4) EL OBJETO DEL CONTRATO

ÍNDICE
1.LA FORMACION DEL CONCEPTO
2.CLASIFICACION DE LOS CONTRATOS
3.EL CONSENTIMIENTO CONTRACTUAL
4.EL OBJETO DEL CONTRATO
5.LA CAUSA
6.LA FORMA
7.ELEMENTOS ACCIDENTALES
8.LA FORMACION DEL CONTRATO
9.LA INTERPRETACION DEL CONTRATO
10.LA EFICACIA DEL CONTRATO
11.LA INEFICACIA DEL CONTRATO
12. COMPRAVENTA
13. PERMUTA
14. ARRENDAMIENTOS
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1) LA FORMACIÓN DEL CONCEPTO
Art. 1254 CC: “El contrato existe desde que una o varias
personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a
dar alguna cosa o prestar algún servicio”.
El Derecho Romano distinguió entre convención y
contrato; la primera era un simple acuerdo de
voluntades que no producía acción ni obligación; el
contrato era una convención que producía acción y
obligación al ser acompañada, la convención, de forma
y causa.
El Código Civil no da un verdadero concepto de
contrato, limitándose a indicar el momento de su
nacimiento.
Del artículo 1254 pueden destacarse los siguientes
aspectos:
El Derecho moderno admite diversas
concepciones sobre el concepto de CONTRATO:
• Recoge el criterio espiritualista, según el cual “ de
cualquier forma que una persona se obligara
quedaba obligada”(art. 1.278)
- L A CONCEPCIÓN AMPLIA identifica convención y
contrato, incluyendo todo acuerdo de crear, modificar
o extinguir un derecho de obligación, real o de familia.
• El artículo 1254 sigue la concepción estricta del
contrato, limitándolo a las obligaciones de carácter
patrimonial o económicas.
- LA CONCEPCIÓN ESTRICTA separa convención de
contrato, convención es todo acuerdo sobre un objeto
de interés público, contrato es exclusivamente el
acuerdo de constituir una obligación de carácter
patrimonial.
• El artículo 1254 considera como elemento esencial
del contrato al consentimiento. Sin embargo, esta
nota es de por sí insuficiente, pues debe ponerse en
relación con el artículo 1261 que exige
consentimiento, objeto y causa y con los artículos
1278 a 1280 que exigen una forma determinada.
- LA CONCEPCIÓN INTERMEDIA O ECLÉCTICA , incluye los
acuerdos destinados a crear, modificar o extinguir una
obligación.
• El artículo 1254 habla de pluralidad de personas,
pero esto no es obstáculo para que se admita la
figura del autocontrato.
a) La noción de contrato en el Código Civil
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b) Crisis de la autonomía de la voluntad y
planteamientos actuales del contrato
La llamada crisis del contrato significa por una
parte la quiebra de una concepción liberal e
individualista u por otra la necesidad de que la
autonomía de la libertad tenga determinados limites
por ello el Derecho de Consumo supone una serie de
normas encaminadas a proteger al consumidor y que
no encajan bien en la situación de absoluta libertad del
mercado.
Hoy en día mas que hablar de contrato se habla
de crisis de contrato, lo que se ha convertido ya en un
tópico hasta el punto de que hay más trabajos
doctrinales dedicados a la crisis del contrato que sobre
el contrato en sí. Así, se ha producido una explosión
de contratos, que es lo que ha provocado su crisis: tal
es el caso de la contratación en masa, contratos de
contenido imperativo, relaciones contractuales de
hecho, etc.
Si por crisis de una figura jurídica hay que
entender cuando cae en desuso o no se aplica, lo
cierto es que el contrato en lugar de estar en crisis
goza de muy buena salud, ya que nunca se han
celebrado tantos contratos como ahora. Lo que esta
en crisis es la concepción liberal e individualista del
contrato que inspiran los códigos del XIX.
La práctica demuestra que el principio de igualdad
de las partes que es la base del contrato, desaparece
cuando un particular contrata con una gran
multinacional. Ante esta desigualdad jurídica de las
partes tiene que intervenir el estado imponiendo el
contenido del contrato, con lo que quiebra otro de los
principios tradicionales del XIX, la no intervención del
Estado.
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2) CLASIFICACIÓN DE LOS CONTRATOS
3) EL CONSENTIMIENTO CONTRACTUAL
Los contratos pueden ser CONSENSUALES,
REALES y FORMALES, según se perfeccionen por el
consentimiento –compraventa-, por la entrega –
préstamo- o por la forma.
consentimiento
objeto
causa
A t e n d i e n d o a s u fi n a l i d a d p u e d e n s e r :
ONEROSOS Y GRATUITOS, según cada una de las
partes realiza una prestación que es una
compensación o contrapartida de la otra o no.
El Código Civil exige como
requisitos generales para todo
tipo de contratos los
siguientes:
• Consentimiento de los contratantes.
• Objeto cierto materia del contrato.
• Causa de obligación que se establezca.
Asimismo, atendiendo a su regulación pueden ser
TÍPICOS o ATÍPICOS
EL CONSENTIMIENTO CONTRACTUAL
• Típicos: Son aquellos que aparecen recogidos en el
Código Civil o en leyes especiales.
El consentimiento es el elemento más importante
del contrato y significa, acuerdo de voluntades. El
Código Civil lo define como el “concurso de la oferta
y la aceptación sobre la cosa y la causa que ha de
constituir el contrato”.
• Atípicos: Son aquellos que no tienen una regulación
normativa, surgen por los constantes cambios
económicos que evolucionan mucho más
rápidamente que las reformas legislativas.
FINALIDAD
onerosos
gratuitos
REGULACION
típicos
atípicos
El consentimiento contractual exige como requisitos:
1. Pluralidad de sujetos, en todo contrato intervienen
varias personas pero no hay ningún inconveniente en
admitir la figura del autocontrato.
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2. Capacidad de contratar, en los términos de la
pregunta anterior.
La reserva mental se produce cuando un
contratante manifiesta una cosa e internamente se dice
a si mismo que no quiere eso. Se puede hacer con
intención de engañar o con buena intención.
3. Voluntad, esta ha de ser consciente libre y no tener
ningún vicio.
- Vicios del consentimiento
4. Declaración de voluntad, no basta que se produzca
el consentimiento sino que debe manifestarse
exteriormente.
error
dolo
violencia
intimidación
El Código Civil dice que será nulo
el consentimiento prestado por
e r r o r, d o l o , v i o l e n c i a o
intimidación.
Debe haber concordancia entre la voluntad interna
y externa, lo normal es que coincidan, pero entre
ambas voluntades pueden existir una divergencia
inconsciente, “error obstativo” (en la declaración), o
bien puede existir una divergencia consciente como
son las declaraciones “iocandi causa” (declaraciones
de broma), divergencia mental o simulación.
A) El ERROR es el conocimiento
falso de una cosa o de un hecho. El Código Civil
admite las siguientes clases de error:
El error obstativo o en la declaración, provoca
una divergencia inconsciente entre la voluntad interna
y la externa, ante el silencio del Código Civil sobre este
punto, el TS ha declarado el contrato nulo o
inexistente.
• Error sobre la identidad de la cosa, confundiéndola
con otra. Produce la inexistencia del contrato.
• Error sobre la causa del contrato. Produce la
inexistencia del contrato.
• Error sobre la esencia de la cosa. Produce la
anulabilidad del contrato.
La declaración iocandi causa, se emite sin
seriedad, sin intención de engaño en broma y por tanto
será nula.
• E r ro r s o b re l a s c u a l i d a d e s s e c u n d a r i a s o
accidentales del contrato. Este error no vicia el
consentimiento.
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• Error sobre la cantidad. Vicia el consentimiento
cuando el contrato se haya celebrado en
consideración a la extensión de una cosa, distinto de
este error es el llamado de cuenta que consiste en un
error aritmético subsanable por corrección.
•
Que no se utilice el dolo por la otra parte
contratante.
El dolo incidental es aquel que hace más onerosas las
condiciones de un contrato. Su único efecto es obligar
al que lo utilizó a indemnizar daños y perjuicios.
• Error sobre la persona. Solo invalidará el contrato
cuando la consideración a esa persona hubiera sido
la causa principal del contrato.
• Error sobre los motivos del contrato. Este no invalida
el contrato salvo que expresamente esos motivos se
hayan elevado a la categoría de causa del contrato.
B) DOLO: en un sentido amplio dolo es sinónimo de
mala fe. En un sentido restringido dolo es el artificio
que utiliza uno de los contratantes para engañar al
otro. El dolo puede ser dolo causante o principal y dolo
incidental. El dolo causante o principal es el que
determina la celebración del contrato.
El CC lo define diciendo que hay dolo cuando con
palabras o maquinaciones fraudulentas de parte de
uno de los contratantes es inducido el otro a celebrar
un contrato que sin ellos no lo hubiese hecho. Este
dolo causante o principal exige como requisitos:
•
•
C) VIOLENCIA E INTIMIDACIÓN: Se llama violencia a la
coacción física e intimidación es la coacción moral. El
CC dice que hay violencia cuando para arrancar el
consentimiento se emplea una fuerza irresistible. Hay
Que sea grave.
Que proceda de uno de los contratantes.
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intimidación cuando se inspira a uno de los
contratantes el terror racional y fundado de sufrir un
mal inminente y grave en su persona o bienes o en la
persona y bienes de su cónyuge, descendientes y
ascendientes.
4) EL OBJETO DEL CONTRATO: REQUISITOS
OBJETO del contrato son las cosas o servicios que
son materia de las obligaciones de dar o hacer. El
CC exige los siguientes
requisitos:
Para calificar la intimidación deberá atenderse a la
edad y condición de la persona. El simple terror de
desagradar a las personas a quienes se deben
sumisión y respeto no anulará el contrato. La doctrina
lo llama terror reverencial, ej. los hijos respecto de sus
padres.
lícito
posible
determinado o
determinable
• La cosa o servicio ha de ser
lícito. Si se trata de cosas, el CC
exige que estén en comercio de
los hombres. Si se trata de
servicios que no sean contrarios a las leyes y a las
buenas costumbres.
La violencia es causa de nulidad no de
anulabilidad del contrato.
• La cosa o servicio ha de ser real o posible, ej. que
exista en el momento de la celebración del contrato
o al menos que pueda existir en lo sucesivo, pueden
serlo las cosas futuras, excepto la herencia futura
(salvo que su objeto sea practicar entre vivos la
división del caudal hereditario).
• La cosa o servicio ha de ser determinado o
susceptible de determinación, el objeto debe ser una
cosa determinada en cuanto a su especie, la
indeterminación en la cantidad no será obstáculo
para la existencia del contrato siempre que sea
posible determinar esa cantidad sin necesidad de un
nuevo documento inter partes.
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5) LA CAUSA: EXPOSICIONES DOCTRINALES
Régimen en el Código Civil
La CAUSA es una de las materias más confusas y
discutidas de todo el Derecho civil. La causa responde
a la pregunta ¿por qué se debe?, a diferencia del
objeto que pregunta ¿qué se debe?
