Administradores de Fincas y Prevención del Blanqueo de Capitales

ADMINISTRACIÓN DE FINCAS
Administradores de fincas y prevención
del blanqueo de capitales
Autor: Luis Guirado Pueyo, cofundador y Gerente de Multiges Consultoría y
Alumno de ESINE
Cuando se habla de la profesión de administración o gestión de fincas, se suele considerar que
su actividad se circunscribe a las comunidades de
propietarios en régimen de propiedad horizontal,
cuando realmente esta es una visión sesgada de la
profesión.
Las funciones del administrador son muy amplias, abarcando, entre otras, las siguientes atribuciones:
I
I
Gerente económico, facilitando presupuestos de obras, actualizaciones de renta, etc.
I
Asesor en temas inmobiliarios, arrendamientos, rehabilitación de inmuebles, en
asuntos jurídicos que afecten a la propiedad
inmobiliaria, tributarios, laborales, etc.
I
Mediador entre la comunidad y las Administraciones públicas.
I
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Gestor de patrimonios inmobiliarios urbanos o rústicos.
Secretario, custodiando la documentación
del arrendador o la comunidad.
ESINE
I
Contable y tesorero, pues se ocupa no solo
del cobro de rentas o cuotas de propietarios, sino también de los pagos a proveedores, nóminas, acreedores, etc.
I
Representante inmobiliario, efectuando valoraciones y peritaciones inmobiliarias y
también judiciales, traspasos de locales, alquileres, contratos de arrendamiento, gestión de viviendas de protección oficial, etc.
Además de como administrador de fincas urbanas, también se puede ejercer como administrador de fincas rústicas, que se encarga del control
económico y financiero, control contable, de pro-
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ducción y optimización de recursos, y gestión de
subvenciones tanto en explotaciones agrarias
como cinegéticas y agropecuarias.
¿Qué es la prevención del blanqueo de
capitales?
a) Notas sobre la regulación administrativa
La Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del
blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, obliga a un gran número de empresas a formar a sus empleados, para que tengan conocimiento de cómo detectar si las operaciones realizadas a
través de la empresa pueden estar relacionadas con
el blanqueo de capitales o la financiación del terrorismo e instruirles sobre la forma de proceder en
tales casos.
ción y explotación de loterías o, entre otros, las
entidades sin ánimo de lucro.
También debe tenerse en cuenta que se encuentran sujetos a algunas obligaciones las personas
físicas o jurídicas que comercien profesionalmente con bienes respecto de las transacciones en que
los cobros o pagos se efectúen con papel moneda
nacional o extranjera, cheques bancarios al portador o cualquier otro medio por importe superior a 15.000 euros, ya se realicen en una o en varias operaciones.
Aunque entró en vigor el 29 de abril de 2010, hay
que tener en cuenta tres momentos clave en su
aplicación total:
I Uno: se
establece un plazo de dos años para
que sea exigible la copia digitalizada de los
documentos identificativos de los clientes o
de las operaciones, por lo que esta obligación
resultará exigible el 29 de abril de 2012.
Esta norma, además, impone una serie de obligaciones a determinados profesionales, definiendo
la figura de sujetos obligados.
En su artículo 2 se establece de forma tasada
quiénes son los sujetos obligados a declarar, citando a determinados profesionales como a los
auditores de cuentas, contables externos, asesores
fiscales, notarios, registradores, abogados, procuradores u otros profesionales independientes.
I
Dos: se establece un período transitorio de
cinco años para aplicar las medidas de diligencia debida (documentos identificativos,
conocimiento del propósito de la relación
de negocios y seguimiento de las operaciones) a los clientes ya existentes.
Aparte de obligar a las entidades financieras y
aseguradoras, también se aplica a otros sujetos
como los promotores inmobiliarios; los que comercien profesionalmente con joyas, piedras,
metales preciosos, objetos de arte, antigüedades...; los que se dedican al transporte de fondos;
las personas dedicadas a la gestión, comercializa-
I
Tres: se establece un plazo de 10 años para
la obligación de disponer de la documentación identificativa de los clientes y de las
operaciones, de examinar las operaciones
sospechosas, de comunicar las operaciones
al SEPBLAC (Servicio Ejecutivo de la Comisión de Prevención del Blanqueo de Caactualidad
inmobiliaria
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I Tercera:
se establece la obligación de abstenerse de realizar las operaciones en las que se
tengan sospechas fundadas de blanqueo de
capitales y/o no revelar al cliente que se han
trasladado los hechos a la Administración.
b) Notas sobre la regulación penal
El blanqueo de capitales se encuentra tipificado
en el art. 301 del Código Penal así:
I
Actos de adquisición, conversión o transmisión de bienes (301.1).
I
Otros actos con el fin de ocultar o encubrir
el origen ilícito de los bienes (301.1).
I
Actos de ocultación o encubrimiento de la
verdadera naturaleza, origen, ubicación,
destino, movimiento, propiedad o derechos
sobre bienes (301.1).
I
Otros actos con el fin de ayudar a eludir las
consecuencias legales de sus actos a los partícipes en los delitos graves (301.1).
pitales), de abstenerse de realizar las operaciones y de conservar los documentos.
