CAPITULO I

CAPITULO I
E L ARRENDAMIENTO CONSUETUDINARIO
VALENCIANO. SU EVOLUCIÓN EN LA HISTORIA
DE LOS ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS
EN NUESTRA PENÍNSULA
Desamparados Llombart Bosch
1. INTRODUCCIÓN
Con el fin de comprender mejor el alcance actual de la institución de los arrendamientos históricos valencianos, vamos a ofrecer unos rasgos sobre su evolución comparándolos con el desarrollo histórico de los arrendamientos rústicos a lo largo de la
historia de nuestro País. No desconocemos la dificultad que entraña el análisis histórico de una institución jurídica a lo largo de
los siglos, y menos el quererlo subsumir a unas pocas páginas. Y
aún es más complicado pretender integrar su estudio evolutivo
dentro de los cambios acaecidos en el devenir histórico del contrato de arrendamientos rústicos ordinario, sin olvidar las diferentes figuras jurídicas que han regulado las relaciones entre los
labradores carentes, en propiedad, de tierras de cultivo y los sujetos que ostentaron poder de dominio sobre las mismas.
Desde la antigüedad, las diversas situaciones vinculatorias del
hombre con la tierra han sido reguladas por fórmulas jurídicas que
sólo en pocas ocasiones nos recuerdan a los contratos actuales;
desde las figuras arrendaticias que ya encontramos ordenadas en
la Biblia o las formulaciones enfitéuticas egipcias o griegas, hasta
los precarios y censos enfitéuticos medievales y las locaciones
«longum tempus», pasando por los «agrivectigales» o la «locatio conductio» romanas. Todas estas fórmulas en teoría han ordenado a lo largo de la historia la forma de cultivar la tierra de propiedad ajena, a cambio de un precio, o en metálico, o en servicios
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prestados, o en frutos entregados, cuando no nos encontramos con
todas estas prestaciones combinadas (dinero a través de impuestos,
más prestaciones personales a través de determinados servicios
obligatorios del siervo de la gleba al señor, así como la entrega de
parte de la cosecha).
Observaremos cómo, a lo largo de la evolución de la institución, se van consolidando los rasgos distintivos del arrendamiento
valenciano que en la actualidad lo titulamos de histórico, porque
ciertamente se originó por circunstancias y hechos propios de nuestra zona y región donde se desarrollaron y adquirieron las peculiaridades con que ha llegado hasta nuestros días.
No pretendemos demostrar con nuestro estudio la naturaleza
jurídica de este contrato; su verdadero origen, bien contractual y
establecido sobre bases de un derecho personal, o bien real y derivado de la clásica división del dominio en eminens y utilis; si nació
como formula contractual y al devenir del tiempo se transformó
en derecho real; o si desde su origen fue siempre un derecho real
y funcionó como censo o enfiteusis. Entendemos que todas estas
opciones bien pudieran haber sido ser válidas, y en este sentido,
expondremos algunos argumentos legales y doctrinales mediante los cuales podamos confirmar con cierta aproximación alguna
de tales hipótesis.
2. ANTECEDENTES: PACTOS Y CONCESIONES DE TIERRAS
EN LA ANTIGÜEDAD
Esta relación jurídica existió ya en los albores históricos de la
humanidad, aunque los sujetos afectos y las relaciones establecidas entre ellos, fueran de muy diversas especies. Así los entes
detentadores del dominio sobre los bienes, normalmente públicos
(propiedades del Faraón, de los Reyes, del Estado, o de la Tribu)
y sus siervos, cultivadores, agricultores, adscritos a la tierra o liberii, que quedaban ligados a la tierra que cultivaban por vínculos
superiores a las simples relaciones obligatorias que conocemos en
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la actualidad. A lo largo de la historia pasan de ser esclavos a convertirse en adscriptii, siervos de la gleba, vasallos, etc. Estos status sólo se superarían cuando las estructuras sociales y políticas
transformaran las relaciones entre individuos, llegando a igualarse
en el plano personal ambas partes contratantes.
a) Egipto
La institución de cesión de tierras públicas como concesiones,
estaba ya extendida en Egipto antes de su conquista por los romanos. Todas las tierras eran propiedad del Faraón. El Antiguo Testamento relata cómo José compró para el Faraón todas las tierras
de Egipto, «vendiendo cada uno sus posesiones en fuerza de la
grandeza del hombre, y las sometió al Faraón» (Versículo 20, cap.
XLVII del Génesis).
El propio José organizó el cultivo de las tierras a través de pactos con los agricultores.1 Esta práctica consuetudinaria, «que vino
a ser como ley» se estableció en todo Egipto y rigió durante siglos.
FELIPE SCIO DE SAN MIGUEL2 aseguraba que ya se practicaba «en
época de Moisés y aún continuó durante muchos años, como se
reconoce muy bien en los escritos de HEREDOTO, DIODORO, JOSEFO
y SAN CLEMENTE DE ALEJANDRÍA».
ALVARO D'ORS3 clasificó las fórmulas contractuales según los
distintos tipos de cultivo que en ellas se practicaban o por la categoría o vinculaciones que detentaban los sujetos arrendatarios.
1
Versículos 23 y 24 del Génesis donde se relata: «Y dijo José a los pueblos: He aquí
que el Faraón posee como veis, a vosotros y a vuestra tierra: tomad semillas, sembrad los
campos, para que podáis tener frutos daréis al Rey la quinta parte, las cuatro restantes os
las dejo para simiente y para alimento de vuestras familias e hijos, y desde aquel tiempo
hasta el día de hoy se paga a los reyes la quinta parte de toda la tierra de Egipto, y vino a
ser como ley» (Vers. 26, op. cit.).
2
Notas 18 y 19 de pie de página a la «Biblia Vulgata Latina», trad. al castellano y
anotada por el autor, Madrid, 1851, Tomo I, «El Génesis y él Éxodo», en pág. 222.
3
En «Introducción al estudió de los Documentos del Egipto Romano», Madrid. 1948,
págs. 86 y 87.
19
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En primer lugar, las tierras que se plantaban de cereales (cultivos extensivos) se solían arrendar a los «colonos reales» a través de pactos temporales, de breve duración, y a cambio de una
renta en especie. Las semillas se les proporcionaba por funcionarios reales y podían ser expulsados en todo momento. Otro segundo tipo de concesiones, más a título posesorio que arrendaticio,
pero también revocables, eran las obtenidas por altos funcionarios civiles o militares, que recibían tierras y las administraban
bien en cultivo directo o subarrendándolas a labradores. Y una tercera figura concesional, las llamadas tierras coloniales, eran lotes
de tierras entregadas a soldados en pago de servicios prestados.
Estas donaciones tenían carácter de irrevocables y transmisibles
mortis causa, pero sufrían bastantes limitaciones: impedimento de
enajenar, control oficial, cánones e impuestos, etc. D'ORS las califica de «enfiteusis limitadas».
b) Otros pueblos de la antigüedad: Israel y Grecia
En el Pueblo Judío tenemos conocimiento de estas situaciones
a través de los documentos bíblicos. La parábola de los Viñadores, sobre todo en la versión de San Mateo y de San Marcos, es
ilustrativa.4 Como observamos, es el arriendo de una explotación
completa y en marcha, la viña, el lagar, la torre, todo ello instrumentos y lugares de realización de las operaciones de conversión
de la uva en vino (primeras transformaciones).
También es de destacar la calificación del contrato como de
arrendamiento. Los dos narradores coinciden en llamarla «locavit eam agricolis» uno, y «locavii eam colonis» el otro. Y al afirmar que «peregre profectus est» y partió lejos, permite deducir
que fue una relación libremente pactada, y el señor recibía las rentas en dinero, no exigiendo a los colonos otro tipo de prestaciones de tipo personal.
4
«Había un padre de familia que plantó una viña, la cercó de vallado y cavando hizo
en ella un lugar y edificó una torre, y la dio a renta a unos labradores y partió lejos» (Vers.
33, Nuevo Testamento).
20
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En cuanto a Grecia, sólo hemos encontrado un vestigio del contrato en un texto en el que Plutarco nos relata la vida de SOLÓN.5
En ella encontramos la descripción de una relación jurídica establecida entre el propietario de unas tierras (acreedor) y un labrador-deudor. Dicha deuda le obligaba a cultivar las tierras de su
acreedor a cambio de un sexto de lo cultivado, que recibía el deudor,
entregando el resto para pagar la deuda contraída. Así se explica
el autor al decir que «el pueblo todo era deudor esclavizado por
los ricos, pues o cultivaban para éstos pagándoles el sexto, por lo
que se les llamaba partisextos».6
Entendemos que más que una relación contractual, se deba a
la existencia de una prestación personal para pago de una deuda.
ROSSI7 interpreta el texto diciendo que «los hombres del pueblo
eran gravados por deudas contraídas con los ricos que a cambio,
debían trabajar la tierra recibiendo el propietario la sexta parte de
la cosecha y se denominaban «sextari o mercenari». Parece tratarse de una relación de carácter forzoso para el aparcero, y establecido entre particulares (acreedor-deudor), en el que, según
ROSSI, parte de la renta se debía forzosamente dedicar al pago de
la antigua deuda».
c) Las concesiones arrendaticias del Derecho Romano
Al hablar de la figura que nos ocupa en Roma, hemos de tener
en cuenta las características de la estructura económica de la tierra, que se basaba en la distinción entre «ager publicus» y «ager
5
En «Vidas Paralelas: Solón, Pubícola. Temístocles», trad. de Antonio Ranz Romanillos, Col. Austral, 1948, págs. 22 y 23.
6
Antonio PALOMEQUE al referirse a las mejoras sociales que Solón pretendió para el
pueblo de Aenas, nos dice que atenuó el rigor del derecho de obligaciones aboliendo la responsabilidad personal por deudas. Y de allí en adelante suprimió el encarcelamiento, o la
esclavitud por las mismas. Defendió las reivindicaciones campesinas asentando a muchos
de ellos en tierras, obra terminada Pistrato, obtenidas por confiscaciones, poniendo límites
máximos a las grandes propiedades. En «Historia de la Cultura», Barcelona, 1947, pág. 212.
7
En voz «Colonia Partiaria», Nuevo Digesto, 1930, págs. 450 a 470. Nota en pág.
453.
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privatus». Ya en sus comienzos, y siguiendo a MONSSEM,8 la propiedad de la tierra está vinculada a la «gens» (grupo familiar extenso, conjunto de familias unidas por lazos de sangre) pasando en
la época de la Roma Imperial a formar parte del Erario Público.9
La propiedad privada se ejercía por el pater familiae sobre el fundo,
de modestas proporciones.10 El «ager publicus» se concedía a quienes pudieran pagar los cánones (el vectigal) a través de concesiones arrendaticias para su roturación y cultivo.
KASSER destaca la importancia de la agricultura en el mundo
Romano, al señalar que «la agricultura y la ganadería son el fundamento económico vital de Roma, así como la base de su estructura social. Un sentido rural impregna toda la vida espiritual de
este pueblo, su religión, sus costumbres, su arte, política y derecho. Este sentido rural, esta estructura agraria, explican la posición e importancia de la sociedad familiar como unidad que inspira y domina todo el derecho privado de esta época».11 El autor
hace referencia al primitivo derecho de las XII Tablas, del que
SOHM escribió que «el derecho de las XII Tablas es un derecho
civil propio de labriegos, rígido, severo y torpe».12 Pero no sólo
este derecho es esencialmente rural, ya que el propio Derecho clásico posterior establecía sus reglas e instituciones para una sociedad eminentemente agrícola. Y así lo califica GlORGIO DEL
VECHIO.13 Un numeroso grupo de agraristas españoles, han pro-
8
En «Historia Romana», T. V, París, 1887. Citado por BONFANTE en «Historia del
Derecho Romano», trad. por J. SANTA CRUZ TEIJEIRO, Madrid, 1944, vol. I, pág. 224.
9
Véase sobre el tema GARCÍA BADELL, Gabriel, en «La Agricultura en la Roma Antigua», Madrid, 1959, pág. 15.
10
Según BOFANTE es la sede y el huerto familiar y solía medir de 2 a 7 yugadas (medida que equivale al terreno que una yunta pueda labrar en un día). Podía transmitirse a los
herederos. En el lenguaje de las XII Tablas se denomina «heredium», op. cit., pág. 224.
11
En «Derecho Romano Privado», trad. por JOSÉ SANTA CRUZ TEIJEIRO, Madrid, 1968,
pág. 6.
12
En «Instituciones de Derecho Privado Romano», trad. por W. ROCES, Madrid, 1928,
pág. 45.
13
En «Sul Diritto Agrario», Rivista di Diritto Agrario, 1952, págs. 227 a 238. Hay
trad. española en la Revista General de Legislación y Jurisprudencia, 1952, págs. 529 a
543.
22
ARRENDAMIENTO CONSUETUDINARIO VALENCIANO...
fundizado sobre el tema, así como sobre el influjo del Derecho
Romano en el Código civil español y en el Derecho agrario.14
Fuera de Roma, en los territorios convertidos en Provincias,
no existía propiedad privada exclusiva de los ciudadanos romanos y del terreno itálico, y a los particulares solo se les concedió
una «possesio», a través de fórmulas contractuales, tipo concesiones a cambio del pago de una renta, vectigal o canon.
Ha habido, tradicionalmente, cierta confusión en la interpretación por los autores de Constituciones y textos que sobre los
contratos se recogieron en los Códigos Justinianeo y Teodosiano;
sobre todo hay que tener en cuenta que los mismos recaían sobre
muy distintas categorías de tierras: los «fundi patrimoniales»,
«fundi rei privatae», «fundi saltuenses», etc., así como la distinta
condición jurídica de los cultivadores, los denominados «agricolae», «censiti», «coloni», «adscriptius», «liberi», etc. circunstancias que aumentan la confusión.15
Los autores han mantenido dos tendencias doctrinales. La primera, la de considerar su origen derivado del conjunto de fórmulas negocíales que, alrededor de los fundos provinciales, se dieron en esta época, y que fueron configurando sus bases jurídicas.
