módulo 13

MÓDULO 13
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
DOCUMENTACIÓN ELABORADA POR
ANTONIO CAPARRÓS Y JUAN FERNÁNDEZ CAPARRÓS
©: Quedan reservados todos los derechos. (Ley de Propiedad Intelectual del 17 de noviembre de 1987
y Reales Decretos).
Documentación elaborada por la EOI.
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
SUMARIO
1. EL PROCESO INMOBILIARIO Y LA ADQUISICIÓN DEL SUELO ....................5
1.1 El negocio inmobiliario .......................................................................5
1.2 Contratos preparatorios de la compraventa .......................................8
1.3 Contrato de compraventa.................................................................13
1.4 El contrato de aportación .................................................................22
1.5 Proceso de transformación física de las promociones inmobiliarias 24
1.6 Proceso de transformación jurídica de las promociones
inmobiliarias.....................................................................................26
1.7 Desglose de costes por fases de actividad ......................................28
2. COSTES DE COMPRA DEL SOLAR .................................................................33
2.1 Precio deadquisición del solar..........................................................33
2.2 Impuestos que gravan la adquisición del solar.................................33
2.3 Costes añadidos a la adquisición del terreno...................................39
2.4 Gastos de tenencia de inmuebles ....................................................45
3. COSTES DE TITULARIZACIÓN.........................................................................49
3.1 Declaración de obra nueva ..............................................................49
3.2 Régimen de propiedad horizontal ....................................................51
3.3 Licencia de obras .............................................................................51
3.4 Calificación administrativa para promociones de protección
pública (VPO o VPP) .......................................................................53
4. COSTES DE PROYECTO...................................................................................57
4.1 Estudios técnicos iniciales................................................................57
4.2 Estudio geotécnico...........................................................................59
4.3 El proyecto de edificación ................................................................59
4.4 Estudio de seguridad y salud ...........................................................67
4.5 Plan de control de calidad ................................................................70
4.6 Proyecto de telecomunicaciones......................................................71
4.7 Otros proyectos................................................................................72
5. COSTES DE CONSTRUCCIÓN.........................................................................77
5.1 Edificación........................................................................................77
5.2 Urbanización interior ........................................................................77
5.3 Presupuesto de seguridad y salud ...................................................78
5.4 Ensayos plan de control de calidad..................................................79
5.5 Revisión de precios..........................................................................80
5.6 Acometida de servicios ....................................................................80
6. GASTOS FINANCIEROS, LEGALES Y GENERALES .....................................85
6.1 Constitución préstamo hipotevario ...................................................85
6.2 Impuestos derivados de la actividad ................................................91
6.3 Recursos financieros........................................................................94
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PROMOCIONES INMOBILIARIAS
6.4
6.5
6.6
6.7
Préstamos con garantía hipotecaria ................................................ 95
Otros medios financieros necesarios .............................................. 98
Gastos de promoción y comercialización ........................................ 99
Gastos generales de la promoción................................................ 100
7. LA COMERCIALIZACIÓN................................................................................. 103
7.1 Relaciones de la obra con la comercialización.............................. 103
7.2 Información a facilitar a los compradores ...................................... 104
7.3 Concreción de las superficies y planos informativos .................... 108
7.4 Establecimiento de los coeficientes de participación para la
división horizontal ......................................................................... 110
7.5 La memoria de calidades de la promoción .................................... 114
7.6 Establecimiento de la oficina de ventas y del piso piloto a pie
de obra.......................................................................................... 115
7.7 Explotación del piso piloto ............................................................. 116
7.8 Información a incluir en el contrato de compraventa ..................... 116
8. GASTOS DE ENTREGA................................................................................... 119
8.1 Certificado final de obra................................................................. 119
8.2 Acreditación final de la obra terminada en escritura pública de
obra nueva y división horizontal.................................................... 120
8.3 Cédula de habitabilidad ................................................................. 120
8.4 La licencia de primera ocupación .................................................. 120
8.5 Licencia de actividad y de apertura ............................................... 122
8.6 Licencia de funcionamiento de instalaciones ................................ 122
8.7 Seguros de responsabilidad .......................................................... 123
8.8 Gastos e ingresos en la escrituración y entrega............................ 128
8.9 Gastos de post venta..................................................................... 129
8.10 Mantenimiento de edificios ............................................................ 130
9. PROYECCIÓN TEMPORAL DE COSTES...................................................... 133
9.1 Planificación de la promoción inmobiliaria..................................... 133
9.2 Estructura económica de una promoción inmobiliaria: el estudio
económico..................................................................................... 139
9.3 Análisis de tesorería: el cash flow ................................................. 147
10. RENTABILIDAD DE UNA PROMOCIÓN....................................................... 149
10.1 Medidas de rentabilidad ................................................................ 149
10.2 Ratios de estructura económica .................................................... 154
10.3 Ratios de rentabilidad estática de una promoción inmobiliaria...... 156
10.4 Métodos dinámicos de cálculo de rentabilidad .............................. 159
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PROMOCIONES INMOBILIARIAS
EL PROCESO INMOBILIARIO Y LA
ADQUISICIÓN DEL SUELO
1.1 EL NEGOCIO INMOBILIARIO
1.1.1
EL PROMOTOR INMOBILIARIO
La Ley 38/1999, de 5 de noviembre Ordenación de la Edificación (LOE)
define a todos los Agentes de la Edificación, como personas físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación. Señala las siguientes:
PROMOTOR: “Persona física o jurídica, publica o privada, que, individual o colectivamente decide, programa o financia, con recursos propios o ajenos, las
obras de edificación”.
Sus obligaciones son:
ƒ
Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para
construir en él.
ƒ
Facilitar la documentación necesaria para la redacción del proyecto, así
como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del mismo.
ƒ
Gestionar y obtener las preceptivas licencias, suscribir el acta de recepción de la obra y, en su caso, transmitir la titularidad mediante el otorgamiento de escritura publica.
ƒ
Suscribir los seguros que sean obligatorios.
ƒ
Entregar al adquirente la documentación de la obra ejecutada, o cualquier
otro documento exigible por las administraciones competentes.
1.1.2
EL SECTOR INMOBILIARIO
La riqueza de actividades, singularidades y matices que se generan y ordenan alrededor de los bienes inmuebles aconseja, como señala el Libro Blanco
del Sector Inmobiliario, a que se defina el sector inmobiliario: Como fracción
de la actividad económica en la que sus agentes operan con bienes in-
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PROMOCIONES INMOBILIARIAS
muebles y derechos de naturaleza urbana, configurada como conjunto
de mercados sin ningún elemento de oferta común fuera de ellos.
El conjunto del sector inmobiliario – construcción en España, representa un
11% del Producto Interior Bruto (PIB) y ocupa al 10% de la población activa.
Es además un sector motor de la economía nacional, ya que crea una demanda inducida en otros sectores de hasta el 30% de la inversión, generando
2,2 empleos en otros sectores en dos años. Por fiscalidad revierte al estado
un 40% de la inversión.
La estructura del mercado es estanca, y sus productos no son intercambiables fuera del mercado, son productos de un mercado y no de varios mercados como ocurre con otros bienes. Hay pues diferencias estructurales básicas
entre los mercados inmobiliarios y el resto de mercados, y, en consecuencia,
diferencias entre las empresas que operan en ellos: los aciertos y errores
no solo van ligados a la gestión y al producto sino también y básicamente a su localización.
1.1.3
LAS PROMOCIONES INMOBILIARIAS
La actividad de promoción requiere moderada necesidad de capital fijo, siendo por el contrario mayor la inversión en inmovilizado que queda incorporada
al producto final. Sus características de localización única de cada promoción,
hace que no existan economías de escala ni de niveles de experiencia altamente exigentes, ya que estos elementos no son extrapolables a otra promoción localizada en otro lugar, realizada en otro momento económico y que
posiblemente deba atender a una demanda distinta.
Una Promoción Inmobiliaria representa, desde el punto de vista financiero
una decisión de inversión caracterizada por su alto riesgo y por un largo
periodo de maduración, ya que entre el primer desembolso requerido y su
recuperación a través de su comercialización (venta o alquiler), transcurre un
dilatado periodo de tiempo.
La actividad inmobiliaria, en esencia, tiene como objeto someter a los terrenos, que es su materia prima, a dos procesos de transformación claramente
diferenciados, que se ejecutan de forma simultanea: Un proceso de transformación física, que materializa los productos inmobiliarios a comercializar
y entregar a los clientes, y otro proceso de transformación jurídica, que
nos permite, que dichas unidades inmobiliarias nazcan, en el campo del derecho, permitiendo precisamente su comercialización.
6
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
1.1.4
TIPOLOGÍA DE LAS PROMOCIONES INMOBILIARIAS
Se pueden establecer diferentes clasificaciones en función de algunos parámetros básicos
ƒ
Por el tipo de producto:
¾ Promociones Residenciales, cuyo destino principal es la vivienda, en
las distintas tipologías de uso ya estudiadas: unifamiliar aislado, adosado, pareado, vivienda colectiva, etc.
¾ Promociones de Uso Terciario, como son pueden ser:
•
Locales o Centros Comerciales
•
Edificios de Oficinas
•
Edificios de Aparcamiento
¾ Promociones de tipo industrial, cuyo destino principal es las naves o
edificios para la industria en sus distintas tipologías ya estudiadas:
naves, mini polígonos, parques tecnológicos, centros logísticos, etc.
¾ Otros tipos especiales, como son los complejos inmobiliarios que circundan: campos de golf, marinas, puertos deportivos, estaciones de
esquí, etc.
¾ Dotacional, si se trata de un edificio cuyo uso puede ser, publico o privado, pero en todo caso restringido a ciertos usos como son: educacional,
deportivo, sanitario, social, administrativo, etc. Dado que su mercado potencial de clientes es muy reducido, este tipo de promociones, en general,
tienen escaso valor comercial para un promotor privado.
ƒ
En función de su destino:
¾ Promociones para Venta
•
De precio libre
•
De precio máximo limitado oficialmente:
- Viviendas de Protección Oficial Régimen General (VPO – RG)
- Viviendas de Protección Oficial Régimen especial (VPO – RE)
- Viviendas de Protección Publica
- Otros regímenes autonómicos
¾ Promociones para Alquiler
Con el mismo desglose anterior
¾ Promociones de bienes inmuebles de uso turístico para aprovechamiento por turno
7
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
1.2 CONTRATOS PREPARATORIOS DE LA COMPRAVENTA
Es importante, antes de entrar a analizar los diversos tipos de contratos de
utilización generalizada en el sector inmobiliario, señalar algunas particularidades de los mismos que, como principios generales de derecho, conviene
conocer. Como tales consideramos esenciales, los siguientes preceptos:
ƒ
Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las
partes contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos (articulo
1.091 Cc).
ƒ
Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los
que en cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia
o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren el tenor de aquella (articulo 1.101 Cc).
ƒ
El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio (articulo 1.254 Cc)
ƒ
Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones
que tengan por convenientes, siempre que no sean contrarios a las leyes,
a la moral, ni al orden público (articulo 1.255 Cc).
ƒ
Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no solo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino
también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley (articulo 1.259 Cc).
ƒ
No hay contrato sino cuando concurren los requisitos siguientes (articulo
1.261 Cc):
¾ Consentimiento de los contratantes
¾ Objeto cierto que sea materia de contrato.
¾ Causa de la obligación que se establezca.
ƒ
Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se
hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez (articulo 1.278 Cc).
ƒ
Deberán constar en documento publico los actos y contratos que tengan
por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos
reales sobre bienes inmuebles (articulo 1.280 Cc).
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PROMOCIONES INMOBILIARIAS
ƒ
La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las reciprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliera lo que le
incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la
resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después
de haber optado por el cumplimiento, cuando este resultare imposible. El
Tribunal decretar la resolución que se reclame, a no haber acusas justificadas para señalar plazo. (articulo 1.124 Cc).
ƒ
Son rescindibles los contratos celebrados en fraude de acreedores, cuando estos no puedan cobrar de ningún modo lo que se les deba (articulo
1291.3 Cc)
ƒ
Ningún contrato se rescindirá por lesión (articulo 1293 Cc)
ƒ
La acción para pedir la rescisión dura cuatro años (articulo 1.299 Cc)
Luego de estos preceptos recogemos que los contratos, en nuestro derecho,
tienen libertad de forma, pueden formalizarse u otorgarse en: contrato verbal, contrato por escrito privado o contrato por escrito publico (escritura
publica), con las excepciones que a favor de la forma escrita establece el
articulo 1280 Cc, por lo que para inmuebles la forma escrita será la que
prevalece.
Así mismo también recogemos que los contratos se perfeccionan, es decir
nacen a la vida jurídica, con plenos efectos para las partes contratantes y
frente a terceros, por la concurrencia de sus elementos personales, reales y
formales.
Por ejemplo, la compraventa según el artículo 1.450 Cc: se perfecciona entre
comprador y vendedor, y será obligatorio para ambos, si hubiesen convenido
la cosa objeto del contrato (que debe estar determinada) y en el precio (que
debe ser cierto, en dinero o signo que lo represente), aunque ni la una ni el
otro se hayan entregado
Ahora bien, si la compraventa se somete a una cláusula de condición suspensiva, del tipo de las que luego hablaremos, el contrato no se perfecciona
hasta el cumplimiento de la condición.
Por ultimo, en el contrato de préstamo con garantía hipotecaria de uso generalizado en el sector, en el que se exige, como forma, que sea otorgado en
escritura publica, lo que implica el consentimiento de las partes, pero esto no
basta para su perfección, ya que es obligatoria la inscripción en el Registro de
la Propiedad del documento en que se constituya (articulo 1.875 Cc). Este
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PROMOCIONES INMOBILIARIAS
supuesto de no existencia de la perfección, no implica que el contrato no obligue a las partes, sino que la obligación se convierte en una promesa de hipoteca y no realmente en una hipoteca.
En la práctica inmobiliaria, normalmente el contrato de compraventa viene
precedido de un contrato preparatorio del propio contrato de compraventa. La
tipología de este tipo de contratos es la siguiente:
ƒ
Contrato de arras, también denominado de paga y señal, es un contrato definido en el articulo 1.454 del Código Civil, donde se contempla las
denominadas arras penitenciales: Si hubiesen mediado arras o señal en
el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato allanándose el
comprador en perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas. Así pues
las arras no son una parte del precio de venta, sino una cantidad de dinero
que garantiza el compromiso entre vendedor y comprador de concertar un
futuro contrato de compraventa.
Si el comprador renuncia pierde la señal entregada y si el vendedor desiste deberá devolver, salvo que se pacte otra cosa, el doble de la cantidad
entregada. Dependiendo de la redacción dada al contrato puede entrañar
un verdadero contrato de compraventa, que obliga a amabas partes.
Otras veces, aun teniendo la consideración de arras, la renuncia no comporta la pérdida de la cantidad entregada o la devolución del doble de lo
recibido, sino que representa, sin más, la desestimación del compromiso
y la obligación de restituir el desembolso.
ƒ
Contrato de opción de compra, por el cual una parte concede a la otra la
facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal
de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones y puede también ir acompañado del pago de una
prima por parte del optante. Este contrato, curiosamente no se contempla
en el Código Civil. Aunque si lo hace el reglamento Hipotecario, para el
supuesto que la opción de compra se realice en escritura publica, opción
que siempre es conveniente, en cuyo caso tiene acceso al Registro de la
Propiedad, siempre que además de pactarse en escritura publica, se estipule el precio para adquirir la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción, y que el plazo pactado para su ejercicio no
sea superior a cuatro años (articulo14 reglamento Hipotecario). Las características especificas de este tipo de contratos son las siguientes:
¾ La concesión al optante del derecho a decidir, unilateralmente, la formalización de la compraventa.
¾ La determinación e identificación de la cosa objeto de la compraventa
y el precio y forma de pago (que se presume al contado si no se dice
nada al efecto)
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PROMOCIONES INMOBILIARIAS
¾ La concreción de un plazo para su ejercicio, como requisito fundamental que marca la eficacia del contrato de opción de compra.
¾ El ejercicio de la opción dentro del plazo pactado y mediante el abono
del precio comprometido es requisito indispensable, de forma que su
incumplimiento conlleva la perdida, por caducidad, del citado derecho.
ƒ
Contrato de promesa de compraventa, es un precontrato preparatorio
de una ulterior compraventa, regulado en el articulo 1451 del Código Civil
que establece derechos y obligaciones para cada una de las partes y que
tiene meros efectos obligacionales y por tanto, no tiene efectos reales no
produciendo desplazamiento patrimonial alguno. A diferencia del contrato
de opción en el que suele convenirse una prima o precio, en el contrato
de promesa de venta lo normal es que carezca de precio especifico puesto que las cantidades entregadas lo son a cuenta del contrato principal.
Los firmantes de este tipo de contratos pueden, al cumplirse el evento futuro:
¾ Exigir el cumplimiento o la resolución con el resarcimiento de daños y
perjuicios
¾ Pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando este resulte imposible.
Generalmente la razón de ser de la promesa de venta viene dada por el
hecho de que lo que es objeto de la futura compra este pendiente de
aprobación urbanística o el inmueble no este totalmente acabado de
construir; o bien, por que el futuro comprador no disponga de la cantidad
a pagar, y este pendiente de la concesión de un préstamo o el cobro de
un crédito. Al cumplirse el evento futuro, se dan los requisitos de la promesa de compraventa, y por tanto las partes, pueden exigirse la perfección de la compraventa e, su caso, pedir daños y perjuicios.
La figura de la promesa de venta queda en la practica muy confusa, puesto que los limites que la separan de la compraventa son muy sutiles, y por
eso no es de extrañar que los contratantes se vean abocados a tener que
dilucidar sus diferencias ante los Tribunales, teniendo en cuenta que, a
estos efectos, estos se pronuncian sobre las siguientes causas:
¾ Determinan cual fue la verdadera voluntad de las partes y, por tanto,
decidir si sé esta ante una simple promesa de compraventa que, al no
cumplirse el evento futuro, no obliga a las partes a formalizar la definitiva compraventa, o si, por el contrario, lo que estipularon fue una
verdadera compraventa y aquella condición de futuro es exigible al
mismo tiempo que la escritura y la entrega de la cosa adquirida. (STC
de 22 de febrero de 1975, 24 de mayo de 1980, 1 de diciembre de
1986, 10 de febrero de 1992 y 7 de julio de 1994).
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PROMOCIONES INMOBILIARIAS
¾ No están vinculadas las partes por el titulo que hayan podido dar al
contrato, cuya calificación verdadera solo es competencia del juez.
(STS de 12 de junio de 1975, 22 de marzo de 1985 y 7 de julio de
1994).
Cuando las partes concretaron las condiciones especiales con identificación de la cosa y fijación del precio, se entrego aquella y el comprador satisfizo varios plazos del precio convenido, existe una verdadera compraventa, debidamente perfeccionada y consumada (STS de 26 de octubre
de 1946, 26 de enero de 1992 y 29 de noviembre de 1986).
ƒ
Compraventa sometida a condición suspensiva, en este caso se trata
de un verdadero contrato de compraventa, en el que se incluye una condición suspensiva, de forma tal que su efecto es demorar la perfección del
contrato principal del que son accesorias hasta que la condición se cumpla. Es pues el cumplimiento de la condición quien determina la perfección
del contrato, mientras que su incumplimiento en el plazo estipulado determina la definitiva ineficacia del mismo. La condición es suspensiva si las
partes subordinan la transmisión a la obtención de una licencia administrativa.
Desde el punto de vista del Promotor Inmobiliario, los objetivos a obtener
en la negociación de este tipo de contratos preparatorios, necesarios las
mas de las veces, para disponer de un tiempo para realizar las comprobaciones administrativas oportunas, para lograr que alguna o algunas de
las autorizaciones urbanísticas necesarias, - que han sido puestas como
condición para la compra -, se aprueben, o bien para lograr la financiación necesaria para su adquisición, son los siguientes:
¾ El máximo plazo posible
¾ El mínimo precio a pagar por la opción ( el ideal es conseguirla gratis)
¾ La máxima seguridad de que el vendedor no puede anular la operación unilateralmente.
Otro aspecto a tener en cuenta, es aclarar la intervención del API, en
cuanto a su aspecto negocial, intentando que nuestro interlocutor sea
siempre el dueño del terreno, aunque pueda estar asesorado por el API, y
no que las negociaciones recaigan exclusivamente en este; y también en
su aspecto económico, aclarando quien debe abonar la comisión, puesto
que, en general, los honorarios lo deben abonar el vendedor, salvo pacto
expreso en contrario que hay que conocer. El contrato con el API es un
contrato de servicios y lo puede haber suscrito el vendedor, corriendo a
su cargo, en este caso, la correspondiente comisión, o bien ser un contrato, que en las primeras conversaciones, se le exige firmar al comprador
del terreno, como requisito previo a la presentación de la propiedad con la
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PROMOCIONES INMOBILIARIAS
que se va a negociar. Otras veces se conviene que la comisión se abone
a partes iguales por el comprador y el vendedor.
El API es un profesional dotado de titulo expedido por el Ministerio de
Fomento y que deberá pertenecer al Colegio profesional correspondiente.
Todo ello no impide que el mandato de intermediacion inmobiliaria pueda
realizarse a otra persona física o jurídica cualquiera.
1.3 CONTRATO DE COMPRAVENTA
Una vez ejercitado, en su caso, el contrato de opción de compra, señal, precontrato o arras, se entra en el otorgamiento del contrato de compraventa,
que puede también de forma directa sin necesidad de contratos preparatorios,
pudiéndose otorgar el documento de compraventa en contrato privado, en
cuyo caso la titularidad Registral del inmueble sigue perteneciendo al vendedor, situación que encierra ciertos peligros para aquel, por lo que de ningún
modo es aconsejable. Esta situación se suele dar en el caso de que existan
cantidades pendientes de pago, ya que en caso contrario, y aun en este supuesto, se deben otorgar directamente en documento público, la Escritura
Publica otorgada ante Notario, que es el único documento con acceso al registro de la Propiedad.
Por el contrato de compraventa una de las partes, el vendedor, se obliga a
entregar una cosa determinada a la otra parte, el comprador, que se obliga a
pagar por ella un precio cierto en dinero o signo que lo represente. La venta
se perfecciona entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si
se han convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la
una ni la otra se hayan entregado.
Si después de suscrito el contrato cualquiera de las partes incumple su obligación inmediata (mas adelante hablaremos de los supuestos de resolución
del contrato de compraventa por la existencia de vicios o incumplimiento en el
pago aplazado): de entregar la cosa por parte del vendedor o de pagar su
precio por parte del comprador, la parte que ha cumplido puede:
ƒ
Rescindir el contrato y desligarse de las obligaciones contraídas.
ƒ
Exigir de los Tribunales el cumplimiento del contrato a la parte que ha incumplido.
La ley prevé, para este cumplimiento inmediato del contrato, dos excepciones:
13
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
ƒ
El comprador puede suspender el pago del precio si es perturbado en la
posesión, o sea en el disfrute de la cosa o en el dominio, o sea en la titularidad de la misma. (Articulo 1502 del Cc.).
ƒ
El vendedor puede promover inmediatamente la resolución del contrato si
tiene fundado motivo para temer la perdida de la cosa inmueble vendida y
el precio. (Articulo 1503 del Cc).
La amplia libertad de contratación entre las partes se ve empañada en nuestro derecho al exigir, en los artículos 609 y 1095 del Cc, tratándose de
transmisión de bienes inmuebles, que con independencia del contrato
en si (que constituye el titulo) se de la entrega (el modo), que da lugar a
lo que en la literatura jurídica se conoce con el nombre de Teoría del Titulo y
el Modo. El modo puede revestir diversas formas:
ƒ
Entrega real, que consiste en la entrega física de la finca, que significa
posesión real de la misma.
ƒ
Entrega fingida, que puede ser:
¾ Simbólica instrumental, por medio del otorgamiento de la escritura
publica (artículos 1462 y 1464 del Cc.)
¾ Simbólica no instrumental, por medio de la entrega de llaves (articulo 1463 del Cc).
¾ “Brevi Manu”, que se da en el caso de venta al arrendador que ya
ocupaba el inmueble, en cuyo caso el contrato equivale a la entrega.
¾ Cuasi tradición, por medio de la entrega de títulos o del uso del derecho
¾ Por ley, en los casos específicamente recogidos en ella.
Así pues el contrato privado suele ser fuente de frecuentes controversias,
cuando el vendedor por las razones que fueren, se niega a entregar la cosa, o
se niega el vendedor o sus herederos, si este ha fallecido, a elevar el contrato
privado a escritura publica, casos en los que hay que recurrir a los Tribunales,
con el pretexto del vendedor de la nulidad o ineficacia de la compraventa por
falta de concurrencia de la entrega, el modo, lo que constituye una verdadera
falacia como bien señala la STS de 19 de febrero de 1990.
Es una característica esencial para la validez del contrato de compraventa la
capacidad legal de los contratantes, por lo que tratándose de vendedores
personas jurídicas (sociedades) los firmantes del contrato deben ser los representantes de aquellas debidamente autorizados para otorgar estos contratos, lo que se acredita mediante la correspondiente escritura publica de poder
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PROMOCIONES INMOBILIARIAS
inscrita en el Registro Mercantil, que este vigente. Cuando se trata de personas físicas deben ser mayores de edad y gozar de plena capacidad legal, debiéndose estudiar su vecindad civil, que es la determinante para la aplicación
a las mismas del derecho civil común (el código civil español) o el foral de la
comunidad autónoma a la que pertenezca. Si son solteros o viudos, no suelen
existir problemas adicionales, pero si en el caso de personas casadas según
el régimen patrimonial aplicable a su matrimonio, que puede ser:
ƒ
Separación de Bienes, cada cónyuge adquiere para sí solo los bienes
que obtiene de forma onerosa y puede disponer libremente de los mismos
sin necesitar el consentimiento del otro cónyuge.
ƒ
Gananciales, cualquier adquisición onerosa, hecha por uno u otro cónyuge, concurriendo o no el otro, pertenece a ambos a partes iguales, no pudiéndose disponer de ellos por el consentimiento de uno solo de los cónyuges, sino por ambos conjuntamente o por uno de ellos con el consentimiento del otro.
El régimen matrimonial debe constar en escritura pública denominada, capitulaciones matrimoniales, que podrá haber sido otorgada antes o después
del matrimonio. En defecto de dichas capitulaciones, la aplicación de un régimen u otro viene determinada por la vecindad civil.
La vecindad civil se determina por el articulo 14 del Código Civil, y para matrimonios celebrados antes del 15 de octubre de 1990, la mujer sigue la vecindad del marido, mientras que para los matrimonios constituidos con posterioridad a esta fecha, el matrimonio no altera la vecindad, a menos que cualquiera de ellos quiera adoptar la de su consorte. Se adquiere la vecindad civil
por el nacimiento, adoptando la de los padres y se altera por la residencia
continuada durante dos años en otro territorio distinto al de origen, siempre
que así se manifieste en el Registro Civil, o por residencial continuada por
mas de diez años aunque no se haya manifestado tal voluntad.
Es obligación del vendedor el saneamiento del inmueble vendido (articulo
1474 del Cc), por el que debe responder en un doble aspecto:
ƒ
Por evicción, garantizara al comprador la posesión legal y pacifica del
inmueble vendido, ante la eventualidad de que se prive al comprador, por
sentencia firme, y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o
parte de él.
ƒ
Por vicios o defectos ocultos (aunque los ignore) que tuviere el inmueble,
si lo hacen impropio para el uso a que sé destina, o si disminuyen de tal
modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no lo habría ad-
15
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
quirido o habría pagado menos; el comprador puede, en estos casos, optar por desistir del contrato, o rebajar una cantidad proporcional del precio,
y para ello dispone de seis meses, a contar desde la entrega del inmueble
vendido.
Para determinar el precio del inmueble objeto del contrato caben dos alternativas:
ƒ
A precio alzado, señalando según el articulo 1471 del Cc:
¾ Solo los linderos
¾ Los linderos y su cabida en metros cuadrados o unidad equivalente,
con lo cual deberá entregarse todo lo comprendido dentro de los linderos, aun cuando exceda de la cabida; y si no se pudiere entregar
todo, el precio pactado se reducirá de forma proporcional, salvo que
el comprador inste la resolución del contrato.
ƒ
A razón de un precio unitario, establecido sobre la base de los siguientes supuestos:
¾ Precio por metro cuadrado de superficie bruta del terreno
¾ Precio por metro cuadrado de techo edificable
El primer sistema supone comprar el inmueble como “cuerpo cierto”, por lo
que no caben reclamaciones posteriores sobre excesos o defectos de cabida.
Si se adquiere a razón de un precio unitario sobre superficie bruta de terreno,
es fácil realizar la comprobación de su cabida, con un simple levantamiento
topográfico, y solicitar su correspondiente modificación Catastral.:
También podrá solicitarse la inscripción del exceso de cabida a través de la
incoación de un expediente de dominio.
Según los artículos 8 y 10 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, la aprobación definitiva del proyecto de equidistribucion será titulo suficiente para:
ƒ
La inmatriculacion de fincas que carecieren de inscripción
ƒ
La rectificación de su extensión superficial, de sus linderos o d cualquier
otra circunstancia.
ƒ
En el caso de que la finca origen fuere de titular desconocido, la finca resultado se inscribirá a favor de la Administración actuante, con carácter fiduciario y para la entrega a quien acredite mejor derecho sobre la misma.
16
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
En el mercado inmobiliario este tipo de transacciones se suelen utilizar para
adquirir terrenos que todavía no han sido calificados al estar pendiente de
aprobación el PGOU, aunque lógicamente el precio unitario tendrá en consideración la previsible futura calificación urbanística.
Si el terreno, ya esta calificado urbanisticamente, aunque todavía esta sin
concretar la edificabilidad que le corresponde, por estar parte del planeamiento sin aprobar, se suele adquirir fijando un precio unitario, que se aplicara, en
principio a la edificabilidad inicialmente prevista, modificándose el precio final,
en mas o en menos, como consecuencia de aplicar el precio fijado a la edificabilidad final resultante.
Si se adquiere a razón de un precio unitario, hay que tener en cuenta las situaciones, posteriores a la firma del contrato que según el artículo 1.469 a
1.472 del Cc, pueden darse, y que se resumen en la Tabla:
TABLA 1.1
SITUACIÓN
Defecto de Cabida
Exceso de Cabida
SUPERFICIE REAL
ACCIONES PARA EL COMPRADOR
(plazo máximo para su
ejercicio 6 meses)
Inferior a 1/10
Optar por la rebaja proporcional del precio o por la rescisión
del contrato
Superior a 1/10
Rebaja proporcional del precio.
Inferior a 1/20
Pagar el exceso
Superior a 1/20
Optar por pagar el exceso o
desistir del contrato
Igual Cabida, pero
Si el menor valor
alguna parte de ella no excede de 1/10
es de la calidad expresada en el contrato
Si el menor valor no
excede de 1/10
Optar por rescindir el contrato
o rebajar proporcionalmente el
precio.
Rebajar proporcionalmente el
precio.
Como hemos dicho la adquisición de un terreno esta ligada de forma directa
al aprovechamiento urbanístico que tenga asignado. Si el terreno no es urbanizable en la compraventa se deberá hacer constar según la vigente Ley del
Suelo, en el artículo 21 de la Ley 6/1998, que se trata de terrenos no susceptibles de edificación; pero en el resto de casos, en la enajenación deberá
hacerse constar:
17
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
ƒ
En los terrenos de urbanizaciones de iniciativa particular, la fecha de
aprobación del planeamiento y las cláusulas que se refieran a la disposición de las parcelas y compromisos con los adquirentes.
ƒ
En terrenos en proceso de urbanización, los compromisos que el propietario
haya asumido, en orden a la misma, y cuyo cumplimiento este pendiente.
En caso contrario, el contrato se podrá rescindir por el comprador, en el plazo de
un año desde su otorgamiento, y exigir la indemnización por daños y perjuicios.
Es obligación del comprador el pago del precio en las condiciones y plazos estipulados; pudiéndose efectuar el abono del precio en las siguientes modalidades:
ƒ
Confesado, por declaración del vendedor de que ya ha recibido el precio
con anterioridad al acto de firma del contrato, sirviendo la referida declaración como carta de pago.
ƒ
De presente, en el acto de la firma del contrato, pudiéndose realizar el
pago en efectivo, entregando billetes y monedas en euros de curso legal,
o bien en talones o cheque, lo que en este caso, representa un peligro de
impago, por lo que se suele exigir en estos casos el pago con talón conformado, por el que el Banco o Entidad de Crédito librada certifica que
existe saldo en la cuenta del librador y queda congelada dicha cantidad
hasta la presentación a su cobro del cheque.
ƒ
Aplazado, en cuyo caso el precio se abona en los plazos convenidos, o
bien parte en efectivo y parte aplazada. La documentación de los pagos
aplazados puede efectuarse en las siguientes modalidades:
¾ Simple compromiso de ingresar la cantidad correspondiente de cada
plazo a pagar en una cuenta bancaria determinada del vendedor.
¾ Instrumentando los futuros compromisos en letras de cambio o en
pagares, librados por el vendedor y aceptados por el comprador.
A su vez, respecto a estos compromisos de pago aplazado, y desde el punto
de vista de garantizar su cobro, pueden estipularse en el contrato las siguientes cláusulas:
ƒ
Sin ninguna garantía expresa, excepto, claro esta, la personal del deudor,
que según el artículo 1124 del Cc responde con todos sus bienes presentes y futuros.
ƒ
Con garantía establecida, como cláusula resolutoria expresa, que actúa en
caso de falta de pago, y una vez requerido judicialmente o por acta notarial el deudor al pago, según el artículo 1504 del Cc.
18
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
ƒ
Con condición suspensiva, por la que el dueño del terreno retiene su propiedad hasta el total pago del mismo.
ƒ
Afianzando las cantidades aplazadas, por medio de aval de un tercero,
generalmente se exige que el avalista sea una Entidad de Crédito; en el
caso de que los pagos se hayan instrumentado en letras de cambio o pagares, el aval se puede también formalizar en el mismo documento.
ƒ
Hipotecando el terreno a favor del propio vendedor o de un tercero que
facilita la financiación necesaria.
En el caso de pagos aplazados instrumentados en letras de cambio, es útil
reseñar los efectos en la propia escritura de compraventa (señalando numeración de cada letra, fecha de aceptación, fecha de vencimiento y nominal de
cada una), ya que con esta precaución, al comprador le bastara acreditar ante
Notario, que tiene las letras ya pagadas en su poder para que le pueda ser
otorgada la correspondiente escritura publica de cancelación sin necesidad
del concurso del vendedor, lo que representa indudables ventajas en caso de
fallecimiento o inexistencia de este (Resolución de la Dirección general de
Registros y Notariado de 30 de mayo de 1980, sobre la base de los artículos
23 y 156 de la Ley Hipotecaria).
En general, los pagos aplazados que se hayan convenido se incrementan con
el importe correspondiente al tipo de interés anual que igualmente se hubiese
pactado.
Un último aspecto, a determinar en las negociaciones, es quien corre con los
gastos que origina la operación, y que vamos a enumerar a continuación:
ƒ
Otorgamiento de la Escritura Publica, Primera Copia, y posteriores Copias
que pudieran expenderse de la misma por el Notario autorizante.
ƒ
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Legalmente, según el Artículo 1455 del Cc, los gastos de otorgamiento corresponden al vendedor, y los de primera copia y los posteriores a la venta,
como es el caso de la inscripción registral, al comprador, aunque lógicamente
existe libertad para que se pueda pactar cualquier otra distribución de gastos
que se convenga. Según la ley foral Navarra, estos gastos se reparten al 50%
entre comprador y vendedor.
19
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
1.3.1
OPERACIONES Y CLÁUSULAS COMPLEMENTARIAS EN LA COMPRAVENTA
Al realizar la compraventa, pueden existir dos tipos de problemática jurídica
que es preciso resolver “a priori” o en el propio clausulado del contrato:
ƒ
La derivada de la titularidad registral de la finca objeto del contrato
ƒ
La derivada del aseguramiento de las cantidades aplazadas.
El Promotor, en cualquier caso, debe intentar que el otorgamiento de la escritura pública se realice lo más rápidamente posible, como único medio para su
acceso al Registro de la Propiedad, para tener así la máxima seguridad frente
a terceros. Surge pues la primera problemática: que tengamos dificultades
para que esta inscripción registral se efectúe a nuestro nombre sin ninguna
incidencia.
El segundo inconveniente se deriva directamente de la posible oposición del
vendedor del terreno, que es su propietario, sobre las garantías que se le
pueden ofrecer por las cantidades pendientes de pago. Para resolver esta
problemática se suelen utilizar cláusulas legales inmersas en el propio contrato de compraventa como: las Suspensivas, Resolutorias, el Pacto de Reserva de Dominio, el Pacto de Reserva de Hipoteca, el Pacto Comisorio
o la Condición Resolutoria Tácita. Otro camino es la utilización de garantías de tipo económico, que pueden figurar de forma independiente al propio
contrato de compraventa: Fianzas de terceros (normalmente Entidades de
Crédito), Letras Avaladas o Hipoteca.
Hay que tener en cuenta que si la compra se efectúa con pago aplazado, la
única forma de tener el terreno adquirido libre de cargas, para poder acceder
a los Prestamos para la Construcción, es la de utilizar fianzas de terceros o
letras avaladas, ya que en el resto de supuestos, el hipotecante quedara
siempre en segundo lugar, situación a la que no suelen acceder. En el caso
de que el promotor obtenga una hipoteca sobre el terreno, se consigue pagar
al vendedor en efectivo, y la hipoteca concedida puede ampliarse para la
construcción.
1.3.2
MODIFICACION REGISTRAL DE FINCAS
La casuística con la que nos podemos encontrar, tiene las siguientes características comunes:
ƒ
las operaciones deben ser efectuadas por el propietario, titular registral, y
otorgarse en escritura publica.
