Número de registro: 18988 Novena Época Instancia: Primera Sala

CONTRADICCIÓN DE TESIS 164/2003-PS.
Número de registro: 18988
Novena Época
Instancia: Primera Sala
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta
Tomo: Tomo XXII, Agosto de 2005
Página: 239
CONTRADICCIÓN DE TESIS 164/2003-PS. ENTRE LAS SUSTENTADAS POR LOS
TRIBUNALES COLEGIADOS PRIMERO Y SEGUNDO, AMBOS DEL DÉCIMO
QUINTO CIRCUITO.
CONSIDERANDO:
TERCERO. Los criterios en posible contradicción son los siguientes:
El Segundo Tribunal Colegiado del Décimo Quinto Circuito, al resolver el juicio de amparo
directo 213/2003, promovido por el XVII Ayuntamiento de Ensenada, Baja California, en
sesión de fecha veintinueve de mayo de dos mil tres, en la parte que interesa, sostuvo lo
siguiente:
"Resulta también infundado lo alegado por el impetrante en el sentido de que para que se
configure la tácita reconducción el arrendatario debía estar al corriente en el pago de las
rentas, de conformidad con el artículo 2359 del Código Civil del Estado, pues si bien es
cierto que dicho precepto establece esa obligación para el arrendatario, también lo es, que
independientemente de a quién le corresponda demostrar el cumplimiento o no de tal
obligación, la misma sólo se refiere al caso en que el arrendador (sic) tenga derecho a una
prórroga, mientras que lo relativo a la tácita reconducción del contrato, se encuentra prevista
en el artículo 2361 en relación con el 2360 del referido ordenamiento legal."
Similares consideraciones sostuvo dicho tribunal al fallar los amparos directos civiles
329/2003 y 472/2003, en sesiones de fechas seis de agosto y diecisiete de septiembre de dos
mil tres, respectivamente.
Por su parte, el Primer Tribunal Colegiado del Décimo Quinto Circuito, al resolver el amparo
directo civil 216/2003, promovido por Abelardo Antillón Macías y otro, en sesión de fecha
doce de junio de dos mil tres, sostuvo, esencialmente, lo siguiente:
"QUINTO. Resulta fundado el primero de los motivos de inconformidad expresados en la
demanda de garantías y, por ende, suficiente, por sí mismo, para conceder la protección
constitucional solicitada. La responsable, Juez Mixto de Paz de la ciudad de Ensenada, Baja
California, al dictar el fallo reclamado, determinó que la parte actora, quejosa en esta
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instancia, no demostró su acción en virtud de que no interpuso su demanda o se opuso a la
continuación del contrato de arrendamiento dentro del término de diez días naturales
siguientes a la terminación del pacto contractual referido, por lo que operó, como
consecuencia, la tácita reconducción a favor de la arrendataria. Ahora, de la lectura de las
constancias que integran el sumario natural, si bien se advierte que, en efecto, la demanda de
terminación del contrato de arrendamiento se presentó a los once días naturales, contados a
partir del siguiente en que venció ese acuerdo de voluntades, lo cierto es, como bien lo
sostiene la impetrante de la acción constitucional, que la figura que aplicó la responsable sólo
opera cuando el inquilino esté al corriente en el pago de las rentas; así lo dispone el artículo
2359 del Código Civil del Estado de Baja California, que expresamente señala, en su parte
conducente que: ‘... vencido un contrato de arrendamiento, tendrá derecho el inquilino,
siempre que esté al corriente en el pago de las rentas, a que se le prorrogue hasta por un año
ese contrato ...’. Pensar lo contrario permitiría que la esencia del contrato de arrendamiento se
desvirtuara, en cuanto a que ese pacto consiste en una obligación recíproca de las partes
contratantes, pues mientras una se obliga a conceder el uso o el goce temporal de una cosa, la
otra, a pagar, por esa prestación, un precio cierto; así lo dispone el numeral 2272 del código
en consulta. De modo tal que no es permisible obligar a que la parte que concedió el uso o
goce de la cosa continúe satisfaciendo esa obligación, si su contraparte no cumplió, a su vez,
con la que corría a su cargo; esto es, la de pagar por el beneficio que recibe. Máxime si se
observa la regla contenida en el artículo 2363 del cuerpo de leyes ya invocado, que en su
fracción I dispone que el arrendador puede exigir la rescisión del contrato por falta de pago
de la renta. Mandato que da más fuerza al criterio sostenido en esta ejecutoria, en cuanto a
que no prospera la tácita reconducción, dado que en el propio contrato de arrendamiento se
acordó la prórroga del mismo, y esto hace improcedente aquélla, si el inquilino no ha pagado
las rentas derivadas del uso o goce de la cosa dada en arrendamiento, y en cambio, si permite
que el arrendador solicite la rescisión del pacto celebrado, aun cuando no ha llegado la fecha
de su vencimiento, por falta de ese pago, es claro que no se le puede obligar a soportar una
carga por la que no recibe, a cambio, una contraprestación, por el solo hecho de que no
promovió la acción que intentó en la instancia natural dentro del término que precisó el Juez
responsable. Lo expuesto conduce a declarar que la parte quejosa recibió, con la emisión de
la sentencia reclamada, un daño en su esfera jurídica, que sólo puede repararse a través del
amparo y protección de la Justicia Federal para el efecto de que la responsable soslaye la
procedencia de la figura de la tácita reconducción y, con plenitud de jurisdicción, resuelva la
litis que se le planteó conforme sea procedente en derecho y acorde a las constancias que
integran el sumario natural. En el entendido de que el Juez responsable deberá observar si ese
conflicto se debe de resolver conforme a la regla que contiene el artículo 2285 del Código
Civil consultado, en cuanto a que el bien dado en arrendamiento consiste en un local ubicado
en el inmueble que se identifica como ex mercado público municipal de Ensenada, Baja
California."
