OjedaHelenia - Biblioteca Virtual UJAP

APLICABILIDAD DE LAS MEDIDAS
PREVENTIVAS DENTRO DEL
PROCEDIMIENTO JUDICIAL CON
RELACION AL ARRENDAMIENTO
EN EL AMBITO COMERCIAL
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
UNIVERSIDAD “JOSÉ ANTONIO PÁEZ”
FACULTAD DE CIENCIAS JURIDÍCAS Y POLÍTICAS
ESCUELA DE DERECHO
COORDINACION DE PASANTIAS DE DERECHO
APLICABILIDAD DE LAS MEDIDAS PREVENTIVAS DENTRO DEL
PROCEDIMIENTO JUDICIAL CON RELACION AL
ARRENDAMIENTO EN EL AMBITO COMERCIAL
ARRENDAMIENTO
Autora: Ojeda, Helenia
C.I: V –14.462.726
14.462.726
San Diego, Octubre de 2014
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
UNIVERSIDAD “JOSÉ ANTONIO PÁEZ”
FACULTAD DE CIENCIAS JURIDÍCAS Y POLÍTICAS
ESCUELA DE DERECHO
COORDINACION DE PASANTIAS DE DERECHO
APLICABILIDAD DE LAS MEDIDAS PREVENTIVAS DENTRO DEL
PROCEDIMIENTO JUDICIAL CON RELACION AL
ARRENDAMIENTO EN EL AMBITO COMERCIAL
CONSTANCIA DE ACEPTACION
_____________________________________________
Nombre, firma y cedula del tutor académico
______________________________________________
Nombre, firma y cedula de identidad del tutor institucional
______________________________________________
Nombre, firma y cedula de identidad del tutor metodológico
Autora:Ojeda,
Autora:
Helenia
C.I: V-14.462.726
San Diego, Octubre de 2014
iii
AGRADECIMIENTO
Mi gratitud está dirigida primeramente a Dios, por haberme acompañado y guiado a
lo largo de mi carrera, porque ha estado conmigo en cada paso que doy.
Un Agradecimiento muy especial merece la comprensión, amor y paciencia recibida
de mis seres queridos en especial Diego Alonso M.
A la Universidad José Antonio Páez por ser la casa de estudio que me permitió
formarme como profesional, y obtener los conocimientos teóricos en la carrera de
Derecho y porque aquí viví la mejor etapa de mi vida.
A mis apreciados Profesores que durante toda mi Carrera profesional, influyeron con
sus lecciones y experiencias en formarme como una persona de bien, preparada y
poner a mi alcance un gran número de herramientas para salir adelante y afrontar los
retos que pone la vida, a ustedes les agradezco cada una de estas páginas de mi tesis.
A mi Tutores por ser mis guías en el desarrollo de esta investigación , por compartir
ese mundo de conocimientos, haberme brindado la orientación, confianza, y apoyo
logrando afianzar aun mas mi educación.
A mi primo José Paredes por tu apoyo incondicional en el trascurso de mi carrera,
gracias infinitas.
A todas las personas que tuvieron una palabra de aliento para mí cuando sentía que el
camino se terminaba, a quienes me han devuelto una sonrisa en tiempos difíciles, les
agradezco por su amistad, consejos, ánimo y compañía, por todo lo que me brindaron
y por sus bendiciones.
Simplemente Gracias.
Helenia L. Ojeda
iv
DEDICATORIA
Dedico el éxito y la satisfacción de esta investigación primeramente a mi Dios quien
me regala los dones de la sabiduría y el entendimiento, quien supo guiarme por el
buen camino, dándome fuerzas para seguir adelante y no desfallecer en el intento ante
los problemas que se presentaban, enseñándome a encarar las adversidades sin perder
nunca la dignidad, y por haberme permitido alcanzar esta meta.
A mi Abuela María B. Ortega, mi Ángel guardián por tus sabios consejos, valores y
principios inculcados, Siempre estarás presente en mi corazón. ¡Ya soy Abogado!
A mi Padre Manuel Alberto por ser mi fuente de motivación en todo momento, siento
que estás conmigo siempre y aunque nos faltaron muchas cosas por vivir juntos, sé
que este momento hubiera sido tan especial para ti como lo es para mí.
A Diego Alonso por dedicación, tu paciencia, comprensión, por tu bondad y sacrificio
me inspiraste a ser mejor y a siempre seguir adelante, gracias por estar siempre a mi
lado apoyándome.
Y a los que nunca dudaron que lograría esta meta y colocaron su granito de esperanza
y de confianza para que este sueño fuese una realidad.
Helenia L. Ojeda
v
ÍNDICE GENERAL
Pág.
CONSTANCIA DE ACEPTACIÓN…………………………………………….......iii
AGRADECIMIENTO……………………………………………………………….iv
DEDICATORIA…………………………………………………………...………....v
ÍNDICE GENERAL…………………………………………………………….…...vi
RESUMEN INFORMATIVO……………………………………………..…...........ix
INTRODUCCIÓN……………………………………………………………..…....01
CAPITULO I
LA INSTITUCIÓN
1.1 Denominación Social………….…………..….......................................04
1.2 Ubicación…………………..…………………..…...............................04
1.3 Descripción……………………………………………………….…....04
1.4 Misión………………………………………………………………….04
1.5 Visión…………………………………………………………………..05
1.6 Valores de la Institución ……………………………………………...05
1.7 Actividades realizadas durante la pasantía…………………………….06
1.8 Estructura Organizacional……………………......................................06
CAPÍTULO II
EL PROBLEMA
2.1 Planteamiento Del Problema……………..…........................................07
2.2 Formulación Del Problema…………………..…………………..….....09
vi
2.3Objetivos de la Investigación
2.3.1 Objetivo General……………………………………………………..09
2.3.2 Objetivos Específicos…………………………...……………….......09
2.4 Justificación y Alcance De La Investigación………………….……….10
2.5 Limitación De La Investigación…………….........................................11
CAPÍTULO III
MARCO REFERENCIAL.
3.1 Antecedentes De La Investigación……………………………..………12
3.2 Bases Teóricas...……………………...…………………....................22
3.3 Bases Legales…………………………………………………….….....34
3.4 Glosario de Términos Básicos………………………………….…......34
CAPÍTULO IV
FASES METODOLÓGICAS
4.1 Tipo y Diseño de la investigación …….………………….…………...36
4.2Fases Metodológicas…….……………………………….……….........37
CAPÍTULO V
RESULTADOS, CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
5.1 Resultados
Fase I………………………………………………………………….…....39
Fase II……………………………………………………………..….……40
Fase III…………………………………………………………….……….40
5.2 Conclusiones
Fase I……………………………………………………………………….41
vii
Fase II………………………………………………………………….…..42
Fase III………………………………………………………………….….42
5.3 Recomendaciones
Fase I…………………………………………………………….…………43
Fase II…………………………………………………………...…………43
Fase III……………………………………………………….…………….43
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS.……………………………………………...44
viii
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
UNIVERSIDAD “JOSÉ ANTONIO PÁEZ”
FACULTAD DE CIENCIAS JURIDÍCAS Y POLÍTICAS
ESCUELA DE DERECHO
COORDINACION DE PASANTIAS DE DERECHO
APLICABILIDAD DE LAS MEDIDAS PREVENTIVAS DENTRO DEL
PROCEDIMIENTO JUDICIAL CON RELACION AL
ARRENDAMIENTO EN EL AMBITO COMERCIAL
Autora::Helenia L Ojeda M
Tutor:
Tutor:Abiel
Pereira B
Año: 2014
Resumen Informativo
La rama del derecho inquilinario ha venido sufriendo algunos cambios significativos
en los últimos quince años en Venezuela, en el año 1999 entra en vigencia una Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios la cual plantea un proceso judicial bajo
b
el
procedimiento breve, y establece reglas para los actores locativos en el País, ahora
bien, en el año 2010, se abre un debate nacional sobre la necesidad de revisión de las
relaciones arrendaticias diferenciando las que persiguen el arrendamiento de
viviendas del arrendamiento de locales comerciales, y luego de un decreto de
noviembre de 2013, que congela la ejecución de medidas judiciales a los inmuebles
utilizados con fines comerciales, en forma preventiva, mientras se promulgaba en
mayo de 2014, la definitiva Ley que regulariza el arrendamiento de locales
comerciales: Que impacto ha tenido dicha Ley en el ordenamiento jurídico
Venezolano? ¿Cuál es el impacto que produce en las relaciones arrendaticias la
aplicación de la nueva legislación en materia comercial? La presente investigación se
encuentra en un nivel jurídico descriptivo
descriptivo. El tipo de investigación es documental.
Comercio, Contrato, Ley.
Descriptores: Arrendamiento, Comercio
ix
INTRODUCCIÓN
En Venezuela a lo largo de los años, se ha evidenciado el alto índice de déficit
habitacional, ya que la gran mayoría de la población carece de viviendas propias,
situación que ha incrementado cada día más los arrendamientos inmobiliarios, y por
ende disminuye la oportunidad a la población Venezolana de poseer y lograr
satisfacer la adquisición de una vivienda, a pesar que durante el año 2007, la cantidad
de viviendas producidas presentó un incremento sustancial del 150% con respecto al
año anterior, al ubicarse en 82.589 unidades construidas.
