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MANUALDEPROCEDIMIENTOSPARALAELABORACIÓNDEAVALÚOSCOMERCIALES
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R.V.O.E2005609
Del31deagostode2005
M a e s t r í a en V a l u a c i ó n
Inmobiliaria e Industrial
METODOLOGÍA PARALAELABORACIÓNDEAVALÚOS
COMERCIALESEMITIDOSPORLADIRECCIÓNGENERALDE
CATASTRO,GEOGRAFÍAYVALUACIÓNDELGOBIERNODEL
ESTADODEVERACRUZDEIGNACIODELALLAVE.
TESIS
PARA OBTENER EL GRADO DE
MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
PRESENTA
EL ARQ. JOSÉ MANUEL PÉREZ LÁZARO.
DIRECTOR DE TESIS
DR. ALFREDO HERNANDEZ CAMPILLO
XALAPA-ENRÍQUEZ,VER
SEPTIEMBRE DE 2009
MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
AGRADECIMIENTOS
1. A mi Madre, quien con su amor sentó las bases que me permitieron estar
hoyaquí.
Sra. Sestela Guadalupe Lázaro de
Pérez. (Q.E.P.D.)
2. A mi Familia, quien con su amor y apoyo han hecho que tenga en este
mundo un Hogar.
Sra. Ana María Verdejo de Pérez.
José Manuel Pérez Verdejo.
José Miguel Pérez Verdejo.
Ana Guadalupe Pérez Verdejo.
3. Al Instituto Tecnológico de la Construcción, Maestros y Sinodales, que con
paciencia y profesionalismo logran sembrar en cada uno de nosotros el
espíritu desuperacióny liderazgo.
4. A quien me dio la oportunidad, de conocer y desarrollarme dentro de esta
gran profesión.
Arq. Ricardo Raúl Flores Hernández.
IV
MANUAL DEPROCEDIMIENTOS PARALAELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
5. ÍNDICE
ABSTRACT
RESUMEN
INTRODUCCIÓN
1
1
2
CAPITULO 1
1
FUNDAMENTACIÓN TEÓRICA DELAVALUACIÓN
1.1
JUSTIFICACIÓN
1.2
OBJETIVO
1.3
HIPÓTESIS
1.4
LÍNEAS DEFINITORIAS DE LAVALUACIÓN
1.4.1 DEFINICIÓN DEAVALÚO
1.5
ANTECEDENTES
1.5.1 HISTORIA DE LAVALUACIÓN ENMÉXICO
1.5.2 LA VALUACIÓN EN EL ESTADO DE VERACRUZ. (ANTECEDENTE
HISTÓRICO DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE CATASTRO,
GEOGRAFÍA YVALUACIÓN)
4
4
4
4
4
4
4
8
8
14
CAPITULO 2
20
2
EL PROCESO DEVALUACIÓN
20
2.1
ANALIZAR
LA
DOCUMENTACIÓN
E
INFORMACIÓN
PROPORCIONADA POR EL SOLICITANTE
22
2.1.1 DOCUMENTACIÓN NECESARIA PARA SOLICITAR EL SERVICIO DE
AVALÚO
22
2.1.2 DEFINICIÓN DEL PROBLEMA
22
2.1.3 PLANEACIÓN DELAVALÚO
23
2.2
INSPECCIÓN DE LOS BIENES: (CONSTATAR: EXISTENCIA,
IDENTIFICACIÓN Y UBICACIÓN)
24
2.2.1 IDENTIFICACIÓN DE LA PROPIEDAD
24
2.2.2 RECOLECCIÓN DE DATOS
25
2.3
SELECCIÓN DEL MÉTODO DEVALUACIÓN
29
2.3.1 ENFOQUE COMPARATIVO DEMERCADO
29
2.3.2 ENFOQUE DE COSTOS
31
2.3.3 ENFOQUE DE INGRESOS (CAPITALIZACIÓN DE RENTAS)
36
2.4
CONSOLIDACIÓN Y ESTIMACIÓN FINAL DELVALOR
38
2.5
CONCLUSIÓN DELVALOR
38
2.5.1 BASES DE MERCADO PARAAPLICAR LOSTRES ENFOQUES
39
2.5.2 FORTALEZAS Y DEBILIDADES
39
2.6
REPORTE DELAVALÚO
41
2.7
CÓDIGO DE ÉTICA
42
CAPITULO 3
3
LINEAMIENTOS GENERALES PARA LA ELABORACIÓN DE LOS
AVALÚOS COMERCIALES
3.1
OBJETIVO DE LOS LINEAMIENTOS
3.2
ESTRUCTURA, CONTENIDO Y DESCRIPCIÓN DE LOS
ELEMENTOS DELAVALÚO
A.
DATOS DELAVALÚO
43
43
43
43
43
v
MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
B.
ANTECEDENTES DE PROPIEDAD
51
C.
CARACTERÍSTICAS URBANAS DEL PREDIO
52
C.1. INFRAESTRUCTURA
64
C.2. EQUIPAMIENTO URBANO
72
D.
DESCRIPCIÓN DELTERRENO
75
E.
DESCRIPCIÓN GENERAL DE LA CONSTRUCCIÓN
77
E.1. ELEMENTOS DE LACONSTRUCCIÓN
81
E.1.1. OBRA NEGRA
82
E.1.2. REVESTIMIENTOS YACABADOS INTERIORES
100
E.1.3. CARPINTERÍA
118
E.1.4. INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS
122
E.1.5. INSTALACIÓN ELÉCTRICA
125
E.1.6. HERRERÍA:
127
E.1.7. VIDRIERÍA.130
E.1.8. CERRAJERÍA:
132
E.1.9. FACHADAS
133
E.1.10.INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y
OBRAS COMPLEMENTARIOS
134
F.
INSPECCIÓN FÍSICA
137
F.1. FORMATO DE INSPECCIÓN DECAMPO
137
F.2. FORMATO DE REPORTE FOTOGRÁFICO
137
F.3. CROQUIS DEL PREDIO
137
G.
CONSIDERACIONES PREVIASALAVALÚO
137
H.
FUENTES DE INFORMACIÓN PARA OBTENER VALORES
137
I.
OBTENCIÓN DEVALORES
138
1.1. VALOR FÍSICO
138
1.2.
VALOR DE CAPITALIZACIÓN DERENTA
139
1.3.
VALOR DE MERCADO
142
J.
RESUMEN DEVALORES.:
142
K.
CONSIDERACIONES PREVIASA LA CONCLUSIÓN
142
L.
CONCLUSIÓN
142
M.
DECLARACIONES Y CERTIFICACIONES
142
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
GLOSARIO
LISTA DE REFERENCIAS
ANEXO
144
147
149
155
vi
METODOLOGÍA PARA LAELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
ABSTRACT
At present, the real estate valuation is important, beginning from the relevance what
have achieved the mortgages, thereby an increase in the operations valuation where
some ofthe powers ofthe stateofVeracruz de Ignaciode la Llave have involve;forthis
reason, it is necessary havethose elements to guidetheValuation Process for havefull
knowledge aboutthe property to appraise.
The main objective of this work is offer a guidance to those who work as appraisers.
Here you will find the necessary information for them, the reader or valuator, can form
its discretion by establishing a methodology.
Finally, notethat thisdocument is aproduct of my personal experience asa valuator.
RESUMEN
En la actualidad, resulta importante la valuación inmobiliaria, a partir de la relevancia
que han ido alcanzando los créditos hipotecarios, así como el incremento de las
operaciones de valuación donde intervienen algunos de los poderes del estado de
Veracruz de Ignacio de la Llave; por esto, se considera necesario contar con aquellos
elementos que orienten en el Proceso de Valuación para tener pleno conocimiento
sobre elbien avaluar.
Elobjetivo principal de estetrabajo es ofrecer unaguía aquienes prestansus servicios
como valuadores. Aquí encontrarán la información necesaria para que el lector o
valuador pueda normar sucriterio através del establecimiento de una metodología.
Finalmente, cabe señalar que el presente documento es producto de experiencias
personales como valuador.
1
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
INTRODUCCIÓN
Durante años se ha considerado que por el hecho de ser Arquitecto o Ingeniero Civil,
se cuenta con el conocimiento para requisitar debidamente un formato de avalúo, aún
cuando se careciera de estudios en materia devaluación. Sinembargo en la actualidad
se- nos exige alcanzar el nivel profesional de Especialidad o Maestría en Valuación
para poder desarrollarnos enestaactividad.
Pero en la práctica este nivel no está dedicado solamente para Arquitectos e
Ingenieros Civiles es un nivel que le permite a licenciados en diversas profesiones
desarrollarse como profesionales de laValuación.
Situación que también ha prevalecido en la Dirección General de Catastro, Geografíay
Valuación, ya que en el año 2003, cuando se me permitió asumir la titularidad del
Departamento de Valuación Inmobiliaria, me enfrenté a la realidad de que el personal
sólo realizaba avalúos por el Enfoque de Costos y aplicando en ello la metodología
catastral en una forma indiscriminada (En ese momento se detectó que el único
Manualque había enelDepartamento era una copia delde otra dependencia).
Por lo tanto el presente trabajo es resultado de una reflexión sobre las necesidades y
condiciones que existen en la Dirección General de Catastro, Geografía y Valuación,
parafavorecer la práctica de laactividad.
La cual en los últimos 20 años se ha venido desarrollando dentro de la Dirección, pero
los últimos cambios en la legislación local, han hecho necesarios la aplicación de
nuevos métodos de trabajo, nuevos formatos y la capacitación al personal que
interviene enel Proceso deValuación.
Por ello se pretende con este documento, establecer los criterios y métodos que guíen
y orienten enel Proceso, ah aquellos profesionales involucrados en el mismo.
El objetivo es homogeneizar la información mínima indispensable que deben de
contener las descripciones de los avalúos enelformato, mediante la interpretación que
2
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
debe de darse a cada uno de los conceptos que integran al mismo, atendiendo a la
normatividad vigente en lamateria.
Para su presentación esta tesis se compone por tres capítulos y un anexo. El Primer
Capítulo comprende el Antecedente Histórico, y el Marco Legal de la Valuación
Inmobiliaria dentro de la normatividad de la materia y la legislación local aplicable.
El Segundo Capítulo aborda el Proceso de Valuación como tal, puntualizando, la
Identificación del Bien, la Recopilación de Datos, los Enfoque de Valuación y la
Conclusión del Valor. En el tercer capítulo se estructura el Formato de Avalúo dando
énfasis a las probables variables que pueden presentarse a un valuador, cuando
elabora unavalúo.
Por último se incluye un Formato como ejemplo de Avalúo, para su aplicación en el
desarrollo de la actividadValuatoria.
3
METODOLOGÍA PARA LAELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
CAPITULO 1.
FUNDAMENTACIÓN TEÓRICA DE LA VALUACIÓN
1.1 JUSTIFICACIÓN.
Para la realización de un avalúo se debe de contar con cierto nivel de cocimiento
técnico que nos permita hacer una correcta interpretación y descripción de los
elementos que caracterizan yconstituyen el predio.
Desafortunadamente no todos los profesionales de la valuación tienen el perfil de
Arquitectos, Ingenieros Civiles u otra profesión a fin a la construcción o al urbanismo,
ello hace que se les dificulte interpretar un plano arquitectónico, estructural o de
instalaciones, o en su caso estar a la vanguardia de nuevos acabados o materiales de
construcción.
Actualmente existe mucho materialenmateria de construcción,pero éste está disperso
endiferentes libros de consulta, revistas ofolletos de algunas empresas dedicadas ala
fabricación de materiales, además algunas dependencias ya cuentan con manuales o
instructivos devaluación.
Sin embargo en la actualidad, no existe un documento que agrupe esta información, lo
que permita al valuador identificar las características físicas de un edificio osu entorno
urbano y con ello realizar en los dictámenes, la descripción de las características
físicas de los inmuebles, mismas que deben ser contempladas al momento de analizar
elavalúo.
Saber describir un inmueble es importante ya que nos permite identificar las
características físicas de los bienes, las diferencias estructurales y tecnológicas del
sujeto enestudio yde sus comparables.
De lo
analizado
en el párrafo
anterior,
se
concluye
que existe
la
necesidad de homogeneizar, los dictámenes de Avalúo Comercial. Y que
a partir de la publicación de la Ley de Valuación Inmobiliaria y su
Reglamento, serán peritos inscritos en el Registro Estatal de Valuadores
quien los realice, además de la Dirección General de Catastro, Geografía y Valuación
quien de acuerdo ala Leyde catastrovigente seguirá teniendo laatribución.
4
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
1.2
OBJETIVO.
El presente documento tiene por objeto. Homogeneizar la información mínima
indispensable que deben de contener las descripciones de losavalúos en losformatos,
mediante la interpretación que debe de darse a cada uno de los conceptos que
integran elformato, atendiendo ala normatividad vigente en lamateria.
1.3
HIPÓTESIS.
"Es factible diseñar una Metodología para la elaboración de Avalúos comerciales, la
cual permita establecer un procedimiento básico para la Dirección General deCatastro,
Geografía yValuación".
1.3.1 VARIABLES.
ElGobierno del Estado deVeracruz de Ignacio dela Llave, através dela Secretaría de
Finanzas y Planeación, dictamina el valor comercial de los bienes inmuebles, para
todas las operaciones de compraventa, dación de pago, permutas, etc. en donde
intervienen los Poderes del Estado, este dictamen es soportado con la emisión de un
avaluó.
La valuación en el Estado de Veracruz depende conforme a la Ley de Valuación
vigente y su Reglamento; alas normas y procedimientos establecidos por la Secretaría
de Finanzas y Planeación a través de la Dirección General de Catastro, Geografía y
Valuación y a la Comisión deValuación (esta última en apoyo de la Secretaría). A raíz
de esto, los métodos de valuación existentes se ven condicionados por la Ley y su
Reglamento.
1.4 LÍNEAS DEFINITORIAS DE LA VALUACIÓN.
1.4.1 DEFINICIÓN DE AVALÚO.
En teoría al menos, la valuación es una técnica fácil de explicar. Un avalúo comercial
es un Dictamen Técnico que determina el valor comercial de un inmueble, conforme a
5
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
lo dispuesto en la Ley de Valuación Inmobiliaria (Secretaría de Finanzas y Planeación,
2007) y demás disposiciones legales y reglamentarias en vigor. Ya que como nos
podremos dar cuenta en él, se incluye una descripción de la propiedad en estudio, la
opinión del valuador acerca del estado de conservación en que se encuentra el bien,
su disponibilidad para un propósito dado y su valor expresado en dinero a precios de
mercadolibre.
Envirtud de que un avalúo sólo es una estimación, el mérito depende de la habilidad,
experiencia y buen juicio de quien lo realiza. Cuando se tiene un avalúo objetivo y
debidamente documentado, las partes que intervienen, en la venta, el crédito
hipotecario o cualquier transacción, contarán con un documento que coadyuvará en
cualquiera de lasetapas del proceso de negociación.
Los avalúos de bienes inmuebles se basan en datos obtenidos en el mercado. Elvalor
comercial probable de un bien puede verse afectado por condiciones internas de un
país, incluso conflictos de índole internacional. El crecimiento demográfico, políticas
fiscales, tendencias de la economía, inflación altas tasas de interés, así como tipos de
créditos disponibles en un momento dado,sonfactores que influyen directamente enel
valor deuninmueble.
Las características económicas que prevalecen y las tendencias del lugar donde se
localiza la propiedad que se valuará también son factores que deben de tomarse en
cuenta para estimar el valor de una propiedad. De hecho el estudio de la zona en
donde se localiza el bien, es uno de los elementos más importantes del avalúo (de ahí
la importancia de este documento).
Toda propiedad se ve afectada por su entorno y por los usos a los que se destinan
otras propiedades circundantes. En la estimaciónfinal delvalor, el análisis de lazonao
barrio es tan importante como las características especiales de la propiedad que se
está valuando.
Para producir una estimación objetivamente precisa del valor comercial de una
propiedad, el valuador debe recopilar aquellos datos pertinentes, describirlos de
manera ordenada y utilizar procedimientos, metodologías y técnicas que algunas
dependencias através de los años han desarrollado. Entonces podemos decir que un
avalúo es unatécnicaque combina investigación,criterio yexperiencia (Ventólo, 1997).
6
METODOLOGÍA PARA LAELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
1.4.1.1 NIVELES DE LAACTIVIDAD VALUATORIA.
La necesidad de los avalúos es universal y según el Colegio de Ingenieros Mecánicos
Electricistas, (2004) se realiza entres niveles deactividad:
1.4.1.1.1 PRIMER NIVEL DELAACTIVIDAD VALUATORIA.
Este nivel está comprendido por el público. Es la gente que usa
el bien raíz, lo posee y lo emplea. Estas personas tienen que hacer
decisiones
para comprar, hipotecar,
rentar,
asegurar, calcular
daños, desarrollar fraccionamientos, renovar, rehabilitar o modernizar
proyectos y otras actividades que requieren de la inversión
de sumas importantes dedinero.
Cuando un individuo se encuentra ante estos problemas, puede
hacerlo en base a sus propias decisiones o bien acudir
a un valuador profesional de cualquier forma se hace un avalúo y
este tendrá en función de la integridad y la capacidad de la persona que lo
hace.
1.4.1.1.2 SEGUNDO NIVEL DEACTIVIDAD VALUATORIA.
Este nivel está comprendido por las personas que intervienen en la valuación
del bien raíz:
Vendedores, corredores, inversionistas, constructores, administradores y
prestamistas. Así mismo pueden considerarse
valuadores de
catastro, de derecho devía yotras actividades gubernamentales.
Estos individuos no son valuadores profesionales, pero están
en constante contacto con el valor de la propiedad. Son fuentes
de información para el público, pero deben siempre limitar
sus opiniones de acuerdo con sus posibilidades. Conviene,
cuando el problema lo amerite, que ellos recomienden los
servicios de unvaluador profesional.
1.4.1.1.3 TERCER NIVEL DE LAACTIVIDAD VALUATORIA.
El tercer nivel de actividad valuatoria está constituido por los valuadores
profesionales.
Este
personal
está
dedicado
exclusivamente
para
trabajos
de
valuación,
contando
con
conocimientos,
práctica,
integridad y se identifican profesionalmente por su designación u o
tros medios académicos.
La necesidad para estos servicios es reconocida por los bancos,
sindicatos, hipotecarias, compañías aseguradoras, etc. (CIME, 2004)
7
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
1.5 ANTECEDENTES
1.5.1 HISTORIA DELAVALUACIÓN EN MÉXICO
De acuerdo al CIME, (2004). Al consumarse la Independencia Nacional, el aspecto
general de la ciudad de México era realmente el aspecto de una población monacal
austera y solemne.
La plaza mayor era el centro de las actividades de la ciudad, la que carecía de
verdaderos paseos públicos, de diversiones, de alumbrado suficiente y hasta de
seguridad, a las 8 de la noche toda la población entraba en silencio, las garitas se
cerraban, se daba eltoque dequeda y nadie salía nientraba más de laciudad hasta el
siguientedía.
Así en diciembre de 1830 el síndico primero del ayuntamiento encomendó a los
arquitectos Don Joaquín de Heredia y Don Francisco de Paula Heredia, el avalúo de
los terrenos de la ciudad, los que se publicaron en la memoria económica de la
municipalidad de México por orden del Exmo. Ayuntamiento, por una comisión de su
seno en 1830.Para locualseempleó lasiguientetécnica:
"Como la diferencia de valores depende de la mayor ó menor
distancia de la ciudad, nace de aquí que estos se consideran puestos
en los cruceros ó centro de las cuatro esquinas. Los que tanto sirven, para
valorar las calles de Norte a Sur, que son las que aquí van expresadas, como
las de Oriente a Poniente: pues el valor del centro de una calle es el término
medio de los números de las esquinas, y por esta causa siendo cada número
común a cuatro calles, omitimos poner las que giran de Oriente a Poniente.
Entiéndase que cada valor es el de una vara cuadrada de terreno". CIME,
(2004).
Para el 30 dejunio de 1836 se expedía la que podría ser la primera ley en materia de
catastro la Ley: "Se establece una contribución anual de 2 al millar sobre el valor
de las fincas urbanas"; y el 5 de julio del mismo año la Ley: "Se establece
una contribución anual de 3 al millar sobre el valor de las fincas rústicas",
ambas de aplicación para toda la república", mismas que considero derogaron
en 1831 a la "Contribución de dos al millar por concepto de impuesto de
guerra", (El Congreso General, 1840) y con la cual al parecer se pudieron
haber establecido los primeros formatos oficiales para presentar los avalúos (4
formatos).
8
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
Para cumplir con las leyes de 1836, se estableció en la primera, que el pago debía
hacerse por semestres vencidos, con una pena de uno al millar por cada 15 días de
retardo sinque esa pena pudiera pasar de4 almillar, yenelcaso de la segunda debía
de ser acadatercio deaño.
Estas leyes también establecían una oficina recaudadora, que nombraría peritos que
practicaran el avalúo de todas lasfincas que debían pagar impuestos, aunque también
se permitía la auto-declaración; ello consistía en el valor que el propietario pensaba
tenía sufinca.
Con la promulgación de la Ley de "Desamortización de Fincas Rústicas y Urbanas" el
25 dejulio de 1856.Que sería conocida como Ley Lerdo.
Fueron valuados los bienes inmuebles, tanto de corporaciones eclesiásticas como de
las civiles (ayuntamientos y pueblos indios) por el valor correspondiente a
la renta que pagaban entonces, calculando como rédito el 6% anual y
llevándose a cabo la desamortización sin respetar en muchos casos el avalúo
resultante,
regidos
solamente
por
la
voluntad
ó el
capricho
de
los
denunciantes.
Deello se da noticia en la memoria presentada por Miguel Lerdo deTejada (Secretario
de Hacienda) al presidente de la República, Don Ignacio Comonfort, el 28 de julio de
1856, (Sauri,D.M. 2007).
El emperador Maximiliano ratificó mejorando las condiciones de la propiedad de los
pueblos promulgando un decreto dado en Chapultepec, el 16 de septiembre de 1866,
dando atodos los pueblos que carecían de Fundo Legal y de Ejido concediéndoselos
(CIME, 2004).
El CIME, (2004) menciona que en 1869 el sistema empleado hasta entonces en la
ciudad de México, que fijaba los precios por cruceros de calles, no era conveniente,
exponiendo la razón siguiente:
"Fijar el precio en los crucero implica desde luego dar el mismo valor
a cada una de las cuatro esquinas que constituyen el crucero cuando
precisamente por su situación relativa deben considerarse diferentes,
si no por su importancia comercial en las calles céntricas, cuando
menos, en general, por su orientación como también por cualquier otra
circunstancia quefavorezca o perjudique aalguna de ellas". CIME, (2004).
9
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
Entonces los precios de fijaron a mitad de la calle tomando con consideración que
decrecen en un sentido y aumentan en lo opuesto tomando en cuenta las siguientes
circunstancias:
1 a . Lasituación relativa ala orientación de lacasa.
2a. La figura del terreno que ocupa la finca y le pertenece, tomando como tipo
un rectángulo en el que el frente y el fondo estén en relación 1 a 2; variando
esta relación, sé deberá estimar más el mérito cuando el frente o fachada
aumenta relativamente al fondo, y viceversa; desmereciendo un terreno por la
irregularidad de sufigura ysu mayor número de lados.
3a. La posesión del terreno, por igual en toda la altura, pues desmerece una
finca, y es por el terreno, cuando en algún o algunos de sus pisos superiores
hay partes entrantes, pertenecientes apropiedades vecinas.
4 a . Las servidumbres: si soporta el terreno la de albañales, desagües, luces,
chimeneas ú otra servidumbre cualquiera, según lo nocivo o gravoso de ella,
tiene que disminuir elvalor. CIME,(2004).
La primera Ley de Catastro en el Distrito Federal,fue publicada en el Diario Oficial del
23 de diciembre de 1896, estableciendo un catastro fiscal, geométrico, parcelario,
mixto, con sistema de avalúo por clases y tarifas, perpetuando por medio de una
conservación constante y con avalúos revisables periódicamente.
El reglamento de la ley ordenaba que se partiera de una triangulación de primer orden
descendiendo gradualmente hasta unadecuarto orden parafijar puntos de apoyo alas
poligonales, con las cuales se liga el levantamiento parcelario, previniendo hacer dos
veces las medidas de laslíneas.
Posteriormente alfusionarse los ayuntamientos con el Gobierno del Distrito Federal se
determinó una situación fiscal heterogénea y difícil debido ala diversidad de leyes que
estaban en vigor por lo que fue necesario formular una nueva ley que comenzó a regir
el 1 ode enero de 1930.
En 1933, se estableció en la Ley Predial, el Sistema de Nomenclatura quedando
definidos los predios por el conjunto de 3cifras: sección o región, manzana y predio,e
imponía la formación de Juntas Regionales y como órgano coordinador una Junta
Central, ambas estaban integradas por representantes del Departamento del D.F. y de
los propietarios, tratando de obtener, "El avalúo general, uniforme y equitativo de la
propiedad raíz.
10
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
Relacionando las proporciones de los predios se formó el "lote tipo" hoy "lote moda",
que relaciona el valor de la tierra en cada predio de acuerdo con procedimientos y
tablas uniformes que determinan los incrementos y castigos que corresponden de
acuerdo con su ubicación,forma y dimensiones.
Ladeterminación de las unidades tipo de las construcciones se hizo clasificándolas por
tipos según sus materiales, calidad de manodeobras y productividad media.
El sistema instalado en 1933 es el mismo que se usa hasta la fecha, con
levantamientos individuales de manzanas divididas por predios con el detalle de las
construcciones que los ocupan, asigna números de cuenta por división de predios,
basándose en los avalúos catastrales, manifestaciones de arrendamiento, avisos de
traslado de dominio, etc.
En el año 1925, se creó en beneficio del Gobierno, la Dirección General de Pensiones
Civiles y de Retiro, tenía la función de otorgar créditos con garantía hipotecaria a sus
afiliados, con el fin de facilitarles la adquisición de habitación, en ella se estableció el
Departamento de Avalúos con el objeto de establecer el valor real de los inmuebles,
trabajando para ello un aspecto comercial,las normas de catastro.
En el año de 1933 se creó la Asociación Hipotecaria Mexicana que fue la primera
institución que emitió cédulas hipotecarias para el otorgamiento de créditos a la
iniciativa privada, el que estaba sujeto en todos los casos a avalúos previos sobre la
posible recuperación del préstamo, cuya capacidad de recuperación es necesaria para
el otorgamiento.
Posteriormente en elaño de 1935 la Secretaría de Hacienda y Crédito Público obligaba
a las compañías de seguros justificar la inversión de sus reservas en bienes raíces a
través de avalúos practicados porel Banco Fiduciario encargado para elefecto.
Las instituciones oficiales y privadas del país se han visto obligadas desde entonces a
programar una selección de profesionales para practicar los avalúos, impulsando esta
especialidad en las profesiones de Ingeniería y Arquitectura, necesidad promovida por
el Arq. Ramón C. Aguayo, con otros profesionales dedicados a la valuación para
formar el Instituto Mexicano deValuación enelaño de 1958.
11
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
Por ello la Comisión Nacional de Valores (1982) publica la circular 11-6, relativa a las
Sociedades cuyos valores seencuentran inscritos en el Registro Nacional deValores e
Intermediarios, y alosvaluadores autorizados por la misma comisión.
En la circular 11-6 se observan "Criterios Técnicos" para la información que se debía
desuministrar adicha entidad respecto alosavalúos de activosfijosyen cumplimiento
de las Disposiciones contenidas en la Circular 11-3 de 1980. La misma circular (11-6)
hace la aclaración de que dicho instructivo estaba diseñado para la Industria de la
Transformación.
De la misma manera el Banco de México, (1988) emitió el Télex-circular 33/88 en él,
informa a las Instituciones de Banca Múltiple y alas Instituciones de Desarrollo que los
avalúos bancarios deben de formularse con métodos y criterios adecuados y
uniformes. Es decir las reglas a que habrán de sujetarse las instituciones en la
formulación de avalúos.
La Comisión Nacional de Valores (1992) publica, la circular 11-18, "Criterios para la
Formulación de la Información que deben de proporcionar a las sociedades cuyos
valores se encuentren inscritos en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios".
(Para dar cumplimiento a la 11-10, en ella se señalan las disposiciones de carácter
general relativas al reconocimiento de los efectos de la inflación en la información
financiera de las sociedades con títulos en el Registro Nacional de Valores e
Intermediarios).
A la circular 11-18 se anexó, un caso practico que ejemplificó: un formato de avalúo
integrado por 14 puntos: 1. Antecedentes, 2. Datos generales del predio, 3.
Características Urbanas, 4.Datos del terreno, 5. Datos del Inmuebles, 6. Croquis de
Ubicación, 7.Descripción del inmuebles, 8. Tipo de construcción observado, elementos
de construcción y valores del avalúo físico de terreno y construcciones, 11.
Conclusiones, 12. Maquinaria y equipo, 13. Muebles y enseres, y 14. Equipo del
transporte.
Sin embargo en 1994 se publicaron las circulares 1201 y 1202 donde se emite en el
caso de la primera las "Disposiciones de carácter general para la prestación del
servicio de avalúo" y donde se habla de formatos establecidos y de que todos los
avalúos deben de contener el valor físico y de capitalización; también ya se habla de
12
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
utilizar el método de cálculo de valor residual en terrenos cuyo mejor uso sea el
desarrollo inmobiliario y en esta se anexa la guía para solicitantes de registro como
peritos valuadores.
Para el caso de la circular 1202, se da a conocer el formato único para avalúos de
inmuebles, dispuesto en 12capítulos ejemplificados:
Capítulo I.-Antecedentes; Capítulo 11.-Características Urbanas; Capítulo 111.-Terreno;
(Capítulo IV.-Consideraciones previas al avalúo; Capítulo V.-Valor físico o directo;
Capítulo VI.-Conclusiones; y Capítulo VII.-Valores referidos. Estos en el
caso de terrenos sin construcción); Capítulo IV.-descripción general del inmueble;
Capítulo
V.-Elementos
de
la
construcción;
Capítulo
VI.-Consideraciones
previas al avalúo; VII.-Valor físico o directo, VIII.-Valor de capitalización de
rentas;
IX.-Resumen;
X.-Consideraciones
previas
a
la
conclusión;
y
XII.-Conclusiones yensu casoXII.-Valores referidos.
Al final de misma circular se hace referencia que de existir información suficiente, se
podrás optar por la aplicación del método comparativo de mercado.
Pero estás dos últimas quedaron sin efecto con la Circular Num. 1462, (2000) y su
futura modificación en la Circular Num. 1516, (2002). En éstas se informa: La
importancia que tiene el hacho de que cada institución de crédito tenga un padrón de
valuadores y que éstas cuenten con manuales que contengan prácticas y
procedimientos.
Así como criterios técnicos, los cuales se deberán de ajustar a los "Lineamientos
generales para la Valuación Bancaría". Dichos lineamientos están divididos en 4
apartados: A. Práctica y procedimientos; B. Inmuebles; C. Maquinaria y Equipo; y D.
Agropecuarios.
Todo lo anterior con relación a los avalúos bancarios y de acuerdo a la
circular Única emitida por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, (2005),
donde los Lineamientos descritos en el párrafo anterior quedaron como
Anexo
para
42. Sin embargo
regular
avalúos,
existen
entre
otras dependencia
ellas
están
el
con
INDAABIN
la
capacidad
(Instituto
de
Administración y Avalúos de Bienes Nacionales), la SHF (Sociedad Hipotecaria
Federal).
13
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
La primera fue creada en 1950 con el objeto de practicar los avalúos de los bienes
cuando en la operación sean parte las dependencias y entidades de la administración
públicafederal centralizada y paraestatal (Sauri,2007).
En la actualidad esta entidad tiene publicadas en su página Web las "Normas
conforme a las cuales se llevarán a cabo los avalúos y justipreciaciones de
rentas a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales" (Secretaría de la
función Pública, 2006) Emitidas con la finalidad de que el INDAABIN las difunda
a nivel nacional y muchas de las cuales se han publicado en el Diario Oficial de la
Federación apartir de enero de2008.
El objeto de esta Norma es, regular la realización de los avalúos, justipreciaciones
de renta, establecer requisitos, obligaciones, bases, así como la vinculación
entre éstas y las "Metodologías, Criterios y Procedimientos de carácter
técnico". Es de merecer importancia que por primera vez en la historia
de lavaluación, hablamos de unametodología establecida y con acceso alpúblico.
No hay que olvidar que a finales del año 2001, el Diario Oficial de la federación
publicó el Decreto por el cual se expidió la Ley Orgánica de Sociedad
Hipotecaria Federal y en 2004 las "Reglas de Carácter General que establecen la
Metodología para la valuación de inmuebles objetos de créditos garantizados a la
vivienda".
Por último eneste párrafo mencionaremos el hecho que en elejercicio 2007,se publicó
en el Diario Oficial de la Federación la Norma Mexicana NMX-C-459-SCFI-ONNCCE2007 "Servicios de Valuación" la cual permite que los profesionales de la valuación
(personasfísicas y morales) secertifiquen antela Secretaría de Economía.
1.5.2 LA VALUACIÓN EN EL ESTADO DE VERACRUZ. (ANTECEDENTE
HISTÓRICO DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE CATASTRO, GEOGRAFÍA Y
VALUACIÓN).
El Catastro en el Estado de Veracruz, nace oficialmente a partir de la publicación de la
primera Ley General para el Catastro del Estado de Veracruz y su Reglamento, (1930)
siendo Gobernador del Estado el Gral. DonAdalberto Tejeda; la Dirección General del
Catastro tenía la función principal de realizar el avalúo general y uniforme de los
14
METODOLOGÍA PARA LAELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
predios rústicos y urbanos y con ello establecer una equitativa distribución de los
impuestos.
Dicha actividad la realizaban las Juntas Regionales del Catastro, las cuales existían en
aquellas poblaciones donde había una Oficina Recaudadora de Rentas del Estadoyde
acuerdo a la ley estaban integradas por dos representantes oficiales (el jefe de la
Oficina de Hacienda como Presidente y el Tesorero municipal o un representante de
éste, como Secretario), y un propietario que fungía como vocal en representación de
losdueños de los predios.