En el mismo sentido resolvió el amparo directo civil 332/2003, en sesión de fecha trece de
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agosto de dos mil tres.
CUARTO. Previo al estudio de fondo del asunto, es necesario determinar si, en el presente
caso, existe o no contradicción de tesis, entre las sustentadas por los Tribunales Colegiados
contendientes.
Para ello, debe tenerse presente el contenido de la siguiente tesis de jurisprudencia:
"Novena Época
"Instancia: Pleno
"Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta
"Tomo: XIII, abril de 2001
"Tesis: P./J. 26/2001
"Página: 76
"CONTRADICCIÓN DE TESIS DE TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO.
REQUISITOS PARA SU EXISTENCIA. De conformidad con lo que establecen los artículos
107, fracción XIII, primer párrafo, de la Constitución Federal y 197-A de la Ley de Amparo,
cuando los Tribunales Colegiados de Circuito sustenten tesis contradictorias en los juicios de
amparo de su competencia, el Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación o la Sala
que corresponda deben decidir cuál tesis ha de prevalecer. Ahora bien, se entiende que
existen tesis contradictorias cuando concurren los siguientes supuestos: a) que al resolver los
negocios jurídicos se examinen cuestiones jurídicas esencialmente iguales y se adopten
posiciones o criterios jurídicos discrepantes; b) que la diferencia de criterios se presente en
las consideraciones, razonamientos o interpretaciones jurídicas de las sentencias respectivas;
y, c) que los distintos criterios provengan del examen de los mismos elementos."
Según se desprende del criterio antes transcrito, para que exista contradicción de tesis deben
reunirse los siguientes elementos:
a) Que al resolver los planteamientos jurídicos se examinen cuestiones jurídicas
esencialmente iguales y se adopten posiciones o criterios jurídicos discrepantes.
b) Que la diferencia de criterios se presente en las consideraciones, razonamientos o
interpretaciones jurídicas de las sentencias.
c) Que los distintos criterios provengan del examen de los mismos elementos.
Establecido lo anterior, es necesario analizar las ejecutorias destacadas en el considerando
tercero, que fueron remitidas en copia certificada, con valor probatorio pleno en términos del
artículo 202 del Código Federal de Procedimientos Civiles, de aplicación supletoria a la Ley
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de Amparo, por tratarse de documentos públicos; ello con el objeto de determinar si existe la
contradicción planteada.
Es existente la contradicción de tesis denunciada, entre el Segundo Tribunal Colegiado del
Décimo Quinto Circuito, al resolver los juicios de amparo directo 213/2003, 329/2003 y
472/2003, y el Primer Tribunal Colegiado del mismo circuito, al resolver los juicios de
amparo directo 216/2003 y 332/2003.
Lo anterior es así, en virtud de que el Segundo Tribunal Colegiado del Décimo Quinto
Circuito en los juicios de amparo antes citados sostuvo que es inexacto que para que se
configure la tácita reconducción el arrendatario debe estar al corriente en el pago de las
rentas, de conformidad con el artículo 2359 del Código Civil del Estado, pues si bien es
cierto que dicho precepto establece esa obligación para el arrendatario, también lo es que
solamente se refiere al caso en que el inquilino tenga derecho a una prórroga, mientras que la
tácita reconducción se encuentra prevista en el artículo 2361, en relación con el 2360 del
propio código; así, para que opere la tácita reconducción no se requiere que el inquilino esté
al corriente en el pago de las rentas, sino simplemente que no haya existido oposición por
parte del arrendador dentro de los diez días siguientes al vencimiento del contrato para que
aquél continúe en el uso del inmueble.
Por su parte, el Primer Tribunal Colegiado del mismo circuito, al resolver los juicios de
amparo directo 216/2003-I y 332/2003-I, sostuvo que la tácita reconducción solamente opera
cuando el inquilino está al corriente en el pago de rentas, de conformidad con lo dispuesto en
el artículo 2359 del Código Civil del Estado, el que si bien es cierto regula la figura de la
prórroga de los contratos de arrendamiento al encontrarse previsto en el capítulo IX, título
quinto, del citado código, también lo es que por razones de equidad y justicia es aplicable por
analogía a la figura jurídica de la tácita reconducción.
Sostuvo que aun cuando la prórroga y la tácita reconducción requieren de presupuestos
diferentes, tienen la misma finalidad, consistente en la prolongación del contrato, por tanto,
tanto en la prórroga de contrato como para obtener el beneficio de la tácita reconducción es
necesario que el inquilino se encuentre al corriente en el pago de las rentas, pues no es válido
que el arrendatario haga valer el derecho previsto en el artículo 2359 del código citado para
que opere a su favor la tácita reconducción, si no ha cumplido con su obligación de pagar el
monto de las rentas en los términos pactados de manera oportuna.
Así se advierte que en el caso sí se surte la contradicción de criterios, entre los sustentados
por el Segundo y el Primer Tribunales Colegiados del Décimo Quinto Circuito, en virtud de
que se cumple con el requisito consistente en que la oposición de criterios surja de entre las
consideraciones, argumentaciones o razonamientos que sustentan la interpretación de un
precepto legal o tema concreto de derecho, ya que esas consideraciones justifican el criterio
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jurídico que adopta cada uno de los órganos jurisdiccionales para decidir la controversia
planteada, a través de las ejecutorias de amparo, materia de la contradicción de tesis.