Sin embargo, la demanda insatisfecha acumulada de viviendas, genera que la
oferta actual sea insuficiente, lo que repercute en forma directa sobre los precios. Los
arrendamientos incluyen contratos de arrendamiento, que poseen como principal
característica de transferir el derecho a usar un bien, entre otras que dependen de la
voluntad de las partes intervinientes en la relación jurídica y teniendo en principio la
obligación de darle a propietario una remuneración, correspondiente al uso y disfrute
temporal del inmueble arrendado.
Es el 14 de Enero de 2011, cuando la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de
Justicia emite un oficio suscrito por la presidenta del máximo juzgado del país,
magistrada Luisa Estella Morales, instruyó a todas las juezas y jueces del país, con
mayor énfasis en los jueces ejecutores de medidas, sobre la limitación temporal de
toda práctica de medida judicial de carácter ejecutivo o cautelar que recaiga sobre
inmuebles
destinados
a
uso
de
vivienda
familiar
o
de
habitación.
De acuerdo al comunicado de prensa del TSJ, la restricción temporal abarca a todas
las medidas ejecutivas cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o
tenencia de un inmueble destinado a vivienda o habitación, aun existiendo sentencia
definitiva.
Nuevamente el Ejecutivo Nacional busca regular las relaciones inquilinarias en
Venezuela, y en Noviembre de 2013, en el marco de la Ley Habilitante el Presidente
Nicolás Maduro decreta una medida de ajuste del tope máximo de los cánones de
arrendamiento en inmuebles comerciales, y a su vez establece que los inquilinos no
pagaran más de un 25% de los gastos de condominio que se generen por el local
comercial, además de establecer en la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento
Inmobiliario para uso Comercial que previo a dictar medidas Cautelares se debe
agotar la vía Administrativa.
Es por ello que la finalidad de la presente investigación, es determinar el impacto
que ha causado esta nueva medida en donde se prohíbe expresamente y donde al
mismo tiempo se le ordena a los jueces restringir temporalmente todas aquellas
medidas, cuya el objeto material sea la desposesión de aquellos inmuebles de uso
Comercial, aun existiendo sentencia definitiva y la afirmación por parte del Tribunal.
El siguiente trabajo se encuentra estructurado de la siguiente manera:
El Capítulo I va a tratar sobre la institución, la denominación social, ubicación,
descripción, organización, misión, visión, valores institucionales, y las actividades
que se realizaron durante la pasantía;
En el Capítulo II se encuentra conformado por el planteamiento del problema,
objetivos generales y específicos, la justificación, alcance y limitaciones de la
investigación.
Seguidamente se presenta el Capítulo III, correspondiente al marco referencial o
2
teórico, el cual aporta las referencias conceptuales necesarias para delimitar el
problema, los antecedentes de la presente investigación y las teorías que
lofundamenta, tomando en cuenta las bases legales y definición de términos básicos.
El Capítulo IV, desarrolla las fases metodológicas, el tipo de investigación, el
diseño de la investigación, y las técnicas de recolección de datos.
Y por último, el Capítulo V, se plantea los resultados de la investigación, las
conclusiones a las que llega el investigador y las recomendaciones que este realiza en
base a lo estudiado a través del desarrollo de los objetivos planteados.
3
CAPITULO I
LA INSTITUCION
1.1 Denominación
D.M. Revestimientos, C.A.
1.2 Ubicación
Zona Industrial Flor Amarillo. Valencia, Estado Carabobo.
1.3 Descripción
D.M. Revestimientos, C.A. tiene como política y fortaleza atender a sus clientes
mediante la política de satisfacción total, es una organización que está encaminada a
la “prestación de un servicio integral de excelente calidad que responda a las
necesidades y expectativas de sus clientes”; es así que para la elaboración de sus
productos se utilizan químicos y solventes de la más alta calidad.
La organización utiliza para la fabricación de sus productos, materiales nacionales
e importados de alta calidad y con garantía certificada de un 100% por nuestros
proveedores y son fabricados en la ciudad de Valencia, Edo Carabobo.
1.4 Misión
D.M. Revestimientos, C.A. tiene como misión ofrecer productos y servicios de
calidad a los clientes potenciales en la requieren en la Región, enfocado en la
actividad química de solventes, pinturas y revestimientos, tanto industriales como de
uso doméstico, ofreciendo Pintura en interiores y exteriores de la planta en las áreas
de: oficinas, producción, pasillos y maquinaria, pintura poliuretano para demarcación
pisos, pintura poliuretano en muros y techos rasos, pintura esmaltes en muros ycielos,
pintura esmalte en muros y techos rasos, demarcación y pintura esmalte en
tuberías de la planta, pintura caucho en fachada e interiores de la planta, y aplicación
estuco acrílico para tabiquería.…………………………………………………….
1.5 Visión
D.M. Revestimientos, C.A. anhela ser reconocida como una institución
competitiva que responda activamente a los retos de excelencia que demande la
sociedad, orientándose a resolver las demandas de insumos requeridas por nuestros
clientes, de forma eficaz, con la finalidad de que los mismos regresen a nuestras
oficinas, permitiéndonos orientar a más personas, para así brindarles la asesoría
comercial requerida y necesaria.
1.6 Valores de la Institución
Trabajo en Equipo: El respeto es elemento primordial, la confianza y la
solidaridad, así como la lealtad y el buen trato a los clientes y demás personas que
acuden a la empresa, en el desarrollo de las actividades profesionales que allí se
cumplen.
Cumplimiento: como resultado de las actividades realizadas en el ámbito de
trabajo como asesores o representantes de la directiva y el personal de la entidad de
trabajo, las metas son la eficacia, calidad, eficiencia y excelencia que se requiere para
una buena e idónea solución a un caso concreto.
La Ética: el respeto, la lealtad, la honestidad y responsabilidad son los elementos
que conforman el comportamiento debido en el cumplimiento de las tareas que son
encomendadas a fin de obtener unos resultados parciales y al final el resultado total y
absoluto de la solución del problema planteado, en el ánimo de ofrecer un buen
servicio profesional.
5
1.7 Actividades desarrolladas durante la Pasantía
Las actividades realizadas durante el periodo de pasantía fueron de provecho
puesto que las mismas ayudaron a desenvolverse con mayor facilidad a quien
fungiócomo pasante en D.M. Revestimientos, C.A. en vista de que con la ayuda y
compromiso del Abogado Diego Mondragón se logró desarrollar y crear mayor
seguridad en la misma para afrontar e irse familiarizando con el medio y entorno
jurídico laboral. Por asignaciones del Tutor Institucional se realizaron las siguientes
actividades:
•
Redactar documentos legales.
•
Visitar Tribunales, Registros y Notarías.
•
Llenar planillas y reportes para MINTRASS.
•
Asistir a audiencias orales y públicas.
•
Revisar expedientes haciendo énfasis en sus últimas actuaciones
1.8 Estructura Organizacional
Diego Mondragón
ooondraMondragon
Gerente Dpto Legal
LLLeLegal
Hilda Mendoza
Maduro
Pasante
Asistente Jurídico
Luciano Narvaez
6
Abogado
CAPÍTULO II
EL PROBLEMA
2.1 Planteamiento del Problema
En el año 2013, el Presidente Nicolás Maduro le requirió a la Asamblea Nacional
una Ley Habilitante para tomar decisiones en materia Económica y en contra de la
corrupción, en el marco de esa habilitación, el Ejecutivo Nacional decreta una medida
temporal e inmediata en contra de lo que ha denominado Lucha por la Guerra
Económica, en la cual acuerda una disminución inmediata de los cánones de
arrendamiento de los locales comerciales, y la prohibición de ejecución de medidas
Cautelares en los inmuebles de uso Comercial.
La necesidad de tener y de aprovecharse comercialmente de un local ajeno, ha
sido una constante lucha donde el propietario por medio de la figura jurídica del
contrato, donde ambas partes se comprometen a cumplir con la ejecución de una
obligación, el propietario del inmueble, se compromete principalmente a transferir el
objeto material (el inmueble) a cambio de una remuneración hacia el arrendador,
denominada canon de arrendamiento siendo el inquilino, denominado en esta relación
como arrendatario que obtendrá el pleno goce y disfrute de la cosa arrendada.
La medida acordada por el Ejecutivo Nacional busca regular el impacto que en los
precios de bienes y servicios ha causado para el consumidor final, por cuanto los
cánones de arrendamientos si se encuentran libres de regulación, son fijados por los
arrendadores en muchos casos de forma excesiva, obligando a los inquilinos a
recargarle ese costo a los bienes y servicios por ellos comercializados. Esta medida
Temporal busca obligar a los propietarios de inmuebles a la disminución del canon
de arrendamiento, en los centros comerciales del país, buscando con ello que los
precios en el consumidor final bajen y que la población en general pueda acceder a
una mayor oportunidad de adquisición de bienes, incidiendo en la calidad de vida del
ciudadano, garantizando así el principio de estado social y de derecho.
Actualmente, en Venezuela el incumplimiento del canon de arrendamiento es
una causal que permite el desalojo inmobiliario, pero en la actualidad no es posible de
ser ejecutada, debido a la prohibición de contempla dicha regulación oficial y
posteriormente con la entrada en vigencia de la nueva Ley que regula la materia.
Es por ello que la nueva medida tomada por el Ejecutivo Nacional en donde se
les ordena a todos los jueces venezolanos, especialmente a los jueces ejecutores,
restringir hasta nuevo aviso, de obligatorio cumplimiento y con carácter de urgencia,
todo procedimiento legal en vía de ejecución que sean dedicado con el fin de
desalojos inmobiliarios, ahora en locales comerciales, que lejos de ser una solución al
problema económico, causa nuevas incidencias en la relación locativa.