Pero esta ley y su reglamento fueron derogados un año más tarde por la Ley General
del Catastro y su Reglamento, (1931) en éstos se cambia la forma de valuar ya que
con la reciente, los avalúos, los realizaría un Perito Valuador del Catastro
estableciendo también en La Ley, cuotas por el servicio de acuerdo al tipo de predio
(rústico ourbano) yal montovaluado.
Según el reglamento los predios debían de servaluados de la manera siguiente:
1.- Sobre la renta de la tierra, y sobre el valor comercial en la localidad, para clase de
tierra sobre unidad de superficie (esto enelcasode los predios rústicos);y
2.- Sobre las rentas brutas habidas en el último año, y sobre el costo de construcción.
Enelcaso de predios urbanos.
Tanto en la Ley y Reglamento de 1930, como en sus similares de 1931 se mencionan,
que la Dirección Técnica deberá de formar Tablas Generales de Valores por
Unidad-Tipo. Sin embargo el primer ejemplo de dichas tablas, se detecta
hasta elAnexo Gráfico del Instructivo para la Valuación de Predios Urbanos publicado
en 1969.
En éste, por primera vez se habla de Factores de demérito e Incremento para la
valuación de la tierra y para el caso de las construcciones se mencionan: Tipos,
Calidady Estado de conservación.
En la información que podemos encontrar en el mismo anexo, están: la primera Tabla
de Valores Unitarios del Terreno para la ciudad y puerto de Veracruz y la
correspondiente Tabla deValores de las Construcciones, integrada la última por 2tipos
de construcciones Antiguas y Modernas las cuales estaban divididas en 3calidades en
15
METODOLOGÍAPARALAELABORACIÓNDEAVALÚOSCOMERCIALES
el caso de las antiguas: Superior, Medio y Económico y en 4 las modernas: Superior,
Medio, Económico, Corriente y Edificios.
Los valores de terreno y construcción fueron fijados en ese entonces por la "Junta
Tabuladora deValuación de la Población".Ya para este momento la Dirección General
del Catastro había pasado aser el Departamento del Impuesto Predial yCatastro.
El Instructivo de Valuación, (1969) estuvo vigente hasta 1991,y para este ejercicio se
hablaba de 5tipos de construcciones (antiguas, modernas, construcciones especiales,
albercas y pavimentos) generando con ello 18 categorías con su respectivo valor
catastral).
La Tabla de la Construcción de 1991 fue sustituida al año siguiente por una de 19
categorías yestuvo vigente hasta elejercicio 2002.
En 2002 la Dirección General de Catastro realizó los Lineamientos para la
Identificación de lasConstrucciones, como partedel nuevo Instructivo deValuación yel
Reglamento vigente, en los cuales se clasificaron 8 tipos de construcciones
(Habitacional: antiguas, modernas y edificios. Comercial: industrial, plazas y Edificios.
Otros: albercas y pavimentos). Dispersas en 26 códigos antiguamente categorías
y que son actualmente las construcciones más representativas, en el estado de
Veracruz.
La ley y el reglamento de 1931fueron derogados por la Ley Núm. 94de Hacienda para
el estado de Veracruz-Llave en 1962 (siendo Gobernador del Estado Don Fernando
LópezArias) y laoperación catastral quedó regulada enelTitulo Segundo (Impuestos),
Capitulo I(Impuesto Predial).
En este tiempo la actividad catastral la seguían realizando los Jefes de las Oficinas de
Hacienda (antiguas Oficinas recaudadoras de rentas). En ella ya hablamos de
registros: gráficos, numéricos, alfabéticos y de exenciones, se podría decir que ya se
había empezado a normar la información catastral, aunque seguía siendo sólo con
finesfiscales.
Con la abrogación de la Ley de Hacienda, (1962). Se publica nuevamente una Ley de
Catastro en 1975, la Ley Número 83, con la cual el Departamento del Impuesto Predial
y Catastro empieza atrabajar con un nuevo esquema. Enesta ley podemos ver queya
16
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
se habla de autoridades en materia catastral, y son: I.- el Tesorero General del
Estado, II.- El jefe del Departamento de Impuesto Predial, y III.- Los Delegados
Catastrales.
Esto significa que ahora losjefes de las Oficinas de Hacienda ya no están encargados
de la valuación catastral, sino que aparece una nueva figura, el Delegado Catastral.
Con esta Ley, ahora las Delegaciones son las encargadas de realizar la valuación de
los predios (valuación catastral), la notificación a los interesados de las operaciones
catastrales, la localización, el levantamiento de los predios, y la expedición del
certificado devalores catastrales para efectos detraslado de dominio.
Ahora se da importancia a un nuevo formato, la Cédula Catastral, documento que se
convierte en pruebade queel predio está registrado enelCatastro siendo dicha cédula
donde seexpresan los elementos principales quecaracterizan yconstituyen el predio.
Es de mencionarse que el Reglamento de esta Ley es publicado hasta 1979 donde a
pesar de que en la Ley el Jefe de Hacienda ya no es encargado de la valuación, el
reglamento lo sigue considerando como Autoridad catastral para aquellos municipios
endonde noexista una Delegación de Catastro.
Producto de la reforma Constitucional de 1983alartículo 115, donde apartir deella,se
les da la atribución a los municipios de ser quienes recauden el impuesto predial; el
Departamento deja de llamarse de Impuesto Predial y Catastro, para en 1987, ser
solamente Departamento de Catastro.
Sin embargo antes de finalizar el ejercicio 1983 se publicó la Ley número 26 de
Catastro del Estado de Veracruz-Llave en ella se estableció en su CAPÍTULO
SEGUNDO "Atribuciones de la Secretaría de Finanzas y Planeación"(anteriormente
Tesorería General del Estado),I Artículo 10.-Corresponde a la Secretaría de Finanzas
y Planeación: Fracción XXIII: PracticarAvalúos comerciales y dictámenes derenta.
Con este acto se dio inicio a la actividad de la valuación comercial, la cual se volvió
importante para aquellas operaciones donde intervienen las Dependencias de
Gobierno del Estado.
A pesar de que la Ley número 26 fue abrogada por la Ley número 42 de Catastro del
Estado deVeracruz-Llave, (2001) se continuó conestaatribución.
17
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
De 1984 a la fecha el Departamento de Catastro ha sufrido varios cambios en su
denominación y en sus funciones, se convirtió en Dirección de Catastro en 1998
(nombrándose al Arq. Ricardo Raúl Flores Hernández como el primer Director de
Catastro en su segunda etapa). Mediante Acuerdo Delegatorio, (2002) se cambió de
denominación a Dirección General de Catastro y a partir del año 2006 se cambió a
Dirección General de Catastro, Geografía yValuación.
1.5.2.1 LA VALUACIÓN COMERCIAL
A partir de los setentas, cuando se separa de las Oficinas de Hacienda del Estado la
actividad catastral, y ésta se quedó a cargo del Departamento de Impuesto Predial y
Catastro, el Departamento en su estructura tenía a la Oficina de Operación, hoy
convertida en Departamento de Operación Catastral,y por ende tenía la actividad de la
Valuación Comercial.
La Oficina de Operación era la responsable de elaborar los avalúos que emitía la
entonces Tesorería General del Estado, a través del Departamento de Catastro, todo
esto amediados de los ochentas.
De acuerdo al Arq. Víctor Franco Betancourt, el primer perito valuador del
Departamento fue el Arq. Edmundo Falfán estando como responsable de la actividad,
elJefe de la Oficina, Ing.Top. Francisco BernalGarcés.
A finales de los noventas la Oficina de Operación, es denominada como ya se dijo:
Departamento de Operación Catastral y agrupa dentro de su estructura de manera
específica a la Oficina de Valuación, siendo responsable de ella el Arq.Víctor Franco
Betancourt, quien se da alatarea de compilar información que le permitió desarrollar el
primer Instructivo deValuación Comercial,(1998).
En 2002 trabajando bajo el esquema de Dirección General de Catastro, se
crea el
Departamento
de Valuación,
actualmente
de
Departamento
de
Valuación Inmobiliaria, separado ya del Departamento de Operación Catastral.
Desde entonces éste es el responsable de elaborar los Avalúos comerciales de
inmuebles y Dictámenes de rentas que emite la hoy Secretaría de Finanzas y
Planeación.
18
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
En materia de valuación el 16 de agosto de 2007, se publica en la Gaceta Oficial La
Ley número 908 de Valuación Inmobiliaria del Estado de Veracruz y un año más tarde
se publicó el Reglamento de lamisma.
La importancia de esta Ley radica en que a partir de ella, los profesionales de la
valuación que estén inscritos en el Registro Estatal de Peritos Valuadores, podrán
realizar los avalúos para las operaciones donde intervengan las dependencias de los
poderes del Estado y los trabajo serán vigilados y supervisados por la Comisión de
Valuación del Estado de Veracruz, quien será un órgano auxiliar de la Secretaría de
Finanzas y Planeación.
Por todo lo anterior es importante que la Dirección General de Catastro, Geografía y
Valuación cuente con reglas, lineamientos y metodologías que le permitan seguir
rigiendo enel Estado,estaactividad.
19
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
CAPITULO2
ELPROCESO DEVALUACIÓN
Después de analizar los antecedentes de la Valuación en México, podemos concluir
que lavaluación ya noes una actividad empírica sinotoda una profesión y porello está
depende de unMarco Jurídico aplicable.
El marco jurídico está integrado por leyes Federales y Locales, sus Reglamentos, así
como Normas, Metodologías y Reglas emitidas por dependencias de alguno de los
niveles de Gobierno y que por ende afectan al Proceso de Valuación de manera
Directa o Indirecta.
Por ello podemos señalar como marcojurídico incidente en laValuación Inmobiliaria, al
siguiente:
DIRECTAMENTE:
LEGISLACIÓN FEDERAL:
Ley del Mercado deValores,
Ley General de Bienes Nacionales,
Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección alAmbiente,
Ley Federal de Correduría Pública,
LeyAgraria,
Circular Única (CNBV),
Metodologías, Criterios y Procedimientos decarácter técnico (INDAABIN),
Reglas de Carácter General que establecen la Metodología para la valuación de
inmuebles objetos de créditos garantizados alavivienda (SHF),
Norma Mexicana NMX-C-459-SCFI-ONNCCE-2007 "Servicios de Valuación", entre
otras.
LEGISLACIÓN LOCAL (GOBIERNO DEL ESTADO DE VERACRUZ DE IGNACIO DE
LA LLAVE):
Código Financiero,
Ley de Catastro,
Ley de Bienes del Estado,
Ley deValuación Inmobiliaria,
20
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
Reglamento de la Ley de Catastro
Reglamento de la LeydeValuación Inmobiliaria.
INDIRECTAMENTE:
Planes Parciales de Desarrollo Urbano,
Declaratorias de Usos Destinos, Reservas yLímites,
Ley de Desarrollo Urbano, Regional yVivienda,
Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano, Regional yVivienda, entre otros.
De lo anterior y partiendo de la declaratoria de vigencia de la norma mexicana NMX-C459-SCFI-ONNCCE-2007 "Servicios deValuación"sepodría determinar al"Procesode
Valuación", conforme alsiguiente diagrama.
1.
Analizar
la
documentación
e
información
proporcionada porelsolicitante.
2.
Inspección de los bienes: (constatar: existencia,
identificación y ubicación).
O
O
-I
<
>
<
_l
UJ
Q
Enfoque de
Enfoque de
Enfoque de
Mercado.
Costos.
Ingresos.
z
O
O
<
4.
0£
Elaborar el informe de valuación conforme con
los enfoques y principios expresados en la
O
LL
norma.
5.
Conservar copia del informe de valuación y el
soportedocumental.
6.
Comunicar al solicitante la participación de algún
otrovaluador oexperto.
21
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
2.1 ANALIZAR LA DOCUMENTACIÓN E INFORMACIÓN
PROPORCIONADA POR EL SOLICITANTE.
Esta parte del proceso se considera el inicio, en ella vamos a establecer la
documentación que debe de proporcionar la solicitante, también definiremos el
problema (de acuerdo al tipo de propiedad que se vaya a valuar, se empleará la
metodología necesaria) y la planeación delavalúo.
2.1.1 DOCUMENTACIÓN NECESARIA PARA SOLICITAR EL SERVICIO DE
AVALÚO.
A partir de las facultades que tiene la Dirección General del Patrimonio del Estado,
como única dependencia encargada de administrar los bienes inmuebles propiedad de
Gobierno del Estado; se vuelve sustancialmente importante contar por parte de ésta
con información contundente que permita la correcta identificación del inmueble en
estudio, la cual de acuerdo alformato vigente de solicitud sería através de oficio, con
lasiguiente documentación anexa:
1.
Antecedentes depropiedad,
2.
Última boletadel pagopredial,
3.
Plano del terreno,
4.
Plano de la (s) construcción (es),
5.
Croquis de localización,y
6.
Fotografías del inmueble.
2.1.2 DEFINICIÓN DEL PROBLEMA.
Se debe tener presente además del tipo de propiedad que se está valuando. Ciertos
datos que serán importantes para algunos tipos de propiedad, y por consiguiente,
recibirán un mayor énfasis en la investigación del valuador. Entre los cuales podemos
citar lossiguientes:
a).Determinación del bien avaluar,
b).Objetivo del avalúo,
c).Propósito delavalúo,
d).Alcance del avalúo.
22
METODOLOGÍA PARA LAELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
e).Exclusiones delavalúo.
f). Valores adeterminar con sus definiciones (Enfoques).
g).Fecha de referencia de losvalores.
h).Fecha de referencia del inventario.
i). Información que seentregará dentro del reporte del avalúo.
j). Tratamiento de otrosproblemas específicos del bien.
2.1.3 PLANEACIÓN DEL AVALÚO.
Para fines de valuación podríamos entender a la planeación, como la determinación,
por parte del Valuador en forma anticipada de que hacer, como hacerlo, cuándo
hacerlo y quién lo va hacer; organizando sistemáticamente los esfuerzo necesarios y
con la intervención de ciertas estructuras y procesos de decisión que permitirán
concluir con laestimación del valor.
Elobjetivo, propósito y alcance delavalúo deben de establecerse antes de poder llegar
a la planeación. La planeación del avalúo, la descripción y detalle del mismo,
dependerán de lanaturaleza yalcances específicos delavalúo.
En la planeación se busca incrementar laeficiencia y la precisióndetodo el proceso de
valuación. Como parte de la planeación del avalúo de deberán incluir los siguientes
pasos (CIME,2004):
a. Identificación delosfactores económicos pertinentes.
b. Identificación delosdatos requeridos delmercado yde lapropiedad.
c. Identificación de lasfuentes de información (general yespecífica).
d. Identificación de la metodología, procedimientos y bibliografía.
e. Diseño del programade investigación.
f. Contenido preliminar del reporte de avalúo.
g. Calendarización deltrabajo (programa de actividades).
En general las ventajas de una adecuada planeación son muchas y en particular
podemos mencionar principalmente lassiguientes:
a. Reducción deltiempo detrabajo.
b. Organización deltrabajo.
c. Eliminación de duplicidad defunciones.
23
METODOLOGÍA PARA LAELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
d. Eliminación detiempos muertos.
e. Aprovechamiento óptimo de los recursos (personal, información, costos,
tiempo,etc.).
f. Estimación y cumplimiento en lostiempos deentrega.
g. Distribución equitativa deltrabajo deavalúo.
h. Eliminación deerrores eneldesarrollo deltrabajo. Y
i. Consideración detodos losfactores importantes del avalúo.
2.2 INSPECCIÓN DE LOS BIENES: (CONSTATAR: EXISTENCIA,
IDENTIFICACIÓN Y UBICACIÓN).
2.2.1 IDENTIFICACIÓN DE LA PROPIEDAD.
En este paso la propiedad debe ser identificada de manera clara y precisa. Las
propiedades que están siendo valuadas se describirán de tal forma que se puedan
distinguir decualquier otra propiedad similar.
El vocabulario usado dentro del reporte de avalúo será claro para los lectores
potenciales, incluso para aquellos que no estén relacionados con el tema. Los
aspectos literales de interpretación de la descripción serán tratados por
separados en el reporte, como en el caso de respuestas específicas al mercado
especialmente las pertenecientes alas características delvalor calculado y la condición
física
En la identificación de la propiedad los principios de identificación, contribución y
análisis cualitativo son ejercitados, estos principios se definen según el CIME, (2004)
de la siguienteforma:
Principio de Identificación. Establece que un bien genuino tiene ciertas
características que lo identifican, lo describen o una marca. Si
las características de identificación de una propiedad genuina corresponden
a las mismas características de la propiedad del bien valuado, éste será
asumido como genuino; debiendo contar con información previa que
asíloacredite.
Principio de contribución. Establece que el valor de una parte o componente
de un bien es la cantidad en la cual contribuya al valor del total, o bien,
la cantidad en la cual la ausencia de una parte o componente disminuye
el valor del total. Este principio reconoce que la comparación entre
propiedades que no son exactamente las mismas es posible, considerando
elajuste correspondiente.
24
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
Principio de análisis cualitativo. Establece que una opinión sólida de un
aspecto cualitativo o un valor relativo puede ser derivado de la comparación
de
las
características
de
la propiedad
valuada
con las
características correspondientes de otra propiedad seleccionada como
estándar de comparación. (De éste principio se deriva la valoración
de
la
condición
física
de
la
maquinaria
y
equipo).
C1ME,(2004).
Los principios de identificación y contribución requieren de la observación de
cada componente de la propiedad en estudio, y esto le permita el establecer las
decisiones sobre que esperaría encontrar en una determinada propiedad. El análisis
cualitativo brinda una apreciación del peso y la estimación de elementos cualitativos a
loscuales elmercado reacciona.
Es importante
recolectar
toda
información
que
sirva
para
describir o
identificar la propiedad que se está valuando, este tipo de información puede
incluir
descripciones
previas,
documentos
oficiales,
planos,
información
técnica, información sobre modificaciones realizadas a la propiedad, mantenimientos,
etc.
2.2.2 RECOLECCIÓN DE DATOS.
Una estimación de valor no es una suposición, es la conclusión de una investigación
construida y soportada por los hechos reunidos, analizados e interpretados del
mercado. Estas opiniones son frecuentemente referidas a "hechos derivados del
mercado" y son llamados datos de mercado; los cuales son el fundamento de un
avalúo.
Estos datos de mercado representan la cantidad y tipo específico de datos requeridos
para un reporte, dependiendo del propósito y de la propiedad valuada. Ellos también
deben de incluir datos generales del área y nivel apropiado del mercado, y junto con
los datos específicos del mercado se establecerá las condiciones prevalecientes de
éste.
Existen numerosas fuentes
valores,
las
cuales
de información
deberán
ser
para
estudiadas
obtener
con
un
referencias de
mayor
alcance
posteriormente.
25
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
2.2.2.1 FORMAS PARA RECABAR DATOS.
Al igual que cualquier otra investigación que requiere la recolección de información,
el llenado de formas o formatos para la recopilación de datos puede contribuir
a asegurar que no se pase por alto ningún detalle sobre la propiedad, su
ubicación o la información que se requiere para cada uno de los tres enfoques de
valuación.
Así el valuador dispondrá de información necesaria acerca del área y la ciudad. Parte
de latarea del valuador es mantenerse aldía en cuanto a los indicadores económicos,
tales como niveles de empleo y desempleo, inicio de labores (o cierre) de empresas,
así como tendencias políticas que podrían indicar cambios que afectan el valor de las
propiedades. Además cuando más se esté consciente sobre las tendencias
económicas, se podrá mejor identificar y comprender los factores que afectan el valor
de lapropiedad.
2.2.2.1.1 FORMATO PARA RECABAR DATOS SOBRE LA COLONIA.
Una forma de datos sobre el vecindario, puede ayudar al valuador a reunir parte de la
información básica que se necesita para un informe deavalúo.
Se debe de tomar nota del estado general de las viviendas en el área, así como el
tamaño, la calidad del terreno y el estilo arquitectónico. Éstos y otros factores
coadyuvarán a determinar si es probable que el vecindario conserve su aspecto y
valor, oque su valor decaiga.
Se registrará el nombre de la calle, u otra línea divisoria identificable y advertir el tipo
de propiedades adyacentes alvecindario sujeto.
2.2.2.1.2 FORMATO DE DATOS SOBRE EL PREDIO.
Se comenzará por realizar descripción completa y legalmente precisa de la ubicación
de la propiedad y se elaborará croquis que permita mostrar la forma y la ubicación de
la propiedad en cuanto a calles. También se mostrará en el croquis la probable
existencia equipamiento urbano dereferencia paraayudar a localizar elpredio.
26
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
Se debe indicar la topografía (características de superficie) del predio, junto con
cualquier área que implique peligros naturales, tales como una zona inundable o de
falla sísmica.
Otras características importantes del predio son: su superficie, (expresada en metros
cuadrados) su ubicación dentro de la manzana, servicios, mejoras, composición de
suelo yvista.
El valor históricamente más alto de una ubicación es la esquina y pero no
necesariamente puede darse en áreas habitacionales. Según la posición que ocupe la
casa en el predio, el aislamiento relativo de la propiedad ubicada es esquina puede
quedar contrarrestado por su exposición a calles bulliciosas. Sin embargo, ocurriría lo
contrario para unpredio comercial,donde eltráfico intenso esdeseable.
La composición del suelo siempre es importante. Si elsuelo es incapaz de soportar un
edificio, se tendrían que colocar pilotes u obras de cimentación profunda. Por otra
parte, un lecho de roca a poca distancia de la superficie puede requerir de excavación
cara para proceder luego a emplazar los cimientos adecuados. En cualquier caso, el
costo de preparación del predio para la construcción probablemente disminuirá el valor
del mismo.
Por último, tomaremos nota de cualquier servidumbre o restricción que aparezca en la
escritura. Cualquier parte del predio que no se pueda usar para propósitos de
construcción se debe de designar claramente junto con cualquier otra limitación al uso
delpredio.
Estas limitaciones podrían elevar o rebajar el valor del predio. Una servidumbre, por
ejemplo, puede permitir espacio aéreo o espacio subterráneo para instalaciones de
servicios presentes ofuturas. Otro tipo de servidumbre, la de paso, puede dar aldueño
de la propiedad adyacente elderecho atransitar por lapropiedad.
Las restricciones asentadas en escrituras, establecidas generalmente por la
autoridades competentes, pueden especificar el tamaño de los lotes usados
para construcción, áreas restringidas, el tipo o estilo de edificio que puede ser
construido, distancia respecto alímites de propiedad uotros factores cuyo propósito es
aumentar la homogeneidad del fraccionamiento y normalizar así el valor de las
propiedades.
27
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
2.2.2.1.3 FORMATO DE DATOS SOBRE LA CONSTRUCCIÓN.
Al acercarse a la casa desde la calle, tomaremos nota de la primera impresión que
produce la construcción, su orientación y el grado en que armoniza con el área
circundante. Al mismo tiempo, el valuador advierte y registra información acerca de
mejoras, como mejoras del punto de vista estético del terreno, el estado del jardín,
elabora una lista de los materiales externos empleados en la construcción (para
cimientos, muros exteriores, techo, acceso algaraje, etc.) y el estado que guarda cada
uno, para proceder luego a calificar la condición externa general de la construcción.
Por último, se medirá (o levantará) cada bloque de construcción que se identifique en
el predio, se realizará el croquis correspondiente a escala calcula el área en metros
cuadrados.
Advertiremos y evaluaremos los detalles de construcción y accesorios, de cada bloque
de construcción detectado dentro del inmueble,señalando de manera particular:
a. Acabados interiores;
b. Tipos de pisos, muros y puertas;
c. Condiciónyfuncionalidad de alacenas decocina;
d. Tipo y condición de sistemas de calefacción yaire acondicionado;
e. Habitaciones con características especiales, tales como estantes y
chimeneas incorporados a laestructura;y
f. Todas lasdemás características que indiquen lacalidad de laconstrucción.
Observando también la condición en general de la(s) construcción(es) en busca de
evidencia de remodelaciones recientes, grietas, y se registran las dimensiones de los
espacios arquitectónicos y áreatotalde la construcción (en metros cuadrados).
En la condición general de la construcción, de acuerdo a Ventólo, (2001)
consideraremos trestipos de depreciación:
Deterioro físico. Efectos del desgaste natural por el uso la acción de los
elementos.
Obsolescencia funcional. Malas características de diseño, distribución o
construcción en el edificio que los compradores desean actualmente,
o la presencia de características pasadas de moda o innecesarias.
Los accesorios como bañeras o tocadores pertenecen también
a esta categoría. Una cocina sin alacenas modernas incorporadas
a laestructura y sinfregadero resultaría indeseable en casitodas las áreas.
28
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
Obsolescencia externa. Características que se han vuelto indeseables
o innecesarias a causa de condiciones externas a la propiedad. Un
cambio de uso de suelo urbano, de residencial a comercial,
podría volver poco atractiva una vivienda unifamiliar si este
uso no se contempla plenamente (se obtiene provecho monetario) para el
predio.
Unvaluador no puede identificar todas las características de la propiedad sin deshacer
el edificio. Sin embargo, si todos los puntos que aparecen en el Formato de
Recopilación de Datos han sido advertidos y registrados, podremos ser capaces de
identificar la mayor parte de las deficiencias de la construcción, así como de sus
características especiales.
Por ello se podrá registrar la información recibida exclusivamente del propietario o de
alguna otra fuente y no estar verificada personalmente, pero debemos proporcionar la
fuentede lainformación.
2.3 SELECCIÓN DEL MÉTODO DE VALUACIÓN.
De acuerdo a la experiencia sabemos que son tres los principales métodos de
valuación, es por ello importante conocerlos y entenderlos claramente, para poderlos
aplicarde laformaque más convenga deacuerdo alobjetivo y propósito delavalúo.
La estimación de los valores se deberá basar en el uso de alguno de estos métodos,
ya sea en forma independiente o normalmente mediante la combinación de ellos. La
selección adecuada del método, dependerá del objetivo, propósito y datos disponibles
quetenga el perito para poder realizar suestudio.
Lostresenfoques ométodos comúnmente conocidos yaceptados son:
2.3.1 ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.
Es un enfoque que permite llegar al valor de un inmueble. Consiste en comparar los
precios de ventas, los precios de ofertas o las rentas de otros inmuebles existentes en
el mercado yde estaforma deducir elvalor del inmueble.
Este valor es el resultado de las operaciones hechas por compradores y vendedores,
así como también por agentes vendedores de bienes inmuebles. El punto de vista de
29
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
este tipo de enfoque consiste en observar el movimiento del mercado y no dejarse
influenciar por sus gustos, preferencias o las opiniones de otras personas. Dentro de
las premisas asentadas en la teoría de la valuación, hay una que dice: "Nadie
comprará un inmueble determinado si encuentra uno de las mismas características a
unprecio menof (Antuñano, 2005). Enesta premisa se basaelvalor de mercado.
2.3.1.1 FUENTES DE VALOR.
Aunque en al valuación se dice que lo que debe de buscarse en un inmueble
es su mejor y óptimo uso, en el método del valor de mercado lo mejor es encontrar los
factores de valor. Para valuar uninmueble se debe de estar encondiciones de conocer
ampliamente dicho inmueble, cualquier circunstancia relacionada con el mismo, y
monitorear el mercado para conocer las tendencias, modas y necesidades de los
compradores.
A los comparables detectados en el mercado y previamente registrados en la
investigación, se les aplicarán factores de homologación (ajusfando los datos de cada
muestra de mercado para homologar conelbien sujeto de estudio).
Para ello se define cada uno de los factores utilizados en la homologación, en este
documento se consideran como ejemplo, los siguientes:
Negociación: Corresponde a la corrección que se realiza por la diferencia que existe
entre el valor de oferta de una operación y el precio de cierre de la misma, sobre la
base de una negociación a precio de contado (pago en efectivo y a corto plazo), en
condiciones normales en donde el vendedor y comprador actúan libremente y sin
presiones.
Ubicación: Este factor depende de la posición del terreno en estudio
dentro de la manzana en que se ubica y su relación con el mercado inmobiliario
respectivo.
Zona: Es el factor que afecta elvalor de un inmueble según su ubicación dentro de un
área de valor específica o un corredor urbano. Para la aplicación de este factor se
entiende por calle tipo o predominante a la calle cuyas características de tránsito
vehicular, anchura ycalidad decarpetas, aceras,camellones y mobiliario urbano,ensu
30
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
caso, se presentan con mayor frecuencia en el área de valor en donde se ubique el
inmueble.
Edad: De la observación del mercado inmobiliario de inmuebles se aprecia que existe
unajuste devalordeacuerdo alaedad.
Superficie: se debe determinar una vez que ya fueron homologadas otras
características consideradas importantes, de tal manera que no se incorporen
diferencias representativas por otros conceptos y realmente se obtenga el factor de
superficie de muestras casi iguales.
2.3.2 ENFOQUE DE COSTOS.
Este enfoque está basado en el supuesto de que "Un comprador con la información
pertinente, nopagaría máspor un bien, que el costo de un bien sustituto con el mismo
uso o fin que el bien considerado. (CIME, 2004) Este enfoque considera el valor del
bienconinformación necesaria paraconstruir oadquirir unnuevo biende igualutilidad,
cuando el bien no es nuevo, el valor de reposición es ajustado de acuerdo a los
deméritos de edad,conservación y obsolescencia (enel casode predios construidos).
Al resultado obtenido por el enfoque de costos también se le denomina "Valor Físico
Directo" o "Valor Neto de Reposición". Para estimar el valor se hace a través de los
siguientes pasos:
Primero: Seestima elvalor de adquisición delterreno como sifuera baldío.
Segundo: Al anterior se suma la estimación del costo de reproducción ode sustitución
del edificio considerándolo nuevo.
2.3.2.1 VALOR DEL TERRENO.
Para obtener el valor de los lotes como baldíos (o terrenos sin construcción), se hace
investigación de las ventas recientes, pudiéndose anotar los valores obtenidos en un
plano de la localidad ode lazona endonde setrabaja.
Cuando homologamos hacia un lotetipo de la localidad ode lacolonia oen su caso de
una región catastral consideraremos como lote tipo al que predomina pudiendo tener
31
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
como ejemplo en unazona residencial las siguientes dimensiones 8 metros defrentey
25 defondo.
Entonces el valor del lote tipo, será aquel que se ha investigado que predomina en la
zona, ahora para el caso de que se trate de un lote atípico se podrá homologar este
valor deacuerdo asus características.
Cuando se desea conocer el valor por metro cuadrado del terreno en una determinada
zona en la que no existan lotes baldíos, pero en cambio existen ventas de inmuebles
construidos en la zona (casas o edificios). Se puede proceder a investigar dichas
ventasyluego descontar aestevalor, elvalor dereposiciónde lasconstrucciones. Con
ello obtendremos elvalor delterreno (Valor residual).
Otro caso sería tratándose de una zona saturada de construcciones y que no puede
obtenerse el valor de las ventas u ofertas. Se podría investigar ventas en una zona
parecida y que sea comparable (Valor por comparación) con la que se trata de valuar
para poder asignarle unvalor alterreno del inmueble enestudio.
A las ventas investigadas de terrenos, se les aplicarán los factores de ajuste de
acuerdo a las diferencias encontradas (ajustando los datos de cada venta para
homologar con el bien sujeto oensucaso conel LoteTipo).
Para el análisis del valor del terreno en el Enfoque de Costos definiremos cada uno de
losfactores utilizados en la homologación, para el presente ejercicio como ejemplo, se
consideran los siguientes:
Infraestructura(servicios municipales): Corresponde a la participación en porcentaje de
partidas en una urbanización; aplicable cuando se homologan terrenos donde la
presencia de servicios municipales varían entre el terreno sujeto y los terrenos
comparables. El Perito Valuador investigará de libros especializados en precios
unitarios y fundamentará los porcentajes dependiendo del tipo de urbanización
observada.
Negociación: VerEnfoque Comparativo DeMercado.
Uso del Suelo (o Ubicación): Corresponde al factor por uso de suelo (comercial
económico, medio o de lujo) o si se encuentra en una zona de mayor o menor
demanda en comparación con las muestras investigadas.
32
METODOLOGÍA PARA LAELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
Vialidad: Es aquel que afecta el valor de un predio según su ubicación dentro de un
corredor urbano. Para la aplicación de este factor se entenderá por calle tipo o
predominante a la vialidad cuyas características de tránsito vehicular, anchura, calidad
decarpeta, aceras, camellones ymobiliario urbano, se presentan con mayor frecuencia
eneláreadevalor endonde seubicael inmuebleo los comparables.
Topografía: Se aplica cuando un terreno presenta una topografía accidentada o con
pendientes (ascendentes o descendentes), no contempla la composición del suelo.
Con este factor debe analizarse su posible aplicación, ya que habrás casos que en
lugar de demeritar, se deba premiar. Como cuando hay una vista panorámica (Cabin,
2004).
Frente: Corresponde al ajuste aplicable a la dimensión del o los frentes de un terreno
con relación a los lotes tipo de la manzana o la zona, castigándose al de menor
dimensión.
Profundidad: Tiene la función de ofrecer un ajuste entre los lotes comparables,
castigando al predio conmayordesproporción enla relación frente-fondo.
Esquina: Este factor dependerá de la posición del terreno en estudio dentro de la
manzana en que se ubica, considerando el número de frentes y su relación con el
mercado inmobiliario respectivo.
Superficie: Se aplicará al lote de terreno que tenga un área o superficie mayor al lote
tipo predominante en la zona donde se ubica el predio o de acuerdo a la comparación
conelsujeto.
2.3.2.2 VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN (ESTIMACIÓN DEL COSTO).
Se trata de los métodos usados para estimar el costo de una construcción
existente, poniendo atención en las causas de variación en el costo de
construcción de estructuras semejantes, los tipos de estimación de costo más
comúnmente usados y la forma en que los datos se estudian y se aplican en
valuación de bienes raíces.
Hay varios métodos de estimación del costo según el tipo de inmuebles que se
considera: residencial, comercial,industrialy propósitos especiales.
33
METODOLOGÍA PARA LAELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
2.3.2.2.1 EL COSTO DE REPRODUCCIÓN.
Es el costo estimado de un edificio nuevo, construido exactamente igual al que
se está valuando (una imitación o réplica), para construirlo muy parecido,
de acuerdo con las condiciones y los materiales de construcción existentes a la fecha
del avalúo.
