción.
X Que hayan sido efectivamente erogadas en el ejercicio de que se trate.
Se consideran efectivamente erogadas cuando el pago haya sido realizado en
efectivo, mediante traspasos de cuentas en instituciones de crédito o casa de
bolsa, en servicios o en otros bienes que no sean títulos de créditos. Tratándose
de pagos con cheques, se considerara efectivamente erogado en la fecha en la
que el mismo haya sido cobrado o cuando los contribuyentes transmitan los
cheques a un tercero, excepto cuando dicha transmisión sea en procuración.
Igualmente se consideran efectivamente erogadas cuando el contribuyente
entregue títulos de crédito suscritos por una persona distinta. También se entiende
que es efectivamente erogado cuando el interés del acreedor queda satisfecho
mediante cualquier forma extinción de las obligaciones.
XI
Que cuando los pagos cuya deducción se pretenda, se hagan a
contribuyentes que causen el impuesto al valor agregado, dicho impuesto se
traslade en forma expresa y por separado en la documentación comprobatoria.
Tratándose de los contribuyentes que ejerzan algunas de las opciones a que se
refiere el último párrafo de la fracción IV de éste artículo, el impuesto al valor
agregado, a demás, se deberá notar en forma expresa y por separado en el
reverso del cheque del que se trate o deberá constar en el estado de cuenta
según sea el caso.
61
2.1.8 Casos de sociedad conyugal y copropiedad
En los casos de sociedad conyugal o copropiedad, los ingresos y las
deducciones se dividirán entre los cónyuges en la proporción en que lo marque el
contrato que constituye a la copropiedad.
Cuando los ingresos por arrendamiento que obtienen las personas físicas
deriven de bienes de copropiedad, deberá designarse a uno de los copropietarios
como representante común, el cual deberá llevar los libros, expedir y recabar la
documentación que determinan las disposiciones fiscales, conservar los libros y
documentación referidos y cumplir con las obligaciones en materia de retención de
impuestos a que se refiere la Ley.
Los copropietarios responderán solidariamente por el incumplimiento del
representante común. Lo dispuesto anteriormente es aplicable a los miembros de
la sociedad conyugal.
Tratándose de ingresos que deriven de otorgar el uso o goce temporal de
inmuebles, cuando dichos inmuebles estén en copropiedad o pertenezcan a los
integrantes de una sociedad conyugal, las declaraciones deberán presentarse por
cada uno de los copropietarios o cónyuges por la parte de los ingresos que les
corresponda.
Los contribuyentes que obtengan ingresos por otorgar el uso o goce
temporal de bienes en copropiedad o pertenezcan a los integrantes de una
sociedad conyugal, deberán presentar sus declaraciones de pagos provisionales y
del ejercicio, tanto como el representante común como los representados y los
integrantes de la sociedad conyugal, por la parte proporcional que corresponda a
cada uno.
62
2.1.9 Obligaciones de los contribuyentes
Los contribuyentes que obtengan ingresos por arrendamiento y en general
por otorgar el uso o goce temporal de inmuebles además de efectuar los pagos de
éste impuesto, tendrán las siguientes obligaciones:
I Solicitar su inscripción en el Registro Federal de Contribuyentes.
II
Llevar contabilidad de conformidad con el
Código Fiscal de la
Federación, su reglamento y el reglamento de esta Ley.
III Expedir comprobantes por las contraprestaciones recibidas.
IV
Presentar declaraciones provisionales y anuales en los términos de la
V
Informar a las autoridades fiscales, a través de los medios y formatos
LISR.
electrónicos.
2.1.10 Determinación del impuesto
Una vez conocidas las deducciones autorizadas y los ingresos gravados
para el arrendamiento y en general para las personas físicas que otorguen el uso
o goce temporal de bienes.
Se está en condiciones de señalar el procedimiento que se debe segur en
los pagos provisionales para obtener la base gravable del impuesto anual.
2.1.11 Pagos provisionales
De acuerdo al artículo 143° LISR, los contribuyentes que tengan ingresos
de los señalados en éste Capítulo por el otorgamiento del uso o goce temporal de
bienes inmuebles, efectuarán los pagos provisionales mensualmente, a más tardar
el día 17 del mes inmediato posterior al que corresponda el pago, mediante
declaración que presentarán ante las oficinas autorizadas.
63
El pago provisional se determinará aplicando la tarifa que corresponda
conforme a lo previsto en el tercer párrafo del artículo 127° LISR, la diferencia que
resulte de disminuir a los ingresos del mes por el que se efectúa el pago, el monto
de las deducciones a que se refiere el artículo 142° LISR correspondiente al
mismo período.
Los contribuyentes que únicamente obtengan ingresos de los señalados en
éste Capítulo, cuyo monto mensual no exceda de diez salarios mínimos generales
vigentes en el Distrito Federal elevados al mes, no estarán obligados a efectuar
pagos provisionales. Tratándose de subarrendamiento, sólo se considerará la
deducción por el importe de las rentas del mes que pague el subarrendador al
arrendador.
64
A continuación se muestra una tabla que ayuda a entender mejor lo
establecido en el artículo anterior:
Tabla para el cálculo de pago provisional
Pago provisional
Ingresos obtenidos del mes
(-) Deducciones autorizadas del mes
= Base gravable
(-) Limite inferior
= Ingreso marginal
(x) % Artículo 113°
= Impuesto marginal
(+) Cuota fija
= Impuesto según tarifa
Tabla 2.3 Pago provisional ISR.
Datos obtenidos de Manual de Prácticas de la Dra. Eva Luz Espinoza Priego
El artículo 143° LISR, envía al artículo 127° de la misma Ley para obtener la
tarifa aplicable a los ingresos por arrendamiento, el tercer párrafo del artículo 127°
LISR dice que se tomará como base la tarifa del artículo 113° LISR, sumando las
65
cantidades correspondientes a las columnas relativas al límite inferior, límite
superior y cuota fija, que en términos de dicho artículo resulten para cada uno de
los meses del período a que se refiere el pago provisional que se trate, y que
correspondan al mismo renglón identificado por el mismo por ciento para aplicarse
sobre el excedente del límite inferior.
El artículo 113° LISR, incluye la siguiente tabla:
Límite
Límite
Cuota
% para aplicarse sobre el excedente
inferior
superior
fija
del límite inferior
$
$
$
$
0.01
496.07
0.00
1.92
496.08
4,210.41
9.52
6.40
4,210.42
7,399.42
247.23
10.88
7,399.43
8,601.50
594.24
16.00
8,601.51
10,298.35
786.55
17.92
10,298.36
20770.29
1,090.62
21.36
20,770.30
32,736.83
3,327.42
23.52
32,736.84
En adelante
6,141.95
30.00
Tabla 2.4 Tarifa del art. 113° LISR 2013.
Datos obtenidos de la Ley de I.S.R 2013.
66
Artículo 188° RISR: Los contribuyentes que únicamente perciban ingresos
por otorgar el uso o goce temporal de inmuebles durante el primer año de
calendario en que perciban dichos ingresos, estarán obligados a presentar las
declaraciones a que se refiere el artículo 143° LISR, a partir del periodo en que las
rentas pactadas o devengadas correspondientes al mismo, excedan de diez
salarios mínimos generales vigentes en el Distrito Federal elevados al periodo al
que se trate y continuarán efectuando los pagos provisionales los periodos que
falten para terminar dicho año de calendario, independientemente del monto de
ingresos que por conceptos de rentas perciban en esos periodos.
Retención del impuesto
De acuerdo al artículo 143° LISR, cuando los ingresos derivados de otorgar
el uso o goce temporal de bienes, se obtengan por pagos que efectúen las
personas morales, éstas deberán retener como pago provisional el monto que
resulte de aplicar la tasa del 10% sobre el monto de los mismos, sin deducción
alguna, debiendo proporcionar a los contribuyentes constancia de la retención;
dichas retenciones deberán enterarse, en caso, conjuntamente con las señalas en
el artículo 113° de esta Ley. El impuesto retenido de acuerdo a éste párrafo podrá
acreditarse contra el que resulte de conformidad con el segundo párrafo de éste
artículo.
