3.- Las actividades económicas1. 3.1.

LIBRO “II. CRITERIOS, OBJETIVOS, SOLUCIONES GENERALES PLANEAMIENTO”. Doc. “1. MEMORIA”.
AVANCE PLAN GENERAL. Octubre 2004
3.-
Las actividades económicas1.
3.1.- Criterios y objetivos.
La determinación de la oferta de desarrollo de actividades económicas adecuada para dar
respuesta a las necesidades estimadas en el horizonte de programación del mismo constituye
otra de las tareas más relevantes del nuevo Plan General.
A modo de posibles criterios y objetivos inspiradores y condicionadores de esa oferta en el
nuevo Plan General cabe citar:
*
Sin perjuicio de alguna que otra salvedad, los criterios establecidos en el Plan General de
1995 a los efectos de la determinación de los desarrollos de actividades económicas y de
sus características tanto cuantitativas como cualitativas siguen siendo hoy día correctos.
Así, son correctos para la determinación del dimensionamiento y la cuantificación de ese
tipo de desarrollos en el nuevo Plan General, dada la necesidad, al igual que en el año
1995, de seguir incidiendo activamente en la potenciación de la actividad económica y el
empleo en el municipio y su entorno.
En esa misma línea, en los trabajos realizados hasta la fecha en el contexto de Agenda
Local 21 se apunta expresamente la necesidad de, “en la revisión del Plan General, tener en
cuenta la alta demanda de suelo industrial existente”.
A lo anterior, en apoyo de la valía a día de hoy de esos mismos criterios cuantitativos,
pueden añadirse otros dos tipos de razones.
Por un lado ha de tenerse en cuenta que una parte importante del techo proyectado en
parcelas industriales y terciarias pendientes de ejecución -aproximadamente unos 140.000
m²(t)- tiene su origen en modificaciones del Plan General de 1995 promovidas más o menos
recientemente. En otras palabras, por unas causas u otras, a lo largo de estos años se ha
considerado necesario el incremento del techo de actividades económicas previsto en
origen en dicho Plan.
Por otro, también ha de tenerse presente la importancia del techo de esa naturaleza que,
situado en ámbitos afectados por propuestas de reforma y renovación urbana planteados,
es conveniente trasladar a otros emplazamientos, en aras a la propia ejecución de esas
propuestas, y sin perjuicio de que una determinada parte del mismo pueda ser reubicado en
el contexto de la nueva ordenación resultante en el propio ámbito. Sumando tanto el
existente como el pendiente de ejecución, ese techo asciende aproximadamente a 150.000
m²(t). De ahí que, una parte importante del nuevo techo destinado a las referidas
actividades deba entenderse ya predestinado para la recolocación de las actividades a
trasladar de su actual emplazamiento.
Dichos criterios son también correctos desde perspectivas cualitativas como las
relacionadas con la necesidad de seguir apostando por la configuración de Donostia como
centro metropolitano de servicios con atracción de nuevas actividades productivas de alto
contenido innovador, aprovechando para ello sus condiciones generales -ambientales, de
conexión, etc.-.
*
En ese mismo sentido, el Plan Estratégico de la ciudad apuesta por la conversión de la
ciudad en un “referente de ciudad de calidad, creatividad e innovación en el ámbito de los
servicios comerciales, culturales, deportivos y turísticos”; “en polo de creatividad e
1
Ténganse en cuenta las sugerencia que, con directa o indirecta incidencia en materia de actividades económicas, se
exponen en el epígrafe “IX” de este documento.
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innovación para la producción cultural mediante la potenciación tanto del sector editorial y
audiovisual como del sector creativo de las artes, con especial atención al uso aplicado de
las nuevas tecnologías"; como “ciudad científica y tecnológica, fomentando el desarrollo de
los sectores innovadores” -TIC, Microelectrónica, Nanotecnología, Materiales, …-; en una
“ciudad referente internacional en el ámbito de las tecnologías, aplicaciones y servicios de
salud, biomedicina”; etc.