Este método es aplicable a proyectos de reciente construcción, partiendo de los planos
y especificaciones, eso será siempre y cuando el tipo de construcción y las
especificaciones son aún de uso corriente, y cuando la mayor parte de los materiales
son defácil adquisición.
2.3.2.2.2 EL COSTO DE SUSTITUCIÓN.
Es la cantidad de dinero necesario para realizar una nueva construcción
bajo las condiciones existentes a la fecha del avalúo, que tenga la misma
utilidad que el original y que sirva como sustituto para las mismas funciones.
La nueva estructura deberá proveer la misma superficie construida, las
mismas amenidades y la misma capacidad de producir iguales ingresos,
pero noes necesario que sea exactamente igualque eloriginal.
Este tipo de valor físico es aplicable a los edificios de construcción antigua,
edificando con materiales y procedimientos de construcción que ya no
se usan a la fecha del avalúo, de los cuales muchos ya no podrán conseguirse
fácilmente.
2.3.2.2.3 DEPRECIACIÓN ACUMULADA.
Es la pérdida de valor del inmueble debido a varias causas anteriores a la
fecha del avalúo; aunque pudiera darse el caso de que no hubiera depreciación.
Deberán de considerarse todas las partes a depreciarse y luego hacer un
cálculo del total de las depreciaciones, teniendo en cuenta lo que costaría corregir las
fallas con materiales nuevos al precio corriente en el mercado. La depreciación
acumulada podrá consistir en deterioros físicos, obsolescencia funcional u
obsolescencia exterior.
34
METODOLOGÍAPARALAELABORACIÓNDEAVALÚOSCOMERCIALES
2.3.2.2.4 MÉTODOS PARA ESTIMAR EL COSTO.
Antunano, en 2005 considera que el costo de reposición o sustitución de un inmueble
puede hacerse poralguno de los métodos queseenumeran:
Cantidad de Materiales: En este método se determina la cantidad de materiales,
las horas de trabajo y todos los componentes utilizados en el proceso de
construcción, incluyendo la mano de obra. Este método nos permite conocer la
cantidad y tipo de material empleado y el costo de la mano de obra analizándose por
separado.
Presupuesto por partidas: Este sistema es una conjunción del anterior y
consiste en determinar la cantidad de obra de cada partida y sumarlas
(Cimentación, muros de tabique, albañilería, herrería, vidriería, plomería, etc.).
A este método también se la llama de Análisis Precios Unitarios (cada
partida incluye: El costo de los materiales, de la mano de obra y de la Herramienta
menor).
Presupuestos Parciales: Este método consiste en conseguir un presupuesto por se
parado de cada partida, (albañilería, plomería, y las demás) y sumarlas, además de
agregarle el costo del constructor o administrador general y de otros gastos que
puedan producirse.
Metro Cuadrado o Cúbico:También llamado Paramétrico. Este método se basa enque
elvalor promedio de untipo determinado de construcción puede aplicarse con bastante
seguridad a una construcción que sea parecida. Para llevar a cabo a este método es
necesario inspeccionar la construcción para valuar oestudiar el proyecto, y determinar
diferentes tipos deconstrucción.
A cada uno de estos tipos de construcción se les asigna un determinado valor por
metro cuadrado, y el valor consistirá en la suma de valores de los diferentes tipo de
construcción, además de añadirles el valor de las instalaciones especiales tales como
patios, bardas, jardines, albercas, etc., y la suma de todos estos valores constituirá el
valordel inmueble.
En ciertos tipos de construcciones, tales como edificios públicos, iglesias, boliches,
gimnasios, etc., loscuales tienen una altura mayor que las construcciones comunes,es
conveniente usar elm3envez del m2,yaque refleja más correctamente su valor.
35
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
2.3.2.2.5 TIPOS DE CONSTRUCCIÓN.
Para hacer los avalúos según el enfoque de costos, se han clasificado
las construcciones en diversos tipos, por su uso o destino y por la calidad
de los materiales con que han sido construidas, estos tipos de construcción
han sido denominados por medio de códigos o calidades de acuerdo
a lo que establece el Reglamento de Catastro del Estado de Veracruz,
el cual no será limitativo ya que en éste, sólo están contemplados
lostipos deconstrucción más representativos en laentidad.
2.3.2.3 ENFOQUE DE INGRESOS (CAPITALIZACIÓN DE RENTAS).
El valor de capitalización en los avalúos es un método que consiste en
estimar el valor del inmueble basándose en los documentos relativos ai
ingreso que produce o puede producir dicho inmueble.
Es un método que consiste en estimar en un valor presente de los beneficios
que se obtendrán en un futuro. Se le puede llamar también valor deducido de los
ingresosdel inmueble.
En este método el ingreso producido por el inmueble, generalmente es el
ingreso neto anual, el cual se convierte en una indicación de valor al
aplicarle unprocedimiento conocido comocapitalización.
Este enfoque, está basado en el Principio Económico de Anticipación, que
estima: es
el valor
presente
de
los
beneficios
futuros
derivado
del
bien y es generalmente medido a través de la capitalización de ingresos (Ventólo,
2001).
Se deberán de considerar, debidamente fundamentados y soportados la tasa de
capitalización utilizada, así como, entre otros, la renta real o renta estimada y
deducciones.
La estimación de la renta deberá de hacerse en forma unitaria para cada
tipo de construcción apreciado o, en su caso, por unidad rentable, debiendo estar
sustentado en el análisis del Enfoque Comparativo de Mercado para inmuebles en
renta.
36
METODOLOGÍA PARA LAELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
2.3.2.3.1 PROCESO DE CAPITALIZACIÓN.
Los pasos básicos para suestimación delvalor,son:
•
Realizar una estimación del ingreso total a partir de la unidad rentable,
considerando las características del bien y en base a una investigación de
rentas de inmuebles comparables enel mercado. Sedeberá de incluirtodos los
ingresos quegenere el inmueble, incluyendo guante ensucaso.
•
Llevar a cabo un análisis y una estimación de los gastos de operación. Los
gastos de operación incluyen vacíos, entendiéndose estos como los periodos
en que el bien no produce ingresos por concepto de renta, impuesto predial en
su caso, pago por el servicio de agua en su caso, energía eléctrica en su caso,
mantenimiento, reparaciones, gastos por refacciones, administración, seguros,
I.S.R.entre otrosy
•
Establecer elcálculo delvalor porcapitalización.
2.3.2.3.2 TÉCNICA DE CÁLCULO DEL VALOR.
Se dividirán los ingresos netos anuales que produce o se estima puede producir un
inmueble entre una tasa acorde con el riesgo proyecto. O bien, se multiplicará dicho
ingreso por unfactor omultiplicador apropiado alcaso.
Setomará en cuenta la renta real, la renta efectiva o en su caso, la renta estimada de
mercado (normalmente es la más utilizada). Y se podrán considerar, las siguientes
deducciones:
• Porcentaje de desocupación (vacíos)
• Impuesto predial
• Derechos por servicio deagua.
• Gastos generales (administración, limpieza, vigilancia).
• Gastos de conservación y mantenimiento.
• Consumo de energía eléctrica común (la correspondiente a iluminación
artificial, equipos de bombeo, etc.)
• Impuestos sobre larenta.
• Seguros.
37
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
2.4 CONSOLIDACIÓN Y ESTIMACIÓN FINAL DEL VALOR.
En este paso del proceso de valuación, el perito deberá de concluir de una manera
razonable y lógica laconsideraciónfinalsobre laopinión devalor. Simásde un método
devaluación fue usado, estos métodos deberán de ser correlacionados para obtener la
opinión final de valor. Este paso concluye con la estimación monetaria en una moneda
requerida, determinada portodos los pasos anteriores delametodología.
Dado que los tres enfoques valuatorios: a) Costos, b) Ingresos y c) Comparativo de
Mercado, se basan en el mercado y en vista de que cada enfoque valuatorio contiene
cierto grado de certeza más no la certeza absoluta, es que se propone la ponderación
de indicadores de valor obtenido por cada uno de dichos enfoques para la
determinación delvalor conclusivo.
Ya que, la ponderación es el análisis de las conclusiones alternativas para llegar a una
estimación del valor. Para la realización de la ponderación, analizaremos todo el
trabajo asegurándonos que la información esté disponible, las técnicas analíticas, las
suposiciones y la lógica empleada en cada enfoque conduzcan ajuicios congruentes.
2.5 CONCLUSIÓN DEL VALOR.
En este punto el perito presenta una investigación profesional de la cual deriva la
conclusión del valor. Si todos los pasos han sido completados en su totalidad, esta
conclusión deberáquedar documentada ytendráque ser confiable al lector.
Identificaremos el objetivo, los alcances y demás parámetros del trabajo valuatorio de
acuerdo a la solicitud de servicio ydocumentación procedente, considerando las bases
necesarias para aplicar los enfoques.
2.5.1BASESDEMERCADOPARAAPLICARLOSTRESENFOQUES.
2.5.1.1COMPARATIVODEMERCADO.
Se utiliza principalmente para los avalúos de inmuebles habitacionales que pueden ser
analizados con bienes comparables existentes en el mercado abierto; se basa en la
investigación de la oferta y demanda de dichos bienes, operaciones de compraventas
38
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
recientes, operaciones de renta o alquiler y que mediante una homologación de los
datos obtenidos, permiten alvaluador estimar unvalor de mercado.
2.5.1.2 INGRESOS.
Este método considera los beneficios futuros de un bien en relación al valor presente,
generado por medio de la aplicación de una tasa de capitalización directa en donde
una tasa de capitalización global o todos los riesgos inherentes, se aplican al
ingreso de un sólo año, o bien considerar tasas de rendimiento o de descuento (que
reflejan medidas de retorno sobre la inversión) que se aplican a una serie de ingresos
en un periodo proyectado (normalmente un año), a lo que se llama flujo de caja
descontado.
2.5.1.3 COSTOS.
Se basa en el principio de sustitución, es decir que un comprador bien informado, no
pagará más por un bien, que la cantidad de dinero necesaria para sustituir o fabricar
uno nuevo en igualdad de condiciones al que se estudia. El Enfoque de Costos se
basa en los precios de los materiales, el costo de la mano de obra, indirectos de
construcción ydel promotor.
De acuerdo a lo analizado, los tres enfoques están basados en el mercado y son
relativamente similares, y esa relatividad o diferencia es debido a las fortalezas y
debilidades de cada enfoque. Por ello podremos considerar el análisis de la fortalezas
ydebilidades descritas por el Indaabin enel2006.
2.5.2 FORTALEZAS Y DEBILIDADES.
2.5.2.1 ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.
Fortalezas: El Enfoque Comparativo o de Mercado es aplicable a cualquier tipo de
bienes inmuebles cuando existen suficientes transacciones u ofertas recientes que
señalen indicadores de valor o tendencias del mercado. El enfoque comparativo de
mercado eselenfoque más directo y sistemático paraestimar el valor.
39
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
Debilidades: Cuando el mercado es débil yel número detransacciones es insuficiente
la aplicación del enfoque puede verse restringida. Peor aún se puede dar el caso de
valuar inmuebles atípicos y por ellos podría ser que no hubiera comparables en el
mercado.
Cambios en las condiciones económicas y en la legislación, así como la inflación o
deflación acelerada restringen laconfiabilidad deeste enfoque y de los ajustes.
2.5.2.2 ENFOQUE DE INGRESOS.
Fortalezas: Este enfoque resulta óptimo en el caso de propiedades con suficiente
información de ingresos y gastos, y cuando se tienen todos los datos para estructurar
unatasadecapitalización.
Debilidades: No se puede utilizar cuando los ingresos o los gastos son desconocidos.
Latasa requiere de estar justificada, ya que se podrá ver afectada por varios factores
(incluyendo el grado de riesgo aparente, posturas del mercado hacia la inflaciónfutura,
la tasa de rendimiento esperada para inversiones alternas, la fluctuación de oferta y
demanda y las medidas fiscales, entre otros).
2.5.2.3 ENFOQUE DE COSTOS.
Fortalezas: El enfoque de Costos resulta confiable en el caso de inmuebles nuevos
porque seencuentra más estrechamente relacionado con el mercado; este enfoque es
especialmente concluyente cuando el valor del terreno está bien fundamentado y las
construcciones son nuevas o sólo han sufrido una mínima depreciación acumulada y
por lo mismo tienden a satisfacer el mayor y mejor uso del terreno como si estuviera
baldío.
Muchas veces es el único enfoque aplicable, esto normalmente es cuando se trata de
inmuebles especiales como: Escuelas, Hospitalesy otros inmuebles atípicos.
Debilidades: Cuando las construcciones no son muy recientes o no representan el
mayor o mejor uso del terreno como si estuviera baldío, resulta difícil estimar la
depreciación física, la obsolescencia funcional y la obsolescencia económica, además
40
METODOLOGÍA PARA LAELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
de carecer de datos comparables o la información disponible está demasiado
diversificada como para estimar la utilidad empresarial apropiada.
Enconclusión podemos señalar que la exactitud de untrabajo valuatorio se mide por la
confianza que tengamos en la precisión de los datos y en los ajustes hechos a cada
inmueble comparable que haya sido analizado conforme a los enfoques de valuación
empleados.
Aún cuando estén respaldados por análisis técnicos los ajustes siempre reflejarán
subjetividades; pequeñas inexactitudes pueden incrementarse al agregarse o
multiplicarse diversos ajustes.
La conclusión aritmética precisa derivada de los enfoques de valuación empleados,
debe serrespaldada poraquellos criteriosque influido enésta.
2.6 REPORTE DEL AVALÚO.
Noexiste unaspecto tandemandado,tan importante ytansignificativo queel hecho de
elaborar el reporte de avalúo. Es demandado debido a que se requiere articulación y
desarrollo de las conclusiones.
Es importante debido a que los hechos y análisis del avalúo comprometen al perito a
tener obligaciones, muchas de ellas impredecibles en elfuturo y es significativo debido
a que el reporte del avalúo elaborado en un documento denota la capacidad,
profesionalismo yexperiencia.
Un aspecto trascendental del reporte de avalúo como conclusión del proceso
de valuación, es que éste se encuentre apegado al código de ética y que durante todo
el proceso no se haya afectado ninguno de los puntos que ahí se encuentran
contenidos.
Dado que el Dictamen de Avalúo es el producto final, este concluye el trabajo de
recopilación de información y análisis; presenta los resultados interpretándolos de tal
manera que cualquier lector pueda comprenderlos. A través de la descripción de la
propiedad que reporta sus características, al método para la estimación de valores y
análisis final que concluya con alestimaciónfinal de valor.
41
METODOLOGÍAPARALAELABORACIÓNDEAVALÚOSCOMERCIALES
2.7 CÓDIGO DE ÉTICA.
Dentro de la valuación es muy importante la ética profesional misma que debe regir como un
principio de nuestra actividad diaria y la cual garantiza la observación de las obligaciones y
deberes que tenemos como Valuadores y Servidores Públicos. Por ello existe el Código de
Ética del Valuador Profesional emitido por el Fecisval, (Federación de Colegios, Institutos y
Sociedades deValuación,2002) yelCódigo de los Servidores Públicos, queemitióen Gobierno
del Estado.
42
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
CAPITULO 3
LINEAMIENTOS GENERALES PARA LAELABORACIÓN DE
LOSAVALÚOS COMERCIALES.
3.1 OBJETIVO DE LOS LINEAMIENTOS
Estos
lineamientos
tienen
por
objeto
establecer
una
metodología
que
nos permita unificar la emisión de los avalúos que se realicen al amparo
de la Ley de Valuación Inmobiliaria del Estado de Veracruz. Así como
promover el uso de procedimientos, metodologías y lenguaje que permitan
proveer un servicio con alto nivel ético y aseguren la calidad y confiabilidad en
protección de los intereses de los Poderes del Estado.
3.2 ESTRUCTURA, CONTENIDOYDESCRIPCIÓN D EL O SELEMENTOS
DELAVALÚO.
Una vez analizados en el presente trabajo la historia de la valuación, el
proceso de valuación en cada uno de sus apartados y conforme al material
consultado durante el desarrollo de este trabajo y a la experiencia en la
materia por parte del personal adscrito a la Dirección General de Catastro, Geografíay
Valuación.
Podemos
establecer
la información que deberá
contener
el avalúo a
manera de síntesis, misma que tendrá que ser clara y la cual no será no
limitativa. Para ello
podremos trabajar con el siguiente modelo y de
acuerdo a la identificación de los elementos descritos en éste, conforme a lo
establecido enel Reglamento de la LeydeValuación Inmobiliaria vigente.
A. DATOS DEL AVALÚO
1
CLAVE DEL AVALÚO. Se deberá de anotar el número de expediente,
conforme alcontrol numérico de la Dirección General. MMM-NNNN/AAAA
43
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
MMM:
mes deexpedición.
NNNN:número progresivo.
AAAA:
2
ejerciciofiscal.
SOLICITANTE. Como la Dirección General sólo realiza avalúos comerciales
para las operaciones en donde intervienen los Poderes del Estado ylos ayuntamientos
se indicaráel nombre de ladependencia quesolicita elavalúo.
3
NO.Y FECHA DE LASOLICITUD. Se indicará el número yfecha del Oficio con
elcual, sesolicitóelservicio devaluación.
4
FECHA DEL AVALÚO. Deberá corresponder a la fecha en que se elabora el
avalúo. Si la fecha de la elaboración del avalúo no coincide con la fecha de
investigación de valores y la diferencia en fechas fuese relevante, este hecho deberá
deserseñalado enel apartado de observaciones delavalúo.
5
VALUADOR. Se indicará el nombre y en su caso, profesión del valuador
acreditado por la propia institución,que de acuerdo a la especialidad requerida, realiza
el avalúo. En el caso de los avalúos emitidos por la Dirección General de Catastro
Geografía y Valuación se anotará el nombre de la autoridades en materia y el cargo
que ocupan, de acuerdo a lo establecido en el Reglamento de la Ley de Valuación
Inmobiliaria.
6
INMUEBLE QUE SE VALÚA. Aún cuando se debería definir en este apartado
el Uso o Destino del Inmueble que se está valuando, sólo indicaremos el alcance del
avalúo de acuerdo a la necesidad de la Dependencia solicitante, conforme a la
siguiente relación:
1. Terreno;
2. Terreno y Bienes distintos alatierra;
3. Terreno y Construcción;
4. Terreno, Construcción y Bienes Distintos alaTierra;
5. Construcción;
6. Construcción y Bienes Distinto alaTierra;o
7. Bienes Distintos alaTierra.
7
PROPIETARIO O POSEEDOR DEL INMUEBLE. Se asentará el nombre de la
persona física o moral que esté referida en los documentos que sirvan de antecedente
44
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
legal oen caso de no contar con antecedentes legales quien esté inscrito en el Padrón
Catastral del Estado. Se deberá de3 indicar en las consideraciones previas al avalúo,
cualfue la referencia encadacaso.
8
UBICACIÓN DEL INMUEBLE. Indicaremos la ubicación del inmueble con el
mayor grado de precisión conforme a los antecedentes de propiedad manifestados o
datos inscritos en el catastro siendo estos:el nombre de la calle, número oficial oensu
caso denominación del predio yel nombre de lacolonia.
9
LOCALIDAD Y MUNICIPIO. Se anotará el nombre de la Localidad o
Congregación donde se ubica el predio, así como el nombre del Municipio de
adscripción.
10
TIPO DE PREDIO. De acuerdo a las clasificaciones señaladas enel artículo 32
de la Leyde Catastro se indicará siel predioes:
I. Predio Urbano: El que se ubica en zonas que cuentan con equipamiento y
servicios públicos total o parcialmente y su destino es habitacional, industrial o
de servicios;
II. Predio Suburbano: El contiguo a las zonas urbanas que carece total o
parcialmente de equipamiento y servicios públicos, con factibilidad para uso
habitacional, industrial ode servicios;
III. Predio rural: Elque se ubica fuera de las zonas urbanas y suburbanas y se
destina para uso agrícola, ganadero, minero, pesquero, forestal o de
preservación ecológica, entre otros que señale el Reglamento. Atendiendo a la
calidad del suelo, los predios rurales se clasifican en: de riego, de temporal, de
humedad, áridos y pantanosos, enlostérminos que establezca el Reglamento.
11
RÉGIMEN LEGAL DE LA PROPIEDAD. En términos de la normatividad
vigente en materia catastral en el estado de Veracruz, se ha determinado un formato
para señalar el Régimen de Propiedad, por ello lo estableceremos de la siguiente
forma:
1. Privada. Consideraremos la propiedad privada como elderecho quetiene un
legítimo propietario de arrendar, enajenar, usar, donar o permutar la extensión
superficial de unbien inmueble entérminos delartículo 27 Constitucional.
45
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
2. Federal. Son los predios con o sin construcciones en donde se ejerza la
posesión, control o administración a título de dueño y en términos de lo
estipulado en la Ley General de Bienes Nacionales; quedando divididos en
Bienes de Dominio Público óBienes de Usocomún.
En el caso de los primeros son aquellos contemplados en el artículo 27
Constitucional (todos los de uso común, las plataformas insulares, el lecho y
subsuelo del mar, los inmuebles nacionalizados, baldíos nacionales
monumentos, etc.). Losde Uso común sonelespacio aéreo, las aguas marinas,
el marterritorial las playas, lazonafederal marítimaterrestre, entre otros).
3. Estatal. Al igual que la federación los estados también cuentan con
patrimonio propio pero en el caso de la legislación local (Ley de Bienes del
Estado). Se dividen en Bienes de Dominio Público y Bienes Propios; siendo los
de Dominio Público los de Uso común, los destinados al servicio público,
monumentos, las reservas territoriales, aquellos no sustituibles (documentos,
puentes y carreteras estatales, entreotros).
Mientras que los Bienes Propios son los que hayan formados corporaciones u
organismos extinguidos, los muebles, los ubicados en elterritorio que carezcan
dedueño ytodos aquellos que por cualquiertítulo adquiera elestado.
4. Municipal. Son los Predio propiedad de uno de los 212 mpios. que integran
el territorio del Edo. de Veracruz de Ignacio de la Llave, (articulo 104 de la Ley
Orgánica del Municipio Libre) el cual establece que "La Hacienda Municipal se
formará por los bienes de dominio público municipal y los que lepertenezcan".
5. Descentralizado Federal. Los bienes muebles e inmuebles propiedad
de las instituciones de carácter federal con personalidad jurídica y patrimonio
propios a las que La Constitución Política de los Estados Unidos
Mexicanos
les
otorga
autonomía.
Estas
instituciones
establecerán,
de conformidad con sus leyes específicas, las disposiciones que
regularán los actos de adquisición, administración, control y enajenación de los
bienes mencionados. En todo caso, dichas instituciones deberán tramitar la
inscripción de lostítulos aque se refiere lafracción Idel artículo 42 deesta Ley,
46
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
en el Registro Público de la Propiedad Federal.(Ley General de Bienes
Federales).
6. Descentralizado
Público
Estatal.
Descentralizado
personalidad
jurídica
Predio
Estatal
propiedad
de
(O.P.D.)
que
y
patrimonio
propio,
Predio
registrado
bajo
un
Organismo
cuente
conforme
a
con
ley
en
legal
en
materia.
7. Condominio.
el
régimen
condominio conforme a lo establecido en Ley Número 135: Sobre El
Régimen
de
Propiedad
en
Condominio
para
el
Estado
de
Veracruz-Llave. El cual señala el régimen de propiedad en condominio
deinmuebles seorigina:
"I.- Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales
de que conste un edificio o que hubieran sido construidos dentro
de un inmueble con partes de uso común, pertenezcan a distintos
dueños;
II.- Cuando se construya un inmueble para vender a personas distintas
los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales, de que conste
el mismo;
III.- Cuando el propietario o propietarios de un inmueble lo
dividan
en
ocales,
diferentes
para
departamentos,
enajenarlos
a
viviendas,
distintas
casas
personas,
o I
siempre
que exista un elemento común, de propiedad privada, que sea
indivisible."
8. Ejidal. Son aquellos
núcleos constituidos
por más de veinte
superficies de tierra aportadas por igual número de individuos y
que cuenten con un reglamento interno ajustado a lo dispuesto
en la Ley Agraria (articulo 90) y que tanto la aportación como el
reglamento consten en escritura pública y además esté inscrito en el Registro
Agrario Nacional.
47
METODOLOGÍA PARA LAELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
9. Comunal.Conforme a lo establecido en el articulo 73 de la Ley
Agraria se podría decir que: El predio de uso común de una
comunidad, es aquel que no está destinado para el asentamiento humano y
ademástampoco sontierras consideradas como parcelas.
12
TENENCIA. De acuerdo a la normatividad catastral local deberemos
establecer el tipo de Tenencia que se ejerza sobre el bien de acuerdo a los siguientes
códigos.
1. Oficial. Predio inscrito en el Registro Público de la Propiedad
y del Comercio a nombre de la Federación, los Estados o los Municipios
incluyendo los descentralizados.
2. Particular. Son bienes de propiedad de los particulares todas las
cosas cuyo dominio les pertenece legalmente, y de las que no
puede
aprovecharse
ninguno
sin
consentimiento
del
dueño
o
autorización de la ley, quedando en todo caso sujetas a lo que se dispone
en el Título Cuarto de este Libro. (Código Civil para el Estado de
Veracruz-Llave, 1932).
3. Posesión. Es poseedor de una cosa es el que ejerce sobre ella un
poder de hecho, salvo lo dispuesto en el artículo 829 del código civil.
Posee un derecho el que goza de él. (Código Civil para el Estado de
Veracruz-Llave, 1932).
4. Fideicomiso.
Dentro
del contrato
de
Fideicomiso
existe,
una
persona denominada Fideicomitente, quien entrega en propiedad los
bienes o transmite los derechos a otra, que se denominará fiduciaria,
para que ésta los administre y realice con ellos el cumplimiento de finalidades
lícitas,determinadas y posibles.
Una vez que está finalidades son cumplidos, se destinan los bienes, derechos
y provechos aportados o todos los que se hayan generado a favor
de otra persona, que se denomina Fideicomisario, que puede ser
el propio Fideicomitente. Este acto queda inscrito en el Registro Público
de
la
Propiedad
y
es
irrevocable
(Universidad
Autónoma
de
Guadalajara, 2009).
48
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
13
PROPÓSITO DEL AVALÚO. Es el fin para el cual se solicitó el
servicio
de
Geografía
avalúo.
y Valuación
Normalmente
emite
la
avalúo
Dirección
por
General
cualquiera
de
de
las
Catastro,
siguientes
causas (en elcaso de haber otracausa se hará elseñalamiento).
1. Adquisición. Será para los casos en donde se adquieran bienes
que serán integrado al patrimonio estatal en términos del Código
Financiero y la Ley aplicable.
2. Dación de pago. De acuerdo con lo señalado en el artículo
2095 del Código Civil para el Distrito Federal, en Materia Común, y
para toda la República en Materia Federal, la dación en pago
representa
una
forma
de
extinguir
una
obligación
de
pago
previamente existente y a través de una cosa diferente a la originalmente
pactada.
3. Enajenación. Será cuando en términos del artículo 15 del Código
Financiero para el Estado se enajenen bienes estatales del dominio privado
(Bienes propios).
4. Cuenta pública. Se emitirá dictamen que permita conocer el
valor
de
una
propiedad
controlada
en
la
información
que
conforma a los estados contables integrados en la cuenta pública
del estado.
5. Permuta. La permuta es un contrato por el cual cada uno
de las partes estará obligada a dar una cosa por otra, en este caso
hablaríamos de bienes inmuebles devalor equivalente.
14
USO O DESTINO. Aún cuando en el punto 6 se debería señalar
el tipo de inmueble que se está valuando por costumbre en los avalúos emitidos
por la Dirección General de Catastro se especifica de manera independiente el
alcance del avalúo y el Destino del predio conforme a la tabla 108 Usos o Destinos
descrita en el Instructivo de Valuación Catastral o en el caso de no estar relacionada
en ésta, se podrá utilizar alguno de los 125 elementos dispersos dentro de 12
subsistemas que conforman el Sistema Normativo de Equipamiento, emitido por la
SEDESOL.
49
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
USO 0 DESTINO DELPREDIO.
01- EDUCACIÓN.
1 Jardín de niños
2 Escuela primaria
3 Escuela secundaria /
Telesecundana
4 Esc Preparatoria /
Telebachillerato
5 Escuela superior UV
78 Instituto tecnológico
93 Esc De educación
especialp/ atípleos
05- COMERCIO.
22Tiendas oficiales
23Mercado municipal
25Comercios
particulares
26Plazas
y
centros
comerciales
98Vivero
02- CULTURA.
06- ABASTOS
6 Biblioteca
7 Museo
de
arte/regional/antropologia
8 Teatro
9 Auditorio
11 Casade lacultura
12 Centro social
108
Colegios
103
Granja Piscícola
102
Granja
porcícola
27 Rastro
28 Central de abasto
89 Establo
101
Granja avícola
106
Granja cunícola
07- SALUD
03- DEPORTES.
32Modulo deportivo
33Juegos infantiles
34Alberca deportiva
35Gimnasio deportivo
36Unidad deportiva
99Centro deportivo
13Clínicas de medicina
familiar
14Hospital general
regional
15Sanatorios
16Centro de salud
y/
08- ASISTENCIA
SOCIAL
18Guardería infantil
19Centro materno
20órfanatono
21Asilo
17Velatorio público
04- RECREACIÓN
29Plaza cívica
30Parque urbano
31Área de feria y
exposición
10Cine salas de arte
92Áreas verdes
15
09- COMUNICACIONES
37Agencia de correos
38Central de teléfonos
39Administración
telegráfica
79Estación de radio o
televisión
97Central digital
10-TRANSPORTE.
40 Central camionera
41 Terminal de autob
Urb Yforáneos
42 Terminal de camiones
de carga
43 Aeropuerto
Helipuerto
44 Estación
de
Ferrocarril
105
Terminal
marítima
11-ADMINISTRACIÓN
PÚBLICA
48Palacio municipal
49 Palaciode gobierno
50Oficina de gobierno
federal
51Aduana
52 Reclusorio
107
Centro tutelar
paramenores infractores
12-SERVICIOS
URBANOS
45Comandancia
de
policía
46Centralde bomberos
47Cementerio
86Lavaderos públicos
24Estación de gasolina
100
Basurero
o
relleno sanitario
13-SERVICIOS
GENERALES
53 Bodegas y patios de
almacenamiento
54 Centro vacacional
55 Frigorífico
56 Hotel-Motel
57 Institución bancana
58 Estacionamiento
59 Iglesia otemplo
83 Sindicatos
85Oficinas y despachos
particulares
90 Planta generadora de
energía
91 Subestación eléctrica
94 Planta potabilizadora
95 Planta de tratado de
aguas negras
14-INDUSTRIAS.
60Industria
sucroquímica
61Industria textil
62Industria petrolera
(PEMEX)
63Industria deltabaco
64Industria cementera
65Industna automotnz
66Industria metalúrgica
67Embotelladora
68Pasterizadora
69Industna cervecera
81Industria alimentaria
82Industria papelera
84Industria química
87Industria cafetalera
88Pequeña industna
96Industria alcoholera
15-HABITACIÓN
70Casa-habitación
71Apartamentos
72Vecindad
104
Condominio
16-PREDIOS
RÚSTICOS
73Agrícola
74Ganadero
75Agropecuano
76Forestal
77Minero
80Indefinido
CUENTA PREDIAL. Se deberá citar el número del registro alfanumérico,
conforme a la base de datos que integra al Padrón Catastral. Se podrá tener como
fuente elrecibo del pago por concepto depredial.
50
METODOLOGÍA PARA LAELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
B. ANTECEDENTES DE PROPIEDAD.
16 DOCUMENTOS QUE ACREDITAN LA PROPIEDAD. Los documentos legales
que los interesados podrán presentar para acreditar la propiedad en la obtención delas
autorizaciones y dictámenes,serán:
1. Escrituras públicas: La escritura pública es la que se celebra ante laféy
la presencia de unfedatario público o más bien dicho ante un Notario Público o
de un Corredor Público enloscasos que así aplique.
2. Contratos privados: Es el que celebran las partes entre sí, con la
comparecencia de dostestigos.
3. Titulo de propiedad (PROCEDE). LosTítulos de los solares que seemiten
a cada uno de los individuos con derechos que integran los núcleos urbanos
ejidales conforme a El Programa de Certificación de Derechos Ejidales y
Titulación de Solares, previa inscripción en el Registro Público de la Propiedad
y del Comercio.
4. Certificado parcelario (RAN). Cuando el Registro Agrario Nacional, previa
identificación de los interesados, se hace entrega a integrantes de los núcleos
ejidales de sus respectivos Certificados Parcelarios y/o Certificados de
Derechos de Uso Común, o ambos según sea el caso, a cada uno de los
individuos conderechos queintegran los núcleos agrarios.
5. Resolucionesjudiciales o administrativas. Cuando exista una resolución
judicial dictada por una autoridad competente, en apego a lo que fije el Código
de Procedimientos Civiles.
Se deberá indicar en todos los casos la fecha elaboración y la ciudad donde fue
suscrito el documento, para aquellos cuya emisión es controlada mediante numeral se
señalará bajoque número, asícomo el número delfedatario (ensucaso).
17 INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO. Los anteriores documentos deben de estar
inscritos en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio con la excepción del
Certificado Parcelario el cual conforme aloestipulado en la LeyAgraria está inscrito en
el Registro Agrario Nacional, por ende en el caso de los primeros anotaremos: Número
de inscripción,fecha,tomo y conforme alaleyde la materia y laZona Registral.
51
METODOLOGÍA PARA LAELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
C. CARACTERÍSTICAS URBANAS DEL PREDIO
18 CLASIFICACIÓN DE LAZONA. Se clasificará conforme alazonificación catastral
establecidas porel Manual de Procedimientos Catastrales.
1.
Habitacional Popular. Zonas que por lo general se ubican en la
periferia de las localidades su crecimiento es acelerado y desordenado,
la infraestructura y equipamiento son parciales o inexistentes. Caracterizándose
por construcciones provisionales de materiales perecederos oeconómicos.
2. Interés social. En estas zonas existen conjuntos de viviendas de tipo
unifamiliar o multifamiliar, cuyos construcciones son promovidas por
instituciones oficiales tales como, El INFONAVIT, FOVISSSTE, FOVI, IPE,
INVIVIENDA UOTRAS.