Las personas que efectúen las retenciones a que se refiere el párrafo
anterior, deberán presentar declaración ante las oficinas autorizadas a más tardar
el día 15 de febrero de cada año, proporcionando la información correspondiente
de las personas a las que les hubieran efectuado retenciones en el año de
calendario anterior.
Según el artículo 113° LISR, las personas físicas así como las personas
morales a las que se refiere el Título III de esta Ley, enterarán las retenciones a
más tardar el día 17 de cada uno de los meses del año de calendario, mediante
declaración que presentarán ante las oficinas autorizadas.
67
Artículo 185°RISR: Los contribuyentes al efectuar los pagos provisionales
a que se refiere el artículo 143° LISR, harán las deducciones a que se refiere el
mismo, que correspondan al periodo por el que se presenta la declaración.
Tratándose de inversiones, los contribuyentes que obtengan ingresos por el
otorgamiento del uso o goce temporal de bienes inmuebles para casa habitación,
podrán deducir de los ingresos del periodo, la cuarta parte de la deducción que
corresponda al año de calendario. En el caso de contribuyentes que obtengan
ingresos por el otorgamiento del uso o goce temporal de bienes inmuebles por uso
distinto de casa habitación, podrán deducir de los ingresos del periodo la doceava
parte de la deducción que corresponda al año de calendario.
Cuando las deducciones no se efectúen dentro del periodo a que
correspondan, se podrán efectuar en los siguientes periodos del mismo ejercicio o
al presentar la declaración anual.
En el caso de que los ingresos percibidos por otorgar el uso o goce
temporal de bienes inmuebles sean inferiores a las deducciones del periodo, los
contribuyentes podrán considerar la diferencia que resulte entre ambos conceptos,
como deducible en los periodos siguientes, siempre y cuando dichas deducciones
correspondan al mismo año de calendario.
2.1.12 Pago anual
Una vez determinada la forma de realizar pagos provisionales, se muestra
la forma de calcular el pago anual.
De acuerdo a lo establecido en el artículo 177° LISR, las personas físicas
calcularán el impuesto del ejercicio sumando, a los ingresos obtenidos conforme a
los capítulos I, III, IV, V, VI, VIII y IX de éste Título, después de efectuar las
deducciones autorizadas en dichos Capítulos, la utilidad gravable determinada
conforme a las Secciones I o II del Capítulo II de éste Título, al resultado obtenido
se le disminuirá en su caso, las deducciones a que se refiere el artículo 176° LISR.
A la cantidad que se obtenga se le aplicará la siguiente tarifa:
68
Artículo 177° LISR
Tarifa
Límite
Límite
Cuota
Por ciento para aplicarse sobre el
inferior
superior
fija
excedente del límite inferior
$
$
$
%
0.01
5,952.84
0.00
1.92
5,952.85
50,524.92
114.24
6.40
50,524.93
88,793.04
2,966.76
10.88
88,793.05
103,218.00
7,130.88
16.00
103,218.01
123,580.20
9,438.60
17.92
123,580.21
249,243.48
13,087.44 19.94
249,243.49
392,841,96
38,139.60 21.95
392,841.97
En adelante
69,662.40 28.00
Tabla 2.5 Tarifa art. 177° LISR 2013.
Datos obtenidos de la ley de I.S.R 2013.
69
En los casos en los que el impuesto a cargo del contribuyente sea menor
que la cantidad que se acredite en los términos de éste artículo, únicamente se
podrá solicitar la devolución o efectuar la compensación del impuesto
efectivamente pagado o que le hubiera sido retenido. Para los efectos de la
compensación a que se refiere éste párrafo, el saldo a favor se actualizará por el
periodo comprendido desde el mes inmediato anterior en el que se presentó la
declaración que contenga el saldo a favor y hasta el mes inmediato anterior del
mes en el que se compense.
Cuando la inflación observada acumulada desde el último mes que se
utilizó en el cálculo de la última actualización de las cantidades establecidas en
moneda nacional de las tarifas contenidas en éste artículo y en el artículo 113°
LISR, exceda del 10%, de dichas cantidades se actualizará por el periodo
comprendido para el último mes del ejercicio en el que se exceda el porcentaje
citado. Para éstos efectos, se aplicará el factor de actualización que resulte de
dividir el Índice Nacional de Precios al Consumidor correspondiente al último mes
que se utilizó el cálculo de la última actualización, dicha actualización entrará en
vigor a partir del 1 de enero del ejercicio siguiente en el que se haya presentado el
mencionado incremento.
La información anterior se complementa con lo establecido en los artículos
106°, 109° y 141° LISR, previamente citados, al igual que con el artículo
239°RISR, que habla acerca de cómo se procederá en caso de fallecimiento de la
persona obligada a presentar la declaración anual.
Deducciones personales
El artículo 177° LISR, habla de las deducciones aplicables a los ingresos
acumulables, estas deducciones son conocidas como personales y se encuentran
en el artículo 176° de la misma Ley que establece: Las personas físicas residentes
en el país que obtengan ingresos de los señalados en éste Título, para calcular su
impuesto anual, podrán hacer, además de las deducciones autorizadas en cada
70
Capítulo de esta Ley que les correspondan, las siguientes deducciones
personales:
 Los pagos por honorarios médicos y dentales así como los gastos
hospitalarios, efectuados por el contribuyente para sí, para su cónyuge o para
la persona con quien viva en concubinato y para sus ascendientes o
descendientes en línea recta, siempre que dichas personas no perciban
durante el año de calendario ingresos en cantidad igual o superior a la que
resulte de calcular el salario mínimo general del área geográfica del
contribuyente elevado al año.
 Los gastos de funerales en la parte en que no excedan del salario mínimo
general del área geográfica del contribuyente elevado al año, efectuado para
las personas señaladas en la fracción que antecede.
 Los donativos no onerosos ni remunerativos, que satisfagan los requisitos
previstos en esta Ley y en las reglas generales que para el efecto establezca el
Servicio de Administración Tributaria.
 Los intereses reales efectivamente pagados en el ejercicio por créditos
hipotecarios destinados a la adquisición de su casa habitación contratados con
las instituciones integrantes del sistema financiero, siempre que el monto total
de los créditos otorgados por dicho inmueble no exceda de un millón quinientas
mil unidades de inversión.
 Las aportaciones complementarias de retiro realizadas directamente en la
subcuenta de aportaciones complementarias de retiro, en los términos de la
Ley de los Sistemas de Ahorro para el Retiro o a las cuentas de planes
personales de retiro así como las aportaciones voluntarias realizadas a la
subcuenta de aportaciones voluntarias.
 Las primas por seguros de gastos médicos, complementarios o independientes
de los servicios de salud proporcionados por instituciones públicas de
seguridad social, siempre que el beneficiario sea el propio contribuyente, su
cónyuge o la persona con quien vive en concubinato, o sus ascendientes o
descendientes en línea recta.
71
 Gastos destinados a la transportación de los descendientes en línea recta.
Para éstos efectos se deberá separar en el comprobante el monto que
corresponda por concepto de transportación escolar.
Los requisitos de las deducciones establecidas en el Capítulo X de éste
Título no son aplicables a las deducciones personales a que se refiere éste
artículo.
72
Para un mejor entendimiento de los párrafos anteriores, se muestra a
continuación el siguiente esquema para el cálculo del pago anual.
Concepto
Ingresos por arrendamiento de inmuebles por los que se paga ISR
(-) Deducciones personales
= Base gravable
(-) Límite inferior
= Ingreso marginal
(%) Sobre excedente
= Impuesto marginal
(+) Cuota fija
= Impuesto anual s/tarifa
(-) Pagos provisionales
= Impuesto anual
Tabla 2.6 Declaración anual.
Datos obtenidos de la Ley de I.S.R 2013.
73
2.2 Ley del Impuesto al Valor Agregado
2.2.1 Estructura de la Ley del I.V.A.
Artículos
Capítulo I
Disposiciones generales
1 al 7
Capítulo II
De la enajenación
8 al 13
Capítulo III
De la prestación
servicios
Capítulo IV
Del uso o goce temporal 19 al 23
de bienes
Capitulo V
De la
bienes
importación
de 24 al 28
Capítulo VI
De la
bienes
exportación
de 29 al 31
Capítulo VII
De las obligaciones de 32 al 37
los contribuyentes
Capítulo VIII
De las facultades de las 38 al 40
autoridades
Capitulo IX
De las participaciones de 41 al 43
las entidades federativas
de 14 al 18-A
Tabla 2.7 Estructura de la ley del IVA 2013.
