FONDO DE INVERSIÓN DE DESARROLLO INMOBILIARIO

FONDO DE INVERSIÓN DE DESARROLLO INMOBILIARIO
MONTE DEL BARCO
XXX INFORME DE AVANCE DE OBRAS
(Cierre al 31 de marzo del 2016)
Fecha de elaboración del informe: 12 de abril del 2016
Fecha de autorización de oferta pública: Resolución SGV-R-1795 del 13 noviembre del 2007
Plazo del Fondo: 15 años
“La veracidad del contenido de este addendum de prospecto es responsabilidad de Aldesa Sociedad de Fondos
de Inversión Sociedad Anónima y no ha sido sujeto a un proceso de autorización previa por parte de la
Superintendencia General de Valores”.
“La gestión financiera y el riesgo de invertir en este fondo de inversión, no tienen relación con los de entidades
bancarias o financieras u otra entidad que conforman su grupo económico, pues su patrimonio es independiente”.
Este es un producto de oferta pública restringida, dirigido a inversionistas sofisticados e institucionales.
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TABLA DE CONTENIDO
Página
I. INTRODUCCIÓN…………….……….………………………………………………….....
03
II. ENTIDAD RESPONSABLE DE ELABORAR INFORME TÉCNICO DE AVANCE…...…..
03
III. IDENTIFICACIÓN DEL PROYECTO………………………………………………...…….
04
IV. ACTUALIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS TÉCNICOS……...….
04
V. ACTUALIZACIÓN DE INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS FINANCIEROS…………
06
VI. ESTADO ACTUAL DEL PROYECTO.……………………………………………………..
10
VII. CALIFICACIÓN DE RIESGO………….………………………………………………...
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XXIX INFORME DE AVANCE
FONDO DE INVERSIÓN DE DESARROLLO INMOBILIARIO
MONTE DEL BARCO
I.
INTRODUCCIÓN
Este informe de avance utiliza el formato que exige la normativa y corresponde al
reporte trimestral que incluye toda la información relevante sobre el desempeño del
proyecto inmobiliario y turístico Monte del Barco, en el periodo de tres meses
comprendidos entre Enero y Marzo del 2016.
II.
ENTIDAD RESPONSABLE DE ELABORAR INFORME TÉCNICO DE AVANCE
Constructora Costarricense S.A. realizó un proceso de revisión y debida diligencia de la
veracidad y suficiencia de la información contenida en este informe de avance
referido a los aspectos técnico – constructivos, con corte al 31 de Marzo del dos mil
Dieciséis.
Nombre: Constructora Costarricense S.A.
GENERALIDADES Y
ORGANIZACIÓN
Razón Social: COCOSA
Dirección: Condominio de Bodegas Los Higuerones
Bodega #7 (Radial Santa Ana-San Antonio de Belén,
detrás de MATRA entrando por el Boulevard).
Apartado: 11110 – 1000 San José, Costa Rica
Teléfono: 2282-7141
Fax: 2282-7226
Fecha de Establecimiento: Diciembre 1977
Presidente: Ing. Fernando Peñaranda Peralta
REGISTROS PROFESIONAL: Ingenieros Consultores y
Constructores Registro No. CC-0254 Colegio Federado
de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica,
Cámara Costarricense de la Construcción.
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III.
IDENTIFICACIÓN DEL PROYECTO
Monte del Barco ha sido planteado como un proyecto turístico y residencial dirigido al
mercado nacional e internacional. Cuenta con aproximadamente 432 hectáreas de
terreno que tiene como propósito fundamental la venta de parcelas en las que el
futuro comprador desarrollará las unidades residenciales para la venta al detalle, de
conformidad con lo planteado originalmente en la adenda del proyecto de julio del
2008.
El proyecto se encuentra localizado en el Polo Turístico del Golfo de Papagayo, en
Bahía Culebra, provincia de Guanacaste.
IV.
ACTUALIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS TÉCNICOS
Programación del proyecto
A continuación se realiza una descripción del estado actual de la obra física y detalle
de avance desde el informe anterior, todo de conformidad con el cronograma de
ejecución de obras aprobado por el Comité de Inversión del Fondo de Inversión de
Desarrollo Inmobiliario Monte del Barco, celebrada el 4 de febrero del 2009.
Los detalles que se presentan a continuación, reportan únicamente el estado de
avance de las obras del proyecto que se enmarcan dentro del propósito del FIDI
según el cronograma del 2009, el cual incluye toda la infraestructura básica y
amenidades del proyecto a saber: infraestructura principal, club de playa, cancha de
golf, club de golf temporal, club de golf, sport clubs, caseta de acceso y edificio de
operaciones y servicios.
En el Cuadro #1, se muestra un análisis comparativo del avance general del proyecto
con respecto al avance proyectado para el período terminado al 31 de marzo del
2016, incluyendo obra física, diseños y permisos.
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El avance general de la obra al 31 de Marzo del 2016 corresponde a un 18% de las
actividades de infraestructura y amenidades y no contempla la compra del terreno.
Como se ha informado, la ejecución del cronograma de obras depende de la
disponibilidad de recursos provenientes de financiamiento bancario, ventas o capital
adicional. Debido a las características del entorno económico el acceso a recursos
bancarios ha sido muy limitado razón por la cual no ha existido disponibilidad de
recursos para avanzar en la construcción de las obras al ritmo inicialmente previsto.
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V.
ACTUALIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS FINANCIEROS
A continuación se realiza una descripción de la información financiera, todo de
conformidad con el cronograma de ejecución de obras aprobado por el Comité de
Inversión del Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Monte del Barco, celebrada
el 27 de julio del 2011.
1.
1.1
Actualización de información financiera
Ejecución de obra
A continuación presentamos los cuadros comparativos de gasto ejecutado al cierre
del período de tres meses concluido el 31 de Marzo del 2016 con respecto al
presupuesto por obras como por cada una de las etapas aprobado en julio del 2011.
1.1.1
Gasto ejecutado a nivel general del proyecto
Al 31 de Marzo 2016, el gasto total ejecutado ascendió a la suma de $123,460.31 miles,
cifra que representa el 75.60% del costo total presupuestado para el proyecto.
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El avance en obras de desarrollo se ubicó en un 76.75% con respecto al presupuesto
total de obras de desarrollo, que se desglosa en el Cuadro #3. Al analizar el grado de
avance por cada uno de los conceptos de inversión del presupuesto, para el período
terminado el 31 de marzo 2016, se obtuvieron los siguientes resultados:

Costo de desarrollo del sitio:
Este rubro incluye los costos de desarrollo de infraestructura, así como, los gastos pre
operativos necesarios para continuar con el desarrollo del proyecto. El mismo
ascendió a la suma de $25,055.61 miles (58.67% de avance con respecto al
presupuesto total).

Costos de amenidades:
En el desarrollo de las amenidades, esta inversión ascendió en $1,766.90 miles, que
representan el 34.71% del presupuesto vigente para amenidades.

Otros costos:
La inversión en este rubro ascendió a $4,402.19 miles (45.98% del presupuesto para
este concepto).
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Los principales rubros de esta cuenta son el pago de los impuestos por bienes
inmuebles y otros cargos municipales, así como, los gastos del personal que atiende
la finca y el mantenimiento del proyecto.

Gastos financieros:
Este rubro abarca gastos por intereses (Banco Lafise, Banco Promérica, London
Bank y Monte del Barco Real Estate Corp.), comisiones y otros cargos financieros, los
cuales totalizaron $7,045.1 miles al 30 de septiembre del 2015. Se informa además
que el saldo de la deuda de Promerica se canceló en diciembre 2015.
Monte del Barco Real Estate Corp. por su parte ya trasladó la cuenta por cobrar
que mantenía con el FIDI Monte del Barco al Fideicomiso. Este movimiento se refleja
en los estados financieros del fondo. De misma manera, Monte del Barco Real
Estate Corp. trasladó otra parte de la cuenta por cobrar que mantiene con el FIDI a
London International Bank como parte de una estrategia de refinanciamiento de
pasivos, con el fin de aliviar el flujo de caja en el corto plazo.