20
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
ƒ
en el caso de fincas hipotecadas, la hipoteca continua íntegramente tanto
sobre la finca primitiva como en las resultantes de la modificación, debiendo comparecer, en su caso, el acreedor hipotecante, a fin de distribuir la
responsabilidad hipotecaria sobre las fincas o determinar la liberación de
alguna o algunas de ellas.
Se necesita licencia municipal previa o certificado de innecesariedad.
Los tipos de modificaciones son las siguientes:
ƒ
Defecto de cabida
ƒ
Segregación, implica separar de una finca registral una porción de la
misma, que va a ser la finca objeto del contrato de compraventa, que pasa
a constituirse en finca registral independiente de la finca origen, denominada finca matriz, en contraposición de la nueva finca creada que se denomina finca segregada.
ƒ
División material, supone que una única finca registral se descompone
en dos o más porciones que forman fincas registrales nuevas, propias e
independientes de la inicial, que desaparece del Registro de la Propiedad.
ƒ
Agrupación de fincas, supone que dos o más fincas registrales independientes se unen para formar una única finca registral. Solo pueden agruparse fincas colindantes o las que no siéndolo constituyan una unidad
económica (agrupación de fincas discontinuas). En el caso de que la
agrupación sea de distintos propietarios, se constituye entre ellos un condominio o comunidad de bienes, determinándose las cuotas indivisas que
le corresponde a cada propietario en la finca resultante de la agrupación.
ƒ
Agregación de fincas, supone que una finca registral pasa a formar parte
de otra finca registral independiente de cabida superior, desapareciendo la
primera y permaneciendo en el registro la segunda ampliada en proporción a la finca que se ha integrado en la misma. Solo pueden ser objeto de
agregación las fincas colindantes o las que no siéndolo constituyan una
unidad económica (agrupación de fincas discontinuas) y además es condición indispensable que la superficie de la finca a agregar no exceda de
la quinta parte de la finca receptora.
1.3.3
CLÁUSULAS DE CONDICIÓN
Una de las posibilidades que los contratantes tienen en cualquier operación
que efectúen es el sometimiento de la misma a condición. Las condiciones
pueden ser de dos tipos: suspensivas y resolutorias.
21
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
Siguiendo lo dispuesto en los artículos 1122 y 1123 del Código Civil es condición suspensiva aquella que tiene como objeto suspender la eficacia del contrato principal del que son accesorias hasta que la condición se cumpla. El
cumplimiento de la condición determina la perfección del contrato mientras
que su incumplimiento en el plazo estipulado determina la definitiva ineficacia
del mismo.
Por el contrario, las condiciones resolutorias no impiden que el contrato principal surta efectos desde su inicio, pero su cumplimiento determina la Resolución de las obligaciones asumidas por los contratantes y consiguiente restitución de las prestaciones ya realizadas. Es decir la extinción de la condición
resolutoria determina la consolidación de los efectos del contrato.
Las cláusulas de más frecuente utilización son las siguientes:
ƒ
Pacto de reserva de dominio, es una cláusula de carácter resolutorio
(STS de 14 de marzo de 1966 y 14 de noviembre de 1970) en cuya virtud
se transmite solo la posesión de un bien, no la propiedad, que queda reservada a favor del vendedor hasta tanto el adquirente satisfaga el total
importe del precio acordado.
ƒ
Cláusula resolutoria explicita, condición que acompaña a la compraventa de un bien, dando lugar, en caso de impago de su precio, a la resolución del contrato.
ƒ
Garantía hipotecaria a favor del vendedor, que permite ejecutar el bien
en caso de impago.
ƒ
Pacto de retro, es un retracto convencional que supone la venta de un
bien con derecho, para el vendedor, de recuperar la cosa vendida.
1.4 EL CONTRATO DE APORTACIÓN
Es un contrato que la doctrina mayoritaria ha venido calificando como de
permuta de cosa futura, si bien la jurisprudencia lo califica de contrato de carácter atípico (Sentencias del TS de 22 de mayo de 1974, 2 de enero de
1976, 30 de junio de 1977, 12 de febrero de 1979 y 7 de julio de 1982), que
consiste en adquirir la propiedad o el uso del terreno con el compromiso por
el promotor (cesionario), de entregar al vendedor (dueño del terreno o cedente) una parte de los inmuebles a construir sobre el mismo. Sus modalidades
son las siguientes:
22
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
ƒ
Aportación del solar por el dueño
Operación que puede realizarse, a su vez, bajo las siguientes modalidades:
¾ Clásica determinada, en la que se transmite la propiedad del solar a
cambio de que se transmita al cedente determinados pisos o locales
del edificio construido sobre él.
¾ Clásica Indeterminada, por la que se transmite la propiedad del solar a cambio de un porcentaje (son porcentajes usuales del 20% al
30%) sobre lo edificado, sin determinar a priori los pisos, plantas o locales que se recibirán
¾ Cesión de Cuota Indivisa, por la que no se transmite la totalidad del
solar, sino solo una parte indivisa de aquel, recibiendo como contraprestación ciertas viviendas o locales a construir sobre el mismo. Por
ejemplo, si se pacta una operación de aportación al 30%, el dueño del
solar solo transmite el 70%, recibiendo a cambio el porcentaje de edificación del 30% de lo edificado, sobre el solar que será de su titularidad. Presenta la problemática, para el cedente, de que se constituye
un proindiviso sobre el terreno, lo que representa que el cedente tiene
la correspondiente cuota de responsabilidad sobre el negocio inmobiliario del promotor, asumiendo en particular, durante la construcción,
su parte proporcional en las obligaciones y responsabilidades de la
misma, respondiendo con todo su patrimonio de forma ilimitada, en
virtud de lo dispuesto en los artículos 393 Cc y 1.911 del Cc.
¾ Cesión del Derecho de Vuelo por la que el dueño del solar a cambio
de la ejecución de la plante baja, o de esta y de algunas sucesivas, le
transmite el derecho a la sobreelevacion del edificio, por encima de
las plantas que se ha reservado el cedente dueño del solar y que se
obliga a construir el promotor. No existe en este caso, transmisión del
solar, ya que el dueño retiene su propiedad, limitándose a ceder un
derecho real, el del vuelo, que como tal será hipotecable. Presenta
una importante seguridad para el cedente del terreno, ya que el promotor debe construir primero las plantas bajas del edificio que serán,
parte o todas ellas, para el cedente, y una vez terminadas estas, es
cuando nacerá jurídicamente su derecho de vuelo sobre las plantas
restantes a construir sobre aquellas, que serán las que se quede el
promotor.
¾ Reserva de Vuelo, es el caso inverso del anterior, por el que el dueño del solar transmite el mismo, reservándose para si como contraprestación un derecho de sobreelevacion a partir de una determinada
planta. Su seguridad quedara en precario ya que el promotor adquiere la propiedad de solar y el derecho que se ha reservado nace después de que se hayan construido las plantas del promotor.
23
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
¾ Cesión del Derecho de Superficie (ver concepto en epígrafe
5.2.2.1), por el que se pacta la transmisión por el dueño del derecho
de superficie sobre el solar, recibiendo como contraprestación la adjudicación de ciertos pisos o locales.
¾ Venta del solar mediante contraprestación aplazada y alternativa
a favor del vendedor, por el que se pacta la transmisión por el dueño
del solar con precio previamente fijado o en las unidades de obra determinadas como equivalentes al mismo. Sistema que tiene la ventaja
para el cedente de que en caso de incumplimiento por el promotor, el
cedente recibiría el precio en dinero que se hubiese pactado por el
mismo.
Las operaciones de aportación son las preferidas por los Promotores, ya
que desde el punto de vista financiero, la adquisición del solar no implica
desembolso dinerario (salvo una pequeña parte, sí se pacta una de carácter
mixto, con entrega de una cantidad en metálico y el resto en unidades a construir). No obstante suele presentar dificultades de negociación con los dueños
de los terrenos, ya que en estos casos hay que equilibrar la asimetría de las
obligaciones que asumen las partes: el dueño del solar cede su titularidad en
el momento de formalizar el contrato, mientras el promotor, sin entregar nada
a cambio, salvo una simple promesa de futuro, entra en posesión del solar,
encarga la construcción de una determinada edificación sobre el mismo, lo
hipoteca, vende los pisos y locales, etc.
1.5 PROCESO DE TRANSFORMACIÓN FÍSICA DE LAS
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
Normalmente, en una Promoción Inmobiliaria, los primeros desembolsos necesarios, son para la adquisición del terreno.
Posteriormente hay que diseñar, titularizar y ejecutar las correspondientes
edificaciones, que dan vida a los correspondientes productos inmobiliarios
(viviendas, locales comerciales, plazas de garaje, trasteros, etc.), que originan
nuevos desembolsos correspondientes a la Fase de Promoción Inmobiliaria, propiamente dicha, que finaliza una vez realizada la comercialización, en
la que se reciben las correspondientes entregas dinerarias de los clientes, y
por parte de la promotora se entregan los productos terminados.
Es además, una decisión de inversión compleja, ya que en su desarrollo y
planteamiento inciden materias especializadas: de carácter jurídico, tales como el derecho civil, urbanístico, registral y fiscal; materias pertenecientes al
24
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
campo económico, en cuanto a su financiación, y materias de comercialización y marketing.
En la primera decisión, cuando se estudia la posible adquisición de un terreno, hay
que estar bien seguros de sus parámetros urbanísticos fundamentales
Normalmente, en el Sector Inmobiliario se habla, casi siempre, del precio de
un terreno, utilizando la referencia de un Precio de Repercusión, o precio
del metro cuadrado edificable sobre el solar.
EL PRODUCTO A EDIFICAR
CIUDAD
SOLAR
ZONA DE INFLUENCIA
LO DETERMINA SU UBICACION EN UNA ZONA
DE LA CIUDAD
EL PRECIO DE
REPERCUSION
PRECIO SOLAR = P
EDIFICABILIDAD NO COMPUTABLE
SC = M2. EDIFICADOS
SOBRE RASANTE
RASANTE
SU = M2. DE SUELO
EDIFICABILIDAD BAJO RASANTE
PRECIO DE REPERCUSION = P / SC
La ubicación del solar, enclavado
en una determinada zona de la
ciudad, determinara, en la mayoría
de los casos, el producto a edificar.
Un estudio del mercado inmobiliario de la zona, nos determinara que
tipo de vivienda se demanda, tanto
en su calidad como en su programa funcional (numero de dormitorios, dimensiones mínimas del salón, etc.).
Hay que tener en cuenta que además de la edificación, que computa
a efectos de edificabilidad máxima,
y en consecuencia del precio de
repercusión, existe otra que no
computa, o lo hace de forma parcial, como puede ser la ubicada por
encima de la rasante en el caso de
ciertas terrazas (computables al
50%), o la situada bajo cubierta; y
en general, la situada por debajo
de la rasante, dedicada a trasteros
o plazas de garaje.
No obstante, y a pesar de que aparentemente, esta edificabilidad suplementaria no tiene precio de repercusión de solar, tiene un coste de edificación, y por
lo tanto es primordial conocer si será rentable o no su construcción. Por lo
que también deberemos acudir al correspondiente estudio de mercado de la
zona, para determinar si estas edificaciones complementarias tendrán buena
acogida. A veces suelen ser determinantes para el éxito de la promoción, en
su conjunto, ya que la ausencia, por ejemplo de plazas de garaje, puede su-
25
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
poner una dificultad añadida, a veces insuperable, a la comercialización de
las propias viviendas.
Igual sucede en el caso típico de un bloque residencial, cuando se pretende
comercializar sus plantas bajas como locales comerciales, decisión que puede significar, no solo la facilidad de comercialización del resto de la promoción, al hacerla atractiva por disponer de todo tipo de servicios en su proximidad, de los que carece la zona, sino también, a veces, la salvación financiera
de la misma, si se tiene la suerte de comercializarlos con rapidez a entidades
bancarias, compañías de hipermercados, etc., o hasta la ruina de la misma, al
no tener posibilidad de venta, por saturación de la zona, un volumen importante de los ingresos previstos.
1.6 PROCESO DE TRANSFORMACIÓN JURÍDICA DE LAS
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
Los bienes inmuebles figuran en dos registros de carácter público: El Catastro
y el Registro de la Propiedad. El primero tiene como finalidad la representación gráfica de los inmuebles, y su objeto único y básico, es el de individualizar y dar existencia física a los mismos, siendo su carácter eminentemente
fiscal. Por el contrario, el segundo, tiene por objeto la descripción o anotación
de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales, por lo
que su esencia es la de servir como elemento de publicidad y seguridad jurídica en el trafico inmobiliario.
La descripción de la finca en el Registro de la Propiedad se hace exclusivamente
para determinar quien es su propietario y quienes los titulares de derechos reales
limitados sobre ella. Para el Registro la finca no es necesariamente una superficie
delimitada, sino que su cualidad es puramente formal: es finca todo lo que abre
folio en el Registro con un número especial y bajo ese número se agrupan
todos los actos que se relacionan con el inmueble. Una vez abierto folio registral,
la finca queda descrita por los siguientes elementos:
ƒ
Naturaleza (rústica o urbana)
ƒ
Situación
ƒ
Linderos (nombre y titularidad de las fincas colindantes)
ƒ
Medida superficial (que no es un parámetro esencial)
ƒ
Nombre (sí existe)
ƒ
Numero de la Finca (que identifica el folio donde figura inscrita)
26
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
Iniciado el proceso urbanístico, en general, la finca o parte de la misma, será
aportada a una Junta de Compensación, con lo cual se deben inscribir, por
medio del otorgamiento de las correspondientes escrituras publicas, las modificaciones físicas: Segregación, Agrupación, Agregación o División.
A su vez, consecuencia del proceso de ejecución del planeamiento urbanístico, la Junta de Compensación, nos adjudicara las fincas resultantes, una vez
deducidas las cesiones obligatorias, con números de fincas nuevos, y en general con la carga de urbanización (importe proporcional que corresponda a
su ejecución), que también figurara en el Registro de la Propiedad, hasta su
cancelación (una vez acabada la urbanización y completado, a satisfacción,
su pago).
Iniciado el proceso de promoción inmobiliaria, se debe registrar otro cambio
físico, declarando la Obra Nueva, que es la edificación que se proyecta ejecutar sobre el solar. Dicho otorgamiento se realiza en escritura publica y puede llevarse a cabo al inicio de la construcción (previa la obtención de la correspondiente Licencia Municipal de Obras, que nos exigirá el Notario).
A continuación, o de forma simultanea con la anterior declaración, se suele
otorgar el correspondiente Régimen de División Horizontal, también en escritura publica, proceso por el cual damos nacimiento a cada una de las fincas
(que tendrán ahora un numero registral de finca individualizado y distinto de la
finca que constituye el suelo que las soporta, que pasa a ser un elemento
común) que componen la edificación proyectada, quedando cada uno de ellos
como finca independiente, con sus zonas accesorias (portal, escaleras, etc.),
como zonas comunes, cuya titularidad pertenece en pro indiviso, a aquellas.
A su vez, Registro y Catastro están cada vez mas coordinados, por la nueva
exigencia legal, de que en toda venta de inmuebles se haga constar su numero de referencia catastral.
Como vemos, con este entramado jurídico, se pasa de la finca original, aportada inicialmente, a la Junta de Compensación, a tener individualizadas en el
Registro de la Propiedad, las fincas correspondientes a los productos objeto
de la comercialización inmobiliaria. Se puede así, establecer contratos, públicos o privados de compraventa, con los clientes de nuestra promoción, que
tendrán total seguridad jurídica, al constar, el numero registral de la finca que
se vende en cada caso.
Así mismo, la entidad que financia la promoción inmobiliaria, por medio de la
correspondiente garantía hipotecaria, tiene mayor seguridad jurídica, al poder
dividir la hipoteca por cada una de las fincas producto de la misma.
27
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
F IN A L IZA C IO N D EL
PR O C ESO JU R ID IC O D E
T R A N SFO R M A C IO N
PISO 3° B FIN C A N ° 25.608
P-3
E SC ALE R A
P-2
(ZO N A C O M U N )
P-1
PLN A T A B A JA : LO C A LE S C O M E R C IALE S
B A JO
S O T AN O 1 G AR A JE Y T R AS T E R O S
SO T A N O 2 G AR A JE Y T R AS T E R O S
RASANTE
T E R R E N O FIN C A 25.600
Y en consecuencia, al constituirse
la escritura de préstamo hipotecario, nos exige, en general, tener
inscritas en el Registro de la Propiedad, la declaración de Obra
Nueva y la constitución del Régimen de Propiedad Horizontal, realizando ambas declaraciones al inicio de las obras, como veremos
cuando se tenga la licencia.
Aunque también veremos pueden declarase al final de la obra, si la entidad
prestamista no exige para la concesión del préstamo hipotecario tener individualizadas las diversas fincas objeto de la promoción, para así poder dividir la
garantía hipotecaria entre las fincas resultantes de aquella.
1.7 DESGLOSE DE COSTES POR FASES DE ACTIVIDAD
En cada una de las fases que caracterizan una promoción inmobiliaria, aparecen una serie de costes y gastos, cuya estructura porcentual es muy variable, ya que depende fundamentalmente del precio de repercusión del suelo y
del coste de la obra.
El detalle del desglose de costes vamos a tratar de sistematizarlo, en los cuadros siguientes:
28
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
TABLA N° 1.2
COSTES EN LA FASE DE GESTIÓN URBANISTICA
Adquisición del Terreno Pago propietarios
Gastos de Titulación (Notario y Registro)
Impuestos que gravan la adquisición (ITP y AJD o IVA)
Impuestos Locales (IBI, IVTU)
Documentos de
Proyecto de Programación Urbanística (PAU)
Planeamiento
Plan Parcial (PP)
Plan de Reforma Interior(PERI)
Estudio de Detalle (ED)
Tasas Municipales de
Sobre los documentos de
Tramitación
Planeamiento
Desarrollo Sistema de Constitución Junta Compensación
Ejecución
Proyecto de Compensación y/o de Reparcelacion
Tasas Municipales de
Sobre los documentos de los
Tramitación
Sistemas de Ejecución.
Proyecto de
Honorarios Técnicos
Urbanización
Licencia Obras Urbanización
Ejecución Obras de
Pago Contratista
Urbanización
Dirección Técnica Obras Urb.
Gastos Financieros
Coste prestamos y créditos
FASE DE PROMOCION INMOBILIARIA
Estudios previos
Levantamiento Topográfico
Estudio Geotécnico
Proyectos
Proyecto Básico (Arquitecto)
Proyecto de Ejecución (Arq.)
Estudio Seguridad y Salud (Apar.)
Licencia de Obras
Impuesto sobre Construcciones
Tasas Municipales
Avales Garantía reposiciones
Ejecución Obra de
Viviendas
Edificación
Locales
Anejos (Garajes y/o Trasteros)
Urbanización Interior (Piscinas, Jardines, etc.)
Dirección Técnica de
Dirección Obras (Arquitecto y Aparejador)
las Obras
Dirección Seguridad y Salud
Control de Calidad
Gastos de Titulación
Declaración de Obra Nueva
División Horizontal
Formalización Escritura Préstamo Hipotecario
Otras Licencias y
Licencia de Primera Ocupación
Tasas
Tasas Viviendas Protección Publica (en su caso)
Impuesto Bienes Inmuebles (IBI)
Impuesto Municipal Actividades Económicas (IAE)
Cédula de Habitabilidad ( en su caso)
Gastos de Implantación Acometida Eléctrica
de Servicios
Boletines de Energía y Agua
Gastos Financieros
Intereses Aplazamiento pagos adquisición de los terrenos.
Intereses Prestamos Hipotecarios
Avales cantidades a cuenta.
Intereses Prestamos Puente y/o líneas de crédito.
Gastos por Descuento de Efectos
29
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
Estos costes y gastos se contraponen con los ingresos previstos por las ventas (o las rentas obtenidas vía alquileres) de la promoción.
Estudio Económico y su Flujo de caja relacionado, al distribuir en el tiempo
estos costes, son los elementos básicos a elaborar en un momento inicial,
cuando estamos estudiando la viabilidad económica de un terreno, que nos
ofrecen a un determinado precio de repercusión, para desarrollar sobre él,
una determinada promoción inmobiliaria, de la que solo podemos prever, muy
someramente, sus parámetros básicos, ya que en ese momento todavía no
disponemos de un proyecto que nos concrete, los metros cuadrados reales
que debemos construir y podemos vender (ya que la mayoría de las veces no
coinciden), así como la tipología de los distintos productos a ejecutar (numero
de viviendas de dos, tres o cuatro dormitorios, plazas de garaje, etc.), ni tampoco conocemos las posibilidades financieras reales, ya que todavía no
hemos podido concretar con las entidades financieras, los términos adecuados de una posible financiación, que nos cubran las necesidades de tesorería
en exceso sobre nuestros propios recursos.
Posteriormente, una vez terminado el proyecto, aunque sea a nivel básico,
podemos tener un conocimiento más profundo del producto a poner en el
mercado, por lo que, en ese momento, conviene repetir los cálculos iniciales,
para comprobar que los desvíos económicos que pudieran haberse producido
son asumibles.
Todavía nos quedan fuertes incógnitas por despejar, ya que la obra no la tenemos
contratada, por lo que una vez realizado este evento debemos de volver a recalcular el Estudio Económico y el Cash – Flow, introduciendo el valor de la obra contratada, sus condiciones de pago y la programación contractual. En ese mismo
momento debemos de efectuar un nuevo estudio de mercado, con objeto de fijar
los precios de venta, ajustándolos a los que rigen en ese momento, para cada uno
de los distintos tipos diseñados en el
proyecto, con lo cual tendríamos una
CURVAS DE ALTERNATIVAS FINANCIERAS
buena aproximación al proyecto de
+
PARA CUBRIR EL OBJETIVO DE REBAJAR
inversión a financiar, ya que estas
LOS SALDOS NEGATIVOS
necesidades de tesorería serán las
que debemos cubrir con los medios
de financiación mas adecuados de
0
entre los que podamos disponer.
Es evidente que los sistemas de financiación de las Promociones Inmobiliarias son muy distintos según
las diversas tipologías edificatorias y el destino previsto para las mismas. No
es igual obtener financiación para una promoción de tipo residencial destina-
30
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
da a la venta, que para una del mismo tipo destinada a alquiler. Ni tampoco
será igual si se trata de promociones de Régimen Libre o si son de Promoción Pública.
31
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
32
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
2
COSTES DE COMPRA DEL
SOLAR
2.1 PRECIO DEADQUISICIÓN DEL SOLAR
Ya hemos visto que en general, el precio unitario de adquisición de un terreno
tiene como parámetro de referencia unitario el precio de repercusión; multiplicando dicho precio unitario por la edificabilidad máxima teórica que la normativa urbanística nos permite construir sobre el solar, tendremos el precio total
de adquisición del terreno.
También hemos indicado que dicho precio se debe abonar en efectivo, o si
existen cantidades aplazadas, estas deben quedar suficientemente garantizadas, a juicio del vendedor, y que desde el punto de vista del Promotor, no
se pueden aceptar cláusulas que impidan que podamos hipotecar la el terreno junto a la edificación que proyectemos construir sobre él, en la figura que
denominamos préstamo hipotecario al promotor.
2.2 IMPUESTOS QUE GRAVAN LA ADQUISICIÓN DEL SOLAR
2.2.1 FISCALIDAD ESTATAL
La adquisición de inmuebles esta sujeta a IVA, aunque existen operaciones,
que aun sujetas a dicho impuesto están exentas, según sea la identidad del
vendedor o por el tipo de inmueble que se transmita (rústicos en el caso de
terrenos o de segunda o ulterior transmisión sí se trata de edificaciones, en
cuyo caso automáticamente quedan sujetas a TPO. La primera idea a considerar es que la cuota pagada por el promotor en concepto de TPO es
un gasto, que supone un mayor coste del terreno, que no es recuperable, (salvo en el caso de inmuebles para arrendamiento, por la vía de las
amortizaciones), mientras que el IVA es recuperable, y por lo tanto se
trata solo de un gasto de financiación, por el periodo que transcurre
desde que se soporta hasta que se recupera (totalmente o en un determinado porcentaje si le es aplicable la regla de prorrata).
33
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
Respecto a la tramitación de la operación de adquisición de suelo es necesario recordar que una vez otorga la escritura pública, los pasos a seguir son los
siguientes:
ƒ
Liquidar los impuestos de TPO o de AJD, según corresponda, en el plazo
máximo de un mes desde el otorgamiento, en la Comunidad Autónoma
correspondiente.
TABLA Nº 2.1
TRANSMISIONES
PATRIMONIALES (TPO)
ACTOS JURIDICOS
DOCUMENTADOS (DOCUMENTOS
NOTARIALES) (1)
Trans.
Inmuebles
Viviendas
Protegidas
Tipo
General
Viviendas
Protegidas
Renuncia a
Exención
Andalucía
7,0%
3,5%
1,0%
0,3%
2,0%
Aragón
7,0%
2,0%
1,0%
0,1%
1,5%
Asturias
7,0%
3,0%
1,0%
0,3%
1,5%
Baleares
7,0%
3,0%
0,5%
0,5%
1,5%
Canarias
6,5%
6,0%
0,75%
0,5%
0,75%
Cantabria
7,0%
5,0%
1,0%
0,3%
1,5%
Cataluña
7,0%
5,0%
(2)
0,1%
1,5%
Castilla – León
7,0%
4,0%
1,0%
0,3%
1,0%
Castilla – La Mancha
7,0%
6,0%
1,0%
0,5%
1,0%
Extremadura
7,0%
4,0%
1,0%
1,0%
2,0%
Galicia
7,0%
4,0%
1,0%
0,75%
2,0%
La Rioja
7,0%
3,0%
1,0%
0,5%
1,5%
Madrid
7,0%
4,0%
1,0%
0,2%
1,5%
Murcia
7,0%
3,0%
1,0%
0,125%
1,5%
Navarra
6,0%
6,0%
0,5%
0,5%
1,0%
País Vasco
6,0%
6,0%
0,5%
0,5%
1,0%
C. Valenciana
7,0%
4,0%
1,0%
0,1%
1,0%
COMUNIDAD
(1) Actos Jurídicos Documentados – Documentos Notariales (AJD – DN), en su modalidad de cuota variable. Los tipos fijos de este impuesto se liquidan sobre la base de
papel timbrado de cuantía 0,150253 euros por folio o 0,300506 euros por pliego. En
el caso de documentos unidos, testimonios y legitimaciones el reintegro se efectuara por
timbre móvil.
34
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
Se establece la siguiente escala:
TABLA Nº 2.2
IMPORTE DOCUMENTO
ƒ
Hasta 60.000 euros
TIPO APLICABLE AJD EN %
0,50
De 60.000 euros hasta 100.000 euros
0,75
Mas de 100.000 euros
1,00
ƒ
En caso de IVA la repercusión del impuesto, cuyo tipo vigente es del 16%,
la debe soportar el Promotor, al formalizar la escritura momento en que se
supone se realiza la entrega, y por la totalidad del importe pendiente de
pago en ese momento (si se han producido pagos a cuenta, con anterioridad a este acto, se habrá soportado el IVA correspondiente del 16% de
cada pago efectuado), y con independencia de que puedan existir cantidades a pagar con fecha posterior a la firma de la escritura (cantidades
aplazadas).
ƒ
Presentar el documento a inscripción en el Registro de la Propiedad (recordamos que este tramite no es obligatorio, pero sí muy conveniente, por
razones de seguridad obvias).
ƒ
Comunicar en el Ayuntamiento el cambio de titular respecto al Impuesto
Municipal de Bienes Inmuebles (IBI), previamente al otorgamiento de la
escritura se habrá solicitado del vendedor copia del último recibo de IBI
pagado.
ƒ
Comprobar que el vendedor presenta en el Ayuntamiento, en el plazo
máximo de un mes, la autoliquidación del Impuesto Municipal sobre Incremento de Valor de Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana.
A estos efectos las transmisiones inmobiliarias las podemos clasificar en tres
categorías con arreglo al siguiente cuadro:
35
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
TABLA Nº 2.3
CARÁCTER DE LA
TRANSMISIÓN
INMOBILIARIA
Sujeta
y no exenta de IVA
CASOS
Transmisión de terrenos edificables no resultantes de sistemas de
actuación urbanística, considerándose como tales, todo aquel que tenga
la consideración de solar:
a) Tal como se formula en la legislación urbanística
b) Con licencia previa o simultanea a la fecha de transmisión
c) Con edificaciones preexistentes para su derribo y construcción de
nuevas edificaciones.
Transmisión de terrenos no edificables en curso de urbanización no
resultantes de sistemas de actuación urbanística, para lo cual:
d) El transmitente desarrolle, por si, o promueva (por medio de otro),
una actividad urbanizadora.
e) Se hayan iniciado las operaciones materiales de transformación del
terreno.
Transmisión de terrenos resultantes de sistemas de actuación urbanística (reparcelaciones, proyectos de compensación, agrupaciones de interés urbanístico).
Transmisión de terrenos en curso de ejecución.
f) Iniciada pero no acabada.
g) Promotor o constructor de la edificación
Primeras transmisiones de edificaciones terminadas o rehabilitadas.
Transmisiones de edificaciones terminadas sujetas y no exentas de IVA,
aunque no constituyan primeras transmisiones.
Sujetas y exentas
Transmisión de terrenos rústicos.
Transmisión de terrenos no edificables.
Aportación de terrenos a sistemas de actuación urbanística y adjudicaciones de terrenos resultantes de dichos sistemas.
Transmisión de edificaciones terminadas sujetas y exentas de IVA .
No sujetas
En general, las realizadas por quien no sea sujeto pasivo de IVA. Como
supuestos especiales:
h) Transmisiones acciones y valores no exentas (art. 108 LMV)
i) Aportaciones de terrenos a Juntas de Compensación o similares
que no impliquen transmisión d propiedad.
j) Transmisiones forzosas en subasta publica.
Si al adquirir un terreno sujeto a IVA y exento, y en consecuencia sujeto a
TPO, se manifiesta la intención de construir edificios en Régimen de Viviendas de Protección Publica, VPO o VPP, la operación queda exenta del pago
del tributo, de forma provisional, y por el plazo de tres años, hasta que se
presente la Calificación Provisional de VPO o VPP. Esta carga figurara en el
36
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
Registro de la Propiedad, y quedara sin efecto si transcurren tres años a partir
de dicho reconocimiento sin que se obtenga la referida calificación.
En el caso particular de adquirir un terreno que pertenece a un no residente,
el Promotor esta obligado a retener un 5% del precio de la compraventa e
ingresar esa cantidad en Hacienda en el plazo máximo de un mes desde la
fecha de la transmisión, salvo que se trate de un no residente persona física
que haya adquirido el inmueble con mas de 20 años de antelación a la fecha
de la transmisión.
En el caso de permuta existen dos contratantes, y por tanto cuando ambos
ostenten la condición de sujetos pasivos del IVA, se producirán dos hechos
imponibles, ya que existen dos entregas de bienes. Sin embargo, si en la
permuta interviene un particular que no es sujeto del IVA, entonces existirá un
solo hecho imponible sujeto a IVA, ya que el otro aunque también estará sujeto quedara exento, y en consecuencia sujeto a ITP.
TIPOS IMPOSITIVOS
Los tipos impositivos de IVA, que afectan a las transmisiones inmobiliarias
son los siguientes:
TABLA Nº 2.4
OPERACIÓN MERCANTIL
TIPO IMPOSITIVO
Entrega de terrenos
16%
Entrega de edificios
16%
Entrega de edificios de viviendas (1)
7%
Entrega de Viviendas de Protección Oficial de
Régimen Especial
4%
(1) Se consideran como tales cuando más del 50% de su superficie esta dedicada a
viviendas.
2.2.2
FISCALIDAD LOCAL
IMPUESTO DE PLUSVALÍA (IVBNU)
Se trata de un impuesto de carácter local cuyo marco legal es la Ley 39/1998
de 28 de diciembre, Reguladora de las Haciendas Locales, reformada por la
37
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
Ley 52/2002, de 27 de diciembre, que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos urbanos a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los mismos por cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio,
sobre los referidos terrenos.
Se pone pues de manifiesto al adquirir un terreno de carácter urbano, siendo
el sujeto pasivo el vendedor. La mecánica de aplicación del impuesto es la
siguiente:
ƒ
Se parte del Valor Catastral de terreno a la fecha de transmisión, valor
conocido por figurar en los recibos de IBI
ƒ
Es necesario conocer también el numero de años que han transcurrido
desde la anterior transmisión hasta la actual
ƒ
Hay que conocer también las Ordenanzas Municipales, donde figuraran
unas Tablas con el porcentaje a aplicar, en función del número de años
transcurridos calculados en el apartado anterior:
TABLA N° 2.5. PORCENTAJES ANUALES MÁXIMOS PARA DETERMINAR EL
INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA
PERIODO (Años)
(%ANUAL)
1A5
HASTA 10
HASTA 15
HASTA 20
3,7
3,5
3,2
3,0
ƒ
Se calcula la BASE IMPONIBLE, como producto de: Valor Catastral x
Numero de años completos (sin fracciones) x Porcentaje aplicable (Según
las Tablas Municipales vigentes)
ƒ
Se calcula la CUOTA A PAGAR, como producto de: Base Imponible x Tipo
de cuota (Según la Tabla Municipal vigente). La Ley 51/2002 indica el tipo
de gravamen máximo que pueden aplicar los Ayuntamientos que es el
30%
IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES (IBI)
Es un impuesto de carácter municipal, cuyo hecho imponible esta constituido
por la propiedad o la titularidad de un derecho real de usufructo o de superficie de bienes inmuebles, tanto rústicos como urbanos.
38
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
2.3 COSTES AÑADIDOS A LA ADQUISICIÓN DEL TERRENO
Los gastos que acompañan a una adquisición de inmueble además de su precio
de adquisición y de los impuestos que devenga la operación, pueden clasificarse
según sean anteriores, simultáneos o posteriores a dicha adquisición, en:
ƒ
Anteriores a la adquisición, como son todos aquellos originados por la expedición de documentos que tratan de acompañar o aclarar el objetivo de
la compra: Comisiones de API, Certificado del Registro de la Propiedad de
titularidad y cargas, Cédula Urbanística, Levantamiento topográfico.
ƒ
Gastos documentales producidos por la propia adquisición, como son los
gastos de Notaria y de inscripción en el Registro de la Propiedad.
ƒ
Posteriores a la adquisición o gastos producidos por la tenencia del inmueble: Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
2.3.1
CERTIFICADOS DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Se tratan en este epígrafe de los gastos producidos por la expedición de certificados emitidos por el Registro de la Propiedad, que dan fe de:
ƒ
Titularidad del inmueble
ƒ
Descripción
ƒ
Cargas
Su coste se especifica en el epígrafe 7.2.2 donde se detallan los Aranceles
del Registro de la Propiedad.
2.3.2
CERTIFICADO DE CALIFICACIÓN URBANÍSTICA
Se trata de un coste variable según Ordenanzas de cada Ayuntamiento, que
puede oscilar entre los 30 euros y 90 euros.
2.3.3
LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO
Tiene un coste muy variable en función del tipo de complejidad de los trabajos
de campo y gabinete que se deban realizar, pero un orden de magnitud pue-
39
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
de ser de entre 300 a 1.200 euros para un levantamiento normal de obras de
edificación.
Al tratarse de una prestación de servicios la factura estará sujeta a IVA al
16%, que deberá soportar el Promotor, no existiendo retención por IRPF si
quien factura es un empresario y existiendo retención del 18%, si es una profesional persona física.
2.3.4
COMISIÓN API
Un aspecto a tener en cuenta, es aclarar la intervención del API, en cuanto a
su aspecto negocial, intentando que nuestro interlocutor sea siempre el dueño
del terreno, aunque pueda estar asesorado por el API, y no que las negociaciones recaigan exclusivamente en este; y también en su aspecto económico,
aclarando quien debe abonar la comisión, puesto que, en general, los honorarios lo deben abonar el vendedor, salvo pacto expreso en contrario que hay
que conocer. El contrato con el API es un contrato de servicios y lo puede
haber suscrito el vendedor, corriendo a su cargo, en este caso, la correspondiente comisión, o bien ser un contrato, que en las primeras conversaciones,
se le exige firmar al comprador del terreno, como requisito previo a la presentación de la propiedad con la que se va a negociar. Otras veces se conviene
que la comisión se abone a partes iguales por el comprador y el vendedor.
El API es un profesional dotado de titulo expedido por el Ministerio de Fomento y que deberá pertenecer al Colegio profesional correspondiente. Todo ello
no impide que el mandato de intermediación inmobiliaria pueda realizarse a
otra persona física o jurídica cualquiera.
En este tipo de contratos, las partes pueden pactar libremente sus Honorarios
de intermediación. A título orientativo, los usuales de mercado son los siguientes:
TABLA 2.6
Fincas Urbanas, compraventas e hipotecas
3%
Fincas Rústicas y segundas hipotecas
5%
Permutas (sobre el precio de cada una)
3%
Traspasos de industrias y comercios
5%
Arrendamientos urbanos y rústicos
10% primera anualidad
40
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
2.3.5
GASTOS DOCUMENTALES DE LA ADQUISICIÓN
Los gastos documentales son los de Notaria e inscripción en el Registro de la
Propiedad, en ambos casos existen unas tarifas oficiales a las que deben
ajustarse los Notarios y Registradores, que se aplican sobre la base del valor
comprobado fiscalmente de los hechos, actos o negocios jurídicos, y, a falta
de aquellos, sobre los consignados por las partes en el correspondiente documento, y que resumimos a continuación:
2.3.5.1
GASTOS DE NOTARIA
Se aplican los Aranceles Notariales según (Real Decreto 1426/1989, de 17 de
Noviembre e Instrucción de 14 de diciembre de 2001)
TABLA N° 2.7
Valor Hasta 6.010,12 euros
90,151815 euros
Por el exceso comprendido entre:
6.010,13 y 30.050,60 euros
0,45 %
30.050,61 y 60.101,21 euros
0,15 %
60.101,22 y 150.253,03 euros
0,10 %
150.253,04 y 601.012,10 euros
0,05 %
601.012,11 y 6.010.121,04 euros
0,03 %
Por lo que exceda de 6.010.121,05 euros
El Notario percibirá la cantidad que libremente
acuerde con las partes otorgantes (Real Decreto Ley 6/2000).