Ahora los propietarios de los inmuebles destinados a ser alquilados, conociendo
el contenido de esta medida, se abstendrán de arrendar sus locales comerciales, ya
que existe el riesgo de perder el derecho que poseen sobre sus inmuebles de alguna u
otra manera.Esta decisión apoya y fomenta el incumplimiento de los contratos con
fines comerciales en cualquier zona del país, en especial en los Centros Comerciales,
que a su vez generan pago de obligaciones a través de una Comunidad Paritaria.
Es aquí, donde el arrendatario moroso, o que ha incumplido con el contrato, goza
de la noche a la mañana de una protección legal que les concede el privilegio de
incumplir y que no existan ningún tipo de sanciones a los infractores, consideradas en
la novísima Ley de regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial
publicada en Gaceta oficial 40.418, en fecha 23 de Mayo de 2014, plantea multas
para sancionar a los infractores y la posibilidad de recurrir judicialmente mediante la
acción de desalojo, trayendo como consecuencia, una marcada disminución, en a la
oferta de alquileres en el país.…………………………………………………
8
Es por ello que el presente trabajo, tendrá como finalidad los efectos y consecuencias
de la medida provisional tomada por el Ejecutivo Nacional, donde se prohíben dictar
y aplicar medidascautelares de secuestro judicial y se establece una regulación y se
fijan los precios máximos de arrendamiento para inmuebles comerciales en el País,
con el propósito de determinar el impacto que genera dicha medida, en las causas
judiciales en curso, en los eventuales procedimientos que estén por plantearse.
2.2 Formulación del problema
¿Cuál será el impacto que causa la medida de suspensión de medidas cautelares para
los inquilinos de locales comerciales en los Centros Comerciales del País?
2.3 Objetivos de la Investigación
2.3.1 Objetivo General
Establecer el impactode las medidas preventivas dentro del procedimiento judicial
con relación al arrendamiento en el ámbito comercial.……………………………
2.3.2 Objetivos Específicos
-
Determinar el impacto que se ha generado en las causas interpuestas, incluso
las ya decididas por ante los Tribunales Judiciales del Área Metropolitana de
Valencia, con respecto a la medida de prohibición de desalojo de inquilinos de
inmuebles comerciales.
-
Diagnosticar si la medida ha disminuido el ofrecimiento de alquileres de
locales comerciales en el país, o si por el contrario no se ha visto afectado, a través de
las distintas técnicas de recolección de datos.
-
Describir las consecuencias que genera esta medida en los diversos sujetos que
intervienen en la relación arrendaticia
9
2.4 Justificación de la Investigación
Por medio del presente trabajo se espera determinar cuáles son las causas que
impulsaron al Ejecutivo Nacional a tomar la medida temporal de prohibición de
ejecución de medidas cautelares en inmuebles de uso comercial, y su regulación en
los precios máximos de arrendamiento, así como las consecuencia de dicha medida y
las acciones judiciales, si implica la paralización de las causas en curso o si por el
contrario no alterará la suerte de las sentencias ya declaradas definitivamente firmes y
en espera de su ejecución.
De igual manera el presente estudio, servirá para determinar si existe una
delimitación o alcance en cuanto a la medida, ya que si es cierto que esta medida de
prohibición de desalojos se ha dictado en beneficio de todas la colectividad, debe
delimitarse si la medida es a nivel nacional o si la ley determinara zonas especiales de
regulación, ya que es una medida provisional, pero no se establece su vigencia.
Así mismo se establecerá si el inquilino, por gozar de este beneficio no se le
obliga a cumplir de igual manera lo establecido en los contratos de arrendamientos, es
decir en vista de que existe una prohibición de pago de condominio mayor al 25% y
de desalojos el inquilino puede incumplir con el contrato protegiéndose con esta
medida o si el estado le garantizara a los propietarios el fiel cumplimiento de las
clausulas establecidas en el contrato por parte de sus inquilinos, así como asegurar el
pago de los cánones de arrendamiento sin ningún retraso, tal y como se estipulo al
momento de celebrar la relación arrendaticia.
Además de proporcionar, novedosos datos en materia Inquilinaria, esta
investigación servirá como fuente de estudio y documental para los estudiantes de
derecho principalmente, para los docentes que llevan a cabo la enseñanza del derecho
y para los propietarios e inquilinos, interesados en proteger sus bienes inmuebles así
como
determinar
el
alcance,
límite
10
y
contenido
de
esta
medida,
Verificando así los derechos y obligaciones que genera a los propietario e inquilinos
de la referida medida.
2.5 Limitaciones del Estudio
El presente estudio de investigación se encuentra limitada por diversos aspectos
siendo uno de los principales el tiempo, estipulado por la Universidad para realizar el
trabajo investigativo, lo reciente de la problemática planteada, incidiendo en la
escases de recursos bibliográficos en vista de lo novedoso del tema, así como
económicamente, ya que resulta difícil obtener todos los recursos necesarios para
desarrollar eficazmente la investigación.
11
CAPÍTULO III
MARCO TEÓRICO
3.1 Antecedentes de la Investigación
Para la realización de la presente investigación se recopilaron las informaciones
contenidas que sirvieran como apoyo para lograr el desarrollo de la misma,
obteniendo las siguientes referencias:
Alcántara (2011), realiza una publicación en el diario El Carabobeño, Título original:
“Oído al Derecho” el 18 de enero donde opina:
¿Qué es la prohibición de desalojos? ¡Un arañazo más al estado de
derecho! Es un acto lejano de la legalidad.
Según el contenido del Oficio CJ-11, emanado el 14 de enero del año
2011, de la Comisión Judicial del TSJ, la medida prohíbe la práctica de
medidas judiciales, sobre inmuebles destinados a uso habitacional, (no
afecta las administrativas que pudiera dictar el ejecutivo nacional, en
tierras rurales cuando se impide el acceso a la vivienda, a propietarios y
ocupantes).
Su razón existencial es “la declaratoria de Emergencia Nacional,
mediante Decreto Presidencial, en virtud de las calamidades y desastres
naturales, generados por las lluvias”.
Su existencia es indefinida y no se expresa fórmula que le ponga fin a su
vigencia. Entonces, queda en manos de los mismos funcionarios
administrativos que acuerdan la suspensión su reanudación.
La Comisión Judicial, es una creación de la Resolución del TSJ de la
“Normativa de Dirección, Gobierno y Administración del Poder Judicial”
(2 de agosto de 2000) y su labor es la de obrar como “cuerpo delegado”,
en las funciones de control y supervisión de la DEM.
Hoy, según el artículo 79 del Reglamento Interno del TSJ (8/3/2006) obra como un
órgano auxiliar del mismo. No tiene competencias propias. De modo que el acto es
ilegal desde su nacimiento. Pero, hay otros motivos de ilegalidad.
1. La Comisión Judicial del TSJ es un órgano administrativo, y la
Resolución de marras es un acto administrativo. No es el ejercicio de una
actividad jurisdiccional; y solo una ley o un fallo judicial pudiera, por vía
excepcional, suspender los efectos de una ley formal.
2. La Comisión Judicial no tiene competencia para suspender los efectos
de la ley formal (Código de Procedimiento Civil y Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios, al caso); siendo un ente de la
administración pública sólo puede tiene competencia para hacer lo que la
ley le establece, y tal posibilidad no existe legalmente.
3. Como un hecho de mayor gravedad el acto carece de base legal y se
fundamentó en una falso supuesto de hecho (se subsumió en una norma
inexistente), desde luego que no existe la declaratoria de “emergencia
nacional”.
En efecto, lo que se dictó en el mes de diciembre del año pasado fue la
declaratoria de emergencia por las lluvias para algunos estados federados,
no para todo el país.
4. El Poder Judicial, asume un costo que generará, una mayor
desconfianza hacia su labor.
Políticamente el poder judicial asumió una actividad inconveniente por
cuanto genera, malestar en un sector importante de la población, pero en
lugar de hacerlo el ciudadano Presidente de la República, con la ley
habilitante que tiene (dejando de lado el carácter de inconstitucionalidad,
13
que aqueja a este instrumento legal), o la Asamblea Nacional en
funciones, lo hace la más débil, y cada vez más debilitada, rama del Poder
Público.
Total, jueces sancionados, amonestados y amenazados hay muchos, pero,
funcionarios de la rama legislativa o ejecutivo ¿Cuántos?
Es un cálculo político: la AN no conviene porque allí hay 67 personas que
aunque son menos que 98 tienen mejores argumentos y discursos y se
puede “encaratar” la cosa; el ciudadano Presidente de la República no
debe asumir ese costo. Dónde vaciamos el problema: en un poder que no
le importa a nadie, que cada vez pesa menos y su credibilidad es cero.
Pleca política. En la columna Opinión Ciudadana que publica el Dr.
Alberto Baumeister Toledo, en el diario regional Notitarde, se hace una
dura crítica al ciudadano Vicepresidente Ejecutivo de la República, por
haber dicho que los productores del sur, del lago realizan la práctica
medieval del “derecho de pernada”, (iusprimaenoctis), con las jóvenes
que se casan.
Esto implica que la primera noche de boda la doncella la pasaba con el señor feudal.
Ese señalamiento ofende la hombría y la honestidad de los hombres y mujeres de
nuestro pueblo. ¡Es asqueroso!.