Ahora bien, ambos Tribunales Colegiados, en las ejecutorias de mérito, sí examinaron
cuestiones jurídicas esencialmente iguales, en virtud de que los juicios de amparo directo
resueltos tanto por el Primer como por el Segundo Tribunales Colegiados del Décimo Quinto
Circuito, fueron interpuestos por el mismo quejoso en contra de sentencias dictadas por un
Juez Mixto de Paz, en juicios sumarios civiles en los cuales se demandó la terminación del
contrato de arrendamiento, así como diversas prestaciones, entre ellas, el pago de rentas
vencidas, juicios en los cuales se resolvió que el actor no probó su acción y, en consecuencia,
se absolvió a los demandados.
Luego entonces, en ambos casos los Tribunales Colegiados conocieron de juicios de amparo
directo en los que se reclamaron sentencias iguales, es más, interpuestos por el mismo
quejoso; lo que pone de manifiesto que examinaron cuestiones jurídicas esencialmente
iguales y, no obstante, llegaron a conclusiones discrepantes.
Asimismo, de las transcripciones de las respectivas ejecutorias se advierte que la diferencia
de criterios se presenta en las consideraciones y razonamientos contenidos en cada una de las
sentencias dictadas por los Tribunales Colegiados citados.
Finalmente, por lo que hace al tercer requisito, es de señalarse que de las referidas sentencias
se desprende que los criterios en contradicción provienen del examen de los mismos
elementos, a saber: a) juicios de amparo directo en los que se señaló como acto reclamado
una sentencia dictada en juicios sumarios, en los que la acción intentada fue la de terminación
de un contrato de arrendamiento y diversas prestaciones, y b) se analizó la figura de la tácita
reconducción.
Conforme a lo antes expuesto, sí existe la contradicción de criterios entre los sustentados por
el Segundo y el Primer Tribunales Colegiados del Décimo Quinto Circuito, la cual se
constriñe a determinar si para que opere la figura de la tácita reconducción en un contrato de
arrendamiento es necesario que el arrendatario se encuentre al corriente en el pago de las
rentas, de conformidad con el Código Civil para el Estado de Baja California.
QUINTO. Esta Primera Sala resuelve que debe prevalecer, con carácter de jurisprudencia, el
criterio que se sostiene en la presente resolución.
A efecto de ilustrar la decisión a la cual se habrá de arribar conviene tener presente como
cuestión previa lo siguiente.
La figura de la tácita reconducción se da en el contexto del contrato de arrendamiento, por
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medio del cual una persona llamada arrendador se obliga a conceder temporalmente el uso o
el uso y goce de un bien a otra persona llamada arrendatario, quien se obliga a pagar como
contraprestación un precio cierto.
Dicho contrato se encuentra previsto en el artículo 2272 del Código Civil para el Estado de
Baja California, el cual es del tenor siguiente:
"Artículo 2272. Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan
recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese
uso o goce un precio cierto.
"El arrendamiento no puede exceder de diez años para las fincas destinadas a habitación; de
quince para las fincas destinadas al comercio y de veinte para las fincas destinadas al
ejercicio de una industria."
Así, como características de dicho contrato se pueden citar las siguientes:
a) Que puede ser traslativo de uso, o bien, de uso y goce; el primer caso, se da cuando el
contrato se celebra sólo respecto del uso de la cosa, en cuyo caso el arrendatario podrá
disponer de ella conforme a lo convenido o a lo que sea conforme a la naturaleza de la cosa;
mientras que si se celebra además respecto del goce, el arrendatario podrá hacer suyos los
frutos o productos normales de la cosa, pero no de sus partes y menos de toda la cosa.
b) La concesión del uso o del uso y goce siempre debe ser temporal, con base en
consideraciones de orden económico, la ley impone la necesidad de la temporalidad en este
contrato para facilitar la posibilidad de circulación de la riqueza; en efecto, la propia
naturaleza del contrato lleva consigo la temporalidad del mismo por tratarse de una concesión
en el uso y goce del inmueble a cambio del pago de una renta, el cual por cuestiones prácticas
no podría ser permanente.
c) Es un contrato siempre oneroso, ya que el arrendador al conceder el uso o el uso y goce de
un bien invariablemente lo hace a cambio de un precio, partiendo de que éste es un elemento
esencial, y en ausencia de éste no se podría hablar jurídicamente de un arrendamiento, sino
que se trataría de un comodato.
Asimismo, se trata de un contrato bilateral, porque genera obligaciones para ambas partes
contratantes; oneroso, porque origina provechos y gravámenes recíprocos; formal, porque la
ley exige para su validez la forma escrita; consensual en oposición a real, porque para su
perfeccionamiento no se requiere de la entrega de la cosa, sino sólo del consentimiento de las
partes; principal, porque no requiere para su existencia o validez de un contrato o de una
obligación previamente existentes; nominado, por la amplia regulación que hace de él la ley;
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y es, por último, un contrato de tracto sucesivo, porque las obligaciones de las partes no
pueden cumplirse en un solo acto, sino que requiere necesariamente de un lapso más o menos
largo.
Son elementos de dicho contrato: el consentimiento, así en este contrato existe acuerdo de
voluntades de ambas partes, una para conceder el uso o el uso y goce de un bien y la otra para
pagar como contraprestación un precio cierto; mientras que el objeto del mismo, como
contenido de las prestaciones de las partes, es doble: por una parte la arrendada y por la otra
el precio.