La segunda, la de fundarlo originado de una sola figura, la «locado conductio» que dio, lugar a una amplia gama de contratos de
cesión de tierras a cambio de un canon o renta, fueran cuales fueran las especificaciones que a lo largo de los siglos venideros se
derivaran a través de los cambios acaecidos en los sucesivos ins14
Entre otros, puede consultarse a CAMPUZANO, Fernando, en «La transformación de
las instituciones civiles en el Derecho Agrario», en el Libro Homenaje a Clemente Diego,
Madrid, 1940, pág. 76 y ss.; CERRILLO Y MENDIETA en «Derecho Agrario», Barcelona,
1953, p. 26; BALLARÍN MARCIAL en «Derecho Agrario», Madrid. 1965, pág. 14. y AMAT
ESCANDELL en «Ascendencia Romana del Derecho Agrario», pub. en Estudios jurídicos
en homenaje al Profesor Santa Cruz Teijeiro, Valencia, 1974, págs. 86 a 86.
15
En este sentido A. D'ORS. en «La formación histórica de los tipos contractuales
romanos» en Anales de la Academia Matritense del Notariado, vol. V, 1950, págs. 246 a
260, vid. nota en la pág, 247.
23
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trumentos legales que los rigieran, modificados por el uso y las
costumbres y trasladados siglos después a los Fueros a través de
los documentos romanos que perduraron, tales como los Códigos
Justinianeo y Teodosiano.
Especialmente en tres fórmulas contractuales de la época romana, a las que nos vamos a referir a continuación, hemos encontrado rasgos y vestigios del origen remoto de nuestro modelo
contractual, eso sí, siempre en el mundo de las hipótesis, al no
poder defender ninguna de las tesis anteriores y tropezar con serias
dificultades en el deslinde de los datos necesarios para apoyar alguna de ellas, aunque hay que destacar la segunda tesis: la de
reconducir los orígenes de las fórmulas arrendaticias actuales simplemente a la «locatio conductio», contrato genérico, de naturaleza amplia e indefinida, y que como aseguraban ASTUTI,16 y en
España, A. D'ORS, mantenía que «para la mentalidad casuística
de la Jurisprudencia Romana de la época clásica, no había un contrato, sino una serie de tipos contractuales específicos, cuya teoría
general la ciencia jurídica romana nunca se preocupó de construir».
c.1. Locatio ager vectigalis
El primer contrato del que hablamos se trata de la «locatio agri
vectigalis» que se pactaba sobre tierras que pertenecían a Comunidades o Colonias administradas por Roma, y eran arrendadas
por sus representantes a los particulares para uso y disfrute de su
titular y herederos a cambio de un canon o vectigal. Se hacía con
tierras de cultivos a largo plazo, olivos, viñas, etc., y los contratos se pactaban a largo tiempo o a perpetuidad porque como observaba CUQ la razón principal era debida «a la necesidad de estimular a los colonos a quedar sujetos a la tierra que cultivaban, y
16
En «Aspetti del regime giuridico medioevale della prropietá fundiaria e dei conttratti agTari», enDopo il Primo Convegno lnternazionale de Diritto Agrario, Milán, 1958,
págs. 43 a 63. Nota en pág. 43. También en este sentido D'ORS en «La formación histórica de los tipos contractuales romanos», cit, pág. 248.
24
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así procurarse las ciudades arrendatarios activos, que pagaran fácilmente el canon convenido».17
El simple hecho de ser pactos a largo tiempo o a perpetuidad
inclinaba a parte de la Jurisprudencia a asimilar estas concesiones, al contrato de compra-venta, máxime cuando el contrato era
protegido por un Edicto a través de la «actione que de fundo vectigalis proposita est». Y en el siglo II los propios Jurisconsultos
defendieron que el arrendatario ostenta un «ius in re aliena». Pero
el propio CUQ es partidario de mantener la tesis del contrato de
arrendamiento, porque los poderes públicos conservaban el derecho de propiedad, y el arrendatario se obligaba a pagar un canon
al arrendador propietario; su derecho, sin embargo, sé aproximaba cada vez más al de propiedad, y así se llega a una fórmula desconocida en el antiguo derecho, asociando el elemento real al elemento personal.18 Por su parte, HlTVELIN19 confirma estas tesis al
mantener que el derecho sobre el «ager vectigalis» es un derecho
de naturaleza particular, al no estar protegido por acciones personales, sino reales.20
La discusión sobre la verdadera naturaleza del contrato, estaba motivada por el problema de la participación del vendedor (caso
de ser compra-venta) o del arrendador (caso de considerarse como
arrendamiento) en los riesgos, que cambiaban sustancialmente si
se configuraba de una u otra naturaleza jurídica. Este problema
fue resuelto por la Constitución del Emperador Zenón, al declarar que tanto la enfiteusis como la locatio ager vectigalis constituían un «tertium genus» distinto al de la venta y al del arrendamiento. Ya en el siglo IV esta institución evoluciona fundiéndose
con otras instituciones similares, al cambiar la calificación de las
tierras de las Provincias Romanas y ser incorporadas a dominios
17
«Manuel des institutions juridiques des Romains», 2ª. ed., París, 1928, pág. 355.
Op. cit., pág. 356.
En «Cours elementaire de'Droit Romaine», tomo I, París, 1927, pág. 58.
20
Digesto, VI 3 pr. 1, Paulo.
I8
19
25
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de la corona.21 Los arrendatarios pasan a denominarse «perpetuarii» y la naturaleza jurídica de derecho real se refuerza al ser calificado su derecho como un «ius perpetuum», naciendo obligaciones nuevas como la de mejorar la tierra, finalidad que hasta
entonces había especialmente caracterizado al contrato de enfiteusis.22
Se observa una evolución de las obligaciones integrantes de
este tipo de negocios, que siglos después se terminaron de configurar por Justiniano, quien llevó a cabo la fusión de todos ellos.
Parecen coincidir diversos romanistas que se realizó en los antiguos textos del «ius in agro vectigalis» una interpolación del contrato de enfiteusis -«id est enphiteuticamus»- identificando ambas
instituciones.23
c.2. La enfiteusis
El segundo contrato al que nos referimos, por sus connotaciones con la institución que nos ocupa, es el contrato de enfiteusis.24
El nombre deriva del griego «xpvxevo)
anmvoi » (yo planto), y hace referencia a la obligación principal del enfiteuta: la de plantar y rotu21
Según CUQ, op. cit., pág. 358.
No obstante hay autores que aseguran que no existía específicamente en Roma la
obligación de mejorar en las «locationes». Entre ellos J. IGLESIAS en «Derecho Romano,
Instituciones de derecho Privado», Barcelona, 1958, pág. 293; y LEVI en «West Roman
Vulgar Law of Property»,Philadelphia, 1951, págs. 53 y 55.
23
Entre otros HUVELIN que aseguraba que es posible que se realizara una interpolación en los textos del Digesto relativos a la institución del «ager vectigalis» en la rúbrica
del libro VI, título 3.º En op. cit., pág. 585.
24
La «Lex ara Legis Hadrianae» reguló esta institución al organizar la concesión a
colonos de tierras incultas en África (años 198-211). Tenemos noticias de la misma porque
apareció en una inscripción sobre un altar dedicado a Caracalla. En este sentido SCIOLOJA,
en Bulletín del Instituto di Diritto Romano, T. V, 1929, págs. 3 a 36. Es importante también como documento que complementa la institución el «Decretum Commodi de Saltus
Buruntanus», fragmento del «libellus» de los colonos que se quejan contra la Administración Imperial que impone prestaciones personales en oposición a la Lex Hadriana. Sobre
dicho contrato, puede consultarse a FUSTEL DE COULANGE, en «Recherches sur quelques
problemes d'histoire», 1886, págs. 33 a 42. Y también a S. SEGRE en.«Studio sull origine
e lo sviluppo del colonato romano», en Archivi Giuridico, 1890.
22
26
ARRENDAMIENTO CONSUETUDINARIO VALENCIANO...
rar nuevas tierras. HUVELIN define la institución como «arrendamiento rústico a largo tiempo, que se caracteriza por su relación
especial económica, ya que tenía por objeto roturar, hacer plantaciones, cultivar y mejorar una tierra».25 También LONGO insistió
sobre la necesaria cualidad de puesta en cultivo y mejora de tierras incultas, al afirmar que, «es connatural al negocio la obligación de trabajarla, cultivarla y transformarla en productiva. El
requisito de la "melioratio" hace del instituto un instrumento que
induce a los concesionarios al cultivo, a la roturación, al incremento productivo del fundo, que de otra forma hubiera quedado
improductivo».26
Más tarde Diocleciano reorganizó la institución, estableciendo el contrato sobre bases de arrendamiento de tierras, públicas a
fin ;de su roturación y plantación. Y en esta orientación se valoraba especialmente el elemento personal o enfiteuta y las relaciones; «intuitus personae».27 El contrato regulaba la realización y
gestión de las actividades del enfiteuta en la puesta en cultivo de
las nuevas plantaciones, la asunción de los riesgos y gastos de la
explotación, el pago de un canon a cambio de la obtención de los
frutos. Los cánones al principio eran módicos, pero al sufrir aumentos periódicos se hicieron bastante intolerables y Valentiano I, ante
las amenazas de los enfiteutas de abandono de las tierras, suprimió parte de ellos por Ley 364.28
25
Op. cit., pág. 585.
En «Corso di Diritto Romano», Tomo Derechos reales. Pádova, 1962. Sin embargo, otros autores estudiosos del Derecho Romano coinciden en opinar que esta obligación
era interpretada en este derecho tan solo como el de que los fundos fueran racionalmente
explotados (en este sentido, ARANGIO RUIZ en voz «Enfiteusis» del Nuevo Digesto Italiano, tomo III, pág. 254). Por otra parte, en su libro «La enfiteusis en el Derecho Civil de
Baleares», Pamplona, 1968, pág. 41, el Profesor LALAGUNA también advierte que «la función social a la que sirve el contrato como instrumento de colonización agraria, se realizó
sin imponer específicamente la obligación de mejorar la tierra por el juego específico de
los intereses recíprocos». Para más detalles léase a C. VATTIER FUENZALIDA en su libro
«Las mejoras del arrendamiento rústico. Estudio de Derecho Comparado», Salamanca,
1978, y en especial el capítulo «Precedentes del Derecho Romano», págs. 4 a 14.
27
En este sentido E. CUQ en op. cit., pág. 357.
28
Ley 364 «A Leontiu et Sallustii Consulatu ius pristinun rursus agnoscant».
26
27
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Esta Ley es importante ya que en ella se reafirmó la nota de
perpetuidad. Según CUQ a partir de este momento «se consolida
el derecho del enfiteuta que se va convirtiendo de hecho en perpetuo. Más tarde será perpetuo de derecho».29
El Emperador Zenón, ya en el siglo V y en su Constitución «De
iure Emphiteutico», reguló formalmente el contrato solucionando parte de las deficiencias de las que adolecía, como la de su confusión entre venta y arrendamiento, reglas sobre los riesgos por
fuerza mayor (ante la perdida total de la finca el riesgo lo asumía
el propietario, y las pérdidas parciales el enfiteuta) dándole forma escrita,30 y calificándolo como de un contrato especial «sui
generis» definido el derecho como «ius tertium ab utriusque memoratorum contractuum societate seu similitudine separatum». La
propia Constitución aclaraba que este «ius tertium» era distinto
de la venta y del arriendo, aunque ambas pueden ser la causa del
contrato, pero no concretan su naturaleza jurídica.31
Fue Justiniano quien, un siglo más tarde como ya hemos dicho,
terminó de configurar estos contratos. Y lo más destacable de la
Constitución Justinianea es que determinó la naturaleza jurídica
de estos contratos, calificándolo como un derecho real sobre la
cosa de otro, con derecho a una especie de retracto (ius prelatoris) y protegido por acciones reales; sin embargo, persisten las
obligaciones personales, como la de conservar el fundo en buen
estado, o roturarlo y plantarlo, caso de recibirlo inculto. Aunque
en principio eran perpetuos, se admitían por pacto contratos meramente temporales. HUVELIN opina que estamos ante un derecho
especial, mezcla de relaciones personales y reales.32 También son
concluyentes las tesis de MONIER al calificarlos como de arrien-
29
Op. cit., pág. 358.
C.IV.66.1.
31
En este sentido, ETTORE FAVARA, letra «Enfiteusi», Novisimo Digesto, tomo VI,
págs. 538 a 553.
32
En op. cit., pág. 585.
30
28
ARRENDAMIENTO CONSUETUDINARIO VALENCIANO...
dos a largo tiempo que acabaron por conferir un derecho real a los
arrendatarios.33
Es interesante indagar en qué momento este tipo de contratos
se extendió a los particulares. Existen vestigios de acuerdos similares entre ellos anteriores al siglo VI.34
V. COVIAN cita una sentencia dictada por cierta Comisión designada por el Senado 637, que decidió una «litis» en la que se trataba de terrenos cedidos por un ciudadano a otro, en uso perpetuo, con la obligación de satisfacer un canon anual. Y añade el
citado autor que dichos contratos ya existieron aun antes de Constantino, ya que sin duda la práctica romana reconocía como precedentes los de Grecia en los que podían ser objeto de este tipo
de contratos las tierras de particulares. Esta tesis la confirma
EDOURD CUQ,35 al asegurar que se dieron contratos similares a
los «agri vectigalis» entre particulares. Y cita un texto de SCEVOLA en que éste, al transcribir la «lex fundo vectigalis dicta» destaca la cláusula «ut is post certum tempora vectigal solutum non
esset, ad dominum pedeat»,36 opinando el comentarista que si la
palabra «dominum» no es una interpolación posterior, tendría la
traza de un contrato establecido entre particulares.
c.3. Locatio-conductio y Colonia Partiaria
Hay que tener en cuenta que junto a las concesiones públicas
de naturaleza real existían para las tierras del pueblo romano, contratos temporales por los que se concedía a los colonos tierras cultivables por un lustro. Así, A. D'ORS nos habla de «las penosas
condiciones de los colonos públicos y los colonos reales», ya que
estos arriendos llevaban aparejada una vigilancia y control por
33
Cit. por HUVELIN en loc. cit.
Instituta, III-24.3 y C. IC, 66.
35
Op. cit., pág. 256.
36
Digesto XX, 1,31.
34
29
DESAMPARADOS LLOMBART BOSCH
censores, la rescindibilidad a la voluntad unilateral del representante del Estado Romano, el aumento de renta cada cinco años.