Datos obtenidos de la Ley de I.S.R 2013.
74
Dada la estructura anterior y por ser materia del tema que nos ocupa
definiremos las obligaciones que afectan a las personas físicas arrendadoras de
inmuebles referidas en el Capítulo IV de la Ley del Impuesto al Valor Agregado.
2.2.2 Sujetos del I.V.A.
De acuerdo al artículo 1° LIVA, Están obligadas al pago del impuesto al
valor agregado establecido en esta Ley, las personas físicas y morales que, en
territorio nacional, realicen los actos o actividades siguientes:
I.
Enajenen bienes.
II.
Presten servicios independientes.
III.
Otorguen el uso o goce temporal de bienes.
IV.
Importen bienes o servicios.
2.2.3 Objeto del I.V.A.
Según el artículo 19° LIVA, para los efectos de esta Ley se entiende por uso
o goce temporal de bienes, el arrendamiento, el usufructo y cualquier otro acto
independientemente de la forma jurídica que al efecto se utilice, por el que una
persona permita a otra usar o gozar temporalmente bienes tangibles, a cambio de
una contraprestación.
Esto es, el objeto mismo sin importar la forma jurídica con que se le nombre
al acto en la que una persona permita a otra usar o gozar temporalmente bienes
quedando sujeta a esta Ley las contraprestaciones que de dicha actividad se
deriven.
Es objeto del Impuesto al Valor Agregado, el otorgar o permitir el uso o
goce temporal de bienes sin que afecte:
 La figura jurídica por medio de cual se otorgue: Arrendamiento, usufructo u otro
cualquiera.
 La clase de actividad a que se dedique la persona.
75
 La clase de bien tangible cuyo uso se cede, ya sea mueble o inmueble. Pero,
se requiere para quedar gravado, para ser objeto del Impuesto al Valor
Agregado, que: Se cobre una contraprestación.
Exenciones tratándose del uso o goce temporal de bienes
Artículo 20° LIVA: No se pagará el impuesto por el uso o goce temporal de
los siguientes bienes:
I.
Derogado
II.
Inmuebles destinados o utilizados exclusivamente para casa habitación.
Si el inmueble tuviere varios destinos o usos, no se pagara el impuesto
por la parte destinada o utilizada para casa habitación. Lo dispuesto en
esta fracción no es aplicable a los inmuebles o parte de ellos que se
proporcionen amueblados o se destinen o utilicen como hoteles o casas
de hospedaje.
No se considera amueblada la casa habitación cuando se proporcione
con bienes adheridos permanentemente a la construcción; con los de
cocina y baño, alfombras y tapices, calentadores para agua,
guardarropa y armarios, cortinas, cortineros, teléfono e interfón, sistema
de clima artificial, sistema para purificación de aire y/o agua, chimenea
no integrada a la construcción y tendederos.
III.
Fincas dedicadas o utilizadas sólo a fines agrícolas o ganaderos.
IV.
Bienes tangibles cuyo uso o goce sea otorgado por residentes en el
extranjero sin establecimiento permanente en territorio nacional, por los
que se hubiera pagado el impuesto en los términos del artículo 24° de
esta Ley.
V.
Libros, periódicos y revistas.
76
2.2.4 Momento de causación del I.V.A.
De acuerdo a lo estipulado en el artículo 22° LIVA, Cuando se otorgue el
uso o goce temporal de un bien tangible, se tendrá obligación de pagar el
impuesto en el momento en el que quien efectúa dicho otorgamiento cobre las
contraprestaciones derivadas del mismo y sobre el monto de cada una de ellas.
Entre dichas contraprestaciones quedan incluidos, los anticipos que reciba
el contribuyente.
2.2.5 Base del impuesto en uso o goce temporal de bienes.
Establece el artículo 23° LIVA: Para calcular el impuesto en el caso de uso
o goce temporal de bienes, se considerará el valor de la contra prestación pactada
a favor de quien los otorga, así como las cantidades que a demás se carguen o
cobren a quien se otorgue el uso o goce por otros impuestos, derechos, gastos de
mantenimiento, construcciones, reembolsos, intereses normales o moratorios,
penas convencionales o cualquier otro concepto.
Cuando se otorgue el uso o goce temporal de un bien destinado a casahabitación y se proporcione amueblada, se pagará el impuesto por el total de las
contraprestaciones, aún cuando se celebren contratos distintos por los bienes
muebles e inmuebles (art. 20° LIVA fracción II).
2.2.6 Pagos mensuales del I.V.A.
Para determinar el pago mensual, se aplicará la tasa del 16% al valor neto
de los actos o actividades realizadas en el periodo por otorgar el uso o goce
temporal de bienes; hay que señalar que se entiende por valor neto el que resulte
de deducir el valor de los actos o actividades por los que se deba pagar el
impuesto.
77
El cálculo se determinará aplicando la tasa que corresponda, según sea el
caso al valor neto de los actos o actividades realizadas en el periodo por otorgar el
uso o goce temporal de bienes, y el impuesto que resulte será disminuido con el
monto del impuesto acreditable en dicho periodo, con el saldo pendiente de
acreditar del periodo inmediato anterior siempre que se trate del mismo ejercicio, y
en su caso, con el saldo a favor del ejercicio anterior, cuando el contribuyente no
haya solicitado su devolución.
El artículo 6° LIVA, menciona que cuando en la declaración de pago resulte
saldo a favor, el contribuyente podrá acreditarlo contra el impuesto a su cargo que
le corresponda en los meses siguientes hasta agotarlo, solicitar su devolución o
llevar a cabo su compensación contra otros impuestos en los términos del artículo
23° del Código Fiscal de la Federación. Cuando se solicite la devolución deberá
ser sobre el total del saldo a favor. En el caso de que se realice la compensación y
resulte un remanente de saldo a favor, el contribuyente podrá solicitar su
devolución, siempre que sea sobre el total de dicho remanente.
Los saldos cuya devolución se solicite o sean objeto de compensación, no
podrán acreditarse en declaraciones posteriores.
78
2.2.7 Procedimiento para el pago mensual.
A continuación mostraremos la esquematización del pago mensual:
Esquematización del cálculo
Valor neto de los actos o actividades
(x) Tasa del impuesto (16%)
= Total del IVA trasladado
(-) El total del IVA acreditable
= Saldo pendiente de acreditar
(-) Saldo a favor del ejercicio anterior (cuando no se haya optado por la
devolución)
= IVA a pagar o saldo a favor
Tabla 2.8 Pago mensual del IVA.
Datos obtenidos de la Ley de I.S.R 2013.
Los contribuyentes efectuarán pagos provisionales mediante declaración
que presentarán ante las oficinas autorizadas por los mismos periodos y en las
mismas fechas que las establecidas para el pago del Impuesto Sobre la Renta.
79
CAPÍTULO III
CASOS PRÁCTICOS
3.1 Casos Prácticos
Como se explicó anteriormente para el Capítulo III del Título IV de la
Ley de ISR De los ingresos por arrendamiento y en general por otorgar el uso o
goce temporal de bienes inmuebles se consideran ingresos por arrendamiento los
provenientes del arrendamiento o subarrendamiento y, en general, por otorgar a
título oneroso el uso o goce temporal de bienes inmuebles, en cualquier otra
forma.
Sólo para recordar lo establecido en capítulos anteriores de éste trabajo, las
personas que obtengan ingresos de éste capítulo, podrán efectuar las
deducciones establecidas en el artículo 142 de la Ley del ISR siguientes:
 Los pagos efectuados por el impuesto predial correspondiente al año de
calendario sobre dichos inmuebles, así como por las contribuciones locales
de mejoras, de planificación o de cooperación para obras públicas que
afecten a los mismos y, en su caso, el impuesto local pagado sobre los
ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles.
 Los gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o mejoras al bien
de que se trate y por consumo de agua, siempre que no los paguen quienes
usen o gocen del inmueble.
