CONSULTAS hipotecarios. pregunta de si puede hipotecarse una

10
REVISTA DE
LA
ASOCIACIÓN
NOTARIAL
CONSULTAS
Alcance
A la
para
garantir
solo existe
la
del artículo 2037 del
una
es
en
obligación,
Código Civil,
que limita el derecho que tie
hipotecarios.
pregunta de
tal caso,
en
legal
los acreedores
nen
puede hipotecarse una propiedad que vale
mil, respondemos afirmativamente.
si
deuda de dos
diez mil pesos
La hipoteca,
—
válida, pero no se extiende á todo el valor de la finca:
realidad respecto de la parte de ese valor que no excede del duplo de
legítima
6
sea
—
y
de cuatro rail pesos.
dicha suma, no hay legalmente
que afecta toda la finca.
En lo que el valor de la finca excede de
aún cuando el deudor diga en la escritura
—
gravamen,
Esto es lo que dispone el artículo 2307 del Código Civil (edición oficial);—
artículo que contiene una disposición prohibitiva, la cual no puede ser derogada
ni aún de conformidad de partes (artículo 8.°, Código citado).
La ley no ha querido impedir que el que solo tiene, por ejemplo, una casa que
vale diez mil pesos, pueda tomar en préstamo dos mil, afectando con hipoteca dicha
casa.
Lo que ha querido impedir, por razones econó.micas, es que el gravamen se
extienda á todo el valor de la propiedad, sin limitación alguna, por más elevado
—
que
sea.
Cuando
no
existe
concurso
de acreedores y la finca
hipotecada
no
ha salido del
puede haber cuestión, aún cuando se haga pesar sobre la
misma finca una responsabilidad que exCedadel duplo del importe primitivo de la
obligación. ^El acreedor puede ejecutar la finca por todo su valor, cobrando como
acreedor hipotecario hasta el duplo del importe de la primitiva obligación, y como
acreedor personal el saldo que se le adeude.
El conflicto se produée cuando hay concurso de acreedores ó cuando la finca
hipotecada ha pasado á ser propiedad de un tercero.
Supongamos que un individuo hipoteca una finca que vale diez mil pesos para
garantir una deuda de dos mil; deuda que por acumulación de intereses ú otras
dominio del
deudor,
no
—
causas
Si la finca ha sido vendida á
viene á subir más tarde á cinco niil pesos.
será
la
suma que de su producto podrá cobrarse por parte del
¿cuál
—
tercero
un
hipotecario? -La de cinco mil pesos, ó sea el importe actual de la deuda?
lo único que legalmente estaba hipotecado era el valor de la finca hasta
Por el resto no
la concurrencia del duplo del importe de la obligación principal.
acreedor
—
Nó;
—
—
—
hay gravamen, no hay
el deudor primitivo.
acción
real;
—
hay
solo
acción
personal
del acreedor contra
de acreedores, el acreedor
producto de la finca en cuanto
hipoteca
no exceda
tal, respecto
preferencia
del duplo de la obligación;
por el resto es un simple acreedor personal.
El artículo 2307 de nuestro Código Civil es tomado del Código Chileno y del
proyecto de Goyena.
«
La hipoteca,— dice el doctor Lastarria en su Instituía de Derecho Civil ChiDel mismo modo cuando existe
rio,
tiene
concurso
del
de
—
DE
leño, puede limitarse
«
«
á más del
<
que así
se
«
porte.
»
á
LA
una
REPÚBLICA
O.
DEL
determinada suma, pero
no se
de la
conocido ó
11
URUGUAY
presunto
duplo del importe
estipule, y el deudor tendrá derecho para
estiende
en
ningún
que
se
reduzca á dicho
T^
caso
aun-
obligación principal,
^
im-
A-
dice
comentario al artículo 1785 del proyecto de Código Español
cuantía
la
á
límite proporcional
así:-« En este capítulo se ha fijado también un
á lo menos, en cuanto
«
de bienes que pueden hipotecarse, cuya medida, conforme
la Wurtemberg, 18
de
13
« al
con los artículos 11 de la ley de Baviera,
Goyena,
en su
principio
mismas razones que se tude la de Grecia y 1374 de la Austria, se funda en las
en los artículos
contratantes
los
de
<
vieron presentes para cohartar la libertad
no redimibles).
censos
de
«
i548, 1556 y 1560 (sobre prohibición
la experiencia;— porque ha
«
Había además una razón especial recomenda por
en cada uno
«
sido tal la manía ó la necesidad de imponer censos y de multiplicar
finnumerosas
estado cuyas
«
las hipotecas, que apenas hay una vinculación ó un
no
un
censos por
guarda procapital que
*
cas no se hallen obligadas á uno ó más
se ve con frecuencia la imposicon el valor de aquellas, de tal modo que
<
porción
de un gran mayorazgo;
«
bilidad de hacer las particiones de la herencia del poseedor
del suelo, ha
circulación
libertad
la
y
«
y como es de un interés público fiícilüar
esta consideración con las suficientes
«
parecido jnsto y conveniente conciliar
«
garantías de los acreedores. »
fuese ilimitada, se difi
En efecto, si la responsabilidad de los bienes hipotecados
de nuevas hipotecas.
