Sarita Xotlanihua López - Repositorio Institucional de la Universidad

I
UNIVERSIDAD VERACRUZANA
Facultad de Contaduría y Administración
“Proyecto de inversión: Unidad habitacional
estudiantil zona el Sumidero, municipio de
Ixtaczoquitlan”
TESINA
para obtener el Título de:
Licenciado en Contaduría
Presenta:
Sarita Xotlanihua López
Asesor:
M.D.F. Brenda Marina Martínez Herrera
Xalapa-Enríquez, Veracruz
Agosto 2008
II
DEDICATORIAS Y/O AGRADECIMIENTOS
A tatin:
Por darme todo su cariño y apoyo incondicional durante toda mi vida, sin él esto no
hubiera sido posible.
A mis padres:
Teodula López Yza y Jesús Xotlanihua García, por su confianza y eterno amor, por
haberme levantado cada vez que me sentía derrotada, por todo gracias.
A mis hermanas:
Adriana, Angélica y Karla por estar siempre a mi lado, contagiarme de su alegría y
apoyarme día con día.
A mi director de tesis:
M.D.F. Brenda Marina Martínez Herrera, por haberme empapado de sus conocimientos,
por su apoyo durante mi tesina y haberme dedicado gran parte de su tiempo y paciencia.
I
INDICE
Resumen..................................................................................................................1
Introducción..............................................................................................................3
1. Capítulo 1: Importancia de los proyectos de inversión
1.1.
Conceptos generales..........................................................................7
1.1.1. Definición de proyecto...................................................................7
1.1.2. Definición de inversión..................................................................8
1.1.3. ¿Qué es un proyecto de inversión?..............................................8
1.1.4. Tipos de proyectos........................................................................9
1.2.
Componentes de un proyecto de inversión.......................................11
1.2.1. Estudio de mercado.....................................................................12
1.2.2. Estudio Técnico ..........................................................................20
1.2.3. Estudio jurídico y organizacional del proyecto............................23
1.2.4. Estudio financiero........................................................................29
2. Capítulo 2: Estudio de la zona “El Sumidero, Municipio de Ixtaczoquitlan”
2.1.
Aspectos generales...........................................................................46
2.1.1. Historia.........................................................................................46
2.1.2. Ubicación.....................................................................................47
2.1.3. Economía.....................................................................................48
2.1.4. Población.....................................................................................48
2.1.5. Justificación del proyecto............................................................49
2.1.6. Objetivos del proyecto.................................................................50
2.2.
Arrendamiento...................................................................................50
2.2.1. Concepto de arrendamiento........................................................50
2.2.2. Concepto de arrendamiento civil.................................................51
2.2.3. Sujetos: Arrendador y arrendatario.............................................51
2.2.4. Contrato de arrendamiento.........................................................53
2.2.5. Clasificación de arrendamien.to..................................................53
2.2.6. Contabilización para arrendador y arrendatario..........................54
2.2.7. El arrendamiento desde el punto de vista fiscal..........................54
II
3. Capítulo 3: Proyecto de Inversión: “Unidad habitacional estudiantil, zona el
Sumidero, Municipio de Ixtaczoquitlan”
3.1.
Estudio
de
mercado...........................................................................58
3.1.1. Caracterización del servicio.........................................................58
3.1.2. Análisis de la demanda................................................................60
3.1.3. Análisis de la oferta......................................................................67
3.1.4. Balance oferta/demanda..............................................................68
3.2.
Estudio técnico..................................................................................70
3.2.1. Localización de la empresa.........................................................70
3.2.2. Tamaño de la planta....................................................................72
3.2.3. Descripción de la planta..............................................................73
3.2.4. Proceso del servicio....................................................................75
3.3.
Estudio organizacional y jurídico del proyecto..................................80
3.3.1. Estudio Organizacional...............................................................80
3.3.2. Estudio Jurídico..........................................................................83
3.4.
Estudio Financiero............................................................................84
3.4.1. Fuentes del uso del dinero en efectivo.......................................84
3.4.2. Cálculos estimativos de ingresos esperados..............................85
3.4.3. Cálculos estimativos de costos y gastos esperados...................86
3.4.4. Flujo de efectivo del proyecto a un año......................................87
3.4.5. Estado de resultados..................................................................89
3.4.6. Balance general..........................................................................91
3.4.7. Análisis financiero ......................................................................94
3.4.8. Punto de equilibrio......................................................................96
3.4.9. Estados financieros proyectados................................................98
3.4.10.
Evaluación económica del proyecto......................................101
Conclusión............................................................................................................106
Fuentes de Información........................................................................................109
Documento con acceso en la Worl Wide Web......................................................110
Anexo 1.................................................................................................................112
III
Anexo 2.................................................................................................................117
Indice de figuras....................................................................................................121
Indice de tablas.....................................................................................................122
IV
RESUMEN
Un proyecto es un conjunto de antecedentes que permiten juzgar las ventajas y
desventajas que presenta la asignación de recursos.
Una inversión es el empleo productivo de bienes económicos, que da como
resultado una magnitud de éstos mayor que la empleada o como una aportación
de recursos para obtener un beneficio a futuro.
En su conjunto, un proyecto de inversión es una aplicación de recursos a
inversiones fijas que generan ingresos por varios años.
Una vez explicado ésto, lo que se pretende con el proyecto de inversión: “Unidad
habitacional estudiantil, zona el Sumidero, Municipio de Ixtaczoquitlan”, es
arrendar departamentos exclusivamente para estudiantes de la zona CórdobaOrizaba, que serán instalados en el nuevo campus.
Por lo tanto es necesario aclarar que arrendamiento es un acto por el cual una
persona llamada arrendador se compromete a conceder el uso o goce temporal de
una cosa, a otra llamada arrendatario, obligándose a esta última a pagar como
contraprestación una cantidad determinada llamada renta”.
Se han realizados los estudios de mercado, técnico, administrativo y financiero, los
cuales arrojaron como resultado que el proyecto expuesto es viable para ponerlo
en marcha.
El presente análsis está proyectado a 15 años, ya que la inversión es muy alta, sin
embargo, es importante mencionar que la inversión será recuperada a 13 años.
1
INTRODUCCIÓN
2
El objetivo de realizar los estudios que conforman un proyecto de inversión, es
conocer si determinada idea que se pretende poner en marcha es viable o
simplemente se descarta.
Estos estudios, dan la pauta para seguir paso a paso un análisis minucioso sobre
un proyecto de inversión. Los estudios a los que se hace referencia con
anterioridad son el estudio de mercado, el técnico, administrativo u operativo y el
financiero, al final se debe concluir con un estudio económico que permitirá
conocer, basándose en pruebas, si es conveniente que un negocio o servicio sea
puesto en marcha.
A continuación se presenta el proyecto de inversión: “Unidad habitacional
estudiantil, zona el Sumidero, Municipio de Ixtaczoquitlan”, el cual es una
propuesta de acción técnico-económica para resolver la necesidad de una
población estudiantil, utilizando un conjunto de recursos disponibles, como lo son
recursos humanos, materiales y tecnológicos.
El proyecto se realizará en el Sumidero, ya que ahí es en donde se ubicarán las
instalaciones del nuevo campus de la Universidad Veracruzana, lo cuál es
conveniente para los habitantes de la zona.
El objetivo que persigue el presente proyecto es conocer un entorno con el fin de
resolver un problema social, puesto que gracias a éste, a los estudiantes
universitarios se les facilitará su estancia en el Sumidero, ya que dicho lugar se
encuentra alejado de las principales ciudades de la región, así también, ayudará al
desarrollo social, mejorando las condiciones de vida de los habitantes, puesto que
será una fuente de empleo.
En cada decisión que se debe tomar siempre existe un riesgo de que la opción
superficialmente más conveniente no sea la correcta, sin embargo el análisis del
proyecto de inversión ayudará a ser mas asertivos con la respuesta.
Cabe mencionar que se realizarán diversas investigaciones en libros para un
mejor sustento de los resultados, así también se estudiará la zona el Sumidero de
3
una forma directa, es decir, con cuestionamientos a los pobladores del lugar para
obtener la mayor cantidad de información posible.
Los libros que se consultarán para poder realizar esta investigación
fueron
escritos por expertos en proyectos de inversión, así como en mercadotecnia y en
administración.
Como resultado, se espera que los habitantes del Sumidero acepten la instalación
de los departamentos cerca de la zona universitaria, y comprendan la importancia
de éstos tanto para los estudiantes como para ellos.
Ahora bien, independientemente de la investigación de campo, se aplicarán
encuestas a los estudiantes de la Universidad Veracruzana de la zona de Xalapa,
con el objetivo de determinar sus preferencias sobre los departamentos
estudiantiles a diferencia de otras opciones como lo son las pensiones, casas
habitación e incluso casas rentadas.
Dentro de ésta tesina, específicamente en el capítulo uno: “Importancia de los
proyectos de inversión” se manejará el significado de proyecto de inversión, dando
inicio a un margen teórico, esto con la finalidad de ampliar los conceptos
generales utilizados dentro de éste tema, de ésta manera quedarán claros todos
los términos utilizados en este estudio.
Se dará una explicación detallada de los estudios ya mencionados: de mercado,
técnico, administrativo, y financiero y que por consiguiente se pondrán en práctica.
En el capítulo dos: “Estudio de la zona el Sumidero, municipio de Ixtaczoquitlan”,
se mostrará un análisis completo del lugar en donde se pretende llevar a cabo el
proyecto, tomando en cuenta la historia del lugar, la economía con la que cuenta
el Sumidero y por lo tanto, las actividades de población actual.
Dentro del mismo capítulo, se toca el tema de arrendamiento, en donde se explica
el concepto de éste, así también destaca la diferencia entre arrendamiento civil y
arrendamiento financiero, los tipos de arrendamiento existentes y las personas
4
que participan en él. Es importante mostrar la importancia que tiene el
arrendamiento en cuanto al punto de vista contable así como fiscal, por lo mismo
se agregó un apartado en donde se explica el papel que juega el arrendamiento
en cada uno de ellos.
Por último en el tercer capítulo: “Proyecto de inversión: Unidad habitacional
estudiantil, zona El Sumidero, municipio de Ixtaczoquitlan”, se realizará el caso
práctico del proyecto de inversión, en donde se realizarán los puntos señalados en
los capítulos anteriores.
Así también, al final de los tres capítulos se anexarán: el reglamento de
construcción y un ejemplo de contrato de arrendamiento, los cuales son
fundamentales para la realización del presente proyecto.
5
CAPÍTULO 1: IMPORTANCIA DE LOS
PROYECTOS DE INVERSIÓN
6
1.1. Conceptos generales
En este capítulo se pretende dar a conocer los conceptos básicos empleados en
un proyecto de inversión, así como los pasos a seguir para ponerlo en marcha.
Algunos de los conceptos presentados son: proyecto, inversión, proyecto de
inversión, los puntos a tratar en un estudio de mercado, los requerimientos para
realizar un estudio técnico y todo lo referente al estudio organizacional y
financiero.
1.1.1. Definición de proyecto:
En cada rama del estudio existen diversidad de proyectos, sin embargo, solo hay
un significado de éste, a pesar de que es utilizado por diferentes autores con
distintas palabras.
Según la Organización de las Naciones Unidas (1978), el proyecto es un
conjunto de antecedentes que permiten juzgar las ventajas y desventajas que
presenta la asignación de recursos, llamados también insumos, a un centro o
unidad productora donde serán transformados en bienes o servicios.
“Es un conjunto de ideas, datos, cálculos, diseños, gráficos, y documentos
explicativos integrados en forma metodológica, que dan los parámetros de cómo
ha de ser, como ha de realizarse, cuánto ha de costar y los beneficios que habrán
de obtenerse de determinada obra o tarea; que son sometidos a análisis y
evaluaciones para fundamentar una decisión de aceptación o rechazo” (Huerta,
1995, p.17).
Otra definición clara y básica que da el Instituto Latinoamericano es: “El proyecto
es un plan prospectivo de una unidad de acción capaz de materializar algún
aspecto del desarrollo económico y social”.
7
“Un proyecto es un conjunto de actividades independientes orientadas al logro de
un objetivo específico en un tiempo determinado y que implica la asignación de
recursos de inversión” (Ortega, 2006, p. 16).
Recapitulando la información presentada con anterioridad se dice que un proyecto
es la base para la realización de una idea a corto, mediano o largo plazo y a su
vez obtener mayores beneficios económicos, sociales o financieros a un tiempo
futuro, en sí, un proyecto es el deseo de realizar algo.
1.1.2. Definición de inversión
Para definir el concepto de inversión se dice que “Es el empleo productivo de
bienes económicos, que da como resultado una magnitud de éstos, mayor que la
empleada” (Huerta, 1995, p.17).
Hernández Hernández (2005) define el concepto de inversión como:
•
“Empleo productivo de bienes económicos, que da como resultado una
magnitud de éstos mayor que la empleada o como una aportación de
recursos para obtener un beneficio a futuro”.
•
“Es el conjunto de recursos que se emplean para producir un bien o servicio
y generar una utilidad” (Hernández Hernández, 2005, p.425).
Por lo tanto, se puede decir que se realiza una inversión con el fin de recibir un
beneficio económico.
1.1.3. ¿Qué es un proyecto de inversión?
Cada autor tiene un concepto diferente sobre lo que es un proyecto de inversión. A
continuación se presentan algunos de éstos conceptos:
1. “El proyecto de inversión se define como el paquete de inversiones,
insumos y actividades, diseñados con de fin de eliminar o reducir varias
restricciones al desarrollo, para lograr productos o beneficios, en términos
8
del aumento de la productividad y del mejoramiento de la calidad de vida de
un grupo de beneficiarios dentro de un determinado periodo de tiempo”
(Ortega, 2006, 18).
2. “Es una aplicación de recursos a inversiones fijas que generan ingresos por
varios años, es decir, es una erogación de insumos materiales, humanos y
técnicos que se lleva a cabo en el presente y cuyo objetivo es obtener un
rendimiento en un plazo razonable, éste se ve cristalizado al incrementar la
productividad, la calidad, la utilidad, la prestación de servicios, etc.” (Huerta,
1995, p.17).
3. “Un proyecto de inversión es una serie de planes que se piensan poner en
marcha para dar eficiencia a alguna actividad u operación económica o
financiera, con el fin de obtener un bien o un servicio en las mejores
condiciones y conseguir una retribución” (Hernández Hernández, 2005,
p.425).
Un proyecto de inversión es importante puesto que permite saber si el proyecto
que se tiene en mente es factible o no, hay que tener claro que no todas las ideas
son exitosas.
1.1.4. Tipos de proyectos
Atendiendo Abraham Hernández Hernández (2005), se clasifica a los proyectos de
la siguiente manera:
De acuerdo al sector al que van dirigidos:
1. Agropecuarios: En éste grupo se encuentra englobado el sector
primario, dirigidos al campo de la producción animal y vegetal. Un
9
ejemplo del grupo agropecuario es: piscícolas, encargados de la cría
y engorda de cerdos, frutícolas, que se dedican a la explotación de
frutales. Su principal característica es que en ellos no se realiza
ninguna transformación.
2. Industriales: A diferencia del bloque anterior, en este grupo se realiza
la transformación del producto. Pertenecen al sector secundario, es
decir, el sector industrial. Comprenden los proyectos de la industria
manufacturera, la industria extractiva y el procesamiento de los
productos extractivos de la pesca, de la agricultura y de la actividad
pecuaria.
3. De servicios: Ubicados en el sector terciario, algunos ejemplos de
estos son los proyectos de educación, hidráulicos, transportes,
etcétera. No se encuentran incluidos los proyectos de infraestructura
social.
De acuerdo con su naturaleza, los proyectos de inversión se clasifican en:
1. Dependientes: Como su nombre lo indica, son dos o mas proyectos
relacionados, es decir, al
aprobar un proyecto se aceptan los
demás.
2. Independientes: Referente a dos o más proyectos que son
analizados y aprobados o rechazados de forma individual, sin que la
decisión afecte a los demás.
3. Mutuamente excluyentes: Este caso ocurre cuando se analiza un
conjunto de proyectos y la ocurrencia de un evento impide
automáticamente la ocurrencia del otro evento.
10
La tercera clasificación es por bienes o servicios:
1. De bienes: Los bienes pueden ser: Agrícolas, forestales, industriales,
marítimos, mineros, pecuarios, etcétera.
2. De servicios: Se dividen en infraestructura social, física, hidráulica,
de transporte.
Otra clasificación que maneja Hernández Hernández (2005), es la siguiente:
Proyecto de inversión privado: Este tipo de proyecto es realizado por un
empresario particular para satisfacer sus objetivos. Los beneficios que
llegue a obtener del proyecto serán arrojados de las ventas realizadas de
bienes o servicios.