Pleca política. Dictar una ley para los refugios es un acto de demagogia
legislativa. Eso se hace real con el ejercicio de la administración de la
cosa pública. ¡Tiempo de Emperador: Pan y circo! (p. 18)
Posteriormente, el diario, El Carabobeño publica un artículo fecha enero 17 de
enero, titulado “Medida del TSJ frenará aún más oferta de viviendas para
alquilar”:
14
La decisión del Tribunal Supremo de Justicia (TSJ) de suspender los
desalojos de inquilinos es un elemento más que detendrá la disposición de
los propietarios de alquilar sus viviendas, de acuerdo con el presidente de
la Cámara Inmobiliaria de Carabobo, Arturo Facchin. "Las viviendas en
alquiler son parte de la solución al déficit habitacional que enfrenta el
país", recalcó Facchin, quien criticó que el Gobierno reacciona pero no
planifica ni tiene una política a largo plazo para resolver la crisis. Esa
caída en la oferta de inmuebles para arrendar, tendrá efecto en los precios
del mercado secundario de viviendas (casas de segunda mano), según el
coordinador general de la Alianza Nacional de Usuarios y consumidores
(ANAUCO) de la Región Central.
Facchin recordó que ya van seis años con los cánones de arrendamiento
congelados, lo que provocó una disminución en la oferta de inmuebles
para alquilar. Además, nombró a la necesaria reforma a la Ley de
Arrendamientos, pues la vigente fue aprobada durante la primera
Habilitante otorgada al presidente Chávez en 1999, para Facchin, la
materia de arrendamientos es muy delicada y no puede ser decidida por
una sola persona. Por eso, espera que la nueva Asamblea Nacional legisle
pronto sobre ella, al destacar que en 2008 el Parlamento aprobó en
primera discusión un proyecto que luego engavetó.
Entre las novedades que tenía aquel proyecto incluye la creación de un
Instituto Nacional de Tierras Urbanas y Viviendas, bajo la tutela del
presidente Chávez; una moneda exclusiva para la construcción y el
aumento del aporte al Fondo de Ahorro Habitacional, de 3% a 8%,
incrementando la cuota del obrero de 1% al 3% y de la empresa de 2% a
5%.
El TSJ ordenó a los jueces restringir momentáneamente todas las medidas ejecutivas
cuyas práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble
15
Destinado a vivienda o habitación, aun existiendo sentencia definitiva. La decisión
fue publicada el lunes en el sitio web del Tribunal. En el texto suscrito por la
presidenta del máximo tribunal, Luisa Estella Morales, se aclara que "la medida no
significa la paralización de las causas en curso, ni alterará la suerte de las sentencias
pasadas".
Los sectores inmobiliario y de construcción han recibido señales desde el
Gobierno que hacen decaer su confianza: El 11 de junio de 2009 fue
prohibido el cobro del IPC durante el desarrollo de un complejo
habitacional, lo que detuvo el inicio de nuevos proyectos; la
promulgación de la Ley de Tierras Urbanas el 22 de octubre de 2009
mantiene en alerta a los propietarios de terrenos que pueden declararse
"sin uso"; la expropiación de proyectos en construcción en noviembre de
2010; y el registro de habitaciones alquiladas, que obliga la resolución
123 de los ministerios de Comercio y Vivienda, publicada en la Gaceta
Oficial del 28 de diciembre del 2010.
Facchin destacó que la medida del TSJ protege al débil jurídico que en
este caso es el arrendatario, pero se olvida de darle equilibrio a la
negociación, quitándole al arrendatario el derecho de disponer de su
propiedad, establecido en el artículo 115 de la Constitución de 1999.
Herrera, representante de Anauco, coincidió. Sugirió que haya
procedimientos u otras medidas compensatorias para los propietarios.
Facchin recordó que los arrendatarios no son personas pudientes, sino
más bien ubicados en la clase media baja, que tienen este negocio
totalmente legal para su sustento, Una alerta sobre la ocupación ilegal de
inmuebles lanzó Herrera. "Consideramos que hay una violación a los
derechos del propietario". Destacó que la medida cubre una situación de
emergencia, pero tiene trascendencia social en otros sectores de la
población.
16
1,5 millones de propietarios no arrendarán: La eliminación definitiva
de los desalojos de inmuebles, que se propone el presidente Chávez
legislar con la Habilitante, provocará que 1,5 millones de propietario
dejen de alquilar sus viviendas. Roberto Orta, presidente de la Asociación
Civil de Propietarios de Inmuebles Urbanos, aseguró que se estarían
castigando a muchos ciudadanos que necesitan el alquiler para completar
el ingreso familiar. "Es incorrecto asegurar que quienes alquilan son
ricos: 95% de los propietarios posee una sola vivienda para arrendar.
Además, sólo 1% de las viviendas alquiladas está bajo medidas de
desalojo judicial". Criticó que esa decisión del Ejecutivo, unido a la
congelación de los
Alquileres desde 2003, cercena el ejercicio a la
propiedad porque la vivienda permanecería indefinidamente en manos del
inquilino. Orta indicó que para acabar con la propiedad privada, el
Gobierno se vale de la Ley de Inquilinato, la expropiación de los edificios
nuevos en construcción, la ocupación forzosa de terrenos catalogados
ociosos -como el caso de los 25 estacionamientos del centro de Caracas a
mediados de diciembre- y la congelación de precios de venta de las
viviendas usadas (p.16)
La Cámara Inmobiliaria de Venezuela (2011) redacta el 25 de enero,
una publicación titulada “Abogados solicitan revocar prohibición de
medidas judiciales sobre inmuebles” donde Renaud hace referencia de
la siguiente manera:
Miembros del Colegio de Abogados de Caracas solicitaron ante la
Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia (TSJ), la revocatoria
de la decisión de suspender cualquier medida judicial sobre inmuebles
destinados a la vivienda, por considerar que viola el derecho al debido
proceso.
17
Yvett Lugo, presidenta del Colegio de Abogados, explicó que con la
decisión de suspender toda práctica de medida judicial de carácter
ejecutivo o cautelar sobre dichos inmuebles, que incluye el desalojo de
inquilinos, se está violando la tutela judicial efectiva, así como el derecho
de la propiedad y se obstruye el libre ejercicio de la profesión de
abogados.
La solicitud se basa con lo establecido en los artículos 25º y 51º de la
Constitución de la República y el 82º y 83º de la Ley Orgánica de
Procedimientos Administrativos, en contra del acto administrativo dictado
por la Comisión Judicial el pasado 14 de enero a raíz de las fuertes lluvias
registradas en diciembre de 2010, la abogada consideró que la comisión
no tiene ninguna competencia para dar órdenes de carácter procesal sobre
causas judiciales específicas y en trámite, o para dictar una medida de
suspensión de efectos generales y por tiempo indefinido sobre todos los
juicios que actualmente se ejecutan en el país. Afirmó que el máximo
tribunal del país no puede influir en las decisiones y sentencias emanadas
de los distintos tribunales del país, ya que éstos actúan de manera
independiente de todos los poderes públicos y sólo están supeditados a la
Ley.
"El acto dictado es inconstitucional e ilegal en cuanto a su objeto, por
cuanto el Código de Procedimiento Civil y demás leyes procesales
establecen causales únicas para suspender una causa en estado de
ejecución".
La decisión que ha generado rechazo en varios gremios de abogados y de
propietarios de viviendas, establece que por los desastres generados por
las fuertes lluvias, se deben instruir a todos los jueces del país, la
limitación temporal de toda practica de medida judicial de carácter
ejecutivo o cautelar que recaiga sobre inmuebles destinados a vivienda
familiar o de habitación. Con relación a las invasiones, la abogada
18
expresó que el presidente de la República, Hugo Chávez, atenta
continuamente contra el ordenamiento jurídico, cada vez que exhorta a las
personas a tomar ese tipo de acciones, ya que todos esos terrenos y
locales tienen propietarios que están amparados por la Ley. (p.28).
Así mismo, se tiene el artículo de prensa del diario El Carabobeño fecha enero 16, del
2011, titulado “TSJ suspendió temporalmente desalojos de inquilinos”:
Los desalojos de inquilinos están temporalmente suspendidos, luego de
que en comunicación publicada este domingo por la magistrada Luisa
Estella Morales, presidenta del TSJ, se ordenara a todos los jueces de la
República restringir hasta nuevo aviso y con carácter de urgencia los
procedimientos especiales a este fin.
Aunque oficial y de interés general, la comunicación fue publicada el
sábado exclusivamente en el diario matutino Ciudad Ccs, dirigido por
Ernesto Villegas. El escrito está referido a todas las medidas ejecutivas en
curso y "cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o
tenencia de un inmueble destinado a vivienda o habitación aun existiendo
sentencia definitiva. Según se explica en el texto, los magistrados que
integran la Comisión Judicial esperan los lineamientos del presidente
Chávez en torno a los mecanismos que normarán los procedimientos para
desalojar a las familias arrendatarias, cuando esto sea necesario. La
medida no significará la paralización de las causas en curso ni alterará la
suerte de las sentencias pasadas.
A principios de enero en el marco de la Ley Habilitante Chávez aprobó
un Decreto Ley que establece la regulación de los precios de las
viviendas. Contempla sanciones para los propietarios que incumplan el
decreto de congelación de alquileres, y especulen (p.10).
19
Yvett Lugo (2011), presidenta del Colegio de Abogados de Caracas, en compañía de
otros profesionales del Derecho, acudieron el 26 de enero, ante la Comisión Judicial
del Tribunal Supremo de Justicia para:
Solicitar la revocatoria de la decisión emanada de esta comisión, donde
suspende toda práctica de medida judicial de carácter ejecutivo o cautelar
sobre inmuebles destinados a viviendas, la cual “viola el debido proceso,
la tutela judicial efectiva, así como el derecho de propiedad, lo que
produce una denegación de justicia y obstruye el libre ejercicio de la
profesión de abogados”.
