Versión 1.4 - Argentarium

SE VENDE
SE ALQUILA
SE ALQUILA
SE ALQUILA
SE VENDE
{gpv}
GUÍA PARA LA PRIMERA VIVIENDA
Versión 1.4
2
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
Manuel y Melissa
Analistas
& Economistas
Abogados
{gpv}
Banqueros
Fiduciarias
GUÍA PARA
LA PRIMERA VIVIENDA
Constructores
& Promotores
Agrimensores
& Tasadores
3
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
Contenido
I ntr o - ¿Q u é enco ntrar á s en e s ta G uía?
04
Agradecimiento s 05
co lab o rad o re s 06
N ue s tr o s patr o cinad o re s 07
1 Un caso de estudio:
1.1 La historia de Manuel y Melissa
1. 2
A p o rtan lo s eco n o mi s ta s y financi s ta s 1.2.1
1.2.2
1.2.3
1.2.4
Alínea tus objetivos | Juan Camilo González
Espera el tiempo correcto | Luis Veras
Cada centavo cuenta | Javier León
Todo tiene su lado bueno y su lado malo | H. Vásquez
1.3 A p o rtan lo s co n s tructo re s y pr o m oto re s 1.3.1
1.3.2
1.3.3
1.3.4
10 cosas que debes tener en cuenta | E. Martínez
Evaluando posibilidades | Fermín Acosta
La inflación a tu favor | Héctor Bretón
El momento de comprar | Emil Montás
2 La compra de tu vivienda
2.1
2.2
2.3
Claves para el contrato de compra | Marielle Garrigó
¡Sin agrimensores nada! | Cecilio Santana
Revisa bien tus papeles | Héctor Alies
3 Rol de las fiduciarias, el encaje legal
y bono de la primera vivienda
3.1
3.2
¿Qué es una fiduciaria? | Andrés Rivas
Garantía de compra | Gustavo Vergara
08
24
25
29
36
38
40
41
47
50
54
58
59
63
70
75
76
83
3.3
3.4
Bono de vivienda de bajo costo | Germania Montás
El maravilloso 8x20
4Financiamiento
4.1
A nte s de to mar tu pr é s tam o 95
4.1.1 Licencia para deber
4.1.2 Crédito responsable
4.1.3 Construye tu historial de crédito | Gustavo Zuluaga
4. 2 4.2.1
4.2.2
4.2.3
4.2.4
88
92
L a s o licitud de tu pr é s tam o 96
102
107
111
Proceso del préstamo hipotecario | Irlonca Tavárez
A ojo de buen banquero | Robinson Portorreal
Evaluación de préstamo | Susana Reid
El valor de la propiedad | Carlos C. García Mena
112
116
120
124
4.3
L a neg o ciaci ó n de tu pr é s tam o
128
4.3.1
4.3.2
4.3.3
4.3.4
4.3.5
4.3.6
Préstamos para ingenuos 101
El futuro hipotecado
¿Cómo estructuramos tu préstamo? | Yolanda Guzmán
La tasas de interés | Jacqueline Mora
Protegiendo tu inversión | Ernesto Santos
Top 8 de los contratos hipotecarios | J. C. Muñoz
5 Comparador de préstamos hipotecarios 129
131
135
138
142
146
148
4
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
Todos los “PRIMEROS”, son memorables: El primer carro, primera
novia o novio, primer viaje, etc... Siendo nuestra primera vivienda
uno de los más gratificantes. Sin embargo, esta agradable sensación
de tener nuestro primer techo, se puede convertir con facilidad en
una pesadilla si no tomamos en cuenta ciertos detalles. Esta guía
recopila el punto de vista de los más destacados profesionales en
el ámbito inmobiliario. Sus consejos y recomendaciones señalan
los puntos claves que todos debemos analizar en el momento que
decidimos adquirir nuestro primer techo. Hemos organizado este
compendio alrededor de la historia de una joven pareja que se
empieza a embarcar en su primera vivienda, una situación con la que
muchos de nosotros nos podemos identificar y que estos expertos
en la materia tienen para aconsejarnos.
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
Agradecimientos
Esta Guía existe gracias a la generosidad y la desinteresada colaboración
Los patrocinadores de la GPV, cada uno de ellos, aceptaron su participa-
de sus 24 autores individuales, que sacaron tiempo de sus apretadas
ción en esta iniciativa de educación financiera, sin condicionamientos,
agendas para aportar sus más de 500 años de experiencia acumulada.
titubeos ni exigencias, depositando su confianza en nuestras ideas y
Cada uno de ellos, inmediatamente, acogió el reto de ser parte de este
buena voluntad. Sinceramente, ¡gracias!
proyecto, y todos supieron valorar su importancia y necesidad en la
En la parte editorial contamos con el apoyo de Annet Cárdenas, quien
realidad del mercado dominicano.
quiso colaborar con nosotros desinteresadamente, y a quien le debemos
Por eso, nuestro agradecimiento va a Juan Camilo González (desde
buena parte de la calidad mostrada en este producto.
Accendo Finanzas en Colombia), Luis Veras (nuestro CFA); mis
Nicole Mateo y Melissa Morales, del equipo de Argentarium, fueron las
economistas de cabecera, Javier León, Harold Vásquez y Jacqueline
facilitadoras de la logística de la GPV, nada sencillo, tratándose de 24
Mora; los expertos del negocio, Elizabeth Martínez y Mélido Marte; los
colaboradores, 16 patrocinadores y 6 proveedores distintos, que hicieron
presidentes Fermín Acosta y Héctor Bretón; Emil Montás; mi barra de
posible un producto de calidad en tiempo récord.
abogados de lujo, Marielle Garrigó, Héctor Alies y Julio César Muñoz; los
Finalmente, a Anceli Peguero y Álvaro Chan, los talentosos fundadores
expertos fiduciarios, Andrés Rivas y Gustavo Vergara; mis banqueros de
de Otaku Media, les debemos el diseño y la línea gráfica de la Guía de la
referencia, Susana Reid, Gustavo Zuluaga, Irlonca Tavárez y Robinson
Primera Vivienda. Ojalá que el lector esté de acuerdo conmigo en que
Portorreal y, finalmente, los profesionales de primera línea en sus áreas,
esta forma, atractiva, moderna y ágil, es la que invita a conocer, página
Cecilio Santana, Germania Montás, Carlos García y Ernesto Santos.
por página, la historia verídica de Manuel y Melissa.
Agradecimientos
5
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
gracia s
a
nue s tro s
{ cola b oradore s }
JUAN Camilo
González
Luis Veras,
CFA
Javier
León
Harold
Vásquez
Elizabeth
Martínez
FERMíN
acosta
HéCTOR
Bretón
Emil
Montás
marielle
garrigó
cecilio
santana
Héctor
Alies
andrés
rivas
gustavo
vergara
germania
montás
gustavo
zuluaga
irlonca
tavárez
Robinson
portorreal
Susana
reid
carlos c.
garcía mena
Yolanda
guzmán
Jacqueline
mora
Ernesto
santos
Julio césar
Muñoz
6
7
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
gracia s
a
nue s tro s
{ patrocinadore s }
1.1
8
PROMOTORES
CORREDORES
CONSTRUCTORES
ANALISTAS
la
LA COMPRA
DE TU VIVIENDA
VENTAJAS
FIDECOMISO
PARA COMPRA.
AGRIMENSORES
Y TÍTULOS
PROCESOS E
INTERACCIÓN
FIDECOMISOS
REGÍMENES
DE CONDOMINIOS
BONO VIVIENDAS
ECONÓMICAS
ANTES
DE TOMAR
TU PRÉSTAMO
LA SOLICITUD
DE TU PRÉSTAMO
un ca s o de e s tudio por argentarium
LA NEGOCIACIÓN
DE TU PRÉSTAMO
¿QUÉ
DECIDIR?
LICENCIA
PARA DEBER.
CRÉDITO
RESPONSABLE.
PREPARACIÓN
PARA UN
PRÉSTAMO.
de
Manuel
& Melissa
EL ROL DE LAS
FIDUCIARIAS
COMPRA Y VENTA
h i s t o ria
SE ALQUILA
SE VENDE
9
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
Acompañemos a eSTA PAREJA por LAS PREGUNTAS QUE
ELLOS HACEN A LOS EXPERTOS QUE SABEN LOS PASOS A TOMAR
CUANDO SE DECIDE COMPRAR O ALQUILAR.
T
arde un sábado en la noche, Melissa me
escribió al celular: “¡Jefe!”, y me mandó
una foto del anillo de compromiso que su novio
Manuel le acababa de obsequiar. Con los dos
me unía una relación profesional y de amistad
de muchos años, y celebré aquel compromiso
como el mío.
Ambos jóvenes profesionales son bien
maduros, y tienen claras sus metas individuales y compartidas. Una de ellas, me contó
Melissa cuando llegó a la oficina el lunes, es su
primer hogar.
Esa primera vivienda sería la más grande
inversión de sus vidas, y desde ya habían decidido organizarse para hacerla de la mejor
manera posible.
“¿Están pensando alquilar o comprar?”,
le pregunté, para ver por dónde iban los
planes de los tórtolos.
“Manuel está decidido a comprar, pero yo
no estoy tan segura... Pienso que debemos
explorar las diferentes opciones. ¿Tú qué
opinas, Alejandro?”.
LentAMENTE se llega más lejos
Aunque el proceso de adquirir un primer
hogar es sencillo, no deja de ser nuevo para la
mayoría de las jóvenes parejas, y requiere una
planificación, preparación y acciones previas
que deben sopesarse y ejecutarse con tiempo.
Hacerlo de forma improvisada, por los
montos en riesgo, puede ser devastador.
“Yo pienso que Manuel no debe cerrarse a la
posibilidad de alquilar... Es una opción más
que debe evaluarse, igual que la de comprar
una vivienda.”
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
Melissa asintió.
“Luego nos sentamos a revisar los números
de alquilar versus comprar, pero en este
momento tan inicial, toca estar abierto a todo”,
le comenté a mi querida compañera de trabajo.
“Recuerden algo: Así de importante como
es la decisión que tomarán ahora, deben
saber también que no está predeterminada ni
grabada en piedra.”
hemos pensando comprar ‘en planos’ un
pequeño apartamento”, me adelantó Melissa.
“Para que nos dé tiempo a acumular un buen
inicial, y podamos comenzar debiendo la
menor cantidad posible.”
“¡Excelente! Y recuerden que de tomar esa
ruta, deben evaluar la mayor cantidad de proyectos, para conocer el historial y solvencia de
los constructores, el perfil de los otros compra“¿A qué te refieres, Alejandro?”
dores y del área donde vivirían.”
“Que no necesariamente esa vivienda con la
Melissa sonrió. “Estamos en eso. Algo que
que ustedes inaugurarán su matrimonio será
la misma, ni en el mediano, ni en el largo plazo. me preocupa es la distancia, pues aunque las
Consideren comenzar pequeño y crecer poco a oportunidades más económicas están en las
poco.”
afueras de la ciudad, tenemos que pensar en el
“Por ejemplo: El cuando ustedes se casen o
costo de transporte para ambos... E incluso en
comiencen a vivir juntos determinará la necela misma seguridad, que sólo se complica cada
sidad de su primera vivienda. ¿Será que pueden
vez más.”
darse un tiempo, para poder irse preparando,
Primeros pasos
y mejorar en términos personales y financie“Ya veo, y me alegra mucho que ustedes se
ros?”, pregunté.
están dando tiempo para tomar su decisión.
“Es una posibilidad, claro que sí. Incluso,
10
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
Aprovechen este período para tomar estas
cinco acciones en lo financiero.”
“Primero: Melissa, aún sin casarse, vayan
planificando sus finanzas conjuntamente.
Comprométanse con un presupuesto básico,
por lo menos para lograr su primer ahorro programado en común.”
“Segundo: Aunque luego revisaremos cuánto
pueden invertir en una primera vivienda (si es
que deciden comprar), presupuesten desde ya,
un ahorro del 40% de sus ingresos conjuntos
para ‘engordar’ la cuenta del inicial, y también
para los gastos que vendrán de su eventual
mudanza.”
“¿No es mucho 40%, Alejandro?”
“Quizás. Pero como viven con sus padres,
oblíguense a ese ahorro. En cualquier caso,
guarden lo más que puedan ahora... y luego un
poco más. ¡Ya verás lo conveniente que será
posteriormente!”
“Tercero: Asegúrense de que esos fondos se
depositen en una cuenta de ahorro programada que ofrecen muchas entidades.
A mayor monto, mayor tasa de interés. Con
cada RD$10,000 que acumulen, maximícen-
PROMOTORES
CORREDORES
CONSTRUCTORES
LA COMPRA
DE TU VIVIENDA
COMPRA Y VENTA
EL ROL DE LAS
FIDUCIARIAS
VENTAJAS
FIDECOMISO
PARA COMPRA.
AGRIMENSORES
Y TÍTULOS
PROCESOS E
INTERACCIÓN
FIDECOMISOS
REGÍMENES
DE CONDOMINIOS
BONO VIVIENDAS
ECONÓMICAS
lo, abriendo un depósito a plazo fijo con tasas
hasta dos y tres veces mayores que las cuentas
de ahorro. ¿OK?”
“Perfecto. ¿Y es tan importante depositarlo
en una única cuenta de ahorro?”
“Sí, Melissa. Luego, cuando el banco o la asociación vaya a evaluar su capacidad de pago,
podrá constatar que así como fueron disciplinados en su ahorro, podrán serlo también en el
pago de su hipoteca.”
“Cuarto: ¿Manuel y tú han revisado su
historial de crédito recientemente?”
ANTES
DE TOMAR
TU PRÉSTAMO
LA SOLICITUD
DE TU PRÉSTAMO
LA NEGOCIACIÓN
DE TU PRÉSTAMO
11
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
Sonrojada y bajando la mirada, Melissa me
confesó: “Siéndote sincera, no. Me da vergüenza hablar de eso en particular... Tiempo
atrás tuve un problemita con una tarjeta de
crédito que no le he contado.”
“¡Pues piérdela! La vergüenza, quiero decir.
Así como se intercambian pruebas de laboratorio, deben intercambiarse sus historiales de
crédito. Véanlo como un proyecto en común y
apóyense para fortalecerse y corregir cualquier
debilidad o error del pasado. De eso se trata el
matrimonio, ¿verdad? Tienen tiempo, incluso
para construir y mejorar su score de crédito.”
“Así haremos, Jefe. ¿Y el quinto paso?”
“Llámate a Manuel de una vez, y ¡Díganme
adónde les llevaré a almorzar para celebrar ese
compromiso!”
VO LV E R A C O N T E N I D O
Melissa y Manuel se sentaron juntos frente
a mí para contarme de su compromiso y sus
planes para adquirir una primera vivienda.
Aunque estaban felices, hasta radiantes, por
lo menos la prometida estaba un poco preocupada con la decisión de si comprar o alquilar su
primer hogar.
“Líder”, me advirtió Manuel, como dejándome claro que el tema no se debatiría mucho,
“yo no creo en eso de alquilar. Será que me
sale mi papá, pero a mí me gusta la idea de
tener lo mío.”
Siguió: “¿Pagarle a alguien por usar algo,
y que al final no me quede nada más que el
gasto? No creo, no.”
Sonreí, pues Manuel expresaba, más que una
idea racional o bien pensada, un sentimiento muy humano que todos tenemos de poseer
lo propio, de asegurar el techo de la familia, y
de aspirar a una estabilidad y una permanencia
que es difícil visualizar con un alquiler.
13
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
“Manuel”, le dije a mi querido pupilo, “Te entiendo como no te puedes imaginar pero... Una
pregunta: ¿Han siquiera considerado la opción
de alquilar?”
Algo ansiosa, Melissa ni lo dejó responder:
“Pues no, Alejandro. Aunque le he dicho que
tenemos que explorar todas las alternativas,
Manuel está cerrado en su decisión. Pero dinos,
por favor, si crees que es algo que debemos
explorar.”
Costos y desventajas del dueño
“Una decisión de esta envergadura no es
para tomarla a ciegas. Está muy bien tener
su preferencia, pero tomando en consideración el impacto tan grande que comprar una
vivienda tiene en su situación patrimonial,
como mínimo les obliga a considerar todas las
alternativas.”
“Adelante, Líder, lo escuchamos”, aceptó
decir el joven Manuel, resignado ante la influencia de su prometida.
VO LV E R A C O N T E N I D O
“En segundo lugar, recuerden algo: Esta no
será la primera y única vivienda para su nueva
familia. Como les dije antes, hay un momento
para todo, y es casi seguro que en la medida
que su hogar crezca, bien podría ser necesario
mudarse a una propiedad más grande.”
“Eso lo hemos pensado”, admitió Manuel.
“El punto es”, continué, “que al momento de
comprar asumen unos costos, a veces ocultos,
que podrían no recuperar en el caso de que
luego vayan a mudarse y adquirir otra propiedad en el futuro cercano.”
“¿Cómo cuáles? Por ejemplo, los gastos
involucrados en la adquisición de una propiedad (tanto de impuestos como con la banca),
“Ambos deben recordar, en primer lugar, que
además de las comisiones que tendrán que
esta es una decisión, además de emocional y
pagar al corredor que eventualmente les
muy personal, económica.”
venderá el apartamento.”
“No se cieguen. No permitan que los patrones
“A mí esos costos no me preocuparan”, les
de otros, sean de sus padres o de una idea roadmití, “Si ustedes me aseguraran que estarán
mántica de ustedes mismos, les evite tomar
en la casa por un buen tiempo, digamos que 10
un camino racional.”
años. Pero, ¿Es ése el caso?”
Al momento de
comprar asumen
unos costos, a veces
ocultos, que podrían
no recuperar en el
caso de que luego
vayan a mudarse.
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g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
“Realmente, no. Es como dices, Alejandro...”,
reconoció Melissa, “Ojalá que esta sea una casa
de transición, pues la que hemos visto hasta
ahora es sólo de dos habitaciones, y nuestro
sueño (que incluye dos o tres hijos) requiere
una casa algo más grande.”
“Sí, es lo lógico y ojalá que así sea. Pero
también quiero que piensen en esto: No
crean que un apartamento se vende, en todo
momento, como ‘pan caliente’”.
“Dependerá mucho del mercado, de la oferta
que haya de otras propiedades, del desarrollo y perfil del residencial donde compren, y de
la situación económica del país en general al
momento de vender.”
“Aunque personalmente estoy convencido
que los bienes raíces son buenas inversiones en el largo plazo (digamos, a más de
cinco años), tampoco puedo asegurarles que
si deciden vender en sólo 24 o 36 meses lo
podrán hacer fácilmente, ni en las mejores
condiciones. ¿Comprenden?”
Esquivándome la mirada, y comprensiblemente molesto, Manuel reiteró: “Pero
Alejandro, alquilar es tirar dinero a un zafacón,
eso no tiene sentido.”
Depende, Manuel, ¡depende!
“¿Investigaron los alquileres en propiedades
parecidas? Ya me dijiste que no. Te sorprendería saber que hay momentos, como el actual
en muchas partes de Santo Domingo, donde
una propiedad que para adquirirla tendrías que
pagar una cuota de préstamo de RD$40,000 la
puedes alquilar por solo RD$20,000.”
“Me consta”, asintió Melissa.
“He visto varias ya, aunque de menor valor.”
“Además de los gastos que les señalé anteriormente, hay otros. Algunos obvios, como son los
de mantenimiento, del condominio, de mejoras
necesarias (¡que siempre hay que hacer!), de
seguros y hasta de impuestos (el necio impuesto
del 1% si la propiedad excede RD$6.7 millones).
Si alquilaran, estos gastos correrían por cuenta
del propietario, y no de ustedes.”
15
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
“Claro, el costo más importante es el menos
evidente. Me refiero al de oportunidad. Es
decir, que si ustedes cuentan con un ahorro de
RD$1,000,000 que pondrían como inicial para
el préstamo hipotecario, ese es un dinero que
ya comprometieron en varilla y cemento.”
Manuel: “Si, Líder. En varilla y cemento, pero
también aumentando en valor.”
“Depende, Manuel, depende. Eso lo sabrán al
momento de vender.”
“Ahora bien, ¿Existe la posibilidad de que no
logren vender a un precio que les permita recuperar el monto invertido, todos los costos y
algo de ganancia?”
Ambos jóvenes asintieron: “Existe”.
“También sabemos que están perdiendo
la oportunidad de poner el millón a producir, bien invertidos y con relativamente poco
riesgo, hasta RD$10,000 mensuales. Y ese es
un dinero que, capitalizándolo, podría servirles
para luego comprar su casa más grande y con
menos deuda.”
VO LV E R A C O N T E N I D O
También sabemos
que están
perdiendo la
oportunidad de
poner el millón
a producir, bien
invertidos y con
relativamente
poco riesgo,
hasta RD$10,000
mensuales.
“En conclusión, Melissa y Manuel, deben
pensar un poco más su decisión. Es demasiado
importante para no hacerlo.”
“De acuerdo, Alejandro, de acuerdo...”
M
anuel y Melissa no compraron la vivienda
que tenían vista. Después de pensar en
lo que conversamos, decidieron alquilar. No
hablamos más al respecto, hasta después,
cuando regresaron de su luna de miel.
Quien se me acercó fue Melissa, en el trabajo.
Todavía bronceada de una larga y romántica
estadía en el Norte, me informó, más tranquila,
de su decisión.
“Jefe: Teníamos pensada una propiedad muy
bonita en las afueras de la ciudad. Aunque
contábamos con el inicial de 20% del valor del
apartamento, la cuota del préstamo igual nos
iba a salir en RD$36 mil”, me contó Melissa.
“Eso está bien. Por lo menos tenían ese
inicial. He visto parejas meterse en líos hipo-
16
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
Realmente la decisión
no fue “alquilar”.
Más bien, decidimos
“posponer la compra”
VO LV E R A C O N T E N I D O
tecarios con sólo 10% del valor de la
propiedad, y eso es un error”, le dije,
como para apoyarla en su decisión.
“Pero…”, muy curioso yo, le pregunté, “¿Qué les convenció para no
comprar, sino alquilar su primera
vivienda?”
Melissa, sonriente, respondió:
“Bueno, realmente la decisión no
fue ‘alquilar’. Más bien, decidimos
‘posponer la compra’. ¿Que por
qué? Por varias razones.”
“En primer lugar, ese 20% de inicial
representaba el 100% de todos nuestros
ahorros. Una vez le pagáramos eso al constructor, nos quedaríamos sin un centavo, ni
siquiera para irnos a Cabarete de luna de miel
como hicimos.”
“Recordé lo que siempre has dicho, de la importancia de tener un fondo de emergencia
para cubrir gastos fijos, incluyendo las cuotas
de los préstamos.”
“La realidad, Jefe, es que en ese escenario
íbamos a estar viviendo de nómina en nómina,
sin ningún tipo de reserva.”
Le dije: “Ustedes dos fueron, más que prudentes, sabios. Al final, no sólo se trata de
tener un techo propio. La idea también es
poderlo disfrutar en paz, y en ese escenario
que me cuentas se exponían a situaciones de
mucha tensión.”
“Así es, Alejandro. Además, Manuel y yo revisamos números con lo que nos dijiste de
alquilar versus comprar, y caímos en cuenta,
luego de investigar, que una propiedad muy
parecida a la que íbamos a comprar se alquilaba con RD$16 mil… Es decir, que tendríamos un
ahorro de RD$20 mil… ¡Mensuales!”.
Melissa siguió: “No, no me mires así. Te
conozco. Créeme, la idea no es que vamos a
gastar ese dinero. Decidimos que durante los
próximos 24 meses lo seguiremos pagando,
pero a nosotros mismos, no al banco.”
Sonreí. “Explícame más.”
17
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
“Manu y yo ya nos habíamos planificado
para la cuota mensual de RD$36 mil.
La mantendremos. RD$16 mil de alquiler
y los otros RD$20 mil para una cuenta
de ahorro programada.”
“Es decir, no le pondremos la mano a ese
dinero, sino que lo combinaremos con el dinero
de nuestro inicial, que también lo estamos
invirtiendo, de tal forma que en aproximadamente 18 meses (más o menos), nuestro
inicial será del 50% del valor de otra propiedad más grande que tenemos vista y en la
que podremos ver crecer nuestra familia con
tranquilidad.”
“¡Pero Melissa! ¡Tú más que ingeniera
pareces banquera!”, la relajé.
“Qué va, Jefe. Fue una idea de los dos. Pospusimos comprar por dos razones adicionales.
Revisé mi historial de crédito por el problemita que tuve con la tarjeta hace dos años. Aunque
saldé la mora hace tiempo, todavía impactaba
mi ‘score’ de crédito. Consulté, y me aseguran
VO LV E R A C O N T E N I D O
Decidimos que
durante los
próximos 24 meses
lo seguiremos
pagando, pero a
nosotros mismos, no
al banco.
que en dos años de buen manejo ya eso no
afectará negativamente mi acceso al crédito.”
“Así es. Buena idea. ¿Y la otra?”
“La estabilidad laboral de Manuel. Aunque
a él le va muy bien en su trabajo, todavía no
ha cumplido su primer año, y pensamos que
es conveniente, para fines de avalar sus ingresos y capacidad de pago frente al banco,
que tenga dos, casi tres, años de ingresos
registrados en nómina.”
“Eso sí, Alejandro. Cuando llegue el momento
nos tienes que ayudar a elegir y a negociar
nuestro préstamo hipotecario con el banco.
¿Nos lo prometes?”
Dos años después Iba con Melissa rumbo a
uno de los bancos que ella y Manuel estaban
considerando para tomar su préstamo hipotecario. En el camino, revisamos algunos de los
temas que estaban preocupándoles.
La parejita estaba en mucho mejor situación ahora que de recién comprometidos.
Todo había marchado, según lo planificado, y
tenían una excelente situación para negociar
con los bancos y las asociaciones de ahorros y
préstamos.
Melissa había logrado llevar su “score de
crédito” hasta ser AAA+, mientras que Manuel
se estabilizó en su empresa.
Ambos como pareja habían sido lo suficientemente disciplinados, con mucho esfuerzo,
para mantener su plan de ahorro programado, a tal punto que en el tiempo transcurrido
18
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
El año pasado
pasamos un susto
médico que, aunque
afortunadamente
pasó sin mayor
contratiempo,
pudimos enfrentarlo
financieramente,
manteniendo
nuestra paz
y estabilidad
financiera.
VO LV E R A C O N T E N I D O
lograron duplicar su ahorro inicial, además de
haber establecido su fondo de reserva para
cualquier emergencia.”
“Tenías razón con lo del fondo de reserva”,
me comentó Melissa.
“El año pasado pasamos un susto médico
que, aunque afortunadamente pasó sin mayor
contratiempo, pudimos enfrentarlo financieramente, manteniendo nuestra paz y estabilidad
financiera.”
Dos factores se aliaron a favor de la pareja:
Ambos aumentaron sus ingresos, y lograron
duplicar el monto del inicial.
En vez de comprometer el 30% de sus ingresos combinados para el pago de su cuota
hipotecaria, solamente le asignarían un 20%.
El otro 10% serviría para complementar sus
ahorros del retiro.
Evaluaron diferentes alternativas de préstamos
hipotecarios, y se decidieron por un plazo de 15
años. Aunque en algunos bancos les vendieron la
idea de pagar en 30 años, la descartaron.
“Eso es un gancho, Alejandro. Es verdad que
la cuota iba a ser más baja, pero con un plazo
a 30 años, al año 10 todavía deberíamos lo
mismo.”
Le dije a Melissa que aunque me parecía bien
esa idea, era importante que la cuota fuera
manejable para ambos.
“Sí, lo es. Y tenemos nuestro fondo para
emergencias. Voy más allá. Lo tomaremos a
15 años, pero cada vez que podamos, haremos
pagos extraordinarios, para saldar más
rápidamente.”
“Jefe”, me dijo, “Lo que quiero es que nos
ayudes a escoger el mejor banco para el hipotecario. ¿Con cuál nos vamos? ¿O son todos
iguales?
Quedé en tomarme un café con Manuel y
Melissa en el centro comercial donde ellos
habían hecho la última “tarea” que les había
asignado. Luego de ordenar algo de tomar,
Melissa sacó la computadora para ver:
20
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
¿En cuál banco o asociación tomarían
su préstamo?
“Esto es bastante más complejo de lo que
yo me imaginaba, Alejandro”, me adelantó
Melissa.
“Yo pensaba que para sacar un préstamo,
lo único que importaba era la tasa de interés,
pero, al buscar las otras informaciones que me
indicaste, veo que hay muchas otras variables
que debemos tomar en consideración”, suspiró
Melissa.
“Así es, Melissa. Pero por lo menos no tuviste
que moverte demasiado. En este mismo ‘mall’
están casi todas las entidades financieras
donde tenías que hacer tu tarea y, por lo que
veo, lo has hecho de mil maravillas.”
En efecto, frente a nosotros se abrió una
hoja de Excel donde, entidad por entidad, se
desglosaban las tasas de interés, las comisiones y otros gastos que determinarían la cuota
mensual del préstamo hipotecario de nuestra
parejita.
VO LV E R A C O N T E N I D O
Había algunos gastos que Melissa desconocía. “Por ejemplo, Alejandro, eso de que me
cobrarían una comisión por saldar el préstamo
de forma anticipada es nuevo para mí.”
“Si, Melissa. Algunas entidades tienen esa
política, pero observa que no todas la tienen, y
que su severidad dependerá de si les prepagas
el préstamo antes de 12, 24 o 36 meses.”
“Eso veo, Jefe. También observo que hay diferencias en cuanto a las pólizas de seguro.
Algunos bancos aseguran el valor del préstamo, y otros el valor de la propiedad.”
“Correcto. Y es importante que tu vivienda esté bien asegurada. Al final del día es tu
principal activo, una parte fundamental de tu
patrimonio. Independientemente de si tienes
un préstamo o no, espero que siempre mantengas un buen seguro sobre la propiedad.”