Según lo dispuesto en el Real decreto Ley 6/2000, de 23 de junio, de Medidas
Urgentes de Intensificación de la Competencia en Mercados de Bienes y Servicios, los Notarios podrán efectuar un descuento sobre los Aranceles establecidos de hasta el 10%.
ƒ
Numero 4. Copias
¾ Las copias y cédulas autorizadas y su nota de expedición, en su caso, devengaran 3,005061 euros por cada folio o parte de él. A partir
del duodécimo folio inclusive, se percibirá la mitad de la cantidad anterior.
¾ Las copias simples devengaran 0,601012 euros por folio.
41
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
ƒ
Numero 5. Testimonios y Legalizaciones
¾ Por la legitimación de firmas se percibirán 6,010121 euros; por cada
firma mas contenida en el mismo documento se devengaran
3,005061 euros.
ƒ
Numero 7. Folios de matriz
¾ Los folios de matriz, a partir del quinto folio inclusive, devengaran
3,005061 euros por cada cara escrita.
¾ En casos de subrogación y novación modificativa de préstamos hipotecarios acogidas a la Ley 2/1994, los folios de la matriz no devengaran cantidad alguna hasta el décimo folio inclusive.
2.3.5.2
INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Se aplican los Aranceles registrales, como se indica a continuación:
ARANCEL DE LOS REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD (Real Decreto 1427/1989,
de 17 de noviembre e Instrucción de 14 de diciembre de 2001)
ƒ
Numero 1. Presentación
Por el asiento de presentación de cada titulo se devengaran: 6,010121
euros
ƒ
Numero 2. Inscripciones
TABLA N° 2.8
Valor Hasta 6.010,12 euros
24,040484 euros
Por el exceso comprendido entre:
6.010,13 y 30.050,61 euros
0,175 %
30.050,62 y 60.101,21 euros
0,125 %
60.101,22 y 150.253,03 euros
0,075 %
150.253,04 y 601.012,10 euros
0,030 %
Por lo que exceda de 601.012,11
0,020 % (En todo caso el arancel global
aplicable regulado en este numero no podrá superar los 2.181,673939 euros). RDL
6/2000
Para el caso de Promociones en Régimen de Protección Oficial VPO o VPP,
según el RDL 6/2000, los Honorarios de Notarios y Registradores de la propiedad se aplican reducidos al 50%, de los derechos correspondientes, respectivamente, a escritura matriz, primera copia e inscripción de los actos de
42
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
cuantía. Se entenderán incluidos en dichos actos la adquisición de solar, las
modificaciones hipotecarias de fincas, la declaración de obra nueva, la división
horizontal, los prestamos hipotecarios que hayan obtenido el carácter de cualificados conforme a la normativa vigente y, en general, todos los actos y negocios jurídicos necesarios para que las viviendas queden disponibles para su
primera transmisión o adjudicación.
ƒ
Numero 3. Notas marginales
Por la nota de constancia de la expedición de la certificación para Reparcelacion o compensación urbanística, las de entrega de capital en los
préstamos hipotecarios, y las expediciones de certificados de cargas para
procedimientos ejecutivos se devengaran 9,015182 euros.
ƒ
Numero 4. Publicidad formal
TABLA N° 2.9
EUROS/FINCA
INSTRUMENTO DE PUBLICIDAD FORMAL
REGISTRAL
Certificación de dominio
9,015182
Certificado de cargas, incluya o no la titularidad del dominio.
24,040484
Certificación con información continuada, conjuntamente
48,080968
Por certificación negativa de cargas
9,015182
Por otras certificaciones no comprendidas en los apartados anteriores.
6,010121
Por nota simple informativa.
3,005061
Como podemos observar la aplicación de los Honorarios de Notarios y Registradores es acumulativa, lo cual representa un engorro de cálculo, que pretendemos simplificar con las siguientes formulas aplicables en cada uno de
los tramos, según la cuantía C, en euros, del documento a liquidar:
TABLA N° 2.10
FORMULA APLICABLES (RESULTADO EN EUROS)
VALORES DE C (EUROS)
NOTARIO
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
< 6.010,12
90,151815
24,040484
> 6.010,13 y < 30.050,61
63,106275 + 0,0045 x C
13,522757 + 0,00175 x C
> 30.050,62 y < 60.101,21
153,258086 + 0,0015 x C 28,548049 + 0,00125 x C
>60.101,22 y < 150.253,03
183,308692 + 0,0010 x C 58,598647 + 0,00075 x C
>150.253,04 y < 601.012,10
258,435205 + 0,0005 x C 126,212508 + 0,00030 x C
> 601.012,11 y < 6.010.121,04
378,637626 + 0,0003 x C 186,321505 + 0,00020 x C
> 6.010.121,05
Libre pacto
43
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
Para el caso de Promociones en Régimen de Protección Oficial VPO o VPP,
los Honorarios de Notarios y Registradores de la propiedad se aplican reducidos al 50%.
El tratamiento fiscal de estas operaciones de titulación, es que el Promotor
tiene que soportar el 16% de IVA en las facturas que le giran Notarios y Registradores, (que al trimestre siguiente podrá compensar con IVA repercutido), y deducir el 18% en concepto de retención de IRPF, cantidad que deberá
ingresar en Hacienda en el trimestre siguiente.
EJEMPLO 2.1
Un promotor inmobiliario ha adquirido por medio del correspondiente contrato
de compraventa otorgado en escritura pública un terreno por el precio de
2.100.000 euros. Se pide calcular los Honorarios que corresponden por notario e inscripción registral.
Solución
Entrando con el valor de 2.100.000 euros en la Tabla de aranceles 7.5, tenemos:
ƒ
Aranceles Notariales
378,637626 + 0,0003 x 2.100.000 = 1.008,64 euros
ƒ
Aranceles del Registro de la Propiedad
166,321505 + 0,00020 x 2.100.000 = 586,32 euros
Las liquidaciones de ambos profesionales serán ligeramente superiores a estos valores obtenidos por aplicación estricta del arancel, ya que cobran además los timbres del papel utilizado, el envío por fax de la petición e información registral de la finca objeto de la venta, la legitimación de firmas, en su
caso, y las copias.
La factura de ambos se cargara con el IVA al 16% y se efectuara una retención del 18%.
44
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
2.4 GASTOS DE TENENCIA DE INMUEBLES
2.4.1 VALLADO
Es una exigencia de las Ordenanzas Municipales las de vallar el solar, mientras no este concluida la construcción. En dichas Ordenanzas consta el tipo y
características de la valla que el dueño del solar debe ejecutar a su cargo, y
por lo tanto su coste dependerá de esas características.
2.4.2 IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES
Es un impuesto de carácter municipal, cuyo hecho imponible esta constituido
por la propiedad o la titularidad de un derecho real de usufructo o de superficie de bienes inmuebles, tanto rústicos como urbanos.
El mecanismo del impuesto, de carácter anual, para el caso de una Promoción Inmobiliaria, es el siguiente:
ƒ
Terreno o Edificio adquirido para su rehabilitación
¾ Establecimiento por la Administración del Valor Catastral del terreno
¾ Calculo de la Cuota del Impuesto, que se obtiene aplicando al Valor
Catastral un tipo impositivo, que fija cada Ayuntamiento con tipo del
0,40% para bienes inmuebles urbanos, y del 0,3% para bienes
inmuebles rústicos. Los Ayuntamientos pueden elevar los tipos anteriores, de acuerdo con los servicios que faciliten al ciudadano según
se especifica en la Tabla siguiente:
¾ El Promotor podrá solicitar a la Administración, una bonificación entre
el 50% y el 90%, siempre que se solicite antes del comienzo de las
obras, que se concederá por el plazo de urbanización o construcción
y un año mas a partir del año de terminación de las obras, sin que en
ningún caso pueda exceder de tres años contados a partir de la fecha
de inicio de las obras de urbanización y construcción.
45
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
TABLA 2.11
MUNICIPIOS CON POBLACIÓN DE
PUNTOS PORCENTUALES
DERECHO
Urbanos
Rústicos
Municipios capital de provincia o de Comunidad Autónoma
0,07
0,06
Municipios en los que se preste servicio de transporte
público colectivo de superficie.
0,07
0,05
Municipios que presten más servicios de los que estén
obligados legalmente.
0,06
0,06
Municipios en los que los terrenos de naturaleza rústica
representen más del 80% de la superficie total del término.
0,00
0,15
¾ Tendrán derecho a una bonificación del 50% durante los tres primeros periodos impositivos siguientes a la obtención de la Calificación
Definitiva las VPO y VPP
¾ Hay que tener en cuenta a efectos de calcular la cuota anual, que los
valores catastrales se actualizan anualmente. En la Ley de Presupuestos de Estado (PGE), figuran dichos coeficientes de actualización; los últimos vigentes son los siguientes:
EJERCICIO
COEFICIENTE ACTUALIZACIÓN DEL IBI
1998
1,021
1999
1,018
2000
1,020
2001
1,020
2002
1,020
2003
1,020
2004 y 2005
1,020
¾ Así mismo hay que tener también en cuenta que como consecuencia
de la Revisión catastral que sé esta realizando a nivel nacional, si este ha sido revisado, desde el 1/1/1998, se aplica una reducción, durante un periodo de 9 años, cuyo coeficiente anual fue el primer año
de su aplicación de 0,9, disminuyendo un 0,1 anualmente hasta su
desaparición.
En resumen, la liquidación será como sigue:
46
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
Valor Catastral actualizado por el Índice anual de PGE
X
Reducción aplicable
Z
Base Liquidable de Impuesto
X-Z
Tipo Impositivo aplicable
y
Cuota a Pagar
ƒ
(X-Z)*y
Terminada la Obra
El promotor debe suscribir los documentos de Modificación Catastral (se tiene
un plazo de dos meses desde la terminación de las obras, y hay que tener en
cuenta que las modificaciones no surten efecto hasta el periodo impositivo siguiente a aquel en que se hubieran producido), dando por un lado de Alta el
edificio construido, y por otro dando de Baja su titularidad, a fin de que los
nuevos recibos de IBI, que ya tendrán un Valor Catastral mayor, suma del correspondiente al terreno y al de la edificación construida sobre él, se expidan a
nombre de los compradores (que igualmente están obligados a darse de Alta
en el plazo de dos meses desde la firma de la escritura de compraventa). Es
evidente que serán a cargo del Promotor, el pago de los recibos de IBI, que
correspondan, en su caso, a las unidades no vendidas.
EJEMPLO 2.2
Se trata de calcular la liquidación por IBI que debe abonar en el ejercicio de 2002,
un promotor inmobiliario, sobre un solar de su propiedad cuya valoración catastral
actualizada en 1/01/1998 fue de 50.000.000 pesetas. El Ayuntamiento donde radica el inmueble ha aprobado un tipo de IBI para 2002 del 0,645%.
Solución
Valor catastral en euros = 50.000.000/166,386 = 300.506,05 euros.
Actualización del valor a 2002 = 1,021 x 1,018 x 1,020 x 1,02 x 1,02 = 1,103
Valor Catastral Actualizado = 300.506,05 x 1,103 = 331.458,17 euros
Liquidación del Impuesto:
- Valor Catastral
331.458,17
- Reducción aplicable (0,5)
165.729,09
- Base Liquidable
165.729,08
- Tipo Impositivo 0,645%
- A ingresar
1.068,95 euros
47
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
Si el Promotor ha comenzado la urbanización, o en su caso las obras de edificación, que justificara con la presentación de la aprobación del proyecto de
urbanización o la licencia de obras, puede pedir a la Administración una bonificación del 90% de la cantidad a pagar, bonificación que se concederá hasta
el plazo de terminación de las obras y un año mas, no pudiendo superar el
plazo concedido el de tres años.
48
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
3
COSTES DE TITULARIZACIÓN
Dentro de este epígrafe vamos a enumerar, describiendo brevemente su concepto, de cada una de las autorizaciones que normalmente son precisas para
el desarrollo de una promoción inmobiliaria.
3.1 DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA
Por Obra Nueva se entiende, la edificación efectuada sobre una finca inscrita
en el Registro de la Propiedad, que modifica, por tanto, las circunstancias materiales de la finca descrita en su asiento registral inicial.
La obra se hace constar en Escritura Publica, que a tal objeto describe la obra
nueva, acompañado de la Licencia de edificación y de certificación expedida
por el Arquitecto director de la obra acreditativo de finalización de la obra conforme al proyecto aprobado.
Si el edificio esta en construcción, hace falta un certificado del Arquitecto de
que la descripción de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que se obtuvo licencia. Además, en estos casos, deberá hacerse constar su terminación
mediante acta notarial suscrita por el Arquitecto director de la obra.
Según la Instrucción de 11 de septiembre de 2000 de la Dirección general de
los registros y del Notariado, se establece que la forma de acreditar ante el
Notario y registrador la constitución de la garantía a que se refiere el artículo
20.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación, en la declaración de obras
nuevas terminadas y actas de finalización de obras, deberán expresarse al
menos las siguientes circunstancias:
ƒ
Relativas a la identificación y descripción suficiente de la edificación
¾ Localización o emplazamiento, de forma expresa o por remisión al acta de recepción o al acta de finalización de las obras.
¾ Referencia catastral del solar o edificio en su conjunto, o manifestación expresa de que carece de ellas.
¾ Datos registrales si la finca estuviera inscrita.
¾ Plano de situación del solar o edificio en su conjunto.
49
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
ƒ
Relativas al seguro
¾ Calificación y modalidad del seguro, esto es, si se trata de un seguro de
daños o de caución, con expresa mención de su carácter de seguro obligatorio de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la edificación, y que se rige por lo dispuesto en la citada ley y en lo no previsto
en ella, en la Ley 50/ 1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro.
¾ Garantías cubiertas, que deben ser al menos las señaladas en el artículo 19 de la Ley 38/1999, sin exclusión, con expresión de la fecha en
que han entrado en vigor.
¾ Capital asegurado, como mínimo igual al coste final de ejecución.
¾ Plazo de vigencia, que será al menos el de diez años a contar desde
la fecha de recepción de la obra, con expresión de esta fecha.
¾ El importe y forma de pago de la prima, expresando en su caso, el
fraccionamiento estipulado y que se ha pagado la primera prima, o al
menos, una fracción de la misma.
¾ La franquicia convenida, con un máximo del 1 por 100 del capital
asegurado por unidad registral.
¾ Identificación del tomador del seguro, que será el promotor o el constructor de la edificación.
¾ Expresión de que el asegurado es el promotor o constructor y los sucesivos adquirentes, con identificación de los primeros.
ƒ
Relativas a la entidad aseguradora
¾ Identificación de la compañía o entidad aseguradora.
¾ Autorización para operar en España.
¾ Nombre y apellidos de quien firma la póliza, certificado o suplemento
y concepto en el que interviene. La firma estar legitimada, pudiendo
hacerse la legitimación en la escritura de obra nueva o acta de finalización de obras, incorporándose el documento a la matriz.
Los costes asociados a esta actividad, para la cual es obligatorio otorgar la
correspondiente escritura pública, se resumen, por el orden indicado, en:
ƒ
Honorarios de Notario, que se aplican sobre el importe declarado del coste
de la obra según los aranceles descritos en la Tabla N° 5.7
ƒ
Impuesto sobre Actos Jurídicos documentados (AJD), al tipo del 0,50% o 1%
según CCAA, sobre el valor de la obra nueva. En el caso de promociones en
régimen de Protección publica VPO o VPP, se estará exento de este impuesto.
ƒ
Inscripción en el Registro de la Propiedad, por aplicación de los aranceles
de la Tabla N° 5.8
50
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
3.2 RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Es una declaración, efectuada en escritura publica, mediante la cual se divide
la finca, sobre la que se ha declarado la obra nueva, en varias fincas: una por
cada piso, local, trastero o, en general, por todos y cada una de las fincas
independientes (como puede ser las destinadas a garaje) resultantes según el
proyecto de la edificación realizada o a realizar. Surgen así tantas fincas registrales nuevas (que tendrán por tanto número registral distinto) como fincas
independientes consten en el proyecto.
La declaración inscribe como una finca los edificios en régimen de propiedad
por pisos cuya construcción este concluida o, por lo menos, comenzada, así
como los pisos o locales siempre que conste la constitución del régimen de
propiedad horizontal.
Los costes asociados a esta actividad, para la cual es obligatorio otorgar la
correspondiente escritura pública, se resumen, por el orden indicado, en:
ƒ
Honorarios de Notario, que se aplican sobre el importe declarado del coste
de la obra más el valor del suelo, según los aranceles descritos en la Tabla N° 5.7
ƒ
Impuesto sobre Actos Jurídicos documentados (AJD), al tipo del 0,50% o
1% según CCAA sobre el valor de la obra nueva mas el valor del suelo.
En el caso de promociones en régimen de Protección publica VPO o VPP,
se estará exento de este impuesto.
ƒ
Inscripción en el Registro de la Propiedad, por aplicación de los aranceles
de la Tabla N° 5.8, reducidos al 70% de su importe.
3.3 LICENCIA DE OBRAS
Es un acto administrativo mediante el cual el Ayuntamiento otorga el permiso
para ejecutar una obra en un solar (además de las obras de edificación de
nueva planta, están sujetas a licencia, los actos de parcelación, los movimientos de tierras, la primera utilización de los edificios, las modificaciones estructurales o de aspecto exterior de los edificios, la demolición de construcciones,
la modificación del uso de los edificios, y la colocación de carteles de propaganda visibles desde la vía publica).
La licencia se concede, en general, en base al Proyecto Básico visado por el
Colegio Profesional correspondiente, y se otorga sin perjuicio de terceros. No
51
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
obstante en algunos Ayuntamientos se exige para la tramitación de la licencia, la presentación del Proyecto de Ejecución visado por el Colegio profesional correspondiente. En otros Ayuntamientos el proyecto de ejecución solo se
exige para el comienzo de la obra, y en este caso se dan también dos modalidades: la de aquellos Ayuntamientos, que solo exigen que este visado antes
del inicio de las obras, sin que su contenido las condicione, ya que estas serán revisadas al final de las obras, y la de otros que, por el contrario limitan el
inicio a la revisión previa de su contenido.
Los documentos que si suelen ser de exigencia generalizada por todos los
Ayuntamientos antes del inicio de las obras, son los siguientes:
ƒ
Una copia del contrato de dirección técnica de las obras, suscrito por el
Promotor con la Dirección Facultativa (Arquitecto y Aparejador).
ƒ
El Estudio de Seguridad y Salud
ƒ
El Proyecto de Telecomunicaciones
ƒ
Los proyectos de Actividad, en su caso (normalmente del garaje y/o piscina), en caso de promociones de tipo residencial), si no han sido exigidos
inicialmente al tramitar la licencia de obras.
La licencia tiene un plazo de caducidad si no se inician las obras en el plazo
de seis meses, aunque tal plazo es prorrogable por una sola vez y por ese
mismo periodo, y en su texto suele constar su plazo de ejecución, que también puede ser prorrogable. Ahora bien para que una licencia quede caducada es preciso que se incoe el oportuno expediente, con notificación al interesado y se declare tal circunstancia expresamente.
Otro aspecto a destacar, en el caso de una promoción a ejecutar por fases,
es que la licencia puede solicitarse de la totalidad, constando las fases en que
se divide la promoción y las fechas previstas para el inicio y terminación de
cada una de ellas.
En primer lugar debemos clasificar el coste de esta actividad en función del
acto administrativo de que se trate: Licencia de Obras, Licencia de Primera
Ocupación y/o Cédula de Habitabilidad, Licencia de Actividad y Licencia de
Funcionamiento de Instalaciones.
En general, hay que distinguir dos tipos de costes asociados al acto administrativo de concesión de Licencia de Obras:
52
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
ƒ
El Impuesto sobre Construcciones y Obras (ICYO), cuyo tipo impositivo lo
fijaran los Ayuntamientos, en la correspondiente Ordenanza Municipal,
respetando el límite del 4%, según lo dispuesto en la Ley 51/2002 de
reforma de la ley de haciendas locales. Como tabla orientativa, ya que
esta derogada, dejamos los máximos que antes no podían superar los
ayuntamientos en función de su población
TABLA N° 3.1
MUNICIPIOS CON POBLACION
ƒ
DE DERECHO
LIMITE MAXIMO EN % SOBRE EL COSTE REAL
DE LA OBRA
Hasta 5.000 habitantes
2,40
De 5.001 a 20.000 habitantes
2,80
De 20.001 a 50.000 habitantes
3,20
De 50.001 a 100.000 habitantes
3,60
Mas de 100.000 habitantes
4,00
La Tasa por Tramitación de Licencia, en concepto de prestación de servicios urbanísticos, que aplican algunos Ayuntamientos, y que se debe sumar al coste anterior; tiene un carácter muy variable e incluso nulo, ya que
algunos lo subsumen en el importe del Impuesto. Una estimación es calcular entre 0,6% y un 1% sobre el presupuesto de la obra.
La licencia de obras esta sufriendo una transformación en cuanto al sistema
de calculo de la cuota correspondiente por el Impuesto Municipal de Construcciones y Obras, como consecuencia de la liberalización de los Honorarios
de los Arquitectos, por lo que el presupuesto consignado por estos, en los
proyectos que se presentan a petición de licencia, sin dejar de ser un elemento de fijación de la base imponible, solo sirve de orientación, en cuanto que
los Ayuntamientos, están incluyendo en sus Ordenanzas, un calculo alternativo de la misma, sobre la base de índices, que pretenden ser un mejor reflejo
del coste real de las obras a realizar, resolviendo el dilema que puede presentarse, al existir diferencias entre ambos métodos de calculo, con la solución
de tomar, de los dos, el que arroje mayor cuantía.
3.4 CALIFICACIÓN ADMINISTRATIVA PARA PROMOCIONES DE
PROTECCIÓN PÚBLICA (VPO O VPP)
Este tipo de promociones están sujetas a una cierta tutela por parte de la
Administración, que exige la tramitación de un expediente administrativo,
compuesto fundamentalmente por: la Calificación provisional, que se obtie-
53
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
ne antes del inicio de las obras o, en casos excepcionales, durante la construcción, y la Calificación definitiva, que se obtiene una vez terminadas las
obras, este o no la promoción enajenada a terceros. Obtenida la calificación
definitiva, no es necesario solicitar la cédula de habitabilidad, pero si la licencia de primera ocupación. La documentación que normalmente debe acompañarse para la tramitación de estos expedientes es la siguiente:
3.4.1 CALIFICACIÓN PROVISIONAL
Se solicita a la Comunidad Autónoma que corresponda mediante instancia
ajustada al modelo oficial, acompañada de los siguientes documentos (se
facilita como ejemplo genérico los exigidos por la Comunidad de Madrid):
ƒ
Acreditación de la personalidad del solicitante.
ƒ
Certificado expedido por el Ayuntamiento, en el que se consigne:
¾ Calificación del terreno como urbano
¾ Expresión de los servicios urbanísticos de que el terreno disponga y
que sean exigibles por Ordenanzas municipales de aplicación.
ƒ
Acta notarial de presencia de que las obras no han comenzado dentro de
los dos meses anteriores a la fecha de su presentación.
ƒ
Certificado del Registro de la Propiedad de titularidad del dominio de los
terrenos o del derecho de superficie y de libertad de cargas o gravámenes
que pudieran representar un obstáculo económico, jurídico o técnico para
el desarrollo del proyecto.
ƒ
Proyecto completo visado por el Colegio Oficial de Arquitectos, que constara como mínimo de:
¾ Memoria
¾ Plano de situación a escala mínima 1:1.000
¾ Planos de conjunto y detalles necesarios y suficientes para que la
obra quede perfectamente definida para su realización.
¾ Pliego de Condiciones
¾ Presupuesto de ejecución material, formulándose por separado el de
la edificación, instalaciones especiales y obras de urbanización.
¾ Presupuesto general
¾ Presupuesto protegible
¾ Pliego de características resumidas en modelo oficial
54
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
¾ Cuestionario de datos estadísticos en modelo oficial
¾ Estudio económico
ƒ
Cuando se trate de proyectos realizados por fases con el de la primera se
presentara el de urbanización del conjunto.
Para calcular los distintos presupuestos a que hace referencia la calificación
provisional, en el presupuesto que se deberá incluir en el Proyecto Básico
deberá figurar el siguiente desglose:
- Presupuesto de Ejecución Material (PEM)
+ Presupuesto de Seguridad y Salud
+ Gastos Generales del Contratista (del orden del 13% - 17% del PEM)
+ Beneficio Industrial de la contrata (del orden del 6% - 8% del PEM)
= Presupuesto de Contrata (PEC)
+ Honorarios Arquitectos
+ Honorarios Aparejadores
= PRESUPUESTO GENERAL
+ Valor adquisición Terrenos
+ Valor Urbanización Terrenos
= PRESUPUESTO PROTEGIBLE
3.4.2 CALIFICACIÓN DEFINITIVA
La calificación definitiva se solicitara por el Promotor dentro de los treinta días
siguientes a la terminación de las obras de contracción comprendidas en el
proyecto aprobado en la calificación provisional. A la solicitud se acompañaran la siguiente documentación:
ƒ
Certificado del Arquitecto acreditando la terminación de las obras y de
que la urbanización y servicios incluidos en la calificación provisional están
en condiciones de utilización.
ƒ
Justificación de haber practicado en el registro de la Propiedad la escritura
de Obra Nueva
ƒ
Acreditación de que el edificio esta asegurado contraincendios.
ƒ
El Libro de Visitas y Ordenes
55
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
3.4.3
REQUERIMIENTOS DE INFORMACIÓN
Durante la ejecución de la obra, son obligaciones del promotor, las siguientes:
ƒ
Colocar en lugar visible un cartel, o varios, según modelo oficial, indicativo
de estar acogida la promoción al régimen de Protección Publica que corresponda.
ƒ
Disponer de un Libro, debidamente foliado y sellado y diligenciado por la
Comunidad, con el fin de anotar las visitas de inspección de los técnicos y
ayudantes de la Dirección Facultativa y las Ordenes que estos den para la
debida ejecución de las obras.
ƒ
Iniciar las obras en el plazo máximo de dos meses a contar de la notificación de la cédula de calificación provisional. Dicha fecha de inicio deberá
acreditarse mediante certificación emitida al efecto por el Arquitecto, dentro de los diez días siguientes.
ƒ
Igualmente se notificara en el plazo de diez días desde que haya ocurrido
los siguientes eventos:
¾ Salida de cimientos
¾ Cubierta de Aguas
56
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
4
COSTES DE PROYECTO
4.1 ESTUDIOS TÉCNICOS INICIALES
Antes de acometer una determinada Promoción Inmobiliaria hay que efectuar
una serie de estudios técnicos iniciales, que refuercen la seguridad de que el
terreno adquirido (o bien por adquirir, si los plazos lo permiten, lo que seria la
situación ideal) posee las características que le hemos supuesto. Fundamentalmente hay que analizar las siguientes:
ƒ
Las características geométricas y topográficas
ƒ
Las características geotécnicas, en cuanto a su capacidad para soportar
las cargas de la edificación.
ƒ
Las exigencias Municipales en cuanto a los límites de ubicación de la Edificación a proyectar.
Para su análisis se utilizan las técnicas que vamos a describir en los epígrafes siguientes.
4.1.1
LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO
Que suele encargarse por el promotor a un topógrafo o a una empresa especializada en trabajos topográficos, y que consta en general de:
ƒ
Una planimetría del terreno, dibujando en un plano sus linderos, y todos
los accidentes geográficos incluidos en su interior (caminos, veredas, depósitos de agua, pozos de saneamiento, líneas eléctricas aérea o subterráneas, construcciones sí existen, etc.)
ƒ
Sobre la base de esta planimetría se obtiene la superficie real del terreno
ƒ
Una altimetría del terreno, dibujando las curvas de nivel con la separación,
en cada caso adecuada, para dar una idea lo mas real posible de la orografía del terreno; plano que le servirá al proyectista para adaptar sus edificaciones al terreno, “barqueándolas” adecuadamente, con él mínimo coste posible en movimiento de tierras, así como para establecer los metros
cúbicos de tierras que es necesario aportar del exterior, o trasladar al correspondiente vertedero.
57
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
Todos estos datos se obtienen actualmente por procedimientos electrónicos
de gran precisión, y conviene que los datos de campo obtenidos, así como su
transformación automática en curvas de nivel, nos sean facilitados en disquete para su procesamiento posterior, por el proyectista, en ordenador.
A veces, es conveniente efectuar el deslinde del terreno, en los casos conflictivos, procediendo incluso con la ayuda y el acuerdo de los titulares de las
fincas colindantes. Operación que puede terminar con el amojonamiento o
vallado físico posterior de la finca.
También es conveniente, sobre todo en los solares urbanos, proceder a un
replanteo previo, tal como ahora exige la Normativa de Calidad de la Comunidad de Madrid, que lo titula: certificado de viabilidad geométrica.
4.1.2
SEÑALAMIENTO DE ALINEACIONES Y RASANTES
Es una operación, también de carácter topográfico, que tiene como objetivo
señalar con precisión los limites de edificación permitida sobre el referido terreno. La particularidad reside en que el acto debe solicitarse al Ayuntamiento, normalmente con carácter previo a la petición de Licencia de Obras; este
ordenara a sus técnicos que faciliten un plano donde consten las alineaciones
de las calles a respetar, así como la rasante futura o actual de aquellas. Actualmente no se precisa una actuación física, ya que los datos constan en
planos municipales informatizados, por lo que los técnicos municipales suelen
facilitar un disquete que los contiene, para que sean respetados en el desarrollo del correspondiente proyecto de edificación, ya que cualquier desviación
en dicho proyecto, no justificada, sobre las alineaciones y rasante facilitados,
seria causa de denegaron de licencia.
4.1.3
CERTIFICADO DE VIABILIDAD GEOMÉTRICA
En la Comunidad de Madrid, y según la Ley 2/1999, de 17 de marzo de Medidas para la Calidad de la Edificación en la Comunidad de Madrid, se
exige como requisito previo, para visar u otorgar la correspondiente licencia
de obras que las normas urbanísticas requieran, es necesario que el autor del
proyecto expida certificación de su viabilidad geométrica, acreditada mediante
previo replanteo sobre el terreno en el que haya de ejecutarse.
58
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
4.2 ESTUDIO GEOTÉCNICO
Es un documento obligatorio, en todo caso, en la Comunidad de Madrid, y
que debe facilitar el Promotor. El estudio trata de determinar la naturaleza y
propiedades del terreno necesarios para definir el tipo y condiciones de la
cimentación de los edificios.
Se deben encargar a empresas con personal cualificado, para emitir el informe técnico necesario, y que tengan Laboratorios Homologados por la Comunidad Autónoma correspondiente, en los que realicen los ensayos precisos
para la determinación de las citadas características.
El estudio a realizar suele tener tres partes:
ƒ
Reconocimiento del terreno y Obtención de muestras.
ƒ
Ensayos de laboratorio de identificación y clasificación del suelo, resistencia y deformabilidad y sus resultados
ƒ
Informe Geotécnico, donde se resumen las prospecciones realizadas y se
justifican geotécnicamente las recomendaciones de cimentación y constructivas que deben constituir las conclusiones del mismo.
Es conveniente hacer intervenir al proyectista en la confección del encargo, y
bajo su coordinación y dirección, prescribir el nivel del estudio geotécnico que
nos deben realizar las empresas especializadas, así como él número de ensayos de cada tipo a realizar y su ubicación dentro del terreno.
Representa también, un coste variable según la tipología del trabajo a realizar, estimando que un rango de valores medios puede establecerse entre los
3.000 y 25.000 euros.
Al tratarse de una prestación de servicios la factura estará sujeta a IVA al
16%, que deberá soportar el Promotor, no existiendo retención por IRPF si
quien factura es un empresario y existiendo retención del 18%, si es un profesional persona física.
4.3 EL PROYECTO DE EDIFICACIÓN
El contenido mínimo de los proyectos de edificación se recoge en el Decreto
462/1971, de 11 de marzo, debiéndose hacer constar en la memoria y pliego,
la observación de las normas de obligado cumplimiento, una exposición deta-
59
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
llada de las características del terreno y de las hipótesis en que se basa él
calculo de la cimentación de los edificios y la base detallada del calculo de la
estructura.
Según la LOE el proyecto de edificación debe contener la definición y determinación de las exigencias técnicas de las obras, justificando técnicamente
las soluciones propuestas de acuerdo con las especificaciones requeridas por
la normativa técnica aplicable.
Para la Comunidad de Madrid, y según la Ley 2/1999, de 17 de marzo de
Medidas para la Calidad de la Edificación en la Comunidad de Madrid:
ƒ
Se considerara que forman parte del proyecto y de su presupuesto los
documentos que definan y valoren las instalaciones o partes de la obra,
aunque materialmente hubiesen sido redactados por otros facultativos distintos del autor del proyecto. A efectos de considerar distintas fases de
una obra, no serán tales la ejecución aislada de sus instalaciones y servicios.
ƒ
El proyecto definirá las calidades de los materiales y procesos constructivos y
las medidas, que para conseguirlas, deba tomar la Dirección facultativa en el
curso de la obra y al término de la misma. También establecerá las instrucciones sobre uso, conservación y mantenimiento del edificio una vez
terminado y las normas de actuación en caso de siniestro o en situaciones de emergencia que pudieran producirse durante su uso.
En toda obra de arquitectura se pueden distinguir, según el decreto 2512/77
de 17 de junio, por el que se establecían las tarifas de los Arquitectos, las siguientes fases de trabajo, cada una de las cuales comprende a las anteriores
y significa un mayor grado de definición y concreción del trabajo a desarrollar:
ƒ
Estudio Previo
ƒ
Anteproyecto
ƒ
Proyecto Básico
ƒ
Proyecto de Ejecución
4.3.1
ESTUDIO PREVIO
Constituye la fase preliminar en la que se expresan las ideas que desarrollan
el encargo de modo elemental y esquemático, mediante croquis o dibujos, a
60
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
escala o sin ella. Incluye la recogida y sistematización de la información precisa, el planteamiento del programa técnico de necesidades y una estimación
orientativa de coste económico, que permitan al cliente adoptar una decisión
inicial. Se compone de los siguientes documentos:
ƒ
Memoria expositiva
ƒ
Croquis o dibujos
ƒ
Estimación de coste
4.3.2
ANTEPROYECTO
Es la fase del trabajo en la que se exponen los aspectos fundamentales de
las características generales de la obra: funcionales, formales, constructivas y
económicas, al objeto de proporcionar una primera imagen global de la misma y establecer las bases de presupuesto. Se compone de los siguientes documentos:
ƒ
Memoria justificativa
ƒ
Planos de plantas, alzados y secciones a escala, sin acotar
ƒ
Avance de presupuesto con estimación global por superficie construida u
otro método que se considere idóneo.
4.3.3
PROYECTO BÁSICO
Es la fase de trabajo en la que se definen de modo preciso las características
generales de la obra mediante la adopción y justificación de soluciones concretas. Su contenido es suficiente para solicitar, una vez obtenido el preceptivo visado colegial, la licencia municipal u otras autorizaciones administrativas,
pero insuficiente para llevar a cabo la construcción. Se compone de los siguientes documentos:
ƒ
Memoria descriptiva de las características generales de la obra y justificativas de las soluciones concretas adoptadas.
ƒ
Planos generales, a escala y acotados, de plantas, alzados y secciones.
ƒ
Presupuesto, con estimación global de cada capitulo, oficio o tecnología.
61
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
4.3.4
PROYECTO DE EJECUCIÓN
El proyecto de ejecución contiene el desarrollo del proyecto básico, con la
determinación completa de todos los materiales, elementos, sistemas constructivos y equipos, y puede llevarse a cabo, en su totalidad, antes del comienzo de la obra o, parcialmente, antes y durante la ejecución de la misma.
Su contenido reglamentario es suficiente para obtener el visado colegial necesario para iniciar las obras. Se compone de los siguientes documentos:
ƒ
Memoria de cimentación, estructura y oficios
ƒ
Planos de cimentación y estructura; planos de detalle; esquemas y dimensionamiento de instalaciones.
ƒ
Pliego de condiciones técnicas, generales y particulares.
ƒ
Estado de mediciones
ƒ
Presupuesto obtenido por aplicación de precios unitarios de obra.
Así pues contiene el detalle necesario para la ejecución de la obra; con el se
pueden solicitar ofertas de obra a los contratistas.
Hacemos notar que antes de la redacción del proyecto de ejecución, y formando parte de uno de sus componentes o anejos a la memoria debe incluirse el Estudio Geotécnico, ya que en base al mismo se proyecta y calcula la
cimentación del edificio. Estos cálculos de cimentación y estructura suelen ser
subcontratados por los estudios de Arquitectura a calculistas especializados
(normalmente ingenieros) o a empresas de ingeniería, que suelen colaborar
de forma muy estrecha con dichos estudios, gozando de su total confianza en
cuanto a la calidad de su trabajo, fiabilidad de los programas informáticos que
utilizan, etc., aunque frecuentemente presentan problemáticas especificas de
entrega y cumplimiento de plazos, que lógicamente debe coordinar, en cualquier caso, el Arquitecto al que hemos encargado el proyecto..
Así mismo también hay que advertir, en cuanto respecta al calculo y planos
de detalle de las instalaciones, que normalmente deben convenirse expresamente con el Arquitecto su inclusión, ya que en el libro de tarifas, estos trabajos se tarifan de forma independiente como trabajos específicos que desarrollan los esquemas y el dimensionamiento de instalaciones por medio de calculo, planos, instrucciones de montaje, así como su inspección y comprobación.
