centros comerciales abiertos

TÍTULO:
CENTROS COMERCIALES ABIERTOS
AUTOR: RSD CONSULTORES S.L.
Fecha de publicación: 1998
Páginas: 415
Palabras clave: Centros comerciales, Urbanismo comercial.
RESUMEN:
En el presente estudio se analiza la dimensión de la actividad comercial.
Una dimensión que no siempre ha merecido un tratamiento adecuado,
dada su importancia vital en los desarrollos de las tramas urbanas de
nuestras ciudades.
Normalmente es un hecho asumido que la especialización y mejora del
nivel de servicio, son algunos de los aspectos esenciales para la mejora
del nivel de competitividad del pequeño comercio, dentro de un entorno
amenazado por la presencia de las Grandes Superficies Comerciales
altamente especializadas y con una elevada capacidad de gestión
empresarial. Sin embargo, no se reconoce a menudo con similar grado
de contundencia, la imperiosa necesidad que para el pequeño comercio
tiene el estar ubicado en una aglomeración comercial dentro de la ciudad,
como garantía de su propia supervivencia y grado de competitividad.
Tampoco los responsables municipales son siempre conscientes del alto
valor estratégico que tales aglomeraciones comerciales suponen en el
contexto global de su ciudad por su capacidad para inducir el crecimiento,
dada la elevada capacidad de atracción que éstas ejercen en el conjunto
de la población.
El objetivo fundamental del estudio sobre los Centros Comerciales
Abiertos es
el establecimiento de un “modelo de actuación” que sirva de guía de
referencia para el desarrollo y consolidación de las aglomeraciones
comerciales de tipo tradicional en el interior de nuestras ciudades. Se
parte del análisis de las situaciones existentes más emblemáticas de
España y de países del entorno europeo más cercano.
Un modelo de actuación que sirva para establecer las pautas y criterios
de actuación más recomendables para aumentar el atractivo de las
aglomeraciones comerciales ya existentes, de acuerdo con la experiencia
de alguna de las más exitosas y emblemáticas dentro del panorama
nacional e internacional. Un modelo en definitiva, que tenga sus bases
de actuación vertebradas alrededor de aspectos tales como los
siguientes:
- Conocimiento de las experiencias europeas más significativas
- Conocimiento de las experiencias españolas más relevantes
- Evaluación de sus resultados comerciales y espaciales
- Establecimiento de una casuística alrededor de las aglomeraciones
estudiadas.
La metodología del estudio sobre se vértebra alrededor de una serie de
fases que se detallan seguidamente
Fase l
Definición de los ámbitos de actuación
Fase II
Análisis de las distintas aglomeraciones
Fase III
La casuística de las aglomeraciones
Fase IV
Delimitación de un modelo de actuación
La definición de los ámbitos de actuación asociados con la realización del
estudio se ha realizado en ocho aglomeraciones comerciales vinculadas
con tres entornos espaciales: España, Francia y Reino Unido.
La selección de las aglomeraciones comerciales españolas, se ha
llevado a cabo de acuerdo con toda una serie de criterios y
características de índole espacial y/o organizativa que seguidamente se
detallan:
-
-
-
-
Están formadas principalmente por establecimientos comerciales con
entrada directa desde la calle, con independencia de que en sus
proximidades se encuentren Grandes Almacenes, Centros o Galerías
Comerciales.
Su Grado de Densidad Comercial alcanza un mínimo de veinte
unidades por hectómetro de fachada a vía pública, estando ausente en
su mayor parte la actividad residencia¡ de las plantas bajas de las
edificaciones.
Están ubicadas en las áreas más céntricas de la ciudad exhibiendo,
por tanto, el nivel de accesibilidad más elevado.
Su oferta comercial está muy especializada, exhibiendo un elevado
nivel de modernidad y de representación.
Las marcas más
prestigiosas y los productos más exclusivos, en el entorno urbano más
cuidado y selecto de la ciudad.
Su ámbito de influencia abarca la totalidad de la ciudad, así como la
comarca circundante incluida dentro de su ámbito de influencia.
Su ubicación coincide con lo que tradicionalmente se conoce como el
centro de la ciudad por parte de toda la población. De este modo, un
-
alto porcentaje de las actividades terciarias más representativas de la
ciudad se asientan en sus proximidades, junto con las cabeceras de
las líneas de transportes públicos.