3. Habitacional económica. Colindan con zonas populares u otras,
en algunos casos en conjunto con las primeras conforman el total
de la localidad, la infraestructura y equipamiento urbano es parcial
o con tendencias a su instalación y complemento, las construcciones
predominantes antiguas o modernas son construidas con materiales
económicos.
4. Habitacional media. Cuentan con infraestructura y equipamiento
urbano satisfactorios a las necesidades de su población y las construcciones
son por logeneral condiseño arquitectónico y materiales decalidad.
5. Habitacional residencial. Zonas donde se encuentran asentados
fraccionamientos de lujo o exclusivos, están dotadas con infraestructura
de
calidad,
los
predios
están
sujetos
a
lineamientos
urbanos
y las construcciones a los reglamentos de construcción, siendo éstas en forma
general proyectos con diseño que cuentan con acabados delujo.
6. Comercial popular. Son pequeñas zonas identificadas sobre las calles de
acceso a colonias populares o localidades pequeñas en adonde se establecen
diversos comercios en locales adaptados, o mercados sobre ruedas que se
instalan endeterminados días. Generalmente se localizan insertas dentro de las
zonas habitacionales populares yeconómicas.
52
METODOLOGÍA PARA LAELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
7. Comercial medio. Dentro de estas se encuentran establecidos locales
comerciales adaptados oconstruidos exprofesamente. Estas zonas se localizan
en los centro de las poblaciones o sobre las vías primarias de dichas
poblaciones.
8. Comercial
lujo. Zonas
proyectadas
como
área
comercial en
fraccionamientos residenciales, o anexas a ellos o en su caso sobre avenidas
principales. Se constituyen a partir de ciudades de mediano tamaño, enellas se
edifican construcciones sobresalientes como pueden ser plazas, centros
comerciales, edificios deoficinas uHoteles.
9. Habitacional campestre. Se localiza en las afueras de las localidades
urbanas sus lotes tipo es superior a los 600 m2 cuentan con infraestructura
urbana parcial pudiendo tener construcciones de tipos diversos ligadas
normalmente al contexto.
10. Suburbana. Aquella contigua a la zona urbana que no está considerada
como habitacional campestre y que habitualmente carece de equipamiento,
además cuenta con servicios públicos de manera parcial. Estas zonas pueden
contar con usode suelo habitacional, industrial ode servicios es decir su usoes
mixto.
11. Industrial. Aquí es donde se encuentran ubicadas las ciudades o parques
industriales, cuentan con toda la infraestructura necesaria para su
funcionamiento, en algunos casos y debido al crecimiento de la mancha urbana
quedan como áreas aisladas dentro dezonas habitacionales.
12. Turística. Conforme al tamaño y requerimientos de la localidad
considerada como destino turístico, se podrán encontrar a partir de la
agrupación de hoteles, restaurantes, centros comerciales y de atracción en su
justa medida.
13. Históricas. En nuestro estado existen ciudades que de acuerdo al año de
su fundación, cuentan con inmuebles catalogados por el INAH (Instituto
Nacional de Antropología e Historia) como monumentos históricos los cuales
están fincados dentro de los perímetros que definen los centro históricos de las
poblaciones.
53
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
14. Arqueológicas. Zonas donde se localizan vestigios de construcciones,
monumentos u objetos de la época prehispánica y tiene una declaratoria
emitida por el Instituto Nacional de Antropología e Historia como patrimonio
culturalde lanación.
19 TIPO DE CONSTRUCCIÓN PREDOMINANTE. Se especificará el tipo o tipos de
construcciones predominantes en la calle o en la zona donde se ubica el inmueble
utilizando para ello la clasificación que establece el Reglamento de la Ley de Catastro,
(2006) dicho reglamento se utilizará con carácter de enunciativo, más no será
limitativo, ya que de existir inmuebles que no cumplan con las definiciones de alguno
de losenunciados, sedeberá,describir conforme asus características predominantes.
1. Habitacional
Vivienda
de
antigua
acabados
económica:
modestos,
con
antigüedad y sistema constructivo de más de í
100años.
2. Habitacional antigua mediana. Inmueble de •-j- •
acabados lujosos para su época, con una r*r
antigüedad y sistema constructivo de más de 100
años.
3. Habitacional moderna popular. Vivienda ^
con una antigüedad máxima de 40 años, de
espacios reducidos con claros máximos de *
4.00
mts.
Carece
de
un
proyecto
arquitectónico formal, sus acabados son de
regular a mala calidad. La característica
•«es. -
principales sucubierta de lámina.
j í •• .
rf
¡8,.
4. Habitacional moderna de interés social.
Vivienda
económica
construida
en
grupos,
conceptualizada con prototipos, cuenta con un
proyecto einfraestructura adecuados.
54
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
5. Habitacional moderna económica. Vivienda
de características similares a las de la moderna
|
popular, con la diferencia de que ésta, posee | ^v
cubierta de concreto armado con acabados y
recubrimientos económicos.
6. Habitacional
moderna
mediana.
Construcciones con un máximo de 40 años, que
generalmente
se edifican con un proyecto
arquitectónico
y ocupan casi el total del
terreno.
7. Habitacional
moderna
semi
lujo.
Residencia con una edad máxima de 30 años,
cuya
edificación
parte
de
un
diseño
arquitectónico previo, empleando para ello
materiales de primera calidad y mano de obra
especializada. Sus espacios son amplios (claros
mayores de4.00 m.y menores de 10.00 m.)
8. Habitacional moderna de lujo. Vivienda de
tipo residencial con diseños originales. Cuenta
con
un
proyecto
arquitectónico
previo,
construida sobre terrenos con frentes mayores
a los 1500 m. que regularmente están ubicados
en fraccionamientos
exclusivos
o zonas
habitacionales campestres.
9. Edificio habitacional de interés social.
Edificación
habitacional
de
hasta
cinco
niveles, construidas en conjuntos, dentro
de
una
zona
determinada
para
dicho
fin.
55
METODOLOGÍA PARA LAELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
10.
Edificio habitacional económico. Edificios
regularmente de fachadas lisas y hasta de
cinco niveles de altura. Por lo general, son
utilizados
como
apartamentos
en
renta
o condominio.
11.
Edificio habitacional mediano. Edificios
para viviendas en apartamentos de hasta cinco
niveles de altura con fachadas atractivas. Se
encuentran en las zonas habitacionales medias o
próximas aéstas.
12.
Edificio habitacional semi lujo. Edificio de vanos
niveles destinados como apartamentos en condominio. Se
ubicanenzonas residenciales ocercanas aéstas.
Estas construcciones, por norma, cuentan con áreas para
estacionamiento, elevador yzonas de servicio.
13.
base
Comercial industrial cobertizo. Construcción a
de
elementos
estructurales
de
tipo
ligero.
14.
Comercial
sostenidas
o
económico.
Cubiertas
por columnas en secciones
pequeñas
medianas,
industrial
de
forma
cuadrada
o
redonda.
15.
Comercial industrial mediano. Construcción tipo
bodega con interior de grandes claros, libre de
muros intermedios.
16.
Comercial
industrial
especial.
Edificación F*
horizontal con interiores amplios: altura de más de
£
6.00 m., espacio libre de muros interiores y sobresaliente
superficie cubierta.
56
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
17.
Plaza comercial seml lujo. Conjunto de locales
comerciales, establecidos alrededor de pasillos o
fesíSU,,,...,
vestíbulos.
18.
Plaza comercial de lujo. Edificio conformado
por
locales
comerciales,
distribuidos
alrededor
de pasillos o vestíbulos de alturas y superficies
de gran tamaño. Por sus dimensiones cuentan
con
de
instalaciones
aire
especiales
acondicionado,
como
sistema
sub-estación
eléctrica,
elevadores, etc.
19
Edificio comercial económico. Edificios de
hasta cinco niveles y en acabados sencillos. Por lo
general están construidos a partir de espacios mínimos
con claros menores de 500 m., generados por muros de
carga.
20.
Edificio comercial mediano. Edificios de
conformación horizontal overtical de uno acinco niveles,
con acabados de buena calidad en fachadas e
interiores.
21.
Edificio
comercial
contemporáneo
espacios
por
la
de
gran
interiores
disposición
de
de
altura,
lujo.
Edificio
diseñado
amplios,
estructuras
con
generados
distribuidas
a partir de una retícula y empleando para ello sistemas
constructivos abasede marcos rígidos.
22
Estacionamiento comercial. Edificio diseñado
para estacionamiento vehicular de dos o más niveles
Éstos se encuentran generalmente anexos a otros
edificios comerciales.
57
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
23.
Alberca económica. Alberca con dimensiones
menores de 125.00 m2., profundidad uniforme de 1.00 m.
en promedio, que carece de instalaciones especiales
calefacción yfiltrado.
24.
de
Alberca
regular
a
mediana.
buena
Alberca
calidad,
con
con
acabados
dimensiones
que pueden llegar a ser de 240.00 m2, profundidad
variable.
25.
Alberca de lujo. Alberca en acabados de primera
calidad, grandes dimensiones mayores de 240.00 m2.,
profundidades variables.
26.
Pavimento de concreto hidráulico. Mezcla de
materiales pétreos (arena,cemento portlandygrava de 3A"
a finos) que pueden estar armados con acero, malla
electro-soldada o parrillas altamente reforzadas.
20
ÍNDICE DE SATURACIÓN DE LA ZONA. Se deberá se señalar el porcentaje
aproximado de lotes con construcción con relación al número de lotes baldíos en la
zona.
21
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL. Describir si existe, el grado y en que
consiste.
1. Smog,
2. Desechos orgánicos o inorgánicos,
3. Olor,
4. Impactovisual,
5. Ruido,o
6. Aguas negras.
22 USO DEL SUELO. Se indicará el uso del suelo aprobado por la Dirección
General de Ordenamiento
Urbano de acuerdo a las Cartas de Uso,
58
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
Destino
y
Reservas,
del
Dictamen
Técnico
de
Factibilidad,
o
la
Zonificación Secundaria (Anteproyecto del Reglamento de la Ley de Desarrollo
Regional,2003).
H Zonas Habitacionales. Se considerarán a las áreas donde se
asientan, predominantemente, viviendas unifamiliares y plurifamiliares.
Permiten mezcla de usos en tanto éstos sean compatibles con el uso
habitacional.
UM Zonas
que
de Usos Mixtos.
Se considerarán
aquellas en las
la habitación se mezcla con usos compatibles
relativos
al
comercio y los servicios, así como con instalaciones de equipamiento
urbano.
UC
Zonas
comerciales
y
de
Servicios.
Aquellas
que
alojen
instalaciones para el intercambio y consumo de bienes y servicios.
Las zonas comerciales y de servicio, según el alcance territorial del beneficio
generado.
EU Zonas de equipamiento Urbano. Se considerarán aquellas en las
que se localizan los espacios públicos, o privados con reconocimiento
oficial institucional, en los que se proporcionan a la población servicios para el
bienestarsocial.
IU Infraestructura Urbana. Se considerarán aquellas en las que se
localizan el conjunto de obras que constituyen los soportes del
funcionamiento de las ciudades y que hacen posible el uso urbano del
suelo. La clave con laque se identifican seráIU.
Zl
Zonas
finalidad
industriales.
de
dotar
al
Se considerarán
centro
de
aquellas
población
o
que tienen
zona
la
conurbada
de las superficies necesarias para latransformación de materias prima.
ZP Zonas de protección al patrimonio histórico y cultural. Son las zonas
cuya fisonomía y valores, tanto estéticos como históricos y culturales, forman
parte de un legado que requiere de su preservación, según las leyes en la
materia.
59
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
ANP Áreas naturales protegidas. Se considerarán aquellas superficies
sujetas a conservación, preservación o con carácter de zonas de uso
restringido, estarán sujetas a las disposiciones establecidas en la Ley Estatal
del Equilibrio Ecológico y Protección al ambiente.
AV Áreas verdes. Aquellas
que se pretenda conservar como
espacios abiertos, se trata de bienes de dominio público en los que
interesa conservar sus características físico naturales o inducir su
permanencia como áreas en que se implementen acciones recreativas
y de conservación al ambiente.
ZPCCA Zonas de protección a cauces y cuerpos de agua: Se considerará
a la extensión adyacente a los mismo conforme a los programas de
ordenación
y
desarrollo
urbano
correspondientes
a
las
áreas
de propiedad federal de salvaguarda a ríos, lagos, lagunas, arroyos y
esteros,
y
áreas
colindantes
cuya
finalidad
sea
aumentar
el
margen de conservación o restauración de la zona para la preservación
de las características naturales de la misma y para evitar el riesgo de la
población.
ZR Zonas de riesgo.Se considerará
aquella zona
que
por
razones
de seguridad están sujetas a prohibición en su utilización por considerar
que representan un peligro a la integridad de las personas y sus bienes,
dadas las características físico naturales de las mismas. Tratándose
de zonas con existencia de elementos físico artificiales, la prohibición
en su
utilización
deberá
apegarse
a los
lincamientos
señalados
en la normatividad que le corresponda, dada la naturaleza de dichos
elementos."
23 VÍAS DE ACCESO E IMPORTANCIA. Las vialidades poseen un carácter
utilitario y dada su estrechez y su largo, crea por sí sola un ambiente de
tránsito, organiza y comunica los predios y mueve a la población a través
del medio urbano. Por ello cuando describimos las Vías de Acceso y
su Importancia empezaremos por el Nombre de la Vía de acceso al predio,
eltipo devialidad yel nivelde importancia.
60
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
A. TIPO DEVIALIDAD:
PA
1. Calle:
Se
encuentran
principalmente
en
zonas residenciales cumplen del mismo modo
con
la
función
vehículos,
de
son
estacionamiento
también
de
espacios
para
juegos y convivencia en general. Las calles
locales sesubdividen endostipos:
CalleEstaban
Camacho Xalapa, Ver
• Un sentido con un carril central de 3.60
mts.
Con
franjas
estacionamiento
y
laterales
banquetas
para
de
2.40
mts.
• Dos sentidos con dos carriles de 3.60 mts. Con franjas laterales
para estacionamiento ybanquetas de 2.40mts.
2. Avenida
en
r&PpSg:^... r.
las
ó
zonas
oficinas
como
Bulevar:
de
o
de
una
función
recreación,
paraderos
transporte
estacionamiento
Av Lázaro Cárdenas
Xalapa,Ver
y
comerciales
cumplen
paseo
desarrollan,
Se
o
público
vehículos
de
en el mayor de los
que
casos cuentan con
camellón alcentro.
3. Privada
o
retorno:
local
de
uso
tipo
es
muy
Es
una
exclusivo
o
privado.
usado
en
los
habitacionales
tipo
super
Debe
una
franja
darse
estacionamiento
modalidad
y
otro tipo de vialidad
no
debe
Este
barrios
manzana.
para
el
cruzar
a no ser que sea
lapeatonal.
61
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
a**
^^if.^Éj;
CallejónpeatonalElDiamante.
Xalapa,Ver.
CallejónJesús meAmpare.
Xalapa,Ver.
4. Callejón o andador: Su función es el tránsito de las personas
a
pié,
se
habitacionales
tienen
una
usa
con
normalmente
zonas
dimensión
para
de
mínima
comunicar
recreo
de
5
y
de
mts.
por
zonas
comercio,
normatividad,
aunque en la práctica pueden tener dimensiones desde 1.20 mts.
deancho.
5. Carreteras: Son vías de comunicación
t*r
•Uí
vehicular
con
categorías
federales
a
encuentran
•j¿
límites
*,.;"J2~.J'.
los
de
que
se
exterior
de
los
centros
de la entidad
(en
pequeñas
la
es
van
estatales,
al
de
que
de
algunas
población
localidades
vialidad
principal
y
aveces laúnica).
B. IMPORTANCIA:
1. Primarias: La función de la arteria
viajes
acceso
a velocidades
a
propiedades
más
altas
adyacentes
para
primaria
es proveer de
el tránsito
puede
ser
de
paso. El
permitido
si
esta
diseñado de tal manera que no interfiera indebidamente en el tránsito de
paso.
Por norma estas vialidades no son menores de 21 mts de sección con
unarroyo de 15mts.
62
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
2.
Secundarias:
unidades
combinan
Estas
dos
funciones de enlazar las calles
locales al sistema arterial y
proveen
el
acceso
a
propiedades adyacentes. Las
vialidades secundarias tienen
como mínimo las siguientes
dimensiones 18 mts de sección ~_
y 14de arroyo.
3.
,
Calles locales: Tienen el objetivo
de dar acceso a propiedades adyacentes y
en las cuales las necesidades de tránsito
de paso tienen poco o ninguna prioridad.
Muchas calles locales están colocadas de
tal manera que no pueden ser usadas por
tránsito de paso. El mínimo de sus
dimensiones suele ser 12 mts de sección y
9 mts de arroyo.
63
METODOLOGÍA PARA LAELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
4.
Accesos acolonias:Actualmente muchas
de las nuevas colonias o y los fraccionamientos
de reciente conformación, tienen diseños urbanos
basados en súper manzanas los cuales tienen
dimensiones mínimas de sección de 10 mts con
*€
un radio en losretornos no inferior a7mts.
C.1.
INFRAESTRUCTURA.
Dentro del apartado de Infraestructura debemos indicar la existencia y el tipo de
Infraestructura Urbana, también debemos indicar cuando no exista o en su caso la
probablefactibilidad.
24 DRENAJE Y ALCANTARILLADO. Indicaremos la existencia de cualquiera de los
dos de sistemas ( en el caso de existir Fosa Séptica se deberá de enunciar sus
dimensiones):
1. Sistema mixto para recibir el agua residual y el agua pluvial de manera
conjunta;y
2. Sistema Individual: una red, para recibir agua residual y otra para
recibir agua pluvial (Los desarrollos urbanos de planificación reciente, por
norma construyen elsistema por separado de agua residual ypluvial).
25 AGUA POTABLE. La red municipal de abastecimiento de agua potable es un
sistema de obras de ingeniería, concatenadas que permiten llevar hasta la vivienda de
los habitantes de las localidades. Sin embargo en algunos casos el abastecimiento
podrá ser a través pozos (artesianos o profundos). Por lo que indicaremos el tipo de
suministro agua potable conque cuenta el predio.
*" :/• - i .
á
"iW¿(- ''" V - " 4
64
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
26 ENERGÍA ELÉCTRICA. El suministro a través de redes de energía eléctrica
comprende un conjunto de medios y elementos útiles para la generación, el transporte
y la distribución de la energía. Este conjunto está dotado de mecanismos de control,
seguridad y protección. Dispuestos en dos tipos de redes aéreas y subterráneas. En
algunos casos los predios podrán contar subestaciones eléctricas. Por ello se
describirá eltipo de suministro, así comotipo devoltaje (110 o220).
Reddetransporte
Reddereparto
25-132 kV
C&errte
residencial
Centrode
transformación
Estacióntranformado™
dedistribución
Figura 1:Diagrama esquematizado del Sistema de suministro eléctrico.
27 ALUMBRADO PÚBLICO. Con el alumbrado público se logra la iluminación de las
vialidades urbanas. Se trata de lograr la visualidad nocturna con puntos de luz
dispuestos de tal forma que permita a los transeúntes tener una buena visualidad del
lugar. Para ello señalaremos, la existencia, el tipo de red de suministro eléctrico
(subterráneo óaéreo),eltipo delámparayeltipodedisposición.
A. TIPO DE LÁMPARA. Parafacilitar la identificación de vías de diferentejerarquía se
puede recurrir a lámparas que ofrezcan diferentes colores de luz:
1.
Vaporde sodio a baja presión (SBP):la lámpara de
vapor de sodio a baja presión es la que genera más
lúmenes por vatio del mercado, y por esto es la más
utilizada en las lámparas solares. La desventaja de ésta es
que la reproducción de los colores es muy pobre.
2.
Vapor de sodio a alta presión (SAP): la lámpara de
vapor de sodio a alta presión es una de las más utilizadas
enelalumbrado público yaquetiene unalto rendimiento yla
reproducción de los colores se mejora considerablemente
aunque no al nivel que pueda iluminar anuncios
65
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
espectaculares o algo que requiera excelente reproducción
cromática.
3.
Lámparas incandescentes para algunas vías
peatonales.
4.
Lámparas de haluro metálico, también conocidas
como lámparas de aditivos metálicos, lámparas de mercurio
halogenado o METALARC, son lámparas de descarga de
alta presión, del grupo de las lámparas llamadas HID (Hight
Intensity Discharge). Son generalmente de alta potencia y
con una buena reproducción de colores, además de la luz.
B. DISPOSICIONES BÁSICAS. En el alumbrado vial se pueden plantear las
siguientes disposiciones básicas:
1. Axial suspendida: Se utiliza cuando se puede
contar con calles estrechas y edificios altos a ambos
lados.
2. Unilateral:
para
La
calles
disposición
unilateral
anchos
menores
de
es
a
ideal
10
metros. Esta disposición es una solución bastante
empleada
su
lo
en
las
instalación
referente
vialidades
resulta
al
montaje
estrechas,
muy
de
ya
que
económica
en
las
líneas
de
alimentación.
3. Bilateral: El empleo de este tipo de disposición
eselmás recomendable.
4. Tres
bolillos:
Muy
recomendadas
para
anchuras de calzadas de 1,0 a 1,5 veces la altura
de las luminarias.
66
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
5. Arbotantes:
normalmente
En
vialidades
peatonales
colocadas sobre las paredes de los
edificios.
28 TELEFONÍA. Se trata de indicar la existencia de la
red
telefónica
telefónicos
clásica,
(teléfonos)
en
se
la
que
los
comunican
terminales
con
una
Tt
í";
Subterránea
^•"V tvrnv
central de conmutación a través de un sólo canal
compartido por la señal del micrófono y del auricular.
En este caso indicaremos si el cableado es aéreo o
subterráneo ysitiene ono conexión al inmueble en estudio.
29 PAVIMENTO. Pérez Mamá, Vicente 2001.Define al pavimento: "Una porción del
suelo que se acondiciona y prepara para recibir un revestimiento o acabado para
transitar sobre de él. Un pavimento bien elaborado cuenta con una buena sub-base y
una mejor baseque proporcionan una superficie de sustentación firme, para que pueda
soportar lascargas a lasquevanaestarsometidas".
1. Macadam asfáltico: Se forma aplicando cuatro
capas de material pétreo e igual número de capas de
producto asfáltico (en el caso de no tener las cuatro
capas se considerará como carpeta asfáltica de uno,
dos otres riegos).
2. Cemento hidráulico: Capa de Hormigón hidráulico
(mezcla de cemento, áridos, agua y en su caso aditivos
y/ó adiciones para formar una masa homogénea y
moldeable. (Cemex, 2008) de aprox. 12 cm. de espesor
y con otra capa arriba de ésta, de unos 6 cm de
hormigón de granzón (grava pequeña), y mortero de
cemento que se apisonará adecuadamente. Y con una
última capa de mortero de cemento Portland de 5mm de
espesor.
67
METODOLOGÍA PARA LAELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
3. Concreto asfáltico: Carpeta cuya fabricación
consiste de una mezcla en caliente de materiales
pétreos (piedra triturada de un espesor aprox.
de 2.5 cm. a finos) y asfalto derretido al fuego. Dicha
mezcla
es
vaciada
mediante
pavimentadoras
mecánicas y posteriormente es compactada con
aplanadoras neumáticas.
U'Jb!
*e
4. Concreto hidráulico: Material artificial resultado de
la unión con otros varios llamados agregados, estos
agregado se clasificarán en activos e inertes, el agua y
el cemento sonactivo e inertes laarenay lagrava. Una
vez
mezclados
reacción
De
química
acuerdo
tránsito
el
se
que
a
su
pavimento
produce
adquiere
gran
función,
contará
una
solidez.
carga
y
esp.
de
con
15 cm. hasta 20 cm. donde haya tránsito industrial
pesado.
'9m
5. Adoquín prefabricado de concreto (adocreto): Es
un material de concreto simple con características
-v .*\
iguales en resistencia y dureza que el concreto. Son
¥
piezas prefabricadas de diversos colores, espesores
(entre4, 6y 8cm.)yformas.
6. Piedra de bola, de río o de cantos rodados.
Los espacios pueden ser rellenados con arena,
tierra omortero de cemento arena.
7. Piedra maciza o volcánica. Su forma
"•i
cuadrangular ofrece un mayor apoyo sobre
la
capa
de
arena,
es
un
pavimento
¿
rrr/
I- . 1 /
de
gran
vehículos.
resistencia
al
tránsito
de »-
68
METODOLOGÍA PARA LAELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
w*
8 De recinto. Pavimento de piedra de laja que se
pega con mortero de cemento-arena.
9. Terracería. Eselconjunto de obras compuestas
de cortes y terraplenes, formadas principalmente
por la sub-rasante y el cuerpo del terraplén,
constituida
generalmente
por
materiales
no
seleccionados y se dice que es la subestructura del
•"'.í'"—*'j? 3 í'¡y---i
pavimento
10.Mixto Especificaremos si el pavimento, estuviera aplicado de manera
combinada señalando cuales.
30 BANQUETA. Especificaremos el material de elaboración (ver pavimentos) y si
cuenta con guarnición, también se señalará el ancho de la misma incluyendo la
guarnición.
s Ancho ^
Guarnición
T
Banqueta
31 VIALIDADES. En este punto definiremos eltipo, el ancho de acceso y número de
carriles por sentido de lavialidad donde se encuentra el predio, para ellotomaremos el
ejemplo especificado enel punto23.
69
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
32 GAS NATURAL: Red de suministro. Verificaremos y señalaremos si en
la zona existe red subterránea de gas natural y si esta está habilitada al
sujeto en estudio o en su caso se especificará la forma de obtener este
servicio. Normalmente es a través de Reposición de cilindros o de servicio
atanques estacionarios.
33 PLANTA DE TRATAMIENTO DE AGUAS RESIDUALES. Se señalará
si la localidad o congregación cuenta con Planta de tratamiento de aguas
residuales, y si esta da servicio a la zona de ubicación del predio, o el
predio cuenta con una. De forma genérica pueden señalarse tres tipos
de
tratamiento
dentro
del
proceso
de
depuración
de
las
aguas
(aguamarket, 2005).
34 RECOLECCIÓN DE DESECHOS. Mencionaremos si existe recolección y la fonrra
enque éstase realiza.
1. Carros
pública
de
limpia 2. Vehículos
municipal.
particulares.
3. Otros
(especificar)
35 VIGILANCIA. El tipo de vigilancia que da servicio a la zona contigua al predio
podráserVigilancia municipal oautónoma atravésde:
70
METODOLOGÍA PARA LAELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
1.
Rondines. Mediante patrullas de
policía
municipal
o
intermunicipal
fL^rí'"^/
dependiendo el municipio donde se localice
el predio.
2.
Caseta de vigilancia. Con asistencia de *
elementos de:
•
La Secretaría de Seguridad Pública del Estado,
•
Empresa particular, o
•
Vigilancia interna.
3.
Otro (especificar)
36 SEÑAL DE TELEVISIÓN POR CABLE. Suministro de cableado aéreo con o sin
suministro al predio osistema satelital decable.
C BLE ISiON
37 TRANSPORTES URBANOS Y SUBURBANOS. Indicaremos ladistancia existente
del predio a la caseta o lugar de abordaje y el tipo de transporte que esté dando
servicio:
1.
Autobuses
urbanos,
suburbano y colectivos.
Sistema
de
transporte
público que permite la
comunicación
entre
las
diferentes zonas de una
localidad,
o
con
su
periferia.
71
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
2.
Taxis. Servicio público de transporte
de pasajeros cuya finalidad es trasladar
una
o más
trayectos
personas
específicos
y que
de
un
realizan
lugar
a
otro dentro deloscentros urbanos.
3.
C.2.
Otros (especificar).
EQUIPAMIENTO
urbano
URBANO
(Sistema
normativo
1999). En el caso del equipamiento
describir
y
se
señalando
su
distancia
de
equipamiento
urbano, éste se deberá
aproximada
al
inmueble
valuado.
38 MERCADOS.
Normalmente
se
encuentran
en
localidades
mayores
de 5,000 habitantes, definiendo para ello tres alternativas de mercados
públicos, que se adoptan como prototipos para ser aplicados donde se
requieran; estos son módulos de 120, 90 y 60 locales o puestos; en
localidades menores de 5,000 habitantes con requerimientos de mercado
público, puede instalarse módulos de 30 locales.
39 PLAZAS CÍVICAS. Espacios abiertos destinados a la reunión de la población
para participar en eventos de interés colectivo de carácter cívico, cultural,
recreativo, político y social entre otros, generalmente se localiza en el
centro
de
la
localidad,
en
relación
directa
con
los
edificios
de
gobierno y de la administración pública. Así como en centros o núcleos de
servicios aescala desectoresybarrios urbanos.
72
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
40 PARQUE Y JARDINES. Áreas verdes al aire libre que por su gran extensión
cuenta con áreas diferenciadas unas de otras por actividades específicas, y por éstas
características particulares, ofrecen mayores posibilidades para paseo, descanso,
recreacióny convivencia ala población engeneral.
41 ESCUELAS. El equipamiento que conforma este punto está integrado por
establecimientos en los que se imparte a la población los servicios educacionales ya
sea en aspectos generales de la cultura humana o en la capacitación de aspectos
particulares yespecíficos de alguna rama de lasciencias ode lastécnicas.
42 TEMPLOS. Anotaremos la distancia o en su caso indicaremos si no existe dentro
dela localidad ode lazona. Podemos considerarlos como edificios públicos destinados
exclusivamente aunculto.
73
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
43 CANCHAS
DEPORTIVAS.
Inmuebles
constituidos
por
grandes
instalaciones donde se desarrollan eventos deportivos de diversos tipos,
como espectáculos, organizados para la recreación y esparcimiento de la
población en general; dentro de estas instalaciones se encuentran los
estadios de fútbol, béisbol, tenis, frontón, plazas de toros, lienzos charros,
arenas de box y lucha, pistas de patinaje, hipódromos, galgódromos, autódromos,
etc.
Para
su
adecuada
identificación
las
instalaciones
deben
disponer
fundamentalmente de área de canchas deportivas o para otras actividades,
graderías
para
(incluyendo
el
cuarto
público,
de
sanitarios
máquinas,
y
servicio
vestidores,
médico,
servicios
área
generales
de venta
de
bebidas y alimentos, plaza de acceso. Estacionamiento público y áreas
verdes)
44 ZONA COMERCIAL. Se especificará el nivel de la zona (Comercial
popular, Comercial medio o Comercial de lujo), la distancia del predio a la
misma o si el predio está dentro, y en el caso de que el predio no tenga
influencia de alguna ya sea por estar muy retirado de ella o porque no
exista
una
dentro
de
la
localidad
en
que
se
ubica
el
sujeto
avaluar.
45 GASOLINERAS. Sólo especificaremos si el predio colinda o tiene cerca
unayeneste casose indicará ladistancia
74
METODOLOGÍA PARA LAELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
FSE5S3H55S
¡"•MÍE
D. DESCRIPCIÓN DELTERRENO.
46 CROQUIS DE LOCALIZACION. En el que se identifique la macro y la
microlocalización del inmueble y de la localidad donde se encuentre éste,
la Latitud, Longitud, Altitud. Así como sus Colindancias (se mencionarán
las medidas y colindancias referidas en la escritura pública o en la resolución
emitida por autoridad competente. Si se tuviera una colindante notable que
afectara el valor se deberá de indicar); Tramos de Calle (se señalará el
nombre de lacalle, orientación enlaacerayentre que calles se ubica el predio); y la
Superficie
Total
(se indicará
la
fuente
de
procedencia
de esta
información).
(
REGISTRO CATASTRAL
I-I-
" !-
U>CAL»A»
[WIW'KM
WtUURK.ELO'g
» auiomm
ML*»*
uucwn
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i )
)
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)
(.01.
1
p ^ ^ ^ H B
(
(BSCMA.
\ -J
1 •>
REGISTRO CATASTRAL
^OKBHUKCBN
)
47 CONFIGURACIÓN YTOPOGRAFÍA. Se identificará la configuración del terrenoy
sus características topográficas del mismo. En el caso de la topografía
podremos utilizar lasiguientetabla (Instructivo deValuación Catastral).
75
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
Tabla deT bpografía
<
Referencia
; Condiciones
Topográficas
Relieve
f
A Nivel
1
r\\X*»7W£N\W
í
i
'
;
Btinc¡iteia
Calle
Inclinado Descendente
2
|
í
(Mas(k im m&m c¿>¿fo
delnnct deitnvt ik calk i
Bonqtt ela
C alie
i
1 Inclinado Ascendente
^rjrfrP71
IAta, íi'unmelm trriba
Del nnil tk nivel >k idle}
3
Banqueta
i"
Terreno
iianqut-tei
i
lerrtno
XVC^SN,Vvx-<-.
Calle
|
:
4
'
•
Hundido
(Maiiíe un melm aha¡o del
Nivelde mwl de talle)
( alie
i
I
5
i
Elevado
,
/Mas <ie i« melm arrhadel
nn-el ,iinivel de dille)
j W W V . W W W
ftanqii el a
Caite
Mixto Ascendete
1
;
6
Hanquí la
7
!
(Ma\de im metiv abgo del
nivel denivel ik falle)
—^^-^•^l
//' '
terreno
( .lili
Mixto Descendente
•
,
{Masde un melm arrhadel
nnel tie nivel tie calle)
líanqut ni
\"*^->j£/Ti no
Calh
48 SERVIDUMBRE O RESTRICCIONES. Se deberán señalar aquellas que
provengan dealguna fuente documental, entre otras, título depropiedad, alineamiento,
reglamentación de la zona o fraccionamiento. Algunas de las restricciones quese
pueden considerar:, sonlas públicas,lasprivadas y/olasdemercado.
49 PROXIMIDAD URBANA. Se señalará la proximidad hacia el centro económico
reconocido delocalidad (SHF,2005).
1. Céntrica. Limitada generalmente por vías primarias definidas por la
autoridad como zona centro.
2. Intermedia. Definida a partir devías primarias limitadas generalmentepor
vialidades develocidad intermedia.
3. Periférica Seencuentra su acceso y límite mediante vías rápidas, enla
mayoría deloscasos reconocida como zona urbana decrecimiento inmediato,
forma parte dela ciudad.