Sin perjuicio de su localización en otros emplazamientos también estratégicos, como
pudieran ser la Bahía de Pasaia y el entorno de la futura estación del tren de alta velocidad
en Ergobia, esa especialización de la ciudad en actividades como las citadas está en
consonancia con previsiones planteadas en otras partes de la comarca como pueden ser: la
especialización logística de la bahía de Txingudi -Zaisa, Antton Ttipi, Hendaia, etc.-; la
vocación del corredor Lezo-Gaintzurizketa de interland del puerto de Pasaia; los
tradicionales asentamientos industriales de las vegas del Urumea y del Oria, etc.
Consideradas desde una perspectiva global, puede decirse que todas esas previsiones se
complementan.
Además, dicha especialización continúa la línea ya iniciada por el Plan General de 1995,
concretamente con el desarrollo de “Miramón I”.
*
La experiencia de estos años viene a decir que desarrollos como los proyectados en
“Miramón I” han tenido un importante empuje y que han de ser potenciados. De ahí la
conveniencia de complementar ese tipo de desarrollos estratégicos con otros también
necesarios para dar respuesta a la demanda y a las necesidades existentes.
Otros desarrollos como los proyectados en “Igara” y “Zuatzu” han sido ejecutados en una
medida importante y necesitan ser complementados con otros nuevos ajustados, eso sí, a
los criterios de intervención que en esa materia determine el nuevo Plan General.
Esa misma experiencia viene a apuntar la existencia de problemas de naturaleza diversa
que requieren de la debida atención, en aras a que reciban una respuesta adecuada. Así,
resulta conveniente a ese respecto:
-
La determinación de mecanismos que incentiven la construcción y el uso del techo de
actividades económicas situado en contextos residenciales, complementariamente a la
vivienda y, en definitiva, la activación de un modelo urbanístico como el de las áreas
“Benta Berri” y “Riberas de Loiola”, asentado en la idea de la mezcla de usos, que
debería extenderse a los desarrollos planteados en, entre otros, Altza, la vega del
Urumea y el Hipódromo.
Las parcelas y el techo de esa naturaleza que por una u otra razón acaben en manos
públicas han de ser utilizadas y adjudicadas de manera que se tenga presente la
cumplimentación de dicho objetivo.
Es más, la consecución de ese objetivo puede justificar la adquisición de aquellas
parcelas por la Administración, y en particular por el Ayuntamiento, sea en el contexto de
proyectos de gestión sea mediante otro tipo de mecanismos, y la determinación por parte
de éste de medidas concretas que incentiven su puesta en uso, incluidas las referentes a
la modalidad jurídica de la adjudicación, y al precio de ese techo. Así, la puesta en
práctica de políticas de adjudicación de ese techo a precio limitado y con mecanismos
que garanticen el mantenimiento de la propiedad de una parte más o menos importante
del mismo en manos de la Administración puede favorecer una real y efectiva puesta en
juego del mismo, con la consiguiente real y efectiva mezcla y diversidad de usos en los
barrios.
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-
La disponibilidad de ámbitos, parcelas, edificaciones y locales a los que poder trasladar
actividades que deban desplazarse de sus actuales emplazamientos.
Algunas de esas parcelas y locales deberán estar situados en ámbitos residenciales,
para el realojo en éstos de actividades que deban mantenerse y/o incentivarse en los
mismos. Otros deberán estar ubicados en ámbitos íntegramente destinados a
actividades económicas, siempre que las que deban desplazarse de sus actuales
ubicaciones requieran ese tipo de emplazamientos.
Eso sí, en unos y otros supuestos, esa idea ha de ser considerada en el sentido de una
disponibilidad pública, preferentemente municipal, a los efectos de garantizar los
indicados traslados y realojos. Y para ello, resulta imprescindible trabajar los proyectos
de gestión con la idea de adjudicar al Ayuntamiento las necesarias parcelas de esa
naturaleza, sin descartar intervenciones expropiatorias con ese fin.
