CUENTA DE LIQUIDACION PROVISIONAL De conformidad con lo

CUENTA DE LIQUIDACION PROVISIONAL
De conformidad con lo dispuesto en la legislación urbanística, el proyecto
de Reparcelación debe contener una Cuenta de Liquidación respecto a
cada propietario.
La Cuenta de Liquidación se denomina provisional, dado que hasta que no
se ejecuten las obras, hasta que no finalice completamente la gestión y la
urbanización de todo el Área de Reparto del Sector Suelo Urbanizable
Residencial-Sur, “Fuente San Luis”, la cantidad cautelar fijada, en el
presente proyecto no puede tener el carácter de definitiva.
Llegado el momento habrá de redactarse el proyecto de liquidación
definitiva donde se contabilizarán todos los costes reales y entonces
tendremos la cuenta de liquidación definitiva para cada interesado.
Los cálculos que arroja, el presente proyecto reparcelatorio, son
provisionales y a buena cuenta hasta que se apruebe la Cuenta de
Liquidación Definitiva, tal y como se desprende de los artículos 176 y 181
de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana; son pues
una previsión que, además de saber como se repartirán previsiblemente
los gastos, servirán para calcular la afección real al pago de los gastos de
urbanización, para cada parcela resultante.
Las variaciones en el coste de las obras por cambios en el Proyecto de
Urbanización, no imputables a la responsabilidad del Urbanizador y
debidamente aprobados, que sobrevengan tras la reparcelación, se
saldarán mediante compensaciones en metálico.
Cuando, por tratarse de aumentos de coste, les corresponda pagarlas a los
propietarios, podrán recaudarse mediante cuotas de urbanización.
1
Una vez aprobado el proyecto de reparcelación, las parcelas sujetas al
pago de cuotas de urbanización se afectarán a éste, como carga real a
hacer constar en el Registro de la Propiedad, por el importe cautelar
estipulado en su cuenta de liquidación provisional. El Urbanizador podrá
solicitar, en cualquier momento posterior, que se practique nueva afección,
en la cuantía que apruebe la Administración actuante, hasta cubrir el
importe total adeudado por cuenta de cada parcela. Se exceptúa la
aplicación de la regla anterior respecto a los débitos que el dueño de la
parcela tenga afianzados o avalados.
CARGAS DE URBANIZACION.- GASTOS IMPUTABLES AL PROYECTO
DE REPARCELACION.
El derecho a repercutir estos costes en la propiedad del terreno, se
ampara, entre otros preceptos, en lo dispuesto al efecto en el artículo
163.c) y 168 de la referida Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Urbanística
Valenciana.
Tras los informes y trámites oportunos, el Ayuntamiento Pleno, en Sesión
celebrada el 28 de abril de 2006 aprobó la Retasación de cargas del
Programa de Actuación Integrada para el desarrollo del Sector “Fuente de
San Luis”, quedando fijado el total de cargas de urbanización en
32.334.570,32 € en los términos que a continuación se detallan:
En el punto CUARTO del referido acuerdo de 28 de abril de 2006, se
señala que “Los costes de urbanización (equivalentes al Presupuesto de
Ejecución por Contrata) quedan fijados en la cantidad de 23.919.599,35
€, IVA excluido.
El coste de ejecución de las obra que aparece reflejado en la partida
denominada Presupuesto de Ejecución por Contrata deberá incrementarse
2
con el coste de los honorarios técnicos por redacción de proyectos,
gastos generales del Urbanizador y demás conceptos reflejados en el
acuerdo Plenario citado “ut supra”, y previstos en el artículo 168.1.c) de
la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana y que
ascienden a 2.733.060,87 €.