Comisión por administración del Fondo:
La comisión por administración del Fondo generada durante el periodo 2015
asciende a $169,329.68, esto de acuerdo al comunicado de Hecho Relevante
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enviado el 22 de diciembre 2014 a la Superintendencia General de Valores en el
cual se informa el aumento en la comisión de administración de 0% a 0.25% anual.
Para este periodo la comisión suma $3,515.54 miles y representó un 50.01% del
presupuesto total de comisiones por este concepto. Esta comisión no se capitaliza
a los costos del proyecto, razón por la cual se muestra de manera independiente
de los rubros descritos en los ítems anteriores.
2.
Gasto ejecutado por etapa
El Cuadro #5, presenta el presupuesto estimado para el trimestre concluido al 31 de
marzo del 2016 y su comparación con la ejecución de gastos reales a dicha fecha,
donde destaca el cumplimiento del 100% de la Etapa 1 -compra de terrenos-.
El costo incurrido en la Etapa 2 se mantuvo en $1,766.90 miles, equivalente al 34.71% de
avance, mientras que la Etapa 3 muestra un gasto total de $36,502.89 miles, para un
avance de 52,50%. Por su parte, las obras correspondientes a la Etapa 4 se ejecutaron
en la Etapa 3.
En el Cuadro #6 se presenta el análisis comparativo de los costos del avance real a
nivel general del proyecto respecto a lo presupuestado para el período terminado el
31 de marzo del 2016.
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Como se observa en el Cuadro #6, la inversión total presupuestada al 31 de marzo del
2016, era de $151.482.06 miles, siendo el costo del terreno el rubro que presenta la
mayor ponderación del total de inversiones estimadas.
La ejecución total a la fecha de corte, ascendió a $123,460.31 miles, para una subejecución de $28,021.75 miles, que se explica por el menor ritmo en las inversiones en
diseños, obras de infraestructura, amenidades y otros costos proyectados al 31 de
marzo del 2016.
3.
Flujo de caja del proyecto
Del 19 de diciembre del 2011, fecha en que se realizó la Asamblea, al 31 de marzo del
2016, el FIDI ha generado el flujo de caja detallado a continuación. El mismo será
reintegrado una vez ingresen nuevos recursos. La empresa Desarrollos Inmobiliarios 4D
S.A.
ha
aportado
estos
recursos
al
proyecto.
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VI.
ESTADO ACTUAL DEL PROYECTO
El FIDI fue constituido con el propósito de adquirir un proyecto en marcha dueño de
una propiedad en el Polo de Desarrollo Papagayo en Guanacaste de 420 hectáreas
sobre la que se desarrollaría una infraestructura necesaria para vender parcelas a
desarrolladores inmobiliarios interesados en participar en dos tipos de negocio, el
negocio residencial (desarrollo de casas) y el negocio hotelero (construcción de hotel
a ser operado por una bandera internacional). El master plan diseñado ubica al
proyecto en una categoría de “resort de lujo” comparable con similares en el Caribe y
México.
La crisis global causó que el proyecto inmobiliario pospusiera su desarrollo. Sin
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embargo al día de hoy, el FIDI Monte del Barco se asoció estratégicamente con dos
firmas dando como resultado una nueva visión del negocio sin alterar el master plan
original que permite pasar de un estado de estancamiento a uno de reactivación en
los próximos meses.
Estructura de negocio definida
El FIDI, dueño de las tierras, culminó un master plan para las 420 hectáreas que fue
dividido en dos proyectos complementarios.