-
La determinación de las razonables pautas de intervención en lo referente a cuestiones
como el tratamiento y uso de locales de planta baja o similares situados en unas y otras
partes de la ciudad, hoy día en desuso.
Si bien puede ser razonable el destino de algunos de esos locales a vivienda, siempre
que se cumplan las correspondientes condiciones técnicas para su uso como tal, no ha
de ser ésta la única y exclusiva pauta de intervención. Frente a ello, la consecución de
una efectiva y real mixtura de usos en unos y otros entornos residenciales ha de ser
asimismo otra de las premisas a tomar en consideración.
*
Reconsideración de los actuales criterios reguladores de los usos terciarios e industriales,
unificándolos en una única modalidad de actividades económicas.
Ese objetivo ha de considerarse estrechamente relacionado con la determinación de los
criterios de compatibilidad/incompatibilidad de unas y otras actividades económicas, así
como de éstas con los usos residenciales.
Y ello justifica, a su vez, la reconsideración, entre otros aspectos, de las actuales categorías
de usos industriales y comerciales, así como de los criterios de autorización e implantación
de los mismos.
En ese sentido, cabe apuntar, en términos generales, dos modelos diversos de desarrollos
de actividades económicas.
Uno de ellos está relacionado con actividades podemos decir que limpias, compatibles con
otros tipos de usos, incluidos los residenciales, y que, en lo posible, han de mezclarse en la
trama urbana con estos últimos.
El segundo está relacionado con desarrollos de actividades económicas incompatibles con
otros usos, particularmente residenciales. El área “Belartza II” es el más claro exponente de
esos desarrollos.
*
La apuesta, en su caso, por la implantación de industria tradicional en la ciudad debe
entenderse asociada a la promoción pública de los correspondientes desarrollos, dado que
la tendencia del mercado es la de expulsar esa actividad de la ciudad.
A ese respecto y como cuestión específica, ha de tenerse en cuenta que la ejecución de las
actuaciones de reforma y rehabilitación urbana planteadas en unos y otros ámbitos requiere
con frecuencia el traslado de actividades existentes en los mismos, un mayor o menor
número de ellas industriales, o cuando menos incompatibles en entornos residenciales. Y
para ello es necesaria la disponibilidad de parcelas en las que puedan reimplantarse las
mismas.
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*
En materia comercial, se parte de un modelo territorial en el que se encuentra un equilibrio
entre las áreas comerciales de las áreas centrales de la ciudad y los grandes centros
periurbanos -Urbil, Garbera, Carrefour y Alcampo, de los cuales tan sólo el segundo se
ubica en el término municipal de Donostia-.
Frente a ello, y sin perjuicio del fortalecimiento del modelo, es el barrio o, mejor dicho, son
los barrios los lugares que requieren una particular atención en aras a: la consecución de un
equilibrio completo, planteándose para ello la oportunidad de la creación en estos últimos de
nuevas centralidades urbanas, que con la misma lógica deberán extenderse fuera del propio
término municipal.
Y para ello resulta conveniente la determinación de pautas generales y particulares de
implantación en esos barrios de comercio más bien de limitada extensión, definidas en el
contexto de una mínima planificación global –PERCO, …-, en la que se tenga en cuenta,
entre otros extremos, la creación de las referidas centralidades.
3.2.- Propuestas.
A.- Actividades económicas estratégicas.
Se propone la complementación de los desarrollos del área “Miramón I” con los posibles en
otros ámbitos adecuados para la implantación de los mismos, como pueden ser
“Antondegi” y, en su caso, el entorno en el que se instale la estación de la nueva red
ferroviaria. A los anteriores cabría añadir otros incluso fuera del término municipal, como
por ejemplo en la Bahía de Pasaia.
B.- Cuantificación de los desarrollos de actividades económicas.