En el CC la causa es uno de los requisitos esenciales
del contrato, art.1261. Pero además del principio
general el CC establece una regulación sobre la causa
y dispersos en su articulado, hay otras normas sobre la
causa. Por ello el régimen legal sobre la causa en
nuestro derecho es:
El derecho comparado muestra una doble orientación
en la materia de la causa. Están las doctrinas
anticausalistas que suprimen la causa del contrato por
entender que causa es igual a consentimiento o la
voluntad de las partes. Las doctrinas causalistas, las
legislaciones latinas, admiten la existencia de la causa
dentro del contrato pero con matices:
• Los contratos sin causa o con causa ilícita no
producen efecto alguno. Es ilícita la causa cuando se
opone a las leyes o a la moral.
• La expresión de una causa falsa en los contratos
dará lugar a la nulidad si no se prueba que estaban
fundadas en otra causa verdadera y lícita.
• Concepción objetiva: la causa es el fin económico y
jurídico del contrato, ej. la finalidad práctica del
contrato.
• Aunque la causa no se exprese en el contrato se
presume que esa causa existe y es lícita mientras el
deudor no pruebe lo contrario.
• Concepción subjetiva: la causa es la razón que
impulsa a las partes a celebrar el contrato, ej. el fin
particular que persigue cada uno de los interesados.
El contrato simulado
• Concepción ecléctica: es una síntesis de las 2
posturas anteriores (refunde las posturas anteriores
diciendo que no son contradictorias sino
complementarias).
La SIMULACIÓN es una declaración de voluntad no real
emitida conscientemente por ambas partes para
producir con fines de engaño la apariencia de un
negocio que no existe o que existiendo es distinto del
realizado.
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La simulación puede ser absoluta o relativa. En la
primera las partes aparentan realizar un negocio con la
intención de no celebrar ninguno, ej. por fines
publicitarios una empresa dice que tal sociedad
compró un elevado número de su producto. La
segunda, las partes realizan aparentemente un negocio
pero en realidad están celebrando otro distinto.
6) LA FORMA: SIGNIFICADO Y CLASES
En un sentido
amplio la FORMA
El CC establece como principio
se identifica con
general la libertad absoluta de
la propia
forma, art.1278
declaración de
voluntad de las
partes. En un sentido más restringido, al hablar de
forma se alude a la forma específica y determinada
que debe de tener un contrato en concreto bien por
pacto inter partes o bien por imposición legal.
En estos casos el TS ha señalado que la simulación
absoluta produce la inexistencia del negocio, mientras
que la simulación relativa (o negocio disimulado) será
válido siempre que sea lícito y reúna los requisitos
exigidos por ese otro contrato.
Cualquiera que sea la forma en que se celebran los
contratos serán obligatorios si en ellos concurren las
condiciones civiles. Este art.1278 recoge los principios
de libertad de forma o la no necesidad de forma para
la eficacia de ese contrato siguiendo con ello el criterio
de nuestro derecho histórico del Ordenamiento de
Alcalá.
Este principio de libertad de forma no significa que el
CC no exija una forma determinada en determinados
casos. Por ello este art.1278 se estudia en relación con
el art.1279 que es la norma fundamental sobre la forma
de los contratos. Este art.1279 dice que si la ley
exigiera el otorgamiento de escritura u otra forma
especial para hacer efectivas las obligaciones propias
de un contrato los contratantes podrán compelerse
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recíprocamente a llenar esa forma pública desde que
hubiese intervenido el consentimiento y demás
requisitos necesarios para su validez.
otro que tenga por objeto un acto redactado o que
deba redactarse en escritura pública, o haya de
perjudicar a tercero.
6. L a c e s i ó n d e a c c i o n e s o d e r e c h o s
procedentes de un acto consignado en escritura
pública.
Este art.1279 reconoce a las partes el derecho y la
obligación recíproca de cumplir una forma determinada
cuando esa forma sea necesaria para una finalidad
concreta.
Cuando un acto o contrato deba constar
necesariamente en documento público, la falta de
forma determina la NULIDAD del mismo (ej. la
donación de bienes inmuebles o la constitución de una
sociedad mercantil sin constar en escritura pública).
Estos dos arts.1278-1279 se complementan con el
art.1280. Este art.1280 dice que deberán constar en
documento público -los autorizados por notario o
funcionario público con los requisitos legales
necesarios- los siguientes:
En todos los demás casos, el principio general es la
libertad de forma, por lo tanto los contratos verbales
son validos aunque su prueba resulte más dificultosa
que la de los contratos realizados por escrito.
1. Los actos y contratos que tengan por objeto
la creación, transmisión, modificación o extinción de
derechos reales sobre bienes inmuebles.
2. Los arrendamientos de estos mismos bienes
por seis o más años, siempre que deban perjudicar a
tercero.
3. Las capitulaciones matrimoniales y sus
modificaciones.
4. La cesión, repudiación y renuncia de los
derechos hereditarios o de los de la sociedad
conyugal.
5. El poder para contraer matrimonio, el general
para pleitos y los especiales que deban presentarse en
juicio; el poder para administrar bienes, y cualquier
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7 ) L O S E L E M E N T O S A C C I D E N TA L E S D E L
CONTRATO: LA CONDICIÓN, EL TÉRMINO Y EL
MODO
8) LA FORMACIÓN DEL CONTRATO: FASES
La vida de todo contrato tiene tres
FASES o momentos esenciales:
generación
perfección
consumación
Elementos accidentales del contrato son aquellos que
se presumen que no acompañan al contrato salvo
pacto en contrario como son la condición, el término y
el modo.
Se llama MODO, CARGA o GRAVAMEN a la obligación
accesoria que puede imponerse al beneficiario en los
negocios a título gratuito como son la donación, la
herencia o el legado.
•Generación: Comprende los
tratos o negociaciones para
contribuir a la formación de la
voluntad contractual.
• Perfección: Comprende el nacimiento del contrato
en la vida jurídica.
• Consumación: Comprende el cumplimiento del fin
para el cual se constituyó el contrato, es decir, los
efectos de dicho contrato.
El modo es una carga o gravamen que se impone al
destinatario de los negocios gratuitos para dar o hacer
algo en beneficio del disponente o en beneficio de un
tercero.
Los tratos preliminares: la responsabilidad
precontractual
El modo tiene una gran aplicación en el derecho de
sucesiones y en las donaciones.
Los llamados TRATOS PRELIMINARES son los actos
que llevan a cabo las partes para discutir y elaborar un
contrato. Estos tratos no constituyen por sí solos
ningún acto jurídico; sin embargo, tampoco son
irrelevantes, porque contribuyen a formar la voluntad
de los contratantes y sobre todo sirven para
interpretar el contrato.
11
Además, estos tratos empiezan con las negociaciones
y terminan, bien con la celebración del contrato, bien
con la ruptura de los tratos o negociaciones. Por el
hecho de entrar en contacto las partes, estas asumen
un deber de lealtad recíproca y de buena fe.
esas negociaciones preliminares. Esta indemnización
comprenderá los gastos y desembolsos realizados
[pero no parece que deba comprender también la
posible pérdida de otras ofertas más ventajosas
durante esas negociaciones preliminares].
El problema fundamental que plantea es si
producen o no algún tipo de responsabilidad -lo que
sería una RESPONSABILIDAD PRECONTRACTUAL o culpa
in contraiendi-. En principio, la respuesta parece
negativa.
En definitiva, la cuantía de esa responsabilidad
será fijada por el juez según las circunstancias de cada
caso concreto.
Sin embargo, la doctrina –siguiendo
mayoritariamente la postura alemana- entiende que sí
puede producirse alguna responsabilidad buscando su
f u n d a m e n t o e n l a l l a m a d a re s p o n s a b i l i d a d
extracontractual o aquiliana.
Los contratos consensuales se perfeccionan por el
mero consentimiento (y este se produce por la
concurrencia de dos declaraciones de voluntad –oferta
y aceptación-). En concreto, el Código Civil dice que el
CONSENTIMIENTO se manifiesta por el concurso de la
OFERTA y de la ACEPTACIÓN sobre la cosa y la causa
que han de constituir el contrato.
La oferta y la aceptación
Sin embargo, el verdadero fundamento de esta
RESPONSABILIDAD PRECONTRACTUAL está en el Principio
General de la Buena Fe, que es exigible no sólo en las
relaciones jurídicas ya constituidas, sino también en
los tratos preliminares (Art. 7.1. C.C.).
La OFERTA deberá reunir los siguientes requisitos:
- Ha de emitirse con la intención de obligarse
contractualmente.
- Ha de se concreta.
- Ha de dirigirse a personas con las que el oferente
quiere celebrar el contrato. Por excepción cabe la
oferta dirigida al público o a persona indeterminada
Las consecuencias de esta responsabilidad
precontractual son la obligación de resarcir el llamado
Interés Contractual Negativo, es decir, el daño que
debe resarcirse como consecuencia del fracaso de
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[como ocurre en la pública promesa de recompensa o
en la oferta en pública subasta].
los requisitos específicos para el contrato definitivo
[porque de otra manera el precontrato perdería su
utilidad práctica].
Por su parte, la ACEPTACIÓN deberá cumplir los
siguientes requisitos:
Además, el objeto del precontrato es la conclusión
ulterior de un contrato que por el momento no se
quiere o puede celebrar. Asimismo, el plazo es un
elemento esencial del precontrato, pues al tener por
objeto un contrato futuro, el precontrato es
esencialmente una obligación a plazo o a término. Por
esta razón, si no se hubiese determinado un plazo de
duración serán los tribunales los que lo determinen.
- Ha de ser pura y simple. En caso de existir
variaciones se tratará de una contraoferta, no de una
aceptación.
- Debe dirigirse al oferente.
- Ha de ser emitida con intención de obligarse
contractualmente.
- Ha de hacerse dentro del plazo señalado para ello.
- Efectos
EL precontrato
El efecto principal es obligar a las partes a
celebrar en su día el contrato definitivo. En caso de
incumplimiento de esa obligación, surge del
precontrato una acción para exigir que se concluya ese
contrato definitivo.
- Concepto
El PRECONTRATO es una convención o un acuerdo
por el cual dos o más personas se comprometen a
hacer efectiva en un tiempo futuro la conclusión de un
determinado contrato, que por el momento no se
quiere o no se puede celebrar como definitivo.
- Capacidad y Forma, Objeto y Término del Contrato En cuanto a la capacidad y la forma, podemos decir
que las condiciones del precontrato son las habituales
para cualquier contrato general; no hace falta cumplir
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9 ) L A I N T E R P R E TA C I Ó N D E L C O N T R AT O :
CONCEPTO Y TIPOS
• Según una teoría ecléctica, toda interpretación debe
tener en cuenta el elemento subjetivo y objetivo.
- Concepto de interpretación del contrato
En el Código Civil se aplica la teoría subjetiva, aunque
sin desconectarla de otros elementos.
