informe trimestral

INFORME TRIMESTRAL
Primer Trimestre 2013
www.losportales.com.pe/ri
Para mayor información, favor de contactar:
Eugenio Dunezat Urbina
Ramón García Quintana
Gerente de Relación con Inversionistas
Gerente Central de Administración y Finanzas
[email protected]
Diego Alfageme D’Onadío
51 – 1 – 2114466 (4333)
Analista de Finanzas Corporativas
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Lima, Perú a 18 de Abril del 2013 - Los Portales S.A. (“LPSA”), una de las
empresas del sector inmobiliario más grandes de Perú, subsidiaria de Empresas
ICA (50%) y LP Holding (50%) y que desarrolla sus negocios en 4 sub-sectores
inmobiliarios que son Vivienda, Estacionamientos, Hoteles y Rentas reporta sus
resultados al Primer Trimestre 2013 (1T13).
Hechos de Importancia 1T13
 Durante el 1T13 LPSA llevó a cabo la Primera Emisión del Programa de Bonos Titulizados de
Cuentas por Cobrar por US$25 millones (MM).
 Los accionistas de LPSA acordaron un aumento del Capital Social de la empresa por S/.52 MM a
ser suscrito y pagado durante el 2T13.
 Durante el 1T13 se formalizó la asociación de LPSA con Parque Arauco (“PA”) y se constituyó la
empresa Strip Centers del Perú S.A. con una participación de LPSA del 50% del capital de la
misma.
 La Junta de Accionistas de LPSA aprobó durante el periodo decretar un dividendo de S/.15.5 MM,
decidiendo así capitalizar utilidades por S/.19.8 MM, y aportando S/.3.9 MM a la reserva legal.
Resumen Ejecutivo 1T13
 LPSA reportó ventas por S/.402.6 MM en 2012, lo que representa un crecimiento de 5.9% con
respecto al 2011.
 Durante el 1T13, LPSA reporta ventas que representan un crecimiento de 72.5% comparado al
mismo periodo del año anterior. Las ventas UDM* alcanzan los S/.440.5 MM.
 La Utilidad Bruta alcanzó S/.24.7 MM al cierre 1T13, reflejando un crecimiento de 59.6% con
respecto al mismo periodo del año 2012. La Utilidad Bruta UDM alcanza los S/.123.0 MM
 La Utilidad Neta alcanzó S/.13.5 MM al 1T13, reflejando un crecimiento de 367% con respecto al
mismo periodo del año 2012. La Utilidad Neta UDM alcanza los S/.54.0 MM
 El EBITDA Ajustado** alcanzó S/. 18.0 MM al 1T13, reflejando un crecimiento de 217% con
respecto al mismo periodo del año 2012. El EBITDA Ajustado UDM alcanza los S/. 109.6 MM. Para
mayor detalle respecto del EBITDA Ajustado, ver el Anexo IV.
*UDM = Últimos Doce Meses
**EBITDA Ajustado = (UO + D&A + PT) + ID + IF
UO=Utilidad Operativa / D&A=Depreciación y Amortización (Del Costo de Ventas y Gasto) / PT=Participación Trabajadores (Del Costo
de Ventas y Gasto) / ID= Intereses de la Deuda (Del Costo de Ventas) / IF= Ingreso Financiero (De Otros Ingresos)
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 LPSA transfirió mediante contrato de compra-venta a Strip Centers del Perú el activo principal de
su división de Rentas (valorizado en US$10.8 MM), generando una utilidad extraordinaria de
S/.19.3 MM en el 1T13, lo que explica el peso proporcional que tiene dicha división en la Utilidad
Neta consolidada.
 Durante el 1T13 LPSA llevó a cabo el prepago de la deuda que mantenía con Scotiabank por
US$13.2MM.
 Si bien los Estados Financieros al 1T13 reflejan el decreto de dividendos acordado por la Junta de
Accionistas, el Aumento de Capital pactado no ha sido suscrito. Este se suscribirá al momento del
pago del 25% del monto pactado. LPSA estima que se verá reflejado en el mes de Mayo.
Descripción de LPSA
A través de la División Vivienda, LPSA desarrolla proyectos de habilitación urbana (“HU”) para primera
y segunda vivienda, viviendas sociales y edificios multifamiliares.
LPSA es una de las empresas líderes a nivel nacional en la venta y desarrollo de proyectos de HU.
Con presencia en ocho ciudades del país (Lima, Chincha, Ica, Piura, Chiclayo y Chimbote, Chilca,
Barranca), focaliza sus actividades principalmente en los niveles socioeconómicos C y D, a quienes se
ofrece financiamiento directo hasta en 72 cuotas generando un recurrente ingreso financiero y
manteniendo una importante cartera de letras por cobrar. LPSA cuenta con 55 proyectos de vivienda
en ejecución.
A su vez, LPSA ejecuta proyectos de vivienda de interés social a través de los programas
gubernamentales Techo Propio y MiVivienda.
La División Estacionamientos se dedica a la administración, operación, concesión e inversión en
estacionamientos propios y de terceros, así como a la gestión en negocios asociados como valet
parking, publicidad, alquiler de áreas comerciales, lavado de autos, entre otros. Al 1T13, la Empresa
operaba 173 playas (141 a 1T12), las cuales se ubicaban en Lima, Arequipa, Chiclayo, Piura y Trujillo.