Seguí: “Observa también que el seguro de
vida aplicará para ambos, pues son co-deudores en el préstamo. Incluso, hay algunas
entidades que, además de asegurar el saldo
Eso es un gancho,
Alejandro. Es verdad
que la cuota iba a
ser más baja, pero
con un plazo a 30
años, al año 10
todavía deberíamos
lo mismo.
21
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
del préstamo en caso de muerte, lo hacen en
caso de discapacidad.”
“Alejandro: En cuanto a las tasas,
¿Por cuál me voy? ¿Tasa fija o
variable?”
“¡Excelente pregunta! En la medida de lo
posible, mi recomendación es que te vayas
por las tasas fijas... Y mientras fijas por más
tiempo, tanto mejor.”
“¿Por qué, Jefe?”
“Es un tema de perfil de riesgo. Siendo éste su
primer gran préstamo, ya de por sí, ustedes
están asumiendo un compromiso muy grande.
Aunque ahora mismo las tasas de interés son
muy atractivas, debes recordar que no siempre
se quedarán en ese nivel. Es decir, que bien
podrían subir a futuro.”
“¡No me asustes!”, exclamó Manuel, que
había permanecido callado.
“No es asunto de miedo, Manuel. Sólo quiero
asegurarme de que ustedes sepan que ese
10.0% que ahora ofrecen algunas entidades
podría variar.”
“¿Que cuánto? No podría decirte, pero en
los últimos años, esas tasas han promediado 12.5%, y han llegado a subir hasta 15.2%.
¿Volverán a subir tanto? No lo sé. Quizás no en
los próximos 12 o 24 meses, pero es importante saber que podrán pagar la cuota mensual de
llegar a subir a esa tasa de interés. ¿OK?”
“Listo, Alejandro. Estamos claros.”
“Pues si tienen eso claro, brindemos por su
primera hogar y su primer préstamo hipotecario. ¡Muchas felicidades!”
22
1.2
¿Comprar
o alquilar?
M anuel y M eli s s a c o n s ultan a
Los Analistas y Economistas:
JUAN Camilo
González
Luís Veras,
CFA
Javier
León
Harold
Vásquez
24
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
1.2.1
Controlando el “Yo quiero”
Juan camil o g o n z á le z
se ha especializado en la investigaci ó n , dise ñ o
y evaluaci ó n de proyectos de aprendizaje en F inanza S ,
y dirige actualmente A ccendo , un L aboratorio
de E ducaci ó n F inanciera en C olombia .
U
alínea tu s o b jetivo s
n bate y una pelota de béisbol cuestan
RD $110, si el bate cuesta RD$100 más que
la pelota, ¿cuánto cuesta la pelota? Manuel,
Melissa, ¿qué contestarían ustedes a una
sencilla pregunta como la anterior?… ¿RD$10?
¿RD$100? ¿RD$20?
He realizado esta pregunta un sinnúmero de
veces, y en el 90% de los casos la respuesta
resulta incorrecta; muy pocos contestan adecuadamente: RD$5. Hagan sus cálculos, y lo
comprobarán. Si la pelota cuesta RD$10, entonces el costo total sería de RD$120 (RD$10
la pelota y RD$110 el bate), no RD$110. La respuesta correcta es de RD$5 (RD$5 la pelota y
RD$105 el bate).
Los frecuentes errores con el resultado de
este simple ejercicio de lógica me motivan –de
entrada- a compartir una buena y una no tan
buena noticia. La buena es que he descubierto
que fallar aquí, nada tiene que ver con lo bueno
o malo que seamos en matemáticas. La no
tan buena: la razón por la que fallamos es que
nuestro cerebro está programado para ahorrar
energía tomando decisiones rápidas.
Es así como -todos los días- terminamos,
aunque no queramos, desviándonos de pensamientos y comportamientos óptimos, y
sensatos por tomar “atajos mentales”.
¿Por qué es importante esto? Porque
ustedes están a punto de tomar una decisión
financiera y, de los millones de decisiones que
deberán tomar en su vida, comprar o arrendar una vivienda es una de las que mayor
impacto terminará teniendo sobre sus Finanzas
Personales.
25
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
Aceptemos también que, si bien no hay
Empecemos por aceptar que una de las
verdades absolutas en Finanzas Personamayores dificultades frente a comprar o arren- les, aprovechar las herramientas que brinda
dar es que no existe un solo lugar donde esté
la Educación Financiera para evaluar las optoda la información que necesitarían para
ciones, permite tomar decisiones informadas,
tomar la mejor decisión y, que si lo hubiera,
aunque a la luz de la economía, o de la opinión
serían tantas las variables y escenarios que
de sus familiares y amigos esas decisiones patendrían que considerar, que humanamente no rezcan “irracionales”.
contarían con la capacidad para analizarlos.
¿Cuáles son, entonces, los aspectos
Comenzando por el principio
emocionales y los aspectos racionales
que juegan a la hora de decidir –y cómo
hacerlo– de cara a comprar o arrendar
nuestra primera vivienda?
Hay que alinear los
objetivos personales
y familiares con la
decisión de compra o
renta.
Si antes de decidir, ya tienen opiniones como
El primer ejercicio lo llamaré maten sus teorías “arrendar es darle la plata a otro”, “comprar
preferidas, y busca superar lo que los cientísignifica construir un patrimonio”, “los
ficos denominan los sesgos de confirmación,
precios de la vivienda siempre suben”, o “con
es decir descartar las nuevas informaciones
una casa propia, uno siempre tiene un respalque contradigan sus creencias; también de dis- do seguro”, dense la oportunidad de encontrar
ponibilidad, que significa afirmar que algo es
argumentos que demuestren lo contrario, y
cierto, en función de la facilidad con que se les evalúen el peso de los mismos antes de tomarocurren ejemplos; y de la prueba social: creer
los por ciertos.
que cuántas más personas encuentran correcEl segundo ejercicio consiste en alinear los
ta una idea, más correcta es.
objetivos personales y familiares con la de-
26
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
cisión de compra o renta. Para esto pueden
preguntarse: ¿para qué queremos realmente el
inmueble?, y ¿cómo cambian nuestros planes
personales y profesionales en caso de comprar
o arrendar?
Piensen, por ejemplo, que si son personas
que prefieren la flexibilidad y movilidad laboral,
así como estar siempre cerca de su trabajo,
podría ser más ventajoso arrendar.
No olviden los numeritos
Finalmente, hablemos de números. Para esto,
es necesario, ante todo, que las opciones sean
comparables, algo así como sumar manzanas
con manzanas, y no con peras o mangos. Tanto
el inmueble que arrendarían, como el que comprarían, deben ser lo más similares posible.
VO LV E R A C O N T E N I D O
En este caso, el cálculo más simple para
evaluar la decisión sería: si al sumar las cuotas
de arrendamiento, éstas son menores, calculadas anualmente, a lo que pagarían por los
intereses del crédito, más los costos de reparaciones, impuestos, seguros y cuotas de
administración, sería conveniente arrendar,
destinando el “excedente” de dinero que pagarían en la cuota del crédito a una inversión.
En cambio, en el momento en que el costo de
arrendar sea mayor al costo que pagarían por
el crédito hipotecario, lo más recomendable
sería comprar.
-¿Qué es mejor entonces?
-No se desesperen, pero la respuesta es
depende. Se trata de una evaluación que debe
basarse en sus preferencias, expectativas y
planeación financiera, así como en la coyuntura y perspectivas económicas del momento en
que quieran tomar la decisión.
Sin embargo, siempre será preciso reconocer
los sesgos en los que pueden caer al momento
de elegir, y si a esto le suman un análisis riguroso de sus capacidades financieras y del
mercado de la vivienda, tomarán la decisión
adecuada para ustedes y su familia.
Las finanzas tienen algo de ciencia y algo de
intuición: pregunten, investiguen, proyéctense,
asesórense y combínenlas en su justa medida,
es la fórmula para no caer, ni en la ilusión del
control, ni en las trampas del deseo
.
27
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
1.2.2
Mangos en tiempo de mangos
L ui s A . V era s , C F A
B
e s pera el tiempo correcto
C FA , con m á s de 1 0 a ñ os de e x periencia en mercados financieros internacionales . A ctualmente
es S ocio - F undador de C ollega C apital , S R L , una firma de asesor í a en gesti ó n de patrimonios .
ueno, Melissa y Manuel, a mucha gente no
le gusta que le hablen de números, pero
en estos temas saber hacer sus cuentas es
sumamente importante, y a mí me ha tocado
darles la pequeña charla con las cifras.
Comencemos por decir que la adquisición
de la primera vivienda es una de las grandes
metas de la mayoría de las parejas que, como
ustedes, desean forjarse un futuro, y proveer
un ambiente estable para su familia. Sin
embargo, la ilusión de lograr objetivos de gran
envergadura, muchas veces trae consigo la
influencia de las emociones al momento de
tomar tan importante decisión.
Es por este motivo que al momento de
evaluar la posibilidad de adquirir una primera
vivienda, se deben identificar las utilidades a
recibir y el costo de obtenerlas.
La utilidad y el costo de ser
propietario de una vivienda
Los beneficios de ser propietario de una vivienda primaria se podrían resumir en que
permite la posesión y disfrute de la propiedad,
sus mejoras y los derechos que éstos conlleven; funge como instrumento de acumulación
y apreciación de capital; provee seguridad financiera; puede servir de colateral para tomar
créditos y, algo muy vital, provee tranquilidad
emocional.
Vistos los beneficios, no se pueden obviar los
costos, como el préstamo hipotecario, que es
que la principal herramienta que permite a los
29
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
individuos y familias adquirir viviendas.
¿Pero qué significa realmente tomar
un préstamo? Desde la perspectiva de los
resultados obtenidos, y el costo de dichos resultados, podemos decir que un préstamo no
es más que servicio que consiste en el derecho
de usufructuar la propiedad, mientras se
acumula suficiente capital, para completar el
valor de compra de la propiedad.
Una vez realizado esto, es decir, cuando se
salda el préstamo en su totalidad, y sólo entonces, es que se adquieren de pleno derecho
los demás beneficios. Dicho de otra manera,
se paga un interés (un gasto) por el derecho de
ahorrar en un bien inmueble, mientras se disfruta del uso del mismo.
Como sabemos, un préstamo se satisface mediante cuotas periódicas, compuestas
por una porción correspondiente al interés, es
decir, al gasto o costo por el servicio, y otra
porción correspondiente al capital a acumular
a favor del valor de la propiedad.
VO LV E R A C O N T E N I D O
En la práctica, a lo largo de la amortización
de un préstamo, el gasto total por ese servicio,
es considerablemente superior al capital que
está siendo acumulado. De hecho, durante la
mayor parte de la vida del préstamo, alrededor
de un 75% del tiempo, por ejemplo, los primeros 15 años de un préstamo de 20 años, el
monto de la cuota correspondiente a interés
-gasto-, es significativamente superior al
monto correspondiente al principal, es decir a
la acumulación de capital.
No obstante, tenemos otro importante
costo, a veces olvidado. El mismo se refiere
a la abdicación o renuncia a las rentas financieras que pudiera proveer el capital utilizado
para adquirir el inmueble. Dicho de otra
manera, el costo de oportunidad.
En adición, se debe considerar el gasto correspondiente a una póliza de seguro, la cual
pudiera agregar entre 0.5% y 1% al costo de
ser propietario. Finalmente, habría que incorporar algunos gastos transaccionales, como
En la práctica,
a lo largo de la
amortización de
un préstamo, el
gasto total por
ese servicio, es
considerablemente
superior al capital
que está siendo
acumulado.
30
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
impuestos, gastos de cierre y gastos legales .
-Ay, por favor, más al pasito, que no estoy
entendiendo mucho…
-No hay problemas, Mira Melissa, compilando lo ya presentado, podemos ver que
el costo de ser propietario mediante financiamiento se puede resumir en
la tasa de Interés sobre el monto
pendiente por saldar; el costo
de oportunidad, que representa la tasa de rendimiento o
la rentabilidad dejada de percibir sobre los montos acumulados, es
decir, sobre el monto del inicial, así como
de la proporción de las cuotas mensuales
correspondientes a capital.
También hay que tomar en cuenta los
gastos de seguro, los impuestos y los gastos
de cierre y legales.
A los fines de realizar un ejemplo-ejercicio,
tomemos en consideración las condiciones
promedio del mercado actual. Al hacer las va-
VO LV E R A C O N T E N I D O
loraciones correspondientes, se puede estimar que para
un inmueble financiado al 80%, la sumatoria de los
gastos relacionados a una compra financiada ronda
alrededor de entre un 13.4% y un 14.2% anual
del costo total de la propiedad, para el primer
año.
Y esto es sólo el gasto; habría que
sumarle aproximadamente un 0.9% correspondiente a los abonos a capital, lo
cual representa un flujo de caja total
de entre un 14.3% y un 15.1% para el
primer año .
Esto se reduce, conforme pasen los
años, pero no mucho: para el año 10,
el flujo de caja necesario para sustentar la operación todavía representa poco
más de un 12%, aun luego de considerar ajustes por inflación y apreciación del
inmueble.
Si tomamos un 13% anual como promedio, para los primeros 10 años, del flujo de
caja necesario para sustentar una operación
31
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
El inquilino, ahorrando,
e invirtiendo,
e incluso luego de
hacer ajustes por
aumentos de alquiler,
habría acumulado
al cabo del año 15
un capital financiero
superior al valor
de mercado de esa
propiedad.
VO LV E R A C O N T E N I D O
invertir a través de instrumentos financieros,
en adición al monto que tenía intencionado
para que sirviera de inicial, en caso de compra.
He aquí, desde el mismo inicio dela operación,
la obtención del segundo beneficio mencionado: fungir como instrumento de acumulación y
apreciación de capital.
Complementando al alquiler
Adicionalmente, se empieza a tener acceso
Recordemos los beneficios en los cuales sega los demás beneficios de manera prorrateada
mentamos la utilidad de ser propietario de
desde el origen de la operación, engrosanla vivienda en la cual se reside. Podemos ver
rápidamente que el alquiler cubre el primer be- do el valor neto de un individuo o familia. Este
neficio citado, de permitir la posesión y disfrute capital acumulado puede ser utilizado como
de la propiedad, pues es ése justamente el ser- colateral para préstamos, o mejor aún, para
realizarse autopréstamos.
vicio recibido, y por el cual se paga una renta.
Si proyectamos los cálculos correspondienAhora bien, ¿Cómo obtiene un inquilino los
demás beneficios que obtiene un propietario? tes, se puede verificar que el inquilino de este
ejemplo, ahorrando, e invirtiendo según desYa vimos que en las condiciones actuales de
crito, e incluso luego de hacer ajustes por
mercado, un inquilino podría tener un exceso
de flujo de caja superior al de un comprador, en aumentos de alquiler, habría acumulado al cabo
del año 15 un capital financiero superior al valor
alrededor 5% del valor total de la propiedad,
de mercado de esa propiedad , incluso después
anualmente. Entonces, dicho inquilino puede
de ajustado por inflación y apreciación.
utilizar este exceso de dinero para ahorrar, e
de compra, y la comparamos con el mercado
de alquileres de la ciudad de Santo Domingo,
el cual en los últimos tiempos ha promediado alrededor de un 8% del valor del inmueble,
vemos un diferencial de flujo de caja que ronda
un 5% anual, a favor de la decisión de alquilar.
32
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
pueden verse agravados, en vez de beneficiados, al utilizar bienes raíces como principal
método de acumulación de capital.
Destacamos la liquidez limitada, lo cual
pudiera impedir solventar alguna situación de
gran trascendencia, y para la cual un fondo de
emergencia no fuere suficiente, por ejemplo,
una enfermedad terminal, discapacidad, problemas penales, necesidad inmediata de
Tranquilidad emocional
mudarse de ciudad o país, escapar una revuelEste beneficio es comúnmente citado como
ta civil, entre otros; o incluso pudiera disuadir
la razón principal por la cual muchas personas favorecen comprar en vez de alquilar, aún aprovechar diligentemente oportunidades procuando desde el punto de vista económico-fi- fesionales o de inversión que requieran rápida
acción.
nanciero, sea más racional alquilar.
También existe el riesgo de mudarse en una
Ciertamente, no es para menos.
vivienda, y que al cabo de poco tiempo se
Una pareja que decide alquilar tiene que enfrentar la incertidumbre de permanencia en una presenten situaciones que convierten a la promisma propiedad, mientras trata convertir dicha piedad en menos deseadas, como filtraciones
de difícil reparación, imperfecciones de consvivienda en un hogar para su nueva familia.
trucción que no fueron evidentes en el pasado,
Sin embargo, este enfoque tradicional no
permite ver muchos factores emocionales que vecinos poco civiles, cambios demográficos en
Esto significa que, con las condiciones de
mercado que han predominado en los últimos
años, la opción de alquilar, ahorrar e invertir el
excedente, puede permitir acumular suficiente capital para comprar una vivienda nueva, de
contado, cinco años antes de lo que le tomaría
a un comprador en convertirse en único e
irrestricto propietario de su vivienda.
VO LV E R A C O N T E N I D O
La decisión de
alquilar y construir
capital mediante
el ahorro y la
inversión financiera
trae consigo
una importante
tranquilidad
emocional: la
segregación de los
riesgos de flujo de
caja y el capital
acumulado.
33
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
Por otro lado, la decisión de alquilar y construir
capital mediante el ahorro y la inversión financiera trae consigo una importante tranquilidad
emocional: la segregación de los riesgos de
flujo de caja y el capital acumulado. El que
compra mediante financiamiento, condiciona
la recepción final de los beneficios esperados
al cumplimiento con la totalidad de los pagos
pautados a lo largo de la vida del préstamo.
el sector urbano donde se encuentra, o nuevas
Esto quiere decir, que una familia que tenga
tecnologías en las más recientes construccioya 18 años pagando religiosamente su hipotenes, etc.
ca, por alguna situación circunstancial, como
Todos estos son riesgos que pueden perturbar pérdida de ingresos, discapacidad, entre otros,
la tranquilidad emocional del que compra, mas puede quedar imposibilitada de realizar los
no así del que alquila, pues este último puede
pagos durante algunos meses, perdiendo así su
rápidamente, y con bajo costo, cambiar de vivivienda, y con ella, todo el capital que le tomó
vienda. Mientras tanto, el costo promedio de
años en acumular disciplinadamente.
hacer líquida una vivienda puede alcanzar hasta
En cambio, un inquilino tiene separado su
un 15%, cuando se consideran comisiones de
capital económico de su vivienda, permiventa, el costo de oportunidad y el costo del
tiéndole enfrentar con mayor facilidad una
dinero durante el período de venta, impuestos, situación como la descrita, pues si se viera
depreciación de mejoras, entre otros.
imposibilitado de seguir pagando su alqui-
VO LV E R A C O N T E N I D O
ler, perdería el beneficio del uso de la vivienda,
pero su capital financiero acumulado a través
de los años quedaría intacto.
Para finalizar, debemos insistir en resaltar que cada situación es única. Puede haber
coyunturas en las cuales la combinación de
condiciones de crédito excepcionales, un
precio de oportunidad, características únicas
del inmueble y expectativas de mercado positivas para el sector urbano en el cual se
encuentra, puedan cambiar radicalmente una
recomendación.
Por eso, cada individuo o familia debe analizar su propia condición, la situación del
inmueble que desean evaluar para compra, el
entorno económico y de mercado, además de
cualquier circunstancia que pueda ayudar a
la familia a tomar la decisión que mejor vaya,
acorde con sus objetivos de vida.
34
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
1.2.3
Los números se sacan con pinzas
Javier le ó n H .
cada centavo cuenta
A ctualmente es profesor de finanzas de A ulahispana con 1 0 a ñ os de e x periencia en el sector financiero dominicano .
E
stimados Manuel y Melissa, antes de
decidirse a comprar una vivienda,
les recomiendo que saquen bien los
números, como les explicó Alejandro. Ésta
probablemente sea la decisión financiera
más importante de sus vidas; no la tomen
de manera impulsiva. ¡Recuerden que
estarán invirtiendo todos los ahorros que han
acumulado al día de hoy y los de los próximos
5, 10 o 15 años!
Según su situación financiera, ustedes estarían poniendo todos los ahorros de los
principales años productivos de sus vidas en
una sola propiedad ilíquida, que no resultaría fácil de vender “de un día para otro” a un
precio razonable de mercado, y que proba-
blemente no suba mucho de precio en los
próximos años, debido a la gran cantidad de
propiedades en venta que hay en el mercado
actualmente. No es difícil encontrarse en las
calles de nuestro país un edificio con 5 letreros
de “Se Vende”, y que al lado estén construyendo dos edificios nuevos.
De todas formas, si después de pensarlo detenidamente deciden comprar una vivienda,
otro tema que deben de tomar en cuenta es si
van a comprar una vivienda lista o un proyecto
en planos.
En caso de que se vayan a decidir por la
segunda opción, deben de hacer nuevamente
un análisis al respecto, ya que sin darse cuenta
pudieran estar haciendo una terrible inversión.
36
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
¿A qué te refieres Javier?
Yo veo que mucha gente compra sus viviendas en planos. La constructora les imprime un
plano con un diseño bien atractivo, y le proporciona al comprador la facilidad de poder
pagar poco a poco.
Sí, eso es muy conveniente, pero la mayoría
de la gente ignora dos factores muy importantes a la hora de negociar el precio: el riesgo
del constructor, y el costo de oportunidad que
paga por su dinero.
Todos hemos escuchado sobre proyectos que
se han quedado sin terminar, porque quebró
la constructora, de apartamentos con vicios
de construcción o entregados en una fecha
mucho más tarde que la prometida.
El riesgo del constructor se refiere a la probabilidad de que la constructora quiebre, y no
VO LV E R A C O N T E N I D O
les entregue el apartamento a tiempo o con las
características acordadas. Por eso es muy importante investigar sobre la trayectoria de la
constructora encargada del proyecto que están
considerando, y la experiencia que han tenido
sus clientes con ella.
El costo de oportunidad
También hay gente que ignora el costo de
oportunidad del dinero que tiene que adelantar, es decir, el inicial, y las cuotas que se
pagan antes de que le entreguen la propiedad.
Ese costo de oportunidad son los intereses que
ganarían, si en vez de adelantarle dinero gratis
a la constructora, lo tuvieran invertido, por
ejemplo en un certificado financiero bancario.
Adelantando dinero están literalmente
financiando a la constructora, y ésta debe pagarles por usar nuestro dinero.
Esa es la razón por la cual, al comprar una
vivienda en planos deben exigir un descuento importante en relación con el precio de
una similar que ya está lista. La proporción de
ese descuento a exigir dependerá de qué tan
“buena paga” sea el constructor, la cantidad de
dinero que tengan que adelantar, y el tiempo
que falte para la supuesta “fecha de entrega”.
En fin, si la vivienda no les sale significativamente más barata en planos, mejor ahorren,
vayan ganando intereses, y cómprenla más
adelante, cuando esté lista. Así no asumen el
riesgo del constructor, se ganan el costo de
oportunidad, y probablemente puedan negociar mejor precio pagándola de una vez.
37
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
1.2.4
Ying-yang hipotecario
Har o ld v á s que z
D octor en econom í a , con 1 5 a ñ os de e x periencia en
ense ñ anza universitaria sobre temas de econom í a
y finanzas . A ctualmente trabaja como subdirector
del D epartamento I nternacional del B anco C entral
de la R ep ú blica D ominicana e imparte charlas sobre
manejo de finanzas personales .
P
todo tiene s u lado b ueno y s u lado malo
ara Manuel y Melissa,
Antes de tomar la decisión de comprar
o alquilar una vivienda, primero deben tener
claras dos cosas, en las cuales creo que
muchas personas están equivocadas. Estas
son:
“El que alquila está perdiendo su dinero,
porque lo regala a otro”. Esto es falso. Alquilar una vivienda es como alquilar cualquier
otro servicio, como un carro o pagar por un
ticket de avión. Te beneficias del servicio que
recibes, y no incurres en los altos costos de adquirir y mantener ese bien o servicio que estás
alquilando.
“Es mejor comprar, preferiblemente en planos,
porque el valor de la vivienda siempre sube”.
Totalmente falso también. Recuerden que la
pasada crisis mundial se originó en el mercado
inmobiliario. Yo, que vivía en Estados Unidos
en ese entonces, vi los precios de las viviendas
caer entre 25% y 30% en la ciudad de Atlanta.
Una vivienda es un activo muy seguro, pero
nada garantiza que al momento de vender, su
valor sea mayor que al momento de comprar,
sobre todo si descontamos el efecto de la
inflación.
Al momento de vender, el valor de la vivienda dependerá de muchos factores, por
ejemplo, la situación económica del país, el desarrollo del vecindario, etc., y muchas otras
cosas que ustedes no controlan.
Pienso que para una pareja como ustedes,
que inician la formación de una familia, alquilar
es una buena idea. Lo mejor es que aprovechen que viven con sus padres, y ahorren lo
más posible antes de casarse.
38
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
Alquilar les podría
ayudar a no tener
un compromiso tan
fuerte como el de
una casa desde el
inicio del matrimonio.
VO LV E R A C O N T E N I D O
Ya casados, alquilar les podría ayudar a no
tener un compromiso tan fuerte como el de
una casa desde el inicio del matrimonio.
Recuerden que es importante tener cierta
holgura de recursos para hacer actividades de
pareja que fortalezcan aún más la relación, y el
compromiso de comprar, más todos los gastos
y responsabilidades impositivas que conlleva,
puede hacer difícil realizar otras actividades en
pareja.
Aunque les deseo toda la felicidad del
mundo, las estadísticas demuestran que más
de la mitad de los matrimonios fracasan antes
de los 5 años, y por eso pienso que trabajar en
la consolidación de la unión entre ustedes debe
ser su prioridad.
Finalmente, si definitivamente van a adquirir
un apartamento, yo no recomendaría comprarlo con menos del 20% de inicial, ya que la
carga de las cuotas podría ser muy pesada.
También me gusta la idea de comprar en
planos, ya que pueden programar los pagos a
dos o tres años, dependiendo de la duración
de la obra, y a la vez conseguir un buen descuento. Pero nunca olviden que comprar en
planos tiene sus riesgos. Hagan sus diligencias
de conocer al constructor y, si es posible, verificar otras viviendas que haya construido en el
pasado.
39
1.3
¿Y si compramos
en planos
no es mejor?
M anuel y M eli s s a c o n s ultan a
Los Constructores, Promotores y Corredores:
Elizabeth
Martínez
FERMÍN
Acosta
HéCTOR
Bretón
Emil
Montás
40
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
1.3.1
¡Ok, entremos en detalles!
1 o co s a s q ue de b e s tener en cuenta
E li z abet h martíne z
A sociada en ventas en R E M A X M etropolitana ,
con 16 a ñ os de e x periencia en el sector inmobiliario .
Hola, Melissa y Manuel. Me preguntan qué
es mejor,
¿comprar o alquilar?
Esta interrogante debe venir acompañada de
muchas preguntas de mi parte: ¿Me permiten
acompañarles en este camino para la toma de
esa decisión?
Les pregunto, porque muchas veces, los
clientes lo que buscan es la validación de lo
que quieren escuchar, y mi trabajo no es complacerles, sino asesorarles en su mejor decisión
inmobiliaria.
Un asesor inmobiliario es un buen médico de
cabecera, con conocimientos de finanzas, profesor, psicólogo, arquitecto, ingeniero, terapeuta,
coach, y ustedes merecen la mejor atención
para que hagan lo que más les convenga.
Veo que no se han puesto de acuerdo aún en
si comprar o alquilar, pero para comenzar necesito validar lo que SÍ quieren:
1- ¿Quieren 1,2 o 3 habitaciones?
Este es el primer paso para que se den cuenta
de los planes. Con una habitación, son ustedes
dos planificando el crecimiento de la familia
a unos años, y prefieren tener posiblemente un mejor carro, áreas sociales con piscina,
gimnasio, tal vez los estudios superiores son
muy importantes para sus metas, y el aspecto
social y los amigos ahora son vitales para su
crecimiento.
Dos o más habitaciones es para pensar en
familia casi de manera inmediata, o porque
ya la tienen, Van a vivir con la suegra, o van a
visitar los hijos de tu pareja los fines de semana.
41
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
2-¿Quieren casa o apartamento?
No es verdad que vivir en cualquiera es lo
mismo. Vivir en un apartamento es para llevar
una vida más práctica, sencilla y simple, de
más acceso a los lugares que necesitan y seguridad. Si escogen una casa, deben también
pensar en si la prefieren en un proyecto
cerrado o individual, y si están dispuestos a
limpiar más, fumigar, y a tener todas las responsabilidades que esto trae.
Descubran el encanto que cada lugar puede
proveerles.
3- ¿Nueva o usada?
Si es nueva, saben que la inversión inicial es en
hierros, toldos y pintura. Lo nuevo es nuevo.
Mudarse en algo nuevo trae otras cosas,
como formar juntas de vecinos, los vicios de
construcción, y esperar que los vecinos tengan
una forma de pensar similar a la de ustedes.
Si deciden mudarse en una propiedad usada,
deben tomar en cuenta que posiblemente van
a hacer remodelaciones y actualizaciones que
VO LV E R A C O N T E N I D O
no necesariamente le darán valor a la propiedad, pero sí la van a poner acorde al gusto de
ustedes.
4- ¿Aquí o allá? ¿En qué les beneficia
vivir en un sector, y por qué no quieren
vivir en otro?
Verifiquen si les conviene vivir cerca de la
suegra, del trabajo, del gimnasio o de la línea
del Metro, y qué beneficios a corto y largo
plazo van a obtener.
Cuando definan todo esto, la toma de decisión entre ambos va a ser más fácil.
5-¿Cuánto nos prestan?
El préstamo va a ser parte vital para ayudarles
a dar esa respuesta que buscan.
Las instituciones bancarias prestan entre el
70 o el 80, y hasta el 90% del valor de tasación
de la propiedad, y es por ello que es importante que sepan si tienen capacidad crediticia, y
cuánto les prestan. Ambos son un apoyo para
el otro, por lo que es importante que los dos
tengan un buen crédito y relación con su banco
de confianza.