Al renovarse el contrato se les entregaba la semilla que recibía el
arrendatario con el juramento de destinarla en los campos objeto
del arrendamiento, y los cultivos eran ordenados por reglamentos
oficiales.37
Relacionamos este tipo de locaciones con las que se establecieron más tarde con los «colonos adscriptiis» y «liberi» en las
que nacían relaciones impuestas y se establecían vínculos de carácter público. Es por lo que mantenemos que el germen de los arrendamientos rústicos está más cerca de las fórmulas que anteriormente hemos visto, en las que los concesionarios actuaban con
una mayor libertad, explotaban por cuenta propia, pudiendo conceder subarriendos a otros labradores. Este sistema, según HUVELIN «es el germen de una transformación en el transplante de este
tipo de negocios a las tierras privadas y ejerce un gran influjo en
la evolución posterior del contrato de arrendamiento rústico».38
Y así la locatio conductio, según D'ORS, «cuyo nombre nos
habla ya de un régimen sometido al sistema de estipulaciones recíprocas»,39 tuvo su origen en el sistema de las «locationes» censorias, en las que el Estado colocaba «locabat» un terreno a disposición de una persona «conductor» para que lo cultivase en provecho
propio a cambio de una merced (arrendamiento de cosa), o bien
para que realizase una obra a cambio de recibir un precio (arrendamiento de obra o locatio operis). Toda esta serie de negocios,
37
Para el Profesor A. D'ORS, en «La formación histórica de los tipos contractuales
romanos...», cit., pág. 256, el origen de estos contratos agrarios parte de las acciones de
«stipulatio», fuertemente influidas en las tierras conquistadas por los pactos que Roma
establecía con los extranjeros, basados en el FOEDUS del Derecho de Gentes, ya que con
ellos no podían vincularse a través de la «obligatio» que solo se reservaba al ciudadano
romano. Y a partir de estos dos elementos, va surgiendo un tercero, «la conventio» o acuerdo de voluntades. También en este sentido, KUNKEL en «Derecho privado Romano», trad.
española de L. PRIETO CASTRO, Barcelona, 1965, pág. 337, y BONFANTE en op. cit., pág.
557.
38
39
En «Cours elementaire», cit., pág. 583 a 585.
En «Documentos...», cit., pág. 92.
30
ARRENDAMIENTO CONSUETUDINARIO VALENCIANO...
para el citado autor, no tenían en común más que la idea unitaria
de «locare» y las acciones de «locati conducti».40
Fue, por tanto, un contrato de naturaleza amplia, más bien genérico, y como afirma ASTUTI «permaneció al margen del pensamiento jurisprudencial el cual se limitó a integrar todos los tipos
negociales, en un esquema unitario el de la "locatio conductio"
sin profundizar en su especial disciplina consuetudinaria».41
Hay autores, sin embargo, que mantienen tesis diferentes al
opinar que la «locatio conductio» es un contrato de orígenes oscuros, pero independientes de los contratos realizados por el Estado
Romano para poner en cultivo tierras públicas, aunque eso sí, fueron utilizados por sus administradores como un negocio más y
sufrieron el influjo de las fórmulas «ager vectigalis» y la «enfiteusis».
Su origen se remonta a las XII Tablas, y la etimología de «loca
re» indicaba que se colocaban los semovientes, el ganado, por
parte del arrendador, para que el conductor -el arrendatario- los
condujera a los pastos a cambio de un precio. Este tipo de pactos
normalmente entre particulares, se caracteriza por su temporali
dad. Pero advierte HUVELIN que en relación al cultivo de los campos, en la antigüedad el cultivo y el goce y disfrute de los frutos
no estaban unidos, ya que el primero lo realizaban los esclavos o
mercenarios a los que el propietario les encargaba su realización
y percibía los frutos. Y sólo en el caso de cultivos espontáneos,
sin necesidad de esfuerzo alguno, se aplicaba el arrendamiento
rústico y el arrendatario gozaba de los frutos a cambio de una merced o canon. La «locatio agri fruendi», según este autor, solo se
40
Para el autor, al que seguimos, son acciones «in ius» y de buena fe, bilaterales. Y
destaca la importancia que supone, dentro del mundo del derecho de Roma, el que un con
trato se perfeccionase «consensu», dentro de una esfera jurídica apegada al valor de las
formas.1 En op. cit., pág. 233.
41
En «La struttura della propietá fundiaria», en «Atti della Prima Assamblea dell'Instituto di Diritto Agrario», vol. I, Firenze, 1962.
31
DESAMPARADOS LLOMBART BOSCH
dio en estos casos de obtención natural de los frutos (frutales, cas
taños, nogales etc.). Y cuando se hacía necesario el cultivo y el
esfuerzo humano para la obtención de los frutos se pactaba una
«locatio agri colendi».42
Mas para llegar a la verdadera concepción jurídica del nego
cio arrendaticio como contrato de cesión del uso y el goce de una
tierra a cambio de una merced (merces) o precio, se hacía nece
sario la fusión de ambos contratos, hecho que según HUVELIN se
dio bajo el influjo de los arriendos públicos «ya que en las adju
dicaciones de esas tierras el cultivo era la condición impuesta al
goce», extendiéndose esta condición a los contratos pactados entre
particulares, al principio, de una manera indirecta. Y así ya en la
época clásica se insertaba en las fórmulas escritas una cláusula
que imponía al arrendatario la obligación de cultivar.43
Otra figura interesante y con muchas concomitancias con la
que nos ocupa en el Derecho Romano es la «Colonia Partiaria»,
fórmula jurídica que con distintas variantes regionales, aun se da
en nuestra Península. Derivada de los negocios de concesiones
del ager publicus, su característica esencial era la de que nacía de
un pacto asociativo, bilateral, por el que uno de los contratantes
se comprometía a realizar alguna obra o trabajo o a cultivar la
tierra, propiedad de otro, a cambio de percibir una parte de la cosecha recogida, siendo normalmente los riesgos compartidos por
ambos contratantes.
CATÓN, en las fórmulas contractuales de su Tratado de Agricultura «Res Rustica»,44 lo recondujo en su origen al de arrenda42
Op. cit., pág. 584. La distinción entre ambas figuras se daba entre el hecho de que
fruendi significa gozar, consumir, disfrutar, y colendi, que era un arrendamiento cuyo fin
era el de cultivar las tierras a cambio de un precio que pagaba el propietario.
43
Op. cit., pág. 483.
44
En dicho Tratado CATÓN dedica al contrato de arrendamiento el cap. CXXXVI, en
el que explica el sistema de hacer contrato con el colono; el cap. CXLIX en el que trata
de un alquiler de pastos; y el CL que se titula «Cesión de la renta de ganado». Para más
datos M. NISARD en «Les agronomes datus», París, 1874.
32
ARRENDAMIENTO CONSUETUDINARIO VALENCIANO...
miento de obras (locatjo operis), y GAYO, en el Digesto, lo califica como «quasi societatis jure et damnum et lucrum cum domino fundi partitur».45
Según varios autores, este contrato se desarrolla a partir de las
Constituciones Manciana y Hadriana46 a fin de reorganizar los
«saltos» africanos. La periferia era cultivada por colonos que trabajaban pequeñas suertes y pagaban cánones de un tercio de los
productos recolectados. La Lex Manciana les trasmitió el «usus
proprius», derecho de goce transmisible por herencia, «el is possidendi ac fruendi eredique suo reliquendi» a cambio de una cuota
en frutos equivalente al tercio de la cosecha. La Ley Hadriana
amplió las concesiones a los «agrisrudes», tierras incultas que
habiendo sido abandonas por un periodo de diez años por sus propietarios, eran concedidas a extraños. Se intentó evitar que los
agricultores necesitados invadieran las tierras periféricas abandonadas o no cultivadas sin permiso o conocimiento de sus propietarios, asegurándoles a estos últimos la parte correspondiente de
los frutos y a los agricultores, la permanencia en la tierra.47
Parece ser que DOMICIANO extendió estas disposiciones a toda
Italia y a los «fundos privatae». Hacia fines del Imperio encontramos el «ius privatum, salvo canon»,48 y una Constitución: de
VALENTINIANO, TEODOSIO y ARCADIO49 extendió a todo el Imperio el cultivo de los fundos lejanos y abandonados, y si los propietario no ejercían la acción reivindicatoria en dos años, los detentadores adquirían la propiedad de la tierra que cultivaban.
45
Digesto XIX,2,25,6.
Datos de esta Constitución en nota núm. 24.
47
Entre otros. BASSANELLI. E. «La colonia perpetua», 1933, págs. 28 y ss. Idem voz
«Colonia» en Enciclopedia del Divino, t. VII, págs. 493 y ss. También TRIFONE, Romualdo, en voces «Colonia ad miliorandum» y «Colonia parziaria» del Novissimo Digesto Italiano, t. III, págs. 505 y ss.
48
C.L.7 «De omni agro deserto», 11,61, cit. por TRIFONE, op. cit., pág. 307.
49
C.L.8 «De huis titulatione», cit. por TRIFONE. loc. cit.
46
33
DESAMPARADOS LLOMBART BOSCH
d) Rasgos comunes de las figuras arrendaticias de la antigüedad
Para terminar esta parte del trabajo dedicado a los fórmulas
arrendaticias de la antigüedad, vamos a resaltar los rasgos comunes que los aproximaban y que con mayor o menor intensidad aparecieron en todos ellos, siendo el fundamento del origen de nuestro contrato.
En primer lugar, el hecho de que son contratos sobre tierras
cultivables y cedidas en función del mismo. En segundo término,
que nacieron de relaciones jurídico-públicas entre los propietarios, que normalmente eran entes públicos como el Estado o el
pueblo romano (Emperador, la Corona, el Fisco, El Gobernador
de la Colonia, etc.), que ejercían una cierta «auctoritas» sobre la
otra parte del contrato, el particular, con funciones de vigilancia,
control etc. sobre dichas tierras. Es posterior la privatización de
estas relaciones extendiéndose a los particulares.
En cuanto a su naturaleza, ya hemos visto que se discutió largo
tiempo sobre si eran contratos equiparables a la «emptio vendido» o a la «locatio conductio», lo que llevaría a conceptuarlos
jurisprudencialmente como «un tertium genus», quedando al final
delimitado el derecho enfitéutico como derecho real sobre cosa
ajena (dividido el dominio útil y el eminens) frente al contrato de
arrendamiento, basado en relaciones personales.
En relación a su duración, solían comenzar pactándose plazos
temporales a los que se concedían prórrogas (reconductio), tendiendo a la consideración de perpetuos. A su vez, se daba la existencia de «locatio conductio» temporales (5 años) y dependiente
el plazo de la naturaleza de los cultivos.
La exigencia del pago de un canon (vectigal) o renta (merces)
es básica para el nacimiento de la relación. En cuanto a la naturaleza de estos pagos, era variable según los contratos: desde dinero hasta rentas calculadas en especies.
34
ARRENDAMIENTO CONSUETUDINARIO VALENCIANO...
Como hemos visto, la obligación de cultivar es consultancial
a ciertas fórmulas arrendaticias (ager vectigalis y enfiteusis) pero
no en otras (Locatio agrifruendi), sobre todo para el enfiteuta,
siendo también corriente el ejercicio de cierta vigilancia y control
por parte de las autoridades y representantes de Roma, sobre todo
en Provincias. Ello dotaba a los vínculos obligacionales de un cierto grado de dependencia del colono con el dominus, adscripción
que va aumentando cuando los agricultores, no pudiendo resistir
las cargas e impuestos que sobre las fincas pesaban, buscan fórmulas de defensa, vendiendo o hipotecando sus derechos a los más
poderosos, y pasando a convertirse en siervos adscripti y colonos.
3. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN EL MEDIEVO HISPANO
a) Algunos factores sociales y políticos del medievo hispano en
general y sus repercusiones y peculiaridades en el Reino de
Valencia
El Medievo se caracterizó por ser el Feudalismo un sistema de
vida, y aunque difiere enormemente en sus rasgos,50 según el tiempo y el espacio en que se desarrolló, gozó de ciertas características comunes. En nuestra Península, como veremos, no se dio el
feudalismo con entera fuerza, y los propios grados de romanización fueron sufriendo, al parecer de J. SAN VALERO51 un diferente influjo visigótico-germánizante según Comarcas y Reinos.
•
Los romanos, como destaca el citado autor, consideran al Estado Romano más que al individuo, «que vive sometido a una
máquina burocrática altamente complicada, y regido por el más
perfecto y comprensivo sistema de leyes inventado hasta entonces por los hombres»,52 mientras que el feudalismo significa la
50
JULIÁN SAN VALERO, en el Prólogo al libro «La Agricultura en los Fueros Valen-
cianos», de VICENTE SIMÓ SANTONJA, Valencia, 1970, pág. 10.
51
52
Op. cit., pág. 10.
En loc. cit., pág. 10.
35
DESAMPARADOS LLOMBART BOSCH
desintegración del espíritu romano y un paso adelante del colectivismo germánico.53 Y lo que en realidad configuró al medievo
hispano fue el influjo bélico de la reconquista.
Porque las invasiones árabes introdujeron, en la Península Ibérica un factor disidente dentro del sustrato germánico ya ampliamente romanizado. Y más que factor cultural, los árabes nos trajeron un impacto de transformación. La Reconquista impregna a
todos los Reinos Cristianos de una corriente bélica que hará movilizarse a los distintos feudos hacía una empresa común y guerrera, pero no de pugnas entre ellos, sino más bien de colaboración
frente al enemigo común: los invasores. Y todo ello entremezclado con un sentimiento religioso de lucha contra el infiel.
Pero no fue sin duda éste el destino del Reino de Valencia, que
ya en el siglo XIII lo encontramos establecido con caracteres de
estabilidad. Unido su destino político a la Corona de Aragón, Valencia parecer ser que a partir de la firma del Tratado de Almizra54 se
olvida de la reconquista.
Por eso es muy importante el paso del medievo para el Reino
de Valencia, ya que uniendo su destino a catalanes y aragoneses,
se lanzan a la conquista de nuevos reinos y tienden a crear una
sociedad burguesa, artesana, y de comerciantes, conservando un
fuerte influjo romano. En Valencia no se dieron las luchas entre
los diversos elementos y legislaciones que caracteriza la historia
jurídica de la Edad Media, porque y siguiendo las tesis del historiador y Catedrático J. SAN VALERO55 «las bases jurídicas del nuevo Reino de Valencia fueron concebidas por Jaime I de manera
muy diferente a las de Aragón y Cataluña. Empezaba a difundir53
En loc. cit., pág. 11.
