Resolución - Asociación de Escribanos del Uruguay

706
REVISTADELAA.E.U.
—
T.
Montevideo, setíembre 1? de 1983. La Sección Derecho Civil eleva
69, 10 a 12, 1983
a
considera
ción de la Comisión Directiva; los informes redactados por los Eses. Arturo
a
la consulta formulada por la Esc. Mabel
Piada Camacho. Los Escribanos José Curi
Zaglia, Enrique Arezo Píriz y Wladimiro
Hurvich manifiestan
el informe redactado por el Esc. Roque
Caumont y
Roque Molla,
su
referencia
con
conformidad
con
Molla.
Aprobado
N"
por unanimidad por C Directiva el 17 de octubre de 1983
(Resolución
11.398).
/
3.1.2. ACCESIÓN.
El edificio pertenece al titular del terreno. En el caso, la determinación del
nacimiento de la
propiedad horizontal
es
irrelevante.
CONSULTA FORMULADA POR LA ESC. NATIVIDAD MALGOR
Sr. Presidente de la
Asociación de Escribanos del Uruguay
Escribano Guillermo
StirUng
Presente
De mi mayor consideración:
Tengo el agradó de dirigirme
a
Ud.
a
efectos de solicitarle que
pronuncie respecto de la consulta jurídica
Relación de los hechos que dan
1) A
es
propietario de
común
nicipales
2) A
no
pesar de
so
puede
ser
croquis
solar
a
un
con
Institución
se
que informa la presente:
lugar el problema
a
resolver
edificio que tiene el carácter de
propiedad horizontal)
y debido a
propiedad
disposiciones mu
fraccionado.
ello, A prometió
de compraventa
compromiso
un
un
(por oposición
esa
simple,
solar cuya
en
venta a B
el 27/6/1977
otorgando compromi
y en el cual se determinaba como
superficie
y deslinde
se
objeto del
determinaron mediante
707
CONSULTAS
3) El promitente comprador Sr. B, soUcitó
la Intendencia
a
Municipal de Salto
permiso de construcción bajo el régimen de propiedad horizontal de la Ley
10. 751; y al amparo del Decreto Municipal N° 2.014 de vivienda económica,
que
impide la venta por el titular
por
un
período de cinco
años
a
contar de la
habiUtación.
4) El permiso de construcción le fue otorgado
con
fecha 17/3/1978
a
nombre
del promitente comprador Sr. B, habiendo la autoridad municipal exigido
únicamente la
presentación del compromiso simple aludido
apartado
en
"2".
5) Con fecha 11/11/1978 la Intendencia Municipal de Salto otorgó la habilita
ción de las construcciones.
6) El 23/6/1982
se
inscribió, previa aprobación municipal, plano de fracciona
miento horizontal de acuerdo
de Catastro de
a la Ley 10.751 en la Oficina Departamental
Salto, abarcando todo el inmueble, construcciones antiguas
al promitente vendedor Sr. A,
comprador Sr. B.
pertenecientes
tente
Problema
a
parte
promi
resolver
Documentar notarialmente la
en
y las construidas por el
bienes
comunes,
propiedad al Sr.
B respecto del
(se adjunta fotocopia plano
Apto. 001
y cuota
de fraccionamiento horizon
tal).
Nacimiento del "Estado de
Propiedad Horizontal"
Del momento preciso en
dependerán las soluciones.
que
se
entiende
nace
el estado de
propiedad horizontal,
Solución N" 1:
Si el estado de propiedad horizontal
los
planos de
construcción y
la
aprobación por el Municipio de
otorgamiento del permiso de construcción (primera
nace con
parte del Art. 30 de la Ley 10.751), ocurrirían los siguientes hechos jurídicos:
1) A
no
sería
funciona
propietario de las construcciones hechas
en
favor de A el modo
accesión,
por
B, debido
a
que
no
ya que este cede ante el estado de
propiedad horizontal.
2) Por lo
tanto B es
propietario de lo
cuota parte en bienes comunes.
por el construido:
Apto. 001
e
incluso
su
708
REVISTA DE LA A.E.U.
—
T.
69,
10
a
12, 1983
DOCUMENTACIÓN: A y B otorgarían escritura de división de condominio,
haciéndose las respectivas adjudicaciones
corresponde
y Art. 15.
a
cada
uno
de los bienes
inclusión de la cuota parte que le
con
comunes
(Art. 3 inc. 1° Ley 10.793
-
Registros,
Ley 10.751).