Proyecto de inversión pública o social: Busca cumplir con objetivos sociales
a través de metas gubernamentales o alternativas, empleadas por
programas de apoyo.
1.2. Componentes de un proyecto de inversión.
Un proyecto de inversión cuenta con una serie de pasos que permiten la
realización plena de éste.
A continuación se mencionan los cuatro pasos indispensables de acuerdo a
Hernández Hernández (2005) para llevar a cabo un proyecto de inversión:
11
1.2.1. Estudio de mercado:
MERCADO
El concepto de mercado surge desde tiempos pasados, en el momento en que los
primitivos se dieron cuenta que, de acuerdo a la necesidad de un pueblo, podían
realizar un trueque de lo que producían a cambio de un pago en especies.
De ésta manera se empezaron las relaciones comerciales, convirtiéndolo en un
medio de subsistencia, puesto que ambas partes, comerciante y comprador,
cubría una necesidad elemental.
Actualmente ésta práctica sigue teniendo la misma importancia, puesto que el
mercado ha ido en expansión.
Si es bien cierto, un estudio de mercado trata de determina el espacio que ocupa
un bien o un servicio en un mercado específico.
CONCEPTO DE MERCADO:
Los economistas utilizan un concepto respecto a mercado: “Es el área geográfica
en la que concurren compradores y vendedores de una mercancía para realizar
transacciones comerciales: comprar y vender a un precio determinado” (Méndez,
2005, p. 303).
Desde el punto de vista de los mercadólogos, el mercado puede definirse como “el
conjunto de personas más o menos organizado en constante comunicación para
realizar transacciones comerciales” (Méndez, 2005, p. 303).
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“En general, este vocablo se refiere a un sitio donde concurren vendedores y
compradores con el propósito de satisfacer sus necesidades respectivas” (F.
Holtje, 1991, p.13).
“Mercado
es
el
conjunto
de
personas
o
unidades
de
negocios
que
consumen/utilizan un producto o un servicio, o las que se pueden inducir a que lo
consuman/utilicen” (Fischer, 2006, p.20).
En sí, el mercado es el lugar en donde por medio de la oferta y la demanda se
realizan transacciones de bienes o servicios a un determinado precio.
TIPOS DE MERCADO
Hernández Hernández (2005) clasifica al mercado de dos maneras, de acuerdo al
área geográfica y de acuerdo al tipo de consumo:
a) Según el aérea geográfica:
1. Locales
2. Regionales
3. Nacionales
4. Globales
b) Según el tipo de consumo:
1. De mercancías
2. De servicios
ESTUDIO DE MERCADO
El estudio de mercado es una herramienta de mercadeo que permite y facilita la
obtención de datos, resultados que serán analizados y procesados mediante
herramientas estadísticas y así obtener como resultados la aceptación o no de una
idea junto con las complicaciones de un producto dentro del mercado.
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El estudio de mercado sirve al
investigador ya que mediante él reúne la
información básica relevante para encontrar varias soluciones para los criterios
establecidos en el proyecto, y así decidir si invertir en él o no. Sirve como base
para realizar los demás estudios como lo son el técnico, el estudio organizacional
y por último el estudio financiero. Es importante tomar en cuenta que entre mejor
sea el estudio del entorno, menor será la incertidumbre y por lo tanto la toma de
decisiones será mejor.
La importancia del estudio de mercado radica en que por medio de él se evitan
gastos, puesto que en ocasiones los proyectos que en primera instancia parecen
viables, son descartados por estudios que arrojan resultados negativos, también
permiten conocer
el ambiente en donde la empresa pretende realizar sus
actividades, ayuda a ver con mayor claridad cuáles son las fortalezas y
debilidades en cuanto a funcionamiento del proyecto así como también de las
empresas competidoras, permite saber si el proyecto va a satisfacer una
necesidad real.
Para el estudio de mercado se tiene que tomar en cuenta dos variables básicas: la
demanda y la oferta de productos y servicios.
Entre los puntos que Salazar (1992) considera en la realización de los estudios de
mercado están:
La definición del bien a producir, a través del cual se identifica desde un
punto de vista comercial y económico, el tipo de bien que se pretende
lanzar al mercado.
El análisis del consumidor mediante el que se define una segmentación del
mercado, se examinan las necesidades de los consumidores, el proceso de
compra y se identifica la forma de obtener la información para el análisis.
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El análisis del medio competitivo; por medio de éste se examina la
estructura del mercado, las bases en que se fundamenta la competencia y
las limitaciones institucionales.
Previsión de la demanda, mediante este punto se determinan las técnicas y
consideraciones para efectuar las proyecciones de las ventas” (p.25).
ANÁLISIS DE LA DEMANDA:
La demanda consiste en estudiar la evolución histórica y proyectada del
requerimiento de los bienes o servicios mediante la ayuda de estadísticas
(producción, importaciones, exportaciones, ventas, etc.), entrevistas, cuestionarios
y cualquier otro medio que permita conocer las características de los demandantes
y mercado que se desea atacar y/o establecer.
Los elementos básicos en la determinación de la demanda son: los precios
factibles del producto, el ingreso y egreso de los consumidores y los precios de los
productos complementarios o sustitutos.
Para llevar a cabo un estudio de mercado se analizará la demanda, de acuerdo a
los siguientes puntos:
Producto: La cantidad de producto que los consumidores están dispuestos
a adquirir a distintos precios en un tiempo determinado. “Es algo tangible o
un servicio que satisface la necesidad de un cliente” (F. Holtje, 1991, p.36).
Bien o servicio: “Es el resultado de llevar a cabo necesariamente al
menos una actividad en la interfaz entre el proveedor y el cliente y
generalmente es intangible” (Serie de normas ISO 9000).
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En este caso el aumento del precio disminuirá la demanda del bien o
servicio. Como respuesta de o anterior, se sustituirá el bien por otro,
aumentando la demanda del último.
FUENTES DE INFORMACIÓN
Se toma en cuenta las fuentes de información ya sean primarias o secundarias:
“Primarias: Su finalidad es exclusivamente la investigación, comprende toda
la información obtenida por los investigadores, parte de datos históricos.
“Son los consumidores, productores y distribuidores del producto, y los
expertos que trabajan en el ramo” (Salazar, 1992, p.28).
Secundarias: Irónicamente son anteriores a las primarias, puesto que la
información recapitulada será tomada de películas, revistas, videos, y su
propósito no es precisamente la investigación” (Hernández, 2005, p.22).
TECNICAS DE RECOLECCIÓN:
Observación: Se obtiene a través de nuestros sentidos.
Entrevista: Formulación de preguntas por medio de un cuestionario a
personas. Las preguntas se estructurarán dependiendo a la información
que se pretende obtener.
Recopilación de información: Consiste en recopilar datos en las fuentes de
información.
Salazar Poot (1992) maneja la siguiente clasificación de las técnicas de
recolección:
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Recopilación metódica: Consiste en un diseño explícito de investigación, en
un muestreo estadístico y en procedimientos normalizados de captura de
información. Este tipo de recopilación se realiza a través de encuestas por
teléfono, correo o en entrevistas directas.
Recopilación no metódica: Consiste en hablar con unos cuántos
consumidores o distribuidores, o ya sea en examinar información facilitada
por empresas o productos que compiten con los propios.
ANÁLISIS DE LA OFERTA:
“La oferta son todos los bienes o servicios que se ofrecen en el mercado en un
tiempo determinado” (Hernández Hernández, 2005, p.23).
“Estriba en establecer el vínculo entre la demanda y la forma en que ésta será
cubierta por la producción presente futura del bien o servicio que se pretende
introducir al mercado a satisfacer” (Huerta, 1995, p.26).
Para la oferta se tomarán en cuenta las siguientes determinantes:
El precio del bien:
“El precio es una unidad de medida con respecto del cual se evalúan y
venden productos y servicios” (F. Holtje, 1991, p.48).
Para poder determinar el precio de un bien o un servicio determinado se
deberá tomar en cuenta la rentabilidad, el volumen y las consideraciones
sociales.
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Una regla dentro referente al precio es: si el precio aumenta, la cantidad de
pedido también, si el precio disminuye, la cantidad será menor.
La tecnología:
La producción va de la mano con la tecnología, puesto que si la empresa cuenta
con una tecnología sofisticada, entonces la producción del producto será mayor y
de mejor calidad.
Oferta de los insumos:
Cuando hay abundancia o escasez de insumos, se va a limitar la producción del
bien o servicio, y por lo tanto la oferta de éste hacia el consumidor.
Condiciones meteorológicas:
Este punto sólo se tomará en cuenta para determinados productos y servicios, los
cuales dependen directamente de las condiciones naturales: clima, lluvia, grado de
humedad.
Según Hernández Hernández (2005), para analizar la oferta se debe tener en
consideración aspectos como lo son la factibilidad y estabilidad del proyecto,
algunos de ellos son:
Localización de la oferta.
Estructura de la producción o servicio.
Materia prima empleada.
Disponibilidad de la mano de obra.
Si existen estudios adecuados.
Debilidades de la competencia.
Políticas de ventas.
Un punto importante para la compra y venta de un producto o servicio, es el medio
por el cual se va a establecer esta transferencia son los llamados medios de
comercialización, que tienen como fin colocar el bien tiempo y lugar adecuado.
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La publicidad juega un papel importante puesto que es un medio de información
con el que cuenta el consumidor del producto o servicio.
Salazar (1992) menciona que, debido a que varían las necesidades de
información de los consumidores, existen numerosos objetivos de promoción,
entre ellos facilitar información concreta sobre el producto, hacer que el
consumidor se entere de la existencia del producto, establecer el prestigio del
servicio, estimular la compra inmediata y mantener seguimiento publicitario
después de la compra.
En sí, el objetivo de la publicidad es estimular a la demanda, sobre todo cuando el
producto o servicio es nuevo en el mercado.
Los canales de distribución también juegan un papel importante para llevar a cabo
la venta de un producto, puesto que es la ruta que éste sigue para llegar al
consumidor final, entre mas intermediarios participen en ésta etapa, mayor será el
costo del producto.
El costo del producto es menor
Producto
Consumidor
Figura 1.1. Producto-consumidor
El precio del producto será menor a diferencia del esquema.
Producto
Minorista
Consumidor
Figura 1.2. Producto-minorista-consumidor
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Los factores que son necesarios estudiar para seleccionar un sistema de
distribución, según F. Holtje (1991) son:
Características del mercado, que incluye hábitos de compra del
cliente, ubicación geográfica y prácticas prevalecientes en la
industria.
Naturaleza del producto.
Naturaleza de la compañía.
Clima general de los negocios.
A la hora de decidir cuál es el canal de distribución más efectivo se deberá tomar
en cuenta que cualquier decisión se verá reflejada en el sistema financiero.
1.2.2. Estudio técnico
“El estudio técnico es un análisis del proceso de producción de un bien o de la
prestación de un servicio, en el que se tomarán en cuenta aspectos como la
materia prima, mano de obra, maquinaria, inversión requerida, tamaño, y
localización de las instalaciones y la forma en que se organizará la empresa”
(Hernández, 2005, p.38).
“Consiste por un lado en identificar y especificar las características que debe tener
un activo fijo (inmuebles, maquinarias y equipos) necesario para llevar a cabo la
producción de un determinado bien y/o servicio, así como los diversos insumos
que requiere para su adecuado funcionamiento, y diseñar un proceso productivo
óptimo que permita la mejor utilización y control de los recursos destinados al
funcionamiento del proyecto” (Huerta, 1995, p.26).
Tiene como principal objetivo especificar técnicamente los factores fijos y variables
dentro del proyecto y que permitirán la instalación adecuada de las unidades
productivas.
20
Hernández Hernández (2005) presenta los pasos para realizar el estudio técnico,
los cuales se mencionarán a continuación:
Análisis detallado del producto o servicio, tomando en cuenta sus
características físicas, materiales, colores y otras características que lo
definan.
Programa de producción: En este punto se determina que tipo de
maquinaria se requiere, definición de las dimensiones de las instalaciones
de la planta.
Descripción del proceso del servicio: Permite el cálculo de los costos por
cada etapa e incluso el costo de construcción de acuerdo con la distribución
de la maquinaria.
Requerimientos de insumos y mano de obra.
Cronograma de construcción e inversiones.
Los pasos mencionados con anterioridad se complementan con los señalados
por Rucker (1992), los cuales son: Macro-localización y Micro-localización, estos
serán señalados con más detalles con posterioridad.
Para poder analizar los lugares en donde se puede establecer un bien o servicio,
según Rucker se deberá tomar en cuenta:
1. El área comprendida entre las fuentes de suministro de los principales
mercados.
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2. Los factores viables para el proyecto y se localizan los lugares en los cuáles
éstos existen, en el caso de productos o los lugares similares al servicio a
prestar.
3. De éstos lugares se eliminan aquellos que por razones como infraestructura
general deficiente, imposibilidad de obtener permisos de construir empresas
del tipo estudiado, condiciones climatológicas desfavorables,
resultan
desfavorables para el proyecto.
Los tres puntos señalados se realizaran con la Macro-localización y la Microlocalización.
MACRO-LOCALIZACIÓN
La macro-localización es el estudio que tiende a determinar la región o territorio en
el que el proyecto tendrá influencia con el medio.
Describe sus características y establece ventajas y desventajas que se pueden
comprar en lugares alternativos para la ubicación de la planta.
MICRO-LOCALIZACIÓN
Es la localización específica del proyecto. Este análisis es más detallado, ya que
se realiza a las dos o tres posibles localizaciones, de manera que se busca el
lugar exacto para instalar la planta.
Se examinarán los factores importantes y deseables en cuanto a la calidad de su
existencia y el efecto que éste tenga sobre los costos y las condiciones de
operación del proyecto.
En la micro-localización se tomará en cuenta:
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Los precios del terreno.
Costos de construcción.
Factores locales: Cercanías de líneas y ductos, densidad de la circulación
de vehículos, cercanía de servicios específicos, etc.
Así también, Hernández Hernández (2005), menciona que el estudio técnico
permite:
Determinar el volumen de insumos que se requiere para elaborar
determinada cantidad de producto.
Conocer la maquinaria que se requiere.
Saber cuáles serán los planos de construcción a elaborar.
Elaborar cédulas de costos, gastos e ingresos, con los que se determine el
monto de la inversión que requiere el proyecto.
1.2.3. Estudio jurídico y organizacional del proyecto
El punto clave del estudio organizacional radica en saber la importancia que tienen
los organigramas dentro de una empresa, así como también, conocer el aspecto
jurídico de ésta.
ESTUDIO JURÍDICO
“Lo que respecta a la personalidad jurídica, las sociedades mercantiles inscritas en
el Registro Público de Comercio tienen una personalidad jurídica distinta a la de
23
los socios. Las sociedades no inscritas en el Registro Público de Comercio pero
que se hayan expresado como tales ante terceros, es decir, sociedades
irregulares, consten o no de escritura pública, tendrán personalidad jurídica”
(Hernández Hernández, 2005, p.50)
La aceptación de la constitución de la sociedad depende de su objeto, esto
significa que si una empresa tiene un objeto ilícito, procederá a su liquidación a
petición de cualquier persona.
CONSTITUCIÓN DE UNA SOCIEDAD
De acuerdo con Hernández Hernández (2005), el primer paso para constituir una
sociedad es su legalidad, mediante la escritura constitutiva ante notario público.
En la escritura constitutiva se tomarán en cuenta los siguientes aspectos:
Nombre, nacionalidad y domicilio de las personas físicas y morales que
constituyan una sociedad.
Objeto de la sociedad.
Razón social o denominación.
Duración de la sociedad.
Importe del capital.
La expresión de lo que cada socio aporte en dinero o en otros bienes, el
valor atribuido a éstos y el criterio seguido para su valoración.
Domicilio de la sociedad.
Administración de la sociedad.
Nombramiento de los administradores y la asignación de los que han de
llevar la firma social.
Forma de la distribución de las utilidades.
Importe de los fondos de reserva.
Los casos en que la sociedad haya que disolverse anticipadamente
Bases para practicar la liquidación de la sociedad.
24
Especificar si el capital es variable.
Existen una serie de ventajas al constituir una sociedad para realizar un proyecto
de inversión, entre las que se encuentran la organización, derechos y obligaciones
en materia tributaria, entre las ventajas que se pueden mencionar, se encuentran:
Representación de la sociedad: Corresponde a su administrador o
administradores, los cuales son los encargados de realizar todas las
operaciones.
Responsabilidad de los socios: Un nuevo socio siempre será responsable
de todas las operaciones realizadas antes de su admisión, de la misma
forma, un socio que se separe de una sociedad, será responsable ante
terceros de las operaciones realizadas antes de su salida.