Asimismo al amparo de lo dispuesto en el citado artículo 168 de la LUV,
en su apartado 1.d), se incluye entre las cargas de urbanización
contempladas en la proposición jurídico-económica, el beneficio del
Urbanizador, beneficio empresarial propio al que ANALYST INVIERTE 21,
S.L. como agente público Urbanizador, tiene derecho por el cometido legal
de promover y financiar la Actuación Integrada, gestionando las
operaciones materiales y jurídicas precisas para dotar a las Unidades de
Ejecución de las infraestructuras de urbanización, y asumiendo el riesgo
empresarial de su actividad económica como promotor inmobiliario. Este
beneficio da como resultado la cantidad de 1.366.530,43 €.
Del mismo modo, y en virtud de lo dispuesto por el citado acuerdo plenario
de 28 de abril de 2006, se incluye entre las cargas el importe
correspondiente a los gastos de la Tasación efectuada por la
Universidad Politécnica de Valencia, que ascienden a la cantidad de
78.692,09 €.
Por último, la cantidad total que se fijó en el referido acuerdo plenario de
retasación de cargas, ha sido modificada, ya que la cantidad establecida
en aquél acuerdo tenía el carácter de “previsión inicial” y por tanto
pendiente de concreción; en consecuencia, y a la vista de la definitiva
cuantificación de las indemnizaciones que se ha realizado con ocasión del
presente proyecto, las Indemnizaciones han quedado fijadas en la
cantidad de 4.305.262,80 €, ello sin perjuicio de la cantidad final que
resulte “al alza o a la baja” con ocasión de la aprobación definitiva del
Proyecto de Reparcelación.
3
La cantidad que resulta de sumar el Presupuesto de Ejecución por
Contrata (23.919.599,35€) con los gastos complementarios que se
establecen en el mismo acuerdo (2.733.060,87 €), con los gastos de la
Tasación efectuada por la UPV (78.692,09 €) y con el Beneficio del
Urbanizador (1.366.530,43 €), da un Presupuesto total de 28.097.882,74€
cantidad que, incrementada con el total de Indemnizaciones previstas
(4.305.262,80 €), nos da un TOTAL PRESUPUESTO DE CARGAS DE
URBANIZACIÓN de
TREINTA Y DOS MILLONES CUATROCIENTOS
TRES MIL CIENTO CUARENTA Y CINCO EUROS CON CINCUENTA Y
CUATRO CÉNTIMOS (32.403.145,54 €) sin IVA.
Resumen. Presupuesto de Cargas de la Urbanización:
CONCEPTO
A
PRESUPUESTO DE EJECUCIÓN POR
CONTRATA
IMPORTE
23.919.599,35€
B
GASTOS GESTION
2.733.060,87 €
C
BENEFICIO DEL URBANIZADOR
1.366.530,43 €
D
GASTOS TASACION UPV
E
TOTAL (A+B+C+D)
28.097.882,74€
F
INDEMNIZACIONES ESTIMADAS
4.305.262,80 €
G
TOTAL PRESUPUESTO DE CARGAS DE
URBANIZACIÓN (E+F)
H
IVA 16%
I
TOTAL (G+H)
78.692,09 €
32.403.145,54 €
5.184.503,29 €
37.587.648,82 €
El Programa de Actuación Integrada, aprobado con fecha 30-3-2005 por el
Ayuntamiento Pleno de Valencia, fijó la retribución de ANALYST INVIERTE
21, S.L., por su labor como agente público Urbanizador, en terrenos
edificables.
4
En el acuerdo de 28 de abril de 2006 se concretó, con el nuevo
presupuesto total, una cuota de intercambio, sin IVA, del 12,04%, (incluido
en este porcentaje la estimación preliminar de indemnizaciones) de cada
metro cuadrado de suelo bruto urbanizado según acuerdo plenario
afectadas por la Actuación Integrada; no obstante con la estimación actual
de las indemnizaciones, descrita anteriormente, este porcentaje ha pasado
a ser de 13,93%.