Solución N» 2:
Si el estado de
propiedad horizontal
aprobación municipal del plano
la habiUtación del edificio
y/o
horizontal; ocurriría lo siguien
nace con
de fraccionamiento
te:
A
es
propietario de lo construido por B por el modo accesión
superficie (compromiso simple).
ya que B
no
tendría constituido derecho de
DOCUMENTACIÓN: A
el Apto. 001 y cuota parte
ante el
se
Municipio
en
enajenaría
los bienes
por compraventa tradición
comunes.
y U.RE.FI. la titularidad de
recuerda que toda
esa
documentación está
No existe entre A y B
permiso, planos
a
en
favor de B
Previamente deberá subsanarse
y
registro de obras,
nombre de B.
conflicto, estando ambos de acuerdo
en
otorgar la docu
mentación que fuere necesaria al efecto.
El
con
planteo precedente
no
pretende
que del estudio que
haga la A.E.U. coincida
alguna de las soluciones propuestas.
Es
probable
que deban
ser
complementadas, desechadas
al considerarse otros elementos
rente
jurídicos
que escapan
o
la
a
la solución
sea
dife
óptica de la consul
tante.
En tal sentido
Sin otro
agradezco
a
particular, saluda
Uds.
se
sirvan informarse al respecto.
atentamente
Natividad
Malgor
INFORME DE LA SECCIÓN DERECHO CIVIL SOBRE LA
CONSULTA FORMULADA POR LA ESC. NATIVIDAD MALGOR
1
.
El
caso
1) 1977
2)
1977
cuya
—
—
A
es
propietario de
A promete
superficie
un terreno con
en venta a
y deslinde
se
edificio.
B parte del terreno
determinan
en
en
croquis.
promesa
(sin inscribir),
709
CONSULTAS
3) 1978
—
B construye
departamento
un
Económica,
Vivienda
10.751 y
como
pal
nombre, habiUtado
a su
4) 1982
—
Se inscribe el
abarcando la
nueva
en ese
terreno, de acuerdo
en ese
con
la
a
ley
Permiso de Construcción Munici
año por la Intendencia.
plano de fraccionamiento horizontal según ley 10.751,
construcción (unidad 001) y las construcciones antiguas
(unidad 002-regularización).
Se consulta: Cómo
unidad 001 que
documenta notarialmente la
se
construyó
y
su
propiedad de
a
la
en
el
B respecto
cuota parte en los bienes comunes.
II. Análisis
positivo funciona el principio de accesión consagrado
En nuestro derecho
art. 748 del C
Civil, estableciendo
consecuencia la presunción del art. 749
como
se reputan hechas por el propietario de
prueba lo contrario. Reconociéndose de este modo
el derecho de superficie, al posibilitar que el constructor pruebe: a) que hizo las
construcciones; b) que las hizo a sus expensas; c) que es propietario de ellas"'. De
mostrar que esas construcciones son autónomas, distintas del terreno en si, solo es
sobre las obras hechas
en
el terreno, las que
éste y que le pertenecen, si
posible demostrando
el derecho de
no se
que el dueño del terreno ha constituido
superficie. Si sólo prueba
sas, sólo tiene derecho
a una
acción
que
construyó
personal
contra
a
favor del constructor
en terreno
el
ajeno,
a sus
expen
propietario.
superficie puede ser definido como "un derecho real en la cosa
superficiario a realizar construcciones en suelo ajeno, con el efecto
primordial de adquirir la propiedad de las mismas" <2'. Tratándose de un derecho re
al, solo puede constituirse por título y modo, y como se trata de inmuebles, requiere
El derecho de
que faculta al
la solemnidad de la escritura
Registro
1931 admite el derecho de
dejaremos
de lado ya que
guiente,
el
y
en
caso
superficie
y
el
en
planteado
modo, solemnidad
nuevo
pública
y la
publicidad
de Traslaciones de Dominio. También
a
favor del
caso se
no se
se
que otorga la
sostiene que la
promitente comprador,
trata de promesa no
inscripta.
ha constituido el derecho de
publicidad señalados
inscripción en el
ley 8.733 del año
como
tema que
Por consi
superficie
por título
En consecuencia, el
plenamente el principio
requisitos.
edificio pertenece al titular del terreno funcionando
contemplado en el inc. 2° del art. 751: "Si se ha edificado, ...a ciencia
paciencia del dueño del terreno, será éste obligado, para recobrarlo, a pagar el va
de accesión, y
y
lor del edificio...."
