Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Monte del

Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Monte del Barco (FIDI MDB)
Informe del año 2014
Monte del Barco se estructuró como un Fondo de Desarrollo Inmobiliario para hacer un Resort
de lujo en 430 hectáreas en Papagayo. Debido a la crisis financiera e inmobiliaria del 2008,
detuvo la construcción en espera de la recuperación de la economía global.
En diciembre del 2011 la asamblea de inversionistas aprobó un Plan de saneamiento financiero,
en el que, básicamente, autorizaba a la administración a cancelar los pasivos existentes
mediante la dación en pago de la tierra del proyecto.
Sin embargo, en el 2013 se firmaron dos contratos, uno para el desarrollo de un hotel 5 estrellas
de 130 habitaciones y otro para la construcción y venta de residencias (los nombres de esas
dos empresas, que representan marcas de clase mundial, están protegidos por cláusulas de
confidencialidad dentro de los mismos contratos), con lo cual el proyecto se reactivó y,
actualmente, solo se está a la espera del cierre financiero para el re-inicio de la construcción.
En virtud de estas dos transacciones, en diciembre del 2014, el Comité de Inversión acordó no
continuar con la ejecución del Plan de saneamiento financiero y concentrar los esfuerzos en
estas nuevas oportunidades.
Tal y como se informó en su oportunidad, el Fondo de Inversión Monte del Barco les vendería la
tierra a dos nuevos fondos de inversión y no participaría del desarrollo de dichas iniciativas.
Consecuentemente, los inversionistas actuales irían recuperando sus inversiones conforme
avancen esas iniciativas a lo largo de los siguientes cinco años.
El flujo estimado sería superior al valor de los activos del fondo, es decir, mayor que la suma de
los pasivos y el patrimonio del fondo de inversión, por lo que se estima que todos recibirían el
cien por ciento de sus inversiones. Aún y cuando la rentabilidad inicialmente prevista no podrá
alcanzarse, las proyecciones financieras indican que no habrá descuentos en los montos
recibidos.
En este momento, ambos grupos se encuentran asegurando el financiamiento del capital
accionario, el cual es condición necesaria para el inicio de las obras. Por tratarse de dos
transacciones independientes, el éxito de una no garantiza ni condiciona el éxito de la otra.
Estamos seguros de que el proceso de colocación de ambos fondos será exitoso. Sin embargo,
no se dará de la noche a la mañana y tomará el tiempo normal que este tipo de transacciones
exige. Lo anterior, está relacionado con el tipo de negocio, perfil del inversionista potencial,
visitas por parte de equipos de trabajo y los procesos de debida diligencia por parte de las
firmas interesadas. Se estima que tomará el resto del año cerrar el financiamiento para ambos
proyectos.
Las siguientes son las actividades ejecutadas en el 2014 por esos dos grupos (que no son nuestro
fondo de inversión, sino los futuros compradores de la tierra):
a. Cuentan con una Carta de intenciones firmada con una cadena hotelera de cinco
estrellas.
b. Tienen borradores de contratos finales para la operación del hotel de cinco estrellas.
c. Cuentan con un contrato con los abogados de Estados Unidos, quienes revisarán y
aprobarán el contrato de operación con la cadena hotelera cinco estrellas.
d. Han completado un estudio de mercado hotelero regional elaborado por la firma
HVS, empresa especializada en este tipo de estudios con oficinas en más de 15
países y un reconocido prestigio dentro del sector.
e. Terminaron un anteproyecto del hotel de playa elaborado por la firma de
arquitectos HKS.
f. Negociaron un crédito bancario que ya está pre-aprobado desde el 6 de junio del
2013 para el financiamiento de la construcción del hotel.
g. Se levantaron los planos de catastro de las concesiones del ICT para el sitio del hotel.
h. Existe un diseño preliminar del campo de golf.
i. Cuentan con un plan de mercadeo del nuevo producto residencial.
j. El desarrollador contrató a una empresa especializada en la venta de residencias de
lujo en Estados Unidos, la cual brindará apoyo para la venta de las unidades
residenciales.
k. Han culminado los modelos financieros validados por el operador del hotel cinco
estrellas y el desarrollador de las residencias para la venta.
l. Tanto el grupo desarrollador del hotel como el del producto residencial están en el
proceso de terminar de asegurar el capital necesario para sus respectivos
productos, a través de un banco de inversión en Estados Unidos. Para ese propósito
contrataron como asesor financiero a un banco de inversión basado en Nueva York.
Para administrar los recursos del desarrollo del hotel y del producto residencial, se inscribieron los
Fondos de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Aldesa Uno y Aldesa Dos, con el fin de canalizar
el capital necesario para fondear el hotel y el producto residencial.
Además, el mercado hotelero y de residencias de playa ha tenido un repunte a nivel global y
en particular en el mercado norteamericano, lo cual se documenta en estudios recientes
hechos por Jones Lang LaSalle y HVS.
Una vez realizado el cierre financiero, cada uno de los dos grupos formalizaría la compra de
tierra al FIDI MDB para hacer los desarrollos respectivos, ya sea en forma directa o bien por
medio de un nuevo fondo o vehículo creado al efecto.
Adicionalmente, es importante destacar que producto de negociaciones con los acreedores
del proyecto, se produjo una economía en el costo financiero por un monto de $ 5,393,012 que
ayudó a preservar los activos del Fondo. Así mismo, en diciembre del 2014, mediante un
comunicado de Hecho Relevante, la administración acordó reiniciar, a partir del 1 enero de
2015, el cobro de comisión de administración por un 0.25% anual del activo neto.
San José, enero 2015.