 Los intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra,
construcción o mejoras de los bienes inmuebles. Se considera interés real
el monto en que dichos intereses excedan del ajuste anual por inflación.
 Los salarios, comisiones y honorarios pagados, así como los impuestos,
cuotas o contribuciones que conforme a la ley les corresponda cubrir sobre
dichos salarios, efectivamente pagados.
81
 El importe de las primas de seguros que amparen los bienes respectivos.
 Las inversiones en construcciones, incluyendo adiciones y mejoras.
Si bien los contribuyentes que otorguen el uso o goce temporal de bienes
inmuebles podrán optar por deducir 35% de los ingresos, en sustitución de las
deducciones antes listadas, esto forma parte de las opciones o beneficios fiscales
que se proporcionan a los contribuyentes.
Los contribuyentes que opten por ejercer esta opción podrán deducir, el
monto de las erogaciones por concepto del impuesto predial de dichos bienes
inmuebles correspondiente al año de calendario o al periodo durante el cual se
obtuvieron los ingresos en el ejercicio según corresponda.
De acuerdo con lo establecido en el artículo 183 del Reglamento de la Ley
del Impuesto sobre la Renta los contribuyentes que opten por efectuar la
deducción ciega, lo deberán acatar las siguientes consideraciones:
I.
Establecer la deducción ciega por todos los inmuebles por los que
otorguen el uso o goce temporal, incluso por aquéllos en los que tengan el
carácter de copropietarios, a más tardar en la fecha en la que se presente la
primera declaración provisional que corresponda al año de calendario de que se
trate, y una vez ejercida no podrá variarse durante los pagos provisionales de
dicho año, pudiendo cambiarse la opción al presentar la declaración anual del
ejercicio al que correspondan.
También el contribuyente durante los pagos provisionales puede no aplicar
la deducción ciega y en la declaración anual puede decidir aplicar la deducción
ciega.
82
Caso 1
Caso práctico de persona física calculo de ISR
Con el objeto de dar un panorama más amplio sobre los pasos a seguir
para calcular los impuestos de I.S.R. e I.V.A., de una Persona Física que percibe
ingresos por otorgar en arrendamiento locales comerciales y casa-habitación; se
presenta el siguiente caso práctico el cual se resolverá de acuerdo a las
disposiciones fiscales mencionadas en el capitulo anterior.
El señor Diego Huesca Pérez obtiene ingresos por arrendamiento de casahabitación.
Ingresos $45,000.00 mensuales
Deducciones autorizadas $17,500.00
Retención de P.M. 10%
Pago del predial $400.00
A continuación se muestra como realizar los pagos provisionales mediante la
forma de deducciones autorizadas y deducción opcional (deducción ciega).
83
CONCEPTO
OPCION 1
OPCION 2
(DEDUCCION CIEGA)
(-)
INGRESOS TOTALES
$45,000.00 $45,000.00
INGRESOS EXENTOS
0
0
(=) INGRESOS GRAVADOS
$45,000.00 $45,000.00
(-)
17,500.00
DEDUCCIONES AUTORIZADAS
16,150.00
(45,500 X 35%)=15,750
(15,750+400)
(=) BASE GRAVABLE
$27,500.00 $28,850.00
(-)
LÍMITE INFERIOR
20,770.30
(=) INGRESO MARGINAL
6,729.70
(*)
23.52%
%
(=) IMPUESTO MARGINAL
1,582.82
(+) CUOTA FIJA
3,327.42
(=) IMPUESTO MENSUAL S/TARIFA 4,910.24
(-)
RETENCION 10%
1,800.00
(=) PAGO PROVISIONAL
$3,110.24
Tabla 3.1 Cálculo del pago provisional.
Datos obtenidos de Manual de Prácticas de la Dra. Eva Luz Espinoza Priego.
84
Pagos provisionales
ENERO
(-)
FEBRERO
MARZO
INGRESOS TOTALES
$45,000.00 $45,000.00 $45,000.00
INGRESOS EXENTOS
0.00
0.00
0.00
(=) INGRESOS GRAVADOS
$45,000.00 $45,000.00 $45,000.00
(-)
17,500.00
DEDUCCIONES AUTORIZADAS
17,500.00
17,500.00
(=) BASE GRAVABLE
$27,500.00 $27,500.00 $27,500.00
(-)
LIMITE INFERIOR
20,770.30
20,770.30
20,770.30
(=) INGRESO MARGINAL
6,729.70
6,729.70
6,729.70
(*)
23.52%
23.52%
23.52%
(=) IMPUESTO MARGINAL
1,582.82
1,582.82
1,582.82
(+) CUOTA FIJA
3,327.42
3,327.42
3,327.42
(=) IMPUESTO MENSUAL S/TARIFA
4,910.24
4,910.24
4,910.24
(-)
RETENCION 10%
1,800.00
1,800.00
1,800.00
(=) PAGO PROVISIONAL
$3,110.24
$3,110.24
$3,110.24
%
Tabla 3.2 Cálculo del ISR mensual de Enero a Marzo.
Datos obtenidos de Manual de Prácticas de la Dra. Eva Luz Espinoza Priego.
85
ABRIL
(-)
MAYO
JUNIO
INGRESOS TOTALES
$45,000.00 $45,000.00 $45,000.00
INGRESOS EXENTOS
0.00
0.00
0.00
(=) INGRESOS GRAVADOS
$45,000.00 $45,000.00 $45,000.00
(-)
17,500.00
DEDUCCIONES AUTORIZADAS
17,500.00
17,500.00
(=) BASE GRAVABLE
$27,500.00 $27,500.00 $27,500.00
(-)
LIMITE INFERIOR
20,770.30
20,770.30
20,770.30
(=) INGRESO MARGINAL
6,729.70
6,729.70
6,729.70
(*)
23.52%
23.52%
23.52%
(=) IMPUESTO MARGINAL
1,582.82
1,582.82
1,582.82
(+) CUOTA FIJA
3,327.42
3,327.42
3,327.42
(=) IMPUESTO MENSUAL S/TARIFA
4,910.24
4,910.24
4,910.24
(-)
RETENCION 10%
1,800.00
1,800.00
1,800.00
(=) PAGO PROVISIONAL
$3,110.24
$3,110.24
$3,110.24
%
Tabla 3.3 Cálculo del ISR mensual de Abril a Junio.
Datos obtenidos de Manual de Prácticas de la Dra. Eva Luz Espinoza Priego.
86
JULIO
AGOSTO
SEPTIEMBRE
INGRESOS TOTALES
$45,000.00
$45,000.00
$45,000.00
(-)
INGRESOS EXENTOS
0.00
0.00
0.00
(=)
INGRESOS GRAVADOS
$45,000.00
$45,000.00
$45,000.00
(-)
DEDUCCIONES AUTORIZADAS
17,500.00
17,500.00
17,500.00
(=)
BASE GRAVABLE
$27,500.00
$27,500.00
$27,500.00
(-)
LIMITE INFERIOR
20,770.30
20,770.30
20,770.30
(=)
INGRESO MARGINAL
6,729.70
6,729.70
6,729.70
(*)
%
23.52%
23.52%
23.52%
(=)
IMPUESTO MARGINAL
1,582.82
1,582.82
1,582.82
(+)
CUOTA FIJA
3,327.42
3,327.42
3,327.42
(=)
IMPUESTO MENSUAL S/TARIFA
4,910.24
4,910.24
4,910.24
(-)
RETENCION 10%
1,800.00
1,800.00
1,800.00
(=)
PAGO PROVISIONAL
$3,110.24
$3,110.24
$3,110.24
Tabla 3.4 Cálculo del ISR mensual de Julio a Septiembre.
Datos obtenidos de Manual de Prácticas de la Dra. Eva Luz Espinoza Priego.