En el 2012 obtuvo la buena pro de concursos públicos para operar los estacionamientos del
Aeropuerto Internacional Jorge Chávez y del Estadio Nacional.
Por otro lado, LPSA opera actualmente cinco hoteles: i) el Hotel Country en Lima, de 5 estrellas, que
cuenta con 83 habitaciones; ii) el Hotel Los Portales Tarma, de 3 estrellas, con 45 habitaciones; iii) el
Hotel Los Portales Piura, de 4 estrellas, con 45 habitaciones; iv) el Hotel Los Portales Chiclayo, de 3
estrellas, con 35 habitaciones, el cual inició operaciones en el 2010; y, v) el Hotel Los Portales Cusco,
de 3 estrellas, con 50 habitaciones, que inició operaciones en el 2010.
Por último, desde el 2010 la Empresa cuenta con la División de Rentas, la cual se dedica al desarrollo
y operación de power centers, strip malls y centros comerciales, y al arrendamiento de locales en
dichos inmuebles. Durante el 1T13 operó el Lima Outlet Center, construido sobre un terreno de 10,000
m2, con una inversión de US$4 millones, ubicado al costado de las instalaciones del Aeropuerto Jorge
Chávez.
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Principales Indicadores 1T13
Ingresos por Negocio
EBITDA Ajustado por Negocio
11% 1%
Presencia a nivel nacional
Chimbote(Ancash)
4%3%
Piura
15%
Lima Este
Tarma (Junín)
17%
EBITDA IT13
S/. 17,953 M
Ingresos IT13
S/. 90,103 M
71%
Utilidad Bruta por Negocio
14%
Cusco
Chiclayo
(Lambayeque)
78%
Utilidad Neta por Negocio
Trujillo
(La Libertad)
-3% 6%
-3%
2%
Barranca
Lima Norte
18%
Ut. Bruta IT13
S/. 24,667 M
Ut. Neta IT13
S/. 13,507 M
66%
Lima Sur
88%
Chincha e Ica
Arequipa
Indicadores de Rentabilidad
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
-5%
2T11
3T11
4T11
1T12
2T12
-10%
Margen Bruto
Margen Neto
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Margen Operativo
Margen EBITDA Aj
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Resultados Consolidados
P é r d i d a s y G a n a n c i a s (M i l e s S / . )
1T 12
1T 13
%Var
2011
2012
%Var
UDM
In g re s o s
52,239
90,103
72%
380,256
402,638
6%
440,502
E g re s o s
-3 6 , 7 8 7
-6 5 , 4 3 6
78%
-2 3 7 , 9 3 6
-2 8 8 , 8 9 2
2 1%
-3 1 7 , 5 4 1
15,452
24,667
60%
142,320
113,746
- 20%
122,961
U ti l i d a d B r u ta
G a s t o s d e ve n t a s
-4 , 7 5 0
-5 , 9 6 7
26%
-3 7 , 6 1 3
-2 2 , 1 2 7
- 4 1%
-2 3 , 3 4 4
G a s t o s a d m in is t ra t ivo s
-1 3 , 1 9 1
-1 6 , 1 5 2
22%
-4 9 , 9 1 8
-5 6 , 1 2 9
12 %
-5 9 , 0 9 0
T o ta l G a sto s O p e r a ti v o s
-1 7 , 9 4 1
-2 2 , 1 1 9
23%
-8 7 , 5 3 1
-7 8 , 2 5 6
- 11%
-8 2 , 4 3 4
-2 , 4 8 9
2,548
- 202%
54,789
35,490
- 35%
40,527
U ti l i d a d O p e r a ti v a
In g re s o s fin a n c ie ro s
5,514
6,881
25%
25,644
23,546
- 8%
24,913
G a s t o s fin a n c ie ro s
-2 , 5 3 9
-2 , 5 8 2
2%
-1 3 , 1 1 9
-1 0 , 8 5 2
- 17 %
-1 0 , 8 9 5
O t ro s In g re s o s
D ife re n c ia e n c a m b io , n e t a
U ti l i d a d a n te s d e i m p u e sto s
Im p u e s t o a la re n t a
422
20,077
-2 , 9 8 1
-2 , 2 9 0
17,365
3,294
-6 , 2 7 8
1,474
21,350
11,778
4,202
20,646
3 9 1%
65,807
67,244
2%
83,688
-1 , 3 0 9
-7 , 1 3 9
445%
-1 7 , 1 4 4
-2 3 , 8 6 3
39%
-2 9 , 6 9 3
U T IL ID A D D EL EJER C IC IO
2,893
13,507
367%
48,663
43,381
- 11%
53,995
E B I T D A A j u sta d o
5,666
17,954
2 17 %
96,025
100,105
4%
109,642
Nota: La información 2011 está expresada en dólares, y fue transformada al Tipo de Cambio de cierre de periodo