La presente Cuenta de Liquidación Provisional, contempla únicamente las
cuotas urbanísticas que deben ser sufragadas por el Urbanizador y por
aquellos propietarios que expresamente solicitaron en tiempo y forma, la
retribución en metálico de sus cuotas de urbanización mediante documento
notarial.
IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO.
1. Obligación del propietario de soportar el IVA.
La obligación del propietario de satisfacer las Cargas de la Urbanización
incluye el pago del Impuesto sobre el Valor Añadido, en adelante IVA, que
se devengue, y que será repercutido a cada propietario por parte del
Agente Urbanizador mediante la emisión y entrega de la correspondiente
factura completa.
De conformidad con la norma fiscal, la factura sólo puede ser emitida una
vez se haya producido el devengo total o parcial del IVA por los servicios
de urbanización. Tal devengo también podrá producirse, en su caso, por el
pago total o parcial de las obras de urbanización con carácter anticipado a
la terminación de las mismas y su recepción por parte del Ayuntamiento.
La emisión de la factura determinará la repercusión del IVA y por
consiguiente, la obligación de atender el pago por la cuota repercutida.
5
Como consecuencia de esta obligación de pagar la cuota de IVA, la finca
adjudicada será afectada con la correspondiente carga urbanística que
incluirá los importes de IVA a cargo del propietario, a menos que se
atienda el pago de las cuotas de este impuesto con carácter previo o que
se garantice al Agente Urbanizador este pago del IVA. La cuantificación de
la cuota de IVA que debe ser soportada por cada propietario se calculará
por aplicación del tipo general del impuesto (16%), atendiendo a su
obligación urbanística en origen, es decir, en función de las Cargas de
Urbanización correspondientes a su derecho de adjudicación inicial por su
condición de propietario de los terrenos aportados, con independencia del
modo de retribución, en metálico o en especie, que haya elegido.
Las cargas de urbanización correspondientes a los terrenos que pueden
recibir algunos propietarios en exceso respecto a los terrenos inicialmente
aportados deben ser satisfechas, junto con las correspondientes cuotas de
IVA repercutidas al tipo general ya señalado, en metálico, en todo caso.
Por su parte, dan lugar, también, a la afección a la parcela de la
correspondiente carga urbanística, en caso de que no se paguen con
anterioridad o garanticen adecuadamente.
2. Obligación del propietario de repercutir el IVA al actuar como
empresario a efectos de dicho impuesto.
El propietario inicial de terrenos que resulte beneficiario de adjudicación de
parcelas edificables con ocasión de la reparcelación, tendrá la condición de
sujeto pasivo del IVA, según lo dispuesto por el artículo 5.Uno.d) de la Ley
37/1992 y la Dirección General de Tributos, en la medida en que soporte
las cargas de urbanización de sus terrenos con la intención de proceder a
la ulterior venta de los mismos, y todo ello con independencia del lapso de
tiempo transcurrido entre la finalización de las obras de urbanización y la
posterior transmisión de las parcelas.
6
En virtud de este precepto fiscal, este propietario tendrá consideración de
urbanizador de sus terrenos, a los estrictos efectos de la Ley del IVA, con
la obligación de emitir la correspondiente factura completa con repercusión
de la cuota impositiva al tipo general del 16%, por aquellas entregas de
terrenos que realice en el transcurso de este proceso urbanístico, terrenos
a los que no sea aplicable exención alguna,
De conformidad con el tercer párrafo del artículo 5.Dos de la Ley del IVA,
los propietarios que vayan a convertirse en empresarios tendrán esta
consideración desde el momento en que realicen adquisiciones de bienes
y servicios con la intención objetiva de destinar estas adquisiciones al
desarrollo de la actividad urbanizadora. Salvo que un propietario haya
realizado adquisiciones anteriores, tales como compra de suelo, etc., y que
pueda acreditar la intención inicial de destinar las mismas al desarrollo de
la actividad, este momento ocurrirá, en su caso, con carácter simultáneo al
pago de la actividad urbanizadora, ya sea el abono en metálico de la
primera factura emitida por dichos servicios o la cesión de terrenos en
pago en especie de los servicios de urbanización.