62
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
En las obras de tipo residencial, por la simplicidad de las instalaciones, no
suelen presentarse problemas específicos, salvo la de huir, siempre, de una
practica no muy ortodoxa, que a veces suele utilizarse, que es la de emplear,
para esos trabajos a los propios instaladores, lo que es una practica muy poco aconsejable. En edificios del sector terciario, donde las instalaciones presentan una cierta complejidad, es muy conveniente la utilización para su desarrollo y cálculos a Empresas de Ingeniería, con proyectistas muy cualificados y especializados, que efectúan sus planteamientos técnicos de
acuerdo con las técnicas más actuales y novedosas. En estos casos, el Arquitecto debe quedar como un coordinador para resolver la problemática de interferencia entre los requerimientos técnicos de las instalaciones y las soluciones arquitectónicas de obra civil.
En estos casos, el papel coordinador del arquitecto es fundamental, para evitar conflictos que producen interferencias no deseadas en la ejecución de la
obra y en el posterior mantenimiento del edificio, con accesos al mantenimiento, a veces, de extrema dificultad que encarecen fuertemente el mismo.
Hay que lograr un cierto equilibrio, huyendo de las posturas de fuerza impuestas por unos u otros técnicos, para lograr el objetivo fundamental de que el
edificio y sus instalaciones funcionen correctamente y posean un aceptable
mantenimiento.
Normalmente el promotor contrata directamente al arquitecto y al contratista;
a su vez el arquitecto es quien directamente contrata a sus colaboradores:
arquitecto técnico y los profesionales o empresas de “consulting” de las especialidades que exija el desarrollo del proyecto. Pero, lógicamente existen
otras muchas posibilidades.
En general, y salvo los proyectos de encargo “llave en mano”, lo prudente es
la utilización de un equipo independiente que pueda servir de arbitro en las
previsibles controversias que, inevitablemente, surgen durante el desarrollo
de las obras. El coste de estos profesionales se establece en base a los siguientes criterios:
A)
ARQUITECTOS
El Real Decreto 2512/1977, regula los honorarios de los arquitectos, y sus
normas de actuación quedan validadas por la Ley 7/1997, de 14 de abril, de
medidas liberalizadoras en materia de Suelo y Colegios Profesionales. No
obstante al quedar sometido el ejercicio de las profesiones colegiadas al régimen de libre competencia, los Honorarios establecidos en dicho Real decreto, que tenían un carácter de mínimos, han pasado a tener el carácter de
orientativos (quedando reservado el cobro de Honorarios, a través de Cole-
63
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
gio, para los colegiados que lo soliciten), ya que el ejercicio profesional de
estos técnicos se realiza en régimen de libre competencia, estando sujetos a
la Ley de defensa de la Competencia y a la Ley de la Competencia Desleal.
TABLA N° 4.1
TARIFAS ORIENTATIVAS DE HONORARIOS DE ARQUITECTOS
SEGÚN REAL DECRETO 2512/1977
Superficie total construida Coeficiente
en m2
(%)
Superficie total construida en
m2
Coeficiente
(%)
Hasta 50
10,0
Mas de 16.000 hasta 180.000
4,8
Mas de 50 hasta 100
9,5
Mas de 18.000 hasta 20.000
4,7
Mas de 200 hasta 400
8,7
Mas de 20.000 hasta 25.000
4,6
Mas de 400 hasta 600
8,0
Mas de 25.000 hasta 30.000
4,5
Mas de 600 hasta 800
7,5
Mas de 30.000 hasta 35.000
4,4
Mas de 800 hasta 1.000
7,2
Mas de 35.000 hasta 40.000
4,3
Mas de 1.000 hasta 2.000
6,9
Mas de 40.000 hasta 50.000
4,2
Mas de 2.000 hasta 3.000
6,5
Mas de 50.000 hasta 65.000
4,1
Mas de 3.000 hasta 4.000
6,1
Mas de 65.000 hasta 80.000
4,0
Mas de 4.000 hasta 6.000
5,8
Mas de 80.000 hasta 100.000
3,9
Mas de 6.000 hasta 8.000
5,6
Mas de 100.000 hasta 120.000
3,8
Mas de 8.000 hasta 10.000
5,4
Mas de 120.000 hasta 140.000
3,7
Mas de 10.000 hasta 12.000
5,2
Mas de 140.000 hasta 180.000
3,6
Mas de 10.000 hasta 12.000
5,1
Mas de 180.000 hasta 200.000
3,5
Mas de 12.000 hasta 14.000
5,0
Mas de 200.000
3,4
Mas de 14.000 hasta 16.000
4,9
-
Estos coeficientes orientativos, se aplican sobre el coste de ejecución material de la obra (esto es sin considerar el beneficio del constructor).
Es importante destacar que, en algunos Ayuntamientos, el nivel del proyecto
básico, es suficiente, una vez visado, para solicitar licencia de obras, mientras
que para iniciar las obras es preceptivo visar el proyecto de ejecución, y tener
contratada la Dirección facultativa (copia de cuyos contratos deben entregarse en el Ayuntamiento, como requisito para retirar la Licencia de Obras).
Será por tanto cada Arquitecto quien, previo análisis del trabajo a realizar, así
como tras valorar sus responsabilidades legales, contractuales o admi-
64
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
nistrativas, así como mediante la evaluación de sus propios costos empresariales, establezca su contraprestación económica.
Los Colegios no pueden exigir a sus Colegiados que en sus proyectos establezcan presupuestos mínimos, como requisito para su visado (En este sentido se ha pronunciado en varias ocasiones el Tribunal de la Competencia, que
ha condenado tal conducta, realizada por varios Colegios, que se han negado
a visar tales proyectos, imponiéndoles las multas correspondientes). La exigencia solo será valida a efectos de calcular los Honorarios que correspondan
a los derechos de visado.
Los diferentes Colegios han establecido otros Honorarios orientativos distintos de los aquí comentados. A estos efectos, y desde marzo de 1997, el Colegio de Arquitectos de Madrid, establece para conocimiento de sus colegiados unos Baremos Orientativos que son los siguientes:
TABLA N° 4.2
M2
PORCENTAJE (%)
Hasta 200
11,5
Mas de 200 hasta 800
9,5
Mas de 800 hasta 3.000
8,6
Mas de 3.000 hasta 8.000
7,5
Mas de 8.000 hasta 14.000
6,7
Mas de 14.000 hasta 20.000
6,2
Mas de 20.000 hasta 35.000
5,9
Mas de 35.000 hasta 65.000
5,5
Mas de 65.000 hasta 120.000
5,0
Mas de 120.000
4,0
Los porcentajes reseñados corresponden a trabajos de edificación de nueva
planta; para los casos de intervención en edificios existentes, rehabilitaciones,
ampliaciones, reformas y reparaciones, los porcentajes anteriores se modularán al alza, multiplicándolos por 1,25.
Para este tipo de trabajos habrá de tenerse en cuenta el grado de complejidad en función de la naturaleza de las obras, aplicando, en función del destino final, la siguiente modulación, utilizándose como Indice de referencia 1, los
márgenes indicativos de la posible fluctuación de los porcentajes de la tabla,
como sigue:
65
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
TABLA N° 4.3
TIPOLOGIA
COEFICIENTE
Vivienda Unifamiliar
0,8 a 1,2
Vivienda Colectiva
0,9 a 1,5
Oficinas
0,9 a 1,5
Comercial
0,8 a 1,2
Uso Deportivo(Instalac. Al aire libre)
0,7 a 1,2
Uso Deportivo (Instalac. Cubiertas)
0,9 a 1,5
Industrial :
0,6 a 1,5
- Almacenaje
0,8 a 2,0
- Club Social
0,8 a 1,2
Por desarrollo de los esquemas de las instalaciones de los edificios proyectados, se devengarán un 5% de los honorarios calculados para el edificio, tomando como base el coste de las instalaciones que se desarrollan, con una
modulación comprendida entre el 0,5 y el 1,5 en función de la complejidad y
especialización que presente la instalación.
Estos honorarios así obtenidos incrementan a los que correspondan por proyecto de ejecución.
B)
ARQUITECTOS TÉCNICOS
Los Honorarios de estos técnicos, en el desarrollo del proyecto y la dirección
técnica de la obra, tiene tres partes diferenciadas:
ƒ
Honorarios por Dirección de Obra
ƒ
Honorarios de Seguridad y Salud, que veremos en el epígrafe correspondiente
ƒ
Honorarios de Seguimiento de Programa de Control de Calidad, que ya se
vio en su epígrafe
En cuanto a los Honorarios de la Dirección de Obra, son de libre pacto, aunque se suele fijar en el mismo importe que el convenido con el Arquitecto para
el desarrollo de este trabajo, tal como se especificaba en el Real Decreto
314/1979, de 19 de enero, de tarifas de estos profesionales.
66
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
Para su abono también existe libertad para convenirlos en los plazos que se pacten, aunque una forma practica que recomendamos, es abonar un 5% al formalizar el encargo, que es preciso acreditar ante el Ayuntamiento para iniciar las obras
(o bien para retirar, en algunos ayuntamientos, la licencia), un 90% de los Honorarios totales convenidos, de forma proporcional a las certificaciones de obra, y el
resto al liquidar las obras y entregar la documentación legalmente exigida.
El efecto fiscal de estos contratos de encargo de proyectos o direcciones de
obra, es que el Promotor tiene que soportar el 16% de IVA en las facturas que
le giran los profesionales que intervienen, (que al trimestre siguiente podrá
compensar con IVA repercutido), y deducir el 15% en concepto de retención
de IRPF, cantidad que deberá ingresar en Hacienda en el trimestre siguiente.
4.4 ESTUDIO DE SEGURIDAD Y SALUD
Al igual que en el caso de la Calidad, el coste de Seguridad y Salud tiene dos
componentes:
1)
EL COSTE DE LOS HONORARIOS DE LOS TÉCNICOS COMPETENTES QUE LOS
REDACTAN Y COORDINAN
Como honorarios orientativos aplicables a los proyectos de Seguridad y Salud, recogemos en primer lugar los contenidos en el Decreto 84/1990 aplicables como orientativos para los Arquitectos Técnicos para el desarrollo de
estos trabajos, y que se establecen en el esquema tarifario siguiente:
TABLA N° 4.4
TARIFAS ORIENTATIVAS DEL ESTUDIO DE SEGURIDAD Y SALUD REDACTADO POR
ARQUITECTO TÉCNICO
Presupuesto de Ejecución
Material del estudio de
Seguridad y Salud / Fa
Coeficiente
(%)
Presupuesto de Ejecución
Material del estudio de
Seguridad y Salud / Fa
Coeficiente
(%)
Hasta 200.000
13,20
Hasta 2.300.000
9,4
Hasta 320.000
11,80
Hasta 2.500.000
9,0
Hasta 640.000
11,60
Hasta 2.800.000
8,9
Hasta 960.000
11,30
Hasta 3.200.000
8,6
Hasta 1.300.000
11,50
Hasta 4.800.000
6,8
Hasta 1.600.000
10,30
Hasta 6.300.000
5,8
Hasta 2.000.000
9,90
Mas de 6.300.000
5,2
67
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
ƒ
Las tarifas para redactar el Plan de Seguridad y salud son los mismos que
los establecidos para la redacción del estudio de seguridad y salud, salvo
que sena encargados al mismo técnico redactor del estudio, en cuyo caso
se reducirán en un 20%.
ƒ
Las tarifas de Aprobación del Plan de Seguridad y Salud, cuando no
hayan sido encargados al autor del estudio, este percibirá por su análisis y
aprobación expresa, unos Honorarios establecidos en el 5,6% del presupuesto de ejecución material del estudio.
ƒ
Los Honorarios correspondientes al seguimiento en obra del Plan serán el
30% de los Honorarios establecidos por redacción del estudio de Seguridad y Salud.
También se recogen los propuestos como orientativos por el Colegio de Arquitectos de Madrid, desde 1997, y que son los siguientes:
ƒ
El presupuesto de Seguridad y Salud se estima, normalmente, entre un
1,5% y un 3% del coste de ejecución de las obras.
ƒ
Los honorarios orientativos sobre el Presupuesto de Seguridad y Salud
son los siguientes:
¾ Coordinador de Seguridad y salud durante la redacción del proyecto:
TABLA N°4.5
PRESUPUESTO
PORCENTAJE (%)
Hasta 30.051 euros
14,00
De 30.051 a 60.101
12,00
De 60.101 a 150.253
10,00
De 150.253 a 300.506
8,00
Mas de 300.506
6,00
¾ Estudio de Seguridad y Salud
TABLA N° 4.6
PRESUPUESTO
PORCENTAJE (%)
Hasta 30.051 EUROS
8,4
De 30.051 a 60.101
7,2
De 60.101 a 150.253
6,0
De 150.253 a 300.506
4,8
Mas de 300.506
3,6
68
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
¾ Aprobación del Plan de Seguridad y Salud
TABLA N° 4.7
PRESUPUESTO
PORCENTAJE (%)
Hasta 30.051 EUROS
4,2
De 30.051 a 60.101
3,6
De 60.101 a 150.253
3,0
De 150.253 a 300.506
2,4
Mas de 300.506
1,8
¾ Coordinador de Seguridad y Salud en la fase de Ejecución de la Obra
TABLA N° 4.8
PRESUPUESTO
PORCENTAJE (%)
Hasta 30.051 EUROS
9,6
De 30.051 a 60.101
8,3
De 60.101 a 150.253
7,0
De 150.253 a 300.506
5,7
Mas de 300.506
4,4
Así mismo los honorarios que aplica el Colegio de Ingenieros de Caminos,
aprobados por la Junta de Gobierno y vigentes en el 2003, son los siguientes:
TABLA N° 4.9
TIPO TRABAJO DE SEGURIDAD Y
HONORARIOS
SALUD
DERECHOS VISADO
Estudio
0,2% s/ PEMPR
0,4% s/ PEMSS
Estudio Básico
0,1% s/ PEMPR
0,008% s/ PEMP
Coordinador en Proyecto
0,1% s/ PEMPR
0,2% s/ PEMSS
Coordinador en Obra
20% s/Honorarios Dirección
de Obra
20% PCV Dirección de Obra
Plan
0,3% s/ PMPR
0,4% s/ PEMSS
PEMP
= Presupuesto de Ejecución Material del Proyecto.
PEMPR = Presupuesto de Ejecución Material del Proyecto Reducido
PEMSS = Presupuesto de Ejecución Material de Seguridad y Salud.
PCV
= Percepción Colegial por Derechos de Visado.
69
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
En caso de misión completa referente al estudio de Seguridad y Salud y
Coordinación en dicha materia durante la ejecución de la obra, podrá aplicarse una reducción en los valores citados (honorarios y visado) de un 20%.
Si el Estudio de Seguridad y Salud o el Estudio Básico, lo realiza el autor del
Proyecto, la PCV correspondiente será la de dicho trabajo.
2)
EL COSTE DE LA EJECUCIÓN DE LAS PREVISIONES DE SEGURIDAD Y SALUD,
CONTENIDOS EN LOS CORRESPONDIENTES PROYECTOS
Como ya hemos indicado la Ley obliga a redactar un presupuesto independiente del de la obra, que recoja dichos conceptos, pudiéndose estimar que
un rango posible de su coste pueda estar comprendido entre el 1,5% y el 3%
del coste de la obra.
4.5 PLAN DE CONTROL DE CALIDAD
El coste del establecimiento del Programa de Control de Calidad, que devenga en algunas Comunidades Autónomas unos Honorarios del Arquitecto
Técnico que debe presentarlo en proyecto independiente, y cuyos Honorarios
orientativos se recogen en la tabla siguiente:
TABLA N°4.10
PRESUPUESTO DE
EJECUCIÓN MATERIAL
COEFICIENTE (%)
PRESUPUESTO DE
EJECUCIÓN MATERIAL
COEFICIENTE (%)
Hasta 4.507,59
0,24
Hasta 300.506
0,16
Hasta 6.010,12
0,23
Hasta 450.759
0,15
Hasta 9.015,18
0,22
Hasta 601.012
0,14
Hasta 15.025,30
0,21
Hasta 901.518
0,13
Hasta 30.050
0,20
Hasta 1.502.530
0,11
Hasta 60.101
0,19
Hasta 1.803.036
0,10
Hasta 78.131
0,18
Hasta 3.005.060
0,09
Hasta 150.253
0,17
-
El presupuesto de ejecución material de la obra debe dividirse por el factor de
actualización establecido por el Colegio (6,78 es él ultimo vigente en 2003),
para entrar en el escalón que corresponda.
70
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
4.6 PROYECTO DE TELECOMUNICACIONES
Su marco legal figura en el Real Decreto Ley 1/1998, de 27 de febrero y en su
Reglamento publicado por Real Decreto 401/2003, de 4 de abril y la Orden
CTE/1296/2003, de 14 de mayo.
A partir de la fecha de entrada en vigor de esta normativa, no se concederá
autorización para la construcción o rehabilitación integral de ningún edificio, si
al correspondiente proyecto arquitectónico no se une el que prevea la instalación de una infraestructura de telecomunicaciones común propia. Los gastos
necesarios para la realización de tal instalación deberán estar incluidos en el
coste total de la construcción.
Tienen como objetivo dotar de infraestructuras comunes en los edificios para
el acceso a los servicios de telecomunicaciones, que permita, desde la perspectiva de la libre competencia dotar a los edificios de instalaciones suficientes para atender los servicios de televisión, telefonía y telecomunicaciones
por cable, de forma que faciliten su adaptación a los servicios de implantación
futura.
Para el logro de los fines expuestos, se exige un proyecto técnico de red de
telecomunicaciones en el interior de los edificios, firmado por técnico titulado
competente en materia de telecomunicaciones, que en su caso actuara de
forma coordinada con el autor del proyecto de edificación, que debe ser visado en el Colegio Profesional correspondiente, en el que se describan, detalladamente, todos los elementos que componen la instalación y su ubicación y
dimensiones. El proyecto técnico incluirá:
ƒ
Memoria, donde se describa el edificio, los servicios que se incluyen en la
infraestructura, las previsiones de demanda, los cálculos de señal en los
distintos puntos de la instalación y los elementos que componen la infraestructura.
ƒ
Planos, con esquemas y situación de los elementos y canalizaciones
ƒ
Pliego de condiciones, donde se determinaran las calidades de los materiales y equipos, y las condiciones de montaje.
ƒ
Presupuesto, especificando numero de unidades y precio de cada unidad
Finalizados los trabajos de ejecución se presentara en la jefatura Provincial
de Inspección de Telecomunicaciones, un certificado de que la instalación se
ajusta al proyecto o un simple boletín de instalación, según los casos. Cuando, a petición del promotor, fuese necesario para obtener la cédula de habita-
71
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
bilidad o la licencia de primera ocupación, los Servicios de Inspección de Telecomunicaciones expedirán el correspondiente certificado de idoneidad.
En cuanto al coste de este proyecto, se enmarca en la libertad de pactos que
pueden establecerse respecto a los Honorarios que correspondan, entre
Promotor e Ingeniero de telecomunicaciones. No obstante una aproximación
de referencia puede establecerse sobre la base de los siguientes baremos,
insistimos de carácter meramente orientativo:
TABLA N° 4.11
HONORARIOS EN EUROS
NUMERO DE VIVIEDAS DE LA
PROMOCION
REDACCIÓN DEL PROYECTO
DON OBRA Y CERTIFICADO
N < 100
400 + 18 x N
400 + 12 x N
N > 100
400 + 16 x N
400 + 12 x N
4.7 OTROS PROYECTOS
4.7.1 PROYECTO DE ACTIVIDAD
En la mayoría de los Ayuntamientos es necesario tramitar, juntamente con el
proyecto de edificación, una separata del mismo que se denomina Proyecto
de Actividad. El caso se da cuando en el proyecto del edificio de viviendas se
diseñan locales comerciales en planta baja, garajes y/o piscinas.
Lo normal es que este proyecto sea redactado por un Ingeniero Industrial
(superior o medio) según los casos.
Se devengan unos honorarios por la redacción de este tipo de proyectos que
ascienden a un 4,5% del coste de las instalaciones incluidos en ellos, cuya
licencia se tramita.
4.7.2 PROYECTOS ESPECÍFICOS DE INSTALACIONES
En la practica inmobiliaria es obligatorio, en ciertos casos establecidos por la
normativa, redactar proyecto complementarios sobre algún tema urbanístico o
sobre una instalación especifica de la edificación, como puede ser, en el caso
entre los primeros: el estudio arqueológico, el estudio de impacto ambiental,
los de tratamiento de suelos contaminados, el de contaminación acústica,
72
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
etc.; y entre los segundos: el proyecto de ascensores, la instalación eléctrica,
el sistema de calefacción o de aire acondicionado, etc.
Normalmente, en el caso, por ejemplo, de los ascensores, se suele incluir en
el presupuesto del instalador, que incluye la redacción específica del proyecto
y todas las autorizaciones que sean precisas para su puesta en funcionamiento.
Sin embargo para los otros proyectos de instalaciones de la edificación, puede resultar más eficiente elegir un camino completamente opuesto, separar la
ejecución de la instalación, que será adjudicada al contratista principal o a un
determinado subcontratista, de su proyecto, que se encarga a un profesional
independiente.
Actualmente es de obligado cumplimiento la redacción de un proyecto específico para las siguientes instalaciones:
ƒ
Instalaciones Eléctricas (según el nuevo Reglamento de Baja tensión
ITC – BT – 02)
¾ Todos los edificios destinados principalmente a viviendas, locales
comerciales y oficinas, que no tengan la consideración de locales de
pública concurrencia, en edificación vertical u horizontal, siempre que
la potencia prevista en la instalación, por caja general de protección,
sea superior a 100 kW.
¾ Las correspondientes a viviendas unifamiliares con una potencia prevista en la instalación sea superior a 50 kW.
¾ Los garajes que requieren ventilación forzada cualquiera que sea su
ocupación.
¾ Los garajes que disponen de ventilación natural con más de 5 plazas
de estacionamiento.
¾ Las instalaciones de alumbrado exterior con una potencia prevista en
la instalación superior a 5 kW.
¾ Los correspondientes a fuentes o piscinas de potencia prevista en la
instalación superior a 5 kW.
El promotor del edificio fijara de acuerdo con la Empresa Suministradora
la potencia a prever, la cual, para nuevas construcciones, no ser inferior a
los siguientes valores:
73
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
TABLA Nº 4.12
POTENCIA MÍNIMA EN W
A 230 V
COEFICIENTE
SIMULTANEIDAD
9.200
Tabla
5.750
Tabla
Locales comerciales y oficinas
100 W/m con un mínimo de 3.450 W
1
Garajes con ventilación natural
10 W/m2 y planta con un mínimo de
3.450 W
1
Garajes con ventilación forzada
20 W/m2 y planta con un mínimo de
3.450 W
1
TOPOLOGÍA
Viviendas con superficie útil >
160 m2
Resto de viviendas
2
TABLA Nº 4.13
COEFICIENTE DE SIMULTANEIDAD
ƒ
Nº VIVIENDAS
C
Nº VIVIENDAS
C
1
1
12
9,9
2
2
13
10,6
3
3
14
11,3
4
3,8
15
11,9
5
4,6
16
12,5
6
5,4
17
13,1
7
6,2
18
13,7
8
7,0
19
14,3
9
7,8
20
14,8
10
8,5
21
15,3
11
9,2
N> 21
15,3 + (N- 21) x 0,5
Edificios con Potencia Térmica instalada superior a 70 kW según el
RITE ITE 07 necesitan proyecto específico redactado por técnico
competente.
¾ Para instalaciones de potencia térmica comprendida entre 5 y 70 kW
es necesario aportar la siguiente documentación, para su registro en
el organismo territorial competente: memoria descriptiva de la instalación, en los que figuren, el numero y características de las calderas y
maquina frigoríficas, el calculo de la potencia térmica instalada, los
planos o esquemas de las instalaciones y el certificado de la instalación suscrito por un instalador autorizado.
74
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
¾ No precisan ningún tipo de documentación ni inscripción en el registro
del órgano territorial competente los sistemas de potencia térmica
menor de 5 kW.
¾ Tampoco es preceptiva la presentación de documentación para las
instalaciones de agua caliente sanitaria (ACS) por medio de calentadores instantáneos, calentadores acumuladores y termos eléctricos
cuando la potencia de cada uno sea menor de 70 kW.
¾ No pueden ser registradas las llamadas “preinstalaciones” si en el documento correspondiente no se han fijado las especificaciones técnicas concretas de los generadores térmicos previstos para ser instalados, posteriormente, por el propietario o usuario.
75
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
76
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
5
COSTES DE CONSTRUCCIÓN
5.1 EDIFICACIÓN
Este valor también es muy variable, dependiendo de la tipología edificatoria
que se emplee, la situación de la obra con su mayor o menor dificultad de
movimiento de materiales, grúas, etc.; él numero de plantas del edificio, la
calidad de los interiores, los materiales de fachada, etc. Se suele recurrir a la
propia experiencia, aunque no existen dos obras iguales, o bien a parámetros
de valores medios como pueden ser, los que recomendamos a continuación,
evidentemente su uso deberá estar sujeto a las precauciones de rigor.
ƒ
Valores estadísticos de coste de edificación del Ministerio de Fomento
ƒ
Valores utilizados por los Colegios Oficiales de Arquitectos para el calculo
de Honorarios en cada zona de la geografía nacional
ƒ
Valores publicados por las Empresas Tasadoras
ƒ
Valores utilizados por el Ministerio de Hacienda en sus valoraciones catastrales de inmuebles.
El contratista de la obra suele emitir certificaciones mensuales, por la obra
ejecutada, que se pagan en efectivo o de forma aplazada (30, 60 o 90 días
son plazos normales de aplazamiento, mayores plazos generan un sobrecoste financiero, que en contratista carga en la factura), o en forma mixta, parte
en efectivo y parte aplazado, puede pactarse el pago de las certificaciones
coincidiendo con los cobros de hipoteca, etc.
De cada certificación se suele retener un porcentaje (5% al 10%) en concepto
de garantía de buena ejecución, que se devuelve, en todo o en parte (normalmente el 50%), a la firma del Acta de Recepción provisional de la obra,
quedando sustituido el importe devuelto, por un aval bancario hasta la recepción definitiva, que normalmente se produce un año después.
5.2 URBANIZACIÓN INTERIOR
El valor de este epígrafe se refiere exclusivamente a la urbanización interior,
ya que la exterior, en caso de ser necesaria su ejecución, se tiene en cuenta
como mayor coste del terreno, necesario para su transformación a solar o
77
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
suelo finalista. Se suele emplear como parámetro de calculo el valor de repercusión por metro cuadrado edificado sobre rasante, y lógicamente su valor
dependerá de la calidad que pretendamos dar a los diversos componentes de
la misma: piscina (iluminada o no), polideportivo, sauna, tenis (numero de
pistas), etc.; un rango estimativo de valores puede estar comprendido entre
las 6 a 90 euros/metro cuadrado construido sobre rasante.
5.3 PRESUPUESTO DE SEGURIDAD Y SALUD
También se recogen los propuestos como orientativos por el Colegio de Arquitectos de Madrid, desde 1997, y que son los siguientes:
El presupuesto de Seguridad y Salud se estima, normalmente, entre un 1,5%
y un 3% del coste de ejecución de las obras.
ƒ
Aprobación del Plan de Seguridad y Salud
TABLA N° 5.1
PRESUPUESTO
ƒ
PORCENTAJE (%)
Hasta 30.051 EUROS
4,2
De 30.051 a 60.101
3,6
De 60.101 a 150.253
3,0
De 150.253 a 300.506
2,4
Mas de 300.506
1,8
Coordinador de Seguridad y Salud en la fase de Ejecución de la Obra
TABLA N° 5.2
PRESUPUESTO
PORCENTAJE (%)
Hasta 30.051 EUROS
9,6
De 30.051 a 60.101
8,3
De 60.101 a 150.253
7,0
De 150.253 a 300.506
5,7
Mas de 300.506
4,4
Así mismo los honorarios que aplica el Colegio de Ingenieros de Caminos,
aprobados por la Junta de Gobierno y vigentes en el 2003, son los siguientes:
78
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
TABLA N° 5.3
TIPO TRABAJO DE SEGURIDAD
HONORARIOS
Y SALUD
DERECHOS VISADO
Estudio
0,2% s/ PEMPR
0,4% s/ PEMSS
Estudio Básico
0,1% s/ PEMPR
0,008% s/ PEMP
Coordinador en Proyecto
0,1% s/ PEMPR
0,2% s/ PEMSS
Coordinador en Obra
20% s/Honorarios Dirección
de Obra
20% PCV Dirección de Obra
Plan
0,3% s/ PMPR
0,4% s/ PEMSS
PEMP
= Presupuesto de Ejecución Material del Proyecto.
PEMPR = Presupuesto de Ejecución Material del Proyecto Reducido
PEMSS = Presupuesto de Ejecución Material de Seguridad y Salud.
PCV
= Percepción Colegial por Derechos de Visado.
ƒ
En caso de misión completa referente al estudio de Seguridad y Salud y
Coordinación en dicha materia durante la ejecución de la obra, podrá aplicarse una reducción en los valores citados (honorarios y visado) de un
20%.
ƒ
Si el Estudio de Seguridad y Salud o el Estudio Básico, lo realiza el autor
del Proyecto, la PCV correspondiente será la de dicho trabajo.
ƒ
El coste de la ejecución de las previsiones de Seguridad y Salud,
contenidos en los correspondientes proyectos
Como ya hemos indicado la Ley obliga a redactar un presupuesto independiente del de la obra, que recoja dichos conceptos, pudiéndose estimar que un rango posible de su coste pueda estar comprendido entre el
1,5% y el 3% del coste de la obra.
5.4 ENSAYOS PLAN DE CONTROL DE CALIDAD
El coste de ejecución del Programa de Calidad establecido es función del
numero de ensayos a realizar en laboratorio Homologado, que puede estimarse en un porcentaje sobre el coste de la obra, que podemos situar en un
rango de entre el 0,5% y el 1,5%.
El efecto fiscal para el Promotor de estos contratos, como prestación de servicios, es la de tener que soportar en la factura, la repercusión del IVA al tipo
vigente del 16%,
79
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
5.5 REVISIÓN DE PRECIOS
Normalmente, en obras de larga duración, o en periodos de fuerte inestabilidad económica, es frecuente la contratación de una revisión de los precios
unitarios inicialmente pactados en el contrato. Se pueden emplear los siguientes métodos para actualizar los precios:
ƒ
Formulas Polinómicas en base a índices que se publican oficialmente en
el BOE o bien por las asociaciones patronales de la construcción como
SEOPAN.
ƒ
Ajustar un tanto por ciento de revisión fijo que se aplica desde el principio,
o desde un determinado mes desde la iniciación de la obra, o bien desde
que esta alcanza un cierto volumen de ejecución.
ƒ
Aplicar los índices del IPC
No es un importe que pueda estimarse con facilidad, ya que depende del
momento económico y de la evolución de la economía general del país. Actualmente existe un recalentamiento de precios de ciertos materiales de construcción de empleo generalizado (como la cerámica) o de escasez de mano
de obra cualificada, que puede implicar una cierta dificultad de contratación a
precios cerrados, por lo que hay que estimar una revisión de precios, o bien la
aplicación de sistemas financieros sustitutivos, como puede ser el pago de
acopios, que permitan al constructor adelantar los suministros de ciertos materiales de la obra.
5.6 ACOMETIDA DE SERVICIOS
Los elementos cuyo suministro es necesario prever, por ser obligatorios para
la ocupación y el uso de un edificio, son los siguientes: Electricidad, Agua,
Gas (en su caso), Comunicaciones. Veamos cual es su mecánica operatoria y
la estimación que podemos hacer de sus costes.
ƒ
Suministro Eléctrico.
Hay que emplear el siguiente esquema de cálculo:
¾ Calcular la Potencia necesaria, función de la superficie que tengan las
viviendas proyectadas, según Tabla n° 12.9-A, y el coeficiente de simultaneidad, que se calcula según las tablas ya explicitadas en el
epígrafe 6.7
80
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
Estimar la potencia necesaria para ascensores, escaleras y otras zonas comunes, así como para equipos específicos de las instalaciones
del edificio, tales como bombas, etc.
¾ Calcular la necesidad de reservar espacio para el transformador
Para lo cual la potencia calculada anterior, en watios, se divide por mil
y por el coseno de fi de la instalación (0,8 a 0,9), para obtener como
cociente la Potencia Aparente en KVA. Si la potencia solicitada es
mayor que 100 kW supone la obligatoriedad, para el promotor, de facilitar a la Compañía Eléctrica un local para el montaje del Centro de
Transformación. Hay que señalar que el promotor estará obligado, en
estos casos, a reservar el espacio, y si cede el local a la Compañía
Suministradora, esta debe resarcirle con una cantidad en metálico tasada por ley; si no cede el local deberá pagar a la Compañía una cantidad también tasada por ley, por este concepto, además de los derechos de acometida.
Calculada la potencia necesaria, hay que solicitar de la Compañía Eléctrica, en base a los datos anteriores, el Calculo de la Inversión de Extensión
(costes necesarios para la ejecución de las instalaciones que es preciso
realizar, a partir de las instalaciones existentes).
En el Cálculo del coste de la acometida eléctrica se aplica lo dispuesto en
el Real Decreto 1955/2000, de 1 de agosto, en el que se plantean los siguientes casos:
¾ Suelo Urbano que tenga la condición de solar:
Se aplica el Derecho de Extensión, como pago a la empresa suministradora por las infraestructuras eléctricas necesarias entre la red de
distribución y el primer elemento propiedad del solicitante. Si la potencia solicitada no pasa de los límites indicados se aplican las tarifas
vigentes para el 2005, establecidas por el Real Decreto 2392/2004,
de 30 de diciembre:
•
Alta Tensión (Potencia solicitada ≤ 250 Kw.)
TABLA 5.4
TENSIÓN
•
CUOTA DE EXTENSIÓ EUROS/KW.
V ≤ 36 Kv
14,018793
36 Kv < V ≤72,5 Kv
13,684259
72,5 kV < V
14,567930
Baja Tensión (Potencia solicitada (≤ 50 Kw.) = 15,495784 Euros/Kw.
81
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
Cuando se superen los límites de potencia indicados, el solicitante
realizar a su costa la instalación de extensión necesaria. En estos casos, la instalación de extensión será cedida a una empresa distribuidora, que no podrá cobrar los derechos de extensión.
¾ Suelo Urbano que no disponga de la condición de solar
El propietario deberá completar a su costa la infraestructura eléctrica
necesaria para que se adquiera la condición de solar, aplicándose, en
su caso, lo previsto en el apartado anterior.
¾ Suelo Urbanizable
El propietario deberá ejecutar a su costa la infraestructura eléctrica
necesaria, incluyendo la red exterior de alimentación y los refuerzos
necesarios (limitados a la instalación a la cual se conecta la nueva
instalación), aplicándose, en su caso, lo previsto en el apartado A).
No obstante las empresas distribuidoras podrán participar en el coste
de la infraestructura eléctrica a que hacen referencia los párrafos anteriores.
Cuando la empresa distribuidora considere oportuno dar una dimensión a la red superior a la necesaria para atender la demanda de potencia solicitada, la empresa distribuidora costeara dicha superior dimensión, resolviendo la Administración las discrepancias que pudieran existir en el reparto de costes.
¾ Suelo No urbanizable
El propietario realizara a su cargo la infraestructura eléctrica para
atender su suministro, adquiriendo la condición de propietario de dichas instalaciones y asumiendo la responsabilidad de su mantenimiento y operación, salvo que opte por su cesión a favor de la empresa distribuidora.
En todos estos casos, todas las instalaciones destinadas a mas de un
consumidor tendrán la consideración de red de distribución, debiendo
ser cedidas a una empresa distribuidora, quien responderá de la seguridad y calidad del suministro, pudiendo exigir el titular de la instalación la suscripción de un convenio de resarcimiento frente a terceros por una vigencia máxima de 5 años y quedando dicha infraestructura abierta al uso de dichos terceros.
ƒ
Agua
Las instalaciones interiores de suministro de agua vienen reguladas por la
Orden de 9 de diciembre de 1975, en donde se define que el tramo comprendido entre la red de distribución (publica o de compañía concesionaria y la alimentación particular a un inmueble se denominara acometida y
82
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
quedara comprendido entre dos arquetas: una en la red de distribución
con una lleve de toma y una de registro, y otra, entre el tramo de acometida y la red de alimentación del inmueble con una llave de paso.
El coste de la acometida es muy variable ya que no esta regulado oficialmente y depende del precio de cada compañía, que suministra además el
contador. Es conveniente conocer que dicho coste suele ser función del
diámetro necesario de la acometida, que se calcula en pulgadas, y es
función del tipo de suministro de cada vivienda y del número y características de los aparatos sanitarios existentes.
El efecto fiscal de estos contratos para el Promotor, es que debe soportar
en factura, como prestación de servicios, una repercusión de IVA al tipo
vigente del 16%.
ƒ
Coste de Otros Servicios (Gas, teléfono, etc.)
Son de difícil cuantificación, ya que dependen de los convenios que se
establezcan con la Compañías suministradoras de estos servicios, que
actúan en el mercado en libre competencia.
83
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
84
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
6
GASTOS FINANCIEROS,
LEGALES Y GENERALES
6.1 CONSTITUCIÓN PRÉSTAMO HIPOTEVARIO
Los costes asociados a esta actividad, para la cual es obligatorio otorgar la
correspondiente escritura pública, se resumen, por el orden indicado, en:
ƒ
Gastos de Tramitación (anteriores a la concesión del préstamo)
¾ Gastos de Tasación, originados por una Sociedad de Tasación, a la
que la entidad crediticia, a la que el promotor ha solicitado el préstamo, ordena tasar la promoción inmobiliaria proyectada. Una estimación del coste de esta actividad puede generalizarse en un valor del
0,3% del valor a tasar.
¾ Gastos de Estudio, originados por los análisis económicos financieros
y de viabilidad que realiza el personal de la entidad crediticia, para
confeccionar la propuesta de concesión del préstamo. Actualmente
las entidades financieras tienden a integrar este coste en el concepto
de comisión de apertura, aunque una estimación del coste de esta actividad puede generalizarse en un valor del entre el 0,15% al 0,5%
del valor nominal del préstamo.