Tienen, como mínimo, una organización con amplia representación
dentro de la actividad comercial, constituyéndose en cualquier caso
como aglomeraciones comerciales tipo, bien por su situación
territorial, base económica, tamaño poblacional o peso de su trama
histórica dentro de la estructura del centro de la ciudad.
La selección de las cuatro aglomeraciones comerciales situadas fuera de
nuestras fronteras, se ha hecho de acuerdo con toda una serie de
criterios y características de índole espacial y/o organizativa que
seguidamente se detallan:
- Ubicación generalizada de todos ellos en los centros urbanos de las
ciudades que representen.
- Su grado de organización conlleva como mínimo, la existencia de un
presupuesto en el que se contempla la realización de tareas de
promoción al servicio del conjunto.
- Se trata en todos los casos de aglomeraciones comerciales ubicadas
en tramas urbanas que, por su morfología o nivel de funcionalidad,
exhiben características muy similares con las de nuestro país.
- Representan todas ellas situaciones y bases de partida muy distintas,
de acuerdo con su base económica, situación territorial, tamaño de la
población y/o del valor añadido de la trama de su casco histórico, a la
hora de justificar el atractivo comercial del conjunto.
El análisis de los datos correspondientes a las ocho Aglomeraciones
Comerciales Tradicionales seleccionadas -cuatro en España, tres en
Francia y una en el Reino Unido- se ha articulado alrededor de cuatro
grandes dimensiones:
- la estructura espacial
- la oferta comercial y de servicios
- el modelo organizativo
- los comerciantes
Se ha realizado una muestra mínima de 1.400 encuestas (800 en España
y 600 entre las aglomeraciones francesas y la londinense de Regent
Street).
La casuística de las aglomeraciones se ha hecho de acuerdo con diez
Indicadores Básicos, procedentes de las cuatro dimensiones ya aludidas:
1. La estructura espacial
- Modelo de delimitación espacial
2. La oferta comercial y de servicios
- Ratio comercial y de servicios
- Índice de especialización comercial (IEC)
- El tamaño de los establecimientos comerciales
3. El modelo organizativo
- El modelo de gerencia
- Tipo de actividades desarrolladas
- Antigüedad
4. Los comerciantes
- Nivel asociativo
- Grado de aceptación de la asociación/organización
- Percepción de su situación centralizada
Las conclusiones que se extraen del presente estudios son de dos tipos:
A) Las debilidades y amenazas de las aglomeraciones comerciales
tradicionales
- Falta de sensibilidad en la mayoría de los ayuntamientos sobre la
potencialidad de transformación de las aglomeraciones comerciales
en auténticos centros comerciales abiertos dentro de sus ciudades.
Como conjuntos urbanos gestionados de acuerdo con un modelo mixto
de colaboración, y con capacidad de atracción no sólo entre la
población de la propia ciudad, sino ante una demanda turística
potencial, siempre ávida de compaginar sus recorridos con la compra
de productos y servicios.
-
Dificultad de sobrepasar el tope del 65% de afiliados a la asociación
/organización, con una media situada en torno al 50% del total de
establecimientos. Muy vinculado con lo anterior, es la práctica
imposibilidad de mejorar substancialmente la cuantía de los
presupuestos vinculados tanto con la promoción y publicidad del
conjunto, como con su normal funcionamiento cotidiano.
-
Vacío legal y administrativo para una actuación conjunta y continuada
entre los operadores a pie de calle de una determinada aglomeración
y la administración local, que no suscite el recelo y la crítica del resto
de los operadores. No existe una legislación que recoja la posibilidad
de que operadores a pie de calle puedan organizarse con el fin
primordial de crear una zona comercial diferenciada dentro de la
ciudad y que su presupuesto, vinculado con la promoción continuada
del conjunto, sea
establecimientos.
-
aportado
obligatoriamente
por
todos
los
Posible pérdida de cuota comercial por parte de las aglomeraciones
tradicionales en beneficio.
de los nuevos centros comerciales
ubicados en el extrarradio. Con la consiguiente pérdida de atractivo
urbano en las áreas centrales de la ciudad, barrio o distrito (dada la
natural capacidad de estas aglomeraciones para aglutinar una amplia
gama de actividades a su alrededor) al acompañar las firmas más
significativas a las Grandes Superficies, en su viaje de implantación al
margen de la trama más consolidada de la ciudad.