Por lo tanto, de acuerdo con la doctrina de la Dirección General de Tributos
expuesta entendemos que todos los propietarios se convierten en
empresarios a efectos del I.V.A., con las consecuencias que a continuación
se exponen:
Si la intención del propietario consiste en acabar transmitiendo por
cualquier título el terreno, una vez urbanizado o en curso de urbanización,
y sin necesidad de que pueda determinar la fecha en que lo transmitirá, o
consiste en la cesión del mismo, el propietario tendrá la consideración de
empresario a los efectos del IVA, con todas las obligaciones que ello
conlleva, por ejemplo, a titulo informativo: cursar el alta censal en la
Agencia Tributaria, presentar declaraciones periódicas de IVA, repercutir
las correspondientes cuotas de IVA devengadas en las operaciones
7
realizadas, ingresar dichas cuotas y emitir en plazo las correspondientes
facturas completas por las mismas.
Bajo el cumplimiento de las condiciones descritas en el párrafo anterior, la
entrega de terrenos, expresada en derechos de aprovechamiento
urbanístico, que se efectúe en pago en especie de la urbanización,
constituirá una entrega sujeta al IVA y no exenta del mismo por tratarse de
terrenos urbanizados por el propietario, es decir, terrenos cuya
urbanización ha sido soportada por éste al abonar la totalidad de los costes
de urbanización de los mismos.
La sujeción al IVA le atribuye la obligación a quien, siendo empresario
retribuye en especie, de la emisión de la factura con la repercusión del IVA
a
cargo
del
Agente
Urbanizador,
generando
en
este
caso
el
correspondiente derecho de crédito a favor del propietario por el importe de
la cuota de IVA devengada en la entrega de terrenos.
2.1 Condición de empresario del Ayuntamiento
En todo caso, los Ayuntamientos también tienen la consideración de
empresario a los efectos del IVA, y actúan como tal en las operaciones de
transmisión de los terrenos resultantes del proceso de urbanización. A este
respecto, la Resolución 2/2000, de 22 de diciembre, de la Dirección
General de Tributos, relativa a las transmisiones de terrenos por parte de
los Ayuntamientos (BOE 6 enero 2001), establece en su parte expositiva
que estas transmisiones están, en todo caso, sujetas al IVA, por tratarse
de terrenos que forman parte de un patrimonio empresarial, considerando
la actuación de los Ayuntamientos como una actuación efectuada en el
desarrollo de una actividad empresarial dirigida a la intervención en el
mercado y al objeto de evitar las graves distorsiones de la competencia
que la posible no sujeción de las mismas puede implicar.
8
3. Opción del propietario empresario para evitar la carga urbanística
derivada del IVA a su cargo en caso de retribución en especie de la
labor urbanizadora.
A los efectos de preservar al máximo el derecho de adjudicación de
parcelas de cada propietario, el Coeficiente de canje R, por el que se
retribuye en especie, se ha calculado de manera que suponga la entrega
de terrenos en pago de las Cargas de Urbanización sin incluir la cuota de
IVA, que debe ser pagada en metálico de forma adicional, dando lugar a la
correspondiente Carga Urbanística de conformidad con lo expuesto al
principio de este capítulo.
No obstante y de conformidad con el régimen expresado en el apartado
anterior, el propietario tiene la consideración de empresario a efectos del
IVA con la obligación de expedir la factura por la entrega de terrenos en
pago en especie, en la que se realice la repercusión del IVA con cargo al
Agente Urbanizador, haciendo efectivo de esta manera un crédito a su
favor por el importe de la cuota tributaria repercutida.
De esta manera, la cuota de IVA soportado por la urbanización a cargo del
propietario y la cuota por éste repercutida (es decir, a su favor) por la
entrega de terrenos en pago en especie son de igual importe y pueden ser
objeto de compensación a los efectos de evitar desembolsos adicionales.
