ARRENDAMIENTO, IMPROCEDENCIA DE LA RESCISION DEL

357433. . Tercera Sala. Quinta Época. Semanario Judicial de la Federación. Tomo LIII, Pág. 546.
ARRENDAMIENTO, IMPROCEDENCIA DE LA RESCISION DEL CONTRATO DE. Es
un error afirmar que el juicio sumario de desahucio, consignado en el capítulo IV del título
VII del Código de Procedimientos Civiles, vigente en el Distrito Federal, sea sucedáneo del
primer período del juicio de desocupación a que se refiere el Código de Procedimientos
Civiles de 1884, y que sólo comprendía la providencia de lanzamiento. Fundándose en este
error, se ha sostenido que la acción rescisoria por falta de pago oportuno de rentas, puede
seguirse en juicio sumario posterior al desahucio, que termina por el pago de aquéllas,
equiparándose dicho juicio sumario, al segundo período de lanzamiento de la legislación
anterior. El actual juicio sumario de desahucio no es más que una forma especial de
tramitación del juicio rescisorio, por falta de pago de rentas, forma especial que se justifica
como una reacción contra la injusticia que representaban los lanzamientos, tal como se
practicaban de acuerdo con el Código de Procedimientos Civiles de 1884, y que también se
explica por consideraciones de interés social. El legislador se ha propuesto, al reglamentar el
juicio sumario de desahucio, que la rescisión por falta de pago de rentas a que se refiere el
artículo 2489, fracción I, del Código Civil, no se tramite como todo juicio sumario, según lo
prevenido por la fracción III del artículo 430 del enjuiciamiento civil, sino que esta rescisión
debe demandarse y tramitarse en forma especial. En estas condiciones, si se ha promovido el
lanzamiento y la providencia se ha dado por terminada, por haber pagado el inquilino, dentro
del término fijado al efecto, no procede demandar posteriormente la rescisión del contrato,
fundándose en la misma causa, porque tal cosa equivale a ejercitar la misma acción dos
veces, aunque en distinta forma. Constituyendo el arrendamiento un contrato bilateral, por tal
razón está regido por las disposiciones del Código Civil, que ordenan que si el obligado en un
contrato dejare de cumplir con su obligación, podrá el otro interesado exigir judicialmente el
cumplimiento de lo convenido o la rescisión del contrato, y en uno y otro casos, el pago de
los daños y perjuicios, y que la condición resolutoria va siempre implícita en los contratos
bilaterales, para el caso de que uno de los contratantes no cumpliere con su obligación. El
mismo Código Civil establece como causa que hace terminar el arrendamiento, la rescisión
del contrato, y faculta para pedirla por la falta de pago de las rentas, en los términos
prevenidos por la ley; de lo que se concluye que el contrato de arrendamiento puede terminar
por rescisión, por falta de pago de las rentas, aplicando tanto las disposiciones generales de
los contratos, como las especiales del arrendamiento, pero lo que tenía de injusto, de irritante
la diligencia de lanzamiento, tal como estaba organizada por la legislación anterior, era que
sin que el juicio rescisorio estuviera concluido, sin que hubiera sentencia ejecutoria que
declarara la rescisión, se ordenaba el lanzamiento del inquilino, a quien se causaban
gravísimos de irreparables perjuicios materiales y morales, concediéndole, como
compensación, el pago de daños y perjuicios, en caso de que prosperaran las excepciones que
hubiera opuesto, y que, por consiguiente, se declarara improcedente el juicio. El lanzamiento
privaba al inquilino de sus derechos contractuales, sin que hubiera precedido juicio que
declarara ejecutoriamente la rescisión del contrato, y al cumplirse esa diligencia prejudicial,
por la sola petición del arrendador, se decretaba el aseguramiento de bienes que se
encontraran en el local arrendado, y que fueran suficientes para cubrir las pensiones que se
decían adeudadas, y las costas. Se realizaba, en el fondo, un verdadero embargo precautorio,
sin que se llenaran los requisitos exigidos por la ley, para decretar esa diligencia, cuando no
se funda en título ejecutivo, privándose al presunto deudor de las garantías otorgadas a su
favor. Como una reacción contra todas estas injusticias, el Código de Procedimientos Civiles
en vigor, reglamentó el juicio de desahucio en forma que el lanzamiento no tenga lugar como
-1-
357433. . Tercera Sala. Quinta Época. Semanario Judicial de la Federación. Tomo LIII, Pág. 546.
