La crisis ha transformado el sector inmobiliario

08/06/2016
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V.PUB.: 2.606
NOTICIAS DE AGUIRRE NEWMAN
La crisis h a t r a n s f o r m a d o el
sector i n m o b i l i a r i o
Si h a y u n s e c t o r q u e se h a t r a n s f o r m a d o e n E s p a ñ a es e l
r i o d o n d e los v e r d a d e r o s p r o t a g o n i s t a s s o n los i n v e r s o r e s
i n m o b i l i a r i o . Así de r o t u n d o se m o s t r ó José Carlos García de
i n t e r n a c i o n a l e s , con e l p a p e l p r i n c i p a l d e l a s S O C I M I s " . J o s é
Q u e v e d o , director ejecutivo d e ICEX-Invest in Spain, q u e des-
M a r í a Á l v a r e z , p r e s i d e n t e de CESINE G r u p o Editorial y direc-
t a c ó " e l a t r a c t i v o q u e t i e n e a h o r a n u e s t r o p a í s p a r a los i n v e r -
t o r d e M e t r o s 2 d e s t a c ó e l i n t e r e s a n t e m o m e n t o e n q u e se
sores i n t e r n a c i o n a l e s " . S e g ú n r e l a t ó , el m e r c a d o ha p a s a d o
e n c u e n t r a e l s e c t o r i n m o b i l i a r i o ; y J o s é Luis G a r c í a - M a n s o ,
" d e e s t a r p r o t a g o n i z a d o a n t e s d e l a crisis p o r
promotoras,
constructoras y a s e g u r a d o r a s nacionales, a un nuevo escena-
E
socio d e R e a l E s t a t e d e P é r e z - H o r c a se r e f i r i ó a l a i m p o r t a n cia d e u n m e r c a d o t r a n s p a r e n t e y s e g u r o .
zyxwvutsrqponmlkjihgfedcbaZYXWVUT
l inmobiliario es un sector muy relevante para la eco- valor añadido como los servicers y los fondos de inversión
nomía española y para el ICEX por la atracción de internacionales". A su juicio, en la transformación, moderniinversión
extranjera que supone para nuestra nación. zación y apertura de este mercado a la inversión internacional
zyxwvutsrqponmlkjihgfedcbaZYXWVUTSRQPONMLKJIHGFEDCBA
De ello se mostró plenamente convencido José Carlos García han jugado un papel muy importante las reformas que se han
de Quevedo, quien expuso su punto de vista sobre España venido emprendiendo y la evolución propia de la economía
como uno de los países más apetecibles para los inversores española. "Entre los factores decisivos figura la reforma del
internacionales. Este experto, que acumula una extensa carre- sistema financiero y entre los actores claves la SAREB, que ha
ra en la administración pública, aseguró que si algún segmen- dinamizado el mercado, y las SOCIMIs". En cuanto a las
to económico se ha transformado y evolucionado en los últi- inversiones internacionales que han puesto su mira en el merHace diez años, la construcción cado español. García de Quevedo mencionó como países de
mos ejercicios ha sido éste. " zyxwvutsrqponmlkjihgfedcbaZYXWVUTSRQPONMLKJIHGFEDCBA
pesaba en España un 11,6% del PIB y, como consecuencia de procedencia más activos a Estados Unidos, Reino Unido y
la crisis, se ha estabilizado en torno a un porcentaje del 5,5%, Francia, aunque también citó a los inversores procedentes del
una cifra más acorde y alineada con el conjunto de la Unión Golfo, Asia y Latinoamérica.
Europea y otros países de nuestro entorno como Francia y
Alemania".
MOMENTO POSITIVO
Por otra parte, hizo un repaso del marco actual, en el que José M. Álvarez señaló que en 2015 el sector inmobiliario
"hemos pasado de un mercado protagonizado por las promo- español recibió 15.000 millones de euros de inversión, destatoras, constructoras y aseguradoras nacionales a un nuevo có el "positivo momento" del mercado, y aseguró que "existe
escenario donde los verdaderos protagonistas son los inver- gran interés internacional por invertir en España". Y José
sores internacionales, con un destacado protagonismo de las Luis García-Manso recordó "la burbuja, la crisis y las incerSOCIMIs -que suman entre el 50% y el 75% de las operacio- tidumbres vividas "y destacó como dieron paso "desde medianes de inversión de los últimos años- y otros operadores de dos de 2013, a una reactividad del mercado inmobiliario".
