N° 374 - Poder Judicial de la Provincia de Santa Fe

1
Acuerdo N° 374
23
En la ciudad de Rosario, a los
días del mes de
Setiembre
de dos mil diez,
se reunieron en acuerdo los señores miembros de la
Sala
Primera
Comercial
por
los
de
de
la
Cámara
Rosario,
doctores
de
Apelación
integrada
Ricardo
A.
para
Civil
esta
Silvestri,
y
causa
Oscar
R.
Puccinellli y María de los Milagros Lotti, en estos
autos
y
“FERRARO,
otros
sobre
perjuicios”
Juan C. y otros contra LIANZA, José
Cumplimiento
(Expte.
Nro.
de
contrato.
26/2010)
para
Daños
resolver
y
el
recurso de apelación interpuesto por la actora a foja
265 contra el fallo número 3.621 del 25 de noviembre
de 2009, dictado por el juez de Primera Instancia de
Distrito en lo Civil y Comercial de la 1ª Nominación
de Rosario.
Realizado
el
estudio
de
la
causa,
se
resolvió
plantear las siguientes cuestiones:
Primera: ¿Es justa la sentencia impugnada?
Segunda: En su caso, ¿qué resolución corresponde
dictar?
Sobre la primera cuestión el señor vocal doctor
2
Silvestri, dijo:
1) Antecedentes.
Surge de las constancias del expediente “Ferraro,
Juan
y
otros
contra
Lianza,
José
y
otros
sobre
Cumplimiento de contrato –Daños y perjuicios” (Expte.
N° 1.051/2005) que Juan Carlos Ferraro y Juan Bautista
Morgante
por
sí
y
la
sociedad
de
hecho
Pinturería
Acuario que ambos integran —continuadora de la empresa
Pinturería
Acuario
S.R.L.—
promovieron
demanda
de
cumplimiento del contrato de fecha 19.09.1994 y sus
complementarios
contra
José
de
Lianza,
fecha
Carlos
25.06.1995
Adrián
y
Lianza
29.12.1997
y
Vicente
Restituto Bellía, con citación a Mirta B. Lianza y
Gladys S. Bellía, en su carácter de sucesores de los
codemandados José Lianza y Vicente Restituto Bellía,
demandando también los daños y perjuicios derivados
del incumplimiento. Subsidiariamente, para el supuesto
de
tornarse
daños
y
imposible
perjuicios
el
cumplimiento,
derivados
de
la
reclamaron
resolución
contractual (fs. 48/54).
Refirieron que en fecha 14.05.1994 se suscribió un
3
contrato de locación con el codemandado Lianza, como
locador y con Pinturería Acuario S.R.L. representada
por Adrián Lianza, Juan Carlos Ferraro y Juan Morgante
sobre
el
inmueble
de
calle
Mendoza
N°
3594/98
de
Rosario, siendo el destino de la locación el rubro
pinturería, fijándose el término del contrato por tres
años
con
una
prórroga
de
tres
más,
que
en
fecha
19.09.1994 se firmó un convenio en cuya virtud los
demandados
vendieron,
participación
(Pinturería
Halley
cedieron
societaria
Acuario
S.R.L.
y
y
transfirieron
integral
S.H.,
a
tres
Pinturería
Pinturería
Acuario
y
su
empresas
Ferretería
S.R.L),
dejando
aclarado que Pinturería Acuario absorbió a las otras
dos,
conservando
el
giro
comercial
de
las
tres
empresas.
Luego de referir a la secuencia de las fusiones
habidas entre las firmas mencionadas y la inscripción
del instrumento definitivo de fusión en el Registro
Público de Comercio en fecha 26.05.1995, relató que se
inscribió la cesión de cuotas sociales de Pinturería
Acuario
S.R.L.
efectuada
por
los
demandados
a
los
4
actores;
que
demandados
en
la
celebraron
misma
un
fecha
convenio
los
para
actores
y
reflejar
el
verdadero alcance de la operación, señalando que el
convenio
era
complementario
del
celebrado
en
fecha
19.09.1994, ratificando el contenido del acuerdo y que
los
actores
se
obligaron
al
levantamiento
de
las
garantías prestadas por los demandados para el giro de
las empresas.
Expusieron que en fecha 29.12.1997 los demandados
otorgaron un recibo a los actores donde constaba el
absoluto
y
definitivo
compraventa
de
la
cumplimiento
parte
del
societaria
de
contrato
de
Pinturería
Acuario, restando sólo el compromiso parcial de los
puntos prometidos por la vendedora (permitir el uso y
goce del inmueble donde funciona la empresa hasta el
30.10.2016); que en fecha 23.07.2004 Mirta y Carlos
Lianza y Gladys Bellía intimaron a Pinturería Acuario
y a los actores la entrega de las llaves y la posesión
del
inmueble
de
calle
Mendoza
N°
3598
por
haber
finalizado el máximo del plazo legal para locaciones
conforme
al
artículo
1.505
del
Código
Civil,
bajo
5
apercibimiento de desalojo, lo que fue rechazado por
los actores.
Que en fecha 03.09.1994 los actores comunicaron
por carta documento el domicilio fijado por convenio
para el pago de la cuota de setiembre de 2004, la
negativa
e
intimación
a
recibir
el
pago
y
que
ratificaban el convenio del 19.09.1994 que regía hasta
el
31.10.2016,
demandados,
lo
quienes
que
a
su
fue
rechazado
vez,
negaron
por
los
deber
suma
alguna a los actores, que el convenio era extraño a la
relación locativa y la duración hasta el 2016.
Los actores sostuvieron que lo querido por las
partes no fue un contrato tipo de locación, sino un
contrato
atípico
que
las
partes
pactaron
por
el
término establecido, por lo que demandaron los daños
materiales
y
y
morales
subsidiariamente,
los
sufridos por el incumplimiento
daños
y
perjuicios
ante
la
imposibilidad de cumplimiento contractual.
2)
En el responde, los demandados reconocieron la
firma de los referidos convenios, el intercambio de
correspondencia, que la prórroga era hasta el 2000 y
6
no hasta el 2016, negaron que tuvieran que permitir el
uso y goce del inmueble en cuestión hasta el 2016¸ que
se trató de un contrato comercial de locación típico;
que el contrato comercial habido entre las partes era
ajeno
a
la
relación
locativa;
que
el
plazo
de
la
locación se encontraba vencido, y que promovieron el
juicio de desalojo que se encuentra acumulado a los
presentes.
3) Surge del expediente “Lianza, C. y otros contra
Pinturería Acuario y otros sobre Desalojo” (Expte. N°
1365/04) -acumulado al anterior- que Carlos Lianza,
Mirta Lianza y Gladys Bellía, promovieron demanda de
desalojo por vencimiento del plazo legal y contractual
contra Pinturería Acuario S.R.L. y/o su continuadora
y/o subinquilinos y/o terceros ocupantes del inmueble
de calle Mendoza N° 3598 de Rosario (demanda proveída
el
20
de
Septiembre
de
2004,
notificada
a
los
locatarios el 30 de Noviembre de 2004; y con litis
trabada el 6 de Septiembre de 2005; fs. 6 vta., 11
vta. y 81 a 87 de la causa de Desalojo) .
Afirmaron ser propietarios del inmueble; que los
7
anteriores José Lianza y Vicente Bellía celebraron un
contrato de locación con Pinturería Acuario S.R.L.;
que
tenía
una
duración
de
treinta
y
seis
meses
con una prórroga de tres años (hasta el 03.04.2000)
que en 1994 por contrato privado José y Carlos Lianza
y
Vicente
Bellía
societarias
a
ejercieron
la
extraviar
los
promovieron
vendieron
Morgante
prórroga
actores
medidas
de
y
por
sus
participaciones
Ferraro
tres
los
y
años
que
más;
contratos
aseguramiento
éstos
que
al
originales
de
pruebas,
agregándose copia del contrato original y un documento
modificatorio
que
establecía
la
finalización
de
la
locación, que no era verdadera; que no era aceptable
proyectar
una
locación
por
veintidós
años;
que
habiendo resultado infructuosa la intimación cursada a
los
actoras
para
la
desocupación
del
inmueble,
promovieron la demanda de desalojo.
En
y
el
derecho
responde, la contraria ratificó los hechos
invocados
en
la
presentación
inicial
solicitaron el rechazo del desalojo, con costas.
4) La sentencia de primera instancia.
y
8
Mediante la sentencia número 3.621 del 25.11.2009,
el juez de la instancia anterior resolvió rechazar la
demanda
de
cumplimiento
de
contrato
y
daños
y
perjuicios, con costas a la actora, y hacer lugar a la
demanda de desalojo promovida respecto del inmueble
referido, debiendo los demandados desocuparlo en el
término de diez días de notificado el fallo (bajo los
apercibimientos de ley) y con costas (fs. 250/254).
Para
lugar,
decidir
que
en
de
ambos
ese
modo
juicios
consideró,
acumulados,
en
primer
las
partes
reconocieron el contrato de locación celebrado en 1994
sobre el inmueble de calle Mendoza N° 3.598, por tres
años y la posibilidad de prorroga de otros tres; y que
también admitieron el convenio comercial por el cual
cedieron
cuotas
respecto
de
la
sociedad
Pinturería
Acuario S.R.L. y las contraprestaciones a cargo de las
mismas (trámites ante el Registro Público de Comercio,
tramitación de prórroga, obligación del pago de cuotas
cedidas,
que
luego
fue
objeto
de
consignación
judicial).
Consideró que analizadas las pruebas producidas en
9
ambos expedientes y las posiciones contradictorias de
las partes (la de los actores en el primer expediente
que consideraron que con el convenio societario los
cesionarios
permitieron
el
uso
y
goce
de
las
instalaciones de la pinturería y del inmueble hasta el
2016
por
una
prórroga
convenida
y
que
ante
el
incumplimiento de los demandados se promovió el juicio
por cumplimiento de contrato y daños y perjuicios; por
otra, la de los demandados en el primer expediente y
actores que sostuvieron que no existió prórroga; que
no
se
trataba
el convenio societario de un contrato
de locación autónomo y separado de aquéllos; que se
permitía
el
uso
del
inmueble
hasta
1994
con
una
prórroga de tres años mas, que ante el incumplimiento
se
promovió
estudio
del
el
desalojo)
documento
en
resultaba
que
los
determinante
cedentes
de
el
las
cuotas societarias basaron su demanda de cumplimiento
de contrato, a fin de determinar si efectivamente los
cesionarios otorgaron el uso y goce del inmueble en
cuestión hasta el año 2016 o si, por el contrario,
sólo existió un verdadero contrato de locación que su
10
prorroga finalizó en el año 2000 que daría, en su
caso, sustento al desalojo.