A) La cosa, sigue las reglas generales de los contratos en el sentido de que la cosa debe
existir en la naturaleza (con la excepción de que puedan darse en arrendamiento cosas futuras
y si así fuere, aunque no se asentara expresamente en el contrato, el arrendador tendría una
obligación previa, consistente en procurar la existencia de la cosa para hacer posible su
entrega posterior a efecto de conceder su uso o su uso y goce, como en todo contrato de
bienes futuros) y ser determinada o determinable.
B) El precio. El precio o contraprestación en este contrato debe ser cierto y puede consistir en
una suma de dinero o en otros bienes, con tal de que sean ciertos y determinados al momento
de efectuarse el pago.
Ahora bien, en este contrato, en términos generales, las obligaciones del arrendatario son las
siguientes:
a) Pagar el precio cierto. Esta obligación se desprende del concepto mismo del contrato.
Como consecuencia de la bilateralidad y onerosidad de este contrato, las obligaciones y los
gravámenes de las partes deben ser correlativos y, por tanto, el arrendatario sólo está
obligado a pagar el precio desde el día que reciba la cosa arrendada y hasta el día que la
entregue, y no estará obligado a pagarlo durante el arrendamiento si por caso fortuito o fuerza
mayor se le impide totalmente el uso de la cosa y, por último, si sólo se impide en parte el
uso, tiene derecho a una reducción del precio a juicio de peritos. El arrendatario debe pagar el
precio, que también recibe el nombre de renta, en el lugar, tiempo y modo convenidos y sólo
si no hubo pacto expreso se aplican las reglas siguientes: Lugar. La casa habitación o
despacho del arrendatario. Tiempo. Respecto de bienes muebles, si el contrato se fijó por
tiempo fijo, al vencimiento del plazo; y si celebró por lapsos, al vencimiento de cada uno de
los plazos.
b) Modo. La renta debe pagarse en dinero y si hay pacto expreso en otra cosa equivalente,
con tal de que sea cierta y determinada, y en caso de que deba pagarse en frutos y no se
hiciere el pago en el tiempo debido, está obligado a pagar en dinero el mayor precio que
tuvieren esos frutos dentro del tiempo convenido.
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c) Conservar la cosa. Es la obligación primaria de conservar la cosa e implica las siguientes
obligaciones secundarias: 1. Debe usar la cosa sólo conforme a lo convenido. 2. Debe realizar
las reparaciones de aquellos deterioros de poca importancia que regularmente son causados
por las personas que habitan en el inmueble.
Dichas obligaciones se encuentran consignadas en los siguientes artículos del Código Civil
para el Estado de Baja California, aplicado en las sentencias materia de la presente
contradicción:
"Artículo 2299. El arrendatario está obligado:
"I. A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos;
"II. A responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia, la
de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios;
"III. A servirse de la cosa solamente para el uso convenido o conforme a la naturaleza y
destino de ella."
"Artículo 2301. La renta será pagada en el lugar convenido, y a falta de convenio, en la casa,
habitación o despacho del arrendatario."
"Artículo 2303. El arrendatario está obligado a pagar la renta que se venza hasta el día que
entregue la cosa arrendada."
"Artículo 2314. El arrendatario que va a establecer en la finca arrendada una industria
peligrosa, tiene obligación de asegurar dicha finca contra el riesgo probable que origine el
ejercicio de esa industria."
"Artículo 2315. El arrendatario no puede, sin consentimiento expreso del arrendador, variar
la forma de la cosa arrendada; y si lo hace debe, cuando la devuelva, restablecerla al estado
en que la reciba, siendo, además, responsable de los daños y perjuicios."
"Artículo 2316. Si el arrendatario ha recibido la finca con expresa descripción de las partes de
que se compone, debe devolverla, al concluir el arrendamiento, tal como la recibió, salvo lo
que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable."
"Artículo 2318. El arrendatario debe hacer las reparaciones de aquellos deterioros de poca
importancia, que regularmente son causados por las personas que habitan el edificio."
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"Artículo 2289. El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del arrendador, a la
brevedad posible, la necesidad de las reparaciones, bajo pena de pagar los daños y perjuicios
que su omisión cause."
"Artículo 2293. El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el
más breve término posible, toda usurpación o novedad dañosa que otro haya hecho o
abiertamente prepare en la cosa arrendada, so pena de pagar los daños y perjuicios que cause
con su omisión. Lo dispuesto en este artículo no priva al arrendatario del derecho de
defender, como poseedor, la cosa dada en arrendamiento."
Mientras que el arrendador, también en forma genérica, tiene las siguientes obligaciones:
1. Entregar la cosa objeto del contrato, si se trata de inmuebles se deben entregar en estado de
servir al uso convenido o al que corresponda conforme a su naturaleza; si no se convino en
una fecha cierta, se debe entregar la cosa tan pronto como sea requerida la cosa por el
arrendatario.
2. Conservar la cosa durante el tiempo que dure el arrendamiento haciendo para tal efecto las
reparaciones que sean necesarias tendientes a conservar la cosa para el uso convenido y no
aquellas que puedan originarse como consecuencia del uso normal de la cosa.
3. No estorbar de manera alguna el uso de la cosa ni variar su forma.
4. Responder de los daños y perjuicios originados como consecuencia de perturbaciones que
por vías de hecho o por actos jurídicos suyos sufra el arrendatario sin tener justificación legal.
