Desalojos Para Ocupación Por El Dueño, Su Familia

Desalojos Para
Ocupación Por El Dueño,
Su Familia Inmediata o Un
Gerente Residente
Boletín de la Estabilización de Alquiler
La Ordenanza de Estabilización de Alquiler (RSO) limita el número de motivos que un dueño
pueda entregar una demanda judicial para recuperar la posesión de una unidad de alquiler.
Uno de los motivos legales de desalojar a un inquilino existente se base en el Código Municipal de Los Ángeles (LAMC, por sus siglas en ingles) 151.09. A.8, que permite un desalojo
cuando un dueño procura de buena fe recuperar la posesión de la unidad de alquiler para uso
y ocupación por si mismo, su cónyuge, nietos, niños, padres o abuelos, o un gerente residente.
PROCEDIMIENTO
Los dueños deben cumplir con las restricciones y exigencias del LAMC Sección 151.30, cuando
procuran recuperar una unidad de alquiler para los individuos específicos permitidos bajo la
Sección 151.09 A.8. El dueño debe obtener la forma, Landlord Declaration (Declaración de
Dueño), de la División de Estabilización de Alquiler (RSD, siglas in ingles). La Declaración de
Dueño debe incluir:
1. El nombre del individuo que ocupará la unidad de alquiler (si se conoce cuando se entrega
el desalojo para un gerente residente).
2. La identificación de la relación de la persona al dueño.
3. La fecha cuando el individuo se trasladará.
4. El alquiler corriente cobrado para la unidad y la fecha del último aumento de alquiler.
La Declaración de Dueño debe ser archivada con la RSD por triplicado antes de entregar al
inquilino el aviso de 60 días para marcharse requerido según la ley Estatal. El RSD retiene la
copia original de la Declaración de Dueño y devuelve una copia al dueño. El dueño hace una
copia y lo entrega al inquilino junto con el aviso de 60 días. La Declaración de Dueño no realiza la exigencia de la ley Estatal de entregar un aviso escrito de 60 días. El dueño debe declarar en el aviso de 60 días la razón del desalojo. Un nuevo dueño que compra un condominio y tiene la intención de vivir en ello al cumplirse la venta puede entregar un aviso de 30
6640 VAN NUYS BLVD.
VAN NUYS, CA 91405
2215 N. BROADWAY AVE.
LOS ANGELES, CA 90031
690 KNOX ST., SUITE 125
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CITY OF LOS ANGELES
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días, si el aviso es entregado dentro de 120 días del establecimiento de una cuenta de fondos
en custodia (Vease la Sección 1946.1 del Código Civil).
Un dueño, incluso corporaciones y sociedades, puede desalojar a un inquilino existente para
instalar a un gerente residente. La ley de California requiere que se proporcione a un gerente residente en complejos residenciales que contienen 16 o más unidades, sin embargo el
dueño puede desalojar para la ocupación de un gerente residente en un edificio de cualquier
tamaño.
AYUDA DE REUBICACION
Se requiere que dueños proporcionen la ayuda de reubicación monetaria cuando el dueño
desaloja a un inquilino para trasladarse a si mismo, a su cónyuge, padres, abuelos, niños,
nietos o para un gerente residente. Un dueño que se clasifica como negocio pequeño familiar
(Mom & Pop) puede pagar unos honorarios de reubicación reducidos, desde el 1 de agosto de
2009, de acuerdo con la Ordenanza 180,747. Estos honorarios reducidos se aplican, si hay
cuatro o menos unidades en la propiedad que contiene la unidad de alquiler, el dueño posee
no más que una otra casa familiar sola en una parte separada en Los Ángeles, y el pariente
elegible en la unidad de alquiler no posee una vivienda propia en la Ciudad. Para más información, por favor refiérase a la Ordenanza 180,747 y el Boletín de Ayuda de Reubicación,
que proporciona cantidades de traslado corrientes.
La ayuda de reubicación no se requiere cuando se desaloja para sustituir a un Empleado Gerente Residente por otro gerente residente. Si el gerente residente es un Inquilino Gerente
que recibe el alquiler libre o reducido sin otra compensación, él/ella puede tener derecho a
la ayuda de reubicación. El pago será hecho 15 días después de entregarle el aviso de 60 días
escrito y la Declaración de Dueño; sin embargo, el dueño puede decidir pagar los beneficios
de reubicación monetarios en una cuenta de fondos en custodia para ser desembolsada al
inquilino (Vea las reglas RAC Sección 920.00, Managers as Tenants (Gerentes como Inquilinos), y la Sección 960.00, Relocation Assistance Escrow Accounts (Cuentas de Depósito de
Ayuda de Reubicación.)