En definitiva, con la emisión de su factura, el propietario atiende el pago de
la carga urbanística por IVA, evitando la afección real descrita al principio
de este apartado.
La factura del propietario sólo puede ser expedida una vez se haya
producido el devengo de IVA por la entrega de terrenos en pago en
especie, lo que tendrá lugar con el anuncio público de la aprobación
definitiva del proyecto de reparcelación, entendiéndose por anuncio público
9
su publicación en el Boletín Oficial de la provincia, en el tablón de anuncios
del Ayuntamiento o en un periódico de la provincia de difusión corriente en
el municipio, prevaleciendo el que tenga lugar primero en el tiempo.
No se incluyen en esta posibilidad de pago en especie las cargas de
urbanización correspondientes a los terrenos adjudicados en exceso, ni las
cantidades correspondientes a infraestructuras comunes que por tener
carácter provisional no podrán admitirse como susceptibles de ser
retribuidas en terrenos. Todos estos importes serán satisfechos en
metálico junto con las correspondientes cuotas de IVA.
4. Imputación temporal de las obligaciones descritas
4.1 Retribución en metálico.
El Agente Urbanizador vendrá obligado a emitir la factura completa con
repercusión de la correspondiente cuota de IVA con cargo a aquellos
propietarios que le paguen en metálico en el momento en se haya
producido el devengo total o parcial del IVA por los servicios de
urbanización. Tal devengo podrá producirse también, en su caso, como
consecuencia del pago total o parcial de las obras de urbanización con
carácter anticipado a la terminación de las mismas y su recepción por parte
del Ayuntamiento. La emisión de la factura determinará la obligación de
atender el pago por la cuota repercutida.
En esta apartado debe incluirse las cargas correspondientes a los excesos
de adjudicación de terrenos que serán satisfechas en toda caso en
metálico.
4.2 Retribución en especie.
El Agente Urbanizador vendrá obligado a emitir la factura completa con
repercusión de la correspondiente cuota de IVA con cargo a aquellos
10
propietarios que le paguen en especie en el momento en que tenga lugar
el anuncio público de la aprobación definitiva del proyecto de
reparcelación, entendiéndose por anuncio público su publicación en el
Boletín Oficial de la provincia, en el tablón de anuncios del Ayuntamiento o
en un periódico de la provincia de difusión corriente en el municipio,
prevaleciendo el que tenga lugar primero en el tiempo.
4.2.1 Actuación del propietario como empresario a efectos de IVA
El propietario, como sujeto pasivo de IVA, también deberá emitir y entregar
su factura completa por la entrega de parcelas edificables en retribución en
especie de la labor urbanizadora en el mismo momento en que el Agente
Urbanizador le haga entrega de la suya en concepto de cobro anticipado
de las Cargas de Urbanización,
De este modo, como consecuencia de la equivalencia de importes, no se
producirá ningún saldo a pagar o cobrar entre el Agente Urbanizador y
estos propietarios que le retribuyan en especie.
En caso que el propietario no emita y entregue la factura completa en el
momento indicado, vendrá obligado a satisfacer al Agente Urbanizador la
cuota de IVA que éste le repercuta en el momento en que se le haga
entrega de la factura emitida por el Agente Urbanizador en efectivo
metálico.
Dicho importe le será reembolsado cuando el propietario haga entrega de
su factura al Agente Urbanizador, conforme a lo expresado en los
apartados anteriores, pero siempre que no haya transcurrido más de un
año desde el momento que le indicó el Agente Urbanizador, pues en tal
caso la cuota soportada sería no deducible para éste.