Resultado de la sociedad: La distribución de las utilidades puede hacerse
después que la asamblea de socios o accionistas haya aprobado, según los
estatutos en la escritura constitutiva, los estados financieros respectivos.
Obligaciones tributarias y derechos fiscales: Dentro del aspecto fiscal las
cuestiones se hacen más sencillas apoyándose en las diferentes leyes que
rigen la materia.
TIPOS DE SOCIEDADES:
Sociedades mercantiles:
Se crean en virtud de un contrato en el que dos o más personas estipulan la
creación de una persona moral independientemente de ellos.
25
“Los requisitos primordiales que el derecho mercantil exige para formar una
sociedad mercantil, son: constituir la sociedad ante notario público e inscribir la
sociedad en el Registro Público de Comercio” (Ramírez, 2005, p.105).
Sociedad anónima:
“La sociedad anónima es la que existe bajo una denominación social y está
compuesta exclusivamente de socios cuya obligación se limita al pago de sus
acciones. Se considera una sociedad capitalista, debido a que los derechos y
poderes de los socios se limitan y determinan en función a su participación en el
capital social” (Ramírez, 2005, p.119).
“Para constituir una sociedad anónima, se requiere que haya como mínimo cinco
socios y que cada uno de ellos suscriba por lo menos una acción, el capital no
debe ser menor a los 50,000 pesos, que se exhiba en dinero efectivo cuando
menos 20% del valor de cada acción” (Hernández Hernández, 2005, p.52).
Sociedad cooperativa:
La Ley General de Sociedades Cooperativas dice que las sociedades cooperativas
se caracterizar porque existen bajo una denominación social, de capital
fundacional variable, dividido en certificados de aportación, nominativos, invisibles,
de igual valor inalterable y sólo transferible en las condiciones establecidas en el
Reglamento LGSC.
Estas sociedades tienen un número de socios no menor de 10 integrantes y un
capital variable. Tienen como base la igualdad de derechos y obligaciones de sus
miembros. Una característica que sobresale de estas sociedades es que no
persiguen fines de lucro, sino que van enfocadas al mejoramiento social y
económico de sus miembros.
26
ESTUDIO ORGANIZACIONAL.
“La organización es la estructura técnica de las relaciones que deben de existir
entre las funciones, niveles y actividades de los elementos materiales y humanos
de un organismo social, con el fin de lograr su máxima eficiencia dentro de los
planes y objetivos señalados” (Ponce, 1975, p.12).
La organización de una empresa va de la mano con las necesidades funcionales y
presupuestales. Dentro del estudio organizacional es necesario que se especifique
la jerarquía de los puestos y sus funciones.
El objetivo de organizar una empresa es dividir las actividades a manera de
delegar responsabilidades para un mejor manejo, de ésta forma podrán ser
desempeñadas por una persona específica de la mejor manera.
Dentro del estudio organizacional es preciso implementar:
PLANEACIÓN ESTRATÉGICA:
El primer paso para la planeación estratégica es el desarrollo de los argumentos
en favor de la utilidad corporativa.
Dentro de la planeación estratégica se deberá formular:
1. Misión:
“Es una expresión general de la premisa dominante de la organización, la que
idealmente ha de estar en línea con los valores. Es probable que concierna al
propósito global de la organización, su función y sus limitaciones” (Johnson, 1997,
p.11).
27
2. Visión:
Se entiende por Visión, la idealización del futuro de la empresa. Cuando hay
claridad conceptual acerca de lo que se quiere construir a futuro.
3. Objetivos:
Reyes Ponce
define a los objetivos como lo que se espera alcanzar como
resultado de un proceso administrativo.
En cambio, O´Donell (2002) dice que los objetivos son los fines hacia los cuales se
dirigen las actividades de cualquier empresa, departamento o proyecto.
ORGANIGRAMAS:
Ponce (1975) dice que el organigrama es la representación en forma intuitiva y
con objetividad de la organización.
Dale (2002) define al organigrama como la representación gráfica de la estructura
de una empresa, que muestra elementos del grupo y sus relaciones respectivas.
El organigrama tiene como principal objetivo mostrar el lugar de los ejecutivos en
la organización, así como definir las responsabilidades de cada elemento de la
empresa. También pretende describir los puestos de una empresa, los canales de
comunicación, dar instrumentos de coordinación y fijar los niveles jerárquicos.
DESCRIPCIÓN DE PUESTOS:
De acuerdo a Hernández Hernández (2005) en éste punto se aclarará cual es la
persona idónea para desempeñar un papel dentro de la empresa. La persona
asignada para ocupar un puesto debe reunir ciertas características tanto
personales como profesionales.
28
1.2.4. Estudio Financiero
Toda empresa necesita recursos financieros ya sea para seguir o mejorar sus
funciones actuales, o para dar inicio a nuevos proyectos que requieran de
inversión.
El estudio financiero es la etapa final de todo proyecto de inversión, tiene como
objetivo analizar la viabilidad financiera de un proyecto. Se sistematiza la
información monetaria de los estudios precedentes y se analiza su financiamiento
con lo cual se está en condiciones de efectuar su evaluación.
“Las inversiones de un proyecto son el capital; ya sea propio o de terceros, que se
pone en juego con el objeto de operar una empresa. Se constituye por la suma del
valor de los bienes, servicios y efectivo existente y necesario para realizar las
funciones de producción, distribución y venta de bienes y/o servicios” (Hernández
Chárraga, 1992, p.86).
La fuentes de financiamiento ayudan a una empresa cuando no cuenta con la
suficiente liquidez para enfrentar sus gastos frecuentes, por lo tanto tiene como
objetivo, hacer llegar recursos financieros a la empresa para hacerle frente a los
gastos a corto plazo, ayuda también a modernizar sus instalaciones, para reponer
la maquinaria y equipo, para reestructurar su pasivo a corto, mediano y largo
plazo.
Al proceso que permite la obtención de recursos financieros a las empresas, ya
sean éstos propios o ajenos, se llama financiamiento, el cual se desprende de una
necesidad.
“El financiamiento busca determinar la mejor manera de obtener los fondos
necesarios y su aplicación en el tiempo para llevar a cabo la implementación del
proyecto” (Ibid, p.243).
29
FUENTES DE FINANCIAMIENTO
Para Hernández Hernández (2005), dentro del análisis de las fuentes de
financiamiento es importante saber:
1. El monto máximo y mínimo que otorgan.
2. El tipo de crédito que manejan y sus condiciones.
3. Documentos que solicitan.
4. Políticas de renovación de los créditos.
5. Flexibilidad que otorgan al vencimiento de cada pago y sus sanciones.
6. Los tiempos máximos para cada tipo de crédito.
Los recursos que se obtienen se aplican en los siguientes rubros:
1. Capital de trabajo.
2. Compra de mobiliario de equipo.
3. Construcción de oficinas, en este caso, programar los préstamos en función
de la construcción.
Hernández Hernández (2005), en su libro “Formulación y evaluación de proyectos
de inversión” menciona que existen diversas fuentes de financiamiento que se
clasifican en internas y externas.
Fuentes internas:
Son las que se generan dentro de la empresa como resultado de sus operaciones,
entre las que se consideran:
1. Aportaciones de los socios: Son las sumas que entregan los socios en el
momento de constituir legalmente una sociedad o mediante nuevas
aportaciones con el fin de aumentarlo.
30
2. Utilidades reinvertidas: Es cuando los socios deciden que en los primeros
años de constitución de una empresa no se repartirán los dividendos, sino
que se invertirán en la organización.
3. Depreciación y amortización: son operaciones mediante las cuales, con el
paso del tiempo las empresas recuperan el costo de su inversión debido a
que las provisiones para tal fin se aplican directamente a los gastos en que
la empresa incurre. Con esto se disminuyen las utilidades, y por lo tanto no
se existe la salida de dinero al pagar menos impuestos y dividendos.
4. Incrementos de pasivos acumulados: Son los que se generan íntegramente
en la empresa, un ejemplo son los impuestos que deben ser reconocidos
cada mes.
5. Venta de activos: La venta de terrenos, de edificios o de maquinaria que ya
no se necesitan y cuyo importe se destinan a cubrir necesidades
financieras.
Fuentes externas
Son las que otorgan terceras personas, entre las que se pueden mencionar:
Proveedores: es la fuente que se utiliza con más frecuencia. Consiste en la
adquisición o compra a crédito de bienes y servicios que la empresa utiliza
para su operación ya sea a corto, mediano o largo plazo. Esta fuente de
financiamiento debe analizarse con detenimiento, para determinar su costo
real: descuentos por pronto pago, tiempo y condiciones de pago.
Créditos bancarios: Las principales operaciones crediticias que ofrecen las
instituciones bancarias se clasifican en:
31
Préstamos a corto plazo:
1. Descuento: Consiste en que el banco adquiere en propiedad letras
de cambio o pagarés. Se formaliza mediante la cesión en propiedad
de un título de crédito. Se otorga por la confianza que el banco tenga
en la persona o empresa.
2. Préstamos quirografario y con colateral: También conocidos como
préstamos directos. El primero se concede por las cualidades
personales del sujeto de crédito como lo son solvencia moral y
económica. El préstamo con colateral es igual al quirografario salvo
que opera con una garantía adicional de documentos colaterales
provenientes de letras o pagarés de compra-venta de mercancías o
de efectos comerciales.
3. Préstamo prendario: Se otorga con una garantía real no inmueble.
Se firma un pagaré que no debe de exceder del 70% del valor de la
garantía.
4. Crédito simple y en cuenta corriente: se tratan de créditos
condicionados, es decir, se fijan condiciones especiales de crédito,
pactadas en un contrato.
Préstamos a largo plazo:
1. Préstamos con garantía de unidades industriales: se formaliza
mediante un contrato de apertura. Se destina al servicio de caja, o
para resolver problemas de carácter financiero de la empresa.
32
2. Créditos de habilitación o avío y refaccionarios: Apoyan la
producción. El crédito de avío se utiliza para adquirir materias primas
y materiales, para pagar salarios y gastos directos de explotación. El
crédito refaccionario se destina a financiar los medios de producción
como los instrumentos y útiles de la labranza, abono, ganado,
animales de cría, etc.
3. Préstamo con garantía inmobiliaria: También conocidos como
hipotecarios, cuenta con un plazo mayor a cinco años. Sirve para
financiar actividades o medios de producción o la adquisición de
viviendas.
4. Descuentos en crédito en libros: Se descuentan adeudos en cuenta
abierta, no respaldados por títulos de créditos. La institución
crediticia establece una línea de crédito con base a una cartera de
clientes que entrega el solicitante, quien se obliga a cobrar a sus
deudores y paga un porcentaje sobre dicha cartera.
5. Tarjetas de crédito: Son líneas de crédito otorgadas a los principales
funcionarios de la empresa. Todas las compras de bienes y servicios
que efectúan, se cargan a la cuenta de la empresa.
6. Crédito particular: Esta fuente de financiamiento es poco común.
Comprenden las aportaciones que hacen los propietarios en forma
de préstamos.
7. Financiamiento del sistema bursátil: Se considera el papel comercial
un rubro de este tipo de financiamiento. En él se estipula la deuda a
corto plazo, que será pagada en una fecha determinada. Se utiliza
33
para financiar capital de trabajo, no tienen garantía específica, su
plazo es de 15 días mínimo y 180 días máximo.
8. Aceptaciones bancarias: Son letras de cambio giradas por empresas
con domicilio en México. Su financiamiento es a corto plazo. Es
respaldada por una institución bancaria múltiple.
9. Financiamiento de las sociedades de Inversión de capitales
(SINCAS): Son financiamientos de alto riesgo de empresas que se
encuentran en situación precaria. Las empresas se someten a este
financiamiento para obtener el control de su administración y mejorar
su posición y valor de mercado.
10. Factoraje financiero: se entiende por contrato de factoraje financiero,
aquellas actividades en las que mediante contrato que celebra la
empresa de factoraje financiero con sus clientes, personas físicas o
morales que realicen actividades empresariales, la primera adquiere
de los segundos derechos de crédito relacionados o proveeduría de
bienes, de servicios o de ambos. Las operaciones de factoraje se
efectúan al amparo de un contrato de cesión de derechos en el caso
de títulos de crédito, por medio del endoso. Existen dos tipos de
factoraje: con recursos, mediante la cesión de derechos de cobro de
las cuentas por cobrar vigentes se anticipa un porcentaje del valor de
la operación. El factoraje puro es el que se compra el riesgo total de
la operación.
11. Arrendamiento
financiero:
Puede
ser
llamado
también
arrendamiento puro. El arrendamiento puro es un contrato por el que
se obliga a una persona física o moral, llamado arrendatario, a
otorgar el uso o goce respecto de un bien a otra persona física o
34
moral, arrendatario, quien a su vez en contraprestación debe
efectuar un pago convenido por cierto periodo, ya sea en efectivo, en
bienes, en crédito o en servicios. Sólo otorga el uso o goce temporal.
El arrendamiento financiero es el contrato por el cual se obliga a una
de las partes a financiar la adquisición de un bien mueble o
inmueble, durante un plazo pactado e irrevocable por ambas partes.
PRESUPUESTOS E INVERSIONES
Presupuestos
“El presupuesto es el cálculo anticipado de los gatos, costos, ventas, o cualquier
otro hecho que sobrevenga en un periodo determinado” (Hernández, 2005, p.63).
“Se define como presupuesto el cómputo anticipado o plan numérico de entradas,
salidas, gastos, costos, ventas o cualquier otro evento a ocurrir en un periodo o
proyecto determinado” (Díaz, 2005, 159).
Para
Hernández
Hernández
(2005)
el
presupuesto
debe
reunir
varias
características:
Debe estar adaptado para cada tipo de empresa, adaptarse a sus
finalidades.
Planeación, coordinación y control de funciones, es decir, para elaborar un
presupuesto es necesario partir de un plan, los planes no se realizan en el
momento que se presenta alguna situación favorable o desfavorable.
Elasticidad y criterio: Las fluctuaciones constantes de los mercados obligan
a los dirigentes a efectuar cambios de planes en plazos muy breves.
35
El presupuesto va de la mano con el programa de producción, en el que se realiza
la declaración de lo que se piensa realizar en la producción de la entidad. Se basa
en el presupuesto de ventas, ya que debe satisfacer sus requerimientos tomando
en cuenta la capacidad de la planta para producir, las limitaciones financieras, las
políticas de inventarios. Para realizar el programa de producción se requieren
aspectos técnicos de maquinaria, materia prima, sistemas de fabricación, etc.
Precio de venta
El precio de venta está determinado por las condiciones de la oferta y la demanda
de un mercado.
Los elementos que integran el costo son la materia prima, mano de obra y gastos
indirectos, además de un porcentaje de utilidad sobre el costo del producto.
El precio de venta es el valor de la mercancía vendida, pactado por el comerciante
y que se pide a los clientes, sin considerar los descuentos y rebajas sobre ventas.
Los ingresos por ventas son las entradas de dinero que recibe la empresa a
cambio de sus productos, ya sean de contado o a crédito.
Presupuesto de costos y gastos
“Es la predeterminación de cifras de gastos y erogaciones que se derivan de las
funciones de dirección y control de las actividades de la empresa” (Hernández
Hernández, 2005, p.64).
Hernández Hernández (2005), maneja los siguientes conceptos en relación con
los costos y gastos:
36
Costos de producción y operaciones: Se define como el conjunto de
esfuerzos y recursos que se invierten para obtener un bien, dándole un
valor a los productos vendidos y a los que quedan en existencias tanto en
el almacén como en proceso de transformación. Es la base para fijar el
precio de venta.
Gastos de administración: Son las erogaciones destinadas al sostenimiento
de las actividades para mantener la dirección y gestión de la empresa y que
de cierta forma están relacionadas con la operación de ventas.
INVERSIONES
“Es una erogación con el que se espera obtener un beneficio económico, se
realizan para obtener una utilidad o beneficio” (Hernández, 2005, p.65).
“La inversión es cualquier aplicación de recursos con el fin de obtener una utilidad
en un plazo de tiempo razonable, ya sea dentro del periodo preoperativo o en la
operación normal del proyecto” (Chain, 2006, p.197)
Las inversiones son un tema complicado, ya que si los flujos de efectivo no se
programan cuidadosamente, el dinero que se invierta se podría considerar un
dinero ocioso, un ejemplo claro es la construcción.
Inversión fija
Hernández Hernández (2005) define la inversión fija como la inversión que
permanece constante. Es la base necesaria para programar las erogaciones,
sobre todo cuando no se va a incurrir inmediatamente en ellas.