“En nuestra condición de abogados en ejercicio y en salvaguarda de los
derechos y deberes consagrados en nuestro Texto Fundamental, nos
dirigimos al TSJ para interponer la solicitud de declaratoria de nulidad
absoluta en sede administrativa, de conformidad con lo establecido en los
artículos 25, 51 Constitucionales, 82 y 83 de la Ley Orgánica de
Procedimientos Administrativos, en contra del acto administrativo dictado
por la Comisión Judicial el pasado 14 de enero, donde se establece, que
en virtud de las calamidades y desastres naturales generados por las
lluvias en todo el territorio nacional, se deben instruir a todos los jueces y
juezas de sus Circunscripciones Judiciales, la limitación temporal de toda
practica de medida judicial de carácter ejecutivo o cautelar que recaiga
sobre inmuebles destinados a vivienda familiar o de habitación”
En tal sentido, recalcó que la actuación administrativa acordada por la
Comisión Judicial del TSJ es “claramente inconstitucional, ilegal y
contraria a Derecho, constituye una flagrante usurpación de funciones
por parte de esta Comisión Administrativa permanente, la cual no tiene
ninguna competencia para inmiscuirse en los asuntos procesales de las
causas que se ventilan en los distintos Tribunales de la República, ni para
dar órdenes de carácter procesal sobre causas judiciales específicas y en
trámite, ni mucho menos, para dictar una medida de suspensión de efectos
20
generales y por tiempo indefinido sobre el universo de causas de
contenido inquilinario que actualmente se ejecutan en nuestro país”.
Lugo agregó que esta situación creada por esta actuación administrativa
dictada por el TSJ, ha causado y puede seguir provocando daños a
terceros “y constituye una grave afectación al derecho de propiedad y a la
Tutela Judicial Efectiva, y como bien lo establece la Constitución, su
aplicación acarrea responsabilidad civil, penal y administrativa, por ser un
evidente acto contrario a derecho tanto para los autores de dicha orden
administrativa como para aquellos Jueces de causas”.
“Todas las ejecuciones de sentencias judiciales que versan sobre
desalojos de viviendas, y en un tono imperativo y conminatorio a los
jueces de la República, constituye un abuso de poder y una clara
usurpación de funciones judiciales en contra del propio Poder Judicial,
claramente prohibida y sancionada con la más radical nulidad por parte
del artículo 25 constitucional, ya que un órgano subalterno de funciones
de gobierno judicial, no puede influir en forma alguna en la actuación de
los Tribunales de la República, cuando éstos están actuando en funciones
jurisdiccionales, ya que en este caso, la forma de control de dichos actos
son los recursos procesales, ordinarios y extraordinarios , establecidos por
nuestra Constitución y las Leyes de la República”.
“En este sentido, denunciamos que esta actuación administrativa violenta
el orden público constitucional, ya que la Comisión Judicial, es una
comisión administrativa encargada de asuntos que conciernen al
gobiernodel Poder Judicial. El acto dictado, además es inconstitucional e
ilegal en cuanto a su objeto, por cuanto el Código de Procedimiento Civil
y demás leyes procesales establecen causales únicas para suspender una
causa en estado de ejecución”.
Por último, en relación con las invasiones, dijo muy responsablemente
que “el mismo presidente de la República, en sus mensajes, lo que hace es
21
instigar a delinquir. Eso es contrario al ordenamiento jurídico. Los locales
cerrados tienen propietarios. El gobierno lo que debe hacer es una buena
política de construcción de viviendas”, en ese particular recalcó que el
Estado tiene la obligación de proteger la propiedad privada y no generar
conflicto entre los ciudadanos, y con ello consecuencias fatales de tomar
la justicia por sus propias manos” (p.1).
3.2 Bases Teóricas
Las teorías utilizadas para argumentar el presente trabajo de investigación fueron
las siguientes:
Harting y Lovera (2010), en su obra “La actualidad en la Legislación y la
Jurisprudencia Inquilinaria”, hace referencia sobre la congelación de alquileres en
el Procedimiento Administrativo; donde principalmente se estableció en el Artículo
9º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; se le confiere al Ejecutivo Nacional,
regular los alquileres de los inmuebles, donde la propia Ley indica aquellos
inmuebles que se encuentran sometidos a dicha regulación.
Luego por medio de Decreto Ejecutivo fundamentado en el artículo 320 de
la Constitución y la Ley de Protección al Consumidor, actualmente sustituida
por la Ley para la Defensa de Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios
en sus numerales 4 y 5 en donde queda declarado, a los alquileres de vivienda
como bienes y servicios de primera necesidad, siendo este artículo
utilizadopara congelar los alquileres de viviendas en todo el país regulatorio
de las viviendas, contraponiendo y desaplicando totalmente el
sentido
proveniente de la función Ejecutiva Nacional con respecto a la regulación de
los alquileres, resaltando comoprincipal conclusión que la congelaciónde
alquileres en el Procedimiento Administrativo, fue una regulación dictada
para frenar de alguna manera.……………………………………………..
22
los insostenibles costos que genera el alquiler de un inmueble, en vista de
esta regulación.El aporte dejado por este proyecto, refleja una alta
tendencia de los propietarios de los inmuebles arrendados, a desalojar a
los arrendatarios ya que no se ven beneficiados por dicha regulación, en
vista de esta nueva modalidad tomada por los arrendadores, es tomada la
nueva medida de prohibición de desalojos de inmuebles con fines
habitacionales.
El Contrato de Arrendamiento en Roma
Bernard Mainar (2006); define el arrendamiento (locatio – conductio) como: “es
un contrato consensual, bilateral perfecto, de buena fe y oneroso, por el que una de
las partes (arrendador, locator) se obliga a procurar a la otra (arrendatario, conductor)
el uso y disfrute temporal de la cosa, la prestación de ciertos servicios, o la ejecución
de una obra a cambio de una remuneración determinada.” (p. 406).
Mainar, funda su teoría en diversas características en su definición, donde menciona
que el contrato es consensual, ya que proviene de la voluntad de ambas partes y se
perfecciona con el mero consentimiento de ellas, es bilateral perfecto ya que ambas
partes resultaran obligadas al momento de celebrarlo, y se requiere pleno
cumplimiento de las obligaciones contraídas, es un contrato de buena fe, porque serán
las partes que están obligadas hasta las últimas consecuencias a ejecutar la obligación
y finalmente oneroso, de modo que el cumplimiento de la obligación de una de las
partes beneficiara a la otra, existe una compensación recíproca.
Ramos (2007); hace referencia en su obra que el contrato de arrendamiento “Consiste
en la cesión del uso y goce de una cosa contra el pago de una pensión o canon, por un
tiempo determinado (temporal)” (p. 140).
23
Este autor en su concepto nos establece que; el contrato de arrendamiento tiene un
objeto principal y es que va directamente dirigido al uso y goce de las cosas que
pueden ser muebles, inmuebles, corporales o incorporales, siempre que el uso de cada
una de ellas o cualquiera de ellas pueda ser posible de ser realizadas físicamente y
lógicamente que sea lícito.
Además hace referencia que las cosas de las que se mencionan anteriormente
deben ser cosas no consumibles por su uso, pueden ser cosas ajenas al arrendador
bajo el modo o la concepción del (sub – arrendamiento). Dentro de las establecidas
para el Arrendatario está obligado fundamentalmente al pago del canon convenido
que genera la cosa arrendada.
Efectos generados por el Contrato de Arrendamiento Romano
Ramos (2007); En Roma, al momento de celebrar el Contrato de Arrendamiento se
establecían ciertas formalidades tal y como se generan en la relación arrendaticia de
hoy en día; dentro de los efectos para el arrendador se encontraban; principalmente
permitir que el arrendatario gozará pacíficamente de la cosa arrendada, hacerse
responsable sobre los vicios ocultos y/o defectos que pertenezcan para ese momento a
la cosa, y que de alguna u otra manera impidan su uso.
De igual manera a responder por todo tipo de culpa, excepto el caso fortuito,
estando exento a suministrar algún pago en los casos en que la cosa pereciere o bien
por hacerse imposible su uso, está obligado además de reembolsar cualquier gasto de
reparación generado por el arrendador siempre y cuando haya sido necesaria.
Entre los que se generan para el arrendatario se encuentra fundamentalmente la del
pago convenido por el canon de la cosa arrendada, uso, goce y disfrute de la cosa
incluyendo sus accesorios sin modificación alguna, restituir la cosa arrendada tal y
como fue recibida al termino o vencimiento del contrato, al igual que el arrendador
responde por toda culpa, dolo y custodia, excepto por caso fortuito (p.210)
24
Extinción del arrendamiento en Roma
Ramos (2007); El contrato de arrendamiento se extingue de las siguientes maneras:
Con el vencimiento del término convenido, por incumplimiento del contrato con
respecto al pago del canon de arrendamiento durante dos (2) años, se extingue el
contrato también cuando ha sido necesaria el inmueble para habitarlo, o cuando el
inmueble exige reparaciones indispensables, o porque el arrendatario ha deteriorado
el inmueble (p.212)
Desahucio (desalojo, desocupación, lanzamiento)
Ramos (2007); Esta acción es concebible para el arrendador cuando el arrendatario ha
incumplido con lo convenido celebrado en la relación arrendaticia, concediéndosele
la restitución y dejando a disposición del arrendador la cosa; como causales de
desahucio en Roma se pueden mencionar: causas por las cuales las partes hayan
acordado el desahucio voluntario al incurrir en una de ellas, por causas establecidas
taxativamente por el legislador, incumplimiento del pago, deterioro culpable y
alteración del uso de la cosa arrendada (p.218)
El contrato de Arrendamiento en Venezuela
Para establecer lo que es un Contrato de Arrendamiento es preciso dejar claro la
definición de un contrato, siendo este un acuerdo de voluntades entre dos o más
personas con el fin de, convenir en lo más beneficioso para cada una de las partes por
medio de ese vínculo jurídico.