11
CALENDARIO DE GIRO DE CUOTAS DE URBANIZACIÓN DEL SECTOR
SUELO URBANIZABLE RESIDENCIAL-SUR “FUENTE SAN LUIS”
Las cuotas de Urbanización a cuyo pago quedan afectas las fincas de
resultado en la cuenta de liquidación provisional integrada en el Proyecto de
Reparcelación del Sector Suelo Urbanizable Residencial-Sur denominado
FUENTE SAN LUIS, se giraran en atención al siguiente calendario.
EL CALENDARIO DE PAGOS PARA LA RETRIBUCIÓN EN TERRENO
SERÁ EL SIGUIENTE:
CUOTA 0.- Se girará una única cuota, en la que se liquidará el 100% de
los costes generales de urbanización e indemnización a la publicación de
la aprobación definitiva del proyecto de Reparcelación para los propietarios
que han optado por el pago en terrenos.
EL CALENDARIO DE PAGOS PARA LA RETRIBUCIÓN EN METÁLICO
SERÁ EL SIGUIENTE:
CUOTA 1, se girará una cuota 1, en la que se liquidarán los saldos de
aquellos propietarios cuyo saldo neto (importes a pagar - importes a
cobrar)
sea
a
su
favor,
tras
la
aplicación
de
los
impuestos
correspondientes. Asimismo en este momento se girarán los importes
correspondientes a las indemnizaciones a pagar/cobrar.
Esta cuota se girará previamente a la firma del Acta de Replanteo, en el
plazo de UN MES desde que el Proyecto de Reparcelación definitivamente
aprobado adquiera firmeza en vía administrativa.
CUOTA 2: se girará en virtud del avance de las obras de urbanización, el
cual será acreditado por el Urbanizador mediante Certificación de la
Dirección Facultativa de las obras, una vez se alcance el 20% de las
12
mismas. O en todo caso a los 6 meses desde la firma del Acta de
Replanteo e inicio de las obras. En el primero de los casos se girará un
20% de los costes de urbanización, honorarios facultativos, gastos
generales... en el segundo supuesto se girará un porcentaje de tales
costes proporcional al avance de obra certificado.
CUOTA 3: se girará en virtud del avance de las obras de urbanización, el
cual será acreditado por el Urbanizador mediante Certificación de la
Dirección Facultativa de las obras, una vez se alcance el 40% de las
mismas. O en todo caso a los 12 meses desde la firma del Acta de
Replanteo e inicio de las obras. En el primero de los casos se girará un
20% de los costes de urbanización, honorarios facultativos, gastos
generales... en el segundo supuesto se girará un porcentaje de tales
costes proporcional al avance de obra certificado.
CUOTA 4: se girará en virtud del avance de las obras de urbanización, el
cual será acreditado por el Urbanizador mediante Certificación de la
Dirección Facultativa de las obras, una vez se alcance el 60% de las
mismas. O en todo caso a los 18 meses desde la firma del Acta de
Replanteo e inicio de las obras. En el primero de los casos se girará un
20% de los costes de urbanización, honorarios facultativos, gastos
generales... en el segundo supuesto se girará un porcentaje de tales
costes proporcional al avance de obra certificado.
CUOTA 5: se girará en virtud del avance de las obras de urbanización, el
cual será acreditado por el Urbanizador mediante Certificación de la
Dirección Facultativa de las obras, una vez se alcance el 80% de las
mismas. O en todo caso a los 24 meses desde la firma del Acta de
Replanteo e inicio de las obras. En el primero de los casos se girará un
20% de los costes de urbanización, honorarios facultativos, gastos
generales... en el segundo supuesto se girará un porcentaje de tales
costes proporcional al avance de obra certificado.
13
CUOTA 6: Se girará en virtud del avance de las obras de urbanización, el
cual será acreditado por el Urbanizador mediante Certificación de la
Dirección Facultativa de las obras, una vez se alcance el 100% de las
mismas.
ANALYST INVIERTE 21, S.L.
Fdo. Manuel Setién Zuriaga
Fdo. Jorge Marco Aguilar
Abogado, nº colegiado: 1176
14