NUEVAS EXIGENCIAS DE PROPIEDAD PARA OCUPACIÓN POR UN MIEMBRO DE FAMILIA O UN
GERENTE RESIDENTE
Estos tipos de desalojos fueron antes limitados a cónyuges, niños o padres, pero la Ordenanza 180,747 amplió la lista de miembros de familia elegibles que pueden licenciarse para recuperar una unidad de alquiler RSO para la ocupación de familia para incluir a nietos y abuelos. Esto también dispone que a fin de recuperar la posesión de una unidad de alquiler para
la ocupación de dueño, el dueño debe poseer el título a por lo menos el 25 por ciento de la
propiedad o ser un beneficiario con un interés de al menos el 25 por ciento en un fideicomiso
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que posee la propiedad. Un dueño puede recuperar la posesión de una unidad de alquiler para un gerente residente sólo si el dueño es una persona natural que posee el título legal con
al menos el 50 por ciento de la propiedad o es un beneficiario con un interés de al menos el
50 por ciento en un fideicomiso que posee la propiedad.
INTENCIÓN DE BUENA FE DE OCUPAR Y EXIGENCIA DE VERIFICACIÓN
El nuevo inquilino debe trasladarse en tres (3) meses después de la vacante y tener la intención de ocupar la unidad de alquiler durante al menos dos (2) años, según LAMC Sección
151.30 B. El fracaso de hacer a cualquiera puede ser prueba de un desalojo de mala fe. El
dueño debe archivar un aviso de un arriendo nuevo con el HCIDLA tres (3) meses después de
desalojar a un inquilino y también al completarse el aniversario 1ro y 2o después de que el
inquilino haya desocupado la unidad de alquiler, declarando que el inquilino que reemplazo
el desalojado todavía ocupa la unidad.
Si un dueño decide alquilar de nuevo o arrendar la unidad dentro de los dos años después de
terminarse un arrendamiento según LAMC Sección 151.09 A8 , el inquilino (s) antes desplazado debe ser notificado y permitido el derecho de la primera respuesta negativa, a condición
de que el inquilino (s) aconsejara al dueño por escrito durante los 30 días después del desplazamiento de su deseo de considerar una oferta de renovar el arrendamiento.
PROTECCIONES DE INQUILINO
El RSO impone ciertas protecciones de inquilino y limita la selección de la unidad para ciertos desalojos, que incluyen lo siguiente:
1. Un dueño no puede desalojar si una unidad comparable es vacante.
2. El dueño debe desalojar al inquilino más reciente para ocupar una unidad con el número
necesario de dormitorios, a menos que el dueño necesite una unidad diferente debido a
la necesidad médica como certificado por un médico tratante.
3. Los inquilinos que hayan residido en la unidad de alquiler durante al menos diez años y
son al menos 62 años mayores de edad o incapacitados, y inquilinos que son en fase terminal como certificado por un médico tratante son protegidos de desalojos para la ocupación de dueño, su familia o gerente residente.
PENAS Y HONORARIOS
Hay unos honorarios administrativos de $75 para terminar un arrendamiento para que entre
un gerente residente, dueño o miembro de familia elegible. Un dueño que desaloja de mala
fe es obligado al inquilino desalojado de daños triples, alivio equitativo y honorarios del abo3
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gado, y la Ciudad puede demandar para daños punitivos y alivio equitativo. Si un dueño deja
de archivar las formas de Declaración de Dueño requeridas, el dueño es obligado pagar honorarios de $250 por día de la delincuencia.
El RSO asegura penas criminales por la violación de la ordenanza. Cualquier dueño que voluntariosamente, con la intención de engañar, archiva una Declaración de Dueño que contiene
la información falsa o errónea será culpable de un delito menor castigable por una penalidad
de no más de $500 o por el encarcelamiento en la Cárcel del Condado para no más que seis
meses o ambos.
ALQUILE NIVEL DESPUÉS DE UN DESAHUCIO PARA FAMILIA INMEDIATA
El nivel de alquiler en una unidad de alquiler, después de que el miembro de familia o gerente residente termine la ocupación, será restaurado al nivel de alquiler antes del desalojo,
más cualquier aumento automático que es debido. La unidad no es liberalizada cuando el
miembro de familia o el gerente residente haya desocupado la unidad, y el alquiler no puede
ser levantado al nivel de mercado.
ESTA INFORMACIÓN ES OFRECIDA GRATUITAMENTE AL GRAN PÚBLICO.
Mientras esta publicación es diseñada para proporcionar la información exacta y corriente sobre la ley, los lectores deberían consultar a un abogado u otro experto para el consejo en casos particulares, y también deberían leer los estatutos relevantes y decisiones de tribunal cuando confiando en el material citado. Las leyes y las pautas son con frecuencia enmendadas. El HCIDLA recomienda que usted verifique la información en caso de que los nuevos cambios sean todavía reflejados
en esta publicación. El HCIDLA no asume y por este medio rechaza ninguna responsabilidad a cualquier partido para cualquier pérdida, daño, o interrupción causada por errores u omisiones, si tales errores u omisiones resultan de negligencia,
accidente, o alguna otra causa.
SIDA AUXILIAR Y SERVICIOS: “como una entidad cubierta bajo el Título II de la Ley de Americanos con Discapacidades, la
Ciudad de Los Ángeles no discrimina sobre la base de la discapacidad y, sobre la petición, proporcionará asistencia razonable para asegurar el acceso igual a sus programas, servicios y actividades.”
#08 – 04.30.2015
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