En ese orden, ponderó que el documento en que se
instrumentó la locación de 1994 por tres años con una
prórroga de tres más no ofrecía dudas; que el que
determinaba
el
eje
refería
de
fecha
al
de
la
del
cuestión
controvertida
19.09.1994
en
donde
se
estableció una prórroga de la locación hasta el 2016,
en el que en su cláusula 4ª a simple vista existían
tres
palabras
sobreborradas
y
corregidas
que
son
“ampliatoria”, “diecinueve” y “2016”; que conforme al
dictamen
del
perito
calígrafo
(fs.
266/270
vta.)
surgía la existencia de enmiendas realizadas a dichas
palabras
y
números
y
que,
además,
al
terminar
el
contrato, el experto destacó que los tipos insertos no
se correspondían con el resto del texto, que en su
paso
mecánico
se
advertían
diferencias,
que
en
lo
salvado no había correspondencia estructural de los
tipos ni de su tonalidad; que el informe pericial se
encontraba debidamente fundado sin la existencia de
pruebas en contrario, por lo que resultaba concluyente
11
en cuanto a que entre las partes y en forma autónoma a
los convenios societarios existió un típico contrato
de
locación,
contrariamente
a
lo
pretendido
por
el
demandante.
En consecuencia, concluyó que los demandados se
encontraban
legitimados
para
promover
el
desalojo,
conforme a los informes del Registro de la propiedad
(fs. 226/228) y por cuanto el contrato de locación
suscripto
juzgó
entre
que
el
correspondía
las
partes
desalojo
ordenar
se
encontraba
resultaba
la
vencido;
procedente
desocupación
del
y
que
inmueble
relacionado en la causa en el plazo de diez días y que
la
demanda
de
cumplimiento
de
contrato
y
daños
y
perjuicios debía rechazarse sin más trámite. Impuso
las costas de ambos juicios a la parte vencida (art.
251 C.P.C.C.).
5) Contra esa resolución interpuso la parte actora
recurso
de
apelación (fs. 265). Radicados los autos
en esta sede, expresó agravios a fojas 292/302, los
que
fueron
respondidos
a
fojas
305/309.
Firme
la
providencia de autos para sentencia (fs. 310/312), la
12
cuestión se encuentra en estado de resolver.
6)
Los agravios del recurso de apelación.
Concretamente, la apelante enuncia los siguientes
agravios:
6.1) Error en la apreciación del dictamen pericial
caligráfico.
Sostiene que el fallo incurrió en una ponderación
equivocada de la prueba del experto, por cuanto la
pericial practicada no demuestra la existencia de un
contrato
palabras
años”
de
locación
típico
“ampliatoria”,
han
sido
sino
decimonovena”
salvadas
con
sólo
y
tipos
que las
“diecinueve
y
tonalidad
que no corresponden a la máquina de escribir usada
originalmente para el contrato de locación de mayo de
1994 y del mes de setiembre de 1994; por lo que de
ello no puede inferirse la nulidad o adulteración de
lo que se ha salvado.
Destaca
que
el
juez
no
tuvo
en
cuenta
lo
dictaminado por el perito a fojas 266/81, 279 vuelta y
280 vuelta del expediente número 357/2006 en cuanto
demuestra
cómo
se
hicieron
las
correcciones
y
cómo
13
fueron salvadas; reitera lo expuesto en el alegato en
cuanto a que es frecuente que un contrato se enmiende,
teste
o
se
modifique
su
texto
en
el
transcurso
de las negociaciones, y que éstas pueden durar horas,
días, meses o años (art. 218, inc. 6 Cód. com.); que
la utilización de otra máquina de escribir no implica
adulteración.
Sostiene que se trata de un contrato comercial
atípico mixto o complejo del 19.09.1994 suscripto por
todas las partes, con reconocimiento de sus firmas y
plenamente válido.
6.2)
Error en la interpretación contractual.
Expresa
que
integración
el
magistrado
contractual
de
las
no
consideró
cláusulas
de
la
los
contratos en cuestión, que el convenio del 19.09.1994
constituye
una
prestaciones
o
cedentes
Lianza
C.
con
y
adquirentes;
constituyen
a
unidad
cargo
los
de
las
consecuencias
Bellía
que
contractual
V.)
tales
y
a
partes
cargo
del
con
transmitentes
jurídicas
consecuencias
resultados
integrada
de
(Lianza
las
partes
jurídicas
negocio
J.,
frente
las
al
14
incumplimiento; que la intención de las partes no era
celebrar un contrato de locación tipo sino un negocio
comercial de mayor amplitud; que resulta inaplicable
el
artículo
1.505
del
Código
Civil;
que
para
determinar si se está ante un contrato tipo o ante un
contrato mixto, se debe tener en cuenta la entidad
económica del negocio (que superaría el medio millón
de dólares estadounidenses) y el comportamiento de los
litigantes (concretamente refiere que los demandados
pretendieron
existencia
ocultar,
de
un
a
través
de
complejo
la
negativa,
contrato
la
comercial,
mostrando sólo la existencia de un contrato tipo de
locación;
que
ello
los
llevó
a
negar
varios
instrumentos públicos; que el hecho de no se hubieran
acompañado
las
documentales
alegando
su
pérdida
constituye un indicio en contra de los demandados).
Expresa
sostuvieron
enmienda
de
que
que
ni
del
“cien
las
partes
convenio
meses”;
ni
las
cuestionado
que
la
periciales
surgía
demandada
desconocido las obligaciones a su cargo.
6.3)
Arbitrariedad y falta de fundamentación.
la
ha
15
Sostiene
que
el
pronunciamiento
contraría
la
doctrina de los actos propios.
Expresa que los instrumentos reconocidos por las
partes en las cartas documento remitidas constituyen
actos jurídicos relevantes y eficaces, por lo que son
vinculantes para los demandados que consideraron que
por aplicación del artículo 1.505 del Código Civil el
convenio vencía el 20.09.2004; que el fallo resulta
arbitrario y carente de fundamento, y que lo que está
en discusión es si al documento fundante de la demanda
de
cumplimiento
de
contrato
(del
19.09.1994)
le
resulta aplicable el artículo 1.505 del Código Civil.
En suma, reitera que entre las partes existe un
solo convenio vigente, suscripto en fecha 19.09.1994,
el cual se integró con los términos de un contrato
locativo del mes de mayo de 1994 (cláusula 4°); que
ese único convenio integrado o contrato atípico mixto
dispuso, entre otras obligaciones, la utilización del
uso y goce del inmueble hasta el año 2016, que tal
contrato atípico fue suscripto por todas las partes
intervinientes, es válido y se encuentra vigente.
16
7)
Sobre la procedencia del recurso de apelación.
Atendiendo
a
precedentemente,
los
la
agravios
primera
que
se
han
cuestión
reseñado
consiste
en
establecer si, como indica la apelante, se celebró un
único
contrato
allegados
copia
a
obra
la
a
atípico
causa
foja
o
los
—y,
110—
diferentes
documentos
especialmente,
constituyen
aquél
una
cuya
unión
de
contratos, entendida como la que se configura cuando
las
partes
buscan
alcanzar
la
finalidad
económica
buscada mediante la combinación de varios contratos
(que, a su vez, podrán ser típicos o atípicos) que
conservan su individualidad aunque se celebren en un
mismo
momento
o
estén
desarrollados
en
un
único
instrumento (cfr. LORENZETTI, Ricardo L., Tratado de
los
contratos,
Parte
General,
Ed.
Rubinzal-Culzoni,
2004, págs.232 y sgtes., n° 5).
Atento a ello, se plantea una cuestión que remite
a la calificación del contrato (es decir, al tipo de
vínculo) y a la interpretación de la convención (a los
derechos
y
obligaciones
op. cit., pág.456).
emergentes)(cfr.
LORENZETTI,
17
8)
En
orden
a
develar
esta
circunstancia
debe
tenerse en cuenta, primeramente, el principio rector
contenido
en
el
artículo
1.198
del
Código
Civil
y
también las pautas usuales de hermenéutica en materia
de
contratos,
investigación
apreciadas
derivado
que
saber:
lógica
como
del
propone,
a
el
del
una
sentido
habrá
análisis
sentido
integralidad
de
la
de
gramatical,
la
de
las
cláusulas
y
el
resultado
interpretación
efectuarse
que
sobre
se
las
declaraciones que contiene el contrato y la conducta
de los otorgantes con posterioridad a la celebración,
buscando desentrañar lo que las partes entendieron
o
pudieron entender —según la fórmula del art. 1.198— es
decir, su voluntad, (LAVALLE COBO, Jorge, en Código
Civil
y
leyes
director;
complementarias,
Zannoni,
Eduardo,
Belluscio,
coordinador,
Augusto,
T.5,
Ed.
Astrea, 1990, págs.899 a 911, n° 5 a 19).
9)
Desde
esas
coordenadas,
corresponde
señalar
como consideración inicial de la faena interpretativa,
que no obstante que se alegue la celebración de un
contrato atípico con prestaciones diversas entre las
18
que se encontraría la de usar y gozar de una propiedad
de los demandados por el término de veintidós (22)
años, lo cierto es que la concesión de la tenencia por
el
propietario
tiempo
cierto
de
y
una
por
cosa
un
a
otro
precio
sujeto,
también
por
un
cierto
en
dinero, tipifica el contrato de locación conforme a la
formulación del artículo 1.493 del Código Civil.
10)
En
segundo
lugar
se
destaca
que
de
los
documentos presentados por las partes (referenciados
en los escritos principales de juicio) surge que la
entrega de la tenencia del inmueble de los demandados
fue
calificada
concretamente,
por
los
aquél
otorgantes
cuya
copia
como
obra
a
“locación”;
foja
110,
textualmente expresa: “Las partes convienen integrar
al presente contrato el contrato de alquiler vigente
al
día
de
la fecha por el inmueble sito en calle
Mendoza 3598 de esta ciudad de Rosario, entre la firma
Pinturería
Acuario
S.R.L.
y
el
señor
José
Lianza,
celebrado con fecha 14 de mayo de 1994, ratificando
todas sus condiciones y sus efectos, como así también
ejercida en este acto la opción por la locataria …”;
19
lo
que
permite
manifiesta
y
no
aseverar
intención
—como
transformar
se
la
de
que
el
texto
expone
la
continuar el arrendamiento
sostiene
en
la
tenencia
en
una
apelación—
figura
la
de
jurídica
diferente.
Es
que
“contrato
Lianza
de
como
el
14
de
Mayo
locación-Ley
locador
y
de
1994
se
23.928-23.901”
Pinturerias
celebró
entre
Acuario
un
José
S.R.L.
