principios registrales de tracto sucesivo y de rogación

PRINCIPIO REGISTRAL DE
TRACTO SUCESIVO
CONCLUSIONES FORO 8-2014
21/09/2014
M.Sc. Viviana Vega
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3.
En qué consiste el principio de tracto
sucesivo y señale las disposiciones en que
se encuentra contenido.
4.
Explique si en el Registro de Poderes y si
en el Registro de Notarios se aplica el
principio de tracto sucesivo.
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PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
• ACEPCIONES:
En derecho, el concepto de TRACTO
SUCESIVO tiene varias acepciones. En
materia contractual se utiliza para hacer
referencia a aquellos contratos cuyo
cumplimiento o ejecución se realiza en un
período determinado, como el contrato de
arrendamiento,
el
contrato
de
compraventa por abonos o el contrato
societario (civil o mercantil)
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En materia registral se refiere al encadenamiento
perfecto entre los distintos asientos del Registro de
la propiedad; de manera tal, que toda transmisión
de acto de disposición surja claramente de la
voluntad del titular en el momento de efectuarse.
(Diccionario Jurídico)
Es un mecanismo técnico que tiene por objeto
mantener el enlace o conexión de las
adquisiciones por el orden regular de los titulares
regístrales sucesivos, a base de formar todos los
actos adquisitivos inscriptos, una continuidad
perfecta en orden al tiempo sin salto alguno, de
suerte que ello refleje el historial sucesivo de cada
finca matriculada. (Roca Sastre, citado por Cornejo)
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Luis Carral y de Teresa, al referirse a este principio expone que es
también consecuencia del sistema de folio real que exige un
registro concatenado en el que el transferente de hoy, es el
adquirente de ayer; y el titular inscrito es el transferente de
mañana.
Concatenación que no se da en otros registros como el de
notarios o el de poderes.
Si fallece un notario, la notaría no pasa a sus herederos, como en
otros países; en cuyo caso la transferencia debe tener base en la
inscripción anterior.
Para que se inscriban nuevos notarios, no es necesario que esa
inscripción se haga en base a la inscripción de otros notarios
tampoco se necesita el consentimiento de estos para lograr el
registro de los nuevos notarios.
Igualmente, el mandante puede otorgar cuantos mandatos
desee; la inscripción de estos solo debe ser correlativa mas no
concatenada y no debe tener su base en la anterior. El
mandatario no debe ser quien otorgue un nuevo mandato debe
serlo necesariamente el mandante, salvo que se trate de
sustitución de mandato.
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En Guatemala, no se encuentra una
disposición como si se encuentra en otras
legislaciones (México art. 3019 cc., y Argentina
art. 15 ley 17801) que establezca que ''no se
registrará documento en el que aparezca
como titular del derecho una persona distinta
de la que figure en la inscripción precedente.
De los asientos existentes en cada folio
deberán resultar el perfecto encadenamiento
del titular del dominio y de los demás derechos
registrados, así como la correlación entre las
inscripciones
y
sus
modificaciones,
cancelaciones o extinciones”
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Pero el principio se encuentra reconocido, aunque
no con ese nombre, en el artículo 1130 del Código
Civil así: La primera inscripción será la del título de
propiedad o de posesión y sin ese requisito no
podrá inscribirse otro título o derecho real relativo al
mismo bien.
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También está recogido en otras disposiciones como el artículo
1134 del Código Civil al disponer que en las inscripciones
relativas a un bien anteriormente inscrito, se omitirán aquellas
circunstancias que respecto de él consten ya en el registro,
haciéndose sólo referencia a ellas y citándose el número y el
libro y folio en que se encuentran; pero se cuidará de
expresar las alteraciones que el mismo haya sufrido.
Disposición que fue tomada del articulo 1103 del Código Civil
de 1933: En las inscripciones relativas a un inmueble
anteriormente inscrito, se omitirán aquellas circunstancias que
respecto de él consten ya en el Registro, haciéndose sólo
referencia a ellas y citándose el número y el libro y folio en
que se encuentren, pero se cuidará de expresar las
alteraciones que el mismo inmueble haya sufrido.