Tratado firmado por Jaime I con el Rey de Castilla y León Fernando VIII en 1244,
delimitando las fronteras del Reino de Aragón, en una línea que arracaba de las confluencias de los ríos Júcar y Cabriel y terminaba en Denia, pasando por las sierras de Bihar y
Villena.
55
En el Ensayo sobre el Campesino Valenciano y su obra cit. por el mismo en el pre54
ámbulo de la obra de SIMÓ SANTONJA, cit., pág. 19.
36
ARRENDAMIENTO CONSUETUDINARIO VALENCIANO...
se en Europa el sentido romano del derecho público por obra de
las Universidades y procuró Jaime I, evitar las intemperancias del
feudalismo catalán y aragonés...».
Lógicamente el régimen de las tierras cultivadas en los reinos .
cristianos se ajustó a esta lenta evolución que englobó factores y
sujetos tan distintos como romanos, germanos, árabes y canónicos, que se combinan, y al mismo tiempo van surgiendo nuevas
fronteras y se va creando grandes zonas de nadie, extensos campos de batalla en que las tierras permanecerán largos siglos incultivadas.
En Valencia, a partir de la conquista de sus tierras a los árabes
por caballeros catalanes y aragoneses al mando de Jaime I, se
entregaron las tierras conquistadas, bien en heredamiento a sus
soldados en pago de haber cooperado en las conquistas, o bien en
feudo a los nobles ya que «el monarca no había podido dar a sus
barones más paga que la oferta de tierra y lugares para el día de
la victoria».56 Una parte importante de tierras quedó en poder de
la Corona convertidas en tierras de realengo. Tal distribución fue
establecida en los famosos «Llibres de Repartiments». Los citados repartos hacen mención a «Els Feudes, Feuds o Feudums»,
contrato similar al del censo enfitéutico «por el que el Rey concedía este dominio útil de una cosa inmueble o equivalente a ella».57
Eran entregadas a condición del pago de un canon de «deu sold
per jovata»,58 censo que el propio Rey abolió ya que se dice en
los Fueros que el Rey «no tengué cens, prestació senyoriu ni lluismo»59 pasando a convertirse en tierras francas.
Sin embargo, en el campo valenciano el predominio de la población fue de mudéjares, y las tierras fueron hasta 1609 cultivadas
53
En este sentido, GAYANO LLUCH en «El Furs de Valencia», pág. 57.
57
GAYANO LLUCH, loc cit. .
58
Jovata es la extensión de tierra que puede labrarse en un día por una pareja de asnos
o toros.
59
Loc. cit.
37
DESAMPARADOS LLOMBART BOSCH
por los moriscos. Los autores, entre ellos J. SAN VALERO, basan
alguna de las características de su agricultura, fundada ya desde
los romanos y tal vez desde siglos atrás, en las de una sociedad
hidráulica compacta.60 «Porque la agricultura inicial, la providencialista, la de secano, iniciada hace más de cinco mil años,
debió dar paso ya en la edad de bronce y casi seguro en la época
ibérica a la utilización del riego en pequeña escala de pozos, norias
o ríos para mejorar pequeñas zonas de huerta, que adquiriría potencia demográfica y de obras con los romanos, acueductos y hasta
embalses, cuyos restos arqueológicos se descubren hoy».61 Y dichas
obras hidráulicas, sistemas de riego, construcciones de protección
y defensa, azudes, pretiles y puentes, que afectaron a la agricultura valenciana ya en esta época, fueron obra de los Municipios o
entidades locales.
Porque es notorio, en opinión de varios autores y entre ellos
BORRULL, que llega a concluir que el repetido sistema de riegos
no había podido ejecutarse por los moros «ni antes ni después del
siglo X de la era cristiana».62 Y también JULIÁN RIBERA, que escribía a principios del siglo XX «que a los árabes les sucedió lo que
nos ha sucedido a nosotros: que al conquistar Valencia se encontraron con los riegos establecidos y tuvieron la prudencia de respetar las tradiciones locales, medida necesaria para la vida del
60
La importancia de la irrigación en la agricultura de la antigüedad, creó las llamadas por A. WITTOGEL (en «Aspectos del desarrollo de las Sociedades Hidráulicas», 1955,
Washington), sociedades hidráulicas compactas, originando las potentes Ciudades-Estado
de la antigüedad (ej. la civilización Egipcia). SAN VALERO hace un estudio comparativo
con la evolución histórica de la ciudad de Valencia, manteniendo que, dejando de lado los
rasgos de la sociedad despótica, carismática, compleja e imperialista que caracterizaron
dichas sociedades orientales, «hay tendencias y rasgos que con intensidad menor pueden
servirnos para caracterizar a Valencia y a su reino a partir del s. XIII y tal vez antes, más
oriental bajo el dominio musulmán, en relación a la agricultura, tal y como reflejan los
Fueros» {op. cit., pág. 20), y sigue manteniendo que «la ciudad de Valencia, a partir de la
constitución del reino cristiano en el siglo XIII, por un complejo juego de elementos medievales, de reliquias históricas y mestizajes étnicos y culturales, va a adquirir unas características de Ciudad-Estado que la convierten en una verdadera república prerrenacentista, como Florencia, Génova o Venecia (en op. cit., pág. 24).
61
Op. cit., pág. 22.
62
En «Discurso sobre la distribución de las aguas del Turia y deber conservarse el
Tribunal de los Acequieros de Valencia», Valencia, 1828.
38
ARRENDAMIENTO CONSUETUDINARIO VALENCIANO...
pueblo valenciano», tesis que defiende V. SIMÓ SANTONJA en su
libro «La agricultura en los Fueros Valencianos».63
b) La institución del «colonato» y las distintas adscripciones
del hombre a la tierra en la Edad Media
Las relaciones jurídicas del hombre y las tierras de cultivo
sufren la influencia que la inestabilidad de los tiempos que corrían dejó marcada. Así, muchas de las fórmulas contractuales que
se asimilan a los contratos de arrendamiento de tierras, se daban
mezcladas con pactos por los que el colono se obligaba a defender el lugar o a prestar servicios de armas al señor, por ejemplo.
Por ello, y antes de estudiar la regulación del contrato que nos
ocupa en los textos jurídicos medievales, creemos necesario añadir las situaciones jurídicas y las vinculaciones que se entablaron
entre los sujetos de esta época, en las que dichas relaciones se
enmascaraban con pactos de tipo servil, que envilecían y transformaban las típicas relaciones contractuales reguladas por los
ordenamientos y fueros de la época.
La caída del Imperio Romano supuso cambios trascendentales en las estructuras socio-políticas del mundo, hasta entonces
romano. Las sucesivas invasiones germanas influyeron también
en el derecho con cambios en la redistribución de las tierras conquistadas, originando nuevas formas de adscripción del hombre a
la tierra, ya que en el propio Imperio Romano se dieron problemas de falta de mano de obra en los territorios conquistados, que
ya se intentaron resolver con la institución del colonato.64 En este
63
RIBERA, «El sistema de riegos en la huerta de Valencia ¿es cosa de moros?», en
Almanaque de las Provincias, 1908, pág. 253, cit. por SIMÓ SANTONJA, op. cit.. pág. 39.
64
Los Emperadores ARCADIO y HONORIO dirigen un escrito al Precepto de las Galias
(Instituía, XI.48 año 400) en el que ordenan «que decidimosque entre "inquilinos o colonos", cuya condición en cuanto se refiere a la vindicación dé su origen parece ser vindicta o casi la misma, aunque haya diferencia en el nombre, los hijos habidos acepten el estado y la condición del padre, o de ambos padres, ya ninguno estén incluidos en el censo».
Puede ser que fueran antiguos esclavos, hoy libertos, aunque sometidos a una condición
39
DESAMPARADOS LLOMBART BOSCH
status social el hombre se adscribía a la tierra, considerándolo
«instrumentum fundii» hasta el punto de que no podían abandonar al tierra en la que nacían y prestaban su trabajo, y aunque vivían de lo obtenido de sus cosechas, estaban obligados a pagar
parte de los frutos a su señor.
También en la Alta Edad Media van surgiendo distintas formas
de defensa de la población basadas en pactos de protección personal y sobre todo, colectiva, pactos que a menudo van unidos a
la entrega de parte de un territorio para su cultivo. Era difícil saber
dónde acababan los pactos de dependencia personal y cuál era el
grado de adscripción del siervo al señor, o dónde nacían las relaciones contractuales. Los pactos, siempre onerosos, dependían de
pagos de tributos (fredum). Al respecto asegura CÁRDENAS «que
había una especie de identificación entre la condición de las tierras
y la de las personas y por tanto, la calificación de la forma de obligación que relacionaba al cultivador con el propietario de la tierra,
mas dependía de la calidad personal, que del título de contratación o pactos entre ambos».65
La institución del colonato subsistió hasta bien entrada la Baja
Edad Media. Se regularon tanto en el Código de Leovigildo, como
en el Libro de Alarico. En ambos Códigos los encontramos identificados con la figura del «inquilino». Las leyes Castellanas regulan la posición social del hombre adscrito a la tierra, que recibía diversas denominaciones (Solariegos en Castilla; Ingenuos en
inferior al ciudadano, y por tanto, sin gozar de la condición de hombres libres. Y SALVIANO explica en «De Gubematione Dei», que esta especial relación tenía su razón de ser en
la necesidad de los débiles de amparo, «porque se entregan a los grandes para seguridad
y protección, y se hacen dediticios de los ricos y pasan a la jurisdicción de los mismos».
Y denuncia, con amargura, la posición de estos campesinos que «aunque han perdido sus
bienes, sin embargo tienen que abonar los tributos de las cosas perdidas y aunque la posesión ha desparecido de ellos, la tributación no desaparece; carecen de propiedades, pero
son agobiados por contribuciones y los nacidos bajo la condición "sui juris" no tienen sus
campos y son aplastados por las gabelas de los mismos». GARCÍA GALLO, «Fuentes de Historia de Derecho», tomo I, pág. 31.
65
En «Ensayo sobre la historia de la propiedad territorial en España» (dos tomos),
Madrid, 1873, tomo II, págs. 223 y 337.
40
ARRENDAMIENTO CONSUETUDINARIO VALENCIANO...
Aragón; Villanos de parada o de remensa en Cataluña; y también
vasallos de signo servicio, siervos, villanos etc.).
Así, en las Ordenanzas Viejas de Toledo encontramos disposiciones sobre su modo de vida. Una norma «obliga al solariego
a vivir y labrar en su lugar tierras a las que sirve». Y más adelante dicta que «en tanto disfrutasen de tierras que pudieran labrarse
por renta, vasallaje o tenazgo no tomasen, los vasallos, ningunas
otras so pena de perder todo lo que sembraran». Y en el Fuero
Viejo de Castilla se dice «Quel señor podrá tomarle el cuerpo e
todo quanto en el mundo auer», Libro I, Tit. 7.º
Esta posición del colono va cambiando aunque lentamente,
pero dicha adscripción a la tierra y su transmisión a los herederos66
originó una evolución tendente a convertir en vitalicio primero, y
en hereditario después, el mismo derecho-deber de cultivar la tierra
a la que el colono se había visto vinculado por generaciones, aunque
transformando la simple relación personal y vinculatoria en un
derecho real, al proteger al solariego y a sus sucesores contra las
veleidades de sus dueños. Y así en el Ordenamiento de Alcalá67
se ordena que «ningún señor de aldea o solares que hubiere solariegos, pudiera tomar solar destos, ni de sus hijos, ni dé sus nietos,
ni a los que de su generación vinieren mientras los solariegos pagasen aquello que debían de sus derechos».
También fueron aumentando las posibilidades de liberarse de
esta dependencia con el lugar de origen y de trabajo, ya que en las
Partidas se regula el derecho del colono a la libertad de movimiento y cambio de domicilio. Sin embargo al mantener el mismo
texto según el cual «no puede enagenar aquel solar nin demandar
la iriejoria de y oviesse fecha», indicaba claramente la existencia
no de un derecho real, sino de simples relaciones personales.68
66
La tendencia a convertir en hereditarias las condiciones personales se origina en la
Ley 4.a del Emperador. Diocleciano y Maximiliano.
67
Ordenamiento de Alcalá que Don Alfonso XI hizo en las Cortes de Alcalá de Henares el año 1348 y en el que puso en vigor Las Partidas. Ley 33, Tit. XXXII.
68
Partida IV, Ley 3.a del Título XXV.
41
DESAMPARADOS LLOMBART BOSCH
No obstante, MUCIUS SCEVOLA defendía a principios del siglo
pasado que es muy posible que «muchas prácticas jurídicas que
aún subsisten en la transmisión hereditaria de las tierras arrendadas, a guisa de arrendamientos perpetuos, tengan su origen de la
posesión continuada y transmisible del solar entre solariegos del
mismo tronco y aún del mismo linaje».69
Los estudiosos del Medievo resaltan la dificultad de establecer con cierta certeza los sistemas de negocios y relaciones que
ligaban al hombre que cultivaba con los propietarios, públicos,
comunales o privados. Así ASTUTI opinaba que era casi imposible llegar a catalogar «las diversas categorías de la tierra comprendida en el ámbito de la jurisdicción feudal, ni las diversas formas de posesión o goce, individual o colectivo, en las comunidades
rurales del medioevo».70 Y en España, SÁNCHEZ ALBORNOZ destacó la falta de estudiosos en material contractual agraria en el
Reino Astur-Leonés.71
Porque además de las relaciones personales de «potestas» entre
el señor y el vasallo, advierten los autores que la relación entre el
hombre y la tierra está siempre condicionada por exigencias de
tipo económico, al ser considerada entonces como el único instrumento de producción. Y esta relación se identificaba con la «utilitas» de la cosa, que necesita para su obtención, conseguir a través de su trabajo y actividad sus frutos, y que se denomina en la
Edad Media «dominio útil», mientras que las situaciones que realzan el poder ejercido sobre ella, constituían el dominio «eminens»
o «directo».
Así opina G. ASTUTI, al defender que «la historia de la propiedad fundiaria está condicionada por la exigencia de la tierra como
instrumento de producción, que requiere una estructura jurídica
69
70
71
En «Comentarios al Código Civil», Madrid, 1909, tomo I, pág. 331.