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V.PUB.: 2.523
NOTICIAS DE AGUIRRE NEWMAN
Primera mesa. De izq. a dcha.:zyxwvutsrqponmlkjihgfedcbaZYXWVUTSRQPONMLKJIHGFEDCBA
Antonio Fernández, de Armabex, Ignacio Menéndez-Morán, de Grupo BC, Alexandre Fernandes, de Sonae
Sierra, Pablo Méndez, de Aguirre Newman, y Fernando Diez Barba, de Impuestalia. zyxwvutsrqponmlkjihgfedcbaZYWVUTSRPONMLJIHGFEDCBA
Pablo
Méndez
Director de Negocio de Inversiones
de Aguirre
Newman
En los primeros meses del 2016 ha sez de producto de calidad y volumen,
habido una disminución del dinamismo presión de la demanda y contracción
del mercado de inversión inmobiliaria, de rentabilidades en activos prime y
segúnzyxwvutsrqponmlkjihgfedcbaZYXWVUTSRQPONMLKJIHGFEDCBA
Pablo Méndez, director de necesidad de regeneración de parques
Negocio de Inversiones de Aguirre logisticos". En los dos últimos años se
Newman. El directivo explicó que el ha transaccionado el 25% del parque
pasado año " zyxwvutsrqponmlkjihgfedcbaZYXWVUTSRQPONMLKJIHGFEDCBA
se habló mucho de las logístico de Madrid. En retail hight
expectativas macroeconómicas
positi- street hay "escasez de producto, con
vas, del gran interés de los inversores, asunción de mayor riesgo, estabilizae interés en
con un ajuste de rentas y precios, y de ción de rentabilidades
España como principal destino para la calles adyacentes a ejes tradicionales".
inversión extranjera".
Y destacó la En 2015 se han combinado las rentas
existencia de un exceso de liquidez en más altas con las mayores rentabilidael mercado, con la presencia de las des. En centros comerciales " h a y comde yields y se
SOCIMIs, inversores institucionales, presión generalizada
etc. Incluyendo la operación de Testa, consolidará la tendencia de centros
regionales".
"e/ volumen de inversión en 2015 fue comerciales
mayor que en 2007"y "el nivel de apa- En hoteles urbanos existe "un alto intelancamiento del 10% se situó muy por rés en destinos prime y un incremento
de destinos secundarios, en vacacional
debajo del 70% de hace ocho años".
En cuanto a las perspectivas, en ofici- continuará siendo el motor del mercanas "se está produciendo un crecimien- do de inversión y se estabilizan las rento de rentas para este año y de forma tabilidades". Y en suelo residencial,
exponencial en 2017, y seguirá siendo Méndez resaltó "una irrupción en el
uno de los segmentos más dinámicos y mercado de la vivienda en alquiler
atractivos". En los últimos dos años se como inversión"; en promoción "/a lleha transaccionado el 15% del stock gada de los fondos de inversión" y "un
promotoras".
zyxwvutsrqponmlkjihgfedc
total. En industrial logístico, "hay esca- regreso a las grandes
ESCASEZ DE P R O D U C T O S DE CALIDAD
El actual será un año con fuerte actividad de inversión, aunque
algo más baja que en 2015 "por la dificultad de encontrar productos de calidad", ajuicio de Alexander Fernandes, responsable de asset management en España y Portugal de Sonae Sierra,
que moderó la primera mesa sobre perspectivas de la inversión
inmobiliaria y los retos para el inversor en 2016. Según dijo, en
España la inversión ha aumentado más de un 30% en 2015 con
respecto al año anterior, "muy por encima de la media de los últimos ejercicios", lo que representa 22.000 millones de inversión.