(representada por Adrián Lianza, Juan Carlos Ferraro y
Juan B. Morgante), como locataria. El locador cedió en
locación a la locataria y ésta aceptó el arrendamiento
de un inmueble de propiedad del primero, sito en la
calle Mendoza 3598, con una superficie de 180 metros
cuadrados (art. 1º). El término del contrato se fijó
en 36 meses, conforme el art. 26 de la ley 23.091,
contados desde el el día 1º de Mayo de 1994, por lo
que su vencimiento
operó
de
pleno derecho el 30 de
Abril de 1997 (art. 2). El alquiler se fijó en la suma
de U$S. 2.000.- (art. 3) y entre otras cláusulas se
previó en el art. 19 que “la locataria tiene opción de
prorrogar la locación por un período de 3 años más, a
20
contar desde el día 1º de Mayo de 1997 al 30 de Abril
de 2000” (fs. 108 a 109). El 19 de Septiembre de 1997
se celebró un contrato de cesión de cuotas sociales
entre José Lianza, Carlos Adrián Lianza y Vicente R.
Bellia, por un lado y Juan Carlos Ferraro y Juan B.
Morgante, por el otro, por medio del cual los tres
primeros
vendieron,
cedieron
y
transfierieron
su
participación societaria integral en las tres empresas
que
se
Hecho,
mencionan
(Pinturerías
Pinturerías
Ferretería
Halley
señalados
Ferraro
Acuario
S.R.L.
S.R.L.),
y
Acuario
a
y
favor
Morgante.
Sociedad
de
Pinturería
y
de
los
dos
Éstos se obligaron
al pago de la suma de U$S 162.000.- en 36 cuotas de
U$S 4.500.- cada una, las que se pagarían de manera
consecutiva
e
ininterrumpida
a
partir
del
20
de
Octubre de 1994 (este contrato de cesión de las cuotas
se encuentra cumplido de acuerdo a la constancia de
fs. 110 el 29 de Diciembre de 1997 y además no ha sido
motivo
de
reclamo
alguno
en
autos).
Dentro
del
contrato de cesión de cuotas sociales en la cláusula
nº
4
las
partes
convinieron
expresamente,
como
se
21
dijo, “integrar al presente contrato, el contrato de
alquiler vigente al día de la fecha por el inmueble
sito en calle Mendoza 3598 de esta ciudad de Rosario
entre la firma Pinturería Acuario S.R.L. y el señor
José
Lianza,
celebrado
el
14
de
Mayo
de
1994,
ratificando todas sus condiciones y sus efectos, como
también
así
ejercida
en
este
acto
la
opción
por la locataria”. Agregaron que “las partes convienen
otorgar a la locataria el derecho de preferencia a la
finalización del contrato en orden a su renovación y
sobre cualquier otro locatario de idéntica actividad
comercial en caso de existir mismo precio, plazo y
demás condiciones. El locador se compromete, para el
caso
de
la
rescisión
del
presente
contrato,
a
no
alquilar el inmueble como pinturería, por el término
de tres años” (se
prevé
de
La
infracción).
condiciones
y
de 1994, según
efectos
el
una
indemnización
ratificación
de
en
caso
todas
las
de la locación del 14 de Mayo
convenio
del
19
de
Septiembre
de 1994, en su cláusula nº 4, importa la confirmación
de la naturaleza del contrato típico de locación del
22
inmueble mencionado (seguramente se hizo la aclaración
de
la
ratificación
del
contrato
de
locación
en
el
mismo contrato de cesión de cuotas sociales por el
hecho que el contrato de locación del 14 de Mayo de
1994 fue firmado por José Lianza, como locador, y Juan
C.
Ferraro,
Juan
representación
de
B.
Morgante
Pinturerías
y
Adrián
Acuario
Lianza,
S.R.L.,
en
como
locataria; mientras que el convenio de fs. 110 del 19
de Septiembre de 1994 lo fue por José Lianza, Carlos
Adrián Lianza y Vicente R. Bellia, por una parte y
Juan C. Ferraro y Juan B. Morgante, por la otra). Ello
además
calidad
es
de
así
al
extremo
locador,
que
locatario,
en
él
se
plazos,
asumen
efectos
la
por
incumplimiento, precio, derecho de preferencia, etc.,
todos elementos típicos de la locación de inmuebles de
acuerdo al art. 1.493 del CC (“habrá locación, cuando
dos
partes
se
obliguen
recíprocamente,
la
una
a
conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una
obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar por ese
uso, goce, obra o servicio, un precio determinado en
dinero. El que paga el precio, se llama en este código
23
locatario,
recibe
arrendatario
locador
o
o
inquilino,
arrendador.
El
y
el
precio
que
se
lo
llama
también arrendamiento o alquiler”).
No puede insistir con éxito el apelante, conforme
la
prueba
documental
citada,
las
declaraciones
de las partes, y demás constancias puntualizadas, en
pretender
contrato
desconocer
de
el
locación
carácter
del
o
inmueble
naturaleza
de
persistir
en
y
invocar un infundado e inexistente “contrato comercial
atípico
complejo”,
consecuencias
del
(entre
se
otros,
para
eludir
contrato
procura
los
de
efectos
locación
dilatar
la
y
las
celebrado
ocupación
del
inmueble sin derecho, con grave mengua al derecho de
propiedad de los propietarios; ya que como se verá, el
contrato
está
contractual
largamente
real,
ora
vencido,
por
plazo
ora
por
plazo
de
orden
legal
público; art. 1.505 del CC). Y el hecho de que las
partes
hayan
finalidad
celebrado
de
diversos
culminar
una
convenios
relación
con
la
societaria
que los vinculaba, no quita autonomía ni tipicidad e
independencia
a
las
consecuencias
jurídicas
del
24
contrato
de
vinculación
locación
del
convencional
no
inmueble,
afecta
la
pues
una
naturaleza
y
autonomía de la otra. Tampoco es cierto ni se ajusta a
las constancias de la causa la afirmación del apelante
acerca de que el canon locativo de $ 2.000.- mensuales
sea una cuestión accesoria y secundaria al negocio de
cesión de las cuotas sociales. Además, ello no surge
de
ninguna
documentación
ni
de
la
voluntad
de
las
partes. Muy por el contrario, las detalladas cláusulas
establecidas en el convenio del 19 de Septiembre de
1994, son totalmente incompatibles con el carácter de
vínculo meramente accesorio y secundario del negocio
de cesión de cuotas. Se destaca en este sentido su
art. 4º, ratificando todas las condiciones y
del
contrato
de
Mayo
de
en
1994,
plazos,
precio,
mora,
derecho
locación
punto
a
condiciones,
de
efectos
del inmueble del 14 de
las
partes
efectos,
preferencia,
celebrantes,
consecuencias,
reparación
de
indemnización por violación al derecho de preferencia,
prohibición de instalación de un negocio similar hasta
pasados los tres años del vencimiento de la locación,
25
etc.
Por otra parte, la noción de renta contra el uso
y goce de un inmueble por un período de tiempo no es
otra cosa que una típica relación locativa.
11)
En
tercer
término,
la
parte
actora
ha
expresado con anterioridad al juicio que ocupaba el
inmueble de los demandados en carácter de inquilina
(v. fs. 13 expte. N° 359/2006, “Lianza, Carlos A. y
otros c. Pinturería Acuario S.R.L. y/o subinquilinos
y/o
terceros
ocupantes
s.
Medidas
preparatorias,
agregado por cuerda).
Por ello y como ya se ha expresado en párrafos
anteriores,
el
cierto,
hubiera
se
hecho
de
que,
acordado
además
el
pago
de
un
plazo
de
un
canon
mensual por la ocupación, posibilita concluir que la
tenencia de la cosa fue dada en locación. En este
aspecto
se
destaca
que,
aún
con
posterioridad
a
la iniciación del juicio de cumplimiento de contrato,
la actora continuó con el pago del alquiler convenido
mediante
fs.
la
70/79,
realización
312/137
y
depósitos
140)
y
es
judiciales
precisamente
(v.
la
circunstancia de haberse convenido el pago de un canon
26
mensual por el tiempo que durase la ocupación del bien
lo que resulta incompatible con lo afirmado en cuanto
a que el otorgamiento a los actores del uso y goce del
inmueble
por
veintidós
años
constituyó
una
de
las
prestaciones a que se obligaron los demandados en el
marco
del
convenio
de
cesión
sociedad
que
integraban,
términos
de
la
se
estableció
de
ya
que
convención,
en
el
las
de
cuotas
acuerdo
de
a
la
los
precio de la cesión
ciento sesenta y dos mil dólares
(U$S 162.000.- = $ 162.000.- en 1994) y en ninguno de
los documentos allegados al juicio se hace mención a
que el pago de dos mil pesos ($ 2.000.-) mensuales por
parte
de
formara
los
parte
demandantes
a
del
del
precio
favor
de
mentado
los
cedentes
contrato
de
cesión. Luego, si la susodicha mensualidad no forma
parte del precio de la cesión, ni se trata del pago
del canon de una locación, no obstante los esfuerzos
argumentativos
que
despliega
la
apelante
en
su
memorial, no llega a avizorarse cuál sería la causa
jurídica
que
mensualidad.
justificaría
el
pago
de
la
aludida
27
12) Precisamente a fs. 13 del expediente nº 1342004 (numeración original) caratulado: “Lianza, Carlos
y otros c. Pinturería Acuario S.R.L. y/o subinquilinos
y/o
terceros
ocupantes
Preparatorias”,
constatación
en
ante
el
la
y/o
otros
s.
mandamiento
Oficial
de
Medidas
judicial
Justicia
de
Adriana
Falcone, uno de los titulares de la sociedad de hecho
Pinturería Acuario (Juan Carlos Ferraro, co-actor en
la
demanda
reconoció
calidad
agregó
de
que
de
cumplimiento
expresamente
que
inquilino,
junto
no
contaba
con
de
contrato
ocupa
a
el
Juan
la
de
autos)
inmueble
B.
en
Morgante
documentación
y
para
exhibir ya que la poseía su apoderado. Éste también
afirmó
frente
a
la
Oficial de Justicia que “cuenta
con la documentación que avala la ocupación de este
inmueble,
contrato
sociales,
donde
de
consta
locación
y
cesión
de
cuotas
la prórroga de la locación”.
A fs. 7 a 8 de la misma causa nº 134-2004 se encuentra
agregado el contrato de locación del 14 de Mayo de
1994,
en
fotocopia
certificada
y
a
fs.
9
a
10
el
contrato del 19 de Septiembre de 1994, en fotocopia
28
certificada, donde consta la prórroga de la locación
con un supuesto vencimiento contractual pactado para
el
“31
de
Octubre
irregularidades
a
simple
y
vista
de
2016”
(infra
se
verán
las
defectos o alteraciones advertidos
y
corroborados
por
la
pericial
caligráfica). Con relación, asimismo, al carácter de
inquilinos o locatarios de Ferraro y Morgante, ella se
advierte
corroborada
por
la
declaración
de
la
administradora de la propiedad Erika Wanda Heisterborg
(fs. 193 vta. a 194), en la causa nº 1.365-2004 sobre
Desalojo,
mensuales
quien
admite
locativos
del
haber
percibido
inmueble
de
calle
cánones
Mendoza
3598; reconoció los 21 recibos de alquiler expedidos a
favor
de
alquiler.
los
locatarios
Relata
dieron la orden de
que
no
por
el
cobro
mensual
del
luego los propietarios le
cobrar
más
alquileres porque
se había vencido el contrato de locación. Finalmente,
los
recibos
presentados
por
Ferraro
y
Morgante
confirman el carácter de locatarios o inquilinos
de
éstos, admitiendo el pago del precio y su imputación
a
alquileres (fs. 31, 32, 33;
del expediente nº
29
1.365-2004
sobre
Desalojo).
