Arrendamientos urbanos - Administración de Justicia en Euskadi

Arrendamientos urbanos
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JUSTIZIA, LAN ETA GIZARTE
SEGURANTZA SAILA
DEPARTAMENTO DE JUSTICIA,
EMPLEO Y SEGURIDAD SOCIAL
Justizia Administrazioarekiko
Harremanetarako Zuzendaritza
Dirección de Relaciones con la
Administración de Justicia
abc de la justicia
I. Contratos que regula la Ley de
Arrendamientos Urbanos
La Ley de 1 de enero de 1995 vigente de Arrendamientos
Urbanos (LAU) es aplicable a:
• Todos los arrendamientos de fincas urbanas (viviendas y
locales de negocio).
II. Clases de contratos
• La normativa aplicable a los contratos es distinta según la fecha
de los mismos.
• Antes del 1 de enero de 1965.
• Entre el 1 de enero de 1965 y el 30 de abril de 1985.
• Entre el 30 de abril de 1985 y el 1 de enero de 1995 (actual LAU).
• Posterior al 1 de enero de 1995.
III. Arrendamiento de viviendas
• También se le denomina "inquilinato".
El arrendador (propietario de la vivienda) cede el uso de la
vivienda a un arrendatario / inquilino, o usufructuario, para que éste
último la utilice como su vivienda habitual.
• La duración del contrato es la que libremente pacten el
arrendador y el arrendatario en el contrato. Si no señalan una
determinada duración, se entiende que el contrato se celebra por
un año.
• Prórroga obligatoria. Para los contratos de duración inferior a
cinco años, el inquilino tiene derecho a que se le prorrogue
anualmente hasta alcanzar el límite de los cinco años.
• Si en el contrato consta expresamente que el arrendador
necesitará la vivienda antes de los cinco años para vivir en ella,
el inquilino no tendrá derecho a la prórroga y el contrato finalizará
al concluir el plazo pactado.
• Subarriendo es la cesión, por el inquilino, del contrato de
arrendamiento a una tercera persona que se convierte en el
nuevo inquilino en las mismas condiciones que el anterior. El
subarriendo sólo está permitido si el arrendador lo autoriza
expresamente (por escrito).
• La renta es el precio que el inquilino debe pagar al arrendatario
por el arrendamiento de la vivienda. Se conoce como "alquiler".
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• Se fija libremente por ambas partes.
• Actualización de la renta
Durante los primeros cinco anos la renta se incrementara con
arreglo al Índice de Precios al Consumo (IPC). Transcurridos los
cinco años en los contratos de mayor duración, o cuando se ha
prorrogado, cabe incrementar la renta con arreglo a otros, índices
(inflación, de mercado, etc.), siempre que se haya pactado
expresamente en el contrato (si no se dice nada, se aplicará el IPC).
• Corresponde al arrendador el pago de los gastos de mantenimiento de la vivienda, salvo que se haya pactado expresamente lo
contrario.
• Obras realizadas en la vivienda: depende de quién las realice.
a) El inquilino solo puede realizar obras que afecten a la
estructura y configuración de la vivienda cuando exista
autorización expresa y por escrito del arrendador.
b) El arrendador puede realizar obras necesarias y/u obras de
mejora.
• Obras necesarias: está obligado a realizarlas. El inquilino se lo
puede exigir y el arrendador no puede repercutir el precio de las
mismas en el arrendatario.
- Si las obras son urgentes, puede realizarlas el inquilino y
después exigirle al arrendador el pago del importe.
• Obras de mejora (por ejemplo, rehabilitación de la fachada de la
casa). El inquilino está obligado a soportarlas y el arrendador
deberá comunicárselo con antelación de tres meses y en las
condiciones que señale la ley. (El inquilino puede desistir del
contrato en el plazo de un mes).
• Venta de la vivienda
- Si el arrendatario desea vender la vivienda, el inquilino tiene un
derecho preferente para comprarla.
- El arrendador debe notificárselo al inquilino con una antelación de
30 días naturales para que, en caso de interesarle, pueda
ejercitar su «derecho de tanteo». Si no contesta el inquilino o
renuncia expresamente, el arrendador podrá vender la vivienda
libremente.
- Si el arrendador no comunica al inquilino su decisión de vender la
vivienda, o lo hace por un precio o en condiciones más favorables
que las notificadas al inquilino, éste podrá ejercitar el "derecho de
retracto", es decir que se resuelva el contrato de compraventa a
favor de terceros, y puede comprarla el inquilino en las mismas
condiciones y por el precio en que se vendió.
• Extinción del contrato de arrendamiento
- Por finalización del término fijado en el contrato o vencimiento de
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la prórroga. Es la causa principal.
- El arrendador puede exigir la resolución del contrato cuando el
inquilino incurra en alguna de las siguientes causas:
- falta de pago de la fianza,
- falta de pago de la renta,
- subarriendo o cesión de la vivienda sin su autorización,
- realización de obras no autorizadas o daños intencionados en la
vivienda,
- realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas
o ilícitas,
- uso distinto de vivienda habitual del inmueble,
- incumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato.
CONTRATOS CELEBRADOS EN FECHA ANTERIOR AL 1-01-1995
Hay diferente regulación, dependiendo de la fecha del contrato:
a) Contratos de fecha anterior al 12 mayo 1956
• Se tomará como renta inicial la revalorizada con arreglo a la LAU
de 1964.
b) Contratos de fecha anterior al 9 de mayo de 1985
• Se rigen por las normas contenidas en la LAU de 1964 con las
modificaciones que señala la ley.
c) Contratos de fecha posterior al 9 de mayo de 1985
• Continuarán vigentes hasta la finalización del periodo pactado y de
común acuerdo por ambas partes puede prorrogarse por cinco
años más.