37
Para Hernández Chárraga (1992), de preferencia el costo de cada uno de los
bienes cotizados debe incluir el traslado a la empresa y de ser posible la
instalación, de no ser así pasaran a ser parte de los gastos diferidos
En cuanto a la inversión fija, es conveniente analizar alternativas de
financiamiento, sólo así la empresa podrá hacer frente a sus obligaciones en
tiempo y forma.
Toda empresa debe conocer las necesidades de efectivo para hacer frente a sus
gastos, a esto se le conoce como capital de trabajo, por eso se debe planear el
monto de los créditos, pensando en los gastos y en las ventas esperadas,
tomando en cuenta de no tal modo de no obtener una liquidez excesiva, puesto
que repercutirá en las utilidades de la empresa.
Una vez que se conoce el monto de la inversión, se debe trabajar para obtener los
recursos que requiere la empresa para realizar sus operaciones.
“El capital de trabajo es función del movimiento de inventarios y del efectivo”
(Hernández Chárraga, 1992, p.93).
“La inversión en capital de trabajo constituye el conjunto de recursos necesarios
en la forma de activos corrientes, para la operación normal del proyecto durante
un ciclo productivo, para una capacidad y tamaños determinados” (Chain, 2006,
p.197)
ESTADOS FINANCIEROS
“Los estados financieros son informes de contabilidad que muestran a una fecha
determinada la situación financiera de una entidad, así como los resultados de las
operaciones de un periodo” (Hernández Hernández, 2005, p.68).
38
La importancia de los estados financieros es aportar la información necesaria para
apoyar la toma de decisiones de una empresa.
Hernández Hernández (2005) clasifica los estados financieros de la siguiente
manera: estáticos y dinámicos.
Los estáticos son los que representan la situación financiera de una entidad
a una fecha determinada, un ejemplo de éstos son el balance general o
estado de posición financiera.
Los dinámicos son los que se elaboran en un periodo contable determinado
como el estado de resultados, estado de variación en el capital contable y el
estado de cambios en la situación financiera.
EVALUACIÓN FINANCIERA
La evaluación financiera de los proyectos de inversión es realizada para obtener
mayores alternativas para invertir los recursos de una empresa.
En las empresas, los proyectos de de inversión juegan un papel importante, ya
que el éxito de las operaciones depende de las utilidades que genere el proyecto,
es decir, la selección de la mejor alternativa de inversión.
Cuando el análisis de la selección de alternativas es realizada a conciencia, será
mejor la distribución de los recursos y habrá mayores utilidades, por consiguiente
habrá una disminución de riesgo.
Hernández Hernández (2005), comenta que para evaluar los proyectos de
inversión, se debe tomar en cuenta la siguiente información:
Inversión inicial requerida.
39
Vida útil estimada por el proyecto.
El valor del salvamento de la inversión
Los flujos de fondos estimados para cada periodo, en la vida útil.
El rendimiento mínimo aceptable (costo de capital).
Métodos de evaluación:
Método de evaluación simple: no considera el valor del dinero en el tiempo,
y utilizan información deriva de estados financieros, como el balance
general y el estado de resultados. Entre ellos se encuentran.
1. Tasa promedio de rentabilidad: Se basa en procedimientos contables.
Se define como la relación que existe entre el promedio anual de las
utilidades netas y la inversión promedio de un proyecto. No considera
los ingresos netos que produce la inversión, sino la utilidad contable, ni
tampoco el valor del dinero con el paso del tiempo.
TPR: UNP
IP
Donde:
TPR= tasa promedio de retorno
UNP= utilidad neta promedio
IP= Inversión promedio
2. Rentabilidad sobre la inversión: Se define como el cociente en
porcentaje de la utilidad neta de un ejercicio, entre la inversión total, es
decir, el total de activos. Este método usa información contable y el
resultado puede compararse con la tasa exigida de la empresa, no
considera los ingresos netos que produce la inversión, sino la utilidad
contable, no toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo, de modo
que no distingue las utilidades que genera en los primeros y últimos
años.
40
RSI: UNDE
Donde:
IT
RSI= Rentabilidad sobre la inversión
UNDE= utilidad neta del ejercicio
IP= Inversión total
3. Rentabilidad sobre el activo fijo: Es la relación porcentual que guarda la
utilidad neta del ejercicio y la suma de los activos fijos.
RAF: UNDE
Donde:
AF
Periodo de
RAF= Rentabilidad sobre activo fijo
UNDE= utilidad neta del ejercicio
AF= Activo fijo
4. Recuperación de la inversión: se define como el tiempo necesario para que los
beneficios netos del proyecto amorticen el capital invertido. Se utiliza para saber
en cuánto tiempo una inversión genera recursos suficientes para igualar el monto
de dicha inversión.
PIR: N-1+ (FA) n-1
(F)n
Donde:
PRI= Periodo de recuperación de la inversión
(FA)n-1= Flujo de efectivo acumulado en el año previo a n
N= Año en que el flujo acumulado cambia de signo
(F)n= Flujo neto de efectivo en el año n
41
Método de evaluación compleja: Toma el valor del dinero a través del
tiempo y se basan en información derivada de flujos de efectivo. En sí, se
trata de actualizar el dinero. Algunos métodos son:
1. Valor actual: Es conocido como valor presente, consiste en actualizar
los flujos de efectivo, descontándolos a una tasa de interés igual al costo
de capital, sumarlos y comparar el resultado con la inversión inicial. Si la
suma de los flujos es mayor o igual al de la inversión, el proyecto se
toma como viable.
2. Valor actual neto: Conocido como valor presente neto, éste método
consiste en restar el valor actual la inversión actual, de tal forma que si
esta diferencia es cero o mayor de cero, el proyecto se considera viable
y se acepta.
3. Relación beneficio costo: Consiste en dividir el valor actual entre el valor
inicial. Si el resultado es mayor o igual a uno, el proyecto se considera
viable y se acepta.
4. Tasa interna de retorno: Consiste en igualar la inversión inicial con la
suma de los flujos actualizados a una tasa de descuento. Si la tasa de
interés es mayor o igual al costo de capital, e proyecto se acepta.
5. Periodo de recuperación de la inversión: Consiste en determinar el
tiempo que tarda un proyecto en ser pagado, y se determina mediante
restas sucesivas de los flujos de efectivo a la inversión original, hasta
que ésta quede saldada.
6. Inversión de flujos: Consideran dos alternativas que tiene el empresario
acerca de la inversión. La primera es invertir por un tiempo igual al
horizonte del proyecto (vida útil estimada del proyecto). La segunda
invertir los flujos como se van produciendo durante el horizonte y al final
sumar estos dos flujos y comparar la suma con el monto de la inversión
de la primera alternativa.
42
PUNTO DE EQUILIBRIO
Toda empresa sin importar el giro, puede pasar por tres situaciones financieras:
Déficit o pérdida: Cuando los ingresos totales son menores a los gastos
totales.
Equilibrio: Los ingresos totales son iguales a los gatos totales.
Superávit o utilidad: Cuando sus ingresos totales son mayores a los gastos
totales.
“El punto de equilibrio consiste en determinar un importe, en el cual la empresa no
sufra pérdidas no obtenga utilidades” (Hernández, 2005, p.127).
V=GF + CVT + U
Fórmula que expresa la
cantidad
que
debe
producir y vender para
obtener
una
utilidad
Q= GF + U
P - Cu
Donde:
V= ingreso total proveniente de las ventas
P= Precio unitario
Q=cantidad producida y vendida
GF= Son los gastos fijos y representa todas las erogaciones en que incurre
una empresa y que son independientes del monto de la producción.
CVT= Son los costos variables totales y presentan las erogaciones en las que
incurre una empresa y que dependen del nivel de producción.
Cu= Costo unitario, costo de producción
U= Utilidad, y es la diferencia entre los ingresos totales y los gastos totales.
GT= Representa los gastos totales (gastos fijos + costos variables)
43
Fórmula para calcular la
cantidad
que
debe
producir y vender para
lograr equilibrio.
Q= GF
P - Cu
“El punto de equilibrio se define como el nivel de ventas que requiere una empresa
para cubrir todos los costos de operación de la empresa. Para calcular el punto de
equilibrio operativo es necesario separar todos los costos variables totales, que
están en función de las ventas, y los gastos fijos, que están en función del tiempo”
(Hernández Hernández, 2005, p.127).
“El punto de equilibrio muestra la situación en la cual la empresa no obtiene ni
beneficios ni pérdidas, y que es el mínimo que debe producir y vender para
sufragar sus costos sin que varíe su situación, ya que con una unidad más o
menos de producción obtendrá ganancia o pérdida” (Chain, 2006 p.49).
El análisis del punto de equilibrio, llamado también análisis de costo-volumenutilidad, sirve en la empresa para determinar el nivel de operaciones que cubran
todos los costos de operación y evaluar la rentabilidad de diferentes montos de
ventas.
Con lo anterior se analizaron los conceptos empleados en un proyecto de
inversión, así como los pasos a seguir de una forma teórica para realizar un
proyecto de inversión.
Éste capítulo será complementado con un caso práctico en el capítulo 3.
44
CAPITULO 2: ESTUDIO DE LA ZONA “EL
SUMIDERO, MUNICIPIO DE IXTACZOQUITLAN”
45
En el capítulo 2: “Estudio de la zona El Sumidero, Municipio de Ixtaczoquitlan”, se
realizará el estudio sobre el lugar donde se va a implementar el proyecto de
inversión.
2.1. Aspectos generales
2.1.1.
Historia
Originalmente los fundadores de Ixtaczoquitlán, se asentaron en el antiguo sitio
llamado cerro de Tecuanipa o Tzoncalicatl, hoy Zongolica. De los cuales una de
sus parejas emigra al norte y funda Zoquitlán, que en voz náhuatl significa
"Lodazal", como señorío de Itzcouatl, hacia el año de 1300.
Posteriormente estos pobladores amplían sus asentamientos a lo que hoy es
Ixtaczoquitlán, Escámela "Tierra de Hormigas", y Tuxpango o Tochpantepetl
"Cerro de las Banderas o Insignias de Conejo", que quiere decir "Lugar de Lodo
Blanco" cuyo significado proviene de la voz náhuatl y de origen totonaca.
A principio del siglo XVI se le conocía con el nombre de Zoquitlán. En 1829 se
libra una batalla en la localidad de Escamela, por José María Morelos y Pavón,
antes de que tomara la ciudad de Orizaba.
El decreto de 17 de diciembre de 1883 declara cabecera municipal a la
congregación de Escamela; en 1885 al pueblo de Ixtaczoquitlán; en 1925 al
pueblo El Sumidero.
Por decreto de 30 de junio de 1926, se restituye al pueblo de Ixtaczoquitlán, su
categoría de cabecera municipal.
Actualmente existen grupo étnicos, en su mayoría náhuatl, localizados en las
congregaciones de Tuxpanguillo, Capoluca y Cuesta del Mexicano, entre otras.
46
2.1.2.
Ubicación
El municipio de Ixtaczoquitlán se encuentra situado en la zona central montañosa
del Estado de Veracruz, sus principales cerros son el Escamela y el Chicahuastla.
Se encuentra ubicado en la zona centro del estado, en las coordenadas 18º51´ de
latitud norte y 97º04´ de longitud oeste, a una altura de 1186 metros sobre el nivel
del mar. Limita al norte con Atzacán y Fortín; al este con Córdoba, Coetzala,
Fortín, Naranjal; al sur con Omealca, Magdalena, Tequila y San Andrés Tenejapan
y al oeste con Rafael Delgado, Orizaba y Mariano Escobedo. Su distancia
aproximada al sur de la capital del estado por carretera es de 180 Km.
Tiene una superficie de 1114.33 kilómetros cuadrados, con una altitud de 1 mil
140 metros sobre el nivel del mar. Su clima es templado-húmedo, regular, con una
temperatura promedio de 18º C, su precipitación pluvial media anual es de 1 mil
800mm.
El Sumidero se encuentra localizado a 7 Km. de la cabecera municipal.
Figura 2.1. Municipio de Ixtaczoquitlan
47
2.1.3.
Economía
En las actividades agrícolas se cultivan café, caña, chayote y naranja. En cuanto a
ganadería se encuentra el bovino, porcino y ovino-caprino. De acuerdo a la
Industria en Ixtaczoquitlan se encuentran establecidas ciertas fábricas como lo
son:
Cementos Apasco S.A., Polietilenos de Orizaba, Zapatera Industrial de
Orizaba, Vel-A-Gas, Embotelladora Tropical, Recepción, Distribución y Venta de
Petróleos Mexicanos, Cafés Industrializados de Veracruz S.A., Corrugados de
Tehuacán S.A. West Grand de México, Talleres y Aceros, Techos y Empaques de
Veracruz, Fabrica de Jabón, Cremsa, Hidroeléctrica de Tuxpango y 6 beneficios
de café, ingenio el Carmen, Kimberly Klark de México S.A., Fermex, Calhidratada
Veracruzana, Cementos Veracruz y Productos Químicos Naturales.
Refiriéndose a la población del Sumidero, tiene como principal actividad la
agricultura.
2.1.4.
Población
Municipio que tiene una población hasta el año de 1995 de 52,798 habitantes,
entre hombres y mujeres, de 1995 a 1996 experimenta un total de 1,099
nacimientos y en este mismo espacio de tiempo se dan 216 defunciones. Se
estimó que en 1996 tenía una población de 55,180. De acuerdo a los resultados
preliminares del Censo 2000, la población en el municipio es de 56,849 habitantes,
27,570 hombres y 29,279 mujeres.
En el 2005 se realizó un censo en el municipio de Ixtaczoquitlan, el cual arrojó los
siguientes datos:
48
MUNICIPIO
CENSO 2005
POBLACIÓN
POBLACIÓN
LOCALIDAD TOTAL
MASCULINA
Ixtaczoquitlan ixtaczoquitlan
POBLACIÓN
FEMENINA
37791
18562
19229
Ixtaczoquitlan Sumidero
3368
1558
1810
TOTAL MUNICIPAL
60605
29172
31433
Tabla 2.1. Censo poblacional
2.1.5.
Justificación del proyecto
El Proyecto de inversión: Unidad habitacional estudiantil en zona el sumidero,
municipio de Ixtaczoquitlan, es de suma importancia puesto que a raíz de que se
inicia la zona universitaria Córdoba-Orizaba, en el Sumidero perteneciente al
municipio en Ixtaczoquitlan, surgen nuevos problemas para la sociedad estudiantil
y un beneficio para los habitantes de ésta zona.
Algunos de estos problemas son que los estudiantes se enfrentarían a dificultades
de traslado de sus hogares a la universidad y viceversa puesto que la mayoría del
estudiantado pertenece a las ciudades de Córdoba, Orizaba, Cd. Mendoza, Río
Blanco, Fortín, Nogales, por mencionar algunos.
Tomándolo desde una perspectiva económica el traslado de los alumnos vendría
afectando sus bolsillos, puesto que transportarse de una ciudad a otra implica un
gasto extra.
Así también, como el tiempo es un factor determinante para los universitarios el
viaje diario e incluso continuo afectaría de sobremanera las horas dedicadas al
estudio.
49
Por lo planteado anteriormente se prevé que al momento de instalar el edificio, los
universitarios se verán beneficiados puesto que el dinero destinado al trasporte
ahora se tomará en cuenta para la renta del departamento, así como también el
tiempo de traslado se concentrará en tiempo efectivo para el estudio.
Al momento de llevar a cabo dicho proyecto la sociedad se verá beneficiada en
cuanto a economía, puesto se que se estima la apertura de pequeñas empresas,
lugares recreativos, fondas, café Internet, papelerías, entre otras.
2.1.6.
Objetivos del proyecto
El Proyecto de inversión: unidad habitacional estudiantil, zona El Sumidero,
municipio de Ixtaczoquitlan. Tiene objetivos muy bien plasmados:
Ofrecer a los estudiantes una vivienda apta para sus necesidades, y que
cuente con todos los servicios;
Dar a los universitarios un lugar cómodo, cerca de la universidad y;
Ayudar a la infraestructura de la zona el sumidero y a sus habitantes.
2.2. Arrendamiento
2.2.1.
Concepto de arrendamiento
“Acto por el cual una persona llamada arrendador se compromete a conceder el
uso o goce temporal de una cosa, a otra llamada arrendatario, obligándose a esta
última a pagar como contraprestación una cantidad determinada llamada renta”
(López, 2002, 20).
“Convenio que otorga el derecho de usar bienes inmuebles e inmuebles, planta y/o
equipo, a cambio de una renta” (NIF D-5, p. 10).