El Código Civil de Venezuela Gaceta Oficial N° 2.990 (1982), establece al contrato
en su artículo 1.133 del Código Civil: “El contrato es una convención entre dos o más
personas para constituir, Reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un
vínculo jurídico”. (p. 179)
25
Además de existir un acuerdo de voluntades, genera derechos y obligaciones, exige
también que para su perfección se efectué la entrega, el cumplimiento y la ejecución
de lo convenido en él, de modo que la sola voluntad de las partes no basta.
El arrendamiento en Venezuela, se encuentra regulado por la Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios; pero es el Código Civil de Venezuela Gaceta Oficial
N° 2.990 (1982), que define al contrato de arrendamiento en su artículo 1.579 como:
“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a
hacer gozar a la otra una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un
precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.” (p. 243)
Así mismo; establece de manera taxativa en su artículo 1.580 el tiempo por el cual
debe ser arrendado un inmueble, así como los terrenos que se destinen a tal fin:
Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años.
Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años.
Toda estipulación contraria es de ningún efecto.
Si se trata del arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que dure
hasta por toda la vida del arrendatario.
Los arrendamientos de terrenos completamente incultos, bajo la condición de
desmontarlos y cultivarlos si pueden extenderse hasta cincuenta años. (p. 244)
Características del Contrato de Arrendamiento
Rodríguez (2007), en cuanto a las características del contrato se analizara lo
siguiente:
Bilateral: Ya que el contrato supone obligaciones para ambas partes, el simple hecho
de generar obligaciones para las partes no basta, este exige además para que se
cumpla con la bilateralidad es necesario que tales obligaciones nazcan al mismo
tiempo momento para cada uno, en tal sentido Messineo (1986) señala:
Para integrar la figura del contrato con prestaciones reciprocas, debe
ocurrir también la circunstancia de que las dos prestaciones y
26
obligaciones contrapuestas surjan en el mismo momento, es decir,
coexistan, y no siga una después de la otra en el tiempo, por causa de un
hecho posterior. Además las dos prestaciones deben, por lo común,
ejecutarse simultáneamente (mano a mano) en el sentido de que una parte
pueda rehusarse a cumplir si la otra parte no está dispuesta a cumplir a su
vez (p.412)
Asimismo, el Código Civil de Venezuela Gaceta Oficial N° 2.990 (1982), en su
artículo 1.134 define el contrato bilateral de la siguiente manera: “el contrato es
unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan
recíprocamente.” (p.179)
Oneroso: El contrato de arrendamiento implica una retribución económica o de
satisfacción para ambas partes; ya que tanto el arrendador como el arrendatario
pretenden un beneficio o lucro que tendrá una repercusión económica. De tal manera,
que para aquel que recibe dinero por concepto de cánones de arrendamiento; su
contraparte recibirá a cambio un lugar para vivir o desarrollas su actividad
económica, el artículo 1.135 eiusdem señala:
El contrato es a título oneroso cuando cada una de las partes trata de
procurarse una ventaja mediante un equivalente; es a título gratuito o de
beneficencia cuando una de las partes trata de procurar una ventaja a la
otra sin equivalente (p.179).
Conmutativo: Desde el inicio de celebrar la relación arrendaticia, las partes
adquieren la responsabilidad de cumplir las obligaciones de cada uno.
27
Creador de derechos personales: el contrato de arrendamiento genera este
tipo de derechos, debido a que la obligación del arrendador solo podrá ser
exigida por elarrendatario con el que celebro el contrato y viceversa,dentro de
27
esta categoría es importante señalar que el contrato es también generador del derecho
denominado propter rem, dada por la relación que nace entre el deudor y acreedor,
con respecto a la ejecución de una cosa tangible, que solo podrá ser reclamado entre
ellos.
Las obligaciones propter rem,sometida al análisis de otros autores de la materia
Gorrondona (1995), denomina a la obligación propter rem, como:
Aquellos casos de derechos reales que impone a ciertos sujetos deberes de
contenido positivo con la particularidad de que esas obligaciones que recaen
sobre el respectivo sujeto pasivo en razón de que es titular de otro derecho real
sobre la cosa, y para distinguirlas de todas aquellas cuyo sujeto está
determinado, personalmente obligado. (p.99)
Es de tracto sucesivo: esta característica permite concederle al contrato de
arrendamiento su especificad: Orsini (1993), hace referencia sobre esta categoría
como:
Los contratos llamados de tracto sucesivo, son aquellos en los cuales, el
contrato solo logra el efecto perseguido con la celebración, mediante la
duración de la ejecución de las prestaciones. Esta particularidad de
distribuirse la ejecución del contrato en el tiempo, no es algo accidental,
sino que por el contrario, es el medio mismo de satisfacer la necesidad
que indujo a las partes a contratar. (p.54)
La contraparte de este modelo de contrato, son aquellos contratos de cumplimiento o
ejecución instantánea, donde se pacta entre las partes a, cumplir con el convenio
desde el inicio, aun cuando la ejecución se difiera en el tiempo, ya la obligación de
cumplir ha nacido. En el tracto sucesivo, es de su propia naturaleza cumplirlo en
28
diferentes etapas; es decir siempre la ejecución de la obligación ocurrirá en diversas
etapas.
Determinado o de tiempo indeterminado: Este tipo de contracto en efecto, le
concede a las partes que se vinculen por un cierto tiempo, o por el contrario por uno
indefinido, respecto al día en que se extinguirá o concluirá la relación arrendaticia. En
el Código Civil de Venezuela Gaceta Oficial N° 2.990 (1982), en su artículo 1.579
establece: “el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes
se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble, por cierto tiempo” (p.243)
Transformación de un contrato de tiempo determinado a tiempo indeterminado
Rodríguez (2007), El contrato a tiempo determinado nace no solo de la propia
voluntad de las partes, sino que además la simple omisión o inacción desinteresada,
puede transformar el contrato que anteriormente ha nacido a término fijo, en uno a
tiempo determinado, al surgir la que se denomina como tacita reconducción. Figura
contemplada en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil de Venezuela Gaceta
Oficial N° 2.990 (1982), que establecen:
Artículo 1.600. Si a la expiración del término fijado en el arrendamiento,
el arrendatario queda y se le deja e posesión de la cosa arrendada, el
arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo
relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
Artículo 1.614. en los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si
el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el termino,
sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo
las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en
los que se hacen sin tiempo determinado (p. 248)
29
Prohibición de alquileres
Actualmente, existe una limitante por parte de la Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios que prohíbe el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas
(urbanas o suburbanas) que no cuenten con buenas condiciones de habitabilidad en
esta categoría se encuentran comprendidas aquellas viviendas denominadas
comúnmente como ranchos, por no contener los requisitos de una vivienda digna, ya
que son infraestructuras es realizadas con materiales inapropiados (zinc, tablas, etc.) y
hasta contraproducentes para la salud de sus habitantes.
Este tipo de vivienda se encuentran excluidas expresamente por la ley, en donde se
prohíbe el pago por este tipo de viviendas ya que carecen de una infraestructura
primaria en cuanto a sus servicios, pero la realidad social es que en Venezuela el
alquiler de este tipo de vivienda es muy común, en vista del déficit habitacional
existente en el país.
Terminación de la Relación Arrendaticia
Los contratos de arrendamientos son por tiempo determinado o indeterminado, y
pueden hacerse por escrito o en forma verbal. Por la redacción del artículo 34 del
Decreto-Ley da la impresión de que los contratos por tiempo determinado no se
pueden celebrar verbalmente.
Darle esa interpretación no es correcto, ya que un contrato por tiempo determinado
se puede efectuar verbalmente; es cuestión de pruebas. En los contratos por tiempo
determinado, en la misma convención las partes fijan el tiempo de duración de los
mismos, lo que no se hace en los contratos por tiempo indeterminado. Una de las
grandes diferencias procesales con el Decreto Sobre Desalojo de Viviendas, ahora el
desalojo de inmuebles arrendados en forma verbal o por escrito a tiempo
indeterminado no se ejerce administrativamente, sino en vía judicial en procedimiento
breve, independientemente de su cuantía.
30
Causales de Desalojo de Inmuebles
La acción respecto al desalojo se intenta, ante el tribunal civil competente,
independientemente de cuál sea su cuantía en procedimiento breve, cuando se tratare
de contratos de arrendamientos verbales o por escrito a tiempo indeterminado. El
actor (Arrendador) tendrá la carga de la prueba de los hechos alegados como causal
para solicitar la desocupación del inmueble arrendado. Establece el artículo 34 las
siguientes causales de desocupación: Cuando al arrendatario haya dejado de pagar el
canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas,
cuando el propietario se encuentre en la necesidad de ocupar el inmueble, ya sea para
sí mismo o para alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado
(padre, hijo, hermano, abuelo, nieto) o el hijo adoptivo (nuevo), se exceptúa los casos
en los cuales el arrendador no sea el propietario del inmueble, cuando el inmueble sea
objeto de demolición o reparaciones en donde sea necesario la desocupación total del
inmueble.