En forma similar se encontraba el artículo 2089 del Código
Civil de 1877.
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El tracto sucesivo es un mecanismo, una forma de
practicar los asientos en el registro que atañe al
aspecto meramente procesal del derecho registral
y no al sustancial. De ahí que el reglamento de los
registros generales de la propiedad establezca, y
con ello el principio queda claro, que:
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ARTICULO 7.- En los procesos de traslado de la información de
los libros físicos a medios electrónicos, los bienes inscritos en el
Registro conservarán el mismo número de la finca, folio y libro.
Al inicio de la información electrónica se asentará, en el
dominio, una inscripción que contendrá el estado de
conservación de dicho bien, el cual resultará de todas las
inscripciones vigentes. Esta conservación o consolidación no
interrumpirá la numeración ordinal de las inscripciones de
dominio.
ARTÍCULO 9.- Las inscripciones, anotaciones y cancelaciones
se asentarán una a continuación de la otra e irán firmadas y
selladas por el registrador. Se usará numeración ordinal para
identificar las inscripciones de dominio y de gravámenes; las
anotaciones y sus cancelaciones se identificarán en orden
alfabético. En ambos casos deberá respetarse el orden
cronológico de presentación.
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ELEMENTOS DEL TRACTO
SUCESIVO
SUJETO: Debe haber coincidencia entre quien
otorga el acto dispositivo y la que figura como
titular del derecho que se dispone, según los
asientos del registro.
Elemento que se recoge en el artículo 1146 del
Código Civil así: …Esto no obstante, los actos o
contratos que se ejecuten u otorguen por
persona que en el registro aparezca con
derecho a ello, una vez inscritos, no se
invalidarán en cuanto a tercero,…
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OBJETO. Tiene que haber coincidencia en
la
descripción del inmueble, entre lo que dicen el folio
y el documento. Además, debe estar inscripto el
"derecho" del titular, sea de dominio o cualquier
otro.
De ahí, que si se encuentra inscrito un usufructo, el
contrato de arrendamiento que se pretenda
inscribir debe estar otorgado por el usufructuario y
no por el nudo propietario. El fundamento
sustantivo está en que el usufructuario es dueño de
los frutos que el inmueble produzca y eso se logra
con el contrato de arrendamiento.
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OPORTUNIDAD. La exigencia de la previa
inscripción debe existir en el momento de
practicarse el asiento respectivo, y no al de
formalizarse el documento.
Sin perjuicio, como lo afirma Cornejo, de la
obligación que tiene el notario de tener a la vista
El título con el cual se acredita el derecho del
cual se dispone, conforme el art. 29 num. 8 del
Código de Notariado.
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EFECTOS. En caso de inobservancia de la
exigencia del tracto sucesivo, el documento
no se inscribe.
En Guatemala, no es posible la inscripción
provisoria a que hace referencia Cornejo.
Por lo que si del documento se desprende
que no existe tracto sucesivo, simple y
sencillamente el registro deniega la
inscripción.
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TRACTO ABREVIADO O TRACTO
COMPRIMIDO
Una modalidad del tracto sucesivo por la que se
permite concentrar en un asiento único dos o
más transmisiones operadas desde el titular
inscripto.
En la ley sustantiva este principio se recoge en el
artículo 1134 del Código Civil:
Las inscripciones relativas a un bien anteriormente inscrito, se omitirán
aquellas circunstancias que respecto de él consten ya en el registro,
haciéndose sólo referencia a ellas y citándose el número y el libro y
folio en que se encuentran; pero se cuidará de expresar las
alteraciones que el mismo haya sufrido.
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También en el artículo 1178: Cuando una finca tuviere quince
o más inscripciones de dominio o hipotecarias, el registrador las
cancelará y abrirá nueva inscripción con los datos que de las
inscripciones resulten, transcribiendo a ella toda inscripción o
anotación que estuviere vigente. El registrador podrá exigir de los
interesados los demás datos que juzgue necesarios.
Y en el artículo 7 del reglamento.
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Quedan de esa manera respondidas las preguntas
del foro:
Este principio no es aplicable al registro de notarios ni
al registro de poderes, pues solo son oficinas de
control mas no producen la publicidad material.
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