Deben demostrar que ganan 4 veces la cuota
a prestarles para que no se vean comprometidos, o incurran en incumplimientos con su
banco, y se les dañe su crédito.
42
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
6- ¿Cuánto tienen ahorrado
para el inicial?
Este debe ser un número real, que esté a
mano, con el que puedan contar de manera
inmediata, y que les sirva para separar la propiedad con un mínimo del 10% a la firma del
contrato.
Muchas veces se hacen planificaciones de
separar con bonos de diciembre, doble sueldo
y regalías, que en mayo no saben si las van a
recibir.
Este dinero debe estar en una cuenta para su
uso inmediato.
7- ¿Cuáles características son
innegociables?
Tamaño, terminaciones, nivel, y ubicación:
Norte, Sur, Este u Oeste... Muchas veces los
hombres sólo buscan un espacio fuera de su
habitación donde colocar su televisor y punto.
Las mujeres, en cambio, quieren baños y
cocinas nuevos, habitaciones amplias, lugares
de almacenar los trastes, y que quepan sus
VO LV E R A C O N T E N I D O
muebles. ¿Qué necesita cada uno para sentirse
cómodo en su nuevo hogar?
8- ¿Qué tiempo quieren vivir en esta
nueva vivienda? ¿Uno, dos años, o para
siempre?
Unificar este tiempo les ayudará a planificar su
futuro.
9- ¿Necesitan a alguien más para tomar
esta decisión? ¿Cuentan con unos pesos
de regalo o herencia?
La pregunta viene, porque muchos jóvenes prefieren poner una cuenta bancaria para que les
regalen efectivo, y luego utilizarlo para la compra
para de su casa. Otros, los que tienen más suerte,
tienen un padrino o abuelo que les da un sustancioso regalo en efectivo que facilita la compra.
Por eso ustedes deben estar claros dónde
van a obtener su ingreso.
Si se fijan, estas preguntas dependen de su
realidad económica actual y futura, que es importante que yo conozca para asesorarles en
esta toma de decisión.
La primera
inversión no es
dónde ustedes
quieran, sino
dónde ustedes
puedan
43
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
La compra o alquiler de una propiedad es un cambio de status. Van
a un lugar mejor del que se encuentran
ahora: de la casa de sus padres a su primer
apartamento, soñando con todo lo que no
tienen y quieren: una habitación grande, un
estudio, una gran cocina, todo nuevo o en
mejor condición…
VO LV E R A C O N T E N I D O
…O bajan su status, para organizarse a futuro,
y deciden alquilar o comprar algo más sencillo
hasta que puedan invertir correctamente.
Si deciden comprar o alquilar una vivienda
como primera inversión, además de ponerse
de acuerdo con su pareja, la respuesta sincera
sobre el presupuesto real que tienen es la que
debe guiarles y responderles lo que deben
hacer.
La primera inversión no es donde ustedes
quieran, sino donde ustedes puedan.
¿Qué es mejor? Lo que no les afecte como
pareja, les ayude a crecer financieramente, no
les comprometa económicamente, sino que les
rete a mantener su crédito, y en el momento
justo, tener los ahorros para crecer y dar el
próximo paso, que es hacer la compra de su
segunda vivienda.
Si deciden comprar, es porque contestaron,
y se pusieron de acuerdo en, al menos, 7 de las
9 preguntas formuladas, y las que les quedan
son fáciles de manejar por ustedes.
Les felicito por querer dar el próximo primer
paso.
Si les asalta la duda en más de 5 preguntas,
y no han logrado ponerse de acuerdo, lo mejor
sería alquilar hasta que estén listos.
Para alquilar, algunas preguntas son impor-
44
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
tantes tenerlas basadas en presupuesto pero
es algo más flexible y menos comprometedor.
Con dos depósitos, un mes por adelantado y
el pago de gastos legales es suficiente de inicio,
aunque siempre recomiendo tener un colchón
de dos o tres meses de la mensualidad en una
caja secreta por si llega un tiempo de “vacas
flacas”. Así no quedan mal, ni dañan su credibilidad y crédito.
La décima pregunta, entiendo que puede
surgir ahora: ¿Tienen el teléfono de algún
agente inmobiliario?
Si la respuesta es sí, procuren que sea reconocido en el mercado donde quieren comprar
o alquilar, que les pueda orientar sin apasionamiento pero con certeza; que les rete para
encontrar lo que quieren y pueden pagar; que
pertenezca a una empresa reconocida, y que
VO LV E R A C O N T E N I D O
trabaje a tiempo completo; que les indique qué
pueden y qué no deben comprar y, principalmente, que les caiga bien, y que sientan que
pueden confiar en él.
Un Agente es el asesor de su inversión en
inmuebles, y necesitan uno que camine con
ustedes a través del tiempo que dure este
proceso.
En nuestro país, lamentablemente, todos
vendemos casas o apartamentos, pero yo digo
que el hecho de que alguien viva en una casa,
no indica que la puede y sepa vender, así como
porque tenga un corazón no se convierte en
cardiólogo.
¡Zapatero a su zapato!
¡Cuenten conmigo para su decisión!
Un Agente es
el asesor de su
inversión en
inmuebles, y
necesitan uno que
camine con ustedes
a través del tiempo
que dure este
proceso.
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g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
1.3.2
Definiendo posibilidades
fermín ac o s ta
E mpresario con 2 0 a ñ os de e x periencia en el sector
de la construcci ó n . E s C E O de C risfer I nmobiliaria ,
una empresa dedicada a la construcci ó n
y comercializaci ó n de viviendas .
U
lo s punto s q ue de b en con s iderar
porque si es como inversión, para ser los propietarios, con ella obtendrían una renta, con la
cual, a su vez, podrían solventar la hipoteca.
Pero, déjenme continuar… también tienen
que tomar en cuenta su propia capacidad financiera. ¿Ustedes pueden ahorrar el inicial y
sustentar las cuotas del financiamiento? No, no
me respondan ahora…
Bajo estas consideraciones, si la respuesta fuera sí, entonces para ustedes sería mejor
comprar.
Y puedo citarles algunas de las ventajas que
brinda el ser propietario de su vivienda, como es
que un techo propio para ustedes y su familia,
significa independencia y estabilidad emocional,
-¿Y si fuera como inversión?
-Bueno, Manuel, ahí, al igual que si es por corto empoderamiento. Digamos que es el famoso
“sueño americano”, en su versión criolla.
plazo, entonces la evaluación sería diferente,
stedes me preguntan qué es mejor, si
comprar una vivienda o alquilarla, y
en verdad, Melissa y Manuel, contestar de
manera absoluta a esa interrogante podría
ser muy arriesgado e impreciso, en tanto que
esa decisión depende de muchas variables,
generales unas y particulares otras, que tienen
que ver, no sólo con el monto de la inversión
a realizar, sino también, con las condiciones
particulares de los interesados.
Por ejemplo, ¿Cuál es objetivo que ustedes
tienen, corto, mediano o largo plazo? Vamos a
asumir que es de largo plazo, y que quieren la
casa o el apartamento para vivir ahí…
47
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
Además, se logra estabilidad en la ubicación,
y se acaban esas mudanzas frecuentes, que a
veces son insoportables.
Por si fuera poco, la compra de una vivienda
resulta una inversión segura, cuya plusvalía digan lo que digan- tiende a superar los costos
más altos que supone ser propietario en lugar
de inquilino.
También hay que considerar que los gastos
en intereses, normalmente muy altos, son deducibles de los impuestos a pagar.
Como joven pareja que son ustedes, Melissa
y Manuel, me imagino que estén tratando de
hacer planes familiares de largo plazo, y eso
queridos, es otra ventaja que tiene ser dueño
de su propia vivienda, por supuesto sin olvidar
el historial crediticio que se forjan al ser propietarios, porque esa condición les permitirá
crear las bases para realizar múltiples operaciones futuras.
Ahora bien, si ya definieron su capacidad de
compra, entonces deben estudiar temas como:
VO LV E R A C O N T E N I D O
¿Qué necesita la familia para su hogar?
En este punto, estoy hablando de cuántas
habitaciones, cuántos baños, número de parqueos, etc., etc…
Tengan en cuenta que el tamaño y las facilidades de una vivienda deben ir en armonía,
tanto con la demanda de servicios por parte de
la familia, dependiendo de cuántos miembros
son, y también de la capacidad para sustentarla… Una casa muy grande puede significar
costos innecesarios para los residentes, y, por
el contrario, si es muy pequeña, habrá incomodidad para disfrutarla.
Fermín, nos han explicado también
que debemos analizar la ubicación
de la vivienda…
-Claro que sí, la ubicación es fundamental,
dado el impacto que puede tener esta variable
en el desenvolvimiento de la vida de la familia,
así como en la valoración futura de la propie-
dad. Por eso es de alta trascendencia estudiar
la ubicación con detenimiento. Una ubicación,
que es mejor para una familia, no necesariamente sería recomendable para otra.
¿Qué deben tomar en consideración? Por
mencionar algunos elementos, si les queda
cerca de su lugar de trabajo, y si tienen acceso
a servicios públicos, tales como agua, energía y
transporte.
Ustedes todavía no tienen hijos, pero ya
vendrán, entonces también tienen que pensar
en si los centros de estudios adecuados para
sus hijos quedan accesibles. Y tampoco pueden
obviar la cercanía o lejanía de los centros comerciales y lugares de esparcimiento –eso es
muy importante para la calidad de vida-, y los
planes para el desarrollo urbanístico de la zona
donde van a vivir.
Con todo lo que hemos hablado, se me
estaba pasando un elemento con el que quizás
debería haber comenzado… ¿Qué tipo de
construcción quieren? ¿Aspiran a vivir en
48
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
condominio o en una vivienda unifamiliar?
¿De qué materiales la prefieren? ¿Qué terminación les gustaría?
Todas esas son preguntas que deben hacerse
si aspiran a convertirse en propietarios de una
vivienda…, y ya que estamos en este punto,
debo advertirles que la construcción es un sector
muy invadido, y frecuentemente personas o
empresas, sin el conocimiento o la experiencia
necesarios deciden construir viviendas, y luego
los proyectos caen en dificultades que frustran el
sueño de familias como la de ustedes.
Por eso es importante que, si finalmente deciden adquirir la vivienda, sean muy
cuidadosos al momento de elegir a quién le
comprarán su casa.
-Ay, Dios mío, Manuel, te lo dije, que las cosas
no eran tan simples, como salir a comprar una
casa…
-Melissa, si son cuidadosos, como les recomiendo, no creo que tengan problemas.
VO LV E R A C O N T E N I D O
Cuando estén buscando casa, encontrarán
múltiples ofertas, pero ustedes pregunten e
investiguen si se trata de una empresa de tradición en el sector de la construcción, y si en
su personal hay capacidad administrativa y
técnica.
También cuestionen si esa empresa trabaja
con crédito de un banco o de una asociación.
Esa sería una buena señal, en tanto que las
entidades de intermediación financiera son
extremadamente selectivas al momento de
otorgar financiamientos a constructores.
Otro detalle muy esclarecedor es si la compañía construye y vende con fideicomisos,
porque ese es un indicio fundamental de transparencia y eficiencia.
Por último, pero no menos importante está
el saber si el proyecto en el que piensan invertir está aprobado por las autoridades,
es decir, si cuenta con todos los permisos
correspondientes.
Con frecuencia, aunque no lo crean, del
cumplimiento de todos estos requisitos sobre
los que hemos conversado, depende más el
éxito de los proyectos que de la propia disposición de los recursos financieros por parte del
desarrollador
.
Otro detalle muy
esclarecedor es
si la compañía
construye y vende
con fideicomisos,
porque ese es un
indicio fundamental
de transparencia y
eficiencia.
49
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
1.3.3
La inflación a tu favor
H é ct o r B ret ó n S .
presidente de la asociaci ó n dominicana de
constructores y promotores de vivienda ( acoprovi )
¿ Qu é e s mejor ? ¿ P or q u é ?
dejando a un lado los aspectos de índole social
Melissa, yo sé que tú estás más interesada en
y humano, concentrándome sólo en el punto
alquilar, pero sin lugar a dudas, que tengas tu
de vista económico.
vivienda propia le traería tranquilidad y seguPara ver si es mejor alquilar o vender, debemos
ridad a ti y a los tuyos, lo que se traduciría en
analizar el efecto de la inflación. A veces, el
un bienestar general, que es directamente pro- dinero generado en algún instrumento financieporcional a la salud física y mental de la familia ro, como los certificados, es mayor a la inflación,
y en ese caso el alquilar no parece mala idea.
que conforman tú y Manuel.
Pero, cuando ocurre lo contrario, y la inflaEsa tranquilidad y seguridad proveen el
ción es mayor al rendimiento del instrumento
ambiente propicio para que puedan seguir
generando riquezas, algo que sería sumamen- financiero utilizado, la inflación absorbe los
intereses generados por el instrumento
te difícil si su familia viviera en un estado de
financiero.
intranquilidad.
La opinión de un constructor
En este sentido, les pudiera enumerar cientos Sacando cuentas…
Bastarían dos ejemplos de lo que podría
de razones sociales y humanas de por qué
suceder con ustedes:
resulta mejor comprar que alquilar. Pero en
Imaginemos que el precio de la vivienda que
este momento quiero explicarles mi análisis,
50
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
iban a comprar era de RD$3,000,000.00, pero
como ustedes tenían RD$1,000,000. Entonces, el préstamo que iban a solicitar era de
RD$2,000,000.00.
Supongamos que la compra la iban a realizar
en octubre del 2012. En ese momento, el Índice
de Costo Directo de la Construcciones de viviendas (ICDV) que realizan la Oficina Nacional
de Estadísticas (ONE) y la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas
(ACOPROVI) para vivienda económica era de
121.04 puntos. Dos años después (octubre
2014) era de 132.87 puntos.
-¿Qué quiere decir eso?
- No seas impaciente, Manuel, déjame terminar. Eso significa que la inflación en la
construcción de vivienda fue de apenas 10%
en esos dos años, por lo tanto, si consideramos
que el precio de la vivienda fuera directamente
proporcional al costo directo de su construcción, entonces una vivienda que en octubre
del 2012 costaba RD$3,000,000.00, a octubre
VO LV E R A C O N T E N I D O
del 2014 costaría RD$3,300,000.00, o sea,
RD$300,000.00 de diferencia.
-¿Pero cuánto dinero nos podría generar de
intereses el certificado?
Melissa, eso serían unos RD$166,000.00,
considerando una tasa de 8% anual, y si
a eso le sumamos el ahorro mensual de
los RD$20,000.00, con los intereses que
generan, RD$524,000.00, más el millón de
capital, ahora tú y Manuel contarían con
RD$1,690,000.00 para el inicial; y como la
vivienda ahora cuesta RD$3,300,000.00, entonces ustedes sólo tendrían que solicitar de
préstamo la suma de RD$1,310,000.00, en
lugar de los RD$2,000,000.00, que eran anteriormente. Obviamente hicieron excelente
decisión.
-Pero, ¿qué hubiera pasado si la inflación
hubiera sido mucho mayor?
-Ah, ahí, imaginemos que la inflación
en esos dos años fuera de 30%, para no
hablar de las hiper inflaciones que hemos
tenido, como en los años 1984, en 1990 o
en 2013. En este escenario, la vivienda que
costaba RD$3,000,000.00, ahora costaría
RD$3,900,000.00, por lo que el préstamo a solicitar sería de RD$2,210,000.00
51
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
(RD$3,900,000.00, menos RD$1,690,000.00)
en vez de ser 2 millones.
En este caso, la mejor decisión para ustedes
hubiera sido comprar la vivienda, y no alquilarla. Esto, sin tomar en cuenta el aumento
de precios que normalmente tienen los inmuebles por otros factores que normalmente
ocurren, como es el mejoramiento del entorno,
el aumento del costo de la tierra, etc.
Otros riesgos
Obviamente, los escenarios en realidad no
son tan simples. También ustedes tendrían
que analizar el riesgo de tener el dinero en un
certificado frente al riesgo de tenerlo en un
inmueble.
Sea cual sea el escenario a estudiar, es una
verdad indiscutible que a largo plazo invertir en
un inmueble es una buena idea.
-También nos han dicho que sería mejor alquilar donde vivimos, y utilizar el dinero en
invertir en un negocio…
VO LV E R A C O N T E N I D O
-Eso es cierto si el negocio es muy bueno,
estable y rentable. Pero, Manuel y Melissa,
ustedes saben que no siempre los negocios
funcionan, aunque los inmuebles sí siempre
aumentan de valor a medida que pasa el
tiempo. En nuestro país, por lo menos en las
últimas décadas, nunca ha habido una disminución de los precios de los inmuebles.
Por lo tanto, aparte de las consideraciones personales de cada persona, la decisión de compra
o alquiler deberá realizarse estudiando el
efecto de la inflación.
52
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
1.3.4
El momento de comprar
E mil m o nt á s
P residente de la A sociaci ó n de E mpresas I nmobiliarias ,
con m á s de 15 a ñ os de e x periencia , F undador de la
E mpresa L a C osta D estinations , l í der en la promoci ó n
y venta de propiedades tur í sticas de la R ep ú blica
D ominicana .
y el a s e s or inmo b iliario
¿Comprar o alquilar? He ahí la
cuestión…
En realidad, Manuel y Melissa, ésa es una
pregunta que suelen hacerme mucho, y la respuesta definitivamente nunca es la misma,
¿saben por qué? Pues, porque va a depender
de varios factores, tales como tendencia del
mercado, situación crediticia del individuo, expectativas de los clientes, etc.
No se preocupen, trataré de ser lo más llano
posible en mi explicación.
Si son primerizos –disculpen, pero así les
decimos a los compradores de su primera vivienda-, como sé que es su caso, van a ver la
adquisición de su casa como la realización de
una meta que se les inculcó desde muy chicos.
Sin embargo, deben considerar que su casa
nunca podrá ser vista como una inversión, sino
como un gasto, o más bien como la representación de seguridad para ustedes y sus futuros
hijos, una obligación, que, como cabeza de
familia, vas a sentir tú, Manuel.
No obstante, primero deben saber si su condición es la idónea para comprar una vivienda.
Veo muchos clientes que cometen el error de
comprar una propiedad obteniendo una hipoteca de hasta el 90%, y se alegran mucho al
decir que son propietarios de tal o cual propiedad, cuando lo que han asumido es un enorme
pasivo hasta por 30 años.
En nuestro país, las tasas de préstamos son
muy altas, y tomar una hipoteca podría constituir un compromiso mayúsculo.
Mi consejo es que tomen una hipoteca por un
tiempo no mayor a 15 años, y que la misma no
represente más del 60% del valor del inmueble.
54
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
Otro consejo es contemplar la fluctuación de
la tasa, situación habitual en nuestro mercado.
Que la cuota a apagar les permita dejar un
margen en caso de variación.
Y por último, traten siempre de amortizar el
capital cada vez que puedan, preferiblemente
los primeros años.
Si su economía es vulnerable, y no cuentan
con unos ingresos constantes y recurrentes, es
muy riesgoso asumir comprar, aunque posean
lo necesario para pagar la hipoteca.
Recuerden que ser inquilino no es ofensivo,
podría ser algo transitorio hasta tener una economía más sana, e incluso podría ser la mejor
decisión en un mercado de devaluación de la
propiedad, cosa que está demostrado que es
posible… ya la premisa de que las propiedades
no bajan de precio, es cosa del pasado…
Está demostrado que en un mercado especulativo y de alzas desproporcionadas, puede
pasar.
VO LV E R A C O N T E N I D O
El mejor momento para alquilar
Basado en el mercado, un buen momento
para alquiler es cuando las propiedades están
bajando de precio. Por ejemplo, eso sucedió
recientemente en la Florida, entre otros lugares
de Estados Unidos.
En ese país, producto de la crisis financiera
originada en el mercado hipotecario a finales
del 2007, las propiedades, luego de llegar a
valores impensables, comenzaron a bajar drásticamente de precio, por lo que tener un activo
como un inmueble, se convirtió en un dolor de
cabeza para los dueños, al saber que su propiedad cada día costaba menos, al punto de valer
menos que el monto de la misma hipoteca.
¿Y para comprar?
Según mi experiencia, cuando las tasas de
interés de los préstamos hipotecarios son
bajas, y se ofrecen fijas por cierto tiempo, es
un buen momento para la compra.
También es una excelente oportunidad, si en-
Mi consejo es
que tomen una
hipoteca por un
tiempo no mayor
a 15 años, y que
la misma no
represente más
del 60% del valor
del inmueble.
55
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
“Lo primero que
deben elegir es a su
agente inmobiliario,
quien será su
asesor.”
cuentran propiedades que posean incentivos
fiscales y/o bonos tierra.
Por ejemplo, las propiedades que gozan de
bonos tierras a través de la ley de fideicomiso,
o los proyectos que se benefician de incentivos
VO LV E R A C O N T E N I D O
fiscales por medio de la Ley 158-01 de Incentivo Turístico, y que crea el Consejo de Fomento
Turístico (CONFOTUR).
den comprar a través de una hipoteca.
Deben adquirir no sólo lo que les guste, sino lo
que puedan pagar.
Si compran algo que al final no podrán pagar,
Recomendaciones para la adquisición
estarían a punto de tomar su peor decisión,
Pero, Manuel y Melissa, si finalmente ustedes
la de comprar una “jaula de oro, con de todo,
se deciden a comprar su primera vivienda, lo
primero que deben elegir es a su agente inmo- pero no la podrán disfrutar”…
Recuerden que cuando hay problemas finanbiliario, quien será su asesor inmobiliario.
Con él, deben hacer “una confección” de lo que cieros, la familia paga las consecuencias, y no
quieren eso, ¿o sí?
tienen, lo que buscan, su realidad financiera,
sus gustos, expectativas, etc…
El inicio de la búsqueda
Mientras más información maneje su agente,
La búsqueda de la vivienda de sus sueños,
mejor será el resultado de su búsqueda.
Manuel y Melissa, comienza luego de que
Fíjense, que hablo de asesor inmobiliario, no sepan cuánto el banco les puede prestar, y
de un vendedor…, que no es lo mismo.
que este capital represente una cuota acepEl vendedor sólo les querrá vender, mientable, dejando un margen para imprevistos,
tras que el asesor les orientará en lo que más le como variaciones en la cuota, y calculando el
convenga, según su realidad, y hasta les podrá capital que pretenden aportar, producto de sus
decir que no compren, si es eso lo que les
ahorros.
conviene.
Además, por supuesto, a todo lo anterior
Luego de que elijan a su asesor, con él
deben sumarle las consideraciones sobre sus
mismo, pre califíquense en el banco, si preten- gustos y preferencias, así como la tipología de
56
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
la propiedad, es decir, si quieren una casa o un
apartamento, etc.
Pídanle a su agente que primero les envíe por
mail todos los resultados de su búsqueda, para
que vayan descartando desde antes de salir, y
puedan organizar mejor las visitas o citas con
las propiedades que reúnan las características
ideales para ustedes.
Después de que hayan elegido la unidad correspondiente, y que el precio y forma de pago
se ajusten a sus posibilidades, necesitan solicitar la documentación legal y fiscal de la
propiedad.
Si van a tomar una hipoteca, la entidad hipotecaria les va a entregar la lista de documentos
que deben presentar a la hora de solicitar su
hipoteca, y aún si no fueran a usar una hipoteca, los documentos son muy similares.
En todo esto su agente los podrá ayudar.
En conclusión, mi mejor consejo para la hora
de comprar, es elegir un buen agente, y recuerden que el agente no lo pagan ustedes;
VO LV E R A C O N T E N I D O
el agente gana una comisión que se la paga el
propietario, por lo que tendrán un verdadero
asesor de manera gratuita.
¿Que dónde pueden conseguir un buen
agente?
Nada más tienen que visitar página de la Asociación de Empresas Inmobiliarias (ww.aei.org.
do), y elegir el que más les convenga. Si no, en
la propia Asociación pueden pedir que les recomienden uno.
Pídanle a su agente
que primero les
envíe por mail todos
los resultados de su
búsqueda.
57
2
La Compra
de tu
Vivienda
58
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
2.1
Lo que compras vs. lo que te venden
A lguna s clave s para el contrato de compra de la primera vivienda
M arielle G arrig ó
A bogada con 20 a ñ os de ejercicio profesional .
A ctualmente es directora de la P r á ctica C orporativa
de la firma M edina G arrig ó .
L
a compra de la primera vivienda es un paso
trascendental en la vida de toda persona.
Evidencia la voluntad de echar raíces en un
lugar y es, además, una operación económica
importante que amerita –como lo han hecho
Melissa y Manuel- cuidadosa ponderación.
La joven pareja actuó de manera informada
y, durante el proceso de evaluación, recurrió al
oportuno consejo de su asesor financiero. Los
resultados reflejan la sabiduría de su decisión.
Una vez decidida la compra, toca implementarla. Ese proceso, para ser exitoso, conlleva
también la obtención de información clara y
completa; así como la intervención de terceros, como los agrimensores, abogados,
asesores de seguro, que lo asistan en su verificación y sobre todo en hacer constar –por
escrito- asuntos que, en principio, parecerían
totalmente obvios.
Por ejemplo: ¿Estoy comprando la casa
que creo que estoy comprando?
Legalmente, todo aquel que sufre un daño
por causa de otro, puede acudir a los tribunales de justicia para requerir ser indemnizado
por quién lo causó. Igualmente, instancias administrativas responden ante reclamos por
publicidad engañosa.
Sin embargo, esas disputas conllevan gastos,
económicos, de tiempo, y ni hablar de los
efectos sobre su tranquilidad.
Por eso, antes de salir de estampar su firma
en el acta de recibo del inmueble, o de buscar
las llaves, como comprador, debe sentirse satisfecho de que cuenta con un contrato que
59
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
responde claramente a una serie de preguntas
sobre temas básicos que, si fuera necesario, permitirán la rápida solución de cualquier
disputa que pudiera impactar su derecho de
propiedad.
Debida Diligencia
Antes de firmar cualquier carta de intención,
oferta de compra o promesa de venta -todas
frecuentes en las adquisiciones de inmuebles
sobre planos- o de firmar el contrato de compraventa definitivo, el comprador - como han
de hacerlo también Melissa y Manuel, si finalmente se deciden a comprar una vivienda-,
debe asegurarse de que el vendedor mantenga
a su disposición la siguiente información.
* Razón social del vendedor, incluyendo documentación corporativa con su registro
mercantil al día.
Recibo de la DGII en que conste el último
*
pago del impuesto sobre la propiedad (IPI),
y certificación en que conste que el vendedor se encuentra al día en sus obligaciones
VO LV E R A C O N T E N I D O
fiscales, incluyendo obligaciones frente al
ayuntamiento;
Copia del certificado de título que ampara el
*
inmueble objeto de la venta, libre de gravámenes o copia de la mensura o plano del inmueble
aprobado por las autoridades.
Copia del reglamento de condominio, si lo
*
hubiere.
Si se trata de un inmueble en uso, reciente*
mente desocupado o que cuenta con servicios
públicos instalados: evidencia del pago al día
de los mismos.
Contrato de Compraventa
Una vez acordado el objeto, negociado el
precio y el momento de la entrega; se redactarán uno o varios contratos, que harán la
venta perfecta entre las partes, y luego
-tras su depósito ante el Registro de
Títulos- frente a terceros.
En el proceso de adquisición de un inmueble sobre planos, el comprador
debe asegurarse de que con-
tractualmente o el costo de incumplir con la
entrega puntual del inmueble sea elevado;
y por ende, en las promesas u opciones que
sean suscritas, los pagos exigibles al comprador deben vincularse a hitos en el proceso de
construcción.
60
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
Recuerde que “el
contrato es la ley
entre las partes”, y
que la “ley es dura,
pero es la ley”.
El uso de agentes escrow o de fiduciarias
resulta idóneo para asegurarse de que el comprador pueda recibir la totalidad o una parte
sustancial de los fondos avanzados, si fuera
preciso terminar el contrato.
El Contrato de Compraventa:
Qué incluir y qué eliminar
Recuerde que “el contrato es la ley entre las
partes”, y que la “ley es dura, pero es la ley”;
por eso ojo con lo que firma. Algunas cláusulas
VO LV E R A C O N T E N I D O
no deben faltar, otras están de más. A seguidas
la muestra.
Las que deben estar…
1. Descripción clara del inmueble: Mientras
más específica, mejor. Particularmente, la ubicación y extensión superficial exacta. En esta
etapa, es altamente recomendable la intervención de un agrimensor que verifique que
el inmueble a comprar es el mismo que figura
en el plano presentado por el vendedor. Igualmente, debe incluirse toda especificación
acordada por las partes, ajustes en la distribución de las áreas sociales, por ejemplo. Con
anterioridad a la fecha de entrega del inmueble, el comprador está llamado a realizar una
inspección de su futuro hogar, a los fines de
verificar que habrá de recibirlo, tal y como fue
descrito en el objeto del contrato.
En caso de existir cualquier discrepancia, las
partes podrán identificarla rápidamente, y
buscar una forma de remediarla de manera
satisfactoria para ambas.
2. Declaración expresa de que el inmueble adquirido se encuentra libre de toda
carga o gravamen: Esto es, que al momento
de la transferencia del derecho de propiedad
no existirán hipotecas o privilegios registrados a favor de acreedores del contratista o
antiguo propietario, incluyendo el fisco y los
empleados.
3. Distribución de gastos: El comprador es
responsable por el pago del impuesto de transferencia, y por los honorarios profesionales
incurridos en el suministro de los servicios que
contrate directamente, y así debe constar en el
contrato.
4. En lo que respecta a las garantías, el comprador debe asegurarse de conservar la
protección que le confiere la ley contra los
vicios ocultos. En ese sentido, es recomendable indicar que el vendedor le brinda garantía
al comprador contra los vicios ocultos –como
mínimo-, de conformidad con lo establecido
bajo los términos del derecho común.