A fecha 1 de julio de 2003, el aprovechamiento de la ciudad destinado a actividades
económicas ascendía a un total aproximado de 2.480.305 m²(t).
A su vez, el aprovechamiento previsto en el planeamiento vigente en esa misma fecha en
parcelas íntegramente destinada a ese mismo fin y pendiente de ejecución ascendía a un
total de 594.835 m²(t).
En este momento, cara al nuevo Plan General, se propone el desarrollo de un total
aproximado que oscila entre 740.374 m²(t) y 939.651 m²(t) destinado a esas mismas
actividades económicas. Dicha oferta incluye tanto desarrollos ya contemplados en el
planeamiento vigente y que ahora se proponen consolidar, como otros nuevos.
Determinados desarrollos de esa misma naturaleza previstos en el planeamiento vigente no
se incluyen en esa oferta, al proponerse el destino de los ámbitos afectados por los mismos
a otros usos, básicamente residenciales. Ese es el caso de, por ejemplo, los planteados en
los siguientes ámbitos:
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
“Papin”:
“Esnabide”:
”Luzuriaga”:
“Añorgako Geltokia”:
“Tabacalera”:
“Aldunaene”:
“El Infierno”:
“Antzita”:
“Hipódromo”:
Total:
21.399 m²(t). –consolidado-.
2.902 m²(t) –pendiente-.
13.948 m²(t) –pendiente-.
3.962 m². -consolidado + pendiente-.
44.279 m²(t). –consolidado + pendiente-.
11.920 m²(t). –consolidado + pendiente-.
7.088 m²(t). –consolidado-.
38.247 m²(t) –consolidado + pendiente-.
10.431 m²(t) –consolidado + pendiente-.
154.176 m²(t) .
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Se considera conveniente, en todos esos casos, la modificación total o parcial del régimen
urbanístico vigente. En concreto, razones de orden diverso –transformación y regeneración
urbana de los ámbitos en los que se ubican; su integración en entornos fundamentalmente
residenciales; etc.- justifican la sustitución del actual destino urbanístico de esos terrenos
por otro preferentemente residencial, complementado con una mayor o menor cantidad de
techo para usos de actividades económicas.
Esa propuesta cuantitativa incluye un mayor o menor número de supuestos con alternativas
abiertas sobre las que a lo largo del proceso de revisión deberán adoptarse las decisiones
que se estimen adecuadas y necesarias, incluso en cuanto a la conveniencia o no de todas
o algunas de ellas. Precisamente por ello, el proyecto definitivo del nuevo Plan General
deberá concretar la oferta definitiva a plantear en dichas materias, tras sopesar los pros y
contras de esas alternativas.
La definitiva selección de unas y otras alternativas deberá ser efectuada con el debido rigor,
en atención a los criterios que para ello se consideren adecuados. A modo de relación
abierta de criterios a tener presentes a ese respecto cabe destacar los dos que se citan a
continuación. El primero de ellos conlleva la búsqueda y consecución de la reiteradas veces
mencionada efectiva y real mezcla de usos diversos y compatibles –vivienda y actividades
económicas-. El segundo, la adecuada consideración territorial de las mismas, dando
preferencia a los desarrollos integrados en la malla urbana frente a aquellos otros que
supongan el inicio de la urbanización de nuevos suelos y entornos.
C.-Territorialización de los desarrollos de actividades económicas.
Se propone la territorialización de los desarrollos de actividades económicas en los ámbitos
a los que se hace referencia en el cuadro “2. Propuesta de desarrollos de actividades
económicas” incluido a continuación, y grafiados en el plano “II.1 Propuesta Urbanística
General” del documento “2. Planos” de este mismo Libro, en la cuantía y/o conforme a los
parámetros apuntados en ese mismo cuadro.
La definitiva determinación de las decisiones de territorialización de los desarrollos de
actividades económicas se ha de ajustar a los criterios generales planteados a ese respecto
en, entre otros, el apartado “3.F” del anterior epígrafe “IX”.