ƒ
Gastos de Formalización del Préstamo
¾
Honorarios de Notario, que se aplican sobre el importe del capital garantizado, según los aranceles descritos en la Tabla N° 5.7
¾ Impuesto sobre Actos Jurídicos documentados (AJD), al tipo del
0,50% o 1% según CCAA, sobre el capital garantizado. En el caso de
promociones en régimen de Protección publica VPO o VPP, se estará
exento de este impuesto.
¾ Inscripción en el Registro de la Propiedad, por aplicación de los aranceles de la Tabla N° 5.8, reducidos al 70% de su importe, y aplicados
sobre el capital garantizado.
ƒ
Gastos de Disponibilidad Inicial del Préstamo
¾ Seguro de Incendios, que debe suscribir el Promotor, asegurando la
obra a ejecutar contra este evento, y designando como primer beneficiario a la Entidad Prestamista, por los importes abonados en cada
85
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
momento. Una estimación del coste de la prima anual puede estar
comprendida entre un 0,05% a un 0,1% del coste de la obra.
¾ Comisión de Apertura, que es un coste financiero, constituido por un
porcentaje ( entre el 0,25% y el 2%) sobre el nominal del préstamo,
que la entidad prestamista cobra de una sola vez, normalmente, deduciendo su importe de la primera disposición del préstamo que efectúa el promotor.
ƒ
Gastos de las sucesivas Disposiciones del Préstamo
Los gastos que originan las sucesivas disposiciones del préstamo, al estar, normalmente condicionadas, al porcentaje de obra ejecutada o al
cumplimiento de determinados hitos de la misma (terminación de la cimentación, estructura, fachada, etc.), se originan precisamente por la
comprobación de este estado de ejecución de la obra, que las entidades
financieras remiten a las Sociedades de Tasación, por lo que el importe
de estas comprobaciones (visita de obra y emisión del correspondiente informe) son de cuenta del promotor. Una estimación media puede estar
comprendida entre 90 a 300 euros por visita e informe.
En relación con estos conceptos de coste conviene precisar algunos extremos:
1. Como consecuencia del Decreto- Ley 6/1999, de 16 de abril, de medidas
Urgentes de Liberalización e Incremento de la Competencia, los aranceles
de los Notarios y Registradores de la Propiedad, establecidos por los Reales Decretos 1426 y 1427/1989, de 17 de noviembre, se reducen en un
25% en el caso de constitución, modificación, subrogación y cancelación
de prestamos y créditos con garantía hipotecaria y en la compraventa de
viviendas. En el supuesto de que en los decretos referidos, o en la normativa especial, se contemplen algún tipo de rebajas arancelarias, la reducción prevista en esta norma se aplicara a la cantidad que resulte una vez
deducida la rebaja inicial.
2. Una cosa es el nominal del préstamo (capital concedido C) y otra el capital
garantizado, que se obtiene de sumar al nominal las siguientes cantidades, que fijan a su libre arbitrio las entidades de crédito, dentro de los limites legales que se indican:
¾ Un importe equivalente a los intereses devengados, entre tres y cinco
años. En general el cálculo se realiza a cinco años, tres al tipo de interés fijado en la escritura de préstamo como interés de demora y dos
años al tipo de interés del préstamo.
86
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
¾ Un importe de entre un 20% a un 25% del nominal del préstamo en
concepto de costas y gastos judiciales calculados para el caso de impago.
3. Si el préstamo hipotecario se divide, como es practica habitual, entre los
diversos pisos, garajes y /o locales que integran la promoción inmobiliaria
en cuestión, hay que tener en cuenta, que la garantía hipotecaria se dividirá entre todas las fincas registrales que componen la misma, de acuerdo
con los coeficientes que figuran en la División Horizontal, y en consecuencia los aranceles del registro de la Propiedad deberán aplicarse sobre cada finca individualizada, lo que supone un mayor coste.
También es importante señalar que el orden de realización de las operaciones necesarias para constituir los préstamos con garantía hipotecaria es muy
importante a efectos del coste para el Promotor Inmobiliario, como vamos a
comprobar en el siguiente ejemplo.
EJEMPLO N° 6.1
La sociedad promotora inmobiliaria PROMSA adquiere de la sociedad Terrenos Urbanos S.A. un solar ubicado en Madrid sobre el que edificara 20 viviendas. El coste del solar es de 850.000 euros y para su adquisición cuenta
con un préstamo de la Caja de Ahorros P, que se instrumenta en el mismo
acto de la firma de la escritura de compraventa con garantía hipotecaria del
propio solar de 510.000 euros, garantizado por su nominal, mas 5 años de
interés al 7% y un 20% para costas y gastos judiciales.
La sociedad PROMSA al objeto de poder ampliar el préstamo para financiar
la construcción, una vez obtenida la licencia municipal de obras, otorga ante
Notario la correspondiente escritura de Obra Nueva en construcción, que se
declara por un valor de 1.560.000 euros. La ampliación del préstamo solicitado equivale al valor de la obra nueva declarada, y se concede en las mismas
condiciones en cuanto a la responsabilidad hipotecaria.
Terminada la obra, se otorga la correspondiente acta notarial y posteriormente se constituye el Régimen de Propiedad Horizontal y se distribuye la hipoteca existente entre las veinte nuevas fincas resultantes.
En los tres meses siguientes se vende la totalidad de las viviendas que constituyen la promoción por un importe unitario de 180.000 euros cada una, subrogándose cada uno de los adquirentes en la hipoteca constituida por el promotor.
87
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
Entre los adquirentes se dan los siguientes casos:
ƒ
El Sr. X pretende una modificación del tipo de interés de fijo a variable,
llevando a cabo una subrogación con el Banco M
ƒ
El Sr. Y solicita una prorroga del plazo de vencimiento del préstamo, que
la Caja P, le concede.
ƒ
El Sr. Z desea cancelar la hipoteca existente.
Se desea conocer la implicación fiscal de las operaciones efectuadas con relación al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Explicar si existe una variante en las operaciones realizadas, que pueda mejorar para el promotor, a los efectos indicados, de tributación por AJD.
Solución
Veamos la tributación correspondiente por AJD, en cada caso:
ƒ
Escritura de compraventa, la sociedad PROMSA deberá liquidar en
Hacienda de la Comunidad, el impuesto de AJD al tipo del 1% s/ 850.000
euros = 8.500 euros, todo ello sin perjuicio de las comprobaciones de valor
del terreno transmitido que la Administración pueda efectuar.
ƒ
Escritura de Constitución Préstamo con garantía Hipotecaria, igualmente PROMSA deberá liquidar en concepto de AJD el 1% sobre el capital garantizado en la hipoteca = 510.000 + 5 x 0,07 x 510.000 + 20%
s/510.000 = 510.000 + 178.500 + 102.000 = 790.500, en definitiva deberá
ingresar en Hacienda de la Comunidad la cantidad de 7.905 euros.
ƒ
Escritura de Declaración de Obra Nueva en construcción, la sociedad
PROMSA deberá liquidar en Hacienda de la Comunidad en concepto de
AJD la cantidad de 1% s/ 1.560.000 = 15.600 euros, todo ello sin perjuicio
de las comprobaciones de valor de la obra nueva declarada que la Administración pueda efectuar.
ƒ
Escritura de Ampliación del Préstamo, igualmente PROMSA deberá
liquidar en concepto de AJD el 1% sobre el capital garantizado en la operación de ampliación de hipoteca = 1.560.000 + 5 x 0,07 x 1.560.000 +
20% s/1.560.000 =1.560.000 + 546.000 + 312.000 = 2.418.000, en definitiva deberá ingresar en Hacienda la cantidad de 24.180 euros.
ƒ
Acta Notarial de finalización de obra nueva, en principio constituyen
documentos sujetos a AJD, ya que reúnen las características precisas, al
88
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
ser: primera copia de una escritura, tienen como objeto cosa valuable (el
valor de la obra nueva declarada finalizada) y contienen un acto inscribible
en el Registro de la Propiedad. No obstante la Resolución del TEAC de 19
de diciembre de 1996 considera que tal declaración deviene de un acto ya
liquidado, y en consecuencia que no procede girar una nueva liquidación
(Resolución de la DGT de 13 de noviembre de 2001).
ƒ
Escritura de División en Régimen de Propiedad Horizontal, por este
concepto PROMSA deberá ingresar en Hacienda de la Comunidad el 1%
sobre la base, constituida ahora por el valor del terreno mas el de la obra
nueva declarada, todo ello sin perjuicio de la comprobación de valores que
pudiera realizase por la Administración, por todo lo cual, ingresara la cantidad de: 1% (850.000 + 1.560.000) = 24.100 euros.
ƒ
Escritura de redistribución de la garantía hipotecaria, en este caso se
trata de una operación realizada por seguridad en el cobro del crédito, en
base a los artículos de la ley Hipotecaria que a continuación se transcriben:
Articulo 119. - cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo
crédito, se determinara la cantidad o parte del gravamen de que cada una
deba responder. Es decir no pueden hipotecarse varias fincas sin determinar la responsabilidad hipotecaria que corresponde a cada una.
Articulo 123. - si una finca hipotecada se divide en dos o más, no sé distribuirá entre ellas el crédito hipotecario, sino cuando voluntariamente lo
acordaren el acreedor y el deudor. No verificándose esta distribución, podrá repetir el acreedor por la totalidad de la suma garantizada contra
cualquiera de las nuevas fincas en que se haya dividido la primera, o contra todas a la vez.
Articulo 124. - Cuando siendo varias las fincas hipotecadas no se haya
señalado la responsabilidad de cada una, por ocurrir el caso previsto en
el articulo 123, no se podrá exigir la liberación de ninguna parte de los
bienes hipotecados, cualquiera que sea la del crédito que el deudor haya
satisfecho.
Es pues una escritura inscribible y de contenido económico. La distribución de hipoteca supone la modificación de la escritura previamente constituida, que impide que el acreedor pueda reclamar la totalidad de la suma
de cualquiera de las nuevas finca constituidas, luego será un acto jurídico
independiente, que como tal debe tributar por AJD, sobre la base total
constituida por un nominal de 510.000 + 1.560.000 = 2.070.000 euros, al
que se le aplica el 7x 5 = 35% en concepto de intereses garantizados y un
20% de costas y gastos, en total, un 55% de incremento; en consecuencia la base imponible del acto de redistribución de la garantía hipotecaria,
supone que PROMSA deberá ingresar en la Hacienda de la Comunidad,
la cantidad de: 1% s/ 3.208.500 = 32.085 euros.
89
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
ƒ
Escritura de Venta, este caso no afecta a PROMSA, ya que los sujetos
obligados a la tributación por AJD son los adquirentes, que deberán ingresar en Hacienda de la Comunidad, la cantidad de 1% s/ 180.000 = 1.800
euros cada uno.
ƒ
Subrogación por los compradores en la Hipoteca constituida por
PROMSA, es una operación, que en principio podría estar sujeta a TPO,
aunque claramente queda al margen de tributación por este impuesto, ya
que solo constituye hecho imponible la subrogación en los derechos de un
tercero acreedor, pero no en las obligaciones, como sucede en el caso, ya
que se trata de un cambio de deudor pero no de acreedor. Una vez examinada la no tributación por TPO, podría pensarse en la de AJD, aunque
claramente al cambio de deudor en nada modifica la escritura de préstamo
existente, y por eso solo se inscribe la escritura de compraventa. (Resoluciones de la DGT de 28 de junio de 1991 y 26 de enero de 1998).
ƒ
Escritura de Modificación del Préstamo, hay que aplicar en estos casos
la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de prestamos hipotecarios, y en su consecuencia tendremos:
¾ Cambio del Sr. X modifica acreedor y tipo de interés, queda exenta
de AJD en virtud de lo dispuesto en la nueva ley.
¾ Cambio del Sr. Y modifica plazo, queda exenta de AJD por su propia
esencia, ya que la garantía hipotecaria no varía.
¾ Cambio del Sr. Z, procede a la cancelación, queda exenta de AJD en
virtud de lo dispuesto en la nueva ley.
El coste total para PROMSA de las operaciones indicadas, en concepto de
AJD será el siguiente:
- Compraventa solar
8.500
- Préstamo hipotecario
7.905
- Declaración de Obra Nueva
15.600
- Ampliación del préstamo
24.180
- División Horizontal
24.100
- Redistribución de Hipoteca
32.085
- Total
112.370
Para mejorar la tributación para PROMSA, se pueden ejercitar las siguientes
acciones, todo ello de acuerdo con la entidad prestamista:
90
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
ƒ
Cambiar el orden de realización de las operaciones indicadas, procediendo a
la ampliación del préstamo hipotecario con posterioridad a la División Horizontal y la redistribución de la responsabilidad hipotecaria. Se otorga una única
escritura de Obra Nueva y División Horizontal, por lo que solo hay que redistribuir el préstamo inicial. Es decir por el concepto de redistribución se deberá ingresar la cantidad de: 1% s/1,55 x 510.000 = 7.905 euros.
- Compraventa solar
8.500
- Préstamo hipotecario
7.905
- Declaración de Obra Nueva
15.600
- Ampliación del préstamo
24.180
- División Horizontal
24.100
- Redistribución de Hipoteca
- Total
7.905
88.190
Que supone un 21,50% de ahorro sobre el coste inicial, por el concepto
de impuestos, sin considerar los costes de aranceles.
ƒ
Otorgar la redistribución hipotecaria, en el orden enunciado en A), pero en
documento privado
En este caso, la operación no tributara por AJD al no otorgarse escritura
pública (uno de los elementos esenciales para que exista tributación por
AJD). El problema es que este documento que se otorga como documento privado por la entidad prestamista, acceda al Registro de la Propiedad,
esto es sea inscribible. El caso ya estaba previsto en el Reglamento Hipotecario, siempre que las firmas estuvieran legitimadas, pero además, la
Resolución de la Dirección General de Registros y Notariado de marzo de
2004 lo permite, aunque la resolución no es vinculante pata los registradores, por lo que habrá que consultar en cada Registro tal posibilidad.
En este caso el coste de las operaciones seria de 80.285 euros, lo que
supone un ahorro del 28,55% sobre el coste del esquema inicial.
6.2 IMPUESTOS DERIVADOS DE LA ACTIVIDAD
6.2.1 IMPUESTO DE ACTIVIDADES ECONÓMICAS (IAE)
Este concepto de coste tiene dos componentes:
ƒ
La parte fija del Impuesto, función de la actividad empresarial de la empresa inmobiliaria, epígrafes 833.1 y 833.2 en el caso de promociones y
91
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
en los epígrafes 861 y 862, si se trata de alquileres, así como de las dimensiones superficiales y situación del local o locales donde la empresa
ejerza la actividad, que es un pago de carácter anual, que consideramos
incluido dentro del apartado de gastos generales que la Empresa Inmobiliaria imputara a cada promoción.
ƒ
La parte variable del impuesto, que también se devenga anualmente, ya
que en el mes de enero de cada año, hay que declarar los metros cuadrados vendidos, cualquiera que sea la clase de contrato y forma de pago
convenida, debiendo liquidar las siguientes cantidades:
¾ 0,156 euros por cada metro cuadrado de terreno urbanizado o parcelado vendido
¾ 1,869 euros por cada metro cuadrado edificado o por edificar vendido
si se trata de poblaciones con 100.000 o más habitantes y 0,811 euros en el resto de municipios.
¾ 50 % de las tasas anteriores que correspondan si se trata de Promociones en Régimen de Protección Publica VPO o VPP.
Dichos importes tienen un recargo municipal, que los municipios, en función de su número de habitantes, pueden imponer de acuerdo al siguiente
rango de valores:
TABLA N° 6.1
IMPORTE NETO CIFRA DE NEGOCIOS EN EUROS
COEFICIENTE
Desde 1.000.000,00 hasta 5.000.000,00
1,29
Desde 5.000.000,01 hasta 10.000.000,00
1,30
Desde 10.000.000,01 hasta 50.000.000,00
1,32
Desde 50.000.000,01 hasta 100.000.000,00
1,33
Mas de 100.000.000,00
1,35
Sin cifra neta de negocio
1,31
Así como un recargo provincial que se gira sobre la cuota del impuesto
que establecen las distintas comunidades autónomas y cuyo valor máximo es del 40%.
6.2.2
IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES (IBI)
Su marco legal es la Ley 39/1988, de 28 de diciembre, Reguladora de las
Haciendas Locales (Art. 61 a 78).
92
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
Es un impuesto cuyo hecho imponible está constituido por la propiedad o la
titularidad de un Derecho real de Usufructo o de Superficie de Bienes Inmuebles, tanto Rústicos como Urbano, sitos en un determinado término municipal.
La Base Imponible será el valor catastral de los mismos, que se establecerá
por los Técnicos de la Administración tomando como referencia el valor de
mercado de aquellos y sin que en ningún caso pueda exceder de este.
Dicho valor catastral estará integrado por el Valor del Suelo, valorado de
acuerdo a las circunstancias urbanísticas que le afecten y el de las Construcciones en las que además, de las Condiciones Urbanísticas se tendrá en
cuenta su uso o destino, calidad antigüedad y cualquier otro factor que pudiera incidir en su valoración.
La cuota del Impuesto se obtiene aplicando al valor catastral un tipo impositivo del 0,40% para Bienes Inmuebles Urbanos, y un 0,3%, para Bienes Inmuebles Rústicos.
El Promotor tendrá la posibilidad de solicitar de la Administración una bonificación establecida entre el 50% y el 90% -siempre que ésta sea solicitada
antes del comienzo de las obras-, que se concederá por el plazo de Urbanización o Construcción, y 1 año más a partir del año de terminación de las
obras, pero sin que en ningún caso pueda exceder de 3 años contados a partir de la fecha de inicio de las obras de Urbanización y Construcción.
EJEMPLO:
La Sociedad Inmobiliaria Promsa, sobre un solar de su propiedad, está construyendo un Edificio para 150 viviendas, 8 locales comerciales y 125 plazas
de garaje situadas en el sótano.
El Solar fue adquirido por la sociedad el 1 de enero de 1993, y su valoración
catastral comunicada en 19993, quedó establecida por Hacienda en 25.800
euros.
Promsa comenzó la ejecución de las obras el 1 de enero de 1.994 y solicitó
en Hacienda la bonificación del 90% en concepto de IBI por el plazo de 3
años, que es el plazo previsto para la terminación de las obras que están en
ejecución sobre el referido solar, bonificación que le fue concedida.
93
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
El municipio donde radica la misma aplica un tipo de IBI del 0,75% para el
ejercicio del 1994, sin ningún otro recargo.
Con estos datos se pide calcular la Liquidación que el Ayuntamiento le girara
a PROMSA en concepto de IBI.
Solución:
Dado que el solar fue valorado en 1993, procede revisar la valoración catastral para 1994, aplicando el coeficiente establecido en la LPGE:
1.035 X 25.800 = 26.703 euros
y está será la base a considerar; luego el importe del recibo que emitirá el
Ayuntamiento será de:
- Cuota (0.75% s/ 26.703.000):
200.273
- Bonificación (90% s/cuota):
180.245
- Líquido a pagar:
20.028 Euros
6.3 RECURSOS FINANCIEROS
Lógicamente para cubrir las necesidades de tesorería reflejadas en el Cash –
Flow, es necesario recurrir a su financiación a través de los siguientes medios:
ƒ
Préstamos con garantía Hipotecaria
ƒ
Recursos Propios
ƒ
Préstamos Puente
ƒ
Descuento de Efectos
Excepto la financiación de la operación a través de recursos propios, el resto
de financiación utilizada significa la aparición de los costes financieros, en
forma de intereses y otro tipo de comisiones que se establecen de forma pactada en los instrumentos legales que las formalizan.
Estos costes financieros son de tipo explícito, ya que están fijados por contrato, pero esto no quiere decir que el uso de fondos propios no tenga un coste
asociado, aunque lógicamente no sea implícito, es evidente que los inverso-
94
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
res o accionistas de la operación, no invertirán su dinero, si no se les retribuye en forma de dividendos.
6.4 PRÉSTAMOS CON GARANTÍA HIPOTECARIA
La financiación de las promociones inmobiliarias, a través de los préstamos
con garantía hipotecaria, es la modalidad más corrientemente utilizada, y
consiste en la afectación de un bien inmueble, en cuya posesión continua el
deudor, con la finalidad de garantizar un préstamo. Esta financiación, una de
las más características del sector inmobiliario, se compone jurídicamente de
tres elementos esenciales: el préstamo, la hipoteca y la subrogación.
Esta fuente de financiación, peculiar de la empresa inmobiliaria, nace como
consecuencia del elevado coste de los productos inmobiliarios, que originan,
no solo la necesidad de financiación propia de la empresa inmobiliaria para
llevar a cabo su inversión, sino que se utilizan para reforzar la política comercial, a efectos de facilitar la adquisición de los productos inmobiliarios, en especial en el caso de viviendas, a aquellos compradores con recursos escasos, ya que su precio supera varias veces los ingresos anuales del comprador, por lo que es absolutamente imprescindible para ellos, el facilitarles una
financiación a largo plazo, que les permita adecuar sus ahorros anuales a los
pagos a efectuar.
Este tipo de préstamo hipotecario, puede establecerse en las siguientes modalidades o situaciones, dentro de las promociones inmobiliarias:
6.4.1
HIPOTECA DEL SOLAR
Como comentamos anteriormente, el pago del solar, generalmente se realiza
al contado, y con objeto de facilitar este tipo de adquisiciones el Promotor Inmobiliario, en el momento de adquirir el solar, puede solicitar un préstamo
hipotecario, con garantía del propio solar, hipoteca que puede establecerse:
ƒ
Por el promotor, al comprar el solar, garantizando el precio aplazado, directamente al vendedor, mediante la constitución de una hipoteca a su favor, cuya garantía es el propio solar.
ƒ
Por el promotor, que solicita a una Entidad de Crédito, un préstamo hipotecario, con garantía del solar adquirido, como medio de pagar en efectivo
al vendedor.
95
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
Ambas modalidades tienen como fundamento recuperar la propiedad del solar en caso de impago, mediante la ejecución de la hipoteca. Si un tercero
embarga el solar, el primero en cobrar seria el hipotecante, que en el primer
caso seria el vendedor del suelo el primero en cobrar. Igual sucedería en caso de suspensión de lagos o quiebra del deudor.
El nominal de este tipo de hipotecas, suele alcanzar de un 50% a un 80% del
valor de tasación del solar, que lógicamente puede tener un importe distinto
del precio abonado por el mismo.
6.4.2
HIPOTECA AL PROMOTOR
Una vez realizado el proyecto de la promoción y obtenida Licencia de Obras,
el Promotor puede, durante la construcción solicitar:
ƒ
Un préstamo hipotecario, que queda garantizado por el solar sobre el que
se construye y por la propia edificación realizada sobre aquel.
ƒ
Un préstamo hipotecario, con las mismas características anteriores, pero
en la modalidad de ser subrogable, es decir con la posibilidad de cambiar
su titularidad, desde el promotor a los futuros compradores de la promoción, una vez entrega esta.
La modalidad mas empleada es la segunda, y su nominal alcanza un importe
de hasta el 80% del valor de tasación del proyecto, aunque normalmente se
traduce en un porcentaje sobre el precio de venta, de entre un 70% a un 80%
del mismo.
El Promotor puede disponer, de entre un 75% a un 85% de ese importe, de
forma proporcional a la obra ejecutada, previa presentación en la entidad de
crédito de las certificaciones de obra aprobadas por la Dirección Facultativa, y
en general visadas por el Colegio Oficial correspondiente, y previo análisis de
la entidad Tasadora, que comprueba la veracidad de los porcentajes establecidos de obra ejecutada.
Para el caso de que exista un préstamo hipotecario inicial sobre el solar, si
este fue concedido por otra entidad de Crédito, es preciso su cancelación registral previa, o, lo que es mas general, simultanea. Si la entidad de Crédito
que concedió la hipoteca inicial es la misma, el sistema que representa menor coste para el Promotor, es la ampliación del préstamo inicialmente concedido.
96
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
En cualquier caso, los efectos prácticos, desde el punto de vista financiero, es
que la disponibilidad del total del préstamo se ve reducida con el importe a
cancelar del solar, aunque a veces se pacten cláusulas de que la cancelación
del préstamo inicial se efectúe de forma escalonada, al existir una superposición evidente de las garantías prestadas por el promotor.
Es frecuente que, en los préstamos hipotecarios concedidos al promotor, figure
una cláusula de carencia, por la que en el plazo en ella determinado (que suele
ser de entre 1 a 3 años desde la concesión), el titular del préstamo, en este caso
el promotor inmobiliario, queda obligado a pagar solo intereses, sin que deba pagar cuotas de amortización. Es decir, en estos casos el préstamo entra en el periodo de amortización (que suele quedar fijado entre 10 y 20 años), a partir del
término del plazo de carencia, o en los casos de préstamos subrogables, cuando
se produce la subrogación por el comprador.
6.4.3
HIPOTECA AL COMPRADOR
En las condiciones de venta, pueden establecerse para el comprador, los dos
sistemas de pago siguientes:
ƒ
Subrogación, en la entrega del producto inmobiliario adquirido, por el
comprador en el préstamo que previamente ha obtenido el Promotor.
ƒ
Préstamo Hipotecario obtenido directamente por el comprador, que lo solicita de forma directa, en una Entidad de Crédito, y que le sirve para financiar, a largo plazo, las cantidades aplazadas por el promotor.
Como hemos señalado es el medio “sui generis”, de financiar una promoción inmobiliaria, y aunque al promotor no le sea necesaria esa financiación, en la fase
de ejecución de la misma, lo que le significara un ahorro de gastos financieros, el
tenerlo concedido, puede ser un valioso elemento, que compense los gastos que
origina su constitución, de cara a facilitar el proceso de comercialización, puesto
que en este caso puede garantizar la financiación a sus futuros compradores, evitando que estos tengan que gestionarlo de forma individual, frente a la seguridad,
rapidez y sencillez que permite la fórmula de subrogación.
En el caso mas general de préstamo subrogable concedido al promotor, como
hemos señalado, las entidades prestamistas suelen reservar un porcentaje
del total del préstamo hipotecario concedido, para su pago en función de las
ventas realizadas (entre un 15% y un 25%), y aunque a veces puede pactarse
parte de su cobro también durante la construcción, en función de los productos inmobiliarios vendidos en contrato privado, el resto o la totalidad del importe reservado, que constituye el préstamo al comprador, se abona cuando
97
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
la construcción esta terminada, se haya entregado al comprador, mediante el
otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa, en la que simultáneamente se produce la subrogación del préstamo, y dicha escritura se
presente en la entidad crediticia concedente del préstamo hipotecario, debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad.
6.5 OTROS MEDIOS FINANCIEROS NECESARIOS
6.5.1 FONDOS PROPIOS
En definitiva como hemos visto, en los momentos iniciales de la promoción
inmobiliaria planteada, el Promotor debe disponer de una cantidad inicial establecida en ciertos límites. Para su financiación con fondos ajenos, que estén
debidamente garantizados, lo más ágil, es explorar la posibilidad de disponer
del préstamo con garantía del propio solar, pero esta financiación sólo le cubrirá una parte de los desembolsos a realizar, en aquel epígrafe citado, y tendrá además que financiar el resto de costes que se producen hasta que pueda obtener el Préstamo al Promotor, para los que deberá redactar proyectos,
titularizar, obtener la licencia de obras, etc.
Así pues deberá recurrir, para completar las necesidades financieras de los
momentos iniciales, a los Recursos Propios, en forma de disponibilidades de
su propia tesorería, o bien de desembolso de los socios en forma de capital
social o ampliaciones de capital social.
6.5.2 PRÉSTAMOS PUENTE
A este tipo de préstamos, que se caracterizan porque se desembolsan y se
reintegran dentro del periodo de desarrollo de la promoción, solo se recurrirá
para cubrir necesidades puntuales de tesorería, a corto plazo, producidas por
desfases de cobros y pagos surgidos durante el desarrollo de la operación. La
garantía de estos prestamos ya no puede ser hipotecaria, y una buena practica es la de establecerla, en todo o en parte, con las letras aceptadas por los
clientes de la promoción.
6.5.3 DESCUENTO DE EFECTOS
El descuento de efectos es otra de las modalidades de financiación, característica de las promociones inmobiliarias, ya que como hemos visto en el epí-
98
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
grafe anterior, durante el periodo de edificación, se suelen contratar ventas,
formalizadas en contrato privado, que movilizan una cartera de efectos cambiarios relativamente importante, que el promotor puede limitarse a hacerlos
efectivos a su vencimiento, o cobrarlos anticipadamente por medio de su descuento financiero concertado previamente en una entidad de crédito.
Las compensaciones que se suelen exigir en este tipo de operaciones son
función del volumen de negocio global que la empresa inmobiliaria mantenga
con la entidad descontante por otras operaciones, los saldos medios mantenidos en cuenta corriente o cartillas de ahorro, domiciliación de pagos de proveedores, nóminas, etc.
En cuanto al tema de garantías de este tipo de operaciones, se procede a
retener un determinado porcentaje, del líquido resultante del descuento, en
cartilla de ahorro o cuenta corriente, afecta a la operación, y por tanto indisponible mientras dure el riesgo de la misma, que ira lógicamente decreciendo
conforme vayan venciendo los efectos descontados.
6.6 GASTOS DE PROMOCIÓN Y COMERCIALIZACIÓN
6.6.1 GASTOS DE PROMOCIÓN
Los gastos de Promoción se configuran dentro de aquellas actividades necesarias para dar a conocer a los potenciales destinatarios de la misma la Promoción Inmobiliaria que se pretende realizar, o bien para activar de una manera adecuada su comercialización.
Comprenden, entre otros, los gastos de la campaña publicitaria en soporte
físico (carteles, vallas, videos publicitarios, confección y distribución de folletos, etc.) como en medios de comunicación (prensa, radio, televisión, Internet,
etc.); los de establecimiento y decoración del correspondiente piso piloto y
oficina de ventas en la propia obra o en sus aledaños; los premios (coches,
electrodomésticos, etc.) hasta un determinado número de primeras ventas o
por sorteo, etc.
6.6.2 GASTOS DE COMERCIALIZACIÓN
Por otro lado, los gastos de comercialización están compuestos por las comisiones que devenga el personal que directamente realizan las ventas
99
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
En el sector inmobiliario es una práctica de uso frecuente, recoger estos conceptos de coste como porcentaje sobre el volumen de ventas. En este sentido
se pueden estimar como valores usuales: entre un 3% a un 5%, en concepto
de comercialización, y entre un 0,5% a 1,5% en concepto de gastos de promoción y publicidad.
Los efectos fiscales de la prestación de estos servicios dependen de que se
contraten como un solo paquete a una empresa comercializadora, o bien que
se realicen contrataciones independientes, en general para la publicidad se
efectuaran con empresa especializada (Agencia de Publicidad), y para la comercialización con personal autónomo o, incluso, con personal propio de
plantilla del Promotor Como el concepto general es la prestación de servicios
el Promotor deberá soportar en las facturas correspondientes el IVA al tupo
del 16%, mientras que existirá retención de IRPF, si se trata de personas físicas y no la habrá en el caso de contrataciones con empresas.
6.7 GASTOS GENERALES DE LA PROMOCIÓN
Son los originados por las actividades de administración, en todos sus facetas
(económicas, administrativas y fiscales) necesarias para llevar a cabo una
correcta labor de documentación contable de todos los hechos acaecidos en
el desarrollo de una promoción inmobiliaria. A estos gastos hay que añadir los
originados por la dirección de la gestión de toda la actividad promotora (estudio y adquisición del terreno, contratación de los proyectistas y de la dirección
facultativa de la obra, contratación de la empresa constructora, etc.
Si se trata de una operación inmobiliaria a realizar dentro de la actividad de
una Empresa Inmobiliaria, esta debe imputar a la referida operación concreta
una parte de sus gastos generales, previamente estipulada. Si por el contrario
se trata de una empresa constituida para realizar exclusivamente la referida
promoción, que cuando se termina y entrega, se procede a liquidar, caso que
es de frecuente utilización en el sector, la partida de gastos generales, en su
totalidad, debe imputarse a la promoción.
Para el caso de que el promotor actúe como gestor de Cooperativas o de
Comunidades de Propietarios, también debe cargar un coste por la Prestación de los Servicios de Dirección y Administración.
Una forma práctica de imputación consiste en aplicar un determinado porcentaje, que podemos situar en una banda de oscilación de entre un 5% a un
15%, de las inversiones y gastos originados en la Promoción. La fijación del
100
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
porcentaje también depende de los conceptos de inversión y gastos a los que
se aplique.
Cabe también utilizar otras formulas de contratación de la Gestión y Dirección
de la Promoción Inmobiliaria, como pueden ser el establecer, los gastos generales como un porcentaje sobre el beneficio, o bien utilizar procedimiento
mixto, una parte en función de la inversión, ya que el concepto de gasto general supone la realización de una serie de gastos de carácter fijo, como es el
caso de los gastos de administración y otra parte de carácter aleatorio que se
cobrara en función del beneficio, para tener en cuenta la eficacia de la misma.
A este tipo de préstamos, solo se recurrirá para cubrir necesidades puntuales
de tesorería, a corto plazo, producidas por desfases de cobros y pagos surgidos durante el desarrollo de la operación. La garantía de estos prestamos ya
no puede ser hipotecaria, y una buena practica es la de establecerla, en todo
o en parte, con las letras aceptadas por los clientes de la promoción.
101
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
102
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
7
LA COMERCIALIZACIÓN
7.1 RELACIONES DE LA OBRA CON LA COMERCIALIZACIÓN
Los responsables técnicos, que por parte del Promotor, conocen en todo
momento el estado del proyecto, por haber llevado directamente las relaciones con el Arquitecto proyectista, así como también el estado de ejecución de
las obras, al ser los representantes técnicos de la propiedad, en sus relaciones con la Dirección Facultativa de la obra y los Contratistas y Subcontratistas que la ejecutan, son los que con mejor conocimiento de causa pueden y
deben ser los apoyos necesarios de los Comerciales, en sus relaciones con la
Promoción.
Es evidente que los comerciales necesitan conocer perfectamente el producto
diseñado para ofrecerlo a los potenciales clientes con absoluta fiabilidad. El
desprestigio que ocasiona al Promotor tener que modificar aspectos esenciales del contrato, por no citar las posibles repercusiones jurídicas que estas
actuaciones negligentes ocasionan, tiene un valor, que a veces los gestores
no valoramos en su adecuada medida.
Errores de “bulto”, como vender un piso derecha por uno izquierda, una plaza
de garaje o de trastero equivocada o que en realidad no existe, solo se pueden evitar cuando los comerciales estudian en profundidad el producto a vender.
Pero no sólo existe este tipo de errores, de tamaña importancia, también se
dan errores, que podíamos denominar “menores”, en la información gráfica
que se les suministra a los clientes, (folletos publicitarios de la promoción,
planos de venta, memoria de calidades, etc.), y también en la información
presencial directa a los clientes, informándoles y/o prometiéndoles, a veces,
cosas que difícilmente se pueden cumplir aunque su carácter de “menor”
puede convertirse en una demanda colectiva difícil de “parar”.
El objetivo de este epígrafe es dejar solo los “errores”, de los que casi nunca
se esta a salvo, si realizamos cualquier actividad, poniendo todos los medios
para evitar las descoordinaciones, que suelen surgir cuando el técnico no participa en la planificación comercial, ya que los técnicos no suelen considerar
la comercialización como elemento de la empresa (dicen los “gurus” de las
empresas americanas que sin cliente no existe empresa). Pero los gestores sí
debemos darnos cuenta del problema y aplicarnos a su solución, que realmente es sencilla; basta con aplicar criterios de participación.
103
GESTIÓN DE OPERACIONES Y LOGÍSTICA
Como principio general hay que tener en cuenta lo dispuesto en las leyes a
este respecto:
7.2 INFORMACIÓN A FACILITAR A LOS COMPRADORES
7.2.1 LEY 26/1984 DE 19 DE JULIO, DE CONSUMIDORES Y USUARIOS
ƒ
Artículo 8.1 y 2: El contenido de la oferta, promoción y publicidad serán
exigibles por el usuario, aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado, y si no obstante lo anterior, este contuviera cláusulas más
beneficiosas, estas prevalecerán sobre aquellas.
ƒ
Artículo 13.1.f: Facilitar instrucciones para su correcto uso, advertencias
y riesgos previsibles.
ƒ
Artículo 13.2: Facilitar al comprador una documentación completa suscrita por el vendedor, en la que se defina, en planta a escala, la vivienda y el
trazado de todas sus instalaciones, así como los materiales empleados en
su construcción, en especial aquellos a los que el usuario no tenga acceso
directo.
7.2.2 EL REAL DECRETO 515/1989, DE 21 DE ABRIL
ƒ
Artículo 2. - Sin perjuicio del cumplimiento de la Ley 34/1988, de 11 de
noviembre, General de la Publicidad, toda oferta, promoción y publicidad
dirigida a la venta o arrendamiento de viviendas se ajustara a las verdaderas características, condiciones y utilidad de la vivienda, expresando
siempre si la misma se encuentra en construcción o si la edificación ha
concluido.
ƒ
Artículo 3. 1. La oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de
viviendas se hará de manera que no induzca ni pueda inducir a error a
sus destinatarios, de modo tal que afecte a su comportamiento económico, y no silenciara datos fundamentales de los objetos de la misma.
2. Los datos, características y condiciones relativas a la construcción de
la vivienda, a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se incluyan en la oferta, promoción y publicidad serán
exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado.
104
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
ƒ
Artículo 4. - Quienes realicen las actividades sujetas a este Real Decreto
deberán tener a disposición del publico, y en su caso, de las autoridades
competentes, la información siguiente:
1. Nombre y razón social, domicilio y, en su caso, los datos de la inscripción en el Registro Mercantil, del vendedor o arrendador.
2. Plano general de emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda
misma, así como descripción y trazado de las redes eléctrica, agua, gas y
calefacción y garantías de las mismas, y de las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble.
3. Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y descripción general del edificio en que se encuentra, de las zonas comunes y
de los servicios accesorios.
4. Referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos aislamientos térmicos y acústicos, y del edificio y zonas comunes y servicios de acceso.
5. Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones, que exijan tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.
6. Datos identificadores de la inscripción del inmueble en el Registro de la
Propiedad o expresión de no hallarse inscrito en el mismo.
7. Precio total o renta de la vivienda y servicios accesorios y forma de pago.
ƒ
Artículo 5. - Cuando se promocionen viviendas para su venta se tendrá a
disposición del publico o de las autoridades competentes, además:
1. Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción
de la vivienda y de la cédula urbanística o certificación acreditativa de las
circunstancias urbanísticas de la finca, con referencia al cumplimiento de
las operaciones reparcelatorias o compensatorias, así como de la licencia
o acto equivalente para la utilización u ocupación de la vivienda, zonas
comunes y servicios accesorios.
2. Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, en su caso, así como información de los contratos de servicios y suministros de la comunidad.
Si la comunidad de propietarios ya esta funcionando, se facilitara un extracto de cuentas y obligaciones de la vivienda objeto de la venta.
3. Información en cuanto al pago de tributos de todas clases que graven
la propiedad o utilización de la vivienda.
105
GESTIÓN DE OPERACIONES Y LOGÍSTICA
4. Forma en que este previsto documentar el contrato con sus condiciones generales y específicas, haciendo constar de modo especialmente
legible los siguientes:
a) Que el consumidor no soportara los gastos derivados de la titulación
que correspondan legalmente al vendedor.
b) Los artículos 1280, 1°, y 1279 del Código Civil
c) El derecho a la elección de Notario que corresponde al consumidor, sin
que este pueda imponer Notario, que por su competencia territorial carezca de conexión razonable con alguno de los elementos personales o reales del negocio.
5. En el caso de que la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se encuentren totalmente edificados se hará constar con toda
claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación.
6. Cuando se trate de primera transmisión se indicara el nombre y domicilio del Arquitecto y el nombre y razón social y domicilio del constructor.
ƒ
Artículo 6. 1. La información será especialmente detallada y clara en cuanto al precio de venta, debiéndose tener a disposición del público y de las autoridades competentes, una nota explicativa con los siguientes datos:
1. Precio total de la venta, que se entenderá que incluye en su caso, los
Honorarios de Agente y el IVA, si la venta se halla sujeta a este impuesto.
En otro caso se indicara la cuota que corresponda por el Impuesto de
Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
2. Forma de pago. En el caso de preverse aplazamientos se indicara el
tipo de interés y las cantidades que correspondan abonar por principal
e intereses y fecha de vencimiento de unos y otros.
3. Medios de pago admisibles de las cantidades aplazadas.
4. Si se prevé la subrogación del consumidor en alguna operación de
crédito no concertada por él, con garantía real sobre la propia vivienda
se indicara con claridad el Notario autorizante de la correspondiente
escritura, fecha de esta, datos de su inscripción en el Registro de la
Propiedad y la responsabilidad hipotecaria que corresponde a cada vivienda, con expresión de vencimientos y cantidades.
5. Garantías que debe constituir el comprador por el precio, o parte del
aplazado.
2. - En la nota explicativa sé hará constar que del importe total de la vivienda sé deducirá cualquier cantidad entregada a cuenta por el adquirente o por cuenta del adquirente antes de formalización de la operación.
106
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
ƒ
Artículo 7.- En el caso de que la vivienda no se encuentre totalmente terminada se deberá tener a disposición del público y de las autoridades
competentes copia del documento o documentos en los que se formalizaran las garantías entregadas a cuenta según la Ley 57/1968 de 27 de julio.
ƒ
Artículo 8.- Cuando se entreguen folletos, o documentos similares, se
harán constar siempre en los mismos, al menos, los datos sobre ubicación
y los contenidos en los números 1, 3, 4, 6 y 7 del articulo 4° y de los artículos 6° y 7° con indicación del periodo de validez que tienen las menciones expresas. También se harán constar los lugares en los que se encuentra a disposición del público, la información a que se refieren los artículos anteriores.
ƒ
Artículo 9.- A la firma del contrato todo adquirente de viviendas comprendido en el ámbito de aplicación de este Real Decreto tiene derecho a recibir la costa del vendedor copia de los documentos a que se refieren los artículos anteriores.
ƒ
Artículo 10.- Los documentos contractuales de compraventa o arrendamiento de viviendas deberán ir redactados con la debida claridad y sencillez, sin referencia o remisión a textos o documentos que no se faciliten
previa o simultáneamente a la celebración del contrato.
Igualmente deberán responder a los principios de buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones, lo que, entre otras, implica la prohibición
de inclusión de cláusulas que:
a) No reflejen con claridad u omitan, en los casos de pago diferido, la cantidad aplazada, el tipo de interés anual sobre los saldos pendientes de
amortización y las condiciones de amortización de los créditos concedidos y las cláusulas que de cualquier forma faculten al vendedor a incrementar el precio aplazado durante la vigencia del contrato.
b) Impongan un incremento del precio de los servicios, accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones que
no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador o arrendatario con
independencia del contrato principal. A tales efectos:
1. Las reformas de obra motivadas en causa diligentemente no previsibles en el momento de la aprobación de los proyectos de urbanización
o construcción que hayan de originar modificación del precio estipulado, serán previamente comunicadas a los adquirentes quienes deberán
dar su conformidad a la cuantía exacta que la reforma produzca.
2. Las reformas que propongan los adquirentes serán así mismo objeto
de formalización documental que contendrá sucinta descripción de su
107
GESTIÓN DE OPERACIONES Y LOGÍSTICA
contenido y concretas repercusiones que deriven del precio y plazo de
entrega que hubiesen sido pactados.
c) Supongan la repercusión al comprador o arrendatario de fallos, defectos o errores administrativos o bancarios que no les sean directamente
imputables.
d) Impongan, en la primera venta de viviendas, la obligación de abonar
los gastos derivados de la preparación de la titulación que por Ley o por
naturaleza corresponda al vendedor (obra nueva, propiedad horizontal,
hipotecas para financiar su construcción o su división o cancelación).
En el epígrafe vamos a tratar de resaltar la problemática que suele presentarse, procurando enumerarla en la misma secuencia con la que aparecen
7.3 CONCRECIÓN DE LAS SUPERFICIES Y PLANOS
INFORMATIVOS
Si, cuando se decide iniciar el proceso de comercialización de la promoción
Inmobiliaria, tenemos la licencia de obras y el proyecto de ejecución, podremos tener perfectamente definido el diseño de las distintas unidades que
componen la promoción. Conoceremos con exactitud las dimensiones de cada una de las estancias que componen la vivienda y la de todos sus elementos complementarios (garajes y/o trasteros), así como de las correspondientes zonas comunes. En este estado podremos facilitar a los clientes los planos suficientemente detallados, de cada uno de los tipos de viviendas, así
como del resto de elementos que componen la promoción.
El problema puede surgir cuando el inicio de ventas se decide efectuar con el
solo conocimiento del proyecto básico, con la licencia de obras aun en tramitación, en cuyo caso, la información a facilitar a los clientes deberá ser mas
restringida, facilitando solamente aquella información que no sea susceptible
de cambiar. Lógicamente esta información mínima se enfrentara con los deseos de los comerciales que pretenderán la satisfacción plena del cliente, que
cada día exige una información más exhaustiva y detallada.
Solo a base de dialogo se pueden superar estas situaciones llegando a soluciones que satisfagan a las partes, con un acercamiento máximo al objetivo a
alcanzar: máxima información con el mínimo riesgo.
Los criterios recomendados en este asunto, son los siguientes:
108
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
ƒ
Elaborar planos de uso comercial exclusivo, obtenidos partiendo de los
datos del proyecto, sin dimensiones, que incluyan solo una escala
aproximada, para que cualquier cliente pueda darse una idea de las dimensiones de cada pieza habitable. Si disponemos de la información, es
una buena practica colocar en cada pieza de la distribución la superficie
útil de la misma. Así mismo se dará como dato complementario la superficie construida total, sobre la cual va a girar el precio del inmueble.
ƒ
Los planos deben estar coloreados, de forma que sean de lectura atractiva, y también es una buena practica resaltar el tipo de amueblamiento posible en cada habitación, disponiendo la distribución de amueblamiento posible del salón, la distribución de muebles de la cocina, en el caso de que estos se faciliten por el promotor, así como los aparatos sanitarios de los cuartos de baño y el numero de camas y su disposición en los
dormitorios.
ƒ
En cuanto a la señalización de su emplazamiento en el conjunto del inmueble, así como en la fijación de los elementos comunes, es preciso
efectuar una ordenada disposición y numeración de portales, así como de pisos en cada planta, que eviten desagradables sorpresas de
ventas equivocadas de un derecha por un izquierda, unos de letra A por
otra distinta, etc.
Una vez confeccionados los planos por los publicistas deben ser chequeados
por los técnicos para establecer que se ajustan al proyecto.
En cuanto a los datos de superficie es conveniente indicar que, si se facilitan
las superficies útiles de cada habitación, se indique que son aproximadas, a falta del ajuste del proyecto de ejecución.
En cuanto al dato de superficie construida, a los efectos de venta deberemos
manejar la superficie construida total, compuesta por la propia de la vivienda
más las de las zonas comunes. Dado que el cliente tiene como referencia el
precio total de compra de la vivienda, puede ser una buena practica comercial
añadir a las zonas construidas que podríamos llamar de uso normal (escaleras y portales) todos aquellos otros elementos, que también constituyen zonas comunes, de carácter singular como pueden ser la parte proporcional de
edificios para reuniones de la comunidad, para saunas, gimnasios, vestuarios,
calles subterráneas para acceso a garajes, etc. ya que cuantos mas elementos se cuantifiquen menor será el precio unitario que tendrán los usuarios como referencia. Otras veces, se prefiere otra estrategia totalmente diferente,
citar solo como zona común la estricta repercutible, añadiendo de forma genérica que además se dan incluidos en el precio el resto de elementos comunes de carácter singular.
109
GESTIÓN DE OPERACIONES Y LOGÍSTICA
7.4 ESTABLECIMIENTO DE LOS COEFICIENTES DE
PARTICIPACIÓN PARA LA DIVISIÓN HORIZONTAL
Un segundo proceso que requiere la atención de los técnicos es el establecimiento de los coeficientes de propiedad que deben figurar para cada vivienda
o local en que se haya dividido la promoción en la correspondiente escritura
de división horizontal, que es el documento por la que se establece en los
edificios de vivienda colectiva este régimen especial de propiedad establecido
en el articulo 396 del Código Civil, que tiene su ley especifica, la Ley 49/ 1960
de 21 de julio, modificada por la Ley 8/1998 de 6 de abril.
En dicha normativa se establece que en dicho titulo se establecerá por el
Promotor, la cuota de participación con relación al total del inmueble y referido a centésimas del mismo, de cada piso o local.
Los factores que han de servir de base para la determinación de la cuota son
por un lado imperativos: superficie útil de cada piso o local en relación con el
total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso
que se presuma racionalmente que va a efectuar de los servicios y elementos
comunes, todo ello con ausencia del valor comercial.
Como elementos de distribución cabe citar los siguientes:
ƒ
De carácter principal
¾ Superficie útil
¾ Emplazamiento (interior o exterior)
¾ Situación (altos o bajos; zona comercial o residencial)
¾ Uso de los elementos comunes (suelo; patios y jardines; escaleras y
ascensores, pudiéndose excluir a los pisos bajos; portería, en los que
se puede excluir a los locales; terrazas de uso común o privativo, etc.)
ƒ
No esenciales o secundarios
¾ Volumen
¾ Luminosidad
¾ Vistas
¾ Orientación
¾ Funcionalidad
110
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
Es importante señalar que las consecuencias jurídico registrales del establecimiento de este tipo especial de propiedad, permite que en el folio de la finca
que constituye el suelo del edificio, se anote tal circunstancia, como se anota
también la obra nueva, y además que el Registrador abra un folio registral
independiente por cada vivienda o local que componen la promoción, que
quedan como fincas independientes, con su numero de finca propio.
Cuando aparecen las promociones de bloques agrupados en una urbanización común, es necesario adaptar los criterios de este tipo de propiedad, estableciéndose su aplicación como “propiedad horizontal tumbada”, en los que
se establece un sistema de doble coeficiente: cada vivienda o piso tiene un
coeficiente de participación en su propio bloque y otro coeficiente en la participación de los elementos comunes del conjunto, compuesto por jardines,
piscinas, tenis, etc.
Las consecuencias jurídicas de este tipo de actuaciones es que en el Registro
de la Propiedad se establece un sistema de triple folio, ya que se abre un folio
general para toda la urbanización, se abren folios separados para cada bloque y folios, también separados, para cada piso o local de cada bloque relacionándolos con el folio de cada bloque.
Actualmente las viviendas situadas en urbanizaciones constituyen una
de las tipologías de viviendas más demandadas en España.
Se distinguen las siguientes tipologías:
ƒ
Edificio Simple, que constituye una unidad arquitectónica independiente,
perfectamente deslindado de los limítrofes, con todas sus instalaciones y
servicios ubicados dentro del mismo.
ƒ
Edificio Complejo, compuesto por varios cuerpos de fabrica, cada uno de
los cuales constituye una unidad arquitectónica diferenciada materialmente de los demás, pero sin que goce de autonomía total (por ejemplo, edificio dotado de cimientos y cubierta general, pero dividido en dos alas con
acceso por escaleras diferentes; o pluralidad de bloques totalmente separados entre si, pero cuya salida a la vía publica tiene lugar a través de un
patio o jardín común.
ƒ
Grupos de Edificios: edificaciones arquitectónicamente independientes,
pero que gozan de una zona de terreno dotada de instalaciones de índole
diversa dispuesta para ser utilizada por todos los copropietarios.
111
GESTIÓN DE OPERACIONES Y LOGÍSTICA
ƒ
Complejos Inmobiliarios Privados. Se establece que el régimen de propiedad especial establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable a aquellos que reúnan los siguientes requisitos:
¾ Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre si cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
¾ Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros
elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
A estos efectos, es también importante señalar las zonas comunes que
no son propiedad de una determinada vivienda, si no que solo estas gozan de su uso exclusivo. Estos casos suelen presentarse en jardines o
patios ubicados en zonas comunes pero cuyo uso exclusivo se asigna a
determinados pisos bajos, como forma de atractivo comercial de estos;
también aparecen en el uso exclusivo de terrazas que a pesar de ser
elemento común, su uso se asigna de forma privativa a los pisos a los
que es posible su comunicación y/o su acceso.
También presentan problemas específicos los complejos que tienen sus
sótanos formados por garajes. En este caso se puede actuar de dos formas diferentes: una primera, es constituir una finca para todo el garaje,
vendiéndose cuotas indivisas de la misma, por cada plaza de garaje; otra
forma es dividir la finca total en tantas fincas independientes como plazas
de garaje. Esta ultima solución es mas cara desde el punto de vista registral, ya que obliga a registrar cada una de las fincas, pero puede ser más
beneficiosa desde el punto de vista de la posibilidad de conseguir un
préstamo con garantía hipotecaria sobre las plazas de garaje, ya que en
el caso de cuota indivisa las entidades de crédito no suelen prestar este
tipo de financiación adicional, que no presenta ningún problema jurídico
en la solución de fincas registralmente independientes.
El aprovechamiento de garajes y trasteros en edificios puede articularse
por diversas vías jurídicas:
¾ Crear fincas registralmente independientes por cada plaza de garaje
y/o trastero
¾ Establecerlos las plazas de garaje y/o los trasteros como Anejos inseparables de las viviendas.
¾ Crear un condominio especial en virtud del cual existe una copropiedad de los elementos comunes del garaje (zonas de maniobra y paso,
rampa, etc.) y cada condueño tiene un derecho de uso exclusivo respecto de su plaza o trastero.
Este último régimen de aprovechamiento se puede establecer en la
misma escritura en que se divide horizontalmente el inmueble o en
112
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
otra posterior o, incluso, al realizar la primera transmisión de una de
las plazas de garaje y/o trastero.
Este régimen de condominio especial, puede tributar en dos momentos:
•
Cuando se constituye las reglas del condominio, creemos no debe tributar por AJD ya que no es cosa evaluable, ya que la finca,
que si tiene contenido económico ya consta inscrita en el Registro.
•
En la transmisión de las plazas de garaje o trasteros, momento
en que se produce una operación registral, apertura de folio propio para la plaza o trastero transmitido, y si tiene objeto valuable,
la plaza o trastero transmitido, pero el acto o contrato, la transmisión ya ha quedado sujeta a AJD, si es primera entrega por sujetos pasivos de IVA.
En cualquier caso y en virtud de lo dispuesto en el artículo 53 del Real
Decreto 1093/1997 de 4 de julio, señala que para inscribir los títulos de
división horizontal, se aplicaran las siguientes reglas:
¾ No podrán inscribirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la
declaración de obra nueva, a menos que se acredite mediante nueva
licencia, que se permite mayor numero. Este supuesto no será de
aplicación en los casos de superficies destinadas a garajes o locales
comerciales, salvo que del texto de la licencia resulte que su número
constituye condición esencial de su concesión.
¾ Cuando el objeto de la transmisión sea una participación indivisa de
la finca destinada a garaje, que suponga el uso y disfrute exclusivo de
una zona determinada, deberá incluirse en el titulo la descripción
pormenorizada de la misma, con fijación de su numero de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes.
En resumen es preciso detallar, en un plano, la distribución de las plazas
de garaje, en donde figuren sus dimensiones perimetrales y su superficie
útil.
En cuanto a los locales comerciales, es una precaución interesante, el
posibilitar el aumento de superficie por agrupación de algunos de ellos,
sin que la comunidad pueda oponerse, y sin que signifique modificación
de coeficientes de la escritura de división horizontal otorgada, con lo cual
podremos facilitar la comercialización de unidades pequeñas que pueden
transformarse en otras de mayor superficie por agrupación de las anteriores.
113
GESTIÓN DE OPERACIONES Y LOGÍSTICA
7.5 LA MEMORIA DE CALIDADES DE LA PROMOCIÓN
Otro documento comercial de importancia, en cuya elaboración deben colaborar los técnicos es el denominado Memoria de Calidades. Documento que
sirve para dar idea al cliente de los materiales con lo que se va a ejecutar la
promoción, así como de documento por el que se relacionan los distintos servicios que se ofrecen en la vivienda y sus zonas comunes. Evidentemente,
también en este documento nos encontraremos ante posturas enfrentadas,
como describimos en el epígrafe de los planos y documentación gráfica de los
productos a comercializar. Si la memoria es demasiado sucinta no será comercialmente aceptable, al no presentar ningún atractivo ni poseer las cualidades de resaltar aquellos elementos que por su especificidad resulten ser o
presentar un atractivo promocional significativo. Se deben, pues, consensuar
materiales y calidades de acuerdo con las previsiones económicas de la promoción.
La redacción de la memoria de calidades debe ser clara, redactada con sencillez, procurando evitar los tecnicismos, y de forma lo más concisa posible, con
la mayor utilización posible de significados claramente entendibles y sobre
todo valorables positivamente por el mercado.
Los elementos de valoración y comparación con otras promociones son
esenciales y deben quedar claramente reseñados y resaltados.
Cuando los técnicos no tengan todavía precisadas las componentes de calidad de
un determinado elemento, deben utilizarse frases que a la vez que procuran posicionarlo en la calidad ofrecida, permitan posibles matizaciones posteriores, que se
precisaran posteriormente en la fase de contratación. Por ejemplo, si queremos
significar que la carpintería interior va a ser de una calidad notable, pero todavía
no tenemos su diseño final, podremos utilizar frases genéricas, tales como “carpintería interior en puertas de paso de maderas nobles moldurada para barnizar”, con
lo cual significamos que se trata de una carpintería, que el mercado aprecia como
de mayor calidad que la tratada para pintar. Sin embargo el titulo no describe si la
puerta es maciza o chapada, si va “plafonada” o con simples molduras superpuestas, etc., lo que nos permitirá ajustar los precios a la calidad final sin que tengamos
que asumir compromisos con los clientes respecto a lo descrito en la memoria de
calidades.
114
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
7.6 ESTABLECIMIENTO DE LA OFICINA DE VENTAS Y DEL PISO
PILOTO A PIE DE OBRA
Otro de los elementos que precisaran la ayuda de los técnicos es la elaboración de Maquetas, copias a escala reducida, que reflejan la distribución de la
vivienda, por procesos de corte o seccionamiento, y la disposición de todo el
conjunto urbanístico. Si la promoción tiene la suficiente envergadura será necesaria la ejecución de un Piso Piloto, donde a escala natural se ofrece el
terminado el piso que podemos considerar como tipo (el que más se repite)
en una determinada promoción. Es evidente que esta ejecución de obra debe
realizarse con los materiales que van a ser utilizados en la obra.
Estos elementos, tanto sea la maqueta como la ejecución del piso piloto, sirven a los técnicos, para definir por completo las calidades de materiales, son
elementos de elevada proyección comercial, pero tienen como contrapartida
que fijan las calidades finales.
Su realización debe ser oportuna, ya que presentan un coste elevado, por
supuesto mas el piso piloto, si como sucede en multitud de ocasiones se ejecuta exclusivamente para su utilización durante el proceso de comercialización, y posteriormente debe ser derribado. Para evitar este problema la solución ideal, aunque no siempre sea posible, es utilizar un piso, en su ubicación
definitiva, que se acaba totalmente con anterioridad a la terminación del bloque donde esta ubicado. Otras soluciones que minimizan el problema es utilizar para su ejecución zonas comunes que luego se utilizaran, por lo menos
en lo que a su fachada exterior se refiere, aunque se tenga que derribar parte
o la totalidad de la distribución interior.
La intervención de los técnicos en este problema de elección de la ubicación
más idónea del piso piloto, que es de tipo logístico, es fundamental, ya que se
trata de equilibrar posiciones también contrapuestas, como son que estén
ubicados en una zona de fácil acceso, que no se impida la normal ejecución
de la obra, y como ya hemos anticipado, que se puedan terminar en el momento oportuno, ya que su interés decrece cada día que pase sin terminar,
desde el inicio de la comercialización.
Otro elemento que debe ser resuelto por los técnicos es el establecimiento de
una oficina de ventas que se debe situar a pie de obra. También, en este caso, la intervención de los técnicos es fundamental (espacio independiente del
piso piloto, ejecutado “in situ”, casetas prefabricadas, en el mismo espacio
que el piso piloto, etc.), así como en su ubicación inicial.
115
GESTIÓN DE OPERACIONES Y LOGÍSTICA
En cualquier caso, tanto para el piso piloto como para la oficina de venta los
técnicos deben resolver el problema de las instalaciones necesarias: luz,
agua, calefacción y en su caso acondicionamiento de aire, teléfono.
7.7 EXPLOTACIÓN DEL PISO PILOTO
Una vez ubicado el piso piloto y/o la oficina de Ventas, se deben establecer
las oportunas medidas de seguridad, para que el acceso a las mismas tanto
del personal de ventas como de los clientes que los visitan, no corran ningún
peligro, en su circulación por zonas de obra. Es necesario también establecer
también una coordinación de horarios de los trabajos de obra y comerciales,
que serán normalmente distintos.
7.8 INFORMACIÓN A INCLUIR EN EL CONTRATO DE
COMPRAVENTA
En cuanto a las obligaciones que deben asumir los Promotores se establecen
las siguientes:
ƒ
Informar a los interesados sobre la programación de la obra, ritmo de ejecución y plazo de terminación.
ƒ
Incluir en los contratos que realice con otros profesionales o empresas
que intervengan, directa o indirectamente, en la ejecución de la obra, el
derecho que tiene la Dirección Facultativa, de que le suministren la documentación exigida a aquella.
ƒ
Incluir en los contratos, en su caso, los criterios que vayan a adoptarse
sobre las cuotas de participación en gastos comunes.
ƒ
Tener el Libro del Edificio a disposición de los usuarios que tengan interés
en consultarlo.
ƒ
En las ventas de edificios en construcción sé dar información a los interesados de la existencia del acta de comprobación de replanteo y del programa de trabajos y las licencias necesarias para comenzar las obras.
ƒ
Si las obras no hubiesen comenzado, se consignara en las ofertas el formal compromiso de dar información de toda la documentación anteriormente mencionada.
116
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
ƒ
Especificar en los contratos que se celebren, relativos a edificaciones de
nueva construcción: las cargas y servidumbres, el plazo de entrega, la
participación, en su caso, en los elementos comunes, las garantías prestadas para garantizar las cantidades entregadas a cuenta del precio, las
condiciones de pago del mismo.
ƒ
Hacer constar, en las escrituras públicas que se otorguen ante Notario, si
se ha acreditado que el Libro del Edificio se ha puesto a disposición de los
adquirentes.
ƒ
En los casos de venta sobre plano, en el momento de la entrega material
se hará constar, en un Acta de Entrega, que el Promotor ha puesto a disposición del adquirente el Libro del Edificio y que esta cuenta con las licencias o autorizaciones para su primera ocupación, uniéndose copia de
las mismas a dicho documento.
ƒ
Indicar en sus ofertas si los contratos que se celebren incluyen, o no convenio de arbitraje para dirimir las controversias que se susciten entre las
partes y si existen compromisos entre ellos y las empresas o profesionales
que hayan participado en la construcción, mediante los cuales se responsabilicen solidariamente de la calidad y buena construcción del edificio.
Por ultimo establece, para los usuarios, él deber de conservar y mantener
correctamente el edificio, estableciéndose como obligaciones específicas las
siguientes:
ƒ
Asegurar el edificio por los riesgos de incendios y daños a terceros
ƒ
No realizar obras que alteren los elementos comunes, salvo que consten
en un proyecto de rehabilitación o reforma que haya obtenido las preceptivas licencias.
ƒ
Registrar las obras de rehabilitación o reforma que pudieran realizarse en
el correspondiente Libro del Edificio, que conservara el Presidente de la
Comunidad.
Por ultimo, en la Disposición Adicional segunda, se establece que la Dirección
General competente elaborara en el plazo de un año, un Programa de actuación para la Calidad
117
GESTIÓN DE OPERACIONES Y LOGÍSTICA
118
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
8
GASTOS DE ENTREGA
Los podemos clasificar como sigue:
ƒ
Permisos necesarios para la entrega
¾ Certificado final de obra
¾ Cédula de Habitabilidad
¾ Licencia de Primera Ocupación
¾ Licencia de Actividad
¾ Licencia de Funcionamiento de Instalaciones
ƒ
Establecimiento de los Seguros Obligatorios según la LOE
ƒ
Gastos de escrituración y entrega
ƒ
Gastos de posventa
ƒ
A cuya descripción detallada dedicaremos los epígrafes siguientes.
8.1 CERTIFICADO FINAL DE OBRA
Es un documento que viene regulado en el Decreto 265/1971, que a estos
efectos dispone que los certificados de fin de obra se redacten en modelo
normalizado, recabándose su visado del Colegio de Aparejadores y del Colegio de Arquitectos por ese orden.
Para visar estos documentos, es imprescindible que se presente en el Colegio el Libro de Órdenes y asistencias debidamente cumplimentado.
Para la ocupación de cualquier inmueble y sin perjuicio del cumplimiento de
las disposiciones que establece la legislación en vigor, será requisito indispensable la expedición del certificado final de obra suscrito por los técnicos
que componen la Dirección Facultativa y visado por los respectivos Colegios
Profesionales.
La obligación de expedir el certificado final de obra por los técnicos que forman la Dirección Facultativa viene exigida en los artículos 13 y 14 de la LOE.
119
GESTIÓN DE OPERACIONES Y LOGÍSTICA
Esta misma disposición legal establece en su articulo 6, que en el Acta de
Recepción de Obra, que es un documento esencial, dado que a partir de la
fecha en que se suscribe dicho acta comienzan a contar los plazos de responsabilidad y garantía establecidos en la ley, se deberá consignar la fecha
del certificado final de obra, adjuntándose copia del citado certificado final de
obra suscrito por el Director de Obra y el Director de Ejecución de la obra.
Por tanto el coste del certificado será el coste de su visado en los dos Colegios, coste que ha sido señalado en el epígrafe.
8.2 ACREDITACIÓN FINAL DE LA OBRA TERMINADA EN
ESCRITURA PÚBLICA DE OBRA NUEVA Y DIVISIÓN
HORIZONTAL
Una vez expedido el Certificado Final de Obra, se debe realizar una comparecencia Notarial para que se levante Acta, a incorporar a la Declaración
de Obra Nueva en construcción, de que la misma ha terminado. En dicha
acta se incorporara, según lo establecido en el articulo 20 de la LOE, y en los
términos ya expuestos en un epígrafe anterior, la acreditación testimonial
de la constitución de las garantías establecidas en su artículo 19, respecto
a la formalización de los seguros obligatorios (hasta ahora solo el decenal a
constituir por el Promotor).
8.3 CÉDULA DE HABITABILIDAD
Su importe es de pequeña cuantía, en las Comunidades en que es obligatoria
su expedición, ya que algunas la tienen suprimida; para determinar su cuantía
se suele aplicar una escala en función del numero de viviendas que componen la promoción, con un coste unitario variable, cuyo orden de magnitud esta
entre los 9 euros y los 18 euros por vivienda.
8.4 LA LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN
Cuyo coste asociado es la correspondiente tasa por prestación de servicios,
muy variable según las Ordenanzas aprobadas por cada Ayuntamiento.
Unos los refieren a un porcentaje sobre el presupuesto de la obra ( entre un
0,15% y un 0,7%), otros lo cuantifican en función de los metros cuadrados de
120
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
viviendas o locales que tenga el edificio, aplicando normalmente una escala
según él numero o el tipo de aquellas, por ejemplo la escala de la Tabla
(Ayuntamiento de Alcobendas – Madrid):
TABLA N° 8.1
VIVIENDAS
TASA EN EUROS DE LICENCIA DE PRIMERA OCUPACION
Hasta 100 m2.
29,31
Mas de 100 y menos de 300 m2
70,73
2
Mas de 300 y menos de 500 m .
146,71
Mas de 500 y menos de 1.000 m2.
244,85
2
Mas de 1.000 m .
391,46
TABLA N° 8.2
LOCALES
TASA EN EUROS DE LICENCIA DE PRIMERA OCUPACION
2
Hasta 200 m .
97,87
Mas de 200 y menos de 500 m
2
195,74
Mas de 500 y menos de 1.000 m2.
440,63
2
Mas de 1.000 y menos de 5.000 m .
587,24
Mas de 5.000 m2.
132,84
Otros fijan un precio en función del numero de viviendas, con aplicación de
una escala (por ejemplo Ayuntamiento de Fuenlabrada- Madrid):
TABLA N° 8.3
NUMERO DE VIVIENDAS
TASA DE PRIMERA OCUPACION EN EUROS
Hasta 10 viviendas
202,21
Mas de 10 viviendas
398,35
Y otros lo calculan de forma mixta, como por ejemplo el Ayuntamiento de
Hoyo de Manzanares en Madrid:
ƒ
En Viviendas
30,05 euros por vivienda
ƒ
En locales hasta50 m2
90,15 euros
ƒ
En locales mas de 50 m2
0,601 euros por metro cuadrado de exceso
121
GESTIÓN DE OPERACIONES Y LOGÍSTICA
8.5 LICENCIA DE ACTIVIDAD Y DE APERTURA
Es una tasa cuya cuantía es también muy variable, por ejemplo la tasa aplicable en Las Rozas - Madrid sé explícita en la Tabla siguiente:
TABLA N° 8.4
TIPO DE EDIFICIO
TASA EN EUROS POR METROS CUADRADO DE
LICENCIA DE APERTURA DE LOCALES
Locales comerciales:
Hasta 100 m2.
6,01
2
5,41
2
4,81
2
4,21
De 101 a 200 m .
De 201 a 400 m .
De 401 a 600 m .
2
De 601 a 800 m .
3,61
2
De 801 a 1.000 m .
3,00
Mas de 1.000 m2.
2,40
Locales de Garaje
150,25 euros por plaza
Piscina Comunitaria:
Hasta 200 m2. de lamina de agua
6,01 x C en euros/metros cuadrado
Mas de 201 m2. idem
Centros Comerciales, Edificios de Oficinas
y de Apartamentos
9,02 x C ídem
12,02 euros/metro cuadrado
Valores del coeficiente C:
- Hasta 50 viv., o 5.000 m2…………………………………1,0
- De 51 viv. Hasta 100 viv…………………………………..1,3
- De 101 viv. Hasta 150 viv…………………………………1,6
- De 151 viv. Hasta 200 viv…………………………………1,9
- De 201 viviendas en adelante…………….…………… 2,1
8.6 LICENCIA DE FUNCIONAMIENTO DE INSTALACIONES
Es una tasa muy variable de un Ayuntamiento a otro. Como ejemplo reseñamos la Tabla de aplicación en el municipio madrileño de Las Rozas:
Se calcula por la expresión 1,5% P x C, siendo P el presupuesto de la instalación y C un coeficiente que se obtiene en función de la Potencia instalada,
según lo siguiente
122
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
TABLA N° 8.5
POTENCIA DE LA INSTALACION EN KV.
COEFICIENTE C
Hasta 5,5
1,0
De 5,6 hasta 8,8
1,5
De 8,9 hasta 12,2
2,0
De 12,3 hasta 15,5
2,5
Mas de 15,6
3,0
8.7 SEGUROS DE RESPONSABILIDAD
8.7.1 RESPONSABILIDAD CIVIL DE LOS AGENTES QUE INTERVIENEN EN LA
EDIFICACIÓN
Según la Ley de Ordenación de la Edificación, las personas físicas o jurídicas
que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en
el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales
ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la
fecha de recepción de la obra:
ƒ
Durante 10 años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
ƒ
Durante 3 años, de los daños materiales causados en el edificio, por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que
ocasionen el incumplimiento de los requisitos básicos de habitabilidad.
El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las
obras dentro del plazo de un año.
La responsabilidad civil por daños será exigible, excepto si se prueba que
aquellos fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o
por el propio perjudicado por el daño, en forma personal e individualizada tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas
por las que con arreglo a esta ley, se deba responder.
123
GESTIÓN DE OPERACIONES Y LOGÍSTICA
Hasta que no puedan individualizarse las anteriores responsabilidades, se
exigirán de forma solidaria. En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes de los daños materiales en el
edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.
La extensión de responsabilidad del promotor, se efectúa también a las actuaciones de promotores bajo formas de promotor o gestor de cooperativas o
de comunidades de propietarios o figuras análogas.
Por los que respecta a las responsabilidades especificas y directas del constructor, por daños materiales causados en el edificio, las podemos ver resumidas en:
TABLA N° 8.6
RESPONSABILIDADES CIVILES DEL CONSTRUCTOR
Por el Plazo de 1 año
Por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de
terminación o acabado de las obras
Por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o jurídica que de él dependen.
Por vicios o defectos atribuidos a los subcontratistas que
hubiese elegido o aceptado libremente sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.
Por las deficiencias de los productos de construcción adquiridos o aceptados por él, sin perjuicio de la repetición a que
hubiere lugar.
En cuanto a la responsabilidad del resto de agentes que intervienen en el
proceso de edificación, cabe reseñar los siguientes casos, que se enumeran
en la ley:
TABLA N° 8.7
AGENTE
RESPONSABILIDAD
Equipo de proyectistas
Daños derivados de su insuficiencia, incorrección o
inexactitud
Director de Obra
Veracidad del certificado final de obra
Director de Ejecución de la Obra
Ídem
Director de Obra distinto del
Proyectista
Derivadas de las omisiones, deficiencias o imperfecciones
del proyecto
Equipo Director de Obra
Responsabilidad Solidaria
124
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
Los plazos para exigir las responsabilidades civiles citadas, prescribirán en el
plazo de dos años, a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las responsabilidades que puedan subsistir para exigir las responsabilidades por incumplimiento contractual. Los plazos para repetir serán también de dos años contados desde la firmeza de la Resolución judicial o de la
fecha en que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial.
Además, cuando no haya transcurrido el plazo de prescripción de las acciones referenciadas, no se podrá cerrar en el registro Mercantil, la hoja abierta
al empresario individual ni a las sociedades promotoras, sin que se acredite
previamente al Registrador, la continuación de las garantías establecidas, en
relación con todas y cada una de las edificaciones que hubieran promovido.
8.7.2
GARANTÍAS POR DAÑOS MATERIALES OCASIONADOS POR VICIOS Y
DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN
Para aquellas obras en las que se exija proyecto y tengan como uso característico de vivienda, la ley de Ordenación de la Edificación establece la suscripción obligatoria, como garantías, de los siguientes seguros de daños o
seguro de caución, con las siguientes características:
TABLA N° 8.8
PLAZO
RESPONSABILIDAD ASEGURADA POR VICIOS O
T
A
DEFECTOS
CAPITAL MINIMO
ASEGURADO (2)
1 Año
De ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras (1)
C P
5 % (2)
3 Años
De elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los
requisitos básicos de habitabilidad
P P
30 % (3)
10 Años
Que tengan su origen o afecten a la cimentaP P
ción, los soportes, las vigas, los forjados, los
muros de carga u otros elementos estructurales
que comprometan directamente la resistencia
mecánica y estabilidad del edificio.
100 % (4)
Siglas: T= Tomador del seguro; A= Asegurados; C= Constructor; P= Promotor y sucesivos
adquirentes del edificio o de partes del mismo.
Notas:
(1) Puede ser sustituido por una Retención del 5% del importe de la ejecución material de la obra.
(2) Sobre el coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los Honorarios profesionales.
(3) No se admiten franquicias en este tipo de seguro
(4) La franquicia máxima permitida no puede exceder del 1% del capital asegurado de cada
unidad registral.
125
GESTIÓN DE OPERACIONES Y LOGÍSTICA
La no suscripción de las citadas garantías tiene los siguientes efectos:
ƒ
Obligación personal de responder
ƒ
No se autorizaran ni se inscribirán Escrituras Publicas sin que se acredite
o testimonie la continuación de las garantías previstas.