En op. cit., pág. 49.
En «Contratos de arrendamiento en el Reino Astur-Leonés», C.H.E., vol. X, pág.
142.
42
ARRENDAMIENTO CONSUETUDINARIO VALENCIANO...
correspondiente no al orden político, sino más a la realidad económica, no a la propiedad como dependiente solo del dominio y
sí de la actividad agrícola, según forma de gestión correspondiente
a los diversos tipos históricos de empresa agraria.72
De ahí la fuerza que adquieren la posesión de la tierra unida al
desarrollo de la actividad agraria sobre ella, porque se revalorizan jurídicamente estas detentaciones del objeto a través del tiempo, llegando en frase feliz de GROSSI a «vaciar el dominio formal
de su contenido originario, por lo que pierde vigor y prestigio».73
Ya hemos visto que en la Edad Media se entrecruzan variedad
de formas de tipología contractual en las que el goce y utilización de la tierra es el componente principal, y que son el fundamento de los fenómenos económicos por los que según GROSSI nace
esa división de la propiedad, influjo de concepciones del Derecho
germánico y que se concreta en la posibilidad de varias «gewere»
sobre el mismo objeto.74
La transformación de simples relaciones de naturaleza obligacional, relaciones que han caracterizado siempre al contrato de
arrendamiento, en «ius in re aliena» o gravámenes sobre la cosa,
con el paso del tiempo hace afirmar a muchos autores la desaparición en la Edad Media del contrato de arrendamiento. Sin embargo hay un dato cierto, y es que dicho contrato persiste en las leyes
medievales, con sus características típicas heredadas de la locatio romana. Esta subsistencia, junto a variadas fórmulas contractuales que barajan alguna o varias de sus características, lo justifica GROSSI al mantener que «se definía como arrendamiento
rústico a un contrato amorfo de concesión fundiaria; pero el arrendamiento rústico presupone que la tierra es, en el momento de la
72
«En la struttura della propietá;..». cit., pág. 42.
En «Problemática strutturale dei contratti' agrari nella sperienza giuridica dell'alto
medioevo italiano». Rivista di Diritto Civile, 1966, págs. 277 a 299, cita en pág. 279.
74
En op. cit., pág. 42. Para un estudio más a fondo sobre el tema, veasé J. BALÓN en
«Les fondements du regime foncier au Moyen age depues la chute de L'Empire Romain»
en Etude de dogmatique et d'histoire du Droit, Lovain, 1954, págs. 38 a 46.
73
43
DESAMPARADOS LLOMBART BOSCH
realización del contrato ya fecunda y está por tanto, en disposición de producir».75
Duros gravámenes pesaban sobre los cultivadores de la época, al añadir a su condición de colonos la de ser judíos o moros.
CÁRDENAS76 comenta que «no solían hacer suyos los frutos que
producían sino en la parte qué el mudable arbitrio del señor tenía
a bien abandonarles». Ya a partir del Rey Pedro III, en el Reino
de Valencia se les declaró exentos de los tributos que pesaban
sobre los hombres de su raza y que se pagaban a la Corona: la
razón era porque debían contribuir con una gran parte de los frutos que obtenían al pago de tributos a los señores de sus lugares.
Veremos, a continuación un rápido bosquejo de nuestro instituto a través de los textos legales del Medievo Hispano.
c) El contrato de arrendamiento rústico en los Ordenamientos
y Fueros de la Edad Media española
Al mismo tiempo que enumeramos cronológicamente alguno
de los documentos de la época, vamos a comentar de forma somera alguna de las características que más se relacionan con nuestra
institución y cómo se regulaban en los documentos que hemos
citado. Prestaremos especial atención a la duración de los contratos en esta época, y terminaremos analizando algo más profundamente el contrato en las Partidas.
c.1. El contrato en los antiguos textos legales. Comentario de
algunas de sus características más importantes
La Alta Edad Media es un largo periodo de tiempo que mantiene la legislación visigótica a través del «Liber Judiciorum», que
75
76
Op. cit., pág. 284.
En «Ensayo sobre la historia de la propiedad territorial...», cit, tomo II, pág. 89.
44
ARRENDAMIENTO CONSUETUDINARIO VALENCIANO...
en el siglo X se redacta en lengua vulgar con el nombre de «Lex
Visigothorum Vulgata». En el Liber Judiciorum77 el contrato de
arrendamiento ocupa el Libro X, Título I, «de divisionibus et terris
ad placitum datis». Se integra por cinco leyes; la Ley I trata de la
obligación de guardar el pacto o convenio por parte de aquel que
se obligó a pagar la renta; la Ley XII, hace referencia a la temporalidad de los arrendamientos; mientras que en la Ley XTV se marcanciertas medidas, según los tipos de tierra, que determinaban
la cantidad o «suerte» más idónea para ser; cultivada por un solo
individuo (50 arpedes), por lo que se limitaba la extensión del
objeto del contrato. También se previene al arrendatario de las
posibles sanciones si extiende su cultivo a tierras que no son objeto; del contrato. Por último, la Ley XV trata de la facultad de
pagar la renta al arrendador, entre el arrendatario y un tercero, si
el primero ha concedido parte de las mismas en subarriendo. En
opinión de GUTIÉRREZ FERNÁNDEZ nos encontramos con un primitivo texto de regulación de contrato agrario.
Es curioso observar que prácticamente en todas las leyes de
esta época, el subarriendo era algo permitido. Por ejemplo, en la
Ley XV del Liber Iudiciorum se dice que «quien mete labrador
en su tierra, si por ventura aquél que toma su tierra diere la tercia
parte de tierra a otri que labre, pague cada uno de ellos la renda
de la tierra, según la partida que tiene de la tierra». Se fraccionaba el pago de la renta entre ambos, al ser un subarriendo parcial
y así se evitaba que el arrendatario abusara del subarrendatario.
77
«Lex Visigothorum». recopilación de leyes visigóticas, revisadas en el Concilio
VIII de Toledo, en el año 653. y publicadas por Recesvinto en el 654. Rigió en todo el reino visigótico. Una última redacción es la «Lex visigothorum vulgata» que se utilizó en la
Alta Edad Media como ley de carácter privado, que regía a los mozárabes del siglo x (sobre
todo en Toledo y León). Fue impuesto por Carlomagno en Cataluña, al incorporar dicho
territorio a la Septimania, como «Marca Hispánica». En Galicia, Alfonso II lo puso en
vigor en su territorio. Con el nombre de Fuero Juzgo y traducido al romance, rigió en diversos territorios en la Baja Edad Media, probablemente por mandato de Fernando III, como
Fuero Municipal en Córdoba (1241), Cartagena (1241) y Sevilla (1250), al conquistar
dichas ciudades a los moros; y fue reconocido por el Ordenamiento de Alcalá como uno
de los Fueros Municipales.
45
DESAMPARADOS LLOMBART BOSCH
Ya en el siglo XIII, el Fuero Real (promulgado de 1252 a 1255)78
fue concebido por Alfonso X como Fuero Municipal y se va aplicando a las ciudades que carecían de él. Regulan el arrendamiento rústico dos de las nueve leyes que en el Libro III, Título XVII
tratan de «las cosas alogadas»: la Ley V y la VII.
Otro de los documentos históricos que contiene regulación del
contrato que nos ocupa es el llamado Fuero Viejo de Castilla
(1356),79 en el que se ordenaron y recopilaron diversas leyes y
fueros por un jurista anónimo, sirviéndole de base el «Libro de
los Fueros de Castiella». Nuestra institución está recogida en el
Libro IV del Título II, especialmente en la Ley I.
El deber de cultivo es una obligación inherente al contrato, ya
que el arrendamiento rústico tiene por objeto la cesión de una tierra
cultivable «res frugífera», y por tanto el trabajo del fundo es algo
inherente a la relación. La Ley V que hemos citado del Fuero Real,
se titula «como el que arrendare viñas, sino la labrare el señor gela
puede quitar».80
Se refiere esta norma a la obligación de mantener la finca en
producción por medio de «unas labores ya sabidas»; no se trata
de mejoras «ad melioramdum» nacidas en el pacto -enfiteusis-,
sino simplemente de las labores necesarias para el cultivo de las
viñas, es decir, implica tratar el objeto del contrato (la finca cultivable) conforme a su naturaleza. Mas si al no cultivo se añade
deterioro o minusvaloración de la heredad, se puede ejercer el
78
Fuero de Verviesca. Fuero Real recopilado y comentado por SANZ GARCÍA, Burgos,
1927, págs. 517 y 518.
79
El Fuero Viejo de Castilla. Sacado y comprobado con el ejemplar de la misma obra
que existe en la Real Biblioteca de esta Corte. Publicado por D. Ignacio JORDÁN DE Asso
Y DEL Río y D. Miguel DE MANUEL Y RODRÍGUEZ, examinadores nombrados por el Supremo Consejo para el Concurso a la Cátedra de Derecho Natural y Política que se establece
en la Real San Isidro, Madrid, 1771, págs. 108 y 109.
80
La Ley V dice así: «Quien viñas u otra heredat, qüalquier que tuviere de otri a renta, por un año o por más, e pusiere labores sabidas que faga en la heredad, si no las ficiere así como pasó, puedegelas tirar y tomar su dueño, Y el que la tenía, dé la renta de aquel
año e peche el menoscabo de la heredad, a vista de los Alcalde».
46
ARRENDAMIENTO CONSUETUDINARIO VALENCIANO...
desahucio y exigirle no solo la renta de ese año, sino el valor del
menoscabo o pérdidas sufridas a juicio del Alcalde (una especie
de árbitro componedor). Destaca también el precepto la temporalidad de la relación, que se extiende por un año o por más, con lo
que se deja en cierta medida el plazo indefinido.
Vamos a destacar, de entre las características que gozaban estos
contratos, algunas de las cuales ya hemos comentado, la de su
duración, pues constituye un punto esencial en la investigación de
la institución que nos ocupa, el del arrendamiento basado en las
costumbres y usos derivados seguramente de leyes antiguas, a las
que pretendemos seguir el rastro.
No podemos cerrar este apartado sin hacer alusión al Derecho
Musulmán español de la época, las llamadas Leyes de Moros de
los siglos XIII y XIV, que observan una gran minuciosidad al legislar sobre los contratos civiles, siendo el arrendamiento el más
extensamente tratado, aunque se reguló simultáneamente el de
fincas rústicas y urbanas. En la Ley CXXXVIII de las leyes citadas se estudia el objeto y elementos reales del contrato,81 y también se señala, en otra, la condición de temporalidad del contrato. En el Título CXV se establece que puede el arrendador vender
la tierra a otro, aún estando alquilada por tiempo fijo, rigiendo la
famosa Ley «Emptorem» romana.82 Acertadamente observaba
MONFORTE BÁGUENA que «se puede ver, en la lectura de estas
leyes, que las decisiones que adoptan para resolver los problemas
que plantea el arrendamiento coinciden con las dadas en las leyes
españolas de la época, lo que hace creer que las tomaron como
pauta».83
81
«Non empesce que alquilem omen casas, et tierra, et tiendas et bestias et vestidos
et otras cosas semejantes...», en «Tratado de Legislación Musulmana», Tomo v del «Memorial Histórico Español», pub. por la Real Academia de Historia, Madrid, 1853.
82
«Et si la vendiere et non faziere saber a aque que la alquiló, peresce feo sy quisiere el arrendador o fuere placentero pasará lo que alquiló acabamento del tiempo».
83
En «Los contratos», cit., pág. 29.
47
DESAMPARADOS LLOMBART BOSCH
c.2. La duración del contrato de arrendamiento en las leyes
medievales
Hay que tener en cuenta una serie de hechos y valores que condicionaron la duración de los negocios jurídicos vinculados al cultivo de la tierra, y que hacían a dichas relaciones tender hacia la
perpetuidad o la indefinición del plazo. El primero, dependiente
de la evolución política (guerras constantes, expulsiones de judíos
y de moriscos, etc.), social (poca población, acusada mortalidad
debido a epidemias, baja demografía, etc.) y una gran falta de brazos en la agricultura, circunstancia que en la práctica se tradujo
en la adscripción del hombre a la tierra (colonato). El segundo, la
dificultad que el hombre medieval tiene para el cálculo y medición del tiempo. I. BLOCH nos lo advierte al mantener que en esta
época había una incapacidad general para comprenderlo, medirlo y un general temor por su potencialidad incontenible, circunstancia confirmada al atribuir al «longus tempus» consecuencias
de carácter jurídico.84
Todos estos factores contribuyeron a que los plazos de los contratos de arrendamiento, tendieran a hacerse perpetuos, apreciación que puede deducirse de la existencia en las citadas leyes, de
contratos «para siempre». Y así, se marcan tres tipos de plazo: a)
los contratos de arrendamiento con plazo determinado, a cierto
tiempo; b) los contratos que se pactaban de por vida de alguno de
los contratantes, el arrendador o el arrendatario; y c) los contratos
pactados a perpetuidad o para siempre.
El hecho de que pongamos especial atención en estos contratos
de tan larga duración, supone entender que se introducían en los
mismos elementos característicos del «derecho real», no estando
basada la relación en simples vínculos personales. La posición del
arrendatario en estos contratos, era más bien la del poseedor de
84
En «La societá Feudale», Torino, 1959. Traducido al italiano por CREMONESI, pág.
27.
48
ARRENDAMIENTO CONSUETUDINARIO .VALENCIANO...
un dominio útil sobre la tierra, pues podía disfrutarla toda su vida
y transmitirla a sus herederos.
Ello no obstante, subsistían las fórmulas típicamente contractuales. Así en el Liber Iudiciorum es donde la institución que nos
ocupa tiene un carácter más temporal, aunque también, como
hemos visto, al marcar la duración «de un año o algo más» señalaba una cierta libertad para fijar todo tipo de duración.
Sin embargo la Ley XIII que se ocupa del plazo, se titula «de
las heredades que son dadas a cierto tiempo», norma que indica la
necesidad de establecer un plazo determinado. Además hay cierta
confusión en la traducción castellana del término «placitum» (recordemos que el título dedicado al arrendamiento es «de divisionibus
et terris ad placitum datis»), porque hay autores que lo traducen
por «plazo» y otros por «arrendadas», cambiando bastante el significado. CORBELLA sufre esta confusión, al cambiar el sentido de
la palabra placitum (plazo) por el de pactos, o convenios existentes en la Edad Media, denominados también «placitum»,85 al mantener que «en la monarquía visigótica se practicó extensamente el
arriendo de tierra, que en general se denominaba "placitum"». Para
el autor estos eran arriendos enfitéuticos y de larga duración.
