Dos líderes del sector se unen para lanzar en Italia el primer Modelo

COMUNICACIÓN3/2014DELAFEDERACIÓNHIPOTECARIAEUROPEA
Marzo2014
Dos líderes del sector se unen para lanzar en Italia el primer Modelo de
ValoraciónAutomática(AVM)enelmomentoenelquelosbancossesometen
alarevisióndelacalidaddesusactivosporpartedelBCE.
AndreaBiguzzi,
StrategyDirector,Hometrack&
LukeBrucato,AVMSales&MarketingManager,CRIF
Los Modelosde ValoraciónAutomática (AutomatedValuationModels–AVMs) aparecieronhace unos años en
varios países europeos donde, a día de hoy, bancos y otros participantes de los mercados hipotecarios e
inmobiliarioslosutilizanparavalorarcarterasinmobiliarias.EnaquellospaísesenlosquelosAVMsestánmuy
extendidos,éstosdesempeñanunafunciónclavetantoenelcálculodecapitalregulatorioydeprovisionescomo
en los mercados de capitales –en el contexto de los bonos de titulización hipotecaria (Residential Mortgage
BackedSecurities–RMBS)ydelasoperacionesconcoveredbondsͲ.
LosAVMssonunasolucióninnovadoraquepermitelaobtencióndeunvalorestimadoparacualquierinmueble
utilizando sofisticadas técnicas de modelos matemáticos de una forma autómata y, por tanto, totalmente
objetiva. En su formato másbásico, solo es necesarioque el usuario identifiqueun inmueble,normalmentea
través de su dirección u otra referencia única, y especificar la fecha de la valoración. No obstante, suele ser
beneficiosoañadirotrascaracterísticasdelinmueblequepuedanutilizarsecomoparámetro.
Los AVMs han ido consolidándose y su adopción, reconocimiento y madurez en Europa han ido creciendo. La
constituciónaprincipiosde2013delaEuropeanAVMAlliance,queaúnaalosprincipalesproveedoresdeAVMs
de Holanda, Noruega, Suiza y Reino Unido, es un ejemplo de esta evolución. Ahora, desde Italia viene una
novedadqueimplicaotroimportantepasoadelanteparaelsector.Aquí,CRIFyHometrack,ellíderdelmercado
en la Europa continental en el ámbito de la informacióncrediticia de bancos y el proveedor líder de servicios
AVMenReinoUnidoyAustralia,respectivamente,hanlanzadoelprimerAVMparainmueblesresidencialesde
Italia.
Esta asociación marca un importante hito, ya que combina el conocimiento del AVM de Hometrack con la
excelenciaanalíticaenlavaloracióninmobiliariadeCRIFysuimportantebasededatosdetasaciones,lamayor
deItalia,puesCRIFofrecevaloracionesamásde100bancosyentidadesfinancierasenItalia,siempreacorde
conlosmásrigurososestándaresdetasaciónreconocidosaescalainternacional.
LarecientementelanzadasolucióndeAVM,enlaqueparacadaestimacióndevalorinmobiliarioseincluyeun
Nivel de Confianza que expresa la exactitud estimada del resultado del AVM según los estándares
internacionalesalsector,proporcionavaloracionesdecarteraycapacidadesparalaelaboracióndemodelosde
riesgo sin precedentes para el sector bancario italiano. Se trata de una herramienta de gran valor para los
gestores de riesgos que necesitan controlar y actualizar con precisión el valor de mercado de las carteras
inmobiliariasparamitigarlosriesgoscrediticios,yhacerlocumpliendoconlanormativavigente.Tambiénpuede
utilizarse para identificar activos que necesitan un mayor nivel de revaloración; para limitar el fraude
hipotecario;ofrecerunindicadordelvalorparainversoresyconsumidoresoparaactualizarelvalordemercado
delcolateralsubyacenteenproductosdefinanciaciónestructurada,comolosRMBSoloscoveredbonds.