Las normas jurídicas son disposiciones de
carácter general y abstracto que deben ser aplicadas a
cada caso concreto, razón por la cual hay que
determinar y concretar su sentido. A esta búsqueda
del sentido jurídico de una norma es a lo que se de
llama INTERPRETACIÓN.
- Tipos
Diferenciaremos varios tipos de Interpretación en
función del órgano que la realiza y en función de sus
resultados.
Por tanto, INTERPRETACIÓN es interpretar –valga la
redundancia- el sentido jurídico de una norma. Esta
definición plantea un problema: ¿Qué debe entenderse
por sentido jurídico de una norma? Para responder a
esta cuestión podemos seguir a las siguientes tres
teorías:
En función del órgano que la realiza:
• Según una teoría subjetiva, el sentido de la ley hay
que buscarlo en la voluntad del legislador que la ha
aprobado.
En función de sus resultados:
• Según una teoría objetiva, el sentido de la ley debe
buscarse en la voluntad de la ley, no en la voluntad
del legislador.
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•
Pública u oficial, cuando se hace a través de otra
ley o del Derecho Consuetudinario.
•
Privada o Doctrinal, que es la que dan los autores.
•
Declarativa, que se dirige a determinar el sentido
de las palabras que utiliza la ley.
•
Restrictiva, que limita el texto de la Ley a lo que
señala su espíritu. Se aplica, por ejemplo, en las
normas fiscales.
•
Extensiva, que es la contraria a la anterior y
además la regla general en el ordenamiento
jurídico.
• Elemento histórico. Por último, debe tenerse en
cuenta que toda norma jurídica es siempre un
desarrollo, una modificación o una ruptura del
régimen jurídico anterior.
- Elementos
Como CONCLUSIÓN se puede decir que esta
enumeración no significa que haya que utilizar cada
elemento por separado o por este orden. (Lo
fundamental es que a través de estos elementos
interpretativos se pueda llegar a conocer cuál es el
sentido jurídico de una norma).
Los elementos de la INTERPRETACIÓN son cuatro:
• Elemento gramatical. Como la ley se expresa en
palabras, el jurista debe interpretar el sentido de
cada una de esas palabras. Sin embargo, en la
práctica esto no siempre es fácil –por ejemplo,
cuando hablamos de actos de riguroso dominio, hay
que matizar su significado.
LAS REGLAS DEL CÓDIGO CIVIL SOBRE
INTERPRETACIÓN DEL CONTRATO
El Código Civil habla reiteradamente de buscar la
intención común a ambas partes independientemente
de que cada uno de los contratantes persiguiera
finalidades distintas. El RÉGIMEN LEGAL sobre la
interpretación de los contratos es el siguiente:
• Elemento lógico. Las palabras no bastan para
interpretar, sino que fundamentalmente debe
atenderse al espíritu, a la razón o a la finalidad que
persigue esa ley.
• Elemento sistemático. Consiste en relacionar una
norma con otra que regule la misma situación
jurídica, y a esta con las otras instituciones para
llegar a los Principios Generales del Ordenamiento
Jurídico. [Así sucede con el contrato de permuta, que
en parte se asimila al de compraventa, o el de uso y
habitación, que se asimila al de usufructo].
• Si los términos de un contrato son claros y no dejan
lugar a dudas sobre la intención de los contratantes,
se estará al sentido literal de sus cláusulas. Si las
palabras parecieran contrarias a la intención de los
contratantes, prevalecerá dicha interpretación lógica
sobre aquellas.
15
• Para juzgar de la intención de los contratantes
deberá atenerse principalmente a los actos de estos
simultáneos o posteriores al contrato. El Tribunal
Supremo ha declarado que hay que tener en cuenta
también los actos anteriores, previos o preliminares
de los contratos.
• La interpretación de las cláusulas oscuras de un
contrato no debe favorecer a la parte que hubiese
ocasionado la oscuridad. Por este principio general,
la Ley General de Defensa de Consumidores y
Usuarios dice que cuando una de las partes de un
contrato genere una cláusula oscura, esta se
interpreta en contra de las partes que han generado
tal oscuridad.
• Cualquiera que sea la generalidad de los términos
con que está redactado un contrato, no deberán
entenderse comprendidos en él cosas distintas y
casos diferentes de aquellos sobre los cuales
quisieron pactar los contratantes.
• Cuando sea imposible resolver las dudas sobre las
normas anteriores, si recaen sobre la esencia del
contrato –es decir, sobre su elemento esencial-, este
contrato será nulo.
• Si alguna cláusula de un contrato admite diversos
sentidos, deberá entenderse en el más adecuado
para producir efectos.
• Las cláusulas de los contratos deberán interpretarse
las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el
sentido que resulte del conjunto.
• Las palabras que puedan tener distintas acepciones
serán entendidas en aquella que se ajuste a la
naturaleza y el objeto del contrato.
• El uso o la costumbre del país se tendrán en cuenta
para interpretar la ambigüedad de los contratos.
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10) LA EFICACIA DEL CONTRATO
b) La relatividad del contrato
obligatoriedad
relatividad
irrevocabilidad
El contrato, una vez se ha
perfeccionado, presenta como
características esenciales la
obligatoriedad, la relatividad y la
irrevocabilidad.
La RELATIVIDAD del contrato significa que un
contrato sólo vincula a las partes que lo celebran y a
sus herederos sin que pueda beneficiar o perjudicar a
terceras personas.
El Código Civil recoge esta relatividad del contrato
al afirmar como regla general que los contratos sólo
producen efectos entre las partes que los otorgan y
sus herederos.
a) La obligatoriedad
El Código Civil impone esta obligatoriedad en los
siguientes términos:
•
Las obligaciones que nacen de los contratos
tienen fuerza de ley entre las partes, y deben
cumplirse a tenor de los mismos.
•
Los contratos son obligatorios siempre que en
ellos concurran las condiciones esenciales para su
validez: consentimiento, objeto y causa.
•
•
Por excepción a esta regla, hay casos en que un
contrato no produce efectos para los herederos, y
otros en que el contrato produce efectos para terceras
personas:
- Casos en que el contrato no produce efectos para los
herederos.- Se produce cuando los derechos y
obligaciones de un contrato no son transmisibles, bien
por su naturaleza, bien por pacto o bien por
disposición legal.
Los contratos obligan no sólo a lo expresamente
pactado, sino también a todas las consecuencias
que según su naturaleza sean conformes a la
buena fe, al uso y a la ley.
- Casos en que el contrato produce efectos para
terceras personas.- Distinguimos las tres posibilidades
siguientes:
La validez y el cumplimiento de los contratos no
puede dejarse al arbitrio de uno de los
contratantes.
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Cuando los contratantes transmitan a terceros los
derechos adquiridos en virtud de ese contrato
(contrato de cesión).
La rescisión por lesión en los casos legalmente
admitidos por la ley.
La posible revisión/rescisión de un contrato cuando se
produzca una alteración extraordinaria de las
circunstancias que es la llamada cláusula “rebus sic
stantibus”.
Cuando los terceros ejerciten la Acción Subrogatoria o
la Acción Pauliana (art. 1111 del C.C.)
Cuando el contrato contenga alguna estipulación a
favor de terceros.
c) La irrevocabilidad. La regla general del Código es
que no cabe una modificación unilateral del contrato.
Solamente ambas partes de común acuerdo podrán
modificarlo, siempre y cuando esta modificación no
perjudique a terceras personas.
E s t a re g l a g e n e r a l t i e n e l a s s i g u i e n t e s
excepciones:
Revocación de donaciones por causa de ingratitud o
por supervivencia de hijos.
El desistimiento unilateral en aquellos contratos en que
es posible –por ejemplo, en el de mandato.
La posibilidad de pedir la resolución de un contrato
bilateral cuando una de las partes no cumple su
prestación –Art. 1124 C.C.-.
18
11) LA INEFICACIA DEL CONTRATO
• Puede deberse a que se celebre un contrato contra
una disposición legal, nulidad
La TEORÍA DE LA INEFICACIA DE LOS CONTRATOS es una
aplicación específica a esta materia de la teoría general
de los negocios jurídicos, que ya hemos analizado en
el tema anterior. En este sentido, nulidad, anulabilidad,
revocación, rescisión, etc. Están contenidos dentro de
la ineficacia.
• Puede deberse a un vicio de defecto de contrato
susceptible de ser impugnado judicialmente,
anulabilidad.
• Puede deberse a una lesión o perjuicio económico
para las partes, rescisión.
La ineficacia es uno de los conceptos más confuso de
todo el Derecho Civil porque los códigos y los autores
mezclan indistintamente una serie de conceptos como
ineficacia, inexistencia, nulidad, anulabilidad, rescisión,
etc.
• Puede deberse a causas sobre venidas
posteriormente a ese contrato (resolución,
revocación).
Sin embargo, la doctrina actual ha conseguido una
cierta claridad de conceptos en esta materia.
a) LA NULIDAD ABSOLUTA: CAUSAS Y EFECTOS
- Concepto y características
La ineficacia es un acto que se caracteriza por
carecer de efectos jurídicos. Por tanto en un sentido
amplio la ineficacia engloba todos los conceptos antes
explicados.
La NULIDAD ABSOLUTA, RADICAL o DE PLENO DERECHO
se produce cuando un acto o contrato se realiza contra
lo dispuesto en la ley. Las características de la nulidad
son las siguientes:
La ineficacia del contrato puede deberse a las
siguientes causas:
Puede ser reclamada por cualquier persona que tenga
interés en ella.
• Que falte uno de los elementos esenciales del
contrato, en este caso se habla de inexistencia.
19
La nulidad absoluta es perpetua e insubsanable, y en
consecuencia, no puede ser objeto de confirmación ni
de prescripción.
Si la culpa es de ambas partes, ninguna de ellas podrá
reclamar lo que ya hubiese entregado voluntariamente
ni podrá reclamar el cumplimiento a la otra parte.
- Causas
Si la culpa es de una sola de las partes, esta no podrá
reclamar lo que ya haya entregado, mientras que la
otra parte podrá reclamar lo que ya hubiese entregado,
pero sin obligación de cumplir lo que hubiese ofrecido.
Las CAUSAS de la nulidad absoluta son las siguientes:
Cuando falta alguno de los elementos esenciales del
contrato –consentimiento, objeto o causa.
CONVALIDACIÓN Y CONVERSIÓN DEL CONTRATO
NULO
Cuando el contrato se ha celebrado contra lo
dispuesto en una norma imperativa.
La CONVERSIÓN es un medio para evitar la nulidad
de un negocio nulo cuando pueda transformarse en
otro contrato cuyos requisitos reúna. En algunos casos
el Código señala expresamente la conversión del
contrato, pero en aquellos casos en que el Código no
la prevé expresamente surge el problema de si la ley
puede o no imponer con carácter general la
conversión.