En muchos Fueros encontramos regulado el plazo aun tiempo
cierto y determinado; por ejemplo en el Fuero de Cerezo, recopilado en el Libro de los Fueros de Castiella.86 Como vemos, en el
85
En las fórmulas visigóticas, el «placitum» es un acto bilateral, individual o colectivo de vasallaje o protección entre siervos y señores. Lo que si es posible es que el mismo término sirviera para designar pactos de distinta naturaleza, porque en ocasiones estos
típicos pactos de vasallaje se entremezclaban con convenios de cultivos de tierras de los
mismos señores a los que se les prestaba vasallaje. Así parece deducirse de la fórmula contractual del siglo XI que dice «factum placitum», refiriéndose a una cesión de tierra a varios
habitantes de Campolongo (Reino Autur-Leonés) a cambio de una renta pagadera «singulis annos». Es claro que aquí el término significa acuerdo y no plazo.
86
«Titulo de la tierra que da uno a otro para labrar et non se asigno tiempo». Esto es
el Fuero de Cerezo: «que sy un omne da a otro tierra alauor a otro omne. e non dice -dotela por anno-, puedegela tener el otro dos annos, sy quisiere, maguer que non cuya es la
tierra dando su derecho cada anno el duenno de la tierra...», edición y estudio de GALO
SÁNCHEZ, Madrid, 1919, pág. 127.
49
DESAMPARADOS LLOMBART BOSCH
precepto la Ley suple la deficiencia del pacto que no hubiera establecido un tiempo determinado (dotela por anno) o rotación de
cultivo, fijando la Ley como máximo la duración de dos años,
siempre que el arrendador quisiere, ya que parece existir la posibilidad de que el arrendador recupere la tierra cada año.
El Fuero Real, en esta materia parece una transcripción de
muchos de los Fueros Municipales, entre ellos el de Soria y el de
Valencia, que clasifican los arrendamientos por su duración «a
plazo sabido», y los arrendamientos «para siempre»87. Regulando, como vemos, a continuación la transmisión mortis causa de
los derechos arrendaticios, sea el fallecido arrendador o esté en el
lado opuesto de la relación como arrendatario. Los herederos,
hubiera o no testamento, ocuparán la posición del causante en la
parte de la relación contractual que les corresponde, subrogándose en todos los derechos y obligaciones del mismo.
Hay otros textos, incluidas las Partidas, en el que el tratamiento
de la duración de los contratos es prácticamente el mismo, por lo
que deducimos la existencia de unos determinados efectos reales
sobre la cosa, en los de larga duración, donde el arrendatario y su
estirpe adquirían a perpetuidad el goce de las tierras arrendadas.
Aunque la disponibilidad de la finca estaba limitada al simple disfrute de sus utilidades, ya que no podía el arrendatario hipotecarla, ni mucho menos enajenarla88.
87
Dice así: «Todo omne pueda arrendar o logar sus cosas a plazo sabido o para siempre e si el que lo tuviere o el que las diere murieren ante del plazo, sus herederos sean temidos de cumplir aquello que él era tenudo de cumplir si no muriera...». Fuero Real, Ley
VII, Libro DI, Título XVII; igual precepto recoge el Fuero de Soria del que se inspiró dicho
Fuero Real, Ley 397 del Fuero de Soria.
88
En una Carta de Arrendamientos de 8 de enero de 1262, el plazo se pacta de por
vida del arrendatario, y en él se señala que «non ayades poder de venderla ni de empennarla ni de meterla en otro sennorio, sinon que por esso la perdades, et después que vos
finarque que finque libre et quita al Manasterio de Onna la sobre dicha serna». En Colección de Diplomas de San Salvador de Oña, tomo II, documento 554.
50
ARRENDAMIENTO CONSUETUDINARIO VALENCIANO...
c.3. Especial referencia al tratamiento del contrato
de arrendamiento rústico en las Siete Partidas
Dos razones nos han impulsado a analizar alguna de las características más importantes para nuestro estudio en las Partidas. La
primera es que contienen reglas heredadas del Derecho Romano,
a través del Corpus Iuris Civilis y del Derecho Canónico, sobre
todo las Decretales, a pesar de su escasa fuerza vinculatoria ya
que dicho cuerpo legal rigió con carácter supletorio.89 Y la segunda razón, el hecho de que las Partidas contiene el más completo
cuerpo legal sobre esta, materia objeto de investigación, dando al
tema un tratamiento científico y ordenado, y regulando situaciones que no habían sido tenidas en cuenta hasta este momento histórico en otras leyes vigentes de la época. Esto nos indica que regirían las Partidas para suplir las lagunas que sobre el tema se dieran
en los textos coetáneos: Y este trato casi exhaustivo contrasta con
el olvido en que incurre el legislador medieval de las Partidas, al
omitir la regulación de la enfiteusis cuya normativa remite a las
reglas sobre arrendamientos.
De ello deducimos que las diferencias entre ambos institutos
estaban bastante desdibujadas por entonces, tendiendo a confundirse sobre todo en los casos de duración perpetua, a los que se
les aplicaba las categorías de «dominio útil» y «dominio eminente», si el tiempo pactado era superior a diez años. Vamos a concretar las cuestiones que más nos interesan en relación con el arrendamiento consuetudinario valenciano, porque queremos demostrar
que no sólo la costumbre incidió en su especial naturaleza jurídica: la primera, ciertas diferencias entre loguero y arrendamiento,
en cuanto a la definición de su concepto; la segunda, la de su especial duración, común en este momento histórico, como ya vamos
viendo; y la tercera, el tratamiento de las mejoras realizadas por
el arrendatario.
89
El sistema de fuentes para Castilla, a partir del siglo XVI (Edad Moderna) fue: 1)
Ordenamiento de Cortes y de Leyes reales, 2) Fuero Real y Liber Iudiciorum, y 3) Las
Partidas.
51
DESAMPARADOS LLOMBART BOSCH
En primer lugar, la Partida V del Título VIII, trata de «ad reditum dare» (arrendar) y en la Ley 1.ª, ya señala distinción entre
ambos contratos al titularla «de los logueros e de los arrendamientos».
Aloguero supone una adulteración de la palabra «locator», y
tiene vigencia en castellano aunque no se use el término en la
actualidad. Interpretando el término según las Partidas, GUTIÉRREZ FERNÁNDEZ90 afirma que «arrendar es en las Partidas palabra equívoca, porque conviene tanto al que concede como al que
recibe en arriendo. Lo mismo sucede con el término arrendador,
pues alguna Ley da ese nombre al dueño de la cosa, mientras que
las Leyes 21 y 24 por ejemplo lo aplican al que toma en arriendo».
Hemos de tener en cuenta que en Valencia se llama tradicionalmente «arrendaor» al que recibe la tierra por contrato, mientras que al auténtico arrendador se le denomina «señor o senyoret» (dueño, propietario etc.).91
Ambos términos, arrendador o aloguero, en el desarrollo del
contexto legal se utilizan indistintamente, aunque es la propia Ley
la que diferencia ambas figuras,92 siendo alogar un contrato de
prestación de obras o de servicios cuya renta se abonará en «dineros contados», mientras que el objeto del arrendamiento es la
cesión, por precio cierto, de un bien productivo (heredad o almojarifazgo, o arriendo de rentas e impuestos reales). Y la utilidad
del bien depende de la persona a la que se cede la finca o el cobro
de los susodichos impuestos. Los beneficios de la finca, traducidos en frutos, servirán para abonar la renta debida, la cual goza90
«Códigos y estudios fundamentales sobre Derecho Civil Español», 4.a ed., Madrid,
1875, pág. 386.
91
GARRIDO, R., en «El arrendamiento consuetudinario valenciano», Valencia, 1946.
92
«Aloguero es cuando un omne loga a otro, obras que ha de facer con su persona o
con su bestia. O otorga poder usar de una cosa o de servirse della, por cierto precio, que
le ha de pagar en dineros contados, ca si otra cosa rescibiese que non fuessen dineros contados, non seria loguero. Arrendamiento, según el lenguaje de España, es arrendar heredamiento o almoxerifadgo o alguna otra cosa, por renta cierta que den por ella».
52
ARRENDAMIENTO CONSUETUDINARIO VALENCIANO...
ba de una cierta variabilidad ya que, como vernos en las Leyes 22
y 23, dependía de las circunstancias y factores negativos o positivos, tales como eventos climatológicos, plagas etc., que obligaban al arrendador hasta a condonar la renta algún año desfavorable, o al revés, si se daban factores favorables, como una buena
cosecha, aumento de frutos derivados de causas naturales que traspasasen el límite de lo considerado como eventos normales podía
el arrendador aumentar la renta.93
La segunda nota del contrato de arrendamiento en las Partidas
que! queremos destacarj es la de que el legislador diseña un arrendamiento productivo al que se ha de prestar una actividad específica: la obligación de cultivar la finca.94 Como vemos, es la propia Ley la que impone al arrendatario la obligación de cultivar, al
detallar el precepto los trabajos inherentes al oficio: aliñar, guardar, labrar. Y marca un modelo estándar de conducta: «bien assi
como faria si fuessen suyos». Pero dentro de la valoración de la
forma o modelo de actuar, aún insiste el precepto95 en una cierta
exigencia de mejora de la finca, porque es mejora obligada aquella que la naturaleza brinda al que pone constancia en el cultivo y
cuidado de la finca y al contrario, un trato poco diligente del agricultor redundará en un empeoramiento y desvalorización del bien
productivo.
Y continúa la Ley 22 con la enumeración de circunstancias
dañosas sufridas en el fundo arrendado por culpa del arrendador
93
La Ley 22 que se titula «De los frutos que se pierden o se destruyen por algguna
ocasión», y establece «que no es1 tenudo auel que los arrienda de dar la renta que prometió por ella», enumerando los diferentes fenómenos que condonan el pago de la renta, que
hoy en día no consideramos como de fuerza mayor o catastróficos, ya que entre ellos se
alude al «sol y viento muy calientes, o por auas o por langostas u otros gusanos que los
comiessen, o muchas lluvias y granizo». Partida V: Título VII.
94
«Campos o viñas u otros heredamientos, arrendando un orne a otro aquel que los
arrendare deue ser acucioso en aliñar, o en guardar e labrarlos, bien assi como faria si fuessen suyos...».
95
, «E si las luores que ouvisere de fázer en ellos, deuelas fazer en tales sazones o en
tal manera, que los arboles e las otras cosas que fueren en la heredad, o en la cosa que
arrendare, se mejoren por ende e non reciban ningund empeoramiento», Partida V. Título
VIII, Ley 22.
53
DESAMPARADOS LLOMBART BOSCH
(en esta Ley emplea el término arrendador para llamar al arrendatario), aunque en estos casos, al darse la pérdida de parte de los
frutos por causa de una conducta negligente del propio arrendador, éste deberá abonar la renta pactada.96
Las Partidas establecen un sistema equitativo de regular las
mejoras que el arrendatario puede realizar en la finca arrendada,
las mejoras «ad meliorandum», y no sólo las necesarias o conservativas de la explotación.97 Hay autores que defienden que este
precepto concibe las mejoras cuantitativamente, no diferenciando entre las necesarias y las útiles o suntuarias. Interpreta el sentido de la Ley 24 GREGORIO LÓPEZ, al comentar que «se abonen
al arrendatario las impensas necesarias o útiles que hizo de acuerdo con el dueño y que le abonen también las puramente necesarias que hizo sin conocimiento del dueño si no admitían la menor
dilación».98 Mas para que el arrendatario pudiera reclamar el pago
de dichas mejoras, debían darse dos circunstancias: que las mismas quedaran incorporadas al fundo constituyendo una «plus utilitas» y que la mejora fuera permanente, es decir duradera, y existiera dicho plus valor de la finca a la finalización del contrato,
cuando el arrendador pudiera disponer de nuevo de la posesión de
la finca «a la sazon que la dexan».
No obstante, el problema se planteaba en los contratos vitalicios o perpetuos. Y aunque el precepto no aclaraba nada al respecto, los comentaristas mantienen que era doctrina común de los
96
«Mas si se perdiesse el fruto por su culpa, assi como por labrar mal la heredad; o
por yermas, o por espinas que nasciessen en ella, tanatas que tolliesen; o se consumiessen
los frutos por si mismos, o por mala guarda del arrendador e seria tenudo de dar el arrendamiento en la manera que le ouisse prometido dar», Ley 22 in fine.
97
«Mejoran las vegadas los arrendadores (otra vez emplea el término arrendador, en
vez de arrendatario) los heredamientos e las otras cosas que tienen arrendadas, faziendo y
lauores, o cosas de nueuo, e plantando arboles, o viña, porque la cosa vala mas de renta,
a la sazon que la dexan, que cuando la tomaron...». Y «el sennor tenudo es de dar las
missiones que fizo en aquellas cosas que mejoró o de gelas descontar del arrendamiento...», Ley 24.
98
Comentario a la Ley 24, nota 147, de las Partidas, Tomo III, op. cit., págs. 142 y
143.
54
ARRENDAMIENTO CONSUETUDINARIO VALENCIANO...
Glosadores de la época la de que el pago de estas mejoras se haría
descontándolas de la renta, y dicha fórmula -deducían- constaba
en el precepto de las Partidas, arbitrada como segunda forma de
pago: «gelas descontar del arrendamiento»99.
Como hemos expuesto, Las Partidas dieron un tratamiento jurídico prolijo y cuidadoso de la materia de las mejoras, así como
establecieron reglas para tener en cuenta la conducta eficiente o
negligente del arrendatario, y las implicaciones que pudiera tener
dicha conducta en el cultivo, y obtención de los frutos, así como
en la conservación en buen estado productivo del objeto del contrato (la finca «frugífera»), arbitrando un sistema de pago de las
mejoras que aumentando permanentemente su valor redundaran
en beneficio del objeto del contrato.
La tercera cuestión a abordar se centra en los problemas que
plantea la duración de los arrendamientos en las Partidas.