Además, "las condiciones de financiación han mejorado, hay
más disponibilidad y los costes son menores".
Alexandre Fernandes, responsable de asset management
de Sonae Sierra.
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Antonio
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V.PUB.: 2.573
Fernández
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Presidente
de Armabex
En los últimos años las SOCIMIs han carácter público, ya que las que había
registrado la aparición de nuevoszyxwvutsrqponmlkjihgfedcbaZYXWVUTSRQPONMLKJIHGFEDCBA
pla- hasta ahora eran de carácter privatiyers, como apuntózyxwvutsrqponmlkjihgfedcbaZYXWVUTSRQPONMLKJIHGFEDCBA
Antonio Fernández, vo". Por otra parte, explicó que "existe
presidente de Armabex, una firma que una necesidad de crear producto " y que
asesora sobre el proceso de constitución se ha detectado una oferta de conocide estas entidades y su posterior incor- miento y talento para asesorar a los
poración al Mercado
Alternativo inversores internacionales en nuestro
Bursátil (MAB). "Durante nuestra tra- país, ayudándoles a gestionar carteras
yectoria hemos encontrado
SOCIMIs altamente especializadas.
altamente especializadas y con grandes Sobre su firma, Fernández señaló que
gestores, cuyo factor determinante de Armabex solicitó la incorporación al
constitución había sido el fiscal, pero MAB de la primera SOCIMI en España
y hasta abril de 2016 ya había incorpoesto ha ido cambiando".
Hizo un repaso de las denominadas rado 6 de las 14 que había en el mercaSOCIMIs beta, "que quieren capturar el do en ese momento. Su tarea comienza
crecimiento económico del país " y que apoyando a los promotores y explicán"donde mejor se representan es en el doles los requisitos básicos que deben
sector de las oficinas y en capitales cumplir para optar a su régimen especomo Madrid y Barcelona". Y señaló cial de tributación y su posterior incorque, por otra parte, se están empezando poración al MAB, ayudándoles a maxia detectar también las alfa, que son mizar las ventajas.
"altamente especializadas y entre las Según Fernández, ahora trabajan con
que destacan, por ejemplo, las que cap- "la que va a ser la SOCIMI más importuran el beneficio del segundo compo- tante de España que cotiza en el MAB y
nente del PIB españo: el turismo y los que se sitúa segunda o tercera en capihoteles". En tercer lugar, habló de otras talización, por encima de 2.300 milloSOCIMIs "que vamos a llamar de nes de euros en centros comerciales ".
Fernando Diez Barba
Director de la oficina de Málaga de Impuestalia
zyxwvutsrqponmlkjihgfedcbaZYXWVUTSRQPONMLKJIHGFEDCBA
Ahorrar impuestos relacionados con los
activos inmobiliarios es un objetivo
sumamente deseable para cualquier
inversor, un fin al que contribuye
Impuestalia, como aseguró Fernando
Diez Barba, director de la oficina de
Málaga de esta joven empresa. El experto explicó las claves de la optimización
impositiva y aportó algunas recomendaciones para los grandes inversores y propietarios. También expuso varios casos
de éxito en diversas provincias y distintas tipologías de inmuebles, en los que
se ha llegado a ahorrar 77.000 euros
anuales y devoluciones de 509.000
euros. Según destacó, Impuestalia
cuenta con más de ocho años de experiencia en el mundo de la consultoría y
amplios conocimientos del mercado
inmobiliario.
"Tenemos
cobertura
nacional con seis sedes principales y
llevamos más de cuatro años especializados en la gestión catastral
para
empresas". La firma cuenta con "más de
200 técnicos, 12.000 referencias catastrales estudiadas, 105 millones de euros
de reducciones en los valores catastrales y un 95% de éxito en expedientes
resueltos en reclamaciones al servicio
catastral".