87
OCTUBRE
NOBIEMBRE
DICIEMBRE
INGRESOS TOTALES
$45,000.00
$45,000.00
$45,000.00
(-)
INGRESOS EXENTOS
0.00
0.00
0.00
(=)
INGRESOS GRAVADOS
$45,000.00
$45,000.00
$45,000.00
(-)
DEDUCCIONES AUTORIZADAS
17,500.00
17,500.00
17,500.00
(=)
BASE GRAVABLE
$27,500.00
$27,500.00
$27,500.00
(-)
LIMITE INFERIOR
20,770.30
20,770.30
20,770.30
(=)
INGRESO MARGINAL
6,729.70
6,729.70
6,729.70
(*)
%
23.52%
23.52%
23.52%
(=)
IMPUESTO MARGINAL
1,582.82
1,582.82
1,582.82
(+)
CUOTA FIJA
3,327.42
3,327.42
3,327.42
(=)
IMPUESTO MENSUAL S/TARIFA
4,910.24
4,910.24
4,910.24
(-)
RETENCION 10%
1,800.00
1,800.00
1,800.00
(=)
PAGO PROVISIONAL
$3,110.24
$3,110.24
$3,110.24
Tabla 3.5 Cálculo del ISR mensual de Octubre a Diciembre.
Datos obtenidos de Manual de Prácticas de la Dra. Eva Luz Espinoza Priego.
88
Declaración anual
CONCEPTO
INGRESOS
TOTALES
INGRESOS
ARRENDAMIENTO
INGRESOS DEDUCCIONES INGRESOS
EXENTOS AUTORIZADAS ACUMULABLES
POR $540,000.00 0
210,000.00
330,000.00
$540,000.00 0
210,000.00
330,000.00
TOTAL
(-)
DEDUCCIONES
PERSONALES
0
(=)
BASE GRAVABLE
330,000.00
(-)
LIMITE INFERIOR
249,243.49
(=)
INGRESO MARGINAL
80,756.51
(*)
%
23.52%
(=)
IMPUESTO MARGINAL
18,993.93
(+)
CUOTA FIJA
39,929.04
(=)
IMPUESTO
TARIFA
(-)
PAGOS PROVISIONALES
58,922.88
(=)
SALDO A CARGO
$0.09
ANUAL
S/
58,922.97
Tabla 3.6 Cálculo anual de ISR.
Datos obtenidos de Manual de Prácticas de la Dra. Eva Luz Espinoza Priego.
89
Caso 2
Caso práctico de persona física
casado bajo el régimen de sociedad
conyugal calculo de ISR.
El señor Ricardo Lagunés Zurita obtiene ingresos por arrendamiento de casahabitación.
Ingresos $80,000.00
Deducciones autorizadas $32,000.00
Retención de Persona Moral 40%
Pago del predial $500.00
A continuación se muestra como realizar los pagos provisionales mediante la
forma de deducciones autorizadas y deducción opcional (deducción ciega).
El señor Lagunés está casado bajo el régimen de sociedad conyugal.
90
CONCENTO
OPCION 1
OPCION 2 (DEDUCCION CIEGA)
INGRESOS
POR
ARRENDAMIENTO
$40,000.00
$40,000.00
(-)
INGRESOS
EXENTOS
0.00
0.00
(=)
INGRESOS
GRAVADOS
$40,000.00
$40,000.00
(-)
DEDUCCIONES
AUTORIZADAS
16,000.00
14,250.00
(=)
BASE GRAVABLE
$24,000.00
$25,750.00
(-)
LIMITE INFERIOR
20,770.30
(=)
INGRESO MARGINAL
3,229.70
(*)
%
23.52%
(=)
IMPUESTO
MARGINAL
759.62
(+)
CUOTA FIJA
3,327.42
(=)
IMPUESTO
MENSUAL S/TARIFA
4,087.04
(-)
RETENCION 40%
1,600.00
(=)
PAGO PROVISIONAL
$2,487.04
80,000/2 = 40,000
32000/2
16,000
=
(40,000 X 35%) =14,000 +
(500/2) =14,250
40,000 X 40% =1600
Tabla 3.7 Cálculo del pago provisional.
Datos obtenidos de Manual de Prácticas de la Dra. Eva Luz Espinoza Priego.
91
Pagos provisionales
CONCENTO
ENERO
FEBRERO
MARZO
INGRESOS TOTALES
$40,000.00
$40,000.00
$40,000.00
(-)
INGRESOS EXENTOS
0.00
0.00
0.00
(=)
INGRESOS GRAVADOS
$40,000.00
$40,000.00
$40,000.00
(-)
DEDUCCIONES AUTORIZADAS
16,000.00
16,000.00
16,000.00
(=)
BASE GRAVABLE
$24,000.00
$24,000.00
$24,000.00
(-)
LIMITE INFERIOR
20,770.30
20,770.30
20,770.30
(=)
INGRESO MARGINAL
3,229.70
3,229.70
3,229.70
(*)
%
23.52%
23.52%
23.52%
(=)
IMPUESTO MARGINAL
759.62
759.62
759.62
(+)
CUOTA FIJA
3,327.42
3,327.42
3,327.42
(=)
IMPUESTO MENSUAL S/TARIFA
4,087.04
4,087.04
4,087.04
(-)
RETENCION 40%
1,600.00
1,600.00
1,600.00
(=)
PAGO PROVISIONAL
$2,487.04
$2,487.04
$2,487.04
Tabla 3.8 Calculo de ISR mensual de Enero a Marzo.
Datos obtenidos de Manual de Prácticas de la Dra. Eva Luz Espinoza Priego.
92
CONCENTO
ABRIL
MAYO
JUNIO
INGRESOS TOTALES
$40,000.00
$40,000.00
$40,000.00
(-)
INGRESOS EXENTOS
0.00
0.00
0.00
(=)
INGRESOS GRAVADOS
$40,000.00
$40,000.00
$40,000.00
(-)
DEDUCCIONES AUTORIZADAS
16,000.00
16,000.00
16,000.00
(=)
BASE GRAVABLE
$24,000.00
$24,000.00
$24,000.00
(-)
LIMITE INFERIOR
20,770.30
20,770.30
20,770.30
(=)
INGRESO MARGINAL
3,229.70
3,229.70
3,229.70
(*)
%
23.52%
23.52%
23.52%
(=)
IMPUESTO MARGINAL
759.62
759.62
759.62
(+)
CUOTA FIJA
3,327.42
3,327.42
3,327.42
(=)
IMPUESTO MENSUAL S/TARIFA
4,087.04
4,087.04
4,087.04
(-)
RETENCION 40%
1,600.00
1,600.00
1,600.00
(=)
PAGO PROVISIONAL
$2,487.04
$2,487.04
$2,487.04
Tabla 3.9 Calculo de ISR mensual de Abril a Junio.
Datos obtenidos de Manual de Prácticas de la Dra. Eva Luz Espinoza Priego.
93
CONCENTO
JULIO
AGOSTO
SEPTIEMBRE
INGRESOS TOTALES
$40,000.00
$40,000.00
$40,000.00
(-)
INGRESOS EXENTOS
0.00
0.00
0.00
(=)
INGRESOS GRAVADOS
$40,000.00
$40,000.00
$40,000.00
(-)
DEDUCCIONES AUTORIZADAS
16,000.00
16,000.00
16,000.00
(=)
BASE GRAVABLE
$24,000.00
$24,000.00
$24,000.00
(-)
LIMITE INFERIOR
20,770.30
20,770.30
20,770.30
(=)
INGRESO MARGINAL
3,229.70
3,229.70
3,229.70
(*)
%
23.52%
23.52%
23.52%
(=)
IMPUESTO MARGINAL
759.62
759.62
759.62
(+)
CUOTA FIJA
3,327.42
3,327.42
3,327.42
(=)
IMPUESTO MENSUAL S/TARIFA
4,087.04
4,087.04
4,087.04
(-)
RETENCION 40%
1,600.00
1,600.00
1,600.00
(=)
PAGO PROVISIONAL
$2,487.04
$2,487.04
$2,487.04
Tabla 3.10 Calculo de ISR mensual de Julio a Septiembre.
Datos obtenidos de Manual de Prácticas de la Dra. Eva Luz Espinoza Priego.