2011 (S/. 2.696 por US$)
B a l a n c e G e n e r a l (M i l e s S / . )
1T 12
1T 13
% Var
2011
2012
% Var
A c ti v o C o r r i e n te
4 3 9 ,8 0 9
6 0 2 ,0 7 8
37%
4 0 6 ,8 0 1
5 2 3 ,1 9 8
29%
A c ti v o N o C o r r i e n te
3 0 4 ,2 4 8
3 5 9 ,8 6 6
18 %
3 0 9 ,1 7 3
3 2 6 ,4 1 3
6%
7 4 4 ,0 5 7
9 6 1 ,9 4 4
29%
7 1 5 ,9 7 4
8 4 9 ,6 1 1
19 %
P a s i v o C o r r i e n te
3 7 2 ,2 4 2
4 9 7 ,3 9 0
34%
3 4 4 ,7 3 3
4 0 6 ,0 0 2
18 %
P a s i v o N o C o r r i e n te
2 1 2 ,6 5 9
2 6 6 ,9 0 3
26%
2 0 1 ,4 6 5
2 4 4 ,0 7 6
2 1%
T o t a l P a s iv o
5 8 4 ,9 0 1
7 6 4 ,2 9 3
3 1%
5 4 6 ,1 9 8
6 5 0 ,0 7 8
19 %
T o t a l P a t r im o n io
1 5 9 ,1 5 6
1 9 7 ,6 5 1
24%
1 6 9 ,7 7 6
1 9 9 ,5 3 3
18 %
T o t a l P a s iv o + P a t r im o n io
7 4 4 ,0 5 7
9 6 1 ,9 4 4
29%
7 1 5 ,9 7 4
8 4 9 ,6 1 1
19 %
T o t a l A ct iv o
Nota: Ver Anexo I para mayor detalle del Balance General
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División Vivienda
HECHOS DE INTERES
Las ventas de la división Vivienda ascendieron a S/. 64.3 MM al 1T13,
equivalente a un incremento de 121% con respecto al mismo trimestre del
año anterior y a S/. 329MM en los UDM.
La Reserva Territorial al 2012 asciende a 340 Has (206 Has al 2011) a un
valor en libros de US$ 88 MM, ampliando su horizonte de ventas de 24 a
32 meses. Conforme con la estrategia de sostenibilidad del crecimiento, la
empresa planea cerrar el 2013 con reservas equivalentes a 34 meses.
El márgen bruto al 1T13 fue de 25.4% (28.4% en el 1T12), el márgen neto
de -0.8% (6.5% en el 1T12) y el Márgen EBITDA Ajustado de 21.6% (6.7%
en el 1T12). Los márgenes de la división se han visto impactados en los
últimos periodos producto de un cambio en el “mix” de ventas de la misma.
Los productos de habilitación urbana arrojan márgenes mayores que los
productos de edificaciones. LPSA ha decidido apoyar y acompañar el
desarrollo de la vivienda vertical y edificada y sumarse al desarrollo de los
programas Techo Propio y MiVivienda. Dichos productos han tomado una
mayor relevancia proporcional en las ventas de LPSA de la que tenían en
años anteriores. Esto se ha traducido en una mayor venta y participación
de mercado a costa de un sacrificio porcentual en el margen bruto de la
división.
El EBITDA Ajustado de la división asciende a S/.13.9MM en el 1T13 y a
S/.87.4MM en los UDM. El nivel de EBITDA representa un 21.6% de la
venta al 1T13 (6.7% en el 1T12). Por su lado, el margen bruto fue de
25.4% (28.4% en el 1T12), y el margen neto -0.8% (6.5% en el 1T12). La
utilidad neta negativa responde a una pérdida por diferencia en cambio y
a la estacionalidad inherente a la división.
 LOS
PORTALES AUMENTA SU
CAPITAL SOCIAL EN US$20 MM
PARA
LA
EJECUCIÓN
DE
PROYECTOS DE LA DIVISIÓN
VIVIENDA. LOS APORTES DE
AMBOS GRUPOS FUERON EN
PARTES IGUALES (US$10 MM)
 LANZAMIENTO
DEL PROYECTO
FUNDO PRADERA ASI EL MISMO
QUE GENERO UN FLUJO DE CAJA
ADICIONAL DE US$ 7MM DURANTE
EL PRIMER TRIMESTRE DEL 2013.
 LA
EMPRESA DESARROLLA UN
PLAN
DE
ADQUISICION
DE
TERRENOS
QUE
PERMITIRA
ALCANZAR
RESERVAS
EQUIVALENTES A 36 MESES DE
VENTA.
 LA DIVISIÓN GENERA UN NEGOCIO
FINANCIERO RECURRENTE A LA
EMPRESA: LA VENTA DE LOTES
CONSIDERA
POLITICAS
DE
FINANCIAMIENTO DIRECTO AL
CLIENTE.
EL
ESQUEMA
DE
FINANCIAMIENTO BRINDA PLAZOS
DE HASTA 72 MESES Y UNA TCEA
DE 18%-23%. PARA CONOCER
MAYOR DETALLE VER EL ANEXO
III.