Diez Barba detalló la actuación de la
compañía: "realizamos un estudio inicial de los valores catastrales; presentamos un informe de su razonabilidad y
una propuesta para la optimización de
la fiscalidad de los inmuebles que consideramos convenientes". Y una vez aceptada la propuesta, "realizamos la totalidad de las gestiones técnicas y jurídicas,
incluida la solicitud de devolución de
ingresos, e informamos de forma periódica". Sus honorarios sólo se devengan
cuando se concreta la optimización
impositiva
(disminución
factura
fiscal/retroceso pago indebido). "En una
de cada tres referencias
encontramos
una causa de reclamación; conseguimos
el 95% de éxito en nuestras solicitudes
al servicio catastral por IBIy el 80% en
las realizadas a la Administración por
ITP; y obtenemos el 19% de reducción
impositiva del valor medio por IBT\ El
directivo aseguró que "la revisión de los
valores catastrales es fundamental para
las organizaciones y les permite disponer de mayores recursos".
08/06/2016
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52
AREA (cm2): 554,6
OCUPACIÓN: 89%
Ignacio Menénd&Z-Morán
V.PUB.: 2.612
Director Comercial y de Desarrollo
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de Negocio del Grupo BC
zyxwvutsrqponmlkjihgfe
Realizar una evaluación global y la valoración ". Con toda esta informacorrecta de la cartera de activos es un ción, "la decisión de negocio la tienen
requisito imprescindible en cualquier el vendedor y el inversor y, apoyando a
ambos, el consultor
inmobiliario".
operación de compra-venta, a juicio de zyxwvutsrqponmlkjihgfedcbaZYXWVUTSRQPONMLKJIHGF
Ignacio Menéndez-Morán, director Otra apuesta fundamental en este procomercial y de desarrollo de negocio ceso viene constituida por los equipos
del Grupo BC, que explicó las claves de trabajo (jurídicos, económicos,
de la regularización de las carteras administrativos y técnicos). "La clave
inmobiliarias en fondos yzyxwvutsrqponmlkjihgfedcbaZYXWVUTSRQPONMLKJIHGFEDCBA
SOCIMls en esta labor es la externalización de
los servicios, fundamentalmente
por
para su posterior comercialización.
En este proceso "vendedores y compra- una cuestión de costes y por tener
dores deben jugar en defensa de un expertise adquirido a lo largo del traúnico interés: el éxito de la operación". bajo".
Y para ello, se ha de determinar "la Entre los elementos decisivos del éxito
tipología de los activos
inmobiliarios del proceso está también la gestión de
(suelo, promoción en curso, residen- la coordinación operativa, con procesos
cial, industrial...),
su situación,
los como "los cambios de titularidad, la
costes asociados (abogados,
procura- gestión de los títulos de propiedad y los
dores, tasas regístrales, de gestión...), cambios catastrales".
A ello se le
el mantenimiento y los gastos de admi- suman "los pagos recurrentes,
como
nistración y
comercialización".
IBI, tasas y comunidad", la continuidad
La clave es "evaluar de forma global, y de tareas como "construcción, limpieno aleatoria, los activos que se van a za, cerrajería, etc."', y otros aspectos
adquirir". En ello, juegan un papel fun- como "certificaciones energéticas
y
damental "e/ archivo documental, la cédulas de habitabilidadEn
conjuninformación registral actualizada, la to, '7a correcta selección de proveedorevisión física, la información técnica y res es una cuestión
fundamental".
czyxwvutsrqponmlkjihgfedcbaZYXWVUTSRQPONMLKJIHGFEDCBA
\
Sergio Espadero:
Ignacio Menéndez-Morán:
"Los fondos inmobiliarios
"Realizar una evaluación
han cambiado
global de activos es
imprescindible en cualquier sustancialmente el mercado
y lo han dinamizado"
operación de compra-venta"
V
5 2 • MAYO. 16 M E T R O S 2
)
08/06/2016
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53
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Sergio
OCUPACIÓN: 82,7%
V.PUB.: 2.506
Espadero
Director de Advisory
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Services de Gesvalt
zyxwvutsrqponmlkjihgfedc
Los fondos inmobiliarios han cambiado sector; y conllevan una permanencia y
el mercado y, sobre todo, lo han dina- una apuesta a medio y largo plazo".