- Efectos
Cuando la nulidad provenga por ser ilícita la causa u
objeto del contrato, si el hecho constituye un delito o
falta común a ambos contratantes, estos carecen de
toda acción entre sí y se procederá contra ellos.
Además, la cosa que haya sido objeto del contrato se
les dará el destino previsto en el Código Penal para los
efectos del delito o falta.
La doctrina estima que la conversión es un
remedio extremo de situaciones anómalas. Por ello,
habrá que interpretar en cada caso concreto cuál ha
sido la voluntad de las partes, es decir, si estas querían
realizar un determinado contrato negociado o si
explícitamente quería realizar ese contrato nulo.
Si el hecho no es constitutivo de delito o falta, hay que
distinguir los dos supuestos siguientes:
20
Falsedad de la Causa. La inclusión de esta falsedad
como supuesto de anulabilidad es muy discutible,
porque el código dice que la falsedad de la causa
equivale a la inexistencia de la causa, salvo que haya
otra causa verdadera y lícita.
b) LA ANULABILIDAD: CAUSAS Y EFECTOS
- Concepto y características
El Código Civil dice que los contratos en que
concurran los requisitos del artículo 1261 –
consentimiento, objeto y causa- pueden ser anulados
aunque no haya lesión para los contratantes, siempre
que adolezcan de alguno de los vicios que los invalida
con arreglo a la ley.
Sin embargo, el Tribunal Supremo permite en estos
casos que la acción pueda ser ejercitada por terceras
personas y sin sujeción al plazo de cuatro años [que es
el que se señala para la anulabilidad].
Por lo tanto, las características de la anulabilidad o
nulidad relativa son las siguientes:
Un Defecto de Capacidad que no implique falta de
consentimiento, como los contratos que pueda
celebrar un cónyuge sin la intervención del otro.
La acción de impugnación sólo podrá ser ejercitada
por las personas a cuyo favor se establece
expresamente en la ley.
- Efectos
El acto anulable puede subsanarse por la confirmación
o por la prescripción.
El Código Civil dice que la acción de nulidad sólo
dura cuatro años. Este plazo se empezará a contar en
diferentes momentos en función del caso en el que nos
encontremos:
- Causas
En los casos de intimidación y violencia, desde el día
en que hayan cesado.
Las CAUSAS de la Anulabilidad son las siguientes:
En los casos de error, dolo o falsedad de la causa,
desde la consumación del contrato.
Por Vicios del Consentimiento –error, dolo, violencia o
intimidación.
21
Cuando la acción se refiera a contratos celebrados por
menores o incapacitados, se contarán los cuatro años
desde que han salido de la tutela.
fundar su actuación en esos vicios si ellos mismos lo
han provocado.
- Efectos: obligación de restitución
Si la acción se dirige a invalidar actos o contratos
celebrados por un cónyuge sin el consentimiento del
otro este plazo empezará a contarse desde el día de la
disolución de la obligación conyugal o desde el día de
disolución del matrimonio.
Mientras un contrato no sea anulado produce los
efectos del contrato válido, pero una vez declarada la
nulidad por sentencia firme dejará de producir efectos
ese contrato como si nunca hubiera existido.
- Extinción
La acción de anulabilidad se extingue por los
siguientes motivos:
Si el contrato no se ha consumado o no se ha
perfeccionado, las partes quedan libres.
Por el transcurso de los cuatro años.
Si el contrato se ha perfeccionado en todo o en parte,
los contratantes deben restituirse recíprocamente todo
lo que hubiesen recibido.
Por confirmación del acto anulable.
Por la pérdida de la cosa.
Este efecto conlleva las siguientes consecuencias:
Cuando la nulidad proceda de la incapacidad de uno
de los contratantes, el incapaz sólo estará obligado a
restituir en cuanto se enriqueció por la cosa o el precio.
- Personas que pueden ejercitar la acción de nulidad Pueden ejercitar la acción de nulidad de los
contratos los obligados principal o subsidiariamente en
virtud de esos contratos. Sin embargo, las personas
capaces no podrán alegar incapacidad de aquellos
con quienes contrataron, ni los que causaron la
intimidación o violencia o produjeron el error podrán
LA CONFIRMACIÓN
- Concepto
La CONFIRMACIÓN es un medio de subsanar un
contrato anulable mediante la renuncia a la acción de
22
nulidad hecha por quien podría invocar ese vicio o
defecto.
La confirmación expresa no exige ninguna forma
determinada –pública o privada-, bastando que conste
con claridad el propósito de confirmar o convalidar ese
acto anulable.
- Ámbito de aplicación
Sólo se pueden confirmar los contratos
meramente anulables –no los contratos nulos-, es
d e c i r, a q u e l l o s e n l o s q u e h a n c o n c u r r i d o
consentimiento, objeto y causa.
- Efectos de la Confirmación
La confirmación extingue la acción de nulidad.
La confirmación convalida retroactivamente el contrato
anulable.
- Requisitos
Que exista la confirmación de la persona que podría
ejercitar la acción de nulidad.
c) LA RESOLUCIÓN POR INCUMPLIMIENTO
La RESOLUCIÓN DEL CONTRATO es una forma en
virtud de la cual el contrato deviene ineficaz, bien por
incumplimiento unilateral por una sola de las partes –
Art. 1124- o bien por el incumplimiento de una
condición resolutoria.
Que se haga esa renuncia con conocimiento del vicio
de ese contrato.
Que ese vicio o defecto del contrato haya
desaparecido.
d) LA RESCISIÓN: CAUSAS Y EFECTOS
- Formas de la confirmación
- Concepto
La CONFIRMACIÓN puede hacerse de una manera
expresa o tácita. Se entiende que hay confirmación
tácita cuando con conocimiento de la causa de la
nulidad y habiendo esta cesado, el que tuviese
derecho a invocarlo ejecute algún acto que implique
necesariamente su voluntad de renuncia.
La RESCISIÓN
es una forma de ineficacia del
contrato que se produce en virtud de la ley, no por la
voluntad de las partes.
23
- Requisitos
Los contratos celebrados en fraude de acreedores,
cuando estos no pueden cobrar de otro modo lo que
se les deba. Esta causa está íntimamente relacionada
con la acción revocatoria y la subrogatoria –Art. 1111
C.C.
Los requisitos de la rescisión son los siguientes:
Que exista un contrato inicialmente válido.
Que exista una lesión o perjuicio económico para las
personas que señala la ley.
Los contratos que se refieran a cosas litigiosas,
cuando hubieran sido celebrados por el demandado
sin conocimiento y aprobación de las partes litigantes
o de la autoridad judicial competentes.
- Causas
El Código Civil dice que son rescindibles los
siguientes contratos:
Los pagos hechos en estado de insolvencia por cuenta
de obligaciones en cuyo cumplimiento no podía ser
compelido –obligado- el deudor al tiempo de hacerlos.
Los contratos que pudieran celebrar los tutores sin
autorización judicial, siempre que las personas a
quienes representen hayan sufrido una lesión o
perjuicio en más de una cuarta parte de las cosas
objeto del contrato.
También pueden ser rescindidos los contratos en los
casos que determine la ley –como por ejemplo, cuando
la finca que se vende tenga una cabida mayor o menor
que la fijada en el contrato.
Los contratos celebrados en representación de los
ausentes, siempre que estos hayan sufrido lesión en
más de una cuarta parte y el contrato se haya
celebrado sin autorización judicial.
- Legitimación activa
Puede ejercitar la acción resolutoria
El perjudicado
Sus representantes legales
Sus herederos
Las particiones de herencia, siempre que la lesión a
uno de los herederos sea en más de una cuarta parte,
atendido el valor de los bienes cuando
fueron
adjudicados.
24
Los acreedores en virtud de la acción subrogatoria o
pauliana
cuando haya cesado la incapacidad de los primeros o
cuando sea conocido el domicilio de los segundos.
- Legitimación pasiva
Se puede ejecutar
Contra el autor del perjuicio y sus herederos
Contra las personas que hubiesen adquirido de mala fe
en fraude de acreedores
- Efectos
El efecto principal de la rescisión es destruir ese
contrato obligando a las partes a la devolución de las
cosas que fueron objeto del mismo con sus frutos, y
del precio con sus intereses.
El efecto subsidiario de la rescisión en el caso de
que no sea posible la devolución es la indemnización
de daños y perjuicios.
- Plazo para la acción rescisoria
Finalmente, el plazo para la acción rescisoria dura
cuatro años. Para las personas sujetas a tutela y para
los ausentes, los cuatro años empiezan a contarse
25
12) LA COMPRAVENTA
cierto en dinero o signo que lo represente (art. 1445).
De esta definición del código se desprenden los tres
elementos esenciales de este contrato:
A) CONCEPTO, CARACTERES Y SIGNIFICADO
• El consentimiento, que es común a todos los
contratos.
• La cosa.
• El precio, que junto con la cosa es característico de
la compraventa.
- Caracteres
• Es un contrato CONSENSUAL , es decir, se
perfecciona en el momento en que vendedor y
comprador se ponen de acuerdo sobre la cosa y
sobre el precio.
- Concepto
El CONTRATO DE COMPRAVENTA es el prototipo de los
contratos traslativos de dominio, es decir, de aquellos
contratos que tienen por objeto transmitir la propiedad
de una cosa.
El Código Civil dice que por el CONTRATO DE COMPRA Y
VENTA uno de los contratantes se obliga a entregar una
cosa determinada, y el otro a pagar por ella un precio
26
•
Es un contrato BILATERAL , porque impone
obligaciones recíprocas a ambas partes.
•
Es un contrato ONEROSO porque normalmente hay
equivalencia de las prestaciones.
•
Generalmente es un contrato CONMUTATIVO ,
aunque también puede ser un contrato ALEATORIO –
por ejemplo, en el caso de compraventa de cosas
futuras.
•
Es un contrato TRASLATIVO DE DOMINIO, pues sirve
de título para transmitir y adquirir la propiedad3.
Las prohibiciones legales para celebrar un
contrato de compraventa son las siguientes:
- Significado
•
El tutor o curador no puede adquirir por compra
los bienes de la persona o personas que están
bajo su tutela o curatela. Antes de la ley de 24 de
Octubre de 1983, el Consejo de Familia podía
autorizar al tutor a comprar los bienes de los
menores o incapacitados sometidos a tutela. En la
actualidad se suprimió la figura del Consejo de
Familia, pero jueces y tribunales pueden conceder
esta facultad al tutor que antes concedía el
Consejo de Familia.
•
Los mandatarios no pueden comprar los bienes
de cuya administración o enajenación estuvieran
encargados. Sin embargo, la jurisprudencia del
Tribunal Supremo suaviza esta prohibición, en el
sentido de que quedará sin efecto cuando el
mandante o poderdante vende los bienes al
apoderado o autoriza a este para que los pueda
comprar.
•
Los albaceas –designados por el testador- no
pueden comprar los bienes confiados a su cargo.
