Contratos posteriores al decreto Boyer pactados por una duración

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Contratos posteriores al decreto Boyer pactados por una de
duración “indefinida”. Postura de la Audiencia de Barcelona
Jaume Brosa Miró
Socio. Departamento Mercantil
Associació de Propietaris de Catalunya. Marzo 2002
En relación con los contratos de arrendamiento urbano suscritos tras la entrada en vigor el 9 de mayo
de 1985 del Real Decreto-Ley 2/1985, llamado decreto Boyer, en los que se había pactado una
duración o plazo “indefinido” sin referencia expresa al régimen de la prórroga forzosa de la anterior
Ley de Arrendamientos Urbanos, la jurisprudencia ha ido concretando su postura acerca de si debe
interpretarse que dichos contratos están sujetos a la prórroga forzosa o no.
La postura que se ha ido imponiendo en general ha sido la de entender el plazo “indefinido” como
“indeterminado” pero determinable, sin sujeción al régimen de prórroga forzosa dado su carácter
meramente voluntario desde la publicación del citado decreto Boyer y la falta de pacto expreso en
cuanto a la aplicación de dicho régimen, al entender que el pacto sobre el “plazo indefinido” del
contrato no supone pactar la aplicación de la prórroga forzosa, cuya supresión es automática si no se
pacta expresamente lo contrario.
Esta jurisprudencia señala que la determinación del plazo se realizaría vía artículo 1.581 del Código
Civil, entendiéndose el contrato hecho por años cuando se ha pactado un alquiler anual, por meses
cuando la renta pactada es mensual y por días cuando es diaria.
Sin embargo, la Audiencia Provincial de Barcelona viene apartándose de dicho criterio interpretativo
para concluir precisamente lo contrario, es decir, la sujeción de dichos contratos al régimen de
prórroga forzosa. La Sentencia de 14 de junio de 2001 de la Sección 4ª de la Audiencia de Barcelona
viene a confirmar este cambio de criterio al reproducir el criterio interpretativo de dicha Sala
mantenido ya en el rollo nº 242/2000 en torno al significado del vocablo “indefinido” puesto en
relación con la duración del contrato de arrendamiento y la institución de la prórroga forzosa.
En concreto, la citada Sentencia, reproduciendo el criterio ya mantenido anteriormente resume la
evolución interpretativa de la Sala con las siguientes palabras:
“Inicialmente sostuvimos que dada la naturaleza temporal del arrendamiento, no cabía un contrato
por tiempo indefinido, por lo que esa expresión había que interpretarla a la luz de los arts. 1576 y
1581 del Código Civil, atendiendo a la periodicidad de la renta para determinar la duración inicial del
contrato, pero pronto fue sustituido por otro que entendemos más acorde a la realidad social, si bien
puede que sea menos técnico: entendemos en la actualidad que esa expresión equivale a sumisión al
régimen de la prórroga forzosa, de manera que es indefinido en tanto que no está determinada su
duración por quedar al arbitrio del arrendatario, precisamente por aplicación del régimen del art. 57
TR LAU (régimen de la prórroga forzosa). No hay que olvidar que el contrato es un acuerdo de
voluntades que no requiere forzosamente la intervención de un profesional de Derecho, y que la
expresión “tiempo indefinido” coloquialmente quiere decir eso, tiempo no determinado previamente. El
art. 1281 y ss. del Código Civil fuerzan esa interpretación como la más acorde a la voluntad de las
partes.”
Así pues, la postura que viene manteniendo la Audiencia Provincial de Barcelona es la de acudir a los
criterios de interpretación de los contratos de los arts. 1281 y ss. del Código Civil y, en base a ellos,
averiguar la intención evidente de las partes, para acabar concluyendo que, con una base más
sociológica que jurídica, la intención de las partes al pactar un contrato de arrendamiento por “tiempo
indefinido” es la de someterse al régimen de prórroga forzosa si no existen otros datos que permitan
deducir lo contrario.
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