61
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
5. Finalmente, es importante recordar que la
relación comprador-vendedor, en la mayoría
de los casos, no culmina con la entrega de las
llaves. Es por eso, que resulta pertinente establecer la obligación recíproca de cooperar en el
suministro de toda la información (incluyendo documentación) que fuera necesaria para el
perfeccionamiento de la transacción acordada
por las partes, esto es, la transferencia del inmueble de manos del vendedor al comprador
–por un monto determinado- libre de cargas
y gravámenes, para su uso y disfrute pacífico
con todas las garantías que a tales fines contempla la ley.
Las que se deben eliminar…
1. Cualquier autorización implícita para
modificaciones unilaterales por parte del
vendedor: Todo ajuste al inmueble adquirido, sea en términos de metraje, distribución o
alteraciones en la zonificación deben ser previamente informados por escrito al comprador,
VO LV E R A C O N T E N I D O
y su silencio no deberá interpretarse como
aceptación a las modificaciones propuestas.
Dichas modificaciones deberán ser aprobadas por escrito por el comprador, y así debe
constar en el contrato.
2. La facultad de incurrir en gastos adicionales por cuenta del comprador sin notificación
previa: El vendedor no puede disponer de carta
blanca para incurrir en costos adicionales que
posteriormente deberán ser asumidos por el
comprador. Sin aprobación previa, el costo adicional no debe ser aceptable ni transferible.
3. Cualquier disposición que conlleve
la renuncia total o parcial por parte del
comprador a las garantías de disfrute y uso
pacífico del inmueble y contra vicios ocultos
que contempla la ley a su favor.
El uso de términos ambiguos, la entrega de documentación incompleta, desactualizada o la
ausencia de una persona de contacto para canalizar cualquier inquietud sobre la adquisición
de la propiedad son un indicador de la cantidad
La relación
comprador-vendedor,
en la mayoría de los
casos, no culmina
con la entrega de
las llaves.
de tiempo que podría conllevar la finalización
de un contrato adecuado.
La buena noticia para Melissa y Manuel, y
muchas otras parejas y familias como ellos,
es que cuentan con abogados para eso. Ingenieros, contratistas, financieros, abogados,
agrimensores, tasadores, se encargan de asistirles en la compra de su primera vivienda.
La tarea de convertirla en su hogar, descansa
por completo en sus manos. ¡Buena suerte!
62
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
2.2
¡Sin agrimensores nada!
C ecili o Santana
A grimensor , cart ó grafo , tasador y
consultor catastral . E s profesor
universitario en la facultad de
ingenier í a y arquitectura de la U A S D
e I N T E C , con 40 a ñ os de e x periencia .
A ctualmente labora en la firma C ecilio
S antana & A sociados , as í como en
S antana S ilvestre & A sociados , S . R . L .
no te la juegue s
M
elissa, Manuel, me dice Alejandro que
ustedes están pensando en comprar
su primera vivienda. ¿Es así? ¿Ya han visto
algo que les interese? ¿No? Pues cuando
encuentren alguna propiedad en la que de
verdad estén interesados, tengan en cuenta
que no es recomendable hacer ningún tipo de
negociación en materia inmobiliaria sin una
consulta previa de un agrimensor.
-¿Un agrimensor?, y ¿para qué?
-Ah, Manuel, es que para comprar una propiedad se deben hacer varias verificaciones y
comprobaciones, pero la gente común se fía de
un profesional del derecho solamente, y eso es
un grave error, ya que las documentaciones de
hoy día, que soportan el derecho de propiedad
deben ser verificadas previamente, realizando
un trabajo de Diagnóstico Catastral.
63
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
-¿Y eso qué es?
-Les explico, un Diagnóstico Catastral comienza por hacer las investigaciones primarias en
la sala de consulta, donde se establece la veracidad de los datos suministrados versus el
contenido en los datos de los archivos de la
sala de consulta.
A partir de estos datos, vamos al terreno a
realizar el levantamiento parcelario previa la
colocación y ocupación de las placas para la
georeferenciación satelital, lo que nos permitirá hacer los cálculos de las coordenadas de
los puntos perimetrales de la propiedad, así
como verificar si la documentación a mano se
corresponde con la medición realizada, haciendo el montaje de ese levantamiento en la
base cartográfica catastral de la jurisdicción
inmobiliaria.
Eso nos dirá si la documentación está errada
o correcta en la ubicación geográfica, y en la
posición correcta de la parcela madre.
VO LV E R A C O N T E N I D O
-¿El levantamiento parcelario del que
usted nos habla es tan importante?
-Muchísimo. La mayoría de los actos de ventas
generados en la actualidad tienen múltiples
errores, que se deben a problemas de ubicación geográfica y de colindancias, y eso es en
los casos considerados como simples, ya que
en los casos complejos, los propios abogados
han ocasionado litis sobre terrenos registrados,
por las confusiones de índole técnico.
La seguridad técnica y jurídica de un comprador con una verdadera orientación, debe
ser sobre la base del uso de un profesional de
la agrimensura calificado. Lógicamente en el
mundo del Señor hay de todo, pero esto es
como tener un médico de cabecera para la
salud, un abogado para los temas legales y
un agrimensor para la seguridad de los bienes
inmobiliarios.
-Discúlpenos Don Cecilio, pero nosotros no sabíamos que el trabajo de los agrimensores resultaba
tan vital en eso de comprar una vivienda…
La mayoría de los
actos de ventas
generados en la
actualidad tienen
múltiples errores,
que se deben
a problemas
de ubicación
geográfica y de
colindancias.
64
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
La función principal
del Agrimensor, es
la de participar en el
establecimiento del
status físico jurídico
de la propiedad en el
sistema de
jurisdicción inmobiliaria, a través de la
ley No.108-05 y sus
reglamentaciones.
VO LV E R A C O N T E N I D O
-No se preocupen, no son muchos los que
conocen que la función principal de un profesional de la Agrimensura, es decir un
Agrimensor, es la de participar en el establecimiento del status físico jurídico de la
propiedad en el sistema de jurisdicción inmobiliaria, a través de la ley No.108-05 y sus
reglamentaciones.
Incluso, los agrimensores son considerados
como auxiliares de la justicia por la particularidad de tener fe pública.
-¿Cuáles son sus labores específicas?
consolidación parcelaria, y replanteos, entre
otras figuras combinadas que pueden generarse a partir de la particularidad de cada caso.
Además de esta función en la jurisdicción
inmobiliaria, hacemos valuaciones y a actividades geocartográficas, más bien llamadas hoy
día el ejercicio de la Ingeniería en Geométrica.
No los quiero abrumar, pero todo eso independientemente de que los agrimensores
también nos dedicamos a la Cartografía, Fotogrametría, Batimetría, Geodesia, Sistema GIS y
Sistema Lidar.
-Los agrimensores brindamos nuestros servicios técnicos a los sectores público y privado;
a nivel oficial a las instituciones centralizadas y
descentralizadas; y en lo referente a los servicios privados, lo hacemos a nivel empresarial,
como también a nivel individual.
También los agrimensores nos dedicamos
a ejecutar procesos catastrales, tales como
deslindes, subdivisión, refundiciones, actualización de mensura, regularización parcelaria,
Y permítanme explicarles, para que no les
quede duda, que la formación del Agrimensor en la actualidad está muy vinculada a los
avances técnico-científicos, a partir de la gran
red de transbordadores espaciales, lo que ha
facilitado un gran adelanto en la tecnología,
con el apoyo de la ciencia informática.
Como ustedes saben, todos esos avances han
contribuido al desarrollo de la comunicación, la
telefonía, el Internet, la TV por cable, la música,
65
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
entre otras aplicaciones del sistema de información geográfica(GIS), a partir del geoide
WGS-84, dando paso también, y estableciendo la plataforma que hoy tenemos en las redes
sociales.
Sin confusión en los títulos
Manuel y Melissa, en relación con los certificados de títulos, tienen que saber que hay
muchas confusiones hasta de los propios abogados, ya que a menudo se confunde una
Constancia Anotada con un Certificado de
Título, y esto se debe generalmente a que los
certificados de títulos y las constancias anotadas vienen impresas en un papel similar en
el formato viejo, que en la parte superior dice
Certificado de Titulo No., pero a veces no nos
damos cuenta que a ese certificado de título ya
se le ha hecho una rebaja, y desde el momento
que se hizo la rebaja se convierte en una constancia anotada.
Eso se indica en la parte superior e inferior del contenido del propio documento, pero
VO LV E R A C O N T E N I D O
no todo el mundo lo sabe, por eso es
que deben tener a un profesional de
la agrimensura que los oriente en ese
sentido, para no cometer errores haciendo una compra de un documento
que muchas veces ha sido cancelado.
Para evitar esto, también deben hacer
un proceso catastral primero antes de
la compra.
Por si acaso, les explico que el
formato viejo tiene un tamaño mayor,
y las inscripciones aparecen en la
parte trasera del documento.
También, en caso de un préstamo a
una entidad financiera, antes se emitía
un documento adicional para esa entidad,
llamado Certificado del Acreedor Hipotecario,
el que era cancelado al momento del saldo de
la deuda con la entidad financiera.
Hoy día, a partir de la aplicación de la
nueva ley inmobiliaria No.108-05, este tema
ha cambiado mucho en la Dirección Nacio-
nal de Registros de Títulos. En primer lugar,
el formato de los certificados de títulos, que
ahora son más pequeños, además del uso de
diferentes colores, según y de acuerdo con la
clasificación de cada documento.
Por ejemplo, los Certificados de Títulos son
de color azul; la Constancia Anotada es de color
rosado y la Certificación del Acreedor Hipote-
66
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
cario es de un color como verde con amarillo.
Por otra parte, aparece el término “Matrícula” con un número, y las inscripciones ya no se
hacen en el reverso de cada documento, sino
que para que ustedes, o cualquier interesado,
puedan ver lo que ocurre en cada propiedad
deben hacer una investigación en la sala de
consulta, que tiene carácter y uso públicos.
Sin embargo, si quisieran hacer una investigación más precisa, deben depositar
una solicitud puntual de lo que desean en
la Dirección Regional de Registro de Títulos
correspondiente.
Escollos en el camino de la compra
En el proceso de la adquisición de una vivienda,
yo, como agrimensor, les digo que puede haber
varios contratiempos. Los principales tienen
que ver con elementos técnicos y sistemas en
el servicio que se presta en la propia institución.
Es evidente que se requiere de una mayor
gestión de servicios y celeridad para sacar los
expedientes con mayor prontitud, ya que el
tiempo para tramitar un expediente considerado como normal y sin problemas, oscila entre
los seis(6) y ocho(8) meses, y los expedientes
que tienen problemas menores sobrepasan el
año.
Los expedientes
que caen dentro
del tema de
superposiciones,
por lo general
están dentro de
los dos (2) años.
67
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
Los expedientes que caen dentro del tema de
superposiciones, por lo general están dentro
de los dos (2) años, ya que la institución no
tiene la capacidad técnica, administrativa y
de gestión para darles solución a los múltiples problemas que se le presentan, más aun
cuando los que dirigen están limitados en
esas habilidades gerenciales.
VO LV E R A C O N T E N I D O
-Pero eso es demasiado tiempo…
-Visto así, es lamentable que una persona que
esté gestionando un préstamo en una entidad
bancaria por lo general pierda la oportunidad
de hacer el negocio.
Con decirles que el país ha perdido muchísimas
inversiones, tanto nacionales como extranjeras
en pequeños, medianos y grandes proyectos,
dada la inseguridad de la propiedad inmobiliaria, y el problema de la falta de capacidad de la
institución para darle solución rápida a un problema de carácter técnico, que en caso de ser
resuelto, podría traer grandes capitales y, por
ende, se generaría una gran actividad económica en beneficio de los servidores privados,
las entidades oficiales y la República Dominicana, en general.
Desafortunadamente, ni ustedes como compradores, ni otros adquirientes pueden hacer
nada por el momento, porque se trata de un
problema institucional, y los incumbentes son
sordos, mudos y ciegos.
En la actualidad, nos sentimos indefensos
como ciudadanos y usuarios de la jurisdicción; se requiere una mayor celeridad en todos
los procesos, y esencialmente en la parte de
los tribunales, que es donde mayor tiempo se
pasan los expedientes.
Avances, poco a poco
Ahora, bien, Manuel y Melissa, siendo honesto,
debo decirles que la jurisdicción inmobiliaria,
en términos generales, ha avanzado mucho
con relación a lo que teníamos antes, pero
todavía debemos seguir avanzando como para
decir que hemos asimilado el nuevo sistema
de registro en República Dominicana, y que
tenemos mayor seguridad jurídica en cuanto a
los activos en el país.
Por ejemplo se requiere que la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales y las Direcciones
Regionales aceleren el proceso de revisión de
los expedientes; que el tema de superposiciones parcelarias sea resuelto con mayor rapidez,
en base al uso de mayor personal técnico y ad-
68
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
ministrativo, ya que las brigadas topográficas
hábiles son insuficientes para atender todos los
casos que se presentan a diario por problema
de desplazamientos y montajes parcelarios.
Otra cosa es que se le debe dar mayores facilidades al profesional de la agrimensura para que
VO LV E R A C O N T E N I D O
pueda darles seguimiento a sus expedientes,
así como los funcionarios tienen que prestarle
mayor atención a cada expediente en particular, ya que las revisiones aparentemente son
ágiles, pero lograr las firmas de cada expediente es difícil, y no se entiende el por qué.
El tema de los tribunales de tierras, llámese de
jurisdicción original o el superior, en verdad
opera con mucha lentitud, aunque existen excepciones, y algunos expedientes han salido
con el tiempo establecido en la ley y en los
reglamentos.
Por último, creo y entiendo que las instituciones de profesionales deben habilitar un espacio
de orientación para todos los posibles adquirientes de un inmueble -como ustedes-, que
podría ser el Colegio Dominicanos de Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores (CODIA),
la Asociación Dominicana de Agrimensores
(ASODAGRIM), el Colegio de Abogados y otras
asociaciones y entidades relacionadas.
Independientemente de todo eso, Melissa y
Manuel, aunque he tratado de dar respuesta a
todas sus interrogantes, les digo que estoy a
su completa disposición en cuanto a cualquier
tema relacionado con la jurisdicción inmobiliaria, básicamente en la parte catastral.
69
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
2.3
Piensa en frío
C ompre s a q uien compre s , revi s a b ien tu s papele s
H é ct o r A lie s
A bogado especialista en D erecho I nmobiliario . S ocio G erente de A lies R ivas C onsultores , firma de abogados y consultor í a .
C oordinador de la M aestr í a en D erecho I nmobiliario de la P U C M M .
Consideraciones legales a tomar
en cuenta
La información contenida en los Registros de
Títulos es de acceso público para todo aquel
interesado en conocer el estado jurídico de un
inmueble, y se entiende, además, que sobre
un inmueble registrado no existen derechos,
cargas ni gravámenes ocultos que no estén
debidamente registrados.
En tal virtud, Manuel y Melissa, si ustedes
definitivamente están interesados en comprar
una vivienda, les exhorto a que, antes de
realizar cualquier tipo de desembolso, se informen y conozcan la situación registral del
inmueble que desean comprar.
Hacer esta investigación, les permitirá a
ustedes, como compradores, determinar quién
es el legítimo propietario, y si existe alguna
carga, gravamen o afectación que afecte al inmueble. Por ejemplo, nunca es recomendable
adquirir un inmueble afectado por una litis, o
que posea varios gravámenes hipotecarios.
Para eso, con sólo tener la designación de
la parcela, solar o unidad de condominio,
ustedes, o cualquier interesado, se pueden
dirigir a cualquiera de las Salas de Consultas
de la Jurisdicción Inmobiliaria, y buscar gratuitamente ese inmueble, con la ayuda de un
auxiliar para tales fines.
Si el resultado se desea con mayor forma-
70
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
Deben tener
mucho cuidado
con los
duplicados por
pérdida. Son los
más utilizados
para estafar o
defraudar a una
persona.
VO LV E R A C O N T E N I D O
lidad, se solicita una certificación del estado
jurídico del inmueble en el Registro de Títulos
correspondiente a la ubicación del inmueble.
Esta última, casi con toda seguridad, es requerida por los bancos o asociaciones. Tiene un
valor actual de RD$500.00.
-¿Y ya?
-No Manuel, hay otras cosas sobre las que
deben ser advertidos: Siempre fírmenle un
contrato al titular registral. Si en la certificación
dice que está casado o que está en copropiedad, recuerden que, en cada caso, la esposa
o esposo y los demás copropietarios deben
firmar. Eviten que les vendan la cosa de otro.
Siempre percátense de que su vendedor tiene
en su poder el duplicado del Certificado de
Título. No debe tener abreviaturas, interlineados, raspaduras, tachaduras o espacios en
blanco. Para lograr la transferencia, se debe
depositar ese documento.
Ahora bien, deben tener mucho cuidado con
los duplicados por pérdida. Son los más utilizados para estafar o defraudar a una persona.
Vivir en un condominio
El desarrollo inmobiliario que vive la República Dominicana ha provocado que al momento
de adquirir un inmueble, la primera opción sea
un apartamento. Esto se debe a cuestiones de
seguridad, ahorro o a las exigencias por vaRegistrar, registrar y… registrar
riaciones en el uso del suelo de determinado
Ahora bien, después que hayan comprado,
sector.
Manuel Melissa, recuerden pagar el impuesto
Sin embargo, esta situación presenta una
de transferencia, y registren. En nuestro país,
República Dominicana, lo que no está en el Re- realidad irrefutable y a las que muchos le
cuesta adaptarse: se debe convivir simulgistro, no tiene efectos. Primero en el tiempo,
táneamente en un régimen de propiedad
primero en el derecho. No tener su Certificado
de Título, puede perjudicar su acceso al crédito. y copropiedad. Por eso, Manuel, Melissa, si
71
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
compran en un condominio, de pleno derecho,
ustedes pasan a ser parte de un consorcio de
propietarios.
Aunque según la temática hay quórums,
las decisiones que se tomen son vinculantes
para la minoría disidente o los ausentes (debidamente convocados). Es decir, no siempre
se decide lo que ustedes, como propietarios,
quieran, pero deben respetar la decisión.
La contribución para el cuidado y mantenimiento de las áreas comunes es parte esencial
de vivir en un condominio.
No todo queda en la cuota del préstamo
hipotecario. No olviden que el incumplimiento
en el pago de la cuota de mantenimiento tiene
consecuencias legales. Para eso la ley ha previsto un privilegio, que aplica como garantía
para el consorcio de propietarios. Si ustedes no
pagan, podrían perder su apartamento.
La cuota de mantenimiento puede ser proporcional a cada derecho, o igual entre todos.
Investiguen a cuánto asciende esa cuota antes
VO LV E R A C O N T E N I D O
de adquirir, y eviten disgustos posteriores.
Deben saber que si compran en un condominio, se someten a un Reglamento que presenta
todas las disposiciones a las que ustedes
estarían atados. Les recomiendo leerlo previamente (pídanselo a su vendedor o promotor),
pues en ese documento se colocan, muchas
veces, normas de convivencia y prohibiciones.
Por ejemplo: horarios para fiestas, prohibición
de mascotas, de lavar el carro en el parqueo,
etc.
Si adquieren un apartamento en un condominio, se vinculan a mantener intacta la
fachada, y no pueden realizar obras nuevas sin
la autorización de la unanimidad de los condóminos presentes en la asamblea convocada.
Manuel, Melissa, antes de comprar en un
condominio, investiguen cuáles y cuántos sectores conforman su unidad, y cuáles son las
áreas comunes. No quieran más parqueos de
los que les corresponden, aunque su familia
crezca (eso se prevé); no quieran acceder al
Revisen bien el
reglamento de
condominio,
pues en este
documento se
colocan, muchas
veces, normas
de convivencia y
prohibiciones.
(pídanselo a
su vendedor o
promotor).
72
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
techo para secar la ropa, si el mismo se vendió
como pent-house; no quieran una piscina, si
no estaba en el proyecto.
Con el tema de los parqueos, es muy común
que muchas personas utilicen parqueos que
realmente no les corresponden, ya sea por
VO LV E R A C O N T E N I D O
confusión, por la incorrecta indicación al
adquirir su unidad o porque los que van llegando van cambiando convenientemente la
distribución.
¿Quieren estar seguros? Consulten el plano
de división para la constitución de condominio y la planilla de descripción de unidades, que
también están disponibles en las Salas de Consultas de la Jurisdicción Inmobiliaria.
Recuerden que la Administración es simple
o compleja, según la cantidad de unidades de
condominio que existan. No crean que es lo
mismo administrar y mantener un edificio de
8 apartamentos que uno de 70. Mientras más
unidades, se torna más complejo el cobro, la
adopción de decisiones, el respeto al Reglamento o la limpieza.
En todo caso, pregunten si existe un fondo de
reserva para responder a los gastos extraordinarios o urgentes, ordinarios o extraordinarios
o innovaciones que afecten a todo el edificio
o a las cosas y elementos comunes. Cuiden su
inversión.
Es necesario que el condominio cuente con
una póliza de seguro permanente contra los
riesgos (incendio, terremoto, etc.), por su valor
real. Esto es diferente al seguro que se contrata
con el banco por el valor de la hipoteca.
Cuando ustedes compran en un condominio,
adquieren todos los derechos sobre la unidad.
No existe tal cosa como: compro el apartamento y un parqueo, pero el vendedor se
queda con un parqueo y el porcentaje sobre el
terreno. Es un todo.
En definitiva, toda persona que forma parte
del consorcio de un condominio debe preocuparse por conocer y entender las implicaciones
y características del mismo. Existe la falsa
creencia de que todo lo que sea jurídico es de
dominio exclusivo de los abogados, pero no
es así: la vida en condominio debe concitar el
interés de todos.
73
75
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
3
Rol de las
fiduciarias, el
encaje legal y
el bono para la
compra de tu
vivienda
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
3.1
¿Qué es una fiduciaria?
A ndr é s riva s
ha trabajado en sector financiero por m á s de 20 en
diferentes pa í ses de L atinoamérica . A ctualmente es
G erente G eneral de la F iduciaria P opular , S . A .
protecci ó n para tu inver s i ó n
Melissa, Manuel, ¿saben en qué consiste el
negocio fiduciario?, porque es importante que
conozcan al menos algunos detalles de estas
empresas, que resultan de mucha utilidad
también en el sector inmobiliario…
-Bueno, algo nos han estado diciendo…
-Mira, Melissa, una Fiduciaria es una empresa,
cuyo objetivo primario es custodiar y administrar bienes que le fueron traspasados por sus
dueños en beneficios de ellos mismos, o de
las personas que éstos designaron. Esa labor
de administración puede ser tan simple como
guardar un dinero e invertirlo por un tiempo
determinado o tan compleja como administrar
los recursos para gestionar un proyecto para
construir hasta un aeropuerto o una central
hidroeléctrica.
En forma sencilla, digamos que cada grupo de
bienes administrados dentro de esta empresa
que llamamos Fiduciaria constituye lo que se
conoce como un fideicomiso, y que cada fideicomiso se maneja como si fuera una compañía
separada dentro de la Fiduciaria. Por lo tanto,
cada fideicomiso tiene sus propias cuentas
bancarias, sus propios activos, sus estados financieros. En fin, es un ente independiente de
los otros fideicomisos y de la misma Fiduciaria. Por consiguiente, una Fiduciaria maneja
muchos fideicomisos.
-Pero, ¿cómo puede una Fiduciaria para
hacer cosas tan diferentes?
-No es tan complicado, Manuel. La misión de
la Fiduciaria dentro de cada fideicomiso que
administra está establecida en un contrato.
76
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
Este documento equivale al acto constitutivo
de una empresa o a la constitución, en el caso
de nuestro país, la República Dominicana, por
lo tanto en ese documento se establecen las
reglas del juego.
El rol de la Fiduciaria es cumplir y hacer
cumplir las reglas establecidas en cada contrato, es como un árbitro en un juego de béisbol, y
para eso, además del personal con que cuenta,
cada fideicomiso que administra tendrá los
asesores y el personal necesarios para poder
cumplir con las obligaciones establecidas en el
acuerdo que se firmó.
-¿Entiendes, Manuel? Continuando con el símil
del béisbol, la Fiduciaria cuenta para cada fideicomiso con los árbitros necesarios para cubrir
todas las jugadas, y tiene a su disposición la repetición instantánea, para asegurarse que la
sentencia fue correcta, consultando constantemente el libro de las reglas de juego.
Para culminar la descripción de labor de las Fiduciarias, es importante resaltar que en la
VO LV E R A C O N T E N I D O
República Dominicana no todas las Fiduciarias
son iguales. Están las que pertenecen a instituciones financieras, las que tienen relación con
puestos de la Bolsa de Valores, y las llamadas
independientes, que no pertenecen a ninguno
de los grupos anteriores.
Obviando algunas diferencias sobre los negocios que pueden hacer cada una de ellas, lo
importante de destacar para el consumidor
es que todas las Fiduciarias tienen un regulador que las vigila y asegura que manejen
los recursos que le fueron encomendados de
forma adecuada, y siguiendo las órdenes que
recibieron, y que al igual que con las instituciones financieras y las Administradoras de
Fondos de Pensiones (AFP), a la hora de elegir
una Fiduciaria, se deben tomar en cuenta
todas las alternativas del mercado, y escoger
aquella Fiduciaria donde nos sentimos más
cómodos y seguros. Recuerde que está depositando en ella su confianza y parte de su
patrimonio.
El rol de la
Fiduciaria es
cumplir y hacer
cumplir las reglas
establecidas en
cada contrato, es
como un árbitro
en un juego de
béisbol.
77
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
Como
compradores,
deben investigar,
tanto al
promotor de la
vivienda, como
el fiduciario que
está gestionando
el fideicomiso.
VO LV E R A C O N T E N I D O
Especificaciones para el sector
inmobiliario
Pero, yendo al centro de la cuestión que nos
atañe en esta ocasión, y que es la que les interesa a ustedes. En el proceso de la adquisición
de una vivienda, principalmente, una Fiduciaria
lo que busca es brindar seguridad al comprador
de una vivienda, al proteger sus aportes una
vez seleccionada la propiedad que quiere adquirir en un proyecto que no se ha construido,
o que está en la fase de construcción.
En este punto es necesario destacar que
ustedes, Melissa, Manuel, como compradores, deben investigar, tanto al promotor de la
vivienda, como el fiduciario que está gestionando el fideicomiso. De esta forma se sentirán
tranquilos con la inversión inmobiliaria que
están por realizar.
Paso a paso con Melissa y Manuel
En las próximas líneas les explicaremos, paso
a paso, qué debe hacer un comprador de una
vivienda, cómo se interactúa con la Fiduciaria,
y por qué los proyectos que tienen fideicomisos
son más seguros que los que no lo tienen.
Paso 1.
Hacer realidad un sueño. Una vez el comprador ve un proyecto que le guste, debe llamar a
la promotora que está desarrollando el proyecto
y hacer al menos las siguientes preguntas:
a. ¿El proyecto se está desarrollando a través
de un Fideicomiso? Comenzar por esta pregunta es importante, ya que no todos los proyectos
inmobiliarios se construyen bajo la figura del fideicomiso, por lo tanto no todos los proyectos
ofrecen a los compradores la seguridad fiduciaria en su inversión.
b. ¿El proyecto tiene la acreditación del INVI
como vivienda de bajo costo? Si el proyecto
tiene la acreditación del INVI como un proyecto de viviendas de bajo costo quiere decir que el
comprador puede acceder, si cumple los requisitos, a ser beneficiario del bono de devolución
del ITBIS que ofrece el gobierno dominicano
para ayudar a los compradores de su primera
78
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
vivienda. En caso contrario, si no se tiene la
acreditación, es un proyecto en el cual no se
podrá obtener esa ayuda del gobierno.
c. ¿Cuándo se espera comenzar la construcción y entregar la vivienda que estoy
interesado en comprar? Un punto importante a la hora de elegir una vivienda que está en
proceso de construcción es saber el tiempo
que tenemos para pagar el inicial. Ese tiempo
permite poder ir abonando, mes a mes, una
cantidad de dinero acordada en el fideicomiso
de preventa, y poder completar el inicial dentro
de un plazo establecido. Adicionalmente, estos
pagos realizados dentro de un fideicomiso nos
ayudan a demostrar nuestra capacidad de
asumir obligaciones.
d. Las siguientes preguntas que deben hacer
son en referencia al precio de compra, y
conocer exactamente qué estamos comprando, ¿Qué quiero decir con esto? Que debemos
preguntar por ejemplo: ¿Cuál vivienda estoy
comprando?, ¿qué características tiene?,
VO LV E R A C O N T E N I D O
¿cuáles son los acabados?, y por supuesto ¿cuánto
costará?.
e. Como últimas preguntas antes de tomar la decisión de comprar, el interesado debe conocer,
¿qué pasa si a la mitad del camino me ocurre algo,
y no puedo seguir pagando el inicial, o no me
aprueban el crédito bancario? ¿Tengo que pagar
alguna penalidad? Este tema siempre es importante, porque debemos tomar en cuenta todos los
escenarios posibles, y conocer
sus consecuencias.
Paso 2.
La “hora 0”. Ya con el escenario claro, y decidido a comprar
la vivienda en un proyecto administrado por una Fiduciaria, lo
próximo que tiene que hacer el
comprador o compradora es entregar al promotor la información
que éste le pide para poder elaborar el contrato de opción de
compra.
79
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
Para evitar
sorpresas en el
futuro, es mejor
que el comprador
esté lo más claro
posible desde
antes de firmar el
contrato.
En este paso existen Fiduciarias que sólo
piden información básica, y otras que piden
datos adicionales. La recomendación es que en
esta fase entreguen la mayor cantidad de información disponible, ya que de esa forma la
Fiduciaria les podrá orientar sobre el monto
VO LV E R A C O N T E N I D O
aproximado del préstamo que podrá solicitar a la institución financiera en el futuro, y de
esa forma tener más claro el escenario desde el
inicio.