4. De expansión. Zona reconocida por la autoridad como de crecimiento
potencial. En muchos casos no se encuentra definido su usode suelo yse
encuentra enproceso dereconocimiento enfunción desucrecimiento, próxima
aserpartedela ciudad.
76
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
50
CIUDADES DE INFLUENCIA EN LA
ZONA Y DISTANCIA. En algunos casos los
inmuebles se encuentran en localidades con
densidades de población escasas que por lo
mismo no cuentan con equipamiento que
satisfaga las necesidades de las mismas, en
estos casos se indicará la distancia y el nombre
del centro urbano más cercano. En estos casos
§É%tozáfipáKP-,
nos podemos apoyar con el "Atlas carretero de
laSCT".
E. DESCRIPCIÓN GENERAL DE LA CONSTRUCCIÓN.
En este apartado describiremos el módulo o módulos de construcción (catastralmente
llamados "Bloques") que hayan sido edificados y que sean considerados como
permanentes. Serán descritos a partir de los procedimientos constructivos, calidad de
los materiales y estado de conservación.
51 EDAD APROXIMADA DE LA CONSTRUCCIÓN. Es la edad cronológica
que se determinará con base en la fuente documental presentada. En el
formato de avalúo el inmueble que haya sido objeto de alguna reconstrucción o
remodelación; se deberá indicar la fecha en que se hizo, especificando
si fue total o parcial, si abarcó elementos estructurales o sólo acabados, el
porcentaje que representa con respecto al total y las áreas del inmueble
quefueron reacondicionadas.
Afalta deesta información, se indicará laedad aparente debidamente fundamentada.
**lili'.-ft
52 CLASIFICACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN. Se describirá cada uno de los
bloques de construcción existente conforme a los tipos señalados en el reglamento de
77
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
la ley de catastro (Ver punto 19)y se anexará a la investigación, plano con medidas de
lasconstrucciones identificadas. Sedeberán de agrupar portiposy por niveles.
53 ESTADO DE CONSERVACIÓN. Se podrán hacer las clasificaciones con apoyo de
los índices de Heideck (Mijares, F.J., 2006) o haciendo la mención si él inmueble está
en estado ruinoso, malo, regular, bueno, muy bueno, nuevo, recientemente
remodelado o reconstruido. También se señalarán deficiencias relevantes como
humedad, salitre, en caso de existir cuarteadoras o calavereos en su caso, fallas
constructivas y asentamientos.
••¿te.
fW
índice
£Depitic$
'%&
1.00
0.00
10000
1 50
0.30
99.70
2.00
2 52
97.48
2.50
8.10
91.90
3 00
18.10
81.90
3.50
53.10
46.90
4.00
52.00
48.00
4.50
75.20
24.80
5.00
100.00
0 00
w^-
:sSaolieMo#éjvaMÓn*
Nueva.
Regular, conservación normal
Necesita reparaciones menores.
Necesita reparaciones mayores.
Estado ruinoso,demolición.
54 CALIDAD DEL PROYECTO. Se indicarán las cualidades o defectos con base en
lafuncionalidad del inmueble, clasificándolo:
1 Obsoleto. Se podría considerar como anticuado e inadecuado a las
circunstancias actuales. (RealAcademia Española, 2008)
78
METODOLOGÍA PARA LAELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
2. Adecuado a su época. Proyecto apropiado a las condiciones,
circunstancias de laépoca enquefue construido. (RAE,2008)
3. Deficiente. Tiene algún defecto y no alcanza un nivel considerado como
bueno o normal. (RAE,2008)
4. Inadecuado. Elproyecto noes adecuado asuuso.
5. Adecuado. Proyecto apropiado alas condiciones y circunstancias.
6. Funcional. Todo aquel cuyo diseño u organización se ha atendido, sobre
todo, alafacilidad, utilidady comodidad desuempleo.( RAE,2008)
7. Bueno. Proyectofuncional y de buen diseño
8. Excelente. Edificaciones de diseño exprofeso, combina funcionalidad,
espacios definidos y agradables y cuentan con buenos acabados.
55 AVANCE DE OBRA. Se analizará el porcentaje del grado de terminación de obra
o en su caso el porcentaje que resulte de descontar las partidas no ejecutadas. Para
calcular elavance oterminación se podrá consultar lasiguientetabla.
PARTIDA
CONSTRUCCIÓN
HABITACIONAL
CONSTRUCCIÓN
INDUSTRIAL
EDIFICIO
HABITACIONAL
EDIFICIO
COMERCIAL
%
%
%
%
Cimentación
1400
20 00
1800
1600
Estructura de concreto
1500
21 00
1700
29 00
0 00
50 00
3 00
1100
1300
3 00
9 00
4 00
Instalación hidráulica
6 00
0 00
2 00
1 00
Instalación sanitaria
300
1 00
2 00
1 00
Instalación eléctrica
2 00
2 00
4 00
2 00
Instalación de gas
1 00
0 00
1 00
0 00
Instalaciones especiales
0 00
0 00
1 00
2 00
Acabados interiores
1900
2 00
1400
1300
Acabados exteriores
900
0 00
8 00
9 00
Accesos
4 00
1 00
4 00
1 00
Cancelería
3 00
0 00
2 00
1 00
Mobiliario fijo
800
0 00
4 00
2 00
Equipos
0 00
0 00
6 00
6 00
Guarda
3 00
0 00
4 00
2 00
Accesorias
0 00
0 00
3 00
1 00
10000
100 00
10000
10000
Estructura de acero
Albañilería
TOTAL
79
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
56 VIDA ÚTIL REMANENTE. Se establecerá con base en la vida útil probable
asignada a cada tipo de inmueble, menos la edad aproximada del mismo. Para ello
podemos utilizar la tabla de "Vida Probable de las Construcciones" publicada por el
Gobierno del D.F., (2005).
VIDA PROBABLE DE LAS CONSTRUCCIONES
USO
CLAVE
4
5,6y7
1
3
2
90
H, F, D, L,0, Q, S , y K
40
70
80
60
C
90
50
70
30
40
A
50
30
40
10
20
1
90
30
50
70
30
Nota: Para efectos de revisión inicial el valor de las construcciones, después de
la aplicación de losfactores de eficiencia, nunca será menor que el 60% del valor de
las mismas consideradas nueva, excepto en las construcciones precarias
y/o ruinosas.
H Habitación
F Habitación con comercio y/o
servicios en planta baja
L Hoteles
1 Industria
0 Oficinas
A Abasto
C Comercio
D Deportes
Q Cultura
S Salud
K Comunicaciones
Cuando la construcción cuente con losas de
concreto armado de cualquier tipo (planas,
vigueta y bovedilla, reticulares y otras) su vida
probable será la misma que laque corresponda a
los usos H, I,L, D, O, Q, Sy K.
CLAVE (CLASE DESCRIPCIÓN).
1 Precaria. Cuartos con usos múltiples sin divisiones, techos de lámina
metálica, odecartón.
2 Económica. Construcciones con espacios semi-separados por usos; techos
de losas macizas de concreto armado oligeros, prefabricados económicos, ode
ladrillo sobre vigas de madera con algún clarocorto de hasta 3.50 metros.
3 Media. Construcciones con espacios pequeños y continuos diferenciados por
usos; techos de losas macizas de concreto armado, prefabricadas, reticulares
80
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
aligeradas, de bóveda catalana o madera con teja, con algún claro corto de
hasta4 metros.
4 Buena. Construcciones con espacios de distribución propia para su uso;
techos de concreto armado, prefabricados ligeros, reticulares mixtos, de lámina
estructural metálica ode asbesto, ode bóveda de ladrillo; con algún claro corto
de hasta 5.00 metros.
5 Muy Buena. Construcciones con espacios y alturas adecuadas a sus
funciones con claro mayor que libra la estructura de 10.01 metros a 12.00
metros.
6 Lujo. Construcciones con proyecto específico para su uso, con claro mayor
que libra la estructura de 12.01 a 15.00 metros,y con alturas de piso atecho de
hasta 10.00 metros.
7 Especial. Edificios inteligentes o construcciones proyectadas con alta
funcionalidad, con claro mayor que libra la estructura de 15.00 metros en
adelante,y con alturas de piso atecho mayor a 12.00 metros.
57 NÚMERO DE NIVELES. Se deberá indicar el número de planta, niveles o
entrepisos que componen el inmueble, así como la altura libre de entrepiso por cada
módulo deconstrucción en el casode haber másdedos.
|¡ÍHiij!!Í* *™
i wmm
58 UNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLES DE RENTARSE. De existir se
mencionarán eltotal de ellas agrupándolas según su uso y su superficie. Elejemplo de
esto, esel caso de los Edificio de apartamentos, donde el número de apartamentos es
el número de unidades rentables y la suma de las superficies de éstos (no se
consideran pasillos yvestíbulos comunes),es laSuperficie Rentable.
E.1. ELEMENTOSDELACONSTRUCCIÓN.
Cuando dentro del predio existen construcciones clasificadas como permanentes estás
deberán de ser descritas de acuerdo alos apartados que acontinuación seenumeran.
81
METODOLOGÍA PARA LAELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
E.1.1. OBRA NEGRA.
59
ESTRUCTURA. La estructura se podría definir como el conjunto de elementos
que son necesarios para la estabilidad de una edificación (Plazola, 1986). Por ello se
deberá indicar elsistema constructivo ylos materiales empleados ensuedificación.
A. SISTEMA ESTRUCTURAL:
1.
Muros de carga: Pérez Alamá, 2000
Señala que son aquellos que estás sometidos a
esfuerzos de compresión; para la construcción de
estos se requiere de la utilización de materiales
resistentes, macizos, duros, capaces de evitar el
ser aplastados. Los materiales más usados son la
piedra braza (en algunos casos la piedra muca), el
'i
«.i
tabique de barro recocido, Tabicalk, concreto
armado, sillares (o block) y en algunas zonas
tí"
V
- >i
y. -.-í^-
rurales el adobe
Los muros de carga pueden sin refuerzo o como en el caso de la mayoría
de las construcciones modernas, estar reforzados con castillos y cadenas
deconcreto armado.
2. Sistema de postesyvigas:Elusodetroncos y árboles en las culturas
primitivas como elementos de construcción fue el origen de este sistema
básico, la cual es una técnica constructiva importante del repertorio
estructural. Losdos elementos básicos sonel Poste y laViga. La estructura
de vigas y postes requiere el uso de un sistema estructural secundario de
relleno para producir lassuperficies de los muros, pisos ytechos.
P o > t « a r e b a | « d o » can
oradwagrapa y clavos
e*p«»<:loI»s
V i g a » del xv«1o y dal
r*cho urtida*. *• l o *
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V i p a a del »wcle y 4»i t«rcho
unido» a I»» p e * * * » c»n par r i l l a s «fe pu<*itri y p » ' n o 0 6 }
82
METODOLOGÍA PARA LAELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
3. Marcos rígidos. Cuando los elementos de
un marco lineal están sujetos rígidamente, es
decir, cuando las juntas son capaces de
transferir flexión entre los miembros, es
sistema asume uncarácter particular.
4. Sistemas para cubrir claros planos. Consiste en
producir el sistema en dos sentidos del claro, en vez de
uno sólo. El máximo beneficio se deriva de un claro en
dos direcciones si los claros son iguales. Cuando son de
concreto, de piedra o de construcción compuesta con
estos materiales, se denominan losas. La diferencia con
el Sistema de Marcos rígidos es que en este caso las
vigas quedan ocultas enla losa reticulada.
5. Sistema
de
de armaduras: es
elementos
lineales
mediante
juntas
estabilizar
de
o
que
nudos
manera
una
están
y
estructura
conectados
se
pueden
independiente
por
medio de tirantes o paneles con relleno rígido.
Cuando le elemento estructural producido es una unidad
para claro plano o voladizo en un plano, se llama
armadura.
6. Sistema de arco, bóveda y cúpula (Estructuras de compresión):
El concepto básico del arco es tener una estructura para cubrir
claros, mediante el uso de compresión interna solamente. El perfil
del arco puede ser derivado geométricamente de las condiciones de
carga ysoporte.
83
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
7. Estructuras a tensión: Desde el punto de vista
estructural, el cable suspendido es el inverso del arco,
A
tanto en forma como en fuerza interna. La parábola del
arco a compresión se jala para producir el cable a
tensión.
El acero es el principal material para este sistema y el cable es la forma
lógica.
8. Estructuras de superficies curvas: Son aquellas
que consisten en superficies extensas, delgadas y que
funcionan para resolver solo fuerzas internas dentro de ***^>-v¡i
ellas. El muro que resiste la compresión, que estabiliza
el edificio al resistir el cortante dentro de un plano y al
cubrir claros como una viga, actúa como una estructura
de superficie. La bóveda y la cúpula son ejemplos de &**£&*>
estetipo.
La Membrana es un elemento superficial de pequeño espesor, colgándose
de sus apoyos, toma la forma que le permite eliminar la flexión y
transformar en tensión las cargas transversales aplicadas. El cascarón al
igual que la membrana es un elemento de superficie curva que resiste
cargas esencialmente por esfuerzos decompresión.
9. Sistemas Especiales:
1.
Estructuras infladas: Se utiliza inyección o presión e aire como
recurso estructural en una variedad de formas, (sin embargo en el caso de
existir dentro de una construcción una estructura inflada ésta no será
considerada como unelementofijo).
METODOLOGÍA PARA LAELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
2.
Estructuras
laminares:
moldear
superficies
para
bóveda,
utilizando
nervaduras
es
un
de
arco
una
perpendiculares
sistema
o
red
que
de
aparecen
como diagonales enplanta.
3.
Cúpulas
formar
geodésicas:
superficies
ideadas
hemisféricas,
se
para
basa
en
triangulación esférica.
4.
Estructuras
similares
únicas
una
a
para
serie
estables,
efecto
de mástil: existen
los
árboles,
apoyo
de
del
vertical
ramas.
bien
volteo
que
estructuras
tienen
piernas
que
soportan
y
Requiere
bases
muy
anclados
contra
provocado
por
el
fuerzas
horizontales.
5.
*.
*.«f«S.
Mixta Se describirá la posible combinación entre dos o más sistemas
constructivos.
B MATERIALES ESTRUCTURALES. La descripción de los materiales debe
hacerse con base en varias propiedades, tanto estructurales como generales Se
tieneque categorizar las diversas propiedades, según su importancia:
1. Madera. Las limitaciones de forma y tamaño se
han ampliado mediante la laminación y los
adhesivos. Las técnicas especiales de sujeción han
hecho estructuras de mayor tamaño mediante un
mejor
ensamble.
La
combustibilidad,
la
podredumbre y la infestación de insectos se pueden
retardar con la utilización de impregnaciones
químicas.
•;-, • " I - Í S . T - - . - • » .
85
METODOLOGÍA PARA LAELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
2. Acero. El acero se usa en gran variedad de
tipos y formas en casi cualquier edificio. El
acero es el material más versátil de los
sistemas estructurales. También es el más
fuerte, el más resistente al envejecimiento y el
más confiable en cuanto a calidad. El acero
es un material completamente
y
está
sujeto
a estrecho
industrializado
control
de
su
composición y de los detalles de su moldeo y
fabricación.
3. Concreto. La palabra concreto se usa para describir una variedad de
materiales que tienen un elemento en común: el uso de un agente
aglutinante o aglomerante para formar una masa sólida a partir de un
agregado suelto inerte ordinario. Lostres ingredientes básicos del concreto
ordinario son agua, agente aglomerante (cemento) y agregado suelto
(arena ygrava).
4. Mampostería. Se usa para describir una
variedad de deformaciones que constan de
elementos separados entre si por algún elemento
aglutinante. Los elementos pueden ser roca bruta o
cortada, losetas o ladrillos cocidos de arcilla, o
unidades
de
concreto.
Tradicionalmente,
el
aglutinante es mortero de cemento-cal. El ensamble
resultante es similar a una estructura de concreto y
"SS-v
posee muchas propiedades.
86
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
Dos aspectos importantes de la estructura de mampostería son la
contracción del morteroyel agrietamiento porexpansión térmica.
60
CIMENTACIÓN. Las cimentaciones se dividen en superficiales y profundas, en
las primeras seemplean zapatas aisladas yzapatas corridas en uno o ambos sentidos;
o en su caso losas de cimentación, para el caso de las profundas se emplean pilotes
de fricción o de punta. Pudiendo ser de diferentes materiales y también se utilizan de
manera conjunta o individual loscajones decimentación.
A. SUPERFICIAL. Son las que se desplantan desde profundidades pequeñas. Éstas
pueden estar edificadas con Mampostería de Piedra Braza ode Concreto armado.
-J>__>i*
3 ) AlTUW¡ TOTAL
% tEMfEMTURA
/-*"
&,
f) h
\ '<
r*
Concreto armado
Mampostería de Piedra Braza
1. Zapata
aisladas. Funcionan
como voladizo
invertidos, en dos
direcciones perpendiculares y se conectan entre sí a través de trabes
de liga, mismas que funcionan como elementos rigidizantes y de
liga
de
la
subestructura.
Este
tipo
de
cimentación
se
utiliza
principalmente cuando se emplean estructuras a base de marcos
rígidos o postes. Y actualmente se construyen con piedra braza o con concreto
armado.
5 v * «¿¿y** - -
• ••
•" • '*•
\<
2. Zapata Corridas. Comúnmente se construyen cuando se emplean
muros de cargas y sirve para distribuir las cargas del muro en sentido
horizontal y longitudinal. Estos elementos también
pueden recibir
cargas a través de columnas, siempre y cuando estas estén ligadas con
87
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
contratrabes. Al igualque laszapatas aisladas estás se construyen actualmente
de piedra braza ode concreto armado.
ZAPATACIMBA ww satino
hí |
imu
COMBA m eos SBOTOS
IB
'<£5"«l
3. Losa de cimentación deconcreto armado. Cuando lasuma de lascargas
vivas y muertas de laestructura es muy grande yelterreno tiene una capacidad
muy reducida como para requerir zapatas muy anchas o el limite de una,
coincide con lafrontera de otra,formando una losa corrida, se ledenomina losa
de cimentación o losa corrida, el diseño es igual al de una losa de entrepiso.
Este tipo de estructura es utilizada en la construcción de viviendas (de manera
masiva) porser un procedimiento rápido y económico
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B. PROFUNDA. Cuando las capas del suelo tienen la resistencia adecuada
para soportar el peso de un edificio, se emplea otro tipo de cimentación diferente a la
superficial, lacualseapoya enestratos desuelo más profundos, deallísu nombre.
1. Cajones de cimentación. Este sistema se emplea cuando se debe de
soportar la edificación sobre una capa inferior a la superficie y se compone de
una losade cimentación,contratrabes y unalosatapa decimentación.
Estructura
delEdificio
Cajónde
Cimentación
f'/rt*
88
METODOLOGÍA PARA LAELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
2. Pilotes (pilotes de punta o de fricción). Son elementos, similares a las
columnas, que se hincan en el terreno mediante equipo mecánico. Pueden ser
de acero, madera o concreto. Estos pilotes tienen la punta resistente y rígida
para poder apoyarse en una capa subterránea resistente.
Estructura
HPI
Cajónde
cimentado
mW
3. Pilas.
funcionan
Son de
igual
concreto
que
los
Pilotes
.¿cw£&&t
armado y
pilotes,
pero
en estos casos se perfora el terreno
con
medios
mecánicos,
se
inserta
el refuerzo de acero y se vacía el
concreto.
61
MUROS. Ladescripción se realizará apartir de lafunción estructural delmurosi
es de:carga, divisorio o contención. Especificando: el ancho yel material empleado en
su construcción. No se debe omitir señalar si seencuentran reforzados por estructuras
de concreto armado (cadena y castillos) o de acero estructural. De acuerdo a los
siguientes conceptos:
A. DE CARGA: Su función básica es soportar las cargas, en consecuencia se puede
decir que es un elemento sujeto a compresión. Puede estar hechos a partir de piedras
naturales (Piedras ensillares, piedra braza,piedra baja, piedra bola.
La piedra braza es la más empleada por su fácil manejo y resistencia al desgaste. No
son muy necesarios el castillo y la cadena. Este material se clasifica en piedra limpia;
revuelta, de diferentes tamaños, y china, como recubrimiento) y piedras artificiales
(Concreto armado, tabique de barro, tabique de cemento, piedra artificial, block de
cemento, block huecoy adobe).
89
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
1. Piedra braza.
2. Tabique rojo recocido.
3. Block: Tienen impermeabilidad, resistencia y uniformidad de dimensiones;
su capa de aire interior sirve de aislante y a su vez evita peso muerto. Hay tres
clases:
a). Livianos: usado enmuros interiores, divisorios yligeros.
F r - v ;.-,-:•..-,<==
¿jíiJLi'.'.ílj
b). Pesado: Empleado en muros exteriores, bardas y
cargas ligeras.
i
Block hueco comprimido (Block Split Face). Prensado con
máquina. Sus buenas cualidades son: resistencia a la
f^"-"
compresión y perfecta adherencia de mortero. Debido a las
§¡
altas temperaturas a que se somete en su fabricación, se
*MU*
logra una vitrificación de las pastas, con lo que se obtiene
^¿^-^«¿^f*"*
mayor impermeabilidad.
i?.--.-..•:"
En su parte hueca pueden ponerse refuerzos horizontales (castillos armados y
colocación de instalaciones hidráulicas, eléctricas y de gas). Son muros
aislantes,térmicos yacústicos.
90
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
4. Concreto armado. Estos muros representan la
ventaja de resistir, además de los esfuerzos de
compresión, los de flexión, así como empujes
horizontales. Por consiguiente, los muros de
concreto armado se emplean solo cuando se
necesita dar a la estructura un elemento rígido
capaz de soportar empujes laterales.
5. Adobe. Elaborado con base en arcillar,
sácate
o
Material
paja,
para
desgastable,
darle
con
consistencia.
poca
resistencia
a la compresión, fricción y humedad, y muy
salitroso.
6. Siporex.
El material
SIPOREX
es
un
hidroaluminiosilicato calcico inerte y estable. Las
materias primas básicas son cemento Portland,
arena o ceniza volante y cal a las que se agrega
polvo de aluminio. Su estructura se compone de
diminutas células cerradas que confieren a
SIPOREX una alta aislación termo-acústica y
- > " . s¡";
excelentes características dedifusión de vapor.
B. DIVISORIO:
aislar
o
acústicas
fricción
La
función
separar,
y
básica
debiendo
térmicas,
impactos
de
tener
este
tipo
de
características
impermeabilidad,
su
vez
1. Tabla roca. Sistema de construcción ligera para muros
es
a
servir
de
como
tales
resistencia
aislantes.
divisorios y plafones.
muro
la
de
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
2. Panel W. El Panel W es una estructura tridimensional
de
alambre
de
.v.
acero
electro soldado, provista de un alma de espuma de
poliuretano, poliestireno expandido o tubos de cartón i
parafinado,
que permite la aplicación de mortero de cemento y arena íj$,
por
ambas
caras,
dando como resultado construcciones monolíticas muy
resistentes
y
de
larga
vidaestructural.
3. Muros de alambre (Modulet). Es una estructura
tridimensional
de
alambre
de acero electro-soldado, con recubrimiento epóxico,
poliester, poliuretano o híbrido. Es ideal para stands y
exhibidores o para armar accesorios decorativos creando
espacios novedosos yfuncionales rápidamente
4. Multypanel. Paneles prefabricados en línea continua.
Están compuestos por dos láminas de acero galvanizado y
pre-pintado Pintro, unidas por un núcleo de espuma rígida
de poliuretano, formando un elemento tipo sandwich y con
diseño de junta hembra y macho. Paneles metálicos con
aislamiento térmico y acústico, para techos, muros y
fachadas arquitectónicas
5. Aglomerado en chapa de lámina demadera.
92
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
6. Vidrio flotado También llamado vidrio plano. Es
una
capa
fundido
de
vidrio
que
sobre
una
capa
hace flotar
de
estaño
el
vidrio
fundido,
proporcionándole al vidrio una superficie plana y un grosor
uniforme.
7. Vitroblock. Estos bloques suelen medir 9.7 cm. De
espesor y de 14.4, 19.4 o 29.4 cm., de largo y ancho.
1
El centro del bloque esta hueco y se encuentra sometido
^rlll
:- - -' í-XSl
a vacío parcial, lo que mejora sus propiedades
aislantes. También se producen bloques esquineros
y radiales
para lograr los efectos
arquitectónicos
deseados.
8. Cristal (VerApartado E.1.7)
9. Otro (especificar)
C. CONTENCIÓN: Generalmente están sujetos a fricción en virtud de tener que
soportar empujes horizontales. Estos muros pueden ser de contención de tierra, de
agua o de aire.Aunque normalmente se encuentran circundando al predio,también se
puede dar el caso de ubicarse dentro de la construcción, esto es notorio cuando existe
uncambiofuerte de niveles de pisoterminado.
1. Piedra Braza.
2. Concreto armado.
"t
-*
rv
!*•,,••
•
*j
93
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
62
aquel
TECHOS, ENTREPISOS Y CUBIERTAS. En este punto describimos todo
material
intemperismo
que
un
tiene
la
determinado
función
espacio
de
cubrir
y
arquitectónico.
proteger
del
Los
techos,
entrepisos y cubiertas pueden ser permanentes o provisionales dependiendo
de su elaboración. Por ello se deberá describir el material y el sistema
constructivo
1 Techo Palma o zacate. Techo plano inclinado de
s TTS.Í»
palma, se utiliza en climas calientes y húmedos.
Consiste en utilizar morillos de madera de diferentes
gruesos en los postes de apoyo y en el entramado de
tmúífa^i
latechumbre.
2. Techo de Vigas y tablas de madera. Techo
plano inclinado, para elaborar este tipo de techumbre
se utilizan por lo general vigas de madera de ocote u
oyamel; como base para recibir las tablas traslapadas
entre sí, estás podrían estar impermeabilizadas con
^£SSY*VJ
r y • s1&**~ ' ••••:i
* i .-'"*••••**• v"=•••*• •;.,;"
chapopote.
•VCJL_ -
- ' i.íef
3. Techo de Tierra-Cemento. Techo plano inclinado, para la construcción
se emplean vigas de madera de escuadrías variables, una vez colocadas
se les clavan o amarran, tablas, varas, carrizos u otates en sentido
contrario y sobre estas se hace una cama con varas o bambú delgado para
tender sobre éstas una capa de mezcla de tierra con cemento de 5 o 10cm de
espesor.
4. Techo de Terrado. Techo plano inclinado se construye igual que laTierracemento pero sobre ésta,se utiliza como impermeabilizante unacapa de ladrillo
colocado enpetatilloy pegado con unamezcla decal-arena1 1 .
94
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
5. Techo de Teja de Barro. Techo plano inclinado muy recomendado para
climas templados y calientes. Los materiales que intervienen son las tejas de
barro recocido que son de aspecto uniforme y homogéneo (pueden ser
naturales, vidriadas opintadas). La cual se coloca sobre unentramado de vigas
de madera.
Ángulo de la
teja
Ángulo de la
"viga
Tejas Lima hoya
Tejas de caballete
Tejas Marsellesas
Mangalore
Tejas planas
Teja Española oChina
6. Techo de Bóveda plana de ladrillo sobre vigas
de
madera.
inclinado
conveniente
templados,
de
madera
con
Techo
la
separaciones
se
plano
en
climas
construyen
sobre
pendiente
variables
dos
horizontal
cálidos
colocando
muros
adecuada
entre
o
vigas
y
vigas
extremos
y
con
de
50
a 80 cm, según el tamaño del ladrillo por
colocar.
Sobre las vigas se colocarán dos capas de ladrillo rojo recocido, la
primera pegada en forma de petatillo con mortero de yeso con poco
95
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
agua y la segunda capa de ladrillo se colocará en forma de petatillo,
el cual va atravesado con respecto al primero y se pega sobre un
entortado de dos centímetros de espesor de mortero cemento-calarena
7. Techo de Bóveda con arco de ladrillo sobre
vigas
de
acero
(Bóveda
catalana).
Techo abovedado horizontal conveniente en
climas
cálidos
y
templados,
se
construyen colocando vigas de acero sobre
dos
muros
variables
extremos
entre
vigas
con
de
50
separaciones
a
80
cm,
segúneltamaño del ladrillo por colocar.
8. Techo de Ferrocemento con marco. Este techo está diseñado para
actuar como viga de arriostre. Se colocan, un marco de madera
( 6 x 6
cm) en la parte superior exterior de los muros, así como
dos marcos enforma detrípode sobre elpiso.
La
superficie
hiperbólicos,
definida
por
estos
compuestos
por
líneas
marcos
rectas,
son
lo
paraboloides
que
facilita
la
colocación de la armadura La malla de alambre (2 o 3 capas) se
estira sobre el marco y se clava o se engrapa al mismo. El marco
se necesita solamente para soportar la malla durante la construcción.
Una
vez
colocado
y
fraguado
el
mortero,
la
estructura
es
autoportante.
Las barras de refuerzo se colocan sobre los muros y a lo largo de los
pliegues El mortero se coloca con un equipo de trabajadores desde
la parte superior que obligan al mortero pasar a través de las mallas,
mientras
que
otro
equipo
de trabajadores
recuperan
el
mortero
que cae y lo usan para rematar la parte inferior. (Materiales de construcción
apropiados, 2009).
96
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
A- Techo de Ferrocemento con marco
B- Techo de Ferrocemento con marco
Marco de madera colocado sobre muro
Techo terminado
9. A Base de Estructura y Lámina de Asbesto
.Á*:.j;*,ií*KS£ia
Techo plano inclinado, la construcción de esta
clase
de
techados
provisional;
obtienen
las
en
diversidad
Las
puede
ser
laminas
de
el
de
estructuras
mercado
secciones
pueden
ser
permanente
o
asbesto
se
con
una
y
V
"ir"""1"
.**««*£- .¿¿al
gran
cualidades.
de
acero,
de
fierro, de madera o de aluminio y se prefabrican
en el lugar o en el taller de herrería, después
se montarán sobre los muros o columnas para
posteriormente
que
debe
recibir
de
ser
la techumbre
lamina
de
asbesto
acanalada
o
estructural.
10.Teja de Asbesto-Cemento
La colocación de este tipo
- \ ~
• *-\StM¡Sr.
de material se hace, sobre
una cubierta de madera con
pendiente
.-***•'%*&-•
;A
J¡p*v«.-'
97
METODOLOGÍA PARALAELABORACIÓNDEAVALÚOSCOMERCIALES
11. Techos de Lámina de Metal, de Aluminio o de Acero Galvanizado. Se
construyen deigual maneraque losde asbesto.
Laminade¿acero enaaigolada
Laminadezinctraslapada
12. Cubiertas
Autosoportadas
de
Fierro
•^338**
Galvanizado. Las cubiertas autosoportadas, al
carecer devigas maestras ytambién de correas,
constituyen una forma constructiva mucho más
rápida y muy sencilla. Funciona totalmente
como una membrana continua, sin tensiones
diferenciales.
Las cubiertas autosoportadas carecen de
perfiles de soporte susceptibles de ser pintadas,
por lo que no es necesario un mantenimiento
periódico.
13. Techo de Estructuras Mixta: Metal y Concreto
(LOSACERO). Es una lámina tipo estructural, que
permite mayores claros entre apoyos. La Losacero se
complementa con una capa de concreto armado con
espesor que dependerá del claro y la carga sobre la
c-"-•• «tai s
losa.
14. Losa Monolítica de Concreto Armado. Losa plana
de normalmente 10 cms de espesor, se utilizan como
SWJÜW 1 » ¡spj*
construcciones permanentes y se emplea en su
elaboración cemento, grava, arena, acero y cimbra
(normalmente de madera).Yse apoyan sobre muros de
carga o sobre vigas, estas losas permiten claros de
hasta 6mts.
Ir* *.1»-ji.JiL*i»«ríÍ'l»« «HA» V.4
98
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
15.Losa Nervada. En uno oen ambos sentidos. Este -w^—n _.;
tipo delosas seelabora mediante un sistema de { ¿ ^ « j * * 1 ^
entramado detrabes cruzadas queforman unretícula.
Dejando huecos entre síque son ocupados de manera
permanente por bloques huecos omateriales depoco
peso como loscasetones depoliestireno, tambiénse
pueden colocar a manera decimbra casetonesde
r*"
plástico ofibra de vidrio los cuales una vez fraguadoel
•?,»
concreto serán retirados.
•*¡íS£
"to
•*
?.>*$
..
k*& '
16. Losa Aligeradas con Sonovides. Seconstruyen
BftAU£ COtOC^CfOHTWOS
igual quelas Losa Nervadas pero envezde usar
bloques o casetones se utiliza sonovoides (tubos
hechos con fibra decartón), porlo que tambiénson
2 cm ítbr*s m{R.«as! pm
*Mftíyerzfí superior
ligerasypermiten clarosgrandes.
17. Losa Aligerada conVigueta y Bovedilla. Se conforma conviguetas
pre-esforzadas conalambre dealta resistencia y bovedilla de poliestireno
o con bloques huecos de concreto, esta bovedilla se coloca entre
las vigueta, quetienen unaforma de T invertida, arriba de las
viguetas sehabilita una malla electro-soldada la cual deberá deestar
amarrada alasvarillas que sobresalen dela vigueta yposterior aestase
colará, concreto.
ItaaElectTDSokiaii
Cei^ÉBMiadoanMío
MkUASEL
ViguetaVigasei
18. Losas
Nervaduradas
T ó TT (losas
pos-tensadas). Son
losa prefabricadas en unapieza de concreto reforzado, sobre las
losasT óTT secuela unfirme de concreto de 6cmde espesor.
99
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
63
AZOTEAS. Se deberá de indicar si están impermeabilizadas (emulsión u
hojuelas asfálticas "APP"), enladrilladas, o mixtas, así como los pretiles, indicando el
material,espesor, refuerzos y altura
;ív^%
*
Jk
•J*
E.1.2. REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES.
64
PISOS.
1. Firme de concreto. En los casos donde existen pisos o firmes de concreto,
definiremos el tipo de acabado final de acuerdo a la clasificación del Centro de
Promoción de Concreto Coloreado (2003):
a. Lavado. El firme se lava con agua para limpiar
\,
la superficie y dejar aparecer la textura del
concreto. El tratamiento se hace antes del
fraguado del mortero en la superficie se usan
^ ¿ f c*l *-V-
f^k'l
ti
**%* ' v
aditivos desmoldantes retrasadores.