Las Ventas y la Utilidad Neta de la división se ven impactadas por una
estacionalidad en el reconocimiento de las ventas producto de la adopción
de las Normas Internacionales de Información Financiera (“NIIF”), las
cuales sugieren reconocer las ventas una vez entregado el bien. A su vez,
los ingresos financieros producto de los préstamos directos otorgados por
LPSA a sus clientes del negocio de HU son capitalizados en existencias
hasta el momento del reconocimiento de la venta. En dicho momento son
reconocidos como parte de el Precio de Venta del bien. Este efecto es
ajeno a la dinámica comercial del negocio.
Debido al uso de las NIIF, LPSA diferencia entre dos tipos de venta:
comercial y contable. La primera corresponde a las ventas totales
suscritas mediante contrato con clientes, mientras que las ventas
contables solo se consideran una vez que el bien ha sido entregado (NIIF).
El “backlog” de la división representa la venta comercial pendiente de ser
reconocida contablemente, asciende a S/.285.1MM al cierre de 2012.
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|7
El principal activo de la división son sus existencias y las cuentas por cobrar producto del financiamiento
otorgado a sus clientes. El comportamiento y morosidad de dicha cartera se observa en condiciones normales
durante el 1T13 (Ver Anexo “Cuentas por Cobrar”).
Los resultados de la división están en línea con lo esperado por la Gerencia en sus proyecciones financieras de
principio de año.
LPSA ha sido recurrentemente uno de los mayores participes y destinatarios del Fondo MiVivienda, destinado
al financiamiento de productos Techo Propio. El monto desembolsado por el fondo a LPSA durante el 2011 fue
de S/.15.7MM (874 BFH*) y 2012 de S/.10.0MM (551 BFH*). Durante el 1T13, la participación de dichos
productos en las ventas de LPSA fue menor a lo observado en periodos anteriores (desembolso de S/.1.4MM).
La división vivienda mantiene deudas denominadas en US$ y S/. en distinta proporcion a la de sus activos.
Dicho desfase genera una diferencia en cambio temporal en los resultados de la misma y de LPSA. La gerencia
estima que dicha Diferencia en Cambio no impactará de forma representativa los resultados de la empresa al
cierre del 2013.
BFH = Bono Familiar Habitacional, para adquisición de vivienda nueva.
P é r d i d a s y G a n a n c i a s (M i l e s S / . )
1T12
1T13
%Var
2011
2012
%Var
UDM
In g re s o s
29,085
64,325
12 1%
289,993
299,040
3%
334,358
E g re s o s
22%
-2 4 7 , 0 0 4
-2 0 , 8 1 1
-4 7 , 9 7 1
13 1%
-1 8 0 , 7 6 4
-2 1 9 , 8 2 0
U ti l i d a d B r u ta
8,274
16,354
98%
109,228
79,220
%
28.4%
25.4%
37.7%
26.5%
-4 , 1 2 0
-5 , 2 6 8
28%
-3 5 , 0 6 4
-2 0 , 0 4 4
-8 , 2 3 4
-1 0 , 6 0 6
29%
-2 9 , 9 6 3
-1 2 , 3 5 4
-1 5 , 8 7 4
28%
-6 5 , 0 2 8
- 112 %
G a s t o s d e ve n t a s
G a s t o s a d m in is t ra t ivo s
T o ta l G a sto s O p e r a ti v o s
U ti l i d a d O p e r a ti v a
-4 , 0 8 0
480
%
-1 4 . 0 %
0.7%
- 27%
87,354
- 43%
-2 1 , 1 9 1
-3 7 , 3 2 5
25%
-3 9 , 5 5 9
-5 7 , 3 6 9
- 12 %
-6 0 , 7 4 9
44,201
21,851
- 5 1%
26,604
15.2%
7.3%
26.1%
8.0%
In g re s o s fin a n c ie ro s
5,514
6,848
24%
25,639
23,520
- 8%
24,854
G a s t o s fin a n c ie ro s
-2 , 1 9 0
-2 , 1 2 9
- 3%
-1 1 , 7 3 6
-9 , 3 0 6
- 2 1%
-9 , 2 4 4
O t ro s in g re s o s
D ife re n c ia e n c a m b io
U ti l i d a d a n te s d e i m p u e sto s
Im p u e s t o a la re n t a
U T IL ID A D D EL EJER C IC IO
384
701
-2 4 0
-1 , 8 0 7
-1 , 6 5 9
3,098
-5 , 9 2 0
1,275
20,530
11,510
2,726
-2 0
- 10 1%
59,139
54,788
52,065
-8 4 9
-4 7 3
- 44%
-1 6 , 6 2 9
-1 9 , 0 6 0
15 %
-1 8 , 6 9 8
1,877
-4 9 3
- 12 6 %
42,511
35,729
- 16 %
33,367
14.7%
11.9%
6 14 %
78,817
78,001
- 1%
87,109
%
6.5%
-0 . 8 %
E B I T D A A j u sta d o
1,949
13,916
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- 7%
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10.0%
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|8
División Estacionamientos
HECHOS DE INTERES
Las ventas de la división Estacionamientos ascendieron a S/.14.9 MM al
1T13, creciendo 20% respecto al mismo periodo del año anterior.