Se regularon en las Partidas, como en casi todos los textos legales de la época, dos claras especialidades con respecto al plazo,
que hacía variar consustancialmente la naturaleza de ambas clases
de contrato: los a plazo sabido y los pactados para toda la vida o
para siempre. Vamos a ocuparnos de los de larga duración o perpetuos.
Es la Ley 19 la que establece un trato distinto entre los pactados |a tiempo cierto, por una parte, y los convenidos para toda la
vida del que recibe la finca o loguero o del que la loga, o también
«para siempre del e de sus herederos». Estas dos últimas opciones, la de los contratos vitalicios y los a perpetuidad, se excepcionaban de la famosa «ley emptorem», que desligaba al comprador de las obligaciones del arriendo, considerándose per lege
99
En este sentido BALDO, en la rúbrica C de «In Titulum Codicis de Iuri Emphiteutico», col. núm. 1. También deduce lo mismo VATTIER FUENZALIDA, de los Comentarios a
las Partidas realizados por GREGORIO LÓPEZ. Vide «Las mejoras en el Arrendamiento Rústico»,. Salamanca, 1978, pág. 15.
DESAMPARADOS LLOMBART BOSCH
deshechos los vínculos obligacionales.100 Para GREGORIO LÓPEZ,
esta norma no se aplicaba sólo en el caso de venta, sino igualmente
cuando el arrendador transmitía o legaba la finca a título singular, ya que según el autor, el sucesor singular tampoco estaba obligado respecto al arrendatario. Lo mismo argumentó BARTOLO al
que cita el comentarista.101
Pero añade el texto legal de la citada Ley de las Partidas: «Pero
dos casos son en que el arrendador (utiliza el término arrendador
en vez de arrendatario) de la cosa arrendada non podría ser echada della, meguer se vendiese. El primero, si fizo pleyto; el segundo es cuando el vendedor la ouiesse logada para en toda su vida
de aquel a quien la logara o para siempre del como de sus herederos». De las dos excepciones, la primera se daba cuando había
acuerdo en sentido contrario a la movilidad del arrendatario, caso
de venta; y la segunda, los que conservaban al arrendatario en el
contrato, a pesar de su venta a un tercero, porque a estos contratos la ley les imprimía ciertos efectos reales. La doctrina medieval destaca esta característica de los contratos «ad longus tempus». Y se planteó el problema entre los glosadores de qué se
consideraba un tiempo módico, para deslindar ambas figuras. GREGORIO LÓPEZ, al comentar las Partidas señala el tiempo de diez
años, ya que «pasados éstos semejante inquilino tiene adquirido
un derecho sobre la cosa».102 Este comentarista cita a BARTOLO
que mantuvo la opinión, bastante común entre los Glosadores, de
que a los diez años se transmitía el dominio útil, de suerte que
hay para el arrendador una prohibición de enajenar durante el tiem-
100
La Ley 19 establece: «como la cosa que es arrendada o alogada se puede vender
a otro». Y dice que «Auiendo arrendado algún orne o alogado a otro, casa, heredamiento
a tiempo cierto, si el señor della la vendiere ante que el plazo cumplido, aquel que la compare bien puede echar della al que la tiene alogada, mas el vendedor que gela logó, temido es de tornarle tanta parte al loguero cuanto tiempo fincaba que se deuia aprouechar...».
Interpretación castellana de la Ley de Diocleciano, recogida en el Digesto «Emptorem quidem fundi necesse monest estore colono qui prior dominus locavit, nisi ex lege enuit».
101
Comentario a la partira 19, op. cit., págs. 175 y 176. BARTOLO en la Rúbrica 1.3C.
«De mancipi et colonato».
102
Comentario Ley 19, pág. 169.
56
ARRENDAMIENTO CONSUETUDINARIO VALENCIANO...
po pactado. Y excepciona los contratos con la cláusula de no transmisión de dicho dominio útil.103
Hay un texto de BALDO al respecto que es digno de atención:
«sed dicunt esse contractus ex quibus transfertur dominium et non
directum, sicut contractus superficiarius, contractus locationes ad
longus tempus, contractus emphiteuticus, contractus qui dicitur
precaria...».104 Como vemos, en esta Glosa el autor hace una sistematización de aquellos contratos que según GROSSI «hoy denominaríamos como negocios reales de goce, sistematización que
siendo ya clásica y aceptada por la doctrina posterior, concede una
posición autónoma al contrato de arriendo a largo tiempo, que
adquiere una configuración propia».105
Llegamos a la consecuencia jurídica de que estos contratos
eran una realidad no sólo en la vida y en las prácticas consuetudinarias, sino configurados en el ordenamiento de la época con
una ya precisa naturaleza jurídica: la del arrendamiento con efectos reales.
d) El arrendamiento en los Fueros Valencianos
d.l. Aproximación a «Els Furs» de Valencia
Siguen «Els Furs»106 los nueve primeros Libros del Código de
Justiniano,107 pero extraordinariamente abreviados y adaptados a
103
Loc. cit., pág. 170.
En «Titulum Codicis de iure Emphyteutico», núm. 1.
105
PAOLO GROSSI en «Locatio ad longus tempus», Universidad de Macerata, 1962.
pág. 12.
106
«Furs e ordinations fetes per los gloriois reys de arago als regnicols del regne de
Valencia», pub. Universidad de Valencia: Reproducción en facsímil de la primera edición
de los |«Furs de Valencia». Salida de la Imprenta de Lamberto Palmart el año 1482. También hemos utilizado, dada su redacción en valenciano más entendible. la edición del Notario Francisco Juan Pastor, «Fori regne Valentiae», ed. 1547.
107
CHABAS aludía a las semejanzas en disposiciones, títulos y hasta leyes, casi al pie
de la letra del Códice Teodosiano. En «Génesis del Derecho Foral Valenciano», Valencia,
104
1902, cit. por SIMÓ SANTONJA, op. cit.. pág. 35.
57
DESAMPARADOS LLOMBART BOSCH
las circunstancias de la época y a la población a la que iban a regir,
ya que en Valencia se daba una diversidad de razas y hombres conviviendo.108 Había que dar al pueblo una regulación amplia y justa para todos.
A través de sus preceptos se manifiesta un poder real absoluto y se proclama en contra de todo tipo de Privilegios que priven
a su poder de fuerza o jurisdicción. Quiere el Rey que todos los
propietarios de un alodio o feudo gocen de los mismos derechos,
fuesen nobles o no, que no influya su condición de nobleza, ni la
de la naturaleza de sus derechos sobre tierras o inmuebles. Distanciar el derecho sobre tierras y bienes y el que ejerza, como
noble y señor, sobre habitantes y feudos. Y por tanto «está prohibit a tot ric home, noble, caballer, ciutadá o secular atribuirse semejant jurisdicció».109 Y ya «Els Privilegis de Valencia» proclaman
que «la justicia de sang o justicia personal es del imperi, y quel
rei no pot cedirla a qui vullga que siga».110 Derecho de soberanía
que se invoca varias veces en los Fueros.
GAYANO LLUCH destacaba este sentido demócrata de los Fueros, al asimilar legalmente a los nobles y no nobles, lo cual se ve
claramente reflejado en el siguiente pasaje de los Fueros: «Autoricem per a sempre els ciutadans de la ciutat de Valencia, y a tota
els demés pobladors del reine, per a recibir i tindre a titul de donació, permuta o de cuansevol atra manera, per a adquirir i retindre
terres laborables o incultes, i cuansevol otra clase de posesiones
y rentes, cuansevol que siga la persona de que procedixquen, caballer, clerics, burgueses o altres».111
108
En este sentido, prólogo de GAYANO LLUCH a «Els Furs de Valencia», Publicacions
d'Arxiu Valencia. Valencia, 1930, pág. 51. El libro está escrito en valenciano. La traducción al castellano de lo resumido es de los autores. También hemos manejado la edición
del «Furs de Valencia» a la Memoria de HONORI GARCÍA, que fue el iniciador de esta edición (Editorial Barcino, 1970). Consta de dos tomos, el segundo, publicado en 1974.
109
«Furs», Lib. W, Rub. XXIII, Fuero 1.
110
«Institucions dels Furs i Privilegis del Regne de Valencia», Fuero 12, núm. 55, cit.
por GAYANO LLUCH en «Els furs de Valencia», pág. 61.
111
Llibre VIII, Rub. VIII, Fuero 5.
58
ARRENDAMIENTO CONSUETUDINARIO VALENCIANO...
Pero esta completa identificación de las personas ante la Ley
y la no discriminación por motivos de cargos, nobleza, nacimiento,
etc., era espíritu de la Ley, más la realidad fue distinta. Según
GAYANO, «a pesar de esta prohibición terminante de la Ley, los
Fueros de los sucesores del rey D. Jaime probaron que frecuentemente se concedía el derecho de jurisdicción y la administración
de justicia a los barones, caballeros y prelados». Y el propio Rey
don Jaime, según el anterior autor, dio en esta materia «una negación absoluta a los principios consignados en los Fueros que había
dictado, ya que descubrimos, en leyes posteriores bastantes indicios de las protestas hechas por los burgueses contra estas concesiones fuera de la Ley».112
Hemos aludido a los derechos de los ciudadanos que los Fueros proclamaban, para entender el sentido de la Ley que el Rey
Jaime I quiso dotar a Valencia. Els Furs -facimus Forum novumfueron una especie de compilación para unificar la legislación
foral y la consuetudinaria que regía la ciudad en un principio (Costum; 1240), y que luego fue extendiéndose a parte del reino, ya
que hubo zonas reconquistadas por nobles y señores que aplicaban el Fuero de Aragón o Fueros Locales como el de Teruel.
Al referirse al ordenamiento en materia de agricultura, expresamente invoca que su regulacíón seguirá «secundum quod est
antiquitus et fuit sarracenum tempore constitutum»i También
HONORIO GARCÍA examina la posible influencia de un elemento
mozárabe, especialmente en el derecho mozárabe.113
Destaca J. SAN VALERO, al comentar la importancia de la que
goza la regulación de los contratos y relaciones sobre la tierra en
Els Furs, «el peso específico que la agricultura tiene en la sociedad valenciana del siglo XIII>>, y ello a pesar de que su regulación
112
GAYANO, op. cit.,pág. 6l.
«Sobre el fondo consuetudinario del derecho de Valencia», en Boletín de la Sociedad Castellonense de Cultura, 1943, págs. 17 a 29, y «Posibilidad de un elemento consuetudinario en el Código de Jaime I», en dicho boletín, 1947, págs. 429 y ss.
113
59
DESAMPARADOS LLOMBART BOSCH
es escasa (unos 33 Fueros dedicados a huertos, tierras, viñas y
campos). Mas hay numerosos Fueros que en general se dedican a
resolver problemas que también tienen su aplicación a las tierras,
como servidumbres, materia de aguas, arrendamientos en general; de los arrendamientos rústicos se ocupan sólo diez fueros,
mientras que a los censos se dedican cuarenta y dos fueros y pragmáticas. La abundancia de fueros referentes a los censos, según
el citado autor «nos indica bien a las claras el peso de una sociología feudal, en donde la condición servil pesa gravemente; y por
eso del censo se habla diciendo "res feudalis vel censita" o se legisla en forma que asegure al censatario su posesión, pero no que lo
ceda a otros señores, clérigos u ordenes...».114
GARRIDO JUAN señala la poca amplitud del arrendamiento en
los Fueros como fórmula jurídica, de lo que deduce la poca importancia del contrato en la explotación del suelo valenciano. Jurídicamente era el censo enfitéutico la figura más generalizada y desde el punto de vista económico el censatario venía a ser un siervo
cuya condición, en principio dura, por ser labradores casi todos
de las razas vencidas, se fue dulcificando.115
Más aunque la regulación del contrato de arrendamiento en Els
Furs es corta y desordenada, hemos de tener en cuenta que se incluyen normas dedicadas a los mismos en otros contratos, por ejemplo, la definición la encontramos en el Libro IIII, Rúbrica XV, que
se titula «De deposit, coses de comanda, e de les coses les quals
no deu esse feita comanda». Pero donde se da una mayor confusión y hasta, en muchos de los Fueros, una identificación total de
los dos contratos, es en la regulación de los censos, también contenida en el Libro IIII, Caps o Rúbricas XXIII y XIIII.
A continuación seguiremos su rastro en Els Furs, destacando
aquellos Fueros que identifican el tratamiento jurídico de ambas
instituciones para así demostrar, primero, que la verdadera regu114
115
En op. cit., pág. 27.
En «El Arrendamiento Consuetudinario Valenciano», cit. pág. 18.
60
ARRENDAMIENTO CONSUETUDINARIO VALENCIANO...
lación de la cesión de tierras a cambio de un precio, cens, loguer,
etc., la hallamos en los capítulos dedicados a los censos, al comprobar que en muchos de ellos se hace referencia expresa al «loguer».
Lo que nos hace llegar a la conclusión de una cierta identificación
entre ambas figuras, y segundo, que tras la derogación de los Fueros
propios y el posterior sometimiento del Reino de Valencia a las
leyes de Castilla y como consecuencia de ello, el poso que quedó
en estas zonas, sobre todo en las de la Huerta Valenciana, fue el
de la antigua base de reglas censales que seguirán por costumbre
y tradición aplicándose, y pensamos se fundieron con los usos y
fórmulas típicas que fueron adoptándose por los propios labradores y señores. También es bastante factible que sucediera que,
aquellos contratos que nacían como arrendamientos «a cert temps»,
fueran con el paso del tiempo permaneciendo en manos de los
mismos señores y familias de labradores, pasando a ser a «tost
temps» o hasta a convertirse en figuras censales.
d.2. Análisis de algunas reglas particulares del contrato
de arrendamiento rústico
Es interesante destacar que la definición de «loguer» se recoge
en los Fueros al tratar el contrato de depósito y de «comanda» o
comodato explicando las diferencias existentes entre dichas figuras, se dice que «lloguer es quant alcun loga la sua cosa a altre per
diners o per alcun preu qui li fa promes o donat, el cual cas es utilitat, e prou de aquell qui loga la cosa e daquell qui la pren a loguer»
(Libro IIII, Cap. XV, Fuero XXXII). Además de la definición, también en esta rúbrica alguno de los preceptos dedicados al depósito o al comodato se aplica al arrendamiento, como por ejemplo,
cuando la obligación de devolver la finca desaparece si la misma
ha desaparecido o perdido sin culpa del arrendatario (por inundación, cambios en el cauce de un río, etc.).116
116
«Aquell qui rebra alcuna cosa en comanda o en loguer, e puys perdra aquella cosa
sia tengut de retre a aquell qui la haura comanada o logada. Si donchs no mostrara que per
se propria colpa no la haja perduda», Libro IIII, Rub. XV, Fuero 3.