Cepillado. El firme se cepilla (cepillo duro pero no
metálico) con o sin agua con las mismas
prescripciones que el"lavado"
Isfí
i%
.«?
100
METODOLOGÍA PARA LAELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
b Decapado El concreto esta lavado con ácido
diluido con una duración en función del ataque
requerido. Se enjuaga abundantemente una vez
'^litr.Va»'
obtenido el resultado buscado. Este tratamiento se
hará con una manode obra especializada.
c Borrado. El firme fraguado se ataca con polvo
poco abrasivo bajo presión. Esto provoca un
desgaste superficial y suave de la piel del
concreto
i»
d. Arenado. Elfirme ya fraguado se ataca con un
chorro de arena bajo presión, quitando los
granulados hasta lograr elefecto requerido
e. Pulido. El firme se pule mecánicamente, hasta
lograr una superficie perfectamente pulida.
f. Martelinado. El firme ya fraguado se golpea
v
%ht
con un martillo con dientes hasta lograr el efecto
requerido.
*
,^¿..*v******
MMé
g. Muelado. El firme se pule con una muela
abrasiva, a seco o con agua, para dejar una
superficie rugosa, dejando aparecer todos los
granulados. (Muela es el disco que utiliza la
Esmeriladora).
1
101
METODOLOGÍA PARA LAELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
h. Escobillado o Rayado. El piso es rallado con
unaescoba ocepillo conagua antes de fraguar.
2. Piedra. Son pisos de piedra natural ^ P H i r í : í / i i S • ' " ^ S W T , Í Í
;.v-.'¡-'-lía- ¡-¡r7- v
•-•.W---.-
(normalmente piedra laja) que suelen 1^:% W
'•£
£
* . V A . i .—
i'*
utilizarse en el exterior de los
edificios, y se asientan sobre firmes de
concreto.
* • • -
3. Piso de concreto estampado. Sistema
^
integral para estampar concreto, dando una
apariencia semejante en color y forma a los pisos
i7'^lav^\ ^4
naturales de piedra, adoquín, cantera, loseta, etc.
Al ser monolitos, evitan que las piezas se muevan
o aflojen entre las mismas (Curacreto, 2009).
4 Piso de ladrillo. Sobre un firme de
concreto simple de 8 a10 cm de espesor
se
colocan
los
ladrillos
de
barro
te:* * -, Í > / >
-JIT",
: 1
H H hSSC-4- -- -1
rojo
recocido.
5. Piso con loseta o baldosa de barro
y
recocido. Delgrupo de las losetas ésta es la más
/
sencilla. Sefabrican deformas ytamaños diversos
/
(las más comunes son las cuadradas, las
•jue*
rectangulares y las hexagonales). Su colocación
es igualque el pisode ladrillo.
6. Loseta cerámica Al igual que se exige a las baldosas cerámicas
unas determinadas prestaciones, es de sentido común que estas
exigencias se hagan extensivas a los profesionales de la construcción,
de forma que la ejecución de cada obra se lleve a cabo atendiendo
a sus
particularidades
y requisitos, previniendo, además de una
correcta colocación. El empleo de los materiales de agarre más
adecuados
a
los
diversos
tipos
de
baldosas
y
ambientes,
102
METODOLOGÍAPARALAELABORACIÓNDEAVALÚOSCOMERCIALES
realzando así la belleza del pavimento y asegurando su durabilidad
(Tau Cerámico, 2008)
a Acabado Luciente Es un acabado vitrocerámico
de altísimas prestaciones técnicas Puede utilizarse
en grandes centros comerciales, supermercados,
•:-• 1
talleres, etc Si se requiere un suelo relativamente
antideslizante yasuvezfácil de limpiar
b Acabado Pulido Exclusivamente en ambientes de
interior Debe evitarse el transito de personas sobre
superficies húmedas para evitar accidentes Puede
utilizarse en viviendas particulares, comercios,
restaurantes (excepto barra),concesionarios, bancos,
hoteles, aeropuertos, etc. Se recomienda la
colocación de una esterilla en todos los accesos
directos desde el exterior.
c Acabado Satinado. El satinado aún a las
••".TIPíP'S
mejores prestaciones técnicas de los acabados
natural y pulido
Del natural conserva, y en
algunos
mejora,
casos
la
resistencia
de
deslizamiento, como ocurre con los modelos
decorados con sales solubles. Del pulido adopta el
buen comportamiento frente a los agentes de
mancha específicos.
Es utilizado en casi todos los ambientes (excepto los
típicamente industriales), incluidos losde exterior
d Acabado Esmaltado. Manifiesta una serie de
características comunes a todos los productos
porcelánicos, sus prestaciones pueden generalizarse
como en los casos anteriores, ya que dependerán del
tipo de esmalte utilizado.
103
METODOLOGÍA PARA LAELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
e. Acabado
Natural.
Es
un
producto
mate
(rugoso), Puede utilizarse en ojos de patio de luz,
V¿%¡
cocheras,
donde
almacenes
importe
la
y en general,
funcionalidad
y
<9f*V&&t-~,>
lugares
no
m~~,
la
estética.
7. Loseta de vinilo Existen dos tipos de pisos de
vinilo: el taraceado y el impreso: El taraceado tiene
granulos de color embutidos en la hoja de vinilo para
lograr un acabado llamativo, los colores son parte
integrante del piso; y el impreso que se fabrica de
forma muy similar a como se hacen las páginas de
"1
una revista (las tintas de distintos colores se
>-.j
imprimen sobre las hojas devinilo).
8 Piso con Linóleo. Es un material duro, pero a la
S¿Ní^&
vez es flexible lo que permite amoldarse fácilmente a
la superficie donde vaya a ser instalado en su
fabricación se utiliza el aceite de linaza y una tela de
yute que le da fuerza y flexibilidad siendo ambos
materiales prensados apresión
Tiene
muy
colocación
buena
y
de
resistencia
agradable
contra
aspecto.
el
desgaste,
Su
uso
se
de
rápida
recomienda
prácticamente para cualquier lugar, ya sea para una casa habitación
(tránsito
ligero),
hasta
un
hotel
o
edificio
público
(tránsito
constante)
Su elección y espesor dependerá precisamente de su destino y
función
(edificios
final.
Asimismo,
públicos,
se
hoteles,
fabrica
en
hospitales),
espesores
hasta
desde
2mm
7mm
(casa
habitación, oficinas conpocotránsito ydormitorios).
104
METODOLOGÍA PARA LAELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
9 Mosaico de pasta. Se compone de base y
capa superior o recubrimiento La base está
formada por una mezcla de cemento Portland
normal y arena azul, el recubrimiento seforma con
una mezcla de cemento blanco, arena cernida y
color para cemento
,,,«,£. ..^ ^
10. Mosaico de Granito Essimilar alde cemento
„m*tf<ty'gVii
con la diferencia que para el granito se emplea
como recubrimiento la pedacería y el polvo de
mármol de diversos tamaños combinados con
cemento Portland blancoycolorantes.
En el mosaico de granito el recubrimiento cuenta
con un espesor mayor, unos 80 mm la base se
conforma con una mezcla de cemento Portland
normal y arena de buena calidad, con un espesor
de 17 mm
Se fabrica en muchos tamaños y diseños, encontrándose en el mercado, día
con día, nuevo dibujo y texturas que el constructor seguramente encontrará el
adecuado asus necesidades de proyecto
11. Placas
de
Mármol
El
mármol
está considerado dentro de la categoría de
piedra
caliza
dura,
muy
es
una
apreciada
por
variedad
su
de
dureza
y
por ser un material de gran belleza lo
que
lo
hace
ampliamente
para
aquellos
lugares
un
tránsito
peatonal
recomendable
donde
muy
Elacabado podrá ser pulidoo rústico
se
tenga
intenso.
'-
*
"* *~* "
El recubrimiento puede hacerse con placas ocon pedacería de mármol vaciada
y colada enel lugar (Terrazo)
105
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
12.Terrazo (Piso con pedacería de mármolvaciado ycolado
en el lugar) Sobre un firme de concreto adecuadamente
nivelado, pero con la superficie de cemento y áspera para
proporcionar adherencia.
Se hará el vaciado de la capa de pedacería de mármol con
espesor de 5 a 6 cm, seleccionando los granos de un solo
color o haciendo combinaciones con la extensa gama de
tonalidades exóticas que haydentro de los mármoles.
13. Madera o parqué. La madera es la parte sólida de
los árboles que se encuentran debajo de la corteza
Haytrestipos (Blandas, Durasy Resinosas).
Para el parquet se utilizan las duras provenientes de
.
•,
* - • .
•
duelas o tablones de excelente calidad, estufadas,
desflemadas e impregnadas de pentaclorofenol, cuyo
veneno es muy efectivo contra la polilla. El parquet
puede ser colocado directamente sobre el firme de
concreto osobre una camade madera
14.Alfombra. La alfombra se ha considerado siempre
unelemento decorativo apreciado
Antiguamente su adquisición resultaba muy costosa
debido a laelaboración amano de sus dibujosytejidos,
pero en la actualidad y gracias a la mecanización del
producto se encuentra al alcance de cualquier bolsillo,
pues se fabrica en infinidad de calidades, espesores y
por supuesto, devariados precios.
En México se fabrican alfombra de lana, algodón, de fibras sintéticas y de
henequén en acabado rústico. Cada una presenta cualidades y ventajas con
respecto unade laotra.
15.Otro (Especifique).
106
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
65
ZOCLOS. En el caso de existir se deberá de indicar el material que empleado
(Ver punto anterior), y se especificarán las dimensiones indicando si toda la
construcción cuenta conzoclos onada másunadeterminada área.
66
APLANADOS Y RECUBRIMIENTOS. Es la capa que se utiliza como
revestimiento en lo muros, trabes, castillos, cadenas, bordes de losa, plafones o en
algún otro elemento estructural. Normalmente se utiliza una mezcla a base de mortero,
pero también se pueden utilizar otros tipos de recubrimientos. Dentro del grupo de los
morteros podemos encontrar. Aplanados:
1. A regla. La regla es un perfil metálico rígido que tiene los cantos
longitudinales rectos y paralelos. Se utiliza para trazar y verificar la planicidad
de una superficie. Una vez aplicado el mortero (mezcla) sobre el muro, se
desliza laherramienta para uniformar elespesory lasuperficie.
2. A plomo y regla. El procedimiento de aplicación es igual pero en este caso
se utiliza una plomada para obtener unaplanadocompletamentevertical.
3. A nivel. En este caso la diferencia con el anterior es que se utiliza un nivel
para lograr un aplanado completamente horizontal. Esta práctica se auxilia con
elempleo de unreventón.
4. A reventón. La finalidad de este procedimiento es la de auxiliarse
únicamente del reventón y no se tiene la precisión que se podría lograr con el
nivel yla plomada.
5. A talocha. Este procedimiento es el más impreciso de todos consiste en
aplicar directamente la mezcla con una herramienta llamada talocha o
comúnmente llana (madera o metálica) y no se utiliza ningún otro tipo de
instrumento.
Lo anterior es en el caso de aplanados con mortero a base de cemento
Portland. Cuando utilizamos otro tipo de recubrimientos podremos haber
utilizado.
6. Yeso. Laaplicación delyeso esigualalde lamezcla de mortero.
7. Acabados con textura (Pasta). Hay dos tipos de texturizado (líquido y
pasta).
107
METODOLOGÍA PARA LAELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
El Líquido se aplica con rodillos de texturizado
4 ,
""iVs
(parecen un amalla de estropajo) y simplemente se
moja el rodillo en la mezcla, se sacude ligeramente y
<.,?'*
- "s?</* '/toé?-
se pasa sobre la superficie. Elacabado loda,eltipo de
rodillo.
La Pasta normalmente se empasta con una espátula
ancha (o del ancho que quieras que tengan los
"pétalos"deltexturizado).
s
La espátula puede ser metálica o plástica, y puede
tener el filo liso o con algún estriado, todo depende el
tipo de acabado quequieras.
8. Tirol. Esun acabado que se aplica mediante el uso
de unatirolera (manual oneumática) la cual avienta un
mortero a base de cemento-arena y marmolina. Éste
también puede aplanarse con una llana metálica (Tirol
planchado).
Tirolera
9. Zarpeado. Es un recubrimiento muy parecido alTirol pero eneste caso
en lugar de marmolina se utilizan piedras naturales y su aplicación es de
forma manual,porello suacabadoesmás rústico.
10. Papel Tapiz o de Empapelar. Encontramos
distintos tipos de papel tapiz: metalizado, de tela,
aterciopelado, etc.; todos ellos están confeccionados
de materiales distintos.
El mercado también ofrece papel con base de
tela, de cáñamo y yute, de vinilo y los clásicos:
texturizado, aterciopelado y metalizado. Por lo que en
el caso de existir en el inmueble zonas recubiertas de
papel tapiz se señalará el material y la zona de
v>
•£»•;•» f-c,
1
ubicación.
11. Otro (especifique).
108
METODOLOGÍA PARA LAELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
67LAMBRINES. Es el acabado que se da a un muro, para ayudar a la limpieza y
conservación del mismo; éste puede ser de cemento pulido, mosaico (liso o
marmoleado); de granito, azulejo, madera, etc. (Plazola, 1988). Entonces se deberá
indicar el material,la calidad,colocación,ylazona de ubicación dentro del inmueble.
1. Azulejo. Los lambrines de azulejo más empleados son: el azulejo de
Cerámica Esmaltado comúnmente llamado Azulejo Veneciano (es de pequeñas
dimensiones 4x4 cm, 2x2 cm, 2x4 cm y el de forma hexagonal de 5 cm de
diámetro, y actualmente se utiliza mucho en albercas.
También los podremos encontrar en baños y en las fachadas de algunas
construcciones de mediados delsiglo XX) y elde Cerámica conColor Integrado
conocidamente sólo comoAzulejo (seforma de pasta compuestas concaolines,
barro seleccionado, silicato de aluminio, cal, óxido de hierro, color y algún
aglutinante, normalmente losencontramos endimensiones de 10x10 cm,).
109
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
Mosaico.Ver pisos.
;i
6.
Placas de Mármol.Ver pisos.
7.
Paneles
Decorativos.
Hay
varios
tipos
de
paneles decorativos para paredes un ejemplo de éstos,
son las hojas de madera sólida y las hojas de
paneles con diseños. Los primeros están hechos
de hojas con un borde de ranura y lengüeta. La
mayoría de los paneles de madera sólida están
hechos de madera suave como pino, secoya, cedro y
abeto.
Los paneles de hojas fabricadas son hechos con chapas
reales o con diseños impresos en papel, los papeles
pueden simular vetas de madera, ladrillo, piedra u otros
tipos desuperficie.
8. Otros.
68PLAFONES. En este punto indicaremos el aplanado o recubrimiento que haya sido
aplicado en el plafón o en el cielo raso de la construcción en estudio (Ver Aplanados y
Recubrimientos). Así también podemos encontrar algunos inmuebles con falsos
plafones mismos que sedeberán describir detalladamente por material,en sucaso, por
marca ycalidad. Para ello los clasificaremos tomando como ejemplo el catálogo Hunter
Douglas,2008.
1. Plafón Suspendido. Está formado por paneles colocados verticalmente,
son de gran utilidad para reducir visualmente la altura de espacios cubiertos,
conservando elvolumenoriginal.
110
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
Vertical
MetálicoLineal
Sincanteríaala
Panellineal de
vista,fijadosaporta bordesdobladosen
paneles
ángulorecto.
2. Plafón Celular. Es abierto y transparente, formado por perfiles metálicos
doblados en forma de U, de 10 mm de espesor y de varias dimensiones en
cuanto ala altura delperfil.
!»••!//
..-..'
Minicell
Multicell
Macrocell
PlafónCell
3. Plafón De Perfil. Sistema que permite armar y estructurar decorativamente
un Plafón. Se caracteriza por la rapidez de su montaje, quedando visible el
perfil.
•>£
SistemadePerfil
Bandejasque
logranPlafones
amplios,de
suspensionenbase t e r m i n a £ i o n |fea c o n
aperfilesTee
PerfileríaOculta.
Bandejascon
sistemade .
Plafónmetálico
debidoalsistema
deperfilerías,no
permitequeel
vientodesprenda
lasbandejas.
111
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
4. Otros Plafones.
MONOLÍTICO.Fabricado
MADERANATURALse
CONTINUOdelargos
enbaseafibrastextiles
puedeinstalarconclipde
variables,loquepermite
(fibradevidrioypoliéster)
seguridadsobreperfil
unamodulaciónóptima.
oculto.
69PINTURA. Se deberá especificar eltipo ycalidad de la pintura que seempleados en
interiores yenexteriores. (Quiminet.Com, 2009)
En la terminología actual la palabra "pintura" es sólo una parte de lo que se conoce
como recubrimiento orgánico; éstos incluyen pinturas, barnices, esmaltes, lacas,
colorantes selladores ytodos losdiversos productos accesorios como lossolventes.
Estos recubrimientos tienen las siguientes propiedades en grados variables,
dependiendo de la composición del recubrimiento: buen flujo y nivelación; proporción
de aspersión y grosor de película satisfactorios; secado rápido, alta impermeabilidad,
buena adhesión,flexibilidad ydureza, resistencia ala abrasión ydurabilidad.
También se refiere en primer lugar a las sustancias empleadas para dar color y suelen
ser una mezcla de un pigmento con un aglutinante, el cual puede diluirse más o
menos.
LA PINTURA PUEDE SER DEVARIOSTIPOS.
Tipo de pintura
Características
A lacal:
Está compuesta por cal apagada (hidróxido de
calcio) disuelta en agua y algunos pigmentos para
su coloración. Se la puede encontrar en polvo lista
para preparar. También en lafabricación casera se
le debe agregar sal, cola vinílica o fijador sellador
para mejorar la adhesión de este tipo de pinturas.
Se aplica en paredes interiores y exteriores en lo
112
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
posible en muros rústicos. Su principal utilización
es parael blanqueado.
Al cemento
Essimilar ala anterior pero estáformulada en base
a cemento blanco, y se la puede encontrar en
polvo, para la posterior preparación e inmediata
aplicación sobre paredes exteriores. Estas deben
ser ásperas, porosas o rugosas lo que posibilitará
una perfecta adhesión de lapintura.
Al aceite
El medio que aglutina a sus componentes son
aceites y resinas. Las resinas naturales son de
secado lento y las resinas sintéticas de secado
rápido.
Al agua
Los aglutinantes son resinas sintéticas, que se
encuentran diluidas enagua como medio.
PINTURAS DE USO FRECUENTE.
Emulsiones o plásticas
Su disolvente es el agua. Ligadas por resinas
viníiicas o acrílicas, secan rápidamente por
evaporación, no huelen, son lavables, se limpian
los pinceles y brochasfácilmente conagua.
Esmaltes sintéticos
Las más comunes del grupo de las plásticas,
lavables y fáciles de aplicar. Las podemos
encontrar con acabados mate, brillante ysatinado.
Viníiicas
Las resinas viníiicas y resinas termoplásticas son
los ligantes de este tipo de pintura. Secan muy
rápidamente por simple evaporación. Son lavables.
Hay que usar disolventes especiales.
Imprimación
Utilizada previamente a la pintura definitiva para
evitar que las superficies vírgenes absorban la
pintura
definitiva.
Cubren
imperfecciones
o
antiguos colores.
113
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
PINTURAS ESPECIALES.
Antioxidantes o
Necesitan de disolventes muy fuertes. Son
poliuretanadas
lavables. Las nuevas se aplican como cualquier
esmalte más.
Anti-condensación
Pintura vinílica utilizada en habitáculos con mucha
condensación devapor, como cocinas obaños.
Antihumedad
Crean una barrera contra la humedad en lugares
con exceso de la misma que están por tanto
también expuestas almoho.
Vitrificantes
Dureza
y
resistencia
son
sus
principales
características. Su principal uso es el pintado de
suelos.
Estructuradas
Son las más espesas. A cada pase de brocha o
cepillo dejará la superficie prácticamente revestida.
Existe envarios colores ytexturas.
Deemulsión reforzada
Para exteriores. Soluble, con base de resina. Se
puede reforzar con polvo de mica para conseguir
un acabado texturado que soporta muy bien la
intemperie.
70ESCALERA, Las escaleras se construyen de varias formas y de materiales
diversos, pueden estar al aire libre o al interior de las construcciones (Escaleras
interiores ó exteriores).
Éstas consisten de una serie de peldaños o escalones sucesivos obtenidos en un
espacio llamado caja, la cara horizontal de cada peldaño de llama huella y la vertical
contrahuella (comúnmente peralte).
En el caso de existir este elemento (escalera), se deberá de indicar eltipo: de diseño,
de sistema constructivo, de material y de uso (principal, de servicio o de uso común).
Cuando sea necesario se describirá el barandal y el pasamano. Si existieran
deficiencias dediseño ode construcción,sedeberán de mencionar.
114
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
A. TIPO DE ESCALERAS POR SU DISEÑO.
1. Recta. Es la escalera diseñada en planta en un
sólo sentido.
2. Cuadrada. Es la escalera de planta cuadrada y
queutiliza rampas aescuadra por loscuatrolados.
3. Caracol, Espiral ó Helicoidal. Son las que
forman una espiral y la línea de la huella gira de
modo
continuo,
su
proyección
*S+'"
—iF
horizontal
i " • •
normalmente es una línea cerrada.
4. Caracol con alma. Son las que por un lado
pueden tener un muro que sirva de caja o no tenerlo
y alcentrotienen alma ocilindro interior concéntrico.
5. Caracol y ojo. Es aquella escalera circular, que
forma en su centro un hueco circular, por medio del
muro que le sirve de alma el cual sostiene los
peldaños.
6. De ida y vuelta. Es la escalera que tiene un
tramo en unsentido y otroensentido inverso.
115
METODOLOGÍA PARA LAELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
B TIPO DE ESCALERA POR SUSISTEMA CONSTRUCTIVO.
1. De
peldaño volado o Colgada
Se
construyen como lasescaleras colgadas, osea a
base de empotrar peldaños en el muro de la caja
de escalera. Suele resultar mejor y más
económico hacerlo a base de suelo de fábrica
disponiendo para sustentación un arco y una
viga.
2. De peldaño apoyado. En la parte del muro
de la caja, se hace una rosca y se empotran
igual que enel caso anterior.
3 De rampa
Se construye una losa de
concreto armado y sobre ella se forjan los
escalones.
VK¿
4. Deviga intermedia oeje central Se apoyan
sobre laviga los peldaños
C. TIPO DE ESCALERAS POR SU MATERIAL.
1. Escaleras de piedra Pueden ser a base de
peldaños empotrados en la caja y que se
apoyan mutuamente. En todos los casos las
escaleras de piedra tienen un bello aspecto, por
eso tienen gran aplicación en las escalinatas,
escaleras exteriores e interiores de edificios
suntuosos.
116
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
2. Escaleras
de concreto armado: Se
.l3f-
construyen a base de rampas de concreto
armado
Son las más resistentes a las
cargas y al fuego. Además como el concreto
*a"ÜMttlMi-ter> <
no tiene forma, sino que la toma de los
moldes pueden adaptarse a todas las formas
posibles.
tá:.f
_ J3
3. Escaleras de Metal: estas pueden ser de hierro el cual se emplea
en la construcción de escaleras y suele ser de dos clases: hierro de fundido o
colado (Fierro Fundido o colado) o perfiles laminados (ángulos de acero
estructural).
También se pueden elaborar de acero y de acero inoxidable, en el caso de éste
último su empleo a tenido muchas demanda en aquellas construcciones de
diseños vanguardistas.
4. Escaleras de aluminio. El aluminio se utiliza más en construcciones
modernas, de locales comerciales, oficinas e incluso viviendas. Aunque es más
común ver este materiales enescaleras portátiles.
5. Escaleras de madera. Las escaleras de
madera son más utilizadas en casas de campo,
- -.' V
«."!
viviendas residenciales y palacios, siendo más
utilizadas en las cabanas campestres por su
economía.
Las maderas a emplear suelen ser, para, el
roble, el castaño, y el nogal en las escaleras de
buena calidad también el pino, el eucalipto, y
otros.
117
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
6. Escaleras de vidrio. Últimamente se pueden encontrar escalera
diseñadas a partir del uso del vidrio, trabajando de manera combina con otros
materiales.
D. TIPO DE ESCALERA POR SUUSO.
1. Escalera Principal. Escalera interior cuya función es la acceder a niveles
superiores o inferiores.
2. Escalera de Servicio. Escaleras normalmente ubicadas en el exterior de
lasconstrucciones para acceder aniveles superiores oazoteas.
3. Escalera Común. Ésta normalmente la encontramos en edificios de
condominios.
E.1.3. CARPINTERÍA.
En este apartado se enuncian aquellos elementos de madera que son
significativos (puertas, ventanas, tapancos y vigas decorativas), especificando
el tipo y clase de la madera (Maderas 20 de Noviembre, 2009) además
si
estos
elementos,
están
barnizados,
laqueados
o
en
acabado
rústico (natural) haciendo el señalamiento de la calidad de los acabados.
Por último en el caso de que exista la necesidad, se detallará el
diseño.
A. TIPOS YCLASES DE MADERAS COMUNES.
1. Pino: Es una madera suave, de color claro, resistente y
muy manejable. Se clasifica en: Pino de primera, que viene
sin botones a diferencia del de Segunda que si los trae; la
madera
de
Tercera
es
útil
para
usarse
en
construcción.
118
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
2. Cedro: Es una madera de aroma agradable, muy suave,
de color café rojizo. Se clasifica en: El cedro importado es una
madera sin nudos que ha sido aserrada y estufada de
origen; la madera de cedro nacional es más económica,
no ha sido secada completamente y puede contener algunos
nudos..
3. Caoba O Caoba Blanca: Madera de alta calidad, caracterizada
por su dureza, veta y color oscuro. Se clasifica en: Caoba nacional,
caoba africana y caoba blanca.
|T;H;.Vy 4. Nogal:
Apreciada
por
su
agradable
apariencia,
la
madera es madera muy dura de color oscuro y con aroma
característico.
5. Cumarú O Chihuahuaco: Madera extremadamente resistente,
resistente a usos rudos ya que no se pudre ni se pica. Importada de
Perú.
6. Tzalam: Madera dura pero manejable, de color oscuro y
apariencia muy agradable. Origen:Yucatán.
7. Encino
Americano:
dureza
muy
y
abundante
Madera
manejable,
veta
de
contrastante,
muy
versátil
color
de
amarillo
luminosa
y
de
mediana
claro
con
agradable
apariencia.
8. Roble: La madera del roble es muy dura, de color café claro yque
lografinos acabados.
9. Acalocote: Es muy suave y manejable, de agradable
olor.
La
madera
es
de
color
claro,
amarillo-rosáceo
y
apariencia muy similar al pino. Origen: Región central del estado
de Veracruz.
119
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
jrV<,
10. Teka: La madera de teka se caracteriza por su gran versatilidad,
^ t o j j dureza y excepcional resistencia.
11. Banak: Madera suave y muy resistente, estufada de origen, de
color rojizo muy similar alcedro.
71PUERTAS. Las puertas se describirán de acuerdo al tipo y clase de madera,
acabadofinaly conforme alossiguientes elementos característicos.
A. POR SU FUNCIONAMIENTO.
M
i
a
m
m
1. Abatible
2. Confijo de unoo
dos lados
4. Corrediza
3. Acordeón
5. Vaivén ode cocina
B. POR SU SISTEMA CONSTRUCTIVO.
1. Macizas
2. Hueca (tambor)
120
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
C
POR SU DISEÑO
1. Entableradas
(ej. 5 tableros)
Machimbrada o
enduelada
Lisa
M
Con vitral
6. Persiana
5. Francesa
72VENTANAS Y CANCELERÍA. Las ventanas deberán de ser descritas por su por su
mecanismo de funcionamiento, sin olvidar el tipo y clase de madera empleada en su
elaboración yel acabadofinal.
1. Abatible
Corredizas
Persiana
2. De guillotina
3
De proyección
5. Giratoria
8
Fija
121
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
73CLOSET (GUARDARROPAS). Se indicarán las dimensiones, espesores de
entrepaños y si cuenta el closet con maleteros, entrepaños y cajoneras, de manera
individual o mixta (cuando los closets estén elaborados de madera conglomerada se
especificará la marca y la calidad).
Hi
con maletero
Conentrepaños
Entrepañosy
cajonera
E.1.4. INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS.
74INSTALACIÓN HIDRÁULICA. Es el conjunto de elementos necesarios tinacos,
tanques elevados, cisternas, tuberías de succión, descarga y distribución, válvulas
de control o de servicio, bombas, equipos de bombeo, de suavización,
generadores de agua caliente, de vapor uotros,que suministrarán agua fría o caliente
a los muebles sanitarios, hidrantes y demás servicios de la edificación
(Becerril, 1991).
A. SISTEMA DE ABASTECIMIENTO. Los sistemas de abastecimiento son aquellos
que seemplean para abastecer de agua alos muebles:
1. Sistema deabastecimiento directo. Escuando se abastece deaguaalos
muebles sanitarios directamente de la toma municipal (no existen tinacos ni
cisternas).
2. Sistema de abastecimiento por gravedad. Es cuando se utilizan tinacos
otanques elevados localizados generalmente enla azotea y la presión del agua
en la red municipal es losuficiente para llegar abastecerlos. (Eneste sistemase
describirá el tipo de tinaco otanque, pudiendo ser de asbesto-cemento, PVC ó
hecho enobra).
3. Sistema de abastecimiento combinado. Se llama combinado porque
utiliza la presión y la gravedad, cuando la presión de la red municipal no es lo
suficiente para alcanzar los tanques elevados, existe la necesidad de construir
cisternas y por medio de un sistema de bombeo se eleve el agua hasta los
122
METODOLOGÍA PARA LAELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
tanques elevados y luego por medio de la gravedad se distribuya alos muebles
sanitarios.
4. Sistema de abastecimiento por presión. Es un sistema complejo el cual
se resuelve mediante el uso de: 1.Equipo hidroneumático; 2.Equipo de bombeo
programado; o en su caso 3.Equipo hidrocel. En este sistema no se utilizan
tinacos otanques elevados, por loque lafuente de abastecimiento de agua son
las cisternas.
B. TIPO DE TUBERÍA. En el caso de la tubería señalaremos si ésta, es visible u
oculta señalando el material deltubo utilizado:Fierro Galvanizado (Fo.Go.), cobre (Tipo
M), oPVC (Hidráulica Anguer). Enla mayoría de casos la instalación es oculta por ello
no se puede identificar el material a simple vista, en estos casos se supondrá el
material de acuerdo a los especificaciones de los planos arquitectónicos, edad de la
construcción oexperiencia del valuador.
C. TIPO DE CALENTADOR:
1. De paso. Se consideran de paso por no
ÜJJBJL
almacenar el agua, por ello tienen agua caliente
de manera continua (algunos pueden contar con
depósito
de
reserva
para
demandas
momentáneas).
2. De depósito.
Se utilizan en
aquellos
inmuebles donde hay demanda de agua caliente
ya que
permite
almacenarla
a una
alta
temperatura.
3. Eléctrico. No necesitan instalaciones de gas,
ya que su funcionamiento es a través de energía
eléctrica.
123
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
4. Leña y combustible. Calentador de poco uso
en
la
actualidad
(aunque
todavía
existe
producción), el cual funciona mediante la
combustión de leña ocarbón.
5. Digital. Es un calentador de paso sin piloto, el
cual tiene control electrónico de temperatura, y
sólo se enciende al existir demanda de agua
caliente.
6. Industrial (Depósito ó Eléctrico). Es muy
parecido a los anteriores, pero el grueso del
calibre del acero y del relleno de poliuretano es de
mayor espesor.
7. Solar.
Es
Depósito
un
sistema
con
Eléctrico
controles
electrónicos coordinados con paneles solares. Es
un sistema diseñado para minimizar los costos
energéticos y maximízar el aprovechamiento de la
energía solar.
75INSTALACIÓN SANITARIA. Es el conjunto de elementos (tuberías de conducción,
conexiones obturadores hidráulicos, céspoles, coladeras, muebles y otros) que son
utilizados en la evacuación, obturación y ventilación de aguas negras y pluviales
utilizados dentro de lasedificaciones (Becerril 1991).
A. TIPO DE TUBERÍA. En el caso de la tubería señalaremos sí ésta, es visible u
oculta señalando el material del tubo utilizado: Albañal cemento, Barro vitrificado, ó
PVC (cementada o anguer). Al igual que en la Instalación hidráulica, en la mayoría de
casos la instalación es oculta por ello no se puede identificar el material a simple vista,
enestos casos sesupondrá el material de acuerdo a los especificaciones de los planos
arquitectónicos, edadde laconstrucción oexperiencia del valuador.
124
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
B. MOBILIARIO (LAVABOS Y W.C.). Actualmente existe una gran variedad de
juegos de muebles sanitarios; ejemplo son: los lavabos que se pueden
identificar por su procedimiento constructivo, ya que algunos son hechos en
la obra; en cuanto al materiales empleados en su elaboración como es la
porcelana, el cristal templado o el mármol por decir algunos. Por lo que detallaremos
en esta fracción: la calidad y el material empleado en la elaboración de los muebles.
Ejemplo:
E.1.5. INSTALACIÓN ELÉCTRICA.
La Instalación eléctrica se puede definir: como el conjunto de elementos (tuberías y
canalizaciones, cajas de conexión, registros, uniones entre tuberías, conductores
eléctricos, accesorios de control y otros), necesarios para conectar tomas de energía
eléctrica con receptores como son lámparas, elevadores, radios,televisores y cualquier
otro equipo eléctrico (Becerril 1991).
Por ello la describiremos a partir del tipo de instalación, el tipo de salida incluyendo la
calidad de laslámparas yde acuerdo a lafuncionalidad de losespacios arquitectónicos
si son suficientes el número de contactos. Por última añadiremos el tipo de corriente
que alimente al inmueble.
A. INSTALACIÓN ELÉCTRICA TIPO: De acuerdo al tipo de necesidades y al tipo y
clase de la construcción se podráencontrar alguno de losdiferentestipos.