Al 1T13, LPSA cuenta con 173 operaciones y 29,800 cocheras, en
comparación al 1T12 en el que se contaba con 141 operaciones y 25,323
cocheras.
El márgen bruto al 1T13 fue de 30.3% (27.9% en el 1T12), el márgen neto
de 6.0% (6.1% en el 1T12) y el Márgen EBITDA 18.3% (18.5% en el
1T12).
La división mantiene deudas financieras por S/.9.1MM (S/. 2.5MM
representa la parte corriente), a través de un fideicomiso garantizado por
los flujos de 2 concesiones ubicadas en San Isidro.
Los resultados y los márgenes de esta divisón están en línea con los
proyectado y esperado por la gerencia.
Pérdidas y Ganancias (Miles S/.)
1T12
1T13
%Var
2011
2012
%Var
UDM
Ingresos
12,416
14,888
20%
46,697
55,283
18%
57,704
Egresos
-8,955
-10,376
16%
-32,419
-39,166
21%
-40,549
Utilidad Bruta
3,461
4,512
30%
14,278
16,117
13%
17,155
%
27.9%
30.3%
30.6%
29.2%
-153
-177
16%
-288
-244
- 15%
-268
Gastos administrativos
-2,152
-2,665
24%
-7,169
-8,076
13%
-8,580
Total Gastos Operativos
-2,305
-2,842
23%
-7,457
-8,320
12%
-8,847
Utilidad Operativa
1,156
1,670
44%
6,821
7,797
14%
%
9.3%
11.2%
14.6%
14.1%
Gastos de ventas
Ingresos financieros
0
0
Gastos financieros
-193
-212
Otros ingresos
139
-152
1,102
1,306
-347
-411
UTILIDAD DEL EJERCICIO
755
895
%
6.1%
6.0%
EBITDA
2,299
2,731
Utilidad antes de impuestos
Impuesto a la renta
Los Portales Resultados del 1T 13
29.7%
8,307
14.4%
24
4
-949
-768
-62
-375
19%
5,834
6,657
14%
6,857
18%
-1,860
-2,404
29%
-2,466
19%
3,974
4,253
7%
4,391
8.5%
7.7%
9,814
12,237
10%
19%
4
- 19%
-787
-668
7.6%
25%
www.losportales.com.pe
12,734
 LA
DIVISION
LOGRO
LA
ADJUDICACION
DE
DOS
CONCESIONES MUNICIPALES DE
ESTACIONAMIENTOS: GAMARRA Y
MIRAFLORES.
 SE
REALIZO UN APORTE DE
CAPITAL DE US$ 1MM PARA LA
CONSTITUCION DE LA EMPRESA
QUE
DESARROLLARÁ
EL
CONSORCIO GAMARRA.
 PROCESO DE AUTOMTIZACION DE
LAS
PLAYAS
ESTACIONAMIENTO.
DE
AL CIERRE DEL AÑO 2012
MANTENIA 173 OPERACIONES Y
29,800
COCHERAS.
 LA
DIVISION CUENTA CON UN
VALOR DE INVERSIÓN EN ACTIVOS
POR EL ORDEN DE LOS US$ 25MM:
CONCESIONES
DERTEANO,
CÁCERES, OVALO GUTIERREZ,
ENTRE OTROS.
 SE
VIENE
DESARROLLANDO
NEGOCIOS COLATERALES QUE
GENEREN VALOR A LA DIVISIÓN.
 DIVISIÓN
EN
PROCESO
REGIONALIZACIÓN
INTERNACIONALIZACIÓN.
DE
E
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|9
División Hoteles
HECHOS DE INTERES
Las ventas de la división Hoteles ascendieron a S/. 9.9 MM al 1T13,
equivalente a un incremento de 2% respecto al mismo trimestre del año
anterior.
 AL
CIERRE DEL 1T13 OPERA 280
HABITACIONES EN 6 UNIDADES
HOTELERAS UBICADAS EN 6
CIUDADES DEL PAIS.
Las ventas de la divisón hotelera se componen de servicios hoteleros y de
alimentos y bebidas (“A&B”). Nuestra división reporta un importante
componente recurrente de A&B en sus resultados.
Los márgenes de la división hotelera responden a su diversidad de
servicios, explicados por el “mix” ya mencionado. En el 1T13, el márgen
bruto fue de 33.4% (32.9% en el 1T12), el márgen neto de -3.9% (0.4% en
el 1T12) y el Márgen EBITDA 7.6% (9.8% en el 1T12).
La división mantiene deudas financieras por S/. 13.0MM (de los cuales S/.
1.7MM representa la parte corriente).
 EN
PROCESO DE AMPLIACION Y
REMODELACION DEL HOTEL LP
UBICADO EN LA CIUDAD DE
PIURA.
Los resultados y los márgenes de esta divisón están en línea con los
proyectado y esperado por la gerencia.
Debido a la alta exposición de nuestros hoteles a los mercados
corporativos, el primer trimestre del año típicamente es bajo tanto en
ventas como en márgenes. Dicha estacionalidad se revierte en los últimos
trimestres del año.
Pérdidas y Ganancias (Miles S/.)