5. Indemnizar al arrendatario por los daños y perjuicios que éste sufra por la privación del uso
proveniente de la evicción de la cosa durante todo el tiempo del contrato.
6. Responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios
ocultos de la cosa, anteriores a la celebración del contrato.
7. Pagar las mejoras hechas por el arrendatario cuando se obligó a hacerlo.
Las citadas obligaciones dentro del código aplicado en las sentencias de las que deriva la
presente contradicción, se encuentran previstas en los siguientes preceptos:
"Artículo 2286. El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso:
"I. A entregar al arrendatario la finca arrendada, con todas sus pertenencias y en estado de
servir para el uso convenido; y si no hubo convenio expreso, para aquél a que por su misma
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naturaleza estuviere destinada;
"II. A conservar la cosa arrendada en el mismo estado, durante el arrendamiento, haciendo
para ello todas las reparaciones necesarias;
"III. A no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada, a no ser por
causa de reparaciones urgentes e indispensables;
"IV. A garantir (sic) el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato;
"V. A responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios
ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento."
"Artículo 2287. La entrega de la cosa se hará en el tiempo convenido; y si no hubiere
convenio, luego que el arrendador fuere requerido por el arrendatario."
"Artículo 2288. El arrendador no puede, durante el arrendamiento, mudar la forma de la cosa
arrendada, ni intervenir en el uso legítimo de ella, salvo el caso designado en la fracción III,
del artículo 2286."
Una vez establecidas las obligaciones de las partes en el contrato de arrendamiento, se
procede al análisis de los preceptos que prevén tanto la figura de la prórroga como de la tácita
reconducción en la legislación civil del Estado de Baja California.
La tácita reconducción se encuentra prevista en el artículo 2360, que es del tenor siguiente:
"Artículo 2360. Si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa
el arrendatario sin oposición en el goce y uso del predio, y éste es rústico, se entenderá
renovado el contrato por otro año."
La figura de la tácita reconducción consiste en que si después de terminado el plazo
establecido en el contrato y su prórroga, si la hubo, el arrendatario continúa sin oposición en
el uso o goce de la cosa, se entenderá prorrogado el contrato por tiempo indeterminado,
estando obligado a pagar la renta conforme a lo convenido en el contrato, y todas las
obligaciones de las partes deben cumplirse como si el contrato tuviera plazo no vencido. En
el supuesto de la tácita reconducción, cualquiera de las partes puede dar por terminado el
contrato, previo aviso por escrito dado a la otra parte con quince días de anticipación si el
predio es urbano y con un año si es rústico.
Respecto a dicha figura, la extinta Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación
sostuvo los siguientes criterios.
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CONTRADICCIÓN DE TESIS 164/2003-PS.
"Sexta Época
"Instancia: Tercera Sala
"Fuente: Semanario Judicial de la Federación
"Volumen: XXXV, Cuarta Parte
"Página: 38
"ARRENDAMIENTO, REQUISITOS PARA QUE SE OPERE LA TÁCITA
RECONDUCCIÓN DEL. Los requisitos para que se opere la tácita reconducción son: a) La
continuación del inquilino en el uso y disfrute de la cosa arrendada después de la expiración
del término del contrato y b) La falta de oposición del arrendador al respecto. Como nuestro
Código Civil no fija cuál es el plazo legal para que el arrendador exprese su oposición a la
tácita reconducción, queda la prudencia del juzgador considerarlo de acuerdo con la
naturaleza del arrendamiento y demás circunstancias del caso; sobre el particular la Suprema
Corte ha resuelto que no es prudente establecer que la tácita reconducción opere al día
siguiente de vencido el plazo del arrendamiento, pues precisa esperar un lapso moderado para
considerar que no hubo oposición a que el arrendatario continúe en el uso y goce del predio,
así como que ese plazo tácito no podrá ser menor de diez días, tiempo suficiente para que se
manifieste la voluntad del arrendador. Por tanto, notificada la terminación del arrendamiento
cinco días después de concluido, debe considerarse que es oportuna y válida la oposición a su
continuación, y en consecuencia, que no puede producirse la tácita reconducción.
"Amparo directo 926/59. Justo Hernández Orozco. 9 de mayo de 1960. Cinco votos. Ponente:
José Castro Estrada.
"Sexta Época, Cuarta Parte:
"Volumen XXVIII, página 100. Amparo directo 2514/59. María Isabel León. 21 de octubre
de 1959. Unanimidad de cuatro votos. Ponente: Gabriel García Rojas.
"Volumen XXIV, página 80. Amparo directo 2603/58. Joyería ‘La Palma’, S. de R.L. 11 de
junio de 1959. Unanimidad de cuatro votos. Ponente: José Castro Estrada."
"ARRENDAMIENTO, REQUISITOS ESENCIALES PARA QUE SE OPERE LA TÁCITA
RECONDUCCIÓN DEL. De conformidad con lo dispuesto por los artículos 2486 y 2487 del
Código Civil en vigor en el Distrito Federal, los requisitos esenciales para que opere la tácita
reconducción son la continuación del inquilino en el uso y disfrute de la cosa arrendada,
después de vencido el contrato, y la falta de oposición del arrendador. Ahora bien: el derecho
mexicano no precisa el plazo dentro del cual deba llevarse a cabo la oposición, y tampoco
hay norma alguna sobre la forma de realizarla y evitar que la continuación en el uso y disfrute
produzca la tácita reconducción. Por lo que se refiere a la primer cuestión, esta Suprema
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CONTRADICCIÓN DE TESIS 164/2003-PS.