Recuerden que la compra de la vivienda es
una de las inversiones más importantes que se
hace en la vida, por lo tanto, para evitar sorpresas en el futuro, es mejor que el comprador
esté lo más claro posible desde antes de firmar
el contrato.
Aunque no todas las Fiduciarias prestan ese
servicio de hacer un pre-análisis financiero,
esta información es muy importante para que
el comprador o compradora, en conjunto con
el promotor del proyecto, diseñen un plan de
pago para el inicial, adaptado a la realidad del
cliente.
Este plan de pago puede permitir, en muchos
casos, crear un historial de pagos dentro del fideicomiso, que le demuestre a las instituciones
de intermediación financiera que el adquiriente
puede hacer frente a una cuota del préstamo bancario, y con ello facilitar la aprobación
del préstamo hipotecario a largo plazo necesario para completar el precio de compra de la
vivienda.
Es importante que el comprador no se sienta
presionado por el vendedor, y averigüe aproximadamente cuándo le podrá prestar su
institución de confianza y, además, calcule
cuánto podrá pagar como inicial durante
el plazo de pre-venta y construcción del
proyecto.
Paso 3.
Haciendo camino al andar. Con la firma del
contrato de opción de compra o de intención
de compra, el adquiriente de la vivienda realiza
sus pagos mensualmente directamente en
una cuenta del fideicomiso los montos acordados. La Fiduciaria le entrega tanto a él o ella,
como al promotor, un estado de cuenta con los
aportes realizados y los faltantes por realizar.
80
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
Como se explicó en el paso anterior, este
historial de pagos, realizado dentro del fideicomiso, sirve de referencia bancaria, que
demostrará a la Institución Financiera donde se
solicitará el crédito hipotecario de largo plazo la
capacidad de pago del cliente.
En esta fase, el fideicomiso garantiza al comprador que el dinero aportado será utilizado
única y exclusivamente para construir el proyecto que él está comprando.
Por otro lado, si el proyecto está en la fase
de preventa, y el mismo no fue financieramente viable, por la falta de interés del mercado
en el proyecto, al comprador se le devuelve
sus aportes, más los intereses que generaron, mientras los fondos estuvieron disponibles
en el fideicomiso. Bajo este mecanismo el
comprador de la vivienda tiene mucha más seguridad que cuando compra una vivienda fuera
del esquema fiduciario, dígase entregando sus
aportes directamente al promotor o constructor de la vivienda.
VO LV E R A C O N T E N I D O
Paso 4.
Casi llegamos. No se desesperen. Faltando
pocos meses para la culminación del proyecto,
la Fiduciaria, a través del promotor, contactará
al cliente para ir solicitando la aprobación del
crédito hipotecario en la institución financiera
de su preferencia.
Adicionalmente, si el comprador puede
aplicar al Bono de ITBIS se inicia el proceso de
solicitud del mismo. En este caso, el cliente
debe dirigirse inicialmente a la institución
que le financiará la vivienda, y entregarle a la
misma todos los documentos requeridos por
ésta; una vez obtenga la pre-aprobación del
crédito, debe dirigirse con esa comunicación
escrita al promotor, y entregársela.
Si aplica para el Bono ITBIS, ha de entregar,
además, los documentos que le solicitará la Fiduciaria para gestionar su solicitud. Cuando
esté completo el expediente de solicitud del
Bono por parte del cliente, la Fiduciaria lo deposita en la Dirección General de Impuestos
El fideicomiso
garantiza al
comprador
que el dinero
aportado será
utilizado única y
exclusivamente
para construir el
proyecto que él
está comprando.
81
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
Internos (DGII), y ésta responderá con la aprobación o rechazo de la solicitud.
El pago del Bono siempre lo recibirá la Fiduciaria directamente de la DGII. Si se recibe antes del
desembolso del crédito hipotecario, será aplicado como un pago al inicial de la compra de la
vivienda, por lo que el monto del crédito solicitado será más bajo; por otro lado, si es recibido
luego de obtenido y desembolsado el crédito
bancario (próximo paso), el monto del Bono será
entregado por la Fiduciaria directamente a la
institución que dio el financiamiento, como un
aporte extraordinario al capital del préstamo,
reduciéndolo y, por tanto, la cuota mensual para
el adquiriente también disminuye.
Paso 5.
La mejor parte. Una vez concluida la obra, el
cliente recibirá formalmente su vivienda. Este
proceso se inicia con la firma del contrato de
crédito a largo plazo con la Institución Financiera. El contrato lo firman el comprador, la
VO LV E R A C O N T E N I D O
institución que da el financiamiento, el promotor del proyecto y la Fiduciaria.
Simultáneamente con la firma del contrato,
se pagan los impuestos de transferencia del inmueble, en caso que aplique, de acuerdo con
el valor del mismo, y se hace un acto formal de
entrega, donde el comprador revisa su inmueble, junto con el promotor y un representante
de la Fiduciaria, y firma un documento de
aceptación del mismo.
¡Ya somos propietarios!
En ese momento, el comprador se convier-
te en propietario y, a partir de ese instante,
asumirá nuevas responsabilidades, como
son cumplir con el reglamento de condominio, y hacer respetar el mismo por sus
vecinos, mantener su propiedad en buenas
condiciones, y realizar los pagos mensuales
de mantenimiento, si aplica en su comunidad, algo que es sumamente importante para
que su nueva propiedad no pierda valor en el
tiempo, y por último, claro está, debe hacer
los pagos de las cuotas del crédito hipotecario
a largo plazo.
82
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
3.2
Garantía de la compra
L a s pregunta s q ue s iempre de b e s hacer
gu s tav o vergara
M aster en A dministraci ó n de E mpresas ( M B A ) , con énfasis en F inanzas , con m á s de 18 a ñ os de e x periencia en el sector financiero con énfasis en la estructuraci ó n , negociaci ó n
y administraci ó n de productos desde el punto de vista comercial , financiero y legal . ( F ondos de I nversi ó n , portafolios de inversi ó n , productos de captaci ó n , estructuras
fiduciarias ) . H a sido P residente de D os C ompa ñ í as F iduciarias en C olombia y desde hace 3 a ñ os se desempe ñ a como V P E jecutivo – G erente G eneral de F iduciaria B H D
A
migos, si por fin ustedes están pensando
en comprar una vivienda, les interesará
conocer algunas de las situaciones y preguntas
que deberían hacerse, pero que típicamente
nadie le plantea al Constructor. También deben
saber qué beneficios tiene la utilización de
la figura del fideicomiso en el desarrollo de
proyectos inmobiliarios.
Por ejemplo: ¿Compró una vivienda, sin saber
si el solar sobre el cual se piensa desarrollar
el proyecto es de propiedad del promotor?;
¿analizó los títulos de propiedad del solar
sobre el cual se va a construir el proyecto,
para asegurarse de que no el solar no tiene
ninguna afectación legal o limitaciones al
dominio?; ¿al momento de la compra, le preguntó al promotor si contaba con la Licencia
de Construcción?; ¿le preguntó si contaba con
los permisos del Ayuntamiento?; ¿se aseguró
de que el proyecto que se piensa construir
esté permitido con la regulación vigente?;
¿le preguntó al promotor, cómo es la estructura de financiación del proyecto?;
¿ se aseguró de que su dinero sólo fuera
utilizado siempre y cuando el proyecto fuera
viable, técnica, financiera y comercialmente?;
¿compró una vivienda dentro de un
proyecto habitacional que nunca comenzó
83
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
a desarrollarse, y si lo hizo, su desarrollo
fue parcial, no le cumplieron lo prometido,
y perdió su dinero?; ¿compró una vivienda
durante el proceso de construcción, en la
fecha de entrega no había salido el título de
propiedad y, por ende, no pudo conseguir
financiamiento, dado que no se podía
hipotecar la vivienda?
-Son muchas interrogantes, en verdad…
-Sí, Manuel, y todas las preguntas anteriores
representan situaciones reales, que pueden
ser muchas más, y se han derivado normalmente de inconvenientes que suelen tener
los proyectos inmobiliarios al desarrollarse en
solares que están sometidos en un proceso
sucesoral, en procesos de deslinde, en embargos o litis judiciales, o son proyectos que
no presentan un estudio previo de factibilidad,
su estructura financiera es débil, o tienen un
ritmo inferior en la velocidad de las ventas a lo
esperado.
VO LV E R A C O N T E N I D O
-¿Cómo puede suceder eso?
-Melissa, debes saber que a veces ocurre que
desarrolladores, desafortunadamente, toman
el dinero de los compradores del proyecto actual, para adquirir por ejemplo el solar en
donde van a desarrollar el próximo proyecto, o para terminar el proyecto anterior que
se quedó sin flujo de caja, lo que se deriva de
proyectos técnicamente mal estructurados,
que difícilmente pueden obtener los diferentes
permisos para ser ejecutados en regla, considerando, por ejemplo, el impacto ambiental,
la densidad y niveles de altura permitidos, las
especificaciones mínimas técnicas requeridas
para aguantar un terremoto o huracán, entre
otras posibles dificultades.
Lamentablemente, estos inconvenientes difícilmente son conocidos por los compradores,
que siempre confiaron, y jamás se atreven a
preguntar si el proyecto en donde estaban comprando tiene algún tipo de inconveniente como
los listados anteriormente a manera de ejemplo.
Algunos
desarrolladores,
toman el dinero de
los compradores del
proyecto actual, para
adquirir por ejemplo
el solar en donde
van a desarrollar el
próximo proyecto,
o para terminar el
proyecto anterior.
84
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
Garantías del fideicomiso
Pero, Melissa, Manuel, no hay por qué temer,
para fortuna de ustedes y de todo el país, este
tipo de situaciones tienen una menor probabilidad de ocurrencia cuando el proyecto es
administrado bajo un fideicomiso. Cuando un
desarrollador decide contratar a una fiduciaria
para que administre su proyecto bajo un contrato de fideicomiso, la fiduciaria realiza una
debida diligencia para verificar la situación jurídica del solar en donde se va a desarrollar el
proyecto, previendo la existencia de un riesgo
futuro para obtener los títulos individuales de
las unidades a ser construidas.
Al ser transferido el solar a nombre del fideicomiso y, al ser la fiduciaria la representante
legal de dicho fideicomiso, ésta no permite que
el solar sirva de garantía de ningún préstamo,
hasta tanto se cumplan las condiciones que
demuestran la factibilidad comercial y técnica
del proyecto.
La fiduciaria evalúa la factibilidad técnico-financiera del proyecto, evaluando la
probabilidad de éxito del mismo, y decidiendo anticipadamente si administrará o no
dicho proyecto. Esto es una garantía para los
compradores e inversionistas que no tienen
conocimientos técnicos para decidir comprar o
invertir en determinado proyecto. La fiduciaria
suple esa debilidad.
También la fiduciaria es la que custodia el
dinero pagado por los compradores durante
una fase denominada factibilidad. Hasta tanto
el proyecto sea factible, es decir que tenga un
nivel mínimo de ventas, obtenga los permisos,
logre el financiamiento y la situación jurídica
del solar haya sido constatada, el dinero de los
compradores es “sagrado”, nadie lo toca, nadie
lo utiliza, y el desarrollador no puede contar
con él.
En caso de que no se demuestre la factibilidad en un período de tiempo pre establecido,
85
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
La fiduciaria es la que lleva la contabilidad del
proyecto, asegurando que todo lo que pase por
allí, sea registrado de forma correcta. Cada una
de las partes involucradas, si así se llegare a
acordar, tendría acceso a la información finanContabilidad organizada
ciera del proyecto. Información transparente y
A lo largo de todo el proceso de construcción,
la fiduciaria es la que administra la totalidad del confiable.
Esto indica que, al momento de distribuir
dinero que ingresa al proyecto proveniente de
utilidades, es la fiduciaria la que informa el relos compradores, y de los aportes que haga el
sultado económico del proyecto, y es la que
desarrollador, provenientes del crédito para la
distribuye dicho resultado entre los beneficonstrucción y de los inversionistas.
Al ser “la que tiene la chequera del proyecto”, ciarios del proyecto, es decir desarrollador,
inversionistas, acreedores, etc.
la fiduciaria es la que realiza los pagos a los
El negocio Fiduciario permite cambiar de
suplidores por la compra de materiales y
manera organizada el modelo de negocio
servicios, asegurando que el dinero está siendo
típico del sector edificador, basado fundaempleado realmente en la construcción del
mentalmente en la construcción para vender.
proyecto, y no en el pago de elementos que no
Mediante la incorporación de esquemas
tienen nada que ver con el mismo.
Un proyecto administrado de esta manera, se fiduciarios se permite generar confianza en
todos los agentes del mercado, y reactivar la
vuelve más “banqueable”, más atractivo para
que las entidades de intermediación financiera dinámica de las ventas con un debido control
de riesgos.
quieran financiar la construcción del mismo.
la fiduciaria le devuelve el dinero a los compradores, incluyendo los rendimientos que hayan
generado los mismos durante el tiempo que
estuvieron en custodia.
VO LV E R A C O N T E N I D O
La fiduciaria es la
que realiza los pagos
a los suplidores
por la compra
de materiales
y servicios,
asegurando que el
dinero está siendo
empleado realmente
en la construcción
del proyecto.
86
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
En términos puntuales, la fiducia inmobiliaria
tiene por finalidad la administración de recursos y bienes relacionados con un proyecto
inmobiliario o la administración de los recursos
asociados al desarrollo y ejecución del mismo.
Para los compradores significa seguridad el
manejo de sus recursos por una entidad
fiduciaria, que sólo entrega recursos de acuerdo con el
cumplimiento de ciertas
VO LV E R A C O N T E N I D O
condiciones, los dineros de los compradores no entran al patrimonio del promotor, ni se
mezclan con otros proyectos que el Promotor
esté ejecutando o piense ejecutar en el futuro,
y dependiendo del tipo de negocio fiduciario, hasta la transferencia del título en algunos
casos es realizada por el fiduciario.
El negocio fiduciario en el sector inmobiliario dominicano viene a
constituir parte fundamental de
cualquier proyecto, independientemente del
destino, ya sea residencial o no, o de la escala
del mismo.
El uso del fideicomiso facilitará el desarrollo de
la actividad edificadora y la concertación de
grandes proyectos de desarrollo para el país.
La promoción de su utilización a todo nivel
abona el terreno para seguir construyendo más
y mejores proyectos, también promoviendo la
transparencia y la formalidad en el sector.
87
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
3.3
Bono vivienda bajo costo
G ermania M o nta s
E conomista , especialista en T ecnolog í a de I nformaci ó n ,
con 20 a ñ os de e x periencia en materia fiscal . H a
desempe ñ ado posiciones del m á s alto nivel en el
Área de T ecnolog í a de I nformaci ó n para los sectores
p ú blico y privado . A ctualmente es socia fundadora de
C onsultores para el D esarrollo .
M
de s pejando duda s
anuel y Melissa, quizás sería mejor que
comience por recordar que en el año 2011
se promulgó la Ley 189-11 de para el Desarrollo
del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en
la Republica Dominicana, que a partir de su
artículo 129 introduce disposiciones para el
fomento de los Proyectos habitacionales de
Bajo Costo.
En el artículo 131 de esa misma Ley, se dispone
un régimen de exenciones fiscales para los
constructores, y en uno de sus párrafos establece un denominado “bono o subsidio
directo”, en proporción a la carga fiscal que
conlleva la construcción de la vivienda.
-¿Y qué dice esa ley sobre las viviendas
de bajo costo, que según me ha comentado
Manuel, sean las que posiblemente más nos
convengan, si vamos a comprar?
-¿Impaciente, no, Melissa? Te entiendo. Pues
te digo que, al día de hoy, se ha establecido
que una vivienda de bajo costo es aquella que
forma parte de un Proyecto acreditado como
tal por el organismo competente, que es el
Instituto Nacional de la Vivienda (INVI), y que
tienen un precio de hasta RD$2.3 millones.
Por tanto, es muy importante que al adquirir
una vivienda, si se está interesado en obtener
el bono, se verifique que el INVI haya calificado
como tal el Proyecto.
En este sentido, la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) publicó recientemente
un aviso, informando que el valor máximo del
precio de venta de las viviendas desarrolladas por los fideicomisos que se considerarán
como de bajo costo, según la Ley 189-11 es de
RD$2,307,060.92.l
88
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
Esa institución explicó que este monto corresponde al valor ajustado por inflación para
el año en curso. El precio considerado hasta la
fecha era de RD$$2,225,000.00, según las calificaciones emitidas por el Instituto Nacional
de la Vivienda (INVI).
¿Quién administra los bonos?
Por su lado, el organismo competente para
administrar los bonos es la Dirección General
de Impuestos Internos (DGII) que, mediante la
Norma 01-2015, estableció en sus artículos 8,
12 y 23 la forma en que ustedes, y todos los
interesados, pueden aprovechar para obtener
un bono para el inicial de su vivienda, o aplicarse al capital insoluto del préstamo, en caso
de que el adquiriente haya completado el
inicial.
Este bono, que hemos dicho se trata de un
subsidio otorgado por el Estado a quienes adquieran una vivienda de bajo costo, puede ser
utilizado para abonarlo a su inicial.
VO LV E R A C O N T E N I D O
-Ok, Ok, comprendo, pero, ¿Ese
bono se aplica a todas las viviendas
llamadas de bajo costo?
-No, Manuel, no todas las viviendas aplican
para este programa, para que puedan optar,
deben adquirir una vivienda que forme parte
de un proyecto, cuya construcción se esté ejecutando a través de un fideicomiso que esté a
cargo de una Fiduciaria.
Por consiguiente, el primer paso es ubicar
proyectos de construcción de viviendas de
bajo costo clasificadas como tales por el INVI,
y que su construcción esté gestionada por una
Fiduciaria.
Luego, hay que asegurarse que esté debidamente registrado en la DGII, identificando el
número de unidad y el proyecto habitacional.
-Y, ¿a cuánto puede ascender ese famoso
bono?
-El valor del bono es el monto de ITBIS reconocido por los organismos estatales (DGII-INVI)
como parte del costo de la vivienda, por lo que
puede variar. El monto aproximado del bono es
del 10% del precio.
Para obtener su bono, deben acercarte a la
Fiduciaria, que es la entidad que debe realizar
el trámite ante la DGII, y externarle que desean
solicitarlo.
En ese momento ya debe estar formalizado
con la Fiduciaria el proceso de separación de la
vivienda, y tiene que haber una entidad financiera dispuesta a otorgarte un financiamiento.
-Nos imaginamos que los requisitos son
innumerables…
-Ni tanto, son los normales. Por ejemplo deben
presentar una carta del adquiriente, autorizando a la DGII a transferir a favor del fideicomiso
el monto del bono. También tienen que demostrar que no poseen otra vivienda. Esto
sustentado mediante una Certificación de la
Dirección General de Catastro Nacional. Como
ustedes ya están casados, en su caso, ambos
cónyuges deberán cumplir con este requisito.
89
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
Además, como ya les expliqué, debe existir
un contrato de financiamiento para el adquiriente con una entidad financiera, y tienen que
presentar documentos que avalen que ustedes
como adquirientes han realizado algún pago
La fiduciaria será
responsable de la
entrega del bono
recibido en favor
del adquiriente para
completar el inicial o
abonar al préstamo.
VO LV E R A C O N T E N I D O
por la vivienda a la fiduciaria, por ejemplo el de
separación.
Otro requisito es presentar copia del contrato tripartito de compra-venta entre la entidad
de crédito, el fideicomiso y el adquiriente, en
el que se haga constar el precio de venta de la
vivienda.
Por supuesto, también tienen que llevar una
copia de la cédula de identidad del o los adquirientes, y para demostrar que ustedes, como
compradores, se encuentran en cumplimiento
de sus obligaciones tributarias, en caso de que
sean asalariados, solamente deben obtener
constancia de las retenciones que les ha realizado su empleador.
Si el adquiriente posee un negocio que,
según creo, no es el caso de ustedes, Melissa y
Manuel, pues entonces debe obtener una certificación en una oficina de la DGII o en la oficina
virtual de esta institución.
-¡¡¡Ufff!!! Y dices que no es complicado…
-Bueno, bueno, pero al menos es un alivio y
90
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
una ayuda. Además, deben saber que las solicitudes de compensación según la misma
norma 1-2015 serán procesadas y tramitadas
por la DGII dentro de los 20 días siguientes de
su recepción. Sin embargo, no aplica el Silencio Administrativo, establecido en el Código
Tributario.
El bono será otorgado si existieran las asignaciones presupuestarias otorgadas para el
fondo especial de reembolso.
La fiduciaria será responsable de la entrega
del bono recibido en favor del adquiriente
para completar el inicial o abonar al préstamo,
según se acuerde con el comprador.
¿Algo más que
debamos saber?
VO LV E R A C O N T E N I D O
Otra información de interés, es que la fiduciaria, en nombre del adquiriente, podrá solicitar
a la DGII una certificación donde haga constar
que el adquiriente califica para la obtención del
bono, aunque en ese momento no se disponga
de un contrato definitivo.
Esto es muy útil, porque el trámite puede
avanzar, utilizando el contrato de promesa
de venta entre el adquiriente y la fiduciaria, y
anexar la certificación de pre-calificación de
financiamiento.
En esta situación, el desembolso del bono se
hará una vez sea depositado el contrato tripartito, o depositando una certificación de la
fiduciaria, indicando que el inmueble se encuentra desarrollado en el 80%.
En caso de que el beneficiario no llegara a adquirir la vivienda, la fiduciaria deberá devolver
el monto entregado por la DGII como “Bono de
Vivienda de Bajo Costo”.
La fiduciaria,
en nombre del
adquiriente, podrá
solicitar a la DGII
una certificación
donde haga
constar que el
adquiriente califica
para la obtención
del bono.
91
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
3.4
El maravilloso 8x20
pr é s tamo s a 8 % de ta s a fija por 2 0 a ñ o s
con el encaje legal .
A rgentarium
A
demás de las facilidades que el Estado
Dominicano está otorgando bajo el “bono
de la primera vivienda”, el Banco Central de
la República Dominicana (BCRD) también ha
dispuesto de ciertas facilidades para obtener
préstamos hipotecarios para la vivienda en
condiciones blandas a través de la banca.
La más reciente facilidad del encaje legal fue
de marzo de 2015 y contempla, además de financiamientos blandos para los constructores,
condiciones para préstamos hipotecarios extraordinariamente buenas.
¿Cómo es que el Banco Central
otorga estas facilidades?
1. Una tasa de interés máxima de 8% anual.
2. La tasa fija por 20 años.
3. El plazo del préstamo de hasta 20 años.
De hecho, no es la primera vez que lo hace. Básicamente, el BCRD permite que las entidades
de intermediación financiera (como los bancos
múltiples o las asociaciones de ahorros y préstamos) puedan utilizar para otorgar préstamos
hipotecarios, fondos que ahora tienen “congelados” en la forma de encaje legal.
Estos préstamos tienen las
siguientes ventajas:
¿Qué se necesita para poder acceder a
estas condiciones tan atractivas?
1. Sólamente aplicarán para préstamos
nuevos. No aplica para re-financiar préstamos
hipotecarios ya existentes.
92
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
2. Debe ser para la primera compra de una
vivienda.
3. Exclusivamente podrán ser desembolsados
para financiar viviendas económicas de bajo
costo.
4. Las viviendas económicas de bajo costo
deben pertenecer a proyectos desarrollados
bajo fideicomiso al amparo de la Ley 189-11
para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el
Fideicomiso.
A diferencia de la Dirección General de Impuestos Internos, según el instructivo del
Banco Central, una “vivienda económica de
bajo costo” tendrá un valor máximo de hasta
RD$2.4 millones.
Mis recomendaciones para beneficiarte
de estas condiciones son las siguientes:
1. Asegúrate que el proyecto donde estás
pensando adquirir la vivienda cumple con las
condiciones de la Ley 189-11.
VO LV E R A C O N T E N I D O
2. Conversa tan pronto puedas con tu entidad
financiera . Debes especificarle tu interés en
adquirir un préstamo hipotecario bajo “las facilidades de cobertura de encaje legal otorgadas
por el Banco Central.”
3. ¡Hazlo con tiempo y pronto, pues los recursos del encaje legal liberados para ser utilizados
en el financiamiento de viviendas económicas
son relativamente limitados y se acaban muy
rápidamente!
Definitivamente, si logras obtener tu vivienda
con estas condiciones tan especiales, habrás
conseguido de los mejores préstamos hipotecarios de los últimos 30 años.
93
95
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
4.1
financiamiento
Antes de
tomar el
préstamo
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
4.1.1
Licencia para deber
A rgentarium
A
toma la prue b a
pesar de sus poderes redentores, igual
que con el fuego, con el crédito no se debe
jugar.
Al crédito recurrimos para una primera vivienda. Al crédito se apuesta para capitalizar
las PYMES. Con el crédito nos “montamos”.
A muchos, el crédito los saca de un lío hasta
la próxima nómina o el cobro pendiente. En
definitiva, ¡qué difícil sería para muchos (¿demasiados?) vivir sin crédito!
Sin embargo, el crédito no es para todo el
mundo. Estoy convencido de ello, a juzgar por el
tipo de preguntas que recibo de quienes ya son
deudores en el mercado bancario dominicano.
Es tal el nivel de desconocimiento generalizado sobre este proceso, que estoy convencido
que, previo a tomar un crédito bancario, al po-
tencial deudor se le debe aplicar un “examen”
para ver, no sólo si califica para el préstamo,
sino... ¡Si entiende en lo que se está metiendo!
Dependiendo de la “nota” obtenida en el
“Examen para Deber Argentarium” (EDA), se
podría variar el tipo de educación financiera
ofertada al deudor para que pueda salir airoso
de su crédito.
No dudo que, en algunos casos, y hasta que
el potencial deudor se eduque mejor, lo mejor
sería que se abstenga de firmar un documento
que lo podría llevar a la salvación o la maldición
económica.
Examen para deber Argentarium
(eda)
Instrucciones: El EDA consta de 20 preguntas
de opción múltiple. Responder sin consultar
con otros. Tómese su tiempo. Las respuestas correctas se publicarán en la columna
Argentarium.
96
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
1) Si nunca he tomado un préstamo en el
pasado, la banca no me prestará:
a) Así es.
b) Eso no es cierto.
c) No sé.
2) La única forma de crear historial de crédito
es con un préstamo a cuotas, como los de
consumo o hipotecarios.
a) Así es.
b) Eso no es cierto.
c) No sé.
3) Para los bancos, es malo que yo esté en
“CICLA” o en DataCredito, pues significa
que estoy de alguna forma “fichado”
negativamente.
a) Así es.
b) Eso no es cierto.
c) No sé.
VO LV E R A C O N T E N I D O
4) Siempre es mejor trabajar con dinero ajeno.
Si voy a comprar algo, lo mejor sería que me
presten el 100%, sin yo tener que poner un
depósito o inicial.
a) Así es.
b) Eso no es cierto.
c) No sé.
5) Si me dan la opción, prefiero un préstamo
hipotecario a 40 años que a 12 años. La cuota
será más llevadera, y así podré comprar una
casa más grande.
a) Así es.
b) Eso no es cierto.
c) No sé.
6) El plazo de un préstamo no importa. Si
quiere saldarlo o pagarlo de forma anticipada,
no hay mayor inconveniente.
a) Así es. Al banco le da igual.
b) Eso no es cierto.
c) No sé.
7) Al momento de tomar un préstamo con un
banco, no sirve para nada leer los contratos
con sus letras chiquitas, pues son todos
iguales, y no hay nada que yo pueda hacer para
modificarlos:
a) Así es, además, nadie los entiende.
b) Eso no es cierto.
c) No sé.
8) Yo decido dónde tomar el préstamo por la
tasa de interés que me ofrezcan. A mejor tasa,
mejor será el préstamo.
a) Así es.
b) Eso no es cierto.
c) No sé.
9) Es imposible que si tomé un préstamo a una
tasa de 10%, 18 meses después el interés suba
al 24%.
a) Así es.
b) Eso no es cierto.
c) No sé.
97
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
10) No importa dónde tomes el préstamo.
Banco es banco, asociación de A&P es
asociación de A&P. Al final, es lo mismo. Lo
importante son las condiciones del préstamo
(como la tasa de interés), no dónde lo tomo.
a) Así es.
b) Eso no es cierto.
c) No sé.
11) Si puedes, es mejor poner en garantía un
depósito a plazo fijo, para conseguir una mejor
tasa de interés.
a) Así es. Además, no me descapitalizo.
b) Eso no es cierto.
c) No sé.
12) Si me atraso unos días (15 o 20 pero menos
de 30 días) en un préstamo, no pasará nada.
Lo que no debo es llegar a más de un mes en
mora.
a) Así es.
b) Eso no es cierto.
c) No sé.
VO LV E R A C O N T E N I D O
13) El banco sólo puede cobrar una cuota de
mi préstamo de la cuenta que yo le indique. No
puede “morder” de mis otras cuentas en ese
banco.
16) No tiene sentido pagar un préstamo en
mora de hace muchos años atrás. Mi crédito ya
está “dañado”, y los bancos no me volverán a
prestar por aquella mala racha de antes.
14) Dejar de pagar un préstamo en Banco X sólo
me afectará en el préstamo que tengo en ese
banco. Mis demás créditos en otros bancos no
afectarán.
17) Revisé mi buró de crédito. Vi que mi banco
no está reportando un préstamo grande que
tengo con ellos. Eso me conviene, para mejorar
mi “score”, pues pensarán que tengo menos
deuda.
a) Así es.
b) Eso no es cierto.
c) No sé.
a) Así es.
b) Eso no es cierto.
c) No sé.
15) Si garantizas un préstamo es sólo como
referencia, para que le presten al amigo
que estás garantizando. Ese amigo es el
responsable del préstamo, si deja de pagar, es
su problema.
a) Así es.
b) Eso no es cierto.
c) No sé.
a) Así es.
b) Eso no es cierto.
c) No sé.
a) Así es, eso me alegró.
b) Eso no es cierto.
c) No sé.
