Condición de empresario o profesional en las entregas de terrenos

Condición de empresario o profesional en las entregas de terrenos
Por todos es conocido el gran auge que ha sufrido el sector inmobiliario en estos últimos
años. Prueba de ello son las numerosas transacciones de suelo realizadas por parte de las
empresas constructoras/promotoras encaminadas a proveerse de este escaso y preciado
bien.
Estos terrenos adquiridos por las empresas vinculadas al sector inmobiliario son en muchas
de las ocasiones propiedad de personas físicas, que no tienen la condición de empresario o
profesional a efectos del IVA, por cuanto no realizan una actividad empresarial (agrícola,
arrendamiento de bienes etc..). En ese caso la adquisición de estos terrenos quedaría
sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en
su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, por cuanto dicha entrega de
bienes queda fuera del ámbito objetivo del impuesto sobre el Valor Añadido.
Sin embargo, trataremos de clarificar algunos casos donde estas adquisiciones de terrenos
se realizan en el curso de la urbanización de los mismos, surgiendo el interrogante en
cuanto a si estas personas físicas pueden llegar a convertirse en empresarios a efectos del
Impuesto sobre el Valor Añadido. La importancia de este extremo radica en que mientras
que el IVA es un impuesto recuperable para el empresario o profesional a través de los
mecanismos de la deducción/devolución, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
constituye un coste para éste, sólo recuperable si se traslada vía precio.
Recordemos que la definición de actividad empresarial o profesional viene regulada en el
artículo 5.Dos de la Ley del IVA: “ordenación por cuenta propia de medios de producción y
de recursos humanos o de uno de ambos con la finalidad de intervenir en la producción o
distribución de bienes y servicios”. Entre los supuestos de empresario o profesional, la letra
d) del apartado Uno del citado artículo considera como empresarios a quienes efectúen la
urbanización de terrenos, o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones
destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título,
aunque sea ocasionalmente.
El urbanizador es la empresa o persona que se dedica a urbanizar terrenos dotándolos de
los servicios e infraestructuras fijados en el planeamiento o, en su defecto, en la legislación
urbanística, para que adquiera la condición de solar. Es por tanto, el promotor de la
urbanización, pudiendo ser o no propietario del terreno y con independencia de que el
mismo realice las obras de urbanización o las contrate a un tercero.
Por tanto, para definir si el transmitente del terreno puede calificarse como urbanizador,
habrá que examinar en primer lugar ante que sistema de actuación urbanística nos
encontramos (compensación, cooperación, expropiación o sistema de gestión indirecta o de
agente urbanizador) para poder determinar en que medida interviene el propietario del suelo
en la ejecución del planeamiento, así como la fase del proceso de urbanización en el
momento de la transmisión.
Son muchos y muy variados los casos que nos podemos encontrar en el ámbito de los
sistemas de actuación urbanística, pero cabe resaltar que en el sistema de gestión indirecta
a que se refiere la Ley de la Generalitat Valenciana 6/1994, de 15 de noviembre, reguladora
de la actividad urbanística, el urbanizador es el que mediante título de agente público
seleccionado por la Administración promueve la iniciativa urbanística .
El sistema de gestión indirecta valenciano se asemeja al sistema de cooperación, en el cual
los propietarios aportan el suelo de cesión obligatoria y la Administración ejecuta las obras
de urbanización con cargo a los mismos y en proporción a sus respectivos
aprovechamientos, siendo el Ayuntamiento quien tiene la condición de urbanizador,
asumiendo los propietarios del suelo simplemente los costes de urbanización. En el caso
valenciano, la figura del agente urbanizador podrá ser el Ayuntamiento o bien un
empresario, quien actuaría como agente de la Administración concedente.
Sin embargo en el sistema de compensación (juntas de compensación y AIU fiduciarias) el
propietario del terreno es quien se responsabiliza de la acción urbanizadora, el plan
programa los desarrollos urbanísticos y los propietarios están obligados y facultados para
realizarlos. En este sistema de compensación los propietarios particulares asumen la
gestión del planeamiento y son por tanto urbanizadores.
En cuanto al momento temporal de la transmisión, a lo largo de estos últimos años han
existido diversas opiniones de cuando se entendía iniciada la urbanización. Diversas
resoluciones del Tribunal Económico Administrativo Central entendieron que era el
momento a partir del cual se encontrasen aprobados los instrumentos de planeamiento
urbanístico que supusiesen la adquisición del derecho a urbanizar, si bien dos sentencias
del Tribunal Supremo hicieron con posterioridad referencia al inicio físico de las obras, esto
es, el movimiento de tierras.
La Dirección General de Tributos, en doctrina reiterada, ha señalado que en el caso de
sistemas de actuación urbanística llevadas a cabo a través de sistemas de compensación y
con relación a la aplicación de los preceptos señalados a las actuaciones de urbanización
de terrenos por quienes no tenían previamente a la realización de las mismas la condición
de empresarios o profesionales, los propietarios de terrenos afectados por la unidad de
ejecución no se convierten en empresarios hasta que no les incorporen los costes de
urbanización de dichos terrenos, no bastando los estadios previos para llevar a cabo las
labores de urbanización, ya que, aunque siendo estos necesarios, no responden
estrictamente a la definición de “en curso de urbanización.”
Por tanto, y en función de cual sea el caso concreto en el que nos encontremos, si la
entrega de terrenos es realizada por un empresario o profesional se encontrará dentro del
ámbito objetivo del impuesto, y en base a lo establecido en el artículo 20.Uno.20 de la Ley
del IVA estarán sujetas pero exentas las entregas de terrenos rústicos o que no tengan la
condición de edificables, así como los destinados exclusivamente a parques y jardines
públicos o a superficies de viales de uso público.
Sin embargo la exención no se extiende a los terrenos que sin tener la condición de
edificables están urbanizados o en curso de urbanización realizadas por el promotor de la
urbanización, o aquellos donde se hallen enclavadas edificaciones en curso de construcción
o terminadas cuando se transmitan conjuntamente con las mismas y las entregas de dichas
edificaciones estén sujetas y no exentas del impuesto.
Es importante finalizar resaltando que el artículo 5.Dos de la Ley del IVA establece que las
actividades empresariales se considerarán iniciadas desde el momento que se realice la
adquisición de bienes o servicios, con la intención, confirmada por elementos objetivos, de
destinarlos al desarrollo de la actividad empresarial. En este sentido los elementos objetivos
tales como la declaración censal, la llevanza de libros, presentación de autoliquidaciones
etc., serán alguna de las pruebas necesarias para defender el momento que se considera
obtenida la condición de empresario o profesional a efectos del IVA.
Mónica Sentieri