Corte de Justicia ha fijado en término de diez días para que el arrendador se oponga a la
continuación del arrendamiento, y en cuando a la segunda, ha considerado como acto de
oposición la demanda de desocupación, la notificación fehaciente hecha al arrendatario de la
oposición del arrendador, el permiso para preparar y hacer la mudanza, la renuncia de la
tácita reconducción consignada en el contrato primitivo o antes de su vencimiento, o la
inclusión en el contrato de una cláusula penal para el caso en que el inquilino no desocupe al
vencerse el arrendamiento.
"Amparo directo 3657/58. Luis García de León. 29 de junio de 1959. Mayoría de cuatro
votos. Disidente: Gabriel García Rojas. Ponente: Manuel Rivera Silva."
A su vez, la propia Sala precisó los requisitos para que no opere esta figura en el siguiente
criterio aislado:
"Sexta Época
"Instancia: Tercera Sala
"Fuente: Semanario Judicial de la Federación
"Volumen: LXXXIV, Cuarta Parte
"Página: 38
"ARRENDAMIENTO. REQUISITOS PARA QUE NO OPERE LA TÁCITA
RECONDUCCIÓN DEL. Los requisitos necesarios para que no opere la tácita reconducción,
son dos, a saber: a) oposición del arrendador dentro de un término prudente que se ha fijado
en diez días y b) forma de exteriorizar esa oposición, que puede ser mediante notificación
fehaciente al arrendatario, o por otros medios indirectos que la hagan patente.
"Amparo directo 2493/62. Roberto y Eloísa Pensado Zayas. 18 de junio de 1964. Unanimidad
de cuatro votos. Ponente: Rafael Rojina Villegas."
Por otra parte, la prórroga concebida como un derecho del arrendatario que se encuentra al
corriente en el pago de la renta está regulada en el artículo 2359 del propio código, que a la
letra dice:
"Artículo 2359. Vencido un contrato de arrendamiento, tendrá derecho el inquilino, siempre
que esté al corriente en el pago de las rentas, a que se le prorrogue hasta por un año ese
contrato. Podrá el arrendador aumentar hasta un diez por ciento la renta anterior, siempre que
demuestre que los alquileres en la zona de que se trata, han sufrido una alza después de que
se celebró el contrato de arrendamiento. Quedan exceptuados de la obligación de prorrogar el
contrato de arrendamiento, los propietarios que quieran habitar la casa o cultivar la finca cuyo
arrendamiento ha vencido."
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CONTRADICCIÓN DE TESIS 164/2003-PS.
Sirve de apoyo a lo anterior las siguientes tesis aisladas:
"Sexta Época
"Instancia: Tercera Sala
"Fuente: Semanario Judicial de la Federación
"Volumen: XXIV, Cuarta Parte
"Página: 77
"ARRENDAMIENTO, PRÓRROGA DEL CONTRATO DE. En un contrato de
arrendamiento de plazo fijo, si el arrendatario continúa sin oposición en el goce y uso del
predio, no puede demandar, cuando el arrendador le notifica la terminación del contrato, la
prórroga establecida por la ley. Solamente los contratos de arrendamiento a plazo fijo, y antes
que éste se haya vencido, pueden prorrogarse, pues para que haya prórroga, se necesita un
plazo. Si ya operó la tácita reconducción no cabe solicitar la prórroga legal, pues nunca hay
segunda ni tercera prórrogas.
"Amparo directo 7117/57. Judith Smeke. 8 de junio de 1959. Unanimidad de cuatro votos.
Ponente: José Castro Estrada.
"Sexta Época, Cuarta Parte:
"Volumen XIII, página 72. Amparo directo 5812/57. Alejandro García. 16 de julio de 1958.
Cinco votos. Ponente: Gabriel García Rojas."
"Sexta Época
"Instancia: Tercera Sala
"Fuente: Semanario Judicial de la Federación
"Volumen: LXI, Cuarta Parte
"Página: 70
"ARRENDAMIENTO, PRÓRROGA DEL. Lo que la resolución judicial decide, cuando se
demanda la prórroga de un arrendamiento, es si el actor se encuentra o no colocado en los
supuestos que la ley exige, vencimiento del contrato y estar al corriente en el pago de las
rentas, para que opere su derecho a la prórroga, o sea, que la actividad jurisdiccional se limita
a constatar circunstancias y a declarar el derecho a la prórroga, no a constituirlo, pues éste
existe por disposición de la ley.
"Amparo directo 7986/60. Saturnino Huesca Jurado. 12 de julio de 1962. Cinco votos.
Ponente: Mariano Ramírez Vázquez."
De lo antes expuesto, es dable concluir que tanto la prórroga como la tácita reconducción son
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CONTRADICCIÓN DE TESIS 164/2003-PS.
formas de continuación del contrato de arrendamiento una vez llegado a su término; así,
mientras la prórroga es un derecho del arrendatario que se encuentra al corriente en el pago
de sus rentas, la cual podrá ser solamente por un año, la tácita reconducción opera una vez
vencido el contrato y su prórroga, siempre que el arrendador no se oponga a que el
arrendatario continúe en el uso y goce del bien inmueble.
Ahora, aun cuando ambas figuras tienen como efecto la prolongación del contrato, tienen
diferencias.
Dichas diferencias se encuentran establecidas de manera patente en las siguientes tesis
aisladas emitidas por la extinta Tercera Sala de este Alto Tribunal.