18) Las tasas de interés de los préstamos nunca
bajan. Sólo suben.
a) Así es.
b) Eso no es cierto.
c) No sé.
98
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
19) En una feria, la mejor tasa es la más bajita,
aunque sea fija menos tiempo.
a) Así es.
b) Eso no es cierto.
c) No sé.
VO LV E R A C O N T E N I D O
20) Luego de saldar un préstamo, no tengo más
nada que hacer.
a) Así es. Salí del lío.
b) Eso no es cierto.
c) No sé.
Resultados de la prueba
Luego de una semana aplicando el Examen
para Deber Argentarium (EDA), place compartir las respuestas correctas y un primer análisis
de quiénes acertaron, y quiénes fallaron en la
prueba para saber si se está, o no, certificado
para endeudarse.
La nota de los 1,090 examinados decepcionó: Promedió un 67%. Sólo 33 personas (3%
del total) lograron acertar en todas las preguntas. Mientras 20% sacó una “nota” superior al
80%, 36% se “quemó” con notas de 60% o
menos.
acierto s y fallo s
Sorprende lo anterior, por una razón bien
elemental: ¡Todas las preguntas al EDA que
publicamos en la primera parte de esta serie
tenían la misma respuesta! Es decir, la opción
correcta o más acertada (la “b”) era la contraria a lo afirmado en cada pregunta.
Por ejemplo, 75% de los encuestados afirmaba que decidía “dónde tomar el préstamo por la
tasa de interés que me ofrezcan. A mejor tasa,
mejor será el préstamo”. ¿Realmente es así?
Lo cierto es que... ¡No! He conocido personas
con préstamos al 23% que quisieron sustituir
su deuda por una con una tasa de 18%. Estos
deudores, pecando de ingenuos y víctimas de
ciertas prácticas poco transparentes, no se dan
cuenta que el nuevo préstamo, luego de cargos
y comisiones asociados, en vez de costarle
18%, costará... ¡25%!
¿La moraleja? Hasta tanto las autoridades
exijan que lasa tasas de interés publicada sean
tasas efectivas (y no nominales, como en la
actualidad), el posible deudor debe sopesar
estos costos asociados antes de tomar un
préstamo.
99
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
Una mayoría (64%) piensa que “No importa
donde tomes el préstamo. Banco es banco,
asociación de A&P es asociación A&P. Al final
es lo mismo.”
Esa respuesta es incorrecta. Dependiendo de
las políticas, los estilos de negocio y las fortalezas relativas de las diferentes entidades
financieras, será más o menos conveniente
tomar un préstamo en banco X, asociación Y
que en banco Z o la asociación W.
Por ejemplo, será más conveniente tomar una
deuda hipotecaria en una AA&P, con una política de tasas de interés estables por contar con
fondos baratos de cuentas de ahorro, que en
un banco de ahorro y crédito que depende totalmente de dinero costoso y volátil.
“Si puedes, es mejor poner en garantía un depósito a plazo fijo, para conseguir una mejor tasa
de interés.” Es decir, la clásica mala práctica que
describimos en “El secuestro del ahorro”.
Sólo 37% afirmó lo contrario: Que sería mejor
simplemente utilizar los fondos del depósi-
VO LV E R A C O N T E N I D O
to a plazo fijo para hacer el gasto planificado,
y luego reponerlo como un ahorro programado, pagándose a ellos mismos... Y evitando
pagarle a los bancos hasta 8% por “permitirle” utilizar... ¡Sus propios ahorros!
Increíblemente, una clara mayoría (55%)
piensa que “Para los bancos, es malo que yo
esté en “CICLA” o en DataCredito, pues significa que estoy de alguna forma ‘fichado’
negativamente.”
No, estar en un buró de crédito no es negativo,
ni implica estar “fichado”. Pensar así ignora
que los burós recogen todo nuestro historial de
pago, y que si es positivo, es una herramienta
fundamental para acceder a nuevos créditos
en las mejores condiciones posibles.
La importancia de la EDA
Aunque el “examen” es sujeto a muchas
mejoras, su importancia no fue puesto en
duda por los 1,090 participantes de nuestras
redes sociales que lo tomaron.
Para el 91%, el EDA es “muy valioso”, y afir-
Vamos a buscar
nuestro historial
de crédito.
100
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
maron que “ojalá todos lo tomaran antes de
tomar un préstamo”, para así poder tomar decisiones más acertadas.
Segmentando los resultados por diferentes
variables, también queda claro que los más
pobres son quienes más necesitan el examen
para identificar las áreas de conocimiento a
mejorar.
Aquellos con ingresos inferiores a los RD$15 mil
sólo respondieron correctamente 56% de las
preguntas, comparado 74% de los más adinerados en el estudio.
En otras palabras, quienes más necesitan estas
preguntas financieras, antes de endeudarse,
son quienes más verían perjudicados sus ya
magros ingresos.
Finalmente, algo de esperanza: Mientras
más exposición a estos contenidos de educación financiera, mayor el puntaje en el
EDA y, pensamos, mejor el conocimiento del
posible deudor para asumir compromisos con
responsabilidad.
VO LV E R A C O N T E N I D O
Aquellos que “no se pierden la columna o redes
sociales de Argentarium” promediaron 72% en
el EDA, versus 62% de quienes leen la columna
por primera vez.
¿La moraleja del EDA? Pienso que la educación
financiera, mientras más práctica y cercana al
momento de la toma de decisión, mayor efectividad tendrá. Estoy seguro de ello. Algo como
el EDA debe convertirse en herramienta obligatoria para que futuros deudores bancarios
saquen, con tiempo, su licencia para deber.
Aquellos con
ingresos inferiores
a los RD$15 mil
sólo respondieron
correctamente
56% de las
preguntas.
101
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
4.1.2
El crédito responsable
ma x imi z a tu s core
A rgentarium
D
esde hace años, en la República
Dominicana, la banca está utilizando
nuevas herramientas de análisis y seguimiento
de riesgos, que en gran medida han hecho
posible la democratización del crédito en el
país.
Hasta recientemente, estas herramientas
eran del dominio solamente de algunos genios
que trabajan en los burós de crédito y los departamentos de riesgos y crédito de nuestros
bancos, pero últimamente la más conocida de
ellas, el “score” o puntaje de crédito ha hecho
su debut público.
¿Qué tan genio había que ser para entender los nuevos instrumentos? Tomemos, por
ejemplo, la definición que la Ley 288-05 de
los burós de crédito, da a los sistemas de
“puntaje” crediticio: “una metodología que se
basa en modelos de tipo probabilísticos, matemáticos y econométricos, que tratan de medir
una serie de variables y datos con la finalidad
de obtener información valiosa para la toma
de decisiones crediticias, aplicando evaluaciones actuariales estadísticas por medio de
programas informáticos especializados retrospectivo y de tendencia inferencial para tal fin.”
Quien lo lee, no lo entiende. Tocaría leerlo
varias veces para llegar a lo siguiente: un
“score” de crédito es un punto numérico que
trata de representar el nivel de riesgo futuro
que un deudor representa para una entidad.
¿Qué es “riesgo”? Para estos fines digamos
102
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
que es la probabilidad de que ese deudor, o
cliente, deje de cumplir o honrar sus compromisos (por ejemplo, el pago de su tarjeta de
crédito), en la forma que se había establecido
originalmente.
En resumen, un “score” no es más que la
aproximación, imperfecta e incompleta, de
nuestra “calificación” de qué tan buen crédito
seremos para una entidad de intermediación
financiera.
¿Cómo es que estos modelos trabajan?
El tema va más allá del espacio de este escribidor, pero simplifiquémoslo de esta forma:
existen clientes “buenos” (los que nunca se
atrasan) y clientes “malos” (los que se han
atrasado). Un modelo de score crediticio identifica cuáles son las características de cada uno
de estos clientes, de tal forma que sirvan como
base para determinar el perfil de riesgo de
nuevos clientes.
Simplificándolo, imaginemos lo siguiente: en
un análisis estadístico, resulta que el 80% de
los clientes que estaban copando el 100% de
sus límites de crédito en sus tarjetas eventualmente caían en mora.
Mientras tanto, de los clientes que sólo
copaban 50% de sus límites, menos de un
10% terminaba en mora. Sin tener que ser un
modelo estadístico, dada esta información, el
sentido común nos llevará a la conclusión de
cuáles son los clientes más y menos riesgosos
al momento de dar un crédito.
Cada banco tiene su propio sistema de
puntaje y, cada vez más, algunos están comprando estos “scores” de los burós de crédito
mismos. Conocemos de dos: Caltec Score
Predictivo de Data Crédito y TuScore de
TransUnion.
103
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
Tu Score es
un modelo
estadístico de
riesgo de crédito
que calcula la
probabilidad de
incumplimiento
FUTURO de pago
del consumidor
dominicano.
VO LV E R A C O N T E N I D O
En su cuenta de Twitter, el gerente general
de TransUnion describe su modelo de puntaje
de la siguiente forma: “Tu Score es un modelo
estadístico de riesgo de crédito que calcula la
probabilidad de incumplimiento FUTURO de
pago del consumidor dominicano.” Agrega
que el sistema fue desarrollado en el 2011,
evaluando el comportamiento de crédito de
1,200,000 dominicanos y utilizando 48 meses
de información.
El sistema de TransUnion otorga puntos en
una escala de entre 408 y 713 puntos. “Cuanto
más alto es Tu Score, menor es el riesgo”
apunta TransUnion y agrega: “Cuando Tu Score
está entre 693-713 puntos, la probabilidad de
incumplimiento es de 1.6%”, mientras que si
tienes un puntaje en el rango inferior (408458), el riesgo es de que las probabilidades de
que incumplas suben a... ¡un 98.5%!
Aunque no tenemos igual detalle o explicación por parte de Data Crédito, en su caso, el
puntaje oscila en una escala de 150 hasta 950
puntos, estableciendo que a mayor el puntaje,
mejor riesgo somos para las entidades financieras (ya que nuestra probabilidad de quedar
mal o en mora son menores).
Como cuando estábamos en el colegio,
a muchos nos interesaría saber cómo los
modelos de “score” o “puntaje” llegan a
asignarnos nuestras notas. De esa forma,
cumpliendo X, no excediendo Y y siempre asegurando que estamos en Z, podríamos sacar
una buena “nota” frente a las modelos de los
bancos o los burós de crédito.
Lamentablemente, no tenemos una receta
o menú de acciones o condiciones específicas
que aseguren un nivel específico en la escala
de puntajes. De hecho, hay entidades financieras que utilizan su propio sistema interno
y nuestra “nota” en esos sistemas ni siquiera
nosotros la podríamos conocer, a diferencia del
sistema de DataCredito (que es gratuito para el
usuario) o de TransUnion (que puede ser comprado y monitoreado de forma periódica).
104
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
Aunque cada sistema es, en cierta forma,
una “caja negra” (es decir, no sabemos lo que
ocurre internamente), en el inserto describimos una serie de recomendaciones que la
Comisión Federal del Comercio de los Estados
Unidos hace a los clientes bancarios de ese país
y que, para los fines, pienso que bien pueden
ser de utilidad para los usuarios del crédito en
la República Dominicana.
Las entidades financieras, las autoridades y
los burós de crédito deben seguir ampliando y
edificando a los clientes bancarios del país, los
existentes y los potenciales, para que conozcan mejor el cómo se les evalúa utilizando la
metodología de los puntajes de crédito.
No se trata de socializar un “truco” para
engañar al sistema de puntaje.
Nuestra aspiración es que se eduquen los
usuarios del crédito para que sepan con qué
vara se les mide, de tal forma que puedan
tener el más amplio acceso posible al crédito
y en las mejores condiciones, conforme a sus
VO LV E R A C O N T E N I D O
propios niveles de riesgo y comportamiento.
Recomendaciones para optimizar su score de
crédito:
1. ¿Has pagado tus facturas a tiempo?
Tu historial de pago es un factor significativo
en tu score. Si los informes recientes indican
que tienes facturas o compromisos en atraso,
que tu cuenta ha sido referido a una oficina de
cobranza legal, es altamente probable de que
te afecte tu crédito negativamente.
2. ¿”Explotaste” tus tarjetas de
crédito?
Muchos sistemas evalúan el monto de deuda
que tienes en relación a los límites de crédito
aprobados que tienes a tu favor. Si el monto
que debes está cerca de tu límite de crédito,
esto probablemente te afectará adversamente
en tu “score”.
3. ¿Desde cuándo tienes crédito?
Generalmente, los sistemas de puntaje consideran la longevidad de tu historial de crédito.
Algunos sistemas
de “scoring”
toman en
consideración si se
han hecho muchas
indagaciones
de crédito en tu
archivo. Si has
solicitado muchos
nuevos productos
de crédito,
esto podría ser
negativo.
105
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
Un historial de crédito insuficiente o limitado (o no existente) bien puede afectar tu
“score” negativamente, aunque factores como
puntualidad en tu pago y bajos niveles de endeudamiento pueden neutralizar el tener poco
historial.
dagaciones de crédito en tu archivo. Si has
solicitado muchos nuevos productos de
crédito, esto podría ser negativo. Se trata sobre
todo de indagaciones para apertura de crédito,
no aquellas que son simplemente de “revisión”
de portafolio o seguimiento.
4. ¿Has solicitado crédito últimamente?
5. ¿Cuántas cuentas de crédito tienes y
qué tipo de cuentas son?
Algunos sistemas de “scoring” toman en
consideración si se han hecho muchas in-
Aunque es bueno tener acceso al crédito, tener
demasiadas tarjetas de crédito puede tener un
efecto negativo en tu “score”. Algunos sistemas también toman en consideración qué tipo
de crédito tienes, ponderando favorablemente cuentas en entidades formales, y castigando
si tienes préstamos de financieras informales,
por ejemplo.
“Recuerda que el crédito es dinero”
Benjamin Franklin,
Educándonos, ganaremos todos.
Fuente: Comisión de Comercio Federal de los
EE.UU.
106
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
4.1.3
Contruye tu historial
cr é dito mutuo o individual
gu s tav o z uluaga
V icepresidente E jecutivo de N egocios de la A sociaci ó n
L a N acional de A horros y P réstamos , entidad financiera
donde labora desde el a ñ o 2000.
Un préstamo hipotecario para
Melissa y Manuel
Aunque personalmente no los conocemos,
Melissa y Manuel, nuestro común amigo, Alejandro, nos ha hablado muchísimo de ustedes,
y nosotros, aquí en La Nacional, quisiéramos
ayudarlos, brindándoles algunos consejos y recomendaciones para que puedan tener éxito
en la solicitud de un préstamo hipotecario, si
finalmente se deciden a adquirir su primera vivienda como pareja.
A fin de irse preparando para tomar un préstamo hipotecario, lo primero que deben hacer
es investigar sobre su propio historial de
crédito. En caso de ser favorable, si tienen un
dinero ahorrado, deben ir pensando en buscar
opciones de viviendas que se ajusten a sus necesidades económicas.
Si no tienen dinero para el inicial, entonces deben buscar opciones que se encuentren
en proceso de construcción, que les permitan ir pagando el inicial en cuotas hasta que el
inmueble esté listo, y puedan hacer el financiamiento del largo plazo.
Si el crédito de alguno de ustedes o el de los
dos, no es favorable, entonces primero deben
normalizar su situación, y luego de que lo
hagan, deben tratar de buscar alguna opción
que esté en construcción para que puedan ir
construyendo su historial en 10 o 12 meses,
y con sus pagos al día, estén en condiciones
107
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
También es fundamental que
ustedes, como potenciales compradores
analicen su situación personal, y prioricen en
Estableciendo prioridades
sus gastos, además de mantenerse al día en
La primera meta de ahorros debe ser un estodos los créditos y servicios.
timado del inicial para la vivienda que les
Asimismo, es recomendable realizar deinteresa a ustedes. Por eso es necesario estar
consciente de la clase de inversión que desean pósitos de todos los ingresos que perciben
mensualmente en una cuenta de ahorros,
obtener basado en los ingresos, y saber qué
porque, aunque tengan que retirar para sus
clase de vivienda están en capacidad de
gastos en el mismo mes, esto dejará la evicomprar, qué monto de préstamo y qué tasas
dencia de sus ingresos mensuales reales, y
de interés ofrecen en el mercado de acuerdo
reflejará sus movimientos.
con su necesidad y su capacidad de pago,
El dinero que puedan recibir de otras activiademás de verificar en el sistema financiedades, que no sean propias del salario, también
ro qué institución asegura una menor tasa de
interés por más tiempo que les permita cumplir deberán depositarlo para evidenciar ingresos.
En cuanto al ahorro, deben siempre ahorrar
con las obligaciones.
de optar por una opción de financiamiento de
vivienda.
VO LV E R A C O N T E N I D O
Ustedes, como
potenciales
compradores
analicen su
situación
personal, y
prioricen en
sus gastos.
108
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
Para solicitar
su préstamo,
ustedes,
deben irse
preparando,
por lo menos
un (1) año
antes de la
compra.
mensual, para cuando tengan que comprar,
tomen un préstamo donde la cuota no sobrepase el 30% de su ingreso mensual.
Para solicitar su préstamo, ustedes, como
VO LV E R A C O N T E N I D O
joven pareja que son, deben irse preparando,
por lo menos un (1) año antes de la compra,
porque por lo general, se evalúa el historial
crediticio de los últimos doce (12) meses de los
solicitantes.
Además, para ir acostumbrándose a la cuota,
es recomendable ir ahorrando en una cuenta
de ahorros un valor aproximado a la cuota del
préstamo que ya hayan calculado en las calculadoras de préstamos que ofrecen las distintas
instituciones.
Si su crédito se encuentra bien, tienen un
plan de ahorros, y tienen reunido el inicial de
un inmueble, pueden optar por el trámite de un
préstamo de vivienda de manera inmediata, a
sabiendas de que hay gastos de trámites del financiamiento e impuestos que también deben
reunirse, además de gastos de mantenimiento, elementos de terminación (toldos, herrajes,
seguridad, etc.).
En este sentido, es recomendable que se documenten bien sobre las penalidades con la
entidad financiera elegida, con la que previamente deben haber iniciado o fortalecido su
relación comercial, ya que esto les puede facilitar el proceso en cuanto a documentos
requeridos y acompañamiento y asesoría en la
formalización del crédito.
Algo bueno es que para optar por un préstamo hipotecario, no se requiere ningún tipo de
experiencia crediticia, pero si ustedes la tienen,
deben tomar en cuenta que los créditos deben
mostrar un excelente comportamiento crediticio, además, de no olvidar que no deben
endeudarse por encima de su capacidad de
pago.
En el mercado de ahorro y crédito existen
muchos productos que podrían ayudarles a
mejorar su perfil en la solicitud de un préstamo hipotecario. Algunos recomendables son
las cuentas de ahorro con depósitos frecuentes, las de ahorro programado, los certificados
financieros, las tarjetas de crédito con uso responsable, así como los préstamos personales,
109
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
los de vehículos, y los préstamos con garantía
en Certificados financieros.
Un muy buen manejo de su crédito siempre
es lo ideal, pero cada crédito abierto les reducirá, a ustedes como potenciales compradores
su capacidad de pago al momento de ser evaluados, por lo tanto es bueno que al momento
de solicitar su préstamo hipotecario eviten
tener préstamos vigentes o por lo menos tener
pocos préstamos próximos a finalizar.
Al momento de solicitar un crédito hipotecario, NO deben tener atrasos recurrentes y a
más de 60 días en facilidades abiertas o de reciente actividad.
Lo importante es procurar realizar todos los
pagos al día, para que al momento de evaluar
su score crediticio, sea bueno. Nunca elijan un
inmueble sin documentación y, sobre todo, no
se sobreendeuden.
-Bueno, Melissa, Manuel, hasta aquí nuestras
recomendaciones, ¿alguna pregunta?
VO LV E R A C O N T E N I D O
Es recomendable
que se documenten
bien sobre las
penalidades con la
entidad financiera
elegida, con la que
previamente deben
haber iniciado
o fortalecido su
relación comercial.
110
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
4.2
financiamiento
Solicitando
tu préstamo
111
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
4.2.1
Proceso del préstamo hipotecario
revi s ando cada pa s o
irl o nca ta V Áre z m .
A ctualmente es directora de N egocios de A laver y tiene
19 a ñ os de e x periencia en el sector financiero nacional . S
í, Manuel y Melissa, estoy al tanto de que
numerosos expertos les han hablado
mucho sobre este tema, pero nunca está
de más insistir. Les digo y les repito, que la
fase de conseguir el financiamiento para la
adquisición de una vivienda llega, luego de que
hayan tomado la decisión de cuál es la vivienda
idónea, es decir después de haber pasado
por el proceso de análisis de condiciones de
precios, comparando con otras unidades del
área, que se encuentren en venta, o con una
tasación; y que ya hayan seleccionado la
ubicación más conveniente, por ejemplo, que
la vivienda esté situada en una zona céntrica, o
cerca del lugar donde ustedes trabajan.
También deben haber analizado las dimen-
siones del inmueble, de acuerdo con el tamaño
de su familia y, por supuesto, su capacidad
de compra, calculando de cuánto disponen para el inicial, y hasta qué punto pueden
endeudarse.
En todo el sector financiero formal es muy
parecido el proceso para optar por un crédito
hipotecario, variando más bien en condiciones
de tasas de interés y plazos.
Para cualquier caso, deben reunir una serie
de documentos, comenzando por los de identificación e identidad de todos los involucrados
en la operación. Aquí deben considerar que, al
ser casados, deben incluir obligatoriamente las
informaciones de ambos cónyuges, además
de los documentos de los vendedores, ya sean
112
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
personas físicas o representantes de empresas,
y los de los apoderados, si el vendedor, se encuentra fuera del país.
También deben presentar los documentos
de ingresos, entre los que aplican las cartas de
trabajo, los estados financieros personales y las
copias de estados de cuentas. En caso de ser
pareja, como ustedes, deben incluir la información de ambos.
Mientras más transparentes y documentados
sean en esta parte, más soporte tendrá su análisis de capacidad de pago, y mayores serán las
probabilidades de aprobación.
Otra recomendación es no dejar de incluir
en su carta laboral el tiempo que tienen en la
empresa o institución donde trabajan y la posición que ocupan. Les ayudará.
servicios y los precios. Elijan el más conveniente para ustedes.
Recuerden que la tasación puede ser,
además, una herramienta útil para negociar un
precio justo con el vendedor.
Además, deben presentar el “score” de comportamiento o buró de crédito, un documento
que es normalmente solicitado por el mismo
banco a los proveedores de buró de crédito,
para esto deben tener en cuenta autorizar la
indagación, porque no es legal que indaguen su
historial de crédito sin su autorización.
En este punto se adiciona el comportamiento
de pago de sus créditos, el tiempo que tienen
de experiencia usando créditos y el promedio de los montos de préstamos que hayan
tomado.
Es práctica en muchas entidades financieras
Seguir por el camino
En cuanto a la tasación del inmueble, este paso que los evalúen con estos principales requiimplica la participación de uno de los tasadores sitos, más el tener un producto de ahorros
autorizados por cada banco o asociación. Sobre con ellos, ayuda a que puedan darles la
esto, pidan la lista, y verifiquen la calidad de los aprobación.
VO LV E R A C O N T E N I D O
¡En marcha!
Una vez confirmada la aprobación,
deben proceder a diligenciar las
documentaciones propias ya del proceso de
Compra-Venta-Hipoteca.
Estas documentaciones incluyen el título de
propiedad deslindado, pues no es válido ya
para el sector formal el trabajar con Cartas
Constancia.
Asimismo, deben presentar la certificación
de cargas y gravámenes del inmueble, para
verificar que esté libre de cargas, ya que en el
sector financiero es práctica prestar en primer
rango. Este documento lo tramitan en el Registro de Títulos de cada provincia, y tarda
aproximadamente 10 días en promedio para
entregarlo. Su vigencia es de 30 días.
Otro documento a incluir en el expediente es
la certificación de estar al día o que el inmueble a comprar esté exento del impuesto a las
viviendas suntuarias y solares urbanos no edificados (IVSS), que se tramita en la Dirección
113
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
Otro documento
a incluir en el
expediente es la
certificación de
estar al día o que el
inmueble a comprar
esté exento del
impuesto a las
viviendas suntuarias
y solares urbanos no
edificados (IVSS).
VO LV E R A C O N T E N I D O
General de Impuestos Internos de cada provincia, y tarda, como máximo, 3 días para ser
entregado.
Si el vendedor es una sociedad comercial, algo
que es muy común en los nuevos proyectos,
entonces corresponde entregar a la entidad financiera para fines de contrato copia de los
Estatutos Sociales de la empresa, copia certificada del Acta de la Junta General Constitutiva
y su nómina de asistencia, así como de su Registro Mercantil vigente, copia de su Registro
Nacional de Contribuyentes (RNC), y del acta
de Asamblea General que eligió las autoridades actuales y su nómina de presencia, original
o copia certificada en la Cámara de Comercio del acta de asamblea que autoriza la venta
del inmueble y designa la persona autorizada a
firmar en nombre de la sociedad.
Los llamados poderes especiales que se solicitan son válidos en el caso de personas
que apoderan a otras para representarlos en
el contrato. En este punto, deben tomar en
cuenta que todo poder ha de estar debidamente legalizado, y con los sellos correspondientes,
por eso les recomiendo consultar siempre en el
departamento legal del banco o asociación las
especificaciones de los poderes, según sea su
caso.
También deben presentar el recibo de pago
de los impuestos de transferencia, que ascienden al 3% del valor de la vivienda, y sólo
aplica para viviendas de valor igual o mayor a
RD$1,510,000.00. Las viviendas con valor por
debajo de ese monto están exentas de este
gravamen, que se debe pagar en la Dirección
General de Impuestos Internos (DGII).
Seguros, seguros
En relación con los documentos de seguros de
vida, han de estar debidamente firmados, y
lo recomendable es que se informen a fondo
sobre este tema, y verifiquen siempre las coberturas de esta póliza, juntos, como pareja.
Melissa y Manuel, eso es muy importante.
Por montos altos o edad avanzada puede que
114
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
los adquirientes necesiten hacerse algunos
análisis médicos. Todo dependerá de la póliza.
Igualmente importante es que ustedes obtengan toda la información posible acerca de las
coberturas de los seguros de siniestros para
la propiedad, que también tienen que estar
debidamente firmados, cuando los vayan a
presentar.
¡Ahora sí!
Una vez completada y correcta la documentación, ya están listos para la elaboración del
contrato. Es fundamental que ambos, Manuel
y Melissa, lean bien el contrato antes de firmar,
porque estarán rubricando, en un solo documento, la compra y la hipoteca del inmueble,
y el vendedor la venta. Todo en el mismo
documento.
Listas las firmas, incluyendo la del representante de la entidad financiera y la del notario,
se procede a depositar el documento en el Registro de Títulos de la provincia, con los recibos
de pagos de impuestos. Este organismo se
VO LV E R A C O N T E N I D O
encarga de ejecutar la compra-venta-hipoteca, y de enviar a la entidad financiera el nuevo
título de propiedad a nombre de ustedes con la
hipoteca inscrita. Este documento lo mantendrá en custodia hasta saldar el crédito.
Concluidos los pasos anteriores, la entidad
financiera procede a realizar el desembolso,
según las instrucciones acordadas, que pueden
ser el pago a la constructora o al vendedor,
como crédito a su cuenta o a través de saldos.
Ustedes pueden elegir su fecha de pago
mensual de acuerdo con su forma de ingresos.
Planifíquenla bien entre los dos, y tengan
pendiente dejar depositada la primera cuota
del préstamo en su cuenta de ahorros.
Cuiden su crédito,
paguen al día, y
mantendrán las
puertas abiertas.
115
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
4.2.2
A ojo de buen
banquero
R O B I N SO N P O R T O R R E A L
P residente del C onsejo de A dministraci ó n de la C oop R eservas con 20 a ñ os de e x periencia en la B anca D ominicana .
E s egresado de la U niversidad A ut ó noma de S anto D omingo en L icenciatura en A dministraci ó n de E mpresa S . P ost G rado
en C omercio I nternacional y F inanzas de la U niversidad de B arcelona . P osee formaci ó n en C apacitaci ó n .
D
ecidirse a adquirir su primera vivienda
es un paso y una decisión sumamente
importante para cualquier joven pareja. Por
eso, Melissa y Manuel, han hecho muy bien en
buscar asesoría con expertos en estos temas
inmobiliarios.
Para que ustedes estén al tanto, las entidades financieras, al momento de otorgar un
crédito hipotecario toman en consideración
algunas variables fundamentales, como son
su capacidad de pago, es decir, el resultado de
dividir la cuota mensual del préstamo entre el
salario mensual que ustedes devengan.
La idea es conocer si ustedes, como futuros
deudores, podrán cubrir con su sueldo las
cuotas mensuales del préstamo, que incluye
el abono al capital, y el pago de los intereses y
los seguros. Este índice, les advierto, no debe
superar el 30% de los ingresos.
Además, los bancos toman en cuenta
también la capacidad de endeudamiento de los
solicitantes, que en este caso serían ustedes.
Este coeficiente resulta de dividir todas las
cuotas mensuales y obligaciones financie-
Siempre deben
procurar que
este índice no
sobrepase el 45%
de sus ingresos, y
es el que permite
que los deudores.
116
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
También es
aconsejable que
no sobregiren sus
límites de tarjetas
de crédito, y una
medida prudente
es que consulten
su historial de
crédito, al menos
dos (2) veces al
año.
VO LV E R A C O N T E N I D O
ras que tienen los deudores entre sus ingresos
mensuales.
Siempre deben procurar que este índice no
sobrepase el 45% de sus ingresos, y es el que
permite que los deudores, es decir, ustedes,
tengan disponibilidad para afrontar los demás
gastos corrientes y familiares, tales como
salud, alimentación, educación, transporte,
etc.
30, 60 y 90 días. También se verifica el estatus
legal, o si los deudores están castigados.
-¿Y qué pasa con esa información, si es
negativa?
-Melissa, todas esas situaciones adversas y
el estatus de los deudores son bien documentados por los oficiales del banco y los analistas
al incluirlos en sus informes.