50
De acuerdo al Código Fiscal de la Federación (2008) en su artículo 15, el
arrendamiento financiero se define como:
El contrato por el cual una persona se obliga a otorgar a otra el uso o goce
temporal de bienes tangibles a plazo forzoso, obligándose ésta última a liquidar en
pagos parciales, como contraprestación, una cantidad de dinero determinada o
determinable que cubra el valor de adquisición de los bienes, las cargas
financieras y los demás accesorios, y adoptar al vencimiento del contrato alguna
de las opciones terminales que establece la ley de la materia.
2.2.2.
Concepto de arrendamiento civil
El Código Civil en su artículo 2398, dice que “Arrendamiento es aquel en virtud
del cual una persona se obliga a conceder el uso o goce temporal de una cosa y la
otra a pagar por ello un precio cierto”.
La finalidad que persigue en el negocio jurídico, en cuando a arrendamiento civil,
es que una parte disfrute del beneficio que le produce el uso del bien arrendado y
la otra disfrute del producto que da el permitir el uso de ese bien.
La diferencia existente entre arrendamiento financiero y el arrendamiento civil es
que éste último no tiene intención de transmitir por una de las partes y de adquirir
por la otra, la cosa.
2.2.3.
•
Sujetos: Arrendador- Arrendatario
ARRENDADOR
El arrendador es la persona que cede a otra el uso de una cosa, ya sea vivienda,
finca, inmueble, por tiempo determinado y precio cierto.
•
ARRENDATARIO:
51
Es arrendatario quien adquiere el uso de una cosa por un periodo de tiempo
determinado, a cambio del abono de un precio cierto. Cuando lo que se arrienda
es una vivienda también se le denomina "inquilino".
DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS SUJETOS
De acuerdo al Código Civil, el arrendatario tiene diversas obligaciones:
I. A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos;
II. A responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o
negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios;
III. A servirse de la cosa solamente para el uso convenido o conforme a la
naturaleza y destino de ella.
Cabe mencionar que el arrendatario no está a salvo de ser despojado o
perturbado por un tercero en el uso o goce de los bienes arrendados.
En su artículo 2412, el Código Civil señala como obligación del arrendador lo
siguiente:
I. A entregar al arrendatario el bien arrendado con todas sus pertenencias y
en estado de servir para el uso convenido; y si no hubo convenido expreso,
para aquél a que por su misma naturaleza estuviere destinada; así como en
condiciones que ofrezcan al arrendatario la higiene y seguridad del
inmueble;
II. A conservar la cosa arrendada en el mismo estado, durante el
arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias;
III. A no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa
arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables;
52
IV. A garantir el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del
contrato;
V. A responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los
defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento.
2.2.4.
Contrato de arrendamiento
El Código Civil federal en sus artículos 2406, 2408 y 2409 señala que el contrato
de arrendamiento es:
“Un acuerdo bilateral, oneroso y principal en que el arrendador otorga el uso o
goce temporal de bienes a otra persona llamada arrendatario, a cambio del pago
de cierta cantidad llamada renta” (ver anexo 1).
2.2.5.
Clasificación de los arrendamiento
Las Normas de Información Financiera, en su boletín D-5 nos mencionan que el
arrendamiento se puede clasificar de acuerdo al grado de riesgos y beneficio de la
propiedad a arrendar:
a) Arrendamiento capitalizable: Se realiza cuando se trasfiere sustancialmente
todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo
arrendado. El arrendamiento capitalizable normalmente no se cancelan
asegurando así la recuperación de la inversión de capital más un
rendimiento.
b) Arrendamiento operativo: Se realiza cuando los riesgos y beneficios
inherentes a la propiedad del activo arrendado permanecen con el
arrendador.
53
2.2.6.
Contabilización para el arrendador y arrendatario
De acuerdo a las NIF boletín D-5 (p. 54-58) el arrendador deberá contabilizar el
arrendamiento como a continuación se presenta:
1) Las rentas se reportan como ingresos durante el periodo de arrendamiento.
2) Las rentas variables (como son ventas futuras, inflación, etc.) se reportan como
ingresos conforme se devenguen.
3) Los activos arrendados se deprecian conforme a las políticas normales de
depreciación del arrendador.
4) Los costos indirectos iniciales podrán diferirse durante el periodo de
arrendamiento.
El arrendatario en relación con las NIF boletín D-5, deberá contabilizar el
arrendamiento de a lo siguiente:
1) Las rentas deberán cargarse a resultados durante el periodo de arrendamiento.
2) Las rentas variables se cargan a resultados conforme se devengan.
2.2.7.
El arrendamiento desde el punto de vista fiscal
Las normas que regulan el arrendamiento financiero desde el punto de vista fiscal
son: la disposición adicional séptima (parcialmente derogada) de la Ley 16/1988
de Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito así como la Ley y
Reglamento del Impuesto de Sociedades.
A efectos del Impuesto de Sociedades, solamente se considera arrendamiento
financiero aquel que no ofrezca dudas razonables en cuanto al ejercicio de la
opción de compra o renovación. Se establece una presunción de que no hay tales
54
dudas, cuando el importe a pagar por la opción de compra sea inferior al importe
resultante de aminorar el precio de adquisición o coste de producción en la suma
de las cuotas de amortización máximas que corresponderían.
Como puede observarse hay algunas diferencias entre los ámbitos fiscal y
contable:
En el ámbito fiscal además de la opción de compra cabe la renovación.
En la terminología fiscal, cuando hay dudas razonables sobre el ejercicio de
la opción de compra o renovación, no estamos ante un arrendamiento
financiero sino una mera cesión de uso, con opción de compra o
renovación.·
La presunción de que no hay dudas razonables, se establece de distinta
manera.
El tratamiento más favorable se establece para los arrendamientos financieros que
cumplen las siguientes condiciones:
a) El objeto del contrato de arrendamiento financiero debe ser la cesión del
uso de bienes muebles o inmuebles, adquiridos para dicha finalidad según
especificaciones del usuario, a cambio de una contraprestación consistente
en el abono periódico unas cuotas que deben aparecer expresadas en el
contrato, diferenciando la parte que corresponda a la recuperación del bien
excluida la opción de compra y la carga financiera. El importe anual de la
parte correspondiente a la recuperación del coste del bien debe
permanecer constante o tener carácter creciente.
b) Los bienes objeto de este contrato deben ser afectados por el usuario,
únicamente a sus explotaciones.
c) El contrato de arrendamiento financiero incluirá necesariamente una opción
de compra, a su término, a favor del usuario.
55
d) El contrato tendrá una duración mínima de dos años cuando se trate de
bienes muebles y de diez años cuando se trate de bienes inmuebles o
establecimientos industriales.
Los arrendamientos financieros que cumplan estas condiciones se rigen por el
artículo 128 de la Ley del Impuesto y, en tal caso, se considera gasto deducible
del impuesto la carga financiera satisfecha y la parte de las cuotas satisfechas
correspondiente a la recuperación del coste del bien, salvo que se refiera a activos
no amortizables y siempre que no sea superior al duplo del coeficiente de
amortización lineal según tablas oficiales, sin necesidad de imputación contable.
En caso de tratarse de empresas de reducida dimensión, el límite del duplo del
coeficiente de amortización lineal según tablas oficiales, se eleva al triple. Téngase
en cuenta que, recientemente, el RDL 3/2000 ha elevado el límite de la cifra de
negocios, para las empresas de reducida dimensión a 3 millones de euros.
Los arrendamientos financieros que no cumplan alguno de los requisitos citados,
se rigen por el artículo 11.3 de la Ley del Impuesto. En este caso se admite como
gasto deducible la amortización del inmovilizado inmaterial, pero no la parte de
cuota correspondiente a la recuperación del coste. Cuando se den las
circunstancias previstas por la norma, se podrá aplicar la libertad de amortización.
Con los temas expuesto anteriormente tenemos un panorama amplio de lo que es
Ixtaczoquitlan, de manera que se conoce en lugar en donde se pretende llevar a
cabo el presente proyecto. Así también, se dan a conocer los conceptos básicos
del arrendamiento.
56
CAPITULO 3
Proyecto de inversión: Unidad habitacional
estudiantil, zona El Sumidero, municipio de
Ixtaczoquitlan.
57
En el presente capítulo se muestra un caso práctico de un proyecto de inversión,
basado en una unidad habitacional para estudiantes, en el municipio de
Ixtaczoquitlan.
Este proyecto muestra paso a paso la teoría mencionada en los capítulos
anteriores.
3. 1. Estudio de mercado
3.1.1.
Caracterización del servicio
Este apartado tiene como objetivo describir de manera detallada el aspecto de la
unidad habitacional destinada para estudiantes universitarios.
DESCRIPCIÓN DEL SERVICIO
La unidad habitacional estudiantil pretende ser un conjunto de departamentos que
brinde la comodidad y necesidades a estudiantes universitarios.
El edificio será construido de dos pisos con 10 departamentos cada uno de ellos.
Las instalaciones con las que contará la planta serán:
Recepción:
Este espacio será utilizado para que los estudiantes próximos a instalarse en los
departamentos puedan registrarse.
20 departamentos:
Estos serán adaptados para tres estudiantes por cada departamento. Según las
encuestas que se mostrarán en el apartado 3.1.2. los estudiantes prefieren que
los departamentos sean para cuatro personas, sin embargo, se ha decidido que
para mayor amplitud de éstos y, por lo tanto, comodidad de los estudiantes, serán
únicamente para tres personas.
Además de lo mencionado, también contará con los siguientes servicios:
58
Estacionamiento.
Cuarto de lavandería.
Tienda de conveniencia:
Área de servicio:
Cuarto de servicio:
Comedor
Los departamentos serán ofrecidos a un precio de $3,500 cada uno de ellos, el
cuál es un precio accesible, que estará al alcance de los universitarios.
DESTINO DEL SERVICIO (MERCADO OBJETIVO)
El
proyecto
va
destinado
exclusivamente
a
estudiantes
universitarios
pertenecientes a la región montañosa del estado de Veracruz.
La población estudiantil, tan sólo de la Universidad Veracruzana consta de cinco
mil estudiantes aproximadamente pertenecientes a las facultades distribuidas en
las distintas ciudades de la región y las cuales serán removidas hacia la zona “El
Sumidero”, creando un campus para la Universidad Veracruzana.
Una relación de cómo se encuentran distribuidas las Facultades de la Universidad
Veracruzana es la siguiente:
Peñuela: Facultad de Ciencias Biológicas y Agropecuarias.
Córdoba: Facultad de Arquitectura y Centro de entretenimiento; 2 Centros
de idiomas.
Orizaba: Vicerrectoría y centro de idiomas, Facultad de Enfermería y
Facultad de ciencias Químicas.
Río Blanco: Facultad de Odontología.
59
Nogales: Facultad de Contaduría y Administración.
Ciudad Mendoza: Facultad de Medicina y 2 Facultades de Ingeniería
Mecánica Eléctrica.
Así también no se puede dejar de lado que independientemente de la U.V. se
encuentran otras universidades particulares cerca del Sumidero, en la que los
estudiantes también podrían hacer uso de las instalaciones de la unidad
habitacional.
3.1.2.
Análisis de la demanda
La demanda a la que está proyectado el arrendamiento es regional, ya que como
se mencionó con anterioridad abarca varias ciudades del Estado de Veracruz
como Córdoba, Orizaba, Cd. Mendoza, Río Blanco, Nogales, Peñuela.
Para saber las necesidades de los estudiantes se aplicaron 95 encuestas, las
cuales se distribuyeron a estudiantes universitarios foráneos de la ciudad de
Xalapa, ya que tienen similitudes con las necesidades que podrían tener los
estudiantes próximos a vivir en el Sumidero.
Cabe mencionar que los estudiantes entrevistados fueron de la Ciudad de Xalapa,
ya que el campus Córdoba-Orizaba aún no está establecido y por lo tanto, los
estudiantes se encuentran distribuidos en las diferentes ciudades ya mencionadas.
La encuesta aplicada fue la siguiente:
CUESTIONARIO
La presente encuesta tiene por objeto analizar los gustos y necesidades de estudiantes
universitarios foráneos, respecto a una unidad habitacional exclusivamente para estos alumnos, la
cual estará ubicada en la zona Córdoba-Orizaba, El Sumidero, municipio de Ixtaczoquitlan.
Edad_______
sexo F ( ) M ( )
Marca con una cruz la respuesta de tu preferencia.
60
1. ¿En qué lugar preferirías vivir?
( ) Pensión
( ) Con familiares
( ) Departamento
( ) Casa rentada
*Si tu respuesta fue “departamento” continúa con la siguiente pregunta
2. Te gustaría que los departamentos estudiantiles fueran …
( ) Individuales
( ) Compartidos
3. Preferirías que los departamentos fueran...
( ) Amueblados
( ) Sin amueblar
*En caso de que tu respuesta haya sido individuales pasa a la pregunta 7
4. ¿Con cuántas personas estarías dispuesto a compartir un departamento con habitaciones
individuales?
( )1
( )2
( )3
5. ¿Cuánto estarías dispuesto a pagar por un departamento compartido sin amueblar, con
habitaciones individuales?
( )$2,600
( )$2,800
( )$3,000
6. ¿Cuánto estarías dispuesto a pagar por un departamento compartido amueblado,
habitaciones individuales?
( )$2,900
( )$3,100
( )$3,300 ó más
7. ¿Cuánto estarías dispuesto a pagar por un departamento individual sin amueblar?
( )$1,200
( )$1,400
( )$1,600 ó más
8. ¿Cuánto estarías dispuesto a pagar por un departamento individual amueblado?
( )$1,400
( )$1,600
( )$1,800 ó más
9. Marca tres servicios independientemente de agua, luz y gas que te gustaría que hubiera
en la unidad habitacional
( ) Internet
( ) Teléfono
( ) Cable
( ) Servicio de policía
( ) Cafetería
( ) Lavandería
Gracias por su tiempo.
Las encuestas arrojaron los siguientes datos:
61
1. ¿En qué lugar preferirías
vivir?
Pensión
Con familiares
Departamento
La
gráfica
muestra que de acuerdo a
Casa rentada
las encuestas realizadas a
estudiantes foráneos de la
2%
10%
presente
Universidad Veracruzana,
8%
el 80% de ellos prefiere
vivir en un departamento
que
con
familiares,
pensiones o incluso en
80%
una casa rentada.
Figura 3.1. Análisis de la demanda. Gráfica 1
Respondiendo a la pregunta
de que si los universitarios
prefieren
vivir
en
un
departamento individual o en
uno
compartido,
el
62%
2. Te gustaría que los
departamentos
estudiantiles fueran...
individuales
Compartidos
respondió que preferiría un
departamento individual y en
cambio
el
38%
prefiere
compartir departamento.
38%
62%
Figura 3.2. Análisis de la demanda. Gráfica 2
62
3. Preferirías que los
departamentos fueran...
Amueblados
El
92%
de
estudiantes
los
proponen
que los departamentos a
Sin amueblar
rentar
fueran
amueblados para mayor
8%
comodidad, en cambio el
8% respondió que les
gustaría
92%
que
los
departamentos fueran sin
amueblar.
Figura 3.3. Análisis de la demanda. Gráfica
3
De
acuerdo
con
las
encuestas realizadas la
mayor
parte
de
los
estudiantes, representado
4. ¿Con cuántas personas estarías
dispuesto a compartir un
departamento con habitaciones
individuales?
1
por un 50% prefiere que
2
3
17%
los departamentos estén
habitados por 4 personas,
en seguida se representa
un 33% con la opinión de
50%
33%
3 personas y por último
17% con 2 personas.
Figura 3.4. Análisis de la demanda. Gráfica 4
63
5. ¿Cuánto estarías dispuesto a pagar
por un departamento compartido sin
amueblar con habitaciones
individuales?
$2,600
$2,800
El
precio
que
estudiante
un
está
dispuesto a pagar por un
departamento
$3,000
compartido sin amueblar
6%
y
28%
con
habitaciones
individuales es: el 66%
$2,600, 28% $2,800, y el
6% $3,000, siendo éste
66%
último el precio más alto.
Figura 3.5. Análisis de la demanda. Gráfica
5
Por un departamento
compartido amueblado,
con
habitaciones
individuales
los
alumnos podrían pagar:
48%
$2,900,
28%
$3,100, y sin mucha
diferencia
el
6. ¿Cuánto estarías dispuesto a pagar
por un departamento compartido
amueblado, con habitaciones
individuales?
$2,900
$3,100
$3,300
24%
24%
$3,300.
48%
28%
Figura 3.6. Análisis de la demanda. Gráfica 6
64
7. ¿Cuánto estarías dispuesto a
pagar por un departamento
individual sin amueblar?