94
CONCENTO
OCTUBRE
NOVIEMBRE
DICIEMBRE
INGRESOS TOTALES
$40,000.00
$40,000.00
$40,000.00
(-)
INGRESOS EXENTOS
0.00
0.00
0.00
(=)
INGRESOS GRAVADOS
$40,000.00
$40,000.00
$40,000.00
(-)
DEDUCCIONES AUTORIZADAS
16,000.00
16,000.00
16,000.00
(=)
BASE GRAVABLE
$24,000.00
$24,000.00
$24,000.00
(-)
LIMITE INFERIOR
20,770.30
20,770.30
20,770.30
(=)
INGRESO MARGINAL
3,229.70
3,229.70
3,229.70
(*)
%
23.52%
23.52%
23.52%
(=)
IMPUESTO MARGINAL
759.62
759.62
759.62
(+)
CUOTA FIJA
3,327.42
3,327.42
3,327.42
(=)
IMPUESTO MENSUAL S/TARIFA
4,087.04
4,087.04
4,087.04
(-)
RETENCION 40%
1,600.00
1,600.00
1,600.00
(=)
PAGO PROVISIONAL
$2,487.04
$2,487.04
$2,487.04
Tabla 3.11 Calculo de ISR mensual de Octubre a Diciembre.
Datos obtenidos de Manual de Prácticas de la Dra. Eva Luz Espinoza Priego.
95
Declaración Anual
CONCEPTO
INGRESOS INGRESOS DEDUCCIONES INGRESOS
TOTALES
EXENTOS AUTORIZADAS ACUMULABLES
INGRESOS
POR $480,000
ARRENDAMIENTO
0
192,000
288,000
TOTAL
0
192,000
288,000
$480,000
(-)
DEDUCCIONES
PERSONALES
0
(=)
BASE GRAVABLE
288,000
(-)
LIMITE INFERIOR
249,243.49
(=)
INGRESO MARGINAL
38,756.51
(*)
%
23.52%
(=)
IMPUESTO MARGINAL
9,115.53
(+)
CUOTA FIJA
39,929.04
(=)
IMPUESTO ANUAL S/
TARIFA
49,044.57
(-)
PAGOS
PROVISIONALES
49,044.48
(=)
SALDO A CARGO
$0.09
Tabla 3.12 Calculo anual de ISR.
Datos obtenidos de Manual de Prácticas de la Dra. Eva Luz Espinoza Priego.
96
Caso 3
Caso práctico de persona física calculo de ISR e IVA.
El señor Juan Carlos Sánchez López se dedica a la renta de locales, es dueño de
los bienes desde hace 20 años, es la fuente de ingresos con la que cuenta, paga
su predial anualmente el cual asciende a $800.00, los servicios como son agua y
luz los pagan sus arrendatarios, paga $400 de honorarios más IVA dando un total
de $6,037.00 en el primer caso el arrendador opta por la deducción ciega del 35%,
su inmueble lo renta a una persona moral el cual mensualmente le retiene los
impuestos correspondientes.
97
EJERCICIO 2013
RETENCIONES
MES
IMPORTE
IVA
SUBTOTAL
ISR
IVA
TOTAL
ENERO
$5,250.00
$840.00
$6,090.00
$525.00
$525.00
$5,040.00
FEBRERO
$5,250.00
$840.00
$6,090.00
$525.00
$525.00
$5,040.00
MARZO
$5,250.00
$840.00
$6,090.00
$525.00
$525.00
$5,040.00
ABRIL
$5,250.00
$840.00
$6,090.00
$525.00
$525.00
$5,040.00
MAYO
$5,250.00
$840.00
$6,090.00
$525.00
$525.00
$5,040.00
JUNIO
$5,250.00
$840.00
$6,090.00
$525.00
$525.00
$5,040.00
JULIO
$5,250.00
$840.00
$6,090.00
$525.00
$525.00
$5,040.00
AGOSTO
$5,250.00
$840.00
$6,090.00
$525.00
$525.00
$5,040.00
SEPTIEMBRE $5,250.00
$840.00
$6,090.00
$525.00
$525.00
$5,040.00
OCTUBRE
$5,250.00
$840.00
$6,090.00
$525.00
$525.00
$5,040.00
NOVIEMBRE
$5,250.00
$840.00
$6,090.00
$525.00
$525.00
$5,040.00
DICIEMBRE
$5,250.00
$840.00
$6,090.00
$525.00
$525.00
$5,040.00
TOTAL
$63,000.00
$10,080.00
$73,080.00
$6,300.00
$6,300.00
$60,480.00
Tabla 3.13 Ingresos percibidos de persona moral.
Datos obtenidos del libro de Risso Viveros Rosa.
98
EJERCICIO 2012
GASTOS DE MANTTO.
MES
IMPORTE HONORARIOS IVA
ISR
IVA
ENERO
$66.67
$400.00
$64.00
$1,000.00
$160.00
FEBRERO
$66.67
$400.00
$64.00
MARZO
$66.67
$400.00
$64.00
ABRIL
$66.67
$400.00
$64.00
$300.00
$48.00
MAYO
$66.67
$400.00
$64.00
JUNIO
$66.67
$400.00
$64.00
JULIO
$66.67
$400.00
$64.00
$250.00
$40.00
AGOSTO
$66.67
$400.00
$64.00
SEPTIEMBRE $66.67
$400.00
$64.00
OCTUBRE
$66.67
$400.00
$64.00
NOVIEMBRE
$66.67
$400.00
$64.00
$500.00
$80.00
DICIEMBRE
$66.67
$400.00
$64.00
TOTAL
$800.00
$4,800.00
$768.00
$2,050.00
$328.00
Tabla 3.14 Gastos de mantenimiento inmueble.
Datos obtenidos del libro de Risso Viveros Rosa.
99
Cálculo de los pagos provisionales y declaración anual de una persona
física que se dedica al arrendamiento de bienes inmuebles, aplicando la deducción
sin comprobantes, esta persona renta su inmueble a una persona moral la cual le
hace sus retenciones correspondientes.
CALCULO DE ISR MENSUAL
ENERO
FEBRERO
MARZO
INGRESOS POR ARRENDAMIENTO
$5,250.00
$5,250.00
$5,250.00
(-)
DEDUCCIONES AUTORIZADAS O DEDUCCION
CIEGA 35% ART. 142 LISR
$1,837.50
$1,837.50
$1,837.50
(-)
PREDIAL
$66.67
$66.67
$66.67
(=)
BASE GRAVABLE PARA PAGO PROVISIONAL
$3,345.83
$3,345.83
$3,345.83
(-)
LÍMITE INFERIOR ART. 113 LISR
$496.08
$496.08
$496.08
(=)
EXEDENTE DEL LÍMITE INFERIOR
$2,849.75
$2,849.75
$2,849.75
(*)
TASA APLICABLE SOBRE EL EXEDENTE
6.40%
6.40%
6.40%
(=)
INMPUESTO MARGINAL
$182.38
$182.38
$182.38
(+)
CUOTA FIJA ART.113 LISR
$9.52
$9.52
$9.52
(=)
ISR DEL EXEDENTE
$182.38
$182.38
$182.38
(-)
ISR RETENIDO (cuando el arrendamiento sea a
persona moral)
$525.00
$525.00
$525.00
(-)
PAGOS PROVISIONALES
$
-
$
-
$
-
(=)
ISR A CARGO
$
-
$
-
$
-
Tabla 3.15 Cálculo de ISR mensual de Enero a Marzo.
100
CALCULO DE ISR MENSUAL
ABRIL
MAYO
JUNIO
INGRESOS POR ARRENDAMIENTO
$5,250.00
$5,250.00
$5,250.00
(-)
DEDUCCIONES
AUTORIZADAS
O
DEDUCCION CIEGA 35% ART. 142
LISR
$1,837.50
$1,837.50
$1,837.50
(-)
PREDIAL
$66.67
$66.67
$66.67
(=)
BASE
GRAVABLE
PROVISIONAL
$3,345.83
$3,345.83
$3,345.83
(-)
LÍMITE INFERIOR ART. 113 LISR
$496.08
$496.08
$496.08
(=)
EXEDENTE DEL LÍMITE INFERIOR
$2,849.75
$2,849.75
$2,849.75
(*)
TASA
APLICABLE
EXEDENTE
6.40%
6.40%
6.40%
(=)
INMPUESTO MARGINAL
$182.38
$182.38
$182.38
(+)
CUOTA FIJA ART.113 LISR
$9.52
$9.52
$9.52
(=)
ISR DEL EXEDENTE
$182.38
$182.38
$182.38
(-)
ISR
RETENIDO
(cuando
arrendamiento sea a persona moral)
$525.00
$525.00
$525.00
(-)
PAGOS PROVISIONALES
$
-
$
-
$
-
(=)
ISR A CARGO
$
-
$
-
$
-
PARA
PAGO
SOBRE
EL
el
Tabla 3.16 Cálculo de ISR mensual Abril a Junio.