•
Los empleados públicos no pueden comprar los
bienes del Estado, Provincia o Municipio de cuya
Desde un punto de vista económico, la
compraventa es el principal factor de toda la vida
económica. Desde un punto de vista jurídico, la
compraventa es el contrato regulado en el código con
más detalle y que sirve de modelo a los otros
contratos.
B ) S U J E T O S D E L A C O M P R AV E N TA : L A S
PROHIBICIONES
Los elementos personales del contrato de
compraventa son el VENDEDOR y el COMPRADOR. El
código dice que pueden celebrar este contrato todas
las personas a quienes el propio código autoriza para
obligarse, no obstante las prohibiciones que se
establezcan.
La ley de 13 de Mayo de 1981, que fue una de las
que reformó profundamente todo el derecho de familia,
suprimió la antigua prohibición legal de que marido y
mujer no podían venderse bienes recíprocamente.
27
administración estuvieran encargados. Esta
prohibición comprende también a los jueces y
peritos que intervengan en la venta y a los
funcionarios de la Comunidades Autónomas como
consecuencia de la Organización del Estado tras
la Constitución de 1978.
•
incorporales, muebles e inmuebles, presentes y
futuras), pero para ello deberán reunir los siguientes
requisitos:
• Que las cosas tengan una existencia real o posible.
Si al tiempo de celebrarse la venta se hubiese
perdido en su totalidad la cosa objeto del contrato,
este quedará sin efecto. Si sólo se hubiese perdido
en parte, el comprador podrá optar entre desistir del
contrato o reclamar la parte existente, disminuyendo
el precio en proporción al total convenido.
Los Magistrados, Jueces, Fiscales, Secretarios
de Tribunales y Juzgados, y Oficiales de
Justicia tampoco pueden comprar los bienes y
derechos que estuvieren en litigio ante el Tribunal
en cuya jurisdicción realicen sus funciones,
extendiéndose esta prohibición al acto de adquirir
por cesión. Esta misma prohibición comprende
también a los Abogados y Procuradores
respecto de los bienes y derechos que fueran
objeto de un litigio en el que intervengan por su
profesión u oficio.
Respecto de las cosas futuras existen dos
modalidades:
•
La compra de la cosa esperada. Si las partes
subordinan el contrato a la existencia de la cosa,
el contrato será conmutativo y condicionado,
porque si esa cosa no llega a existir en la realidad
el contrato se considera no celebrado y el
comprador no debe pagar el precio.
•
La compraventa de la esperanza. Si las partes
celebran el contrato a todo evento –a toda
circunstancia-, se tratará de un contrato aleatorio
y el comprador habrá de pagar el precio aunque
no llegue a existir. [Un ejemplo muy claro de
compraventa de esperanza es la lotería.]
C) OBJETO: LA COSA Y EL PRECIO
Los elementos reales del contrato de compraventa
son la cosa y el precio.
- La cosa
En principio, puede ser OBJETO DEL CONTRATO de
compraventa todas las cosas (corporales e
28
• Precio determinado. El código exige que el precio
sea cierto, pero no es necesario que se cuantifique
ese precio en el momento de la celebración del
contrato, pudiendo concretarse también
posteriormente. Por este motivo el propio código
señala varios medios para determinar cuál es el
precio, y así dice que para que el precio se tenga por
cierto bastará que lo sea con referencia a otra cosa
cierta o que se deje su señalamiento al arbitrio de
una persona determinada. Lo que nunca puede
quedar es al arbitrio de uno de los contratantes –
porque entonces ese contratante sería juez y parte-.
• Que sea cosa de comercio lícito. El código
establece como principio general que puede ser
objeto del contrato todas las cosas que están en el
comercio de los hombres.
• Que sea determinado o determinable. El código
exige expresamente que la cosa objeto de la
compraventa sea determinada, pero no es necesario
que esa determinación sea actual, pudiendo
determinarse posteriormente sin necesidad de
convenio entre las partes.
- El precio
• Que consista en dinero o signo que lo represente. Si
el precio consiste parte en dinero y parte en otra
cosa, el contrato se calificará sobre la voluntad de
las partes –según se desprenda del contrato-. En su
defecto, se tendrá por permuta si el valor de la cosa
dada en parte del precio excede al del dinero.
El PRECIO es el elemento más característico del
contrato de compraventa, y consiste en la suma de
dinero que el comprador se obliga a entregar al
vendedor a cambio de la cosa vendida.
Los requisitos del precio son los siguientes:
• En cuanto a si el precio ha de ser o no justo, el
código no recoge este requisito, que procede del
Derecho Romano y las partidas. El Tribunal supremo
ha declarado, no obstante, que no es requisito
esencial que el precio sea justo.
• Debe ser un precio real y verdadero. El código no
exige expresamente este requisito, pero es indudable
que si el precio fuese ficticio, irrisorio o simulado no
se trataría de una compraventa, sino de una permuta
o de una donación, según el caso.
29
• Prestar la garantía o saneamiento por evicción y
vicios ocultos.
D) LA FORMA
El principio, el contrato de compraventa no tiene
ningún requisito de forma, por lo que será aplicable el
principio de Libertad de Forma del artículo 1278 del
Código Civil, con la excepción del artículo 1280.
• Pagar los gastos del otorgamiento de la escritura,
salvo pacto en contrario, y los gastos de entrega.
LA CONSERVACIÓN DE LA COSA: LOS RIESGOS
Como elemento accidental del contrato de
compraventa pueden intervenir las arras o señales,
que sin constituir el total del precio, entrega una de las
partes a la otra en el momento de conclusión del
contrato.
El Código Civil establece con carácter general que
el obligado a dar alguna cosa lo está también a
conservarla con la diligencia de un buen padre de
familia, es decir, de una persona normal.
Por lo tanto, no cabe duda de que el vendedor ha
de responder de la pérdida o deterioro de la cosa
vendida cuando esté en mora o cuando actúe con dolo
o negligencia.
E) OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
Las OBLIGACIONES DEL VENDEDOR son las
siguientes:
Pero el problema surge cuando se trata de pérdida
o destrucción por caso fortuito. Es decir, si la cosa se
pierde o destruye antes de que el vendedor entregue la
cosa, ¿quién soporta el riesgo de esa pérdida?
• Conservar y custodiar la cosa que ha de entregar al
comprador.
• Entregar la cosa vendida.
El Derecho Germano atribuyó los riesgos de la
pérdida al vendedor, según el principio “la cosa perece
para su dueño”; mientras, el Derecho Romano imputó
el riesgo al comprador, según el principio “el riesgo es
del comprador”.
• Entregar al comprador los títulos de pertenencia y en
general facilitarle todos los datos para permitir su
inscripción en un registro público.
30
El Código civil establece una regla general y una
excepción:
La TRADICIÓN o ENTREGA es el medio jurídico de
trasmitir al comprador la propiedad de la cosa o el
derecho real sobre ella. Por tanto, la entrega es la
transmisión de la posesión jurídica de una cosa que
hace adquirir la propiedad al comprador.
La Regla General es aplicable para las cosas no
fungibles y para las fungibles cuya venta se hace
aisladamente y por un solo precio. Aunque no está
nada clara la postura del código, sin embargo late en el
fondo la solución romana de imputar los riesgos de la
pérdida al comprador.
El código dice que el vendedor está obligado a la
entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta.
Se entenderá entregada la cosa vendida cuando se
ponga en poder y en posesión del comprador.
La Excepción rige para las cosas fungibles que se
vendieron por un precio fijado con relación al peso,
número o medida, en los cuales no se imputa el riesgo
al comprador hasta que se haya pesado, medido o
contado, salvo que el comprador incurra en mora.
Hay que distinguir una serie de casos en los que el
vendedor no está obligado a la entrega:
En la venta con precio al contado [presente].- El
vendedor no está obligado a entregar la cosa vendida
si el comprador no le ha pagado el precio o no se ha
señalado en el contrato un plazo para el pago.
LA ENTREGA DE LA COSA: EL PACTO DE
RESERVA DE DOMINIO Y LA VENTA DE COSA
AJENA
En la venta con precio aplazado.- El vendedor
tampoco tiene obligación de entregar la cosa vendida
cuando se haya pactado o convenido un aplazamiento
para el pago, si después de la venta se descubre que
el comprador es insolvente, de modo que el vendedor
corre el riesgo de perder el precio.
- Concepto
El código regula, dentro del contrato de
compraventa, la figura jurídica que la doctrina llama
TRADICIÓN o ENTREGA y que es aplicable no sólo a la
compraventa, sino también a todos los contratos
traslativos de dominio.
Se exceptúa este caso cuando el comprador afiance
pagar en el plazo pactado.
31
- Objeto de la entrega
que la finca tenga menor cabida que la expresada en el
contrato).
El vendedor deberá entregar la cosa vendida en el
estado en que se encontraba al perfeccionarse el
contrato. Si embargo, como puede haber variaciones
en el estado de conservación de la cosa, el código civil
establece las siguientes reglas especiales de la
entrega:
En la venta de una finca hecha por un precio alzado y
no a razón de un tanto por unidad de medida o número
no tendrá lugar el aumento o la disminución del precio
aunque la finca tenga mayor o menor cabida que la
expresada en el contrato.
Si la finca tiene menor cabida que la señalada en el
contrato.- En este caso, el vendedor debe entregar –en
principio- al comprador todo lo que se especifique en
el contrato. Si esto no es posible, el comprador podrá
optar entre una rebaja proporcional del precio o la
rescisión del contrato, siempre que en este último caso
la disminución no baje de la décima parte de la
superficie de esa finca.
Las acciones que nacen de estas reglas especiales
prescriben a los seis meses contados desde el día de
la entrega.
[Los gastos de la entrega serán a cargo del vendedor y
los de transporte a otro lugar a cargo del comprador,
salvo pacto en contrario.]
- Pacto de reserva de dominio
Si la finca tiene mayor cabida que la expresada en el
contrato.- En este caso, el comprador tendrá la
obligación de pagar el exceso de precio si la mayor
cabida no pasa de la vigésima parte de la señalada en
el contrato. Si excede de esa vigésima parte, el
comprador podrá desistir del contrato.
El precio es un requisito esencial en el contrato de
compraventa, y puede ser “de pasado” –es decir,
confesado-, “de presente” –esto es, al contado- o “de
futuro” –aplazado-.
El Código y los Derechos Forales exigen que este
PACTO DE DOMINIO sea expreso. La finalidad esencial de
este pacto de reserva de dominio es garantizar el
precio de futuro, reservándose el vendedor el dominio
Si alguna parte de la finca medida es de peor calidad
que la expresada en el contrato.- En estos casos serán
aplicables las soluciones del primer caso (del caso en
32
de la cosa vendida hasta que el comprador le satisfaga
íntegramente el precio.
- Venta de cosa ajena
Si la obligación fundamental del vendedor es la
entrega de la cosa al comprador, a primera vista
parece un contrasentido admitir la validez de un
contrato cuando la cosa vendida no es propiedad del
vendedor.