Los
indicados
Sres.
Ferraro y Morgante también reconocieron la documental
en la audiencia designada al efecto (fs. 192 y 193
vta.,
del
expediente
numeración originaria,
357-2006),
y
en
la
de
Desalojo
luego
se
absolución
nº
1.365-2004,
registró
de
como
nº
posiciones
del
expediente nº 1.051-2005 sobre Daños y Perjuicios, a
fs. 129 y vta.; por ende, reconocen expresamente los
efectos y condiciones del contrato de locación del 14
de
Mayo
de
1994
de
fs.
108
a
109
vta.
de
este
expediente.
13) En cuanto a la queja por la apreciación del
juez sobre la prueba pericial, la impugnante la estima
equivocada ya que la pericia no demuestra que existió
un
contrato
que
las
de
locación
palabras
diecinueve
años”
típico, sino que confirma
“ampliatoria”,
han
sido
“decimonovena”
salvadas
con
tipos
y
y
tonalidad que no corresponden a la máquina de escribir
usada en su origen, tanto para el contrato de locación
de mayo de 1994, como en el mes de Septiembre de 1994
y
de
ello
no
puede
inferirse
la
adulteración
o
30
alteración,
por
que
se
ha
salvado.
Indica
que
el
perito señala las correcciones y su salvedad, entre
otras consideraciones ya resumidas en el punto 6.1. de
este voto.
El juez no ha hecho otra cosa que la reproducción
de
los
términos
la
perito
principales
calígrafa
en
el
en
los que se expidió
expediente
de
Desalojo,
agregado por cuerda (nº 1.365-2004, de origen), con
relación a los documentos de fs. 108 a 110 de los
presentes
autos
sustanciales
que
y
la
presencia
se
detectan
a
de
alteraciones
simple
vista.
Con
respecto al contrato de locación del 14 de Mayo de
1994
se
detecta
enmienda
por
sustitución
donde
dice “pinturería”, originariamente decía “chapería y
pintura”,
con
una
lo
cual
tipografía,
fue
salvado
pasos
al fin del contrato
mecánicos
y
desalineados
totalmente divergentes y fuera de contexto, además de
haberse realizado “en otro tiempo escritural” (fs. 280
in fine, 276 vta., 278, 279, 280 y 281). Agrega que
los
pasos
mecánicos
y
la
tipología
utilizada
es
diferente y divergente respecto del resto del contrato
31
(fs.
281
y
fotografías
adjuntas
a
la
pericia).
La
experta también advirtió una notable distancia entre
la
culminación
plasmadas
las
del
contrato
firmas
(fs.
y
donde
281).
Y
se
con
encuentran
respecto
al
contrato del 19 de Septiembre de 1994 constata que la
parte con líquido corrector donde dice “ampliatoria”,
originariamente
decía
“decimonovena”
(fs.
270
vta.,
fotografía nº 3), cláusula que habilitaba a Ferraro y
Morgante a la opción de prórroga pero sólo por el
plazo de 3 años más. La parte con líquido corrector
donde
dice
“diecinueve
años”,
originariamente
decía
“cuarenta meses” (fs. 271 vta., fotografía nº 6 y fs.
280).
La
“2016”,
8).
La
parte
con
originariamente
perito
utilizados
en
líquido
decía
actuante
las
corrector
“2001”
advirtió
enmiendas
por
donde dice
(fotografía
que
los
sustitución
nº
tipos
no
son
análogos con los del resto del texto, así como tampoco
lo es el depósito de coloración. Los pasos mecánicos y
tipografía de las partes con líquido corrector y lo
agregado en el penúltimo renglón son discrepantes al
resto del texto (fs. 280 vta. y sus conclusiones).
32
Todos
estos
son
elementos
de
sospecha
de
una
alteración de los documentos que intentan beneficiar a
Ferraro y Morgante, quienes pugnan por hacer valer un
contrato de locación de 22 años de duración y con un
canon mensual fijo de $ 2.000.- (desde Mayo de 1994
hasta el año 2016), con el sólo hecho de enmendar o
testar un documento, contrario a los usos y costumbres
locales (no
se
registran
de
de
22
locación
años
antecedentes
de
plazo
de
de
contrato
vigencia,
sin
perjuicio de su prohibición por la ley en el art.
1.505 del CC), cuando en el contrato de origen, del 14
de Mayo de 1994, se previó un plazo de 3 años y una
prórroga por 3 años más. En este contexto no debe
olvidarse
quienes
al
la
conducta
ser
procesal
intimados
a
la
de
los
apelantes,
presentación
de
los
originales del contrato, en el expediente nº 359-2006
sobre
Medidas
Preparatorias,
adjuntaron
fotocopias
certificadas de la locación y su prórroga, que de por
sí adolecían de graves irregularidades detectables a
simple vista. No acompañaron los originales y sí las
fotocopias con tales irregularidades, que luego fueron
33
corroboradas por la perito calígrafa.
En
fin,
el
conclusión
que
prórroga,
pero
a-quo
arriba
surge
del
que
se
a
mismo
una
determinada
documento
complementa
y
con
su
los
reconocimientos de la documental de los apelantes, de
sus
propios
dichos,
de
los
recibos
concepto de pago de cánones locativos
reconocidos
en
agregados
a
fs. 31, 32 y 33 del expediente nº 357-2006, que fueron
adjuntados por la misma apelante, más el ya referido
testimonio
de
la
administradora
inmobiliaria
que
administraba el local comercial y que había recibido
orden
de
los
propietarios
de
no
cobrar
más
los
alquileres por haber vencido el contrato de locación
(fs. 193 vta. a 194, del expediente de Desalojo).
14) Pero si aún por vía de hipótesis se admitiera
que los agregados y enmiendas al documento original,
que señala la pericial caligráfica efectuada en
expediente
de
Desalojo
presentes,
constituyen
agregado
los
por
términos
cuerda
del
a
el
los
contrato
realmente acordado por las partes, ello no altera el
resultado
del
recurso
de
apelación
ya
que,
de
34
todos modos, debe aplicarse el art. 1.505 del C.C. al
contrato
de
locación,
al
establecer
un
límite
infranqueable para las locaciones, que por disposición
legal
no
puede
ser
modificada
por
la
voluntad
de las partes, a tenor de altas razones de política
legislativa que el Codificador expuso en la nota de
dicho artículo que hacen al orden público (BelluscioZannoni-Zago,
Código
Civil
Comentado,
T.7,
Astrea,
p.271, edición 1998). Cabe tener en cuenta, además,
que
en
el
caso
no
se
ha
cuestionado
la
validez
constitucional de la mentada disposición.
En efecto, en lo que respecta al plazo máximo
nuestra legislación es contundente: ninguna locación
puede exceder el término de diez años y si el contrato
fija
un
plazo
mayor,
concluido a los diez
esta
regla
de
años.
cualquier
La
manera
única
quedará
excepción
a
se da en el contrato de arrendamientos
rurales, cuando el arrendatario o aparcero se obliga a
realizar obras de mejoramiento del predio que retarden
la producción de su explotación por un lapso superior
a los dos años, en cuyo caso el contrato podrá prever
35
un plazo máximo de veinte años (art. 45 ley 13.246).
La norma del art. 1.505
e
imperativa,
no
siendo
del
CC
es de orden público
modificable
por
las
partes
(Llambías, Jorge J., Alterini, Atilio A., Código Civil
Comentado,
T.III-B.151,
concordante
de
Lafaille,
Borda,
Llerena,
con
cita
Carlomagno,
Machado,
en
Clavell
Rezzónico,
sentido
Borrás,
Salas-Trigo
Represas, Spota).
La transgresión del plazo máximo no acarrea la
nulidad del contrato, sino la del plazo que exceda de
los 10 años (pues se trata de un supuesto de invalidez
parcial
en
los
términos
del
art.
1.039
del
CC)
y
siendo una nulidad manifiesta puede ser declarada de
oficio
(Llambías,
Jorge
J.-
Alterini,
obra
citada,
T.III-p.151 a 152, con mención concordante de Spota y
Rezzónico). No sólo se sanciona con nulidad parcial el
contrato originario que prevea un plazo superior al
máximo legal, sino también a toda opción que acuerde a
ambas partes o a cualquiera de ellas, la posibilidad
de prorrogar la locación más allá del término de 10
años. Es decir, la suma entre el tiempo convenido en
36
el
contrato
opción
en
el
no
original
puede
art.
1.505
y
la
superar
del
prórroga
pactada
en
la
el
plazo
máximo previsto
Código
Civil
(Bueres-Highton-
Borda Análisis doctrinario y jurisprudencial del CC,
T.4-A-p.252;
Garrido-Zago,
Comerciales,
T.II-p.245,
Especial;
Contratos
primera
Llambías-Alterini,
Civiles
edición,
T.III-p.152;
y
Parte
Salgado,
Alí, Locación, comodato y desalojo, primera edición,
p.71; C.N.Especial Civil y Comercial, Sala I, R.L.L.
1974-1005;
C.N.Civil,
Sala
D,
La
Ley
131-89;
C.N.Civil, Sala C, La Ley 1994-B.150; C.N.Civil, Sala
F, del 22 de Diciembre de 1999, causa Guerrini y Cia.
S.R.L. c. Machicote S.A., entre otros). Por lo tanto,
el contrato de autos está vencido largamente ya sea
que se analice desde el plano contractual o desde el
ángulo legal.
15) Con relación al agravio que ensaya el apelante
sobre el comportamiento procesal de los apelados, no
merece acogida. Los demandados en autos, y actores en
el juicio de desalojo, negaron
supuesto
“contrato
comercial
la
existencia de un
atípico
complejo”
37
(invocado por Ferraro y Morgante), toda vez que éste
no ha existido; por el contrario, ha sido largamente
demostrado la existencia de un contrato de locación
típico
de
un
bien
inmueble
aducido
por
los
propietarios. No hay en ello ninguna conducta procesal
reprochable toda vez que de las pruebas documentales,
constataciones,
contratos,
reconocimiento
de
las
partes, etc., se ha confirmado que Ferraro y Morgante
vienen
ocupando
ilegalmente
el
inmueble
(con
plazo
contractual y/o legal de locación comercial vencido.
Más aún, si de contradicción o violación a los actos
propios
se
incursos
trata,
en
ella,
han
sido
toda
Ferraro
vez
que
y
por
Morgante
los
un
han
lado
reconocido el contrato de locación y su calidad de
locatarios
y
por
el
otro,
a
fs.