Por otro lado, a los sujetos obligados se les impone la obligación de colaboración, que se podría
resumir en tres obligaciones básicas:
I
I
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Primera: se establece la obligación de identificar al cliente y sus actividades. Ello supone no solo la identificación formal del
cliente, sino la del conocimiento del beneficiario efectivo de los servicios y de las personas que posean el 25% del capital de una
entidad o de sus derechos de voto, y el seguimiento de la actividad de los negocios.
Segunda: se contempla la obligación de
examinar las operaciones sospechosas de
blanqueo de capitales para, si se confirman
las sospechas, comunicar los hechos al SEPBLAC. Ello presupone que el personal del
despacho debe tener formación específica
en materia de prevención del blanqueo de
capitales y que tiene que existir un representante ante el citado servicio.
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Además, se agravan determinadas conductas que
se desarrollan en los arts. 301, 302 y 303 del Código Penal:
I
El narcotráfico como origen de los bienes
(301.1 párrafo 2º): la pena se impondrá en
la mitad superior.
I
Pertenencia a una organización dedicada a
estos fines (302.1): la pena se impondrá en
la mitad superior.
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I
I
Responsabilidad en la organización: jefes,
administradores o encargados (302.2) pena en grado superior.
Condición personal del sujeto activo: autoridad, funcionario público, empresario, intermediario en el sector financiero, etc.
(303).
Sanciones por incumplimiento
La norma establece un riguroso régimen sancionador para el caso de que se incumplan las obligaciones.
I Por el incumplimiento de las obligaciones de
identificación y conocimiento del cliente, la
no realización de actividades de formación
del personal en materia de prevención del
blanqueo de capitales o la no conservación de
los documentos acreditativos, se sanciona con
una multa mínima de 60.001 euros.
Lo más reseñable de la regulación penal es que
cualquier operador jurídico o económico que
omita de forma grave la diligencia en su actuación, dando lugar al blanqueo de bienes procedentes de delito, será responsable penalmente.
I
¿A qué se está obligado?
Los sujetos obligados deberán contar con un manual interno de prevención del blanqueo de capitales, con el siguiente contenido mínimo:
Por la falta de comunicación al SEPBLAC
de las operaciones en las que existan indicios o la certeza de blanqueo de capitales o
aun la mera tentativa, puede sancionarse
con una multa mínima de 150.000 euros.
I También debe tenerse en cuenta que quienes
I
Política de admisión de clientes.
I
Medidas de identificación y seguimiento de
clientes.
I
Protocolo de actuación para la comunicación de operaciones sospechosas.
adquieran, conviertan, transformen, oculten o
encubran bienes procedentes de actividades
delictivas, así como quienes ayuden, instiguen,
participen o asesoren en el blanqueo de capitales pueden ser responsables en vía administrativa o en vía penal por estas actividades.
Reflexiones
I
Medidas de conservación de documentos.
I
Medidas de control interno, evaluación y
gestión de riesgos.
I
Medidas de garantía del cumplimiento de
las disposiciones pertinentes y comunicación.
Probablemente, el lector se pregunte si el administrador de fincas, tanto urbanas como rústicas,
está dentro de “otros profesionales independientes”, y por ende ser un sujeto obligado.
En este sentido, si bien el legislador podría haber
citado expresa y genéricamente al administrador
actualidad
inmobiliaria
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de fincas, al igual que a abogados, notarios, asesores o promotores inmobiliarios, etc., no lo ha
hecho, al menos en la Ley, pero se podría incluir
en el Reglamento de desarrollo de la misma.
(persona física o jurídica) incumple la normativa de prevención y la infracción penal se produce cuando ese sujeto realiza un acto de blanqueo.
También cabe preguntarse acerca de las responsabilidades en las que se puede incurrir en el quehacer diario de la profesión, pues si, administrativamente hablando, no se encuadra dentro de
los sujetos obligados, sí se podría tener responsabilidad penal.
No obstante, al penarse el delito de blanqueo
por imprudencia grave puede ocurrir que la
mera infracción administrativa, es decir, el incumplimiento de la normativa de prevención,
conlleve o propicie por negligencia la ocultación de bienes de procedencia ilícita, lo que
puede dar lugar también a sanción penal. Además, en algunos casos, por tanto, el incumplimiento de la normativa de prevención puede
dar lugar a sanción penal.
Conviene tener en cuenta que las sanciones administrativas y las penales se refieren, por regla
general, a conductas distintas; así, la infracción
administrativa se produce cuando un sujeto
Por otro lado, tanto en el ámbito penal como en
el administrativo la ausencia de prueba directa
sobre el blanqueo puede suplirse por la prueba
indirecta de presunciones, lo que incrementa la
inseguridad del sujeto obligado, en tanto que las
posibilidades de investigación y castigo pueden
cimentarse no en hechos directos, sino en hechos
aparentes y no tan sólidos como los directos.
De ahí que sea de notoria importancia conocer y
aplicar correctamente la normativa administrativa sobre blanqueo de capitales, y para ello se debe
saber si se es sujeto obligado.
En este artículo se ha pretendido generar la
duda entre los profesionales del sector. Colegios, asociaciones y colectivos que integran a
los mismos deberían aclarar estas dudas, tal y
como ya sucedió en el pasado con la aplicación
de la LOPD en el ámbito de las comunidades de
propietarios. 34
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