ARRENDAMIENTO, RESCISION DEL CONTRATO DE, POR FALTA

358064. . Tercera Sala. Quinta Época. Semanario Judicial de la Federación. Tomo LI, Pág. 2084.
ARRENDAMIENTO, RESCISION DEL CONTRATO DE, POR FALTA DE PAGO DE
RENTAS. El artículo 430, fracción III, de la Ley Procesal Civil vigente en el Distrito
Federal, establece que se tramitarán sumariamente, los juicios que versan sobre cualquiera
cuestión relativa al contrato de arrendamiento; el artículo 489 previene que la demanda de
desocupación debe fundarse en la falta de pago de dos o más mensualidades y en los artículos
490 a 499, se fijan las reglas a que debe sujetarse la tramitación del juicio de desahucio; pero
estas disposiciones de ninguna manera pueden indicar que el juicio de desahucio debe tener
por objeto y como consecuencia única, la desocupación del predio arrendado por falta de
pago de rentas, sin que pueda tratarse en dicho juicio, la cuestión de la subsistencia o
insubsistencia del contrato de arrendamiento, por no existir disposición alguna de la que
pueda obtenerse dicha afirmación; por el contrario, la forma de reglamentar el juicio de que
se trata, obedece al deseo del legislador, de obviar trámites y economizar juicios, regulando
en una forma más antigente las relaciones entre el arrendador y el arrendatario en el caso de
falta de pago de rentas, pues el caso de haberse probado la acción intentada, debe concluir
con la sentencia que ordena la desocupación del inmueble, para hacer la entrega del mismo,
al propietario, resolviendo todos los nexos jurídicos del contrato de arrendamiento, estas
mismas consecuencias se obtiene cuando, ejercitada la acción rescisoria del contrato de
arrendamiento, se prueba ésta, ya que la sentencia que en este caso se dicte, ha de decidir
sobre la desocupación del inmueble, por parte del inquilino y su entrega al propietario, pues
no son otros los efectos de la resolución del contrato mismo; así pues, aun cuando el
legislador, para titular el capítulo, usó la expresión "del juicio sumario de desahucio", debe
entenderse que el término desahucio no fue tomado en su significación estricta, esto es,
denotando el despido del inquilino, por sólo el efecto de la conclusión del término del
contrato de arrendamiento, supuesto que, como ya se dijo, en el primer artículo del capítulo
respectivo, se alude a la demanda de desocupación por falta de pago de las rentas en dos
mensualidades, lo que claramente está indicando que la ley quiso reglamentar las acciones
del arrendador en contra del arrendatario, cuando ocurra la falta de pago de dos
mensualidades. Es cierto que el artículo 2489 del Código Civil vigente, en su fracción I,
establece que el arrendador puede exigir la rescisión del contrato, por la falta de pago de la
renta, en los términos prevenidos por los artículos 2452 y 2454, que se refieren a que la renta
debe pagarse en los plazos convenidos y, en su defecto en la forma que indican dichos
preceptos; pero estas disposiciones en nada incluyen respecto a la forma de actuar de las
partes, en el contrato de arrendamiento, para cuando la rescisión se pide alegando como
causa, la falta del cumplimiento del contrato consistente en la del pago de las rentas, supuesto
que las disposiciones del Código de Procedimientos Civiles, por su carácter de Ley Procesal,
son disposiciones de interés público, cuya observancia es obligatoria para las partes, ya que el
artículo 55 del propio ordenamiento, establece que las mismas no pueden renunciar ni alterar
o modificar las normas del procedimiento; de lo que se concluye que las disposiciones del
Capítulo IV, Título Séptimo, del Código de Procedimientos Civiles, que se viene
examinando, de ninguna manera pueden considerarse como reemplazando al primer período
del juicio de lanzamiento, del Código de Procedimientos Civiles de 1884, sino que deben
interpretarse en el sentido de que el legislador reglamentó la rescisión del contrato de
arrendamiento, por falta de pago de dos de las mensualidades convenidas, desde este punto
de vista y aun cuando se haya seguido en la vía sumaria la contienda judicial; pues esta
circunstancia en nada debe influir para la aplicación del artículo 492 del Código de
Procedimientos Civiles en vigor, que dispone que cuando durante el plazo fijado para el
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desahucio, exhiba el inquilino el recibo de las prestaciones debidas o el importe de ellas, debe
el juez dar por terminada la providencia de lanzamiento, o, lo que es lo mismo, el juicio
rescisorio correspondiente, supuesto que la forma de ostentarse de las partes durante el
proceso, no puede invalidar la disposición contenida en el precepto que se cita, el cual
seguramente obedeció a la idea del legislador, para reglamentar la resolución del contrato de
arrendamiento, por falta de pago de rentas, convicta del interés social, de mayor entidad que
el de los particulares, ya que en el artículo 493 del propio ordenamiento, se establece que los
beneficios de los plazos a que se refiere el artículo anterior, no son renunciables, precepto que
contiene una disposición que pudiera quizás analogarse en sus efectos, a la caducidad de la
instancia, porque una vez realizadas las condiciones en el mismo fijadas, queda sin fuerza
jurídica alguna la acción dimanada de la omisión en que incurrió el arrendatario, al dejar de
pagar dos mensualidades de renta, por lo que si durante el juicio sumario de rescisión, se
exhiben las mensualidades debidas o previamente se consignan las mismas, es inconcuso que
éstas circunstancias pueden estudiarse en relación con las finalidades del precepto indicado,
para hacer más jurídica la continuación del ejercicio de la acción, o bien para resolver de la
demanda de rescisión por haber desaparecido la base en que la misma pudiera apoyarse.
Amparo civil directo 4702/36. Pimentel Francisco. 5 de marzo de 1937. Unanimidad de cinco
votos. La publicación no menciona el nombre del ponente.
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