$1,200 $1,400
8%
Por
un
departamento
individual sin amueblar la
mayoría
$1,600
de
encuestas
las
(70%)
respondió que prefiere
22%
pagar $1,200 a $1,600
(8%)
70%
Figura 3.7. Análisis de la demanda. Gráfica 7
El 36% de los universitarios
encuestados respondió que
pagarían
$1,400
por
un
departamento individual, así
también el 36% respondió que
8. ¿Cuánto estarías
dispuesto a pagar por un
departamento individual
amueblado?
$1,400
$1,600
$1,800
podría pagar hasta $1,600, en
cambio
el
28%
pagaría
28%
36%
$1,800.
36%
Figura 3.8. Análisis de la demanda. Gráfica 8
65
9. Servicios independientes
de agua, luz y gas que te
gustaría que hubiera en la
unidad habitacional
Como se muestra en ésta
gráfica la mayoría de los
estudiantes
prefiere
como
servicio adicional el internet,
por la accesibilidad a la
internet
cable
información,
cafetería
teléfono
lugar contando con 21% se
servicio de policía
lavandería
encuentra se encuentra el
17%
9%
en
segundo
cable, el 17% servicio de
33%
16%
21%
4%
Figura 3.9. Análisis de la demanda. Gráfica 9
lavandería, seguido con 16%
de una línea telefónica, así
también el 9% opinó que es
(Fuente propia)
necesario
contar
con
vigilancia y por último con
4% con una cafetería.
66
3.1.3.
Análisis de la oferta
Como la renta de departamentos va dirigido a estudiantes universitarios
pertenecientes a la Universidad Veracruzana y a escuelas particulares
económicas, los precios en los que se podrá dar el arrendamiento serán
accesibles de manera que todos puedan disfrutar de una estancia cómoda.
La idea de arrendamiento surgió de la necesidad de que en el Sumidero no existe
un lugar adecuado para que los estudiantes puedan considerar habitar ahí, es
decir, los habitantes del Sumidero no tienen como actividad la renta de casas, o
pensiones, lo cual obstruye que los estudiantes habiten cerca de las instalaciones
de su universidad.
La apertura de la unidad habitacional se realizará en tres años contando a partir
del año 2008, puesto que en éste momento no se encuentra ninguna facultad en la
zona el Sumidero.
Publicidad:
Para efectos de la publicidad se determinó distribuir volantes en las universidades
existentes y en las facultades de la Universidad Veracruzana, de manera que se
de a conocer entre el estudiantado el servicio que se ofrece.
Así también, se colocará un espectacular en la autopista Córdoba-Orizaba, para
que las personas que circulen en ella, conozcan el servicio prestado.
67
Figura 3.10. Publicidad de la unidad habitacional estudiantil.
habitacional
3.1.4. Balance Oferta/Demanda
Análisis de precios
La empresa ha elegido la estrategia “Fijación de Precios de Penetración”, ya que
se estableció el precio de los departamentos por debajo de los de la competencia
de las ciudades colindantes con el fin de establecerse en el mercado.
De ésta manera se pretende superar a la competencia, ya que gracias al método
establecido, se estima que darán los precios de arrendamiento más elevados.
El precio por departamento para tres personas y con las características ya
mencionadas, es decir, amueblados y con recámaras individuales será de $3,500.
68
Posibilidades para competir, ventajas y desventajas.
Ventajas:
Prestará un servicio a los estudiantes universitarios de manera que tendrán
un lugar cómodo y accesible para establecerse cerca de la universidad.
Permitirá economizar a los estudiantes en cuanto a trasporte.
La unidad habitacional contará con servicios que no se pueden encontrar
de manera rápida y cercana como la lavandería, internet inalámbrico y una
tienda de conveniencia.
No se tiene competencia en ésta rama.
La unidad habitacional se encontrará en una zona estratégica, en frente del
campus, así se permitirá que los estudiantes se puedan trasladar desde los
departamentos a sus respectivas facultades en poco tiempo.
Ayudará
a
resolver
problemas
sociales
puesto
que
mejorará
la
infraestructura de la zona El Sumidero y por lo tanto a sus habitantes.
Desventajas:
A partir de que los estudiantes sean removidos de lugar, podrían tardar en
instalarse en los departamentos adaptados para ellos.
Los habitantes del lugar podrían implementar renta de casas o pensiones,
que los universitarios podrían preferir.
69
3.2. Estudio Técnico
3.2.1. Localización de la empresa
Se decidió que la unidad habitacional se ubique en El Sumidero, ya que ahí se
establecerá próximamente el campus de la Universidad Veracruzana CórdobaOrizaba, por lo tanto se encontrará un porcentaje alto del mercado que se
pretende obtener.
Así también, se encontró una variedad de terrenos disponibles en los alrededores
de lo que será la Unidad de Servicios Bibliotecarios y de información (USBI).
MACRO-LOCALIZACIÓN
La unidad habitacional estudiantil, se ubicará en el municipio de Ixtaczoquitlan. Se
encuentra ubicado en la zona centro del estado, en las coordenadas 18º51´ de
latitud norte y 97º04´ de longitud oeste, a una altura de 1186 metros sobre el nivel
del mar. Limita al norte con Atzacán y Fortín; al este con Córdoba, Coetzala,
Fortín, Naranjal; al sur con Omealca, Magdalena, Tequila y San Andrés Tenejapan
y al oeste con Rafael Delgado, Orizaba y Mariano Escobedo. Su distancia
aproximada al sur de la capital del estado por carretera es de 180 Km.
Figura 3.11. Ubicación del Municipio de Ixtaczoquitlan
70
MICROLOCALIZACIÓN
En sí, la unidad habitacional se encontrará ubicada en el Sumidero, perteneciente
al municipio de Ixtaczoquitlan, localizado en la autopista Córdoba-Orizaba.
Se ha realizado un estudio de los terrenos en venta disponibles para establecer la
unidad habitacional que se desea.
La primera opción es un terreno de bajo costo, es decir, $550,000 y cuenta con
10640 m2. A pesar del precio accesible, éste lugar se encuentra distanciado del
campus, y por lo tanto no sería conveniente para los estudiantes.
En seguida se encontró otro terreno
con
un
precio
más
alto,
sin
embargo, resulta conveniente para
los universitarios, ya que se localiza
a 200m del campus. El terreno se
encuentra al pie del camino, tiene
como
característica
que
es
totalmente plano, lo cual favorece la
construcción
de
habitacional.
la
unidad
Figura 3.12. Terreno en el Sumidero
El terreno mencionado con anterioridad cuenta con todos los servicios necesarios
para su perfecta adecuación a la creación de la planta, como son energía
eléctrica, y agua.
El terreno descrito se ubica a un kilómetro del pueblo en sí, situado frente a lo que
será el campus de la Universidad Veracruzana.
Es necesario aclarar que como para el proyecto sólo se necesitan 8596m2, serán
los únicos que se adquieran a un precio de $1,031,520.
71
JUSTIFICACIÓN DE LA UBICACIÓN DE LA EMPRESA.
Como se mencionó con anterioridad el terreno cuenta con:
Buena ubicación, favorable para los estudiantes.
Accesible ascenso y descenso de autobuses.
Las características físicas requeridas para implementar la construcción.
Circulación de vehículos.
3.2.2. Tamaño de la planta.
Como ya se mencionó, el terreno contará con 8596m2, suficientes para realizar la
obra.
A continuación se muestran las medidas destinadas para cada departamento:
Para cada departamento se destinarán 120m2 , de los cuales:
1. Para la sala se ocupará: 17.71m2
2. Cocina- comedor: 17.63m2
3. Estudio: 12.14m2
4. Baño: 7.32m2
5. Cuarto de servicio: 6.48m2
6. Recámaras: 10.30m2
La recepción tendrá una medida de 67.81m2
Comedor: 325m2
Lavandería: 26.20m2
Tienda de conveniencia: 157.21m2
72
Área de servicio: 51.66m2
3.2.3. Descripción de la planta:
Cada departamento contará con un área común, un comedor, una cocineta, un
área de estudio, un baño común conformado de dos lavamanos, una regadera y
un escusado, estos tres elementos serán de forma independiente para que la
utilización de uno, no obstruya al otro.
El departamento contará con un área de servicio a su disponibilidad.
Las tres recámaras mencionadas dispondrán cada una de ellas de: Una cama
individual y un closet.
Estacionamiento.
Cuarto de lavandería.
El cuarto de lavandería será rentado a terceras personas, de manera que de
mayores ingresos a la unidad habitacional.
Tienda de conveniencia:
En la tienda de conveniencia se venderán productos de uso personal, como el
shampoo, jabón de baño, cremas, papel de baño, etc. también se podrá obtener
botellas de agua, refrescos, botanas, entre otras cosas. En sí, el estudiante
encontrará cualquier artículo sin necesidad de salir de la unidad habitacional
puesto que lo encontrará de manera próxima.
Área de servicio:
Será utilizado para colocar la basura resultante de todo el edificio, estará ubicado
en un lateral, en la parte de afuera de éste, para tener mejor acceso a los
camiones de basura.
Cuarto de servicio:
73
En él se guardarán todos los utensilios indispensables para la limpieza.
Comedor:
Este espacio será rentado a terceras personas al igual que la lavandería, con el fin
de establecer un comedor.
Otros servicios:
Así también, independientemente de los servicios básicos como agua, luz y gas,
se pretende ofrecer servicios de limpieza una vez por semana para el área común,
cocina y baño.
74
3.2.4. Proceso del servicio
El presente diagrama es realizado con el fin de dar a conocer el procedimiento que
llevarán a cabo los universitarios para poder habitar en las instalaciones de la
unidad habitacional.
A continuación se muestra en un esquema el recorrido que deberán realizar los
estudiantes para habitar en la unidad habitacional.
Entrada a la unidad habitacional
Recorrido por las instalaciones
Salida de las
instalaciones
Entrevista con los
estudiantes
interesados a ocupar
un departamento de la
unidad habitacional.
Registro de datos de los
universitarios próximos
a disponer el servicio
Pago de depósito
correspondiente a un
mes de renta
Instalación del
estudiante en su
departamento
Figura 3.13. Proceso del servicio
A continuación se incluyen los planos de la fachada de la planta, de la planta en su
conjunto, la distribución de la planta y de los departamentos, respectivamente.
75
Figura 3.14. Fachada principal de la planta
76
Figura 3.15. Planta de conjunto
77
Figura 3.16. Distribución de la planta
78
Figura 3.17. Distribución de los departamentos
79
3.3. Estudio Organizacional y jurídico del Proyecto
3.3.1. Estudio Organizacional
PLANEACIÓN ESTRATÉGICA
La Unidad Habitacional “El Sumidero”, es una empresa que se preocupa por
ofrecer el mejor servicio para lograr el bienestar de los estudiantes, poniendo a su
disponibilidad departamentos de primera calidad.
Se tiene como principal objetivo que los estudiantes cubran sus necesidades y
encuentren la mejor estadía posible cerca de su universidad.
MISIÓN:
Promover las instalaciones de la unidad habitacional, así como tomar las
medidas adecuadas para ofrecer el mejor servicio.
VISIÓN:
Ganarse un lugar y prestigio en la zona Córdoba- Orizaba así como en sus
alrededores, por ofrecer un lugar cómodo y seguro que los estudiantes
puedan habitar.
OBJETIVOS:
Acaparar el 10% de universitarios para que hagan uso de las instalaciones
ofrecidas.
Ofrecer el mejor servicio en cuanto a departamentos para estudiantes
universitarios.
Expandir la unidad habitacional a otras ciudades como Xalapa en un tiempo
aproximado de 15 años.
80
ORGANIGRAMA
Gerente General
Asistente de gerencia
Personal de servicio
Vigilante
Figura 3.18. Organigrama de la Unidad habitacional
DESCRIPCIÓN DE PUESTOS
GERENTE GENERAL
PERFIL: Licenciado en el área Económico – Administrativo, titulado.
OBJETIVOS: Tiene como objetivo planear, dirigir y controlar todas las funciones
referentes a la unidad habitacional.
FUNCIONES:
1. Decidir sobre los problemas que se presentan en la organización de la
empresa.
2. Crear propuestas nuevas sobre cambios para mejorar las instalaciones.
3. Formular el reglamento interno de la unidad habitacional.
4. Estar enterado sobre los todos acontecimientos efectuados en la empresa.
81
ASISTENTE DE GERENCIA
PERFIL:
Terminada la
preparatoria
como
mínimo,
con
dos
cartas
de
recomendación.
SEXO: Femenino
EDAD: 22- 40
OBJETIVOS: Mantener el orden en la unidad habitacional.
FUNCIONES:
1. Registrar a los visitantes de los habitantes.
2. Mantener el orden en la ausencia del dueño.
3. Vigilar el buen uso de las instalaciones.
4. Dar información a las personas que lo requieran.
5. Mantenerse al pendiente de la tienda de conveniencia.
PERSONAL DE SERVICIO:
PERFIL: Terminada como mínimo la primaria.
SEXO: Femenino
EDAD: 25-45
OBJETIVOS: Prestar el mejor servicio a los estudiantes universitarios.
FUNCIONES:
1. Mantener en plena limpieza la unidad habitacional
VIGILANTE:
PERFIL: Secundaria terminada.
SEXO: Masculino
EDAD: 25-40
OBJETIVOS: Mantenerse alerta de los acontecimientos en la unidad habitacional.
FUNCIONES:
1. Velar por la seguridad del plantel así como de los que la habitan.
82
REGLAMENTO INTERNO DEL PERSONAL
Tratar respetuosamente a las personas que hagan uso de las instalaciones.
Realizar las actividades de una manera impecable, con el fin de ofrecer el
mejor servicio.
Ser puntual con el horario de trabajo, tanto de entrada como de salida.
Respetar en todo momento las pertenencias de los habitantes.
Tratarse con respeto entre compañeros de trabajo
PROCESO DE RECLUTAMIENTO Y SELECCIÓN DEL PERSONAL
El reclutamiento del personal se llevará a cabo por medio de anuncios en el
periódico, con el fin de dar a conocer la plaza que se ofrece.
Una vez hecho esto, los interesados que acudan a las instalaciones de la unidad
habitacional serán entrevistados por el gerente administrativo del lugar, en éste
caso el dueño.
PERCEPCIONES Y ESTÍMULOS ECONÓMICOS DEL PERSONAL
SUELDOS DEL PERSONAL
DIARIO
Gerente general
150
Asistente de gerencia
133.33
Personal de servicio
83.33
Vigilante
83.33
MENSUAL
4500
4000
2500
2500
Tabla 3.1. Percepciones del personal
3.3.2. Estudio Jurídico
La empresa va a ser constituir como persona física con ingresos por
arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal de bienes
inmuebles, de acuerdo a lo dispuesto en el Título IV Capítulo III.
83
3.4. Estudio Financiero
Gracias al estudio de mercado, a los aspectos técnicos, así como el estudio
organizacional y el jurídico se puede analizar de una forma organizada la situación
financiera del proyecto de inversión: “Unidad habitacional estudiantil, zona el
Sumidero, Municipio de Ixtaczoquitlan.
3.4.1. Fuentes del uso de dinero en efectivo
De acuerdo a la tabla 3.2 que se muestra a continuación se puede apreciar que se
adquirirá un terreno de $1,031,520 para la construcción de la unidad habitacional.
La unidad habitacional estudiantil constará de dos plantas, en las cuales estarán
distribuidos 10 departamentos en cada una de ellas. El presupuesto de la
construcción está valuado en $6,000,000.
Como inversión independiente de la construcción se calcula que de inmobiliario y
decoración se necesitarán $ 200,000.
Por lo tanto se realizara una inversión fija de $7,231,520
Departamentos Ixtaczoquitlan
Inversión Fija
Concepto de Inversión
Terreno 1 Ha
Construcción 2 Plantas de 600 m2 *5000
Importe
1,031,520.00
6,000,000.00
Equipamiento y Decoración
Totales
200,000.00
7,231,520.00
Tabla 3.2. Inversión fija
El presente proyecto va a estar financiado 100% con recursos propios.
84
3.4.2. Cálculos estimativos de ingresos esperados.
Como ya se mencionó el edificio contará con 20 departamentos que serán
rentados a $3,500 cada uno de ellos, de manera que se espera recibir un ingreso
mensual de $70,000, lo que corresponde a $840,000 anual.
Departamentos
Renta mes
Mensual
Renta Anual
20
3,500
70,000
840,000
Tabla 3.3. Ingresos por renta de departamentos
La unidad habitacional también contará con una cafetería, que será rentada a
terceras personas en $12,000 mensuales, dándonos un ingreso anual de
$144,000.