Datos obtenidos del libro de Risso Viveros Rosa.
101
CALCULO DE ISR MENSUAL
JULIO
AGOSTO
SEPTIEMBRE
INGRESOS POR ARRENDAMIENTO
$5,250.00
$5,250.00
$5,250.00
(-)
DEDUCCIONES
AUTORIZADAS
O
DEDUCCION CIEGA 35% ART. 142
LISR
$1,837.50
$1,837.50
$1,837.50
(-)
PREDIAL
$66.67
$66.67
$66.67
(=)
BASE
GRAVABLE
PROVISIONAL
$3,345.83
$3,345.83
$3,345.83
(-)
LÍMITE INFERIOR ART. 113 LISR
$496.08
$496.08
$496.08
(=)
EXEDENTE DEL LÍMITE INFERIOR
$2,849.75
$2,849.75
$2,849.75
(*)
TASA
APLICABLE
EXEDENTE
6.40%
6.40%
6.40%
(=)
INMPUESTO MARGINAL
$182.38
$182.38
$182.38
(+)
CUOTA FIJA ART.113 LISR
$9.52
$9.52
$9.52
(=)
ISR DEL EXEDENTE
$182.38
$182.38
$182.38
(-)
ISR
RETENIDO
(cuando
arrendamiento sea a persona moral)
$525.00
$525.00
$525.00
(-)
PAGOS PROVISIONALES
$
-
$
-
$
-
(=)
ISR A CARGO
$
-
$
-
$
-
PARA
PAGO
SOBRE
EL
el
Tabla 3.17 Cálculo de ISR mensual Julio a Septiembre.
Datos obtenidos del libro de Risso Viveros Rosa.
102
CALCULO DE ISR MENSUAL
OCTUBRE
NOVIEMBRE
DICIEMBRE
INGRESOS POR ARRENDAMIENTO
$5,250.00
$5,250.00
$5,250.00
(-)
DEDUCCIONES
AUTORIZADAS
O
DEDUCCION CIEGA 35% ART. 142
LISR
$1,837.50
$1,837.50
$1,837.50
(-)
PREDIAL
$66.67
$66.67
$66.67
(=)
BASE
GRAVABLE
PROVISIONAL
$3,345.83
$3,345.83
$3,345.83
(-)
LÍMITE INFERIOR ART. 113 LISR
$496.08
$496.08
$496.08
(=)
EXEDENTE DEL LÍMITE INFERIOR
$2,849.75
$2,849.75
$2,849.75
(*)
TASA
APLICABLE
EXEDENTE
6.40%
6.40%
6.40%
(=)
INMPUESTO MARGINAL
$182.38
$182.38
$182.38
(+)
CUOTA FIJA ART.113 LISR
$9.52
$9.52
$9.52
(=)
ISR DEL EXEDENTE
$182.38
$182.38
$182.38
(-)
ISR
RETENIDO
(cuando
arrendamiento sea a persona moral)
$525.00
$525.00
$525.00
(-)
PAGOS PROVISIONALES
$
-
$
-
$
-
(=)
ISR A CARGO
$
-
$
-
$
-
PARA
PAGO
SOBRE
EL
el
Tabla 3.18 Cálculo de ISR mensual Octubre a Diciembre.
Datos obtenidos del libro de Risso Viveros Rosa.
103
Nota: Se presentará la declaración informativa de las razones por las cuales no se
generó impuesto a cargo.
ISR
INGRESOS POR ARRENDAMIENTO
$63,000.00
(-)
DEDUCCION CIEGA 35% ART.142 LISR
22,050.00
(-)
PREDIAL
800.00
(=)
BASE GRAVABLE ANUAL
40,150.00
(-)
LÍMITE INFERIOR ART. 177 ANUAL LISR
5,952.85
(=)
EXEDENTE DEL LÍMITE INFERIOR
34,197.15
(*)
TASA APLICABLE SOBRE EL EXEDENTE
6.40%
(=)
IMPUESTO MARGINAL
2,188.62
(+)
CUOTA FIJA ART 177 LISR
114.24
(=)
ISR DETERMINADO ANUAL
2,302.86
(-)
ISR RETENIDO (cuando el arrendamiento sea a persona moral)
6,300.00
(-)
PAGOS PROVISIONALES
0
(=)
ISR A CARGO O A FAVOR ANUAL
-3,997.14
Tabla 3.19 Cálculo anual de ISR.
Datos obtenidos del libro de Risso Viveros Rosa.
104
Pagos mensuales del IVA.
CALCULO IVA MENSUAL
ENERO
FEBRERO
MARZO
IVA TRASLADADO
788.00
788.00
788.00
(-)
IVA ACREDITABLE
0.00
0.00
0.00
(=)
IVA A CARGO O FAVOR
788.00
788.00
788.00
(-)
IVA RETENIDO (provenientes de personas morales)
525.00
525.00
525.00
(=)
IVA A CARGO O FAVOR DEL MES
263.00
263.00
263.00
Tabla 3.20 Cálculo mensual de IVA Enero a Marzo.
Datos obtenidos del libro de Risso Viveros Rosa.
CALCULO IVA MENSUAL
ABRIL
MAYO
JUNIO
IVA TRASLADADO
788.00
788.00
788.00
(-)
IVA ACREDITABLE
0.00
0.00
0.00
(=)
IVA A CARGO O FAVOR
788.00
788.00
788.00
(-)
IVA RETENIDO (provenientes de personas morales) 525.00
525.00
525.00
(=)
IVA A CARGO O FAVOR DEL MES
263.00
263.00
263.00
Tabla 3.21 Cálculo mensual de IVA Abril a Junio.
Datos obtenidos del libro de Risso Viveros Rosa.
105
CALCULO IVA MENSUAL
JULIO
AGOSTO
SEPTIEMBRE
IVA TRASLADADO
788.00
788.00
788.00
(-)
IVA ACREDITABLE
0.00
0.00
0.00
(=)
IVA A CARGO O FAVOR
788.00
788.00
788.00
(-)
IVA RETENIDO (provenientes de personas morales)
525.00
525.00
525.00
(=)
IVA A CARGO O FAVOR DEL MES
263.00
263.00
263.00
Tabla 3.22 Cálculo mensual de IVA Julio a Septiembre.
Datos obtenidos del libro de Risso Viveros Rosa.
CALCULO IVA MENSUAL
OCTUBRE
NOVIEMBRE
DICIEMBRE
IVA TRASLADADO
788.00
788.00
788.00
(-)
IVA ACREDITABLE
0.00
0.00
0.00
(=)
IVA A CARGO O FAVOR
788.00
788.00
788.00
(-)
IVA RETENIDO (provenientes de personas morales)
525.00
525.00
525.00
(=)
IVA A CARGO O FAVOR DEL MES
263.00
263.00
263.00
Tabla 3.23 Cálculo mensual de IVA Octubre a Diciembre.
Datos obtenidos del libro de Risso Viveros Rosa.
106
CONCLUSIÓN
Esta monografía titulada “Arrendamiento de bienes inmuebles”, trata de
orientar de manera práctica a los contribuyentes de dicho régimen y aquéllas
personas interesadas en el tema para el cumplimiento de sus obligaciones
fiscales.
Los contratos son la fuente más importante de las obligaciones, un contrato
en cualquier forma que se ofrezca, supone un concurso de voluntades, capaz de
producir, modificar o anular una relación jurídica.
Un contrato de arrendamiento es aquel en el que las partes se obligan
recíprocamente; una a conceder el uso o goce temporal del bien inmueble, y la
otra, a pagar por este uso goce temporal un precio determinado.