144
del
presente
expediente, ante la constatación judicial, la actual
apelante sostuvo que ocupa el inmueble en el rubro de
pinturería en virtud de “un contrato comercial” (sin
hacer
de
mención
inmueble),
expresamente
retomando
al
contrato de locación
tácitamente
una
figura
tan
arbitraria como artificiosa e inexistente en autos de
38
“contrato
comercial
precisamente
para
atípico
evitar
complejo”,
la
invocada
aplicación
de
las
consecuencias jurídicas de la locación típica. Esta
postura
autocontradictoria
de
Ferraro
y
Morgante
también los descalifica en los términos del art. 1.198
del CC de acuerdo a la inveterada doctrina de la Corte
de la Nación en orden a que es dable exigir a los
participantes
de
un
acuerdo
comportamiento
coherente,
conductas
perjudiciales,
actuación
que
implique
de
ajeno
y
un
a
debe
voluntades
los
cambios
desestimarse
obrar
un
de
toda
incompatible
que
-merced a actos anteriores- se ha suscitado en la otra
parte.
No
propios
puede
actos,
ponerse
ejerciendo
en
una
contradicción
conducta
con
sus
incompatible
con otra anterior, deliberada, jurídicamente relevante
y
eficaz
(Fallos:
T.320-562;
2530;
T.319-1331;
T.320-2233;
T.321-3150;
T.320-349;
T.321-221:
T.322-1318;
T.320-521;
T.321-2314;
T.322-1546;
T.321-
T.323-574;
T. 323-1146; T.323-3035; T.323-881, entre otros).
16)
Carece
de
toda
relevancia
para
alterar
la
suerte de la litis el hecho de que los apelados no
39
hayan aportado el contrato en locación original, sino
una fotocopia agregada a fs. 117 a 118. Dicha parte
había
denunciado
con
antelación
que
los
había
extraviado y por esa razón presentó una demanda de
aseguramiento
medidas
de
pruebas
preparatorias
(nº
(nº
598-2004
134-2004
de
de
origen)
origen).
y
Se
libró mandamiento por el Juzgado de Circuito nº 4 de
Rosario al efecto. Ferraro y Morgante no acompañaron
el original del contrato de locación sino fotocopias
certificadas del mismo y su prórróga. Las constancias
fotocopiadas
presentaban
irregularidades
y
a
simple
alteraciones,
que
vista
notorias
luego
fueron
corroboradas por la pericial caligráfica (expediente
de Desalojo nº 1.365-2004, de origen), tal como se ha
expuesto
donde
ut-supra
dice
(la
parte
“ampliatoria”,
con
líquido
corrector
originariamente
decía
“decimonovena”, cláusula que habilitaba a Ferraro y
Morgante a la opción de prórroga pero sólo por el
plazo de 3 años. La parte con líquido corrector donde
dice “diecinueve años”, originalmente decía “cuarenta
meses”; y la parte con líquido corrector donde dice
40
“2016”,
originariamente
decía
“2001”,
entre
otras
graves irregularidades).
17)
Retomando
calificación
el
contractual,
tema
de
interpretación
la
parte
impugnante
y
aduce
que existe un solo convenio o contrato, suscripto el
19 de Septiembre de 1994, en el cual por la cláusula
nº 4 se integró con los términos de un contrato de
locación de inmueble del mes de Mayo de 1994. Afirma
que
la
conjunción
entre
la
cesión
de
cuotas
societarias y la locación se ha producido “un contrato
atípico mixto”, que entre una de sus disposiciones se
establece
la
obligación
de
los
propietarios
del
inmueble de permitir su uso y goce, por un precio en
dinero, hasta el año 2016; y que tal contrato “atípico
mixto” fue suscripto por todas las partes y es válido.
Refiere a que se previeron prestaciones a cargo de los
cedentes o transmitentes (José Lianza, Carlos Lianza y
Vicente Bellia), como la cesión de las cuotas de tres
sociedades, y su consecuencia, la transferencia de la
marca
y
clientela
de
Pinturería
Acuario,
así
como
otorgar el uso y goce del inmueble donde funciona el
41
comercio por el período de 22 años (desde 1994 hasta
2016). A su turno, las prestaciones a cargo de Ferraro
y Morgante eran las de pagar una suma de dinero en 36
cuotas mensuales, pagar un canon mensual por el uso y
goce
del
inmueble,
garantías,
y
Pinturería
Acuario
existiera
con
consecuencias
liberar
conservar
no
los
a
los
una
serie
menor
al
cedentes.
jurídicas
son
cedentes
de
mercaderías
saldo
de
las
en
deuda
que
que
las
resultados
del
Considera
los
de
negocio, en especial frente al incumplimiento de las
partes.
Así,
si
Ferraro
y
Morgante
no
hubieran
cumplido con el pago del precio de las cuotas (U$S
162.000.produciría
en
el
36
cuotas
derecho
mensuales
de
los
de
Lianza
U$S
y
4.500.-),
Bellia
de
demandar el cumplimiento o la rescisión de todo el
convenio. Y, sostiene, a la inversa si los Lianza y
Bellia no hubieran cumplido (v.g. permitir el uso y
goce del inmueble) Ferraro y Morgante podrían haber
ejercido la acción de cumplimiento o resolución del
todo el convenio. Asevera que en el caso demandan el
cumplimiento contractual (que se los mantenga en el
42
uso y goce del inmueble) que intenta no ser cumplido
por los apelados. Asevera que por la entidad económica
del negocio y el comportamiento de las partes, entre
otras
consideraciones,
unidad
contractual
se
está
atípica
en
presencia
mixta
lo
de
que
una
torna
inaplicable el art. 1.505 del CC.
18) La construcción jurídica que realiza la parte
apelante,
en
el
fondo
lo
que
procura,
sin
éxito
alguno, es disolver la relación negocial locativa de
un inmueble comercial regido por las normas del Código
Civil
y
las
reglas
pactadas
por
las
partes
en
el
contrato (con la finalidad de que, en su caso, no se
aplique el art. 1.505 del CC, norma imperativa y de
orden público, aún de aceptarse, via arguendi, que el
contrato
del
19
de
Septiembre
de
1994
no
presente
irregularidad alguna). En el documento de fs. 110 y
ss. es cierto que se describen dos contratos: uno de
cesión de cuotas societarias en el que José Lianza,
Carlos Lianza y Vicente R. Bellia realizan la cesión y
transferencia a Ferraro y Morgante por una suma de U$S
162.000.- (equivalente a $ 162.000.- para la época de
43
la
convertibilidad)
4.500.- cada
una
pagadero
en
36
cuotas
de
U$S
(art. 1º); y el otro referido en su
claúsula nº 4, por la cual se integra a este convenio
“el contrato de alquiler vigente al día de la fecha
del inmueble sito en calle Mendoza 3598 de Rosario,
celebrado el 14 de Mayo de 1994, ratificando todas sus
condiciones y efectos”. Se previó que para el caso de
incumplimiento
de
pleno
de
Ferraro
derecho,
a
la
y
Morgante
fecha
de
se
resolvía
producirse
el
incumplimiento, “el contrato de alquiler indicado en
el inciso 4º”. Sin perjuicio de la ejecución de los
documentos
que
pudiera
corresponder
a
los
señores
Ferraro, Morgante y/o Pinturería Acuario S.R.L., éstos
se
obligan,
inmediata
de
cesión
producirse
su
compensatoria
incumplimiento,
de
su
a
la
participación
patrimonial en la firma Pinturería Acuario S.R.L. a
los señores Lianza, Bellia y Lianza (punto 6, a y b).
Si se produce el incumplimiento de éstos por la no
firma de los instrumentos de cesión referida en el
punto 5, tal razón habilita a la suspensión de los
pagos
de
los
documentos
hasta
el
día
que
se
44
perfeccione
la
referida
instrumentación,
y
a
la
extinción de pleno derecho de los documentos de los
señores
se
Ferraro
prolongare
y
Morgante,
por
más
de
si
90
el
incumplimiento
días,
entre
otras
consideraciones.
19)
Por lo expuesto, en un mismo documento se han
instrumentado
cuotas
dos
sociales
contratos
y
locación
típicos
de
un
(cesión
de
las
inmueble),
que
guardan una relación, vinculación o conexión entre sí
en
el
plano
causal
vinculación
o
genético
tal
y
cumplimiento
o
funcional.
agrupamiento
vinculación
total
del
Tal
ligamento
contractual
sólo
acuerdo
de
duró
ha
sido
hasta
cesión
o
de
el
las
cuotas, hecho ocurrido el 29 de Diciembre de 1997 (fs.
110,
documento
adjunto
por
Ferraro
y
Morgante;
su
parte realizó los pagos y la última cuota es del 19 de
Diciembre de 1997; la cesión se realizó, igual que su
registración, y ninguna de las partes ha denunciado o
afirmado o sostenido que haya quedado pendiente alguna
prestación
relativa
a
la
cesión
de
las
cuotas
sociales). Sobre la diferencia entre ligamen genético
45
(cuando
los
tipos
estructurales
nacen
de
manera
simultánea y vinculada) y funcional (la vinculación no
se
da
ver
en
a
su
origen
Nicolau,
sino
Noemí
en
su
desarrollo),
L., “Algunas cuestiones en
torno a los contratos conexos, con especial referencia
a
la
subcontratación
dependientes
Privado
y
e
y
a
independientes”
Comunitario,
Colectiva
las
Contratos
cadenas
Revista
T.2007-2-p.211
Conexos;
contractuales
Tobías,
de
de
Derecho
la
Obra
José
y
De
Lorenzo, Miguel F., Complejo de negocios unidos por un
nexo, Estudios de la Parte General de Derecho Civil.
Colección académica, La Ley, p.274, entre otros.
A partir del cumplimiento del acuerdo de cesión de
cuotas
(extinción
del
contrato
de
cesión
de
cuotas
sociales por su normal cumplimiento por la ejecución
de
las
diferentes
Garrido-Zago,
prestaciones
Contratos
Civiles
de
y
las
partes;
Comerciales,
T.1-
p.479 a 480. Pauta General, Universidad), sólo quedó
vigente el contrato de locación del inmueble comercial
citado,
hasta
vencimiento
del
que
se
plazo
produjo
(ora
su
expiración
contractual
ora
por
legal).
46
Esta unión de contratos está referida a la celebración
de dos o más contratos por las mismas partes que se
encuentran
unidos
externamente
al
tiempo
de
su
conclusión. Merece aclaración la hipótesis que ofrece
la celebración de diversos contratos por las mismas
partes,
pero
que
tienen
alguna
unidad
o
conexidad
(entre la cesión de cuotas sociales y la locación del
inmueble). Son, como lo define la doctrina de modo
unánime, supuestos de agrupamientos teniendo en cuenta
el
interés
unilateral
cumplimiento
de
las
distintos
contratos
unilateral
o
o
bilateral
en
obligaciones
conexados,
bilateral
y
es
emergentes
con
que
exigir
el
de
dependencia
habrá
unión
de
contratos completos unidos por dependencia bilateral o
recíproca
cuando
el
propósito
práctico
tenido
en
cuenta por las partes al tiempo del perfeccionamiento
de los mismos ha sido el de que uno dependa del otro,
e inversamente, la unión de contratos distintos será
de dependencia unilateral cuando sólo uno dependa del
otro.