mizado, según expuso en su interven- Entre las consecuencias positivas del
ciónzyxwvutsrqponmlkjihgfedcbaZYXWVUTSRQPONMLKJIHGFEDCBA
Sergio Espadero, director dezyxwvutsrqponmlkjihgfedcbaZYXWVUTSRQPONMLKJIHGFEDCBA
advi- protagonismo de los fondos, expuso
sory services de Gesvalt. Este experto "una dinamización del suelo", así como
recordó cómo "antes el sector promotor "una cadena de valor completa" y "una
se encontraba en manos de entidades apertura a las decisiones que se toman
financieras, con lo que resultaba un según mercado".
mercado cerrado al negocio", mientras El nuevo panorama arroja un sector más
que ahora el panorama se ha abierto y profesionalizado, con rigor en las decihan aumentado las búsquedas de opor- siones y un impulso para los promotores
tunidades. "Los nuevos inversores se a medio plazo. "Antes el promotor era
centran en el negocio real, en la renta- una figura denostada; y ahora, ante la
bilidad, en el interés y en el análisis con aparición de fondos inmobiliarios, los
rigor y profesionalidad". Esto ha permi- mismos promotores son el compañero
tido que el sector "vuelva a caminar" y ideal para los fondos ante las entidades
busque su senda "de una manera inde- financieras; son depositarios de know
how y gestores solventes". En estos
pendiente".
Espadero se mostró convencido de que momentos, podemos decir que "hay un
los fondos "permiten una detección de reparto coherente de responsabilidades
oportunidades multi-segmento y multi- entre todos los agentes".
Daniel Gálvez
Responsable
de Real Estate Asset Management
Los fondos internacionales están entrando
en nuevos segmentos, según se desprende
de la intervención de Daniel Gálvez, responsable
de
Real
Estate
Asset
Management de Deutsche Bank, que
aportó la visión de un inversor extranjero
sobre los retos y las oportunidades del
mercado inmobiliario español. El directivo comenzó indicando que "tenemos
vocación de permanencia" y "gestionamos fondos lanzados, básicamente, en
Alemania", aunque añadió que también
cuentan con ellos en "otros países como
Inglaterra o Italia".
Ajuicio de Gálvez, el exceso de liquidez
está llevando a los fondos a una mayor
flexibilidad y a buscar diversos tipos de
productos. "Antes era raro que entráramos en centros comerciales, pero ahora
EMPUJE DE LAS SOCIMIS
Alejandro Osma, socio de real estáte de Pérez-Llorca, fue el
encargado de moderar la segunda mesa redonda de la jornada, que
se centró en la rentabilidad actual del mercado inmobiliario y el
análisis de las inversiones de fondos, SOCIMIs y family offices.
Entre sus reflexiones, el directivo recordó que durante el pasado
año "las SOCIMIS jugaron un papel fundamental en el sector
inmobiliario españoF. En concreto, apuntó que un 40% de la
inversión total que se produjo provino de ellas. Además, destacó
que progresivamente "se ha ido ampliando el abanico de activos
en los que invierten", entre los que se encuentran hoteles, residencial, parques logisticos, retail e, incluso, estaciones de servicio.
de Deutsche
Bank
hemos potenciado mucho este segmento y
entre Portugal y España ya tenemos seis".
"También estamos analizando -anuncióotro tipo de activos como los que forman
parte de concesiones administrativas; y,
además, hemos tratado de entrar en residencial, pero este tipo de promoción
requiere mucha estructura y lo hemos
dejado un poco de lado".