Además, está algo que los bancos llamamos
“score predictivo”, que es un indicador esta-¿Se le quedó por mencionar alguna otra
dístico que proyecta la probabilidad de pago
variable?
de un cliente en los próximos doce (12) meses,
-Aún me faltan dos que les quiero mensobre la base del comportamiento de pago
cionar, Manuel. Por ejemplo, otra variable a
considerar es el historial de crédito de ustedes en los últimos doce (12) meses en las deudas
activas.
como solicitantes, que se obtiene medianEste indicador es provisto por los burós de
te una consulta en los Burós de Crédito, donde
crédito.
se analiza el comportamiento y disciplina de
También debo decirles que, en adición a
pago.
estas variables principales, en los bancos utiPor lo general, en los bancos se validan los
lizamos otras como colaterales, entre las que
diferentes estatus de las deudas activas y anles podría mencionar las pólizas de seguros,
teriores de los deudores, como los pagos que
están al día, o los que se encuentran vencidos a el valor de la garantía, la cobertura, la de-
117
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
seabilidad de la garantía, y las denominadas
“variables sociodemográficas”.
Todas estas variables son combinadas en una
herramienta automatizada, como un simulador, que emite un sistema de puntajes o credit
scoring.
Bien calculado
Cada institución financiera define su apetito
de riesgo, y hasta dónde desean llegar en los
créditos otorgados. Casi siempre, los bancos
seleccionan clientes, cuyo historial de crédito y
predicción no proyecten posibles moras de 90
días.
Los solicitantes no deben presentar atrasos
injustificados o estatus adversos, como incobrable, legal o castigado.
Las instituciones financieras parten de
un punto de corte del score predictivo. Por
ejemplo: Score Predictivo mayor o igual a 645,
se traduce en un posible 96% de probabilidad
de pago sin moras a 90 días.
VO LV E R A C O N T E N I D O
Variables y probabilidades
-Bueno, tanto Manuel como yo, tenemos un
historial de crédito limpio, pero, ¿Qué pasaría si
no fuera así?
-En las situaciones de clientes sin historial
de crédito, entonces en los bancos utilizamos
variables sociodemográficas que nos ayudan
a calcular probabilidades. Validamos la estabilidad laboral, si el solicitante cuenta con
referencias personales y comerciales, su nivel
de bancarización, etc.
La capacidad de pago siempre será una variable de alto peso para los solicitantes sin
score.
En los bancos también verificamos los ingresos mensuales, mediante los movimientos
de las cuentas nominales de los solicitantes,
es decir los movimientos o estados de cuentas
corrientes o de ahorros.
Para solicitar un préstamo, específicamente con nosotros, en el Banco de Reservas de
la República Dominicana, lo recomendable es
solicitar la lista de requisitos del crédito, y entregar los documentos e informaciones, para
que el Banco pueda validar los indicadores y situaciones especiales a documentar.
Asimismo, si les interesa un préstamo hipotecario con nosotros, les sugiero realizar los
pagos de sus obligaciones puntualmente, tanto
de las tarjetas de crédito, como de los créditos
en cuotas.
También es aconsejable que no sobregiren sus límites de tarjetas de crédito, y una
medida prudente es que consulten su historial de crédito, al menos dos (2) veces al año,
para identificar alertas y posibles situaciones
desconocidas.
Y por favor, nunca, nunca, proporcionen informaciones que carezcan de validez, porque
suministrar datos no veraces, lo más probable
es que afecte la decisión de otorgarles o no el
crédito.
-¿Alguna otra recomendación a tomar en
cuenta durante el proceso de evaluación del
crédito?
118
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
-Sería excelente que mantuvieran una comunicación efectiva con su ejecutivo de
cuenta, para validar cualquier situación oportunamente, porque los bancos cuentan con
herramientas de seguimiento de estatus, tanto
telefónica como electrónicas.
Otras dos cosas que serían recomendables, es
que informen y documenten a su ejecutivo de
cuentas sobre cualquier situación de deterioro o falta de pago en otra institución financiera,
y mantener un monitoreo de los cambios de
estatus en los burós de créditos locales.
VO LV E R A C O N T E N I D O
119
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
4.2.3
Evaluación de préstamo
¡ Qu é anali z ar !
Su s ana reid
C uenta con una e x periencia en el sector bancario de m á s de
30 a ñ os . E n la actualidad , se desempe ñ a como vicepresidente
S enior de R iesgos del B anco D ominicano del P rogreso , tiene a
su cargo las á reas de R iesgo O peracional , R iesgos de M ercado
y L iquidez , S eguridad de la I nformaci ó n y A dministraci ó n
R iesgo de C rédito .
Q
ueridos Manuel y Melissa, sé que el amigo
Alejandro les ha estado apoyando en la
toma de una decisión tan trascendental como
la de adquirir o no ahora su primera vivienda,
y ésa es una de las aspiraciones de progreso
que comparten la mayoría de las personas:
alcanzar a tener su casa propia, en la cual
formar su familia, ver crecer a sus hijos, y
llegar a la vejez con la tranquilidad de un techo
propio.
Ese paso importante en la vida, normalmente se logra con sacrificios, con planificación y,
cada vez más, con el apoyo de financiamiento
bancario a muy largo plazo.
Actualmente, déjenme decirles que la oferta
de créditos hipotecarios es amplia, y existen
incentivos que auguran una mayor abundancia de ofertas a tasas competitivas,
incluyendo tasas fijas por un tiempo definido,
y plazos hasta 30 años con pagos de cuotas
mensuales.
Las entidades de crédito, ante una solicitud de financiamiento para la adquisición,
construcción o remodelación de una vivienda, realizan una evaluación de los riesgos que
implica el conceder el crédito, y las posibilidades de recuperar el dinero prestado con la
rentabilidad ajustada al riesgo asumido.
Esta evaluación se hace en función de las
políticas de crédito vigentes en la institución, las cuales son un reflejo de su estrategia
de negocios. Por lo tanto, las exigencias y los
120
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
parámetros de aprobación varían entre las distintas entidades de crédito.
Factores claves para otorgar un
crédito hipotecario
No obstante las diferencias, varios factores son
claves a través de las instituciones de crédito
para evaluar el otorgamiento de un crédito hipotecario, como es la experiencia de crédito e
historial de pago, a través de lo cual se evalúa
el nivel de exposición de crédito que el cliente
ha tenido, y la puntualidad en que ha cumplido
con sus compromisos.
También se analiza su capacidad de pago,
tanto presente y futura, para hacer frente
al crédito hipotecario, así como a las demás
deudas y obligaciones del deudor.
Otro aspecto tomado en cuenta es la garantía a ser otorgada en respaldo del crédito,
evaluada a través de una tasación.
En términos generales, los bancos exigen una
serie de requisitos a la persona que solicita un
crédito hipotecario, o de cualquier tipo, a fin de
VO LV E R A C O N T E N I D O
determinar que ésta contará en el futuro con
los ingresos suficientes para pagar las cuotas
del crédito, y de esa forma asegurar la recuperación del dinero desembolsado.
Los documentos necesarios
Los documentos solicitados le permiten a la
institución financiera obtener información
acerca de la solvencia económica, los consumos y el perfil de cumplimiento de obligaciones
del potencial cliente.
Para permitir a la institución recabar información sobre el solicitante y evaluarlo para
el otorgamiento de un crédito se considera
imprescindible presentar la cédula y otros documentos de identidad, a fin de confirmar la
identidad y datos del solicitante, incluyendo la
edad, la cual en un crédito hipotecario que en
promedio se otorga a plazos entre 15 y 30 años
es muy relevante.
Por lo general, las políticas de las instituciones establecen que la suma de la edad del
solicitante y el plazo del crédito no exceda los
En términos
generales, los
bancos exigen una
serie de requisitos
a la persona que
solicita, a fin de
determinar que ésta
contará en el futuro
con los ingresos
suficientes para
pagar las cuotas
del crédito.
121
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
65 o 70 años, según el caso, para asegurar que
los pagos se realicen durante el período en que
la persona está en el mercado laboral, antes
de la edad de retiro, y esto también toma en
cuenta la edad para calificar para seguro de
vida en instituciones que lo soliciten.
Se requiere documentación que compruebe
la estabilidad de los ingresos, pues las institu-
VO LV E R A C O N T E N I D O
ciones financieras evalúan el nivel y estabilidad
de los ingresos que tiene el solicitante, para
determinar su capacidad para hacer frente al
compromiso de la deuda hipotecaria y a sus
demás acreencias.
Como evidencia, se solicita carta del empleador, o record de pago de nómina, en caso de
asalariados y si son trabajadores independientes, se pide declaración jurada de patrimonio y
estados de cuenta que evidencien los ingresos
declarados. Estados de cuentas con sobregiros
recurrentes o con inestabilidad en sus depósitos son factores que influyen para que un
crédito sea denegado.
La estabilidad laboral es otro punto que
valora la institución al analizar los ingresos,
tomando en cuenta el tiempo que tiene la
persona en la ocupación, favoreciendo a los
que llevan por lo menos uno o dos años en la
actividad, y que han demostrado constancia y
permanencia a través de los años.
Asimismo, con respecto a la capacidad de
pago y nivel de endeudamiento, las instituciones financieras evalúan la capacidad mensual
de pago, para determinar el monto máximo de
la mensualidad que el solicitante puede pagar.
A partir de esta mensualidad, y de los posibles plazos del crédito, determinarán el monto
máximo de crédito que pueden otorgar.
Las entidades establecen como condición un
por ciento máximo del ingreso mensual a ser
destinado al pago de la deuda, que varía, pero
que por lo general se coloca entre 30 y 40%.
En relación con el historial de pago, uno de
los principales insumos para evaluar al cliente
es precisamente el reporte de crédito disponible a través de los buros de crédito acreditados
en el país. Con esto se valida si el solicitante es
buen pagador, con énfasis en el historial de los
últimos 12 a 24 meses.
El tener créditos previos en distintos productos facilita el clasificar para un crédito
hipotecario. Un historial de atrasos recurrentes, mora actual o castigos, son criterios que
122
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
los factores explicados arriba, que un solicitante es sujeto de crédito, se determina el monto
a prestar, basado en la capacidad de pago del
deudor y el valor de la garantía.
Las entidades suelen conceder préstamos
hipotecarios por un importe máximo equivalente al 80% a 90% del valor de tasación de la
vivienda, sujeto a que la cuota a pagar no soLa importancia del “score”
brepase el límite de endeudamiento máximo
Por último, pero no menos importante, está
permitido por sus políticas.
el famoso puntaje de crédito o “score”, pues
La garantía representa al banco una alternamuchas entidades hoy en día basan su decisión
de crédito utilizando un puntaje de crédito para tiva de recuperar los fondos prestados en caso
de incumplimiento, de ahí la importancia que le
el solicitante. Un “score” de crédito predice,
utilizando técnicas estadísticas, la probabilidad da el banco a tener una garantía debidamente
formalizada y asegurada mediante una póliza
de que una persona honre sus compromisos.
Normalmente, cuanto más alto es el “score”, contra todos riesgos.
En resumen, Manuel y Melissa, adquirir una
menor es la probabilidad de que el deudor invivienda en el momento y en las condiciones
cumpla en sus pagos. Cuidando su historial
que uno desea no siempre es posible, pero en
de pago y la gestión de sus financiamientos,
la medida que conozcan los criterios que utiliun solicitante puede contribuir a obtener un
zan las entidades para evaluar y conceder los
“score” favorable.
Luego que la institución determina, mediante créditos hipotecarios, podrán ir construyenpesan en contra de la aprobación del crédito,
al igual que la existencia de sobregiros en las
líneas disponibles, el tomar muchos créditos
al mismo tiempo, y el reflejar en el buró frecuentes consultas por parte de instituciones
financieras, sin que se evidencie otorgamiento
de crédito.
VO LV E R A C O N T E N I D O
do su perfil de crédito para poder acceder a
ese financiamiento que les permita lograr ese
objetivo.
Y tengan la seguridad de que cuánto mejor
sea su perfil, mejores serán las condiciones, en
plazo y tasa, que podrán disfrutar.
En la medida que
conozcan los
criterios que utilizan
las entidades para
evaluar y conceder
los créditos
hipotecarios,
podrán ir
construyendo su
perfil de crédito
para poder
acceder a ese
financiamiento.
123
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
4.2.4
El valor de la propiedad
el rol del ta s ador
C arl o s j o aquín G arcía
Tasador con m á s de 15 a ñ os de e x periencia . A ctualmente es
G erente de C . G . E studios & Aval ú os , S . R . L ., una compa ñ í a
especializada en tasaciones en general , es miembro del
I nstituto de Tasadores D ominicanos , I nc . ( I TA D O ) , Valuador
Panamericano U PAV y M aster I nternacional en C atastro y
Aval ú os de la U niversidad de J aén , E spa ñ a .
“La visión del Tasador”
sobre todo, ¿a quién responde el tasador?, ¿a
Aunque muchos que se encuentren en la
quién lo contrata?
misma situación de ustedes, Melissa y Manuel,
-Queridos Melissa y Manuel, veo que tienen
podrían pensar que la tasación de un inmuemuchísimas dudas e interrogantes. Sin
ble solamente se hace si se va a financiar una
embargo, para esas inquietudes que me planvivienda, este proceso tiene múltiples aplitearon la respuesta es simple: La persona o
caciones y fines, y se realiza de acuerdo con
entidad que contrata al tasador suele ser la
el interés de una persona, que, por ejemplo,
más interesada en determinar el valor del
puede hacer una tasación cuando tenga alguna mercado del inmueble, que pudiera variar
según la necesidad, pero, sea quien sea el
inquietud sobre el precio de la vivienda o incontratante, el tasador responde a sí mismo,
mueble que está en compra o venta, o para
porque debe ser imparcial y desinteresado de
que sirva como instrumento de negociación.
la propiedad que se está tasando.
-Pero, ¿quién contrata al tasador?, ¿nosotros, como compradores, la empresa o la
Importancia de la tasación
persona que nos va a vender la casa, o el banco
Y no olviden que la tasación es fundamenal que le vamos a solicitar el préstamos?, y
tal a fin de estimar el valor que tiene en el
124
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
mercado un inmueble que se pondrá como garantía en un préstamo hipotecario. Asimismo,
es de utilidad para informar y orientar al comprador, y también al vendedor, cuando vayan a
tomar una decisión con respecto a la compra o
venta de un inmueble.
Otros aspectos en que la tasación es importante son para establecer la renta de un bien,
determinar el valor de liquidación para un
proceso de subasta, calcular la justa compensación en una Litis judicial o fijar el valor de un
inmueble para fines de repartición entre herederos.
El proceso para realizar una tasación se inicia
con la definición del objetivo de la misma,
a fin de establecer el mejor método a utilizar para determinar el valor del inmueble en el
mercado.
Por supuesto, es necesario hacer una visita
al inmueble para proceder con el levantamiento de informaciones tales como: el tipo
de inmueble, la descripción y medición de las
VO LV E R A C O N T E N I D O
125
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
edificaciones y mejoras, incluyendo su distribución interna, los materiales de construcción
utilizados, las amenidades de que dispone y
sus condiciones físicas, entre otros detalles.
Luego es preciso hacer un estudio de
mercado de inmuebles parecidos en la zona o
zonas cercanas con características similares,
que servirán de base para hacer el proceso de
homologación de las muestras para determinar
el valor, según el enfoque que se utilice.
-Melissa, te noto aún inquieta, ¿tienes otra
pregunta?
-Sí, los tasadores, al momento de realizar
su evaluación, ¿toman en cuenta la ubicación
geográfica de la vivienda?
Por supuesto, en una tasación, también es
importante analizar la zona y el vecindario en
que está ubicado el inmueble, así como determinar el mejor y más alto uso de la propiedad.
-Ay, excúseme licenciado por mis tantas preguntas, pero quisiera saber, ¿qué es lo que más
impacta positivamente en el valor de una casa?
-Precisamente, entre los elementos que impactan más positivamente en el valor de un
inmueble se encuentran su localización, condiciones físicas y el entorno en que se encuentra
la propiedad, mientras que los que más inciden
en su depreciación son el deterioro físico o la
falta de mantenimiento, es decir el uso, desuso
o abuso de la edificación, así como la contaminación social en el entorno, y la contaminación
por factores externos, como fábricas, negocios
nocturnos, talleres, iglesias, etc.
Finalmente, se elabora un informe, que por
lo general tiene una portada, la tabla de contenido, la hoja de presentación del trabajo,
la certificación del valor, la información de
la documentación legal, el análisis de la zona
y el vecindario, el mejor y más alto uso, la
descripción de las edificaciones y mejoras,
siempre indicando los materiales, condiciones
físicas y depreciación.
Además, debe incluir un análisis del valor,
aplicando los enfoques de valuación, de
126
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
acuerdo con el tipo de inmueble y finalidad
del trabajo; las observaciones, las condiciones contingentes y limitantes; una copia de
la documentación legal; la localización del inmueble; un plano ilustrativo y fotografías.
La validez y vigencia de un trabajo de tasación se extiende por un período de tiempo
máximo de 18 meses, siempre y cuando no
haya habido una modificación significativa en
el inmueble o en su entorno u otros factores
que pudieran afectar el valor, como la tasa de
cambio, la inflación, etc.
El trabajo de valuación debe ser siempre
Melissa, tenemos que buscar
información de cómo negociar
el préstamos.
VO LV E R A C O N T E N I D O
realizado por un profesional capacitado con los
conocimientos de las normas y metodologías
valuatorias, que esté totalmente informado de
los cambios económicos, jurídicos y sociales
que afectan al inmueble.
El tasador debe ser preferiblemente
miembro del Instituto de Tasadores Dominicanos, Inc. (ITADO), la única entidad en el país
que se preocupa por la preparación y educación continuada de sus miembros y que,
además, está avalada y es miembro de la
Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación, (UPAV).
127
128
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
4.3
financiamiento
La negociación de
tu préstamo
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
4.3.1
Préstamos para ingenuos 101
A rgentarium
S
i nunca es nuestra culpa, decía Bach el
de Juan Salvador Gaviota, “entonces
nunca podremos asumir responsabilidad. Y
si no somos responsables, siempre seremos
víctimas.” Así como en la vida, así en las
finanzas.
Frente a tantos embates que recibimos como
consumidores, de servicios financieros o no, nada
peor que tirarse a víctimas y sentirse abusado por
un proveedor, sea este bancario o no.
De todas las decisiones económicas y patrimoniales que asumimos en nuestras vidas,
capaz que la más importante sea la adquisición
de una vivienda propia, muchas veces financiada con un préstamo hipotecario.
Como en cualquier relación de pareja, todo
al principio luce perfecto. Sólo con el tiempo,
los cambios y la experiencia, es que caemos
en cuenta que no todo es tan idílico como
creíamos.
Así recibimos una oferta para financiar el
90% de nuestra vivienda, a una tasa inicial
espectacular y, aunque usted no lo crea en
nuestro país, a 30 años de plazo para “aligerar” la cuota.
Demasiados son los dominicanos, como
yanquis fueron muchos durante la burbuja inmobiliaria del Norte, que caen en el error de
firmar un contrato de esa naturaleza sin antes
ponderar alternativas y reconocer los riesgos.
Primero vamos con la tasa de interés.
La historia no es nueva, y ya en este espacio
es repetitiva: el costo del dinero cambia en el
tiempo. A veces mucho. No será el mismo, y
129
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
aún menos en un contrato que durará décadas.
Por ejemplo, esa maravillosa tasa inicial del
10% en su préstamo para vivienda que ahora
se puede estar promocionando (mediadas de
2015), está bien cerca del mínimo de 10.2%
que se ha disfrutado en ese producto de los
últimos cinco (¡y hasta 30!) años.
Desde el 2010, esa tasa de interés ha llegado
a ser muy superior (15.2%) , de hecho, el promedio, durante estos años de bonanza o tasas
extremadamente bajas ha sido un 12.5%.
¿Moraleja? Que es para ese 15% de tasa
máxima que debemos de estar preparados
en vez de asumir una postura de negación o
de víctima, al ver que el banco nos ajusta el
interés como, irremediablemente, lo hará.
Muchas veces.
Sigamos. Más variará, por la tasa de interés,
la cuota mensual de un préstamo que por
el plazo o el período de tiempo por el que lo
asumimos.
Nos engañamos pensando que por firmar el
VO LV E R A C O N T E N I D O
contrato a 30 años siempre tendremos una
menor cuota.
Inicialmente, como vemos, es así: la cuota
será de sólo RD$10.2 mil a 30 años. Asumiendo, claro, que la tasa de interés se mantiene
invariable.
Ahora bien, ¿sabrá el cliente que, si en vez de
endeudarse por 30 años lo hace por la mitad
del tiempo (15), su cuota sería sólo RD$2 mil
superior?¿Sabrá el cliente que esa “economía” en su cuota mensual de RD$2 mil pesos la
perderá, como en efecto la han perdido miles
de clientes, con un simple aumento en la tasa
de interés de 2% (del 12% al 14%)?
Me pregunto si el cliente que firma a 30
años sabrá que, cinco años después de haber
firmado su contrato, seguirá debiendo el 98%
del pagaré que firmó. Mientras, aquel que lo
asumió a 10 años habrá amortizado el 36% y el
de 15 años el 16% de lo debido.
Quien no tiene la capacidad para acumular el
20% de lo necesario para adquirir una vivien-
da, o no la debería comprar en ese momento o,
quizás, debería aspirar a una más económica.
Ese pago inicial de un 20% tiene su razón de
ser. En los Estados Unidos, por ejemplo, el que
solo acumula un inicial de 10% (financiando
un 90%) es dos veces más propenso a perder
su vivienda que quien, sabia y prudentemente,
ahorra su 20% de inicial.
Ojalá estos datos sirvan para evitar, aunque
sea, una sola víctima más.
Manuel,
¿A 30 años nos
convendría?
130
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
4.3.2
El Futuro Hipotecado
A rgentarium
Todos somos hipotecarios ahora, y como
parece que Argentarium es el único analista
que muestra cierta preocupación con este
fenómeno, pensé que sería conveniente, para
mostrar mis “credenciales hipotecarias”, que
en esta oportunidad comparta con los lectores algunos consejos prácticos sobre estos
préstamos.
Es su casa, no lo olvide
La compra de una primera vivienda es uno de
esos momentos memorables en la vida. Recuerdo la compra del hogar de mis hijos y
la noticia de que la Asociación La Previsora
aprobó mi solicitud de préstamo. “El hombre
que ha trabajado, economizado y pagado por
un hogar, es un hombre mejor”, fue una frase
lapidaria acuñada por el BNV de antes.
En sus memorias (recientemente publicadas),
Alan Greenspan, ex-presidente de la Reserva
Federal, que algunos responsabilizan de la
actual crisis hipotecaria de ese país, va más
allá. Para el “Maestro”, como le dicen, “mientras más personas tengan vivienda propia,
mayor será su compromiso con el futuro del
país y mejor la esperanza de lograr la unidad de
la nación.”
Desde el punto de vista filosófico, Greenspan motiva su respaldo a la flexibilización del
crédito hipotecario, para que el derecho de
propiedad, piedra angular de una economía
de mercado, sea respetado, es básico que sea
compartido lo más ampliamente posible.
131
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
Manuel,
organizados
podemos dar
el gran paso.
En un país como el nuestro, donde el déficit
habitacional es tan profundo, el ahorro monetario tan frágil, y la industria de la construcción
es igualmente importante para el bienestar de
toda la economía, ¿quién no apoyaría la ampliación del crédito a la vivienda?
La edad de la turbulencia
A este título, el Maestro le agregó a la portada
de su autobiografía: “Aventuras en un nuevo
mundo.” No puedo dejar pasar el paralelo con
la dinámica que actualmente caracteriza el
sistema bancario de la República Dominicana.
Mientras todos tengamos claros que la magnitud, la velocidad y el alcance del crecimiento
hipotecario en el país es algo sin precedentes
para más de una generación de banqueros, y
sus clientes, podemos estar tranquilos.
Eso sí: entremos a este nuevo mundo mejor in-
formados y conscientes, no solamente de las
grandes oportunidades que tenemos como
nación por delante, sino también conscientes
de sus riesgos. Al igual que las oportunidades,
los riesgos del futuro nos afectarán a todos,
sin importar que se obtenga (o no) un financiamiento hipotecario. Ya, por lo visto, hasta el
futuro está hipotecado. No hay marcha atrás.
Bienvenidos a casa.
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g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
Decálogo Hipotecario
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5
INVESTIGUE, COMPARE Y NEGOCIE
No tome su decisión con una cerveza en mano, luego de disfrutar a
Sergio Vargas en su “feria” hipotecaria favorita. Tómese su tiempo,
visite a más de un banco o asociación, investigue las condiciones,
apuntándolas unas al lado de otras. Compare. Con ese documento en
mano, negocie de manera informada.
NO CAIGA EN GANCHOS
Algo le aseguro: la tasa que su banca le ofrezca en la feria no será la
tasa que disfrutará por la vida de su préstamo. Cambiará. No decida
cuánto puede asumir de cuota en base a la tasa de feria. El 10.95%
es excelente, pero ¿Podrá pagarla, si cambia a un 18%?
¿CUÁNTO PUEDES FINANCIAR?
Dicen que una familia puede financiar una vivienda que represente
entre 2 y 2.5 veces sus ingresos anuales. Calcule sus cuotas fijas de
préstamos viejos y la hipotecaria (al 18%). Ese monto no debería
exceder el 30% o 35% de sus ingresos mensuales.
ESOS COSTOS “SUBMARINOS”
La tasa de interés no es el único costo que asumirá con su préstamo
hipotecario. Otros saldrán. Investigue cuáles son antes de comprometerse. Ya emergerán los gastos de cierre, gastos legales, seguros de
vida y FHA. ¡No olvide los impuestos de Don Guarocuya!
EL INICIAL A PAGAR IMPORTA
Porque su banco le preste el 80% del valor de la propiedad,
no quiere decir que tiene que asumir tanta deuda. Asuma lo que
sea factible según su propio cálculo de capacidad de pago y apetito
de riesgo. El préstamo es para adquirir y mantener su vivienda.
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DOCUMENTE SUS INGRESOS
Cuando el banco calcula su capacidad de pago, querrá ver, además
de una carta de su empleador (al cual posiblemente llamarán),
el movimiento de sus cuentas para verificar los depósitos que allí
se realizan. Si usted es un profesional independiente, el depositar
de manera recurrente todos sus ingresos será algo imprescindible.
REVISE Y CUIDE SU HISTORIAL
El primer paso en todo este proceso debe ser obtener su informe
de historial crediticio más reciente (de los dos proveedores
existentes). Verifique si tiene algún error. Las cuentas “castigadas”
son malas noticias. Si tiene balances en mora, páguele a su antiguo
acreedor.
“YO NUNCA HE DEBIDO UN CHELE”
No dude que esta frase le complicará obtener su crédito. Si nunca ha
tomado prestado, ¿Cómo se sabrá que es buena paga? Obtenga dos
tarjetas de crédito, o un préstamo pequeño, y deje rastro de que es un
buen pagador.
MI BANQUERO Y YO
Es buena idea mantener una buena relación con un banco principal y
su banquero, y donde su oficial de cuentas no será movido cada mes.
Maneje bien sus cuentas y tenga varios de sus productos. Le servirá
de referencia después. Ya verá.
EXISTE LA LEY DE MURPHY
Su vida luce bien ahora. ¿La tasa? 10.95%. La economía crece
a un 10%. Su empresa lo promovió. Su pareja trabaja. Lo bombardean
con anuncios para que se saque esa casita de la cabeza. El mundo
da vueltas. ¿Recuerda el 2003? Ahorre para los imprevistos.
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
4.3.3
¿Cómo Estructuramos
tu Préstamo?
Y o landa G u z m á n
E gresada meritoria de la carrera de C ontabilidad de la P U C M M , con m á s de
30 a ñ os de e x periencia en el sistema financiero dominicano . D esde el 2006 es
miembro de la A sociaci ó n C ibao de A horros y P réstamos , donde se desempe ñ a
como V icepresidente de N egocios Z ona N orte .
A
l momento de tomar su primer préstamo
hipotecario para la vivienda, Melissa y
Manuel, y todas las jóvenes parejas como
ustedes, han de saber que la decisión
acerca del plazo en que lo tomarán, debe
estar vinculada a su nivel de ingresos y a su
capacidad de pago. Tengan en cuenta que
deben tomar un plazo que genere una cuota,
que represente, como máximo, el 25% de sus
ingresos mensuales. También deben saber
que optar por el plazo más largo, les permitirá
tener cuotas más bajas y más cómodas; pero,
al mismo tiempo, tendrán que cubrir el pago
de intereses por más tiempo. Optar por plazos
largos, en cambio, les permitiría reaccionar
mejor a reducciones o pérdidas momentáneas
de ingresos. El plazo de 15 años sería muy
conveniente como largo plazo. Mientras
los plazos sean más cortos, las cuotas
mensuales serán más altas; pero tendrán que
cubrir menores montos correspondientes
a intereses. Consideren el plazo de 10 años,
un plazo mediano, que ofrece las ventajas
anteriores, de forma equilibrada.
Optar por plazos
largos, en cambio,
les permitiría
reaccionar mejor
a reducciones
o pérdidas
momentáneas de
ingresos.
135
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
si quieren cumplir rápido con ese compromiso;
En cuanto al monto, pueden financiar hasta el
o si negociaran una tasa que en el momento
80 % del valor de la tasación de la vivienda.
era alta, es buena idea hacer pagos extraordiY si tienen recursos disponibles, sin opción de
narios a sus préstamos hipotecarios.
invertirlos en actividades productivas, les con- Sería excelente para ustedes, como clientes,
viene aportar un inicial alto para la adquisición porque así podrían reducir el tiempo para saldo
de tu vivienda, lo que hará que el monto de su de su deuda, y también ahorrar en el pago de
préstamo sea menor.
intereses.