En
el
caso
concreto,
de
su
configuración
interna, en modo alguno se puede considerar que la
47
relación jurídica locativa era accesoria o dependiente
de la cesión de cuotas sociales, toda vez que ésta se
cumplió
totalmente,
sin
prestaciones
pendientes
por
las partes, en Diciembre de 1997, y a partir de ahí
rigió sólo el contrato de locación del inmueble hasta
su expiración por vencimiento del plazo contractual o,
en su caso, el plazo legal imperativo. Pero al margen
de lo expuesto, lo determinante y relevante es que la
unión
de
contratos,
grupo
de
contratos
o
contratos
coligados o conexos, nunca desembocan en una unidad
contractual pues los negocios jurídicos conservan su
autonomía, aún cuando uno dependa de la celebración
del
otro.
De
ahí
que
se
aluda
a
los
contratos
coligados o vinculados, como contratos en relación de
dependencia, interdependencia o conexos. La finalidad
económica
perseguida
por
las
partes,
que
tolera
la
conexión de diversos contratos, no obsta a que cada
contrato conserve su propia finalidad constituida por
la operación jurídica-económica de cada uno, más allá
de la operación económica global. En otras palabras,
los contratos coligados presuponen una yuxtaposición
48
de una pluralidad de contratos generalmente típicos
(regulados normativamente) que tienen por finalidad la
de lograr, con la unión de ellos, la finalidad de
todas
las
partes.
Uno
de
los
elementos
que
los
caracteriza es la pluralidad contractual (como en el
caso, cesión de cuotas sociales regidas por la ley de
sociedades;
Código
se
locación
Civil);
agrega
acuerdos
y
la
de
a
inmueble
tal
conexión
celebrados.
La
regulado
pluralidad
funcional
operación
de
que
por
el
contratos,
una
a
los
jurídico-económica
planificada por las partes requiere de la concurrencia
de
esa
pluralidad
propósito
contractual
práctico
que
las
y
su
partes
nexo
será
persiguen
el
como
finalidad. Pero, reiterando, que es de la naturaleza o
esencia
de
la
contractual,
contratos
conexión,
la
que
agrupamiento
autonomía
concurren
a
de
la
cada
o
ligamento
uno
celebración
de
los
de
una
operación económica-jurídica determinada. La autonomía
contractual importa el mantenimiento de la tipicidad
legal
de
cada
contrato
(cfr.
en
el
mismo
sentido
expuesto: Nicolau, Noemí L., “Fundamentos de Derecho
49
Contractual”, La Ley, T.I-220 a 222; Hernández, Carlos
y
Esborraz,
David,
“Alcances
y
proyecciones
del
fenómeno de la vinculación negocial en el ámbito de
los
contratos”,
Trabajos
del
Centro,
Centro
de
Investigaciones de Derecho Civil, Facultad de Derecho
de
la
UNR
nº
2,
p.9;
Mosset
Iturraspe,
Jorge,
“Contratos conexos. Grupos y redes de contratos”, RC,
años 1999, passim; Nicolau, Noemí L., “Los negocios
jurídicos
Derecho
año
conexos”,
Civil,
Centro
Facultad
1997,
nº
2,
cuestiones
en
torno
especial
p.9;
referencia
de
Investigaciones
Derecho
Nicolau,
a
a
de
los
la
Noemí
contratos
de
de
la
UNR,
L.,
“Algunas
conexos,
sub-contratación
y
a
con
las
cadenas contractuales dependientes e independientes”,
Revista
p.205;
de
Derecho
López
Bosch,
Frias,
Barcelona,
Ruben S., Contratos
General,
T.I-p.107;
civiles-comercialesStarck,
Boris,
Privado
y
Comunitario,
T.2007-2
Ana,
“Los
contratos
conexos”,
passim;
Stiglitz,
año
1994,
Civiles
Alterini,
de
y
Comerciales.
Atilio
consumo”,
Roland-Boyer,
AP,
A.,
Parte
“Contratos
1998,
p.194;
“Obligations
2,
50
Contract”, París, año 1995, p.43; Tobías, José y Di
Lorenzo, Miguel F., “Complejo de negocios unidos por
un nexo”, p.257 en la obra “Estudio de Derecho Civil
Parte General”, La Ley; Larenz, Karl, “Metodología de
la ciencia del derecho”, Ariel, Barcelona, traducido
por
Marcelino
quien
alude
Rodríguez
a
la
Molinero,
unión
de
año
dos
1994,
passim
más
tipos
o
estructurales, mediante la cual los efectos de uno se
pueden
propagar
a
los
otros,
siendo
que
los
tipos
jurídicos estructurales son los tipos de relaciones
jurídicas,
en
surgen
la
de
de
regulación
especial
realidad
los
tipos
de
contratos
que
jurídica y tienen contenidos
clasificados
de
modo
cierto;
también
destacando a los contratos conexos como contratos que
mantienen su autonomía y tipicidad, aunque vinculados
a
una
finalidad
Jornadas
1999;
Naciones
Galgano,
económica
de
supra
Derecho
contractual:
Civil,
Francesco, “El
Santa
negocio
Fe,
XVII
año
jurídico”,
p. 118 y passim, editorial Tirant Lo Blanch, Valencia,
años 1992; Gregorini Clusellas, Eduardo L., “Derecho
de los contratos”, T.1-p.313, año 2009, entre otros).
51
Si cada contrato coligado, conexado, o grupo de
contratos, mantiene su autonomía y tipicidad, conforme
lo expuesto, es inaceptable la tesitura del apelante
de pugnar por diluir el contrato de locación celebrado
14 de Mayo de 1994 y ratificado en todos sus términos
y
efectos
juridicos
en
el
convenio
del
19
de
Septiembre de 1994, en su art. 4º. La descripción y
regulación del negocio jurídico de la cesión de las
cuotas
sociales
y
de
la
locación
no
las
ha
hecho
perder su autonomía y tipicidad.
20) La parte apelante, en cambio, califica a la
convención del 19 de Septiembre de 1994 como contrato
atípico mixto. No es así: son dos contratos que tienen
tipicidad legal y social (la cesión de cuotas sociales
regulados por el art. 152 de la LS; y la locación
inmobiliaria
cierto
grado
tipicidad
es
generalizado
de
una
comercial
de
un
en
persona,
caracteres
del
art.
conexidad
instrumento
todas
cosa
resultan
1.493
del
CC),
con
funcional-causal.
La
intelectual
de
empleo
las ciencias y es la cualidad
o
concepto
conformes
a
por
la
cual
los
de
un
sus
tipo
52
predeterminado. El tipo es el modelo ideal que reúne
los caracteres esenciales de todos los entes de igual
naturaleza. En consecuencia, es factible afirmar la
tipicidad
pueden
de
una
subsumirse
conducta,
en
el
cosa
tipo.
o
Y
concepto
en
el
cuando
caso
del
contrato puede decirse que un contrato dado encaja en
el tipo cuando se da la coincidencia de sus elementos
esenciales. Así, en la compraventa, cuando se verifica
la obligación de transferir el dominio de una cosa y
obligación de pagar un precio cierto en dinero, y en
el caso de la locación, cuando el propietario concede
la entrega de la tenencia de una cosa, por un tiempo
cierto y por un precio en dinero, también tipifica el
contrato regulado por el art. 1.493 del CC.
El art. 1.143 del CC dice que los contratos son
denominados
designe
doctrina
o
o
innominados,
no,
emplea
bajo
el
una
según
que
denominación
rótulo
de
la
ley
especial.
típico,
cuando
los
La
el
contrato tiene nombre y regulación legal; y atípico,
cuando
la
ley
no
ha
dispuesto
previamente
una
particular denominación jurídica ni regulación legal.
53
Lo que define la categoría no es que la legislación
mencione al contrato, sino que lo regule. Tampoco es
del caso confundir a los contratos típicos con los
aparentemente atípicos. El caso más común es el del
contrato
típico
accesorias
en
que
el
que
se
corresponden
incluyen
a
otro
prestaciones
contrato;
esa
circunstancia los hace aparecer como atípicos aunque
en realidad no lo sea (Nicolau, Noemí L., “Fundamentos
de Derecho Contractual. Parte General”, La Ley, p.170;
Lorenzetti, Ricardo L., “Contratos modernos ¿Conceptos
modernos?
Nuevos
contractual
Finalidad
aspectos
mínimo.
de
la
Problemas
supracontractual
teoría
contractuales
y
conexidad”,
del
tipo
típicos.
La
Ley
1996-E.851; Parellada, Carlos A., “Contratos atípicos”
en la obra Instituciones de Derecho Privado Moderno,
bajo la coordinación de Javier H. Waljntraub y Juan M.
Alterini, AP, año 2001, entre otros). En los contratos
atípicos
sumatoria
mixtos
de
obligaciones
contrapartida,
prevalece
prestaciones
de
una
una
de
la
como
las
prestación
hipótesis
de
una
objeto
de
las
partes
única
de
y,
la
como
otra
54
parte
(Stiglitz,
Comerciales.
Rubén
Parte
“Contratos”,
suministra
el
el
que,
“Contratos
Civiles
T.I-p.128;
Ennecerus-
General”,
Kipp-Wolf,
por
D.,
T.II.V.II,
ejemplo
del
mediante
el
p.14).
contrato
pago
de
de
un
y
Spota
pensión
precio
cierto y global como única prestación, el dueño se
obliga a una pluralidad de prestaciones principales
correspondientes,
la
habitación
como
conceder
afectada
a
el
vivienda,
uso
el
y
goce de
servicio
de
limpieza, guarda de equipajes y provisión de comidas.
No estamos en el caso de autos ante tal situación
descripta
ni
tampoco
ante
un
contrato
que
encaje,
desde el contenido y efectos, indistintamente en dos
tipos
contractuales
doble
tipo;
Civiles
y
Lorenzetti,
cfr.
(contratos
Stiglitz,
atípicos
Rubén
de
D.,
“Contratos
General”,
T.I-p.128;
Comerciales.
Parte
Ricardo
“Tratado
L.,
mixtos
de
los
Contratos.
Parte General”, RC, p.231).
21)
Recapitulando:
combinado
(que
pluralidad
de
invoca
el
la
contratos,
contrato
apelante)
sino
de
no
uno
mixto
o
implica
una
concreto
que
55
tiene
elementos
contractuales,
pertenecientes
aunque
a
ligados
otros
de
tipos
manera
que
constituyen un todo unitario. Ahora bien, el contrato
combinado
o
cuando
de
uno
mixto
los
complejo
surge
contratantes
se
únicamente
obliga
a
varias
prestaciones principales que corresponden a distintos
tipos de contrato, mientras que el otro contratante
promete
solamente
una
contraprestación
unitaria
(Spota, Alberto G., “Instituciones de Derecho Civil.