Cuando el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos
o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades
municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el
arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el
contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Cuando el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores a los
provenientes del uso normal del inmueble o haya realizado reformas no autorizadas
por el arrendador. Cuando el arrendatario haya incurrido en la violación o
incumplimiento del Reglamento Interno.
En el régimen de propiedad horizontal, el respectivo documento de condominio y
su reglamento se consideran Reglamento Interno. g) Cuando el arrendatario haya
cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado, sin el consentimiento o la
voluntad previa y por escrito del arrendador, el Parágrafo Segundo del artículo 34
señala:
31
Queda a salvo el ejercicio de las acciones que correspondan por otras
causales distintas a las previstas en ese artículo; significando esto que las
partes contratantes pueden prever otras causales distintas, pero
consideramos que no pueden ser contrarias al orden público o signifiquen
una renuncia de los derechos del arrendatario (p. 30)
Es necesario recordar, que el artículo 7 del Decreto-Ley consagra que:
los derechos para beneficiar o proteger a los arrendatarios, son derechos
irrenunciables, así mismo toda acción, acuerdo, convenio o estipulación
que implique renuncia, disminución de estos derechos, se consideraran de
nulidad absoluta.
Duración de la Relación Arrendaticia
En el Código Civil de Venezuela Gaceta Oficial N° 2.990 (1982), se estipula la
duración de la relación arrendaticia en su artículo 1.580 señalando lo siguiente:
Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los
arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los
quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto.
Si se trata del arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse
que dure hasta por toda la vida del arrendatario.
Los arrendamientos de terrenos completamente incultos, bajo la
condición de desmontarlos y cultivarlos si pueden extenderse hasta
cincuenta años (p. 244)
El
Sistema
Inquilinario
en
Venezuela
ha
sufrido
diversas
transformaciones en donde en muchas oportunidades se han pretendido,
encontrar una solución a laproblemática habitacional que sufre la
población, promulgando una escalada
32
de reglamentos, decretos
y leyes que lejos de ser una solución para el sistema, se presentan como una larga
data sin posibilidad de desarrollar una verdadera ideología habitacional conforme a
nuestras verdaderas necesidades.
La Asamblea Nacional Constituyente en donde por medio del decreto sobre
desalojo de viviendas (1947) se estableció, a través de una oscura, vacía y
enmarañada ley; ¿cuándo?, ¿por cuánto tiempo? y de qué formas procedían los
mecanismos de desalojo.
Luego, se promulga la Ley de Regulación de Alquileres (1960): donde se
establecía el valor de los inmuebles, el cual debía ser definido mediante avalúo
efectuado, por la Dirección de Inquilinato, adscrita al Ministerio de Fomento el cual
se le habían adjudicado las funciones de la Comisión Nacional de Abastecimiento
para alcanzar una importante especialización.
Posteriormente, y en la misma onda de buscar la solución sin poder hallarla ya que
no se le daba la verdadera complejidad al asunto; surgió un decreto del doctor Raúl
Leoni (1966) donde se permitió un incremento del 20% en los cánones de
arrendamiento, dejando sin efecto una disposición transitoria del decreto anterior
(decreto sobre desalojo de viviendas (1947) en donde, de manera contradictoria en, el
decreto anterior hubo una marcada disminución.
Luego hubo el 17 de enero de 1972, se promulgó, por decreto presidencial, el
Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y el decreto legislativo sobre
desalojos de viviendas.
En beneficio del derecho moderno, por medio decreto (1999) se dicta la Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios un Proyecto de ley moderno, justa, más
equilibrada y protectora de los derechos de las partes intervinientes en el
contrato de arrendamiento si bien existe una mayor garantía de los derechos de
los arrendadores y de losarrendatarios, donde existe mayor consolidación del
sector inmobiliario y la cual ha influido de alguna manera positivamente en la
grave problemática de la vivienda.
33
3.3 Bases Legales
Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Gaceta Oficial N° 36.845 (1999)
El preámbulo de esta ley establece:
La nueva Ley tendrá un efecto inmediato y otro a mediano plazo. En primer caso
se logrará la incorporación al mercado de arrendamiento de un sin número de
viviendas que permanecen deshabitadas, por el temor de sus propietarios a darlas en
alquiler debido a la inseguridad jurídica existente en esa actividad. A mediano plazo
se conseguirá que se construyan masivamente desarrollos inmobiliarios para alquilar.
Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial
Gaceta Oficial N° 40.418 (2014)
En esta Norma Jurídica se incorpora una regulación máxima de canon de
arrendamiento lo que se convierte en una disminución del valor de arrendamiento de
los inmuebles alquilados por un monto superior, además se establece un tope máximo
de pago de gastos de condominio para los inquilinos de un 25%, y ciertas
prohibiciones para dictar medidas Cautelares.
3.4 Definición de Términos Básicos
Cláusula Penal Arrendaticia: Son las sanciones previstas por las partes
intervinientes en el contrato, al incumplir con alguna de sus cláusulas.
Conductor Arrendatario: El que usa, goza y disfruta de la cosa arrendada,
obligándose
subsidiariamente
al
pago
34
del
canon
o
precio.…………….
Desahucio: Notificación que se le realiza al arrendatario con el fin de; por falta a
una de las causas expresadas en la ley o por previo convenio entre las partes en el
contrato.
Locator Arrendador: El que permite a otro la posesión temporal así como uso de
la cosa a cambio de una retribución monetaria.
Organismos de Inquilinato: Son aquellos organismos administrativos
que
regulan la materia inquilinaria y a los cuales se les otorga dicha competencia.
Prorroga Legal: Es la concesión de un plazo mayor, otorgado por la ley según el
término y duración del contrato para el desalojo del inmueble.
Relación Arrendaticia: Es el vínculo que nace desde el mismo momento en que
las dos partes (arrendador y arrendatario) en donde existe un acuerdo de voluntades al
momento de celebrar el contrato de arrendamiento.
35
CAPÍTULO IV
FASES METODOLÓGICAS
4.1 Tipo y Diseño de la Investigación
En la presente investigación se identificó dentro de una clasificación específica a
nivel metodológico, las bases utilizadas para llevarse a cabo, determinando así que
dicho trabajo encuadra dentro de una investigación de Campo, debido a que, se basa
en un proceso sistemático que les permite a los investigadores la recolección de datos
e información de forma directa para el crecimiento del estudio.
Esta investigación se encontró representada por, funcionarios públicos del Juzgado
Tercero de los Municipio Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San
Diego, La Secretaria del Juzgado Primero de los Municipio Valencia, Libertador, Los
Guayos, Naguanagua y San Diego, y en la Dirección de Inquilinato del Municipio
Valencia donde se llevó a cabo interrogantes con respecto a la problemáticacon la
finalidad de determinar el impacto que se ha generado en las causas interpuestas ante
este Tribunal y sus consecuencias.
Fuedeterminante la recolección de datos e información para su crecimiento, ya que
servirán de soporte para indicar la validez y confiabilidad de la investigación, así
como el análisis de todos aquellos métodos empleados para obtener los resultados y
cada paso empleado para su ejecución, por lo tanto para el desarrollo del presente
proyecto se llevaron a cabo las técnicas de observación directa, técnicas
documentales, encuestas.
Igualmente, Sabino, C (2005) en su libro “Proyecto de la Investigación” se refiere a
los diseños de campo como “A los métodos a emplear cuando los datos de interés
serecogen en forma directa de la realidad, mediante el trabajo concreto del
investigador” (p. 89).
Asimismo, se consideró documental, ya que su diseño se ha sustentado en base a lo
contenido en trabajos de grado que se relacionan con la problemática de manera
directa, sitios web, doctrina de diferentes autores, explicando cada aspecto del
problema, expedientes, entre otros.
Para Sabino (2005), la Investigación documental es aquella “Apoyada por
documentos con el tema propuesto, tomando en cuenta las fuentes de datos,
utilizando todas las informaciones disponibles” (p. 90).
4.2 Fases Metodológicas
Fase I: Determinar del impacto que se ha generado en las causas interpuestas,
incluso las ya decididas por ante los Tribunales Judiciales del Área
Metropolitana de Valencia, con respecto a la medida de prohibición de desalojo
de inquilinos: Esta fase se llevó a cabo en el Juzgado Primero de Municipio,
dirección de Inquilinato de Valencia, estado Carabobo en donde se obtuvo
información en la cual se pudo constatar la existencia de la problemática presentada
por medio de las técnicas de:
Observación
Directa: En donde se logró observar y recolectar datos que
proporcione elementos de convicción de la existencia de la problemática planteada.
Entrevista: Dicha técnica fue destinada a corroborar la presencia del problema
empleando entrevistas formales, a los funcionarios públicos de la Dirección de
Inquilinato de Valencia, asegurando así que la información obtenida es confiable,
veraz y confiable.
Población: La población estuvo conformada por un grupo limitado de personas,
entes, elementos u objetos, entre otros, de la misma clase, con la intención de generar
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la convicción referente a los resultados, para el desarrollo de la presente
investigación, la población estuvo representada por funcionarios de la Dirección de
Inquilinato de Valencia.
Muestra: En el presente proyecto no se aplicó ningún criterio muestral, por tanto se
trabajó en función a la totalidad de la población (3 personas), por ser una población
pequeña, finita y manejable por la investigadora.