De esta forma, tienen la posibilidad de saldar su En este sentido, no olviden ni por un minuto,
deuda en menor tiempo, y ahorrar en el pago
que los pagos extraordinarios pueden reducir
de intereses.
sus niveles de liquidez, por tanto aumenta el
No obstante, deben considerar que, desde la
riesgo de incumplimiento; si cayeran, y no puposición del comprador, mientras menos inicial dieran pagar las cuotas mensuales, la entidad
aporten, menor será su riesgo de pérdida, en
no reconocería, para los fines, el que hayan
caso de que involuntariamente incurrieran
hecho pagos extraordinarios.
en atrasos, y se produjera la ejecución de su
Tasa fija o variable
inmueble.
A veces, los potenciales compradores se
La entidad financiera prefiere que el comprador debaten entre optar por un préstamo de tasa
aporte un mínimo en el costo de adquisición
fija o uno de tasa variable. Para tomar esa dedel inmueble para compartir el riesgo.
cisión, ustedes deben investigar acerca de la
Ahora, si se proponen reducir los costos de fitendencia de las tasas en el mercado.
nanciamiento, en cuanto a tasas e intereses; o Si la tendencia es a la baja, no sería bueno para
Discutiendo el monto
Les conviene
aportar un inicial
alto para la
adquisición de tu
vivienda, lo que
hará que el monto
de su préstamo
sea menor.
136
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
ustedes fijarla a largo plazo; pero si, por el contrario, la tendencia es al alza, entonces sí les
conviene que sea fija.
Podemos afirmar que una tasa fija, pero alta
por largo tiempo, no es conveniente; sin
embargo, aún una tasa alta-fija, les permitirá desarrollar una mejor planificación de sus
ingresos.
En una economía como la dominicana, de alta
volatilidad en las tasas, las tasas fijas son definitivamente una opción.
Para concluir, y como consejo a tomar en
cuenta en lo que respecta a la estructura o las
condiciones de su préstamo hipotecario, antes
de firmar el pagaré, revisen bien y asegúrense
de que no exista penalidad por cancelación anticipada o abonos extraordinarios, porque hoy
día, las entidades están penalizando a los prestatarios que realizan abonos extraordinarios.
Además, deben conocer cuál es la tasa de
mora, el monto de los gastos de cierre, el
tiempo de estabilidad de la tasa (tipo de re-
VO LV E R A C O N T E N I D O
La entidad
financiera prefiere
que el comprador
aporte un mínimo
en el costo de
adquisición
del inmueble
para compartir
el riesgo.
visión), y, por favor, percátense de que el
contrato o pagaré no contenga cláusulas
abusivas.
Antes de finalizar, y aunque sabemos que ese
no es el caso de ustedes, Manuel y Melissa,
resulta válida la advertencia para cualquier potencial comprador de que no se quiera pasar de
listo mintiendo sobre los ingresos que recibe
para calificar en la aprobación de un crédito,
pues, con el tiempo, esa mentira se devuelve
en su contra, con intereses y cargos por mora.
137
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
4.3.4
La Tasa de Interés
Ja C queline M o ra
U n ga s to o una oportunidad
E conomista , especialista en temas de macroeconom í a aplicado a la empresa , con m á s de 1 5 a ñ os de e x periencia . A ctualmente
es G erente G eneral de A nal í tica E mpresarial , una compa ñ í a de inteligencia econ ó mica y estrategias de negocio .
L
a tasa de interés es, quizás, el elemento
más importante a la hora de que ustedes,
Melissa y Manuel, tomen la decisión de asumir
un endeudamiento para adquirir una vivienda.
-¿Por qué?
- Pues, debido a que es la parte más importante de los pagos al banco. De hecho, durante
los primeros 10 años del préstamo, de cada
RD$100 que ustedes pagan de cuota, aproximadamente RD$89 corresponden a pagos de
interés, bajo la tasa de interés actual.
Permítanme explicarles: La tasa de interés
para préstamos hipotecarios se ha ubicado en
los últimos 5 años como promedio alrededor
del 12%, fluctuando entre 16% en agosto 2011,
y 10% en junio de 2014. Esta diferencia es significativa a la hora de tomar un préstamo.
-¿Cómo así?
- Por ejemplo, si ustedes hubiesen tomado
un préstamo hipotecario a 25 años en junio
de 2014, a una tasa de 10%, su cuota hubiese
sido aproximadamente RD$18,500, mientras que este mismo préstamo en agosto del
2011 hubiese pagado RD$28,000 de cuota.
Sin embargo, como las tasas de interés en
general no son fijas por mucho tiempo para
el préstamo, cuando las tasas bajan, pues se
puede negociar una disminución de la cuota…
pero cuando suben, por lo general también
aumenta la cuota.
138
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
Lo primero
Por si ustedes no saben exactamente qué es
la tasa de interés, eso es lo que nos “carga”
o cobra la institución financiera por poner a
nuestra disposición una cantidad de dinero,
que en este caso es para comprar una
vivienda.
La tasa refleja lo que la institución podría
percibir por ese dinero, si lo utilizara para
otros fines. En el caso de los préstamos
hipotecarios, su tasa suele ser más baja que
la que se cobra en otros tipos de préstamos,
como por ejemplo préstamos de consumo.
Por ejemplo, para el mismo período analizado, la tasa promedio de préstamos de
consumo fue de 20%.
-¿…?
- Espera Manuel, esta diferencia tiene varias
razones, como que cuando una institución
presta a un individuo para, digamos, comprar
un televisor o pagar otras deudas, por lo
general no tiene ninguna garantía real de
VO LV E R A C O N T E N I D O
repago, más allá que la disposición a pagar y
su capacidad de pago en el tiempo.
Pero, en el caso de un préstamo hipotecario, el deudor pone como garantía una casa,
la cual representa una posibilidad de cobro
para el banco. Adicionalmente, por lo general,
las familias no quieren poner en riesgo su
hogar y, por ende, tienden a tener un mejor
comportamiento de pago en los préstamos
hipotecarios.
Las tasas y los plazos
Por lo general, los préstamos para la vivienda son a 20 o 30 años, comparado con los
3 y 5 años para los préstamos personales.
Siendo así, las instituciones valoran una relación estable a largo plazo, y esto se refleja en
menores tasas de interés.
¿Quieren saber cómo influencia la tasa de
interés en la cuota? Pues bien, atiendan bien,
la cuota de un préstamo de vivienda refleja dos
cosas principalmente: una es el interés que se
debe pagar al banco por el dinero prestado no
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g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
Al final del primer
año, la deuda sería
RD$1,986,500.00.
Si la tasa no cambia
en el tiempo, al
final del décimo
año, la deuda de
ustedes sería de
RD$1,750,000.00,
y el pago anual de
intereses alrededor
de RD$213,000.00.
VO LV E R A C O N T E N I D O
pagado, y otra es el repago del desembolso
inicial.
Esto último se conoce como amortización,
y es lo que realmente iría disminuyendo su
deuda en el tiempo. Como con el pago de cada
cuota, ustedes repagarían una parte del préstamo, entonces, con el tiempo, el monto del
interés pagado va disminuyendo.
Vamos a verlo con un ejemplo: Imaginen que
van a comprar una vivienda con un precio de
RD$2,200,000.00, de los cuales van a aportar
RD$200,000.00 de sus ahorros. Es decir
que necesitan un préstamo por un valor de
RD$2,000,000.00. Una institución financiera,
les aprueba un préstamo a 25 años, con una
tasa de interés de 12%.
La cuota estimada por este préstamo sería
de RD$21,065.00 al mes, o RD$252,775.00 al
año. De este monto, durante el primer año,
RD$239,273.00 corresponden a intereses,
mientras que RD$13,500.00 fue la disminución
del capital inicial.
Es decir, que al final del primer año, la deuda
sería RD$1,986,500.00. Si la tasa no cambia
en el tiempo, al final del décimo año, la
deuda de ustedes sería de RD$1,750,000.00,
y el pago anual de intereses alrededor de
RD$213,000.00.
Variaciones… siempre variaciones…
Pero, lamentablemente, las tasas de interés no
son constantes en el tiempo, como lo muestra
la realidad. Por lo general, Manuel y Melissa, las
instituciones fijan la tasa de interés en préstamos hipotecarios por un período que va de
6 meses a 2 años. Las fluctuaciones podrían
tener efectos muy negativos sobre su bolsillo si
no se planifican.
En el ejemplo que les puse anteriormente,
si las tasas de interés suben 2 años luego del
préstamo de 12% a 16%, eso les implicaría un
incremento de la cuota a RD$27,200.00, es
decir RD$6,000.00 más, casi un 30% superior
a la cuota inicial.
140
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
Esos ejemplos que les expliqué antes, nos demuestran que las fluctuaciones de las tasas de
interés deben ser tomadas en cuenta a la hora
de tomar un préstamo de vivienda. Les sugiere
que si toman un préstamo en momentos de
ferias, o en períodos de muy bajas tasas de
interés, deben tomar en cuenta que su cuota
podría incrementarse en el tiempo, y por ende
debemos planificarnos para poder asumir al
menos un 20% de cuota adicional.
Manuel, Melissa, no olviden que muchos
tienden a dejar su presupuesto sin espacio a
la hora de endeudarse para un préstamo hipotecario, lo que los hace vulnerables, y a sus
familias también. No cometan ese error.
Finalmente, es importante que tomen en
cuenta, que el préstamo de vivienda les da
también la oportunidad de tener grandes ganancias. Un amigo me comentó una vez que
el 12% de tasa de interés era exagerado. Él
vivía en un apartamento que costaba aproximadamente RD$1,800,000.00, y pagaba de
alquiler RD$9,000.00. Si él comprara el apar-
VO LV E R A C O N T E N I D O
tamento, tendría que pagar de intereses casi
RD$12,000.00, es decir RD$3,000.00 más de
lo pagaría de alquiler.
Según su punto de vista: “…el interés es un
gasto igual que el alquiler, así que por qué
pagar más”. Sin embargo, mi amigo tomó en
cuenta varias cosas, como que el monto del alquiler se va ajustando en el tiempo, mientras
que si las tasas se mantienen en su promedio, él pagaría una cuota prácticamente igual.
También analizó que el valor del préstamo va
disminuyendo en el tiempo, y el valor de la vivienda se va incrementando, y que en 10 años
su ingreso sería más alto, la cuota del préstamo sería constante, y el alquiler sería mayor.
Es decir que esa tasa de interés representa para nosotros, y por supuesto también para
ustedes, la oportunidad de acumular riqueza
en el tiempo. Pero recordemos que esa capacidad de acumularla es mayor a medida que la
tasa es menor.
Ya comprendí,
hay que dejar
el presupuesto
con espacio
para otros
gastos además
del hipotecario.
141
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VO LV E R A C O N T E N I D O
4.3.5
Protegiendo tu inversión
E rne s t o S A N T OS
la importancia del s eguro
E x perto en R iesgos y S eguros con 1 4 a ñ os de e x periencia en la industria aseguradora . E s autor y coordinador del programa de M aestr í a
en S eguros de la E scuela de G raduados de U N I B E ( E G R U ) , y ejecutivo en una de las aseguradoras l í deres del mercado dominicano .
M
elissa y Manuel, lo primero es felicitarlos
por tomarse su tiempo para sopesar y
buscar consejo respecto de su decisión de
adquirir su primera vivienda. Es muy grato
conocer que se ocuparon de fortalecer
sus finanzas antes de dar el paso y que, al
posponer la adquisición, lograron paso a paso,
mejorar las condiciones económicas para
afrontar con responsabilidad el compromiso
con la entidad financiera y, sobre todo,
disfrutar su hogar en tranquilidad.
En este momento, que están evaluando el
banco para el préstamo hipotecario, deben
continuar, como hasta ahora, ponderando las
alternativas e implicaciones.
Durante este tiempo, ¿han pensado en los
imprevistos que pueden afectar sus finanzas?
¿Qué puede suceder a su vivienda alquilada,
o la que tienen previsto adquirir? ¿Qué puede
pasarles a ustedes? ¿Qué pasa si el país es
afectado por una catástrofe natural?
Me refiero a los riesgos a los que estamos
expuestos, que forman parte de la vida, y que,
considerando su característica principal, la
probabilidad, no podemos controlar. Como es
incierto cuándo podría presentarse ese evento
adverso, es sabio prevenir y prepararse.
Sé que el año pasado afrontaron una situación de salud, la cual pudieron resolver sin
mayores problemas, gracias a su fondo de
emergencia. Sepan que ese “susto médico”
también pudo ser cubierto por un seguro de
142
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
salud sin afectar su reserva, sino que el seguro,
conforme a las coberturas de su plan, habría
cubierto sus gastos o gran parte de ellos.
Es importante que tengan presente que ante
los riesgos, los seguros son la solución más
eficaz.
Protección ante los imponderables
Podrán pensar, “¿pero, y qué tiene que ver
el seguro con nuestra decisión?”. Mucho,
precisamente por lo que puede pasar, y considerando la exposición catastrófica que tiene
nuestro país, la República Dominicana, a huracanes y terremotos, los bancos han tomado
medidas para proteger sus carteras de préstamos hipotecarios.
Al momento de contratar el préstamo, notarán
que, además del capital e intereses en la cuota
mensual, figura el costo principalmente de dos
seguros: de vida y de incendio.
No quiero preocuparlos, pero la realidad es
que día a día nos enfrentamos-hasta sin percatarnos-, a diversas situaciones que pueden
VO LV E R A C O N T E N I D O
tener implicaciones negativas para nosotros, y
generar pérdidas de patrimonio.
Ante la falta de uno de ustedes, el otro quedaría en una situación vulnerable para hacer
frente a los compromisos asumidos, y lo mejor
es que el préstamo quede saldado mediante un
seguro, garantizando el patrimonio familiar, y
permitiendo, de esta forma, “recomenzar” al
sobreviviente.
También consideren que existen daños
físicos a la propiedad, que estando protegida con el seguro de incendio, podrán reparar
o reconstruir en caso que sean parciales, o si
fueran totales, quedar librados de la deuda, de- cerciorarse que sea una compañía que puede
pendiendo de las coberturas del mismo.
garantizar esa promesa en el tiempo, y conocer
a quién contactar ante una reclamación.
Elementos a tomar en cuenta
Segundo: En lo relativo al seguro de incenEntonces, en relación con los seguros deben
dio, consulten a su banco si están asegurando
tomar en cuenta principalmente lo siguiente:
el valor de tasación de la vivienda, o sólo el
Primero: Es importante que conozcan cuál
monto del préstamo.
es la aseguradora que respalda los seguros.
En ambos casos, hay una brecha de coberSi bien los bancos procuran contar con protura, que ante la eventualidad de un siniestro,
veedores solventes y confiables, es saludable
Es importante
que conozcan
cuál es la
aseguradora
que respalda los
seguros.
143
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
puede tener implicaciones desfavorables para
ustedes. Lo idóneo es asegurar a valor de
mercado.
En sentido general, los bancos requieren
que este seguro sea vinculado al préstamo, sin
VO LV E R A C O N T E N I D O
opción para el cliente, es decir, no siempre será
posible que contraten el seguro individualmente, y hagan una cesión de derecho a favor
del banco. Esto así, pues como se trata de una
garantía complementaria del crédito, de esta
forma garantizan que la protección se mantenga en vigor.
Tercero: En lo que respecta al seguro de vida.
Consulten si los protege a ambos, al que figure
como titular y al co-deudor, pues tal como indicamos previamente, si alguno falta, con la
indemnización del seguro quedaría saldado el
préstamo.
Si es opcional, recomiendo que de todas
formas lo contraten, pero individualmente (que
no esté mancomunada la póliza).
Acérquense a un intermediario de seguros
para conocer las opciones del mercado y una
protección acorde con su patrimonio e intereses, respecto de sus planes futuros y más
allá del préstamo. Además, podrían considerar
que sea con ahorros y también con coberturas
adicionales como pago anticipado en caso de
enfermedad o por incapacidad, entre otras.
En tal caso, podrán hacer una cesión de
derecho a favor del banco por el monto
adeudado.
Cuarto: Pregunten por las coberturas contratadas en ambos casos, y por las exclusiones.
En el caso de incendio, la póliza contempla
también las denominadas “líneas aliadas”, que
son coberturas, digamos, complementarias. En
algunos casos, podría limitarse sólo a incendio,
huracán y terremoto. Por consiguiente, aún
asegurados, ustedes, sin darse cuenta, están
descubiertos ante contingencias, tales como
daños por agua, inundación, robo, entre otras
coberturas disponibles.
Sobre el seguro de vida, deben tener en cuenta
que éste regularmente sólo tiene la cobertura de riesgo, es decir, por fallecimiento.
Es importante validar si tiene cobertura por
muerte accidental, y estar informados de las
exclusiones.
144
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
Quinto: Al momento de llenar el formulario del
seguro de vida, la verdad y nada más que la
verdad. Los seguros de vida deudor como los
colectivos, implican un proceso de contratación más simplificado que al contratarlos de
manera individual. Aunque el cuestionario de
salud es más limitado, es importante declarar
con sinceridad el historial clínico. No hacerlo
puede comprometer la cobertura.
Sexto: con relación al seguro de vida, podría
requerir la realización de evaluación médica y
análisis clínico, según el monto del préstamo.
Tengan en cuenta ese proceso para su planificación y que, ante un riesgo agravado, la
aseguradora podría declinar, y estar en la necesidad de contratarlo individualmente, si el
banco así lo requiere.
Melissa y Manuel, consideren asegurar el contenido de su hogar, que es parte importante de
su patrimonio.
Espero haber contribuido a una buena decisión,
y a que puedan sentirse más tranquilos.
VO LV E R A C O N T E N I D O
Estamos más tranquilos
al saber que los seguros son
parte vital de la compra.
145
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
4.3.6
de los contratos
hipotecarios
Juli o cÉ s ar mu ñ o z
Es abogado, especialista en regulación de mercados financieros, con más de 10 años de experiencia
en el área. Actualmente es socio fundador de Capital, Abogados & Consultores.
no todos los días primero, 5 o 15 caen en días
laborables. Esto puede producir una desprogramación de la amortización del préstamo,
que muchas veces observan al final de la vigencia del mismo.
1. Revisión de penalidad por
cancelación anticipada del préstamo
2. Revisión de penalidad por abono
extraordinario al capital
Uno de los aspectos de más relevancia es la
existencia o no de penalidad por saldar o cancelar anticipadamente el préstamo. Hoy día,
debido a la fuerte competencia entre ofertas de
tasas para préstamos hipotecarios entre entidades, los casos en donde existe la obligación
de pagar una penalidad por saldar el préstamo
antes del plazo acordado es importante conocerlo, cuál es el alcance de esa penalidad, y el
monto o porcentaje que estarían obligados a
pagar si deciden cambiar de entidad.
La penalidad por abono extraordinario al
capital entra en efecto cuando desean amortizar el préstamo más rápido que el programa
o tabla de amortización que acuerden con las
4. Penalidades por gestión de cobros
entidades. En ocasiones, estos abonos extraorEs importante conocer si se generan cargos
dinarios generan un monto como penalidad.
adicionales cuando el préstamo pasa a un
3. Imputación de los pagos fuera de
proceso de gestión de cobros extraordinario,
fecha por feriado
así como el monto y la frecuencia con que se
Las cláusulas de los contratos establecen qué
pueden generar dichos cargos. Muchas veces,
sucede cuando los pagos se realizan fuera de
la entidad no tiene control de esos gastos, pues
la fecha de pago prevista en el contrato, pues
146
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
provienen de un tercero que presta estos servicios, pero siempre el cliente tiene derecho a
conocerlos de antemano.
5. Tarifario de gastos
y honorarios legales
Los préstamos hipotecarios consignan muchas
obligaciones, formalidades y penalidades que
deben estar previstas en un tarifario complementario para gastos y honorarios legales.
Estos gastos pueden generarse con ocasión de
un trámite legal necesario y propio del proceso
o de un incumplimiento por parte del deudor.
Ustedes, como clientes, tienen derecho a
conocer estos gastos con antelación, aunque,
con frecuencia la entidad financiera no controla estos gastos, que provienen de un tercero
que presta estos servicios.
6. Autorización para retención o
entrega de duplicado del dueño en
favor de la entidad financiera
A los propietarios-deudores hipotecarios, que
es en lo que ustedes se convertirán, si por fin
VO LV E R A C O N T E N I D O
adquieren su vivienda a través de un préstamo hipotecario, les corresponde el derecho,
y hasta la obligación, de custodiar sus certificados de propiedad, conocidos también como
duplicados del dueño. En ocasiones, las entidades ofrecen el servicio de gestionar y retirar
el documento ante el Registro de Titulo sin
costo adicional para los clientes, para que
éstos puedan procurarlo por sus oficinas. Verifiquen si el contrato establece la potestad de la
entidad de retener el certificado del deudor, o
si ofrece la gestión de trámite y retiro del certificado para luego entregarlo al cliente.
7. Cobertura de pólizas de vida y
restricciones, exclusiones o períodos
de carencia
Los préstamos hipotecarios vienen atados
a pólizas de vida y otros riesgos, que son
pagadas por el deudor en las cuotas ordinarias del préstamo. Es importante conocer
las coberturas de estas pólizas, así como las
exclusiones y carencias que las mismas con-
Es importante
verificar el costo
de las penalidades
para que planifiques
tu compra.
tienen. También deben saber cuáles entidades
son las proveedoras de estas pólizas y sus solvencias como aseguradoras.
8. Inicio del préstamo:
firma o desembolso
Las obligaciones del préstamo comienzan
desde el mismo momento en que se formaliza.
En los casos de financiamiento de compra de
vivienda que será entregada en un momento
posterior a la firma del préstamo, es importante verificar cuándo se inicia el cumplimiento de
las obligaciones por parte del deudor, ya sea a
partir de la firma, o del desembolso del préstamo a terceros.
147
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
Comparador Hipotecario
Después de consultar a los expertos,
decidimos visitar diferentes entidades bancarias
y solicitar información sobre las tasas de interés,
los gastos de cierre, otras comisiones y las
cuotas mensuales que resultan tomando en
cuenta estas condiciones:
5
Manuel Melissa
28 años 25 años
RD$50 mil RD$30 mil Empleo estable,
formal, por más
de 3 años. Excelente
salud. Excelente
historial, ninguna
mora.
Empleo estable,
formal, por más de
2 años. Excelente salud.
Buen historial, mora en
tarjeta hace 4 años
(saldada).
Sobre la propiedad: Un apartamento nuevo, en las afueras de Santo Domingo.
Valor de la propiedad:
Valor del préstamo: Plazo solicitado: RD$2,500,000
RD$2,000,000
20 años
148
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
149
(5 de 19 bancos)
BPD
APAP
Scotiabank ProgresoBonao
Opciones de tasa Tasa fija:
8.95% - 10.95%
9.75%
9.00%
10.50%
11.00%
Tiempo de tasa fija (en meses)
12 - 24
12
12
12
12 - 24
Tasa variable:
Tasa de interés (en % anual):
13.70% - 14.70%
9.80%
9.00%
9.75%
11.00%
Comisiones asociadas:
Comisión por cancelación
anticipada:
1.5% - 2.0%
3.0%
2.0%
1.5%
Aplicable si se cancela
antes de (en meses)
36
36
36
Gastos de cierre:
Gastos legales o
por abogado (en RD$ 0%):
8,000
12,560
15,000 5,000 4,200
Otros gastos de cierre (si aplican):
7,000
Gastos por seguro:
Seguro de vida (si aplica):
464
835 835 600 1,531
Gasto mensual por seguro
de vivienda (si aplica):
1,450
1,608
1,542
1,523
Seguro de vivienda calculado
sobre el valor de:
Propiedad
Propiedad
Préstamo o propiedad
Propiedad
Propiedad
Resumen de cuota
mensual pagada:
Principal:
3,013 2,720 2,994
2,720
2,634
Interés (asumiendo la opción de tasa más baja):
14,917 16,250
15,000
16,250
16,666
Gasto mensual por seguro de vida (si aplica):
835 835 1,408
600 1,531
Gasto mensual por seguro de vivienda (si aplica):
1,450
1,608
1,450
1,543
1,523 20,215
20,579 20,852
21,113
22,354
Nota: Sondeo directo a entidades financieras realizado en abril 2015 y confirmado en junio 2015. Condiciones presentadas fueron suministadas por las entidades financieras y son indicativas y sujetas a cambio en cualquier momento.
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
150
(10 de 19 bancos)
BLH
ACAP
Vimenca AlaverBanreservas
Opciones de tasa Tasa fija:
0.95%
10.5% - 13.5%
10.95%
10.95%
Tiempo de tasa fija (en meses)
12
12 - 24 - 36
12
12 Tasa variable:
Tasa de interés (en % anual):
10.50% 10.50%
10.95%
11.50%11.00%
Comisiones asociadas:
Comisión por cancelación
anticipada:
Aplicable si se cancela
antes de (en meses)
Gastos de cierre:
Gastos legales o
por abogado (en RD$ 0%):
974 1,508 1,554
766 1,856
Otros gastos de cierre (si aplican):
3,542
8,000
Gastos por seguro:
Seguro de vida (si aplica):
974 1,508 1,554
766 1,856
Gasto mensual por seguro
de vivienda (si aplica):
1,208
1,450
1,208
1,269
967
Seguro de vivienda calculado
sobre el valor de:
Propiedad Propiedad
Préstamo
PropiedadPréstamo
Resumen de cuota
mensual pagada:
Principal:
2,326 2,468
2,326
2,1622,326
Interés (asumiendo la opción de tasa más baja):
18,250 17,500
18,250
19,16718,250
Gasto mensual por seguro de vida (si aplica):
974 1,508 1,554
766 1,856 Gasto mensual por seguro de vivienda (si aplica):
1,208
1,450
1,208
1,269
967 22,758 22,926
23,338
23,363
23,398
Nota: Sondeo directo a entidades financieras realizado en abril 2015 y confirmado en junio 2015. Condiciones presentadas fueron suministadas por las entidades financieras y son indicativas y sujetas a cambio en cualquier momento.
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
(15 de 19 bancos)
BHD León
BDIRomana
Duarte
Banesco
Opciones de tasa Tasa fija:
11.25% - 15.25%
12.00%
12.00%
11.50%
12.00%
Tiempo de tasa fija (en meses)
12 - 60
12
24
12
12 Tasa variable:
Tasa de interés (en % anual):
11.25% 11.50%
14.00%
11.00%11.75%
Comisiones asociadas:
Comisión por cancelación
anticipada:
2.5% 2.5%
Aplicable si se cancela
antes de (en meses)
1224
Gastos de cierre:
Gastos legales o
por abogado (en RD$ 0%):
14,078 0.50%
0.25%
0.40%
10,290
Otros gastos de cierre (si aplican):
1,250 Gastos por seguro:
Seguro de vida (si aplica):
1,060 1,800 928 2,088
1,322 Gasto mensual por seguro
de vivienda (si aplica):
1,851 1,170
1,624
1,9341,392
Seguro de vivienda calculado
sobre el valor de:
Propiedad Préstamo
Propiedad
PropiedadPropiedad
Resumen de cuota
mensual pagada:
Principal:
2,235 2,162 2,022
2,310
2,022
Interés (asumiendo la opción de tasa más baja):
18,750 19,167
20,000
18,33320,000
Gasto mensual por seguro de vida (si aplica):
1,060 1,800
928 2,088
1,322 Gasto mensual por seguro de vivienda (si aplica):
1,851 1,170
1,624
1,934
1,392
24,029 24,298 24,574 24,666
24,736
Nota: Sondeo directo a entidades financieras realizado en abril 2015 y confirmado en junio 2015. Condiciones presentadas fueron suministadas por las entidades financieras y son indicativas y sujetas a cambio en cualquier momento.
151
g u í a P A R A l a pr i m e r a v i v i e n d a ( g p v )
VO LV E R A C O N T E N I D O
(19 de 19 bancos)
Bancamerica
PromericaLa Nacional
Santa Cruz
Opciones de tasa Tasa fija:
14.50%11.95% 12.00%
Tiempo de tasa fija (en meses)
6 1212
Tasa variable:
Tasa de interés (en % anual):
12.50%14.50% 13.95% 11.50%
Comisiones asociadas:
Comisión por cancelación
anticipada:
2.0% - 3.0%
2.0%
Aplicable si se cancela
antes de (en meses)
12 24
Gastos de cierre:
Gastos legales o
por abogado (en RD$ 0%):
7,400 11,0006,960 8,400
Otros gastos de cierre (si aplican):
800 2,000
Gastos por seguro:
Seguro de vida (si aplica):
779 1,856
2,552
Gasto mensual por seguro
de vivienda (si aplica):
1,524
1,792 1,450 Seguro de vivienda calculado
sobre el valor de:
PropiedadPropiedad Propiedad Propiedad
Resumen de cuota
mensual pagada:
Principal:
1,889
1,433
2,035
2,266
Interés (asumiendo la opción de tasa más baja):
20,83324,167 19,917 20,000
Gasto mensual por seguro de vida (si aplica):
779 1,856
2,552 Gasto mensual por seguro de vivienda (si aplica):
1,524
1,792 1,450
25,026 25,599 25,600
26,268
Nota: Sondeo directo a entidades financieras realizado en abril 2015 y confirmado en junio 2015. Condiciones presentadas fueron suministadas por las entidades financieras y son indicativas y sujetas a cambio en cualquier momento.
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Guía de la Primera Vivienda
© 2015, Alejandro Fernández W.
Diseño y diagramación:
Otaku Media, Anceli Peguero y Álvaro Chan
>[email protected]
Gráficos e ilustraciones:
Istock Photo / Otaku Media
Corrección de estilo: Annet Cárdenas Vega
Logística: Nicole Mateo F.
Santo Domingo, República Dominicana,
Junio de 2015
A rgentari u m con los verdaderos M an u el y M elissa q u e
sirvieron de inspiraci ó n para esta g u í a .
Todos los derechos de la obra están reservados.
Queda prohibida su reproducción total y parcial, sea
por medios mecánicos o electrónicos, sin la debida
autorización del autor.
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