Cuando se trató el tema de los nuevos seguros de responsabilidad que exige
la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, expusimos los tipos de seguro que debían suscribir los distintos agentes que intervenían en el proceso de
edificación. A partir de la entrada en vigor de la ley, en Mayo del 2000, solo es
exigible el seguro decenal, que debe ser suscrito por el Promotor, ya que la
obligatoriedad del resto de seguros, queda pospuesta a su posterior publicación normativa, que se establecerá por Real Decreto.
Actualmente el seguro de daños durante la construcción, se suele exigir al
Contratista, y también es normal que exista una retención de garantía de la
obra terminada por un determinado porcentaje del presupuesto de la obra, y
por un plazo desde la terminación de la misma, importe que se suele ir acumulando a través de su deducción en cada certificación.
Es bastante habitual sustituir dicha retención por un aval bancario o de compañía de seguros, procedimiento que el Contratista suele preferir. La nueva
ley, exige que la retención pueda ser sustituto de la obligación del seguro de
un año, si la retención se constituye por un plazo de garantía mínimo de un
año desde la firma del Acta de Recepción y por una cantidad mínima del 5%
del presupuesto total de ejecución de la obra. Los componentes de la Dirección Facultativa suelen también suscribir, a través de sus Colegios Profesionales respectivos, un seguro que cubre sus actuaciones por el periodo de
responsabilidad establecido en el Código Civil.
La novedad de la LOE, consiste en la obligación para el promotor de suscribir
el seguro decenal para garantizar los riesgos que tengan su origen o afecten
a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u
otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia
mecánica y estabilidad del edificio, y que fueron enumerados en el epígrafe
4.3. La problemática de este tipo de seguros es que las Compañías Aseguradoras, exigen un Informe Técnico de definición de Riesgos, cuya extensión,
normalmente se circunscribe a que sea realizado por una institución independiente sobre la base de los documentos técnicos descriptivos de las características del terreno, los planos, memoria y demás documentos del proyecto,
que suele contener los siguientes puntos:
126
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
ƒ
Examen del informe geotécnico, verificando que los sondeos y ensayos
realizados son suficientes, dadas las características del terreno, para la
definición del sistema de cimentación, y que son correctas las conclusiones establecidas en el mismo, así como la disposición y dimensionamiento
de los elementos de cimentación y arriostramiento.
ƒ
Control técnico de los planos y demás documentos técnicos del proyecto
de ejecución de la estructura (hipótesis de calculo, coeficientes de seguridad adoptados, acciones consideradas, monetización de la estructura, dimensionamiento, esquemas de armado, planos constructivos, fichas de
características técnicas, etc.).
Además, durante la ejecución de la obra deben asegurar, por muestreo, que
se cumplen los siguientes extremos:
ƒ
Concordancia de la ejecución de la obra con el proyecto examinado.
ƒ
Conformidad con la normativa y reglamentación de obligado cumplimiento.
ƒ
La realización de controles en taller, en caso de estructuras metálicas o de
determinados elementos o equipos prefabricados.
El coste de estos trabajos, que lógicamente dependen de la complejidad y el
tipo de obra pueden estimarse entre un 0,5% a un 1% del presupuesto de la
obra.
A este coste adicional, hay que sumar el coste propio de la prima del seguro,
que puede oscilar entre un 0,70% a un 1,2%, del presupuesto total de la obra
(suelen existir cantidades mínimas de prima neta por edificio, en el caso de
viviendas colectivas o por vivienda en el caso de unifamiliares). El importe
neto de la prima se incrementa por los impuestos (un 0.5% por CLEA, y un
6% por el Impuesto sobre Primas de Seguro).
El contrato con la Compañía aseguradora debe concertarse antes del inicio
de la obra, y con carácter previo se debe suscribir el correspondiente contrato
de prestación de servicios con la Compañía de Control Técnico correspondiente.
A la firma del contrato de seguro suele abonarse una parte de la prima (25%
a 30%) y el resto se abona, en una sola vez, en la fecha del Acta de Recepción de la obra. La garantía cubrirá desde esa fecha y hasta los 10 años de
duración estipulada, en tanto en cuanto el Asegurador haya emitido un Certificado de Comienzo de Garantía, una vez recibido el informe favorable del
127
GESTIÓN DE OPERACIONES Y LOGÍSTICA
final de los trabajos, redactado por el Organismo de Control Técnico, en el
que se precisara dicha fecha.
Respecto al seguro de tres años, al no ser obligatorio todavía, su suscripción
es voluntaria, y ya es posible disponer de seguros parciales, muy interesantes
para el promotor, que cubren aspectos concretos como el de Estanqueidad
de Cubiertas y/o de Fachadas, que realmente son un buen complemento del
decenal, y que suponen un coste relativamente bajo (0,10% a 0,15 % del coste de las respectivas unidades).
8.8 GASTOS E INGRESOS EN LA ESCRITURACIÓN Y ENTREGA
Este tipo de costes de la promoción inmobiliaria, que vamos a analizar en este epígrafe, no tienen significación para el promotor, ya que, en general, los
debe soportar el comprador. No obstante conviene conocer su alcance, por
tres motivos fundamentales:
ƒ
El puramente comercial, ya que es importante poder suministrar una información fidedigna al futuro comprador, de cual es el importe aproximado
de aquellos, ya que son cantidades a las que tiene que hacer frente, en el
momento de recibir el inmueble del promotor.
ƒ
El mercantil, ya que debemos impedir, por todos los medios, que la tramitación de esta fase de entrega se ralentice por estos problemas, ya que en
general, el promotor tendrá pendiente de cobro una cantidad importante
de la hipoteca, del orden del 15% al 20% del importe nominal de la misma,
cantidad que las entidades de crédito no abonan hasta que la escritura de
compraventa se presenta en la entidad crediticia, debidamente inscrita en
el registro de la propiedad con la correspondiente subrogación de la hipoteca por parte del cliente.
ƒ
El del coste, ya que el retraso en la subrogación, por los clientes, en la
hipoteca concedida al promotor, significa que los intereses devengados,
por las cantidades recibidas de hipoteca, sigan siendo de cargo del promotor, lo que producirá un sobrecoste en los gastos financieros de la operación.
Los gastos que se producen en esta fase, algunos de los cuales son ingresos,
aunque de tipo transitorio para el promotor, se resumen en la siguiente tabla:
128
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
TABLA N° 8.9
GASTO
A CARGO DE:
Otorgamiento de la Escritura de Compraven- Promotor (aunque lo normal es que se pacte
ta y 1° copia (Aranceles Notariales)
en el contrato que los asume el comprador)
Subrogación de Hipoteca
Exento de impuestos solo se devengan
Honorarios de Notario e Inscripción en el
registro de la Propiedad a cargo del comprador)
IVA repercutido
Comprador (supone un ingreso para el
promotor, que debe posteriormente liquidar
en Hacienda compensándolo con los IVA
soportados).
Actos Jurídicos Documentados (AJD) (Impuesto originado por la formalización de la
compraventa en escritura publica)
Cargo del comprador
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Comprador
Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
Promotor (aunque a veces se pacta en
contrato que son de cargo del comprador)
8.9 GASTOS DE POST VENTA
Son los originados por arreglos a efectuar después de la entrega de las edificaciones, como consecuencia de desperfectos denunciados por los usuarios.
Al cliente se le suele entregar la llave del piso o local, en el día de la firma de
la escritura publica, junto a la documentación obligatoria que ya hemos señalado, comunicándole que tiene un plazo (normalmente entre 15 días y un
mes) para notificar al promotor los desperfectos que considere deban ser
arreglados.
Normalmente estos gastos, siempre que el desperfecto tenga causa razonable,
serán de cuenta y cargo del contratista. No obstante hay que prever situaciones
en las que por falta de insolvencia de aquel, o bien por litigios en curso, el promotor deba acometer la ejecución inmediata de estos arreglos, por lo que presupuestariamente, los efectuara con cargo a la retención de garantía que obre en su poder, o bien ejecutando el aval que la sustituya, por lo que en estos casos solo se
producirán gastos de financiación, por adelanto de dinero que luego se recuperara. Solo en el caso de que estas cantidades retenidas no fueran suficientes, es
cuando la recuperación podría ser más difícil.
Con el establecimiento de las correspondientes pólizas de seguros, esta problemática quedara minimizada.
129
GESTIÓN DE OPERACIONES Y LOGÍSTICA
8.10 MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS
Ya hemos señalado que, tal como dispone la LOE, son obligaciones de los
propietarios conservar en buen estado la edificaron mediante un adecuado
uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que esta cuente. A tal
efecto, una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitadas al promotor por el director de la obra para la formalización de los correspondientes
trámites administrativos, adjuntándose, entre otros, las instrucciones de
uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad
con la normativa que les sea de aplicación. Toda esta documentación,
constituirá el Libro del edificio, que será entregado a los usuarios finales del
edificio.
Evidentemente que cuando el promotor vende solo le incumbe, a estos efectos, entregar la documentación adecuada, que tendrá un coste de elaboración
que debemos incluirlo en los costes de Construcción, como una obligación
mas del contratista, o en los Honorarios de la Dirección Facultativa.
Sin embargo cuando el promotor alquila, los costes de conservación y mantenimiento deben considerarse como un coste más de la explotación del negocio. Entre los tipos de mantenimiento que se suelen aplicar para conservar en
buen estado un edificio tenemos las siguientes tipologías:
ƒ
Mantenimiento Predictivo, que son instrucciones de mantenimiento en
función de parámetros conocidos.
ƒ
Mantenimiento Preventivo, que es el efectuado según criterios predeterminados para reducir la probabilidad de fallo.
ƒ
Mantenimiento Correctivo, que se produce como consecuencia de arreglar
el fallo producido.
Estas técnicas se suelen aplicar, normalmente por empresa homologada, de
acuerdo con la normativa vigente, que actualmente es la siguiente, en el ámbito nacional:
ƒ
Ascensores:
ƒ
Revisiones periódicas cada mes como mínimo
ƒ
Inspecciones periódicas:
130
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
TABLA N° 8.10
TIPO DE EDIFICIO
PERIODO MINIMO DE INSPECCIÓN EN AÑOS
Edificios Industriales y de publica concurrencia
2
Edificios con mas de 20 viviendas
4
Resto de Edificios
6
ƒ
Centros de Transformación: Inspecciones periódicas cada 3 años
ƒ
Instalaciones de protección contra incendios: programa mínimo. Según el
sistema, en revisiones cada 3 meses, 6 meses, 1 año y 5 años.
La estimación anual del coste de conservación y mantenimiento, es difícil
precisarla, ya que depende de la tipología de cada edificio, sus materiales y la
complejidad de sus instalaciones. No obstante es prudente reservar un porcentaje anual sobre su valor, comprendido entre el 3% y el 5%, para poder
atender a la realización de los tipos de mantenimiento citados.
Por CCAA existe normativa particular al respecto, por ejemplo en la Comunidad de Madrid, en virtud de la Ordenanza sobre Conservación, Rehabilitación
y Estado ruinoso de las Edificaciones, aprobada el día 29 de enero de 1999,
los propietarios de un bien inmueble (viviendas, oficinas, fabricas, etc.) están
obligados a cumplir la Inspección Técnica de Edificios (ITE), que será realizada por profesionales independientes, cuyo coste será libremente pactado con
dichos profesionales, cuyos resultados deberán constar en un impreso normalizado, que será debidamente Visado por el Colegio profesional correspondiente, y presentado por la propiedad al Ayuntamiento, quedando sus resultados reflejados en un Registro de Edificios creado al efecto.
La primera inspección deberán realizarla en los siguientes años, según el tipo
de edificios:
TABLA N° 8.11
TIPO DE EDIFICIO
AÑO EN QUE DEBERAN SOMETERSE A
INSPECCIÓN TÉCNICA
Edificios catalogados que hayan cumplido 20 años En el año 2000
Edificios del centro Histórico y cascos periféricos En el año 2001
que hayan cumplido 20 años
Edificios construidos antes de 1960
En el año 2002
Edificios construidos entre 1960 y 1970
En el año 2003
Edificios construidos entre 1971 y 1980
En el año 2004
Edificios que hayan cumplido 20 años al 1 de ene- Año 2005 y siguientes
ro de cada año siguiente.
La segunda inspección y las subsiguientes habrán de pasarse en el año siguiente a aquel en
el que se cumplan 10 años desde la anterior inspección.
131
GESTIÓN DE OPERACIONES Y LOGÍSTICA
132
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
9
PROYECCIÓN TEMPORAL DE
COSTES
9.1 PLANIFICACIÓN DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA
Una vez terminada la urbanización, el terreno adquiere la condición de solar,
y podemos comenzar las actividades propias de la Promoción Inmobiliaria. No
obstante hay que señalar que dicha actividad se puede simultanear con la
ejecución de la urbanización, y el Ayuntamiento nos puede otorgar licencia de
obras de edificación simultaneando su ejecución con la de las obras de urbanización, siempre que se garantice mediante aval, el importe de estas. La
cuantía a avalar suele estar entre un 6% a un 10% del importe de las obras
de urbanización, aunque nos pueden solicitar incluso avalar la totalidad.
Para efectuar la planificación correspondiente a las actividades propias de la
promoción inmobiliaria, las dividimos en tres bloques, analizando mediante
los correspondientes diagramas de GANTT, en cada uno de ellos, las conexiones y restricciones existentes entre las mismas.
FASE DE GESTIÓN
En la Tabla siguiente se muestra el diagrama de Gantt, aunque no se ha señalado las barras que representan la duración estimada de cada actividad,
que serán función de los tiempos de gestión que se esperan en cada promoción y que lógicamente varían en función de múltiples variables, como son la
agilidad con que cada Ayuntamiento tramite las licencias, e igual sucederá
con el Registro de la Propiedad, el volumen y complejidad de la promoción,
etc.
A los efectos de analizar las restricciones existentes, reseñamos las siguientes consideraciones generales:
1. El proyecto básico, con una duración que lógicamente dependerá de la
complejidad y del volumen proyectado, así como de los medios del
estudio de Arquitectura al que efectuemos el encargo del mismo, podemos establecerla entre 1 y 2 meses; se realiza el encargo una vez
compremos el solar en firme, o sea con la firma de la escritura de este.
133
GESTIÓN DE OPERACIONES Y LOGÍSTICA
TABLA N° 9.1
ACTIVIDADES
DURACIÓN ESTIMADA
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Estudios de viabilidad
Inicio operación- señal
solar
Firma escritura solar
Inscripción r.prop. Solar
Proyecto básico
Visado colegio proy.
Básico
Proyecto ejecución
Visado coleg. Proy.
Ejecución
Tramitación licencia
obras
Obra nueva y
div.horizontal
Inscripción r.propiedad
o.n.
Tramitación p. hipotecario
Formalización p. hipotecario
Inscripción r.p. p. hipotecario
Contratación obra
Adjudicación de la obra
Firma acta replanteo
Inicio de la obra
Inicio de las ventas
2. El proyecto de ejecución se inicia terminado el básico, dependiendo la
estimación de su plazo de ejecución de similares parámetros, a los
descritos para el proyecto básico, ahora incrementados por la generalizada subcontratación de ciertas tareas del mismo, que el estudio
de Arquitectura suele realizar en otros profesionales, como son la
realización y análisis del Estudio geotécnico, el calculo de la estructura, el proyecto de telecomunicaciones y los cálculos y proyectos
de las instalaciones, su plazo puede estimarse entre 2 y 6 meses para
134
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
proyectos complejos, presentando una holgura su fecha de terminación
que suele extenderse hasta la concesión de la licencia municipal de obras;
no obstante, hay que tener en cuenta que seria interesante terminarlo antes, si financieramente fuese posible, para iniciar cuanto antes la petición
de ofertas a los contratistas. Es una alternativa a considerar, con el binomio: adelanto de pagos- ahorro de plazos.
3. Declaración de Obra Nueva y División Horizontal, son documentos que se
suelen elaborar en una misma escritura y otorgar en un mismo acto. El
documento que necesita un mayor plazo en su elaboración es la División
Horizontal, cuya minuta puede tardar en elaborarse entre 7 y 15 días laborables, dependiendo del numero de fincas a describir. Para su otorgamiento es necesaria la Licencia de Obras. Un tramite posterior es la liquidación
de impuestos, que puede ser inmediata, si hay tesorería suficiente para
ello, y la presentación en el Registro de la Propiedad, que debe despachar
el documento inscrito en el termino de 15 días, aunque los plazos mas corrientes son de 1 a 2 meses.
4. La tramitación del préstamo hipotecario exige, en general, Proyecto Básico,
Tasación, Licencia de Obras y usualmente División Horizontal para dividir el
préstamo; no obstante su tramitación, a veces se puede realizar solo con el
Proyecto Básico y la Tasación. Lógicamente su formalización, al exigir Licencia
de Obras, se demora por los trámites de escrituración una vez concedida esta.
El plazo de tramitación mínima en una entidad de crédito hasta su aprobación
– pendiente de formalizar es de 1 mes y para ciertos importes de 3 meses o
más, ya que hay que tener en cuenta que por su importe, o por la situación de
riesgos de la empresa peticionaria, puede ser necesaria la aprobación de su
concesión por los órganos superiores de Administración de la Entidad lo que
conlleva mayor tiempo de tramitación.
5. Una vez aprobado el préstamo hipotecario existe un plazo para poder disponer de cantidades con cargo al mismo, ya que es necesario para ello su
formalización en escritura publica y su inscripción en el Registro de la
Propiedad, tramites que normalmente hay que encargar a la Gestoría de
la Entidad crediticia para su agilización
6. El inicio de la obra, si financieramente es posible, puede realizarse una vez
concedida la Licencia de Obras, sin necesidad de esperar a la concesión del
préstamo hipotecario, si este se demorase respecto a la fecha anterior.
7. El plazo máximo que tiene la administración para contestar sobre
una solicitud de licencia de obras es de tres meses desde el día siguiente al ingreso de la solicitud, sin que al interesado se le haya notificado Resolución expresa alguna. Este plazo podrá interrumpirse por
una sola vez, mediante requerimiento de subsanación de deficiencias, debiendo precisar el requerimiento éstas y el plazo para su subsanación, que
135
GESTIÓN DE OPERACIONES Y LOGÍSTICA
no podrá ser inferior al mes. El plazo de tramitación de licencia suele ser
muy variable y dependiente de la agilidad de cada Ayuntamiento, su plazo,
en la práctica esta entre 3 y 9 meses.
8. La petición de ofertas de los posibles contratistas, debe realizarse lo antes
posible, una vez terminado el proyecto básico. El proceso de selección y
adjudicación de obras puede establecerse con anterioridad a la fecha de
concesión de licencia, siempre que se regule en el contrato que el inicio
de la obra no dará comienzo hasta que se conceda tal licencia. Hay que
tener en cuenta que para que la oferta sea fiable debe ser realizada por
los contratistas previamente seleccionados con el proyecto de Ejecución, y
posteriormente debe preverse un plazo para negociar mediciones, plazos
y clausulado del contrato.
9. Para iniciar las ventas basta, en sentido estricto, que exista petición de
licencia, no obstante es una decisión a sopesar en profundidad, por el
riesgo de tener ventas realizadas a un precio determinado sin conocer con
exactitud el precio total de la obra. Es una decisión muy importante desde
el punto de vista económico financiero. Lógicamente cuanto más se adelante tal decisión mas riesgo deberemos soportar, pudiéndose iniciar la
venta con proyecto básico, aunque en este caso lo más prudente es negociar simples reservas de futuros compradores con un precio estimado;
lógicamente lo mas conservador será iniciar la venta, con precio fijado y
otorgando contrato privado de compraventa, una vez terminada la promoción, pero esta situación raramente se puede dar, en la practica, por necesidades evidentes de financiación. Lo normal es recurrir a situaciones intermedias, siendo la situación idónea el iniciar la venta con la obra contratada y ejecutada hasta la terminación de la excavación y cimentación (que
es la fase donde con mayor frecuencia suelen aparecer sobrecostes).
Toda esta fase de Gestión puede establecerse entre 5 y 9 meses desde la
compra del solar o desde que el terreno adquirido previamente se ha transformado en aquel.
FASE DE EDIFICACIÓN Y COMERCIALIZACIÓN
En cuanto a la duración previsible de la obra, dependerá de factores tales
como su complejidad y su ubicación (no es lo mismo la construcción sobre un
solar de la periferia urbanizado, que sobre un solar urbano situado en el centro de la ciudad, donde será conflictivo la entrada y salida de materiales)y la
cuantificación del ritmo de su ejecución, es difícil dar parámetros que puedan
usarse con generalidad. Como curvas típicas teóricas, de tipo campana de
GAUSS.
136
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
El plazo de la obra también es muy variable, dependiendo de la ubicación de
la obra (no tendrá el mismo ritmo una obra en una calle estrecha de un centro
urbano, que la situada en una zona de nueva urbanización), de su tipología
(no es lo mismo una obra a ejecutar en horizontal, chalets adosados que una
obra en vertical tipo torre, con un numero de plantas elevado), de su uso (un
edificio de terciario, con unas instalaciones complicadas, o un edificio de tipo
residencial con unas instalaciones más simples), de la estructura de la empresa contratista, en cuanto a la disponibilidad de medios de carácter extraordinario, etc. No obstante vamos a señalar algunos parámetros, de carácter
muy general, que puedan ayudarnos a establecer el plazo, en obras sencillas
de tipo residencial:
ƒ
En la ejecución de la estructura pueden alcanzarse ritmos de 1.000 –
1.500 metros cuadrados de forjado al mes.
ƒ
Los trabajos de albañilería e instalaciones posteriores a la terminación de
la estructura tienen un plazo mínimo de nueve meses.
ƒ
Baremos de terminación total, que pueden aplicarse con las precauciones indicadas, son los siguientes: 60 viviendas/12 meses; 90 viviendas/18 meses; 120
viviendas/24 meses. Lógicamente, dependiendo de la disposición del número
total de viviendas en el área de la obra, si están repartidas en bloques dispuestos adecuadamente, nada impide que 240 viviendas, puedan terminarse en el
mismo plazo de los 24 meses anteriormente indicado.
Con respecto a los ritmos de comercialización, tampoco es un parámetro fácil
de cuantificar, ya que fijada la fecha inicial, depende mucho de la estacionalidad en cada una de las zonas (los meses de agosto, enero, etc.), y también
de los periodos de campaña publicitaria, en cuanto a sus intensidades máximas y los periodos de simple mantenimiento. Podemos utilizar Tablas estándar de ritmo de ventas análogas a la de costes de obra.
FASE DE ENTREGA
Conviene detallar las actividades a desarrollar en esta fase, dada su notable incidencia en el planteamiento económico de la promoción, ya que de la rapidez de
ejecución de esta fase depende, normalmente, no solo el cobro de cantidades
importantes de dinero, como el de la parte de hipoteca subrogable correspondiente al comprador (de 20% al 30% del importe total de la hipoteca concedida), sino
también el que el promotor deba abonar una parte de los gastos financieros correspondiente a la hipoteca dispuesta, que de haberse producido sin retrasos, la
subrogación de los compradores, seria a cargo de estos.
Muchas veces la planificación detallada de esta fase, pasa desapercibida, y no se
tiene en cuenta la complejidad que representa, y sobre todo la previsión, con la
137
GESTIÓN DE OPERACIONES Y LOGÍSTICA
antelación suficiente de aquellas actividades que dependen de autorizaciones o
gestiones administrativas, difíciles de adelantar, si no esta previsto su inicio, a través de la correspondiente solicitud oficial con tiempo suficiente.
Veamos el correspondiente diagrama de Gantt, para una promoción de tipo residencial, ya que en otro tipo de promociones la complicación puede ser mayor.
TABLA N° 9.2
ACTIVIDADES
DURACIÓN ESTIMADA
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Certificado final de obra
Firma acta de recepción
provisional de las obras
Tramitación licencia de
primera ocupación
Cedula de habitabilidad
Licencia funcionamiento de garajes
Contrato funcionamiento ascensores
Autorización funcionamiento ascensores
Acometidas de servicios
Boletines de instalaciones eléctricas y de agua
Acreditación final de
obra en escritura de
obra nueva y división
horizontal
Otorgamiento escritura
publica de compraventa
Acta de entrega y lista
repasos de clientes
Inscripción en registro
de la propiedad de la
escritura de compraventa
Notificación de subrogación a la entidad
hipotecaria
138
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
Las restricciones existentes entre las actividades reseñadas son las siguientes:
ƒ
Para obtener la Licencia de primera ocupación hace falta el certificado
final de obra y todos los boletines o proyectos, en su caso, de instalaciones.
ƒ
Para poder contratar los servicios de agua, electricidad, etc. hace falta
presentar la licencia de primera ocupación.
ƒ
Para poder utilizar el garaje hace falta la licencia de apertura.
ƒ
Para poder utilizar la piscina hace falta licencia de apertura
ƒ
Para poder cobrar la parte final del préstamo hipotecario hace falta presentar en la entidad de crédito copia de las escrituras de compraventa inscritas en el Registro de la Propiedad.
ƒ
Para entregar las llaves al comprador hay que firmar la escritura
ƒ
Desde la fecha de firma de la escritura el comprador tiene un plazo para
presentar la lista de repasos a efectuar.
ƒ
Para firmar el Acta de recepción hace falta el certificado final de obra.
Con relación a las actividades de la entrega, y en el caso de promociones en
régimen de Protección Publica, se exigen unos plazos máximos, que son los
siguientes:
1. Entrega de llaves y documentación de entrega, en el plazo máximo de tres
meses desde la calificación definitiva
2. Ocupación de las Viviendas, en el plazo máximo de tres meses desde la
entrega de llaves.
3. Elevación de los contratos de compraventa a escritura publica, en el plazo
de tres meses desde la obtención de la calificación definitiva.
9.2 ESTRUCTURA ECONÓMICA DE UNA PROMOCIÓN
INMOBILIARIA: EL ESTUDIO ECONÓMICO
El estudio Económico de una promoción es el documento que relaciona los
costes y los ingresos de la misma. Desde el punto de vista de costes la presentación usual es relacionarlos en forma estructurada, siguiendo el siguiente
esquema.
139
GESTIÓN DE OPERACIONES Y LOGÍSTICA
TABLA N°9.3
IMPORTE
%COSTE
A) COSTES
1. – Adquisición Solar
1.1. – Precio Adquisición
1.2. – Impuestos Estatales (1)
1.3– Impuestos Locales (IVNU)
1.4. – Notaria y Registro
1.5. – IBI (2)
1.6. – Comisiones API y otros
2. – Proyectos Iniciales
2.1. – Topográfico
2.2. – Estudio Geotécnico
2.3. – Proyecto Edificación
2.4. – Estudio Seg. y Salud
2.5. – Telecomunicaciones
2.6. – Control Calidad
3. – Proyecto de Ejecución
3.1. – Edificación
3.2. – Plan de Seg. y Salud
4. – Licencias y Permisos
4.1. – Licencia y Tasa Obras
4.2. – Tasas Calif. Provisional
4.3. – Visados Colegios
5. – Construcción
5.1. – Viviendas
5.2. – Locales
5.3. – Garajes
5.4. – Trasteros
5.5. – Urbanización
5.6. – Revisión Precios
5.6. – Medidas Seg. y Salud
5.7. – Ensayos C. de Calidad
5.8. – Acometidas Servicios
6. – Gastos de Titulación
6.1. – Declaración obra nueva
6.2. – División Horizontal
6.3. – Constitución Prest. HP.
7. – Gastos de Entrega
7.1. - Licencia 1° Ocupación
7.2. - Licencia Activ. Garaje, Piscinas
7.2. – Cédula Habitabilidad
140
% VENTA
IVA
SOPORTADO
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
7.3. – IAE
8. – Gastos Imputables
8.1. – Gastos Administración
8.2. – Gastos Gerenciales
9. –Gastos Comercialización
9.1. –Promoción y Publicidad
9.2. – Ventas
A.1.- TOTAL COSTES DE EXPLOTACIÓN (CE)
10. – Gastos Financieros (GF)
10.1. – Intereses Préstamos
10.2. – Gastos Avales Ley 57
10.3. – Gastos Dto. Efectos
10.4. – Otros Gastos Finan.
11. – Imp. de Sociedades (IS)
B) INGRESOS POR VENTAS
1. – Viviendas
2. – Locales
3. – Garajes
4. – Trasteros
B1.-TOTAL VENTAS (VT)
C) RESULTADOS (3)
BAII = (VT – CE)
BAI = (VT – CE – GF)
BN = (VT- CE – GF – IS)
NOTAS:
1. - Si la compra tributa por IVA, se trata del Impuesto de AJD al 0,5%. Si la compra esta
sujeta pero exenta de IVA, se tratara del Impuesto de ITP al 6% o al 7%, según la Comunidad
Autónoma.
2. - Se trata del IBI que se devengara anualmente. Durante el plazo de la promoción, y hasta
3 años, si aquel es mayor, se goza de una Bonificación del 90%.
3. - Las siglas utilizadas en el cálculo de resultados se corresponden con:
BAII = Beneficio Antes de Intereses e Impuestos
BAI = Beneficio Antes de Impuestos
BN = Beneficio Neto (después de Interés e Impuestos)
Del análisis del Estudio Económico, podemos estructurar el desarrollo de las
promociones inmobiliarias en las siguientes fases:
ƒ
Adquisición del solar o Inversiones iniciales
ƒ
Gestión y Titularización
ƒ
Construcción
141
GESTIÓN DE OPERACIONES Y LOGÍSTICA
ƒ
Comercialización
ƒ
Entrega
Cuyas características desde el punto de vista económico financiero vamos a
describir.
9.2.1INVERSIONES INICIALES
La constituyen el pago por la adquisición del solar, S, y los gastos que supone
su titulación a nombre de la empresa adquirente: gastos de Notario y Registro
de la Propiedad, e impuestos estatales y locales.
Desde el punto de vista económico, las características más importantes a señalar en esta fase son:
ƒ
El pago del solar se produce, generalmente, al contado, al formalizar la
escritura pública de compraventa, existiendo, en general, cantidades anteriores (hasta un 10% a un 15% del precio) desembolsadas, a cuenta, que
naturalmente devengan el IVA correspondiente.
ƒ
Suponemos que en la CCAA en la que operamos, el tipo aplicable de TPO
es del 7% y el de AJD es el 1%
ƒ
Para el pago del resto de desembolsos, podemos establecer un periodo
de un mes a contar de la firma de la escritura.
Se pueden establecer tres casos generales de tipologías de adquisición:
1. Adquisición de la Propiedad
¾ Compra del solar a Sujeto pasivo de IVA:
•
Coste Total: S + 1,0 %S + 0,03%S + 0,02%S = 1,0105 S
•
A financiar: 16%(S + 0,05%S) (por IVA, que en su momento nos
devolverá Hacienda) = 0,16008 S
Que representa un desembolso total de: 1,17058 S
¾ Compra de solar a un particular:
•
Coste Total: S + 7%S + 0,03%S + 0,02%S = 1,0705 S
•
A financiar: 16% (0,03%S + 0,02%S) = 0,00008 S
Que, en este caso representa un desembolso total de: 1,07058 S
142
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
2. Contrato en Aportación:
La diferencia con el caso anterior, es que no se abona el precio del solar,
en el momento de la adquisición, porque el precio S, se conviene en pagarlo con la entrega posterior de una parte de lo edificado sobre el mismo. Así pues en este caso solo existirá el pago de Notario, Registro e Impuestos, con o sin IVA, girados por el valor de lo entregado.
3. Adquisición del Uso
Tampoco, en este caso, se abona el precio del solar, ya que no se adquiere su titularidad, sino solo un derecho real (que es también hipotecable), por un periodo determinado de tiempo, cuyas modalidades son:
¾ Derecho de Superficie
¾ Derecho de Vuelo
Abonándose en concepto de contraprestación por tal derecho, un canon,
normalmente gratuito, o de cuantía mensual.
9.2.2
FASE DE GESTIÓN Y TITULARIZACIÓN
Una vez adquirido el solar, el Promotor Inmobiliario, hasta llegar a poder
construir sobre el mismo, es necesario realizar una serie de actividades, que
significan desembolsos económicos, y que son:
ƒ
Fase de Gestión
¾ Levantamiento Topográfico
¾ Proyecto Básico
¾ Estudio Geotécnico
¾ Proyecto de Ejecución
¾ Visado Colegiales de dichos proyectos
¾ Estudio de Seguridad y Salud
¾ Proyecto de Telecomunicaciones
¾ Contratación Oficina de Control Técnico (OCT) para certificación del
proyecto para el Seguro Decenal.
Que podemos establecer, en el caso más desfavorable, incluida la financiación por IVA, en un valor medio del 1,16 (6% C) = 0,0696 C
143
GESTIÓN DE OPERACIONES Y LOGÍSTICA
ƒ
Fase de Titularización
Con la realización del Proyecto Básico, en general, es suficiente para poder solicitar la Licencia de Obras, aunque existen Ayuntamientos que exigen la presentación del Proyecto de Ejecución, que en otros solo se exige
para el comienzo de las obras.
Por otro lado, es una práctica muy generalizada, el solicitar préstamo con
garantía hipotecaria, del solar y su construcción, y la tramitación del mismo se inicia con la antelación suficiente como para que su aprobación
sea anterior al comienzo de la obra, ya que las certificaciones que libre el
contratista le serán abonadas con los cobros del préstamo concedido. En
estos casos, es necesario, preparar los documentos que las Entidades
Financieras exigen para su formalización en la correspondiente escritura
publica, y poder así disponer del mismo. Esta documentación genera la
elaboración de los siguientes documentos:
¾ Escritura de Declaración de Obra Nueva (Notario, Impuestos y Registro), cuyo coste aproximado, incluida financiación de IVA, es de:
1,0%C +1,16 (0,05%C) = 0,01058 C
¾
Escritura de División Horizontal (Notario, Impuestos y Registro), cuyo coste aproximado, incluida financiación de IVA, es de: 1,0% (S +
C) + 1,16 (0,05%(S + C)) = 0,01058 (S + C)
¾ Licencia de Obras (impuestos y tasas), con un valor medio estimado
del 5% C = 0,05 C
En total el desembolso necesario en esta fase seria de: 0,01058 S +
0,14076 C
Total a desembolsar, haciendo la hipótesis aproximada de S = C:
- Adquisición por IVA = 1,17058 S + 0,01058 S + 0,14076 S = 1,32192 S
- Adquisición a particular = 1,07058 S + 0,01058 S + 0,14076 S = 1,226192 S
De todos estos costes, excepto por las cantidades a pagar en concepto
de impuestos, hay que soportar la financiación del IVA al tipo del 16% por
tratarse de servicios, tal como hemos indicado en las formulas correspondientes.
Así mismo, a los efectos financieros que estamos considerando, hay que
tener en cuenta que, todas las facturas pagadas a profesionales (Arquitectos, Notarios, Registradores, Abogados, etc.) llevan una retención del
15%, tipo vigente en el 2003, sobre el importe de los Honorarios devengados. El promotor debe retener este importe para ingresarlo en Hacienda en primer mes del trimestre natural siguiente a aquel en que se ha
producido la factura.
144
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
9.2.3
FASE DE CONSTRUCCIÓN
Es la fase de realización de la obra, caracterizada por su coste, C, (se suele
incluir en el mismo el coste de los medios previstos en el Plan de Seguridad y
Salud, que suele elaborar el contratista, en base a lo dispuesto en el Estudio
de Seguridad y salud, y que suponen, entre un 1% a un 2% del coste de
construcción, aunque dichas cantidades figuren, en capitulo independiente,
en cada certificación, por precepto legal). A estos efectos, económico financieros, en el coste de construcción influyen, además de cómo es lógico, la
calidad del producto, y las dificultades y plazos para su ejecución, los siguientes parámetros fundamentales:
ƒ
Certificaciones, generalmente mensuales, con pago a X días (contado, 30,
60, 90 o 180 días, son plazos habituales de pago).
ƒ
Retención de cada certificación del Y%
ƒ
Devolución de todo o una parte de la retención a la recepción provisional
de la obra y plazo de garantía para la devolución del resto, a la recepción
definitiva de la obra.
Las certificaciones generadas por la construcción de edificios, se incrementan
con el IVA al 7%, si se trata de edificios de viviendas (o que en mas del 50%
de su superficie estén destinados a ellas), y del 16% si se trata de otro tipo de
edificios.
El coste de construcción tiene como costes añadidos los de:
ƒ
Coste de Acometidas de Servicios (Agua, Electricidad, Gas, Teléfono,
etc.).
ƒ
Costo del Control de Calidad establecido (Ensayos de Laboratorio)
ƒ
Honorarios de Dirección Técnica (Arquitecto y Aparejador)
Los desembolsos de la primera partida suelen realizarse a mitad de la obra,
mientras que los desembolsos de las dos últimas partidas, suelen realizarse
de forma proporcional a la obra ejecutada. Todas ellas, al tratarse de servicios prestados, devengan IVA al 16%.
145
GESTIÓN DE OPERACIONES Y LOGÍSTICA
9.2.4
FASE DE COMERCIALIZACIÓN
Es la fase en la que el Promotor Inmobiliario obtiene ingresos de los compradores, pudiéndose iniciar estos en distintos momentos de la Promoción, según sea la tipología de la misma tal como hemos visto en el tema 15.
9.2.5
FASE DE ENTREGA
Los costes que se presentan en esta fase son los siguientes:
ƒ
Licencia de Primera Ocupación
ƒ
Cédula de Habitabilidad
ƒ
Licencia de Actividad (en general para el caso de piscinas y garajes)
ƒ
Impuestos Locales (IAE por las unidades vendidas, IBI, Plusvalía Municipal, etc.).
ƒ
Seguro Decenal (y el resto de seguros, establecidos en la LOE, obligatorios para el promotor y que entren en vigor)
9.2.6
ESTRUCTURAS ECONÓMICAS TIPO
Es un producto histórico que debe tener cada empresa, producto que, lógicamente, es distinto para cada periodo de tiempo, y que evoluciona con la
situación general de la economía, ya que si, por ejemplo, los intereses evolucionan a la baja, como en la época actual, los gastos financieros tendrán un
peso menor en la estructura económica de la promociones inmobiliarias.