Fase II: Diagnóstico sobre la medida, si ha disminuido el ofrecimiento de
alquileres en el país, o si por el contrario no se ha visto afectado, a través de las
distintas técnicas de recolección de datos. En esta fase, se realizó un análisis
comparativo de las publicaciones en la sección de mini anuncios, del Diario El
Carabobeño, con el fin de determinar el descenso al ofrecimiento de alquileres,
llevado a cabo cuatro (4) semanas antes de que fuera dictada la medida y cuatro (4)
semanas luego de la decisión tomada por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo
de Justicia.
Fase III: Describir las consecuencias que genera esta medida en los diversos
sujetos que intervienen en la relación arrendaticia, tanto en forma directa como
en forma indirecta.Se desarrolló principalmente estudiando la información arrojada
por medio de entrevistas, que fueron dirigidas a la Secretaria del Juzgado Tercero de
los Municipio Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego; la
Doctora Miriam Pérez Abache. La Secretaria del Juzgado Primero de los Municipio
Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego Dra. Xiomara Caldera, y
en la Dirección de Inquilinato del Municipio Valencia directamente realizada a la
Doctora Ana Negrón, donde se llevó a cabo interrogantes con respecto a la
problemática.
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CAPITULO V
RESULTADOS, CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Según Arias. F, (2006) “referente al análisis, se definirán las técnicas lógicas
(inducción, deducción, análisis-síntesis), o estadísticas (descriptivas o inferenciales),
que serán empleadas para descifrar lo que revelan los datos recolectados.”. Luego de
haber ejecutado todos y cada uno de los objetivos planteados, dentro del presente
capítulo se registran los resultados de la investigación de acuerdo a las fases
metodológicas, así como las conclusiones y recomendaciones que surgen en relación
a los objetivos planteados al estudiar la temática seleccionada.
5.1 Resultados
Fase I: Determinar el impacto que se ha generado en las causas interpuestas,
incluso las ya decididas por ante los Tribunales Judiciales del Área Metropolitana de
Valencia, con respecto a la medida de secuestro judicial de inquilinos de inmuebles
comerciales.
En esta fase se logró apreciar el trabajo generado en los Tribunales de la región
que llevaban causas en curso para la entrada en vigencia de la referida medida. Esta
fase se llevó a cabo en el Juzgado Primero de Municipio, dirección de Inquilinato de
Valencia, estado Carabobo en donde se obtuvo información en la cual pudimos
constatar la existencia de la problemática presentada por medio de las técnicas de:
Observación
Directa: En donde se logre observar y recolectar datos que
proporcione elementos de convicción de la existencia de la problemática planteada.
Encuesta: Dicha técnica va destinada a corroborar la presencia del problema
empleando la encuesta no estructuradas se llevara a cabo, a los funcionarios públicos
de la dirección de Inquilinato de Valencia, asegurando así que la información
obtenida es confiable, veraz y confiable.
Población:La población es conformada por un grupo limitado de personas, entes,
elementos u objetos, entre otros, de la misma clase, con la intención de generar la
convicción referente a los resultados, para el desarrollo de la presente investigación,
la población estará representada por funcionarios dirección de Inquilinato de
Valencia.
Muestra: En el presente proyecto no se aplicará ningún criterio muestral, por tanto se
trabajará en función a la totalidad de la población (7 personas), por ser una población
pequeña, finita y manejable por las investigadoras.
Fase II: Diagnosticar si la medida ha disminuido el ofrecimiento de alquileres en el
país, o si por el contrario no se ha visto afectado, a través de las distintas técnicas de
recolección de datos. En esta fase, se realiza un análisis comparativo de las
publicaciones en la sección de mini anuncios, del Diario El Carabobeño, con el fin de
determinar el descenso al ofrecimiento de alquileres, llevado a cabo cuatro (4)
semanas antes de que fuera dictada la medida y cuatro (4) semanas luego de la
decisión tomada por el Ejecutivo Nacional en el marco de la Ley Habilitante.
Fase III: Describir las consecuencias que genera esta medida en los diversos sujetos
que intervienen en la relación arrendaticia, tanto en forma directa como en forma
indirecta
En este sentido, a través de la observación directa, que según Sabino, C (1997),
señala que: “es aquella a través de la cual se pueden conocer los hechos y situaciones
de la realidad social” (p. 134), se pudo evidenciar que esta medida causa diversos
inconvenientes en los actores de la relación locativa en los siguientes términos:
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Para el Arrendador: Genera incertidumbre, porque considera que esta Medida pudo
haber sido mantenida por un lapso prolongado, aunado a la recuperación de su
inmueble comercial
el que tenga que efectuar trámites engorrosos para obtener la
posesión del mismo.
Adicionalmente desde el punto de vista procesal, se afecta la seguridad jurídica, en
virtud de que no pueden ejecutarse medidas judiciales, hasta no agotar la via
administrativa lo que genera que una sentencia definitivamente firme quede
inejecutable por dicha medida, y con la entrada en vigencia de la nueva Ley de
Regulación del arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial se debe agotar la vía
administrativa previo a dictar medidas Cautelares.
Para el Arrendatario: Aunque inicialmente le beneficia este Decreto, impidiendo la
ejecución de Medidas judiciales que pudieran ser temerarias, si la referida Medida
persiste en el tiempo le afecta porque el mercado inmobiliario está tendiendo a
reducirse, y a la hora de ubicar un nuevo inmueble para mudar su actividad comercial
le será difícil, además de tener que cumplir con recaudos que le generen al arrendador
la seguridad de que este comerciante no se quiere quedar con el inmueble, ni pretende
incumplir con el contrato de arrendamiento inicialmente negociado.
Para el Juzgador: Genera trabajo adicional, ya que deben ser inventariados todos
aquellas causas que sean susceptibles de la aplicación de la referida Medida de
paralización de Medidas Judiciales, sin agotar previamente la vía administrativa la
cual tiene una duración de treinta días continuos para su promulgación causando que
el poco personal con que disponen los Tribunales, sea utilizado para efectuar este
inventario de causas, retrasando en trabajo habitual de los Tribunales que conocen de
causas en esta Rama del Derecho.
Para la sociedad: En virtud de que al limitarse la oferta arrendaticia de inmuebles con
fines comerciales, se ven afectados los comerciantes que les proveen de bienes y
servicios a la comunidad, teniendo que cerrar los comercios por no poder contar con
inmuebles para instalar las actividades habituales a las que se dedican.
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5.2 Conclusiones
Fase I: La medida de congelación de medidas decretadas en los juicios en curso ha
afectado la ejecutoriedad de las decisiones judiciales, en virtud de que las diversas
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medidas preventivas y ejecutivas se tienen que paralizar como consecuencia de la
entrada en vigencia de la nueva Ley que establece que se debe agotar previamente la
vía Administrativa ya que las diversas normas procesales contemplan este tipo de
medidas, para ser aplicadas por los jueces cuando se reúnan los requisitos de
procedencia de los mismos, y al quedar congeladas las mismas, pudiera quedar
ilusoria cualquier resulta de los juicios previamente dirimido.
Fase II: La oferta de Alquileres ha disminuido considerablemente, ya que el mercado
inmobiliario ha percibido que esta medida de congelamiento, se asemeja a la de
viviendas con fines residenciales, y temen que se produzcan trámites engorrosos para
la recuperación de los inmuebles otorgados en alquiler, haciendo difícil retomar su
posesión.
Cuatro semanas antes, se ofertaban cerca de 30 inmuebles diarios para fines
comerciales, luego de la entrada en vigencia de la referida regulación, en la primera
semana se redujo a 18 inmuebles, la segunda a 12, en la tercera eran solo 8 y en la
cuarta semana se ofrecieron 5, con lo que se aprecia una caída constante en la oferta
de inmuebles, ante la expectativa de ver que puede pasar con la referida medida de
congelación, y una nueva Ley que regule la materia.
Fase III:Se evidencia que esta medida afecta directamente en los diversos actores de
la relación arrendaticia, convirtiéndose en un verdadero hecho
para las partes
negociantes, al verse impedida la activación de cualquier Medida Preventiva en la
referida rama del derecho, viéndose en los actuales momentos una política
intervencionista por parte del Estado en áreas de interés económico como el mercado
inmobiliario comercial.
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5.3 Recomendaciones
Fase I: Entre las principales recomendaciones derivadas de esta fase de la
investigación, se establecen las siguientes:
Establecer un lapso prudencial a la referida medida, a fin de no impactar
negativamente la seguridad jurídica procesal en las causas en curso. Además de
ofrecer mayor difusión a las Mesas de Dialogo en la presente materia, a fin de que se
pueda ajustar las leyes inquilinarias en materia comercial a las realidades actuales,
evitando las distorsiones suscitadas hasta este momento.
Fase II:En cuanto a este aspecto, se recomienda que la legislación Venezolana en
materia inquilinaria pueda adecuarse a las exigencias del mercado actual. Que se
revisen las diversas medidas decretadas por los Tribunales, ya que algunas cumplen
con los requisitos de procedencia, y se ha cumplido con el Debido Proceso procesal
en dichas causas.
Fase III:En cuanto a este aspecto, se recomienda una consulta por parte del Estado a
los particulares afectados, antes de implementar medidas de este tipo, ya que a la
larga crea contracción en el mercado y en el tiempo produce incertidumbre y
distorsión en las relaciones arrendaticias.
Que se revisen las limitaciones a las diversas medidas preventivas, ya que en algunos
casos, como la manifiesta insolvencia demostrada por el arrendatario, debe proceder
la medida de embargo y secuestro, más aun si el arrendador ofrece la debida caución.
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