61
DESAMPARADOS LLOMBART BOSCH
Critican la definición autores como GARRIDO JUAN117 y SIMÓ
SANTONJA,118 al mantener que es confusa, vaga y que aparte de que
lo definido se incluye en la definición, lo mismo pudiera tratarse
de un préstamo o de una compraventa. Destaca GARRIDO que se
tiene del contrato el mismo concepto del Derecho Romano, el de
prestar el uso de una cosa, expresado algo incorrectamente en la
expresión «dada en arriendo». Otra nota peculiar es la vaga determinación con la que se describe el precio del arriendo, al referirse
a «un preu qui li fa promes o donat», pudiendo ser hecho dicho
pago en dinero, en especie o hasta en servicios. La utilidad obtenida entre ambos contratantes, tanto del precio como de la cosa arrendada, que no aclara si es mueble o inmueble, debe ser recíproca.
Como indicamos, los Fueros regulan el arrendamiento en general, y advertimos que en esta regulación no se hace ninguna alusión
ni referencia a los arrendamientos de tierras, ni a los frutos o especies a pagar, a la renta, etc. Se tratan los arrendamientos en el Libro
IIII, Rúbrica XXII, y en un total de 9 Fueros. Y se regulan principalmente los arrendamientos de «cases» o urbanos, aunque dicha
regulación se hace extensiva a «altres coses», entre los que pudieran encontrarse dentro de su ámbito de aplicación los arrendamientos
de tierras. Mas somos de la opinión que los arriendos rústicos, de
huertos, tierras de labranza, alquerías, etc., formaron parte de un
conjunto de contratos regulados junto a las figuras censales.
También es muy amplio el objeto del contrato. En el Fuero 1
se hace referencia a «cases, orts, honors, castells, viles, alqueries
o alcuna altra cosa», ya que dicha figura era mucho más flexible
en la regulación de los Fueros que la que conocemos regulada en
leyes posteriores o en el Código civil. Y por esa misma razón,
como explica SIMÓ SANTONJA, la verdadera naturaleza del censo
foral es difícil de determinar y además, el Fuero 28 alude al censo
violario (una especie de usufructo vitalicio) o el «a tostemps», y
117
118
En op. cit., pág. 19.
En op. cit., pág. 46.
62
ARRENDAMIENTO CONSUETUDINARIO VALENCIANO...
en los Fueros 35119 y 36, hay una clara referencia a las mejoras
que deberá introducir el censatario, según la naturaleza de la cosa,
aunque no hubieran sido pactadas, lo que nos hace llegar a la conclusión de que se trataba de censos enfitéuticos.
Más decimos que es un contrato no definido, porque además
del censo se incluyen otro tipo de figuras como el feudo (en varios
Fueros se hace una clara referencia al pago de tributos), y algún
otro Fuero que hace referencia al «cens o a certa part de fruits», lo
que nos hace sospechar de la existencia de algún tipo de aparcería.
En la regulación de los elementos personales, que se recoge en
el Fuero 3, no se encuentra ninguna regla sobre la capacidad de
las partes, aunque al nombrar a los sujetos intervinientes al que
arrienda se le llama «senyor o dominus», y logater (arrendador)
al que toma en arriendo. Como ya vimos en las Partidas también
se aplicaba el término arrendador para designar al que toma en
arriendo una finca, porque como resalta GARRIDO «se considera
preponderante y activo el hecho, en esta relación jurídica, de tomar
en arriendo, por lo que se llama arrendador al que arrienda y no
al que cede para su uso una finca, cuya función aparece más bien
como pasiva».120
El precepto más importante al objeto de nuestra investigación,
es el que hace referencia a la duración de los contratos de arrendamientos: el Fuero II (Libro IV, Rúbrica XII).121 Pero en dicho
Fuero no se regula exactamente el tipo de duración, a pesar de que
establece su clasificación en arrendamientos «per tot temps» (indefinidos o mejor, perpetuos) y arrendamientos «a cert temps» (plazo
119
«Lo censater, o aquell qui tenra per lo senyor alcuna cosa a cert cens, o a certa part
de fruyts, o de srví es tengut de ténir la cosa aparellada e condreta e aquella sí pot segons
natura; e lestament de aquella cosa meliórar, jatsia co que no sia contengut en la carte del
acapte».
120
En loc. cit., pág. 20.
121
«Certa cosa es que si alcu logara cosa daltre, e aquella cosa sera logada la deu tenir
axi com aquell qui la havia logada la devia tenir, e en aquelles coses en que era tengut
aquell qui la havia logada sia tengut lereu dell».
63
DESAMPARADOS LLOMBART BOSCH
cierto). Y no lo hace a efectos de regular dichos plazos sino indirectamente, al señalar que no depende de dicha duración, ni de la
voluntad del dueño sino de la Ley el que el heredero del arrendatario pueda seguir en el arriendo, tanto si se ha pactado un tipo de
plazo, como si el contrato se hizo por tiempo indefinido o para
siempre. Ya hemos visto como era tradición legal en otros Fueros
y aún en las Leyes de Moros,122 que el arrendamiento se respetara aunque muriere alguno de los contratantes, por lo que las obligaciones pactadas por los mismos pasaban a sus herederos.
Pero el hecho de que se regularan arrendamientos perpetuos
no es de extrañar, ya que los hemos visto también establecidos en
las Partidas y en algún Fuero de los estudiados. El mismo CASTÁN
TOBEÑAS afirmaba en su famoso Manual que «en la Edad Media
caracterizó a los arrendamientos la tendencia a la perpetuidad, hasta el punto de que la historia del arrendamiento se confunde durante esta época con la de la enfiteusis y otros contratos agrarios afines, que más bien constituían formas de derechos reales, siendo
poco frecuente la locación pura de tipo romano».123 Por ello no es
extraño que este tipo de locaciones siguiera utilizándose, ya que
sabemos que una buena parte de los Fueros, a pesar de su derogación, siguió rigiendo a los valencianos a través de la costumbre
o recogida por otras disposiciones posteriores.
Esa tendencia a la perpetuidad no resulta extraña si consideramos ciertos acontecimientos sociales y políticos del siglo XV
que hicieron mermar de un modo alarmante los brazos para la agricultura, y fue el hecho de la expulsión de los Moriscos: «La desaparición de la élite agrícola, campesinos especializados en la agricultura de huerta, supuso un colapso grave para la economía
valenciana de siglo XVII».124
122
«Otrosy el que alquilare cosa para un tiempo y muriese el mercador ante del plazo sus herederos que se aprovechen della fasta el plazo et paguen alquiler», en op. cit.,
Título CCXLI.
123
«Derecho Civil Español Común y Foral», Tomo IV, pág. 282, ed. 9.a
124
J. VICENS VIVES, en «Historia económica de España», Ed. Teide, Barcelona, pág.
384.
64
ARRENDAMIENTO CONSUETUDINARIO VALENCIANO...
También queremos destacar que casi la mitad de los fueros
dedicados al arrendamiento regulan el de «cases y coses per cert
temps» (Fueros 1, 2, 4 y 5), mientras que sólo el Fuero 2, y para
regular el hecho de la transmisión hereditaria del, derecho, se introduce el arrendamiento, a «tost temps», de lo que deducimos que
el legislador foral dejó parte de la regulación de los denominados
«a tostemps» para la Rúbrica XXIII que es la que se dedica a los
Censos («Del Dret de la cosa que sera donada a Cens»).
De los 42 Fueros dedicados a regular los censos, en nueve de
ellos se menciona el contrato de «loguer» (Fueros VIII, XII, XVI,
XVII, XVIII,125 XX, XXX, XXXI y XLI), y al hablar del pago de
la renta, en varios se distingue «entre cens o tribut o loguer». También hemos de indicar que el contrato de aparcería (donades a cens
o a certa part defruyts, o a tribut o aferui (servicios) anual) aparece nombrado en siete ocasiones. En el Fuero XVIII que hemos
transcrito (consúltese la nota 125) observamos que establece el
que la renta deberá pagarse según lo convenido, aunque vemos
que los contratantes son el senyor y el censater, luego distingue
claramente entre dar «la cosa a cens o a loguer».
Otro ejemplo lo vemos en el Fuero XIV de la versión que manejamos,126 en el que observamos una regulación común y paralela
para ambos contratos, el censo y el arrendamiento. En él se dispone que el arrendador podía empeñar algún bien del arrendatario,
125
Como ejemplo transcribimos en Fuero XVIII. que trata de cómo deberá pagarse
la renta o el censo, al regular que «Lo senyor de la cosa acensada no es tengut de reebre
ne de pendre paga de cens, o de loguer o de tribut. sino de aquella manera o daquella natura que sera dit e convengut entrel senyor e aquell censater en aquell temps que dona la
cosa a cens o a loguer».
126
«Lo senyor de la cosa que haura donada a cens, o que haura logada pusque penyorar o destrenyer aquella a qui la cosa haura donada a cens, o a qui la haura logada: que
pach lo cens, ol tribut ol servici que deu fer a cascun any per reho de la cosa que tenra a
cens, o dela cosa que haura logada sens faig e sens cort, e pusque tancar sens ells les portes de les cases, e emparar les heredats, e les cases, e quque altra cosa que tingue a cens,
o a loguer per ell, e encara tots los fruyts e qualque altra cosa haura rebuda. e pora esser
rebuda per aquell qui tenia la cosa a cens o qui la haura logada, e per altre per nom daquell
daquella cosa que sera donada a cens o sera logada».
65
DESAMPARADOS LLOMBART BOSCH
cerrar las puertas de su casa, o apoderarse de los frutos de la finca
arrendada o dada en censo, cuando no pagara las rentas pactadas
en el tiempo convenido, lo que nos hace mantener o que muchas
reglas eran comunes a los censos y a los arrendamientos, o que se
confundían en la práctica y en la costumbre ambas instituciones.
Así parece mantenerlo MONFORTE BAGUENA,127 al defender que
«al tratar del censo en los Fueros se dan muchas disposiciones
aplicables al arrendamiento; o bien estaban equiparados ambos
contratos o bien el censo absorbía el arrendamiento».
De lo anteriormente expuesto llegamos a la conclusión de que,
en primer lugar, había una cierta confusión entre las diferentes
clases de cesión de bienes inmuebles productivos a cambio de un
precio, por lo que se consideraban y regulaban en dicha rúbrica
las distintas fórmulas existentes en el momento: así se establecieron fueros comunes a todas ellas, fueros sólo dedicados a los censos y arrendamientos, sin olvidar los fueros en que además de los
censos, se regula el contrato «a certa part de fruits» o la aparcería. Y en segundo término, que a pesar de su semejanza con el
censo y de su tratamiento común en algunas cuestiones, el arrendamiento tuvo su individualidad y se mantuvo a lo largo de los
siglos XVIII y XIX, con reglas jurídicas propias, aunque paralelamente también encontramos en la práctica consuetudinaria, como
veremos a continuación, contratos en los que se dieran características y semejanzas propias de la enfiteusis. GARRIDO JUAN mantuvo esta opinión al defender «que los censos enfitéuticos fueron
evolucionando, hasta adquirir el nombre de arrendamientos, cosa
sencilla ya que en nuestro régimen foral tenían una línea divisoria muy imprecisa. Y en realidad, el actual arrendamiento (el autor
se refiere al de tipo consuetudinario que es objeto de su estudio )
difiere también muy poco, por su naturaleza y circunstancias, de
la enfiteusis en cuestión».128
127
En «Los contratos acerca de la tierra en Valencia. Su pasado, su presente y su futuro», Valencia, 1922, pág. 139.
128
Op. cit., pág. 17.
66
ARRENDAMIENTO CONSUETUDINARIO, VALENCIANO...
Felipe V, al ser nombrado Rey de España a la muerte sin sucesión del último Rey de los Austrias, Carlos II, quiso suspender las
garantías forales de Valencia, Aragón y Cataluña; esto lo indispuso con los valencianos y aragoneses, que apoyaron la candidatura al trono de España del Archiduque Carlos, en contra del mismo Rey. En la batalla de Almansa fueron derrotados aragoneses
y valencianos al mando del Archiduque. Y el Rey, el 29 de junio
de 1707, abolió los Fueros a valencianos y aragoneses, en represalia por su conducta.129 A partir de esta fecha, el contrato que nos
ocupa pasó a regirse por las leyes castellanas; sin embargo, el espíritu de los Fueros perduró,1 incluso «contra legem», en la costumbre y en la voluntad de los contratantes por lo que aquellos siguieron rigiendo estas relaciones jurídicas.
4. EL DERECHO CONSUETUDINARIO VALENCIANO APLICABLE
A LOS ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS
a) Consideraciones generales
Conocemos la importancia de la costumbre como fuente de
derecho no escrito, y en nuestra Comunidad tiene mucha importancia como residuo de un Derecho civil valenciano, del que se
nos privó en su momento. Esta costumbre se mantuvo en los pactos y en las relaciones ño escritas entre propietarios y cultivadores, ajenas en cierto modo a la ley vigente en cada momento, aunque entremezcladas otras veces con reglas del antiguo Derecho
ya derogado o con las mismas leyes vigentes. Es difícil ir entresacando a partir de escritos, archivos y documentos históricos, los
129
«He juzgado conveniente corno por mi deseo reducir todos mis reinos de España
a la uniformidad de unas mismas leyes, usos y costumbres y tribunales, gobernándose
igualmente todos por las leyes de Castilla, abolir y derogar enteramente, como desde luego doy por abolidos y derogados todos los fueros, privilegios, prácticas y costumbres hasta aquí observados en los Reinos de Aragón y de Valencia, siendo mi voluntad que éstos
se reduzcan a las leyes de Castilla y al uso, práctica y forma de gobierno que tiene y ha
tenido ésta en sus tribunales, sin deferencia alguna de nada», LLORENTE en «Historia de
Valencia», T. I, págs. 168 y 169.
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