Contratos”,
T.I-p.205,
año
1974,
Depalma
pone
como
ejemplo el contrato en el que el locador además de la
concesión del uso de la cosa, asume otras prestaciones
principales como la total manutención del locatario,
el
suministro
libros,
ropas
de
y
comida,
la
equipajes;
guarda
el
o
depósito
suministro
de
de
varios
servicios; y por el otro lado el locatario asume la
única obligación del pago períodico de la pensión; en
el
ejemplo
serían
obra,
la
citado,
encuadrables
de
obra
suministro
citada.
las
en
prestaciones
la
y de
locación
del
de
depósito;
p.205, nº 142, I, a).
locador
cosas,
de
vid. Spota, en
Naturalmente
56
que
esta
definición
contratos
atípicos
sub-litem
ya
teórica
mixtos
que
el
y
no
doctrinaria
puede
mismo
de
los
aplicarse
apelante
al
reconoce
ampliamente que las prestaciones y contraprestaciones
eran plurales entre las partes, es decir, no se da la
concurrencia de varias prestaciones principales de un
lado y una contraprestación unitaria por el voto, por
ende la doctrina citada por el recurrente (contrato
unitario
mixto
complejo)
es
una
hipótesis
teórica
ajena al caso de autos (en el mismo sentido expuesto:
Spota, Alberto G., “Instuticiones de Derecho Civil.
Contratos. Parte General”, T.I-p.394, actualizada por
Leiva Fernández, Luis L., segunda edición, La Ley, año
2009;
Ennecerus,
Ludwig-Lehmann,
Heinrich,
“Derechos
de las Obligaciones”, V.II, p.5; Stiglitz, Rubén D.
“Contratos
Civiles
y
Comerciales.
T.I.p.128;
Ennecerus-Kipp-Wolf,
Parte
General”,
“Contratos”,
T.II-
V.II-p.14; Gregorini Clusellas, Eduardo L., “Derecho
de
los
entre
Contratos.
otros).
Parte
Recuérdese
General”,
que
el
T.I-p.308
mismo
a
309,
recurrente
relata que las prestaciones a cargo de Carlos Lianza,
57
José Lianza y Vicente Bellia, como propietarios del
inmueble eran además de permitir el uso y goce del
mismo, por un precio en dinero hasta el año 2016, a
favor
otras
de
Juan
Carlos
prestaciones
cedentes
de
la
Ferraro
u
cesión
y
Juan
obligaciones
de
las
B.
Morgante,
asumidas
cuotas
de
como
las
tres
sociedades comerciales, (la transferencia de la marca
y clientela de la Pinturería Acuario y la registración
de las cesiones en el Registro Público de Comercio). Y
a su turno, las prestaciones a cargo de Ferraro y
Morgante eran las de pagar una suma de dinero en 36
cuotas
mensuales,
como
cesionarios
de
las
cuotas
cedidas en contraprestación por la cesión, pagar un
canon mensual por el uso y goce del inmueble donde
funciona el comercio, liberar a los cedentes de las
cuotas
de
las
mercaderías
menor
al
garantías
en
y
Pinturería
saldo
de
la
conservar
Acuario
deuda
que
por
una
serie
de
un
monto
no
existiera
con
los
cedentes (ver. fs. 295 vta. a 216 de la expresión de
agravios). Es decir, el apelante admite que no se está
en
presencia
del
supuesto
del
contrato
unitario
58
mixto
complejo
cuando
uno
de
toda
los
vez
que ello surge únicamente
contratantes
se
obliga
a
varias
prestaciones principales que corresponden a distintos
tipos de contratos, mientras que el otro contratante
promete solamente una contraprestación unitaria (más
allá de que contradictoriamente pretende se considere
la
tesis
doctrinaria
del
contrato
único
mixto
complejo, contradiciendo la unanimidad de la doctrina
nacional y extranjera).
22)
del
la
Pero aún colocándonos en la mejor hipótesis
recurrente
tesis
del
y
aceptando
contrato
sólo
atípico
por
un
instante
mixto,
por
toda
eventuallidad (más allá de que no sea correcta tal
calificación al sub litem), el quejoso no acierta a
definir
qué
reglas
resultan
aplicables
a
dicho
contrato. Y la solución es la misma que la que se
viene
exponiendo:
en
cuanto
a
las
regulación de los contratos atípicos
tradicional
normas
la
para
la
doctrina
siempre consideró que debían regirse por
los correspondientes a los contratos típicos con los
cuales
guardase
cada
uno
mayor
analogía
(Gregorini
59
Clusellas,
Parte
Eduardo
General”,
L.,
“Derecho
T.1-p.309;
de
los
Contratos.
Stiglitz,
Rubén
D.,
“Contratos Civiles y Comerciales. Parte General”, T.Ip.129;
Civil.
Salvat-Acuña
Fuentes
Anzorena,
de
las
“Tratado
de
Obligaciones”,
Derecho
T-I-p.44;
Messineo, Francesco, “Doctrina de los contratos”, T.Ip.398;
Proyecto
de
Reformas
del
Código
Civil,
año
1993, art. 855; Proyecto de Reformas del Código Civil,
año 1987, art. 1.143 del CC, entre otros). O sea, la
tesis de la extensión analógica propone aplicar las
normas generales correspondientes a los contratos y
analógicamente las normas correspondientes al negocio
típico
involucrado
que
más
se
adapte
al
caso
particular. En el caso bajo examen a la prestación
obligacional regulada en el art. 4º del convenio del
19
de
Septiembre
de
1994,
no
cabe
otra
cosa
que
aplicarle las normas del contrato de locación (más aún
cuando
todas
las
prestaciones
relacionadas
con
la
cesión de cuotas fueron largamente cumplidas por las
partes, consumiéndose, -extinguiéndose- la prestación
final del 19 de Diciembre de 1997; fs. 110 ter; fs.
60
170 a 171; 184, 165, 172 a 174, 175 a 182, 187 vta.,
183
a
184,
185
a
187
y
166
a
169,
entre
otras).
Incluso si hubiera estado aún vigente el contrato de
cesión
de
cuotas,
junto
a
la
locación
antes
del
vencimiento del plazo del contrato o en su caso el
plazo legal, tampoco impedía aplicar la tesis de la
combinación,
legales
que
consiste
aplicables
a
en
cada
combinar
uno
de
las
los
normas
contratos
atípicos mixtos, en una suerte de sumatoria (Messineo,
Francesco,
“Doctrina
de
los
contratos”,
T.I-p.398;
Mosset Iturraspe, Jorge, “Contratos”, p.79; Gregorini
Clusellas,
Eduardo
L.,
“Derecho
de
los
contratos.
Parte General”, T.I-p.312). La tesis de la combinación
no impide aplicar las normas de la cesión de cuotas y
de la locación.
23)
en
la
Ad-abundantiam, y como argumento de cierre,
interpretación
y
calificación
contractual
se
debe considerar que en la conexión contractual o, en
su caso, la llamada unidad contractual atípica mixta
se
debe
figuras
tener
o
en
cuenta
construcciones
especialmente
jurídicas
no
que tales
encubran
61
supuestos
de
imperativas
concuerda
violación
o
en
en
al
orden
fraude
sostener,
a
en
la
público
ley.
o
La
definitiva,
normas
doctrina
que
estas
construcciones de negocios por voluntad de las partes,
se inscriben en el fenómeno de la autonomía de la
voluntad de las ellas. Todo ello permite y consiente
que las partes puedan atribuir a determinado negocio
un fin ulterior al fin típico previsto objetivamente
por el ordenamiento jurídico, o bien que para acceder
a él se valgan de una pluralidad de actos jurídicos
vinculados.
objetivo:
Pero
que
la
para
tal
conexión
fin
media
negocial
o
la
un
límite
atipicidad
negocial, en sus diversas variantes, no sea contraria
a
las
normas
ordenamiento
de
orden
jurídico
o
público
a
las
e
imperativas
buenas
del
costumbres
o
permiten el fraude a la ley. De ahí que el orden de
regulación de esos contratos es partir de la teoría
general
de
las
obligaciones
y
contratos,
para
considerar la voluntad de las partes, pasando por el
respeto a las normas imperativas de los contratos, las
supletorias
sobre
obligaciones
y
contratos,
y
la
62
consideración
decir,
los
de
los
contratos
contratos
atípicos,
típicos
como
afines.
los
Es
típicos,
encontrarán siempre los límites en la no violación al
orden público, moral y buenas costumbres (arts. 21 y
953 del CC; Gregorini Clusellas, Eduardo L., “Derecho
de los contratos”, T.1-p.313; Alterini-López Cabana,
“Contratos Atípicos”, en la obra Contratos Especiales
en el Siglo XXI, bajo la coordinación de Roberto López
Cabana,
p.11;
Tobías,
José-Di
Lorenzo,
Miguel
F.,
“Complejo de negocios unidos por un nexo. El ligamen
negocial,
Estudios
de
la
Parte
General
del
Derecho
Civil”, p.284; Messineo, Francesco, “Doctrina general
del
contrato”,
negocio
T.I-p.199;
jurídico”,
p.117;
Galgano,
Francesco,
Alterini,
Atilio
“El
A.,
“Contratos Civiles, Comerciales y de consumo. Teoría
general”,
Derecho
p.191,
Civil,
1.P;
VII
Comercial
y
Jornadas
Procesal,
Bonaerenses
Junín
del
de
año
1996; I Jornadas para Fin del Mundo de Derecho Privado
de Ushuaia, año 1996). En este mismo sentido también
otra calificada doctrina nacional ha expresado, con
relación a los contratos atípicos y en punto a la
63
determinación
de
las
normas
aplicables
y
la
calificación del contrato (operación a través de la
cual
se
contrato
tiende
a
identificar
celebrado),
que
el
tipo
cabe
aplicable
su
al
posterior
interpretación como búsqueda de sentido a las reglas
pactadas por las partes en función de la autonomía
privada.
Pero
en
la
faena
de
interpretación
e
integración del contrato (ésta última como encontrar
las normas aplicables a los supuestos no previstos por
las
partes),
se
debe
rectificar
el
contrato
al
ajustarse la autonomía privada al orden público; de
este modo, las reglas privadas deben ser modificadas
cuando se apartan de las normas imperativas. Es decir,
la doctrina es concordante con que en los contratos
atípicos
se
aplican
en
primer
orden
las
normas
generales relativas a las obligaciones y contratos,
teniendo prioridad las normas imperativas por sobre
las
supletorias
y
en
segundo
lugar,
las
normas
imperativas correspondientes al contrato tipo más afín
(Lorenzetti, Ricardo Luis, “Tratado de los Contratos”,
T.I-p.28 a 29, RC).