"Sexta Época
"Instancia: Tercera Sala
"Fuente: Semanario Judicial de la Federación
"Volumen: LXXV, Cuarta Parte
"Página: 50
"ARRENDAMIENTO, DIFERENCIAS ENTRE LA PRÓRROGA Y LA TÁCITA
RECONDUCCIÓN DEL CONTRATO DE. Aun cuando la prórroga y la tácita reconducción
de los contratos de arrendamiento tienen de común que el contrato prorrogado o reconducto,
haya sido de plazo fijo, terminado éste, la continuación de sus efectos, tiene notables
diferencias que las distinguen, pues la prórroga es un derecho que se da al inquilino que está
al corriente en el pago de sus rentas y, siempre que este quiera hacer uso de él, tendrá, antes
de que termine el contrato, que convenirla expresamente con el arrendador y en caso de
negativa de éste, demandarlo judicialmente y dicha prórroga, tratándose de finca urbana,
tendrá por efecto que el arrendamiento continúe por un año más, esto es, tiene un plazo fijo.
En cambio, la tácita reconducción, no tiene que demandarla al arrendatario, simplemente se
realiza, ante la falta de oposición del arrendador o sea ante la tolerancia de este para que el
inquilino continúe en el uso y goce de la finca arrendada, con la circunstancia de que en este
caso, se realiza una prolongación del contrato, que por disposición legal será por tiempo
indefinido, aunque subsistiendo los demás pactos del contrato reconducto.
"Amparo directo 2682/62. Eduardo Fernández Rojas. 4 de septiembre de 1963. Unanimidad
de cuatro votos. Ponente: Mariano Ramírez Vázquez.
"Sexta Época, Cuarta Parte:
"Volumen XXXVII, página 28. Amparo directo 4892/59. Josefa Mena de Castro. 25 de abril
de 1960. Unanimidad de cuatro votos. Ponente: José López Lira."
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CONTRADICCIÓN DE TESIS 164/2003-PS.
"Sexta Época
"Instancia: Tercera Sala
"Fuente: Semanario Judicial de la Federación
"Volumen: XXXVII, Cuarta Parte
"Página: 28
"ARRENDAMIENTO, DIFERENCIAS ENTRE LA PRÓRROGA Y LA TÁCITA
RECONDUCCIÓN DEL CONTRATO DE. Aun cuando la prórroga y la tácita reconducción
del contrato de arrendamiento tienen de común que el contrato prorrogado y reconducto sea
de plazo fijo y la continuación de sus efectos después de concluido éste, tienen notables
diferencias que las distinguen: la prórroga es un derecho que se da al inquilino que está al
corriente en el pago de sus rentas y si éste quiere hacer uso de él, tendrá, antes de que termine
el contrato, que convenirlo expresamente con el arrendador, o, en caso de negativa de éste,
demandársele judicialmente, y la prórroga así lograda, tratándose de finca urbana, tendrá por
efecto que el arrendamiento continúe por un año más, esto es, tiene un plazo fijo; en cambio
la tácita reconducción no tiene que demostrarla el arrendatario, simplemente se realiza por la
tolerancia del arrendador de que el inquilino continúe en el uso y goce de la finca arrendada,
con la circunstancia de que en este caso se realiza una prolongación del contrato con la
modificación legal de ser por tiempo indefinido, pero quedando vivos los demás pactos del
contrato.
"Amparo directo 4892/59. Josefa Mena de Castro. 25 de julio de 1960. Unanimidad de cuatro
votos. Ausente: Gabriel García Rojas. Ponente: José López Lira."
"Sexta Época
"Instancia: Tercera Sala
"Fuente: Semanario Judicial de la Federación
"Volumen: LXXXIV, Cuarta Parte
"Página: 12
"ARRENDAMIENTO, PRÓRROGA Y RECONDUCCIÓN TÁCITA DEL. La prórroga del
contrato de arrendamiento a que se refiere el artículo 2485 del Código Civil del Distrito
Federal, no es forzosa para el inquilino, de manera que aunque él mismo no la haya pedido,
deba tenerse por existente tácitamente, sino que para que dicha prórroga tenga lugar, es
necesario que el arrendatario ejercite su derecho a ella o que exista una constancia fehaciente
de que ha habido un acuerdo entre las partes, a ese respecto. Cuando el inquilino simplemente
continúa ocupando el predio, sin oposición del arrendador, no se está en presencia de la
prórroga que establece el artículo 2485 citado, sino que opera la reconducción tácita a que se
contraen los artículos 2486 y 2487 del mismo código civil, transformándose el arrendamiento
de predios urbanos que ha sido concertado por tiempo determinado, en uno por tiempo
indefinido; y en este caso, para que el arrendador pueda dar por terminado el contrato y esté
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CONTRADICCIÓN DE TESIS 164/2003-PS.
en aptitud de exigir la desocupación de la finca, es necesario que dé aviso al inquilino, de su
deseo de dar por concluido el arrendamiento, conforme a lo dispuesto por el artículo 2478 del
citado ordenamiento.
"Amparo directo 2493/62. Roberto y Eloísa Pensado Zayas. 18 de junio de 1964. Unanimidad
de cuatro votos. Ponente: Rafael Rojina Villegas."
De las tesis transcritas se advierten las diferencias entre ambas figuras, que consisten
básicamente en que la prórroga es un derecho del inquilino que se encuentra al corriente en el
pago de las rentas, que puede ser por convenio expreso o ejercerlo mediante demanda;
mientras que la tácita reconducción se realiza por la simple falta de oposición del arrendador
a que el inquilino continúe en el uso y goce del bien inmueble arrendado.
