anotación preventiva como acto previo a la inscripción de

ANOTACIÓN PREVENTIVA COMO ACTO PREVIO A LA INSCRIPCIÓN DE
DECLARACIÓN DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
Por: Karina Rosario Guevara Porlles.
Abogada. Asistente Registral de la
Zona Registral N° IX-Sede Lima
------------------------------------------------------------------------------------------------------Sobre la prescripción adquisitiva el profesor Luis Diez-Picazo nos dice que
“Es una adquisición de la propiedad que se lleva a efecto mediante una
posesión continuada durante el tiempo exigido por la ley”.
El maestro Álvarez Caperochipi, quien sostiene que la usucapion o
Prescripción Adquisitiva de Dominio, “Es una investidura formal mediante la
cual una posesión se transforma en propiedad. Es pues, alg o más que un
nuevo medio de prueba de la propiedad, o un mero instrumento al servicio de
la seguridad del tráfico, es la identidad misma de la propiedad como
investidura formal ligada a la posesión”.
La prescripción adquisitiva tiene como finalidad económica el imponer el
deber implícito e intrínseco del disfrute de los bienes, como finalidad social el
de eliminar el conflicto de hecho y derecho y como finalidad jurídica un modo
de adquisición de la propiedad.
El artículo 950° del código civil vigente estipula que la propiedad inmueble se
adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública
como propietario durante diez años. se adquiere a los cinco años cuando
media justo título y buena fe.
La corte suprema en la casación N° . 2571-2009-HUÁNUCO sostiene que “el
instituto de la prescripción adquisitiva cumple una finalidad importante de
consolidación de una situación jurídica vacilante, de modo que además de ser
una institución jurídica por medio de la cual se adquiere la propiedad es una
institución que permite consolidarla. de lo que se desprende que no existe
inconveniente alguno para que alguien que ostente un título de propiedad que
adolezca de algún vicio o defecto que impida su inscripción, pueda demandar
judicialmente la prescripción”. (finalmente, se declara la nulidad de la
sentencia de vista, y en sede de instancia, fundada la demanda).
Es un modo originario de adquisición de la propiedad que genera el cierre o
clausura del sistema patrimonial en cuanto a la titularidad de los bienes,
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distinto a los modos derivativos son relativos y condicionados y permite la
incertidumbre.
La prescripción adquisitiva como forma originaria de adquirir el derecho de
propiedad en el sistema registral peruano procede incluso contra el
propietario con derecho inscrito, lo que presupone que el predio se encuentre
inmatriculado con anterioridad al inicio del trámite de usucapión.
Ergo, el titular registral puede ser despojado de su derecho de propiedad si
es que un tercero posee el bien de forma pública, pacífica, continua, de
buena fe e ininterrumpida, sea con justo título o sin él.
El artículo 952 del código civil señala que quien adquiere un bien por
prescripción puede entablar juicio para que se le declare propietario. la
sentencia que accede a la petición es título para la inscripción de la
propiedad en el registro respectivo y para cancelar el asiento a favor del
antiguo dueño.
El problema surge cuando el propietario para ostentar el título de titular
registral e inscribir su predio ha atravesado innumerables vallas para
finalmente inscribir su derecho y luego un tercero poseedor iniciando un
trámite –incluso en sede notarial conforme lo previsto por la ley peruana
N°27333- sin conocimiento del titular registral puede hacerse propietario del
predio.
Surgen entonces las anotaciones preventivas de la solicitud de prescripción
adquisitiva de dominio cuya finalidad
es reservar la prioridad de la
declaración definitiva de la usucapión anotada. Para anotar previamente el
inicio del procedimiento de prescripción adquisitiva por vía notarial debe
presentarse: El Oficio del notario solicitando la anotación preventiva; copia
certificada de la solicitud, sin incluir sus anexos y medios probatorios; c opia
certificada notarialmente de los planos de ubicación y localización del predio,
debidamente visados por la municipalidad respectiva
Sin embargo,
cuando el titular registral avizora una ventana aunque
pequeñita para cautelar
su derecho se encuentra con que la anotación
preventiva no constituye acto previo para la la inscripción de la declaración
definitiva (criterio sustentando en la Res. Nº 003-2008-SUNARP/P que tiene
carácter vinculante).
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Bien sabemos que el registro tiene por finalidad brindar seguridad jurídica que
esta sirva para el comercio de los bienes y que ese comercio sea fluido,
también consideramos que debe protegerse con esmero al titular registral ya
es quien confió inicialmente en el registro por tanto no puede ser desprotegido
de su derecho de propiedad sin haberle dado la
oportunidad en sede
registral de cautelar su derecho, por ello consideramos que la anotación de
demanda debe constituir acto previo a la inscripción de la declaración de
prescripción adquisitiva ya que no solo tiene por finalidad reservar el derecho
del usucapiente, 1sino, visto desde la óptica del titular registral, tiene por
finalidad servirle de alerta ante posibles vejaciones de su titularidad .
1
Resolución Nº 015-2008-SUNARP-TR-L “La anotación preventiva de la solicitud de
prescripción adquisitiva notarial sólo tiene por finalidad reservar la prioridad, por lo
que no puede considerarse un acto previo para la inscripción de la declaración
definitiva”.
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