1T12
1T13
%Var
2011
2012
%Var
UDM
Ingresos
9,794
9,906
1%
40,311
44,151
10%
44,264
Egresos
-6,567
-6,602
1%
-23,609
-28,062
19%
-28,096
Utilidad Bruta
3,227
3,304
2%
16,702
16,089
- 4%
16,168
%
32.9%
33.4%
41.4%
36.4%
-428
-503
18%
-1,812
-1,584
- 13%
-1,660
Gastos administrativos
-2,674
-2,789
4%
-11,782
-10,257
- 13%
-10,373
Total Gastos Operativos
Gastos de ventas
36.5%
-3,102
-3,292
6%
-13,593
-11,841
- 13%
-12,033
Utilidad Operativa
125
12
- 90%
3,108
4,248
37%
4,135
%
1.3%
0.1%
7.7%
9.6%
Ingresos financieros
0
32
129
22
Gastos financieros
-156
-241
54%
-609
-778
-65
415
- 688%
2,564
Otros ingresos
Utilidad antes de impuestos
Impuesto a la renta
88
-138
57
-335
9.3%
46
28%
-855
3,905
52%
3,513
187
-18
-51
183%
-817
-1,389
70%
-1,422
39
-386
#####
1,747
2,517
44%
2,091
%
0.4%
-3.9%
4.3%
5.7%
EBITDA
959
749
6,299
7,625
21%
7,443
UTILIDAD DEL EJERCICIO
Los Portales Resultados del 1T 13
- 22%
4.7%
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[email protected]
| 10
División Rentas
HECHOS DE INTERES
Las ventas de la división Rentas ascendieron a S/.1.0 MM al 1T13,
equivalente a un incremento de 4% con respecto al mismo trimestre del
año anterior.
En el 1T13, el márgen bruto fue de 50.5% (51.9% en el 1T12), mientras
que el Márgen EBITDA fue de 56.7% (48.6% en el 1T12).
Los resultados y los márgenes de esta divisón están en línea con los
proyectado y esperado por la gerencia.
Durante el 1T13 se formalizó la asociación de LPSA con Parque Arauco
(“PA”) y se constituyó la empresa Strip Centers del Perú S.A. con una
participación de LPSA del 50% del capital de la misma.
La Utilidad Neta registrada por la división al 1T13 no es recurrente. Esta
es producto de la transferencia de su principal activo bajo la transacción
descrita en el párrafo anterior.
Pérdidas y Ganancias (Miles S/.)
1T12
1T13
%Var
2011
2012
%Var
UDM
Ingresos
944
984
4%
3,114
4,164
34%
4,204
Egresos
-454
-487
7%
-1,523
-1,844
21%
-1,876
490
497
1%
1,591
2,321
46%
51.9%
50.5%
51.1%
55.7%
Utilidad Bruta
%
Gastos de ventas
-50
-19
- 62%
-434
-255
- 41%
-225
-92
- 29%
-515
-471
- 9%
-432
Total Gastos Operativos
-180
-111
- 38%
-949
-726
- 23%
-656
310
386
25%
642
1,595
149%
1,671
32.8%
39.2%
20.6%
38.3%
39.8%
Ingresos financieros
0
1
0
0
1
Gastos financieros
0
0
0
0
0
Otros ingresos
6
19,308
-27
-225
19,077
316
19,695
6133%
615
1,369
123%
-95
-6,204
6431%
-197
-487
147%
-6,591
221
13,491
6005%
418
883
111%
14,159
23.4%
1371.0%
13.4%
21.2%
459
558
1,095
2,242
Utilidad antes de impuestos
Impuesto a la renta
UTILIDAD DEL EJERCICIO
%
EBITDA
Los Portales Resultados del 1T 13
22%
 ASOCIACION
CON
PARQUE
ARAUCO: STRIP CENTERS DEL
PERU,
CON
EL
FIN
DE
DESARROLLAR Y CONSTRUIR EN
EL CORTO PLAZO, 5 STRIP
CENTERS ADICIONALES A LIMA
OUTLER CENTER (LOC).
 SE
ADQUIRIÓ UN LOCAL DE
3,000M2
EN
LA
AVENIDA
COLONIAL
PARA
LA
CONSTRUCCIÓN DE UN FORMATO
MIX: STRIP CENTER Y VIVIENDAS
MULTIFAMILIARES.
2,328
-130
%
CIERRE DEL 2012 CUENTA
CON RESERVAS INMOBILIARIAS
EN ZONAS EXCLUSIVAS Y DE
EXPANSIÓN EN LIMA POR MAS DE
45,000 M2.
55.4%
Gastos administrativos
Utilidad Operativa
 AL
20,750
336.8%
105%
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2,356
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| 11
Anexo I - Balance Consolidado
Balance General (Miles S/.)
1T12
1T13
%Var
2011
2012
%Var
ACTIVO
Balance General (Miles S/.)