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CUADRO “2”
PROPUESTA DE DESARROLLOS DE ACTIVIDADES ECONÓMICAS
ÁREA
APROVECHAMIENTO -m²(t)ALTZA
AL.01 La Herrera
AL.05 Lardi Alde
AL.02 Txingurri
AL.17 Molinao
AL.18 Papin
AL.25 Luzuriaga
AL.19 Landarro
AL.24 Auditz-Akular
AL. Oleta – Buenavista
AL. Txingurri Gaina
3.150
1.815
4.000
------ / 7.320 / 57.435
------ / 119.017
17.700 / 55.460
1.800
5.800 / 19.700
AMARA BERRI
AM.05 Riberas de Loiola
AM.08 Anoeta
AM.09 Morlans Behera
47.998
20.000
12.500
AÑORGA
AÑ.05 Añorgako Geltokia
AÑ.10 Belartza I
AÑ.14 Belartza II
2.100
23.912
83.800
CENTRO
CE.05 San Bartolomé
12.000
EGIA
EG.03 Tabacalera
EG.21 Aldunaene
5.100 / 16.000
IBAETA
IB.01 Arriola
IB.04 Igara Este
IB.14 Igara
IB.19 Zapatari Sur
IB.23 El Infierno
3.564
3.000
24.742
2.250
24.620
IGELDO
IG.04 Parque de Atracciones
1.396
LOIOLA – MARTUTENE
LM.01 Ciudad Jardin de Loiola
Lm.02 Loiola
LM.05 Cuarteles Loiola
LM.06 Txomin Enea
LM.07 Antzita
Islas Autovia – Renfe – C. Eliseos
Mateo Gaina
Antondegi y entorno
6.000
1.500
30.000
25.000
20.000
80.000
22.453
100.000
MIRACRUZ – BIDEBIETA
MB.03 Gomistegi
3.200
MIRAMÓN
MZ.021 Miramón I
104.731
ZUBIETA
ZU.04 Hipódromo
ZU.05 Ciudad Transporte
Segunda ampliación Casco
40.000
22.443
1.500
TOTAL
---
758.074 - 939.651¹
(1) Dicho total no incluye el aprovechamiento que pudiera ordenarse en el entorno “Molinao-Papin-Luzuriaga”,
que incluye terrenos tanto de Pasaia como de Donostia.
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D.-Los usos comerciales y hoteleros.
En línea con lo apuntado anteriormente, a los efectos de la consecución de un adecuado
equilibrio entre, por un lado, el centro de la ciudad y, por otro, los barrios de la misma, estos
últimos han de ser objeto de una particular atención.
Un objetivo como ése ha de asociarse, a su vez, a otros estrechamente asociados con el
mismo, como son los de la regeneración de los barrios y la creación de centros en los
mismos.
De ahí la conveniencia de analizar, también desde esta perspectiva comercial, esos barrios
y las diversas partes de los mismos.
Además, una cuestión como ésa ha de asociarse, como mínimo, a las tres que se exponen
a continuación.
La primera de ellas está relacionada con la idea de ubicar en los barrios, o partes de los
mismos con carencias a ese respecto, centros o locales comerciales de, más bien, limitada
extensión, en una idea actualizada del antiguo mercado de barrio.
La segunda, estrechamente relacionada con la anterior, está asociada a la reconsideración
de los actuales criterios de categorización de los usos comerciales.
La tercera conlleva la necesidad de determinar unos mínimos criterios generales de
territorialización de unas y otras categorías comerciales, tomando como referencia a ese
respecto bien el barrio en su conjunto, bien unas determinadas y claras partes del mismo.
Complementariamente a lo expuesto hasta el momento, también los usos hoteleros han de
ser objeto de la debida atención en el nuevo Plan General, incluso en lo referente a su
adecuada ubicación y distribución en la ciudad, integrando en la propuesta proyectos
actualmente planteados, como puede ser el previsto en Sagüés, en primera línea de
fachada al mar.
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