64
24)
bajo
En el sub-litem, la parte apelante pretende,
la
excusa
negocial
(o
de
la
interpretación
construcción
contractual
atípica
aniquilar,
o
comercial
del
jurídica
mixta),
solapar,
y
el
inmueble
calificación
de
la
disolver,
contrato
mencionado
unidad
destruir,
de
locación
para
intentar
vanamente que no se aplique, en sustancia, la norma
imperativa
del
art.
1.505
del
CC.
El
ordenamiento
jurídico no tolera tal interpretación o elaboración
jurídica,
ya
que
el
límite
es
el
respeto
por
las
normas imperativas o de orden público. Con el mismo
criterio
del
recurrente
número
de
prohibiciones
figura
del
contrato
se
podrían
legales
atípico
mixto
eludir
un
recurriendo
o
a
complejo
sin
la
(vg:
arts. 1.149, 1.175, 1.453, 1.396 del CC; art. 14 de la
ley 14.005; etc). El orden público protege el interés
general, por eso son normas imperativas y por ende,
inderogables, es decir las partes no pueden pactar lo
contrario. De acuerdo a la finalidad que persiga el
Estado con su intervención, será
de
dirección
o
de
protección. De dirección cuando fija reglas esenciales
65
que tienden a relativizar la justicia distributiva y
de
protección,
cuando
defiende
y
protege
a
la
población y tiende a la justicia conmutativa. El art.
1.505 del CC ha sido calificado como de orden público
virtual cuando éste carácter se infiere del contenido
mismo de la norma (Nicolau, Noemí L., “Fundamentos de
Derecho Contractual”, p.245 a 246; Hernández, Carlos,
“Las
normas
de
orden
público
y
su
funcionamiento”,
E.D. 166-842; Piñon, Benjamin, “Orden público”, J.A.
1995-III-812;
Compagnucci
principio
la
de
de
autonomía
Caso,
de
la
Rubén
H.,
“El
y
sus
voluntad
límites”, J.A. 2000-III.959).
Precisamente se ha dicho que, dentro de las normas
regulatorias
de
los
contratos,
se
deben
tener
especialmente presente las normas imperativas. Reglas
de
orden
público,
obligatorias
o
imperativas
son
aquellas dentro de las cuales debe desenvolverse, sin
ultrapasar sus límites, la autonomía de la voluntad.
Nuestro Código Civil las considera en el art. 21, al
expresar que “las convenciones particulares no pueden
dejar sin efecto las leyes en cuya observancia estén
66
interesados el orden público y las buenas costumbres”.
Así,
vgr,
en
el
caso
de
la
locación,
se
prohíbe
celebrar un contrato de arrendamiento más allá de 10
años (art. 1.505 del CC). El legislador, teniendo en
cuenta
diversas
dicho
precepto-
prohibición,
público
(arts.
ha
que
torna
1.044
interés
razones
creído
por
ineficaz
y
1.047
general
-que
han
enumera
en
conveniente
interesar
toda
CC).
razones
Esas
se
de
en
mismas
que
nota
incluir
voluntad
impuesto
la
a
tal
orden
contrario
razones
de
autorizara
el
arrendamiento rural, en ciertos casos, hasta por un
plazo del doble del indicado (art. 45 ley 13.246, de
arrendamiento rural y aparcería)” (Spota, Alberto G.
“Instituciones
General,
de
Derecho
T-I-p.80,
Civil.
actualizado
Contratos”.
por
Leiva
Parte
Fernández,
Luis P., segunda edición, año 2009).
25)
Las
precedentes
consideraciones
son
suficientes para sellar la suerte del recurso de la
parte
impugnante,
incorporadas
en
el
porque
memorial
las
demás
no
pueden
cuestiones
cambiar
el
sentido de la decisión. Adicionalmente cabe expresar:
67
i) el antecedente jurisprudencial citado a fs. 295 de
esta Sala, del 5 de Diciembre de 1990, sobre contratos
atípicos
mixtos,
no
guarda
ninguna
relación
con
la
realidad fáctica y normativa del presente caso, sin
perjuicio de que en tal precedente no estaba en juego
tampoco
la
violación
a
normas
de
orden
público
e
imperativas; ii) con relación a la entidad económica
del
pago
realizado
por
Ferraro
y
Morgante
por
la
operación de cesión de las cuotas sociales en la suma
de U$S 162.000.- (en 36 cuotas pagaderas desde 1994 a
1997; en la época de Un peso = Un dólar) nada puede
predicar a favor de los apelantes ya que si pagaron
tal suma es por el valor correspondiente a las cuotas
sociales de tres empresas que fueron transferidas por
Lianza,
Lianza
y
Bellia
(incluían
además
el
valor
llave o marca comercial, nombres y clientela de las
empresas).
Los
cálculos
que
realizan a fs. 297
vta. son expresiones unilaterales de los recurrentes
sin ninguna correspondencia probatoria, sin perjuicio
de
que
se
trata
de
una
cuestión
no
propuesta
al
conocimiento del juez inferior, razón por la cual no
68
pueden introducirse en la Alzada por aplicación del
art. 246 del CPCC.
Desde esta perspectiva también sería significativa
la entidad económica de la locación del inmueble si se
considerase que el alquiler fue pactado en U$S 2.000.(equivalente a $ 2.000.-; fs.108, cláusula tercera y
en la cláusula cuarta “las partes convienen de común
acuerdo que las obligación de pago se fija en dólares
estadounidenses billetes, pagaderos en esa especie de
moneda”).
Ferraro
y
Si
partimos
Morgante
de
de
la
que
premisa
se
pactó
invocada
un
plazo
por
de
duración de 22 años, el monto económico en dólares
del
alquiler,
desde
1994
a
2016, sería de U$S
484.000.- es decir una suma sustancialmente superior a
U$S 162.000.Desde
esa
del
monto
perspectiva
de
el
la
cesión
contrato
de
cuotas.
predominante
económicamente sería la locación del inmueble.
En cualquier caso, los recurrentes no demostraron
que el precio pagado por la cesión de las cuotas deba
relacionarse, lógicamente, con un contrato de locación
de 22 años de duración, a todas luces contrario a la
69
ley en cuanto al plazo en exceso (art. 1.505 del CC,
art. 20 del CC); iii) las consideraciones sobre la
conducta
posterior
de
los
contrayentes
y
el
comportamiento procesal de los litigantes no tienen
ninguna
relevancia
para
el
desenlace
de
la
litis,
porque, en última instancia, no impiden la aplicación
de la norma de orden público del art. 1.505 del CC,
tal como ha sido explicitado en el curso del voto.
26)
En
pretensión
ningún
la
de
Alzada
daños
y
resarcimiento
ya
no
insiste
perjuicios.
pueden
De
más
con
todos
reclamar
la
modos,
Ferraro
y
Morgante pues el contrato de locación está largamente
vencido
y
ha
sido
propietarios
del
desde
largos
hace
razonable
inmueble
años.
de
la
pretensión
pretender
Por
el
el
de
los
desalojo
contrario,
los
recurrentes no sólo no han demostrado ningún daño sino
que se han visto beneficiados por la explotación de un
inmueble comercial de valor abonando un canon igual
desde Mayo de 1994 de reducidísimo montaje, casi vil,
y
postularon
seguir
haciéndolo
durante
el
plazo
de 22 años. Igualmente no se tiene derecho alguno a la
70
reparación por la parte que pretende violar las normas
de
orden
público
e
imperativas
del
orden
jurídico,
normas que son conocidas por todos (art. 20, 21, 953 y
1.505 del CC).
27)
En lo atinente a lo que expone el recurrente
en su punto III del memorial recursivo a fs. 301 vta.
a 303, no es más que una reiteración de las quejas
anteriores, ya rechazadas en el curso del voto, sobre
la pretendida aplicación a autos de la doctrina del
contrato
también
atípico
mixto;
desestimada
argumentos
en
el
así
con
como
su
postulación,
plurales
y
concurrentes
presente
acuerdo,
de
que
no
se
aplique la norma del art. 1.505 del CC; razón por la
cual y a los fines de evitar repeticiones innecesarias
cabe hacer las remisiones correspondientes.
28) Las razones expuestas son autosuficientes para
imponer
el
apelante,
menester
recursivos
rechazo
de
los
destacándose
hacerse
sino
de
adicionalmente
cargo
sólo
agravios
de
de
la
que
parte
no
es
todos
los
argumentos
aquéllos
que
se
estime
esenciales y relevantes para la decisión de la causa
71
(Corte
de
la
Nación,
Fallos:
T.221-37;
T.222-186;
T.226-474; T. 228-279; T.233-47; T.234-250; T.243-563;
T.247-202; T.310-1162, entre muchos otros).
Así voto.
Sobre la misma cuestión, el señor vocal doctor
Puccinelli, a quien le correspondió votar en segundo
lugar dijo: Que coincide con los fundamentos expuestos
por el señor vocal doctor Silvestri, y vota de la
misma manera.
Concedida la palabra a la señora vocal doctora
Lotti,
a
quien
le
correspondió
votar
en
tercer
término, y a esta cuestión dijo: Que habiendo tomado
conocimiento de los autos y advertir la existencia de
dos
votos
totalmente
concordantes,
invoca
la
aplicabilidad al caso de lo dispuesto por el art. 26,
ley 10.160, absteniéndose de emitir opinión.
Sobre la segunda cuestión, el señor vocal doctor
Silvestri,
dijo
que
corresponde
el
rechazo
de
los
agravios del apelante, con costas de Alzada a cargo de
la parte recurrente (art. 251 del CPCC).
Por su intervención en la alzada, los honorarios
72
de los abogados deben regularse en el cincuenta por
ciento de la suma que se establezca en la instancia
anterior (art. 19 ley 6.767).
Así me expido.
Sobre la misma cuestión, el señor vocal doctor
Puccinelli,
dijo:
Que
coincide
con
la
resolución
propuesta por el señor vocal preopinante, y vota en
igual forma.
Concedida la palabra a la señora vocal doctora
Lotti,
a
esta
cuestión
dijo:
Que
se
remite
a
lo
considerado en la primera cuestión, y se abstiene de
votar.
Por
tanto,
la
Sala
Primera,
Integrada,
de
la
Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Rosario
RESUELVE:
2.
Imponer
1.
Rechazar
las
costas
la
de
apelación
la
vencida (art. 251 C.P.C.C.).
alzada
de
a
la actora.
la
apelante
3. Por su intervención
en la alzada, los honorarios de los abogados deben
regularse
en
el
cincuenta
por
ciento
de la suma
que se establezca en la instancia anterior (art. 19
ley 6.767). Insértese, hágase saber, bajen y tómese
73
nota
marginal
protocolo
del
de
la
juzgado
presente
de
resolución
origen.
(Expte.
en
el
Nro.
26/2010).
mm.
SILVESTRI
PUCCINELLI
LOTTI
-art.26 ley 10.160-