1T12
1T13
%Var
2011
2012
%Var
PASIVO
Efectivo e Inversiones financieras
58,088
76,525
32%
30,834
36,120
17%
Cuentas por pagar comerciales
22,012
57,280
160%
37,275
63,889
71%
Cuentas por cobrar comerciales
41,526
58,060
40%
50,669
54,937
8%
Otras cuentas por pagar
65,749
83,708
27%
59,460
37,217
- 37%
37,164
49,581
33%
30,102
38,990
Otras cuentas por cobrar
30%
Anticipos recibidos de clientes
176,766 219,140
24%
Existencias
303,031 417,912
38%
295,196 393,151
33%
Deuda Financiera
107,715 137,262
27%
Total Activo Corriente
439,809 602,078
37%
406,801 523,198
29%
Total Pasivo Corriente
372,242 497,390
34%
163,306 183,670
84,692
12%
121,226
43%
344,733 406,002
18%
Cuentas por cobrar comerciales
59,206
82,487
39%
65,734
74,475
13%
Cuentas por pagar comerciales
25,521
34,841
37%
26,520
36,404
37%
Inversiones en asociadas
2,892
36,418
1159%
2,892
4,054
40%
Otras cuentas por pagar
24,217
22,393
- 8%
26,685
21,155
- 21%
96,816
106,536
10%
Deuda Financiera
162,921 209,669
29%
148,260 186,517
26%
104,473 101,949
- 2%
Total Pasivo No Corriente
212,659 266,903
26%
201,465 244,076
21%
584,901 764,293
31%
546,198 650,078
19%
0%
119,634 119,634
Inmueble, maquinaria y equipo, neto
98,767
108,772
10%
Inversiones inmobiliarias
104,437
93,142
- 11%
Activos intangibles, neto
38,946
39,047
0%
Total Activo No Corriente
304,248 359,866
18%
39,258
39,399
309,173 326,413
0%
6%
TOTAL PASIVO
PATRIMONIO
TOTAL ACTIVO
744,057 961,944
29%
715,974 849,611
19%
Capital social
119,634 119,634
Reserva Legal
Resultados acumulados
12,535
16,459
31%
26,987
12,535
56%
42,111
67,364
60%
61,558
128%
TOTAL PATRIMONIO
159,156 197,651
24%
169,776 199,533
18%
TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO
744,057 961,944
29%
715,974 849,611
19%
Cuentas de Orden
1T12
1T13
2011
2012
Cuentas de Orden
1T12
1T13
2011
2012
Letras aceptadas por clientes - deudor
126,172
92,811
88,688
92,059
Letras aceptadas por clientes - acreedor
126,172
92,811
88,688
92,059
Composición del Activo
MM S/.
1,000
800
600
37.4%
900
1.20
800
1.15
700
1.10
600
1.05
40.9%
400
62.6%
200
1.25
59.1%
0
1T12
Activo Corriente
1T13
Activo No Corriente
MM S/.
1,200
0%
8,031
500
1.00
400
0.95
300
0.90
200
0.85
100
0.80
0
Ratio Corriente
Composición del Pasivo
3.95
3.75
34.9%
3.55
3.35
36.4%
3.15
65.1%
2.95
63.6%
2.75
2.55
1T12
Pasivo Corriente
1T13
Pasivo No Corriente
Pasivo/Patrimonio
En línea con el crecimiento de LPSA, se observa que los activos han aumentado. Al cierre del 1T13, los activos
crecieron en un 29.3% UDM, el mismo que está compuesto en un 63% por activos corrientes. Por su lado, el
pasivo de LPSA también aumentó y está compuesto al 1T13 en un 65% por pasivos corrientes. El nivel de
activos y pasivos corrientes se traduce en un ratio corriente de 1.21.
El ciclo de capital de trabajo de la empresa se ve ampliamente explicado por la alta actividad en el segmento de
vivienda. Dicho segmento es intensivo en requerimientos de capital de trabajo debido al alto volumen en la
ejecución de obras.
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| 12
Las principales cuentas de Activos son (i) “Existencias”, que refleja los lotes en ejecución y terrenos por ejecutar
y que serán reconocidos como venta en los próximos meses y (ii) “Cuentas por Cobrar Comerciales” que reflejan,
en su mayoría, las letras producto del financiamiento otorgado a los clientes del negocio de HU. Estas cuentas
han mostrado un crecimiento al 1T13 de 38% y 40% respectivamente, al ser comparadas con el mismo periodo
del año anterior, lo que evidencia el crecimiento sostenible en la actividad inmobiliaria de LPSA.
Es preciso mencionar que producto de la adopción de NIIF en la contabilidad de LPSA, aquellas letras de lotes
de HU ya vendidos comercialmente y aceptados por los clientes, pero cuya venta no ha sido reconocida por
LPSA, se contabilizan como cuentas de orden fuera del Balance de la Empresa. Dicha cuenta formará parte del
Balance a medida que se vaya reconociendo contablemente dicha venta.
A su vez, el pasivo de la Empresa está conformado principalmente por (i) Pasivos Financieros (Bancarios, Bonos
y Terceros) y (ii) la cuenta “Anticipos de Clientes”. La deuda financiera de LPSA asciende a S/. 346.9 MM al 1T13
y cerrará el año a niveles similares al actual. Los “Anticipos de Clientes” son aquellos depósitos que se hacen a
LPSA como parte del precio de venta de los bienes relacionados a los negocios de HU y Edificaciones, y que se
mantienen en el Balance de la Empresa hasta no ser reconocidos contablemente como venta.