Desarrollo residencial y campo de golf (en 400 hectáreas)
Hotel de lujo (en 20 hectáreas)
Para efectos de desarrollar esos dos proyectos, se inscribieron en el mercado de
valores costarricense dos nuevos fondos de inversión de desarrollo inmobiliario que,
una vez comiencen a operar y cuenten con los recursos de capital presupuestado,
paulatinamente y durante los próximos 5 años, estos fondos comprarían la tierra al FIDI
Monte del Barco, lo que le permitirá pagar la totalidad de sus pasivos y devolver a sus
inversionistas el capital invertido más la correspondiente rentabilidad.
Socios estratégicos
Se concluyeron positivamente negociaciones con grupos de Estados Unidos que
representan marcas líderes a nivel mundial, para desarrollar en forma directa o
mediante una estructura legal (sociedad anónima, fideicomiso o fondo de inversión)
tierra del proyecto Monte del Barco en Papagayo; el primero para el desarrollo de un
hotel de cinco estrellas de 130 habitaciones y 50 villas que formarían parte del
inventario de cuartos bajo la misma marca del hotel y el segundo para la construcción
y venta de residencias de lujo, esta segunda no comprende las concesiones, sino la
tierra que la rodea y sirve de acceso al hotel.
Como parte de estos convenios se construiría la infraestructura, el campo de golf y la
casa club. Con ambos grupos se suscribió una carta de intenciones con cláusula de
confidencialidad.
Al día de hoy se han culminado todas las debidas diligencias y se han firmado las
cartas de intención respectivas. Las mismas incluyen cláusulas de confidencialidad las
cuales no permiten revelar ciertos detalles debido a la sensibilidad que este tipo de
negociaciones conllevan, sobre todo con el manejo de marcas.
En este momento, ambos grupos se encuentran asegurando el financiamiento del
capital accionario, que es condición necesaria para el inicio de las obras. Por tratarse
de dos transacciones independientes, el éxito de una no garantiza ni condiciona el
éxito de la otra.
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Paralelamente, se llevó a cabo un nuevo estudio de factibilidad para la operación del
hotel. Dicho estudio fue fundamental para que la cadena hotelera aceptara
incorporar su marca al proyecto.
También fue preparado un nuevo anteproyecto del hotel y se está trabajando en un
nuevo diseño de campo de golf.
Estrategia de fondeo
Para el fondeo se está trabajando con potenciales inversionistas que manejan
portafolios que son invertidos justamente en proyectos de este tipo o similares. El
enfoque ha sido hacia Fondos de Capital Privado conocidos como (“Private Equity
Funds”) que tengan dentro de su portafolio proyectos fuera de los Estados Unidos o
que tengan dentro de su política de inversión un mandato para hacerlo. Estos fondos
irían a los dos nuevos vehículos de inversión y le comprarían la tierra al FIDI Monte del
Barco. Es importante destacar que dichos fondos no entrarían al fondo actual, el cual
únicamente les vendería la tierra para que sean estos otros los que desarrollen.
Desde el punto de vista legal, se ha iniciado con la fase de la división de las
concesiones para adaptarlas al sitio proyectado para la construcción de este hotel.
Con ese propósito se celebró una reunión con el Ministerio de Turismo para explicar los
avances del proyecto y, de igual forma, se sostuvo una reunión con el personal
técnico del ICT, en la que explicamos que la nueva estructura del proyecto requiere la
cesión de las concesiones a un Fondo de Desarrollo de Inversión Inmobiliario. Se
coordinó una reunión entre los abogados de Monte del Barco, ICT y Registro Público
(encargado de concesiones) para asegurar que el trámite de cesión de las
concesiones sea lo fluido que el proyecto requiere.
Se ha venido dando seguimiento a las concesiones ambientales, de agua y minera, así
como, la revisión del proyecto de Ley de Gestión de Recurso Hídrico para efectos de
asegurar que no se vayan enfrentar demoras a la hora de iniciar la fase constructiva.
Se prepararon nuevas propuestas de planos de las concesiones para ser catastrados
acorde al nuevo plan. Adicionalmente, ya se generaron logotipos y se definió la
marca a utilizar en el nuevo desarrollo.
VII. CALIFICACIÓN DE RIESGO DEL FIDI MONTE DEL BARCO
El pasado 30 de junio del 2015, el Consejo de Calificación de la Sociedad Calificadora
de Riesgo Centroamericana S.A. (SCRiesgo) en sesión ordinaria No. 1242015, acordó
mantener al FIDI la calificación “scrB-f4”, cual indica que se ratifica una leve mejora en
los fundamentales del Fondo.
El informe completo de esta calificación de riesgo se encuentra publicado en la
página web de Aldesa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión:
www.aldesa.com.
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