B) Las fortalezas y oportunidades de las aglomeraciones comerciales
tradicionales
- Fuerte atractivo comercial de las aglomeraciones comerciales
tradicionales situadas en el centro de las ciudades, barrios o distritos.
Aprovechando en muchos casos el atractivo urbanístico y ambiental
adicional que ejerce la trama urbana más consolidada de las
ciudades, como lugar de encuentro, ocio y de comunicación.
-
Elevado nivel de acceso en transporte público y privado a las
aglomeraciones comerciales en general y al centro de las ciudades en
particular. La progresiva implantación de aparcamientos públicos,
junto con una mayor superficie destinada a alojar el tráfico peatonal
que puede así, desligarse en un alto porcentaje del vehículo privado,
supone una dimensión difícilmente superable por las nuevas
implantaciones comerciales del extrarradio.
-
Posibilidad de desarrollar espacios públicos con una gestión mixta y
unitaria dentro de la ciudad. Con la consiguiente mejora de su
mantenimiento e imagen de conjunto dentro de la ciudad, sin que ello
suponga un mayor gasto a cargo de las arcas municipales.
-
Posibilidad de incorporar los centros comerciales abiertos a los
recorridos turísticos de la ciudad. Incorporando la compra, el paseo y
el esparcimiento a los recorridos turísticos tradicionales dentro de la
ciudad que, de este modo, adquirirán una nueva,, dimensión amen de
nuevas ofertas espaciales.
-
La apuesta europea por el desarrollo y potenciación de las zonas
comerciales tradicionales como parte del patrimonio de nuestras
ciudades. Financiando inversiones que supongan la restitución del
patrimonio histórico artístico, la fijación de la población en áreas
centrales. y/o la mejora del atractivo urbano en su conjunto, aspecto!
todos ellos donde la actividad terciaria a pie de calle en general y la
comercial en particular, juegan tradicionalmente un papel primordial.
ÍNDICE: CENTROS COMERCIALES ABIERTOS
PRIMERA PARTE
PRESENTACIÓN
I.
OBJETIVOS DEL ESTUDIO
II.
METODOLOGIA
III.
ANALISIS DE LOS DATOS
III.1 ESTRUCTURA ESPACIAL
III.2 LA OFERTA COMERCIAL Y DE SERVICIOS
III.3 El MODELO JURÍDICO Y ORGANIZATIVO
III.4 LOS COMERCIANTES
IV.
LA CASUISTICA DE LAS AGLOMERACIONES
IV. 1 VALORACIÓN DE LAS AGLOMERACIONES
V.
DELIMITACION DE UN MODELO DE ACTUACION
V.1 LAS ENTRADAS DEL MODELO
V.2 LAS SALIDAS DEL MODELO
V.2.1 POR ÁREAS DE INFLUENCIA
V.2.2 PARA CADA DIMENSIÓN BÁSICA
VI.
CONCLUSIONES
SEGUNDA PARTE: DATOS ESTADISTICOS
I.
ZONAS. TOTAL-ESPAÑA-EXTRANJERO
VALORES ABSOLUTOS
PORCENTAJES VERTICALES
PORCENTAJES HORIZONTALES
II.
SECTOR DE ACTIVIDAD. BASE ESPAÑA
VALORES ABSOLUTOS
PORCENTAJES VERTICALES
PORCENTAJES HORIZONTALES
III.
IV.
SECTOR DE ACTIVIDAD. BASE EXTRANJERO
VALORES ABSOLUTOS
PORCENTAJES VERTICALES
PORCENTAJES HORIZONTALES
SECTOR DE ACTIVIDAD. BASE TOTAL
VALORES ABSOLUTOS
PORCENTAJES VERTICALES
PORCENTAJES HORIZONTALES
V.
SUPERFICIE DE VENTA -TIPO DE NEGOCIO –ASOCIACIÓN. BASE
ESPAÑA
VALORES ABSOLUTOS
PORCENTAJES VERTICALES
PORCENTAJES HORIZONTALES
VI.
SUPERFICIE DE VENTA -TIPO DE NEGOCIO –ASOCIACIÓN.
BASE EXTRANJERO
VALORES ABSOLUTOS
PORCENTAJES VERTICALES
PORCENTAJES HORIZONTALES
VII. SUPERFICIE DE VENTA -TIPO DE NEGOCIO –ASOCIACIÓN. BASE
TOTAL
VALORES ABSOLUTOS
PORCENTAJES VERTICALES
PORCENTAJES HORIZONTALES