Tanto los Activos como los Pasivos de la Empresa al 1T13 reflejan los movimientos esperados por la Gerencia
en base a las proyecciones de principios de año.
Al cierre del 2012, LPSA realizó una capitalización de utilidades por un monto de 19.8 MM. En el 1T13 se acordó
en junta de accionistas el reparto de un dividendo equivalente al 39.5% de la utilidad neta del periodo. Dicho
dividendo ha sido decretado al 1T13 y será pagado en el 2T13.
En Informes de periodos subsiguientes, la Empresa seguirá analizando y explicando los principales movimientos
de sus cuentas de Balance.
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| 13
Anexo II – Principales Ratios Financieros
El Apalancamiento Ajustado mide la cantidad de veces que el Pasivo excede al Patrimonio, descontando los
anticipos recibidos de clientes. Se observa que dicho ratio ha crecido en los primeros meses del 2013, sin
embargo, se espera que se normalice el resto del año en niveles entre 2.5 - 3.0
La prueba corriente mide la relación entre activos corrientes y pasivos corrientes. Se observa que dicha relación
se mantiene constante en el 1T13 en niveles de 1.2, sin embargo, la Empresa espera reducir sus pasivos de
corto plazo lo que aumentaría dicho ratio.
La Deuda Financiera Neta corresponde al total de Deuda Financiera deduciendo la Caja disponible en cada
periodo. Se observa que en los meses de enero y febrero existe un pico en el nivel de deuda, el cual se estabiliza
en los siguientes trimestres.
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| 14
Anexo III – Letras por Cobrar de Habilitación Urbana
Letras por Cobrar y morosidad
350
1.0%
0.9%
S/. MM
300
0.8%
250
0.7%
200
0.6%
0.5%
150
0.4%
100
0.3%
0.2%
50
0.1%
0
0.0%
2008
2009
2010
Cuentas por Cobrar
2011
2012
mar-13
Morosidad Global
Las letras por cobrar se refieren únicamente a aquellas generadas por el negocio de Habilitación Urbana. Dichas
letras han crecido en los últimos años producto del crecimiento sostenido de LPSA, las mismas que pasaron de
representar S/. 180.5 MM en el 2008 a totalizar S/. 286.9 MM en 2012, lo que representa un crecimiento anual
compuesto 2008-2012 de 12.3%. Al 1T13 las letras por cobrar alcanzaron los S/. 306.3 MM.
El nivel de morosidad global de LPSA al 1T13 bordea el 0.43%. Comparativamente, dicho nivel es reducido
comparado con la morosidad en las entidades privadas del sistema bancario peruano (1.85% al 1T13), e incluso
comparado a otros países de la región (Chile 2.2%, Colombia 2.8%, Brasil 5.5%). Los niveles de morosidad y la
reducción del mismo que se observa en el tiempo, responde a las políticas de cobranza adoptadas por LPSA
basadas en el comportamiento y el riesgo de cada tipo de cliente.
Actualmente, se está trabajando en la identificación temprana de potenciales morosos, con el objetivo de realizar
campañas de cobranza preventiva.
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| 15
Anexo IV – Cálculo del EBITDA Ajustado
Para el cálculo del EBITDA Ajustado partimos de la Utilidad Operativa, la cual es el resultado de
deducir de los ingresos, el costo de ventas y los gastos operativos sujetos a dicha venta.
A la Utilidad Operativa se le restan los intereses de la cartera de letras, los cuales son registrados en
el precio de venta una vez que el bien es entregado al cliente.
Luego, se suman los intereses de deuda incurridos por LPSA, Los cuales son capitalizados en
existencias hasta que se reconozca la venta, momento en el cual pasan a formar parte del costo de
ventas, a pesar de ser un gasto financiero.
Además, el gasto en depreciación, amortización y participación de los trabadores que ha sido deducido
de la utilidad tanto en el costo de ventas como en los gastos operativos, son nuevamente adicionados
para calcular la generación real de flujos de la empresa: La depreciación y amortización debido a que
no representa un flujo real de efectivo, y la participación a los trabajadores debido a que es un
impuesto que debe ser registrado por debajo de la utilidad operativa. Con esto se ha calculado el
EBITDA contable.
Finalmente, para calcular el EBITDA contable Ajustado, se vuelven a incorporar los intereses de la
cartera de letras que fueron restados previamente, y se adicionan los ingresos financieros que son
registrados en ‘Otros Ingresos’.
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| 16
Nota Importante
El presente informe se entrega únicamente con la finalidad de permitir a los potenciales inversionistas
evaluar el desempeño de la Empresa y no deberá ser considerado como una evaluación crediticia ni
como una recomendación de invertir en la Empresa. Quien desee invertir en la empresa o en
documentos emitidos por la Empresa deberá basarse en su propia evaluación de la información a su
alcance, así como de la información pública que obra en el portal de la Superintendencia del Mercado
de Valores. Se recomienda consultar con asesores financieros y tributarios previamente a la decisión
de cualquier inversión.
La Empresa no se responsabiliza por ninguna decisión de inversión o similar a partir de la lectura del
presente reporte.
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