El directivo de Deutsche Bank explicó
que otra de sus actuaciones para dar salida al exceso de capital existente ha sido la
creación de una SOCIM1, "que estamos
gestionando en estos momentos". Y, finalmente, destacó la importancia de algunos
elementos como la "flexibilidad" para
seguir invirtiendo en el mercado y la
"especialización en la gestión de los activos que se compran". zyxwvutsrqponmlkjihgfedcbaZYXWVUTSRQPO
08/06/2016
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15.607 Edición:
Nacional
Audiencia: 62.200 Página:
54
AREA (cm2): 542,9
OCUPACIÓN: 87,1%
David Sánchez
V.PUB.: 2.580
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Director de Arcadis
Casal
Los consultores han pasado de ser proveedores de servicios a convertirse en
partners. Así de rotundo se mostró
David Sánchez Casal, director de
Arcadis, que centró su ponencia en el
benchmark y las últimas tendencias. En
primer lugar, aseguró que su firma se
encuentra en una situación privilegiada
para explicar "cómo los fondos, a la
hora de acometer los servicios de los
activos, nos han ido pidiendo que la
gestión fuera cada vez más especializada". Y se muestran progresivamente
"más proclives a la participación
de
expertise técnico para conocer mejor
los retos de los proyectos".
En el momento de hacer una due diligence, "cada vez se le ha dado más
importancia a llegar con los deberes
/
zyxwvutsrqponmlkjihgfed
hechos desde el punto de vista técnico,
para no encontrarse con ninguna sorpresazyxwvutsrqponmlkjihgfedcbaZYXWVUTSRQPONMLKJI
r". Y, en este proceso, la participación de los consultores se ha ido afianzando de manera progresiva. "Se va
dejando de lado la idea de simple proveedor de servicios para incorporarlos
como un partner; y se toma un papel
más activo, no solo a la hora de presentar un informe lleno de problemas,
sino para evaluar exactamente los riesgos y plantear cómo deben ser gestionados para que la transacción tenga
éxito".
Sánchez, se trata de un
En opinión dezyxwvutsrqponmlkjihgfedcbaZYXWVUTSRQ
proceso en el que "todos nos vamos
incorporando" y en el que los fondos
"demandan cada vez más sofisticación
zyxwvutsrqponmlkjihgfedcbaZYXWVUTSRQPONMLKJIHG
y exigencia a sus partners".
\
David Sánchez Casal:
"Las consultoras han
pasado de ser proveedores
de servicios a convertirse
en partners"
Javier Rodríguez-Heredia:
"La gestión activa y la
especialización son factores
imprescidibles para
conseguir el éxito "
V
Javier
Rodríguez-Heredia
La gestión activa y la especialización son
factores imprescindibles para el éxito de
cualquier operación. Así lo cree Javier
Rodríguez-Heredia, director de inversiones de Azora, que aportó claves sobre la
estrategia de inversión, la puesta en valor
y el reposicionamiento de activos.
Además, se refirió tanto a esta empresa
como a uno de sus vehículos de inversión,
Hispania.
En un primer momento, hizo mención al
funcionamiento de Azora, que "fundamentalmente emprende negocios inmobiliarios y los gestiona; identifica una oportunidad, la diseña y busca el capital más
apropiado". "Desde 2004 -puntualizóhemos venido creciendo en tamaño y
ahora somos más de 60 profesionales en
el área pura de asset management, que es
la que gestiona las decisiones de inversión y estratégicas". En estos momentos,
la empresa se ocupa de más de 12.000
viviendas de alquiler y de diversas resi-
Director de Inversiones
de Azora
dencias de estudiantes. "Cuando en 2004
saltamos al mercado, en plena burbuja
inmobiliaria, nos enfocamos en vivienda
protegida; y a lo largo de nuestro camino
hemos ido buscando nichos donde pudiéramos
aportar
valor
añadido.
Posteriormente, dimos el salto al mercado de oficinas fuera de España y nos
situamos en Polonia". Continuó señalando que "en 2011 dimos otro salto hacia un
fondo hotelero"; y "al final hemos terminado con cuatro plataformas diferentes:
residencial, hotelero, oficinas y residencias de estudiantes".
El último vehículo de inversión que lanzó
Azora, a mediados de 2014, fue
Hispania. "Con él nos dirigimos al sector
hotelero, ya que hemos visto una gran
oportunidad en este segmento turístico.
Nos hemos enfocado en vacacional, con
establecimientos ubicados fundamentalmente en Canarias y estamos consiguiendo crecimientos del 20% en los ingresos".