una diligencia previa, sino como ejecución de la sentencia que se pronuncie en dicho juicio,
lo que hace que el lanzamiento deje de ser un odioso privilegio establecido en favor del
propietario, haciendo desaparecer la diligencia de lanzamiento y el juicio de desahucio, pues
aquélla no es más que la ejecución de la sentencia de desahucio, cuando se ha pedido la
rescisión del contrato, fundándola en la falta de pago de las rentas. Pero hizo más el
legislador con la reglamentación citada, limitando las causas de rescisión de los contratos de
arrendamiento, por falta de pago de rentas, al establecer que la demanda de desocupación
debe fundarse en la falta de pago de dos o más mensualidades, por lo que no basta, conforme
al Código Civil, que el inquilino haya dejado de pagar la renta en el plazo convenido, o, en su
defecto, por mensualidades vencidas, para que proceda una demanda de rescisión de contrato,
sino que es necesario que el arrendatario haya dejado de pagar cuando menos dos
mensualidades, y sólo en este caso procede la demanda de desahucio, que según se ha dicho,
se identifica con la de rescisión, o lo que es lo mismo, cuando se trata de arrendamiento de
predios, ya no cualquier incumplimiento en el pago de rentas, da lugar a la rescisión del
contrato. Es indudable que el legislador tomó en cuenta consideraciones de carácter social,
para restringir las causas de rescisión de esta clase de contratos, pues si bien es cierto que, por
regla general, toda falta de cumplimiento a un contrato puede ser invocada por la parte que ha
cumplido, tratándose de contratos de arrendamiento, no se debe perder de vista que el
problema de la habitación es una necesidad primordial y esencialmente humana, problema
que interesa al Estado y legitima su ingerencia para imponer normas obligatorias que puedan
anular la explícita voluntad de los contratantes. El aspecto económico social del problema de
la vivienda, repercute necesariamente en su aspecto jurídico, sacando al arrendamiento de
casas, de arcaicos moldes que no pueden encuadrar en nuestra presente realidad social. El
Estado tiene obligación de proteger a los inquilinos con medidas que, sin irrogar serios
perjuicios a los propietarios, tiendan a darle estabilidad al arrendamiento de casas, y es claro
que como medidas adoptadas en prosecución de tal finalidad, debe tomarse la reglamentación
que se hizo al juicio sumario de desahucio, y, especialmente, los artículos 489 y 491 a 493
del Código de Procedimientos Civiles, vigente en el distrito Federal, y nunca declarar el
juzgador, rescindido un contrato de esa naturaleza, fundándose en el hecho de que el
demandado confesó haber pagado las rentas, con dos o tres días de retraso, pues atento a lo
dispuesto en el artículo 492 del ordenamiento últimamente citado, es claro que si el inquilino
paga las rentas, dentro del término que se le fija en el requerimiento, el juicio de desahucio
debe darse por concluido, y como el mismo no puede identificarse con la llamada diligencia
de lanzamiento del código anterior, puesto que es un juicio de rescisión, que se apoya en la
falta de pago de rentas, procede que no sólo la diligencia de lanzamiento, sino que el mismo
juicio de desocupación, se dé por concluido.
Amparo civil directo 2779/36. Sosa Alberto. 13 de julio de 1937. Unanimidad de cinco votos.
La publicación no menciona el nombre del ponente.
-2-