Esta
nerse en
que
disposición legal
doctrina que
se
ha
(1)
SAÚL
ajeno".
no es
en este
desplazado hacia el
CESTAU,
en
muy feliz
en su
redacción, habiendo llevado
que
construyó
con
el conocimiento del otro,
no
Mesa Redonda sobre "Dominio de las construcciones realizadas
Rev. A.E.U., 1956, t.
soste
a
supuesto, el dueño del terreno debe "recobrarlo" por
en
fun-
suelo
42, pág. 360.
(2) lAlMEBERDAGVER. Naturaleza Juridica de la propiedad horizontal. Rev. A.E.U.,
1976, pág. 476.
t.
62,
año
REVISTA DE LA A.E.U.
710
69,
10
a
12, 1983
principio de accesión, posición muy aislada doctrinariamenrebatida persistentemente hasta el momento actual, privando la posición de
donando
te<3' y
en
que también
damente
se
este caso el
en
este caso funciona el
propiedad
sultante,,
principio
de
accesión, posición
ha afiliado esta Sección de D. Civil de la A.E.U.
Por lo expuesto,
la
T.
-
deduce que
se
horizontal
a
es
irrelevante la determinación del nacimiento dé
problema, como se plantea la con
independencia del estado de propiedad
efectos de solucionar el
ya que la acción funciona
con
tal
horizontal, accediendo naturalmente lo construido, al
Con respecto
a
la que reitera
a
<'"
planos están expedidos
que los
a
terreno.
nombre del que hizo las
nuevas
construcciones, tampoco cambia la titularidad del bien, ya que la expedición del per
miso de construcción por la Intendencia no transforma al constructor en propietario
de las mismas. No existe el "modo construcción". Por
cindible desde el punto de vista de la titulación,
ción municipal de las obras, aunque esté
En
saria
no es
escritura de compraventa de A
impres
cambiar de nombre la documenta
nombre de
quien
no es
dueño.
para documentar la titularidad del constructor
consecuencia,
una
a
consiguiente,
(dueño del terreno)
a
B, sería
nece
favor de B. Podría
plantearse si es procedente esta venta desde el punto de vista de que se trata de una
vivienda económica, que de acuerdo al Decreto Municipal N° 2.014 (Intendencia de
Salto) no se puede vender por el titular por un período de 5 años a contar de la habi
litación. Creemos que esto no obstaría a la venta indicada, en primer lugar porque
han transcurrido más de 5 años y
prohibición
radica
desprenda de
el bien entrará
la
bien
ese
en
el
quien
en
a
favor de
patrimonio
segundo lugar porque el fundamento de tal
con los planos de V. Económica no se
tercero; y en este caso, produciéndose la venta,
en
benefició
se
un
del que lo
construyó,
no
defraudándose por lo tanto
prohibición municipal.
III. Conclusiones
En
virtud de que el edificio construido
de
por el
por B pertenece al dueño del terreno
accesión, éste tendría que vender a B la unidad 001
principio
Propiedad Horizontal. Si
trucciones las hizo B
entre las
partes
se reconocen
en
,
pacíficamente
expensas, éste solo deberá pagar el
A,
régimen de
que las
cons
del terreno, ya
precio
precio correspondiente al edificio quedaría compensado por el monto aporta
do por B en esa construcción, pues de otro modo habría un enriquecimiento sin
a sus
que el
causa a
favor del titular del terreno.
Wladimiro Hurvich, redactor. Mont.
Resolución N" 11.540
(3) CESTAU,
aprobada
nov.
3, 1983
por unanimidad por CD. el 21/11/983.
Mesa Redonda
citada, pág. 363.
En contra, Cibils
Hamilton, Fernando Miranda
y
otros.
(4) También
por el promitente
en
esta
posición
adquirente.
EUGENIO CAFARO:
Rev. A.E.U., t 66, año 1980,
"Propiedad de las construcciones realizadas
pág. 41 y ss. También conf. Jorge Gamarra.