En consecuencia, el vendedor sigue siendo el
propietario de la cosa vendida, concediendo al
comprador sólo el uso y disfrute de esa cosa. El
comprador es, por tanto, un simple precarista –está en
su posesión sin ningún derecho-, no puede adquirirla
por usucapión, y si dispone de la cosa comete el delito
de apropiación indebida.
- Efectos
El Derecho Comparado admite indistintamente
ambas soluciones con esta figura, y así el sistema
alemán admite expresamente la venta de cosa ajena,
mientras que el sistema francés no la autoriza.
Si el comprador paga el precio aplazado, el
dominio se transfiere automáticamente del vendedor o
comprador sin necesidad de declaración o documento
posterior. Si el comprador no paga íntegramente el
precio aplazado, la venta se resuelve automáticamente
a favor del vendedor [este continua como propietario].
El Código no regula ni una línea sobre la venta de
cosa ajena, pero el Tribunal Supremo y la Dirección
General de los Registros y del Notariado admiten la
venta de cosa ajena por su carácter consensual y en
virtud del principio de Autonomía de la Voluntad –Art.
1255 C.C.-.
Este pacto de reserva de dominio es utilizadísimo
en la venta de bienes muebles –por ejemplo, las
financieras de automóviles. Se rige por la ley de venta
a plazos de bienes muebles de 13 de Julio de 1998 y
su ordenanza de 19 de Julio de 1999, que adapta
nuestro ordenamiento jurídico a la directiva comunitaria
en esta materia.
R o c a S a s t re d i c e q u e e l C ó d i g o s i g u e
sustancialmente el sistema romano de la compraventa,
y que por tanto el vendedor asume la obligación de
entregar la cosa al comprador, pero ningún precepto
del código obliga a que el vendedor sea dueño de la
cosa que vende.
Por tanto, y según este autor, hay que distinguir
dos situaciones:
33
De esta idea se desprenden dos clases de
garantía que impone el Código Civil:
Si el vendedor es dueño de la cosa vendida la tradición
instrumental le transmite la propiedad al comprador.
• La Garantía por evicción, que garantiza la posesión
pacífica de la cosa vendida y evita que el comprador
sea perturbado por causas jurídicas.
Si el vendedor no es dueño de la cosa que vende le
transferirá al comprador el poder y posesión que
tuviese sobre la cosa vendida.
• El saneamiento por vicios ocultos, que garantiza la
posesión útil de la cosa vendida y evita al comprador
perturbaciones económicas.
De esta forma, si sumando el tiempo de posesión del
vendedor más el del comprador se da el plazo de
usucapión, el comprador adquirirá la posesión de la
cosa transmitida.
El código recoge estas dos clases de garantías y
formula un principio general sobre el cual el vendedor
responde al comprador en virtud del saneamiento:
Sin embargo, si antes de consumarse la usucapión la
cosa fuese reivindicada por el verdadero propietario, el
vendedor estará obligado al saneamiento por evicción.
De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida.
GARANTÍA O SANEAMIENTO: POR EVICCIÓN, POR
GRAVÁMENES OCULTOS, POR VICIOS OCULTOS
De los vicios o defectos ocultos que tuviere.
- Saneamiento por evicción
Además de la obligación de entregar la cosa
vendida, el vendedor ha de asegurar al comprador la
posesión pacífica y útil de la cosa vendida. Por tanto,
la GARANTÍA O SANEAMIENTO es la obligación que asume
el vendedor de procurar al comprador de garantizar la
posesión pacífica y útil de la cosa vendida o
indemnizarle por daños y perjuicios en caso contrario.
La palabra Evicción procede del latín evincere, que
significa vencer, y es la privación al comprador por
sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la
compraventa de todo o parte de la cosa comprada.
Por tanto, el SANEAMIENTO POR EVICCIÓN es la
obligación que tiene el vendedor de indemnizar daños
y perjuicios al comprador si este es privado total o
34
parcialmente de la cosa comprada por sentencia firme
y en virtud del derecho anterior a la compra.
sentencia firme por la cual se condene al comprador
a perder en todo o en parte la cosa comprada.
- Carácter del saneamiento por evicción
• Que se trate de un derecho anterior a la compra.
Este requisito es perfectamente lógico, porque los
derechos que pueden adquirir terceras personas
después de la compra serán imputables al
comprador, no al vendedor.
El saneamiento por evicción es un elemento
natural de un contrato de compraventa, es decir, se
presume que lo acompaña salvo pacto en contrario.
Sin embargo, las partes pueden aumentar, disminuir o
suprimir esta obligación legal del vendedor.
• Que se notifique la demanda de evicción al vendedor.
Este requisito se basa en el hecho de que el
vendedor es quien puede tener, lógicamente, medios
de defensa contra la demanda de evicción; por ello,
sería injusto hacerle soportar las consecuencias sin
posibilidad de defensa.
No obstante esta libertad de pacto, el código mira con
evidente recelo la cláusula por la que el comprador
renuncia al saneamiento por evicción. Así, el código
restringe esta cláusula en un doble aspecto:
- Efectos
Por una parte, declara nulo todo pacto que exima al
vendedor de responder por evicción siempre que haya
mala fe por su parte.
Si la evicción se ha realizado, el comprador tiene
derechos a exigir del vendedor los gastos siguientes:
Por otra, se restringe este pacto en el sentido de que
es preciso que el comprador haga la renuncia a la
evicción con conocimiento a los riesgos que asume y
sometiéndose a sus consecuencias.
El precio que tuviese la cosa vendida al tiempo de la
evicción, sea mayor o menos que el precio de venta.
- Requisitos
Los frutos o rentas si se le hubiese condenado a
entregarlas.
• Privación por sentencia firme. El saneamiento por
evicción no podrá exigirse hasta que recaiga
Los gastos del contrato (como los gastos de Escritura
Notarial, los del Impuesto de Transmisiones
35
Patrimoniales, o los gastos de inscripción en el
Registro].
- Los vicios ocultos en las fincas.
- Los vicios ocultos en general.
Daños e intereses y gastos de puro recreo, si la venta
fue de mala fe.
- Los vicios ocultos en los animales y ganados.
Si el comprador hubiese renunciado a este
saneamiento por evicción, el vendedor sólo deberá
entregarle el precio que tuviese la cosa vendida en el
momento de la evicción.
Vicios ocultos en las fincas.- Los requisitos legales
son los siguientes:
Que el gravamen sea oculto. Por ejemplo, una
servidumbre no aparente que no aparezca en el
registro de la propiedad.
Si el comprador pierde por efecto de la evicción una
parte de la cosa comprada, parte de tal importancia
con relación al todo que sin esa parte no lo hubiese
comprado, podrá exigir la rescisión del contrato
devolviendo la cosa con los mismos gravámenes que
pudiera tener en el momento de la venta.
Que deba presumirse que el comprador no hubiese
comprado la finca de haber conocido la existencia de
ese gravamen.
- Saneamiento por gravámenes y vicios ocultos
Que el comprador ejercite la acción en el plazo de un
año a contar desde el otorgamiento de la escritura de
compraventa.
Se llama SANEAMIENTO POR
VICIOS OCULTOS o
REDHIBITORIOS EN GENERAL a la obligación que tiene el
vendedor de responder al comprador de los vicios o
defectos que tuviese la cosa en el momento de la
venta.
Los efectos de estos gravámenes ocultos en la finca
son que el comprador puede elegir entre rescindir el
contrato o la indemnización de daños y perjuicios.
El código recoge tres modalidades de vicios
ocultos:
Los vicios ocultos o redhibitorios en general.- Se
incluyen aquí todos los vicios o defectos que pueda
tener la cosa vendida, cualquiera que fuese su
naturaleza mueble o inmueble.
36
EL PAGO DEL PRECIO: SUSPENSIÓN Y FALTA DE
PAGO
Los requisitos y efectos son los mismos que los del
grupo anterior, con la única diferencia de que el plazo
para el ejercicio de la acción es de seis meses
contados desde la entrega de la cosa.
El código dice que el comprador está obligado a
pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar
fijados en el contrato. Si no se han fijado estos, el pago
deberá hacerse en el tiempo y lugar en que se haga la
entrega de la cosa vendida.
Los vicios ocultos en los animales y ganados.- Los
requisitos y los efectos son los mismos que los del
primer grupo, con la única diferencia de que el plazo
para ejercitar la acción es de 40 días contados desde
la entrega, salvo que los usos o costumbres locales
fijen un plazo mayor o menor.
- Suspensión y falta de pago
El comprador tiene la garantía del saneamiento
por evicción si se ve privado de la cosa; pero sin llegar
a esa situación, si el comprador se ve perturbado en la
posesión de la cosa, tiene derecho a suspender el
pago del precio si todavía no lo ha pagado.
F) OBLIGACIONES DEL COMPRADOR
Las O BLIGACIONES DEL C OMPRADOR son las
siguientes:
El código dice además en este sentido que si el
comprador fuese perturbado en la posesión o en la
propiedad de la cosa comprada, o tuviese fundado el
temor de serlo por una acción reivindicatoria o
hipotecaria, podrá suspender el pago del precio hasta
que el vendedor le garantice el ejercicio pacífico de su
derecho.
• Pagar el precio de la cosa vendida.
• Recibir la cosa que ha comprado, y si se negase a
recibirla el vendedor quedaría liberado, procediendo
a la consignación judicial de la cosa.
• El comprador debe abonar los gastos necesarios y
útiles hechos en la cosa, los gastos de traslado y los
gastos de la escritura, salvo pacto en contrario.
GARANTÍAS DEL PAGO
Estas garantías están justificadas en beneficio del
vendedor, que normalmente se desprende de la cosa
37
vendida antes de recibir el precio. Por ello, el código
establece una serie de garantías convencionales y
legales.
El vendedor tampoco tendrá obligación de entregar la
cosa vendida cuando se haya pactado un plazo para el
pago si después de la venta se descubre que el
comprador es insolvente, salvo que afiance pagar en el
plazo pactado.
Las GARANTÍAS CONVENCIONALES más frecuentes son
las siguientes:
I.
El pacto de reserva de hipoteca, es decir, el
vendedor se reserva una hipoteca sobre la cosa
vendida en garantía de que se le pagará el precio
aplazado.
II.
Pacto de reserva de dominio, según el cual el
vendedor se reserva el dominio de la cosa vendida
hasta que el comprador le satisfaga íntegramente
el precio pactado.
III.
Pacto o ley comisoria. Consiste en pactar que si no se
paga el precio al vencer el plazo estipulado se
resolverá automáticamente el contrato de
compraventa.
En cuanto a las GARANTÍAS LEGALES, el código
concede un derecho de retención al vendedor si
todavía no ha entregado la cosa al comprador. En este
sentido, el código dice que el vendedor no tiene
obligación de entregar la cosa vendida si el comprador
no ha pagado el precio o no se ha señalado un plazo
para el pago.