1. Totalmente visibles. Todas sus partes se encuentran a la vista y sin
protección.
2. Visiblemente entubadas. Son instalaciones protegidas mediante el uso de
tubería, conexiones y cajas, aún y cuando están a la vista, ya que por alguna
razón nose pueden ahogar enel muro.
125
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
3. Temporales ó Provisionales. Son aquellas que se instalan para periodos
cortos. Éste tipo de instalación noseconsidera dentro del avalúo, al menos que
sea el único sistema abastecimiento deenergía.
4. Parcialmente ocultas. Se encuentran generalmente en inmuebles de tipo
industrial o con cubiertas de láminas, ya que es común en este tipo de
edificación que las instalaciones eléctricas queden ocultas en muros y pisos y
visibles sobre estructuras.
5. Ocultas. Quedan ocultas dentro de muros, pisos, entrepisos y losas. Son
las másseguras.
6. A prueba de explosión. Éstas normalmente se usan en fábricas y en
laboratorios donde setienen ambientes corrosivos, existen gases o en su caso
materias inflamables.
B. TIPOS DETUBERÍAS:Al igualque en la Instalación Hidráulica yen la Sanitaria, en
la mayoría de casos la instalación es oculta por ello no se puede identificar el material
a simple vista, en estos casos se supondrá el material de acuerdo a los
especificaciones de los planos arquitectónicos, edad de la construcción o experiencia
delvaluador. Lostipos de tubería más utilizados son:
1. Manguera de Polietileno. Es la más común, se fabrica en polietileno de
alta o baja densidad,y se pigmenta en negro humo o naranja virgen con unao
doble capa.
(PolietilenodeAltaDensidad)
2. Conduit Rígido De P.V.C. se emplean en
instalaciones ocultas puede usarse (el tipo ligero); para
instalaciones visibles oáreas (eltipo pesado).
Üfe»^
3. Conduit Flexible De Acero. Hecho en con lámina de
acero galvanizada por inmersión enengargolado sencillo.
126
METODOLOGÍA PARALAELABORACIÓNDEAVALÚOSCOMERCIALES
4. Conduit flexible acero galvanizado (fo.go.) O
esmaltado.
5. Ducto Cuadrado.
C TIPO DE SALIDA:
1.
Centro. Es cuando la iluminación es a partir
de focos o lámpara ubicadas al centro de los
gjg
espacios arquitectónicos.
2.
Spot. En estos casos las lámpara se encuentran
empotradas en losas oenlosfalsos plafones.
3
Arbotante. En esta caso la lámpara se encuentra
sobre la pared oempotrada en lamisma.
4.
Lámparas fluorescentes. Son lámparas ubicadas
en losas o paredes cuya principal característica es el
tamaño de la lámpara y el tipo de luz, ya que ésta
proviene de tubos de vapor de mercurio a baja presión,
que se utilizaen la iluminación doméstica eindustrial.
5
Empotradas en piso. Son lámpara tipo arbotante
que cómo su nombre lodice están empotradas al piso y
sirven para resaltar lascaracterísticas arquitectónicas de
los edificios.
E.1.6. HERRERÍA.
Al igual que en el apartado de carpintería se describirán aquellos elementos
arquitectónicos, elaborados con materiales de origen metálico: barandales, cancelería,
puertas, ventanas y protecciones; que existen dentro del inmueble en estudio.
Describiendo su ubicación y el tipo de material empleado en ella, de acuerdo a la
127
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
siguiente clasificación de materiales; así como el acabado final (barniz, laca, esmalte o
acabado natural).
1. Acero Inoxidable. Es un metal resistente a la
corrosión, difícilmente sedeteriora por oxidación que se
presenta cuando elacero entra encontacto conelaireo
el agua. Debido a su resistencia a la corrosión, sus
propiedades higiénicas y sus propiedades estéticas
hacen del acero inoxidable un material muy atractivo
¿ S "-'--¿S~2 j
para satisfacer diversos tipos de demandas como es la
industria de latransformación.
2. Acero Corten. Es un tipo de acero realizado con
una composición química que hace que su oxidación
tenga unas características particulares que protegen la
pieza realizada con este material frente a la corrosión
atmosférica sin perder prácticamente sus características
mecánicas.
3. Aluminio. Es un metal muy ligero. Al contacto con el aire se cubre
rápidamente con una capa dura y transparente de oxido de aluminio que
resiste posteriormente a la acción corrosiva. Por esta razón los materiales
hechos en aluminio no se oxidan. El aluminio se podrá encontrar en acabado:
natural, anodizado y Nacarado o Esmaltado.
*. : Hmvf
PuertadeAluminio
Natural
PuertadeAluminio
Nacaradoo
Esmaltado
Canceleríade
Aluminio Nacaradoo
Esmaltado
Canceleríade
AluminioAnodizado
4. Lámina Negra es un tipo de lámina con la que se
pueden realizar una gran cantidad de productos.
Comúnmente se le llama,laminas de hierro oacero.
128
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
Se pueden conseguir con contextura lisa o estriada, sus aplicaciones
van
desde
herrerías,
el
campo
elaboración
fabricación
o
doméstico
de
rejas,
revestimiento
(en
casa
puertas,
de
para
trabajos
escaleras),
maquinaria
de
para
la
industrial
y
también son utilizadas para cubrir espacios vacíos que sirvan de
soporte o rigidez a las estructuras, las laminas se pueden adquirir en varios
calibres.
5. Lámina Galvanizada. Es ideal para una gran
cantidad de usos: línea blanca, aires acondicionados,
sistemas de entrepisos, paredes y techos, soportería,
i-
ductería, tubos flexibles, industria automotriz, entre
otros.
6. Ángulos De Acero Estructural. Se aplican en la
construcción de estructuras metálicas livianas y
pesadas, donde las partes van unidas por soldadura o
mediante pernos y son capaces de soportar esfuerzos
dinámicos.
Ejemplos
de
aplicación
son: torres
de
alta
tensión, elementos estructurales
articulados en
uso
estereométricas,
arquitectónico,
grúas,
carrocerías,
placas
partes
de
carros
de
FF. CC, etc. También son empleados en elementos
de menor solicitación, como soportes, marcos,
muebles, barras de empalme y ferretería eléctrica en
general.
7. Hierro fundido o colado (fierro fundido o
colado). Los hierros fundidos son aleaciones de
hierro, carbono y silicio en las que generalmente están
presentes elementos como el fósforo, azufre,
manganeso, etc.
129
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
Su contenido de carbono normalmente es mayor
al 2%. Se caracterizan por adquirir su forma
directamente colada no pudiéndose someter estas
aleaciones aprocesos de deformación plástica en frió
nicaliente.
La soldadura oxi-acetilénica es mas indicada para soldar piezas de pequeñas
dimensiones, también se utiliza el arco eléctrico (En la soldadura eléctrica es
necesario distinguir fundamentalmente: la soldadura con precalentamiento
(soldadura en caliente) y la soldadura sin precalentamiento (soldadura enfrío).
E.1.7. VIDRIERÍA.
Se deberá señalar el grosor (3, 4, 5, 6, 9.5, 12.7y19 mm.), así como el tipo. En este
punto nos apoyaremos del catálogo de Productos de Cristal Arquitectónico e Industrial
emitido por el GrupoVitro,(2002)
1. Cristal claro. Nitidez total. Máxima visión. ElCristal
Claro no sólo satisface a la perfección las necesidades de
los sistemas de instalación tradicionales, sino quesu
belleza y versatilidad handado pauta para que el
profesional del diseño encuentre el material idóneo para el
desarrollo denuevos usos, más creativos, sofisticados,
bellos ysobre todo, másfuncionales.
K^f0^:r-^í"j: '•''"-'>.
2. Cristal de color. Estos cristales se fabrican mediante
la incorporación de óxidos metálicos enlamateria prima
por el proceso de fabricación de cristal flotado para k
obtener productos que llevan en su masa el color que los
i
caracteriza. La variedad de productos de Color la f
constituyen los siguientes cristales:
a
Cristazul (azul)
Tintex (verde)
Filtraplus (gris obscuro)
Tintex Plus (verde obscuro)
Filtrasol (gris)
Vitrosol (bronce)
130
METODOLOGÍAPARALAELABORACIÓNDEAVALÚOSCOMERCIALES
3. Reflectivo. Máxima visión hacia el exterior. Reduce el
51
calor al mínimo. El cristal reflectivo es un producto cuyas
l-i
características y propiedades están orientadas al ahorro
en consumos de energía para la refrigeración de los
edificios.
4. Pyrolitico. Permite el paso de la luz, no del calor. El
cristal pyrolitico cuenta con una capa reflejante que se
produce dentro de la misma línea de flotado, depositando
vapores químicos sobre la superficie del cristal a altas
\i¿M a
temperaturas. La capa queda integrada al cristal con
apariencia plateada (capadura).
5. Cristal Templado (Templex). Gran resistencia a
impactos. Máximo controltérmico.
La seguridad del cristal Templex reside, además de su
alta resistencia, en la forma en que se manifiesta su
fractura, la cual, en caso de accidente, se presenta como
pequeñas partículas deformacúbica.
6. Cristal Laminado (Segurex). Seguridad total. Gran
M
$
resistencia aimpactos. Controltérmico y acústico.
Segurex ofrece un alto rango de protección contra el
at*.
impacto y/o la penetración, su proceso de fabricación
•
•
/
consiste en intercalar entre dos hojas de cristal, una
película de polivinil butiral (PVB), uniendo las partes
mediante la acción simultánea de calor y presión
controlada.
7. Duovent. Consisten en la unión de dos cristales
separados por una cámara de aire herméticamente
sellada. Gracias a estas unidades es posible ahorrar
energía, tener un control solar, mejorar la acústica y la
seguridad, logrando elmáximo confort almismotiempo.
131
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
8. Otro (Especificar).
E.1.8. CERRAJERÍA.
En este apartado se indicará la calidad de acuerdo al tipo, y marcas de cerraduras
predominantes en el inmueble. Para facilitar la descripción definiremos los tipos más
comunes.
1.
Manijas deacero inoxidable
2.
Cerraduras de pomo con mecanismo cilindrico. Existen tres
tipos de acuerdo a su función: Baño (picaporte estándar, botón de
privacidad
interior y sistema
antipánico);
recámara
(picaporte
con
dispositivo de seguridad, llave exterior, botón de privacidad interior
y
sistema
antipánico);
y
entrada
principal
(picaporte
con
dispositivo de seguridad, llave exterior y sistema antipánico. Con cuatro
acabados.
LatónBrillante
3.
AceroInoxidable
LatónAntiguo
Cromosatinado
Cerraduras de manija con mecanismo tubular. Sedefinen igual que las
cerraduras de pomo conmecanismo cilindrico
¿y
4¡
LatónBrillante
AceroInoxidable
AceroInoxidable
0T-*
LatónAntiguo
4.
Cerradura de entrada principal. El tipo
de
cerradura
que entra
en este
Cromosatinado
concepto
son los manillones (se componen principalmente
de cerrojos y chapetones con cerraduras de
gatillo).
132
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
5.
Cerrojos. Estos no cuentan con pomos, gatillos
o manijas y se usan principalmente en puertas
ubicadas alexterior deledificio.
6.
Embutir.
^ J # -
Sobreponer.
LlaveStandard
(Tambiénhaycon
llaveTetrayde
Puntos)
1
Eléctrica
l « ¡A
Desegundadcon3
bulones(Existe
tambiéndedos)
Cerradurasdebarra
E.1.9. FACHADAS.
Se deberán de señalar el número de fachadas. Aún y cuando todos los
inmuebles cuentan con una fachada de acceso, existen algunos cuya
planta arquitectónica no abarca el total del terreno por lo que es en estos
casos cuando los inmuebles tienen más de una fachada, ya sea hacia otra
vialidad (terrenos con más de dos frentes) o hacia un espacio abierto dentro del
inmueble.
También se indicarán los materiales predominantes en su diseño, de acuerdo a lo
especificado en puntos anteriores (lo anterior no aplicaría en lotes interiores, pero se
deberá hacer elseñalamiento indicando dicha situación).
133
METODOLOGÍAPARALAELABORACIÓNDEAVALÚOS COMERCIALES
E.1.10.INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS
COMPLEMENTARIOS.
En este apartado del avalúo, sólo se enuncia la existencia de aquellos elementos que
sirven para el funcionamiento del inmueble y que no están considerados como parte
del mismo, por ello no se considerarán dentro del análisis que determina el Valor
Reposición Nuevo (VRN) de la construcción, y se analizarán de manera individual
dentro del Enfoque de Costos.
76.- INSTALACIONES ESPECIALES. Son aquellas que no siendo indispensables
para el inmueble, son utilizadas para proporcionar comodidad en el uso de la misma,
incluidos eneste apartado loselementos accesorios.
1.
ELEVADOR.
4.
AIRE
ACONDICIONADO
2.
ALARMA.
5. EQUIPOCONTRA
INCENDIOS.
3.
CALEFACCIÓN.
6. ESCALERAS
ELECTROMECÁNICAS
W ..-—-
7.
PORTÓN
ELÉCTRICO.
8. SISTEMA
HIDRONEUMÁTICO.
9.
SUBESTACIÓN
ELÉCTRICA.
ír*>T*.
h
134
METODOLOGÍA PARALAELABORACIÓN DEAVALÚOSCOMERCIALES
10
TANQUE DEGAS
ESTACIONARIO
11
POZOS
ARTESIANOS, ALJIBES,
EQUIPO DE BOMBEO
Hi
**•
12
CISTERNA, FOSA
SÉPTICA, POZOS DE
ABSORCIÓN, PLANTAS DE
TRATAMIENTO
/ \
SUW " '
13
m
PARARRAYOS
77ELEMENTOS ACCESORIOS. Son aquellos necesarios para el funcionamiento de
un inmueble de uso especializado
1 PANTALLA DE
PROYECCIÓN
2 DEPÓSITO DE
COMBUSTIBLES
3 ESPUELA DE
FERROCARRIL
* " m * s í \ •."
i
4 CALDERA
6 BUTACAS
5 PLANTA DE ENERGÍA
«S3*
!>., •y&szmm*®*'
« • f f l K , ] |¡fS>s?Si
Á
««fe»; " 1É
7 SISTEMA DE
ASPIRACIÓN CENTRAL
"8 BÓVEDA DE
SEGURIDAD
9 SISTEMA DE
INTERCOMUNICACIÓN
10 EQUIPO DESEGURIDAD Y CIRCUITO CERRADO DE
TELEVISIÓN
135
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
78OBRAS COMPLEMENTARIA. Son aquellas que proporcionan amenidades o
beneficios al inmueble Entre otras
1 BARDAS, CELOSÍAS
I
2 REJAS
3 PATIOSY ANDADORES
:"|l..t-:!
1'-! * í
1
PrHfe*" *'
4 MARQUESINAS
5 PÉRGOLAS
7 FUENTES Y ESPEJOS
DEAGUA
8 TERRAZAS Y BALCONES
6 JARDINES
9 COCINAS INTEGRALES
^ r ^^^^Wl^py y
—f
nu
••¿a
-/I /
10
RIEGO POR
ASPERSIÓN
11
SONIDO
AMBIENTAL
Los conceptos antes mencionados de manera enunciativa, se deberán de analizar por
separado de las construcciones de tal manera que se obtengan valores unitarios
independientes
136
METODOLOGÍA PARA LAELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
F.
INSPECCIÓN FÍSICA.
F.1. FORMATO DEINSPECCIÓN DECAMPO.
Contaremos con Formatos que permitan concentrar la información necesaria y
suficiente del inmueble la información a reportar deberá ser, en lo conducente, la
señalada en las características urbanas, datos del terreno, datos de la construcción y
en los elementos de la construcción. Para este caso utilizaremos los Formatos
establecidos por la Dirección General de Catastro, Geografía y Valuación
(Departamento deValuación Inmobiliaria).
Se realizará inspección detallada del inmueble, con el objeto de estimar su estado de
conservación ygrado determinación ydeterminar losfactores de demérito.
F.2. FORMATO DE REPORTE FOTOGRÁFICO.
Se incorporarán fotografía de interiores y exteriores de las partes más
representativas del inmueble, y las cuales debieron de ser tomadas durante
la visita de inspección. Asimismo, se deberá de incluir una toma representativa de su
localización dentro delconjunto. (Ver anexo)
F.3. CROQUIS DEL PREDIO.
Lasfotografías deberán de ser referenciadas enelcroquis del predio. (Veranexo).
G. CONSIDERACIONES PREVIAS ALAVALÚO.
En este apartado se indican los criterios, procedimientos y enfoques de
valuación que serán utilizados, conforme a lo establecido en esta metodología.
Cuando
excepcionalmente
alguno
de
los
tres
enfoques
no
se
haya
podido desarrollar, este evento se deberá justificar y detallar. Así como
toda aquella observación que justifique cualquier decisión que pueda influenciar el
valor.
H. FUENTES DE INFORMACIÓN PARA OBTENER VALORES.
Se acudirá a fuentes de información actualizadas: internas (Departamento
137
METODOLOGÍA PARA LAELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
de
Operación
catastral
y
Departamento
de
Valuación
Inmobiliaria)
y
externas (catálogos, directorios, bases de datos,
manuales de especificaciones,
listas y guías
mercado
de
precio, investigación
de
y cualquier
otro
que permita establecer un valor). Esta información deberá estar descrita en el
Formato.
I.
OBTENCIÓN DEVALORES.
1.1. VALOR FÍSICO.
De acuerdo a lo que analizamos en el Capitulo 2, inciso 2.3.2 (Enfoque de costos).
Determinaremos el valor, mediante este enfoque, pero analizaremos primero el valor
del terreno mediante el método de Homologación. La Homologación que se realice
para obtener el valor unitario por metro cuadrado de terreno, podrá ser Directa o
Indirecta.
Esto dependerá del hecho de que se pueda determinar el Lote tipo o Lote Moda
en la zona de estudio. En el caso de poder determinar el Lote Tipo, se
homologarán las muestras comparables contra el lote y posteriormente, el
predio
sujeto
a valuación
se
comparará
contra
el
valor
previamente
determinado.
Cuando no se pueda determinar el Lote Tipo, homologaremos las muestras
comparables de manera directa contra el predio a valuar. Habrá casos donde
el valor determinado no deberá ser aplicado de manera directa al total de la
superficie del predio, en estos casos se determinará el valor del terreno por
fracciones.
Por separado se analizará el valor de reposición, reproducción o sustitución
de la construcción (en el caso de haber varios tipos o bloques, éstos se
analizarán por separado, determinando un valor para cada tipo existente en
el predio) y no olvidando analizar el valor de las Instalaciones Especiales, los
ElementosAccesorios y las Obras complementarias.
La suma de los valores parciales será el Importe Total del Enfoque de Costos. Para
ello se utilizarán lossiguientes formatos:
138
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
a).-DEL TERRENO
FRACCIÓN
VALOR
UNITARIO
SUPERFICIE:
COEF.
MOTIVO COEF.
VALOR
UNIT.
RESULT.
VALOR
$
$
TOTAL:
$
$
SUBTOTAL (a):
b).- DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:
USO o DESTINO
DE LA CONSTRUC.
V.R.N.
(unitario)
ÁREA
M2
FACTOR DE
DEMÉRITO
VALOR
PARCIAL
V.N.R.
(unitario)
$
$
$
$
SUBTOTAL (b):
TOTAL
c).- INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS
COMPLEMENTARIAS
p/c
INSTALACIONES:
U
V.R.N,
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
(unitario)
DEMÉRITO
(unitario)
PARCIAL
Cant
ESPECIALES
$
$
SUMA
p/c
ELEMENTOS:
U
V.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
(unitario)
DEMÉRITO
(unitario)
PARCIAL
Cant
ACCESORIOS
$
$
SUMA
p/c
OBRAS:
U
COMPLEMENTARIAS
V.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
DEMÉRITO
(unitario)
PARCIAL
$
SUMA:
SUBTOTAL©:
FÍSICO
o
V.N.R.
$
$
(unitario)
Cant
$
VALOR
$
$
$
$
$
( a + b + c )
1.2. VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTA
Una vez descrito en el Capitulo 2 el Enfoque de Ingresos o Capitalización debemos
determinar el procedimiento para estructurar la Tasa de capitalización según Godines,
S., (2000. pp 21-40) consideró que los criterios más usados para obtener la Tasa de
Capitalización son:
El criterio de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (Circular Única,
anexo 42, 2008 p. 13) señala que "Se deberán considerar debidamente
fundamentados y soportados, la tasa de capitalización utilizada, así como, entre otros:
139
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
Renta real, renta estimada, deducción por vacíos, impuestos, servicios y gastos
generales".
Bravo,J.M. Fundamenta que latasa de interés por capitalización vade acuerdo conlas
características de la edad, uso, estado de conservación, calidad del proyecto, vida
probable y ubicación de la vivienda analizada. En sí, se trata de una calificación por
puntos.
Éste método es el que últimamente ha tenido mayor aceptación por parte de los
valuadores. Por su facilidad de aplicación, es el más recomendado para estructurar
una tasa de capitalización ya que no depende de otros factores, si no únicamente de
suaplicación.
El método Residual es conocido por ese nombre porque se usa para encontrar
valores residuales dependiendo de la información que se tenga sobre la
renta de la construcción, la renta del terreno o la renta del inmueble y del valor
probable de venta delterreno. A este método también se la llama de la Línea Recta o
deRing.
R =T.t +C.t + C.a
El método Inwood y el método Hoskold consideran que debe de tomarse en cuenta la
amortización de las construcciones aplicando intereses sobre el capital inmobiliario
durante lavida remanentes de las mismas.
A=
T
( 1 +1)n- 1
El método de mercado es el más fácil de aplicar ya que consiste en dividir el valor de
venta de un inmuebles entre elvalor de renta. Pero no siempre se encuentran predios
que esténenVenta oRenta enforma simultánea.
Para aplicar el Método de Bravo,J.M.
1. Determinaremos eltipo de inmueble paratomar elrango de latasa.
2. Secalificará cada unode losconceptos.
3. Se marcará latasa correspondiente asucalificación.
4. Se analizan lastasas (tasa marcada, ytasa de mercado),y
5. Se ponderan lastasas.
140
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
Cuando se tengan los elementos para determinar una tasa de mercado, podremos
ponderar latasa resultado de los dos métodos.
a).- CALCULO DE LA RENTA MENSUAL BRUTA.
TIPO
DESTINO
VALOR/m 2
S U P . RENTABLE
m¿
RENTAMENSUAL
$
m¿
m¿
RENTABRUTAMENSUAL:Red.$
b).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:
VACÍOS
IMP PRED.
%
%
CONS/ MANT
ADMÓN
%
%
SEGUROS
OTROS
TOTAL DEDUCCIONES :
c).- CALCULO DETASA:
CONCEPTO
T
EDAD (años)
calificación
VIDA ÜTIL
REMANENTE
calificación
ESTADO DE
CONSERV.
calificación
PROYECTO
calificación
REL. SUP.
(TERR/CONST)
A
S
A
S
7%
8%
9%
0-5
5-20
20-40
40-50
40-50
20-40
12%
11%
10%
50-60
MAS DE60
I
MAS DE60
50-60
5-20
TERMINADA
|
NUEVA
MUY BUENO
BUENO
REGULAR
MALO
MUY BUENO
BUENO
ADECUADO
REGULAR
DEFICIENTE
Const > Terr
Const > Terr
Const > Terr
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
RUINOSO
|
Tfirr
Const
MALO
I
=
Terr > Const
Terr >Const
HASTA3-1
MAYOR 3-1
|
calificación
USODEL INMUEBLE
INMUEBLE
calificación
CASA
UNIF
EDIF PROD
HAB-COM
CLASIF.ZONA
LUJO
1er ORDEN
OEPTO/CASA OFNA/LOCAL
CONDOMINIO CONDOMINIO
2o ORDEN
3er ORDEN
OFNA/LOCAL
UNIF
PROL
SERV COM
Calificación
BODEGA/
INDUSTRIA
I
Proll
SERV/INC
I
SUMA CALIF
CAPITALIZACIÓN
1 0000
1 1429
12857
14286
1 5714
TASAS PARCIALES
TASARESULTANTE
c.2).-TASAOBTENIDADEMERCADO:
TASANETADEMERCADO
c.3).-TASAPONDERADA:
TASAPONDERADA:
d).-DETERMINACIÓNDELVALORPORCAPITALIZACIÓNDERENTAS.
RENTABRUTAMENSUAL:Red.$
TOTALDEDUCCIONES:
%
RENTANETAMENSUAL$
RENTANETAANUAL:
TASADECAPITALIZACIÓN:
VALORDECAPITALIZACIÓN(REDONDEADO):
17143
METODOLOGÍA PARA LAELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
1.3. VALOR DE MERCADO
Aplicaremos el Enfoquede Mercado de acuerdo acomo loanalizamos enelCapitulo 2;
tomando la decisión si realizamos una homologación directa o Indirecta. En el caso de
haber analizado el valor Unitario por metro cuadrado de mercado por bloques o áreas
rentables, analizaremos por fracciones y la suma del valor parcial de éstas, será el
Importetotal delenfoque de mercado.
FRACCIÓN
TOTAL:
J.
VALOR
UNIT.
SUPERFICIE:
COEF.
m
VALOR
UNIT.
RESULT.
MOTIVOCOEF.
S U M A
(a) :
VALOR
$
RESUMEN DEVALORES.
Losvalores obtenidos mediante los enfoques señalados se presentarán en el siguiente
orden:
J.1. Valor Físico
J.2. Valor de Capitalización de rentas
J.3. Valor de Mercado
K.
CONSIDERACIONES PREVIAS ALACONCLUSIÓN.
De acuerdo a lo analizado en el capitulo 2, se describirá el de valor concluido, ya que
éste, se obtendrá en función al propósito del avalúo, señalándose aquellos factores o
condiciones particulares que hubieran influido de manera significativa en la
determinación
L.
CONCLUSIÓN.
El importe del valor concluido se deberá expresar en moneda nacional, expresándose
la cantidad envalor numérico yentexto.
M.
DECLARACIONES Y CERTIFICACIONES.
En el avalúo se incluirán declaraciones sobre hechos o circunstancias que ajuicio del
valuador (Dirección General de Catastro, Geografía y Valuación), contribuyan al mejor
142
METODOLOGÍA PARA LAELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
uso del avalúo; se estampará el sello de la Dirección en cada una de las fojas y se
rubricarán por losfuncionarios que señala la Ley.
Como conclusión de este capitulo, no debemos de omitir que de acuerdo a la Ley de
Valuación Inmobiliaria y a la normatividad aplicable en la materia, la Dirección General
de Catastro, Geografía y Valuación y los peritos inscritos en el Registro Estatal,
deberán de conservar, por un periodo de cinco años, toda la información relativa al
reporte de avalúo, las hojas de trabajo o gabinete, las consideraciones pertinentes
durante la inspección física. Así como datos y supuestos que hayan permitido estimar
del valor.
143
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
A partir de la publicación de la LeydeValuación Inmobiliaria del Estado deVeracruzde
Ignacio de la Llave y de su Reglamento se hace imperante la elaboración de una
metodología actualizada que coadyuve con la Ley y auxilie al personal de la Dirección
General de Catastro, Geografía y Valuación y a los Peritos inscritos en el Registro
estatal enla elaboración de los dictámenes de avalúos.
Para ello se elaboró la presente "Metodología para la Elaboración de Avalúos
Comerciales", la cual permite a los profesionales involucrados dentro del proceso de
valuación satisfacer una necesidad, al contar con una herramienta de trabajo que
identifica y analiza al proceso. En el cual se establecieron los Antecedentes de la
valuación, la Metodología detrabajo y los Lineamientos para laelaboración delavalúo.
Entonces podemos decir que de lo analizado en este documento concluiremos lo
siguiente:
A. Un avalúo comercial es un Dictamen Técnico que determina el Valor Comercial de
un bien inmueble. El cual está basado en los datos obtenidos en el mercado. Y donde
el valor puede estar afectado por su entorno, por su uso, así como por las
características individuales de lapropiedad.
B. Aún y cuando la valuación en México tiene unorigen fiscal. La valuación comercial
ha ido alcanzando gran importancia, que ha generado que en la actualidad estén
involucradas diferentes dependencias Federales o Estatales, emitiendo para ello
distintas Leyes, Reglamentos y Normas.
C. Como parte de la propuesta se determinó un proceso de valuación, el cual nos
establece.
a). La documentación que debe proporcionar el solicitante, y misma que debe integrar
el expediente del avalúo, y que por Ley setiene que custodiar por un plazo mínimo de
cinco años.
b). Debemos de realizar una inspección a losbienes, dejando constancia através dela
recolección de datos y reportes fotográficos y mediante el uso de los formatos
previamente establecidos, que también quedarán integrados en el expediente. Esta
144
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
información nos va apermitir establecer un banco de datos extenso con información de
mercado confiable yfidedigna de bienes similares.
Como parte de lo anterior se deberá de diseñar un sistema de almacenamiento de
datos, elcual permitirá, archivar enforma adecuada.
c). Principalmente existen tres enfoques de valuación. El Comparativo de Mercado, el
de Costos y el de Ingresos. De la ponderación del resultado de los enfoques se
concluirá el valor comercial del inmueble valuado. No omitiendo considerar las
fortalezas y debilidades de cada enfoque.
d). Se elaborará el informe o dictamen de Valuación, partiendo de la estructura,
contenido y descripción de los elementos. El Avalúo deberá ser emitido en el formato
Oficial yse considerará en su elaboración lassiguientes recomendaciones.
Dentro delformato se describirán los apartados de acuerdo alasvariables identificadas
en estetrabajo, el cual no pretende ser una limitante, yaque la identificación de nuevos
acabados, materiales de construcción o procedimientos constructivos enriquecerán
esta Metodología.
La obtención del valor mediante el enfoque de costos es el resultado de la suma del
análisis por separado del valor del terreno (el cual será valuado a partir de estimar el
valor de un terreno de condiciones similares en la misma zona o zonas homogéneas
mediante el método de homologación) y del valor de reposición, reproducción o
sustitución de las construcciones y las instalaciones especiales, elementos accesorios
y obras complementarias.
Para determinar el valor mediante el enfoque de Ingresos y del de Mercado se
realizará investigación dentro del ámbito inmobiliario para establecer comparables que
permitan señalar el valor de renta por metro cuadrado y del valor por metro cuadrado
deventade inmuebles comparables.
En el proceso de valuación uno de los puntos más importantes es el obtener fuentes
fidedignas de información que permitan determinar el valor por metro cuadrado de
terreno, de renta y de mercado. Al ser difícil encontrar inmuebles idénticos al sujeto en
estudio; aplicaremos en todo caso el método de Homologación, para ello podremos
145
METODOLOGÍA PARA LAELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
utilizar los Factores de Ajuste publicados en los Boletines 4 y 5 de Cabin (2004), o en
sucaso realizar unestudio que permitaestablecer otrosfactores.
Por último es importante dejar manifiesto que para la elaboración de este documento
se tomó en cuenta la legislación vigente para el Estado de Veracruz de Ignacio de la
Llave en materia de Valuación Inmobiliaria. Observándose lineamientos establecidos,
de acuerdo a Circulares, Criterios, Leyes, Metodologías, Normas, Reglamentos y
Reglas enumeradas, así como bibliografía especializada y la experiencia como
profesional de lavaluación y arquitecto.
146
METODOLOGÍAPARALAELABORACIÓN DEAVALÚOSCOMERCIALES
GLOSARIO
AVALÚO FRACCIONAL- Es la valuación independiente de un elemento que forma parte de
toda una propiedad, como por ejemplo, en un edificio, valuar sólo el terreno o valuar solamente
las construcciones. La suma de los valores fracciónales generalmente no equivale alvalor total
de lapropiedad.
AVALÚO MAESTRO.-Avalúo quetiene por objetivo determinar unespacio de negociación para
una gran cantidad de propiedades, dado através de valores máximos y mínimos para cada uno
de los tipos de terreno identificados en tramos a lo largo del trazo de una carretera o línea
ferroviaria o engrandes extensiones afectadas porobras de infraestructura.
AVALÚO MASIVO.- Proceso de valuar, mediante un proceso selectivo a un universo de bienes
inmuebles a una fecha determinada, utilizando una metodología estándar, con información
común yque permita inferencias estadísticas.
AVALÚO PROSPECTIVO.- Es una valuación a una fecha posterior a la fecha en que el trabajo
fue realizado. Generalmente seutilizacomo marco en laevaluación de proyectos.
AVALÚO REFERIDO.- Es una valuación a una fecha anterior a la fecha en que el trabajo fue
realizado, se tiene dividiendo la cantidad resultante entre el factor que se consigue de dividir el
índice Nacional de Precios al Consumidor del mes inmediato anterior a aquél en que se
practique el avalúo, entre el índice Nacional de Precios al Consumidor del mes al cual es
referido el mismo.
AVALÚO RETROSPECTIVO.- Es una valuación a una fecha anterior a la fecha en que el
trabajo fue realizado. Los costos históricos y los índices de mercado resultan una herramienta
importante paraestetipodeavalúos.
INGRESO BRUTO.- Es el ingreso o renta que genera un bien en un período, antes de deducir
ningún gasto opago.
INGRESO NETO.- Es el ingreso que queda después de deducir los gastos de operación y
mantenimiento. Puede ser estimado antes odespués de gastosfinancieros y/o impuestos.
INTERÉS REAL.- Es el beneficio o rendimiento en dinero que gana el capital por arriba de la
inflación en un periodo dado.
INTERÉS SIMPLE.- Esel beneficio o rendimiento en dinero obtenido por un capital fijo, durante
cierto tiempo.
OPINIÓN DE VALOR.- Es el proceso de estimar un valor, ya sea por un valuador o por
cualquier persona capacitada, no necesariamente cumpliendo con las normas aplicables al
caso.
TASA DE INTERÉS ACTIVA. Es la que cobran las instituciones de crédito por los préstamos
queotorgan bajodistintas condiciones.
TASA DE INTERÉS EFECTIVA.- Es aquella que toma en cuenta la capitalización de los
intereses.
TASA DE INTERÉS NOMINAL.- Es aquella que no toma en cuenta la capitalización de los
intereses.
TASA DE INTERÉS PASIVA. Es la que se ofrece en valores que adquiere el público para
invertir sucapital.