Existen estructuras de costes teóricas, por ejemplo la que supone el Ministerio de Hacienda, para calcular los valores catastrales, que es la siguiente:
ƒ
Suelo
21%
ƒ
Construcción
50%
ƒ
Resto de costes (incluido el beneficio del Promotor) 29%
Que se alejan sensiblemente de la realidad, ya que el mercado de suelo ofrece una rigidez apreciable, con el consiguiente aumento de su peso específico,
146
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
dentro de la estructura de costes de la promoción, por lo que porcentajes como el indicado están actualmente fuera de la realidad.
En la actualidad asistimos a un incremento notable del coste de la construcción, que unido al hecho de que los solares siguen al alza, podemos estimar
que aproximadamente, ambos valores tienden a igualarse.
9.3 ANÁLISIS DE TESORERÍA: EL CASH FLOW
Si el estudio Económico presenta un margen de beneficio adecuado, pasaremos a analizar temporalmente la promoción, estimando como se generan, en
el tiempo, los pagos y cobros, producidos por la promoción inmobiliaria.
Desarrollados de forma periódica: mensual, trimestral, etc., según el grado de
aproximación que se desee, obtendremos el denominado Cash – Flow, que
nos identifica las necesidades de tesorería de cada periodo, para realizar la
promoción inmobiliaria objeto de nuestro análisis.
CAH - FLOW TIPICO INICIAL
OPERACION INMOBILIARIA
Ambos documentos: Estudio Económico y Cash-Flow, son los elementos básicos
a elaborar en un momento inicial, cuando estamos estudiando la viabilidad económica de un terreno, que nos ofrecen a un determinado precio de repercusión,
para desarrollar sobre él, una determinada promoción inmobiliaria, de la que solo
podemos prever, muy someramente, sus parámetros básicos, ya que en ese momento todavía no disponemos de un proyecto que nos concrete, los metros cuadrados reales que debemos construir y podemos vender (ya que la mayoría de las
veces no coinciden), así como la tipología de los distintos productos a ejecutar
147
GESTIÓN DE OPERACIONES Y LOGÍSTICA
(numero de viviendas de dos, tres o cuatro dormitorios, plazas de garaje, etc.), ni
tampoco conocemos las posibilidades financieras reales, ya que todavía no
hemos podido concretar con las entidades financieras, los términos adecuados de
una posible financiación, que nos cubran las necesidades de tesorería en exceso
sobre nuestros propios recursos.
Posteriormente, una vez terminado el proyecto, aunque sea a nivel básico, podemos tener un conocimiento más profundo del producto a poner en el mercado, por
lo que, en ese momento, conviene repetir los cálculos iniciales, para comprobar
que los desvíos económicos que pudieran haberse producido son asumibles.
Todavía nos quedan fuertes incógnitas por despejar, ya que la obra no la tenemos
contratada, por lo que una vez realizado este evento debemos de volver a recalcular el Estudio Económico y el Cash – Flow, introduciendo el valor de la obra contratada, sus condiciones de pago y la programación contractual. En ese mismo
momento debemos de efectuar un nuevo estudio de mercado, con objeto de fijar
los precios de venta, ajustándolos a los que rigen en ese momento, para cada uno
de los distintos tipos diseñados en el proyecto, con lo cual tendríamos una buena
aproximación al proyecto de inversión a financiar, ya que estas necesidades de
tesorería serán las que debemos cubrir con los medios de financiación mas adecuados de entre los que podamos disponer.
Es evidente que los sistemas de financiación de las Promociones Inmobiliarias son muy distintos según las diversas tipologías edificatorias y el destino
previsto para las mismas. No es igual obtener financiación para una promoción de tipo residencial destinada a la venta, que para una del mismo tipo
destinada a alquiler. Ni tampoco será igual si se trata de promociones de Régimen Libre o si son de Promoción Publica.
CURVAS DE ALTERNATIVAS FINANCIERAS
+
PARA CUBRIR EL OBJETIVO DE REBAJAR
LOS SALDOS NEGATIVOS
0
-
148
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
10
RENTABILIDAD DE UNA
PROMOCIÓN
10.1 MEDIDAS DE RENTABILIDAD
Si el proyecto de la nueva promoción inmobiliaria es viable, hay que medir su
rentabilidad. Las medidas utilizadas para calcular la rentabilidad, son las siguientes:
ƒ
Medidas estáticas, derivada de los costes, gastos, ingresos y beneficios
reflejados en el Estudio Económico del proyecto
¾ REI (Rentabilidad estática sobre la Inversión) = BAII / Coste, según el
Libro Blanco esta ratio se sitúa entre las empresas encuestadas entre
el 20% - 25%
¾ REID (Rentabilidad estática después de intereses) = Beneficio antes
de impuestos (BAI /Coste, debiéndose situar según la citada fuente
entre el 15% - 20%.
¾ ROE (Return on Equity) = Beneficio antes de Impuestos / Recursos
Propios, debiéndose situar según la misma fuente entre el 10% - 15%
¾ MgV (Margen sobre ventas) = BAI / Ventas, que se debe situar entre
el 10% - 15%
ƒ
Medidas dinámicas que tienen en cuenta el calendario de cobros y pagos
recogidos en el cash-flow, y se basan en el descuento de los flujos netos
de caja (descounted cash – flow), tales como:
¾ Valor Actual Neto (VAN), que consiste en actualizar los flujos netos
de caja a una determinada tasa de descuento K; para los flujos de caja no se deben considerar los intereses que genera la financiación,
por lo que la solución es suponer que no existe financiación hipotecaria para el solar, y que la hipoteca a la construcción se cobra en su totalidad (la parte del promotor mas la del comprador) en el momento
de entrega de la promoción. Como tasa de descuento se recomienda
utilizar el coste de capital de la empresa, que se calcula ponderando
los costes de los recursos propios y ajenos utilizados por la empresa,
con lo cual el VAN, que es una medida de rentabilidad total, una cifra,
tendrá sentido económico al representar el exceso de recursos que
genera el proyecto, una vez devueltos y remunerados los fondos propios y ajenos utilizados.
149
GESTIÓN DE OPERACIONES Y LOGÍSTICA
¾ Tasa Interna de rentabilidad (TIR), es una medida de rentabilidad
relativa, y cuando existe, representa una tasa R %, que es el valor de
la tasa de descuento: K = R, que hace que el VAN =0. Según el Libro
Blanco debe situarse entre el 12% al 17%.
¾ Plazo de recuperación de la Inversión (PB o Pay Back), es el número de periodos necesarios para recuperar la inversión, presentando su uso inconsistencias evidentes, ya que no tiene en cuenta los
flujos que se obtienen en fechas posteriores, por lo que solo suele utilizarse como criterio complementario de rentabilidad de los anteriores
TIR o VAN.
Si queremos analizar la rentabilidad del sector inmobiliario, que esta constituido fundamentalmente por dos tipos de empresas
10.1.1 CLASES DE RENTABILIDAD ESTÁTICA
Obtenido un Beneficio, como resultado global de todas las promociones inmobiliarias realizadas por la empresa en el ejercicio económico considerado,
nos hacemos las siguientes preguntas:
ƒ
Si, desde el punto de vista económico, es decir con independencia de cual
haya sido el origen y el volumen de la financiación necesaria, podemos
estar satisfechos desde el punto de vista empresarial.
ƒ
Si, desde el punto de vista de los aportantes de recursos, se tiene una
satisfacción plena del empleo realizado de los mismos, en nuestra empresa, desde el punto de vista de la retribución obtenida, en comparación
con otras alternativas de inversión, de similar riesgo, el llamado “Coste de
Oportunidad”, que estos hubieran podido obtener de efectuar sus inversiones financieras en otras empresas o sectores de actividad.
Para contestar estas preguntas, los analistas emplean “ratios”, que son cocientes entre los resultados y las diversas magnitudes económicas y financieras que se emplean. Si los resultados se consideran, antes de la deducción
de gastos financieros y del impuesto de sociedades, se trata de una medida
de rentabilidad económica, que mide la capacidad de una Empresa Inmobiliaria para generar beneficios, sin considerar su proyecto de financiación, que
siempre ira asociado a la misma; si por el contrario consideramos los resultados, ya deducidos los gastos financieros e impuestos, estaremos calculando
una rentabilidad financiera.
Para cumplir con la ortodoxia financiera deberá cumplirse que:
Rentabilidad Económica > Coste medio ponderado de la financiación
150
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
Si se cumple lo anterior, el beneficio de la empresa es suficiente para atender
el coste de la financiación, en caso contrario seria insuficiente, y no se podrá
atender los costes financieros de la deuda más los dividendos deseados por
los accionistas. Si la rentabilidad económica de una empresa es del 15%, significara que el beneficio antes de intereses e impuestos es igual al 15% del
activo total de la empresa, es decir, que cada año se nos devuelve un 15%
del total de la inversión.
10.1.2 RATIOS DE RENTABILIDAD ESTÁTICA
Las ratios de rentabilidad más utilizadas en el sector Inmobiliario son los siguientes:
ƒ
Rentabilidad Económica (RE), también denominado ROI (return on Investiment), o rentabilidad de la inversión, ROA (return on asset, rentabilidad
del activo), que se calcula como:
RE = BAII / A
El RE, pude ser dividido en dos ratios que explicaran mejor las causas de
su evolución. Si ponemos:
BAII
VT
BAII
VT
RE = -------- x ---------- = --------- x --------- = Margen x Rotación Activo
A
VT
VT
A
El primero refleja el margen de beneficios obtenidos en las ventas o eficacia (Obtención de objetivos) en la gestión, mientras que el segundo mide la Rotación de la inversión o eficiencia (obtención de objetivos al menor coste posible). Para aumentar el RE, se deberá aumentar el precio de
venta o reducir los costes, para aumentar el margen de ventas, o bien
aumentar la rotación, vendiendo más y/o reduciendo el activo.
Por ejemplo, y según datos de 1997, recogidos en el Libro Blanco del
Sector Inmobiliario, estas ratios medios de las Empresas del Sector Inmobiliario encuestadas, comparados con los de las empresas del Sector
de la Construcción son los siguientes:
RATIOS
PROMOTORAS
CONSTRUCTORAS
Resultado/Ventas
6,60 %
2,70 %
Rotación (Activo/Ventas)
37,10 %
93,40 %
2,4 %
2,5 %
Resultado /Activo
Como podemos comprobar las empresas de ambos sectores, llegan a
una rentabilidad de activos (resultado/activo, compensando en el benefi-
151
GESTIÓN DE OPERACIONES Y LOGÍSTICA
cio los beneficios y las perdidas) muy similar (2,4% – 2,5%), pero de modo muy diferente. Las empresas promotoras tienen un margen de ventas
(6,60%), mayor que las constructoras, mientras que la rotación de activos
es relativamente baja respecto a estas últimas: necesitan un euro de activos por cada 37 céntimos de ventas, por lo que necesitan un elevado
porcentaje de recursos (propios o ajenos) que las sitúa entre los sectores
intensivos de capital.
ƒ
Rentabilidad Financiera (RF), denominada también RRP (rentabilidad
de los recursos propios) o ROE (del inglés return on equity), que se
calcula como:
RF = BN / RP
Para las empresas es la ratio más importante ya que mide el beneficio neto generado en relación a la inversión de los accionistas de la empresa,
ya que estos invierten para obtener una rentabilidad suficiente, y por lo
tanto con esta ratio se mide la evolución del principal objetivo del inversor.
Cuanto mayor sea su valor, mejor, pero en cualquier caso, debe ser positivo y superior o igual a las expectativas de los accionistas.
10.1.3 MEDIDAS DE RENTABILIDAD ESTÁTICA EN LAS PROMOCIONES
INMOBILIARIAS PARA LA VENTA
Los instrumentos o medidas utilizadas para el análisis de una promoción inmobiliaria pueden agruparse en dos categorías:
ƒ
Medidas Estáticas basadas en la observación de determinados ratios
derivados del Estudio Económico.
ƒ
Medidas Dinámicas o financieras basadas en el descuento de flujos de
caja provisionales obtenidos del Cash - Flow.
Las primeras tienen la ventaja de su cálculo inmediato, pero no toman en
consideración el factor tiempo, lo que dificulta la comparación entre promociones de distinta duración, para lo que se hace necesario periodificar la rentabilidad medida.
152
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
10.1.4 MEDIDAS DE RENTABILIDAD ESTÁTICA EN LAS PROMOCIONES
INMOBILIARIAS EN ALQUILER
Este caso requiere un tratamiento especial, ya que, el Inmueble que representa la inversión (Edificio Residencial, Edificio de Oficinas, Centro Comercial, Edificio de Aparcamiento, etc.), permanece en el patrimonio del inversor.
Las características diferenciales son las siguientes:
ƒ
En primer lugar hay que soportar todo el proceso de construcción con recursos propios o con financiación ajena procedente, exclusivamente, de
Entidades de Crédito, ya que no existirán ingresos por ventas.
ƒ
En el periodo de explotación, que se inicia con el cobro de las rentas procedentes de los alquileres, una vez terminado el edificio, además del periodo necesario para su comercialización, que salvo casos excepcionales,
no suele adelantarse mucho al término del proceso constructivo, por lo
que la ocupación se realiza normalmente de forma escalonada, después
de terminar la obra.
ƒ
Posteriormente, también pueden existir desocupaciones parciales, que
pueden mantenerse por determinados periodos de tiempo.
ƒ
La explotación del negocio requiere unos gastos de administración del
inmueble (emisión y cobro de recibos, seguimiento de incidencias de cobro, gestión de impagos, reuniones de comunidad, etc.).
ƒ
Así mismo son de cargo del propietario, las reparaciones de mantenimiento y conservación del inmueble.
ƒ
En las cuentas del balance, los inmuebles alquilados pertenecen al Activo
Inmovilizado de la empresa, al contrario de las Promociones para venta,
que figuran en el circulante de la misma.
ƒ
Esta pertenencia al Activo Inmovilizado, supone la contabilización anual
de su amortización, que al ser gasto fiscal computable (siempre que no se
rebase el coeficiente anual máximo del 2% y el plazo máximo de amortización de 100 años, valores ambos establecidos para este tipo de edificios), tiene el efecto de disminuir la carga fiscal anual a pagar, en concepto de impuesto de sociedades sobre los beneficios obtenidos.
Con independencia de esta casuística, se plantean además dos cuestiones,
fundamentales para el análisis de este tipo de promociones:
153
GESTIÓN DE OPERACIONES Y LOGÍSTICA
1. Plazo de tiempo a que se debe extender la generación de rentas
2. Valor de reposición del inmueble
Aquí los distintos autores no se ponen de acuerdo, existiendo los que, de
forma simplificada, capitalizan las rentas netas obtenidas:
Rentas Anual Neta x 100
Rentabilidad (%) = ---------------------------------Coste del Inmueble
Formula que equivale a suponer unos ingresos anuales constantes, por un
número de años infinito, y un valor de reposición del inmueble nulo. Para
otros lo correcto es establecer periodos de tiempo más reducidos (5 a 10
años) con valor residual igual al valor del terreno, e hipótesis de entrada de
ingresos con periodos de comercialización y desocupación.
10.2 RATIOS DE ESTRUCTURA ECONÓMICA
En toda promoción inmobiliaria existen una serie de indicadores, denominados de primera aproximación, que sirven para la aceptación o rechazo del
proyecto inmobiliario en cuestión, siendo los mas empleados los que se señalan en los epígrafes siguientes.
10.2.1 PORCENTAJES DE ESTRUCTURA DE COSTES
Unos índices que ayudan mucho en los análisis previos, es el que se recoge
en el Estudio Económico, en forma porcentual de estructura de coste. Cada
concepto de coste representa un porcentaje del coste total (en otra columna
se representa el porcentaje sobre las ventas); agrupando debidamente estos,
se tiene un análisis del siguiente tipo: (ver tabla página siguiente)
A estos valores porcentuales se le aplica el análisis histórico, para comprobar,
si alguno de los parámetros obtenidos se aleja de los valores usuales utilizados por la empresa.
154
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
% S/ COSTE TOTAL
%S/ VENTAS
Solar
Construcción
Licencias y Permisos
Gastos de titularización
Honorarios Técnicos
Gastos Comerciales
Gastos Generales
COSTE TOTAL
100
VENTAS
xxx
100
BAII
Yyy
BAI (beneficio antes de intereses)
Zzz
Gastos Financieros
Impuesto de Sociedades
BN (Beneficio neto)
Bbb
10.2.2 ÍNDICES DE CALIDAD
Es la relación entre el volumen de ventas y el coste de explotación de una
promoción, excluyendo financieros y gastos de comercialización. Este indicador debe ser comparado con el histórico de la empresa en las promociones
que hayan obtenido buenos resultados juicio de la dirección de la misma.
10.2.3 ÍNDICES DE VALORACIÓN
Se utilizan índices como los usados por los Tasadores Inmobiliarios, los coeficientes R1 y R2, cuya formula, simplificada de la establecida en temas anteriores es:
V - C * R2
S = --------------R1
Siendo:
S = precio máximo a pagar por el suelo
V = precio de venta previsto, según mercado, en la zona
C = coste de construcción
155
GESTIÓN DE OPERACIONES Y LOGÍSTICA
Y los coeficientes R1 y R2 de elaboración estadística de cada empresa, que
evalúan:
ƒ
R1 = Riesgo de la inversión en suelo determinado por la experiencia de la
propia empresa (se sitúa habitualmente entre 1,2 y 1,6).
ƒ
R2 = Indicador del rendimiento bruto de la promoción determinado por la
experiencia de la propia empresa (habitualmente entre 1,2 y 1,5).
Si el precio del suelo solicitado por el vendedor es menor que el valor obtenido con la formula, la promoción será aceptable en primera instancia, y se podrá continuar adelante con un análisis mas profundo. En caso contrario se
rechaza de inicio la promoción.
Otra formula aproximada, usada por Hacienda en las Valoraciones Catastrales, es la siguiente:
V = 1,40 (VR + C) * F
Siendo:
V
= Valor venta por metros cuadrado
VR = Valor repercusión del solar
C
= Coste de construcción por metros cuadrado
F
= Factor de localización
10.3 RATIOS DE RENTABILIDAD ESTÁTICA DE UNA PROMOCIÓN
INMOBILIARIA
Se basan en datos recogidos en el Estudio Económico, por lo que no tienen
en cuenta el tiempo. Su característica esencial es que no están referidas al
año, por lo que en una promoción inmobiliaria, cuyo plazo de desarrollo es de
dos años, si se obtiene una rentabilidad del 20%, hay que trabajar con su rentabilidad media equivalente anual del 10%.
10.3.1 EL MARGEN DE VENTAS
MgV = BAI/Ventas Es el cociente entre el beneficio y las ventas.
Esta tasa de rentabilidad es útil a efectos comparativos con otras empresas
del sector y para determinar si existe suficiente margen de cobertura para
156
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
sufragar el resto de gastos o los desvíos en aquellos que pueda tener la promoción desde su presupuesto inicial. Se trata de una medida frecuentemente
utilizada por las empresas que cotizan en bolsa, para las cuales la imagen de
la empresa reflejada en las cuentas anuales es muy importante.
10.3.2 RENTABILIDAD ECONÓMICA DE LA INVERSIÓN (REI)
La rentabilidad económica de una inversión (REI), se obtiene como cociente entre el resultado de explotación (BAII) y el coste de la inversión antes
de intereses e impuestos (CI).
REI = BAII / CI
Se toma el BAII para evaluar el beneficio generado por la inversión independientemente de cómo se financie aquella, y por tanto no hay que tener en
cuenta los gastos financieros. Mide la productividad de la inversión.
Es una medida que muestra una fotografía de la rentabilidad final de la promoción, sin tomar en consideración el efecto tiempo ni las variaciones de la
inversión efectiva a lo largo de su desarrollo, ya que al considerar como inversión el coste global de la promoción, se comete un gran error, ya que este
volumen de inversión solo es efectivo después de terminada la obra y en el
supuesto de que no se hubiese vendido ninguna unidad hasta dicho momento, lo cual solo sucede en los casos de promociones inmobiliarias para alquiler, pero raramente se da este supuesto en las promociones inmobiliarias para la venta.
Ello no quiere decir que las medidas de rentabilidad estática sean inútiles,
sino que deben analizarse e interpretare bajo la perspectiva de las hipótesis
que cada una lleva implícita y, desde esta perspectiva, pueden tener una gran
utilidad como métodos de apoyo en la toma de decisiones.
Como señala el Libro Blanco del Sector Inmobiliario, casi todas las empresas
del sector incluyen en el cálculo del beneficio los intereses, así como también
lo hacen en el coste total, lo que en puridad no es correcto, ya que sitúa el
cálculo de la rentabilidad estática ligeramente por debajo de la REI antes de
intereses. Llamando a esta rentabilidad estática REDI, tendremos:
REDI = BAI / CT
Es interesante señalar, como varían, en general, en una misma promoción, la
REI, al variar las hipótesis de partida; así por ejemplo:
157
GESTIÓN DE OPERACIONES Y LOGÍSTICA
ƒ
La REI es insensible a demoras en el proyecto que no impliquen un incremento de costes, como son por ejemplo una demora en las ventas sin
que el coste ni los ingresos totales se vean afectados. Solo reacciona al
ser periodificada de acuerdo al periodo efectivo de la inversión.
ƒ
La REI tiende a infravalorar la rentabilidad real del proyecto, debido a que
la inversión efectivamente realizada aumenta a medida que avanza la
obra. Incluso en el momento en que son necesarios más recursos, el importe de los flujos netos acumulados es inferior al coste total. Tampoco se
tiene en consideración cualquier gasto que en ese momento no haya sido
desembolsado (pago aplazado de la obra y parte de los gastos de venta y
posventa).
La rentabilidad REI que como mínimo están exigiendo las empresas a sus
promociones inmobiliarias, según una encuesta realizada por los autores del
libro Blanco del Sector Inmobiliario, la Universidad de Navarra, se centra en la
banda de 20% - 25%, antes de interese e impuestos, y de 15% - 20%, después de intereses y antes de impuestos.
10.3.3 RENTABILIDAD FINANCIERA O DE LOS RECURSOS PROPIOS (ROE)
La rentabilidad financiera mide el resultado obtenido una vez remunerados a
todos los agentes que han contribuido a su obtención, salvo a los aportantes
de fondos propios, por tanto mide la rentabilidad de estos. Se calcula como
cociente entre el resultado neto y los fondos propios medios utilizados:
RRP = RF = ROE = BN / RP
Así pues permite observar cual es el rendimiento que obtienen los recursos
propios una vez remunerada la deuda. Esta medida es conocida también por
su terminología anglosajona como ROE (Return on Equity).
En este caso, en el cálculo del beneficio neto, deben incluirse los intereses,
pudiendo incluirse o no los impuestos, si se desea utilizar una rentabilidad
antes o después de impuestos, por lo que distinguiremos dos tipos de rentabilidad de los recursos propios:
ƒ
Rentabilidad Financiera antes de Impuestos
ƒ
Rentabilidad Financiera después de Impuestos = RRPDI = BN / RP
= RRPAI = BAI / RP
La rentabilidad de los recursos propios RRP, considerada a nivel global del
proyecto tiende a sobrestimar la rentabilidad real del mismo para los accionis-
158
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
tas. Pero si se periodifica en función del tiempo que dichos recursos permanecen invertidos en el proyecto, presenta una buena correlación con la TIR,
debido a que, en general, los recursos propios permanecen relativamente
estables a lo largo del tiempo. En ocasiones el promotor retira parte de los
recursos propios aportados inicialmente, a medida que puede hacer mayor la
disposición de la hipoteca, y en este caso, si se toma la aportación inicial, la
RRP tendera a infravalorar la rentabilidad del proyecto.
El inconveniente que los empresarios del sector imputan al RRP, que se pone
en evidencia su escaso uso, es que se necesita evaluar de antemano cual va
a ser la aportación de recursos propios, y en consecuencia opinan, según se
recoge en el Libro Blanco, que el RRP, es más fácil de evaluar para el conjunto de la empresa, que para una determinada promoción.
La rentabilidad RRP que como mínimo están exigiendo las empresas a sus
promociones inmobiliarias, según una encuesta realizada por los autores del
libro Blanco del Sector Inmobiliario, la Universidad de Navarra, se centra en la
banda de 10% - 15%.
10.4 MÉTODOS DINÁMICOS DE CÁLCULO DE RENTABILIDAD
Los métodos dinámicos o financieros tienen en consideración los flujos derivados de la promoción inmobiliaria (no el beneficio ni el coste total) a lo largo
del tiempo así como el valor temporal del dinero por medio de la asignación
de coste a los recursos invertidos (tanto si son recursos propios como sí son
recursos ajenos).
Tiene como aspecto diferenciador, sobre el cálculo estático, la consideración,
con mas o menos acierto, de la variable tiempo. Para su calculo se parte de
los flujos de tesorería netos (cobros - pagos) obtenidos para cada periodo (t)
considerado, en el documento de cash – flow, que denominamos: Q(1), Q(2),
etc. , en general Q(t), pudiéndose utilizar tres tipos de medida, de uso generalizado entre los analistas financieros: Calculo del Plazo de Recuperación de la
Inversión (PB), Calculo del Valor Actual Neto (VAN) y Calculo de la Rentabilidad Interna de la Operación (TIR).
Cuando se utiliza la TIR o el VAN, la rentabilidad ya esta referida al año. Para
la aplicación de estos métodos no es posible aplicar cálculos estandarizados
para hallar la rentabilidad.
159
GESTIÓN DE OPERACIONES Y LOGÍSTICA
A continuación reseñamos el significado de cada uno de ellos, señalando sus
ventajas e inconvenientes, simplificando su análisis al caso de que exista un
solo valor de la inversión inicial = I
10.4.1 CRITERIO DEL VALOR ACTUAL NETO
Consiste en calcular el valor actualizado neto del cash – flow representativo
de la inversión, esto es:
Q(1)
Q(2)
Q(n-1)
VR
VAN = - I + ------------ + ---------- +…………….. + --------------- + -----------(1+k)n-1
(1+ k)n
(1+k)
(1+k)2
Siendo: VR = Valor Residual de la Inversión
K = Tasa de Descuento
n = Numero de periodos considerados
Un proyecto de inversión será rentable cuando VAN >0, eligiéndose entre dos inversiones rentables, la de mayor VAN.
Entre sus defectos diremos que:
ƒ
Es una medida de rentabilidad absoluta
ƒ
Considera que todos los flujos de caja, sean positivos o negativos, se descuentan al mismo tipo de interés, K, lo que esta en abierta contradicción
con la variabilidad esencial de estos con el tiempo.
ƒ
Tiene como inconveniente añadido a la propia estimación de los flujos de
caja, de por sí variables y estimativos, él tener que estimar el valor de la
propia tasa de descuento K.
Según los diversos tratadistas de análisis financiero, existen tres significados
de K, que por su amplia aplicación, conviene aclarar:
ƒ
Como coste de capital
ƒ
Como coste de oportunidad
ƒ
Como rentabilidad mínima exigida
160
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
Una vez reseñadas, las diversas acepciones que podemos utilizar para elegir
el valor de K, que vendrán impuestas por el tipo de promoción inmobiliaria a
estudiar, y los parámetros de análisis de mercados financieros que se estimen adecuados, vamos a profundizar en el propio significado de la cantidad
que se obtiene al realizar el cálculo del VAN, ya que esta cantidad, en modo
alguno representa el beneficio o la pérdida de la operación. Lo que realmente
refleja, si utilizamos como tasa de descuento el coste medio ponderado de
capital, como señala el profesor Termes, en su Libro “Inversión y Coste de
Capital. Manual de Finanzas”, es el excedente después de satisfacer las
exigencias de los capitales ajenos y los propios. Y dado que los capitales
ajenos tienen su contraprestación tasada por contrato (la póliza o la escritura
de préstamo), este excedente, se reparta o no, es de los accionistas; el VAN
es pues un regalo de la Promoción Inmobiliaria a los accionistas, el VAN es
el valor creado por la Promoción Inmobiliaria, que aporta suficiente rentabilidad para remunerar los recursos invertidos en la misma.
Otra acertada pregunta es la de ¿qué pasa si el VAN es igual a cero?, algunos autores dicen que la ejecución del proyecto es indiferente, cuando con
el significado que hemos reproducido mas arriba, queda claro, que en tal situación, el proyecto aporta lo indispensable para recuperar la inversión y el
coste de su financiación, por lo que la conclusión es que el proyecto será
aceptable, si se ha descontado al coste del capital (“Método del Discounted Cash Flow”).
Todavía nos quedarían dos interrogantes a resolver:
ƒ
¿Que conceptos deben considerarse como ingresos y cuales deben integrarse entre los gastos?
ƒ
¿Se deben considerar los ingresos y gastos de cada periodo en euros corrientes (cada pago o cobro se supone afectada por el índice de variación
de precios, inflación, que se prevea pudiera corresponderle) o en euros
constantes (cada pago o cobro se supone a los precios del día del estudio)?
Respecto a la primera interrogante, no parece lógico que, dependiendo de
cómo se financie la operación inmobiliaria, se obtengan valores diferentes
para el VAN (o en su caso también para el TIR), luego si lo que queremos es
obtener un índice único, y determinado en la forma más objetiva posible debamos excluir, de entre los gastos a considerar en el cash – flow, los correspondientes a los gastos generales, si estos no suponen un desembolso real (y son simplemente los imputados a la promoción en estudio),
así como los gastos financieros, ya que si consideramos estos últimos, duplicaríamos su efecto, que ya se tiene en cuenta al calcular el valor actual.
161
GESTIÓN DE OPERACIONES Y LOGÍSTICA
No debe olvidarse que al eliminar, a estos exclusivos efectos, los gastos financieros del cash – flow, aumentamos de forma virtual el cálculo del impuesto de sociedades, que deberá ser mantenido en su cifra correcta, ya que
aquellos son gastos deducibles en el cálculo fiscal.
En resumen si se toman para el cálculo los flujos libres de la promoción
o flujos de fondos del proyecto de inversión, es decir aquellos flujos que
no tienen en consideración como se ha financiado la promoción, estos
deberán quedar cubiertos tanto por recursos propios como ajenos y
servirá para remunerar ambas fuentes de financiación, por lo que deberán ser descontados al coste medio del capital.
En cuanto a la segunda, en realidad el cálculo puede realizarse como se quiera, pero en cada caso, debemos tener en cuenta el concepto de tipo de interés que manejemos, puesto que hemos explicado que el coste de capital,
como tipo de interés, tiene la siguiente descomposición:
Interés real + Prima de Inflación + Prima de Riesgo Operativo +
Prima de Riesgo Financiero
Siendo la suma de los dos primeros términos el tipo de interés nominal; el
tercero, representa el riesgo de la propia actividad inmobiliaria, y el cuarto el
riesgo debido a la financiación de la promoción con una cierta proporción entre recursos ajenos y propios. Pues bien, utilizando esta definición de coste
de capital, es más adecuado utilizar en los cálculos de los flujos de caja euros
corrientes.
10.4.2 CRITERIO DE LA TASA INTERNA DE RENTABILIDAD (TIR)
El TIR se define como la tasa de rentabilidad que hace que el valor actual de los flujos generados por la Promoción sea igual a cero.
Se dice corrientemente, que uno de los inconvenientes del método TIR es
que presupone que los flujos son reinvertidos a la tasa interna, pero esto no
es cierto, ya que la TIR muestra la rentabilidad del dinero invertido en la promoción inmobiliaria, pero solo mientras este invertido en aquella. La TIR no
explica nada sobre el uso que se dé al dinero que se va generando: una
Promoción Inmobiliaria de elevada TIR, que permita una rápida recuperación
de la inversión, puede ser menos atractivo que otra promoción, de inferior TIR
pero mayor periodo de interino, si no existen inversiones alternativas. Es decir
la TIR, por si sola, puede no ser una buena medida de la bondad de la promoción, por eso es necesario complementarla con el cálculo del VAN.
162
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
Para solucionar este problema se ha tratado de buscar métodos alternativos
de calculo de rentabilidad, basadas en considerar que los flujos de caja positivos extraídos de la promoción, se reinvierten a una tasa x de rentabilidad,
mientras que los flujos negativos se descuentan al coste de los recursos. Este
método, bien aplicado puede ser útil. No obstante es frecuente cometer errores tanto de interpretación como de aplicación, y en cualquier caso el analista
debe ser consciente de que no esta hallando una rentabilidad interna, sino
una tasa de rendimiento que podríamos llamar mixta, porque incluye, además
de la rentabilidad propia de la promoción, la rentabilidad que la empresa pueda obtener en otros proyectos.
Otra tasa, de uso alternativo, consiste en dividir el VAN por los recursos invertidos.
El método consiste en calcular el valor de K = TIR, tal que el VAN = 0,
con lo cual tendremos que resolver una ecuación algebraica de grado t,
igual al numero de periodos que se consideren.
Los valores recogidos en el Libro Blanco, para ese parámetro es del 12% 17%, para un proceso de inversión puro, y del 15% para un proyecto de inversión con intereses.
La utilización del TIR tiene los siguientes inconvenientes:
ƒ
Es una medida de rentabilidad relativa
ƒ
Una promoción deberá acometerse cuando TIR > K
ƒ
Considera la reinversión de flujos intermedios, lo mismo que el VAN al
mismo tipo fijo.
ƒ
Presenta, en determinadas circunstancias unos resultados inconsistentes,
como puede observarse en estos ejemplos teóricos simplificados:
TABLA 10.1
PERIODO (AÑOS)
INVERSIÓN
A
B
0
- 2000
- 1.100
1
12.500
+ 4.000
2
- 12.500
- 4.000
TIR
La ecuación tiene dos soluciones: 25% y 400%
163
La ecuación no tiene ninguna
solución
GESTIÓN DE OPERACIONES Y LOGÍSTICA
Si para el cálculo del TIR se toman los fondos libres del proyecto, sin
consideración de cómo se financia la promoción, la interpretación del
TIR será como una medida de la rentabilidad que se obtendría de la
promoción si toda ella se financiara con recursos propios.
10.4.3 CRITERIO DEL PLAZO DE RECUPERACIÓN DE LA INVERSIÓN
Método conocido también por Pay – Back o método PB, que consiste en calcular el plazo de recuperación de la inversión, cuyo calculo se puede realizar
de dos formas, que dan lugar a las dos modalidades siguientes.
10.4.3.1 MÉTODO PB SIMPLE
Es el valor del periodo de tiempo x, que resuelve la ecuación:
I = Suma (Q(x)) desde el periodo1 hasta el x
Es fácil, a la vista del elemental ejemplo siguiente, que representa los cash –
flow de tres promociones inmobiliarias A, B, C, poner en evidencia sus defectos. Las tres promociones tienen una misma inversión inicial 150 Miles de euros y el mismo PB = 5 años
TABLA 10.2
PERIODO
PROMOCIÓN A
PROMOCIÓN B
PROMOCIÓN C
0
-150
-150
-150
1
10
50
50
2
20
40
40
3
30
30
30
4
40
20
20
5
50
10
10
6
-
-
60
PB
5
5
5
Sin embargo, es evidente que la B es mejor que la A, ya que sus flujos netos
de caja permiten recuperar la inversión en periodos anteriores a la B. Por el
contrario la C, intuitivamente, nos parece mejor que la B, ya que se recupera
mayor importe que la inversión inicial, pero no lo podríamos asegurar con la
aplicación de este criterio ya que el PB es el mismo en ambas promociones.
164
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
En definitiva podemos concluir que el PB, tiene como defectos:
ƒ
Prima la liquidez frente a la rentabilidad
ƒ
No tiene en cuenta lo que ocurra después de recuperada la inversión
A pesar de que el criterio del PB no es adecuado, su uso como criterio restrictivo, es muy útil, como complemento a los métodos VAN y TIR, que veremos
a continuación, si como criterio de aceptación de una determinada promoción
inmobiliaria, se exige que el VAN sea positivo, y que además tenga un plazo
de recuperación no superior a un numero concreto de años.
10.4.3.2 MÉTODO PB DESCONTADO
Como hemos visto el criterio del PB puede conducir a decisiones erróneas, ya
que rechaza inversiones con VAN positivo, como luego veremos y podemos
elegir inversiones con VAN negativo, ya que se pondera por igual a todos los
flujos de caja hasta que se recupera la inversión, sin tener en cuenta los flujos
posteriores.
Para obviar el primer defecto, podemos descontar los flujos, antes de calcular
el plazo de recuperación, método conocido como PB descontado.
10.4.4 CRITERIO TIR MEJORADO (TIRM)
En el epígrafe comentamos las inconsistencias que tiene el método TIR en
algunos casos, para eliminarlas se puede emplear el método del TIR Mejorado o TIRM, que consiste en:
ƒ
Actualizar los flujos de caja negativos al tipo de actualización K %
ƒ
Capitalizar los flujos de caja positivos hasta el año N, al mismo tipo K %, o
a otro tipo que consideremos mas realista como tipo de reinversión.
ƒ
Calcular el tipo financiero equivalente.
Apliquemos el método a un ejemplo, de la siguiente promoción inmobiliaria
con los flujos netos de caja que se indican en la tabla
165
GESTIÓN DE OPERACIONES Y LOGÍSTICA
TABLA 10.3
PERIODO (AÑOS)
FLUJO DE CAJA NETO
0
-100
1
40
2
80
3
- 30
4
50
5
80
6
- 40
7
20
Cuyo TIR es 29,13 %. Aplicando el método del TIR mejorado, tomando por
ejemplo k = 10% para los cobros y para los pagos, se tiene:
VAN (pagos) = 100 + 30 / (1,1)3 + 40 / (1,1)6 = 145,12
VANFIN (cobros) = 40 x 1,16 + 80 x 1,15 + 50 x 1,13 + 80 x 1,12 + 20 = 383,05
Y finalmente se establece la equivalencia financiera:
145,12 = 383,05 / (1 +r)7
de donde TIRM = 14,87 %
166