Luego entonces, mientras que la prórroga es un derecho del arrendatario que se encuentra al
corriente en el pago de las rentas que opera aun ante la falta de consentimiento del
arrendador, si se demanda judicialmente, la tácita reconducción es la prolongación del
contrato ante la falta de oposición del arrendador. De esta manera, ambas figuras tienen
consecuencias jurídicas diversas.
Las diferencias entre estas dos figuras pueden detallarse de la siguiente manera:
Ver diferencias
Una vez establecido lo anterior, se concluye que para que opere la tácita reconducción no es
necesario que el arrendatario se encuentre al corriente en el pago de la renta, en virtud de que
del texto de la propia ley, que en este caso es el Código Civil para el Estado de Baja
California, se advierte que dicho requisito opera únicamente tratándose de la prórroga del
contrato de arrendamiento, mas no tratándose de la tácita reconducción.
Esto es, de conformidad con el ordenamiento legal, aplicable para que surta efectos legales,
en la tácita reconducción el arrendatario no requiere formular requerimiento o exigencia al
arrendador, puesto que la actualización de dicha figura opera entre el vencimiento del
contrato y la falta de oposición del arrendador a continuar con el mismo; no siendo aplicable
para que opere la tácita reconducción un requisito previsto únicamente para que opere la
prórroga.
De esta manera, se considera que en la especie no concurren elementos consistentes que
permitan fundadamente aplicar el artículo 2359 del Código Civil para el Estado de Baja
California, que regula la prórroga del contrato de arrendamiento, a la figura de la
reconducción tácita que codifica el artículo 2361, por el contrario, se estima que sostener tal
postura disociaría y desarticularía la colocación armónica de los preceptos que en materia de
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CONTRADICCIÓN DE TESIS 164/2003-PS.
arrendamiento contiene el Código Civil para el Estado de Baja California, y todavía más,
transgrediría el principio de legalidad que debe distinguir a los criterios sustentados por ese
tribunal, al aplicar a una situación ajena un precepto que regula un contexto jurídico distinto.
En efecto, los preceptos legales motivo de la contradicción de criterios (artículos 2360 y
2361), no prevén como requisito de validez de la tácita reconducción que el arrendatario se
encuentre al corriente en el pago de sus rentas, además, dentro del régimen de facultades
expresas que norman a los tribunales del país, éstos sólo pueden hacer lo que la ley permite,
por tanto, aplicar un precepto determinado a una situación jurídica que reviste propósitos
diversos no es lógico ni legal.
En esta tesitura, para que opere la tácita reconducción no es requisito que el arrendatario se
encuentre al corriente en el pago de las rentas por no encontrarse así dispuesto en la
legislación aplicable.
En tales circunstancias debe prevalecer el criterio sustentado por esta Primera Sala, por lo que
con fundamento en lo dispuesto en el artículo 195 de la Ley de Amparo, la tesis
correspondiente debe quedar redactada con el siguiente rubro y texto:
TÁCITA RECONDUCCIÓN. PARA QUE OPERE ES INNECESARIO QUE EL
ARRENDATARIO ESTÉ AL CORRIENTE EN EL PAGO DE LAS RENTAS
(LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE BAJA CALIFORNIA).-El artículo 2360 del Código
Civil del Estado de Baja California sólo prevé como requisitos para que opere la tácita
reconducción en el contrato de arrendamiento, su vencimiento y la falta de oposición del
arrendador a que el inquilino continúe en el uso y goce del inmueble arrendado, de manera
que es innecesario que el arrendatario esté al corriente en el pago de las rentas, pues tal
requisito, establecido en el artículo 2359 del citado ordenamiento legal, resulta aplicable
tratándose de la prórroga pero no de la tácita reconducción, ya que son figuras previstas y
reguladas en disposiciones legales diversas con consecuencias jurídicas también diferentes.
Por lo expuesto y con fundamento en el artículo 197-A de la Ley de Amparo, se resuelve:
PRIMERO.-Sí existe contradicción de tesis entre las sustentadas por el Primer Tribunal
Colegiado del Décimo Quinto Circuito y el Segundo Tribunal Colegiado del mismo circuito,
en los términos del considerando cuarto de la presente ejecutoria.
SEGUNDO.-Debe prevalecer el criterio sustentado por esta Primera Sala de la Suprema
Corte de Justicia de la Nación, que ha quedado precisado en el último considerando de esta
resolución.
TERCERO.-Dése publicidad a esta ejecutoria, en términos del artículo 195 de la Ley de
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CONTRADICCIÓN DE TESIS 164/2003-PS.
Amparo.
Notifíquese; con testimonio de la presente resolución, hágase del conocimiento de los
Tribunales Colegiados contendientes y, en su oportunidad, archívese el expediente como
asunto concluido.
Así lo resolvió la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, por mayoría de
tres votos de los señores Ministros José de Jesús Gudiño Pelayo, Sergio A. Valls Hernández y
José Ramón Cossío Díaz; los Ministros presidenta Olga Sánchez Cordero de García Villegas
(ponente) y Juan N. Silva Meza votaron en contra. Se hizo cargo del engrose el Ministro
Sergio A. Valls Hernández.
Nota: La tesis de rubro: "ARRENDAMIENTO, REQUISITOS ESENCIALES PARA QUE
SE OPERE LA TÁCITA RECONDUCCIÓN DEL." citada en esta ejecutoria, aparece
publicada en el Semanario Judicial de la Federación, Sexta Época, Volumen XXIV, Cuarta
Parte, página 78.
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