TASA DE INTERÉS REAL.- Esaquella que gana elcapital por arriba de latasa deinflación.
TASA INTERNA DE RETORNO.- Es aquella tasa de rendimiento que descuenta e iguala el
valor presente detodos losflujosdeefectivo netosfuturos ala inversión inicial.
VALOR CATASTRAL.- Es el valor que tiene un bien inmueble para efecto de cálculo del pago
de impuesto predial.
VALOR CONTABLE.- Esel monto de la inversión original asentada en los libros de contabilidad
del propietario de un bien, disminuida por las depreciaciones autorizadas por las normas
fiscales correspondientes. El valor contable puede ser actualizado mediante avalúo o índices
específicos.
VALOR DE DESECHO.- Es la cantidad, expresada en términos monetarios, que se puede
obtener por un bien al final de su vida, cuando ya no tiene un uso alterno y se estima por el
147
METODOLOGÍAPARALAELABORACIÓNDEAVALÚOSCOMERCIALES
valor de sus elementos de construcción. Elvalor de desecho es similar alvalor de chatarra ode
salvamento.
VALOR DE RESCATE.- Se entiende como la cantidad, expresada en términos monetarios, que
se puede obtener por concepto de venta en el mercado libre y alfinal de lavida útilfísica de un
bien o de un componente del mismo que se haya retirado de servicio o uso, para utilizarse en
otraparte.
VALOR EN LIBROS.-Con respecto a los activos, es elcosto capitalizado de un activo menos la
depreciación oamortización acumulada, como apareceen los libros contables del negocio.
Con respecto al capital de una empresa comercial, es la diferencia entre los activos totales
(netos de la depreciación, disminución y amortización) y los pasivos totales de un negocio, de
acuerdo con el balance general. Es sinónimo de valor neto en libros, activo líquido y capital del
accionista.
VALOR EXTRÍNSECO.- Es el valor de un bien, determinado por personas que lo desean
adquirir, expresado en términos monetarios.
VALOR INTRÍNSECO.- Es elvalor inherente a un bien ensí mismo, (como por ejemplo eldelos
metales preciosos).
VALOR JUSTO.- Es el precio por el cual un bien o servicio puede intercambiarse, o una
controversia puede resolverse, entre partes deseosas y conocedoras de los hechos pertinentes,
en unatransacción sin intermediarios.
VALOR MÁXIMO. Es la mayor cantidad, expresada en dinero, que conviene pagar por la
adquisición oarrendamiento de un bien.
VALOR MÍNIMO. Es la menor cantidad, expresada en dinero, en que conviene vender o alquilar
un bien
VALOR NETO DE REPOSICIÓN.-Ver Costo Neto de Reposición. El Costo Neto de Reposición
seconsidera un"Valor" entanto aparece registrado en los libroscontables de unaentidad.
VALOR PRESENTE NETO (VPN).- Es un método que se emplea en el análisis de flujo de
efectivo descontado para encontrar la suma dedinero que representa la diferencia entre elvalor
presente de todos los flujos de entrada y de salida de efectivo asociados con el proyecto,
descontando cada uno unatasa de rendimiento específico.
VALOR PRESENTE.- Es unvalor monetario actualde losflujos deefectivo futuros.
VALOR RESIDUAL.- En la valuación inmobiliaria, al restar del valor de un inmueble el costo de
las mejoras, el residuo equivale alvalor delterreno.
148
METODOLOGÍA PARALAELABORACIÓNDEAVALÚOSCOMERCIALES
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154
METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DEAVALÚOS COMERCIALES
ANEXO
155
Secretaría de Finanzas y Planeación
Subsecretaría deIngresos
Dirección GeneraldeCatastro,Geografía yValuación
NO.DE EXP. ANT.
A V A L Ú O
NO. DEEXP.ASIG.
JUN-0001/2009
NO.DE FOLIO
JUN-0001/2009
C O M E R C I A L
DATOS DEL AVALÚO
SOLICITANTE:
Considerando que elavalúo se practicó apetición de:
LA DIRECCIÓN GENERAL DEL PATRIMONIO DEL ESTADO
La información contenida en este documento es para uso oficial y restringido del promoverte, está clasificada como reservada por un plazo de
seis años apartir desuemisión,así lodispone el artículo Segundo Apartado k, delacuerdo quetiene por objeto clasificar lainformación que obra
en poder de laSecretaría de Finanzas y Planeación como de acceso restringido en lamodalidad de reserva y confidencialidad,con base en la ley
de Transparencia y Acceso a la Información Pública para el Estado de Veracruz de Ignacio de la Llave. Acuerdo publicado en la Gaceta Oficial
número extraordinario 259defecha 12de agosto de 2008.
NO. Y FECHA DE LA SOLICITUD.
DGPE/SASC/1621/2009 DEL11 DEJUNIODE2009
INMUEBLE QUE SE VALÚA.
PROPIETARIO O POSEEDOR DEL INMUEBLE
UBICACIÓN DEL INMUEBLE.
LOCALIDAD Y MUNICIPIO.
TIPO DE PREDIO.
RÉGIMEN LEGAL DE LA PROPIEDAD.
TENENCIA.
PROPÓSITO DEL AVALÚO.
USO O DESTINO.
CUENTA PREDIAL.
TERRENO, CONSTRUCCIÓN Y BIENES DISTINTOS A LA TIERRA
SANDRA CORTINAVIDALYCOPS.
AV. AVILA CAMACHO NO.2 1 Y ÚRUSULO GALVÁN NO. 2 8
XALAPA, EQUEZ., VER.
CENTRO
COL.
C.P.
91000
URBANO
PRIVADA
PARTICULAR
COMPRA
EDIFICIO COMERCIAL
0320000113001019000001
•"
C O N C L U S I Ó N
D E L
A V A L Ú O
De conformidad con lodispuestoen los artículos 46 y 18fracciones III,de la Ley Numero 908 deValuación Inmobiliaria delEstado deVeracruz;
2, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 17y 19del Reglamento de la Ley de Valuación Inmobiliaria; 5fracción XXX de la Ley de Catastro de:Estado 18fracción
XXXIII y 22fracciónXXXV del Reglamento interior de la Secretaría de Finanzas y Planeación, sedictamina el siguiente.
VAI n R F t e i r n
* 11nía 7¿nTC 4 T l g p r t | A YTRESMILLONESOCHOCIENTOSDIECINUEVEMIL
VALOR FÍSICO.
$ 33,819,740.7| A g ^ ™ CUARENTAPESOS76/100M.N.)
r f ^ W % > C | | f t o MILLONES SETECIENTOS OCHENTA Y SEIS
$ 25,786,172
VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE MERCADO:
MIL,CIl|||0/SETENTA YDOSPESOS50/100)
(SESENTAYDOSMILLONES,CIENTODOSMILTRESCIENTOS
S 62.102.325.91
VALOR DE MERCADO:
VEINTICINCOPESOS91/100M.N.)
(CUARENTA MILLONES, SEISCIENTOS MIL PESOS 00/100
540.600,000.00
VALOR COMERCIAL TOTAL:
M.N.)
AL30DEJUNIODEL2010
VIGENCIA DEL AVALÚO
t> * * ATENTAMENTE
SUFRAGIO EFECTIVO.NO REELECCIÓN
XALAPA. ENRIQUEZ,VER.,A 15 DEJUNIO DE 2009
JEFEDEPTO.DEVALUACIÓNINMOBILIARIA
SUBDIRECTORDECATASTROYVALUACIÓN
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
SUBSECRETARIODEINGRESOS
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
DIRECTORGENERALDECATASTRO,
GEOGRAFÍAYVALUACIÓN
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
1de12
Secretaría deFinanzas Y Planeación
Subsecretaría deIngresos
Dirección GeneraldeCatastro,Geografía yValuación
NO DEFOLIO
JUN-0001/2009
NO DEEXP ASIG.
JUN-0001/2009
NO. DEEXP ANT.
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ANTECEttépTESLpE PftOglC6#D
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DOCUMENTO QUE ACREDITA LAPROPIEDAD
LUGAR DEEXPEDICIÓN
XALAPA,VER.
NÚMERO
32760
ESCRITURA PUBLICA
NO DE NOTARÍA
FECHA
29DENOVIEMBREDE2002
^INSCRIPCIÓNENEL-RElSlSTRCtPIfeUCp'patíLipO
8747
BAJO NUMERO
FECHA
10DEDICIEMBREDE2002
2
TOMO
ZONA REGISTRAL
11
* # CARA^|RfSTIf^lR8AÑASvDELpREJlD,
»#•»
'SCLASIFICACIÓN
LA ZONA
DE COMERCIAL MEDIA
ÍNDICE
DE 100%
SATURACIÓN DELA
ZONA
USO DEL SUELO
HABITACIONALMODERNAMEDIA
CONTAMINACIÓN
NOEXISTE
AMBIENTAL
COMERCIALYDESERVICIO
INFRAESTRUCTURA? "f-
TIPO
DE
CONSTRUCCIÓN
PREDOMINANTE
VÍAS DE ACCESO E
IMPORTANCIA
MANUELÁVILACAMA(
VIALIDADP|
AVENIDACON
NIDACONVIALIDAD
"*BfNICÜPAL^DE ABASTECIMIENTO DE
DRENAJEY
ALCANTARILLADO
SISTEMAMIXTO.
ENERGÍA
ELÉCTRICA
REDSUBTERRÁNEA.
TELEFONÍA
SUMINISTRO
MEDIANTE
SUBTERRÁNEO.
BANQUETA
BANQUETA DE 3 MTS DE ANCHO DE VIALIDADES
CONCREO HIDRÁULICO.
AVENIDA DE25.00 MTSDEANCHO APROX.
DE 2 CARRILES POR SENTIDO CON
VIALIDADPRIMARIA.
GAS NATURAL
NOEXISlfe V
TLANTADE
«**• '?& * " V
IRATAMIENTO DE
"\h 'é
AGUAS RESID
RECOLECCIÓN MEDIANTE CARROS DE VIGILANCIA
T
LIMPIÁ MBN.ICIPAL.
LA CIUDAD DEXALAPA A LA FECHA NO
CUENTACONPLANTADETRATAMIENTO.
AGUA POTABLE
ALÜMpRADO
PÚBLICO.
CACEADO PAVIMENTO
RECOLECCIÓNDC ! DESECHOS
X.
SERVÍCIO ENLAZONA DELAEMPRESA TRANSPORTES
SEÑAL DE'
CABLEVISION.
TELEVISIÓNPOR
URBANOS Y
CABLE
SUBURBANOS
EQUIPAMIENTO URBANO
EQUIPAMIENTO
JAUREGUIYLOSSAUCES
MERCADOS
TABLE.
fe J?É
LAMPARAS
INCANDESCENTES
DISPOSICIÓN ENTRESBOLILLOS.
CON
CONCRETO HIDRÁULICO.
RONDINES MEDIANTE PATRULLAS DE LAS
POLICÍA INTERMUNICIPAL
ABORDAJE A 50.00 M. DELSERVICIO DE
TRANSPORTE LOCALURBANOYSERVICIO
DETAXISAPIEDEPREDIO.
DISTANCIA
200MTS
PLAZAS CÍVICAS
PLAZASEBASTIÁNLERDO
100 MTS
PARQUE Y JARDINES
PARQUEBENITOJUÁREZ
50MTS
ESCUELAS
COLEGIO PREPARATORIO
150MTS
TEMPLOS
CATEDRAL METROPOLITANA
100MTS
1000 MTS
CANCHAS DEPORTIVAS
ESTADIOHERIBERTOJARA
ZONA COMERCIAL
CENTRODEXALAPA
200MTS
GASOLINERAS
SERVICIOAVILACAMACHO
500MTS
2 d e 12
Secretaría de Finanzasy Planeación
Subsecretaría deIngresos
DirecciónGeneraldeCatastro,Geografía yValuación
NO DEEXP.ANT.
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JUN-0001/2009
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CROQÜISCELOCALIZACJiE
NORTE
11.23
AVENIDA AVILA CAMACHO
SUR
11.23
AVENIDA URSULOGALVAN
ESTE
95.10
PROPIEDAD PARTICULAR
102.35
PROPIEDAD PARTICULAR
OESTE
CROQUISDEttTERRENOlftjf
NO DEEXP.ASIG
JUN-0001/2009
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PROPIEDAD PARTICULAR
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PROPIEDAD PARTICULAR
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DATOS DEL PREDIO
CONFIGURACIÓN Y
TOPOGRAFÍA
HUNDIDA PORM.AVILA CAMACHO
NIVELPORAV.URSULOGALVÁN
LATITUD
19°31'37.47"
PROXIMIDAD URBANA
CÉNTRICA
LONGITUD
96055'3356"
XALAPA,EQUEZ.DENTROZONACENTRO
ALTITUD
1,387 00
NINGUNA.
SUPERFICIE TERRENO
1,260.00
CIUDADES DE INFLUENCIA
EN LA ZONA Y DISTANCIA
SERVIDUMBRE O
RESTRICCIONES
FRENTE
11.23
SUPERFICIE CONSTRUC
5,462.00
FONDO
102.35
SUPERFICIE RENTABLE
5,462.00
3 de 12
Secretaría de Finanzas y Planeación
Subsecretaría deIngresos
Dirección GeneraldeCatastro,Geografía yValuación
NO.DEEXP.ASIG.
JUN-0001/2009
NO.DEEXP ANT.
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9
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CLASIFICACIÓN DE A
LACONSTRUCCIÓN B
20EDIFICIO COMERCIALMEDIO
ESTADODE
CONSERVACIÓN
FUNCIONAL
AVANCEDEOBRA
SIETE
EDADAPROXIMADAA
DÉLA
CONSTRUCCIÓN
c
D
CALIDAD DEL
PROYECTO
NÚMERO DE
NIVELES
UNIDADES
RENTABLES0
SUSCEPTIBLES DE
RENTARSE
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NO DEFOLIO
JUN-0001/2009
E
A
B
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A
B
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A
B
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UNASOLAL
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VIDAÚTIL
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A
B
C
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A
B
C
D
E
B
C
D
E
A
B
C
D
E
91.90%
100.00%
't
NORMAL
TERMINADA
21
ANOS
59
AÑOS
-í-
OBRA NEGRA
''•2
ESTRUCTURA
CIMENTACIÓN
A A BASEDEGRANDESCLARO PLANO DECONCRETOARMADO
B
C
A PROBABLE,CIMENTACIÓN PROFUNDAABASECAJÓNDECIMENTACIÓN DECONCRETOARMADO
B
C
P-:
MUROS
A DIVISORIOS:DETABIQUEDEBARRODE15CMDEANCHOYTABLAROCA DE10
B
,An,
C
TECHO, ENTREPISOS A LOSACASETONADAS DECONCRETO ARMADO
B
Y CUBIERTAS
AZOTEAS
A IMPERMEABILIZANTEACRILICO
B*
REVESTIMIENTOSYACABADOS INTERIORES
PISOS
ZOCLOS
APLANADOS
Y
RECUBRIMIENTOS
LAMBRINES
PLAFONES
PINTURA
A
B
C
A
B
C
A
B
C
A
B
C
A
B
C
A
ALFOMBRA PARATRAFICOINTENSO
NOEXISTEN
MORTEROAREGLA CEMENTO-ARENA
ENBAÑOS,DEAZULEJOCERÁMICACONCOLORINTEG.YLOSETACERÁMICA CONACABADOSATINADO
CIELOSRASOSAREGLADEMORTEROCEMENTO-CAL-ARENAYFALSO PLAFÓNMOPNOLITICODE
TABLAROCA
PINTURAVÍNILCA
4 de12
Secretaría de Finanzas y Planeación
VERACRUZ
Subsecretaría deIngresos
Dirección General deCatastro,Geografía yValuación
NO DEEXP ANT
NO DEEXP ASIG
JUN-0001/2009
- ^ v i f % r o ^ # M E # c j AVkj
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NO DEFOLIO
JUN-0001/2009
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i~>?
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DIEÑORECTOMEDIANTERAMPA DECONCRETOARMADO ENESCALERA COMÚNYRECTADEFIERRO
ESTRUCTURAL DEPELDAÑOAPOYADO DESERVICIO
ESCALERA
B
C
CARPjNTERi/f.4
i#ii.
PUERTAS
Y
VENTANAS
CANCELERÍA
CLOSET
(GUARDARROPAS)
A
B
C
A
B
C
A
B
C
PUERTASABATIBLES LISASDETAMBORCONMADERA DEPINODEPRIMERA
^INSTALACIONESrilDRÁUaCASjySAííitARtA^^r < KU,\
INSTALACIÓN
HIDRÁULICA
A
B
C
A
B
C
INSTALACIÓN
SANITARIA
INSTALACIÓN ELÉCTRICA.
A
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CRISTAL CLARO DE6MMENPERSIANAYCRlSTAL DECOLOR FLITRÁSOL DE6MMENCANCELERÍA FIJA
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A B ! , SE»*
*CERRAJERÍAS
A
C
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VENTANASTIPOPERSIANA DEALUMINO NATURALYFIJAS DEALUMINIOANODIZADO
„-.<S\7' W *&:>
fiDRIEftÍA. JLtK
A
TUBERÍA OCULTA DEPVCCONMOBILIARIO DEPORCELANA ENCOLORTIPOECONÓMICO.
Sfív.~ ~* '*
PARCIALMENTE OCULTA,MEDIANTETUBERÍA TIPOCONDUIT DEPVCYSALIDASALAMPARA FLUORESCENTES.
^tfERRERÍAWt, 7 " * ^
A
B
SITEMA DEABASTECIMIENTO COMBINADO(MEDIANTEUSODECISTERNA, BOMBA YTANQUEELEVADOY
TUBERÍA OCULTA DECOBRE)
w
CERRADURA DEPOMOCONM t C Á m S É e p L l N D f C O ENPUERTAS INTERIORESYDESOBREPONER ENPORTONES
í'm
JACHADAS.
A
C U E N T A s f O N l B É i S ^ A ^ y A l f l í ^ ^ I N C I P A L SOBREAV. MANUELAVILA CAMACHO DIEÑADA MEDIANTE LA UTILIZACIÓN DECRISTAL
Y LAM^RINfeslfe Mpmé^pH^
SECUNDARIA Y DESERVICIO SOBREAV. ÚRSULO GALVÁN CON DISEÑOS SENCILLOS MEDIANTE LA
UTILIZÁSlÓMÍD&RÍÍÍAt#*APLANADOS DEMORTERO.
tNSTALACJONEl^PEclAtóilfilMEHtos ACCES%R10S
INSTALACIONES
ESPECIALES
ELEMENTOS
ACCESORIOS
OBRAS
COMPLEMENTARIA
1
2
3
4
1
2
3
1
2
3
toR^^MPLEterffAlftoS,
',*
ELEVADORMARCASCHINDLERCON CAPACIDADPARACINCO PASAJEROS
TRANSFORMADOR DE75KX
CISTERNA DE160X 145X2.40 DE PROF.
TANQUEELEVADO DEAGUA HECHOENOBRA DE4.30X8.60X1.23 DEALT.
PORTÓNDEFIERROESTRUCTURALCONRONDILLO DEVz" YTUBULAR DE2"X2"DE9MX260DEALT
BARANDAL ENRAMPA DEACCESO
RAMPA DECONCRETOARMADO DE5.00X10.00MTSDELARGO
5de 12
\>
Secretaría de Finanzas y Planeación
Subsecretaría deIngresos
Dirección GeneraldeCatastro,Geografía yValuación
NO. DE EXP.ANT.
A V A L Ú O
NO. DE EXP.ASIG.
JUN-0001/2009
C O M E R C I A L
INSPECCIÓNFÍSICA
FACHADA URSULOGALVAN
FACHAAVILA CAMACHO
INTERIOR
ELEVADOR
ESCALERAS INTERIORES
AZOTEA
6 de12
NO.DE FOLIO
JUN-0001/2009
Secretaría de Finanzas y Planeación
Subsecretaría deIngresos
Dirección GeneraldeCatastro,Geografía yValuación
NO DE FOLIO
JUN-0001/2009
NO DE EXP ASIG
JUN-0001/2009
NO DEEXP ANT
"9
#%
"*> ^
*•*•>
K
u
CRITERIO TÉCNICO:
FUNDAMENTO LEGAL:
Este avalúo sefundamenta en
Existen actualmente tres enfoques devaluación comúnmente aceptados el Comparativo
de Mercado, el de Costos y el de Ingresos y es en función del bien a valuar y el tipo de
valor requerido, laaplicación detodos oalgunos) de ellos
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de
información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando
la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio
más probable deventa para los bienes queseestán valuando
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción cftde\¡
bien similar al analizado a la fecha del avalúo, al resultad^faje^s5
denomina VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO (V RN) J 3 t | l W>n nol
se afectará por los diversos factores de depreciación y ÓDSI
sea elcaso
g | | ••£* \%
izo de un
£
mise le
su valor
ables, según
Al resultado obtenido por este enfoque, sSTfedenqmina¿^LOR%(SICO oVALOR NETO
DE REPOSICIÓN
'k
% J | "'*
v. í
JEsté^fogue
cjpsiderael valor presente de los beneficios
ENFOQUE DE INGRESOS ^Este^ffloque
ccspii
futuros, derivados d e L b i l f t % . valj^a^ll-^generalmente medido a través de la
capitalización de utvrtR»«sj>etíffico d«rt|tesos
Al r e s u l t a d o . o t í ^ A p ^ b l ^ ^ f o q u e , se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN
V A I ^ ^ ^ O ^ P ^ I A ^ ( V a l o r Justo de Mercado) Es el resultado del análisis y
p o ^ ^ ^ ^ ^ S S W i f o q u e s valúatenos Comparativo de Mercado, Ingresosy/o Costos
Et>el pwpp^stimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avaluó
entre unrcomprador y unvendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin
inteimedianos, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con
conocimiento de los hechos pertinentes,con prudencia ysin compulsión
Comentarios generales, supuestos ycondiciones limitantes del avalúo
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Subsecretaría deIngresos
Dirección General deCatastro,Geografía yValuación
NO DEEXP ANT
NO DE FOLIO
JUN-0001/2009
NO DEEXP ASIG.
JUN-0001/2009
*¡ ••„»
JT^":
W-
'* ^ y
TERRENOS , " f , .
1
CARACTERÍSTICA
VENTA
2
CARACTERÍSTICA
VENTA
3
CARACTERÍSTICA
VENTA
4
CARACTERÍSTICA
VENTA
5
CARACTERÍSTICA
VENTA
^!^Í|UÉÍTESDEÍNFO»^
CENTRO
ZONA
CENTRO
ZONA
CENTRO
ZONA
ZONA
COL
* V *-
1- 4*
As,, * '4*»'TIS
COL
TERRENO BALDÍO
$6,000,000.00
COL
TERRENO BALDÍO
$760,000.00
COL
TERRENO BALDÍO
$1,800,000.00
COL
é
ANIMAS
ZONA
1,000.00 M2
TERRENO
COMERCIALYSERVICIOS
TEL
8-17-47-35
209.00 M2
TERRENO
MIXTA
TEL
http://bienesraices.xalapa.com
600.00 M2
TERRENO
MIXTA
TEL
http://bienesraices.xalapa.com
M2
TERRENO
HABITACIONAL
TEL
M2
TERRENO
HABITACIONAL
TIENTAS
CARACTERISTIC
VENTA
CARACTERÍSTICAS
VENTA
COL
CENTRO
EDIFICIO COMERCIAL ECONÓMICO
$ 11,500,000.00
ZONA
COL
CENTRO
CASA HABITACIÓN MODERNA MEDIANA
$ 2,650,000.00
CARACTERÍSTICAS
VENTA
ZONA
911.00 CONST
349.00 TERRENO
COMERCIAL Y SERVIVIOS
TEL
82281-72-05-30
105.00 TERRENO
318.00 CONST
COMERCIAL Y SERVIVIOS
TEL
www.leru com
TERRENO
CONST
ZONA
TEL
COL
CARACTERÍSTICAS
VENTA
ZONA
8de12
CONST
HABITACIONAL Y COMERCIAL
TEL
TERRENO
Secretaría de Finanzasy Planeación
Subsecretaría deIngresos
Dirección GeneraldeCatastro,Geografía yValuación
NO.DEEXP.ANT
<k%
Á V A.L, 4J O C Q NI E RiC I A x
•v.^
"1t-,
i.
f
NO DE FOLIO
JUN-0001/2009
NO DEEXP.ASIG
JUN-0001/2009
% M
t
J^v
O t T fNClÓfíDEfALÍRE?¿
J^f.
^
VAÜ3RFISÍCO,
a)-DEL TERRENO
C U A D R O DE HOMOLOGACIÓN
No.
1
Oferta
Sup.
$
m2
6,000,000 00
$/m2
1,000 00
2
760,000 00
209 00
3
1,800,000 00
600 00
$/m 2
Factores de Homologación
6,000 00
3,636 36
3,000 00
NEG
UBIC
ZONA
TOPOG
SUP
ESQ
FRe
0 95
1 00
1 00
1 00
1 00
1 00
0.95
$
5,700 00
4,318 18
0 95
1 25
1 00
1 00
1 00
1 00
1.19
$
0 95
1 25
1 00
1 00
1 00
1 00
1.19
$
3,562 50
$
4,526.89
4
5
.
TOTAL
FRACCIÓN
VALOR
UNITARIO
SUPERFICIE
4,532 00
1 26000
TOTAL
COEF
MOTIVO COEF
INTEGRO
1 00
1 260 00
SUBTOTAL (a)
b)- DE LAS CONSTRUCCIONES
TIPO
20
USOo DESTINO
DE LA CONSTRUC
AREA
EDIFICOCOMERCIAL MEDIO
VALOR
PARCIAL
VRN
(unijaapK.
5,462 0 0
$\W^%-
J#_
$ 5,056 00
27,615,872 00
5,056 00
27,615,872 00
B4
V*"
TOTAL
SUBTOTAL (b)
5 462 00
c) - INSTALACIONES LSPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS YOBRAS COMPLEMEN
p/c
INSTALACIONES
Unidad
ESPECIALES
1
3
4
5
ELEVADOR MARCA SCHINDLER
CON CAPACIDAD PARA CINCO
PASAJEROS
TRANSFORMADOR DE 75 KW
INCLUYE INST.Y LICENCIAS
CISTERNA DE 1.60 X 1.45 X 2.40
DE PROF.
TANQUE ELEVADO DE AGUA
HECHO EN OBRA DE 4.30 X 8.60
X 1.23 DE ALT.
TARIAS
VRN
FACTOR DE
VNR
VALOR
(unitario)
DEMÉRITO
(unitano)
PARCIAL
Cantidad
PZA
1
$ 505303 00
0 80
$
404 2424
$
404,242 40
LOTE
1
$ 70 00000
0 50
$
35 000 00
$
35 000 00
M3
6
1 80000
0 80
$
1 440 00
$
8 640 00
M3
44
$ 1 80000
0 50
$900 0
$
39,600 00
SUMA
$
487,482 4 0
$
9 de 12
Secretaría de Finanzas y Planeación
Subsecretaría de Ingresos
Dirección General de Catastro, Geografía y Valuación
NO. DE EXP.ANT.
ÓP
p/c
ELEMENTOS
Unidad
NO.DEEXP.ASIG.
JUN-0001/2009
V
C*JQ WhE V C T A C
& T* , 1
"di
VRN
FACTOR DE
VNR
VALOR
(unitario)
DEMERITO
(unitario)
PARCIAL
Cantidad
ACCESORIOS
NO. DE FOLIO
JUN-0001/2009
$
$
$
$
SUMA
p/c
OBRAS
Unidad
COMPLEMENTARIAS
PORTÓN DE FIERRO
ESTRUCTURAL CON RONDILLO
DE Vi" Y TUBULAR DE 2"X 2"DE
9M X 2.60 DE ALT.
BARANDAL EN RAMPA DE
ACCESO
RAMPA DE CONCRETO
ARMADO DE 5.00 X 10.00 MTS
DE LARGO
VRN
FACTOR DE
VNR
VALOR
(unitano)
DEMERITO
(unitario)
PARCIAL
Cantidad
0 00
PZA
1
$ 780600
0 50
$ 3 903 00
$
3,903 00
LOTE
1
$ 15 594 00
0 50
$ 7,797 00
$
7,797 00
LOTE
1
$1000 00
0 80
$
800 00
f
SUMAf* fc. '%
$
¡TOTAL'S) [_
VALORFÍSICOo «
^
<a+b+c)V~f
.$
800 00
<;.'1£.,500 00
S
499,982 4 0
33,819,740.76
VALORCAPITAUZAcT6(Í€)E RENTAS.;
a) - CALCUtagEiÉA* RENTA MENSUAL BRUTA
TIPO
19
w
DESTINO
EDIF COMER MEDIO
SUP RENTABLE
5 462 00
nf
5,46200
m¿ l $
VALOR/m2
RENTA MENSUAL
223,315 22
$40 91
4091
RENTA BRUTA MENSUAL Red
b) - IMPORTE DE DEDUCCIONES
VACÍOS
8.33 %
IMPPRED
0.11 %
CONS/MANT
ADMÓN
2.50
8.33
SEGUROS
OTROS
TOTAL DEDUCCIONES
10de 12
223,315 22
100
20.27
Secretaría de Finanzas y Planeación
Subsecretaría de Ingresos
Dirección General de Catastro, Geografía y Valuación
NO DEEXP ASIG
JUN-0001/2009
NO DEEXP ANT
¿m
^0
NO DE FOLIO
JUN-0001/2009
| t Ú r C t f M feVé I AL
A
c)- CALCULO DETASA
CONCEPTO
T
EDAD (años)
7%
0-5
5-20
calificación
VIDA ÚTIL REMANENTE
MAS DE 60
50-60
A
8%
A
S
9%
20-40
1
40-50
S
10%
40-50
_
20-40
|
__
_.
ESTADO DECONSERV
calificación
NUEVA
PROYECTO
calificación
MUY BUENO
BUENO
1
REL SUP (TERR/CONST)
Const > Terr
MAYOR 3 1
1
CASA
UNIF
Const > Terr
HASTA 3-1
Const > Terr
HASTA 2-1
Terr = Const
EDIF PROD
HAB-COM
1
DEPTO/CASA
CONDOMINIO
OFNA/LOCAL
CONDOMINIO
1er ORDEN
2o ORDEN
3er ORDEN
calificación
USO DEL INMUEBLE
INMUEBLE
calificación
MUY BUENO
.
LUJO
CLASIF ZONA
1
ADECUADO
_ _.__
I
|
DEFICIENTE
MALO
Terr >Const
HASTA 3-1
Terr >Const
MAYOR 31
OFNA/LOCAL
UNIF
^
I
*%
PJSOL Í-¿'A
«J wm> m
_ « • * é'í< f #
SUMA CALIF
CAPITALIZACIÓN
1 0000
TASAS PARCIALES
1 0000
RUINOSO
MALO
REGULAR
1
Calificación
TERMINADA
__
REGULAR
BUENO
MAS DE 60
5-20
1
calificación
12%
11%
50-60
1 2857
3 8571
1 1429
3 4286
"¿I^BJ
A
M
BODEGA/
INDUSTRIA
x
*
Proll SERV/INC
^m^-tp-
<*, <*•
- ' , ' ;
-
•%
«•
1 5714
.
1 7143
8 29%
, „ „ . j A Í ? g r J ) DE MERCADO
c 2)- TASA OBTENIDA DE MERCADO
c 3) TASA PONDERADA
*>s
7.19%
7.74%
TASA PONDERADA
d) - DETERMINACIÓN DELVALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
RENTA BRUTA MENSUAL Red $ |
TOTAL DEDUCCIONES
RENTA NETA MENSUAL
20.27%
RENTA NETA ANUAL
$
45,26599
$
178,049 22
$ 223,315.22
$2,136,590 68
TASA DE CAPITALIZACIÓN.
8.29%
25,786,172.50
VALOR DECAPITALIZACIÓN (REDONDEADO)
i ww
VALORMERCADO
CUADRO DE HOMOLOGACIÓN
No.
Oferta
$
Sup.
m2
$/m
2
NEG.
FACTORES DE HOMOLOGACIÓN
CALID.
UBIC. S U P .
EDO CONS. ESQ.
$/m 2
FRe
$ 11,529 13
1
$ 5,000,000 00
412 00
12 135 92
0 95
1 00
1 00
1 00
1 00
1 00
0.95
2
$11,500 000 00
911 00
12,623 49
0 95
1 00
1 00
1 00
1 00
1 00
0.95
$ 11,992 32
1.15
$
3
$ 2,650 000 00
318 00
8 333 33
0 95
1 00
1 00
1 20
1 00
1 00
9,500 00
4
5
TOTAL
11de 12
$ 11,007 15
Secretaría de Finanzas y Planeación
Subsecretaría deIngresos
Dirección GeneraldeCatastro,Geografía yValuación
NO. DE EXP. ANT.
A V A L U Ó
NO.DEFOLIO
JUN-0001/2009
NO. DEEXP.ASIG.
JUN-0001/2009
C O M E R C I A L
a).- Valor de mercado
FRACCIÓN
SUPERFICIE:
5,642.00
TOTAL:
VALOR UNIT.
$
11,007.15
COEF.
1.00
MOTIVO COEF.
VALOR
VALOR UNIT. RESULTANTE
$
INTEGRO
m2
11,007.15
$
62,102,325.91
SUMA (a):
$
62,102,325.91
RESUMEN DE VALORES.
$70,000,000.00 1
$60,000,000.00
$50,000,000.00
$40,000,000.00
1
$30,000,000.00
$20,000,000.00
$10,000,000.00
$0.00
RESUMEN
DE
VALORES
i
,
•
Valor Físico.
$
33,819,740.76
Valor de Capitalización
de Rentas.
$
25,786,172.50
Valor de Mercado.
$
62,102,325.91
BENFOQUE DE
COSTOS
MENFOQUE DE
RENTAS
OENFOQUE DE
MERCADO
CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION.
Deacuerdo a la ubicación del inmuebles ya sus características propias se concluye con elvalor promedio de los tres
enfoques:
CONCLUSION.
ELVALORESTIMADO DEL INMUEBLE. MOTIVO DEL PRESENTEAVALUÓ,A LA FECHA ES DE:
(CUARENTA MILLONES^EICIENTOS CUARENTA MILPESOS00/100 M.N.)
SELLO
12de 12
$
40,600,000.00