38
13)
LA
P E R M U TA
Asimismo, el Código hace mención genérica a las
normas de la compraventa, declarándolas aplicables a
la permuta en lo que sea aplicable, y en base a esta
revisión, la doctrina señala que serán aplicables a la
permuta las siguientes materias de la compraventa:
La PERMUTA es un contrato por el cual cada una de
las partes se obliga a entregar una cosa para
recibir otra. La PERMUTA y la COMPRAVENTA se
asemejan en que son figuras de intercambio de
bienes, pero se diferencian en que en la permuta no
existe precio –sino un valor- y por tanto no hay
• La capacidad de las partes.
• La cosa que pueda ser objeto del contrato.
distinción entre vendedor y comprador.
• Las obligaciones de entrega y saneamiento con la
particularidad que acabamos de ver.
El Código contempla la figura de la permuta de
cosa ajena, diciendo que si uno de los contratantes
hubiese recibido lo que se le prometió a permuta y
demostrase que no era propia de la persona que lo
entregó, no podrá ser obligado a entregar lo que él
ofreció a cambio y cumplirá con devolver la que él
recibió.
• Por el contrario, no serán aplicables las normas del
código sobre la compraventa relativas al precio y los
retractos legales al no existir precio. Un ejemplo muy
habitual de este tipo de contrato es el de permuta de
un solar a cambio de un local o piso futuro.
El Código dice también que el que pierda por
evicción la cosa recibida en permuta podrá optar entre
recuperar la que el entregó o reclamar la indemnización
de daños y perjuicios.
- Normas de la compraventa aplicables por
analogía a la permuta
39
14) EL ARRENDAMIENTO DE COSAS
Son características comunes a toda clase de
arrendamiento:
CONSIDERACIONES GENERALES
• Carácter consensual. El arrendamiento se
perfecciona por consentimiento entre arrendador y
arrendatario.
El CC establece una serie de disposiciones generales
sobre el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO señalando que
puede ser de cosas, obras o servicios. Dice también
que en el arrendamiento de cosas una de las partes se
obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por
tiempo determinado y precio cierto.
• Carácter bilateral. Impone derechos y obligaciones a
ambas partes.
• Carácter oneroso. En todo arrendamiento se cambia
un uso o disfrute por una renta.
Asimismo, establece también que en el arrendamiento
de obras o servicios una de las partes se obliga a
ejecutar una obra o a prestar un servicio por precio
cierto. En un sentido amplísimo que comprenda estas
tres variantes del arrendamiento se define el contrato
de arrendamiento es aquel por el cual una de las
partes se obliga a pagar a la otra un precio y ésta
proporcionará a aquella el uso y disfrute temporal de la
cosa, a prestarle determinados servicios o a realizar
una obra.
• Carácter conmutativo. En el arrendamiento no
interviene la idea de riesgo y cada una de las partes
sabe desde el principio cual es la ventaja que va a
obtener.
• Carácter temporal. El arrendamiento siempre tiene
duración temporal.
Esta definición es simplemente descriptiva pues ni las
normas sobre el arrendamiento de cosas se pueden
aplicar por analogía al arrendamiento de obras y
servicios ni a la inversa. Por eso las legislaciones más
modernas regulan por separado las distintas clases de
arrendamientos.
40
El CC dice que en el ARRENDAMIENTO DE COSAS una de
las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una
cosa por tiempo determinado y precio cierto. De esta
definición se desprenden los dos elementos
esenciales:
desprende que no pueden arrendar las personas que
no pueden contratar. Si pueden contratar los
emancipados y los habilitados de edad y también
aquellas personas que pueden transmitir el goce y
disfrute de la cosa, ej. los usufructuarios. También
pueden arrendar los que tienen la administración de
bienes ajenos, ej. tutores o mandatarios.
I.
B) Capacidad para ser arrendatario.
CONCEPTO Y CARACTERES
II.
Un precio cierto se fija en relación al tiempo de
duración.
El CC no establece ninguna norma al respecto, por lo
que la doctrina interpreta que será necesaria la
capacidad general para contratar y obligarse.
Una duración temporal.
El CC establece normas generales y normas
especiales relativas a los arrendamientos de fincas
rústicas y urbanas como modalidades más
importantes del arrendamiento de cosas.
II. ELEMENTOS REALES. Son las fincas y el precio o renta
A) Fincas. Puede ser objeto de arrendamiento las
fincas rústicas y urbanas y con arreglo a la ley de
minas de 21 de julio de 1973 también se pueden
arrendar los derechos que concede la Administración
Pública sobre minas.
ELEMENTOS
I. ELEMENTOS PERSONALES. Son el arrendador [entrega]
y el arrendatario [recibe].
B) El precio o renta. El CC dice que el precio ha de ser
cierto pero no es necesario que sea en dinero
pudiendo serlo en frutos. Pero si el precio consiste en
un tanto por ciento de los frutos el contrato será
aparcería y no arrendamiento.
A) Capacidad para ser arrendador.
Se necesita tener la capacidad general para contratar y
obligarse. Sin embargo no hace falta ser dueño de la
cosa que se arrienda. De este planteamiento se
41
III. ELEMENTOS FORMALES. La forma de arrendamiento
es libre. Rigen las normas generales del CC.
• Usar de la cosa arrendada como un diligente de un
buen padre de familia.
CONTENIDO DEL CONTRATO
• Responder de pérdidas o deterioros de la cosa
arrendada.
- El arrendador está obligado a lo siguiente:
• Entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.
• Notificar al arrendador los daños causados por un
tercero en la cosa y las reparaciones necesarias que
hubiese de realizarse.
• Hacer en ella durante el arrendamiento todas las
reparaciones necesarias para que la cosa cumpla
con su destino.
• Pagar los gastos del contrato salvo pacto en
contrario.
• Mantener al arrendatario en el goce pacífico del
arrendamiento durante todo el tiempo que dure el
contrato.
• Al concluir el contrato debe restituir al arrendador la
cosa tal y como la recibió [en los mismos términos en
que la hubiera recibido].
• Salvo pacto en contrario el arrendador debe pagar
las cargas e impuestos que grave la propiedad de la
cosa.
TERMINACIÓN DEL ARRENDAMIENTO
El arrendamiento se extingue por:
• Debe abonar al arrendatario los gastos necesarios
que hubiese efectuado en la cosa.
•
- Las obligaciones del arrendatario son:
• Pagar el precio del arrendamiento en los términos
pactados.
42
Vencimiento del plazo. La regla general es que si
el acuerdo se ha hecho por un tiempo
determinado concluye el día prefijado sin
necesidad de requerimiento. Pero esta regla
general tiene una importante excepción, la TÁCITA
RECONDUCCIÓN. Consiste en que si al terminar el
contrato el arrendatario continúa disfrutando por
15 días de la cosa arrendada con consentimiento
del arrendador se entiende que hay tácito
reconducción por el tiempo que establece la ley
salvo que haya precedido requerimiento. Esta
figura es un nuevo contrato con idéntico contenido
que el contrato inicial excepto en lo relativo a la
duración y a las obligaciones contraídas por
terceras personas, ej. un fiador.
•
Por venta de la cosa arrendada al arrendatario.
•
Por pérdida de la cosa arrendada.
•
LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS
LEGISLACION: CARACTERES Y EVOLUCIÓN
ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LAU
DURACIÓN DEL CONTRATO: SUPUESTOS
LA RENTA
DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES
TERMINACION DEL CONTRATO
------------------------------------LEGISLACION: CARACTERES Y EVOLUCIÓN
El ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS es uno de los
contratos que ha experimentado numerosas
modificaciones y han afectado a los principios básicos
de su regulación. La regulación que hace el CC de
arrendamientos de vivienda giraba en torno a una idea
fundamental, que las partes pactaban libremente la
duración del contrato como la renta.
Por muerte del arrendador o del arrendatario.
SUBARRIENDO Y CESIÓN DE ARRENDAMIENTO
Salvo que se hubiese prohibido expresamente en el
arrendamiento, el arrendatario podrá subarrendar en
todo o en parte la misma cosa arrendada. Existirán dos
contratos, el segundo se basa y apoya en el primero
pero tiene sustantividad propia.
Durante el s.XX el éxodo masivo del campo a la ciudad
y la gran destrucción de viviendas en Europa por las
dos guerras mundiales motivaron cambios en las
legislaciones europeas en esta materia para proteger a
los inquilinos ante la posible rescisión de contrato y
para evitar un incremento incontrolable del precio de
los arrendamientos. En España una serie de normas
culminaron una norma que plasmaron en Ley de
arrendamientos de 24 de diciembre de 1964 cuyas
notas más destacadas eran:
El subarriendo se extingue por las causas generales
del arriendo y por la extinción del arrendamiento que
lleva consigo la extinción del subarriendo.
43
1. La prórroga forzosa y automática a favor del
inquilino (arrendatario).
ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LAU
La nueva ley dedica el Título Primero a regular su
ámbito de aplicación distinguiendo entre los
arrendamientos de viviendas y los arrendamientos de
fincas urbanas destinadas a uso diferente del de
vivienda. Este planteamiento es mucho más amplio
que el de la ley anterior que sólo distinguía entre
arrendamiento de vivienda y de locales de negocios.
2. La amplitud de las subrogaciones familiares.
3. El control de las rentas.
Pero cambian las circunstancias económicas y
sociales y un Real Decreto Ley de 30 de abril de 1985,
el decreto Boyer, suprimió la prórroga forzosa y
automática para los acuerdos posteriores a su entrada
en vigor ( 9 de mayo del 85) y permitirá a las partes una
mayor libertad de pacto para fijar las rentas pero los
contratos anteriores a su entrada en vigor se seguirán
rigiendo por la Ley de 1964.
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA. La ley considera como tal
el que recae sobre una edificación habitable cuyo
destino primordial sea atender permanentemente la
necesidad de vivienda del arrendatario y de su familia.
Sin embargo el arrendamiento de vivienda no pierde
este carácter aunque el arrendatario no tenga en la
finca arrendada su vivienda permanente siempre y
cuando habiten en ella su cónyuge no separado de
hecho o de derecho o sus hijos dependientes. Las
normas aplicables al arrendamiento de viviendas se
extiende también al mobiliario, trasteros, plazas de
garaje y cualquier otro accesorio de la finca entregadas
por el arrendador.
En esta línea la vigente LAU de 24 de noviembre de
1994 se aplica a los contratos celebrados desde su
entrada en vigor el 1 de enero de 1995 y sus principios
fundamentales son que se mantiene la supresión de la
prórroga forzosa y se establece una duración mínima
del contrato de cinco años. los contratos celebrados
con anterioridad, la nueva ley declara aplicable la Ley
de 1964 y el RD de 1985 con algunas ligeras
modificaciones de la ley vigente.
ARRENDAMIENTO DE USO DISTINTO AL DE VIVIENDA. Se
consideran como tal aquel arrendamiento que
recayendo sobre una edificación tenga como destino
primordial un uso distinto al de satisfacer la necesidad
permanente de vivienda del inquilino. La ley considera
44
al arrendamiento celebrado por temporada sea o no de
verano y los que se celebran para realizar en la finca
arrendada una actividad industrial, comercial,
profesional, cultural, etc.
