FAQs sobre la inscripción de arrendamientos en España

FAQs sobre la inscripción de los arrendamientos en el
Registro de la Propiedad Inmueble tras la Ley 4/2013.
La Ley 4/2013 de 4 de Junio de medidas de flexibilización del
mercado del alquiler ha introducido una serie de medidas para, en
expresión de su Exposición de Motivos, “normalizar el régimen jurídico
del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos,
tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la
seguridad del tráfico jurídico”. Añade que “La consecución de esta
finalidad exige que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley
29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se someta
al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del
tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que
los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan
surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho
y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que
reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley
Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de
un arrendamiento no inscrito”.
Consecuencia de éste sometimiento al régimen general de
seguridad jurídica del arrendamiento, muchos arrendatarios querrán
inscribir en el Registro sus derechos, lo cual platea una serie de
preguntas:
1º ¿A qué contratos se aplica la nueva normativa sobre
inscripción de los alquileres?
La Disposición Transitoria 1ª de la Ley dice que continuarán
rigiéndose por la normativa en vigor al momento de celebrarse los
arrendamientos ya existentes.
Por tanto, las nuevas reglas sobre inscripción en el Registro de
los arrendamientos no perjudicarán a los arrendatarios en virtud de
contratos de fecha anterior al 6 de Junio de 2013, que seguirán
oponiéndose a tercero sin necesidad de inscripción.
2º ¿Qué pasa si no se inscribe?
La inscripción del arrendamiento no es obligatoria. Sin embargo,
en caso de que el arrendador transmita la finca arrendada, el
adquirente no se verá obligado por el arrendamiento y podrá pedir que
se extinga el arrendamiento. Para los arrendamientos no inscritos se
aplica la regla conocida como “venta quita renta” (Artt. 13, 14 Ley de
Arrendamientos Urbanos –LAU‐ y 1571 Código Civil –CC‐).
3º ¿Qué pasa si se quiere inscribir pero la finca no está inscrita?
Para inscribir el arrendamiento la finca debe estar previamente
inscrita (Art. 7 Ley Hipotecaria – LH‐). En caso de no estarlo y no ser
posible lograr la inscripción, se aplica la regla general “venta quita
renta” y el adquirente de la finca arrendada puede pedir que se extinga
el arrendamiento vigente al llevarse a cabo la transmisión (Art. 14.2.
LAU).
Será por ello importante comprobar, si se quiere arrendar una
finca e inscribir el arrendamiento, que la finca esté inscrita.
3º ¿Qué protección ofrece la inscripción al arrendatario?
El arrendatario que inscribe su contrato en el Registro puede
oponerlo a todos los adquirentes que reciban la finca de su arrendador
(Art. 13.1 y 14. 1 LAU). Por el hecho de transmitirse la finca, o bien
cuando el arrendador la pierde por ejecución forzosa u otra causa de
las previstas en la Ley, el arrendatario no se verá perjudicado y podrá
anteponer su derecho al del adquirente.
4º ¿Qué pasa si se ha inscrito un arrendamiento pero no la
prórroga del mismo?
En la inscripción que se practique del arrendamiento en el
Registro deberá constar el plazo pactado. Trascurrido dicho plazo, no
pasa nada por no hacer constar la prórroga en el Registro, pues la
inscripción surte efectos por el plazo pactado y por la duración de las
prórrogas legales (Art. 10.2 LAU). Sólo será necesaria una nueva
inscripción si se pactan nuevas prórrogas más allá de las legalmente
previstas.
5º ¿Qué requisitos son necesarios para la inscripción?
La inscripción se regula en la Ley Hipotecaria y en el Real
Decreto 297/1996 de 23 de Febrero (en adelante RD, que de acuerdo
con la Disposición Final 2ª de la Ley debe ser modificado por el
Gobierno en los próximos seis meses). De dichas normas se desprende
que para inscribir tanto el arrendamiento como sus prórrogas o
modificaciones, es necesario:
1. Escritura pública o elevación a Escritura pública del contrato
privado de arrendamiento (Art. 2 RD).
2. Que en dicho contrato se describa la finca con todos los datos
sobre la población, calle, número y situación dentro del
edificio de la finca arrendada, superficie y linderos de ésta
(Art. 3 RD).
3. Que se haga constar la identidad de los contratantes, la
duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás
cláusulas que las partes hubieran libremente acordado (Art. 4
RD).
4. Que el contrato esté liquidado de impuestos (Art. 254 LH).
6º Una vez inscrito el arrendamiento, si se resuelve, ¿se puede
cancelar la inscripción sin el consentimiento del arrendatario?
El nuevo Artículo 27 de la Ley de Arrendamientos admite que si
se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará
resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso
restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución
tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido
judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al
efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no
haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o
conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio
del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.
Es decir, que se podrá cancelar la inscripción a instancia de sólo
el arrendador si éste presenta:
1º El contrato inscrito donde conste la condición resolutoria.
2º El requerimiento judicial o notarial del que resulte, bien que el
arrendatario acepta la resolución; bien que según el Juez o Notario no
ha contestado en 10 días.
Se crea con ello un medio más ágil de resolver los
arrendamientos: garantizar su cumplimiento por medio de condición
resolutoria.
7º ¿Qué requisitos son necesarios para éste medio ágil de
resolución?
Son necesarios dos requisitos:
1º Que en el contrato se pacte expresamente, como condición
resolutoria, “que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago
de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el
inmueble al arrendador”.
2º Que dicha condición resolutoria se inscriba, al inscribir el
arrendamiento, en el Registro de la Propiedad.