constitución
la
cultaría el uso del crédito por parte del deudor y
en que descansa
bases
las
dos
son
grandes
La publicidad y la especialización
de probar, dice
necesidad
nuestro adelantado sistema hipotecario.— «Apenas hay
se liga intimamente, son
á
ella
la
la
«
especialidad, que
Laurent, que
publicidad y
al Tribunado dice
«
de esencia en el régimen hipotecario.— Grenier, en su informe
de los terceros
interés
en
el
deben ser hechas públicas
«
muy bien que las hipotecas
ó
real
una
la fé de
que quieren adquigarantía
<
que están en el caso de prestar bajo
se vería en la imposibic
rir inmuebles;— si permaneciesen ocultas, el prestamista
se le ofrece en
«
lidad de conocer las cargas que pueden ya gravar el inmueble que
se vería supeditado por acreedouna
ilusoria,
«
pues
garantía
garantía; sería, pues,
si contrata en la ignorancia de las
«
res anteriores.— En cuanto al tercero adquirente
á sufrir evicción.»
se
«
hipotecas constituidas sobre el inmueble que compra expone
la
hipoteca debe también
«
Grenier agrega que la publicidad no es suficiente;—
del
el
en
como
prestamista.— El primero
«
ser especial, en el interés del deudor así
de la deuda que contrata,
concurrencia
la
sus bienes sino hasta
&
no
<
hipotecando
«
conservará
sus
créditos para los
8.1
nuevos
capitalista,
sea sus
«
ofreciendo
«
no
«
especialidad
«
ses.
«
hipotecaria
«
afectados los bienes del mismo, y el deudor
están
.
garantía
sino por una parte de su valor.— En cuanto al prestamista, la
le da la prenda que le es necesario para salvaguardar sus intere-
gravados
—
.
como
que se vea en el caso de pedir,
bienes libres, sea inmuebles que
préstamos
Los terceros solo estarían instruidos á medias
de
su
deudor si
no
supiesen
con
respecto de la situación
suma por la cual están
tendría el crédito de que puede
exactitud la
no
12
«
«
«
REVISTA
DE
LA
ASOCIACIÓN
NOTARIAL
aún gozar, apesar délas
hipotecas que gravan sus bienes si no pudiese establecer, por medio de la misma escritura de hipoteca, que los inmuebles afectados
tienen un valor más grande que el
tomo 3.° núimporte de sus deudas
(Laurent,
525)».
Siguiendo estos principios en su desarrollo lógico, nuestra legislación ha ido
más lejos que la de otros
países. En vez de limitarse á establecer que en toda la
hipoteca se determinará, así la propiedad afectada como el importe de la obliga
ción, ha dispuesto también que el gravamen no podrá extenderse á suma mayor
del duplo de la deuda
para cuya garantía se constituya.
Así, los terceros que ven, por ejemplo, que el deudor debe dos mil pesos y tiene
una finca
que vale diez mil, están seguros de que esa deuda hipotecaria no podrá
absorber, por más que crezca, todo el valor de la finca; están seguros de que el
gravamen existente no puede absorber, como tal gravamen, sino cuatro mil pesos,
es decir, menos de la mitad del valor de la
finca, de modo que pueden facilitar
al deudor, garantiéndose con una segunda hipoteca.
Actualmente, casi todas las hipotecas se hacen con pacto de venderse el inmue
ble, al mejor postor.— No se fija, pues, el valor del inmueble, y en consecuencia el
Escribano no sabe si lo que se afecta vale más del
duplo del importe de la obliga
«
162 y
meros
—
—
—
ción
principal.
Si
en
la escritura
se
da, el Escribano, puede,
fija
el valor del inmueble y este excede del
duplo de la deu
juicio, autorizar el contrato, sin salvedad
á nuestro
alguna,
responsabilidad, ni falta á su deber; pero si para ilustrar á las
partes respecto de su respectivo derecho, quiere hacer aclaraciones sobre el parti
cular, puede advertiries que la finca no queda hipotecada legalmente por todo su
valor, es decir, que lo hipotecado es solo el valor de la finca hasta la concurrencia
del duplo de la obligación.
Puede hacerse algo análogo á la advertencia que indica Casas en el
siguiente
modelo de cláusula de escritura de hipoteca, con
arreglo á la legislación española:
Así mismo advertí al acreedor que no podrá reclamar
por la acción real hipotecaria, eon perjuicio de tercero, más réditos atrasados que los correspondientes á los
últimos dos años y la parte vencida de la anualidad corriente, si bien
quedando á
salvo su acción personal contra el deudor, para
exigir los pertenecientes á los
años anteriores (Casas, «Tratado de Instrumentos Públicos.» Tomo 1."
pág. 405.)»
y
no cae
por
eso en
<
t
«
<
«
¿Puede negarse un actuario,
la pi'ueba producida por su
parte
durante el término
probatorio
á exhibir á
una
contrario?
Creo que el punto debe resolverse negativamente. Toda la dificultad reside en
la inteligencia que en la práctica suele darse á la expresión publicación de probají-