DURACIÓN DEL CONTRATO: SUPUESTOS
- Arrendamientos excluidos de la nueva LAU
1. DURACIÓN DEL CONTRATO EN LA LEY VIGENTE. La
duración del arrendamiento será libremente pactada
por las partes. Si esta duración fuese inferior a cinco
años llegado el día del vencimiento el contrato se
prorroga obligatoriamente año a año hasta llegar a los
cinco años salvo que el arrendatario comunique al
arrendador con quince días de antelación la
terminación del contrato. El plazo comenzará a
contarse desde la fecha de contrato o desde la puesta
a disposición de la finca por parte del arrendador. En
todo caso corresponderá al arrendatario la prueba de
la fecha de la puesta a disposición.
Como consecuencia de las innovaciones de la nueva
ley distinguimos tres supuestos:
• El uso de las viviendas que los porteros, guardas,
asalariados o funcionarios tengan asignados por
razón de su cargo.
• El uso de las viviendas militares que se regirá por su
legislación específica.
• Los contratos en los que arrendándose una
c a s a - h a b i t a c i ó n l a fi n a l i d a d e s e n c i a l d e l
arrendamiento sea una explotación agrícola, forestal
o ganadera. Se rige por la Ley de Arrendamientos
Rústicos.
Se entienden celebrados por un año los
arrendamientos en los que no se haya fijado plazo
éste fuese indefinido sin perjuicio de la prórroga anual
hasta el tope de los cinco años. No procederá la
prórroga obligatoria del contrato cuando en el
momento de celebrarse el arrendador haga constar
expresamente que necesita esa vivienda para su uso
personal. Si transcurren tres meses sin que el
arrendador ocupase la vivienda deberá restituir su uso
al arrendatario por un periodo de cinco años o
• El uso de las viviendas universitarias asignadas a los
alumnos matriculados en la correspondiente
universidad, al personal docente y de administración
y servicios dependiente de la universidad. Se regula
por la universidad.
45
indemnizarle daños y perjuicios a elección del
arrendatario.
LA RENTA
La RENTA en el arrendamiento será la que libremente
estipulen las partes. Salvo pacto en contrario el pago
de la renta será mensual y habrá de efectuarse dentro
de los primeros siete días de cada mes. Sin embargo
en ningún caso el arrendador podrá exigir que se de
pago por anticipado de más de una mensualidad.
La nueva ley establece un sistema de prórrogas
obligatorias para el arrendador y potestativas para el
arrendatario. Al decir que llegado el vencimiento del
contrato una vez transcurridos los cinco años si
ninguna de las dos partes comunica a la otra su
voluntad de renovarlo el contrato se prorroga
obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo
de tres años. A partir de ese momento las partes
pueden volver a establecer o no un nuevo contrato.
El pago se hará en el lugar y forma pactada por los
interesados o en su defecto en metálico y en la
vivienda arrendada. Lo normal es la domiciliación
bancaria. El arrendador queda obligado a entregar al
arrendatario un recibo salvo que se hubiese pactado
un procedimiento que acredite el cumplimiento de la
obligación.
2. DURACIÓN DE LOS CONTRATOS CELEBRADOS AL AMPARO
DEL RDL DE 30 DE ABRIL DE 1985. Los arrendamientos
de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985
que subsistan al entrar en vigor la nueva ley tendrán la
duración que libremente estipulen las partes sin que
les sea aplicable la prórroga automática de la ley de
1964, sin perjuicio de la tácita reconducción del CC.
- Actualización de la renta
Durante los cinco primeros años de duración del
contrato la renta sólo podrá ser actualizada al año de
vigencia aplicando a la renta el IPC [es un IPC especial
que se aplica a las viviendas]. A partir del sexto año la
actualización de la renta se regirá por lo pactado entre
las partes y en su defecto por el IPC. La ley establece
una serie de normas sobre el aumento de renta por
mejoras en la vivienda o por el pago de servicios.
3. DURACIÓN DE LOS CONTRATOS CELEBRADOS ANTES DEL
RD DE 30 DE ABRIL DE 1985. Se rigen por la ley de 1964
con las modificaciones introducidas en la ley vigente,
que es la duración del contrato la pactada entre las
partes pero el arrendatario tiene derecho a la prórroga
forzosa.
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DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES:
OBRAS Y ADQUISICIÓN PREFERENTE
REPARACIONES URGENTES. En cualquier momento y
previa comunicación al arrendador el arrendatario
podrá realizar las reparaciones que sean urgentes para
evitar un daño grave y exigir de inmediato su importe al
arrendador.
- Obras realizadas por el arrendador
La ley distingue obra de conservación y de mejora.
OBRAS DE CONSERVACIÓN. El arrendador está obligado a
realizar todas las reparaciones necesarias para
conservar la vivienda sin derecho a elevar la renta. El
TC ha considerado como obra de conservación las
que afecten al techo, tejados, cubiertas y humedades
procedentes de las bajadas de aguas residuales. Esta
obligación tiene como límites la ley cuando el deterioro
haya sido imputable al propio arrendatario o cuando la
vivienda se hubiese destruido por causas sin culpa del
arrendador.
PEQUEÑAS REPARACIONES. Las pequeñas reparaciones
que suponen el desgaste diario son de cargo del
arrendatario, p.ej. cambio de cerraduras, grifos,
cristales, persianas, pintura, etc.
OTRAS OBRAS. El arrendatario no podrá realizar sin
consentimiento del arrendador obras que modifiquen la
configuración de la vivienda. El TS ha declarado que
debe examinarse en cada caso concreto el tipo de
obras que se van a realizar.
OBRAS DE MEJORA. El arrendador también podrá realizar
obras de mejora que razonablemente no puedan
dilatarse hasta la terminación del contrato. Deberá
notificarlo al arrendatario el cual podrá desistir del
contrato. Si el arrendatario opta por soportar esas
reformas tendrá derecho a una reducción de la renta
en proporción a la parte de la vivienda que no pueda
utilizar durante esas obras de mejora.
OBRAS REALIZADAS POR ARRENDATARIOS CON MINUSVALÍA.
El arrendatario con minusvalía previa notificación por
escrito al arrendador podrá realizar en la vivienda las
obras adecuadas para su situación, la de su cónyuge o
personas que convivan con ella. En todo caso podrá
pactarse en el contrato que el arrendatario deba
reponer su vivienda al estado originario en que se
recibió.
- Obras del arrendatario
- Adquisición preferente
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La nueva ley concede al arrendatario un derecho de
adquisición preferente y que sea manifiesto en los
derechos de tanteo y retracto.
LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO
1) Terminación del arrendamiento a instancia del
arrendador.
En el DERECHO DE TANTEO, el arrendatario podrá ejercer
este derecho sobre la finca arrendada en el plazo de
30 días naturales a contar desde el siguiente en que el
arrendador le notifique su intención de vender la
vivienda, su precio y las condiciones.
• Por falta de pago de la renta.
• Por falta de pago de la fianza.
• Por subarriendo o cesión del contrato sin
autorización.
• Por daños causados dolosamente en la vivienda.
Si el arrendador hubiese omitido esta notificación al
arrendatario o le hubiese indicado un precio diferente
el arrendatario podrá ejercitar el DERECHO DE RETRACTO
subrogándose en la posición del comprador,
abonándole el precio de la venta, los gastos del
contrato y cualquier otra pacto legítimo efectuado en
esa venta. Este derecho de retracto podrá ejercitarlo
dentro de los treinta días naturales siguientes a la
venta.
2) A instancia del arrendatario.
• Por no realizar el arrendador las obras necesarias.
• Por la perturbación de hecho o de derecho que haga
el arrendador por el uso de la vivienda.
3) Causas varias.
• Por la pérdida de la finca arrendada por causa no
imputable al arrendador.
• Por la declaración administrativa de ruina de la
vivienda decretada por la autoridad pertinente.
Estos derechos de tanteo y retracto tienen preferencia
sobre cualquier otro derecho semejante excepto el
retracto concedido al condueño de la vivienda o el
retracto convencional que pueda figurar inscrito en el
Registro de la propiedad.
48
4. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad
empresarial o profesional, el arrendatario podrá
subarrendar la finca o ceder el contrato de
arrendamiento sin necesidad de contar con el
consentimiento del arrendador. El arrendador tiene
derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de
la renta en vigor en el caso de producirse un
subarriendo parcial y del 20 en el caso de producirse
la cesión del contrato o el subarriendo total de la
finca arrendada. Tanto la cesión como el subarriendo
deberán notificarse de forma fehaciente al
arrendador en el plazo de un mes desde que
aquéllos se hubieran concertado.
ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE
VIVIENDA
Estos arrendamientos son los que tienen por objeto
usos distintos: local comercial, naves, cocheras,
trasteros, etc.
Según la LAU estos contratos se regirán por lo
acordado por las partes y en su defectos se aplicarán
las disposiciones de la LAU y el CC.
De conformidad con la LAU:
1. El adquirente de la finca arrendada quedará
subrogado en los derechos y obligaciones del
arrendador, salvo que concurran en el adquirente los
requisitos del art. 34 LH.
5. En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en
el local se ejerza una actividad empresarial o
profesional, el heredero o legatario que continúe el
ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los
derechos y obligaciones del arrendatario hasta la
extinción del contrato.
2. Lo dispuesto en la ley sobre obras de conservación
y mejora será también aplicable a los
arrendamientos que regula el presente título.
También lo será lo dispuesto en el art. 19 desde el
comienzo del arrendamiento.
6. La extinción por transcurso del término convencional
del arrendamiento de una finca en la que durante los
últimos cinco años se haya venido ejerciendo una
actividad comercial de venta al público, dará al
arrendatario derecho a una indemnización a cargo
del arrendador, siempre que el arrendatario haya
manifestado con cuatro meses de antelación a la
expiración del plazo su voluntad de renovar el
3. El arrendatario tendrá derecho de adquisición
preferente en caso de venta al igual que para el
caso de la vivienda.
49
contrato por un mínimo de cinco años más y por una
renta de mercado. Se considerará renta de mercado
la que al, efecto acuerden las partes; en defecto de
pacto, la que, al efecto, determine el árbitro
designado por las partes.
En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la
cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el
árbitro designado por aquéllas.
La cuantía de la indemnización se determinará en la
forma siguiente:
• Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio,
dentro de los seis meses siguientes a la expiración
del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad
a la que viniera estando dedicado, la indemnización
comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios
derivados de la pérdida de clientela ocurrida con
respecto a la que tuviera en el local anterior,
calculada con respecto a la habida durante los seis
primeros meses de la nueva actividad.
• Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses
siguientes a la extinción del arrendamiento una
actividad diferente o no iniciara actividad alguna,
y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca
dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín
a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización
será de una mensualidad por año de duración del
contrato, con un máximo de dieciocho
mensualidades.
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