Renta Cafetería
Renta Anual Cafetería
12,000.00
144,000.00
Tabla 3.4. Ingresos por renta de cafetería
Independientemente de la cafetería se contará con una tienda de conveniencia,
suponiendo que se cuenta con 60 estudiantes habitando y que cada uno tendrá un
gasto de $30 como mínimo en la tienda, se supone un ingreso diario de $1,800.
Tomando en cuenta sólo 25 días, al mes se tendrá $45,000. Sin embargo hay que
tomar en cuenta que se tendrá un gasto del 85% sobre el ingreso mensual, es
decir 38,250 como se muestran en la tabla 3.5. y 3.6. respectivamente.
Huéspedes
Gasto Día
Ingreso Día
Ingreso mes Tienda (25 días)
60
30
1,800
45,000
Tabla 3.5. Ingresos de la tienda de conveniencia
85
Costo Tienda 85%
38,250
Tabla 3.6. Costos de la tienda de conveniencia
Es preciso mencionar que en un principio se había considerado instalar una
lavandería propia para los estudiantes, sin embargo el estudio financiero realizado
(Tabla 3.7.) arrojó que la lavandería obtendría pocos ingresos, por lo tanto, debía
ser rentada como local, puesto que no era viable para el proyecto.
Renta Lavandería
10,000
Huéspedes
Kg. Ropa Mes por Persona
Kg Ropa Mes Total
Precio por Kg.
Ingreso mes Tienda (25 días)
60
12
720
9
6,480
Tabla 3.7. Ingresos por renta de lavandería
3.4.3. Cálculo estimativo de costos y gastos esperados
La unidad habitacional espera gastos administrativos que muestra la tabla 3.8., y
que refleja que para dar mantenimiento a los departamentos y en general a todo el
edificio se estima un importe mensual de $3,500, para gastos de electricidad
$2,000 mensuales, gasto de agua $600 y por último para gas se destinará un
gasto de $1000 mensuales.
Importe Mes
Gastos de Administración
Mantenimiento
Electricidad
Agua
Gas
Total
3,500.00
2,000.00
600.00
1,000.00
7,100.00
Anual
42,000.00
24,000.00
7,200.00
12,000.00
85,200.00
Tabla 3.8. Gastos administrativos
86
Nomina Mensual Proyectada (Número de Puestos)
Gerente general
Asistente de gerencia
Personal de servicio
Vigilante
Total
4,500.00
54,000.00
4,000.00
48,000.00
2,500.00
30,000.00
2,500.00
30,000.00
13,500.00 162,000.00
Tabla 3.9. Gastos por nomina
3.4.4. Flujo de efectivo del proyecto a un año
Este estudio revela el efectivo disponible que tiene la empresa en caja, así
también muestra la capacidad de pago que tiene la empresa.
En el flujo de efectivo de la unidad habitacional, se observa que se tiene ingresos
por $137,000 anuales, los cuales están integrados por las rentas de los
departamentos, de la lavandería, cafetería y los ingresos por ventas de la tienda
de conveniencia.
Los ingresos son disminuidos por las salidas de efectivo, correspondientes a los
costos de ventas $38,250, gastos de operación disminuyendo las depreciaciones
correspondientes $20,600, y por último $7,723 de impuestos.
Con lo anterior, notamos que la empresa cuenta con $70,428 como saldo final, lo
que quiere decir que tiene existencia de efectivo en caja para el primer año, y
también para los años posteriores.
Una vez arrojada esta cantidad la empresa puede decidir adquirir activo fijo
siempre y cuando sea financiado por la empresa.
87
Tabla 3.10. Flujo de efectivo
88
3.4.5. Estado de resultados
El estado de resultados de la unidad habitacional muestra ingresos de $137,000
obtenidos mensualmente.
Así también, se muestra un costo de venta de $38,250, por consiguiente una
utilidad bruta de $98,750.
En totalidad se tiene $47,267 de gastos de operación. Se cuenta con una utilidad
de operación de $51,483, puesto que a la utilidad bruta se le disminuyó los gastos
de operación. La utilidad de operación corresponde el 37.58% en relación a los
ingresos.
La utilidad antes de impuestos es de $51,483 ya que no se tienen gastos
financieros.
Tomando en cuenta que se pagarán impuestos de 15% gracias a estrategias
fiscales, la utilidad neta del ejercicio será de $43,761.
89
90
3.5.6. Balance General
El balance general muestra que la empresa cuenta con $70,428 de activo
circulante, lo que corresponde el 100% de efectivo en cajas y bancos.
También se puede observar que del activo total, es decir, $7,275,281 sólo el .96%
corresponde al activo circulante, en cambio el 99.38% al activo fijo, esto gracias a
las inversiones realizadas.
Es importante mencionar que la empresa no cuenta con pasivos.
Del capital social, $7,231,520 utilizada para la inversión, se le restará el resultado
del ejercicio que corresponde a $43,761, quedando un capital contable de
$7,275,281.
91
Tabla 3.12. Balance general del ejercicio
92
A continuación se muestra la tabla de depreciaciones y amortizaciones para la construcción y el equipamiento.
Tabla 3.13. Depreciaciones y amortizaciones
93
3.4.7. Análisis financiero (razones financieras)
La unidad habitacional contará 100% con recursos propios, es decir, no se pedirá
financiamiento alguno.
A continuación se presentan las razones de rentabilidad para cada uno de los
meses durante un ejercicio, los cuales se interpretan de la siguiente manera:
La razón de rentabilidad en ventas nos dice que la empresa tiene una eficiencia de
31.94%, después de tomar en cuenta todos los gatos e impuestos sobre los
ingresos.
Lo que respecta al rendimiento de los activos la empresa nos muestran que se
cuenta con .60% de efectividad total de la administración para generar utilidades
con su activos disponibles, teniendo una variación de hasta 6.77% para el cierre
del ejercicio.
El Rendimiento obtenido sobre la inversión total de las acciones de la empresa
corresponde a un .60% para el primer mes, teniendo variaciones durante todo el
año.
94
Tabla 3.14. Razones financieras
95
3.4.8. Punto de equilibrio
Para señalar el punto de equilibrio tomando en cuenta la depreciación en relación
con los gastos fijos, por cada peso que se vende hay 72.08% de utilidad durante el
año.
Una vez disminuyendo la depreciación el porcentaje de ventas para alcanzar el
punto de equilibrio es de 20.86%., lo que significa que la empresa debería tener un
ingreso de $28,579.24 para alcanzar el punto de equilibrio.
96
Tabla 3.15. Punto de equilibrio
97
3.4.9. Estados financieros proyectados
Con los estados financieros proyectados, se pretende mostrar los beneficios o
pérdidas que arrojará el proyecto en un tiempo de 15 años.
Se ha decidido proyectar los estados financieros a 15 años, ya que se están
refiriendo a un proyecto de inversión que requiere de terreno y construcción, por
lo que se realizará un desembolso realmente grande, y llevará tiempo para
recuperar la inversión como se mostrará en la evaluación económica.
El estado de resultados proyectado muestra que año con año la empresa obtendrá
ingresos de $1,644,000 durante los 15 años.
Tomando en cuenta la utilidad bruta, disminuyendo los gastos fijos, gastos
financieros y los impuestos correspondientes se obtendrá una utilidad neta de
$525,130.
Lo que respecta al balance general, de acuerdo al análisis horizontal, método de
tendencias, podemos notar que el activo circulante y el capital social tiene
aumentos de acuerdo a los porcentajes presentados en la tabla siguiente.
Tabla 3.16. Tabla con método de tendencias
98
Tabla 3.17. Estado de resultados proyectado
99
Tabla 3.18. Balance general proyectado
Tabla 3.19. Depreciaciones y amortizaciones proyectadas
100
3.4.10.
Evaluación Económica del proyecto:
“Es un análisis micro-económico, tomando como objeto de investigación a la
unidad productiva, considerando los efectos directos en costos, gastos e ingresos
valorados a precio de mercado” (Hernández Chárraga, 1992, p131).
Gracias a la evaluación financiera se pueden tomar decisiones más seguras sobre
los recursos que se pongan en juego en un proyecto de inversión.
Tasa Interna de Retorno Económico del proyecto, Valor Actual Presente y
Periodo de recuperación:
Para poder saber cuál será el flujo neto de efectivo de la unidad habitacional, es
decir, los flujos de inversión y los flujos anuales de entradas y salidas de efectivo
del proyecto de acuerdo a cada año, se deberá tomar en cuenta que se realizó
una inversión inicial de $7,231,520, a los cuales se les va a disminuir el activo fijo,
sin tomar en cuenta las depreciaciones, se obtendrá un flujo neto a 15 años de
$3,276,650.
Para el proyecto: “Unidad habitacional estudiantil, zona el Sumidero Municipio de
Ixtaczoquitlan”, se obtiene una tasa Interna de Retorno Económico de 9.52%, es
decir, es la máxima tasa de interés que puede pagar la empresa por un capital que
aun no ha sido recuperado.
Lo que se refiere a la Tasa de Rendimiento Mínimo Aceptable (TREMA), al
proyecto se le exigirá una rentabilidad mínima de 6%, de manera que permita
cubrir la totalidad de la inversión inicial, así como los egresos, intereses,
impuestos, etc.
Por lo tanto se obtiene un valor actual neto, sin tomar en cuenta la TREMA de
$1,991,181.33 lo que quiere decir, que el proyecto si es viable.
101
Como se muestra en el cuadro siguiente, la inversión va a ser recuperada en 13
años.
Costo-Beneficio de la Inversión:
El proyecto presenta un costo-beneficio de 1.14%, lo que demuestra que el
proyecto debe ser aceptado, ya que el costo beneficio es mayor a uno, es decir,
los beneficios son mayores a los costos.
Con lo anterior podemos concluir que el proyecto de inversión: “Unidad
habitacional estudiantil, zona el Sumidero, municipio de Ixtaczoquitlan es rentable,
puesto que cubre con todas las expectativas financieras necesarias para llevarlo a
cabo.
102
Tabla 3.20. Análisis de la derrama económica
103
Como se ha ido mostrando en los estudios realizados de mercado, técnico,
administrativos y el financiero, éste proyecto es factible, puesto que cubre con uno de
los objetivos propuestos en un principio, que es contribuir con más empleos para los
habitantes de la zona, y así mejorar su forma de vida.
La construcción está programada para realizarse en una zona rural, lo que significa que
contará con áreas verdes, jardineras, espacios de ambientación, lo que propicia el
aprendizaje del estudiante.
104
CONCLUSIÓN
105
Una vez realizada la presente tesina, se puede observar el papel tan importante que
tienen los proyectos de inversión, incluyendo los estudios que los conforman: de
mercado, técnico, administrativo, y financiero.
Gracias a los estudios realizados durante el proyecto de inversión: “Unidad habitacional
estudiantil, zona el Sumidero, Municipio de Ixtaczoquitlan”, se logró saber si era viable
poner en marcha el proyecto que se tenía pensado desarrollar, y por lo tanto tomar la
decisión correcta.
La tesina se basó en tres capítulos de los cuales el primero, “Importancia de los
proyectos de inversión”, constó de una parte teórica en la que se explicaron los
conceptos generales utilizados en el proyecto de inversión, de ésta manera quedó claro
lo que es: proyecto, inversión, proyecto de inversión, los tipos de proyecto existentes y
los componentes que lo conforman. Así también se analizó uno a uno los estudios de
mercado, técnico, administrativo y financiero, marcando los puntos necesarios para
llevarlos a cabo.
En el segundo capítulo, “Estudio de la zona el Sumidero, Municipio de Ixtaczoquitlan”,
se entró en materia del análisis del lugar en donde se pretende llevar a cabo la
construcción de la unidad habitacional, se trataron puntos como la historia de
Ixtaczoquitlan, la ubicación, la cuál fue de suma importancia ya que nos permitió
conocer el lugar en donde se implementará el proyecto, la economía con la que ésta
zona cuenta, la población que se encuentra actualmente habitándolo, así también se
realizó un apartado en donde se analiza la justificación del proyecto llegando a la
conclusión de que éste fue pensado en la necesidad de los estudiantes de tener una
vivienda ahora que se realice el traslado de las facultades al Sumidero.
También se hace mención de los objetivos que se persiguen dentro del proyecto, entre
los que se encuentran: ofrecer a los estudiantes el mejor lugar para vivir y mejorar la
infraestructura del lugar.
Éste capítulo fué realizado con el único fin de obtener bases más sólidas que den pie a
realizar los estudios correspondientes con mayor profundidad.
106
Dentro de éste capítulo también se trató un tema se suma importancia para la
realización de la tesina, es decir, se abarcó una investigación sobre arrendamiento,
dejando claro que la diferencia entre arrendamiento financiero y arrendamiento civil es
que para que un contrato de arrendamiento sea financiero se debe mencionar al final de
éste que se transmitirá el bien arrendado.
También se hizo mención del arrendador y arrendatario, aclarando los derechos y por
consiguiente las obligaciones de cada uno de ellos durante el mencionado contrato.
Para un mejor estudio se incluyó un apartado en donde se menciona el arrendamiento
desde el punto de vista contable y fiscal, para poder abarcar una mayor parte sobre
éste tema.
Por último en el capítulo tres, “: Proyecto de inversión: Unidad habitacional estudiantil,
zona el Sumidero, municipio de Ixtaczoquitlan, se realizaron los estudios de mercado,
técnico, administrativo y jurídico, así como el estudio financiero, en el estudio de
mercado se realizó un análisis detallado sobre el servicio que se pretende dar, tomando
en cuenta la caracterización del servicio, descripción del servicio, el mercado objetivo,
en éste caso los universitarios, y por último un análisis completo de la oferta y la
demanda.
El estudio mencionado arrojó que el proyecto va a estar dirigido a estudiantes
universitarios de la zona Córdoba-Orizaba, ya que es ahí en donde surge la necesidad
de implementar viviendas para ellos, ya que en la infraestructura del lugar no se cuenta
con éste servicio.
Lo que respecta al estudio técnico, se analizó la zona en donde se va a llevar a cabo el
proyecto, tomando en cuenta los siguientes puntos: localización de la empresa, macrolocalización, micro-localización, justificación de la ubicación de la planta, el tamaño de
ésta, la descripción de la planta, así como la descripción de los servicios con los que
cuenta, y por último el proceso del servicio.
Éste estudio permitió saber que en el Sumidero, si es posible realizar la construcción de
la unidad habitacional, ya que se encontraron terrenos de importancia para llevarlo a
107
cabo, sin embargo por su superficie, la ubicación y precios, se escogió la mejor opción,
que daba como resultado un terreno de 8596m2 a un precio conveniente, ubicado en
frente de lo que será el nuevo campus de la Universidad Veracruzana.
Para el estudio organizacional se dejó ver la misión, visión y objetivos que persigue el
proyecto, el organigrama de la institución haciendo referencia a cuatro puestos básicos
para la organización, así como la descripción de los puestos que se pretenden ofrecer,
y el pago de salarios, se presentó el reglamento interior al que estarán sometidos los
empleados y el proceso de reclutamiento para obtener al mejor personal, y así poder
ofrecer el mejor servicio.
En el estudio financiero se detallaron temas como la fuente del uso del dinero, es decir
la inversión que se pretende realizar, en éste caso la inversión del terreno y la
construcción, los cálculos estimativos de los ingresos esperados, tomando en cuenta
los ingreso de las rentas, lavandería, cafetería y la tienda de conveniencia, también se
consideraron los costos y gastos a realizar, se presenta el flujo de efectivo del proyecto,
así como el balance general y el estado de resultados de un ejercicio de la unidad
habitacional.
Dentro de la evaluación económica se realizó el estudio de las razones financieras
sobre los estados financieros proyectados, lo que nos permitió saber que el proyecto si
es rentable.
Cabe mencionar que los estados financieros fueron proyectados a 15 años ya que se
requiere de una inversión grande, como ya se explico en el capítulo correspondiente.
La tasa Interna de retorno fue de 8.57% y la inversión se va a recuperar en 13 años. El
proyecto independientemente de dar beneficios económicos, también ayuda de una
manera social y ecológica.
Con todos estos estudios se concluyó que el proyecto si es viable, y por lo tanto se
recomienda que sea puesto en marcha.
108
FUENTES DE INFORMACIÓN
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Prentice Hall Hispanoamericana.
García M. (1999), “Sociedades mercantiles”, (2da. Ed.), México D.F., Oxford.
Hernández A. (2005), “Formulación y evaluación de proyectos de inversión” (5th ed.),
México, Thomson.
Holtje F. (1998), “Mercadotecnia”, (1ra. Ed.), México D.F., Mc Graw-Hill.
Huerta E., & L.C. Sui C. (1995) “ Análisis y evaluación de proyectos de Inversión para
bienes de capital”, (2da. Ed.), 1995, México D.F. Instituto Mexicano de Contadores
públicos A.C.