Traducciónalespañol:AsociaciónHipotecariaEspañola
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Los AVMs ofrecen una serie de ventajas con respecto a la metodología tradicional para la actualización de
carterasatravésdeíndices:
ƒ No requiere necesariamente como parámetro necesario una tasación previa y, por tanto, no arrastra
ningúnsesgo,fraudeuoptimismoexcesivoquepudieraderivarsedelastasacionesoriginales.
ƒ Portanto,tambiénescapazdevalorarinmueblescuandonoseconocenoperacionespreviasalaparte
quesolicitalavaloración,loquecompensalapérdidadedatosdelacarterahipotecaria.
ƒ De forma indiscutible, es más preciso y por tanto más fiable que la metodología tradicional de
actualización de carteras a través de índices. Así ha quedado demostrado de una forma simple y
científicaenvariaspruebasempíricasrealizadassobregrandesmuestrasdedatosextraídosdecarteras
inmobiliarias italianas, para los que se puede utilizar tanto el AVM como el sistema tradicional de
índicesparaactualizarelvaloryencuyocomportamientoseobservaunagrandiferencia.*
ƒ El AVM incluye un Nivel de Confianza para cada resultado de valoración, lo que proporciona a los
gestoresderiesgosunaindicacióndeprecisiónindividualporinmueblesypermiteobtenerunamayor
granularidadensusmodelos,algoimposiblehastalafecha.ElNiveldeConfianzatambiénconstituyela
base para el tratamiento que dan las agencias de rating a los AVMs, que normalmente dan como
resultadohaircutsmuchomásbajosquelosaplicadosalaindexación.
En el momento en el que los bancos europeos se están sometiendo a la revisión de la calidad de sus activos
(AssetQualityReview)porpartedelBCE,esfundamentallaformaenlaquelosbancoscontrolanelvalordelos
activosinmobiliariosquerespaldansuscarterashipotecarias.LaAutoridadBancariaEuropea(EuropeanBanking
AuthorityͲEBA)hasidomuyclaraaesterespectoensus“Recomendacionessobrelarevisióndelacalidaddelos
activos,AnexoII–Buenasprácticasparaacometerlarevisióndelacalidaddelosactivos”,enlasqueindicaque
lasautoridadesdeberán“valorarcómolasentidadesdecréditoevalúan,gestionanycontrolanelcolateraly(…)
valoranlasherramientasestadísticasdeactualizaciónparalosactivosinmobiliariosdemenortamaño”.EnItalia,
losbeneficiosquepuedeaportarelAVMsoninclusomásrelevantes,yaqueelsectorbancariodeItaliaseestá
recuperando de una inspección regulatoria, particularmente sancionadora, que realizó el Banco de Italia el
pasadoañosobrelospréstamosmorososyelvalordesuscolaterales,loscualessevieronreducidosenmásde3
MMde€paracompensarlosmétodosdeficientesdetasaciónyactualización.
En este contexto, los AVMs representan la técnica más innovadora y fiable para obtener una estimación con
baseestadísticadelvalordemercadoy,porello,cadavezsonmáslosbancos,supervisoresdetodaEuropay
agencias de rating que están adoptándolos. Con los AVMs se completa la oferta de CRIF en servicios
inmobiliarios, la cual va desde las tasaciones totales Ͳtanto de inmuebles residenciales como comerciales con
inspecciónocularinternayexternaͲ,hastalasactualizacionesdeltotaldelacarterahipotecaria.
ElacuerdodeCRIFconHometracksecentrainicialmenteenlaprovisióndeAVMsparalaactualizaciónperiódica
decarterasdeinmueblesresidencialesenItaliaapartirdefebrerode2014.Posteriormente,CRIFyHometrack
tienenintencióndedesarrollarycomercializarconjuntamenteserviciosAVMenotrospaíseseuropeos.
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PuedenobtenerselosinformesyanálisisdetalladosbajopeticiónaCRIF
Traducciónalespañol:AsociaciónHipotecariaEspañola
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