• En general, estos contratos se rigen por la normativa prevista en el
Real Decreto-Ley 2/1985 (conocido como "Ley Boyer").
ARRENDAMIENTOS URBANOS DE INMUEBLES NO DESTINADOS
A VIVIENDA
• Son los arrendamientos de locales de negocio o vivienda no
habitual.
• Les son de aplicación las disposiciones de la LAU.
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• El arrendador y el inquilino tienen completa libertad para pactar la
duración del contrato, existencia o no de prórroga, renta,
actualización, etc. (Las limitaciones son menores que para los
contratos de vivienda habitual).
ARRENDAMIENTO DE LOCALES DE NEGOCIO
Contienen algunas especialidades en relación con los derechos
del arrendatario inquilino. En concreto:
• Puede subarrendar el local o un tercero sin necesidad de tener
autorización expresa del arrendador;
• Posibilidad de renovación del contrato al término del mismo,
cuando el plazo pactado fuera superior a cinco años, y por precio
de mercado. Si el arrendador se niega a la renovación del
contrato deberá indemnizar al inquilino (la cuantía depende del
ejercicio de la actividad).
EJEMPLOS DE ARRENDAMIENTOS URBANOS
1. - ¿Qué debe contener un contrato de arrendamiento?
• Identificación de las personas que contratan: arrendador
yarrendatario (nombre, apellidos, DNI).
• Identificación de la vivienda o local de negocio que se alquila.
• El precio, la forma y el lugar del alquiler.
• La revisión del precio o actualización (generalmente IPC).
• Duración del contrato, especificando si se establece prórroga
forzosa o no.
• Fianza.
• Autorización o prohibición de realizar obras.
• En el caso de locales de negocio, se ha de especificar la
actividad que se va a desarrollar.
2. - ¿Qué formas puede presentar un contrato de arrendamiento?
• Puede ser verbal o por escrito.
• Si es verbal, el arrendador extenderá un recibo acreditando el
pago de la renta y este recibo sustituye al contrato.
• Se recomienda la forma escrita, a fin de especificar con claridad
la duración del contrato, actualización de la renta, etc., y evitar
problemas.
• Si el contrato es verbal y no se ha concretado su duración se
presume que es indefinido y sólo podrá actualizarse la renta
conforme establezca la ley.
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3. - En el supuesto de un contrato de arrendamiento de duración
indefinida, ¿tiene derecho el arrendador a rescindirlo por alguna
causa?
• Sí, pero exclusivamente por las causas previstas legalmente:
a) Porque el arrendador necesite para sí o para sus ascendientes
o descendientes la vivienda o el local arrendados.
b) Falta de ocupación de la vivienda durante seis meses en un
año o, si se trata de un local de negocio, el que permanezca
cerrado sin causa justificada durante igual tiempo.
c) Cuando el inquilino ocupa dos o más viviendas en la misma
localidad.
d) Cuando el inquilino hubiera tenido a su disposición una
vivienda de características semejantes a la arrendada y la
hubiese rechazado.
4. - ¿Qué es la fianza?
Es la cantidad que el arrendatario-inquilino entrega al arrendador
de la vivienda o del local de negocio en el momento de la firma del
contrato.
La finalidad de la fianza es garantizar el pago de posibles
desperfectos o cantidades pendientes por suministros al
arrendatario, a la finalización o resolución del contrato.
La cuantía de la fianza en los casos de arrendamientos de
viviendas suele ser de una mensualidad de renta y dos
mensualidades en los casos de locales comerciales.
5. - Aitor es titular de un contrato de arrendamiento como inquilino de
una vivienda que ha sido el domicilio conyugal desde que se casó
con Amaia.
Ahora Aitor y Amaia se han separado y en la sentencia el Juez de
Familia ha concedido el uso de la vivienda a Amaia, ¿tiene ésta
última alguna obligación con el arrendador de dicha vivienda?
La ley exige, en estos casos de subrogación en el contrato de
arrendamiento, que el nuevo arrendatario comunique
"fehacientemente" al arrendador la nueva situación, en el plazo de
dos meses, a partir de la fecha de la notificación de la Sentencia de
separación.
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folletos de la colección abc de la justicia
1. La Administración de justicia. La Administración pública y los/las ciudadanos/as.
2. Formas alternativas de resolución de conflictos.
3. Guía laboral básica.
4. Guía de derechos de los/las extranjeros/as.
5. Guía del registro civil. Mayoría de edad y emancipación. Domicilio y vecindad
civil. Muerte y fallecimiento. La desaparición de las personas.
6. Sucesiones y herencias.
7. El registro de la propiedad y el registro mercantil.
8. Arrendamientos urbanos.
9. Procedimientos de la nueva ley de enjuiciamiento civil.
10. Denuncias y testigos en la jurisdicción penal.
11. La defensa y representación ante los juzgados.
12. Asistencia jurídica gratuita.
13. Guía de las relaciones paterno filiales. Patria potestad. Filiación. La tutela y la
figura del tutor. La incapacitación. El defensor judicial. La adopción.
Acogimiento.
14. La responsabilidad penal de los/las menores
15. Malos tratos y violencia doméstica. Delitos contra la libertad sexual.
16. Guía de las relaciones en pareja. Matrimonio y convivencia en pareja. Familias
monoparentales. Separación, divorcio y nulidad. Fases en el procedimiento de
separación – divorcio.
17. Las pensiones derivadas de la relacion familiar. Pensiones de alimentos a favor
de los/las hijos/as. Las pensiones compensatorias en caso de separación o
divorcio. La obligación de alimentos entre parientes
18. La reproducción asistida.