Johnson, ad al. (1997), “Dirección estratégica”, (3ra. Ed.), Madrid, Prentice Hall.
López J. (2002), “ Régimen fiscal del Arrendamiento de Inmuebles por personas físicas”
(2da. Ed.), México, Calidad en Información.
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Ortega A. (2006), “Proyectos de inversión”, (1ra. Ed.), México, CECSA.
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Salazar P. (1992), “Diplomado en el ciclo de vida de los proyectos de inversión”. (1ra.
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109
DOCUMENTO CON ACCESO EN LA WORLD WIDE WEB
Conteo de población. Acceso el 16 de junio de 2008,
http://www.inegi.gob.mx/est/contenidos/espanol/sistemas/conteo2005/localidad/iter/default.asp?s=es
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Mapa de a Universidad Veracruzana. Acceso 16 de junio de 2008. http://www.uv.mx/mapaflash/mapacordoba.html
Inmobiliaria. Acceso 8 de junio de 2008. http://mexico.inmobiliaria.com/ficha_terreno-ruralixtaczoquitlan-venta-F104868.htm
Páez M. (2006) Informes de la USBI. Acceso 16 de junio de 2008. http://www.orizabaenred.com.mx/cgibin/web?b=VERNOTICIA&%7Bnum%7D=43123
Ramos M. Beneficio fiscal del arrendamiento. Acceso 1 de julio de 2008
www.nuevoconsultoriofiscal.com.mx/enviar.php?type=2&id=324
Flujos de efectivo. Acceso 1 de julio de 2008.
http://www.wikilearning.com/curso_gratis/administracion_financieraflujos_de_efectivo_y_riesgo_de_un_proyecto/13153-14
110
ANEXO I
111
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
CONTRATO
DE
ARRENDAMIENTO
QUE
CELEBRAN
POR
UNA
PARTE________________________A QUIEN SE LE DENOMINARA EN ADELANTE
"EL ARRENDADOR" Y DE OTRA PARTE_____________, EN SU CARACTER DE
"ARRENDATARIO", RESPECTO DEL INMUEBLE QUE SE MENCIONA MAS
ADELANTE Y DE ACUERDO LO QUE SE CONTIENE EN LAS SIGUIENTES
DECLARACIONES
Y
CLAUSULAS:
DECLARACIONES
I.-
Declara
"El
arrendador":
a) Ser propietario del inmueble marcado con el No.__________ ubicado en la
calle_______________________de__________________
Col.________Municipio____________ del Estado de_________________.
b) Que dicho inmueble se encuentra al corriente en el pago de todas sus contribuciones
fiscales, y que no reporta a la fecha ningún adeudo por concepto de gastos de
administración, lo cual lo acredita con la documentación que exhibe en este momento, y
que se agrega como anexo al presente contrato formando parte integrante del mismo.
c) Que es su deseo celebrar el presente contrato de arrendamiento por un plazo que se
considera forzoso señalado en las cláusulas del presente contrato.
II.-
Declara
"El
arrendatario"
a) Ser mayor de edad, y encontrarse debidamente capacitado para obligarse en los
términos
del
presente
contrato.
b) Conocer el estado físico y jurídico de inmueble, y que se le ha hecho mención de las
cantidades que mensualmente debe cubrir por gastos de mantenimiento, habiendo
verificado personalmente ante el administrador del condominio que no se adeuda
112
cantidad alguna por estos conceptos de mantenimiento relacionados con el inmueble
materia del presente contrato.
EXPUESTO LO ANTERIOR, LOS COMPARECIENTES OTORGAN LO QUE SE
CONTIENE
EN
LAS
SIGUIENTES:
CLAUSULAS
PRIMERA.- "El Arrendador" da en arrendamiento al "Arrendatario" el inmueble
mencionado con anterioridad, recibiéndolo este último en dicho concepto al momento
de
SEGUNDA.-
firma
"El
Arrendatario"
del
pagará
presente
por
concepto
de
contrato.
renta
la
cantidad
de__________mensuales, más el quince por ciento por concepto de Impuesto al Valor
Agregado, debiendo entregar "El Arrendador", el recibo correspondiente al arrendatario,
debiéndose cubrir la renta por meses adelantados, durante los primeros_______días de
cada mes en el domicilio de "El Arrendador" o de su representante legal debidamente
acreditado.
Así mismo, y en calidad de depósito, para prever cualquiera de los supuestos
mencionados en este contrato, "El arrendatario" entrega en calidad de depósito al
arrendador la cantidad de________________misma cantidad que en caso de no ser
utilizada por el arrendador, deberá devolverse a la terminación del presente contrato y
de sus prórrogas en su caso.
TERCERA.- El presente contrato de arrendamiento, tendrá una duración de un año
forzoso para ambas partes, contado a partir de la fecha de firma del presente contrato.
CUARTA.- El Arrendatario destinará el inmueble materia del presente contrato,
únicamente para uso habitacional, quedándole estrictamente prohibido destinarlo para
cualquier otro fin, siendo esto una causa especial de rescisión del presente contrato.
113
QUINTA.- En caso de que El Arrendatario quisiere seguir arrendando el inmueble por
un plazo mayor al señalado en la cláusula tercera, deberá notificarlo al arrendador con
treinta días de anticipación a la fecha en que termine el presente contrato, para que El
Arrendador otorgue su consentimiento con dicha petición, en ambos casos, deberá
notificarse en forma fehaciente. "El Arrendador" tendrá el derecho de incrementar la
renta en un por ciento en comparación al último pago realizado, condición que deberá
respetar "El Arrendatario" en caso de que quisiere seguir rentando el inmueble.
SEXTA.- Queda expresamente prohibida al "Arrendatario" subarrendar, o transmitir bajo
cualquier título el uso del inmueble dado en arrendamiento, siendo esta una causa
especial de rescisión del presente contrato.
SEPTIMA.- En caso de que el inmueble requiera de alguna reparación cuya omisión
impida el uso normal a que está destinado el mismo, El Arrendatario se obliga a
informar de esta situación al arrendador, o a su representante legal para que este se
encargue
de
realizar
las
reparaciones
necesarias.
OCTAVA.- "El Arrendatario" no podrá realizar actos que vayan en contra de lo
establecido por el reglamento del régimen de propiedad de condominio a que se
encuentra
sujeto
el
inmueble.
NOVENA.- "El Arrendatario" recibe el inmueble en condiciones perfectas de
habitabilidad, reuniendo los estándares de higiene y salubridad exigidos por Ley,
obligándose a devolverlo en el mismo estado en que lo recibe al momento en que se
termine, rescinda o convengan las partes entregar el mismo, aceptando las
modificaciones que sufra por el deterioro natural de uso, obligándose a cubrir los gastos
de reparación de aquellos desperfectos que en forma intencional o accidental se
ocasionen
al
inmueble.
DECIMA .- Cualquier modificación que quisiere realizar El Arrendatario, sobre el
inmueble, deberá ser autorizada por El Arrendador para lo cual deberá notificarle al
114
primero y por escrito de los cambios que quisiere realizar, debiendo existir un
documento
por
parte
del
arrendador
que
autorice
dichas
modificaciones.
DECIMA PRIMERA.- "El arrendatario" se obliga a contratar una fianza de cumplimiento
ante la Compañía afianzadora que designe "El arrendador" relacionada con las
obligaciones contenidas con el presente contrato y a renovar dicha fianza en caso de
renovación del contrato, o bien, actualizar el monto de la fianza en caso de que exista
un aumento en las obligaciones de pago aquí establecidas en el presente contrato.
DECIMA SEGUNDA: Leído que fue el presente, ambas partes lo firman ante la
presencia de un tutor, mismos que se señalan al calce, en cada una de sus hojas y al
final de ésta última, a los días ______ del mes ________________ de 20___, en el
Municipio
de
____________________
del
Estado
de
__________________,
manifestando que no existe dolo, violación, lesión, o algún otro vicio de consentimiento
en la formulación del mismo.
“Arrendador”
“Arrendatario”
___________________________
_________________________
Tutor
______________________________
115
ANEXO II
116
Normatividad y calidad: Reglamento de construcción para el Estado de
Veracruz.
Según el artículo de 9 del Reglamento de Construcción para el Estado de Veracruz,
toda dependencia, Entidades Públicas así como personas físicas o morales para iniciar
una planeación, construcción, diseño, operación y mantenimiento de instalaciones y de
estructuras que tengan efecto en la vía pública deberán presentar a la Secretaría de
Obras y Servicios al inicio de cada ejercicio anual, sus programas de obra para su
revisión o en su caso para su aprobación.
“Director Responsable de Obra es la persona física auxiliar de la Administración, con
autorización y registro de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, que se hace
responsable de la observancia de la Ley, de este Reglamento y demás disposiciones
aplicables, en el acto en que otorga su responsiva relativa al ámbito de su intervención
profesional” (Reglamento de construcción, art.33)
De acuerdo con el artículo 33 para que una persona sea Director Responsable de
Obra, se deben satisfacer los siguientes requisitos:
I. Acreditar que posee cédula profesional correspondiente a alguna de las siguientes
profesiones: Arquitecto, Ingeniero Arquitecto, Ingeniero Civil, Ingeniero Constructor
Militar o Ingeniero Municipal;
II. Acreditar ante la Comisión, que conoce la Ley y su Reglamento, el presente
Reglamento y sus Normas, la Ley Ambiental y demás leyes y disposiciones relativas al
diseño urbano, vivienda, construcción, imagen urbana, anuncios, equipamiento,
mobiliario urbano y la conservación del Patrimonio Histórico, Artístico y Arqueológico de
la Federación o del Distrito Federal, los Programas y las Normas de Ordenación, para lo
cual debe obtener el dictamen favorable a que se refiere la fracción III del artículo 46 de
este Reglamento;
III. Acreditar como mínimo cinco años de experiencia en la construcción de obras a las
que se refiere este Reglamento, y
117
IV. Acreditar que es miembro activo del Colegio de Profesionales respectivo.
Y tendrá como obligaciones:
I. Suscribir y presentar ante la autoridad una manifestación de construcción o una
solicitud de licencia de construcción especial;
II. Dirigir y vigilar la obra asegurándose de que tanto el proyecto, como la ejecución de
la misma, cumplan con lo establecido en los ordenamientos y demás disposiciones a
que se refiere la fracción II del artículo 33.
El Director Responsable de Obra debe contar con los Corresponsales a que se refiere
el artículo 36 de este Reglamento, en los casos que en ese mismo artículo se numeran.
En los casos no incluidos en dicho artículo, el Director Responsable de Obra podrá
definir libremente la participación de los Corresponsales.
El Director Responsable de Obra debe comprobar que cada uno de los Corresponsales
con que cuente, según sea el caso, cumpla con las obligaciones que se indican en el
artículo 39 de este Reglamento; de no ser así, deberá notificarlo a la Delegación
correspondiente y a la Comisión;
III. Responder de cualquier violación a las disposiciones de este Reglamento. En caso
de no ser atendidas las instrucciones del Director Responsable de Obra por el
propietario o poseedor, en relación al cumplimiento del Reglamento, debe notificarlo de
inmediato a la Delegación correspondiente;
IV. Planear y supervisar el cumplimiento de las medidas de seguridad en la obra,
relativas al personal, terceras personas, sus colindancias y la vía pública;
V. Llevar en la obra un libro de bitácora foliado y sellado por la Delegación, en el cual se
anotarán en original y dos copias, los siguientes datos:
a) Nombre y firma del propietario o poseedor, del Director Responsable de Obra y del
Residente, así como de los Corresponsales y del Perito en Desarrollo Urbano, si los
hubiere;
118
b) Nombre o razón social de la persona física o moral que ejecute la obra;
c) Materiales empleados para fines estructurales o de seguridad;
d) Procedimientos generales de construcción y de control de calidad;
e) Descripción de los detalles definidos durante la ejecución de la obra;
f) Fecha de las visitas, observaciones e instrucciones del Director Responsable de
Obra, así como de los Corresponsales y Perito en Desarrollo Urbano, en su caso;
g) Fecha de inicio de cada etapa de la obra, y
h) Incidentes y accidentes;
VI. Colocar en la obra, en lugar visible y legible desde la vía pública, un letrero con su
nombre y, en su caso, de los Corresponsales y sus números de registro, número de
registro de manifestación de construcción o de licencia de construcción especial, la
vigencia, tipo y uso de la obra y ubicación de la misma;
VII. Entregar al propietario o poseedor, una vez concluida la obra, los planos
actualizados y registrados del proyecto completo en original, el libro de bitácora,
memorias de cálculo y conservar un juego de copias de estos documentos;
VIII. Resellar anualmente el carnet dentro de los 15 días anteriores al aniversario de la
fecha de su expedición y refrendar su registro de Director Responsable de Obra cada
tres años o cuando lo determine la Administración, sin que sea necesario presentar la
documentación que ya obra en poder de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda,
con excepción del documento del Colegio de Profesionales que lo acredite como
miembro activo.
En particular informará a la Comisión sobre su participación en las responsivas
suscritas a que se refiere el artículo 34 de este Reglamento durante el período anterior
al refrendo o resello;
119
IX. Elaborar y entregar al propietario o poseedor de la obra, al término de ésta, los
manuales de operación y mantenimiento a que se refiere el artículo 232 de este
Reglamento, en los casos de las obras que requieran de dictamen de impacto urbano o
impacto urbano-ambiental;
X. Observar en la elaboración del Visto Bueno de Seguridad y Operación las
previsiones contra incendio contenidas en el presente Reglamento y en las Normas;
XI. Acotar en los planos del proyecto ejecutivo las áreas de donación en las obras que
señale la normativa aplicable, y
XII. Las demás que establezcan las disposiciones legales y administrativas aplicables
en la materia.
120
INDICE DE FIGURAS
Figura 1.1. Producto-consumidor....................................................................................19
Figura 1.2. Producto-minorista-consumidor....................................................................19
Figura 2.1. Municipio de Ixtaczoquitlan...........................................................................47
Figura 3.1. Análisis de la demanda. Gráfica 1.................................................................62
Figura 3.2. Análisis de la demanda. Gráfica 2.................................................................62
Figura 3.3. Análisis de la demanda. Gráfica 3.................................................................63
Figura 3.4. Análisis de la demanda. Gráfica 4.................................................................63
Figura 3.5. Análisis de la demanda. Gráfica 5.................................................................64
Figura 3.6. Análisis de la demanda. Gráfica 6.................................................................64
Figura 3.7. Análisis de la demanda. Gráfica 7.................................................................65
Figura 3.8. Análisis de la demanda. Gráfica 8.................................................................65
Figura 3.9. Análisis de la demanda. Gráfica 9.................................................................66
Figura 3.10. Publicidad de la unidad habitacional...........................................................68
Figura 3.11. Ubicación del municipio de Ixtaczoquitlan..................................................70
Figura 3.12. Terreno del Sumidero..................................................................................71
Figura 3.13. Proceso del servicio....................................................................................75
Figura 3.14. Fachada de la planta ..................................................................................76
Figura 3.15. Planta en su conjunto..................................................................................77
Figura 3.16. Distribución de la planta..............................................................................78
Figura 3.17. Distribución de los departamentos..............................................................79
Figura 3.18. Organigrama de la unidad habitacional......................................................80
121
INDICE DE TABLAS
Tabla 2.1. Censo poblacional............................................................................................49
Tabla 3.1. Percepciones del personal...............................................................................83
Tabla 3.2. Inversión fija.....................................................................................................84
Tabla 3.3. Ingresos por renta de departamento................................................................85
Tabla 3.4. Ingresos por renta de cafatería........................................................................85
Tabla 3.5. Ingresos de la tienda de conveniencia.............................................................85
Tabla 3.6. Costos de la tienda de conveniencia................................................................86
Tabla 3.7. Ingresos por renta de lavandería.....................................................................86
Tabla 3.8. Gastos administrativos.....................................................................................86
Tabla 3.9. Gastos por nómina...........................................................................................87
Tabla 3.10. Flujo de efectivo.............................................................................................88
Tabla 3.11. Estado de resultados correspondiente a un año............................................90
Tabla 3.12. Balance general del ejercicio..........................................................................92
Tabla 3.13. Depreciaciones y amortizaciones del ejercicio...............................................93
Tabla 3.14. Razones financieras.......................................................................................95
Tabla 3.15. Punto de equilibrio..........................................................................................97
Tabla 3.16. Tabla con método de tendencias....................................................................98
Tabla 3.17. Estado de resultados proyectado....................................................................99
Tabla 3.18. Balance general proyectado...........................................................................100
Tabla 3.19. Depreciaciones y amortizaciones proyectadas..............................................100
Tabla 3.20. Análisis de la derrama económica..................................................................103
122
123