Al concluir el presente trabajo cabe señalar que debido al marco tan
extenso que hay sobre el arrendamiento, únicamente se presenta y se enfatiza el
arrendamiento de bienes inmuebles.
Para finalizar con el presente trabajo podemos concluir, de que se debe
tener en mente que las personas que otorguen el uso o goce temporal de bienes
inmuebles, lo deben hacer a través de un contrato, en el cual, se estipulen tanto
los derechos y obligaciones del arrendador y del arrendatario. Otro aspecto muy
importante que se debe tener presente es que las personas físicas, que obtengan
ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles, están obligadas
al pago del Impuesto Sobre la Renta, el cual debe ser entregado en tiempo y
forma correcta, para evitarse conflictos con el fisco.
En el presente trabajo se nota que el arrendamiento puro es menos
complejo, desde el punto de vista contable y fiscal, esto se debe a que este, solo
se otorga el uso o goce temporal del bien, objeto del arrendamiento, además de
que cuentas con ciertas ventajas que lo hacen más utilizable en la actualidad, una
de las ventajas que se pueden mencionar, es que el pago de la renta no incluye
intereses, y esta es una gran ventaja, ya que en nuestro país, son muy altos
debido al fenómeno económico llamado inflación.
108
Una vez celebrado el contrato de arrendamiento se crean imposiciones de
carácter fiscal, ya que de acuerdo con la Ley de Impuesto Sobre la Renta, toda
persona física que obtenga un ingreso por el uso o goce temporal de inmuebles
queda sujeta a cumplir en forma oportuna con los impuestos que establece dicha
ley.
El procedimiento para calcular el Impuesto Sobre la Renta es de acuerdo al
Título IV, Capítulo III, el cual corresponde a los ingresos por arrendamiento y en
general por otorgar el uso o goce temporal de inmuebles.
Como observamos en el desarrollo de éste trabajo el otorgar el uso o goce
temporal de inmuebles es una de las actividades más privilegiadas, pues la Ley
del Impuesto Sobre la Renta establece dos opciones mediante las cuales se
puede determinar la base gravable, siendo éstas la deducción de gastos
comprobados y la deducción opcional también llamada deducción “ciega”.
Es de gran importancia mencionar que cuando el arrendador opta por la
deducción de los gastos comprobados para el cálculo del Impuesto Sobre la
Renta, de acuerdo con las fracciones del art. 142° de la Ley del Impuesto Sobre la
Renta, se deberá tomar en cuenta el Impuesto pagado que señalan dichos
comprobantes para a su vez poderlo acreditar contra el Impuesto al Valor
Agregado.
Y los contribuyentes que opten por la deducción opcional “ciega” del 35%
de los ingresos por arrendamiento de inmuebles en sustitución de las deducciones
de gastos comprobados. Quienes ejercen esta opción podrán deducir además, el
monto de las erogaciones por concepto del impuesto predial de dichos inmuebles
correspondiente al año de calendario o al periodo durante el cual se obtuvieron los
ingresos en el ejercicio según corresponda. Cada uno de los contribuyentes
elegirá el procedimiento que más le convenga para determinar la base gravable de
sus ingresos.
109
Diferir o posponer el pago de los impuestos a un periodo posterior, logrando
un beneficio financiero por el valor del dinero en el transcurso del tiempo.
Como es bien sabido, independientemente de la actividad a que se
dediquen los contribuyentes estos siempre buscarán la manera de reducir sus
impuestos.
Es aquí donde el Licenciado en Contaduría juega uno de sus papeles
importantísimos asesorando y orientando a los contribuyentes para que éstos
cumplan con sus obligaciones fiscales a los cuales están sujetos buscando
siempre la mejor opción de acuerdo a la Ley.
Por lo que se hace necesario que el Licenciado en Contaduría, se
encuentre siempre en constante preparación y actualización profesional, para así
poder proporcionar el mejor servicio posible a todas aquellas personas que
contraten sus servicios.
Debido a lo anterior expresado, la función del Licenciado en Contaduría y
su aporte al contribuyente de este régimen, es de gran importancia ya que el
conocimiento y correcta aplicación de las disposiciones fiscales puede redundar
en beneficios económicos para las personas físicas arrendadoras de bienes
inmuebles, considerando que todo contribuyente independiente de cualquier otra
actividad, éstos siempre tratarán de reducir el pago de impuestos.
110
FUENTES DE INFORMACION
Cisneros Rangel Georgina (2000) Formulario especializado en arrendamiento
inmobiliario. Primera edición. Editorial Oxford.
Domínguez del Rio Alfredo (1978) El contrato de arrendamiento. Primera
edición. Editorial Porrúa, S.A.
León Gámez Felipe (1993) Análisis fiscal del arrendamiento financiero. Primera
edición. Editorial IMCP, A.C.
León Tovar Soyla H. (1989) El arrendamiento financiero. Primera edición.
Editorial.
Ley del Impuestos al Valor Agregado (2013) Editorial ISEF.
Ley del Impuesto Sobre la Renta (2013) Editorial ISEF.
López López José I. (2005) Arrendamiento de inmuebles. Cuarta edición.
Editorial ISEF.
Moran Mendoza Enrique M. (2008) los contratos como soporte fiscal. Segunda
edición. Editorial Tax editores.
Pérez Chávez.(2008) Arrendamiento de inmuebles. Cuarta edición. Editorial
Tax editores unidos S.A de C.V.
Siu Villanueva Carlos, Huerta Ríos Ernestina, Marquet Venegas Luis. (1993)
Arrendamiento financiero. Tercera edición. Editorial instituto de Contadores
Públicos, A.C.
Zamora Valencia Miguel A. (2003) Contrato de arrendamiento de fincas
urbanas destinadas a la habitación. Primera edición. Editorial Porrúa hnos. y
Cía., S.A de C.V.
111
INDICE DE TABLAS
Pág.
Capítulo II Aspecto Fiscal del contrato de arrendamiento devienes inmuebles.
2.1 Estructura de la ley del impuesto sobre la renta…………………………………44
2.2 Estructura del título IV del cap. III LISR…………………………………………..51
2.3 Pago provisional ISR………………………………………………………………..65
2.4 Tarifa del art. 113° LISR 2013……………………………………………………..66
2.5 Tarifa art. 177° LISR 2013………………………………………………………….69
2.6 Declaración anual…………………………………………………………………...73
2.7 Estructura de la ley del IVA 2013………………………………………………….74
2.8 Pago mensual del IVA…………………………………………………………...….79
Capítulo III Casos prácticos
3.1 Cálculo del pago provisional……………………………………………………….84
3.2 Cálculo del ISR mensual de Enero a Marzo……………………………………...85
3.3 Cálculo del ISR mensual de Abril a Junio………………………………………...86
3.4 Cálculo del ISR mensual de Julio a Septiembre…………………………………87
3.5 Cálculo del ISR mensual de Octubre a Diciembre……………………………....88
3.6 Cálculo anual de ISR………………………………………………………………..89
3.7 Cálculo del pago provisional…………………………………………………….…91
3.8 Cálculo de ISR mensual de Enero a Marzo………………………………………92
112
3.9 Cálculo de ISR mensual de Abril a Junio…………………………………………93
3.10 Cálculo de ISR mensual de Julio a Septiembre………………………………..94
3.11 Cálculo de ISR mensual de Octubre a Diciembre……………………………...95
3.12 Cálculo anual de ISR………………………………………………………………96
3.13 Ingresos percibidos de persona moral…………………………………………..98
Tabla 3.14 Gastos de mantenimiento inmueble……………………………………...99
3.15 Cálculo de ISR mensual de Enero a Marzo………………………………...…100
3.16 Cálculo de ISR mensual Abril a Junio………………………………………….101
3.17 Cálculo de ISR mensual Julio a Septiembre……………………………….....102
3.18 Cálculo de ISR mensual Octubre a Diciembre………………………………..103
3.19 Cálculo anual de ISR…………………………………………………………….104
3.20 Cálculo mensual de IVA Enero a Marzo……………………………………….105
3.21 Cálculo mensual de IVA Abril a Junio………………………………………….105
3.22 Cálculo mensual de IVA Julio a Septiembre…………………………………..106
3.23 Cálculo mensual de IVA Octubre a Diciembre………………………………..106
113